Déliberation - 25 B 13 Cession Bonnenfant volumes 1 et 9

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Déliberation - 25 B 13 Cession Bonnenfant volumes 1 et 9 Document publié le Vendredi 4 avril 2025 par la commune de Saint-Germain-en-Laye. Lien du pdf (Déliberation - 25 B 13 Cession Bonnenfant volumes 1 et 9)Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire, En vertu de l’article L.2131-1

duC.GCT.

Le Maire de Saint-Germain-en-Laye

atteste que le présent document

a été publié le 4 avril 2025

par voie d'affichages

site te

transmis en Préfecture

le 3 avril 2025

et qu'il est donc exécutoire.

Le 4 avril 2025

DÉPARTEMENT

DES

YVELINES

_____

ARRONDISSEMENT

DE

SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

_____

SÉANCE DU

3 avril 2025

Le nombre de Conseillers

en exercice est de 45

_____

OBJET

Cession des volumes 1 et 9

du bien « Bonnenfant »

sis 30-34 rue Bonnenfant

à la société OJIREL

E X T R A I T D U R E G I S T R E

DES DÉLIBÉRATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL DE

LA COMMUNE NOUVELLE

DE SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

===========================

L’an deux mille vingt cinq, le 3 avril à 20 heures, le Conseil

Municipal de la commune nouvelle de Saint-Germain-en-

Laye, dûment convoqué par Monsieur le Maire le

27 mars deux mille vingt cinq, s’est réuni à l’Hôtel de Ville

sous la Présidence de Monsieur Arnaud PÉRICARD, Maire de

la commune nouvelle.

Etaient présents :

Madame HABERT-DUPUIS, Monsieur LEVEL, Monsieur

SOLIGNAC, Madame PEUGNET, Monsieur BATTISTELLI,

Madame MACE, Madame TEA, Madame NICOLAS,

Monsieur VENUS, Madame GUYARD, Monsieur HAÏAT,

Madame AGUINET, Madame BOUTIN, Monsieur

MILOUTINOVITCH, Madame de JACQUELOT, Monsieur

BASSINE, Madame de CIDRAC, Monsieur MIRABELLI,

Monsieur MIGEON, Madame PEYRESAUBES, Madame

LESUEUR, Monsieur JOUSSE, Madame ANDRE, Madame

MEUNIER, Madame BRELURUS, Madame SLEMPKES,

Monsieur LEGUAY, Monsieur SAUDO, Monsieur NDIAYE,

Monsieur SALLE, Madame BOGE, Monsieur THOMAS,

Monsieur JEAN-BAPTISTE, Madame RHONE, Monsieur

MORLET, Madame CASTIGLIEGO, Madame

FRABOULET, Monsieur GREVET, Monsieur LE

GARSMEUR

Avaient donné procuration :

Monsieur JOLY à Madame TEA

Monsieur PETROVIC à Madame HABERT-DUPUIS

Madame NASRI à Madame PEYRESAUBES

Monsieur de BEAULAINCOURT à Monsieur SOLIGNAC

Monsieur ROUXEL à Monsieur LE GARSMEUR

Secrétaire de séance :

Madame SLEMPKES

Accusé de réception en préfecture

078-200086924-20250403-25-B-13-DE

Date de télétransmission : 03/04/2025

Date de réception préfecture : 03/04/2025N° DE DOSSIER : 25 B 13

OBJET : CESSION DES VOLUMES 1 ET 9 DU BIEN « BONNENFANT » SIS 30-34 RUE BONNENFANT A LA SOCIETE OJIREL

RAPPORTEUR : Madame MACE

_______________

Monsieur le Maire,

Mesdames, Messieurs,

La commune de Saint-Germain-en-Laye est propriétaire d’un groupe scolaire situé 30-34 rue Bonnenfant, sur la parcelle cadastrée AI 702. Ce groupe scolaire comptait douze logements qui se sont progressivement vidés de leurs occupants avec la suppression de l’obligation des communes de loger les professeurs des écoles.

Les logements étant inoccupés et correspondant à la notion de friche au sens de l'article D.111-54 du Code de l'urbanisme, la commune a décidé de les vendre, avec les sous- sols attenants, afin de remédier à leur état de dégradation avancée et leur vacance dans un secteur où l’accès au logement est difficile.

Par délibération n°24-B-11a du 3 avril 2024, le Conseil Municipal a approuvé la division en volumes du bâtiment situé sur la parcelle divisée. L’immeuble est divisé en 10 volumes. Seuls le volume 1, correspondant aux logements, aux caves et aux sous-sols, et le volume 9 correspondant aux futurs locaux poubelles et vélos feront l’objet de la cession.

Par délibération n°24-B-11b du 3 avril 2024, le Conseil Municipal a constaté la désaffectation et approuvé le déclassement anticipé des volumes 1 et 9. Les derniers locataires ont quitté leur logement au cours de l’été. Un procès-verbal d’huissier en date du 6 novembre 2024 a constaté l’état d’inoccupation des volumes.

Par délibération n° 24-B-11c du 3 avril 2024, le Conseil Municipal a autorisé la mise en vente des volumes 1 et 9 et approuvé le cahier des charges définissant les modalités de cession. Compte-tenu d’un marché immobilier très contraint, cette consultation n’a pas permis de trouver un acquéreur.

Par délibération en date du 26 juin, le Conseil Municipal a donc approuvé le recours à une ou plusieurs agences immobilières via un mandat de vente non exclusif. C’est dans ce cadre qu’en date du 20 mars 2025, la société OJIREL a fait, par l’intermédiaire de l’agence Select by Vielmon, une offre d’acquisition d’un montant de 6 000 000 euros frais d’agence inclus, soit 5 769 231 euros pour la Ville. Cette offre, compatible avec l’estimation du Pôle d’évaluation Domaniale est la mieux disante des huit offres transmises par les agences immobilières mandatées.

Le paiement du prix sera effectué sans condition de financement. La promesse de vente comportera une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme, purgée du recours des tiers, pour la rénovation des volumes cédés (ravalement, création de 5 logements dans la volumétrie du bâtiment existant, notamment dans les combles, ouvertures dans la toiture conformes aux recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France etc…).

Afin de garantir un aspect homogène des façades de l’immeuble, la société OGIREL prévoit également le ravalement, à ses frais, de la totalité des façades, y compris celles du rez-de- chaussée de l’immeuble, non compris dans la présente cession.La Ville et la société OJIREL poursuivent leurs discussions sur une éventuelle cession d’un local vacant de 29 m² situé rez-de-chaussée (volume 10) et de places de stationnement dans le cadre d’un contrat d’amodiation. Les modalités de cette éventuelle cession complémentaire pourront, le cas échéant, faire l’objet d’une délibération ultérieure.

En conséquence, il est proposé au Conseil Municipal :

 D’autoriser la cession des volumes 1 et 9 du bâtiment sis 30-34 rue Bonnenfant à la société OJIREL au prix de 5 769 231 euros, hors frais d’acte notarié et frais d’agence, à la charge de l’acquéreur ;

 D’autoriser la rédaction d’une promesse de vente comportant une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme purgée du recours des tiers pour la rénovation des volumes 1 et 9 incluant le ravalement des façades du rez-de-chaussée ;

 D’autoriser la société OJIREL à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour la rénovation des volumes 1 et 9, incluant le ravalement des façades du rez-de-chaussée ;

 D’autoriser Monsieur le Maire à signer tous documents relatifs à cette opération de vente ;

DÉLIBÉRATION

L E C O N S E I L M U N I C I P A L,

Après avoir entendu les explications qui précèdent et en avoir délibéré,

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales, et notamment ses articles L.1311-9 et suivants, et L.2241-1 et suivants,

Vu le Code Général des Propriétés des Personnes Publiques et notamment ses articles L.3211-14 et L.3221-1,

Vu le Code Civil,

Vu la délibération n°24-B-11a du 3 avril 2024 portant approbation de l’état descriptif de division en volumes du bien situé 30-34 rue Bonnenfant,

Vu la délibération n°24-B-11b du 3 avril 2024 portant approbation du déclassement des volumes 1 et 9 du bien sis 30-34 rue Bonnenfant,

Vu le procès-verbal d’huissier en date du 6 novembre 2024 constatant l’état d’inoccupation des volumes 1 et 9 du bien sis 30-34 rue Bonnenfant,

Vu la délibération n° 24-B-11c du 3 avril 2024, autorisant la mise en vente des volumes 1 et 9

Vu l’estimation du Pôle d’évaluation domaniale en date du 13 février 2024,

Vu la délibération en date du 26 juin, approuvant le recours à une ou plusieurs agences immobilières via un mandat de vente non exclusif.

Vu l’offre de la société OJIREL en date du 20 mars 2025, d’un montant de 6 000 000 euros frais d’agence inclus, soit 5 769 231 euros pour la Ville,Considérant que l’offre de la société OJIREL est l’offre la mieux-disante,

À LA MAJORITÉ, Monsieur JEAN-BAPTISTE, Madame RHONE, Madame CASTIGLIEGO votant contre,

AUTORISE la cession des volumes 1 et 9 du bâtiment sis 30-34 rue Bonnenfant à la société

OJIREL au prix de 5 769 231 euros, hors frais d’acte notarié et frais d’agence, à la charge de

l’acquéreur ;

AUTORISE la rédaction d’une promesse de vente comportant une condition suspensive

d’obtention d’une autorisation d'urbanisme purgée du recours des tiers pour la rénovation des

volumes 1 et 9 incluant le ravalement des façades du rez-de-chaussée ;

AUTORISE la société OJIREL à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour la

rénovation des volumes 1 et 9, incluant le ravalement des façades du rez-de-chaussée ;

AUTORISE Monsieur le Maire à signer tous documents relatifs à cette opération de vente

POUR EXTRAIT CONFORME,

AU REGISTRE DES DÉLIBÉRATIONS,

Arnaud PÉRICARD

Maire de la commune nouvelle de Saint-Germain-en-Laye

La présente décision ne pourra faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal

administratif de Versailles au-delà d'un délai de deux mois à compter de sa publication.Oijrel Groupe Mairie de Saint-Germain-En-Laye

16, rue de Pontoise — BP 10101

78101 Saint-Germain-en-Laye Cedex

A l'attention de M. Denis Trinquesse

Le 20 mars 2025,

Objet : Offre d’acquisition du 30-34 rue Bonnenfant 78100 - Cette offre annule et remplace

celle transmise le 14/03/2025

Monsieur le Directeur Général,

Par la présente, et à la suite du dossier fourni par l’agence Select By, à l’étude des documents

mis à notre disposition par l'agence et aux deux visites en date du 31/01/2025 et du

10/02/2025 de notre opérateur Victor Capital, notre société, représentée par sa Présidente,

la société Energipole Finances, elle-même représentée par Madame Françoise Macq, souhaite

se porter acquéreur de l'immeuble sis 30-34 rue André Bonnenfant 78100 dans les conditions

décrites ci-dessous.

Cette proposition intervient à la suite de diverses réunions avec les équipes de l'urbanisme de

la Mairie de Saint-Germain-en-Laye ainsi que d'un entretien avec Madame Lorenzetto

représentant les ABF.

Actif visé par la présente offre

Cette offre vise la pleine propriété, dont les contours restent à clarifier par la Mairie de Saint-

Germain-en-Laye, d’un ensemble immobilier situé au 30-34 rue André Bonnenfant 78100

composé de :

- 12 logements en étages situés en R+1, R+2 et R+3 pour un total de 956m2 selon la loi

Carrez ;

- Un local en R+1 du 34 rue Bonnenfant de 55,6m2 Carrez ;

- Un lot au RDC du 34 rue Bonnenfant d’une surface de 29m2 Carrez ;

- Des combles/ greniers non aménagés à ce jour d’une surface au sol d'environ 401,7m2

dont environ 182 Carrez ;

- Deux niveaux de sous-sols : caves attenantes et galeries

Il est noté qu'au regard de la situation du bien et de la proximité avec le groupe scolaire, le

bien est grevé de plusieurs servitudes :

-__ Servitude de passage :

© L'ensemble des réseaux (assainissement, eau, électricité, fibre, etc.) du groupe

scolaire passant sous le bâtiment ;

o L'accès aux différents compteurs et réseaux de la Ville ; TN

4 avenue Georges Mandel, 75116 Paris www.ojirel.com irl@oii Société par Actions Simplfiée au capital de 1 014 800 € - SIRET 409 014 693 00041 oirel@oïrel.com TVA Intracommunautaire : FROB 40901693 0142894795o L'accès à la chaufferie située en sous-sol des locaux du rez-de-chaussée, non

cédés ;

-_ Servitude de vue au regard de la proximité du bâtiment scolaire ;

-_ Servitude de surplomb (à préciser si elle existe : où et consistance).

Conditions de l'offre

Cette offre est réalisée sous réserve de la non-opposition de la Mairie de Saint-Germain-en-

Laye à la pose de fenêtres de toit de type « Velux » dans le respect des règles de l’urbanisme

et des recommandations des Bâtiments de France, au ravalement des façades, ainsi qu'à la

création de 5 lots notamment dans les combles.

Il'est à noter que les échanges avec l'urbanisme permettent d'aborder avec confiance ces

aménagements avec la création de 6 fenêtres de toit sur cour et au maintien des 7 fenêtres

de toit sur rue (celles-ci devront être harmonisées et une d'entre elles pourra être déplacée).

Il'est également entendu que la Mairie s'engage sur la possibilité de créer - par dérogation en

vertu de l'article 152-6-2 - jusqu'à 5 lots supplémentaires.

Enfin, la Mairie s'engage à faire ses meilleurs efforts pour mettre à disposition jusqu'à 5 places

en amodiation sur 15 ans afin de faciliter la commercialité des lots de grande surface.

Il'est également entendu que l’ensemble immobilier ne comporte pas de vice caché et

respecte les règles de l’urbanisme en vigueur.

Cette offre est sans condition de financement.

Par ailleurs, nous nous engageons sur les points suivants :

- Nous prévoyons, sous réserve de validation finale des organes compétents, un

ravalement des façades extérieures et intérieures — nous proposons d'inclure dans ce

ravalement les rez-de-chaussée et des porches à nos frais :

= Nous nous engageons à réaliser une rénovation complète de l'actif dans le respect de

l'architecture locale et des normes énergétiques en vigueur — notre objectif est

d’embellir cet ensemble immobilier ;

- L'ensemble de nos travaux seront réalisés par des professionnels compétents

possédant toutes les assurances en vigueur — à ce titre nous prévoyons :

© La rénovation de tous les lots ;

o La création de lots dans le respect des règles mentionnées ci-dessus,

notamment des combles ;

o Le ravalement des façades ;

© La reprise des désordres dans les caves :

© La rénovation complète des communs ;

© La création d’un local poubelle/ vélo ;

o L'optimisation énergétique du bâtiment.

4 avenue Georges Mandel, 75116 Paris www.ojirel.com airel@oirel.com Société par tions Simplfiée au capital de 1 014 800 € - SIRET 409 014 693 00041

TVA Intracommunautair : FROB 49014693 0142894795Dans la mesure où cette acquisition est susceptible d’être réalisée par une des filiales du Groupe OJIREL, nous demandons également l'intégration d’une faculté de substitution dans la promesse de vente.

Montant de l’offre

A la suite de nos derniers échanges, nous vous proposons un prix de 6 000 000 € {six millions

d'euros) frais d'agence inclus.

Le cas échéant, les places de parking seront au prix de 11k£€/ la place sur la base d'une

amodiation sur 15 ans.

Comme évoqué ci-dessus, nous nous engageons à prendre à notre charge le ravalement des

façades et des porches aux rez-de-chaussée.

Durée de l'offre

Cette offre est valable jusqu’au 4 avril 2025 à 20h ; passée cette date, elle sera caduque. Il est

entendu que l'offre sera formellement entérinée lors du conseil municipal du 3 avril.

Présentation de la société Ojirel

Créé en 2000 par M. Rémy Bourgeon et M. Alain Mallart, le groupe Ojirel est un family office aujourd’hui reconnu comme un investisseur indépendant spécialisé dans le secteur de l'immobilier. En 2015 Ojirel crée Alderan, la société de gestion du groupe, société agréée par l'AMF, avec aujourd’hui plus de 1,7 milliard d'euros en encours sous gestion. En quelques chiffres, au 31 décembre 2024, le patrimoine détenu par Ojirel représente une valeur d'environ 100 millions d’euro.

Depuis début 2024, Ojirel réalise des opérations en résidentiel en partenariat avec l'opérateur

Victor Capital, notamment une en cours à Versailles avec des problématiques liées aux

Monuments de France.

Ojirel SAS

Siège social : 4 AVENUE GEORGES MANDEL, 75016 PARIS

SIREN : 409 014 693 R.C.S. Paris

Création : 29/08/1996

Capital social :1 014 900,00 €

M

4 avenue Georges Mandel, 75116 Paris www.ojirel.com & " Société par Actions Simplifiée au capital de 1 014 900 € - SIRET 409 014 693 00041

sirel@oirecom TVA Intracommunautaire : FROS 4090146393 0142 89 4795Surface financière 2023 2022 2021 2020

T

Chiffre d'affaires (€) 880K 3,67M 2,48M 492K,

T

Résultat net (€) 2,40M 720K 6,59M 6,1M

!

Trésorerie (€) 6,32M 4,96M 8,64M 729K

'

Fonds propres (€) 22,0M 20,6M 21,9M 17,3M

*2,3M de produits exceptionnels en 2023

Présentation des parties prenantes

Partenaires ôle ontacts

Hubert de VAULGRENANT -

Étude Lasaygues Notaire hubert.devaulgrenant@lasaygues.com

Notaire

lrel : 01 42 68 83 50

BRED Banque

Henri Clavier - henri.clavier@bred.fr

Senior Banker

Direction des Activités Immobilières

Tél : 01 40 04 05 57

Mob. : 06 31 66 15 14

Victor Capital Opérateur

Nicolas Lhuillery - nicolas@victor-capital.fr

el : 06 09 07 69 08

Raphaël Speich - raphael@victor-capital.fr

Tel : 06 08 49 27 86

Notre objectif est de proposer à la vente par lots des appartements rendus aux normes

actuelles tant pour des familles que pour répondre aux demandes locatives sur de plus petites

surfaces.

Nous espérons que notre offre retiendra votre attention et dans cet espoir, nous vous prions

d'accepter, Monsieur le Maire, l'expression de nos salutations distinguées.

E phbtèe

Françoise Macq

Présidente

4 avenue Georges Mandel, 75116 Paris

ojrel@oirel.com

0142894795

www.ojirel.com

Société par Actions Simplifiée au capital de 1 014 900 € - SIRET 409 014 693 00041

TVA Intracommunautaire : FROB 40904693