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Déliberation - delib 004 acquisition d un fonds de commerce sis 2 rue du docteur pesque au prix de 148 500 eur ht aupres de la sasu french bruncher
Document publié le Jeudi 19 février 2026 par la commune d'Aubervilliers.
Lien du pdf (Déliberation - delib 004 acquisition d un fonds de commerce sis 2 rue du docteur pesque au prix de 148 500 eur ht aupres de la sasu french bruncher)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Institutions publiques,
:0:
AUBERVILLIERS
@
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
1/5
DEPARTEMENT
DE LA
SEINE-SAINT-DENIS
Nombre de Membres composant :
Le Conseil Municipal :
En exercice :
Présents :
53
53
42
REPUBLIQUE FRANCAISE
Liberté-Egalité-Fraternité
-------------------------------
------------------------------
N°004
REGISTRE
DES DELIBERATIONS
SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL
DU 19 FÉVRIER 2026
L'AN deux mille vingt-six, le 19 février, le conseil municipal d'Aubervilliers, convoqué le 13 février 2026, s'est réuni Hôtel de ville - Salle du Conseil municipal à 18h00 à sous la présidence de Madame Karine FRANCLET, Maire.
Etaient présents : FRANCLET Karine, SACK Pierre, LENZI Ling, HADJI-GAVRIL Michel, BAZIZ Yasmina, MONTEIRO Miguel, REMY Marie-Pascale, BIDAL Damien, DAUVERGNE Véronique, MARTIN Samuel, BOUZIDI Zakia, LESERRE José, MESSEZ Marie-Françoise , DANDRIEUX Dominique , SACKHO Kourtoum, DESIR Sandrine, ALLAIN Philippe, GODIN Guillaume, OZHAN Mizgin, Adjoints au Maire
AUGY Thierry, DA SILVA Solène, DESCAMPS Alain, SCHROEDER Cédric, GRYNBERG DIAZ Sandrine, LE ROY Franck, VACHER Annie, GILLY Jean-Paul, HE Dominique, CAMBIANICA Robin, GONCALVES PEIXOTO Maria Elisabete, HOCINE Massinissa, EMEL Maryse, CHIKHDENE Zayen, KARROUMI Sofienne, BELAIR Katalyne, GUERRIEN Marc, NIFEUR Nadège, NAULEAU Pierre-Yves, YAOU Fatima, NEDELEC Soizig, COHEN-HADRIA Yonel, DJEBBARI Nabila, Conseillers Municipaux et Conseillers Municipaux délégués.
Etaient absents : KARMAN Jean-Jacques, BOUCHA Safia, YONNET-SALVATOR Evelyne.
Excusés : Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
2/5
Représentés par :
Monsieur Jérôme LEGENDRE Madame Marie-Pascale REMY
Madame Patricia LOE Monsieur Guillaume GODIN
Monsieur Lewis CHARTIER Monsieur Pierre SACK
Madame Margaux HOUIS Madame Mizgin OZHAN
Monsieur Gilbert FAUCHEUX Monsieur Michel HADJI-GAVRIL
Madame Marie-Amélie ANQUETIL Monsieur Damien BIDAL
Monsieur Zishan BUTT Madame Nabila DJEBBARI
Monsieur Anthony DAGUET Madame Soizig NEDELEC
Secrétaire de séance : Marie-Françoise MESSEZ Madame Marie-Françoise MESSEZ,
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
3/5
Séance du Conseil Municipal du 19/02/26
DGA Administration Générale/ Direction du Conseil et des Affaires Juridiques/
N°004
OBJET : Acquisition d'un fonds de commerce sis 2 rue du Docteur Pesqué au prix de 148 500 € HT auprès de la SASU FRENCH BRUNCHER
LE CONSEIL,
Après avoir entendu l'exposé de Madame Marie-Françoise MESSEZ,
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment l’article L.2121-29 ;
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques ;
Vu le Code de l’urbanisme ;
Vu la déclaration de cession de fonds de commerce enregistrée en Mairie le 23 septembre 2025 sous la référence DC 093 001 25 A 0027 relative à la cession d'un fonds de commerce de restaurant situé au 2 rue du Docteur Pesqué à Aubervilliers, appartenant à la société SASU FRENCH BRUNCHER représentée par Monsieur Riad KERKOUR déposée par l’agence immobilière IMMOTOP, mandataire, pour un montant de cession de deux cent cinquante mille euros (250 000 €) comprenant vingt mille euros (20 000 €) d’honoraire charge acquéreur ;
Vu la décision n° D25-248 du 13 novembre 2025 portant Exercice du droit de préemption dans le cadre de la cession d'un fonds de commerce de restaurant situé au 2 rue du Docteur Pesqué à Aubervilliers, cadastré AB 111 appartenant à la société SASU FRENCH BRUNCHER représentée par Monsieur Riad KERKOUR, objet de la déclaration de cession de fonds commerce référencée DC 093 001 25 A0027 ;
Vu le courrier du 29 décembre 2025 portant renonciation à vendre de la SARL IMMOTOP, mandataire de la SASU FRENCH BRUNCHER ;
Vu le courrier d’offre d’acquisition amiable du 9 janvier 2026 de la SARL IMMOTOP, mandataire de la SASU FRENCH BRUNCHER ;
Vu le schéma de cohérence commerciale en vigueur sur le territoire d’Aubervilliers ;
Vu l’étude commerciale portant sur le centre-ville datant de mai 2022 ;
Vu l’étude interne de stratégie commerciale portant sur le centre-ville, finalisée en 2024 et comportant un diagnostic et un plan d’action ;
Considérant que la SASU FRENCH BRUNCHER est propriétaire d’un fonds de commerce de restaurant sis 2 rue du Docteur Pesqué à Aubervilliers ; Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
4/5
Considérant que la Ville a été destinataire le 23 septembre 2025 d’une déclaration d’intention d’aliéner de ce fonds de commerce pour un montant de cession de deux cent cinquante mille euros (250 000 €) comprenant vingt mille euros (20 000 €) d’honoraire charge acquéreur ;
Considérant que la Ville a exercé son droit de préemption par une décision du 13 novembre 2025 au prix de 135 000 € ;
Considérant qu’en raison de ce désaccord sur le prix la municipalité a saisi le juge de l’expropriation pour fixer la valeur définitive du fonds de commerce ;
Considérant cependant que la SASU FRENCH BRUNCHER a informé la municipalité par courrier du 29 décembre 2025 de sa renonciation à vendre le fonds de commerce, mettant ainsi un terme à la procédure de préemption et à l’action devant le juge de l’expropriation ;
Considérant que la SASU a par la suite formulé une offre d’acquisition au profit de la Ville à hauteur de 148 500 € HT auquel s’ajoute un montant de 20 000 € TTC de frais d’agence ;
Considérant que la DDFIP a rendu une estimation du bien par un avis des domaines du 19 septembre 2025 à hauteur de 135 000 € assorti d’une marge d’appréciation de 10% portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 148 500 € ;
Considérant que l’étude interne de stratégie commerciale de 2024 présente la rue du Docteur Pesqué comme l’une des principales rues commerçantes du centre-ville ;
Considérant que le fonds de commerce susmentionné présente l’ensemble des caractéristiques permettant de répondre aux objectifs fixés par la Ville, en matière de politique commerciale de proximité, tant dans la diversité que la requalification de l’offre commerciale ;
Considérant qu’il y a lieu dans ces circonstances d’approuver l’acquisition amiable du fonds de commerce sis 2 rue du Docteur Pesqué au prix de 148 500 € HT auquel s’ajoute un montant de 20 000 € TTC de frais d’agence à la charge de l’acquéreur ;
Adoption à la majorité par 35 pour, 1 contre (Sandrine GRYNBERG DIAZ) , 13 se sont abstenus( Samuel MARTIN, Maryse EMEL, Zayen CHIKHDENE, Sofienne KARROUMI, Katalyne BELAIR, Nadège NIFEUR, Pierre-Yves NAULEAU , Fatima YAOU , Zishan BUTT, Anthony DAGUET, Soizig NEDELEC, Yonel COHEN-HADRIA, Nabila DJEBBARI) , 1 ne prend pas part au vote ( Marc GUERRIEN )
DELIBERE :
APPROUVE l’acquisition du fonds de commerce sis 2 rue du Docteur Pesqué à Aubervilliers auprès de la SASU FRENCH BRUNCHER au prix de 148 500 € HT auquel s’ajoute un montant de 20 000 € TTC de frais d’agence.
AUTORISE Madame le Maire ou son représentant, à signer tout acte relatif à l’acquisition du fonds de commerce précité ainsi que tout document nécessaire à Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
5/5
l’exécution de la présente délibération.
DIT que le Directeur Général des Services est chargé de l'exécution de la présente délibération.
DIT que la présente délibération sera transmise au représentant de l’État dans le Département, au titre du contrôle de légalité.
DIT que cette délibération peut faire l’objet d’un recours soit gracieux auprès du Maire d’Aubervilliers, dans les deux mois après la date de l’adoption de la présente délibération, soit contentieux auprès du Tribunal Administratif de Montreuil, au moyen de la plateforme Télérecours (https://www.telerecours.fr/), dans un délai de deux mois après l’adoption de la présente délibération ou dans un délai de deux mois après le refus du recours gracieux que ce refus ait été explicite ou soit né du silence gardé par la Ville pendant un délai de deux mois.
Reçue en préfecture le : 25/02/26
Accusé en préfecture :
93-219300019-20260219-lmc143093B-DE-1-1
Publiée le : 25/02/26
Certifiée exécutoire : 25/02/26
Le Maire,
Karine FRANCLET immotop.fr Cliquez Comparez Investissez !
Immotop - Agence Immobilière
3 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers
Tél : 01 41 58 12 60 - Email : immotop@immotop.fr
Aubervilliers, le 9 janvier 2026,
LAR :
Objet : Proposition d'acquisition au service de l'intérêt communal - Fonds de commerce
Sis 2 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers
Madame le Maire,
Madame Bismuth,
Nous intervenons en qualité de mandataire de la SASU French Bruncher, propriétaire du fonds
de commerce situé 2 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers, en vertu du mandat de vente
n° SNM_1444, dûment enregistré dans nos livres le 25 août 2025.
Dans un contexte de préservation du tissu commercial de proximité, de maîtrise de la
destination des activités économiques et de dynamisation durable du centre-ville, nous
avons l'honneur de proposer directement à la Ville d'Aubervilliers l'acquisition de ce
fonds de commerce, en dehors de tout mécanisme de droit de préemption.
Cette acquisition permettrait à la collectivité de sécuriser l'usage futur du local, de
prévenir toute dénaturation de l’activité commerciale, et de s'inscrire dans une stratégie
cohérente d'aménagement et d’attractivité locale, au bénéfice des habitants et du
commerce de quartier.
Le prix de cession du fonds de commerce est fixé à 148 500,00 € HT, auquel s'ajoute la TVA au
taux en vigueur de 20 %.
À ce montant s'ajoutent les honoraires d'agence IMMOTOP, d'un montant de 20 000,00 € TTC, à
la charge de l'acquéreur, conformément au mandat.
La présente proposition est formulée à titre ferme, sous réserve des conditions juridiques et
financières usuelles applicables à la cession d’un fonds de commerce.
Nous demeurons pleinement disponibles pour échanger sur l'opportunité que représente cette
acquisition pour la Ville et pour en définir les modalités opérationnelles, dans un esprit de
coopération constructive entre acteurs privés et collectivité publique.
Immotop - SAS au capital de 37 000,00 € - SIRET : 498 936 392 00030 - RCS Bobigny
TVA Intracommunautaire : FR54498936392 - www.immotop.fr immotop.fr Cliquez Comparez Investissez{
Immotop - Agence Immobilière
3 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers
Tél : 01 41 58 12 60 - Email : immotop@immotop.fr
Nous vous prions d’agréer, Madame le Maire, Madame Bismuth, l'expression de nos salutations
distinguées.
IMMOTOP
Mandataire de la vente
Pour la SASU French Bruncher
César DALUZ
Directeur de l'agence IMMOTOP
DETTS
Immotop - SAS au capital de 37 000,00 € - SIRET : 498 936 392 00030 - RCS Bobigny TVA Intracommunautaire : FR54498936392 - www.immotop.fr :O:
AUBERVILLIERS
Q@
D25-248
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
1/3
Direction de l'urbanisme règlementaire
Tél. : 01 48 39 52 00
www.aubervilliers.fr
D25-248
DECISION DU MAIRE PRISE EN APPLICATION
DE L'ARTICLE L.2122-22 DU CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Objet : Exercice du droit de préemption dans le cadre de la cession d'un fonds de commerce de restaurant situé au 2 rue du Docteur Pesque à Aubervilliers, cadastré AB 111 appartenant à la société SASU FRENCH BRUNCHER représentée par Monsieur Riad KERKOUR, objet de la déclaration de cession de fonds commerce référencée DC 093 001 25 A0027
Le Maire,
Vu le Code général des collectivités territoriales et notamment son article L.2122-22 permettant à la Maire, par délégation du Conseil municipal, d’exercer certaines attributions ;
Vu le Code de l’Urbanisme, et notamment ses articles L. 214-1 et suivants et R. 214-1 et suivants, L.211-1 et suivants et L.213-1 et suivants ;
Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public ;
Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ;
Vu la délibération n°118 du 3 octobre 2024 portant délégation d'attribution à Madame le Maire ;
Vu le schéma de cohérence commerciale en vigueur sur le territoire d’Aubervilliers ;
Vu l’étude commerciale portant sur le centre-ville datant de mai 2022 ;
Vu l’étude interne de stratégie commerciale portant sur le centre-ville, finalisée en 2024 et comportant un diagnostic et un plan d’action ;
Vu le budget communal ;
Vu la déclaration de cession de fonds de commerce enregistrée en Mairie le 23 septembre 2025 sous la référence DC 093 001 25 A 0027 relative la cession d'un fonds de commerce de restaurant situé au 2 rue du Docteur Pesque à Aubervilliers, appartenant à la société SASU FRENCH BRUNCHER représentée par Monsieur Riad KERKOUR déposée par En application des articles R421-1 et suivants du Code de justice administrative, dans un délai de deux mois à compter de sa publication, la présente décision peut faire l’objet d’un recours gracieux devant la Maire ainsi que d’un recours contentieux dans ce même délai, devant le Tribunal administratif de MONTREUIL (7, rue Catherine PUIG – 93558 MONTREUIL Cedex). Le recours gracieux proroge le délai de recours contentieux, l’absence de réponse au recours gracieux dans un délai de deux mois suivant sa réception par la commune constitue une décision implicite de rejet qui peut elle-même être contestée devant le Tribunal administratif de MONTREUIL dans un délai de deux mois. 2/3
l’agence immobilière IMMOTOP, mandataire, pour un montant de cession de deux cent cinquante mille euros (250 000 €) comprenant vingt mille euros (20 000 €) d’honoraire charge acquéreur ;
Vu l’avis du Pôle d’Evaluation Domaniale de la Direction départementale des Finances publiques de la Seine-Saint-Denis en date du 19 septembre 2025 ;
Considérant que la Ville a décidé d’instaurer un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité et d’instaurer à l’intérieur de celui-ci un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, baux, commerciaux, en vue de préserver la diversité de l’offre commerciale, notamment en terme de commerce de bouche ;
Considérant que l’adresse du fonds de commerce est incluse dans le périmètre de préemption des fonds et baux commerciaux du Centre-Ville et que sa maitrise présente un intérêt stratégique dans le cadre de la revitalisation du centre-ville d’AUBERVILLIERS ;
Considérant que l’étude interne de stratégie commerciale de 2024 présente la rue du Docteur Pesque comme l’une des principales rues commerçantes du centre-ville ;
Considérant que cette étude définit l’exercice du droit de préemption comme un outil principal de son plan d’action ;
Considérant que le fonds de commerce susmentionné présente l’ensemble des caractéristiques permettant de répondre aux objectifs fixés par la Ville, en matière de politique commerciale de proximité, tant dans la diversité que la requalification de l’offre commerciale ;
Considérant dans ces circonstances qu’il y a lieu de préempter le fonds de commerce du restaurant situé au 2 rue du Docteur Pesque à Aubervilliers, appartenant à la société SASU FRENCH BRUNCHER ;
Considérant que l’estimation fixée par l’avis du Pôle d’Evaluation Domaniale de la Direction départementale des Finances publiques de la Seine-Saint-Denis en date du 19 septembre 2025 s’élève à 135 000 €, soit un montant inférieur au prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner ;
Considérant que la collectivité entend exercer son droit de préemption au prix estimé par le service des domaines qui correspond à la valeur vénale réelle du bien.
DECIDE :
D’EXERCER le droit de préemption pour l’acquisition du fonds de commerce situé au 2 rue du Docteur Pesque à Aubervilliers, appartenant à la SASU FRENCH BRUNCHER représentée par Monsieur KERKOUR Riad, de la déclaration de cession de fonds de commerce référencée DC 093 001 25 A 0027 enregistrée en Mairie le 23 septembre 2025 pour un montant de deux cent cinquante mille euros (250 000€) dont vingt mille euros (20 000 €) d’honoraires charge acquéreur.
D’ACQUERIR ledit fonds de commerce au prix de CENT TRENTE-CINQ MILLE EUROS présente
dans le
posante.
En application des articles R421-1 et suivants du Code de justice administrative, dans un délai de deux mois à compter de sa publication, la présente décision peut faire l’objet d’un recours gracieux devant la Maire ainsi que d’un recours contentieux dans ce même délai, devant le Tribunal administratif de MONTREUIL (7, rue Catherine PUIG – 93558 MONTREUIL Cedex). Le recours gracieux proroge le délai de recours contentieux, l’absence de réponse au recours gracieux dans un délai de deux mois suivant sa réception par la commune constitue une décision implicite de rejet qui peut elle-même être contestée devant le Tribunal administratif de MONTREUIL dans un délai de deux mois. 3/3
(135 000€).
DE RAPPELER que le droit de préemption est exercé conformément à l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme et suivants, aux principes définis dans le schéma de cohérence commerciale, et aux études commerciales portant sur le centre-ville. Celui-ci visant à renforcer l’attractivité commerciale du Centre-Ville par la requalification commerciale, sinon sa modernisation, en lien avec les projets d’aménagement relatif à la valorisation du Centre-ville à venir ainsi que l’arrivée des dessertes de métro.
DE PRECISER que ce choix de préemption est exercé dans l’objectif de favoriser l’implantation de métiers de bouche dans le cadre de la diversité de commerces souhaités et définis dans le schéma de cohérence commerciale.
DE DIRE que le Directeur Général des Services est chargé de l’exécution de la présente décision.
DE DIRE que la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le Département au titre du contrôle de légalité.
DE DIRE que la présente décision sera notifiée auprès de la société déposante.
Reçue en préfecture le : 13/11/25
Accusé en préfecture :
93-219300019-20251113-lmc141884-AU-1-1
Publiée le : 13/11/25
Certifiée exécutoire : 13/11/25
Notifiée le : 13/11/25
Fait à Aubervilliers le 13 novembre 2025
Karine FRANCLET
Maire d'Aubervilliers
Conseillère départementale Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
F FINANCES PUBLIQUES
Direction départementale des Finances publiques de la Seine- Saint-Denis
Pôle d’Evaluation Domaniale
7 Rue Hector Berlioz
93000 BOBIGNY
Téléphone : 01 88 50 93 74
Mél. : ddfip93.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 19/09/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Seine-Saint-Denis
A
Commune d’Aubervilliers
à l’attention de M. SLAGT Axel
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Leïla CILIRIE
Téléphone : 01 88 50 93 88
Courriel :leila.cilirie@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 25203370
Réf. OSE : 2025-93001-53310
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Fonds de commerce
Adresse du bien : 2 Rue du Docteur Pesqué 93300 Aubervilliers
Valeur : 135 000 €HT assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe @ détermination de la valeur A)
1
7302 - SD 1- CONSULTANT
Commune d'Aubervilliers
Affaire suivie par : SLAGT Axel
Instructeur foncier
2 - DATES
De consultation : 17/07/2025
De visite de l'immeuble sans
05/09/2025 Du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Acquisition amiable fonds de commerce
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition éventuelle par la commune d'Aubervilliers d'un fonds de commerce sis 2 Rue du Docteur Pesqué 93300 Aubervilliers.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune d'Aubervilliers est située en Île-de-France, en première couronne et limitrophe de Paris.
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Structure/delpremier
Grossiste #à P accueil dec demandeiire O 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Bien situé à proximité immédiate du métro Mairie d’Aubervilliers
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie
Aubervilliers AB-111
2 Rue du Docteur Pesqué
93300 Aubervilliers
331m²
4.4. Descriptif
Dans un immeuble édifié en 1914, situé au 2 Rue du Docteur Pesqué , un immeuble à usage d’habitation et commercial :
Au rez-de-chaussée, un local commercial, dans lequel est installé le fonds de commerce FRENCH BRUNCHER.
4.5. RENSEIGNEMENTS RELATIFS A L'ACTIVITE
Propriétaire du fonds : FRENCH BRUNCHER représenté par M. Riad KERKOUR immatriculé au RCS de Paris n° SIREN 951 633 361
Nature de l’activité : Restauration de type rapide (code NAF : 5610C) Forme juridique : SASU
Chiffres d’affaires :
EXERCICE CA HT RÉSULTATS
16/04/2023 au 31/12/2024 207 010 € 8245
Compte-tenu la récente immatriculation de l’entreprise (16/04/2023), seul un chiffre d’affaires a été communiqué.
Recette journalière moyenne HT : 207 010 € / 215* = 962,83 €
*nombre de jours ramenés sur 7,5 mois
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1.Le propriétaire des murs : SAS PHILEAS ESTATE
Propriétaire du fonds : SASU FRENCH BRUNCHER
Nature de l’activité : Restauration de type rapide – code NAF : 5610C.
5.2. Conditions d’occupation
non communiquées
3 6 - URBANISME
Règles actuelles : PLUI Plaine Commune
Zonage : UMTa Mixte traditionnelle
7 - MÉTHODE D’ÉVAL
UATION MISE EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
La méthode dite par comparaison est la plus couramment utilisée par l'administration, par les experts privés et par les juridictions. Elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective et complète des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Cession de fonds de commerce à usage de restauration rapide sur la commune d’Aubervilliers et les communes limitrophes
code NAF : 5610C
N°
terme
Vente Adresse Type de
fond
CA moyen Prix du
FDC
% CA HT
1 12/05/2025 84 rue Charles
Tillon
Restauration
rapide
75 000 € 30 000 € 40 %
2 28/10/2024 43-45 rue de la
Haie Coq
Restauration
rapide
293 192 € 110 000 € 37,5 %
3 05/06/2023 13 rue Charron Restauration
rapide
57 961 € 60 000 € 103 %
4 04/09/2021 55 rue Sadi Carnot Restauration
rapide
39 619 € 30 000 € 75 %
Moyenne : 63,8 % CA HT
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Barèmes généralement pratiqués pour les activités de restauration de type rapide :
• Méthode mémento Francis Lefebvre : 40 % à 110 % du CA annuel TTC
• Méthode selon Expertise immobilière Polignac : 50 % à 100 % du CA annuel TTC selon la localisation et le standing.
• Méthode selon @ l’évaluation des biens Le Moniteur A : 45 % à 90 % du CA annuel TTC
4 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La moyenne constatée sur la commune est de 63,8 % du CA pour les fonds de commerce à usage de restauration de type rapide.
Le fonds de commerce est situé au centre-ville d’Aubervilliers, toutefois il n’est pas sur une des artères principales de la commune.
Seul un bilan est fourni, au regard du caractère récent de l’activité.
Aussi, le prix moyen constaté soit 63,8 % arrondis à 65 % de CA HT peut être retenu, soit en l’espèce :
207 010 × 65 % = 134 556,5 € arrondis à 135 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 135 000 € (arrondis)
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 148 500 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
CILIRIE Leïla
Inspectrice des Finances publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. Déclaration de cession d’un UE
Fonds de commerce #1 Fonds artisanal C3 D
Bail commercial © Terrain © N° 1364402
soumis au droit de préemption
Articles L.214-1 et A.214-1 du code de l'urbanisme
À adresser on 4 exemplaires par pli recommandé avec demande d'avis de réception, au maire de la commune où est situé Îe fonds où l'immeuble dont dépendent les locaux loués, ou déposer en mairie contre récépissé.
RErVRnQU E FRANÇAISE
MINISTERE CHARGE
DE L'URBANISME
N° Déclaration : ÿ C 043 OCA2S À © Ô. & À Date de réception à la mairie :
L__; 1; 23 SEP. 225 — LL
Vous êtes une personne physique Madame Q Monsieur C]
Nom: do h . Prénom : di
Vous êtes une personne morale
Dénomination : FEU CU SAN EUER Raison sociale : Sa S U
.
ne ser: À, 6. , 6ê us ei Did à HO olL$ Catégorie juridique :1__11 it 10
Représentant de la personne morale : Madame : Monsieur
JA7
KRERKOIX | . Prénom : _ ÉRLAD Lo Si le bien est en indivision,
indiquez le(s) nom(s) du (des) coindivisaire(s) : On Co
L
Adresse : Numéro : ‘un Voie : Tr: € he De Fe VU PET: vÆ
Lieu-dit: | on . : Localité : us RE un 1Û TR _
Code postal : ZA se 2 BP: 1111 1 Cedex:1 ii Fréphons : Ô x LA
de TZ se d Adresse électronique
: Ê AN KERROUL JR, _ on Cana Ü+ (Co A L
Le bailleur est une personne physique Madame Q Monsieur C]
Nom: D ___ Prénom:
Le bailleur est u personne morale
Dénomination : re LE ÎS _E STAT T E ____ Raison sociale: En
N° SIRET : Je, JL aLe 43, 3 P. CODES
Caiéguriofuriliquen à _K à |
Représentant de la personne morale : Madame CL]
Monsieur 7
Nom: TCHEWE 0 prénom: U ha dre _ Co Si le bien est en indivision, indiquez le(s) nom(s)
du (des) coindivisaire(s) :
Adresse: Numéro: © Voie: Te Fr = RAR LR A
Lieu-dit: TT h Localité : _AVURERA CNET
Code postal :ANNE BP: 1 1 Cedex:1_111 Téléphone:i ii)
11 LU. À MY Lt j Adresse électronique
: LNEAN CHARLES Pan. 7, @. OUT(e DARK»
ER Z1$
| 3.1- Localisation du fonds artisanal, du fonds de commerce, du bail commercial ou du terrain 2
Numéro : C= _ Voie : (x de 1) 0C ANT “a + . _—.
Lieu-dit: Localité : AUR € \ Ü La .
| :
, Code posial : à 3,%0.0 BP:i ou it à Cedex:1 11 1 Surface {s'il s'agit d'un terrain):
| 3.2- Description d ER artisanal, du fonds de commerce ou du bail commercial Activité exercée : LA
Chiffre d'affaires: ee @ 20 jo (Den cl cérpenhe Alt avr) )
_
Autros précisions :
3.3- Désignation du fonds artisanal, du fonds de commerce, ou du bail commercial ou du terrain
Bien à usage uniquement commercial où artisanal
Bien comportant un local accessoire d'habitation D
Bien comportant d'autres locaux annexes (entrepôts, ateliers, etc.) A
Préciser la composition de ces autres locaux:
3.4 - S'il s'agit d’un bail co cial are
Date de signature du bail: LA & Le CL Montant du loyer : Le 61 1 bé a ct * 7
3.5 - Activité de l'acquéreur Es
AesTawranT Den TAL
3.6 - Nombre de salariés et nature de leur contrat de travail
À durée indéterminée : À: . À durée déterminée : À re L
À temps complet : “là _ À temps partiel: | &
Modalités de paiement : Comptant à la signature de l'acte authentique
Paiement en nature Q
O Désignation de la contrepartie de l'aliénation : |
O Évaluation de la contrepartie :
Autre : échange, apport en société. … Q, précisez
Demande au titulaire du droit de préemption d'acquérir le bien désigné à la rubrique 3
A recherché et trouvé un acquéreur disposé à acheter le bien désigné à la rubrique 3 aux prix et conditions indiqués
Madame Q Monsieur CL]
" IMMOTOP Nom : Me TOP ___ Prénom à sue du Dr Pesque- 93300 AUBERVILLIERS
_—Tél.,01 #5 58 12 60 - D ot 41 58 12 61
EE _— ction N°
Adresse : Nuntén® de transaction Woig :0027 L . . : = sjret 498 936-392 00022 - APE 68312 . . Siret 498 936 392 00022- APE 6831Z Lieu-dit : _ Localité :
Code postal ‘ii ji it it à BP:i it 11 | Cedex: 1 Téléphone : OK 2 Ait FRA: OL Fe 3
Adresse électronique: © (1{ln T2/P 3/3
Toutes les décisions relatives à l'exercice du droit de préemption devront être notifiées :
À l'adresse du propriétaire ou du titulaire du bail a à la rubrique 1 Q
À l'adresse du mandataire désigné à la rubrique 6
Toutes les décisions relatives à l'exercice du droit de préemption seront notifiées au bailleur en cas de déclaration de cession d'un bail commercial
DL 84 12,7,$
re on N° 07-0027 re
La loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée relative aux fichiers nominatifs garantit un droit d' ‘accés et de ete ER Re RENE Zestinataires du formulaire. :O:
AUBERVILLIERS
@
dépôt d’un(e) Déclaration de cession commerciale, le 23/09/2025
à rappeler dans toute correspondance
DOSSIER : N° DC 093 001 25 A0027
Déposé le : 23/09/2025
Demandeur : IMMOTOP
Sur un terrain sis à : 2 RUE DU DOCTEUR PESQUE à
Aubervilliers (93300)
Références cadastrales :
RECEPISSE DE DEPOT DE DOSSIER
Il est donné DECHARGE à ce jour du dépôt d’un(e) Déclaration de cession commerciale, le 23/09/2025
par :
IMMOTOP
Sur un (des) terrain(s) sis et cadastré(s) : 2 RUE DU DOCTEUR PESQUE à Aubervilliers (93300)
Ce dossier a été enregistré par les services de la commune sous le numéro :
DC 093 001 25 A0027
Ce numéro ainsi que les informations reportées dans le cadre supérieur droit de ce document devront
être rappelés pour toute correspondance et demande d’information concernant le dossier.
La présente décharge ne préjuge en aucune façon la recevabilité de cette demande (ou déclaration) ou
des documents déposés. Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
F FINANCES PUBLIQUES
Direction départementale des Finances publiques de la Seine- Saint-Denis
Pôle d’Evaluation Domaniale
7 Rue Hector Berlioz
93000 BOBIGNY
Téléphone : 01 88 50 93 74
Mél. : ddfip93.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 19/09/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Seine-Saint-Denis
A
Commune d’Aubervilliers
à l’attention de M. SLAGT Axel
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Leïla CILIRIE
Téléphone : 01 88 50 93 88
Courriel :leila.cilirie@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 25203370
Réf. OSE : 2025-93001-53310
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Fonds de commerce
Adresse du bien : 2 Rue du Docteur Pesqué 93300 Aubervilliers
Valeur : 135 000 €HT assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe @ détermination de la valeur A)
1
7302 - SD 1- CONSULTANT
Commune d'Aubervilliers
Affaire suivie par : SLAGT Axel
Instructeur foncier
2 - DATES
De consultation : 17/07/2025
De visite de l'immeuble sans
05/09/2025 Du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Acquisition amiable fonds de commerce
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition éventuelle par la commune d'Aubervilliers d'un fonds de commerce sis 2 Rue du Docteur Pesqué 93300 Aubervilliers.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune d'Aubervilliers est située en Île-de-France, en première couronne et limitrophe de Paris.
LA [Hi
CERPE - Centre d'Etudes
et de Recherche pour la
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Structure/delpremier
Grossiste #à P accueil dec demandeiire O 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Bien situé à proximité immédiate du métro Mairie d’Aubervilliers
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie
Aubervilliers AB-111
2 Rue du Docteur Pesqué
93300 Aubervilliers
331m²
4.4. Descriptif
Dans un immeuble édifié en 1914, situé au 2 Rue du Docteur Pesqué , un immeuble à usage d’habitation et commercial :
Au rez-de-chaussée, un local commercial, dans lequel est installé le fonds de commerce FRENCH BRUNCHER.
4.5. RENSEIGNEMENTS RELATIFS A L'ACTIVITE
Propriétaire du fonds : FRENCH BRUNCHER représenté par M. Riad KERKOUR immatriculé au RCS de Paris n° SIREN 951 633 361
Nature de l’activité : Restauration de type rapide (code NAF : 5610C) Forme juridique : SASU
Chiffres d’affaires :
EXERCICE CA HT RÉSULTATS
16/04/2023 au 31/12/2024 207 010 € 8245
Compte-tenu la récente immatriculation de l’entreprise (16/04/2023), seul un chiffre d’affaires a été communiqué.
Recette journalière moyenne HT : 207 010 € / 215* = 962,83 €
*nombre de jours ramenés sur 7,5 mois
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1.Le propriétaire des murs : SAS PHILEAS ESTATE
Propriétaire du fonds : SASU FRENCH BRUNCHER
Nature de l’activité : Restauration de type rapide – code NAF : 5610C.
5.2. Conditions d’occupation
non communiquées
3 6 - URBANISME
Règles actuelles : PLUI Plaine Commune
Zonage : UMTa Mixte traditionnelle
7 - MÉTHODE D’ÉVAL
UATION MISE EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
La méthode dite par comparaison est la plus couramment utilisée par l'administration, par les experts privés et par les juridictions. Elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective et complète des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Cession de fonds de commerce à usage de restauration rapide sur la commune d’Aubervilliers et les communes limitrophes
code NAF : 5610C
N°
terme
Vente Adresse Type de
fond
CA moyen Prix du
FDC
% CA HT
1 12/05/2025 84 rue Charles
Tillon
Restauration
rapide
75 000 € 30 000 € 40 %
2 28/10/2024 43-45 rue de la
Haie Coq
Restauration
rapide
293 192 € 110 000 € 37,5 %
3 05/06/2023 13 rue Charron Restauration
rapide
57 961 € 60 000 € 103 %
4 04/09/2021 55 rue Sadi Carnot Restauration
rapide
39 619 € 30 000 € 75 %
Moyenne : 63,8 % CA HT
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Barèmes généralement pratiqués pour les activités de restauration de type rapide :
• Méthode mémento Francis Lefebvre : 40 % à 110 % du CA annuel TTC
• Méthode selon Expertise immobilière Polignac : 50 % à 100 % du CA annuel TTC selon la localisation et le standing.
• Méthode selon @ l’évaluation des biens Le Moniteur A : 45 % à 90 % du CA annuel TTC
4 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La moyenne constatée sur la commune est de 63,8 % du CA pour les fonds de commerce à usage de restauration de type rapide.
Le fonds de commerce est situé au centre-ville d’Aubervilliers, toutefois il n’est pas sur une des artères principales de la commune.
Seul un bilan est fourni, au regard du caractère récent de l’activité.
Aussi, le prix moyen constaté soit 63,8 % arrondis à 65 % de CA HT peut être retenu, soit en l’espèce :
207 010 × 65 % = 134 556,5 € arrondis à 135 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 135 000 € (arrondis)
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 148 500 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
CILIRIE Leïla
Inspectrice des Finances publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. immotop.fr Cliquez Comparez Investissez !
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3 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers
Tél : 01 41 58 12 60 - Email : immotop@immotop.fr
Aubervillers le 29 décembre 2025,
LRAR :
Objet : Renonciation à la vente au profit de l'acquéreur initial - Fonds de commerce (franchise Point B)
Fonds de commerce sis 2 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers
Madame le Maire,
Madame Bismuth,
Nous intervenons en qualité de mandataire de la SASU French Bruncher, propriétaire du fonds
de commerce sis 2 rue du Docteur Pesqué - 93300 Aubervilliers, en vertu du mandat de vente n°
SNM_1444 régulièrement enregistré dans nos livres.
Faisant suite à la notification émise par la Direction Générale Adjointe à l'Administration
Générale relative à l'exercice du droit de préemption sur ledit fonds de commerce, nous vous
confirmons expressément que le vendeur renonce à la vente au profit de l'acquéreur initialement
désigné, à savoir Monsieur Mourad MEKIOUS, agissant pour le compte de la société exploitant la
franchise « Point B ».
Cette renonciation est ferme, définitive et sans réserve.
Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et pour la suite à donner
au dossier.
Veuillez agréer, Madame le Maire, Madame Bismuth, l'expression de nos salutations distinguées.
IMMOTOP
Mandataire de la vente
Pour la SASU French Bruncher
César DALUZ
Directeur de l'agence Immoto
Immotop - SAS au capital de 37 000,00 € - SIRET : 498 936 392 00030 - RCS Bobigny
TVA Intracommunautaire : FR54498936392 - www.immotop.fr