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Déliberation - 255052 Rapport d’activité de la Société d’Équipement du Département
Document publié le Lundi 24 novembre 2025 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 255052 Rapport d’activité de la Société d’Équipement du Département)
Thèmes du document : Banque, Logement, Investissement et développement économique,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
LUNDI 24 NOVEMBRE 2025
CINQUIÈME SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, le LUNDI 24 NOVEMBRE, à 16 h 01, le conseil municipal de Saint- Denis s’est assemblé en CINQUIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 19 h 22).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA (arrivée à 16 h 51 au rapport n° 25/5-005), Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE (arrivée à 16 h 06 après l’appel), Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Joëlle RAHARINOSY, Philippe NAILLET (arrivé à 16 h 18 avant l’examen des rapports), Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Nouria RAHA, Jean-Max BOYER, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY, Jean-Pierre HAGGAI (arrivé à 16 h 11 avant l’examen des rapports), Noela MÉDÉA MADEN, Corinne BABEF, Henriette BABET, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY (arrivée à 16 h 19 au cours de la présentation du rapport n° 25/5-014).
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Ibrahim DINDAR
pour toute la durée de la séance
par Jean-Alexandre POLEYA
Karel MAGAMOOTOO par Monique ORPHÉ
Gérard CHEUNG LUNG par Brigitte ADAME
Alexandra CLAIN par Virgile KICHENIN
Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER
Audrey BÉLIM par Fernande ANILHA
Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (38 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.
ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
- Brigitte ADAME délégués / CINOR SÉM NORDÉV 25/5-013
- Jacques LOWINSKY
- David BELDA confer page 2
page 1 de 3 Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
- Jean-François HOAREAU délégués / ville SÉM NORDÉV 25/5-013
- Gérard FRANÇOISE
- Christelle HASSEN
- Jean-Max BOYER confer page 1
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARCV 25/5-018
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) déléguées / ville CRIJ Réunion
- Nouria RAHA
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
- Geneviève BOMMALAIS parente ASD
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) délégués / ville CROUS… 25/5-019
- Jean-Max BOYER
- Noela MÉDÉA présidente FJJ
- Jacques LOWINSKY parent Lokal de la Source
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARCV
- Christelle HASSEN membre Vivancia océan Indien
- Philippe NAILLET parent ADRIE 25/5-019
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) déléguées / ville CRIJ Réunion
- Nouria RAHA
- Brigitte ADAME déléguée / CINOR MDEN de la Réunion
- Jean-Max BOYER employé
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP
- Faouzia VITRY partenaire CÉVIF
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP 25/5-019
- Geneviève BOMMALAIS parente ADS
- Geneviève BOMMALAIS vice-présidente ADÉSC
- Marie-Anick ANDAMAYE parente BCD
- Noela MÉDÉA présidente FJJ
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
- Gérard FRANÇOISE mandataire / département SIDR 25/5-021
(*) Érick FONTAINE délégué / ville SHLMR et 25/5-022
- David BELDA délégué / ville SÉDRÉ
- Jean-Pierre MARCHAU délégués / ville SODIAC
- Monique ORPHÉ
- Virgile KICHENIN
- Jacqueline PAYET
- Jean-François HOAREAU délégués / CINOR ÉPF Réunion 25/5-023
- Julie PONTALBA
- Gilbert ANNETTE
- Benjamin THOMAS
- David BELDA délégué / ville SÉDRÉ
- Sonia BARDINOT déléguée / ville CAUE de la Réunion 25/5-025
et 25/5-026
page 2 de 3 Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
- Éric DELORME délégués / ville ADIL de la Réunion 25/5-027
(*) Julie LALLEMAND
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis 25/5-040
- Gérard FRANÇOISE mandataire / département SIDR 25/5-049
et 25/5-050
(*) Érick FONTAINE délégué / ville SHLMR 25/5-051
- Jean-François HOAREAU délégués / CINOR ÉPF Réunion 25/5-052
- Julie PONTALBA
- Gilbert ANNETTE
- Benjamin THOMAS
(*) Érick FONTAINE délégué / ville SHLMR
CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion SÉM NORDÉV Société d’Économie mixte du Développement du Nord de la Réunion ARCV Association réunionnaise des Centres de Vacances CRIJ Réunion Centre régional d’Information Jeunesse de la Réunion OMS de Saint-Denis Office municipal des Sports de Saint-Denis ASD Archers de Saint-Denis
CROUS… Centre régional des Œuvres universitaires et scolaires (théâtre Vladimir Canter) FJJ Foyer des Jeunes de Joinville
ADRIE Association pour le Développement des Ressourceries pour l’Insertion et pour le Développement MDEN de la Réunion Maison pour l’Emploi du Nord de la Réunion CAP Club Animation Prévention
CÉVIF Collectif pour l’Élimination des Violences intrafamiliales ADÉSC Association dionysienne d’Éducation sportive canine BCD Basket Club dionysien
SIDR Société immobilière du Département de la Réunion SHLMR Société d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion SÉDRÉ Société d’Équipement du Département de la Réunion SODIAC Société dionysienne d’Aménagement et de Construction ÉPF Réunion Établissement public foncier de la Réunion CAUE de la Réunion Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement de la Réunion ADIL de la Réunion Agence départementale pour l’Information sur le Logement de la Réunion
(*) élu(e) absent(e) le mandataire ayant voté en son seul nom propre
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Marie-Anick ANDAMAYE arrivée à 16 h 06 après l’appel
Jean-Pierre HAGGAI arrivé à 16 h 11 avant l’examen des rapports Philippe NAILLET arrivé à 16 h 18
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY arrivée à 16 h 19 au cours de la présentation du rapport n° 25/5-014 Henriette BABET partie à 19 h 04 au rapport n° 25/5-060
Gilbert ANNETTE parti à 19 h 06 au rapport n° 25/5-062
page 3 de 3 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VF / Habitat Séance du lundi 24 novembre 2025 Rapport n° 25/5-052
OBJET Rapport d'activité de la Société d'Equipement du Département de la REunion (SEDRE) pour l'année 2024
L’article L. 1524-5 du code général des collectivités territoriales régissant l’administration et le contrôle des Sociétés d’Économie mixte locales (SEML) prévoit que les organes délibérants des collectivités territoriales et de leurs groupements actionnaires se prononcent sur le rapport écrit qui leur est soumis au moins une fois par an par leurs représentants au conseil d’administration ou au conseil de surveillance.
Au 31 décembre 2024, le capital de la SEDRE s’élevait à 2 600 245,00 euros répartis en 37 658 actions. La société compte neuf actionnaires, dont la commune de Saint-Denis – qui détient 902 actions soit 2,40 % du capital –. Le conseil d’administration et l’assemblée générale veillent au suivi des opérations. La ville de Saint-Denis dispose d’un administrateur au conseil d’administration en la personne de Monsieur David BELDA. Aucun changement notable n’est intervenu en 2024 dans l’actionnariat, pas de cession d’actions ni de nouvelle prise de participation.
Les faits marquants pour l’activité en 2024
À titre indicatif, le patrimoine locatif géré par le bailleur s’établit à 4 447 logements sociaux au 31 décembre 2024. Le bilan social reste maitrisé avec un taux d’impayés (4,24 % des loyers) qui reste inférieur à la moyenne territoriale. La SEDRE renforce en parallèle l’accompagnement social (plans d’apurement de dettes, gestion amiable des expulsions), avec 774 plans de régularisation signés en 2024. Ce soutien a permis de limiter les expulsions – 16 sorties locatives, dont 12 à l’amiable en 2024 – et de stabiliser les impayés malgré la conjoncture difficile. Par ailleurs, la SEDRE a participé au PRUNEL : fin 2024 a été actée la démolition des résidences « Piranhas » et « Casse-Pierre » 90 logements sociaux et la cession des terrains correspondants à la ville de Saint-Denis.
Bilan économique 2024
L’exercice 2024 se solde par un résultat net positif de 1 182 000,00 euros, contre une perte de 2 969 000,00 euros en 2023. Ce redressement s’explique par des cessions d’actifs et la reprise de provisions. En revanche, le chiffre d’affaires régulier de la SEDRE est en nette baisse (37,79 M€ en 2024, soit une diminution de 35 % par rapport à 2023), sous l’effet de l’achèvement de certaines opérations d’aménagement. La capacité d’autofinancement reste négative (– 351 000,00 euros), reflétant une tension de trésorerie compensée par des financements extérieurs. Au 31 décembre 2024, l’endettement financier total de la SEDRE s’élève à 241 417 000,00 euros, en légère diminution par rapport à l’année précédente (244 005 000,00 euros fin 2023). Perspectives 2025
Le rapport de gestion souligne la continuité des projets en 2025. La SEDRE prévoit la mise en programmation de 231 logements sur l’ensemble du département dont 86 à Saint-Denis (26 sur Fucréas et 60 sur l’ilot Leclerc / Voltaire). Les études et consultations pour ces opérations avancent (permis déposés à Fucréas, études urbaines à Saint-Denis dès 2025 pour l’opération angle Leclerc / Voltaire). De plus, la SEDRE se focalise sur la clôture administrative des anciennes ZAC et sur la préparation de nouveaux programmes. Le budget d’actions de quartier (hors QPV) pour 2025 est fixé à 247 476,00 euros, poursuivant l’engagement social dans les zones vulnérables Ces intentions sont énoncées à titre prévisionnel et dépendront de la bonne conduite des opérations et des décisions des instances concernées.
Je vous demande de bien vouloir prendre acte de ce rapport. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du lundi 24 novembre 2025
Délibération n° 25/5-052
OBJET Rapport d'activité de la Société d'Equipement du Département de la REunion (SEDRE) pour l'année 2024
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le RAPPORT N°25/5-052 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-Max BOYER - Conseiller municipal au nom des commissions « Ville Fraternelle » et « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable des dites commissions ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
Prend acte du rapport d’activité de la SEDRE pour l’année 2024. RAPPORT DE GESTION
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
A L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
ANNUELLE
------------------------
EXERCICE
CLOS LE 31 DECEMBRE 2024 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 2
SOMMAIRE
I – LA VIE DE LA SOCIETE EN 2024
1.1 - L’ACTIONNARIAT .......................................................................................................... 4
1.2 - LE CONSEIL D’ADMINISTRATION ET L’ASSEMBLEE GENERALE ........................................ 5
1.3 - LE PERSONNEL ............................................................................................................. 8
II – LES ACTIVITES DE LA SOCIETE EN 2024
2.1 - L’ACTION FONCIERE. .................................................................................................... 14
2.2 - L’AMENAGEMENT ET LA PROSPECTIVE .......................................................................... 17
2.3 - LES EQUIPEMENTS DE SUPERSTRUCTURES. .................................................................. 36
2.4 - LES OPERATIONS MENEES PAR LA SOCIETE EN PROPRE ................................................ 37
2.5 - LE PARC DE LOGEMENTS SOCIAUX ET LA GESTION LOCATIVE ....................................... 39
III – LE RAPPORT FINANCIER SUR LES COMPTES SOCIAUX DE L'EXERCICE 2024
3.1 - LE COMPTE DE RESULTAT ............................................................................................ 53
3.2 - LE BILAN ...................................................................................................................... 66
IV – LES INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
4.1 - LES CONVENTIONS CONCLUES AVEC UN DIRIGEANT OU UN ACTIONNAIRE SIGNIFICATIF 72
4.2 - LES PARTICIPATIONS ................................................................................................... 73
V – LE RAPPORT 2024 SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
LE RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE ............................................................ 75
--OOO-- Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 3
I - LA VIE DE LA SOCIETE EN 2024
1.1 - L’ACTIONNARIAT
1.2 - LE CONSEIL D’ADMINISTRATION ET L’ASSEMBLEE GENERALE
1.3 - LE PERSONNEL Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 4
1.1 - L’ACTIONNARIAT
Le tableau ci-dessous récapitule l’actionnariat de la société et la répartition des postes d’Administrateurs à la clôture de l’exercice écoulé.
Au 31/12/2024, le capital de la société est détenu par 9 actionnaires et son conseil d’administration comprend 16 administrateurs.
Situation administrative au 31/12/2024
Capital social de 2 600 245 € divisé en 37 658 actions
Montant (€) %
1 Administrateur Marie-Anick FLORIANT
1 Administrateur Emmanuel SERAPHIN
1 Administrateur Marie-Suzelle BUCHLE Commune de Saint-Paul 12 855 887 653 34,14%
1 Administrateur Pascaline CHEREAU-NEMAZINE
1 Administrateur Irchad OMARJEE
1 Administrateur Adèle ODON Adèle ODON Département 4 000 276 185 10,62%
1 Administrateur David BELDA David BELDA Commune de Saint-Denis 902 62 295 2,40%
1 Administrateur Didier AMACHALLA Didier AMACHALLA Commune du Port 902 62 295 2,40%
1 Administrateur Olivier NARIA Olivier NARIA Commune de Saint-Pierre 902 62 295 2,40%
1 Administrateur Huguette BELLO Huguette BELLO Région 780 53 760 2,07%
1 Administrateur Jean-Marie BASSOUAMINA Jean-Marie BASSOUAMINA Caisse des Dépôts et Consignations 4 402 304 080 11,69%
1 Administrateur Julius METANIRE Julius METANIRE Chambre d'Agriculture 111 7 680 0,30%
1 Administrateur François CAILLE Koumaran PAJANIRADJA Action Logement Immobilier 12 804 884 002 34,00%
1 Administrateur François CUVELIER TOTAL 37 658 2 600 245 100,00%
1 Administrateur Jean-Pierre RIVIERE
1 Administrateur Gilles WARO
16
SEDRE - Capital de 2 600 245 € divisé en 37 658 actions
45,99%
54,02%
Poste
ADM
Conseil
d'Administration
Représentants au
Conseil d'Administration
Représentant aux
Assemblées Générales
Emmanuel SERAPHIN
PART. DU CAPITAL SOCIAL
ACTIONNAIRES Nombre d'actions
1.1.1 - CHANGEMENTS INTERVENUS AU COURS DE L’EXERCICE 2024
Actionnariat - Cession d’actions : Néant
Prise de participation intervenue au cours de l’exercice : Néant
Distribution de dividendes : Néant
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code Général des Impôts, il est rappelé qu’il n’a été procédé à aucune distribution de dividendes au titre des trois derniers exercices. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 5
1.2 - LE CONSEIL D’ADMINISTRATION ET L’ASSEMBLEE GENERALE
1.2.1 - COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION au 31/12/2024
Conformément à la décision de l’Assemblée Générale Ordinaire du 05 octobre 2022, le Conseil d’Administration est composé de 16 Administrateurs, dont 10 postes dédiés aux collectivités locales.
Participent également aux travaux du Conseil d’Administration :
- le Commissaire du Gouvernement (le Sous-préfet ou la Sous-préfète de Saint-Paul)
- le Commissaire aux Comptes
- 2 représentants des locataires
- 4 représentants du personnel (membres de la délégation du personnel du Comité Social et Economique).
Le tableau ci-dessous récapitule les mandats et la répartition des postes au sein du Conseil d’Administration au 31/12/2024 :
ADMINISTRATEURS REPRESENTANTS PERMANENTS Durée du mandat Date de renouvellement Fin de mandat
1 Monsieur Emmanuel SERAPHIN, Président Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 Madame Marie-Anick FLORIANT Mandat d'élu CA 10/11/2021
1 Madame Marie-Suzelle BUCHLE Mandat d'élu CA 14/09/2022
1 Madame Pascaline CHEREAU-NEMAZINE Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 Monsieur Irchad OMARJEE Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 DEPARTEMENT DE LA REUNION Madame Adèle ODON Mandat d'élu CA 25/08/2021
1 COMMUNE DE SAINT DENIS Monsieur David BELDA Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 COMMUNE DU PORT Monsieur Didier AMACHALLA Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 COMMUNE DE SAINT PIERRE Monsieur Olivier NARIA Mandat d'élu CA 26/08/2020
1 REGION REUNION Madame Huguette BELLO 2ème Vice-Présidente Mandat d'élu CA 25/08/2021
1 CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS Monsieur Jean-Marie BASSOUAMINA
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2026
AGO 30/06/2021 AGO 2027
1 CHAMBRE D'AGRICULTURE Monsieur Julius METANIRE
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2029
AGO 19/06/2024 AGO 2030
1 ACTION LOGEMENT IMMOBILIER Monsieur François CAILLE, 1er Vice-Président
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2024
AGO 04/12/2019 AGO 2025
1
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2028
AGO 28/06/2023 AGO 2029
1
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2028
AGO 28/06/2023 AGO 2029
1
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2028
AGO 28/06/2023 AGO 2029
16
Monsieur Gilles WARO
COMMUNE DE SAINT PAUL
Monsieur François CUVELIER
Monsieur Jean-Pierre RIVIERE Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 6
Durée du
mandat
Date de
renouvellement
Fin de
mandat
TITULAIRE HDM AUDIT
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2024
AGO 19/06/2019 AGO 2025
SUPPLEANT Monsieur Pierre-Alain FRECAUT
Statuts - 6 ans
Échéance du mandat lors de
l'AGO statuant sur les comptes
clos au 31/12/2024
AGO 19/06/2019 AGO 2025
REPRESENTANTS DES LOCATAIRES ELUS Durée du mandat Information CA Fin de mandat
Liste CNL 974
(Confédération Nationale des locataires) Madame Laurence RICHARD
4 ans
A compter du scrutin du
05/12/2022
CA 24/05/2023 Prochaines élections
Liste CDLR-CSF
(Comité de Défense des Locataires de la
Réunion - Confédération Syndicale
des Familles)
Madame Fabienne FALDON
4 ans
A compter du scrutin du
05/12/2022
CA 24/05/2023 Prochaines élections
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Madame Béatrice MAROUDIN VIRAMALE Collège Empoyés
Madame Lucila THEROMALE Collège Empoyés
Monsieur Hamed BOUAKIL Collège Agents de Maîtrise
Monsieur Philippe FENDARD Collège Cadres
Madame Lucila THEROMALE Collège Empoyés
Madame Anaïs CATHERINE Collège Cadres
Fin de mandat
03/04/2027
Au Conseil dAdministration
A l'Assemblée Générale
COMMISSAIRES AUX COMPTES
Monsieur Philippe MALIZARD, Sous-Préfet de Saint-Paul, ès qualités (information Conseil d'Administration 15/11/2023)
DELEGATION DU PERSONNEL DU CSE
(Elus pour 4 ans - Scrutin du
21/03/2023)
Information
CA 24/05/2023
Rémunération des Administrateurs :
Aucune rémunération n’a été distribuée aux Administrateurs de la Société.
1.2.3 - CHANGEMENTS INTERVENUS AU COURS DE L’EXERCICE 2024
Au cours de l’exercice 2024, la société n’a enregistré aucun changement dans la composition du Conseil d’Administration.
1.2.4 - LA TENUE DES INSTANCES EN 2024
La vie sociale durant l’exercice 2024 a été jalonnée par :
3 Conseils d’Administration,
1 Assemblée Générale Ordinaire (approbation des comptes, exercice clos le 31 décembre 2023).
L’ordre du jour de ces réunions est rappelé ci-après :
1.2.4.1 - CONSEIL D’ADMINISTRATION
21/02/2024 (147e séance)
1/Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d’Administration du 15/11/2023 (146e séance)
2/ Vie sociale : Modification de la raison sociale du Commissaire aux Comptes
3/ Activités de la Société :
- Activités de la société en 2023 et perspectives pour 2024
- Budget : Révision 2023 et Prévisions 2024
4/Programme d’emprunts :
Questions diverses
29/05/2024 (148e séance)
1/ Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d’Administration du 21/02/2024 (147e séance)
2/ Vie sociale :
- Changement du représentant permanent de la Caisse des Dépôts et Consignations
- Renouvellement du mandat d’Administrateur de la Chambre d’Agriculture Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 7
3/ Examen et arrêté des comptes de l’exercice 2023 - Préparation de l’AGO :
-Présentation et examen du projet de rapport de gestion du Conseil d’Administration sur l’exercice 2023 incluant le rapport
sur le gouvernement d’entreprise -Présentation et examen des comptes annuels de l’exercice clos au 31/12/2023
- Projets d’ordre du jour et de résolutions à soumettre à l’A.G.O.
- Convocation de l’Assemblée Générale Ordinaire
4/ Conventions réglementées
5/ Programme d’emprunts
- Opération 31 LLTS ZAMBAVILLE - RHI Rivière des Galets - LA POSSESSION
- Opération ZAC RENAISSANCE 3 - SAINT-PAUL
6/ Rapport sur les contrats de réalisation et de gestion des logements sociaux
7/ Cahier des charges de production de logements sociaux par recours à la VEFA
8/ Rémunération du Directeur Général
Questions diverses
13/11/2024 (149e séance)
1/ Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d’Administration du 29/05/2024 (148e séance)
2/ Plan Stratégique du Patrimoine locatif social - Période 2024/2033
3/ Plan de travaux de gros entretien
4/ Gestion locative :
- Révision des loyers de logements locatifs sociaux et logements locatifs très sociaux pour 2025
- Convention d’utilité sociale
5/ Programme d’emprunts :
- Opération 31 LLTS « ZAMBAVILLE » - RHI Rivière des Galets - LA POSSESSION
- Opération 60 PLS « Génération 2020 » - PEV Centre-ville de SAINT-PAUL
- Programme de réhabilitation de logements sociaux 117 LLS et 12 LLTS - Le Verger 1,2 et 3 SAINTE-MARIE
6/ Convention réglementée : Convention de partenariat bancaire avec la Banque des Territoires
RAPPORTS D’INFORMATION :
7/ Etat des concessions d’aménagement
8/ Rapport d’étape de la concession d’aménagement ZAC Renaissance 3
Questions diverses
1.2.4.2 - ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
19/06/2024 : Approbation des comptes de l’exercice 2023
1/ Examen et approbation des comptes annuels de l’exercice clos le 31/12/2023 :
-Lecture du rapport de gestion du Conseil d'Administration sur l'exercice 2023 incluant le rapport sur le gouvernement
d’entreprise
-Lecture du rapport du Commissaire aux Comptes sur les comptes annuels de l’exercice clos le 31/12/2023
-Approbation des comptes annuels de l’exercice clos le 31/12/2023
2/ Quitus de gestion aux Administrateurs
3/ Affectation du résultat de l’exercice 2023
4/ Lecture du rapport spécial du Commissaire aux Comptes sur les conventions visées aux articles L 225-38 et suivants du
Code de Commerce et approbation desdites conventions
5/ Renouvellement du mandat d’Administrateur de la Chambre d’Agriculture
6/ Pouvoirs pour l’accomplissement des formalités
Questions diverses
1.2.5- EVENEMENTS SURVENUS POSTERIEUREMENT A LA CLOTURE DE L’EXERCICE
Conseil d’Administration du 19/02/2025 (150e séance) :
1/Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d’Administration du 13/11/2024 (149e séance)
2/Activités de la Société :
- Activités de la société en 2024 et perspectives pour 2025
- Budget : Révision 2024 et Prévisions 2025
3/Programme d’emprunts :
- Opération Les EVIS 2
- Opération ZAC EPERON
4/Modification Règlement intérieur de la Commission d’Appel d’Offres - Jury
Questions diverses. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 8
1.3 - LE PERSONNEL
1.3.1 - EVOLUTION GLOBALE DES EFFECTIFS
Décomposition des effectifs par catégories socioprofessionnelles
Au 31/12/2024, l’effectif de la société se composait de 103 collaborateurs (100 salariés en CDI, 2 en CDD et 1 contrat d’apprentissage).
Le tableau comparatif ci-après reprend l'évolution détaillée des effectifs des CDI au cours des 5 dernières années :
F H
Employés 34 30 27 26 22 16 6
Agents de maîtrise 23 27 30 30 33 26 7
Cadres 39 44 43 45 45 18 27
TOTAL 96 101 100 101 100 60 40
Répartition
31/12/2024 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2022 31/12/2023 Ventilation de l’effectif (CDI)
Au cours de l’année 2024, la SEDRE a enregistré :
- 5 recrutements en CDD : 4 pour surcroît d’activité et 1 pour remplacement de salarié absent
- 5 recrutements en CDI
- 7 fins de CDI et 5 fins de CDD
Ci-après le graphe de l’évolution de l’effectif (CDI) de 2020 à 2024 :
Evolution de la moyenne d’âge par sexe et de l’ancienneté (2020 à 2024) : Au 31/12/2024, l’âge moyen des collaborateurs de la SEDRE était de 46,48 ans et l’ancienneté moyenne de 13,52 ans ; alors que ces deux données étaient respectivement de 46 ans et 13,98 ans au 31/12/20223. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 9
1.3.2 - POLITIQUE SOCIALE
Application de la Convention Collective Nationale de l’Immobilier (CCNI) Entrée en vigueur le 1er janvier 2008 de la Convention Collective Nationale de l’Immobilier (CCNI n°3090) applicable à la société, complétée par 2 avenants propres à la société.
Organisation du temps de travail - Généralisation de l’ARTT
Conformément à l’Accord de Réduction et d’Aménagement du Temps de Travail signé le 20 juin 2000, la durée théorique hebdomadaire de travail est de 38 heures.
Pour atteindre un horaire collectif de 35 heures par semaine en moyenne sur l’année, il est octroyé 10 jours de repos complémentaires dont 2 jours de fermeture annuelle (le Vendredi Saint et le 31 décembre) et la journée de solidarité ; ainsi que 30 jours ouvrés de congés annuels sur lesquels est imputée la fermeture de la société du 21 au 24 décembre et 3 jours de ponts.
Accord Compte Epargne Temps
Applicable aux salariés en CDI, cet accord a été signé le 1er juin 2010.
Accord sur l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes : Conclusion, le 14/06/2022, du quatrième accord quadriennal sur l’égalité professionnelle entre les Femmes et les Hommes au sein de la société (01/01/2022 – 31/12/2025).
Accord sur le Droit à la Déconnexion :
Applicable à l’ensemble des salariés de la société, cet accord à durée indéterminée a été signé le 28/06/2017.
Accord sur le Droit d’expression :
Applicable à l’ensemble des salariés de la société, cet accord à durée indéterminée a été signé le 18/06/2018.
Charte de télétravail :
Mise en place d’une charte de télétravail, applicable à compter du 01/03/2023 et prorogée pour une durée de 3 ans à compter du 01/03/2024.
Association des salariés aux résultats : participation, intéressement, PEE et PERCO : Participation des salariés
Au 31/12/2024, la Société dispose d’une réserve spéciale de participation d’un montant de 34 995,12 € net.
Epargne salariale
Mise en place d’un dispositif d’épargne salariale en complément de l’intéressement. Mise en place des accords de Plan d’Epargne d’Entreprise (PEE) et Plan d’Epargne pour la Retraite Collectif (PERCO) le 12/02/2020.
Conclusion, le 20/06/2022, d’un nouvel accord triennal d’intéressement (01/01/2022-31/12/2024) applicable à l’ensemble des salariés de la société, complété d’un avenant suite aux observations du service de contrôle de l’URSSAF.
Prime de partage de la valeur (PPV)
Suite à l’engagement pris lors des dernières NAO d’avril 2024, dans une volonté de récompenser les efforts fournis par les salariés, la Direction et les délégués syndicaux ont signé un accord sur le versement d’une prime de partage de la valeur. Le montant de la prime de partage de la valeur est fixé à 620 euros bruts pour un salarié à temps complet et présent sur toute la période de référence, soit du 1er Janvier 2024 au 31 Décembre 2024 (Enveloppe globale de 56 456 €).
Négociations salariales :
A l’issue des réunions de négociations, il a été signé un accord avec les organisations syndicales le 23/04/2024, qui a conclu aux dispositions suivantes :
- Augmentation collective de 1,5 % des salaires contractuels bruts à l’ensemble des salariés présents dans la société à la date du 31/12/2023 et toujours sous contrat à la date du 23/04/2024. Au 01/01/2024, la valeur du point d’indice est passée de 9,43 € à 9,58 €,
- Augmentation collective de 7 points indiciaires, soit 67,06 € brut mensuel, - Enveloppe des augmentations salariales individuelles égale à 0,5 % des masses indiciaires brutes des directions, - Prime de partage de la valeur (PPV) : clause de revoyure. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 10
Dialogue social - Instances représentatives du personnel au 31/12/2024 :
a/ Comité Social et Economique -CSE- (2023-2027) : composé de 12 membres (6 titulaires et 6 suppléants). 9 réunions du CSE ont eu lieu en 2024 en visioconférence ou en présentiel.
Actions du CSE - Œuvres sociales :
Les actions du Comité Social et Economique au titre des œuvres sociales ont été les suivantes en 2024, à savoir : Galette des rois, chocolat de Pâques, action cinémas, chèques vacances, muguet du 1er mai, tickets salon de la maison, sortie bateau, arbre de Noël, chèques cadeaux aux enfants des agents, coffrets cadeaux aux salariés, repas de fin d’année et bons KADEOS évènements (mariage, naissances).
Ci-après le budget alloué au CSE au cours des 5 dernières années :
b/ Délégation syndicale au 31/12/2024 :
- CFDT Commerce et services : Madame Clarisse MALINGA (désignation 02/05/2023) - SNUHAB CFE-CGC : Monsieur Philippe FENDARD (désignation 11/05/2023) - CGTR Commerce, Distribution et Services : Monsieur Franky DORMEUIL (désignation 10/11/2023)
Prévoyance complémentaire et frais de santé
La SEDRE a instauré, par décision unilatérale de l’employeur en date du 11 juin 2011, une mesure collective et obligatoire d’assurance Frais de santé et Prévoyance.
Les marchés actuels ont été attribués à AXA, pour l’assurance complémentaire Santé, et à MGP (Mutuelle Générale Prévoyance) pour la prévoyance :
- Prévoyance Décès/Invalidité (contrat collectif obligatoire, qui couvre tous les agents de la société) : Prise en charge à 100 % par l’employeur
- Garanties « frais de santé » : Prise en charge de 65 % des cotisations par la Société.
1.3.3 - ABSENTEISME - ACCIDENTS DE TRAVAIL
L’absentéisme en 2024 est motivé par : Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 11
1.3.4 - FORMATION PROFESSIONNELLE CONTINUE
Bilan de la formation :
En 2024, la SEDRE a mis en œuvre son plan de développement des compétences, destiné à permettre au personnel de
conforter et augmenter leurs compétences professionnelles.
Pour permettre la formation d’un plus grand nombre de participants et dans le respecter le budget alloué à la formation, la Société a priorisé la réalisation des formations de groupe.
Récapitulatif de la formation :
2021 2022 2023 2024
Coût global de la formation (€ H.T.)
(dont contribution règlementaire) payé
au 31/12/N
111 829,17 € 106 350,58 € 128 091,58 € 144 227,66 €
Nombre de formations réalisées 30 18 37 41
Nombre d’heures de formations 1 520,75 1 332,50 1 530,50 1 574,50
Nombre de participations 186 142 145 140
Nombre d’agents bénéficiaires 80 69 76 66
Moyenne d’heures de formation par
agent 14,62 13,33 14,72 15,29
Effectif Société au 31 décembre hors
contrat de professionnalisation 104 100 104 103
Pourcentage de bénéficiaires par rapport
à l’effectif (taux de participation) 77% 69% 73% 64%
Accueil de stagiaires - étudiants en 2024 :
La société a accueilli 14 étudiants en 2024 dont un groupe de 7 stagiaires de l’IRTS. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 12
1.3.5 - ORGANIGRAMME
L’organigramme fonctionnel de la société au 31 décembre 2024 se présente ainsi :
1
Secrétaire Général : M. Patrick SALAUN
1
1
Directeur : M. Dominique DESHAYES
1
1
Directeur : M. Francis LEFEBVRE
1
Chef(fe) de service
1
Assistant (e )
1
Assistant (e )
1
Assistant (e) de chargés d'opérations
2
Assistants (es ) de chargés d'opérations
2
Assistants (es ) de chargés d'opérations
2
Assistants (es )
1
Contrôleur Financier
1
Chef(fe) de projet DGSU
1
Chef(fe) de projet
1
Chargé (e) de travaux (TP)
7
Chargés (es ) d'Opérations
2
Inspecteurs foncier
1
Administratrice de l'informatique locative
1
Assitant (e) Traitements de gestion locative
2
Chargés (es) d'Opérations
1
Agent foncier
1
Responsable informatique
1
Chargé (e) du contentieux locatif
1
Chargés (es) d'Opérations et de développement (CDD)
1
Administrateur Systèmes et Réseaux (CDD)
1
Assistant (e) contentieux
1
Chef(fe) de Secteur
1
Responsable RH
1
1
Assistant (e ) de chargés d'opérations
1
Gestionnaire des Ressources et Moyens
3
Assistants (es )
1
Gestionnaire de sinistres
2
Chargés (es) d'Opérations
1
Adjoint (e ) au chef du service maintenance
1
Chargé des politiques de maintenance
1
Chargé (e ) des Questions Sociales
2
Chargés (es) d'Opérations Réhabilitation
1
Chef(fe)de service / ASP
1
Chargé (e) de travaux (TP DAO/DPL)
1
Assistante du DG/Gestionnaire des moyens
1
Chef(fe) de Secteur
1
Secrétaire Standardiste
1
Assistant (e ) de chargés d'opérations (CDD)
1
Agent d'accueil, standard
1
2
Chargés (es ) d'Opérations
2
Agents polyvalents
1
Adjoint Responsable d'Antenne
3
Gestionnaires proximité
1
Adjoint (e) Chargé (e) d'Opérations (CDD)
3
Chargés (es ) de Clientèle
1
Caissier (e)
1
Chef(fe) de service
1
Chargé(e ) des Questions Sociales
0
Chef comptable adjoint
1
Apprentie CQS (Contrat alt)
Chef(fe) de Secteur
4
Comptables
2
Chargés (es ) d'Opérations
1
Chef(fe) d'Antenne Ouest
1
Chef(fe) de service
1
Adjoint (e ) au Chef d'Antenne Ouest
1
Assistante Administrative
3
Assistants (es )
4
Chargés (es ) de clientèle
4
Gestionnaires de proximité
1
Caissier (e)
2
Chargés (es ) des Questions Sociales
Services opérationnels
CONSEIL D'ADMINISTRATION
Président : Monsieur Emmanuel SERAPHIN
2 Vice-Présidents
Organigramme fonctionnel au 31 décembre 2024
Secteur
SAINT PAUL SUD
Attachée de Direction / Juriste en gouvernance
d'entreprise :
Mme Alicia FONTAINE
DIRECTION DE L'AMENAGEMENT SUD - EST - NORD (D.A.S.E.N.)
DIRECTION DE L'AMENAGEMENT OUEST
(D.A.O)
Directrice : Mme Vanessa SCHALBAR
DIRECTION DU DEVELOPPEMENT
SECRETARIAT GENERAL
DIRECTEUR GENERAL : Yannick PAYET FONTAINE
DIRECTION DU PATRIMOINE LOCATIF
Directeur : M. Thibaut REMILLIET
SERVICE FONCIER
Secteur
SAINT PAUL NORD
SERVICE DES MOYENS GENERAUX
Services fonctionnels SERVICE MARCHES SERVICE COMPTABLE
Antenne Ouest Direction du Patrimoine Locatif
Secteurs
SAINT PAUL/PORT/POSSESSION
RESSOURCES HUMAINES
SERVICE MAINTENANCE
Chef(fe) de service
Antenne Nord/Est Direction du Patrimoine Locatif
Responsable d'Antenne Nord/Est
SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.E.D.R.E) Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 13
II – LES ACTIVITES DE LA SOCIETE
EN 2024
2.1 - L’ACTION FONCIERE
2.2 - L’AMENAGEMENT
2.3 - LES EQUIPEMENTS DE SUPERSTRUCTURES
2.4 - LES OPERATIONS MENEES PAR LA SOCIETE EN PROPRE
2.5 - LE PARC DE LOGEMENTS SOCIAUX ET LA GESTION LOCATIVE Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 14
2.1 - L’ACTION FONCIERE :
L’activité de la Société dans ce domaine en 2024 peut se résumer comme suit :
- Poursuite des interventions dans le cadre des opérations en concession principalement sur la ZAC Renaissance 3 en lien avec l’EPFR pour la 1ere tranche des travaux et sur Moulin Joli pour les rétrocessions des équipements à la Ville.
- Interventions dans le cadre de marchés d’opérateur foncier avec les communes de Saint-Paul, Saint-Pierre, Saint-André ainsi qu’avec la CINOR, le Département, la Région, la CIVIS et la régie La Créole.
- Relance des prospections foncières tout secteur en lien avec la Direction de l’aménagement et de la prospective.
2.1.1 - Interventions dans le cadre des concessions d’aménagement
COMMUNE DE SAINT-PAUL
La procédure de rétrocession des emprises nécessaires au lancement de la 1ère phase d’aménagement a été signée en juin 2024. Cette rétrocession foncière porte sur une surface partielle de 33ha 89a 12ca correspondant aux acquisitions menées par l’EPFR sur les terrains de la Commune et de la Région.
2.1.2 - Interventions dans le cadre de marchés d’opérateur foncier
COMMUNE DE SAINT-PAUL
- Finalisation de la procédure d’acquisition par voie d’expropriation en 2024 pour la régularisation foncière de 21 unités foncières après travaux par la saisine du Juge d’expropriation (fixation judiciaire des indemnités).
- Chemin Lebel : Le dossier de DUP a été transmis en la Préfecture pour lancer l’enquête publique .
- Transfert d’office (divers chemins) : Une nouvelle enquête publique a été engagée en 2024. La saisine du Préfet est transmise pour obtenir l’arrêté de transfert correspondant.
- Radiers submersibles : Les négociations amiables ont abouti en 2024 à la signature des DMPC et des promesses de vente pour 3 radiers (radiers : Ravine Divon, Ravine tête dure, Ravine Jardin).
D’autres radiers ont été réalisés (Ravine Bras Mahot, Ravine Lolotte, Ravine Ermitage). Pour ces derniers, la procédure de régularisation foncière par DUP (expropriation) a été engagée auprès du Tribunal Judiciaire.
- Aménagement de la Ravine Bernica : La procédure d’expropriation s’est poursuivie en 2024 par un transport sur les lieux et l’audience devant le Tribunal Judiciaire. Le jugement et la consignation des sommes est intervenu en décembre de cette année.
- Chemin de la Hogue : Cette mission initiée en septembre 2023 s’est poursuivie en 2024 par la constitution d’un dossier de DUP.
- Poursuite des prestations liées au marché de maîtrise foncière de la Ville de SAINT-PAUL sur le lot 1 : Missions foncières relatives aux voiries et espaces publics et sur le lot 2 : Missions foncières générales.
LA CREOLE
- Servitudes KER ANVAL : La procédure a été finalisée en novembre 2024. La publication au Service de Publicité Foncière est en terminée.
- Servitudes/Acquisitions SAINT-PAUL et TROIS-BASSINS : Poursuite des missions en 2024 pour la constitution de servitudes légales. Mise en enquête publique en août 2024 pour le chemin DESBASSYNS à TROIS-BASSINS. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 15
COMMUNE DE SAINT-PIERRE
- Mission de rédaction et de publication d’actes administratifs : Poursuite des prestations de rédaction et de publication sur 2024.
- NPNRU de Bois d’Olive : Après définition du périmètre de DUP du NPNRU Bois d’Olive et la compilation des pièces du dossier de DUP en vue du dépôt en Préfecture.
- Procédure de Biens Sans Maître : En 2024, la procédure s’est poursuivie pour un bien présumé sans maître avec intégration au domaine communal à venir.
COMMUNE DE SAINT-ANDRE
- NPNRU Centre-Ville : Marché d’opérateur foncier passé avec la Ville. Les négociations amiables ont abouti à la libération de 16 locaux du centre commercial. L’ arrêté de DUP a été obtenu fin 2024 permettant d’engager la procédure d’acquisition par voie d’expropriation.
- Le service foncier a été retenu en mai 2024 en sous-traitance avec Envirotech sur la mission d’étude environnementale et réglementaire de l’extension du Parc du Colosse.
SALAZIE
Nouveau marché d’opérateur foncier signé avec la Ville en septembre 2024.
CONSEIL DEPARTEMENTAL
- Chaîne de refoulement des Hauts du Sud : Initiée en 2022, cette opération a de nouveau été reportée.
- Sécurisation de l’Alimentation en Eau Brute du secteur de l’Entre-Deux : Marché signé en septembre 2023. Les prestations pour le compte de la Saphir ont été initiées en juillet 2024 avec les procédures d’AOT et de sondages géotechniques.
- Régularisations foncières - Mission de rédaction et de publication d’actes administratifs : Poursuite des prestations sur l’année 2024.
- Le Service Foncier a été retenu en juin 2024 sur l’Accord Cadre pour les missions d’opérateur Foncier pour les Routes Départementales - Lot 1 Nord et Est. Les ordres de service sont en attente.
CINOR
- Rédaction et publication des actes administratifs : Poursuite des missions de rédaction et de publication sur 2024.
CONSEIL REGIONAL
- Infrastructures Routières - Rédaction d’actes administratifs : Cette mission s’est poursuivie sur 2024 avec la publication d’actes administratifs.
- Les missions de maîtrise foncière sur les tracés de RN ont été engagées sur 2024 pour les secteurs suivants : o RN2 - Axe Saint-Benoît
o Ravine des Grègues - Saint-Joseph
o Axe mixte de Cambaie - SAINT-PAUL
o RN1 Saint-Louis
o RN5 Saint-Louis
- Attribution en décembre 2024 du marché d’opérateur foncier pour la collectivité. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 16
CIVIS
Le Service Foncier a été retenu sur l’appel d’offres relatif à l’Accord Cadre d’une mission d’assistance et de représentation (servitudes et expropriations) pour les 2 lots suivants :
Lot 1 : Missions d’assistance pour l’établissement de servitudes de canalisations d’eau et l’expropriation de terrains sur le territoire de la CIVIS.
Lot 2 : Mission d’Assistance pour la mise en œuvre de procédures d’expropriation de terrains sur le territoire de la CIVIS. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 17
2.2 - L’AMENAGEMENT :
Les opérations ayant connu une évolution en 2024 sont présentées de manière synthétique ci-après :
COMMUNE DE SAINT-PAUL
ZAC I RENAISSANCE (concession d’aménagement)
Initiée en 1986, l’opération ZAC I Renaissance est aujourd’hui terminée. Cependant la commune a souhaité donner plus de dynamisme au secteur de Plateau Caillou en projetant l’aménagement de plusieurs sites de la ZAC qui n’avaient pas été mis en valeur.
Le lotissement TUIT-TUIT a ainsi été retenu pour accueillir un lotissement de 26 lots dont la commercialisation s’est déroulée en 2020 et poursuivie en 2021.
A ce jour, 24 lots ont été vendus. La concession étant terminée, les lots invendus seront commercialisés et cédés directement par la Commune de SAINT-PAUL. Fin 2024, les échanges sont en cours avec un syndicat de copropriété pour la mise en place d’une ASL.
Des démarches ont été initiées en 2023 pour permettre la rétrocession de l’ensemble des voiries et espaces publics de la ZAC Renaissance 1 en vue de la clôture de la concession. Cette démarche n’a pas encore abouti. La Ville de SAINT-PAUL a néanmoins délibéré en mai 2024 sur la reprise du bail commercial de la station-service OLA et les démarches sont en cours avec un notaire en vue de la signature de l’acte.
ZAC II RENAISSANCE (concession d’aménagement)
La concession d’aménagement arrivant à échéance le 31/12/2023, les travaux de requalification de la rue Desforges ont été les derniers travaux réalisés (achèvement début 2024). La rétrocession des voiries et espaces publics a été amorcée par le recensement du foncier et son classement
Le dossier de rétrocession a ainsi été transmis fin 2023 à la Ville pour suite à donner, mais la démarche n’a pour le moment pas encore abouti.
ZAC III RENAISSANCE (ex. SAVANE DES TAMARINS) (concession d’aménagement)
La SEDRE est titulaire depuis 2008 d’une concession pour l’aménagement de la ZAC Renaissance III. Le dossier de réalisation a été approuvé par le Conseil Municipal aux termes d’une délibération en date du 03 mai 2018, marquant la fin de la phase pré-opérationnelle du projet.
L’année 2023 a été la dernière étape des études pré-opérationnelles préalables au lancement de la 1ère phase des travaux. La SEDRE a obtenu, par le biais d’arrêtés préfectoraux successifs en juin et juillet 2023, les dernières autorisations préalables nécessaires avant commencement opérationnel.
Au niveau réglementaire :
Suite au dépôt du dossier de dérogation à l’interdiction de destruction d’espèces protégées auprès de la DEAL, le Conseil Scientifique Régional du Patrimoine Naturel (CSRPN) a rendu un avis négatif au 1er trimestre 2023. La SEDRE, assistée d’un coordonnateur écologue, a proposé de renforcer les mesures compensatoires dans le cadre d’un mémoire en réponse. Ce mémoire a permis à la DEAL de considérer que les conditions étaient réunies pour accorder la dérogation par arrêté préfectoral en juin et juillet 2023.
L’Etude de Sureté et Sécurité Publique (ESSP) déposée fin 2022 en Préfecture, a bénéficié d’un accord tacite sans avoir été présentée en sous-commission départementale de sécurité publique, le dossier ayant été préalablement validé par les référents sûreté sans avoir fait l’objet de remarques particulières. L’ONF, consulté au sujet du défrichement, a estimé que l’opération n’était pas soumise à l’obtention d’une dérogation à l’interdiction générale de défricher.
Le PRO/DCE de la 1ère phase des travaux a été mis à jour par la nouvelle Maîtrise d’œuvre, laquelle s’est assurée de prendre en compte les nouvelles mesures compensatoires et d’intégrer les demandes des concessionnaires. La SEDRE s’est adjoint les compétences de nouveaux prestataires : OPC et géomètre. Des consultations ont été lancées mi- 2023 permettant d’attribuer les marchés fin 2023.
L’appel d’offres pour les marchés de travaux a été lancé début novembre 2023 pour une réception des offres fin d’année 2023. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 18
Les marchés ont été attribués en avril 2024 pour 3 lots sur 4, le dernier lot ayant été déclaré infructueux.
Les travaux d’ouverture du milieu ont été réalisés sous le contrôle d’un écologue, dans le cadre de la phase préparatoire des travaux en mai et juin 2024, mois imposés par l’Etat correspondant à la période d’absence de nidification des oiseaux forestiers. Fin 2024, la moitié d’un giratoire, ainsi que la requalification de la rue des Cardinaux, sont en voie d’achèvement. L’objectif est la livraison de deux giratoires mi-2025 et la livraison des autres tronçons et ouvrages de la phase 1 pour la mi- 2026.
En 2025, il est programmé le démarrage des travaux d’un 3ème giratoire pour lequel un porté à connaissance est en cours d’instruction par les services de la DEAL ainsi que d’une place publique centrale, pour laquelle les études de maîtrise d’œuvre sont en cours (phase PRO).
A noter que la place publique centrale fait partie d’un parc urbain plus vaste, regroupant l’ensemble des espaces naturels aménageables et des espaces publics aménagés.
Un schéma directeur sera lancé en 2025 afin de définir, en concertation avec la population dans le cadre d’ateliers, les activités et équipements à intégrer dans ce parc.
En parallèle, préalablement au lancement de la phase 2, le programme des équipements publics va être réinterrogé. Aussi, des rencontres ont été initiées avec les services de la Ville concernés au dernier trimestre 2024, pour mettre à jour ce programme.
Le portage foncier du projet est assuré par l’EPFR via une convention d’acquisition foncière signée entre la SEDRE, la Commune de SAINT-PAUL et l’EPFR.
Le projet a fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique en décembre 2016, laquelle a été prorogée de 5 ans supplémentaires. L’arrêté de cessibilité a été délivré en octobre 2021 suivi également par une ordonnance d’expropriation.
A ce jour, l’EPFR en sa qualité de bénéficiaire de l’expropriation maîtrise l’ensemble des terrains.
La SEDRE, en qualité de repreneur, a acquis par acte de rétrocession signé en juin 2024, les parcelles nécessaires à la réalisation opérationnelle de la phase 1 de la ZAC. La rétrocession porte sur une emprise d’environ 34 hectares qui ne concerne que des terrains acquis à l’amiable auprès de la Région et de la Commune.
En 2018, des financements « FRAFU/réseaux primaires » et « FRAFU/viabilisation du foncier » ont été obtenus par le biais de conventions. Cependant ces dernières sont devenues caduques en décembre 2020 faute de démarrage des travaux dans les 2 ans de la notification. Des nouveaux dossiers de demande de subvention ont été déposés en juillet 2021 pour un examen en CTA de septembre 2021 lequel a délivré un avis favorable sous réserve d’une actualisation des bilans. Le CTA du 1er trimestre 2022 a émis un nouvel avis. Les nouvelles conventions ont été notifiées mi-2022. La convention de financement de l’échangeur entre la SEDRE et la Région a été signée début 2018 ; elle garantit le cofinancement de l’échangeur entre la ZAC et la Région, deux avenants de prorogation ont été signés en mars 2020 et courant 2022.
La 1ère tranche de travaux permettra de viabiliser 25 ilots.
Par ailleurs, la SEDRE a répondu, en groupement avec l’ALEFPA, à un appel à projet de la DEETS pour la réalisation d’un village-relais porté par le Territoire de l’Ouest. Le projet a été retenu. Quatre ilots de logements libres font l’objet d’une procédure d’appel à projets restreint : 3 candidats ont soumis leurs offres, lesquelles sont en cours d’analyse. La Zone d’Activités Economiques devrait être réalisée sous maîtrise d’ouvrage Territoire de l’Ouest, lequel a retenu un bureau d’études afin de définir la programmation de la zone.
L’ouverture du milieu a fait lever des contestations de riverains, qui se sont depuis, regroupés en collectif « protège nout’ savane ». Ce collectif a pris le parti d’occuper le terrain médiatique : en relayant via les réseaux sociaux des posts sur la destruction de la savane engendrée par les travaux, par des prises de parole à travers la presse et en organisant des actions de type distribution de tracts, marche dans la savane, chaîne humaine, manifestation…
En parallèle, le collectif a sollicité la mise à disposition d’un ensemble de documents relatifs à la ZAC Renaissance 3, probablement en vue d’une action en justice.
La SEDRE a répondu par voie de presse, en distribuant des flyers et en regroupant les informations sur son site…en basant son argumentaire sur la distinction entre l’espace naturel de savane protégé, sous gestion du Conservatoire du littoral, et l’espace à urbaniser qu’est le site de la ZAC Renaissance III, qui est inscrit dans les documents de planification, et qui va permettre de réaliser 2 000 logements dans un contexte de tension sur les logements sur le territoire réunionnais. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 19
Par ailleurs, la SEDRE a organisé une série de rencontres avec les forces vives du quartier de Plateau Caillou, ses partenaires et le monde économique afin de leur présenter le projet :
- Le Conseil des Habitants,
- Les associations du quartier,
- Le conservatoire botanique des mascarins,
- Le conservatoire national du littoral,
- Le monde économique (MEDEF, CAPEB, FRBTP, CPME, CMA),
- Les Elus, Directions et Services de la Ville de SAINT-PAUL,
- L’association des Commerçants du centre-ville de SAINT-PAUL,
- Les parlementaires,
- L’intersyndicale…
Le Conseil des habitants et les associations du quartier ont montré un réel intérêt au projet. Aussi, ils seront conviés à des ateliers de concertation sur les projets de place publique centrale et de parc urbain. Par ailleurs, la SEDRE envisage la mise en place d’actions sociales innovantes auprès des associations et écoles du quartier pour intégrer la population dans le projet.
Par suite des rencontres avec le monde économique, des actions sont en cours de discussion (information des entreprises pour affiner leurs besoins de formation, Small Business Act…).
En parallèle, par suite de l’expiration du marché précédent, une consultation a été lancée en octobre 2024 pour un marché d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage en Communication. Fin 2024, l’analyse des offres est en cours.
Le bilan financier et le plan de trésorerie ont fait ressortir en 2024 un besoin de financement de 18,1 M€ pour la mise en œuvre des travaux d’aménagement de la 1ère phase.
A cet effet, l’Agence Française de Développement a accordé dans un premier temps un prêt à hauteur de 2,45 M€ et la Caisse des Dépôts et Consignations un prêt à hauteur de 5 M€. Les garanties d’emprunts à hauteur de 80% des montants empruntés ont été sollicitées auprès du concédant. Elles ont été approuvées par délibération en Conseil Municipal de septembre 2024. L’AFD complètera son financement par un prêt de 2,55 M€ dont la garantie d’emprunt sera sollicitée auprès de la Commune de SAINT-PAUL au 1er trimestre 2025.
A noter par ailleurs, qu’Action logement Immobilier intervient également dans ce pool de financement par le biais d’une avance en compte courant d’associé d’un montant de 8,1 M€.
ZAC SAINT-GILLES (concession d’aménagement)
Une consultation de Maîtrise d’œuvre VRD a été lancée fin d’année 2024, sur la base du rendu de l’étude d’actualisation du plan masse et des coûts de travaux, qui a pris en compte les modifications du programme de la ZAC.
Dans le dernier CRAC approuvé par la Commune, arrêté au 31 décembre 2018, les principaux éléments validés sont : - L’acquisition des terrains communaux par l’opération à hauteur de 400€/m², dont 200€/m² en numéraires apportés par le concédant,
- La prorogation de la concession d’aménagement jusqu’en 2028.
Le bilan d’aménagement fait l’objet de discussions depuis 6 ans avec le concédant sans que cela n’ait pu aboutir à l’approbation d’un nouveau CRAC.
Sur la base de l’actualisation des coûts des travaux VRD en lien avec les nouvelles orientations apportées au projet d’aménagement de la ZAC, un nouveau projet de CRAC portant sur les exercices 2019 à 2023 a été présenté à la Commune en 2024 qui n’a pas fait l’objet de validation. Les services de la Collectivité souhaitent, dans le cadre d’un CRAC 2019-2024, réétudier les hypothèses de base précédemment retenues (s’agissant des acquisitions du foncier communal, des cessions foncières par la SEDRE, de la mise en place de participations au déficit…).
Un certain nombre d’actions visant à procéder à des régularisations foncières doivent encore être réalisées dans le but de libérer du foncier stratégique qui conditionne la réalisation des futures opérations à venir dans l’emprise opérationnelle de la ZAC.
Concernant le Club Hippique de l’Hermitage, les négociations menées pour la libération du foncier ont abouti à la signature d’un protocole en juillet 2023 afin d’acter les accords suivants :
- Le versement d’une indemnisation d’un montant de 254 743 € au Club Hippique ; - La libération des lieux par l’occupant dans un délai maximal de 18 mois à compter de la signature du protocole en date du 5 Juillet 2023 soit au plus tard au 05 janvier 2025 ;
- La prise en charge complète, par ce dernier, des frais et travaux qui s’avèreraient nécessaires à la dépollution du site ; un diagnostic de pollution des sols réalisé en date du 30 octobre 2023 par le BET GEISER INGERIERIE a conclu que la zone d’étude ne présentait aucune pollution avérée;
- La démolition des installations par la SEDRE.
Le gérant a récemment sollicité la SEDRE pour une demande de prorogation concernant la libération des lieux. Cette demande est à l’étude. La SEDRE Développement a par ailleurs étudié sur ce foncier et présenté à la Commune la faisabilité d’une Résidence pour jeunes actifs des secteurs de l’hôtellerie et de la restauration. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 20
La SEDRE est également en discussion avec le propriétaire du « Relais de l’Hermitage » (l’ancien Novotel), qui ne souhaite désormais plus vendre et qui a récemment réitéré son souhait d’une prolongation du bail à construction. Sa situation est à l’étude.
Pour mémoire, une promesse de vente a été signée avec un promoteur pour la construction, d’un hôtel et d’une résidence hôtelière, située sur l’Avenue de Bourbon face au parking du Village Corail. Le compromis de vente est arrivé à échéance en décembre 2020 mais sans caducité de ce dernier.
Le promoteur a présenté à la Ville et à la SEDRE un nouveau projet à vocation exclusive d’hôtel. La question concernant un avenant à la promesse de vente est toujours en cours d’étude.
Un échange foncier avec le Département est toujours envisagé, permettant à la SEDRE d’acquérir les emprises nécessaires au nouveau tracé de l’Avenue de Bourbon ainsi qu’à la réalisation d’espaces publics, conformément au plan d’aménagement.
Il est envisagé de délocaliser les services techniques de la Commune et le Centre de Vacances de la CAF à échéance d’octobre 2025. Ces fonciers sont destinés à terme, conformément au PLU, à accueillir des projets touristiques. Une délibération de la Commune en 2022, actait le principe de cession au Groupe BOUCAU par la SEDRE en vue de la création d’un complexe touristique : hôtel, casino, convention center. La Commune souhaite abroger cette dernière et céder directement le foncier de gré à gré. Le concessionnaire doit intégrer cette nouvelle donnée dans le bilan financier de l’opération qui, en l’absence d’autre recette pour palier le retrait de cette cession, serait déséquilibré. Le Groupe BOUCAU a récemment présenté une esquisse de son projet à la Commune. Une modification du PLU concernant cet îlot est en cours de réflexion.
A cela s’ajoute le fait que la libération du foncier par le centre de vacances de la CAF est directement liée à la relocalisation du siège de TAMARUN sur l’îlot 5 de la ZAC. TAMARUN occupe actuellement le site de Trou d’Eau appartenant à la CAF. La Commune envisage que cet îlot, propriété SEDRE, lui soit transféré à l’euro symbolique. La faisabilité du projet consistant à accueillir les futurs bureaux de la SPL ainsi que le montage opérationnel de ce dernier sont en cours d’étude.
Une procédure pour la modification du PLU a été initiée concernant la relocalisation du siège de TAMARUN sur l’îlot 5 et un projet de logements dont une partie serait destinée aux jeunes salariés du secteur touristique sur l’ilot 4 (actuellement occupé par le Club Hippique).
La Commune de SAINT-PAUL a demandé à la SEDRE d’étudier la possibilité d’implanter un parking en ouvrage sur le périmètre de la ZAC. Aussi, une étude de faisabilité a été réalisée proposant d’une part, un site potentiel pour l’emplacement de l’ouvrage et d’autre part, un modèle économique démontrant que l’ouvrage impliquerait un niveau d’investissement et d’exploitation conséquent pour la collectivité. Toutefois, la Commune souhaite retenir cette option en menant une réflexion plus approfondie sur le sujet pour la réalisation d’un parking en ouvrage sur l’îlot 2 de la ZAC.
La SEDRE a, par ailleurs, engagé les actions nécessaires à la rétrocession des ouvrages qui ont été réalisés dans le cadre de la ZAC depuis de nombreuses années et qui se situent hors du périmètre du projet de restructuration du secteur central de l’Hermitage. La Commune devrait délibérer sur cette affaire au 1er semestre 2025. Un acte notarié sera établi pour le transfert de la propriété foncière à la Commune.
RHI FLAMBOYANTS (concession d’aménagement)
La Société poursuit des régularisations foncières avec quelques familles en fonction de leurs capacités à y faire face. La procédure de rétrocession des voiries et délaissés engagée avec la ville de SAINT-PAUL et la société est dans l’attente de la décision de celle-ci sur les parcelles à rétrocéder, et afin également de finaliser le bilan de clôture, la date d’échéance de la concession ayant été fixée au 31/12/2022. N’étant plus concessionnaire, la SEDRE transmet depuis cette date chaque demande de famille à la Ville pour suite à donner.
RHI GRANDE FONTAINE (concession d’aménagement)
La société poursuit des régularisations foncières avec quelques familles, en fonction de leurs capacités financières. La procédure de rétrocession des voiries et délaissés engagée avec la ville et la société est dans l’attente de la décision de celle-ci sur les parcelles à rétrocéder, et afin également de finaliser le bilan de clôture, la date d’échéance de la concession ayant été fixée au 31/12/2022. N’étant plus concessionnaire, la SEDRE transmet depuis cette date chaque demande de famille à la Ville pour suite à donner.
ZAC EPERON (concession d’aménagement)
Les travaux relatifs à l’aménagement de la rue Jacques Aubert ont été réalisés en régie par la Commune de SAINT-PAUL.
L’aménagement de la RHI Ruelle des Fleurs est achevé à hauteur de 95%. Il reste à réaliser, des travaux de clôtures et de murs de soutènement ainsi que la viabilisation de 7 lots libres. Les projets de relogements continuent par ailleurs.
En application de la loi NOTRE, le Territoire de l’Ouest est compétent depuis le 1er janvier 2017 en matière de Zone d’Activités Economiques. Toutefois les modalités de transfert du village artisanal de l’Eperon au Territoire de l’Ouest restent Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 21
à définir. Des échanges doivent être engagés pour la fixation des modalités de gestion, selon le projet finalement retenu par la collectivité.
Les études de restructuration du RD10 en voirie urbaine ont été réalisées en 2017. La commune a obtenu de la part du
Département un financement à hauteur d’environ 50% du coût total du projet. Les travaux d’aménagement ont été engagés fin 2018. Le projet a consisté essentiellement en la sécurisation de la traversée de l’Eperon par la réalisation de circulations
douces séparées de la chaussée, des aménagements paysagers et des circulations piétonnes. Enfin, l’un des objectifs de ce
projet est de permettre le long de cette voie le développement d’activités commerciales et artisanales. Un boulodrome ainsi qu’une petite place ont été aménagés en partie basse de l’Eperon. La rétrocession de la voie est en cours de préparation.
Le long de la RD10 nouvellement restructurée, trois terrains ont été viabilisés pour accueillir 5 modules qui abriteront des activités commerciales. Un accompagnement de la Chambre des Métiers de la Réunion permettra de sélectionner des candidats porteurs de projets d’activités dont la liste sera soumise préalablement à la validation de la ville de SAINT-PAUL.
Les travaux d’aménagement de la RHI Bassin Bleu se sont achevés fin 2021. Les projets de relogements continuent par ailleurs. La livraison de 25 LLTS et 18 LLS a eue lieu mi 2022.
Sur le secteur de la RHI Terrain l’Avion, les travaux de viabilisation de 14 parcelles ont été réceptionnés en 2023.
80 LLTS diffus doivent être réalisés en remplacement des LES dont la construction a été abandonnée à la suite de l’annonce de la suppression de l’allocation logement accession fin 2017. Ces LLTS diffus seront réalisés en deux tranches et se répartiront sur trois RHI : Terrain l’Avion, Ruelle des Fleurs et Bassin Bleu. Les permis de construire de la première tranche, pour 40 Logements ont été obtenus fin 2021 Une subvention de 1.7 M€ a été obtenue auprès de l’Etat en juin 2022. Le démarrage des travaux a eu lieu en novembre 2024 pour une durée de 2 ans. Un travail d’accompagnement est en cours auprès des familles concernées pour préparer l’entrée dans les lieux lors de la livraison de la première phase des 8 premiers logements prévue au premier trimestre 2026.
Le projet d’aménagement du pôle tertiaire a permis la viabilisation des terrains destinés à recevoir des bureaux et
commerces. Plus de 10 000 m² de surfaces de plancher ont ainsi été créés. Il reste une parcelle à vocation commerciale de 5200 m² disponible en partie haute de la ZAC qui fera l’objet d’une cession en 2025. Il est prévu sur ce terrain un projet immobilier de bureaux et de commerces.
Deux opérations de viabilisation et de commercialisation de 22 lots sont identifiées : - 20 lots - Portes du Golf 2 : à viabiliser
- 2 lots - Clos St Gilles : à viabiliser
Le lancement de la commercialisation et de la viabilisation reste en attente de décisions de la commune de SAINT-PAUL et de la Direction des Affaires Culturelles (DAC)-ABF. La recette attendue est de l’ordre de 9,6 M€ pour 20 parcelles d’environ 600m² à 800€/m², sous réserve de la validation par l’ABF du plan d’implantation des constructions et des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères du projet. Une équipe de maîtrise d’œuvre a été désignée fin 2024. L’avant-projet sera présenté à la Commune et aux services des Architectes Bâtiment de France début 2025.
Dans le cadre de l’étude « Loi sur l’eau » réalisée sur la ZAC, 7 bassins de rétention recueillant les eaux pluviales ont été définis : 5 ont été réalisés, il en reste 2 à créer (rejet 5 et rejet 7) dont le foncier reste à acquérir respectivement auprès de CBO et de la Région. Le rejet 5 nécessite également la modification du zonage du PLU. Les travaux sont estimés à 1 ,5 M€. Une solution technique est à l’étude afin de permettre, si possible de s’affranchir de l’acquisition des terrains de CBO. Le travail de rétrocession des voies, des aires de jeux et des bassins de rétention, a débuté avec les services de la Commune de SAINT-PAUL en 2022 ; l’objectif étant de finaliser cette mission d’ici fin 2024.
Le projet de parc urbain d’un hectare, situé au cœur de la ZAC et dont le programme a été défini depuis 2013, est estimé à 2 M€ de travaux. La Commune de SAINT-PAUL doit décider des modalités de réalisation et de gestion de cette opération.
Perspectives 2025 :
Engagement des études de MOE et Marchés de travaux de viabilisation de 20 lots libres des « Portes du Golf ». Engagement des études de MOE et Marchés de travaux de viabilisation de 2 lots libres « Clos Saint-Gilles ». Viabilisation de 7 lots libres « Ruelle des Fleurs ».
Pour cet ensemble de travaux d’aménagement, un emprunt sera sollicité auprès de l’AFD. Poursuite des études techniques des bassins de rétention.
Travaux VRD et aménagement de places de stationnement autour du stade de l’Eperon, ainsi que dans le pôle tertiaire
en partie basse de l’Eperon.
La réflexion engagée en 2024 pour la redynamisation de l’artisanat d’art et le développement d’activités culturelles et artistiques à partir du village de l’Eperon continuera sur l’année 2025 en lien avec la Commune de SAINT-PAUL et le Territoire Ouest. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 22
La Commune de SAINT-PAUL a prorogé la durée du traité de concession jusqu’au 31/12/2029 lors de la validation du CRAC arrêté au 31 décembre 2023.
PROGRAMME DE RENOUVELLEMENT URBAIN (PRU) de SAINT-PAUL (concession d’aménagement)
Le Programme de Restructuration Urbaine du Centre-Ville de SAINT-PAUL relève d’une approche globale de densification et de dynamisation économique et touristique du centre-ville, par la requalification des espaces publics et la réalisation de pôles d’attractivité aux entrées de la ville et sur le front de mer.
Le Centre-ville de SAINT-PAUL est inscrit dans le périmètre de l’Ecocité, labellisé « Ville d’art et d’Histoire », et en cours d’intégration en périmètre Opération de Revitalisation de Territoire.
L’opération a fait l’objet d’une démarche approche environnementale de l’urbanisme cofinancée par l’ADEME et a été labellisée Quartier Durable Réunionnais.
Entre 2004 et 2021, le programme de requalification des espaces publics a été en partie réalisé, ce qui impacte lourdement la trésorerie de l’opération. En effet, la SEDRE a mobilisé une part importante de son volant de trésorerie pour permettre le bon déroulement des acquisitions foncières, des études et des travaux. Un audit financier du PRU a été réalisé en 2013, confirmant la nécessité d’accélérer le rythme de sortie des opérations de constructions génératrices de recettes de cession de charges foncières et de rétrocéder à la Commune une part des équipements qui pèsent sur la concession. Les cessions sont effectuées au fur et à mesure de la sortie des opérations selon un échéancier qui a impliqué de prolonger la durée de la concession de 2024 à 2027. Les rétrocessions d’équipements à la Ville ont été menées avec un rythme soutenu pour s’achever en 2021, pour un total de participation aux équipements versées de 22 225 K€ HT.
Les études d’urbanisme se concentrent depuis 2023 sur le Pôle Front de Mer et la restructuration du Marché Forain. Les études réglementaires et environnementales seront conduites en 2025 en vue d’un engagement pré-opérationnel en 2026.
Pôle Entrée de Ville
Le Pôle Entrée de Ville porte sur une plaque foncière communale de 4ha localisée au niveau du giratoire de la route digue. Il doit répondre aux enjeux de densification urbaine tout en permettant de dynamiser l’activité commerciale, en continuité des rues de l’hyper centre.
Un important travail de libération du site (délocalisation du stade Achille Prémont, du club canin, du CTM) et de préfiguration du projet (DUP pour raccordement du giratoire des Tamarins, DUP pour extension de la gare routière, mise à niveau des terrains, archéologie préventive) a été nécessaire.
Les études d’aménagement du Pôle Entrée de Ville mobilisent trois groupements de maîtrise d’œuvre, réunissant chacun de 4 à 6 compétences, sélectionnées dans le cadre d’une consultation européenne et selon un cahier des charges privilégiant une approche transversale et une conduite simultanée des études. Ce marché est arrivé à terme et la phase réalisation a été confiée à un groupement de maîtrise d’œuvre VRD, dont le marché est également arrivé à terme à l’issue de la GPA des travaux.
Ont été réalisés en 2024 :
Réception des travaux du deck (tranche optionnelle 1) ;
Permis modificatif du Permis d’Aménager ;
Permis de Construire de l’opération Ilot 6 (Crèches, RPA, logements et commerces) en Maîtrise d’ouvrage SEDRE; Acquisition du foncier communal des ilots 5 à 9 ;
Elaboration d’un programme commun aux ilots 8, Tranche 2 Poules d’Eau et BO 416 ; Lancement des études opérationnelles sur les ilots 7 et 8 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE ; Lancement d’une mission AMO pour une mise en scène des aménagements réalisés.
Perspectives 2025 :
Démolition construction BO 416 ;
Dépollution BO 416 ;
Démarrage des travaux bâtiments des ilots 3 et 4 (porteur privé) ; Permis de Construire sur les ilots 7, 8 et 9 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE ; Compromis de vente ilot 5 Kréolab ;
Aménagements transitoires des espaces publics.
Pôle Front de Mer
La dynamisation du Front de Mer est un des axes forts du PRU, notamment parce que la Ville de SAINT-PAUL a la particularité historique d’être tournée sur sa baie, et de bénéficier d’un marché forain qui constitue l’un des sites touristiques les plus visités du Département.
Les grandes orientations stratégiques du projet ont été définies dans le cadre d’une consultation sur études de définition menée au niveau européen en 2004 et dont l’AUC a été lauréat. La première concrétisation fût le Débarcadère et la Place du Peuplement, distinguée au Prix National de l’Aménagement Urbain. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 23
En 2022 a été confiée à l’AUC, l’actualisation du schéma directeur du front de mer et notamment de la plaque des écoles.
En 2023 a été engagée une nouvelle phase préparatoire avec la définition du plan d’aménagement des espaces publics et du marché Forain, objet d’une campagne de concertation. Une AMO en ingénierie littoral a été également mise en en place pour accompagner la réflexion en matière de préservation du littoral et de protection au risque submersion. Ces études se sont déroulées sur l’année en 2024 et début 2025.
Ont été réalisés en 2024 :
Maîtrise d’œuvre paysage des aménagements provisoires ;
Avenant n°2 à la convention de financement Fonds Friches ;
Autorisation au cas par cas des aménagements provisoires ;
Permis d’Aménager de l’ancienne école Maternelle Centre ;
Permis de démolition des annexes de l’école Elémentaire ;
Recherche d’un local pour la libération de la Villa Posée BO 56 ;
Levée par modélisation numérique LIDAR du périmètre opérationnel ; Définition du programme de la Villa Pota ;
AMO Littorale ;
Ateliers de programmation Economie, logement, sports et loisirs ; Etudes de définition du plan d’aménagement des espaces publics et du marché forain ; Maîtrise d’œuvre urbaine du projet d’aménagement définitif ;
Rétrocession des parcelles cadastrées section BP n°172 et BP n°193 à la Ville.
Perspectives 2025 :
Cadrage des études réglementaires ;
Atelier de programmation culture et patrimoine ;
Retour de la concertation publique sur le projet d’aménagement ; Démolition des annexes de l’école Elémentaire Eugène Dayot ;
Travaux d’aménagements provisoires sur l’ancienne école Maternelle Centre ; Libération et démolition de la Villa Posée BO 56 ;
Aménagement de la voie nouvelle de prolongation E. de Parny ; Lancement d’un accord-cadre d’urbanisme et de Maîtrise d’œuvre des espaces publics ; Lancement d’une DUP (Ilot Payet).
RHI Multisites
La RHI Multisites porte sur les ilots de Ti l’Armoire, Poules d’Eau et Etang. L’ilot du Temple a fait l’objet d’une cession foncière à un opérateur privé pour la réalisation d‘un programme de logements aidés devant bénéficier aux familles de la RHI.
La Ville a souhaité rajouter au programme de la RHI les relogements issus du secteur de Cap Marianne, lesquels relèvent d’une problématique de zone à risques naturels multiples (éboulis, houle, inondation). Le programme initial a été revu à la demande de la Ville pour augmenter la densité, avec la suppression des maisons de ville au profit de logements collectifs.
Ont été réalisés en 2024 :
Sur le secteur de l’Etang :
o Consultation d’opérateurs de logements individuels ;
Sur le secteur de Poules d’Eau :
o Démarrage des travaux de viabilisation ;
o Démarrage des travaux de construction de l’opération LLTS Poules d’Eau Tranche 1 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE ;
o Etudes de maîtrise d’œuvre de l’opération LLTS Poules d’Eau Tranche 2 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE ; o Liquidation judiciaire de l’entreprise LOT 1 VRD.
Sur le secteur de Ti l’Armoire :
o Au regard des contraintes d’occupation et de la problématique de propriétaire inconnu sur la parcelle principale supposée communale, il a été décidé de ne pas poursuivre l’opération sur ce site au profit d’une procédure de type « bien sans maître ». Les familles identifiées sur ce secteur devront nécessairement être relogées.
MOUS :
o Poursuite de l’accompagnement au relogement (livraison Bernardin de Quimper en 2023) ; o Suivi du projet de relocalisation de 11 LLTS sur EVIS Tranche 2 ; o Demande d’arrêté de prorogation de la subvention LBU. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 24
Perspectives 2025 :
Sur le secteur de l’Etang :
o Actualisation du DCE VRD (délocalisation de l’opération 10 LLTS) ; o Lancement de l’Appel d’Offres pour les travaux de viabilisation ; o Réalisation des travaux de viabilisation ;
o Contractualisation avec un opérateur de logements individuels.
Sur le secteur de Poules d’Eau :
o Lancement de l’Appel d’Offres pour les travaux de viabilisation LOT 1 VRD ; o Réalisation des travaux de viabilisation ;
o Poursuite des travaux de construction de l’opération LLTS Poules d’Eau Tranche 1 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE ;
o Permis de Construire de l’opération LLTS Poules d’Eau Tranche 2 en Maîtrise d’Ouvrage SEDRE.
Sur le secteur de Ti l’Armoire :
o Accompagnement de la Ville pour une procédure de bien sans maitre ; o Poursuite des relogements.
Sur le secteur de Cap Marianne
o Poursuite de l’accompagnement au relogement.
MOUS :
o Poursuite de l’accompagnement au relogement ;
o Suivi du projet de relocalisation de 11 LLTS sur EVIS Tranche 2 ; o Clôture de la LBU MOUS ;
o Nouvelle demande de subvention LBU.
Pôle Entrée Sud
Le Pôle Entrée Sud couvre le secteur de la Grotte des Premiers Français jusqu’à l’EPSMR. Le foncier est maitrisé par la SEDRE (acquisition Aubry) et la Commune.
Ont été réalisés en 2024 :
Permis de Construire de la tranche 2 incluant les 11 LLTS destinés aux familles de la RHI Multi-Sites ; DCM d’acquisition du foncier communal complémentaire pour EVIS tranche 2 en vue de cession à un promoteur privé.
Perspectives 2025 :
Acquisition du foncier communal complémentaire pour EVIS tranche 2 en vue de cession à un promoteur privé ; Travaux EVIS tranche 2.
Pôle Centre
Le Pôle Centre couvre un ilot urbain à restructurer, localisé entre la Chaussée Royale et les rues Poivre, Labourdonnais et du Commerce. Le périmètre de réflexion couvre également le CHGM aujourd’hui libéré.
Ont été réalisés en 2024 :
Actualisation du diagnostic foncier ;
Présentation des orientations à la Ville ;
Evaluation domaniale.
Perspectives 2025 :
Etude de capacité ;
Négociation foncière.
COMMUNE DE LA POSSESSION
ZAC MOULIN JOLI (concession d’aménagement)
L’ensemble du programme des acquisitions foncières (hors RHI) a été réalisé. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 25
En 2020, la SEDRE avait candidaté à l’appel à projets du Ministère de la Transition Energétique dans le cadre du fonds de mobilité active dont elle est sortie lauréate. Les travaux correspondants concernent la tranche 6 de la partie basse avec l'aménagement de pistes cyclables connectées à celles déjà réalisées, permettant d'assurer une continuité des modes de déplacements doux et de relier les zones d'habitats aux différents équipements publics présents dans un rayon de 1 km autour du projet (lycée/collèges/écoles/gymnase...). Le montant de cette subvention est de 474 071€ dont 10% d’avance versée par l’Etat en 2021.
Un avenant n°1 de prorogation a été signé en 2022, suivi d’un 2ème avenant signé en septembre 2023, le projet d’espace commercial conditionnant le démarrage des travaux n’ayant pu aboutir.
Dans l’attente de la réalisation de la Tranche 6, la SEDRE a lancé au 3ème trimestre 2023 la consultation de travaux sous
l’appellation Tranche 5 bis, pour la réalisation du parking jouxtant le pôle santé « Eucalyptus », la réalisation du trottoir ainsi
que la piste cyclable située en rive gauche du chemin Moulin Joli. Les travaux ont démarré en février 2024 et se sont
achevés en juin 2024.
Les travaux de la Tranche 6 initialement prévus en 2023, ont été reportés entre 2025-2026. Cette tranche comprendra le
mail de la Place jusqu’à l’avenue Mahatma Gandhi, longeant le futur espace commercial et viendra achever la viabilisation de
l’ensemble de la partie basse de Moulin Joli (Tranches 1 à 6). Les études PRO ont démarré en septembre 2024 pour un
lancement de l’appel d’offres travaux mi-2025. La durée des travaux est estimée à 9 mois.
Sur les mi-pentes du quartier, la SEDRE a commercialisé les deux derniers lots libres des 17 lots que comprend le secteur « Corce Rouge » en 2024 avec la signature des derniers actes de vente.
Concernant l’ilot « Mantaly » qui se situe dans le prolongement du secteur « Corce Rouge », la SEDRE a lancé un appel d’offres travaux pour la viabilisation de 37 lots libres au 2ème trimestre 2023. Le démarrage des travaux initialement prévu en 2023 a été décalé au 1er trimestre 2024 (durée 7 mois). La réception des travaux est intervenue en novembre 2024. Dans le cadre des prochaines ventes de lots libres, la SEDRE a lancé une série de sondages géotechniques ainsi que le bornage des parcelles. Le lancement de la commercialisation des lots est prévu au 1er trimestre 2025. Les travaux du secteur « Olivine » (32 lots) situés en contre-bas de l’école privée Saint-Charles ont démarré au 3ème trimestre 2023 et se sont achevés en juillet 2024. Parallèlement aux travaux, la SEDRE a lancé la phase de pré- commercialisation des parcelles. Un premier acte de vente a été signé en novembre 2024 et les prochaines signatures de promesses de vente devraient intervenir à partir de décembre 2024.
L’année 2024 a permis également de poursuivre la commercialisation des derniers lots de la deuxième tranche du lotissement « Jules Joron » qui comprend 12 parcelles. Un lot a été vendu en 2024. Il reste à ce jour deux lots dont les ventes sont prévues en 2025.
La cession interne liée à l’opération « QUADRAN » a été également réalisée. L’opération comprend 21 logements en accession d’un montant de 748 000€.
La Ville de La POSSESSION a acquis auprès de la SEDRE la parcelle cadastrée section AO n°1779 d’une superficie de 1 958 m² pour la réalisation de l’extension de l’école « Jules JORON ».
Suite à la liquidation du cabinet MECHY-BROYON en 2023, la SEDRE a du relancer une nouvelle consultation de géomètre et a retenu le cabinet OIT au 1er trimestre 2024.
Concernant la RHI Rivière des Galets, la SEDRE a obtenu l’arrêté de financement d’un montant de 1 715 964,73 € pour l’aménagement du secteur « Saint Alme 2 - Tranche 1 B1 ». Aussi, la SEDRE a procédé au lancement de la consultation travaux (VRD) permettant un démarrage en octobre 2023 pour une durée de sept (7) mois.
En septembre 2024, un mouvement de grève a eu raison de l’entreprise titulaire du lot 1 « SIRUN » qui a été mise en redressement en octobre 2024, suivi de la liquidation en décembre 2024. Une nouvelle consultation travaux sera lancée au 1er semestre 2025 pour la reprise du chantier.
Le Bureau d’Etudes « REUNICITE » a été retenu à l’issue de la consultation de Maîtrise d’Œuvre Urbaine et sociale pour l’accompagnement et le suivi social des 37 dernières familles.
Sur le secteur « Terrain Communal », à la suite de l’abandon par l’opérateur « ARCHIPEL BOIS » du programme de construction des L.E.S., des réflexions sont en cours avec la DEAL et la Commune afin de proposer des alternatives (habilitation d’un nouvel opérateur etc…).
Soucieuse d’améliorer la trésorerie négative de l’opération et afin de limiter pour les années restantes les frais financiers de portage, la collectivité envisage le rachat du foncier cessible au 1er semestre 2025. L’acquisition porterait sur la totalité des lots libres de Mantaly et une partie des lots libres du secteur Olivine, par le biais de la souscription d’un emprunt par la collectivité auprès d’un établissement bancaire. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 26
COMMUNE DU PORT
ZAC TRIANGLE DE L’OASIS (concession d’aménagement)
La concession de la ZAC Triangle de l’Oasis a été prorogée jusqu’en septembre 2026, afin de réaliser l’opération, après une première phase de relogement des familles occupant le site, d’analyse de la pollution des sols et de définition de ses modalités de gestion, ainsi que d’actualisation de la programmation, orientée vers le tertiaire et l’enseignement supérieur. Le phasage opérationnel de la ZAC a été établi courant 2017, avec le lancement des études nécessaires à sa mise en œuvre (mobilités et stationnement, urbanisme, pollution, maîtrise d’œuvre infrastructures et paysages et dossiers réglementaires). Ces études se sont poursuivies tout au long de l’année 2018 avec un dépôt en Préfecture pour instruction du dossier d’étude d’impact et du dossier de dérogation à la destruction de l’espèce protégée « Zornia Gibbosa » en décembre 2018. Le dossier de dérogation a obtenu un avis favorable avec réserves du Conseil National de Protection de la Nature (CNPN) en novembre 2019. En parallèle, pour ce qui est de l’étude d’impact, suite aux échanges avec la DEAL et l’ARS, l’Autorité Environnementale a été saisie en juillet 2020. Cette dernière a émis un avis favorable sur le dossier en août 2020. Cependant, la procédure environnementale a été mise en suspens, dans l’attente de la modification du dossier de création préconisée par le conseil juridique de la Commune du PORT. Le lancement de la concertation liée à cette procédure règlementaire a été approuvé par le Conseil Municipal en décembre 2020. Après la phase de concertation, puis de mise à disposition de l’étude d’impact par voie électronique, les procédures règlementaires et environnementales se sont achevées avec l’approbation par le Conseil Municipal respectivement du dossier de création actualisé en septembre 2021 et du dossier de réalisation et du cahier des charges de cession de terrain en octobre 2021. L’opération avait en outre obtenu un avis favorable de la commission de sûreté et de sécurité publique sur son étude de sûreté et de sécurité publique en septembre 2020.
Dès lors, les marchés de travaux ont été notifiés en mars 2022 et les travaux ont démarré début juillet 2022 pour une durée prévisionnelle de 10 mois. Ils se sont finalement achevés en juillet 2023. Ces travaux consistaient à gérer la pollution du site -avec l’appui de l’AMO en gestion de la pollution retenue en 2021-, viabiliser les différents ilots, réaménager les lisières et réaliser un parc urbain.
En parallèle, la promesse de vente pour l’acquisition des terrains communaux d’assise de la ZAC, signée en novembre 2021, a été réitérée en décembre 2022, à l’issue des travaux de gestion de la pollution des sols. Suite à la réalisation des travaux, et pour permettre une ouverture du parc au public, dans l’attente de sa rétrocession effective, une convention de mise à disposition anticipée a été approuvée par le Conseil Municipal du 7 novembre 2023 et signée en mars 2024. Par suite de la fin de l’année de GPA (juillet 2024), les échanges ont démarré avec la Ville sur la remise des ouvrages de la première phase de travaux. En parallèle, une étude est en cours pour la mise en œuvre d’une solution d’ombrage provisoire au sein du jardin de l’Oasis, en attendant que les arbres prennent de l’envergure.
Par ailleurs, afin de clôturer administrativement la gestion de la pollution du site, l’Etat a été sollicité pour l’inscription du site en base SIS (Secteurs d’Informations sur les Sols).
Dans la continuité de l’établissement de la stratégie et du plan de communication, l’AMO Communication a réalisé sur l’année 2021 les premiers visuels de la ZAC (brochure de communication, film de présentation, panneaux). Les actions de communication se sont poursuivies, avec l’inauguration du Jardin de l’Oasis en mars 2024.
En ce qui concerne les financements, l’opération a obtenu une subvention au titre du plan de relance -fonds friches- et un emprunt de 3,5 M€ a été obtenu en 2022 auprès de l’AFD, et a été mobilisé en totalité début 2023, pour pouvoir mener à bien les travaux d’aménagement de la ZAC. Les premiers remboursements ont eu lieu en mai 2024.
La SEDRE a retenu la maîtrise d’œuvre en charge du Pôle tertiaire dénommé « PRISM » avec un premier rendu d’esquisse au 3ème trimestre 2018 et a lancé la pré-commercialisation d’une première tranche. Le Territoire de l’Ouest a confirmé officiellement son positionnement sur ce projet en 2024. Le permis de construire a été accordé en mars 2023 et les études de conception se poursuivent en vue de l’arrêt d’un coût définitif après la consultation des entreprises, dont le lancement est prévu début 2025.
Par ailleurs, le permis de construire pour une première tranche de la « résidence du campus de l’Oasis » comprenant 74 logements à destination d’étudiants et de jeunes travailleurs a été obtenu en mai 2022. Cette opération de logements sera vendue en VEFA à la SHLMR.
Les travaux de construction ont démarré en septembre 2024 (pose de la 1ère pierre le 5 novembre 2024) et sont prévus de s’achever à la rentrée scolaire 2026.
Des réflexions ont en outre démarré en ce qui concerne la deuxième tranche de logements étudiants et jeunes travailleurs. Il est prévu une cession directe à la SHLMR, laquelle devrait intervenir courant 2026.
Des discussions sont en cours avec des organismes de formation quant à leur délocalisation au sein de la ZAC. Les études de programmation des besoins de certains de ces organismes sont en cours, à l’image du Pôle Innovation Ouest porté par le TO, lequel a d’ailleurs acquis les emprises foncières nécessaires à son projet en décembre 2023. Un concours d’architectes a été lancé fin 2021 en ce qui concerne le projet de relocalisation de l’école d’architecture et le lauréat a été désigné en novembre 2022. Le permis de construire, déposé en décembre 2023, a été obtenu en juin 2024 et l’emprise foncière nécessaire à la réalisation du projet a été cédée à la Ville du PORT, Co-maître d’ouvrage, en novembre 2024. Également situé dans le périmètre de la ZAC Triangle de l’Oasis, le campus ELIE des Apprentis d’Auteuil a démarré des travaux d’extension début 2023 qui sont désormais en cours d’achèvement. Enfin, la Ville a validé le principe d’un appel à projet sur les deux ilots restant à commercialiser (un ilot du pôle de formation et le pôle de services). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 27
La procédure a été lancée en mars 2024 et prévoit 3 phases (sélection des candidatures, offres intermédiaires, offres finales). Concernant l’ilot A2 (pôle formation), un seul candidat s’est positionné : fin 2024, l’offre intermédiaire était en cours d’analyse et devait être lancée dans la foulée la phase d’offre finale, avec pour objectif une signature de promesse de vente mi-2025. En ce qui concerne l’ilot B3 (pôle de services), aucun candidat n’a répondu. Dès lors, une communication spécifique sur cet ilot devra être effectuée 2025. En parallèle, une étude de faisabilité est en cours de réalisation par la Direction du Développement de la SEDRE.
ZAC RIVIERE DES GALETS (concession d’aménagement)
La convention publique d’aménagement de la ZAC Rivière des Galets est arrivée à échéance le 14 décembre 2019. Tous les travaux d’aménagement prévus ont été réalisés et pour ce qui est du programme de construction, le taux d’avancement était de 76% à l’expiration de la concession avec 172 logements réalisés sur les 226 programmés. Ce taux passe à 96% en intégrant l’opération de 45 LLTS « Bois de Sable » portée par la SEMADER et alors en phase d’achèvement. Il restera à la collectivité 8 projets à suivre.
La rétrocession des biens invendus avait été actée fin 2020, excepté en ce qui concerne le terrain de la zone d’activités. En effet, suite à la transmission du dossier de clôture de la ZAC, la collectivité avait souhaité la mise en place d’un protocole de clôture, afin de procéder à l’acquisition du terrain de la zone d’activités au lieu de le récupérer en tant que terrain invendu. Ce protocole foncier a été approuvé en août 2021 et l’acte de vente relatif à ce terrain a été signé en octobre 2021. Un addendum au bilan de clôture a été transmis début 2022 à la Collectivité, faisant désormais état d’un déficit restant à la charge de cette dernière de 383 k€. La Ville a approuvé la clôture de la ZAC Rivière des Galets lors d’une délibération du Conseil Municipal en date du 15 novembre 2022, mais avec une réserve sur les frais financiers, réévaluant de ce fait le déficit restant à sa charge à la baisse. Un recours gracieux à l’encontre de la délibération du Conseil Municipal concernée a été transmis à la Mairie du PORT début 2023 et en l’absence de réponse, un recours a été introduit auprès du Tribunal Administratif. La procédure contentieuse est toujours en cours. En 2024, la Ville a néanmoins procédé à un paiement de 179 k€, correspondant à la part dont elle s’estimait effectivement redevable. Le jugement a été rendu par le Tribunal Administratif de La Réunion le 30 avril 2025, et a débouté la SEDRE du surplus. Un appel du jugement est envisagé.
RHI RIVIERE DES GALETS VILLAGE (concession d’aménagement)
La convention publique d’aménagement de la RHI Rivière des Galets Village est arrivée à échéance au 30 juin 2019. Les opérations de clôture ont été engagées : la rétrocession des voiries et espaces publics a fait l’objet de plusieurs visites et discussions en vue de la remise des ouvrages. Le Procès-Verbal de remise d’ouvrage a finalement été signé par la Ville en janvier 2021, et le notaire a été sollicité pour la rédaction de l’acte de rétrocession. La signature de cet acte était suspendue dans l’attente de divers travaux fonciers demandés par la Ville au géomètre. Ces derniers travaux fonciers achevés, la rétrocession des terrains concernés a été approuvée par délibération du Conseil Municipal du 7 juin 2022. L’acte de rétrocession correspondant a été signé en décembre 2022. En parallèle, la rétrocession des terrains invendus a été approuvée en Conseil Municipal en novembre 2019. L’acte de vente correspondant a été signé en février 2020.
Alors que les trois derniers CRAC ont fait l’objet de non-approbation par le Conseil Municipal, le bilan de clôture de la RHI Rivière des Galets Village a été remis en juillet 2020 à la collectivité, qui l’a transmis pour analyse à son conseil financier. Le déficit final est important mais ce montant est à tempérer puisque la participation d’équilibre pourra être ultérieurement compensée pour près de 1,5 M€ par les cessions des terrains que l’aménageur n’aura pas pu céder à des tiers dans le temps de la concession et que la collectivité récupère dans le but de poursuivre la RHI et de commercialiser en direct.
Il est à signaler que l’appel de fonds d’un montant de 1,9 M€, au titre de la participation du concédant au déficit de l’opération, adressé à la Commune depuis le 29 juillet 2020 n’a pas été honoré par la collectivité. Suite à la mise en demeure adressée à la Ville en décembre 2020 restée sans réponse, et s’agissant d’une opération aux risques exclusifs de la Ville, la procédure contentieuse pour recouvrer cette créance engagée par la SEDRE en février 2021 est toujours en cours. Le jugement a été rendu par le Tribunal Administratif de La Réunion le 30 avril 2025, et n’a fait droit à la SEDRE que de la somme de 1,3 M€ sur le total de la créance. Une procédure d’appel de ce jugement est envisagée.
COMMUNE DE SAINT-LEU
La SEDRE finalise la clôture, notamment foncière, de la RHI PORTAIL, opération d’aménagement engagée en 1990.
RHI PORTAIL (concession d’aménagement)
Le programme, qui prévoyait une intervention sur plus de 600 logements, a été réalisé.
La Commune a prorogé la concession d’aménagement jusqu’au 30 septembre 2024 pour mener à bien les dernières actions et permettre d’engager la clôture de l’opération.
La clôture foncière devrait être engagée sur 2025. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 28
COMMUNE DE L’ETANG-SALE
ZAC DU COLLEGE (concessions d’aménagement)
La Commune de l’ETANG-SALE, dans le cadre de sa politique de renouvellement urbain, a confié en 2002 à la SEDRE, sous forme de concession l’aménagement et l’équipement de la ZAC du Collège.
A ce jour, la réalisation du programme de la ZAC du Collège est en phase de terminaison. Afin de permettre à la SEDRE de terminer les dernières ventes, la durée de la concession d’aménagement a été prorogée jusqu’au 31/12/2024.
En effet, deux îlots restent à commercialiser :
- Ilot E1, destiné à une crèche. Après appel à projet, l’offre de l’entreprise « Les Marionnettes » a été retenue et un compromis de vente a été signé en avril 2024.
- Ilot E2, destiné à l’implantation d’un cabinet de cardiologie qui a fait l’objet d’un compromis de vente signé en mai 2024.
Avec l’accord de la collectivité, les actes de vente seront signés par la SEDRE en 2025.
COMMUNE DE SAINT-LOUIS - CIVIS
La SEDRE en tant que mandataire d’un groupement d’études (SEDRE, OTEIS, SYNTHESE et IA urbaniste) est missionnée par la CIVIS depuis avril 2024 dans le cadre d’une étude de faisabilité pour l’opération d’extension de la ZAE La Rivière Saint Louis.
Constituée de 3 phases d’études (diagnostic, propositions de scénarios et définition du programme d’aménagement) la mission consiste à apporter les éclairages nécessaires à la CIVIS pour réaliser l’opération. Une tranche optionnelle est par ailleurs prévue dans le cadre de la mission pour l’assistance à la consultation d’un Maître d’œuvre.
Fin 2024, le diagnostic ainsi que les scénarios d’aménagement ont été produits et présentés lors de COTECH et COPIL constitués de membres de la CIVIS et de la Commune de SAINT-LOUIS
Le début de l’année 2025 marquera la notification de la 3ème phase de l’étude (définition du programme d’aménagement) et l’achèvement de la mission.
COMMUNE DE SAINT-PIERRE
La SEDRE accompagne la Commune de SAINT-PIERRE depuis 40 ans dans diverses actions d’aménagement relevant d’une part des phases d’extension périphériques du centre-ville, dont les opérations sont en clôtures (ZAC CASERNES et ZAC BANK), et d’autre part, d’actions urbaines actuelles, notamment sur le NPNRU de BOIS D’OLIVES (mandat de réalisation) et la RHS RANGAMA (Mandat d’Aménagement).
ZAC CASERNES (concession d’aménagement)
La concession d’aménagement de la ZAC CASERNES, confiée à la SEDRE en 1986, s’est terminée au 30/09/2023.
La clôture foncière a été engagée et s’est poursuivie auprès de la Commune en 2024 (notamment dans le cadre de contentieux).
Des discussions sont à engager en 2025 avec la Collectivité afin de déterminer les priorités en matière de clôture d’opération.
ZAC BANK (concession d’aménagement)
La concession d’aménagement de la ZAC BANK, confiée à la SEDRE en 1981, a expiré depuis juin 2013. Des discussions sont à engager en 2025 avec la Collectivité afin de déterminer les priorités en matière de clôture d’opération.
NPNRU BOIS D’OLIVES - POCHE ECOLES (mandat d’aménagement)
La SEDRE a été retenue, en août 2023, en tant que Mandataire pour la réalisation des infrastructures et équipements de la poche écoles du Nouveau Projet de Renouvellement Urbain (NPNRU) de Bois d’Olives. La mission de la SEDRE consiste à assurer la mise en place des différents outils utiles à la coordination globale des acteurs et au pilotage du projet de réalisation des infrastructures et équipements de la poche écoles. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 29
Les premières actions opérationnelles mises en œuvre par la SEDRE ont été le lancement des consultations de Maîtrise d’Œuvre et d’AMO concertation/co-construction, à la fin de l’année 2023.
Les marchés ont été notifiés courant 2024 et les missions respectives ont démarré par leurs premières phases : - Etablissement de la stratégie pour la mission d’AMO concertation/co-construction, - Etude de confortement et analyse critique de l’AVP fédérateur (faisant office de plan guide) précédemment réalisé par LEU Réunion pour la mission de MOE.
L’année 2024 a également été l’objet de la préparation des consultations des missions suivantes : - AMO Environnementale au Projet (AEP),
- AMO Réemploi des matériaux.
Le démarrage des travaux est prévu au 1er trimestre 2026 en plusieurs phases correspondant à autant de marchés subséquents que nécessaires. Ceux-ci s’étaleront de manière prévisionnelle jusqu’en 2028.
RHS RANGAMA (mandat d’aménagement)
La finalité première de cette opération est le traitement de l’habitat informel et indigne des familles habitant sur le site, dans le cadre du dispositif « Résorption de l’Habitat Spontané », à travers le programme suivant : - Démolitions/reconstructions en L.E.S et cession à 6 familles,
- Acquisition-Amélioration de l’Habitat auprès de 2 familles,
- Régularisations foncières auprès de 11 familles.
Celui-ci passe par l’aménagement du site avec :
- La division cohérente des parcelles communales occupées par les 19 familles en vue de la cession aux « occupants sans titres »,
- La création d’un dispositif de traitement des eaux usées autonome (peu de logements en possèdent actuellement), - La réalisation d’une desserte viable des parcelles (restructuration du chemin RANGAMA et création d’une aire de retournement),
- Résoudre les problèmes de stationnement, de dépôt des ordures (borne à verre, espace déchets verts…), - La création de places de stationnement publiques,
- La création d’un jardin partagé, afin de pérenniser les pratiques existantes sur l’opération et créer du lien social, - La mise à niveau du réseau d’eau potable existant devenu obsolète, - Résolution des dysfonctionnements liés à la gestion des eaux pluviales.
Le lancement opérationnel du projet été engagé, sur demande de la Commune de SAINT-PIERRE en 2019, par la désignation de la MOUS, pour actualiser le diagnostic social des familles. Les incertitudes liées à la suppression de l’AL Accession puis son rétablissement début 2020, les élections municipales reportées à cause de l’épidémie de la COVID-19, n’ont permis de reprendre les missions opérationnelles qu’au 2nd semestre 2020. L’actualisation du diagnostic social des familles a donc eu lieu en janvier 2021 et la mission de maîtrise d’œuvre a repris en mars 2021.
Le comité de pilotage du 2 mars 2022 a validé le projet d’aménagement et le bilan financier prévisionnel actualisés. Les études d’infrastructures et le choix d’un opérateur LES et AAH ont été poursuivis en 2022, dans l’optique d’un lancement des premiers travaux d’infrastructures en 2023 après obtention du permis d’aménager et du relogement de certaines familles.
Parallèlement, le permis d’aménager de l’opération a été déposé en décembre 2022 et obtenu en avril 2023.
Une première consultation de travaux a été lancée en mai 2023, mais a été déclarée infructueuse. Une nouvelle consultation travaux a été lancée en novembre 2023 et après examen des nouvelles offres des entreprises et négociation, une entreprise de travaux a été retenue.
En parallèle, une actualisation de l’arrêté a été obtenue le 23 mai 2024, fixant le montant actualisé de la subvention LBU
(tenant compte du coût réel des travaux).
Il est ainsi acté la présentation à la DEAL, courant du troisième trimestre 2025, de 3 dossiers LES et 2 dossiers AAH.
L’opération se poursuivra jusqu’en 2026 par les opérations d’amélioration, de requalification du chemin RANGAMA, de création d’un jardin partagé et de cessions des parcelles aux occupants.
COMMUNE DU TAMPON - CASUD
La Commune du TAMPON, dans le cadre de la politique de développement économique de son territoire, a confié en 2011 à la SEDRE, sous forme de concessions d’aménagement, la réalisation de trois zones d’activités, situées respectivement à Trois Mares, au 19ème km et au 23ème km. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 30
Les ZAE du 19ème et du 23ème ont depuis été abandonnées par la Commune et ont fait l’objet de procédures de clôture, en raison essentiellement de contraintes d’ordres techniques et règlementaires qui compromettaient leur faisabilité, actées en 2020 par le Conseil Municipal.
Seule, la ZAE DES PALMIERS (ex Trois Mares), transférée à la CASUD au 1er janvier 2017, est en phase opérationnelle.
ZAE DES PALMIERS (extension ZAE Trois Mares)
La commune du TAMPON a confié à la SEDRE la réalisation et la commercialisation d'une Zone d'Activités Economiques sur une emprise foncière de 12 hectares à Trois Mares. L’opération d’aménagement comprend 3 tranches dont la première est terminée et les 2 autres, en cours d’études.
Les premières années de concession ont permis de réaliser les études préalables qui n’avaient pas été engagées avant la consultation pour le choix du concessionnaire. Ces études ont mis en avant les difficultés à engager le projet d’aménagement dans sa globalité en une seule phase.
C’est pourquoi, afin de permettre la réalisation d’une 1ère tranche commercialisable, la SEDRE a proposé à la Commune du TAMPON de lancer des études de faisabilité, qui ont été présentées à la Commune en octobre 2015, et ont débouché sur le dépôt et l’obtention d’un permis d’aménager en septembre 2016.
Sur ces bases, les démarches réglementaires ont abouti à un courrier de non-opposition du préfet en mars 2017.
Une étude de marché est venue préciser le contexte de commercialisation du programme de 34 lots sous forme de baux à construction financés FEDER. Une convention de financement a été signée avec la REGION le 31 août 2018. Deux premières promesses de bail ont été signées.
Parallèlement, le transfert de la concession d’aménagement, devenue ZAE des PALMIERS, de la Commune à la CASUD, a été acté, de même que la prorogation de la convention de concession jusqu’au 31/12/2022.
Au-delà de la subvention FEDER, pour assurer le financement de l’opération, la CASUD a décidé d’accorder des avances de trésorerie à la SEDRE pour accélérer le démarrage de l’opération.
Les marchés de travaux relatifs à cette première tranche ont été attribués et notifiés au premier trimestre 2018. Le démarrage effectif des travaux est intervenu au second trimestre 2018.
Les travaux d’aménagement devaient s’achever fin 2019 mais ont été arrêtés, suite à la défaillance de l’entreprise VRD (résiliation du marché du lot principal par la SEDRE), alors que la quasi-totalité des travaux était réalisée.
Le marché de reprise des travaux de finalisation des aménagements a été notifié en avril 2021. Cependant, des malfaçons sur le réseau AEP réalisé par l’entreprise initiale ont été découvertes, ce qui a nécessité de lancer une mission d’investigation afin de localiser précisément ces malfaçons et la reprise de celles-ci. Les travaux de reprises se sont terminés au mois d’Août 2022.
Un avenant de prolongation à la concession d’aménagement jusqu’au 31/12/2025 a été acté.
La commercialisation des lots n’a toutefois pas été engagée dans l’attente de la validation finale de la CASUD sur les modalités de cession des lots retenues et la validation des entreprises retenues. A cet effet, la CASUD a institué un Comité d’Agrément destiné à valider les entreprises et les projets souhaitant s’implanter sur la 1ère tranche de la ZAE des PALMIERS.
Le Comité s’est réuni en avril et mai 2022 et a permis au Conseil Communautaire de la CASUD du 28/10/2022 de valider la liste des entreprises retenues, générant une affectation de 13 parcelles en bail à construction et de 21 parcelles en vente. La commercialisation est donc en cours avec la signature d’un acte (bail à construction), de 9 promesses de ventes et 4 promesses de bail.
Parallèlement, la SEDRE a obtenu, le 02 septembre 2024 le versement de l’emprunt sollicité pour l’acquisition de la tranche 1 auprès de la Commune du TAMPON. La SEDRE a signé l’acte de vente en mars 2025, permettant ainsi la signature des actes de ventes et des baux.
La démarche de commercialisation se poursuit en 2025, avec la mise en place de nouveaux comités d’agréments et la présentation d’une nouvelle liste d’entreprise au Conseil Communautaire en juin 2025.
En outre, la CASUD a souhaité engager la réalisation de la tranche 2 sur la base d’un programme de 8 parcelles en bail à construction et 13 parcelles en vente.
Toutefois, le lancement des travaux de la tranche 2 est conditionné par les modalités de son portage financier préalablement (prêt bancaire) à l’engagement des travaux correspondants.
La SEDRE a obtenu, en décembre 2024, l’accord de l’AFD concernant l’emprunt sollicité par la SEDRE pour la réalisation des travaux de la tranche 2.
Une 3ème tranche permettant la liaison avec la ZAE de TROIS MARES existante est envisagée sur le solde des terrains de la concession.
Une étude de faisabilité a déjà été lancée permettant de disposer d’éléments sur l’organisation de cette 3ème tranche. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 31
COMMUNE DE SAINT-DENIS
Les interventions actuelles de la SEDRE sur la Commune de SAINT-DENIS portent sur :
- Une opération propre, Le Domaine des FUCREAS, sur le secteur de Ruisseau Blanc à la Montagne ;
- Une démarche de maîtrise foncière d’un îlot urbain sur la rue Maréchal Leclerc, engagée par la SEDRE depuis 2009, puis poursuivie, via l’EPFR, dans l’optique à terme, de la réalisation d’une opération immobilière en propre ;
- Enfin, sur les clôtures des opérations d’aménagement des quartiers de MOUFIA (ZAC 1 et 2) et du BUTOR (ZRHI), concédées à la SEDRE par la Commune.
DOMAINE DES FUCREAS (opération propre)
La SEDRE a engagé l’aménagement de la parcelle cadastrée section CE n°169 à la Montagne, qu’elle a acquise auprès de la Commune de SAINT-DENIS en 2009, afin d’urbaniser un terrain de 9 hectares occupé par plusieurs familles à reloger. Ce projet devait initialement accueillir 128 logements dont 48 sur des parcelles libres, 45 logements intermédiaires et 35 logements sociaux.
La SEDRE a terminé depuis plusieurs années la première tranche de travaux d’infrastructures relatifs aux îlots 1 et 2 de l’opération. Ceux-ci comprennent 15 parcelles libres (îlot 1), 10 LLTS, 2 parcelles en Acquisition Amélioration de l’Habitat, 14 logements de type LES (îlot 2) et deux accessions libres.
Sur l’îlot 1 (lotissement Jardin Anglais), les 15 parcelles ont été vendues (14 actes signés de 2013 à 2024 - 1 restant sous- compromis à ce jour).
Sur l’îlot 2, la réalisation des 14 LES a été impactée par la suppression de l’AL accession en 2018 et la cessation d’activité consécutive BOURBON BOIS, opérateur de 8 LES.
Les discussions engagées depuis pour racheter les parcelles auprès de BOURBON BOIS, n’ayant pas abouti, ont été relancées avec l’opérateur début 2025 et sont en cours d’échange actuellement (après transmission de l’ensemble des frais engagés par l’opérateur).
Une démarche d’études a été engagée avec l’opérateur SOLIHA pour la réalisation de 5 LES et 1 PTZ. Les 5 permis de construire correspondants aux logements LES ont été déposés fin 2023 et obtenus en 2024. Les dossiers de financement des familles sont en cours de bouclage, les consultations travaux en cours de finalisation et le démarrage des travaux est prévu au premier semestre 2025. Les difficultés propres à l’opérateur SOLIHA (procédure de redressement engagée en 2024) nécessitent néanmoins de rester vigilant sur leur capacité à réaliser les opérations.
Par ailleurs, la poursuite de l’aménagement du Domaine des FUCREAS est en cours de programmation urbaine (étude de marché habitat et diagnostic réalisés et élaboration de scénarios d’aménagement) et sera finalisée mi 2025 (élaboration du programme de l’opération).
Un maître d’œuvre sera désigné courant 2025 pour la réalisation des études d’aménagement dans la continuité des îlots 1 et 2 déjà aménagés. A noter que l’opération s’appuie, dans le cadre d’une convention tripartite SEDRE/QUALITEL/SEMAC- ELLENY sur une démarche volontariste de Gestion Intégrée des Eaux Pluviales.
ILOT FONCIER ANGLE RUES MARECHAL LECLERC ET VOLTAIRE (opération propre)
Dans l’optique de réaliser une opération immobilière structurante (projet de bureaux, commerces, services et une vingtaine de logements sociaux), la SEDRE a engagé en 2009, une négociation foncière avec des propriétaires privés sur un ensemble de parcelles d’environ 1000 m² situé à l’angle des rues Maréchal Leclerc et Voltaire, permettant de déboucher sur la signature de compromis de vente, avec substitution de la SEDRE par l’EPFR, qui a signé les actes de vente.
La Commune a engagé l’acquisition des parcelles restantes. Une parcelle fera l’objet d’une DUP, le dossier de DUP étant en cours de finalisation.
A ce jour, le remboursement du portage réalisé par l’EPFR est arrivé à terme sur l’ensemble des fonciers concernés, la SEDRE pouvant désormais devenir propriétaire des parcelles sous réserve de l’acceptation par la Commune de SAINT- DENIS. Ceci excepté sur une parcelle, dont la convention avec l’EPFR est devenue effective fin 2024.
En 2022, la SEDRE a proposé à la Commune une programmation innovante sur cet îlot permettant de valoriser le quartier dans la logique portée par PRUNEL qui comprend :
- Des logements locatifs intermédiaires,
- Des locaux commerciaux,
- De l’agriculture urbaine,
- Un éventuel Tiers Lieux. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 32
Début 2025, la Maire a missionné l’EPFR pour réaliser une étude urbaine sur le secteur du bas de la rue Maréchal Leclerc, dépassant le seul périmètre de l’îlot Voltaire. Dans le cadre des conclusions de cette étude, la SEDRE missionnera un architecte mi 2025 pour proposer une préprogrammation cohérente de l’îlot.
ZAC 1 MOUFIA (concession d’aménagement)
La convention de concession de la ZAC 1 MOUFIA a expiré le 31/12/2021. Elle fera donc l’objet d’un dossier de clôture et d’une demande de quitus, qui seront transmis à la Commune de SAINT-DENIS, dès finalisation des dernières actions foncières menées en lien avec la Commune de SAINT-DENIS. Des discussions sont néanmoins à engager en 2025 avec la Collectivité afin de déterminer les priorités en matière de clôture d’opération. A noter que l’emprise foncière nécessaire à la station de transport par câble Chaudron, Bois de Nèfles de MOUFIA portée par la CINOR et mise en service mi-2022 a été cédée à la CINOR à l’euro symbolique en 2024.
Enfin, la vente entre la SEDRE et la SAS BAKIR reste en suspens, dans l’attente de sa régularisation juridique. Pour rappel, un compromis de vente avait été signé entre la SEDRE et la SAS BAKIR en novembre 2017, ainsi que des avenants de prorogation signés en 2018 et 2019.
L’acte de vente entre la SEDRE et la SAS BAKIR a été signé le 31/12/2021, sous clause résolutoire d’accord du concédant, qui n’avait pu être obtenu avant cette date.
Par courrier du 26 janvier 2022, la Commune de SAINT-DENIS a fait savoir à la SEDRE son refus d’accord de la vente, en raison des retards pris par l’acquéreur dans l’avancement de son projet.
À la suite de cette décision, la SAS BAKIR a déposé une requête en référé auprès du Tribunal Administratif, qui a annulé le refus d’accord de la Commune et a donc entériné la vente du 31/12/2022.
La Commune de SAINT-DENIS a interjeté appel de cette décision. La validité de l’acte de vente est donc suspendue à la décision de la Cour Administrative d’Appel laquelle est attendue en 2025.
ZAC 2 MOUFIA (concession d’aménagement)
La convention de concession de la ZAC 2 MOUFIA a également expiré le 31/12/2021. Le dossier de clôture sera transmis à la Commune de SAINT-DENIS dès finalisation des dernières actions foncières menées en lien avec la Commune. Des discussions sont néanmoins à engager en 2025 avec la Collectivité afin de déterminer les priorités en matière de clôture d’opération.
ZRHI BUTOR (concession d’aménagement)
Cette opération d'aménagement, en phase de clôture, est intégrée dans le périmètre de PRUNEL. La convention de concession d’aménagement a expiré le 23 mars 2020. Le concédant a donné son accord pour intégrer les dépenses et recettes foncières restants à réaliser, dans le bilan financier définitif de la ZRHI du BUTOR.
Les principales actions restant à réaliser portent sur la cession par la SEDRE à la Commune de SAINT-DENIS : - Du foncier non commercialisé à la date de fin de la convention de concession, - Du foncier d’assiette des espaces publics de la concession.
En juillet 2023, la Ville de SAINT-DENIS a donné son accord de principe favorable sur la proposition de délimitation parcellaire transmise par la SEDRE.
Dès lors, avec la finalisation de la clôture foncière (dossier de rétrocession transmis à la Ville en 2024), la SEDRE pourra envisager le dépôt du dossier de clôture de l’opération auprès de la Commune. Par ailleurs, la SEDRE est directement concernée par la mise en œuvre du projet PRUNEL, dont la convention NPNRU signée par la Commune de SAINT-DENIS, l’ANRU et les différents partenaires (dont la SEDRE) a acté la démolition de Piranhas/Casse-Pierre (90 logements locatifs sociaux) et la cession du foncier d’assiette à la Commune de SAINT-DENIS, cette dernière étant intervenue fin 2024.
COMMUNE DE SAINTE-MARIE
L’activité de la SEDRE, en tant qu’aménageur, sur la Commune de SAINTE-MARIE, s’est concentrée depuis le début des années 2000 sur deux opérations, dont les conventions sont arrivées à expiration en 2022 :
- Le PRU du centre-ville, concession d’aménagement confiée par la Commune à la SEDRE, par convention notifiée le 28/03/2002 et expirée le 28/03/2022,
- La RHI MOKA, concession d’aménagement, faisant suite au mandat d’études pré-opérationnelles, confié par la Commune à la SEDRE en 2009, concédée par la Commune à la SEDRE, par convention notifiée le 18/11/2010 et expirée le 04/11/2022. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 33
PRU DU CENTRE-VILLE (concession d’aménagement)
Le programme d’aménagement du centre-ville de SAINTE-MARIE a permis de façonner un nouveau cadre de vie pour les habitants, à travers de multiples interventions (mise hors d’eau du centre-ville, restructuration des voies et réseaux primaires, phase de requalification sur des secteurs complémentaires (médiathèque, Verger, front de mer, Flacourt…). En outre, la SEDRE, dans le cadre de sa mission de concessionnaire d’aménagement, a réalisé et commercialisé une zone d’activités artisanales sur le secteur des Gaspards.
Parallèlement, la SEDRE, bailleur social et promoteur, a construit et livré courant 2017 les 100 LLTS et les 800 m² de bureaux de l’opération PANON, dans le centre-ville.
La SEDRE a engagé les actions de clôture, après avoir fait préalablement un point complet au concédant sur les différentes actions en cours.
Un inventaire des biens de retour et de reprise a été transmis à la Commune en février 2023 et approuvé en Conseil Municipal en décembre 2024. L’acte de transfert devrait être signé d’ici juin 2025. Parallèlement, La SEDRE a transmis le dossier de clôture à la Commune en novembre 2023, qui a contesté le bilan financier de clôture et de la participation finale du concédant au concessionnaire, par le dépôt, courant octobre 2023, d’une demande de référé expertise auprès du Tribunal Administratif.
En 2024, la Commune est revenue sur sa position et a versé un premier acompte de la participation au déficit d’un montant de 3M€ présenté dans le bilan de clôture, puis a proposé à la SEDRE la signature d’un protocole transactionnel actant un échéancier du versement du solde de la participation, validé par une délibération du Conseil Municipal en date du 16/10/2024.
La Ville de SAINTE-MARIE s’est acquittée du premier règlement (1er trimestre 2025) sur les huit prévus. L’approbation du dossier de clôture, y compris foncier, devrait donc intervenir sur ces bases en 2025.
RHI MOKA (concession d’aménagement)
Opération confiée par la Commune de SAINTE-MARIE à la SEDRE en 2010 pour l'aménagement et le traitement de l'insalubrité sur le quartier de MOKA, cette RHI a permis la réalisation de 60 nouveaux logements. La convention de concession a expiré depuis le 5 novembre 2022.
L’expiration de la concession d’aménagement n’a pas permis de mener à bien les dernières actions (réalisation de l’espace public, compromis de vente avec la SICA HR et avec la SCI Domaine de MOKA et la SARL GRAND MOKA) et ces actions seront directement opérées par la Commune après retour des fonciers concernés par la SEDRE à la Commune, dont les cessions ont été validées par le Conseil Municipal en novembre 2023 et l’acte signé le 2 octobre 2024.
Le dossier de clôture devrait être transmis à la Commune au 1er semestre 2025.
CINOR
RESEAUX DE TRANSFERT DE LA STATION D’EPURATION DU GRAND PRADO (mandat de réalisation) La phase opérationnelle du mandat de réalisation confié par la CINOR à la SEDRE est terminée depuis plusieurs années. Face à un certain nombre de dysfonctionnements, la CINOR a engagé une procédure contentieuse, principalement à l’encontre de la maîtrise d’œuvre et des entreprises de travaux, mais également de la SEDRE. En première instance, la SEDRE a été condamnée à régler une indemnité de 84 K€ à la CINOR et a interjeté appel de ce jugement, dès lors qu’elle agissait en tant que maître d’ouvrage délégué mandataire de la CINOR et qu’elle estime ne pas avoir commis de faute dans le cadre du mandat confié.
COMMUNE DE SAINT-ANDRE
ZAC FAYARD (concession d’aménagement)
La ZAC FAYARD a fait l’objet d’une convention de concession d’aménagement signée et notifiée à la SEDRE en 2000, et expirée depuis le 31/12/2023.
L’opération, aujourd’hui achevée avec plus de 1 350 logements livrés, fait de la ZAC FAYARD l’un des quartiers les plus importants de la commune.
En juillet 2024, la Ville de SAINT-ANDRE a délibéré favorablement sur l’inventaire des biens de reprise et de retour transmis par la SEDRE et l’acte de vente a été signé le 26 décembre 2024.
Le dossier de clôture de l’opération pourrait être transmis à la collectivité courant 2025. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 34
PARC DU COLOSSE (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage)
La SEDRE est cotraitante dans un groupement dont le mandataire est EGIS VOLTERE, retenu pour réaliser une mission d’AMO pour la définition de la gestion du Parc du Colosse.
La mission comprend trois (3) phases :
1. Repositionnement du concept du Parc du Colosse ;
2. Montage juridique, financier et Business Plan ;
3. Portage et gouvernance du Parc.
La phase 1 a été engagée fin 2022 et présentée à la Commune mi 2023, sans retour à ce jour, ne permettant pas d’engager les phases 2 et 3.
COMMUNE DE BRAS-PANON
La SEDRE, mandataire d’un groupement, a été attributaire d’un marché d’études pré-opérationnelles pour la faisabilité d’un terrain de golf sur le site de « Ma Pensée ».
Le marché a été notifié fin octobre 2021 et comprend trois phases :
1ère phase : Diagnostic et analyse de la capacité et de la faisabilité technique et économique du projet de golf. Cette première phase a été réalisée et validée par la Commune en juillet 2022.
2ème phase : Scenario détaillé des aménagements envisagés, proposition de programmation et chiffrage. Cette seconde phase a été engagée par la Commune en août 2022 et a débuté par la vérification de la faisabilité réglementaire avec l’ETAT, préalable à la poursuite potentielle de la démarche. Pour mener à bien cette seconde phase, la Commune doit, à la demande de la DEAL, engager des études environnementales complémentaires.
3ème phase : Aide aux choix du montage opérationnel, réglementaire et financier.
La phase 2 n’a pas été engagée par la Commune, les discussions foncières avec les propriétaires exploitants de la zone n’ayant pas abouti.
COMMUNE DE SAINTE-ROSE
La SEDRE accompagne la Commune de SAINTE-ROSE dans l’aménagement de son centre-ville, dans le cadre d’une concession d’aménagement.
ZAC CENTRE-VILLE (concession d’aménagement)
La Commune de SAINTE-ROSE a signé en février 2008 une convention de concession avec la SEDRE pour la réalisation de la ZAC CENTRE-VILLE, projet phare pour la Commune car devant permettre l’urbanisation de près du quart (12ha) de la surface du centre-ville actuel.
Sur une emprise de 12 hectares, cette ZAC comprend des logements sociaux, des parcelles d'habitat libre, des équipements publics et commerciaux.
Les travaux du secteur nord sont réalisés depuis 2019 et ont permis la commercialisation des fonciers destinés à : - L’opération ROSACEAE (53 LLTS) cédée en VEFA à la SEMAC, début 2019, par la SCCV ROSACEAE. Les travaux se sont achevés durant le premier trimestre 2021 ;
- 27 parcelles individuelles, toutes commercialisées ;
- L’assiette foncière du gymnase communal ;
- Au centre commercial (acte de vente signé en novembre 2021) et à son extension (acte de vente signé fin 2022) ; - La vente de l’assiette foncière de l’îlot H6 à la SEDRE a été effective fin 2023.
Les démarches de commercialisation des autres îlots du secteur nord se poursuivent dans l’optique de la réalisation de commerces de proximité et de studios touristiques (îlot H1) et d’un aménagement restant à définir (reliquat de l’îlot H7).
Le secteur sud de la ZAC a fait l’objet d’une actualisation du programme envisagé, par suite de l’abandon du projet de collège par le Département. Le programme actuel comporte 84 LLTS et 37 parcelles individuelles. Le secteur sud fera l’objet d’une consultation de maîtrise œuvre urbaine (avec une remise des offres au T2 2025). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 35
Sur le volet financier, les conventions initiales FRAFU étant expirées en 2023, et l’application du nouveau protocole 2022 ne permettant plus l’équilibre financier de l’opération d’aménagement, une demande de dérogation a été transmise à la DEAL afin de rester sur les termes des conventions de subvention FRAFU initiales. Cependant, le CTA (Comité Technique Aménagement) de mars 2024, a émis un avis défavorable sur l'application de l'ancien protocole FRAFU, et demandé à la SEDRE de s’engager sur une actualisation des études pré-opérationnelles, dont le financement a été validé lors du CTA de septembre 2024.
Il résulte toutefois de l’application du nouveau protocole FRAFU, la recherche de financements complémentaires, notamment auprès de la REGION, susceptible de mettre en place des aides financières pour favoriser la production de logements sociaux sur les opérations d’aménagement.
La SEDRE a d’ores et déjà préparé et transmis en novembre 2024 à la Région Réunion une fiche projet pour positionner l’opération ZAC centre-ville dans ce dispositif.
Les résultats des études pré-opérationnelles viendront donc consolider les montages règlementaires et financiers de
l’opération au second semestre 2025.
PROSPECTIVE :
Dans le cadre de la réunification et de la réorganisation de l’activité Aménagement, l’accent a été mis sur la nécessité de prospecter de nouvelles opérations et de promouvoir les savoir-faire de la SEDRE en matière de renouvellement urbain et de développement du territoire.
Ainsi a été configuré un nouveau pôle en charge du Renouvellement Urbain et de la Stratégie Territoriale, intervenant en mode transverse.
Dans ce cadre, des rencontres sont organisées avec les Collectivités afin de promouvoir la démarche de renouvellement urbain mise en œuvre sur le centre-ville de SAINT-PAUL, évaluer les besoins propres à chaque territoire et envisager des montages adaptés.
Les opportunités foncières sont également recensées et analysées au sein d’une équipe pluridisciplinaire dédiée.
Des études de capacité sont en cours sur les secteurs de la ZAC Fayard, du Quartier Français de SAINTE-SUZANNE, du Chemin Summer et Sans-soucis à SAINT-PAUL, du centre-ville du TAMPON, de Piton Saint-Leu …
Le secteur du littoral de TROIS-BASSINS fait également l’objet d’une réflexion partenariale avec la Ville, le TO, l’EPFR et l’école d’architecture du Port.
Enfin des prises de contact sont établies avec les acteurs institutionnels et privés qui interviennent sur le territoire de MAYOTTE en vue d’identifier les besoins et d’apporter une contribution collective à la situation d’urgence. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 36
2.3 - LES EQUIPEMENTS DE SUPERSTRUCTURES
REHABILITATION DU LYCEE ROLAND GARROS/GROUPE 2 (mandat Région)
Les travaux se sont achevés en mars 2020. Des avenants aux marchés sont en cours d’établissement à la suite de demandes complémentaires du maître d’ouvrage et des utilisateurs. Ces avenants ont été validés par les instances compétentes de la Région et notifiés en 2023.
Pour donner suite aux désordres sur les travaux d’étanchéité des ateliers, une consultation de maître d’œuvre a été lancée en novembre 2024, pour des travaux au 2nd semestre 2025.
L’arrêt des comptes est prévu en 2026 ainsi que la demande de quitus.
CONSTRUCTION D’UNE CUISINE CENTRALE (mandat Commune de SAINT-PIERRE)
Les travaux ont démarré en mai 2021 pour un achèvement prévu en août 2023. En raison des difficultés avec les entreprises, la livraison est intervenue le 5 août 2024.
La clôture de l’opération est prévue dans le courant de l’année 2026.
ACQUASUD - CENTRE AQUALOISIR (mandat Commune de SAINT-PIERRE)
Les travaux ont démarré en avril 2022 avec une réception des travaux en décembre 2023. L’ouverture au public est intervenue en mai 2024.
La clôture de l’opération est prévue dans le courant de l’année 2025.
CONSTRUCTION DE SIEGE (mandat SHLMR)
La SEDRE a été retenue en septembre 2022 pour la réalisation du nouveau siège de la SHLMR. Les études de maîtrise d’œuvre sont au stade de l’avant-projet sommaire. La demande du Permis de Construire a été déposée en décembre 2023. Les études de conception se sont déroulées en 2024 et se poursuivront en 2025. La consultation des entreprises serait envisagée par le maître d’ouvrage pour le second semestre 2025.
ASSOCIATION LEVAVASSEUR (conduite d’opérations)
CONSTRUCTION DU SIEGE ET VILLAGE PAPILLON
La SEDRE a été retenue récemment pour la réalisation du siège et des locaux annexes du Village Papillon. Le préprogramme est en cours de validation par le Maître d’Ouvrage. Dès validation du programme par ce dernier, la consultation de maîtrise d’œuvre sera lancée.
EXTENSION ET REHABILITATION DE L’IME DU BAOBAB A BRAS PANON (Accueil d’enfants et adolescents Autistes)
La SEDRE a été retenue par l’Association Frédéric Levavasseur (AFL), en août 2023, pour une mission de conduite d’opération de la phase travaux de l’extension et de la réhabilitation du site, soit 2 623 m² de surface plancher dont 521 m² pour l’extension. A la suite de la nouvelle consultation des entreprises défaillantes en 2023, les travaux ont repris début 2024. La livraison est prévue début 2026.
CONSTRUCTION DU VILLAGE AUSTRAL AU PORT (Accueil d’adultes handicapés) La SEDRE a été retenue par l’AFL, en août 2023, pour une mission de conduite d’opération de la phase travaux, soit 2 600 m² de surface plancher sur un terrain de 7 000 m².
L’opération est en phase travaux (gros œuvre achevé) avec la re-consultation du lot Charpente Couverture. La livraison est prévue début 2025. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 37
2.4 - LES OPERATIONS MENEES PAR LA SOCIETE EN PROPRE
TERRAIN POTA (SAINT-PAUL)
Il avait initialement été envisagé sur ce site la reconstruction de la case créole qui a été détruite et des longères, ainsi qu’un programme de 6 logements en accession avec un niveau en rez-de-chaussée destiné à de l’activité libérale. En 2014, la municipalité a décidé d’abandonner ce projet.
Selon les dernières orientations arrêtées par la Commune, cette future opération permettra d’accueillir l’Office de Tourisme Intercommunal (OTI) du Territoire de l’Ouest et le service culturel de la commune de SAINT-PAUL. Le programme est en cours de validation par les services de la Commune et ceux du TO.
POLE MEDICAL DE L’EPERON (SAINT-PAUL)
La livraison est intervenue courant 3ème trimestre 2022. Le dernier acte de vente a été signé en mars 2024.
POLE MEDICAL DES EUCALYPTUS (ZAC Moulin Joli - LA POSSESSION)
Cette opération, conçue pour être vendue en VEFA, prévoit de regrouper les professionnels de la zone, spécialisés dans le médical et le paramédical sur une surface utile de l’ordre de 2 600 m2. La commercialisation est assurée par la SEDRE et INOVISTA. L’opération était vendue à 62% fin 2023. Les travaux ont débuté en avril 2022 et le bâtiment a été livré en avril 2024. Il restait trois lots à vendre au 31/12/2024.
LATANIA - Pôle économique à vocation de restauration, de produits bio, de produits agricoles circuit court (ZAC Moulin Joli - LA POSSESSION)
A la demande de la Commune de LA POSSESSION, la SEDRE a lancé en 2018 des études de marché pour la réalisation d’un pôle économique dédié au bien-être, à la gastronomie et à l’agroalimentaire bio. Une étude commerciale a été réalisée en vue d’identifier les prospects intéressés afin de finaliser le programme détaillé, avant de retenir une maîtrise d’œuvre. La pré-commercialisation a débuté en 2024. L’opération est prévue d’être décomposée en 2 phases en fonction du rythme de la commercialisation. La consultation de maîtrise d’œuvre a été lancée en novembre 2022. L’esquisse a été validée en octobre 2023 par la Commune. Les prospects ont été contactés pour la mise au point du projet. Les études de conception se sont déroulées en 2024 pour un dépôt de demande de permis de construire début 2025.
POLE TERTIAIRE (ZAC du Triangle de l’Oasis - LE PORT)
La SEDRE a lancé en 2018 les études pour la réalisation d’un pôle tertiaire constitué de deux bâtiments de 2 500 m² bordant l’avenue du Général de Gaulle. La maîtrise d’œuvre a démarré les études qui sont au stade APD. La pré-commercialisation en VEFA est en cours. Le permis de construire a été accordé en 2023. La fin des études de conception est prévue au 1er trimestre 2025 afin d’arrêter un coût prévisionnel définitif.
QUADRANT 1 (ZAC Moulin Joli - LA POSSESSION)
La SEDRE a lancé des études de maîtrise d’œuvre pour la réalisation d’une opération de 22 logements en accession à la propriété, en aval de l’opération Grand Large dans la ZAC Moulin Joli, sur les mi-pentes. Les études de conception se sont déroulées en 2020 et le permis de construire a été obtenu en février 2021. La commercialisation est assurée par une agence immobilière (marché subséquent notifié en février 2023). Aucun acheteur n’ayant été proposé par l’agence immobilière, le contrat ne sera pas reconduit en 2025. Il est donc envisagé, suite à la suppression de la défiscalisation pour les particuliers de repositionner le programme en Logements Locatifs Intermédiaires.
CAP SAVANNE (ZAC 3 Renaissance - SAINT-PAUL)
La SEDRE a lancé en novembre 2022 une consultation de maîtrise d’œuvre pour la réalisation de deux opérations de 32 et 43 logements en accession à la propriété dans la ZAC 3 Renaissance. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 38
En raison de la modification du dossier environnemental et des recours potentiels, la notification du marché a été suspendue. En l’absence effective de recours en novembre 2023, le contrat de maîtrise d’œuvre a été notifié en février 2024.
Les études de conception se sont déroulées 2024 avec un dépôt de demande de permis de construire en septembre 2025.
CAP HORIZON (ZAC 3 Renaissance - SAINT-PAUL)
La SEDRE a lancé en novembre 2022 une consultation de maîtrise d’œuvre pour la réalisation de deux opérations de bureaux en accession à la propriété, dans la ZAC 3 Renaissance pour une surface plancher globale de 5 000 m². En raison de la modification du dossier environnemental et des recours potentiels, la notification du marché a été suspendue. En l’absence effective de recours en novembre 2023, le contrat de maîtrise d’œuvre a été notifié en février 2024.
Les études de conception se dérouleront en 2025. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 39
2.5 - LE PARC DE LOGEMENTS SOCIAUX
ET LA GESTION LOCATIVE
2.5.1 - LE PARC DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX (LLS/LLTS/PSLA)
1/ LA SITUATION AU 31 DECEMBRE 2024
Au 31/12/2024, le patrimoine livré (mis en location), achevé et en cours de construction par la Société depuis sa création, ainsi que l'état d'avancement des programmes s'établissent comme suit :
Communes Opérations
Nombre de logements Année
de livraison Observations
Livrés En cours
SAINT-DENIS Alamandas(1) 52 1988 ZAC Patates à Durand
Piranhas(1) 48 1989 RHI Butor
Casse Pierre(1) 42 1990 RHI Butor
Maïdo Cimendef(1) 40 1989 RHI Sainte-Clotilde
Bois de Merles(1) 35 1992 RHI Sainte-Clotilde
Rocade 1(1) 55 1989 RHI Moufia
Rocade 2(1) 28 1990 RHI Moufia
Rocade 3(1) 21 1990 RHI Moufia
Fruits à Pains(1) 62 1992/1993 RHI Patates à Durand
Toucouleur(1) 75 1992/1993 RHI Patates à Durand
Granits(1) 82 1993 RHI Bellepierre
Rose des Sables (1) 34 1996 Bellepierre
Montgaillard (1) 32 1996 OAA/Un Toit pour Tous
Montplaisir (1) 80 1999 Bellepierre
Monet 1 (1) 36 1998 RHI Multisites
Nymphéas (1) 44 1998 RHI Multisites
Bizet (1) 40 1999 RHI Multisites
Eudoxie Nonge(1) 60 2000 RHI Multisites
Brassens Moufia (1) 64 2000 ZAC Moufia
Bois de Papangues(1) 14 2000 RHI Sainte-Clotilde
Butor(1) 46 2001 RHI Butor
Butor(1) 23 2002 RHI Butor
Lory Les Bas (1) 37 2001 RHI Multisites
Les Comptoirs du Butor(1) 41 2013 RHI
Fucréas(1) 10 2016 La Montagne
Sous Total 1101 0 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 40
Communes Opérations
Nombre de logements Année
de livraison Observations Livrés En cours
SAINT PAUL Chaussée Royale 100 1993
Flamboyants 5 1992 RHI
Grande Fontaine 5 1990 RHI
Parc Bœuf 9 1993 RHI
Florimont 15 1995 RHI
Les Hauts Florimont 60 1996/1997 RHI
Baobabs 98 1996 ZAC
Kayamb Rouler 55 1996 ZAC
Chemin Pavé 36 1996/1997 RHI
Caverne 28 1998 Centre-Ville
Eperon 1 12 1998/1999 RHI
Balcon 12 2001 RHI
4 Canons 30 1997 RHI
Jouvence 9 1997 Bois de Nèfles
Saint-Charles 12 1997 Centre-Ville
Chapelle 1 26 1997/1998 RHI
Chapelle 2 et 3 30 2001 RHI
Chemin Pavé 2 7 1999 RHI
Cerises 20 2000 RHI
Cerises 10 2001 RHI
Gradins 28 2003 ZAC
Bruniquel 28 2004 RHI
Eperon Eglise 34 2004 ZAC
Calade 27 2005 ZAC
Le Lavoir 69 2007/2008 ZAC
Champdemerle 35 2006 RHI
RHI Sans Souci (1) 12 2009 RHI
Les Frangipaniers (1) 54 2011 RHI
Bois de Corail (1) 56 2011 RHI
Tan Rouge (1) 36 2012
Terrasses de Bois Rouge(1) 30 2012
Le Carré de l’Eperon(1) 57 2013 ZAC
Le Corossol (1) 48 2013 ZAC
Le Carré de l’Eperon (1) 49 2014 ZAC
Poinsettias & Pitayas (1) 41 2015
Les Orangers 1(1) 51 2016 RHI
Les Orangers 2(1) 49 2017 RHI
Les Amandiers (1) 56 2016 ZAC
Renaissance (1) 49 2017 ZAC
La Caroline T1 (1) 26 2016 PRU
La Caroline T2 (1) 23 2017 PRU
Les Vacoas (PSLA) (1) 19 2016 ZAC
Ruelle des Fleurs n°1 (1) 40 2018 ZAC
Ruelle des Fleurs n°2 (1) 32 2017 ZAC
Ti l’Entrée(1) 23 2018 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 41
Communes Opérations
Nombre de logements Année
de livraison Observations Livrés En cours
SAINT PAUL Le Navarre (1) 35 2019 PRU
Canal Lelièvre (1) 39 2020 RHI
Jamrose (1) 11 2020
Yuccas(1) 60 2021 ZAC
La Plantation (1) 34 2021
Village des Ainés (1) 21 2021 ZAC
Le Vieux Tamarin(1) 17 2022 RHI
Bernardin de Quimper(1) 38 2023 PRU
Entrée Ville Sud(1) 41 2023 PRU
Bassin Bleu(1) 43 2022 RHI
FENIX - Tranche 1 40 2026 ZAC/RHI
Poule d’Eau 24 2026 RHI
Sous Total 1890 64
LA
POSSESSION Bourbon Pointu
(1) 150 2008/2009 ZAC
Fleurs Jaunes (1) 59 2014 RHI
Bois de Demoiselles (1) 48 2016 ZAC
Grand Macoua (1) 81 2017 ZAC
La Grande Gaulette (1) 95 2017 ZAC
Mahatma Gandhi (1) 31 2017 ZAC
Le Belvédère (1) 15 2019 RHI
Sillages de l’Ouest (1) 25 2021 ZAC
Sous Total 504
LE PORT Bois de Cannelle (1) 27 2009 RHI
Ilot Vanille (1) 44 2007 RHI
Bois de lait (1) 23 2013 RHI
Bois de Lait (1) 23 2014 RHI
Tan Tan (1) 23 2015 RHI
Pion d'Inde (1) 12 2016 RHI
Tamarin l'Inde (1) 38 2017 ZAC
Goyaves (1) 45 2017 ZAC
Muscade (1) 16 2021 RHI
Sous Total 251
SAINT LEU Tamarins (1) 35 1999 RHI
Cheminée 1 (1) 40 2002 RHI
Chandelles (1) 49 2002 RHI
Sous Total 124
SAINT BENOIT Bras Canot 50 1994 RHI
Sous Total 50
SAINTE MARIE Le Verger 1 75 1993 RHI
Le Verger 2 42 1996 RHI
Le Verger 3 12 2000 RHI
Les Camphriers (1) 33 2017 RHI
Panon (1) 100 2017 PRU
Résidence des Artistes (PLS) (1) 34 2027
Sous Total 262 34 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 42
Communes Opérations
Nombre de logements Année
de livraison Observations
Livrés En cours
SAINT-ANDRE Carré Fayard (1) 120 2014 ZAC
Ylang/Ylang (1) 121 2015 ZAC
Sous Total 241
SAINTE-ROSE Maison relais (1) 20 2013
Pente de Piton(1) 30 2016
Roger Ah Cuitz (1) 27 2018
Sous Total 77
SAINT-PIERRE Maison relais /LHSS-CHRS(1) 45 2013
Sous Total 45
ETANG SALE Clémentines PLS (1) 26 2015 ZAC
Pamplemousses (PSLA) (1) 10 2021 ZAC
Sous Total 36
TOTAL GENERAL 4 581 98
(1) Opérations non conventionnées Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 43
2/ LES PERSPECTIVES POUR LES ANNEES SUIVANTES
Communes Opérations Programmation 2024 Programmation 2025 Pré programmation Prise en considération
SAINT-PAUL FENIX Tranche 2 (LLTS) 40
Carré Savane- ZAC
Renaissance III 151
Hibiscus - ZAC Renaissance
III 66 23
MEDIATHEQUE 30
ILOT PAYET 21
BN67 45
Ecole Front de Mer 1 (ilot 97) 40
Ecole Front de Mer (ilot 2) 28
Front de Mer (ilot 1) 36
Entrée de ville PRU ilot 6 60
Entrée de Ville Sud
(Tranche 2) 31
RHI Multisites Poule d’Eau
(Tranche 2) 23
Ilot 8 PEV 22
Ilot 9 PEV 30
Centre Bourg Bellemene 30
Bernica 40
Sous Total 91 217 231 127
SAINT-DENIS Domaine de Fucréas (ilot 3) 8
Fucréas (ilot 6) 18
Angle rues Voltaire et Leclerc 60
Sous Total 86
LA
POSSESSION
Zambavilles
(RHI Rivière des Galets) 32
RHI Rivière des Galets
Tranche 1A 32
RHI Rivière des Galets 10
Sous Total 32 42
SAINTE-ROSE ZAC Centre-ville secteur 3 55
ZAC Centre-ville secteur 4 33
Sous Total 55 33
TOTAL GENERAL 123 217 327 246 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 44
2.5.2 - LA GESTION DU PARC SOCIAL 2024
Au 31/12/2024, le patrimoine locatif géré par la Société comportait 4 447 logements, en léger retrait par rapport à l’exercice précédent. En effet, sur l’exercice 2024, il n’y a pas eu de mises en location, uniquement la vente de deux PSLA.
Le taux d’impayés est en diminution de 0,16% entre décembre 2023 et décembre 2024 tout en se maintenant à un taux bas par rapport à la moyenne du territoire et ce, malgré les effets de la crise économique (taux d’impayés sur locataires présents : 4,24 % au 31 décembre 2024, à comparer avec la moyenne des taux du territoire à la même date qui est de 5,09%). Cette évolution se traduit par un recours au contentieux qui reste important avec en 2024, 227 commandements de payer délivrés contre 265 en 2023 qui évoluent dans 71% des cas vers une assignation en justice. L’effacement d’une action judiciaire ralentie par les réformes judiciaires et la crise économique se poursuit avec 162 assignations en 2024 (en comparaison avec les années précédentes : 112 assignations en 2023, 121 en 2022, 87 en 2021).
L’action d’accompagnement social s’est intensifiée en 2024 avec 774 plans d’apurement de dettes signés en 2024 (contre 870 en 2023, 788 en 2022 et 821 en 2021).
Seize procédures d’expulsion ont été menées à terme en 2024 dont douze reprises à l’amiable contre 10 en 2023, 2 en 2022 et 4 en 2021. Cette diminution sensible marque le pas à une volonté forte de l’Etat de limiter les expulsions compte-tenu des indemnités d’occupation versées en contrepartie des refus au concours de la force publique (CPF). En réponse, la SEDRE a souhaité maintenir des solutions amiables de libération des lieux qui restent moins impactantes pour les familles qu’une expulsion avec le CPF. Ces sorties amiables accompagnées se font en accord avec les valeurs sociales de la SEDRE. Elles limitent les effets de fracture des familles et évitent l’aggravation de l’impayé par les coûts judiciaires qui sont pour partie facturés. La diminution des expulsions au profit des reprises amiables représente un gain en relation humaine et en termes d’image mais aussi un gain financier pour la SEDRE (qui représente environ 5000 € par l’expulsion contre 1000 € de dépense pour une reprise amiable).
Tableau de l’évolution des impayés et des procédures contentieuses en 2024 :
2021 2022 2023 2024
SEDRE ARMOS SEDRE ARMOS SEDRE ARMOS SEDRE ARMOS
% impayés sur locataires présents 4,20% 5,35% 4,62% 5,19% 4,18% 4,87% 4,24% 5,09%
% commandements de payer/nombre
de logements
5,41% 3,66% 6,59% 3,43% 6,01% 3,29% 5,10% 3,49%
% assignations/nombre de logements 2,06% 1,59% 2,76% 1,61% 2,54% 1,45% 3,64% 1,49%
La mobilisation de la Société sur les impayés est indispensable au regard de sa politique d’attribution des logements, résolument orientée vers les publics les plus défavorisés. Les attributions sont en grande partie le fruit des propositions des réservataires (Etat, collectivités territoriales et CAF) avec près de 65% du parc réservés en 2023. Il convient de souligner que pour 2024, la SEDRE a signé des conventions de gestion en flux avec tous les réservataires. Ainsi le patrimoine considéré pour le calcul de la gestion en flux est le suivant : 4 372.
Au moment de la signature des conventions, on constate que 800 logements sur la commune de SAINT-PAUL restent à ce jour conventionnés, puisque le patrimoine de SAINTE-MARIE a été déconventionné par la signature d’un protocole en date du 14 novembre 2024.
Il en résulte que le parc de logement soumis à la gestion en flux en 2025 est ramené à 3 572 logements sur lesquels s’appliquent 4,33 % qui représente le taux de rotation observé sur l’ensemble patrimoine du bailleur au cours de l’année 2024.
Tableau des vacances en 2024 :
Vacance financière
2023
Vacance financière
2024
Vacance physique au
31/12/2023
Vacance physique au
31/12/2024 Taux de
rotation
2023
Dont à
+ de 3
mois
Taux de
rotation
2024
Taux de
vacance
financière
Taux de
vacance
financière*
Dont à
+ de 3
mois
Taux de
vacance
financière
Dont à
+ de 3
mois
Taux de
vacance
Physique
Dont à
+ de 3
mois
Taux de
vacance
financière*
SEDRE 0,94% 0,20% 1,01% 0,53% 1,17% 0,50% SEDRE 0,94% 0,20% 1,01%
ARMOS 2,43% 1,70% 1,56% 1,74% 2,54% 1,10% ARMOS 2,43% 1,70% 1,56%
A un niveau qui reste inférieur à celui constaté chez l’ensemble des bailleurs sociaux du département, le taux de rotation au sein du patrimoine de la SEDRE poursuit sa chute à un niveau inférieur à 5%, soit 4,39 % (contre 4,64% en 2023 ; 5,28% en 2022 ; 6,23% en 2021 et 6,62 % en 2020).
Cette tendance est identique chez l’ensemble des bailleurs et se confirme par la baisse de la production de logements neufs et la crise économique qui limitent les projets de mobilité résidentielle des réunionnais.
La conséquence est immédiate et préoccupante avec l’envolée du nombre de demandeurs de logements sociaux qui ne cesse d’augmenter depuis plusieurs années (50 000 demandes fin 2024 contre 44 000 demandes fin 2023). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 45
Activités des CALEOL
Les commissions d’attribution se sont réunies en 2024, 23 fois pour celle du Nord et de l’Est et 22 fois pour celle de l’Ouest et du Sud, permettant ainsi de procéder à la location de 170 logements dont 157 logements relevant de la gestion en flux.
Le tableau ci-dessous détaille les attributions réalisées par la SEDRE dans les différentes communes :
PREFECTURE 27
Le Port
Saint-Paul
Saint-André
Saint-Leu
La Possession
Saint-Denis
2
13
2
2
4
4
14
Saint-Denis
La Possession
Saint-Paul
Saint-André
7
5
1
1
1 Saint-Paul 1 42
REGION
DEPARTEMENT 9
Saint-André
Saint-Leu
Saint-Denis
Saint-Paul
La Possession
2
2
2
2
1
1 Saint-Denis 1 10
CAF 2 Saint-Leu La Possession 1 1 2 Saint-Denis 2 4
ALS 2 Saint-Paul Saint-Denis 1 1 9
Saint-Paul
La Possession
Saint-Denis
5
3
1
3 Etang-Salé Saint-Paul 1 2 14
TO 2 Saint-Paul 2 1 Saint-Paul 1 3
LAPOSSESSION 3
LEPORT 1
STPAUL 3
STLEU 1
CINOR 1 Sainte-Marie 1 1 Saint-Denis 1 2
STDENIS 4
STEMARIE 2
CIREST
STANDRE 3
STBENOIT 1
STEROSE 1
CIVIS
ETANG-SALE
SEDRE 36
Sainte-Rose
Saint-Denis
Saint-Paul
Le Port
Saint-Leu
Saint-André
Sainte-Marie
4
12
8
2
5
3
2
25
Saint-Paul
Saint-André
La Possession
Saint-Denis
4
4
5
12
2 Etang-Salé Saint-Paul 1 1 63
157
1
1 1
NOMBREDELOTS AFFECTÉS EN GESTION EN FLUX EN 2024 PAR FINANCEMENTS ET RESERVATAIRES
LLTS LLS PLS
2
2
1
1
1
2
92 58 7
1
1
2
3 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 46
TOTAL SAINT-DENIS SAINT-PAUL LE PORT LAPOSSESSION SAINT-ANDRE SAINTE-ROSE SAINT-LEU SAINTE-MARIE ETANG-SALE
CUS
(mutations inter-bailleurs) 4 1 1 1 1
INTERNES
(mutations / RHI) 17 16 1
A UTRES
(Dont sollicitations diverses*
/ Repositionnement
candidats précédentes
CALEOL)
42 7 13 1 4 7 3 4 2 1
63 24 13 2 5 7 4 5 2 1
* appui logement de divers partenaires - candidatures non labellisées (CCAS / Elus / Associations … )
ATTRIBUTIONSDIRECTEMENTAFFECTEESAU RESULTATSEDRE- GESTION EN FLUX2024
TOTAL SAINT-DENIS SAINT-PAUL LE PORT LAPOSSESSION SAINT-ANDRE SAINTE-ROSE SAINT-LEU SAINTE-MARIE ETANG-SALE
CUS
(mutations inter-bailleurs) 0
INTERNES
(mutations / RHI) 0
A UTRES
(Dont sollicitations diverses*
/ Repositionnement
candidats précédentes
CALEOL)
3 1 2
3 0 1 0 0 0 0 0 2 0
* appui logement de divers partenaires - candidatures non labellisées (CCAS / Elus / Associations … )
ATTRIBUTIONSDIRECTEMENTAFFECTEES AU RESULTATSEDRE- GESTION EN STOCK2024
Comme pour 2023, la diminution du nombre de mutations en 2024 s’explique par la baisse du taux de rotation qui limite les disponibilités permettant de favoriser les mutations internes. Ce processus visant à maintenir une certaine mobilité résidentielle au sein de son patrimoine, le conseil d’administration a actualisé sa politique d’attribution en décembre 2024 en priorisant les mutations comme axe fort de mixité sociale et en déclinaison des conventions de gestion en flux des droits de réservation.
Les attributions par typologie et par réservataires :
Les attributions au profit des associations se réalisent au titre de l’hébergement précaire ou d’urgence en application de l’article L-442-8-1 du CCH.
Les profils des familles bénéficiant d’une attribution dépendent bien sûr de la typologie des logements en rotation et ne sont pas forcément en cohérence avec le profil de l’ensemble des demandeurs de logement social. Nous pouvons cependant noter que 80% des attributions se réalisent au profit de personnes isolées ou familles de petite taille (inférieures ou égales à 3 personnes).
Entretien du parc locatif :
La Société poursuit ses efforts en matière de maintenance du parc locatif dans le cadre du Plan Stratégique de Patrimoine 2024-2033, approuvé par le Conseil d'Administration du 13 novembre 2024. Tenant compte de contraintes toujours actuelles liées au contexte économique (défaillances d’entreprises, coûts de construction encore relativement élevés…) et à la gestion de risques liés aux achats en matière de production d’eau chaude solaire ou photovoltaïque, les engagements (gros entretien, remplacements de composants et travaux d’amélioration) liés aux projets de réhabilitation de programmation 2024 ou de maintenance courante sont restés à un niveau élevé et ce, malgré le report de certains projets.
Pour rappel, le patrimoine de SAINT-BENOIT est pleinement intégré dans le patrimoine non conventionné ainsi que celui de SAINTE-MARIE depuis la signature du protocole de sortie du 14 novembre 2024.
Parc locatif non conventionné :
Entretien courant Gros entretien Remplacement de composants Travaux d’amélioration
Budget 2024 (PRD) 1 590 788 2958 1 087
Réalisé 2024 1663 469 1469 218
Parc locatif conventionné :
Entretien courant Gros entretien Remplacement de composants Travaux d’amélioration
Budget 2024 (PRD) 556 115 471 108
Réalisé 2024 508 19 345 186 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 47
En 2024, peuvent être soulignés les travaux de gros entretien et de renouvellement de composants suivants :
- 27 LLTS BOIS DE CANELLE (RDG LE PORT) : traitement des couvertures métalliques, ravalement des façades, traitement des bardages et des menuiseries bois en façades et réfection partielle des clôtures métalliques ;
- 12 LLTS SANS SOUCI (SAINT-PAUL) : traitement des couvertures métalliques, ravalement des façades, traitement des
bardages et des menuiseries bois en façades et réfection partielle des clôtures métalliques ;
- 20 LLTS MAISON RELAI SAINTE-ROSE : réfection des clôtures métalliques.
Il est également à noter la mise en peinture de parties communes de 7 résidences (pour 259 logements) au titre du gros
entretien (36 LLS MONET, 40 LLTS BIZET, 44 LLTS NYMPHEAS à SAINT-DENIS, 23 LLTS TAN-TAN et 12 LLTS PION D’INDE au
PORT, 48 LLTS BOIS DE DEMOISELLE à LA POSSESSION et 56 LLTS LES AMANDIERS à SAINT-PAUL).
Enfin, des travaux d’amélioration en aménagement paysager de la résidence GRANDE GAULETTE (LA POSSESSION) seront
engagés dans le courant du premier semestre 2025.
Les réhabilitations dont les travaux ou les études sont en cours sont :
Parc de SAINT-DENIS :
Pour les réhabilitations dont les travaux ont commencé :
- 34 LLS ROSE DES SABLES (SAINT-DENIS) : Après une réception partielle et à la suite d’une liquidation d’entreprise, le dernier lot de métallerie sera attribué en début 2025. Les travaux seront réceptionnés en 2025 également.
- 62 LLS FRUITS A PAIN (SAINTE-CLOTILDE) : Le dernier lot « Production ECS (Eau Chaude Sanitaire) » a été attribué
en septembre dernier. Le chantier a été ouvert au cours du dernier trimestre 2024 et se terminera en juin 2025. - 82 LLS LES GRANITES (SAINT-DENIS) : Suite à une défection d’entreprise pour le Lot Etanchéité, le nouveau
prestataire a été désigné en octobre 2024. Ces travaux importants en étanchéité ne commenceront qu’en 2025, à
l’issue de la saison cyclonique. Les travaux d’installation d’une production d’ECS solaire collective neuve se dérouleront
durant la même période. La livraison est prévue courant juillet 2025. - 75 LLS TOUCOULEUR (SAINT-DENIS) : Les marchés de travaux ont été attribués courant septembre 2024. Les OS N°1
de démarrage de la période de préparation de chantier ont été délivrés en date du 16/09/2024, les OS N°2 de
démarrage des chantiers test ont été délivrés en date du 25/11/2024, les chantiers test visant à évaluer les protocoles d’interventions en milieu amianté sont réalisés. Les modes opératoires des entreprises pour la réalisation des travaux
en sous-section 4 (travaux sur matériaux contenant de l’amiante ont été transmis à la CGSS et DEETS, après avis
favorable du maître d’œuvre amiante. Le démarrage des travaux de réhabilitation dans les logements est prévu pour début 2025.
Parc de SAINT-BENOIT :
- 50 LLS BRAS CANOT RHI : L’ordre de service N°1 de démarrage des travaux a été notifié aux entreprises le 17 juin 2024, les travaux de réhabilitation sont en cours, 50 % des logements ont été réhabilités à la fin de l’année 2024. Le
désamiantage de 5 logements de cette résidence a été réalisé. L’appel d’offre pour la réalisation d’une aire de jeu a été
lancé, le rapport d’analyse a été transmis par le maître d’œuvre. L’attribution du marché de travaux est suspendue à la
procédure de régularisation foncière qui est en cours ; la SEDRE n’étant pas encore propriétaire du terrain d’assiette.
Parc de SAINTE-MARIE (129 logements) :
De nouvelles négociations avec la commune de SAINTE-MARIE ont été relancées (à la suite des actions contentieuses qui
ont abouti favorablement pour la SEDRE) afin de mener à terme la résiliation de la convention d’équilibre d’exploitation et la
sortie du conventionnement.
Ces discussions se sont conclues par une délibération favorable du Conseil Municipal de SAINTE-MARIE en date du 19
octobre 2024 sur les termes suivants :
- Apurement des déficits par la ville pour un montant négocié de 2,4 M€,
- Signature du protocole de sortie du conventionnement en novembre 2024,
- Engagement de la SEDRE dans un programme ambitieux de réhabilitation pour un montant de 5,8 M€. Ce projet de
réhabilitation a été présenté lors des PPA de novembre 2024 pour un dépôt de demande LBU en avril 2025, avec une phase
de concertation locative entre ces 2 périodes.
Les études APD ont repris en novembre 2024. Le lancement de la consultation des entreprises aura lieu au 2ème semestre
2025 et les travaux sont programmés sur 2026 et 2027.
Le programme de cession des LTS de la Commune de SAINT-PAUL se poursuit. La SEDRE n’a pas réalisé de vente sur l’année 2024 mais a transmis 2 dossiers en complément des 21 dossiers en instance chez le notaire l’année précédente, soit 23 au total.
Le nombre total de cessions réalisées depuis l’origine reste de 550, soit 86 % de réalisation du programme de ventes. Des discussions avec la commune ont eu lieu afin d’établir un nouveau plan d’actions bâti sur un diagnostic social d’occupation. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 48
Sur les programmes de PSLA :
Les Vacoas à SAINT-PAUL : Sur 19 logements, 15 ont été vendus. A ce jour, il reste 4 logements en location sur cette résidence dont 1 pour lequel la société a relancé depuis 2023 la commercialisation du bien avec la signature d’un nouveau bail de location-accession le 04/01/2024.
A noter une difficulté d’impayés de loyers pour un logement qui nécessite la mise en œuvre d’une action contentieuse. Pour les deux PSLA restants, alors même que les familles ont engagé la levée d’option, les dossiers restent incomplets et ne permettent pas la cession définitive.
Les Sillages de l’Ouest à LA POSSESSION : Sur 25 logements, 22 ont été vendus. La vente des trois derniers logements devrait intervenir dans le courant de l’année 2025.
Les Pamplemousses à l’ETANG-SALE : Sur les 10 logements initiaux, 5 ont été cédés durant 2023, 1 logement a été vendu en 2024. Un travail est mené pour réaliser les 4 dernières cessions en 2025.
Programme de cession des anciens L.E.S. :
Enfin, la SEDRE reste propriétaire de 3 anciens L.E.S. Un plan d’actions sur 2023 a permis de finaliser la vente d’un premier logement sur le quartier de la Grande Fontaine.
Un deuxième L.E.S, situé dans l’opération Palmiste 1 au Guillaume SAINT-PAUL, s’est bien concrétisé en 2024 par la signature du compromis de vente.
Le dernier occupé sans droit ni titre à la suite d’un squat a fait l’objet d’une procédure d’expulsion. Il a été récupéré afin de permettre sa vente durant l’exercice 2025.
Développement, Gestion Sociale et Urbaine (DGSU)
1. Présentation Générale de la Mission
Depuis le 1er juin 2023, un Chef de projet Développement, Gestion Sociale et Urbaine (DGSU) est en poste à la Direction du Patrimoine Locatif. Cette mission est pleinement opérationnelle depuis 18 mois, avec une organisation autour de trois axes majeurs :
La mise en œuvre de projets sociaux et urbains dans les quartiers prioritaires,
La coordination d’actions partenariales sur les territoires,
Le développement d’initiatives innovantes et de soutien à la cohésion sociale.
2. Mise en œuvre du dispositif ATFPB (Abattement de TFPB) En 2024, cinq communes bénéficient du dispositif ATFPB, pour un montant total de 273 029 €, permettant la réalisation de 83 projets dans 38 résidences situées en Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), bénéficiant directement à 1 433 ménages.
Les actions menées visent à répondre à des enjeux sociaux prioritaires :
Lutte contre les violences faites aux femmes et le harcèlement,
Soutien à l’entretien du logement avec le dispositif Bricobus (Compagnons Bâtisseurs),
Prévention des expulsions locatives avec le DAL974 et la CCAPEX,
Lutte contre la délinquance, en lien avec les CLSPD (ex. : projet nautique à SAINT-PAUL),
Accès à une alimentation saine et durable, via l’action VRAC dans les QPV,
Prévention des addictions chez les jeunes à SAINT-DENIS,
Amélioration du cadre de vie (fresques murales, art urbain),
Soutien à la parentalité (ex. : action en pied d’immeuble à SAINT-BENOIT avec l’AFECT),
Insertion sociale et professionnelle, avec le financement de 11 postes en 2024 (éducateurs de rue, médiateurs sociaux, adultes-relais).
Focus 2020-2024 :
250 projets ont été financés,
Plus de 1,2 million d’euros mobilisés.
Extension au-delà des QPV : Reconnaissant les besoins dans d’autres zones fragiles hors QPV, un budget spécifique de 41 000 € a été ouvert en 2024 pour des interventions à SAINT-ANDRE (Carré Fayard), SAINT-DENIS, LE PORT et LA POSSESSION.
Perspectives :
2025 : Budget prévisionnel de 247 476 €,
2026 : Extension aux communes de LA POSSESSION, LE PORT, SAINT-ANDRE, SAINT-PIERRE, et à 27 nouvelles résidences dont 14 à SAINT-PAUL. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 49
3. Gestion des Locaux Collectifs Résidentiels (LCR)
Le parc SEDRE comprend 25 LCR utilisés par environ un tiers des locataires. Une gestion centralisée permet :
Une valorisation stratégique des espaces,
Une meilleure qualité de service,
Une animation sociale de proximité.
Actions 2024 :
GPO à Bellepierre (SAINT-DENIS) : réactivation du LCR Montplaisir et lancement d’activités.
Prévision 2025 :
GPO au Butor : relancer la dynamique associative locale.
4. Partenariats et Innovation Sociale
APES OI
La SEDRE co-développe l’association APES OI avec la SHLMR ; lancement en 2024 d’une conciergerie sociale à Plateau Caillou.
En 2025, élargissement aux publics spécifiques (seniors, personnes en situation de handicap, jeunes).
Mentorat et RSE
La SEDRE s’engage pour l’égalité :
10 collaboratrices sont marraines via la collaboration avec l’association Capital Filles en 2024,
Objectif : lutter contre les stéréotypes liés au genre dans les quartiers prioritaires.
Partenariat avec l’IRTS
25 étudiants accueillis en 3 ans,
En 2024 : étude menée sur la Rivière des Galets (LE PORT).
5. Projets Pilotes et Stratégie Senior
Expérimentation sur Plateau Caillou avec l’AMPAH : concept de salle de bain adaptée pour le bien vieillir chez soi en ayant le maximum de confort.
Constat :
1528 locataires de 55 ans et + (soit, 34,4 % du parc),
Actuellement, moins de 10 demandes annuelles d’adaptabilité des salles de bains (souvent en urgence).
Objectifs 2025 pour le maintien à domicile des personnes vieillissantes :
Doubler le nombre d’adaptabilité des transformations des baignoires en douche sur tout le patrimoine,
Structuration d’un plan d’action inscrit au RPLLS.
6. Clauses Sociales d’Insertion
Depuis 2024, le DGSU coordonne les clauses sociales des marchés publics :
48 marchés en cours,
Coordination à l’échelle des EPCI à partir de 2025.
Objectif 2025-2026 : 193 marchés intégrant l’insertion professionnelle.
7. Laboratoire d’Innovation Sociale (LiiS) - ZAC Renaissance 3 La SEDRE initie un Laboratoire d’Innovation et d’Initiative Sociale (LiiS) dans le cadre de la ZAC Renaissance 3 à Plateau Caillou.
Objectifs :
Mobiliser les habitants dans l’aménagement de leur cadre de vie,
Développer une stratégie locale autour de l’emploi, la formation et l’inclusion,
Impliquer les établissements scolaires, les associations et les acteurs du territoire.
8. Valorisation des Actions Locales
Réalisations de vidéos :
SAINTE-MARIE : valorisation de l’acsoi (animation de quartier) et d’efficience (Olympiades),
SAINT-BENOIT : mise en lumière des animations sur sites en réhabilitation. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 50
Synthèse des actions :
Thématique Chiffres clés
Projets ATFPB (2020–2024) 250 projets – 1,2 M€
Projets 2024 83 projets – 273 029 €
Bénéficiaires 2024 1 433 ménages – 38 résidences
LCR 25 locaux, 1 GPO réalisé, 1 prévu
Insertion 11 postes financés, 193 marchés prévus (2025)
Seniors (55 ans +) 1 528 locataires – 85 projets adaptés prévus Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 51
III – LE RAPPORT FINANCIER
SUR LES COMPTES SOCIAUX DE
L’EXERCICE 2024
3.1 - LE COMPTE DE RESULTAT
3.2 - LE BILAN Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 52
3.1 - LE COMPTE DE RESULTAT Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 53
RESULT
RESULT
RESULT
RESULT
RESULT
PREV
RESULT
RESULT
RESULT
RESULT
RESULT
RESULT
PREV.
RESULT
CHARGES
EXERC
EXERC
EXERC
EXERC
EXERC
RESULT.
EXERC
PRODUITS
EXERC
EXERC
EXERC
EXERC
EXERC
RESULT.
EXERC
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2024
ACHATS/TRAVAUX
863
624
6 755
3 747
5 513
5 079
4 023
AMENAGEMENT
FRAIS GENERAUX
Opérations foncières
243
157
317
369
248
279
167
Achats de mat.consom.
115
126
109
120
122
121
133
Concessions/mandats/études
1 770
1 344
953
1 029
1 014
1 534
999
Sous traitance
60
23
10
17
297
40
80
s /total
2 012
1 501
1 270
1 398
1 262
1 813
1 166
Charges externes
478
496
469
478
585
719
677
Services exterieurs
852
735
898
861
860
731
876
CONSTRUCTION
s /total
1 505
1 380
1 486
1 475
1 864
1 611
1 766
Mandats/études/conduite op
89
147
108
83
217
227
96
Logements locatifs sociaux
810
699
1 076
301
119
275
13
FRAIS DE PERSONNEL
7 031
7 089
7 408
7 651
8 148
8 145
8 685
immobilier d'entreprises
FORMATION
145
111
112
106
128
120
144
s /total
899
846
1 184
383
336
502
108
s /total
7 176
7 200
7 520
7 758
8 276
8 265
8 829
OPERATIONS PROPRES
FRAIS FINANCIERS
31
29
37
29
35
35
33
Gestion LES
0
-4
-6
-4
13
-6
146
Cessions immobilières
958
155
8 027
4 632
5 968
5 643
4 741
s /total
958
151
8 021
4 628
5 981
5 637
4 886
IMPOTS ET TAXES
302
342
342
338
351
359
356
GESTION
DOTATIONS
Logements locatifs sociaux
408
413
421
415
409
418
364
Amortiss ements
190
196
184
210
210
223
214
Regie locative LTS
20
20
22
21
27
20
18
Provisions pour risques
342
57
840
454
765
s /total
532
253
1 024
663
210
223
979
s /total
427
433
443
436
436
438
381
CHARGES EXCEPTIONNELLES
1 055
794
340
844
127
140
1 272
DIVERS
s /total reprises de provisions
707
1 104
485
696
68
0
1 137
IMPOT /SOCIETE
0
0
0
0
0
0
-6
Produits Financiers de placement
13
21
4
6
314
150
165
Resultat Financier interoperations
1 669
930
922
914
2 110
2 409
2 845
s /total produits financiers
1 682
951
926
920
2 424
2 559
3 010
Produits accessoires
70
143
20
3
9
43
5
Produits exceptionnels
2
5
34
51
1 417
1 439
s /total autres produits
72
148
20
37
60
1 461
1 444
TOTAL CHARGES 1
11 464
10 623
17 504
14 853
16 376
15 712
17 253
TOTAL PRODUITS 1
6 757
5 134
12 349
8 498
10 567
12 410
12 133
CHARGES LLS PATRIMOINE
19 220
20 341
21 168
21 807
26 760
25 233
25 919
PRODUITS LLS PATRIMOINE
24 632
25 948
28 888
29 298
28 707
27 679
31 670
AUTRE PATRIMOINE LOCATIF
1 125
1 203
1 640
1 173
1 454
1 120
1 129
AUTRE PATRIMOINE LOCATIF
1 452
1 797
2 109
1 621
2 347
1623
1 679
TOTAL CHARGES 2
31 809
32 167
40 312
37 832
44 590
42 065
44 300
TOTAL PRODUITS 2
32 841
32 879
43 346
39 417
41 621
41 712
45 482
RESULTAT
1 032
712
3 034
1 585
-2 969
-353
1 182
#REF!
CHARGES LLS CONVENTIONNES
6 506
6 939
7 066
6 917
7 222
6 655
6 448
PRODUITS LLS CONVENTIONNES
6 506
6 939
7 066
6 917
7 222
6 655
6 448
COMPTE DE RESULTAT 2024 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 54
PRODUITS D EXPLOITATION 2019 2020 2021 2022 2023 2024
honoraires foncier 243 157 317 369 248 167
rémuneration d'amenagement 1 770 1 344 953 1 029 1 014 999
rémuneration de superstructure 89 147 108 83 217 96
rém. sur investissement locatif 810 699 1 076 301 119 13
rém. de gestion locative 408 413 421 415 409 364
résultat régie LTS et LES 20 16 16 21 27 18
autres produits 197 143 20 3 9 5
produits des opérations locatives* 25 450 26 369 29 837 31 255 29 820 30 099
*conventionné intégré depuis 2019
ventes d'immeubles 918 155 7 240 3 930 4 768 4 706
sous TOTAL 1 29 902 29 442 39 988 37 405 36 631 36 466
CONSOMMATIONS
sur societe 2 246 1 380 1 486 1 475 1 864 1 766
sur biens locatifs* 12 578 11 021 11 626 13 961 10 213 8 375
*conventionné intégré depuis 2019
sur production d'immeubles 854 144 6 238 3 509 4 282 4 039
sous TOTAL 2 15 678 12 545 19 349 18 945 16 359 14 179
VALEUR AJOUTEE =T1-T2 14 225 16 897 20 639 18 460 20 272 22 286
impots et taxes -2 998 -3 142 -3 183 -3 349 -3 634 -3 842
frais de personnel -7 176 -7 200 -7 520 -7 758 -8 276 -8 829
sous TOTAL 3 -10 174 -10 342 -10 703 -11 107 -11 910 -12 671
EBE= VA + T3 4 051 6 556 9 936 7 353 8 362 9 616
frais financiers -1 985 -1 749 -1 608 -2 438 -5 782 -7 897
produits financiers 3 988 2 473 2 242 1 798 2 678 3 459
impot sur les societes 0 0 0 0 0 6
sous TOTAL 4 2 002 723 634 -640 -3 104 -4 432
CAF = EBE +T4 6 053 7 279 10 569 6 713 5 258 5 184
dotations/reprises sur amortissements -6 250 -7 576 -8 612 -9 585 -11 100 -11 347
dotations/reprises sur provisions 808 1 540 -1 287 440 1 769 821
produits/ charges exceptionnels 421 -531 2 364 4 017 1 104 6 524
sous TOTAL 5 -5 021 -6 567 -7 535 -5 128 -8 227 -4 002
RESULTAT NET = CAF +T5 1 032 712 3 034 1 585 -2 969 1 182
STRUCTURE DE L'EXPLOITATION : soldes intermédaires de gestion
-4 000
-2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2019 2020 2021 2022 2023 2024
indicateurs généraux (k€)
FRAIS DE PERSONNEL
EBE
C A F
RESULTAT NET
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
2019 2020 2021 2022 2023 2024
évolution des produits (k€)
conventionnés
promotion
activités locatives Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 55
LES RESULTATS
En 2024, la SEDRE a réalisé un bénéfice de 1 182 k€, pour un chiffre d’affaires global de 37 790 k€.
Ce résultat est nettement supérieur à celui envisagé lors de la prévision initiale (- 353 k€).
Le chiffre d’affaires est en diminution très significative de 35 % par rapport à celui l’année 2023. Il est cependant rappelé que le chiffre d’affaires de l’aménagement intègre, conformément au schéma imposé des écritures comptables des concessions, les participations estimatives des concédants. Ces participations estimatives, qui dépendent du niveau d’avancement des recettes des concessions sont déterminées lors des inventaires de fin d’année et sont des ajustements purement comptables, liés aux variations d’une année sur l’autre des produits à recevoir et des produits constatés d’avance. Ils ne correspondent pas à du chiffre d’affaires généré durant l’exercice par des ventes de biens ou de services. En l’occurrence, le chiffre d’affaires 2023 retraité de ces participations estimatives ressort à 52 737 k€, tandis que celui de l’année 2024 retraité s’élève à 40 794 k€, soit une baisse de 22,6 % du chiffre d’affaires « réel » entre les deux exercices.
Le résultat 2024 se décompose de la manière suivante :
Structure Société : - 878 k€,
Promotion et immobilier d’entreprise : + 1 414 k€,
Logement social : + 647 K€.
Les frais généraux augmentent de 155 k€ par rapport à la prévision budgétaire. Ils sont en baisse de 5% par rapport à l’année 2023, néanmoins cet exercice comportait une correction liée à une réaffectation de charges en structure (sous- traitance dans une RHI) pour un montant de 203 k€. En faisant abstraction de cette correction, les frais généraux augmentent en réalité de 6% entre 2023 et 2024 et sont donc à surveiller.
Les frais de personnel et de formation sont supérieurs de 6,8% par rapport à la prévision (8 829 k€ réalisés, pour 8 265 k€ prévus), notamment en raison des indemnités liées à 5 départs en retraite et à une rupture conventionnelle d’un cadre de direction, aux revalorisations salariales collectives (moyenne de +3%), aux promotions annuelles et à quelques reclassements individuels induits par des changements d’organisation.
Le résultat brut de l’activité locative sociale, avant imputation des frais internes de gestion et hors rémunération sur production immobilisée, est plus que doublé par rapport à celui de la prévision initiale (6 114 k€ de résultat brut pour 2 864 k€ prévu), principalement en raison de l’imputation en produit de la totalité de l’indemnité transactionnelle de sortie anticipée du conventionnement en garantie d’exploitation des logements du Verger (protocole signé avec la commune de SAINTE-MARIE pour un montant d’indemnités de 2 361 k€).
Le résultat des opérations conventionnées avec le secteur public (opérations foncières, concessions, mandats), prévu à hauteur de 2 040 k€, est nettement inférieur avec un produit de 1 262 k€ (soit - 38%), du fait de la persistance de retards dans les investissements et de recettes moins importantes que prévu dans les concessions d’aménagement. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 56
Le résultat des opérations propres (promotion et immobilier d’entreprises) est supérieur à la prévision (1 414 k€ réalisé contre 1 061 k€ prévu), en raison notamment de la cession non programmée sur le marché libre d’un ancien logement LES dont la vente avait été résolue.
Enfin, les autres charges et produits, qui intègrent notamment les produits financiers à court terme des concessions, ressortent à un niveau inférieur à celui des prévisions budgétaires (+ 2 988 k€ réalisé contre +3 558 k€ prévu), du fait notamment d’une importante provision passée (647 k€) suite à des contentieux défavorables.
LA STRUCTURE DE L’EXPLOITATION
Les soldes intermédiaires de gestion révisés font ressortir une hausse de +9,9% de la valeur ajoutée par rapport à l’exercice précédent (22 286 k€ contre 20 272 k€ en 2023), principalement en raison d’une baisse des consommations intermédiaires sur les biens locatifs (8 375 k€ contre 10 213 k€ en 2023), sachant que les produits d’exploitation ont connu une très légère diminution entre 2023 et 2024.
Bien que les charges de personnel et les impôts et taxes augmentent de +6,84%, l’Excédent Brut d’Exploitation connaît quand même une modeste progression de +1,5 %. La capacité d’autofinancement continue cependant de baisser (5 182 k€ contre 5 258 k€ en 2023, soit -1,5%) sous l’effet de la progression très importante des frais financiers (le taux du livret A étant resté à +3% tout au long de l’année 2024).
Le différentiel des produits et charges calculés est toutefois beaucoup moins impacté cette année du fait du niveau très élevé des produits exceptionnels (4 225 k€ de gain sur le résultat calculé par rapport à l’exercice 2023), ce qui permet de dégager de nouveau un résultat positif de 1 182 k€, contre une perte de - 2 969 k€ en 2023.
Un calcul de la CAF retraitant l’ensemble des activités neutralisées en résultat (concessions d’aménagement et logement social conventionné en garantie d’exploitation) aboutit à une capacité d’autofinancement retraitée négative, de - 351 k€, comme indiqué ci-dessous :
(en K€) 2020 2021 2022 2023 2024
CHIFFRE D'AFFAIRES 45 598 47 778 49 223 58 346 37 790
RESULTAT 712 3 034 1 585 2 969 - 1 182
Dotations aux amort.et provisions (+) 11 094 13 594 17 167 14 977 15 412
Reprises sur amortissements et provisions (-) 5 147 3 695 7 974 5 309 5 233
Charges de neutralisation LLS conventionnés (+) 688 951 1 002 649 1 024
Produits de neutralisation LLS conventionnés (-) 476 371 263 761 466
Charges de neutralisation concessions (+) 17 850 17 747 12 033 17 573 5 832
Produits de neutralisation concessions (-) 6 323 10 749 13 323 17 384 14 021
Valeur comptable nette des actifs cédés (+) 1 203 1 257 287 1 420 287
Produits de cessions d'actifs (-) 157 1 343 1 174 531 1 403
Quote part de subvention au cpte de résultat (-) 2 068 2 337 2 597 2 850 2 965
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT RETRAITEE 17 376 18 089 6 741 4 815 351 -
Ratio Résultat net comptable/Chiffre d'affaires 1,6% 6,4% 3,2% -5,1% 3,1%
Ratio CAF Globale/ Chiffre d'affaires 38,1% 37,9% 13,7% 8,3% -0,9%
charges de personnel 7 200 7 520 7 758 8 276 8 829
Ratio charges de personnel/chiffre d'affaires 15,8% 15,7% 15,8% 14,2% 23,4%
La CAF retraitée « toutes activités » est en très nette baisse par rapport à celle de l’exercice précédent, ce niveau de CAF étant bien évidemment insuffisant pour assurer convenablement le développement des activités, après prise en compte du remboursement en capital des emprunts. Cette situation exceptionnelle tient du fait que les produits ont été relativement faibles dans les concessions d’aménagement par rapport aux charges, avant neutralisation du résultat.
Le ratio CAF/chiffre d’affaires, égal à -0,9% avec une CAF négative, est donc très détérioré. Le chiffre d’affaires régresse également fortement (chute de 20,6 millions d’euros, soit - 35%). Cependant, la chute est moins prononcée si l’on fait abstraction de la part purement « comptable » du chiffre d’affaires qui correspond à l’enregistrement des variations d’une année sur l’autre des produits constatés d’avance et des produits à recevoir dans les concessions d’aménagement (écritures d’inventaire) : le chiffre d’affaires « réel » 2024 est alors de 40 794 k€ et celui de 2023 égal à 52 737 k€ (soit une baisse du CA « réel » de 11 943 k€, - 23%). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 57
COMPTE DE RESULTAT DETAILLE DE L’ACTIVITE AGREEE
(LOGEMENT SOCIAL)
1. Parc locatif social conventionné
nombre de logements en service 979 929 929 929 929 800
LLS CONVENTIONNES 2021 2022 2023 P1 2024 P2 2024 Rés. 2024
POSTES k€ k€ k€ K€ K€ K€
FOURNITURES 29 78 123 106 25 24
ENTRETIENS 1 007 1 021 853 1 033 680 688
CHARGES DIVERSES ET CONTENTIEUX DIVERS 0 0 120 0 0 89
DEMOLITION/RELOGEMENTS 0 0 0 0 0 0
GROS ENTRETIEN 395 415 309 115 23 19
REMUNERATIONS 421 404 409 418 363 364
CREDIT BAIL IMMOBILIER-OP.DEFISC. 0 0 0 0 0 0
ASSURANCES 108 108 117 119 102 102
COTISATION CGLLS 48 32 49 46 41 44
TAXES FONCIERES 476 500 569 595 549 525
TEOM 263 259 275 264 238 251
PERTES SUR CREANCES 186 8 50 51 45 45
FRAIS FINANCIERS 235 311 634 613 475 602
FRAIS DE GESTION SEDRIM 0 0 0 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT SUR OP.DEFISC TR C 0 0 0 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT. SUR OP. DE GESTION 20 19 5 19 14 93
VAL.COMPTABLE DES ELEMENTS D'ACTIF CEDES 362 38 706 250 10 13
VAL.COMPT. ELMTS ACTIF CEDES OP.DEFISC 0 0 0 0 0 0
DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS 2 062 1 952 1 958 2 056 1 713 1 753
DOTATIONS AU GROS ENTRETIEN 173 387 42 0 0 491
DOTATIONS AUX CREANCES IRRECOUVRABLES 331 384 354 384 316 321
DOTATIONS PROV.DEPRECIATION DE STOCKS 0 0 0 0 0 0
CHARGES DE GESTION COURANTE 951 1 001 649 1 051 1 446 1 024
COUT DE STRUCTURE ANALYTIQUE 0 0 0 0 0 0
TOTAL CHARGES : 7 066 6 917 7 222 7 120 6 040 6 448
LOYERS 4 652 4 489 4 543 4 657 4 049 4 049
RECUPERATION DE CHARGES 527 522 498 559 450 486
REMBOURSEMENT DE CHARGES 170 148 151 140 89 154
REMBOURSEMENT DES ASSURANCES 37 63 81 47 33 35
AUTRES PRODUITS 0 0 0 0 0 0
CESSIONS DE PSLA 0 0 0 0 0 0
VARATION DE STOCK (PSLA) 0 0 0 0 0 0
REM / CONSTRUCTION PATRIMONIALE 0 0 0 0 0 0
AIDE A LA CONSTRUCTION - SUBV. D'EXPLOITAT° 0 0 0 0 0 0
INTERETS DES PRÊTS PARTICIPATIFS-OP DEFISC 0 0 0 0 0 0
PRODUITS FINANCIERS 0 14 216 0 126 202
AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS 7 6 8 0 59 59
PRODUITS DE CESSION D'ELEMENTS D'ACTIF 0 0 0 0 0 0
VENTE D'IMMEUBLES OP.DEFISCALISEES 0 0 0 0 0 0
REPRISES SUR SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT 319 289 288 274 250 326
REPRISES SUR GROS ENTRETIEN 566 802 292 302 23 364
REPRISES SUR CREANCES IRRECOUVRABLES 417 321 384 392 307 307
REPRISE SUR DEPRECIATION DE STOCKS 0 0 0 0 0 0
TRANSFERTS DE CHARGES 371 263 761 749 654 466
TOTAL PRODUITS : 7 066 6 917 7 222 7 120 6 040 6 448
RESULTAT 0 0 0 0 0 0
P1 2024 = prévision budgétaire initiale (base : PRD octobre 2023, données comptables août 2023) P2 2024 = prévision d’atterrissage (base : PRD octobre 2024, données comptables août 2024) Autofinancement net 2024 parc conventionné : 651 k€ (16 % des loyers nets) Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 58
2. Parc locatif social non conventionné
nombre de logements en service 3458 3547 3520 3520 3647 3647
LLS NON CONVENTIONNES 2021 2022 2023 P1 2024 P2 2024 Rés 2024
POSTES k€ k€ k€ K€ K€ K€
FOURNITURES 260 306 360 360 413 381
ENTRETIENS 3 562 3 958 4 120 4 391 5 201 4 163
CHARGES DIVERSES ET CONTENTIEUX DIVERS 0 0 362 0 0 241
DEMOLITION/RELOGEMENTS 96 159 1 337 0 11 11
GROS ENTRETIEN 188 220 871 902 661 469
REMUNERATIONS 0 11 0 0 0 0
CREDIT BAIL IMMOBILIER-OP.DEFISC. 3 277 2 554 130 0 0 0
ASSURANCES 355 395 435 447 457 457
COTISATION CGLLS 166 119 189 260 202 200
TAXES FONCIERES 779 896 926 1 089 1 049 1 062
TEOM 951 1 038 1 121 1 045 1 126 1 253
PERTES SUR CREANCES 756 96 82 155 93 216
FRAIS FINANCIERS 1 199 1 959 4 971 5 948 5 598 5 941
FRAIS DE GESTION SEDRIM 76 102 31 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT SUR OP.DEFISC TR C 251 61 0 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT. SUR OP. DE GESTION 153 187 212 187 98 340
VAL.COMPTABLE DES ELEMENTS D'ACTIF CEDES 19 28 392 218 22 102
VAL.COMPT. ELMTS ACTIF CEDES OP.DEFISC 0 0 0 0 0 0
DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS 5 535 7 412 8 371 8 763 8 598 8 828
DOTATIONS AU GROS ENTRETIEN 174 851 877 0 0 540
DOTATIONS AUX CREANCES IRRECOUVRABLES 1 155 1 455 1 634 1 468 1 850 1 714
DOTATIONS PROV.DEPRECIATION DE STOCKS 2 216 0 339 0 0 0
CHARGES DE GESTION COURANTE 0 0 0 0 0 0
COUT DE STRUCTURE ANALYTIQUE 4 158 4 130 4 371 4 466 4 665 5 117
TOTAL CHARGES : 25 326 25 937 31 131 29 699 30 044 31 035
LOYERS 16 750 17 652 18 177 18 580 19 513 19 510
RECUPERATION DE CHARGES 2 455 2 628 2 544 3 060 2 732 2 896
REMBOURSEMENT DE CHARGES 519 539 602 588 644 569
REMBOURSEMENT DES ASSURANCES 539 454 542 512 888 882
AUTRES PRODUITS 23 6 0 10 7 15
CESSIONS DE PSLA 657 2 918 2 509 943 327 327
VARATION DE STOCK (PSLA) -629 -3 665 -3 720 -1 263 -487 -487
REM / CONSTRUCTION PATRIMONIALE 1 076 301 119 275 16 13
AIDE A LA CONSTRUCTION - SUBV. D'EXPLOITAT° 2 593 332 786 223 5 5
INTERETS DES PRÊTS PARTICIPATIFS-OP DEFISC 1 315 864 21 0 0 0
PRODUITS FINANCIERS 0 0 0 0 0 0
AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS 788 1 763 620 186 579 2 758
PRODUITS DE CESSION D'ELEMENTS D'ACTIF 0 0 0 0 0 0
VENTE D'IMMEUBLES OP.DEFISCALISEES 155 897 0 0 0 0
REPRISES SUR SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT 1 730 2 021 2 276 2 196 2 320 2 352
REPRISES SUR GROS ENTRETIEN 327 1 071 1 627 902 603 1 010
REPRISES SUR CREANCES IRRECOUVRABLES 1 666 1 164 1 439 1 468 1 634 1 681
REPRISE SUR DEPRECIATION DE STOCKS 0 653 1 284 274 151 151
TRANSFERTS DE CHARGES 0 0 0 0 0 0
TOTAL PRODUITS : 29 964 29 598 28 826 27 954 28 932 31 682
RESULTAT 4 638 3 661 -2 305 -1 745 -1 112 647
Autofinancement net 2024 parc non conventionné : 2 820 k€ (14,5 % des loyers nets). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 59
3. Parc locatif social total
nombre de logements en service 4437 4476 4449 4449 4576 4447
LLS CONV+NON CONV 2021 2022 2023 P1 2024 P2 2024 Rés.2024
POSTES K€ K€ K€ K€ K€ K€
FOURNITURES 289 384 483 466 438 405
ENTRETIENS 4 569 4 979 4 973 5 424 5 881 4 851
CHARGES DIVERSES ET CONTENTIEUX DIVERS 0 0 482 0 0 330
DEMOLITION/RELOGEMENTS 96 159 1 337 0 11 11
GROS ENTRETIEN 583 635 1 180 1 017 684 488
REMUNERATIONS 421 415 409 418 363 364
CREDIT BAIL IMMOBILIER-OP.DEFISC. 3 277 2 554 130 0 0 0
ASSURANCES 463 503 552 566 559 559
COTISATION CGLLS 214 151 238 306 243 244
TAXES FONCIERES 1 255 1 396 1 495 1 684 1 598 1 587
TEOM 1 214 1 297 1 396 1 309 1 364 1 504
PERTES SUR CREANCES 942 104 132 206 138 261
FRAIS FINANCIERS 1 434 2 270 5 605 6 561 6 073 6 543
FRAIS DE GESTION SEDRIM 76 102 31 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT SUR OP.DEFISC TR C 251 61 0 0 0 0
AUTRES CHARGES EXCEPT. SUR OP. DE GESTION 173 206 217 206 112 433
VAL.COMPTABLE DES ELEMENTS D'ACTIF CEDES 381 66 1 098 468 32 115
VAL.COMPT. ELMTS ACTIF CEDES OP.DEFISC 0 0 0 0 0 0
DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS 7 597 9 364 10 329 10 819 10 311 10 581
DOTATIONS AU GROS ENTRETIEN 347 1 238 919 0 0 1 031
DOTATIONS AUX CREANCES IRRECOUVRABLES 1 486 1 839 1 988 1 852 2 166 2 035
DOTATIONS PROV.DEPRECIATION DE STOCKS 2 216 0 339 0 0 0
CHARGES DE GESTION COURANTE 951 1 001 649 1 051 1 446 1 024
COUT DE STRUCTURE ANALYTIQUE 4 158 4 130 4 371 4 466 4 665 5 117
TOTAL CHARGES : 32 392 32 854 38 353 36 819 36 084 37 483
LOYERS 21 402 22 141 22 720 23 237 23 562 23 559
RECUPERATION DE CHARGES 2 982 3 150 3 042 3 619 3 182 3 382
REMBOURSEMENT DE CHARGES 689 687 753 728 733 723
REMBOURSEMENT DES ASSURANCES 576 517 623 559 921 917
AUTRES PRODUITS 23 6 0 10 7 15
CESSIONS DE PSLA 657 2 918 2 509 943 327 327
VARATION DE STOCK (PSLA) -629 -3 665 -3 720 -1 263 -487 -487
REM / CONSTRUCTION PATRIMONIALE 1 076 301 119 275 16 13
AIDE A LA CONSTRUCTION - SUBV. D'EXPLOITAT° 2 593 332 786 223 5 5
INTERETS DES PRÊTS PARTICIPATIFS-OP DEFISC 1 315 864 21 0 0 0
PRODUITS FINANCIERS 0 14 216 0 126 202
AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS 795 1 769 628 186 638 2 817
PRODUITS DE CESSION D'ELEMENTS D'ACTIF 0 0 0 0 0 0
VENTE D'IMMEUBLES OP.DEFISCALISEES 155 897 0 0 0 0
REPRISES SUR SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT 2 049 2 310 2 564 2 470 2 570 2 678
REPRISES SUR GROS ENTRETIEN 893 1 873 1 919 1 204 626 1 374
REPRISES SUR CREANCES IRRECOUVRABLES 2 083 1 485 1 823 1 860 1 941 1 988
REPRISE SUR DEPRECIATION DE STOCKS 0 653 1 284 274 151 151
TRANSFERTS DE CHARGES 371 263 761 749 654 466
TOTAL PRODUITS : 37 030 36 515 36 048 35 074 34 972 38 130
RESULTAT 4 638 3 661 -2 305 -1 745 -1 112 647
Autofinancement net 2024 parc total : 3 471 k€ (14,7 % des loyers nets). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 60
ANALYSE DES PRODUITS ET DES CHARGES
Détail des produits en K€
LES PRODUITS 2020 2021 2022 2023 2024 20-21 21-22 22-23 23-24 PRESTATIONS FONCIERES 157 317 369 248 167 102% 16% -33% -33%
REMUNERATION AMENAGEMENT 1 344 953 1 029 1 014 999 -29% 8% -1% -1%
REMUNERATION EQUIPEMENT PUBLIC 147 108 83 217 96 -27% -23% 161% -56%
OPERATIONS CONVENTIONNEES 1 648 1 378 1 481 1 479 1 262 -16% 7% 0% -15%
REMUNERATION SUR CONSTRUCTION LLS 699 1 076 301 119 13 54% -72% -60% -89%
IMMOBILIER D'ENTREPRISE LOCATIF 1 797 2 109 1 621 2 347 1 679 17% -23% 45% -28%
REMUNERATION DE GESTION LOCATIVE 433 443 436 436 364 2% -2% 0% -17%
LOCATIF SOCIAL en PATRIMOINE 25 948 28 888 29 298 28 707 31 670 11% 1% -2% 10%
PRODUITS des OPERATIONS de VENTES 151 8 021 4 628 5 981 4 886 5212% -42% 29% -18%
OPERATIONS PATRIMONIALES 29 028 40 537 36 284 37 590 38 611 40% -10% 4% 3%
PRODUITS FINANCIERS ET DIVERS 2 203 1 431 1 653 2 552 5 609 -35% 16% 54% 120%
Les produits des opérations conventionnées avec le secteur public baissent de -15%, avec une tendance baissière qui se poursuit depuis plusieurs exercices (réduction du nombre de concessions en cours d’exploitation, baisse globale des dépenses d’investissement).
La rémunération des prestations foncières continue de baisser ; ce produit devient subsidiaire en valeur absolue (167 k€) en l’absence de contrats publics d’envergure et en raison d’un portefeuille de commandes qui reste toujours réduit, même si la Société parvient encore à contracter de nouveaux marchés d’opérations foncières avec diverses collectivités ou organismes.
Les rémunérations issues de l’activité aménagement sont à peu près stables, comptabilisées à hauteur de 999 k€, soit à un niveau qui reste bas, avec des dépenses un peu inférieures à celles comptabilisées en 2023 (26 301 k€ contre 27 899 k€) mais surtout avec des recettes en très forte baisse (15 074 k€ contre 23 094 k€ en 2023).
Les rémunérations les plus importantes ont été perçues dans les concessions d’aménagement ci-après :
- PRU SAINT PAUL : 351 k€, pour 393 k€ prévu au budget
- ZAC EPERON : 238 k€, pour 398 k€ prévu au budget
- ZAC 3 RENAISSANCE : 157 k€ pour 349 k€ prévu au budget.
- ZAC MOULIN JOLI : 120 k€ pour 274 k€ prévu au budget
Les produits sur opérations patrimoniales augmentent globalement de 3%.
Les produits du parc locatif social sont en hausse notable (+10 %): les loyers nets augmentent de 7,3 %, passant de 18 177 k€ à 19 510 k€. Malgré l’absence de livraisons de logements neufs en 2024, les loyers ont été révisés au plafond règlementaire avec une évolution de +2,5%, mais surtout le parc propre de la SEDRE intègre désormais les anciens logements conventionnés avec la commune de SAINTE-MARIE (129 logements des résidences le Verger 1,2 et 3).
Les rémunérations internes sur production immobilisée de logements locatifs sociaux s’effondrent totalement en 2024, avec un produit de 13 k€ contre 119 k€ en 2023 (soit -89 %), en l’absence de chantier en cours (démarrage des chantiers FENIX 40 LLTS et POULE D’EAU 24 LLTS en toute fin d’année 2024).
Pour l’essentiel la hausse des produits de l’activité logement locatif social, qui a généré un résultat positif inattendu, provient de l’enregistrement sur l’exercice d’un produit exceptionnel important (2 361 k€) : il correspond à l’indemnité de sortie du conventionnement en garantie d’exploitation des logements du Verger, qui a fait l’objet d’un protocole transactionnel avec la commune de SAINTE-MARIE.
Les produits liés à l’immobilier d’entreprise locatif (locaux tertiaires de l’immeuble le Quartz à SAINT-DENIS et du Pôle Emploi à l’EPERON, zone d’activité économique de l’EPERON, crèche de l’EPERON) ont baissé de 28 % (1 679 k€ contre 2 347 k€ l’an passé), cependant les produits 2023 intégraient une cession de bureaux pour 498 k€.
Les produits de cessions de logements, de bureaux, de locaux d’activités et de terrains à bâtir hors ZAC ont été comptabilisés à hauteur de 4 886 k€ contre 5 981 k€ en 2023 (-18%). Ces produits concernent principalement les cessions en VEFA du dernier lot restant du Pôle médical de l’EPERON, de plusieurs lots du Pôle Médical des Eucalyptus à LA POSSESSION, et la cession en VEFA à la SHLMR de la Résidence étudiante CAMPUS de l’OASIS. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 61
La rémunération de la gestion patrimoniale comprend désormais la rémunération de gestion du parc locatif social conventionné en garantie d’exploitation avec la commune de SAINT-PAUL (800 logements), dès lors qu’un protocole de sortie de ce type de conventionnement a été signé avec la commune de SAINTE-MARIE, et accessoirement la rémunération pour la tenue de la régie de recettes des LLTS pour le compte de la Ville de SAINT-PAUL. Cette rémunération s’inscrit logiquement en recul, à hauteur de 364 k€ contre 436 k€ en 2023 (-17%).
Enfin, la ligne des produits financiers et des produits divers est en très forte hausse (+120%). Cette hausse provient de l’augmentation des produits financiers interopérations qui progressent de 2 110 k€ en 2023 à 2 845 k€ en 2024, de la vente d’un terrain hors opération à la Ville de SAINT-DENIS pour 1 403 k€ (foncier des anciennes résidences démolies Piranhas et Casse-Pierre), et de la reprise d’une importante provision (963 k€) faisant suite à la liquidation d’une SCI dont la SEDRE était actionnaire depuis les années 90.
L’augmentation des produits financiers s’explique par l’aggravation du déficit global de trésorerie des concessions, qui est passé de -36 525 k€ au 31/12/2023 à - 47 895 k€, notamment avec le démarrage en milieu d’année des travaux de la ZAC Renaissance III, dont le financement par prêts bancaires a été retardé sur 2025.
Répartition de la rémunération des activités
La part de la gestion locative, largement majoritaire dans le total des rémunérations de la SEDRE, augmente en 2024 et représente 76 % en 2024 (contre 61% en 2023).
La contribution de l’activité aménagement se contracte sensiblement en passant à 11% en 2024 (19% en 2023) mais demeure, malgré sa faiblesse relative, le support et le vecteur des autres activités en aval.
La rémunération issue de l’activité construction, notamment de logements sociaux, est insignifiante en 2024 avec une production provisoirement à l’arrêt, de même que celle retirée des mandats de réalisation d’équipements publics.
La rémunération sur l’activité de promotion immobilière reste relativement stable avec une part de 10% (contre 9% en 2023). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 62
Détails des charges (en k€)
LES CHARGES 2020 2021 2022 2023 2024 20-21 21-22 22-23 23-24 CHARGES SUR OPERATIONS DE VENTES 624 6 755 3 747 5 513 4 023 982% -45% 47% -27%
CHARGES SUR LLS SOCIETE 20 341 21 168 21 807 26 760 25 919 4% 3% 23% -3%
CHARGES SUR IMMOB. D'ENTREPRISE 1 203 1 640 1 173 1 454 1 129 36% -28% 24% -22%
TOTAL CHARGES AFFECTEES 22 169 29 563 26 727 33 727 31 071 33% -10% 26% -8%
FRAIS GENERAUX 1 437 1 486 1 475 1 864 1 766 3% -1% 26% -5%
FRAIS de PERSONNEL 7 200 7 520 7 758 8 276 8 829 4% 3% 7% 7%
FRAIS DE STRUCTURE 8 637 9 006 9 233 10 140 10 595 4% 3% 10% 4%
AUTRES CHARGES 1 361 1 743 1 873 723 2 634 28% 7% -61% 264%
TOTAL CHARGES NON AFFECTEES 9 998 10 749 11 106 10 863 13 229 8% 3% -2% 22%
Les charges affectées aux activités opérationnelles ont baissé globalement de 8% par rapport à l’exercice précédent.
Les charges relatives au logement social, qui diminuent de 3%, sont comptabilisées à hauteur de 25 919 k€ (avant imputation de 5 117 k€ de charges analytiques), contre 26 760 k€ (avant imputation de 4 371 k€ de charges analytiques de structure).
Cette légère baisse des charges recouvre des variations très différentes selon les postes : une forte baisse des charges de démolition (de 1 326 k€) et une baisse significative des charges de gros entretien (de 402 k€) viennent contrebalancer une hausse importante des frais financiers (de 970 k€) et des dotations aux amortissements (de 457 k€), ainsi que des hausses moindres sur divers postes (taxes foncières, TEOM, pertes, dotations aux créances irrécouvrables). La charge totale moyenne au logement (charges analytiques incluses) baisse de 2%, par rapport à l’année précédente, et s’établit à 8 687€/logement contre 8 844 €/logement en 2023.
Les charges sur opérations de vente sont en baisse de 27%, suivant une trajectoire également baissière des produits de cession correspondants.
Elles représentent principalement les charges et variations de stocks des opérations suivantes réalisées en VEFA : Pôle médical de l’EPERON (dernier lot vendu), Pôle Médical des Eucalyptus à LA POSSESSION, et Résidence étudiante CAMPUS de l’OASIS (vente à la SHLMR).
Les charges sur l’immobilier d’entreprise locatif (Parc d’Activités de l’EPERON, Immeuble Pôle Emploi de l’EPERON, crèche de l’EPERON, immeuble le Quartz à SAINT-DENIS) diminuent de 22% par rapport à celles de 2023, mais il convient de préciser que les charges de l’année précédente intégraient en sus la valeur nette comptable d’un plateau de bureaux cédé à un professionnel de santé dans l’immeuble le Quartz.
Les charges non affectées, en hausse sensible de 22%, concernent les frais généraux et les frais de personnels, ainsi que les autres charges liées à la structure (impôts et taxes, frais financiers, dotations aux amortissements et provisions, charges exceptionnelles).
Les frais généraux baissent de 5% (passant de 1 864 k€ sur l’exercice 2023 à 1 766 k€), mais l’exercice précédent avait enregistré une correction de charges par transfert de 3 années de dépenses imputées à tort dans une ZAC et réimputées à hauteur de 203 k€ en sous-traitance dans les frais généraux de la société. Si l’on neutralise l’impact de cette correction qui a alourdi exceptionnellement les charges de l’année 2023, la trajectoire suivie par les frais généraux en 2024 serait en réalité en hausse de plus de +6%, et devrait donc faire l’objet d’une vigilance particulière. Les augmentations ont principalement concerné les postes suivants : honoraires divers (+47 k€, soit +29%, essentiellement en raison des frais d’audit organisationnel), les frais postaux (+43 k€, soit +39%) et l’assistance informatique (+22 k€, soit +23%).
A l’inverse des économies ont été principalement réalisées sur l’hébergement informatique (-20 k€, soit -23%) et sur les rémunérations de personnel intérimaire (-16 k€, soit -79%)
Les frais de personnels et de formation augmentent de +7% entre les deux exercices (8 879 k€ contre 8 276 k€ en 2023), sous l’effet des décisions d’augmentation collective (3 % en moyenne de la masse salariale brute) et individuelles (0,5% de la masse salariale brute), de l’instauration d’une prime de partage de la valeur, de divers reclassements de salariés et du versement d’indemnités de départ en retraite (5 salariés) et de rupture conventionnelle d’un cadre dirigeant. Les effectifs en CDI ont diminué d’un ETP, avec 101 salariés en CDI fin 2023 contre 100 salariés en CDI fin 2024.
Les autres charges non affectées augmentent de +264 % principalement du fait de l’inscription d’une perte financière de 963 k€ entièrement provisionnée, subséquente à la liquidation d’une SCI dans laquelle la SEDRE était associée, et de l’inscription d’une provision pour risque de 647 k€ faisant suite à deux contentieux dont les issues ont été en partie défavorables à la SEDRE fin avril 2025 (jugements du tribunal administratif sur les affaires RHI et ZAC Rivière des Galets). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 63
Rentabilité des activités
cout produit % cout produit % cout produit % cout produit % cout produit %
2015 3 869 2 418 62% 2 340 2 442 104% 499 593 119% 2 278 3 627 159% 8 986 9 080 101%
2016 3 639 1 454 40% 1 966 2 157 110% 665 260 39% 2 584 3 367 130% 8 854 7 238 82%
2017 3 656 1 786 49% 1 884 1 558 83% 509 194 38% 2 800 4 252 152% 8 849 7 790 88%
2018 3 846 2 119 55% 1 805 1 089 60% 533 346 65% 3 063 4 762 155% 9 247 8 316 90% 2019 3 973 1 748 44% 1 969 994 50% 543 264 49% 3 493 6 166 177% 9 977 9 172 92%
2020 3 062 1 344 44% 1 684 822 49% 523 157 30% 3 712 6 634 179% 8 981 8 957 100%
2021 3 315 925 28% 1 467 2 450 167% 553 345 62% 4 355 8 632 198% 9 690 12 352 127%
2022 3 257 1 457 45% 1 751 837 48% 661 369 56% 4 043 8 376 207% 9 711 11 039 114%
2023 3 628 1 014 28% 1 859 804 43% 772 248 32% 4 351 3 276 75% 10 609 5 342 50%
2 024 3 733 947 25% 1 729 972 56% 695 219 32% 5 245 6 682 127% 11 402 8 820 77%
Année AMENAGEMENT TOTAL GESTION LOCATIVE CONSTRUCTION FONCIER
La rentabilité globale d’exploitation des différentes activités de la SEDRE se redresse en 2024, après l’effondrement de 2023, mais le taux de couverture des charges de structure par les résultats et rémunérations reste très insuffisant avec seulement 77%.
L’activité Aménagement, non rentable pour des raisons structurelles depuis des années, connaît une nouvelle dégradation de sa rentabilité d’exploitation, avec un taux de couverture de ses charges de seulement 25%, le plus mauvais de la décennie après celui de l’année 2023.
Le nombre de concessions actives continue de se réduire en l’absence de renouvellement du portefeuille d’opérations. Par ailleurs et d’une manière générale, le volume d’activité des concessions et ce qu’elles génèrent en dépenses et recettes reste trop faible face au coût complet des services concernés.
Néanmoins l’activité d’aménageur reste encore, en amont de la chaîne des métiers de la SEDRE, le support et vecteur du développement des autres activités. L’acceptabilité de cette situation à moyen terme tient toujours au fait que l’exploitation reste aux risques des collectivités, et qu’il est attendu davantage de recettes que de dépenses dans les années résiduelles d’exploitation des concessions, malgré des produits de rémunération très insuffisants. Il est toutefois à noter que les produits financiers retirés des concessions ne sont pas pris en compte dans le calcul de la rentabilité qui est avant tout celle de l’exploitation.
L’activité Construction (logement social, équipements publics en mandat, opérations de promotion immobilière) se redresse un peu avec un ratio de 56%, mais qui reste très insuffisant. Depuis la fin de la période de défiscalisation du logement social, et hormis l’année exceptionnelle de 2021, les rémunérations ne couvrent pas les coûts internes des différentes activités de construction. Cette situation est le reflet d’un niveau d’activité conjoncturellement bas, conjuguant à la fois, un volume réduit de chantiers en cours (64 logements) et des lancements de ces chantiers en toute fin d’année 2024. L’essentiel de la rémunération provient des marges sur ventes en VEFA de locaux professionnels (pôles médicaux).
La rentabilité de l’activité Foncière se maintient à son plus bas niveau avec un taux de couverture des charges par les produits de 32%, identique à celui de l’année précédente, et qui reste en dessous de l’équilibre depuis l’année 2015. Cette activité reste affectée depuis plusieurs années par un carnet de commandes et des volumes de prestations insuffisants, malgré le dynamisme du service dans ses réponses aux appels d’offres et la bonne appréciation des prestations réalisées par les clients de la SEDRE. La taille réduite du service Foncier et les coûts internes afférents, font que ce manque de rentabilité a un impact tout de même assez limité sur le résultat global, d’autant plus que ce service intervient fréquemment en support interne des autres directions.
L’activité de Gestion Locative, qui concerne principalement la gestion, l’entretien et la rénovation du parc social, et accessoirement l’immobilier d’entreprise locatif, se redresse et retrouve une rentabilité avec un taux de couverture des charges de 127 %, qui reste toutefois en-deçà de la moyenne décennale. La situation de l’activité reste en effet fragile du fait du poids encore très élevé des charges d’intérêts, avec un taux du livret A à 3% en 2024. L’impact des intérêts sur le résultat est d’autant plus fort que la quasi-totalité du parc est encore sous dette principale. Il convient par ailleurs de noter que le seuil d’équilibre est dépassé uniquement grâce à la comptabilisation d’une indemnité exceptionnelle liée à la sortie d’un conventionnement de logements sociaux en garantie d’exploitation. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 64
LES OPERATIONS EN SECTEUR PUBLIC (en k€)
COLLECTIVITES
LOCALES REAL 2021 REAL 2022 REAL 2023 REAL 2024
EPCI DEP REC PROD DEP REC PROD DEP REC PROD DEP REC PROD
LA POSSE SSION 4 312 5 556 104 4 387 6 901 172 5 352 3 409 27 8 574 4 839 120
LEPORT 792 1 906 30 3 419 3 320 184 3 566 4 949 130 1 635 1 726 82
SAINT PAUL 11 852 9 153 396 13 225 5 498 442 14 962 10 238 772 15 644 5 136 749
TCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SAINT LEU 9 0 0 28 18 2 34 10 1 54 25 3
TROISBAS SINS 228 768 0 36 8 0 0 0 0 0 0 0
ETANG S ALE 22 0 1 14 2 0 28 2 0 32 0 0
SAINT PIERRE 1 657 3 547 42 6 475 8 393 84 17 446 12 791 196 2 095 4 177 53
CASUD 150 11 6 491 20 19 55 13 2 118 210 7
SAINTEMARIE 403 81 159 422 632 63 100 -1 42 5 3 055 0
SAINT DENIS 209 2 533 127 2 597 3 048 127 0 17 0 0 12 0
CINOR 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SAINT ANDRE 808 1 932 14 51 358 12 52 265 33 16 85 15
SAINTEROSE 234 2 121 4 87 410 7 3 735 4 046 7 211 0 4
DEPARTEMENT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
REGION 56 0 0 0 1 0 28 20 0 94 19 0
DIVERS 0 0 0 0 0 0 358 522 21 198 51 62
TOTAL 20 731 27 608 883 31 232 28 609 1 112 45 716 36 281 1 231 28 676 19 335 1 095
CONCESSIONS 18 412 23 591 765 24 679 20 155 1 030 27 899 23 094 1 014 26 301 15 074 973
MANDATS 2 319 4 017 117 6 553 8 454 82 17 817 13 187 217 2 375 4 261 122
TOTAL 20 731 27 608 883 31 232 28 609 1 112 45 716 36 281 1 231 28 676 19 335 1 095
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000 DEPENSES PARSECTEURS
(en K€)
2021
2022
2023
2024
0
200
400
600
800
1 000
1 200 PRODUITSPARSECTEURS
(en k€)
2021
2022
2023
2024
Les opérations conventionnées avec le secteur public, c’est-à-dire les concessions d’aménagement et les mandats, ont généré un produit de 1 095 k€ (973 k€ en concessions et 122 k€ en mandats d’aménagement et de construction), en diminution de -11 % par rapport à l’exercice précédent.
Les dépenses dans les opérations conventionnées sont assurées pour la première fois presque exclusivement dans le secteur Ouest, avec 25 907 k€ contre 23 914 k€ en 2023, soit 90% de l’ensemble des interventions en secteur public conventionné, contre 52% en 2023.
La part des rémunérations obtenue dans le secteur Ouest représente 87% (soit 954 k€), contre 13% pour l’ensemble des autres secteurs (141 k€). Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 65
3.2- LE BILAN Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 66
EVOLUTION 2023-2024 DE LA STRUCTURE BILANCIELLE
Immobilisations nettes et
emplois à LT
Capitaux propres et ressources
à LT
Immobilisations nettes et
emplois à LT
Capitaux propres et
ressources à LT
314,1 387,7 305,6 388,06
Fonds de roulement
Fonds de roulement 82,4
73,6
stocks et créances Dettes et ressources à CT stocks et créances Dettes et ressources à CT
137,9
79,3 85,9
152,3
Besoin de fonds de roulement
58,7 Besoin de fonds de roulement
Trésorerie 14,9 66,4
Trésorerie 16,0
2024 (en millions d'euros) 2023 (en millions d'euros)
La structure financière du bilan s’améliore légèrement, avec une progression mineure de la trésorerie entre les exercices 2023 et 2024 ; le fonds de roulement continue de couvrir assez largement le BFR. La trésorerie au 31/12/2024, d’un montant de 16 millions d’euros, représente 155 jours de chiffre d’affaires contre 93 jours au 31/12 de l’exercice précédent. Cette situation résulte toutefois en grande partie d’une forte détérioration du chiffre d’affaires, compte tenu de la modeste progression de la trésorerie.
Le bilan global s’établit à 474 M€ au 31/12/2024 contre 467 M€ au 31/12/2023, en hause de +7 M€ par rapport au bilan N-1, avec un alourdissement des postes de bas de bilan, une contraction des immobilisations nettes et des emplois à long terme ainsi qu’un maintien des capitaux propres et ressources à long terme.
Le fonds de roulement augmente entre les deux derniers exercice (+8,8 M€), essentiellement en raison de la contraction des immobilisations nettes des immeubles de logements sociaux : amortissements et absence de nouvelles livraisons en 2024. En effet, les postes de passif se maintiennent avec une dette à long terme qui diminue peu (-2,6 M€, effet de limitation de la progressivité des échéances réduisant la part de capital remboursé des emprunts locatifs).
Le besoin en fonds de roulement augmente pour sa part de +7,7 M€ entre les deux exercices : le bas de l’actif du bilan augmente de +14,4 M€, en grande partie en raison de l’augmentation des stocks dans les concessions (+10,7 M€), tandis qu’au passif, les dettes et ressources à court n’augmentent que de +6,6 M€, essentiellement sur la promotion immobilière. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 67
STRUCTURE FINANCIERE 2024
BILAN OPERATIONS CONVENTIONNEES TOTAL TOTAL structure TOTAL
2024 CONCESSIONS MANDATS LOCATIF ACCESSION LOCATIF societe GENERAL
IMMOBILISATIONS 2 24 673 24 675 12 264 266 592 278 856 2 094 305 625
stock et encours net 85 538 85 538 9 440 1 572 11 012 96 550
clients 13 044 3 880 494 17 418 8 384 2 007 10 391 230 28 039
Client collectivités mandat 2 843 2 843 0 2 843
autres creances 2 548 3 606 6 154 161 14 262 14 423 4 220 24 797 cpte de regularisation 0 0 77 77
disponibilites 16 004 16 004
ACTIF CIRCULANT 101 130 6 723 4 100 111 953 17 985 17 841 35 826 20 531 168 310
Cpte liaison OP /société 10 867 7 424 5 727 24 018 4 530 28 533 33 063 Cpte liaison sté/ concessions 56 162
Cpte liaison sté/ mandats 2 822
Cpte liaison sté/ logts sociaux 1 538 Cpte liaison op propres/sté 30 428
TOTAL 111 999 14 147 34 500 160 646 34 779 312 966 347 745 113 575 473 935
capital social 8 867 8 867
reserves report à nouveau -78 1 316 1 238 36 862 38 100
resultat exercice 1 414 647 2 061 -878 1 183
subventions affectées 6 215 6 215 6 081 70 868 76 949 83 164
CAPITAUX PROPRES 6 215 6 215 7 417 72 831 80 248 44 851 131 314
provisions pour gros entretien 1 376 1 376 5 798 5 798 7 174
autres provisions 6 887 6 887 172 172 1 103 8 162
PROVISIONS 6 887 1 376 8 263 172 5 798 5 970 1 103 15 336
Dettes ets de crédit LT 13 468 18 105 31 573 3 936 204 533 208 469 1 375 241 417
Dettes fournisseurs ou à CT 14 400 2 700 680 17 780 4 100 6 525 10 625 2 092 30 497
Dettes collectivités mandats 8 625 8 625 0 8 625 autres dettes 45 6 586 6 631 506 2 348 2 854 7 073 16 558
DETTES 27 913 11 325 25 371 64 609 8 542 213 406 221 948 10 540 297 097
BANQUE STE découvert 0
cpte de regularisation 21 037 21 037 8 860 291 9 151 30 188 TOTAL 55 837 11 325 32 962 100 124 24 991 292 326 317 317 56 494 473 935
Cpte liaison OP /société 56 162 2 822 1 538 60 522 9 788 20 640 30 428 Cpte liaison concession/sté 10 867
Cpte liaison mandat/sté 7 424
Cpte liaison logts sociaux/sté 5 727 Cpte liaison OP propres/sté 33 063
TOTAL 111 999 14 147 34 500 160 646 34 779 312 966 347 745 113 575 473 935
TABLEAU DE FINANCEMENT
OPERATIONS CONVENTIONNEES TOTAL TOTAL
CONCESSIONS MANDATS LOCATIF ACCESSION LOCATIF
EMPLOIS LT 2 0 24 673 24 675 12 264 266 592 278 856 2 094 305 625
RESSOURCES LT 20 355 0 25 696 46 051 11 525 283 162 294 687 47 329 388 067
FONDS DE ROULEMENT 20 353 0 1 023 21 376 -739 16 570 15 831 45 235 82 442
EMPLOIS CT 101 130 6 723 4 100 111 953 17 985 17 841 35 826 4 527 152 306
RESOURCES CT 35 482 11 325 7 266 54 073 13 466 9 164 22 630 9 165 85 868
BESOIN DE FONDS DE ROULEMENT 65 648 -4 602 -3 166 57 880 4 519 8 677 13 196 -4 638 66 438
TRESORERIE 31/12/2024 -45 295 4 602 4 189 -36 504 -5 258 7 893 2 635 49 873 16 004
OPERATIONS NON
OPERATIONS NON structure
Société
TOTAL
GENERAL Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 68
EVOLUTION DE LA TRESORERIE DES OPERATIONS ET DE LA SOCIETE, EVOLUTION DES DETTES ET DES CREANCES
1-TRESORERIE DES OPERATIONS ET DE LA SOCIETE (en K€)
MANDATS L L S TOTAL PROMOTION L L S FONCT. TOTAL TOTAL
CONCESSIONS CONVENT. CONV. SOCIETE SOCIETE SOCIETE GENERAL
FONDS DE ROULEMENT
2018 44 636 3 995 48 631 -2 155 19 376 34 039 51 260 99 891
2019 40 508 4 322 44 830 -2 079 13 814 34 357 46 092 90 922
2020 34 989 4 501 39 490 -2 816 11 942 41 015 50 141 89 631
2021 29 910 2 871 32 781 -418 24 036 40 253 63 871 96 652
2022 24 835 2 413 27 248 -965 19 358 43 535 61 928 89 176
2023 23 575 1 098 24 673 -683 3 329 46 292 48 938 73 611
2024 20 353 1 023 21 376 -739 16 570 45 233 61 064 82 440
BESOIN DE FONDS DE
ROULEMENT
2018 74 147 -160 73 987 2 971 -1 744 2 781 4 008 77 995
2019 76 666 -672 75 994 3 782 -998 -2 176 608 76 602
2020 67 946 -152 67 794 7 615 -1 988 -3 911 1 716 69 510
2021 56 599 -731 55 868 5 882 10 551 -4 135 12 298 68 166
2022 49 354 -1 522 47 832 4 057 8 008 -8 592 3 473 51 305
2023 57 527 -2 678 54 849 5 876 2 672 -4 687 3 861 58 710
2024 61 046 -3 166 57 880 4 519 8 677 -4 640 8 556 66 436
TRESORERIE AU 31
DECEMBRE
2 018 -29 511 4 155 -25 356 -5 126 21 120 31 258 47 252 21 896
2 019 -36 158 4 994 -31 164 -5 861 14 812 36 533 45 484 14 320
2 020 -32 957 4 653 -28 304 -10 431 13 930 44 926 48 425 20 121
2 021 -26 689 3 602 -23 087 -6 300 13 485 44 388 51 573 28 486
2 022 -24 519 3 935 -20 584 -5 022 11 350 52 127 58 455 37 871
2 023 -33 952 3 776 -30 176 -6 559 657 50 979 45 077 14 901
2 024 -40 693 4 189 -36 504 -5 258 7 893 49 873 52 508 16 004
INDICATEURS FR-BFR
2-EVOLUTION DES INVESTISSEMENTS ET DE LA TRESORERIE au 31/12/2024 (en k€) Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 69
3- EVOLUTION DES SOLDES MENSUELS DE LA TRESORERIE NETTE GLOBALE EN 2024 (en €)
4- EVOLUTION DES CREANCES SUR LES COLLECTIVITES PUBLIQUES AU 31/12/2024 (en k€)
<2019 2020 2021 2022 2023 2024 total au 31/12/2019 13 326 13 326 au 31/12/2020 5 014 7 183 12 197 au 31/12/2021 3 825 3 383 5 659 12 867 au 31/12/2022 2 831 1 934 1 866 3 043 9 674 au 31/12/2023 2 437 1 934 46 429 16 388 21 234 au 31/12/2024 2 422 1 934 46 203 5803 3 471 13 879
5- EVOLUTION DE LA DETTE AU 31/12/2024 (en k€)
(en k€) AMENAGEMENT LOGEMENT SOCIAL OP.PROPRES TOTAL DETTE
2017 40 214 228 338 6 522 275 074
2018 38 321 237 004 6 133 281 458
2019 34 608 239 545 6 681 280 833
2020 29 257 237 444 6 249 272 951
2021 22 978 240 473 5 810 269 260
2022 17 941 233 353 6 172 257 466
2023 16 344 221 913 5 749 244 005
2024 13 467 222 638 5 312 241 417 Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 70
6- ECHEANCIER 2024 DES DETTES FOURNISSEURS ET DES CREANCES (en €)
1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et + Total 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et + Total
(A)
Nombres de
factures
concernées
485 4 492
Montant total
des factures
concernées
HT
16 462 52 454 0 2 581 440 2 650 356 0 1 763 433 1 546 141 15 788 772 19 098 347
pourcentage
du montant
total des
achats HT de
l'exercice 2024
0,05% 0,17% 0,00% 8,47% 8,70%
pourcentage
du chiffres
d'affaires HT
de l'exercice
2024
0,00% 4,67% 4,09% 41,78% 50,54%
(B)
Nombre des
factures
exclues
montant total
des factures
exclues
(C)
Délais de
paiement
utilisés pour
le calcul des
retards de
paiement
DELAIS LEGAUX SUIVANT LA LEGISLATION EN VIGUEUR DELAIS LEGAUX SUIVANT LA LEGISLATION EN VIGUEUR
Article D 441-1-1 : Factures reçues non reglées à la date de
clôture de l'exercice dont le terme est echu
Article D441-1-2 : Factures émises non reglées à la date de clôture de
l'exercice dont le terme est échu
Tranches de retard de paiement
Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses et non comptabilisées
NEANT NEANT
NEANT NEANT
Délais de paiement de référence utilisés Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 71
4.1 - LES CONVENTIONS CONCLUES AVEC UN DIRIGEANT OU UN ACTIONNAIRE SIGNIFICATIF
4.2 - LES PARTICIPATIONS
IV – LES INFORMATIONS
COMPLEMENTAIRES Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 72
4.1 - LES CONVENTIONS CONCLUES AVEC UN DIRIGEANT OU
UN ACTIONNAIRE SIGNIFICATIF
1/ Convention réglementée de partenariat bancaire avec la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts et Consignations)
Administrateur concerné : CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS
Nature et objet : Convention de trésorerie
En date du 22 décembre 1997, modifiée par l’avenant n° 1 du 23 août 2006 et l’avenant n° 2 du 22 octobre 2009, a été signée une convention financière avec la CDC, visant à fournir à la SEDRE un service bancaire complet de gestion du pool de trésorerie des opérations, ainsi que de la trésorerie propre de la société.
La Banque des Territoire a souhaité mettre fin à cette convention financière dont certaines dispositions étaient devenues obsolètes ou inadaptées.
Une nouvelle convention réglementée de partenariat bancaire, conclue avec la Banque des Territoire (groupe Caisse des Dépôts et Consignations), qui se substitue à la précédente, a été présentée et approuvée par le Conseil d’Administration du 06/12/2022.
Cette convention signée le 14/12/2022, d’une durée minimale de 2 ans reconductible, permet à la société de disposer d’une offre bancaire ouverte sur une large gamme de services et de prestations bancaires adaptées à ses besoins spécifiques de bailleur social et d’aménageur, ainsi que de solutions financières en accompagnement de sa stratégie globale de développement.
La relation contractuelle s’est poursuivie au moyen d’une nouvelle convention de partenariat bancaire d’une durée équivalente, conclue selon les mêmes termes et conditions, signée le 25/11/2024 préalablement approuvée par le Conseil d’Administration du 13/11/2024.
Modalités :
Au 31 décembre 2024, le compte courant de la CDC présentait un solde positif de +1 993 502,40 € en faveur de la SEDRE.
Ce compte a généré des produits financiers au cours de l’exercice 2024, pour un montant total de 170 189,11 €.
Intérêt :
La Caisse des Dépôts et Consignations offre un service financier adapté, en appui des interventions d’intérêt public, telles que l’aménagement de ZAC qui reste l’un des principaux métiers de la SEDRE.
2/ Convention d’avance en compte courant avec Action Logement Immobilier
Administrateur concerné : ACTION LOGEMENT IMMOBILIER
Nature et objet : Convention d’avance en compte courant
Une convention d’avance en compte courant d’associé d’un montant de 8 100 000 €, approuvée par le Conseil d’Administration du 23/06/2022, a été conclue le 08/07/2022 entre la SEDRE et Action Logement Immobilier, en vue du financement des premières acquisitions foncières et des premiers travaux d’aménagement de l’opération ZAC Savane des Tamarins à Saint-Paul (ZAC Renaissance III). Un avenant n°1 à cette convention a été signé le 16 avril 2024 pour réviser l’échéancier de remboursement suite au retard pris par le démarrage des travaux.
Une avance d’un montant de 4 100 000 € a été versée et comptabilisée dans les comptes de la société le 23/12/2022. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 73
4.2 - LES PARTICIPATIONS
(Valorisées au coût historique)
Au 31/12/2024, la SEDRE détient 5 123 € de participations en nominal dans d’autres sociétés, à savoir :
SCI REUNION VACANCES (Société en « sommeil »)
Capital : 6 098 € – Participation 25 % (1 524 €)
GROUPEMENT SEDRE-SEMADER G2S -Société Civile d’Etudes- (Société en « sommeil ») Capital 1 524 € : SEDRE 50 % - SEMADER 50 %
Participation : 762 €
SODIAC (SEM)
Capital : 25 362 700 € - Participation 0,011 % (2 837 €) Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 74
V - LE RAPPORT 2024
SUR LE GOUVERNEMENT
D’ENTREPRISE
Le présent rapport est élaboré en application de l’ordonnance 2017-1162 du 12 juillet 2017,
qui charge la Société d’établir chaque année un rapport sur le gouvernement d’entreprise,
élaboré par le Conseil d’Administration et présenté à l’Assemblée Générale Ordinaire
annuelle.
--------------------
5.1 - Liste des mandats et fonctions exercés par chaque mandataire social
5.2 - Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % et une filiale de la société
5.3 - Délégations en cours de validité accordées par l’assemblée générale des actionnaires pour les augmentations de capital
5.4 - Choix fait entre l’une des deux modalités d’exercice de la direction générale Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 75
5.1 - Liste des mandats et fonctions exercés par chaque mandataire social durant l'exercice clos au 31 décembre 2024
a/ Mandats de Monsieur Yannick PAYET FONTAINE, Directeur Général de la SEDRE, représentant permanent à compter du 01/03/2023 :
- Association SOLIHA Réunion -anciennement PACT Réunion (Administrateur) - SODIAC (actionnaire)
b/ Par courrier en date du 03 avril 2025, la société a interrogé ses Administrateurs.
Les informations transmises figurent dans le tableau ci-après :
Administrateurs SEDRE Représentants au CA Sociétés/Organismes Mandats ou fonctions exercées en 2024
SEDRE Administrateur et Président du Conseil d'Administration
SPL GRAND OUEST Administrateur
SEDRE Administratrice
SPL GRAND OUEST Administratrice
SEDRE Administratrice
SICA HABITAT Administratrice
SEDRE Administratrice
SPL TI BABA Présidente
SPL AVENIR REUNION Administratrice
EPFR Membre suppléant
SEDRE Administrateur
SEMTO Président
SPL TAMARUN Administrateur
SPL Grand Ouest Administrateur
SEDRE Administratrice
SPLAR Administratrice
SPL AFPAR Administratrice
SPL Ecologie et Dévleoppement Durable des
Espaces Naturels Administratrice
SEDRE Administrateur
NORDEV Administrateur
COMMUNE DU PORT M. Didier AMACHALLA SEDRE Administrateur
SEDRE Administrateur
SEMRRE Administrateur
SPLA GRAND SUD Administrateur
SMEP-SCOT GRAND SUD Président
SPLA MARAINA Administrateur
SEDRE Administratrice, 2e Vice-Présidente du Conseil d'Administration
AIR AUSTRAL Présidente du Conseil de surveillance
SEMATRA Présidente
SPL GRAND OUEST Administratrice
SPL RMR (Réunion des musées régionaux) Présidente du Conseil d'Administration
CAISSE DES DEPOTS ET
CONSIGNATIONS Jean-Marie BASSOUAMINA SEDRE Administrateur
SEDRE Administrateur
GROUPAMA Administrateur
SPL MARAINA Administrateur
ACTION LOGEMENT
IMMOBILIER M. François CAILLE SEDRE Administrateur, 1er Vice-président du Conseil d'Administration
SEDRE Administrateur
SEDRE Administrateur
REUNION HABITAT Administrateur
SEDRE Administrateur
SHLMR Administrateur, Vice-Président
Mme Adèle ODON
COMMUNE DE
SAINT PIERRE M. Olivier NARIA
M. Julius METANIRE CHAMBRE D'AGRICULTURE
M. François CUVELIER
Mme Marie-Suzelle BUCHLE
M. Jean-Pierre RIVIERE
M. Gilles WARO
COMMUNE DE
SAINT DENIS M. David BELDA
COMMUNE DE
SAINT PAUL
Mme Marie-Anick FLORIANT
REGION REUNION Mme Huguette BELLO
Mme Pascaline CHEREAU NEMAZINE
M. Emmanuel SERAPHIN
M. Irchad OMARJEE
DEPARTEMENT DE LA
REUNION
5.2 - Conventions intervenues, directement ou par personne interposée entre d'une part, l'un des
mandataires sociaux ou l'un des actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à
10 % d'une société et d'autre part, une autre société dont la première possède directement ou
indirectement plus de la moitié du capital, à l'exception des conventions portant sur des opérations
courantes et conclues à des conditions normales en 2024
Avenant N°1 à la convention d’avance en compte courant d’associés, signé entre la SEDRE et ACTION LOGEMENT
IMMOBILIER le 16 avril 2024, et visant à modifier les modalités de l’échéancier de remboursement de la
convention initiale du 08/07/2022. Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 76
5.3 - Récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l'assemblée générale des
actionnaires pour les augmentations de capital, par application des articles L. 225-129-1 et
L. 225-129-2 du code de commerce, et faisant apparaître l'utilisation faite de ces délégations au
cours de l'exercice
Aucune délégation en cours de validité au 31/12/2024
5.4 - Choix fait de l'une des deux modalités d'exercice de la direction générale prévues à l'article L.
225-51-1 du même code (code de commerce article L.225-37-4 nouveau)
GOUVERNANCE Par délibération en date du 12/06/2002, le Conseil d’Administration a opté pour la séparation des fonctions de
Président et de Directeur Général :
La Présidence du Conseil d’Administration est assurée par la Commune de SAINT-PAUL, représentée par Monsieur
Emmanuel SERAPHIN, désigné par délibération du Conseil d’Administration en date du 26 août 2020 pour la durée de
son mandat d’Administrateur.
La Direction Générale de la Société est assurée par Monsieur Yannick PAYET FONTAINE, par délibération du
Conseil d’Administration en date du 06/12/2022, depuis le 1er mars 2023.
LIMITATION DE POUVOIRS :
Aucune limitation de pouvoirs n’a été apportée.
Il est précisé aux termes de l’article 19.4.3 des statuts que « Le Directeur est investi des pouvoirs le plus étendus pour
agir en toutes circonstances au nom de la société […]. »
Le Conseil d’Administration Rapport de gestion - Approbation des comptes - exercice clos le 31/12/2024 77
SOCIETE
D’EQUIPEMENT
DU DEPARTEMENT
DE LA REUNION
(S.E.D.R.E.
Société Anonyme d’Economie Mixte
Créée en application des dispositions de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946
Capital social : 2 600 245 €
SIRET : 310 863 378 00025 - RCS : Saint-Denis 73 B 49 - Code APE : 6820 A
CONTACTS
SIEGE SOCIAL
53 Rue de Paris – BP 40172
97464 SAINT DENIS CEDEX
Tél. 02 62 94 76 00 - Fax 02 62 21 55 70
direction.generale@sedre.fr – www.sedre.fr
AGENCE DE SAINT-PAUL
183 rue Marius et Ary Leblond
97460 SAINT-PAUL
Tél. 02 62 22 42 22 - Fax 02 62 22 42 20