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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - CRAC ChateauGombert
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - CRAC ChateauGombert)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Banque,
ra Pet d'amé ent uipeme aménagem deVaire!métropolitaine °° LA METROPOLE S0
AiX-MARSEIÏLLE-PROVENCE
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
1
SOLEAM
* *
*
METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE
OPERATION D’AMENAGEMENT
ZAC de CHÂTEAU-GOMBERT – 13013 MARSEILLE
COMPTE RENDU ANNUEL À LA COLLECTIVITÉ
AU 31 DÉCEMBRE 2024 Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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SOMMAIRE
I. INTRODUCTION
DONNEES ADMINISTRATIVES et FINANCIERES DE L’OPERATION……………………………………………………. 3
CONTEXTE et PROGRAMME…………………………………………………………………………………………………………….. 4 Etat de la commercialisation et chiffres clefs
Avancement de la réalisation du programme des équipements publics
II. NOTE DE CONJONCTURE
RESUME SYNTHETIQUE DE LA SITUATION ET DES ENJEUX……………………………………………………………….. 6 Des enjeux environnementaux déterminants
Un projet visant à entretenir la dynamique du technopôle
LE PROJET A l’HORIZON 2028 : FINALISER LA ZAC DE CHÂTEAU-GOMBERT…………………………………….. 7
LES DEPENSES :………………………………………………………………………………………………………………………………….…………… 9 A. Les acquisitions foncières et les régularisations
B. Les études
C. les travaux et honoraires
D. Les honoraires techniques
E. Les dépenses annexes
F. La rémunération
LES RECETTES :……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 11 A. Les cessions de parcelles d’activités et de logement
B. Les participations des constructeurs
C. Les subventions
D. Les participations du concédant
E. La trésorerie de l’opération
III.ECHEANCIER, TABLEAU BUDGETAIRE ………………………………………………………………………………………… 12 1. INTRODUCTION
ONNÉES ADMINISTRATIVES ET FINANCIERES DE L'OPÉRATION
CONVENTION
Tvpe d'opération Concession d'aménaaement
35 ans à compter du 04 iuillet 1988
Vocation : Mixte (Activités et loaements)
La ZAC a pour obiectif le dévelonpement d'activités
économiques innovantes. et l'implantation d'établissements
de recherche et d'enseianement supérieur autour des
sciences de l'inaénieur.
Programme des éauinements publics VRD. ouvrages associés et parc
Concédant Ville de Marseille iusau'au 31 décembre 2015
Métronole Aix Marseille Provence depuis le 01 ianvier 2016
Concessionnaire SPL SOLEAM par suite de la fusion absorvtion de Marseille
Aménagement aboutie le 28 novembre 2013
ELIBERATIONS & AVENANTS
Délibération d'avnrobation de la concession 4 juillet 1988 notifiée le 27 octobre 1988
d'aménaaement
Notification au premier concessionnaire 27/10/1988 (Svndicat Mixte d'éauinement
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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1. INTRODUCTION
DONNÉES ADMINISTRATIVES ET FINANCIERES DE L’OPÉRATION
CONVENTION
Type d’opération Concession d’aménagement
35 ans à compter du 04 juillet 1988
Vocation : Mixte (Activités et logements)
La ZAC a pour objectif le développement d’activités
économiques innovantes, et l’implantation d’établissements
de recherche et d’enseignement supérieur autour des
sciences de l’ingénieur.
Programme des équipements publics VRD, ouvrages associés et parc
Concédant Ville de Marseille jusqu’au 31 décembre 2015
Métropole Aix Marseille Provence depuis le 01 janvier 2016
Concessionnaire SPL SOLEAM par suite de la fusion absorption de Marseille
Aménagement aboutie le 28 novembre 2013
DELIBERATIONS & AVENANTS
Délibération d’approbation de la concession
d’aménagement
4 juillet 1988 notifiée le 27 octobre 1988
Notification au premier concessionnaire 27/10/1988 (Syndicat Mixte d’équipement de Marseille)
Échéance de l'actuelle concession 27/10/2025
Avenant N°23 / CRAC arrêté au 31/12/2018. La particivnation du concédant à l'éauilibre
s'élève à 12.839.007 dont 1.374.000 sous
forme d'abport en foncier (déià versé par
la ville de Marseille) et 11.465.008 £ en
numéraire restant à verser bar MAMP en
2022.
Le montant de l'avance restant à
rembourser s'élève au 31 décembre 2018
à 7.894.026 €. Le solde sera versé à la
Métronole selon l'échéancier suivant :
- 2022 : 2.866.251 €
- 2023 : 2.866.251 €
- 2024 : 2.161.524 €
Le nouveau bilan de l'opération porte les dépenses de La particivnation du concédant à l'éauilibre
l'aménaaeur à 94.713.316 € TTC en baisse / bilan du de l'opération est inchanaée. Son montant
31/12/20. alobal est de 12.839.007 €.
La Métropole a versé une avance de
venant N°24 / CRAC arrêté au 31/12/2020 : 21.606.026 € dont 13.708.000 € TTC ont
- Proroaation de trois ans de la durée de la concession. ce été déià remboursés par la SOLEAM-
aui porte son échéance au 27 octobre 2025. Le solde restant à rembourser de
- Modification de l'échéancier de versement de la 7.894.026 £ sera versé à la Métropole
participation de la Métropole selon l'échéancier suivant :
- 2022 : 2.866.251 €
- 2023 : 2.866.251 €
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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de Marseille)
Échéance de l’actuelle concession 27/10/2025
Avenant N°23 / CRAC arrêté au 31/12/2018. La participation du concédant à l’équilibre
s’élève à 12.839.007 dont 1.374.000 sous
forme d’apport en foncier (déjà versé par
la ville de Marseille) et 11.465.008 € en
numéraire restant à verser par MAMP en
2022.
Le montant de l’avance restant à
rembourser s’élève au 31 décembre 2018
à 7.894.026 €. Le solde sera versé à la
Métropole selon l’échéancier suivant :
- 2022 : 2.866.251 €
- 2023 : 2.866.251 €
- 2024 : 2.161.524 €
Le nouveau bilan de l’opération porte les dépenses de
l’aménageur à 94.713.316 € TTC en baisse / bilan du
31/12/20.
Avenant N°24 / CRAC arrêté au 31/12/2020 :
- Prorogation de trois ans de la durée de la concession, ce
qui porte son échéance au 27 octobre 2025.
- Modification de l’échéancier de versement de la
participation de la Métropole
La participation du concédant à l’équilibre
de l’opération est inchangée. Son montant
global est de 12.839.007 €.
La Métropole a versé une avance de
21.606.026 € dont 13.708.000 € TTC ont
été déjà remboursés par la SOLEAM.
Le solde restant à rembourser de
7.894.026 € sera versé à la Métropole
selon l’échéancier suivant :
- 2022 : 2.866.251 €
- 2023 : 2.866.251 € QUF
- 2024 : 2.866.251 €
- 2025 : 2.866.256 €
Avenant N°25 / CRAC arrêté au 31/12/2022 :
- Modification de la rémunération du concessionnaire
Une rémunération de aestion forfaitaire
de 50.000€ bar an oour les années 2023.
2024 et 2025.
RINCIPES DE FINANCEMENT DE L'OPERATION
Participation d'éauilibre de la collectivité CRAC à fin 2024 12914 K€
Dont la particination en nature sous forme d'apport en foncier déià versé
1.374 K€
par la ville de Marseille
Particination d'éauilibre de la collectivité CRAC facturé à fin 2024 8 599 K€ HT
Particination en nature à fin 2024 1374K€HT
Participation aux éauinements publics de la collectivité à fin 2022 O€HT
Particination aux éauinements publics de la collectivité à fin 2023 O€HT
Avance de trésorerie O€HT
Risque financier de l'opération 100% Concédant
EMUNERATION DE L'AMENAGEUR
Rémunération proportionnelle sur dépenses 5% sur dépenses HT hors frais financiers
Rémunération proportionnelle sur recettes 7% sur recettes HT
Rémunération forfaitaire
50KE€ / an de 2023 à 2028
10K€ à chaaue Anpel à Proiet
Rémunération de liquidation 0.5% de la demi-somme des dépenses et
recettes HT hors rémunération. frais financiers
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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- 2024 : 2.866.251 €
- 2025 : 2.866.256 €
Avenant N°25 / CRAC arrêté au 31/12/2022 :
- Modification de la rémunération du concessionnaire
Une rémunération de gestion forfaitaire
de 50.000€ par an pour les années 2023,
2024 et 2025.
PRINCIPES DE FINANCEMENT DE L’OPERATION
Participation d’équilibre de la collectivité CRAC à fin 2024 12 914 K€
Dont la participation en nature sous forme d’apport en foncier déjà versé
par la ville de Marseille
1.374 K€
Participation d’équilibre de la collectivité CRAC facturé à fin 2024 8 599 K€ HT
Participation en nature à fin 2024 1 374 K€ HT
Participation aux équipements publics de la collectivité à fin 2022 0 € HT
Participation aux équipements publics de la collectivité à fin 2023 0 € HT
Avance de trésorerie 0 € HT
Risque financier de l’opération 100% Concédant
REMUNERATION DE L’AMENAGEUR
Rémunération proportionnelle sur dépenses 5% sur dépenses HT hors frais financiers
Rémunération proportionnelle sur recettes 7% sur recettes HT
Rémunération forfaitaire
50K€ / an de 2023 à 2028
10K€ à chaque Appel à Projet
Rémunération de liquidation 0,5% de la demi-somme des dépenses et
recettes HT hors rémunération, frais financiers et particinations du concédant
CONTEXTE ET PROGRAMME :
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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et participations du concédant
CONTEXTE ET PROGRAMME :
La ZAC de Château Gombert a été initiée en 1986 par la Ville de Marseille en vue de constituer un pôle technologique rassemblant un potentiel de recherche - formation - développement de niveau international dans des secteurs technologiques de pointe de l’époque, en particulier les sciences de l’ingénieur, capable de favoriser l’innovation industrielle et le transfert de ces nouvelles technologies vers l’industrie.
A partir de 1988, le complexe d’enseignement supérieur et de recherche s’est développé avec le regroupement de plusieurs écoles d’ingénieurs et centres universitaires, créant ainsi un terrain favorable à l’implantation d’entreprises de haute technologie sur le site et créant également la dynamique nécessaire à l’essor du Technopôle.
La volonté initiale forte et pionnière d’un aménagement respectueux du patrimoine naturel avec une gestion intégrée de l’eau a produit un urbanisme peu dense et un cadre de vie a l’ambiance, à la fois champêtre et plus ponctuellement urbaine.
État de la commercialisation, et chiffres clefs…
Surface de plancher
initiale (SDP) SDP distribuée
SDP restante
(Mars 2024)
Logement 236.000 m2 233.475 m2 *2.525 m2
Activité 390.000 m2 219.600 m2 °172.000 m2 Les projets connus représentent
environ 47.000 m2 de SDP
* Pour le développement des programmes de logement à venir, compte tenu du rythme de construction constaté (environ 8.000 m2 de SDP/an), une prochaine modification du dossier de réalisation sera nécessaire, si possible dès 2025.
° L’ensemble de cette surface de plancher de programmes d’activités ne sera pas développé. Les programmes d’activités économiques du projet de finalisation de la ZAC représentent environ 47.000 m2 de surface de plancher restant à distribuer.
L’ajustement à la hausse de la surface de plancher du programme de logement peut être envisagé par un transfert équivalent de SDP « activité ».
Avancement de la réalisation du programme des équipements publics
Le programme des équipements publics est entièrement réalisé à l’exception des cheminements piétons et cycles prévus sur les berges de La Grave et La Fumade.
Même si elles ont parfois déjà fait l’objet de reprise, les voiries du cœur du Technopôle trahissent une conception initiale routière qui nécessite une remise à niveau pour des aménagements plus urbains et au bénéfice des piétons et cycles notamment. la concession a été
prorodée de trois ans portant l'échéance de la concession au 27 octobre 2028.
MARSEILLE Æ- PROVENCE ZAC DE CHATEAU GOMBERT
el PE
D en où ou de come
(espacesvertsetfierbassinderétention
bauipements delepetitesntance
= +
0 _
PARLESCEE
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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Pour la finalisation des aménagements prévus et la commercialisation des derniers sites, la concession a été
prorogée de trois ans portant l’échéance de la concession au 27 octobre 2028.
PLAN D’AMÉNAGEMENT DE L’OPÉRATION . NOTE DE CONIONCTURE
ESUME SYNTHETIOUE DE LA SITUATION ET DES ENIEUX
ur un périmètre de 180 hectares. moins de 5 hectares restent à aménager ou à construire.
En 2021. la présence potentielle de la Chouette Chevêche. espèce protéaée. à proximité des
parcelles du secteur Sud notamment. entraine l'interruotion du orocessus de commercialisation des
trois derniers espaces emblématiaues.
En 2023, les études de programmation et de faisabilité en vue de la finalisation de la ZAC aboutissent
à un programme d'actions validé comprenant. des cheminements le lona de la Grave. le
réaménagement des voiries autour de l'Ecole Centrale (Einstein. loliot-Curie. Fermi. Neel. Becauerel)
et le dévelonnement de proarammes économiaues ou urbains sur les espaces restant à aménaaer
(Sud et Nord) ou à renouveler (La PLACE HAUTE).
En 2024, les nouveaux chiffraaes des coûts d'aménaaement. notamment du redimensionnement des
ouvrades de franchissement des cheminements le lona de La Grave en fonction des plus hautes eaux
connues. et des aménagements de reaualification des voiries. imposent une redéfinition du périmètre du
proiet « cœur de technonole ».
Les aménagements de la rue Einstein au profit de la sécurité des usaaders de la rive sud voient leur
périmètre étendu mais les aménaaements des rues loliot-Curie et Fermi devront être dénoroarammés.
La complexité de la réalisation des cheminements de la Grave avec notamment des incidences des
franchissements sur l'inondabilité du secteur et leurs coûts conduit à pronoser l'abandon de ces
aménagements.
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2. NOTE DE CONJONCTURE
RESUME SYNTHETIQUE DE LA SITUATION ET DES ENJEUX
Sur un périmètre de 180 hectares, moins de 5 hectares restent à aménager ou à construire.
En 2021, la présence potentielle de la Chouette Chevêche, espèce protégée, à proximité des
parcelles du secteur Sud notamment, entraine l’interruption du processus de commercialisation des
trois derniers espaces emblématiques.
En 2023, les études de programmation et de faisabilité en vue de la finalisation de la ZAC aboutissent
à un programme d’actions validé comprenant, des cheminements le long de la Grave, le
réaménagement des voiries autour de l’Ecole Centrale (Einstein, Joliot-Curie, Fermi, Neel, Becquerel)
et le développement de programmes économiques ou urbains sur les espaces restant à aménager
(Sud et Nord) ou à renouveler (La PLACE HAUTE).
En 2024, les nouveaux chiffrages des coûts d’aménagement, notamment du redimensionnement des
ouvrages de franchissement des cheminements le long de La Grave en fonction des plus hautes eaux
connues, et des aménagements de requalification des voiries, imposent une redéfinition du périmètre du
projet « cœur de technopole ».
Les aménagements de la rue Einstein au profit de la sécurité des usagers de la rive sud voient leur
périmètre étendu mais les aménagements des rues Joliot-Curie et Fermi devront être déprogrammés.
La complexité de la réalisation des cheminements de la Grave avec notamment des incidences des
franchissements sur l’inondabilité du secteur et leurs coûts conduit à proposer l’abandon de ces
aménagements. QUF
Le plannina des travaux incluant la valorisation par des Apnels à Projets (AAP) des trois sites
emblématiques restant et la reaualification des espaces publics amène à une finalisation de la ZAC
inchanaée (fin octobre 2028).
Les projections financières montrent aue les recettes des commercialisations mises à iour des
commercialisations rendent possibles les aménagements aualitatifs des espaces publics attenants
aux sites des AAP sans chanaer l'éauilibre du bilan de la ZAC et la narticination de la Métronole.
ES ENIEUX ENVIRONNEMENTAUX DETERMINANTS
Même si la commercialisation des parcelles isolées se noursuit. le nroaramme d'aménaaement et
plus alobalement la finalisation de la ZAC sont conditionnés à l'obtention des autorisations
environnementales issues de l'étude d'impact.
Pour rappel. les services de l'Etat ont indiqué à la SOLEAM aue la présence de la Chouette Chevêche
à proximité des aménagements prévus conduit à soumettre le proiet de finalisation de la ZAC à une
évaluation environnementale de l'impact cumulé de l'ensemble des proiets connus.
‘avancement des études environnementales déterminant le calendrier opérationnel de l'opération
de reaualification du cœur de technonole et la commercialisation des sites. le suivi de celles-ci-fait
l'obiet d'une attention particulière.
our être valables. les inventaires Faune-flore seront complétés en 2025 d'investiaations sur
l'éventuelle présence de zones humides et l'antitude des sites repérés à constituer des espaces de
compensation le cas échéant.
N PROIET VISANT A ENTRETENIR LA DYNAMIOUE DU TECHNOPÔLE
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
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OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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Le planning des travaux incluant la valorisation par des Appels à Projets (AAP) des trois sites
emblématiques restant et la requalification des espaces publics amène à une finalisation de la ZAC
inchangée (fin octobre 2028).
Les projections financières montrent que les recettes des commercialisations mises à jour des
commercialisations rendent possibles les aménagements qualitatifs des espaces publics attenants
aux sites des AAP sans changer l’équilibre du bilan de la ZAC et la participation de la Métropole.
DES ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX DETERMINANTS
Même si la commercialisation des parcelles isolées se poursuit, le programme d’aménagement et
plus globalement la finalisation de la ZAC sont conditionnés à l’obtention des autorisations
environnementales issues de l’étude d’impact.
Pour rappel, les services de l’Etat ont indiqué à la SOLEAM que la présence de la Chouette Chevêche
à proximité des aménagements prévus conduit à soumettre le projet de finalisation de la ZAC à une
évaluation environnementale de l’impact cumulé de l’ensemble des projets connus.
L’avancement des études environnementales déterminant le calendrier opérationnel de l’opération
de requalification du cœur de technopole et la commercialisation des sites, le suivi de celles-ci-fait
l’objet d’une attention particulière.
Pour être valables, les inventaires Faune-flore seront complétés en 2025 d’investigations sur
l’éventuelle présence de zones humides et l’aptitude des sites repérés à constituer des espaces de
compensation le cas échéant.
UN PROJET VISANT A ENTRETENIR LA DYNAMIQUE DU TECHNOPÔLE Le proiet consiste à finaliser la commercialisation des deux derniers tènements soit 3,1 ha (Entrée
SUD + tènement NORD) prévus au proaramme de la ZAC. la valorisation bar renouvellement d'un
espace aménadé existant aui dvsfonctionne (la PLACE HAUTE) et la reaualification des espaces
publics au profit d'un fonctionnement apaisé.
En prenant en compote les aualités environnementales des sites. le proiet optimise l'usage des
derniers terrains pour le développement de proarammes économiaues et urbains. complémentaires
aux implantations existantes.
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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Le projet consiste à finaliser la commercialisation des deux derniers tènements soit 3,1 ha (Entrée
SUD + tènement NORD) prévus au programme de la ZAC, la valorisation par renouvellement d’un
espace aménagé existant qui dysfonctionne (la PLACE HAUTE) et la requalification des espaces
publics au profit d’un fonctionnement apaisé.
En prenant en compte les qualités environnementales des sites, le projet optimise l’usage des
derniers terrains pour le développement de programmes économiques et urbains, complémentaires
aux implantations existantes.
LE PROJET à l’HORIZON 2028 : FINALISER LA ZAC DE CHÂTEAU-GOMBERT
Le projet de développement économique développé valorise trois situations emblématiques et remet à niveau les espaces publics en répondant aux exigences qualitatives urbaines et environnementales d’aujourd’hui.
1. L’aménagement de deux espaces emblématiques, à l’entrée sud (1,1 ha) et au nord (2 ha). Ces espaces dont la surface totale est de 3,1 ha permettront le développement d’environ 20.000 m2 de SDP pour des programmes visant l’accompagnement et le développement d’activités économiques innovantes et technopolitaines.
2. Le réaménagement et la valorisation de « La PLACE HAUTE ».
Espace aujourd’hui aménagé mais sans fonction urbaine, la PLACE HAUTE et ses espaces limitrophes (environ 1,4 ha) seront valorisés au travers d’un projet de renouvellement urbain dense dans le but de constituer un pôle de vie. Il s’agit de développer un espace de centralité support d’une vie urbaine représentant environ 10.000 m2 de SDP. Les programmes attendus comprennent une offre nouvelle de services urbains (restauration, commerces et services type conciergerie), la nouvelle Maison du Développement Industriel, un hôtel ou une pépinière d’entreprise et une réponse aux besoins spécifiques d’hébergement du technopôle.
3. Le réaménagement de certaines voiries en cœur de site au profit des modes actifs. Même si elles ont parfois fait l’objet de reprise, les voiries du cœur du Technopôle trahissent une conception initiale routière qui nécessite une remise à niveau au bénéfice des piétons et cycles notamment. JN PROJET COHÉRENT À L'ÉCHELLE DE L'ENSEMBLE DU TECHNOPÔLE
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Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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Les nouveaux espaces et les interventions sur les voiries existantes de la ZAC représentent au total 8.500 k€ d’investissement.
Outre un nouveau fonctionnement plus urbain, ces aménagements ont l’objectif de limiter l’imperméabilisation des sols, voire de désimperméabiliser les surfaces déjà aménagées. Cet objectif est soutenu par l’Agence de l’Eau Rhône Méditerranée Corse dans le cadre des actions GEMAPI sur le territoire de la Métropole Aix Marseille Provence. La SOLEAM candidatera pour ce projet au programme FEDER porté par la Région PACA « préserver les ressources ».
4. L’aménagement de cheminements piétons et cycles sur les berges de la Grave. La complexité des continuités et de l’accessibilité, et des modalités de gestion, du projet d’aménagement des berges va conduire à supprimer la réalisation des aménagements des cheminements sans pour autant renoncer à renforcer les qualités écologiques des espaces composant la trame bleue et verte de la ZAC.
5. Les projets de construction sur les parcelles isolées.
Aux quatre actions d’ensemble venant parachever, à l’horizon 2028, l’aménagement de la ZAC de Château- Gombert, s’ajoutent les programmes de constructions sur les parcelles commercialisables (propriété SOLEAM) et les projets ou intentions connus sur les parcelles publiques.
6. Les projets supports de développement de la biodiversité. OMMERCIALISATION
En SOLEAM — Appels à projets
|| | SOLEAM-Parcelles individuelles
En Programmes sur parcelles publiques
RENOVATION VOIRIE
-
AMENAGEMENT COURS D EAU
ES DEPENSES
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En fonction de leurs valeurs écologiques et de leur potentielle contribution au développement de la biodiversité, certains espaces situés au sud de la Rue Albert Einstein (parcelles aujourd’hui destinées à accueillir un équipement public d’enseignement) pourront éventuellement, s’ils sont nécessaires et compatibles, constituer des supports de projets écologiques de renaturation.
Repérage des sites des projets et aménagements prévus
LES DEPENSES
A. Les acquisitions foncières et les régularisations :
Avancement des acquisitions
Sur le secteur SUD, afin de réunir un tènement plus cohérent pour l’aménagement de l’entrée SUD, deux acquisitions complémentaires auprès de propriétaires privés ont été identifiées en 2023. Les échanges confirment la possibilité d’une acquisition à court terme (Fin 2025 ou 2026) de la parcelle 879 I 140 adressée au 111 rue Albert EINSTEIN.
L’acquisition de la parcelle 879 I 140 est aujourd’hui prévue sur la base d’une évaluation de France Domaine entre 807 à 888 K €. QUF
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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Futures acquisitions programmées :
Dépenses prévues d’acquisitions foncières à ajouter au budget approuvé Prévision 2025 Frais de notaire/divers régularisations : 15k€ Prévision 2025 Acquisition propriété 879 I140 : 880 K€ Prévision 2026 Emplacement réservé N°003 : 130 K€ Prévision 2027 Propriété LERDA : 550 k€.
B. Les études :
Études générales,
En 2024 les démarches de rétrocession à la Métropole des équipements et espaces publics (relevés, descriptifs et diagnostics ont permis d’aboutir (délibération du 27 juin 2024) au transfert de 65 parcelles représentant 9,3 hectares.
La mobilisation se poursuit pour l’élaboration d’un protocole N°2 qui concernera potentiellement une trentaine de parcelles pour environ 11 ha de surface.
Les diagnostics préalables aux commercialisations et les études de capacités ont mobilisé des moyens d’étude inférieurs aux prévisions.
Études environnementales
En 2024 et 2025, les études d’évaluation environnementale (étude d’impact du projet de finalisation de la ZAC) et les dossiers d’autorisation et de dérogation (Loi sur l’eau, espèce protégée, etc.) réalisées par un groupement pluridisciplinaire pour un coût global estimés de 100.000 € sont mises en œuvre.
Dépenses particulières pour les études environnementales 2025 au budget approuvé : 100 K€
C. Les travaux et honoraires
La réalisation des travaux étant conditionnée à l’obtention des autorisations et autres éventuelles dérogations liées à l’Environnement, 2024 et 2025 sont consacrées à la reprise des études de maîtrise d’œuvre d’AVP, PRO et DCE des aménagements des voiries et cours d’eau.
Les études de l’aménagement des cheminements sur les berges de La Grave : En 2024, la mise à jour du modèle hydraulique avec prise en compte des nouvelles données hydrographiques (niveau des plus hautes eaux connues + prise en compte des effets des bassins en chantier ou prévus à l’amont) et topographiques aura permis d’évaluer l’impact des aménagements sur les hauteurs d’eau lors des crues décennales.
Les études de faisabilité de la ligne N°5 du Plan Vélo Métropolitain ont été finalisées en 2024 et aboutissent à un tracé préférentiel. Il doit faire l’objet d’une validation par les instances métropolitaines.
Avec les travaux de la Place Haute, la mise à jour du projet de requalification global et l’actualisation des prix conduisent à une évaluation du coût des aménagements du cœur de la Technopole à hauteur de 12.000 k€. En conséquence, le périmètre du projet est redéfini pour contenir le budget total des aménagements de requalification du cœur de Technopôle à 8.500 K€ HT.
D. Les honoraires techniques :
Ce poste comprend des charges de gestion du site, les taxes foncières, taxes sur salaires, les assurances et dépenses de communication.
Les dépenses constatées sur ce poste à la fin 2024 sont conformes aux prévisions. ES RECETTES
n 2024 la cession de la parcelle 209 à DELTA SERTEC a constitué la principale vente.
Les cessions des parcelles 210 à KARTER-BIRGIN et les parcelle 87 et 88 de la rue Planck pour l'extension
du restaurant Les Terrasses du midi ont été reportées en 2025.
armi les surfaces dédiées aux activités économiaues à céder. pour les années à venir. il faut distinauer
les parcelles isolées dont la valeur de commercialisation est inscrite au budaet de manière sinaulière et les
parcelles des futurs Appels A Proiets (secteurs SUD. NORD et La PLACE HAUTE) aui font ici l'obiet de lianes
budaétaires spécifiques aui aaalomèrent les parcelles.
Les montants des recettes attendues de la commercialisation des parcelles des AAP ont été évalués sur la
base d'un orix moven de 200€ / m2 de SDP.
Pour chacun des sites. la recette attendue est de 2.000 k€. Les montants indiqués au budaet s'entendent
ici comme des minimums. Ils seront précisés en fonction de la programmation au cours de l'année 2025.
n recours sur le Permis de Construire du proiet CUBE-NOVELIS conduit à reporter en 2025 la cession
pour 301 K€ de la dernière parcelle de la ZAC à vocation d'habitat (broaramme de 10 loaements) à l'anale
des rues Robert de Roux-Ambhoux.
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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E. Les dépenses annexes :
La prorogation de l’opération a rendu nécessaire en 2023 une adaptation des moyens annuels pour la gestion, les assurances et autres dépenses obligatoires notamment.
F. La rémunération :
Les rémunérations variables (en pourcentage des dépenses et des recettes) ont été ajustées en fonction des prévisions annuelles et sur la base d’une prorogation de la concession jusqu’en octobre 2028. Les rémunérations forfaitaires ont été budgétisées sur les années à venir.
LES RECETTES
A. Les cessions de parcelles d’activités et de logement :
L’opération de Château-Gombert comprend un secteur économique dont environ 4,5 Ha restent à commercialiser et un secteur résidentiel dont une seule parcelle sous compromis est à céder.
En 2024 la cession de la parcelle 209 à DELTA SERTEC a constitué la principale vente.
Les cessions des parcelles 210 à KARTER-BIRGIN et les parcelle 87 et 88 de la rue Planck pour l’extension
du restaurant Les Terrasses du midi ont été reportées en 2025.
Parmi les surfaces dédiées aux activités économiques à céder, pour les années à venir, il faut distinguer
les parcelles isolées dont la valeur de commercialisation est inscrite au budget de manière singulière et les
parcelles des futurs Appels A Projets (secteurs SUD, NORD et La PLACE HAUTE) qui font ici l’objet de lignes
budgétaires spécifiques qui agglomèrent les parcelles.
Les montants des recettes attendues de la commercialisation des parcelles des AAP ont été évalués sur la
base d’un prix moyen de 200€ / m2 de SDP.
Pour chacun des sites, la recette attendue est de 2.000 k€. Les montants indiqués au budget s’entendent
ici comme des minimums. Ils seront précisés en fonction de la programmation au cours de l’année 2025.
Un recours sur le Permis de Construire du projet CUBE-NOVELIS conduit à reporter en 2025 la cession
pour 301 K€ de la dernière parcelle de la ZAC à vocation d’habitat (programme de 10 logements) à l’angle
des rues Robert de Roux-Amphoux. QUF
n 2024 les participations constructeurs ont représenté 483 k€.
es nouveaux espaces aménadés et les interventions de reaualification sur les voiries existantes de
la ZAC ont tous l'obiectif de limiter l'imperméabilisation des sols voire de désimperméabiliser les
surfaces déià aménadées.
FEDER aérés par la Réaion PACA avec l'obiectif de
« préserver les ressources ». Aucune de ces subventions n'est pour l'instant prise en combote dans le bilan
de l'opération.
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
OP.120 CHÂTEAU-GOMBERT CRAC 2024 version du 25 avril 2025
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B. Les participations des constructeurs
En 2024 les participations constructeurs ont représenté 483 k€.
Pour une projection complète du bilan de l’opération, il faut considérer pour les années à venir, les participations des constructeurs aux équipements.
Les participations concernent les constructions réalisées sur les parcelles privées inscrites dans le périmètre de la ZAC.
Pour l’opération, certaines années ces recettes peuvent être significatives (193 K€ en 2023, estimation 2024 : 913 K€). Variables et très difficilement prévisibles, les participations n’ont pas été évaluées pour les années 2025 à 2028.
Le montant des participations à percevoir sur les différents terrains privés inclus dans le périmètre de la ZAC de Château-Gombert est fixé pour prendre en compte les investissements de la collectivité dans l’opération de la manière suivante en fonction de la nature du programme développé et selon le barème suivant (barème depuis le 31 décembre 2010) :
CRECHES 70 €/m2 SDP
COMMERCES / SERVICES 125 €/m2 SDP
HÔTELS 105 €/m2 SDP
PROMOTION IMMOBILIERES / BUREAUX 85 €/m2 SDP
ACTIVITÉS/LABORATOIRES EN CENTRE URBAIN 70 €/m2 SDP
ACTIVITÉS/LABORATOIRES HORS CENTRE URBAIN 60 €/m2 SDP
RÉSIDENCES ÉTUDIANTES 105 €/m2 SDP
LOGEMENTS SOCIAL 25 €/m2 SDP
LOGEMENTS COÛT MAITRISE 90 €/m2 SDP
LOGEMENTS LIBRES 105 €/m2 SDP
C. Les subventions :
Les nouveaux espaces aménagés et les interventions de requalification sur les voiries existantes de
la ZAC ont tous l’objectif de limiter l’imperméabilisation des sols voire de désimperméabiliser les
surfaces déjà aménagées.
Éligibles aux aides dites « GEMAPI », les études et les travaux de la ZAC de Château-Gombert portés par la SOLEAM permettant de désimperméabiliser les espaces publics Gombert feront l’objet de demandes de subventions dans le cadre de l’action B06 du contrat métropolitain liant la Métropole à l’Agence de l’Eau.
La Soleam va également candidater aux financements FEDER gérés par la Région PACA avec l’objectif de
« préserver les ressources ». Aucune de ces subventions n’est pour l’instant prise en compte dans le bilan
de l’opération. | | |
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
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D. Les participations du concédant :
La participation à l’équilibre de l’opération versée par la Métropole Aix Marseille Provence est de 11.540 K€
A ce titre, en 2024, le concédant a versé à la SOLEAM 2.866 K€.
E. La trésorerie de l’opération
L’opération présente une trésorerie positive.
Le bilan prévisionnel présenté avec une prorogation du contrat jusqu’à fin 2028 est équilibré.
Echéancier prévisionnel réalisé HT : 120-ZAC
DE CHATEAU GOMBERT-2-Aménagement
METROPOLE
Bilan approuvé
CRAC n-1
Cumulé à
fin 2024
Réalisé
Année 2024
Prévision
2025
Prévision
2026
Prévision
2027
Prévision
2028
Prévision
2029
Prévision
2030 et +
Budget
actualisé
HT
Ecart HT
RESULTAT D EXPLOITATION 0 1 044 3 092 1 707 -3 766 -1 252 2 267 0 0 0 0
DEPENSES 86 052 74 027 550 1 864 3 922 6 014 2 992 0 0 88 819 2 767 Etudes 2 139 1 954 67 148 32 32 10 0 0 2 176 38
Foncier 22 293 20 701 2 895 140 554 3 0 0 22 293 0
Travaux 35 645 27 879 114 311 3 080 4 419 2 051 0 0 37 739 2 094
Relogements 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Honoraires 2 921 2 141 102 239 351 348 144 0 0 3 222 301
Participations aux équipements publics 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Charges financières 5 916 5 916 0 0 0 0 0 0 0 5 916 0
Rémunération 8 807 7 278 93 183 260 625 762 0 0 9 108 301
Autres dépenses 8 332 8 158 172 88 61 36 22 0 0 8 365 33
RECETTES 86 052 75 071 3 643 3 571 157 4 762 5 259 0 0 88 819 2 767 Cessions 64 318 56 892 223 662 114 4 229 5 148 0 0 67 044 2 726
Loyers 907 766 33 43 43 43 36 0 0 930 24
Participation équilibre concédant 12 914 9 973 2 866 2 866 0 0 75 0 0 12 914 0
Participation équipement concédant 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participations constructeurs 5 769 5 259 483 0 0 491 0 0 0 5 750 -19
Subventions 1 275 1 275 0 0 0 0 0 0 0 1 275 0
Produits financiers 445 445 0 0 0 0 0 0 0 445 0
Autres produits 424 461 37 0 0 0 0 0 0 461 37
FINANCEMENT 0 2 255 550 -94 0 0 -2 162 0 0 0 0
MOBILISATIONS 21 602 21 741 207 -139 0 0 0 0 0 21 602 0
Encaissement emprunt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Encaissement avance 21 602 21 602 0 0 0 0 0 0 0 21 602 0
Dettes fournisseurs 0 109 -31 -109 0 0 0 0 0 0 0
Acomptes clients 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TVA 0 30 238 -30 0 0 0 0 0 0 0
DECAISSEMENTS -21 602 -19 486 343 46 0 0 -2 162 0 0 -21 602 0
Remboursement emprunt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Remboursement avance -21 602 -19 441 0 0 0 0 -2 162 0 0 -21 602 0
Créances clients 0 -46 343 46 0 0 0 0 0 0 0
Acompte fournisseurs 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TVA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TRESORERIE 0 3 299 3 643 4 912 1 146 -106 0 0 0 0 0