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Acte Administratif - 11 080224 Convention de Plan de Sauvegarde de la copropriété située 22 avenue Paul Vaillant Couturier
Document publié le Jeudi 8 février 2024 par la commune de Bobigny.
Lien du pdf (Acte Administratif - 11 080224 Convention de Plan de Sauvegarde de la copropriété située 22 avenue Paul Vaillant Couturier)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20240215-11080224-DE Date de télétransmission : 15/02/2024 Date de réception préfecture : 15/02/2024 Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20240215-11080224-DE Date de télétransmission : 15/02/2024 Date de réception préfecture : 15/02/2024 1
Convention de Plan de Sauvegarde
Plan de sauvegarde de la copropriété “Cité jardins”
22 Avenue Paul Vaillant Couturier - 93000 Bobigny
Période et n° de l’opération : 2024-2029
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/02/2024
Date de réception préfecture : 15/02/2024 2
Table des matières :
Préambule
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. ..................................................10
1.1 Dénomination de l’opération .....................................................................................10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ...........................................................................10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ................................................................11
1.3.1. Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété ........................... 11
● Le fonctionnement des instances de gestion : un conseil syndical mobilisé mais un syndic peu impliqué ..................................................................................................11
● Des copropriétaires investis mais des difficultés de compréhension du fonctionnement d’une copropriété .............................................................................12
● Une situation financière à surveiller et un taux d’impayés préoccupant.................. 13
1.3.2. Synthèse de la propriété et de l’occupation..........................................................14
● Une occupation très modeste avec un fort besoin d’accompagnement social ........ 15
● Un maintien dans le statut de propriétaire pouvant être compromis ....................... 16
1.3.3. Synthèse technique globale .................................................................................17
● Des bâtiments énergivores dans un état d’usure avancé ....................................... 17
● Un programme de travaux de rénovation qui s’annonce coûteux pour la copropriété ..................................................................................................................................... .................................................................................................................................19
● L’état des parties privatives : des problématiques ciblées à résoudre .................... 23
1.3.4. Synthèse du cadre de vie ....................................................................................24
● Une gestion des déchets et des encombrants à améliorer ..................................... 24
● Un sentiment d’insécurité et un stationnement problématique pour les occupants . 25
● Une copropriété éloignée de la dynamique du centre-ville de Bobigny .................. 25
Article 2. Les enjeux du plan de sauvegarde ........................................................................25
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .................................................27
3.1 Volet juridique et intervention foncière ............................................................................27
3.1.1 Volet juridique ..............................................................................................................27
3.1.2 Volet portage de lots ....................................................................................................28
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ............ 29
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété .......................................................................................................................................29
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ..............................................................31
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires .................................. 32
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maitrise des charges ............................................. 35
3.3 Volet social .....................................................................................................................37
3.3.1 Accompagnement social des occupants. ...............................................................37
3.3.2 Accompagnement des bailleurs .............................................................................39
3.4 Volet technique...............................................................................................................40
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ............ 41
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles ............................... 44
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3.4.2.1 Tranche 1 : La réalisation des travaux d’urgence ................................................ 44
3.4.2.2 Tranches 2 et 3 : La réalisation des travaux de rénovation ................................ 45
3.4.3 Travaux en parties privatives .................................................................................52
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain ....................... 53
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier .................................................................53
3.6.2 Gestion urbaine et sociale de proximité (GUSP) ....................................................54
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.....................................................................56
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires.............................. 57
5.1 Financement de l’Anah. ............................................................................................57
5.2. Financement de la collectivité territoriale maître d’ouvrage ...................................... 59
5.3 Financement par d’autres collectivités territoriales (non maître d’ouvrage) ............... 60
5.3.1 Le Conseil Régional d’Ile de France ............................................................................60
5.3.2 La Métropole du Grand Paris .......................................................................................60
5.3.3 Le Conseil départemental de Seine-Saint-Denis..........................................................60
5.4 Autres financeurs institutionnels ...............................................................................61
5.5 Récapitulatif des engagements financiers des partenaires pour l’ingénierie.............. 61
Article 6. Engagements des autres partenaires du plan de sauvegarde ............................... 61
Article 7. Pilotage et évaluation ............................................................................................63
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération ......................................................63
7.1.1. Pilotage du Préfet .................................................................................................63
7.1.2 Mission du maître d'ouvrage ..................................................................................64
7.1.3. Instances de pilotage ............................................................................................64
7.2. Suivi-animation de l'opération .................................................................................65
7.2.1. Équipe de suivi-animation .....................................................................................65
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation .............................................................66
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ..............................................................66
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ................................................................67
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs...........................................................................67
7.3.2. Bilans et évaluation finale .....................................................................................69
Article 8. Communication......................................................................................................70
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ................ 72
9.1 Durée de la convention ...................................................................................................72
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ......................................................................72
Article 10. Transmission de la convention.............................................................................73
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La présente convention est établie
Entre l’État, représenté par le Préfet de la Seine-St-Denis, Monsieur Jacques
Witkowski,
L’Établissement public territorial Est Ensemble, maître d’ouvrage de l’opération,
représenté par son Président, Monsieur Patrice Bessac,
La Ville de Bobigny, représentée par Monsieur Abdel Sadi, Maire de Bobigny,
L’Agence nationale de l’habitat (Anah), établissement public à caractère administratif,
sis 8 avenue de l’Opéra, 75001 Paris, représenté par Jacques Witkowski, déléguée de
l’Anah dans le département ou son représentant, agissant dans le cadre des articles
R.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et dénommée ci-après
« Anah »,
Et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
La copropriété est située au 22 Avenue Paul Vaillant Couturier à Bobigny est inscrite
au registre national d’immatriculation des copropriétés sous le numéro : AA0-750-109
Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L615-1 et
suivants, R.615-1 et suivants ;
Vu le règlement général de l’Agence nationale de l’habitat ;
Vu l’avis favorable de la commission d’élaboration du Plan de Sauvegarde du 17
novembre 2023 ;
Vu l’arrêté préfectoral n° 2018-0386 du 8 février 2023 ;
Vu la délibération du conseil municipal de la Ville de Bobigny, en date du 08 février
2024, autorisant la signature de la présente convention ;
Vu la délibération de l’assemblée délibérante de la collectivité maître d’ouvrage de
l’opération, en date du ………, autorisant la signature de la présente convention ;
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du ……
Il a été exposé ce qui suit :
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Préambule
Contexte d’intervention
L’Etablissement Public Territorial (EPT) Est Ensemble, situé en Seine-Saint-Denis, regroupe
les communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-
le-Sec, Pantin et Romainville. Il représente plus de 418 000 habitants. Le renouvellement urbain ainsi que l’habitat privé font partie des compétences de l’EPT.
La communauté d’agglomération Est-Ensemble a été créée le 1er janvier 2010, afin de porter
le projet de développement conjoint des 9 communes de l’Est Parisien qui la constituent. La deuxième intercommunalité la plus peuplée d’Ile-de-France avec 418 000 habitants, est
devenue, par un changement de statut en janvier 2016, l’Etablissement Public Territorial d’Est-
Ensemble (EPT EE).
Dès la constitution d’Est-Ensemble, l’équilibre social de l’habitat a été une compétence obligatoire, et, à ce titre, la lutte contre l’habitat indigne une priorité d’intervention. En 2011,
les dispositifs relatifs aux copropriétés en difficulté, à l’habitat ancien dégradé et à la lutte
contre le saturnisme ont été reconnus d’intérêt communautaire.
Par ailleurs, le contrat de développement territorial d’Est-Ensemble a réaffirmé en 2014 les
objectifs de l’agglomération en termes d’innovation dans la lutte contre l’habitat indigne, de
promotion de la mixité sociale et fonctionnelle, et de limitation des écarts de qualité entre
l’habitat ancien et la construction neuve.
Enfin, le conseil métropolitain du 7 décembre 2018 a désigné les EPT comme compétents en
matière d’amélioration du parc bâti et de réhabilitation et résorption de l’habitat insalubre.
L’intervention publique de la résidence “Cité jardins” s’est déroulée en plusieurs étapes :
- Une première étude menée en 2007, commandée par la Ville de Bobigny, avait souligné les fragilités du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier (QPV).
- L’Etablissement Public Territorial Est Ensemble a lancé en 2017, avec l’Etat, l’Anah, la Caisse des dépôts et de consignation et la Ville de Bobigny, un Programme opérationnel
de prévention et d’accompagnement en copropriétés (POPAC), et en a confié le suivi à
l’opérateur Soliha.
- Dans le cadre de ce POPAC (2017-2021), la copropriété du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier a fait l’objet d’un diagnostic. Le bilan du POPAC a révélé que, malgré
certaines dynamiques encourageantes, l’accompagnement devait être renforcé et les
données de gestion et d’occupation consolidées. Il a été mis en exergue des difficultés
de gestion, de fonctionnement, de mobilisation des copropriétaires, mais aussi sociales
et techniques avec un taux d’impayés préoccupant (46%) et des besoins en travaux élevés cumulant carence d’entretien et potentiel de rénovation énergétique du bâti très
importante.
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- Le comité de pilotage du 28 juin 2021 a décidé de lancer une étude-action, permettant de poursuivre l’analyse et le suivi transitoire à l’issue du POPAC de plusieurs
copropriétés, dont celle du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier.
- Le comité de pilotage a validé la création d’une commission d’élaboration de plan de
sauvegarde pour la copropriété du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier dès la fin du
POPAC en novembre 2021. Un arrêté préfectoral a été publié en date du 8 février 2022
validant la création de la commission d’élaboration de plan de sauvegarde.
- Une étude action (2022-2024) lancée en février 2022, d’une durée de 2 à 3 ans, intègre la copropriété du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier et vise à consolider les pistes
formulées tout en alliant les phases d’animation et d’étude intégrées dans la phase
administrative d’élaboration du plan de sauvegarde. Ce dispositif progressif vient
compléter les informations nécessaires à la prise de décision pour notamment préparer et accompagner la copropriété jusqu’à la signature de l’arrêté de Plan de Sauvegarde.
- Le comité de pilotage du 31 mars 2023, après présentation du diagnostic réalisé, a
validé le principe du lancement d’un plan de sauvegarde pour la copropriété du 22
Avenue Paul Vaillant Couturier. La commission d’élaboration du 17 novembre 2023 a
validé le lancement d’un plan de sauvegarde et la prise d’un arrêté préfectoral.
Présentation de la copropriété du 22 avenue Paul Vaillant Couturier
L’ensemble immobilier situé au 22 Avenue Paul Vaillant Couturier et composé de 200 logements répartis dans 10 bâtiments de 4 étages, est situé en secteur QPV (en dehors du
secteur NPNRU du centre-ville).
Les logements ont une surface moyenne de 63 mètres carrés et sont de typologie T3 et T4. La construction de la copropriété date des années 1950 et est issue du mouvement des Castors. La
résidence compte de nombreux espaces verts qui lui confèrent sa qualification de « cité-jardin
».
Le règlement de copropriété date du 13 mai 2005. Il est nécessaire d'avoir un badge pour rentrer dans les bâtiments. La copropriété est composée d’un seul syndicat et elle est gérée par
un syndic professionnel.
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A l’occasion de l’actualisation du diagnostic de la copropriété et de l'accompagnement en suivi-
animation réalisé dans le cadre de l’étude-action (2022-2024), un état de la situation de la
copropriété a été effectué dont les données sont récapitulées dans la fiche d'identité de la copropriété ci-dessous.
Fiche d’identité de la copropriété
“Cité jardin” sise 22 Avenue Paul Vaillant - Bobigny
Situation
Insertion dans le quartier
La copropriété Cité Jardin se situe Avenue Paul Vaillant Couturier.
Cette copropriété est proche des commerces de proximité
(commerce de restauration, bureau de tabac, épicerie, ...). On
compte 5 entrées sur la parcelle. Une des entrées, située avenue
Jean Jaurès, est voisine de l'arrêt de tramway T1 “La Ferme". Cette
ligne permet de se rendre à la station de métro Pablo Picasso en 3
arrêts soit 4 minutes. Le métro se situe à moins de 1 km de la
copropriété et est accessible en tramway ou à pied avec un trajet
d'environ 15 minutes.
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Caractéristiques générales
Numéro d’immatriculation
de la copropriété AA0-750-109
Date de construction 1955
Terrain 1,96 hectares
Composition et
Équipements collectifs
10 bâtiments, M à V en R+4 de 20 logements chacun
200 logements
Typologies : F3 et F4
200 caves rattachées à des logements
Places de parkings non attribuées (espaces communs) et espaces
extérieurs (jardins)
Gestion / Fonctionnement
Syndic Professionnel Cabinet Foncière Lelièvre
Budget 2022 et dépenses
2022
Budget prévisionnel 2022 : 327 710 €
Dépenses 01/01/2022 au 31/12/2022 : 299 528 €, soit 375 € de
charges/trimestre et par lot principal en moyenne
Taux d’impayés
Décembre 2022 59% du budget prévisionnel
Participation en AG
70 % des copropriétaires présents ou représentés en 2016
67 % des copropriétaires présents ou représentés en 2017
46 % des copropriétaires présents ou représentés en 2018
58 % des copropriétaires présents ou représentés en 2019
Pas d’AGO en 2020
60 % des copropriétaires présents ou représentés en 2021
Pas d’AGO en 2022
Occupation (selon l'enquête sociale de 2022)
Part PO/PB (2022) 66 % de PO et 33 % de PB
Des ménages
majoritairement composés
de familles avec enfants
4 personnes par ménage en moyenne
55% des ménages ont des enfants dont 46% avec des enfants âgés
entre 6 et 13 ans.
Une part importante de
personnes seules et âgées 20% des ménages sont composés d’une personne seule et âgée
Une population très
modeste
La très forte majorité des propriétaires occupants sont éligibles aux
aides individuelles de l’Anah (74% des PO ont des ressources
inférieures aux plafonds très modestes de l’Anah, 12% ont des
ressources modestes). Le reste à vivre moyen mensuel pour les PO
est de 1758 € et de 1501 € pour les locataires.
Ancienneté d’occupation
Les PO sont propriétaires de leur logement pour 65% d’entre eux
depuis plus de 10 ans. En revanche, les locataires sont présents
pour 61%, depuis moins de 5 ans
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Une stabilité d’occupation 67% des propriétaires occupants ne souhaitent pas vendre ou déménager.
A l’occasion de la réactualisation du diagnostic de la copropriété en 2022 dans le cadre de
l’étude-action, il a été constaté que le prix des ventes des cessions récentes se révèle être
inférieur aux prix de vente des copropriétés voisines. Ce phénomène peut s’expliquer par les dégradations de plus en plus visibles de l'ensemble des bâtiments et le potentiel coût des
travaux à venir.
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DES CESSIONS RÉCENTES (<5 ANS) /
copropriété 2 200,12 €
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DES CESSIONS RÉCENTES (<5 ANS) /
Echelle du quartier 3 246,67 €
La mise en place d’un plan de sauvegarde pour la copropriété du 22 avenue
Paul Vaillant Couturier
L’étude action (2022-2024), lancée en février 2022 d’une durée de 2 à 3 ans, intègre la copropriété du 22 Avenue Paul Vaillant Couturier. Celle-ci a notamment permis de consolider
les pistes déjà formulées et de présenter une stratégie globale d’intervention permettant le
redressement global de la copropriété.
Lors de la commission d’élaboration du 17 novembre 2023, les éléments de diagnostic, ainsi
que le rapport de stratégie globale d’intervention présentés ont confirmé que la copropriété
présentait un ensemble de fragilités.
Les principales fragilités relevées sont les suivantes :
- Un fonctionnement des instances de gestion très fragile : un syndic non mobilisé qui
n’a pas permis de faire approuver les comptes pendant 3 ans (2020 à 2022), un conseil
syndical avec un fort besoin d’accompagnement dans la maîtrise de son rôle et des copropriétaires connaissant mal le fonctionnement d’une copropriété ;
- Une situation financière préoccupante : un taux d’impayés de 59% au 31/12/2022, des
procédures contentieuses non suivies et en suspens du fait de la non-approbation des
comptes, la nécessité de mettre en place une politique renforcée de recouvrement des
charges et un accompagnement dans la maîtrise des charges avec notamment des
consommations d’eau élevées ;
- Un besoin d’accompagnement social renforcé : 38 ménages identifiés comme
nécessitant un besoin d’accompagnement ; une majorité de propriétaires occupants
modestes (86%) qui auront des difficultés à assumer financièrement un programme de
travaux d’ampleur et un besoin en portage éventuel pour 8 propriétaires occupants et
4 propriétaires bailleurs ;
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- Des bâtiments énergivores dans un état d’usure avancé : la nécessité de mettre en place
un projet de travaux ambitieux au vu de l’état du bâti, des parties communes en voie de
dégradation et une enveloppe énergivore ;
- Un cadre de vie à améliorer : une gestion des déchets et des encombrants à
accompagner ; un sentiment d’insécurité des occupants ; un stationnement
problématique et un risque d’enclavement de la copropriété qui est éloignée de la
dynamique du centre-ville de Bobigny.
Au vu des éléments présentés dans le rapport de stratégie globale d’intervention produit dans
le cadre de l’Étude-action, le redressement complet ne peut être assuré que par la mise en place
d’un accompagnement renforcé de type Plan de sauvegarde. La mise en place de ce plan de sauvegarde a été approuvée par la commission d’élaboration du 17 novembre 2023,
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’Etat, L’EPT Est-Ensemble, la ville de Bobigny et l’Anah, avec le partenariat du conseil
départemental du la Seine Saint-Denis, le conseil régional Ile-de-France, la Métropole du
Grand Paris décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété “Cité
jardins) située au 22 avenue Paul Vaillant Couturier à Bobigny enregistrée au registre national des copropriétés sous le numéro AA0-750-109.
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de l’EPT Est-Ensemble, et le cas
échéant de la Métropole du Grand Paris, de la Région Ile-de-France et du conseil
départemental de la Seine Saint-Denis.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
Le périmètre d’intervention du présent plan de sauvegarde concerne la copropriété dénommée
“Cité jardin” située à Bobigny (Seine-Saint-Denis) Avenue Paul Vaillant Couturier numéros 22 à 50, Avenue Jean Jaurès 202 à 208, rue Maurice Lefebvre numéros 2 à 12 et allée des Castors
2 à 18, entre ces quatre voies, composé de plusieurs bâtiments et terrain en cours et jardins.
Les références cadastrales sont les suivantes : section V numéro 299, lieudit “22-34 Avenue
Paul Vaillant Couturier” pour UN hectare QUATRE VINGT SEIZE avec vingt-cinq centiares.
L’adresse postale pour les 10 bâtiments (M à V) est le 22 avenue Paul Vaillant Couturier avec
la mention du bâtiment pour permettre la localisation.
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1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Le règlement de copropriété date du 13 mai 2005. La copropriété Cité Jardin, est composée de
10 bâtiments de forme rectangulaire en R+4 de 20 logements chacun, et identifiée des lettres,
M à V. Chaque bâtiment est séparé en deux cages d'escalier repérables avec les lettres D (droite)
ou G (gauche). Cette copropriété est composée de très grands espaces communs extérieurs, avec de nombreux végétaux et d'un terrain de jeux pour enfants.
La copropriété n'a pas de gardien, mais un employé d'immeuble qui assure la gestion des
espaces communs. Cet employé est également propriétaire de logements dans la copropriété.
On note la présence de deux SCI (1 PO et 1 PB) et l'absence de locaux d'activité.
La copropriété est composée d’un seul syndicat et elle est gérée par un syndic professionnel.
1.3.1. Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété
Le fonctionnement des instances de gestion : un conseil syndical mobilisé mais
un syndic peu impliqué
Le cabinet de gestion Foncière Lelièvre a été nommé en 2015 à la suite de l'éviction du cabinet
Nexity/Lamy. Le conseil syndical est très mobilisé mais s'essouffle et peut se décourager face
à l'inertie du syndic.
En raison de l’insatisfaction du conseil syndical face à l’absence de réactivité du gestionnaire, la directrice de l’agence, nouvellement arrivée en début d’année 2023, a repris la gestion
directe de la copropriété en février 2023.
L’étude action a permis de rappeler aux instances de gestion l’importance d’un suivi rigoureux
pour permettre le redressement de la copropriété et le conseil syndical se dit satisfait de ses nouvelles relations. L’opérateur considère néanmoins que l’implication du syndic n’est pas
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totale dans la phase d’élaboration du plan de sauvegarde et que sans relance quotidienne du
conseil syndical, les comptes n’auraient pas été présentés pour être contrôlés et l’Assemblée Générale attendue depuis 2022 n’aurait pas été convoquée.
On compte 19 membres au sein du conseil syndical (élection 2021) avec une majorité de
propriétaires occupants. Le conseil syndical est très impliqué dans les actions de gestion et d'entretien de la copropriété et est connu de tous les copropriétaires. La présidente du CS
possède une connaissance importante de tous les sujets (comptes, procédures, analyses fines
sur les copropriétaires en difficultés) et possède une vraie légitimité pour centraliser toutes les
actions.
Le partage des rôles entre les membres du conseil syndical semble bien assuré avec un membre dédié au contrôle des comptes (qui a participé à la formation organisée par Urbanis en février
2023 “comprendre les comptes de la copropriété”), un membre qui assure le suivi des impayés
et des membres qui assurent le relai avec le syndic sur les dossiers de gestion courante. Pour
permettre une meilleure répartition des rôles entre les différents membres du CS, la structuration de celui-ci nécessite d’être renforcée dans le cadre du Plan de Sauvegarde avec
notamment la mise en place de commissions thématiques avec la désignation de membres
référents.
Malgré une volonté affichée du syndic d’assurer une meilleure gestion, l’opérateur s’est heurté
au refus du syndic de communiquer directement avec lui (au titre du RGPD) dans le cadre de l’étude action. Une résolution a été portée à l’ordre du jour l’Assemblée Générale du
27/06/2023 pour autoriser l’opérateur à recevoir l’ensemble des documents concernant la
copropriété. Il est à noter que les textes de loi obligent en principe le syndic à communiquer
les documents à l’opérateur dans le cadre d’une phase d’élaboration de plan de sauvegarde et que cette résolution n’a donc aucune valeur juridique.
En raison de la crise sanitaire et de l’absence de réactivité du syndic, aucune AG n’a été tenue
en 2022 et l’Assemblée Générale de 2023 (tenue le 27/06/2023) n’a pu être convoquée
qu’après de multiples relances du conseil syndical. Cette AG est amenée à approuver les comptes de 2020 (non présentés lors de l’AG de 2021), de 2021 et de 2022 qui ont été
préalablement vérifiés par le conseil syndical et à renouveler le mandat du syndic qui était
arrivé à échéance le 27 juillet 2022. L’opérateur a alerté le conseil syndical sur l’absence des
annexes comptables obligatoires qui ne sont pas jointes à la convocation d’AG et de la nécessité d’opérer un contrôle de ces annexes pour pouvoir les approuver.
Dans le cadre du plan de sauvegarde, il est impératif que le syndic soit mobilisé et s’implique
dans le redressement de l’immeuble. Dans le cas contraire, le conseil syndical doit œuvrer à
changer de syndic.
Par ailleurs, l’absence de convocation de l’AG annuelle obligatoire présente le risque pour la
copropriété d’être dépourvue de syndic (et de se retrouver placée en administration judiciaire),
le mandat de celui-ci arrivant à échéance 18 mois après chaque AG.
Des copropriétaires investis mais des difficultés de compréhension du
fonctionnement d’une copropriété
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Durant les six dernières années, la participation aux assemblées générales est bonne avec une
moyenne de 58 % en nombre de copropriétaires et de 61 % en tantièmes. On note cependant une baisse de la participation depuis 2018.
Lors des enquêtes sociales réalisées en 2022, il a été relevé le manque de connaissance des
instances de gestion : près de la moitié des copropriétaires ne se sent pas concerné par le fonctionnement de la copropriété et la barrière de la langue est un frein supplémentaire pour
comprendre les enjeux et les charges de la copropriété.
La communauté tamoule est très présente dans la copropriété et représentée au sein du conseil
syndical par plusieurs membres qui assurent un relais dans la traduction et la compréhension
des sujets en cours sur la copropriété. La communication reste cependant à améliorer et peu d’informations écrites circulent dans la copropriété. Une prestation de médiation culturelle a
été mise en œuvre dans le cadre de l’étude-action afin de simplifier les échanges.
PARTICIPATION EN AG
2016 2017 2018 2019 2020 2021
REPRÉSENTATION
EN NB DE
COPROPRIÉTAIRES
74% 66% 46% 46% 0% 59%
REPRÉSENTATION
EN TANTIÈMES 74% 67% 46% 58% 0% 60%
Une situation financière à surveiller et un taux d’impayés préoccupant
La situation financière de la copropriété est à surveiller étroitement même si les niveaux de
charges sont stables depuis 5 ans (le budget prévisionnel est identique depuis 5 ans et légèrement surévalué : -13 000 € en moyenne de dépensé).
Le principal poste de dépense concerne la consommation d'eau (40% en moyenne du budget).
Ce poste est par la suite réparti auprès des copropriétaires en fonction de sa consommation.
On remarque en 2021 des consommations homogènes entre la plupart des bâtiments (657 m 3)
sauf sur 2 bâtiments où l'on relève des consommations pour l'un très importantes (1 335 m3) et un autre des consommations très faibles (182 m3). L'origine de ces consommations sera à
affiner avec Véolia et le CS (problème de compteur individuel, fuites...).
Le poste entretien divers arrive en seconde position (19% en moyenne du budget). On note dans ce poste un baromètre de vétusté de la copropriété : des interventions ponctuelles sont
menées chaque année (évacuations fuyardes, dégorgement en caves, réparations ponctuelles
sur toiture...).
Le montant des dettes fournisseurs est rassurant car en baisse depuis 5 ans (inférieur à 5%).
Le taux des impayés est important depuis 2017 et représente la moitié du budget chaque
année.
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Dans le cadre de l’étude action, une commission de suivi des impayés a pu être tenue en février
2023 avec le conseil syndical, toutefois celle-ci s’est réalisée sans la présence du syndic qui a refusé de communiquer avec l’opérateur.
Le taux d’impayés au 31/12/2022 s’élevait à 59% (taux d’impayés en hausse). Les comptes
n’ayant pas été approuvés depuis 2020, l’engagement de nouvelles procédures n’est pas
envisageable et seulement des mises en demeure et commandement de payer ont été adressés par le syndic en 2022 pour les nouveaux copropriétaires débiteurs. Les procédures déjà en
cours ont été poursuivies par le syndic.
L’AG tenue le 27 juin 2023 a permis de faire voter la saisie immobilière des lots de 4
copropriétaires fortement débiteurs et l’approbation des comptes 2020, 2021 et 2022 devrait
permettre d’engager de nouvelles procédures de recouvrement de charges.
Il est à noter que le CS tente de maîtriser les dépenses liées aux impayés et essaie de mettre en
place un suivi précis de chaque copropriétaire débiteur. Afin d'éviter des frais, le CS n'hésite
pas à solliciter en direct les copropriétaires afin de comprendre les dettes et convenir avec eux de la mise en place systématique d'un échéancier. Les frais de contentieux pour la copropriété
sont importants et se sont élevés à plus de 20 000 € en 2022.
1.3.2. Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété, construite en 1955, est composée de 10 bâtiments de forme rectangulaire en R+4 de 20 logements chacun, et identifiée des lettres, M à V. Chaque bâtiment est séparé en
deux cages d'escalier repérables avec les lettres D (droite) ou G (gauche).
Elle est constituée de 200 lots à usage d’habitation (de type F3 ou F4), de 200 caves rattachées
aux logements et de places de parking communes à l’extérieur et non attribuées
individuellement.
Le chauffage est individuel (électricité ou gaz) et il n’y a pas d’ascenseurs.
On note la présence de deux SCI (1 PO et 1 PB) et l'absence de locaux d'activité. La copropriété
n’est pas mixte (pas de lot détenu par un bailleur institutionnel).
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Bâtiment NB d’entrée NB D’étages NB logts par étage NB de logts
NB
autre
locaux
Surface
moy
logements
NB de
logts PO % PO
NB de
logts PB % PB
10 18 4 2 200 0 63 132 66% 66 33%
Une occupation très modeste avec un fort besoin d’accompagnement social
Les logements sont majoritairement occupés par des propriétaires occupants (66% pour l’ensemble de la copropriété). Les propriétaires bailleurs sont minoritaires et il n’existe pas de
locaux d'activité dans la résidence.
D’après les enquêtes sociales réalisées en 2022 dans le cadre de l’étude-action, la population
est majoritairement familiale (55% de personnes avec des enfants). Ce chiffre est cohérent avec la typologie des logements : seules deux typologies existent dans la copropriété (T3 et T4).
On remarque le fort taux de personnes au foyer (21%). La part des personnes seules représente
20% des propriétaires, ce profil est à mettre en corrélation avec les PO à la retraite (18%). Il est
possible que cette catégorie de propriétaires occupants rencontre des difficultés lors de la mise
en place de travaux.
53% des adultes interrogés dans le cadre des enquêtes sociales ont un emploi mais le taux de
chômage est important (7,2%). Il est à noter que 86% des propriétaires occupants sont éligibles
aux aides de l'Anah,
7 propriétaires occupants font l'objet d'un suivi social et 31 ménages toutes catégories confondues seraient favorables ou nécessiteraient un accompagnement.
La majorité des personnes enquêtées est arrivée depuis plus de 10 ans, ce taux s'élève à 65%
chez les propriétaires occupants et 67% des occupants enquêtés ne souhaitent pas déménager,
ce qui témoigne d’un attachement significatif à la résidence.
Cette moyenne élevée d’ancienneté d’occupation est également à mettre en regard avec le fait
que 56% des propriétaires étaient locataires avant d’acquérir leur logement dans la résidence.
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Un maintien dans le statut de propriétaire pouvant être compromis
Au regard du taux d’impayés de la copropriété (59%) et de la part importante des
copropriétaires occupants identifiés comme modestes selon les critères de l’Anah (86%), une
première estimation des besoins en portage a été réalisée par l’opérateur dans le cadre
de l’étude action.
L’analyse présentée s’est basée sur des indicateurs permettant d’évaluer les besoins en portage
pour la copropriété. Le tableau des indicateurs est présenté ci-dessous :
TABLEAU INDICATEURS
Nombre de logements 200
% PO 66%
Taux impayés 59% (31/12/2022)
Nombre de procédures contentieuses en cours 7
Nombre de procédures recouvrement charges à
venir (après approbation des comptes) 12
Nombre de saisies immobilières en cours et/ou
à venir 4
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QP Travaux 72 000€/TTC
La méthodologie présentée s’est basée sur plusieurs critères d’appréciation en fonction des
situations des propriétaires occupants et propriétaires bailleurs et a pu être affinée à la suite des données actualisées transmises par les instances de gestion après la tenue de l’Assemblée
Générale du 27 juin 2023.
Pour les propriétaires occupants, les critères d’appréciation pris en compte pour évaluer les
besoins en portage sont les suivants :
Évaluations du niveau de dettes auprès de la copropriété et état de la procédure en
cours (redressement possible ou non)
La situation connue du copropriétaire occupant évaluée lors des enquêtes sociales (PO
modeste ou très modeste selon plafonds Anah)
La quote-part travaux restante après déduction des aides mobilisables (collectives et
individuelle)
L’évaluation des restes à vivre pour les copropriétaires occupants les plus fragiles.
L’analyse prévisionnelle réalisée à partir de ces critères indique que sans accompagnement spécifique, 8 familles n’auraient pas la capacité de se maintenir comme propriétaires
occupants.
Concernant les propriétaires bailleurs, il a été estimé que 4 propriétaires ne seraient pas en
mesure de conserver leur logement, notamment au regard de leur niveau de dette actuelle et/ou de leurs difficultés financières pour conserver le logement.
Un portage ciblé provisoire de redressement pourrait ainsi être privilégié : ce portage aura
vocation à répondre aux besoins de rachat de logements suivant plusieurs objectifs, à savoir
permettre aux occupants de se maintenir en devenant locataire de leur ancien logement, faire entrer au sein de la copropriété un opérateur qui participe à la vie de la copropriété et s’acquitte
de ses charges régulièrement, empêcher l’arrivée de propriétaires indélicats ou encore rénover
des parties privatives.
Concernant les propriétaires bailleurs en impayés, il pourrait-être prévu un droit de préemption permettant le rachat du lot au moment de la saisie immobilière pour éviter l’arrivée
de propriétaires indélicats.
1.3.3. Synthèse technique globale
Au cours de la phase d’élaboration du Plan de sauvegarde, un diagnostic comportant un volet
technique a été réalisé par l’opérateur dans le cadre de l’étude-action. Ce diagnostic a pu également s’appuyer sur l’audit énergétique réalisé par l’immeuble durant le POPAC en 2021.
Ces éléments devront-être complétés par la réalisation d’une étude de maîtrise d'œuvre votée par la copropriété pendant le Plan de sauvegarde pour présenter le programme de travaux qui
sera retenu.
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Des bâtiments énergivores dans un état d’usure avancé
La structure des bâtiments en poteaux/poutres et remplissage en parpaing semble saine, néanmoins, les façades présentent des dégradations notamment au droit des bandeaux
de recoupement des étages. Une purge des parties les plus dégradées a été faite mais la
dégradation peut continuer.
Les scellements de certains garde-corps sont rouillés et à nu mettant en péril la
sécurité des personnes. Une vérification de tous les garde-corps a été préconisée à l’issue du diagnostic et a été présentée au vote lors de la prochaine AG du 27/06/2023. Les
copropriétaires ont fait le choix de reporter cette prise de décision du fait des montants
importants. D’ici le lancement du plan de sauvegarde, des mesures conservatoires devront être
prises sur décision du conseil syndical, en cohérence avec les retours du service communal d’hygiène et de sécurité de la ville.
Sur certains bâtiments, l'étanchéité de la toiture terrasse est particulièrement
dégradée et de ce fait elle peut causer d'importantes infiltrations dans les appartements
susceptibles de créer des pathologies dans les logements. De plus, la présence de mousse et de végétaux par manque d'entretien, peut causer des percements de l'étanchéité faible et vétuste.
Une reprise de l'étanchéité et l'isolation des toitures pourraient permettre un gain énergétique
de 5%.
Les façades ne sont pas isolées et présentent de nombreux ponts thermiques. Un
ravalement est nécessaire et il pourrait être réalisé avec la mise en place d'une isolation
thermique par l'extérieur, facile à mettre en place sur ce type de bâtiment. Cette solution
permettrait un gain énergétique de 57%.
Le système de ventilation de la résidence est d'origine et très insuffisant, créant de
nombreux désagréments dans les logements avec l'apparition de moisissures importantes sur
les parois et au droit des ponts thermiques.
C'est une ventilation naturelle basée sur des grilles disposées en façade et dans les pièces humides. Les pièces humides sont reliées à des ventilations shunt verticales. Ce type de
ventilation ne permet pas le contrôle suffisant du renouvellement d'air dans les logements. En
effet, si une bouche de ventilation est obstruée, la ventilation devient alors insuffisante,
puisque cette dernière devient dépendante de l'ouverture (aléatoire) des menuiseries par les
occupants.
Dans le cadre d'une rénovation globale avec isolation thermique par l’extérieur des façades, il
est recommandé la mise en place d'une VMC Hygro A accouplée à la mise en place de grilles
d'entrée d'air sur les menuiseries.
Concernant les espaces extérieurs, à court terme, il faudrait mettre en exécution le projet
de résidentialisation qui a été accordé par la Ville (autorisation préalable de travaux accordée)
et voté en AG. Il est à noter que la fermeture de la résidence (mise en place de clôtures)
constitue des travaux prioritaires pour les copropriétaires qui souhaitent limiter les problèmes
de sécurité et les dégradations régulières dans les espaces extérieurs.
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Une partie du projet de résidentialisation a déjà été réalisée (systèmes d’interphonie mis en
place à l’entrée des bâtiments) mais le remplacement des clôtures n’a pas été exécuté, l’architecte en charge du dossier ne répondant pas aux sollicitations de la copropriété. Le
syndicat des copropriétaires a provisionné un peu plus de 55 000 € pour le remplacement/
ajout des clôtures mais ce montant risque d’être insuffisant pour clôturer l’ensemble de la
copropriété. L’AG du 27/06/2023 a décidé de relancer le dossier et de missionner un autre architecte pour finaliser le projet de résidentialisation. Un affinage des montants de travaux
sera réalisé à cette occasion.
Dans le même temps, il serait opportun de porter une réflexion sur la création, dans les espaces
extérieurs, d'un local pour la dépose des encombrants qui pour le moment sont stockés en cave
et doivent être sortis par l'employé d'immeuble. Plus largement, il serait bénéfique de profiter de ces travaux pour améliorer la collecte des déchets dans les parties communes de la
copropriété et la liaison faite avec la voirie.
Une majorité des logements sont en bon état (72%) mais d'une manière générale beaucoup de logements présentent des problèmes d'infiltration et d'humidité sur les murs de façade et/ou
des plafonds. Les causes sont de diverses natures : défauts d'étanchéité en toiture, perméabilité
des murs de façade non isolés, ventilation inefficace et fuites des réseaux EU/EV.
Si l’état du bâti est considéré comme moyen avec une note de dégradation de 0,43 (indice de
dégradation de la grille Anah), le potentiel gain énergétique serait de l’ordre de 70%. L’étiquette énergétique actuelle classée E pourrait évoluer vers la classification B avec la mise
en place d’un programme de travaux de réhabilitation énergétique très ambitieux.
L’audit énergétique réalisé en 2022 par la copropriété et le diagnostic technique d’Urbanis ont
permis d’établir plusieurs scénarios de travaux avec un phasage, des estimations des coûts de ces travaux et un calcul du reste à charge moyen par copropriétaire.
Un programme de travaux de rénovation qui s’annonce coûteux pour la
copropriété
Le diagnostic réalisé dans le cadre de l’étude action a permis d’établir une première estimation
des travaux à engager et des coûts qui leur sont associés.
La multiplicité des bâtiments (10 au total) et l’importance des travaux à réaliser sur chacun
d’entre eux va engendrer pour la copropriété des coûts importants qui ne peuvent pas être assumés financièrement par une grande majorité des copropriétaires et qui justifient un
accompagnement financier public renforcé de la copropriété.
Dans les premières estimations réalisées, le reste à charge moyen par lot s’élève à 72 171 € TTC.
POSTES MONTANT GLOBAL TRAVAUX (TTC) MONTANT PAR LOT (TTC)
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ESTIMATION TRAVAUX COURT
TERME
(PHASE 1)
Mise en exécution du projet de
résidentialisation
Vérification et rescellement des
garde-corps
Réfection de l'étanchéité et
isolation des toitures terrasse.
Local poubelles
Porte CF + revêtements étanches
sol/plafond
1 900 000,00 € 9 595,96 €
ESTIMATION TRAVAUX MOYEN
TERME
(PHASE 1)
Isolation thermique par l'extérieur
des façades.
Installation d'une VMC Hygro A
(Obligatoire en cas d'ITE)
Remplacement des menuiseries en
PC
Réseaux
12 200 000,00 € 61 616,16 €
ESTIMATION TRAVAUX LONG
TERME
(PHASE 2)
Isolation des planchers hauts des
caves 190 000,00 € 959,60 €
TOTAL 14 290 000,00 € 72 171,72 €
La quote-part moyenne pour un propriétaire d’un 4 pièces (5440 tantièmes) serait d’environ 77 737 € et pour un propriétaire d’un 3 pièces (4540 tantièmes) environ 64 876 €.
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Afin d’affiner les premières estimations, il est proposé ci-dessous 2 scénarios de programmes
de travaux, le deuxième scénario permettant de revoir le projet à la baisse pour diminuer les restes à charge des copropriétaires dont les premières simulations sont présentées dans la
partie 4.2.
a) Premier scénario : Projet complet de rénovation des bâtiments (incluant
remplacement des menuiseries en parties privatives).
RÉCAPITULATIF TRAVAUX - TRANCHE 1
Il est proposé en tranche 1 de réaliser les travaux “urgents” et/ou prioritaires pour la copropriété :
- Vérification et rescellement des garde-corps,
- Finalisation du projet de résidentialisation avec la pose des clôtures permettant de
fermer la résidence. Les copropriétaires ont manifesté leur besoin de voir ces travaux
réalisés au plus vite pour sécuriser la résidence,
- Travaux dans les locaux poubelles : mise en place de portes coupe-feu et réalisation de
revêtements étanches aux sols et plafonds. Il s’agit de travaux de sécurité et de salubrité.
TRAVAUX Montant HT TVA 10% TVA 5,5% TTC
Finalisation projet résidentialisation 463 320,00 € 51 480,00 € 514 800,00 €
Vérification et rescellement des garde-
corps 59 400,00 € 6 600,00 € 66 000,00 €
Local poubelles
249 480,00 € 27 720,00 € 277 200,00 €
Porte CF + revêtements étanches
sol/plafond
TOTAL HT 772 200,00 € 85 800,00 € 858 000,00 €
HONORAIRES
HT TVA 20% TTC
MOE (taux à définir) 30 888,00 € 6 177,60 € 37 065,60 €
BC (taux à définir) 3474,90 € 694,98 € 4 169,88 €
SPS (taux à définir 3 861,00 € 772,20 € 4 633,20 €
Syndic (taux à définir) 15 444,00 € 3 088,80 € 18 532,80 €
DO (taux à définir) 14 671,80 €€ 2 934,36 € 17 606,16 €
Aléas (taux à définir) 15 444,00 € 3 088,80 € 18 532,80 €
TOTAL HT 83 783,70 €
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TOTAL TTC 83 783,70 € € 100 540,44 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 810 423,90 €
MONTANT HT TOTAL 855 983,70 €
MONTANT TTC 958 540,44 €
RÉCAPITULATIF TRAVAUX - TRANCHE 2
Il est proposé en tranche 2 de réaliser les travaux de réhabilitation des bâtiments incluant le remplacement des menuiseries privatives (gain énergétique projeté de 70%).
TRAVAUX Montant HT TVA 10% TVA 5,5% TTC
Réfection de l'étanchéité et isolation des
toitures terrasses 1 045 800,00 € 52 290,00 € 1 045 800,00 €
Isolation thermique par l'extérieur des
façades 6 703 200,00 € 352 800,00 € 7 056 000,00 €
Installation VMC Hygro A (obligatoire en
cas d'ITE) 301 644,00 € 15 876,00 € 317 520,00 €
Remplacement des menuiseries en PC 377 055,00 € 19 845,00 € 396 900,00 €
Réseaux 1 078 704,00 €
119 856,00
€ 1 198 560,00 €
Isolation des planchers hauts des caves 227 430,00 € 11 970,00 € 239 400,00 €
Remplacement des menuiseries en PP
(réhabilitation globale) 2 513 700,00 € 132 300,00 € 2 646 000,00 €
TOTAL HT 12 195 243,00 €
119 856,00
€ 585 081,00 €
13 518 780,00
€
HONORAIRES (tranche 2)
HT TVA 20% TTC
MOE (taux à définir) 487 809,72 € 97 561,94 € 585 371,66 €
BC (taux à définir) 54 878,59 € 10 975,72 € 65 854,31 €
SPS (taux à définir 60 976,22 € 12 195,24 € 73 171,46 €
Syndic (taux à définir) 243 904,86 € 48 780,97 € 292 685,83 €
DO (taux à définir) 231 709,62 € 46 341,92 € 278 051,54 €
Aléas (taux à définir) 243 904,86 € 292 685,83 €
TOTAL HT 1 323 183,87 €
TOTAL TTC 1 587 820,64 €
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MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 12 798 907,53 €
MONTANT HT TOTAL 13 518 426,87 €
MONTANT TTC 14 488 000,64 €
b) Deuxième scénario : Projet de rénovation des bâtiments (sans
remplacement des menuiseries en parties privatives).
RÉCAPITULATIF TRAVAUX - TRANCHE 2
Il est proposé en tranche 2 de réaliser les travaux de réhabilitation des bâtiments mais sans le remplacement des menuiseries privatives qui constitue un poste de dépenses important. Le second scénario permettrait d’atteindre un gain énergétique de 68%, le remplacement des menuiseries en parties privatives ne représentant un gain énergétique que de 2%.
TRAVAUX Montant HT TVA 10% TVA 5,5% TTC
Réfection de l'étanchéité et isolation des
toitures terrasses 1 045 800,00 € 52 290,00 € 1 045 800,00 €
Isolation thermique par l'extérieur des
façades 6 703 200,00 € 352 800,00 € 7 056 000,00 €
Installation VMC Hygro A (obligatoire en cas
d'ITE) 301 644,00 € 15 876,00 € 317 520,00 €
Remplacement des menuiseries en PC 377 055,00 € 19 845,00 € 396 900,00 €
Réseaux 1 078 704,00 € 119 856,00 € 1 198 560,00 €
Isolation des planchers hauts des caves 227 430,00 € 11 970,00 € 239 400,00 €
TOTAL HT 9 681 543,00 € 119 856,00 € 452 781,00 € 10 254 180,00 €
HONORAIRES (tranche 2)
HT TVA 20% TTC
MOE (taux à définir) 387 261,72 € 77 452,34 € 464 714,06 €
BC (taux à définir) 43 566,94 € 8 713,39 €€ 52 280,33 €
SPS (taux à définir 48 407,72 € 9 681,54 € 58 089,26 €
Syndic (taux à définir) 193 630,86 € 38 726,17 € 232 357,03 €
DO (taux à définir) 183 949,32 € 36 789,86 € 220 739,18 €
Aléas (taux à définir) 193 630,86 € 193 630,86 €
TOTAL HT 1 050 447,42 €
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TOTAL TTC 1 221 810,73 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 10 160 779,38 €
MONTANT HT TOTAL 10 731 990,42 €
MONTANT TTC 11 475 990,73 €
RÉCAPITULATIF DES MONTANTS POUR LES 2 SCÉNARIOS
SCÉNARIO 1 (Travaux + honoraires) - TRANCHES 1 + 2
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE 13 609 331,43 €
MONTANT HT TOTAL 14 374 410,57 €
MONTANT TTC 15 446 541,08 €
SCÉNARIO 2 (Travaux + honoraires) - TRANCHES 1 + 2
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE 10 971 203,28 €
MONTANT HT TOTAL 11 587 974,12 €
MONTANT TTC 12 434 531,17 €
L’état des parties privatives : des problématiques ciblées à résoudre
Dans le cadre des enquêtes sociales réalisées durant l’étude action, il est apparu que 72% des
logements enquêtés sont en bon état.
Les principaux désordres constatés dans les logements visités sont des problèmes liés à l'isolation thermique et phonique, ainsi que des problèmes liés à l'humidité et la ventilation.
Ainsi, 76% des ménages enquêtés estiment que leur appartement est mal isolé. Face à ce constat certains propriétaires ont réalisé des travaux d'isolation par l'intérieur afin de pallier
ces dysfonctionnements.
On note des changements réguliers de fenêtres : 80% sont en bon état. La ventilation dans les
logements est jugée moyenne. Il a été constaté un manque notable de ventilation (mécanique
et naturelle) dans l'ensemble des logements. La présence régulière d'odeurs de cuisine dans les
parties communes corrobore ce constat.
50% des logements sont touchés par des problèmes d'humidité, ce qui explique le mauvais état des murs. La combinaison : manque de renouvellement d’air et mauvaise isolation explique en
majeur partie ce phénomène.
Quelques logements visités présentent des traces d'anciennes fuites et/ou en cours
d'intervention.
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Il est à noter que moins d'1/3 des logements est concerné par la présence de nuisibles.
Les enquêtes sociales ont révélé peu de besoins en travaux privatifs directement remontés par
les copropriétaires autres que ceux présentés ci-dessus (manque de ventilation, d’isolation, changement de fenêtres).
Il est à noter que les problèmes relevés liés à l’isolation, ainsi qu’aux problèmes liés à l’humidité et la ventilation pourraient-être résolus dans le cadre du programme de travaux mis en œuvre
par la copropriété.
Dans les autres travaux privatifs souhaités par les occupants et relevés lors des enquêtes
sociales, la réfection des salles de bain et notamment leur adaptation a pu être identifiée pour
quelques ménages. On peut estimer qu’environ 20 logements au maximum pourraient-être
concernés par ces travaux sachant que la majorité des copropriétaires occupants interrogés ne sont pas en capacité financière de réaliser ces travaux.
1.3.4. Synthèse du cadre de vie
Le diagnostic GUSP réalisé dans le cadre de l’étude action a permis de dresser un état des lieux
exhaustif du cadre de vie qui est globalement apprécié par les occupants.
L’organisation d’un COTECH GUSP, réalisé le 20 mars 2023 dans le cadre de l’étude-action a
permis de présenter aux partenaires le résultat du diagnostic et le plan d’actions proposées pour traiter les deux principaux sujets majeurs identifiés sur la copropriété : la sécurité, la
gestion des espaces communs et la propreté (gestion des déchets).
Dans le cadre de ce COTECH GUSP, les acteurs se sont attachés à recenser les actions relevant
de l'opérateur dans le cadre du plan de sauvegarde, ainsi que celles des acteurs publics dans le
cadre de leurs compétences respectives. L'objectif en est une cohérence d'intervention, à terme et permettant la mobilisation de l’aide financière de l'Anah aux collectivités au titre de la GUP
afin de contribuer au redressement des copropriétés faisant l’objet d’un programme
opérationnel de redressement.
Une gestion des déchets et des encombrants à améliorer
Dans la résidence, les principaux problèmes liés à la propreté et à la dégradation de certaines
parties communes sont dus aux mauvaises pratiques des habitants.
Le jet par les fenêtres est particulièrement marqué aux entrées M, VD, P et Q et le tri sélectif
n’est pas appliqué par tous les résidents.
La sortie et l'acheminement des encombrants aux points de collecte est réalisée par gardien,
des membres du CS et des habitants volontaires en raison de l’absence de locaux et d’un prestataire dédié pour en assurer la gestion.
Les dépôts sauvages récurrents dans la copropriété nuisent au cadre de vie des occupants.
Il a également été constaté dans la copropriété une appropriation privée massive des placards
techniques, parfois liée aux déchets (54% des placards encombrés voire privatisés par des serrures ou cadenas), et 21% des paliers encombrés qui peuvent engendrer des problèmes de
sécurité incendie.
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Un sentiment d’insécurité et un stationnement problématique pour les
occupants
Le parking privé actuel est jugé insuffisant par une majorité des occupants (une trentaine de
places, non délimitées ni attribuées) et très vétuste. Plusieurs épaves et voitures ventouses aggravent ce phénomène et obligent la copropriété à financer régulièrement leur enlèvement.
Un sentiment d'insécurité est présent sur la copropriété avec un parking très squatté la nuit,
des nuisances sonores et des déchets qui nuisent au cadre de vie.
En raison des dégradations sur le parking de la copropriété, beaucoup de résidents se sentent obligés de louer ou d’acheter des parkings afin de garantir la sécurité de leur véhicule.
Une entrée véhicules située sur le bd Paul Vaillant-Couturier a été bloquée en raison des
dysfonctionnements à répétition. Le parking reste utilisé par des personnes de l'extérieur,
notamment les commerçants du secteur.
La copropriété est très volontaire sur les différents sujets de sécurité. Cependant les services
de Police municipale sont très peu sollicités sur les nuisances, et ne disposent pas des
coordonnées des instances de la copropriété. Une réunion avec les instances de gestion et les
services de police est organisée en septembre 2023 dans le cadre de l’étude action pour créer
un premier lien.
Une copropriété éloignée de la dynamique du centre-ville de Bobigny
L’ensemble des acteurs a fait le constat de l’absence de lien institutionnel entre la copropriété
et les acteurs publics opérationnels sur le sujet du cadre de vie : services déchets Ville et EPT,
services de polices nationale et municipale…
De plus, la copropriété étant éloignée du centre-ville et de sa dynamique associative, il n’existe
pas de lien social avec les acteurs publics et la résidence tend à se refermer. Le projet de
résidentialisation prévu risque d’aggraver ce phénomène.
Article 2. Les enjeux du plan de sauvegarde
Au regard du diagnostic et de l’accompagnement réalisé par l’opérateur dans le cadre de l'étude
action, le Plan de Sauvegarde de la copropriété “Cité jardin”, a pour objectif, conformément à
l’article L. 615-1 du code de la Construction et de l’Habitation, d’améliorer le cadre de vie des occupants et usagers d’un immeuble bâti soumis au régime de la copropriété. Il vise à
accompagner le syndicat des copropriétaires au redressement de sa situation dans son
ensemble justifiant, par là même, de mobiliser l’ensemble des acteurs concernés dans le cadre
d’un dispositif coordonné.
En l’espèce, il tend à mettre en place des mesures permettant d'agir de manière pérenne et
globale sur les différents volets de gestion, fonctionnement, social, technique et urbain, à savoir
:
- Redresser financièrement la copropriété
Le Plan de sauvegarde doit permettre le redressement de la gestion notamment financière de
la copropriété (gestion, suivi de la situation comptable, charges à maîtriser, impayés de charges
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à résorber...) pour envisager un fonctionnement pérenne et l'engagement du projet de travaux
nécessaire.
- Accompagner, mobiliser et dynamiser les instances de gestion et les
copropriétaires
Il s’agit également de pouvoir créer un partenariat avec le syndic en obtenant son implication
pour permettre un suivi rigoureux de la copropriété ; d’accompagner le conseil syndical dans la maîtrise de son rôle et dans le changement de syndic au besoin et d’accompagner les
copropriétaires et les habitant.e.s pour favoriser leur implication et leur responsabilisation
dans la vie quotidienne de l’immeuble. Le Plan de Sauvegarde doit également permettre de
renforcer la mobilisation et l’organisation des instances et de la gouvernance de la copropriété.
- Accompagner les ménages en difficulté et favoriser leur maintien dans la
copropriété
Le Plan de sauvegarde doit permettre d’assurer le repérage continu des copropriétaires en difficultés et de favoriser la solvabilisation des ménages les plus fragiles dont l’endettement
(notamment vis-à-vis du syndicat des copropriétaires) est remédiable par un accompagnement
social. Les copropriétaires en situation d’endettement irrémédiable pourront être orientés vers
le parc social ou une solution de portage. Il s’agit également d’accompagner les nouveaux
arrivants dans la copropriété pour éviter l’apparition de nouvelles situations d’impayés en les informant sur le fonctionnement de la copropriété, sur leurs droits et leurs obligations en tant
que copropriétaires.
- Requalifier et valoriser le patrimoine par la mise en place d’un programme
complet de rénovation (avec volet énergétique)
Il s’agit d’accompagner les copropriétaires dans leurs besoins en travaux, tout en les
sensibilisant sur les économies d’énergie et de charges correspondant, d’accompagner la
réalisation d’une étude de conception dans le cadre d’une mission de maîtrise d’œuvre qui
détermine les phases de travaux préconisés. De même, le second objectif est de permettre la
mise en œuvre d’un programme de travaux de rénovation (avec réhabilitation énergétique) cohérent et réaliste et de mobiliser des sources de financement pour atteindre des reste-à-
charges ajustés aux capacités des copropriétaires. Les réflexions collectives menées sur la
réalisation de travaux devront également pouvoir répondre aux enjeux de cadre de vie.
- Améliorer le cadre de vie des occupants par une GUSP renforcée
Le Plan de sauvegarde doit permettre la mise en place d’un plan d’actions visant à améliorer le
cadre de vie des occupants en intervenant sur les problématiques relevées dans le cadre de l’étude action. Il s’agit de trouver des solutions notamment sur la gestion des déchets et des
encombrants, sur les problématiques de sécurité et de stationnement ; sur l’accompagnement
du projet de résidentialisation avec une valorisation des espaces extérieurs et sur une mise en
lien avec les acteurs publics pour éviter l’enclavement de la copropriété.
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Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
Pour redresser durablement la copropriété, le Plan de Sauvegarde a pour principales
orientations :
1. Assainissement de la situation financière de la copropriété ;
2. Appui au fonctionnement et à la gestion de la copropriété ;
3. Appui aux propriétaires occupants les plus fragiles : aider à la solvabilité des ménages et réaliser l’ingénierie financière des travaux (aides individuelles si nécessaires) ;
4. Étude et mise en œuvre d’un programme de travaux global ambitieux et réalisable sur le
plan financier : détermination du phasage et des modalités de financement des travaux
;
5. Mobilisation des copropriétaires pour les rendre acteurs de leur cadre de vie : appui à
la gestion urbaine de proximité.
3.1 Volet juridique et intervention foncière
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
- Le contrôle et l’accompagnement du syndic sur la tenue d’assemblées
générales régulières
Les comptes n’ayant pas été approuvés par le syndicat des copropriétaires durant 3 années
consécutives, faute de tenue d’Assemblées Générales par le syndic, il est nécessaire
d’accompagner le conseil syndical pour contrôler que le syndic convoque annuellement l’Assemblée Générale. L’opérateur aura pour mission d’outiller le conseil syndical pour
permettre un contrôle des convocations : définir avec le syndic les résolutions à porter à l’ordre
du jour ; vérifier que tous les documents obligatoires sont bien annexés aux convocations et
contrôler que les majorités requises applicables pour chaque résolution sont conformes à la loi.
Par ailleurs, le défaut de convocation peut entraîner le risque pour la copropriété d’être placée en administration judiciaire, faute de mandat de syndic toujours en cours de validité. Il est
indispensable de sensibiliser le conseil syndical pour attirer sa vigilance sur cet aspect.
b) Objectifs et indicateurs
Objectifs
Convocations des AG
annuelles
Indicateurs de moyens
Mobilisation du syndic
Structuration du
conseil syndical
Indicateurs de résultats
Tenue d’une AG
annuelle avant le
30/06 de chaque
année civile
Organisation de
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réunions de
préparation des AG
3.1.2 Volet portage de lots
a) Descriptif du volet
Un portage ciblé de redressement est à privilégier pour permettre aux occupants de se
maintenir, réduire la dette du syndicat des copropriétaires par l’acquisition des lots détenus
par des copropriétaires les plus endettés, faire entrer au sein de la copropriété un opérateur
qui participe à la vie de la copropriété et s’acquitte de ses charges régulièrement ou encore
empêcher l’arrivée de propriétaires indélicats.
Concernant les propriétaires bailleurs en impayés, il pourrait-être prévu un droit de
préemption permettant le rachat du lot au moment de la saisie immobilière pour éviter l’arrivée
de propriétaires indélicats.
Les solutions de portage précisées ci-dessus font suite à une analyse détaillée, des besoins suite
– entre autres – aux diagnostics sociaux, aux analyses de gestion et de fonctionnement réalisés
lors de l’étude-action.
L’analyse prévisionnelle réalisée à partir de plusieurs critères indique que sans
accompagnement spécifique, au moins 8 familles n’auraient pas la capacité de se maintenir
comme propriétaires occupants.
Concernant les propriétaires bailleurs, il a été identifié que 4 propriétaires ne seraient pas en mesure de conserver leur logement, notamment au regard de leur niveau de dette actuelle
et/ou de leurs difficultés financières pour conserver le logement.
Le nombre de lots portés par l’opérateur pourrait être estimé à trente (30) au maximum sur
les cinq années du Plan de Sauvegarde.
Le portage de redressement supposera de surcroît la signature d’une convention de portage
entre la collectivité et l’organisme porteur qui sera retenu, détaillant le nombre et les lots
faisant l’objet d’un portage.
Un avenant à la convention de PDS devra être signé ultérieurement précisant le financement
de ce portage de redressement.
b) Objectifs et indicateurs
Objectifs
Réduction des
impayés
Indicateurs de moyens
Nombre de
commissions “portage
Indicateurs de résultats
Nombre de lot acquis
Impact sur le
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de lots”
Nombre de lots
identifiés
Outils mis en place
(opérateur portage)
montant des impayés
Nombre de ménages
maintenus ou relogés
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
Le plan de sauvegarde a pour objectifs de sensibiliser les copropriétaires aux enjeux de la copropriété (gestion, entretien des parties communes, vie dans l’immeuble...), à vérifier leur
niveau de compréhension concernant les règles applicables en copropriété, à les rendre acteurs
dans leur résidence et à les fédérer autour du projet commun de réhabilitation.
b) Objectifs et indicateurs
- La mobilisation, l’information et l’implication des copropriétaires
Le Plan de Sauvegarde doit être l’occasion de mobiliser les copropriétaires dans la gestion de
leur copropriété et de les fédérer autour du projet de redressement de leur immeuble. Pour
favoriser leur implication dans le fonctionnement de leur copropriété, il conviendra de proposer de nouveaux outils de communication, d’enclencher des actions de formation et
d’initier une formalisation du cadre de travail entre instances de gestion.
Objectifs
Mobilisation des
copropriétaires
Information et
communication des
copropriétaires et
nouveaux acquéreurs
Adhésion des
copropriétaires
Indicateurs de moyens
Nombre de réunions
d'actions d’information
et de communication
Nombre de séances de
formation
Nombre
d’outils/supports de
communication
(supports
pédagogiques, gazettes,
livrets d’accueil...)
Nombre de DIA
transmis
Indicateurs de résultats
Nombre de
propriétaires
rencontrés lors des
permanences
Nombre de
copropriétaires
participants aux
formations ;
évènements
Taux de participation
aux assemblées
générales et mesure de
compréhension des
supports
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Nombre de rencontres
de nouveaux
propriétaires
- La dynamisation et l’autonomisation du conseil syndical
Le Plan de Sauvegarde doit être l’occasion de renforcer le conseil syndical pour qu’il devienne
plus représentatif de la copropriété, de le rendre autonome pour qu’il soit actif et compétent
dans le suivi de la copropriété et qu’il soit à même de contrôler et d’assister le syndic dans sa
gestion de la copropriété.
Il s’agira de poursuivre l’accompagnement et l’appui à la structuration en répartissant mieux les tâches entre les membres afin, en particulier, de procéder à une division de la charge de
travail pour le contrôle des comptes et la gestion quotidienne (visites avec les fournisseurs,
suivi des travaux d’entretien etc.).
L’investissement du conseil syndical devra être croissant durant le Plan de Sauvegarde pour
permettre :
- De recruter de nouveaux membres, idéalement pour que chaque bâtiment soit
représenté permettant un relai de proximité et une meilleure répartition des tâches
entre les membres ;
- D’accompagner le conseil syndical dans son organisation et sa structuration pour
assurer un suivi efficace de l’immeuble et des actions mises en place durant le Plan de sauvegarde : réunions régulières du CS ; rédaction de comptes rendus ; rapport annuel
écrit du CS joint à l’AG ; communication régulière auprès des copropriétaires ;
- D’accompagner et de former le conseil syndical dans la maîtrise de son rôle ; dans le
contrôle des charges, dans le suivi et le calibrage des budgets, dans le suivi des dépenses
et des sujets liés au fonctionnement de la copropriété ;
- D’accompagner le conseil syndical dans le contrôle des comptes, la préparation des AG
et les prises de décisions liées au Plan de sauvegarde ;
- D’accompagner le conseil syndical au besoin dans un changement de syndic.
La structuration du conseil syndical est essentielle à la répartition des tâches entre les membres
du conseil syndical et la création de commissions spécifiques pourront être créées pour faciliter
l’organisation interne du conseil syndical. Les commissions ne remplacent pas les réunions régulières du conseil syndical.
Commission gestion
Le suivi des dépenses et le contrôle des comptes est central pour garantir le bon
fonctionnement de la copropriété en collaboration avec le syndic.
Objectifs de la commission :
Validation des factures, leur imputation et suivi des prestations des fournisseurs ;
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Analyse des dépenses et négociations si nécessaires pour mise en concurrence ;
Renégociation des contrats en cours si nécessaire ;
Vérification des décisions d’AG et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et de l’apurement comptable (Contrôle des comptes
annuels et travaux ainsi que des annexes comptables).
Fréquence :
- Commission de vérification des comptes / une fois par an
- Commission d’analyse des dépenses, suivi des décisions et préparation du budget
(annuel) / deux à trois fois par an
Objectifs
Autonomie et
compétence du conseil
syndical
Information et
communication du CS
auprès des
copropriétaires
Implication du conseil
syndical
Contrôle et assistance du
syndic dans sa gestion
Indicateurs de moyens
Nombre de
formation
Nombre de
commissions
gestion ; impayés ;
travaux et
communication
Indicateurs de résultats
Nombre de référents
par bâtiment
Nombre de membres
du Cs participants
aux formations
Nombre de membres
du Cs participants
aux commissions
- La mobilisation et le partenariat avec le syndic
Le Plan de Sauvegarde doit être l’occasion d’apporter un soutien au syndic en matière de
régularité et de rigueur dans le suivi de la copropriété pour permettre son redressement. Le
partenariat entre les différentes instances de gestion implique un engagement fort du syndic
et la prise en compte des préconisations de l’opérateur dans l’amélioration du fonctionnement
de la copropriété qui répond aux objectifs du Plan de sauvegarde. L’opérateur pourra mobiliser des aides complémentaires dans le cadre des surcoûts de gestion liée aux actions de
redressement pour s’assurer de l’implication pleine et entière du syndic.
Objectifs
Implication du
syndic
Partenariat des
instances de
gestion
Indicateurs de moyens
Mobilisation des aides
au surcoût de gestion
Présence du syndic
aux commissions et
réunions organisées
par l’opérateur
Indicateurs de résultats
Nombre de réunions avec
la présence du syndic
Montant des aides au
surcoût de gestion
Implication et
collaboration du syndic
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3.2.2 Redressement financier de la copropriété
Le redressement financier de la copropriété est l’un des axes prioritaires du Plan de Sauvegarde
et doit-être mis en œuvre dès les premiers mois du Plan de sauvegarde pour permettre par la
suite aux copropriétaires de pouvoir financer (reste à charge) un programme de travaux.
Dans ce cadre, le partenariat avec le syndic et l’implication du conseil syndical sont essentiels
pour permettre un accompagnement de l’opérateur dans le suivi des impayés et des procédures
de recouvrement de charges.
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Le taux d’impayés au 31 décembre 2022 s’élève à 191 307 € soit 59% du budget (taux d’impayés
en hausse). Les comptes n’ayant pas été approuvés depuis 2020, les régularisations de charges qui interviendront après l’approbation des comptes des années comptables risquent d’aggraver
ce taux.
L’AG prévue le 27 juin 2023 a permis de faire voter la saisie immobilière des lots de 4
copropriétaires fortement débiteurs et l’approbation des comptes 2020, 2021 et 2022 devrait permettre d’engager de nouvelles procédures de recouvrement de charges.
Répartition des
impayés dans
la copropriété
Nombre
de PO
Montant
en €
Nombre
de PB
Montant
en €
Nombre de
dossiers
contentieux
Total des
impayés
- de 2000€ 40 13 276,85 € 22 9 880,12 € 0 23 156,97 €
Entre 2000€ et
5000€
11 47 753,33 € 3 8 705,27 € 0 56 458,60 €
Entre 5000€ et
10000€
4 31 748,81 € 3 20 727,10 € 5 52 475,91 €
Plus de 10000€ 0 0 3 59 213,07 € 3 59 213,07 €
Total des
impayés
55 92 779 € 31 98 528,56 € 8 191 307 €
Les débiteurs de plus de 5000 € représentent 111 689 € soit presque les ⅔ de la dette.
3 propriétaires bailleurs débiteurs représentant à eux seuls ⅓ de la dette et les dossiers contentieux sont partiellement bloqués du fait de situations complexes (2 propriétaires en
saisie immobilière et une succession bloquée).
Il est à noter que beaucoup de copropriétaires débiteurs avec des dettes de plus de 2000 € ne
font l’objet actuellement d’aucune procédure contentieuse à leur encontre. Les actions du conseil syndical pour permettre de résorber les impayés sont efficaces pour les
dettes les moins importantes, des échéanciers étant convenus avec les propriétaires occupants
concernés mais l’absence de suivi ne permet pas toujours un respect des protocoles de
paiement.
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La résorption des impayés est un objectif très important pour le redressement de la copropriété
“Cité jardin”. Le Plan de sauvegarde doit permettre d’adapter le lancement des procédures aux enjeux de chaque dossier, en ciblant les copropriétaires débiteurs de mauvaise foi et en
accompagnant les copropriétaires de bonne foi en privilégiant l’établissement de protocoles
d’accord en fonction de la situation des ménages.
Pour les ménages les plus fragiles, des solutions complémentaires peuvent favoriser le traitement des impayés avec la mobilisation du FSL pour les propriétaires occupants les plus
endettés et des actions de portage de lots pour les copropriétaires dont le maintien est
compromis ou en situation de saisie immobilière.
Pour les copropriétaires débiteurs récurrents et de mauvaise foi, des actions coercitives
devront-être engagées sans attendre l’aggravation de la dette et un suivi rigoureux des procédures contentieuses devra être formalisé et adapté à la situation de la copropriété.
La mobilisation des aides à la gestion de l’Anah dans le cadre d’un Plan de sauvegarde devrait
également permettre l’engagement des procédures de recouvrement de charges devenues
nécessaires et dont les frais actuels freinent souvent la décision des instances de gestion.
b) Objectifs et indicateurs
La résorption des impayés pourra s’appuyer sur la mise en place des actions suivantes :
- Mise en place de commissions impayés
Le redressement de la copropriété nécessite une poursuite de l’assainissement de sa situation
financière, en particulier relativement aux impayés.
Le suivi des impayés s’articule autour de deux axes : La phase amiable avec les faibles débiteurs
de bonne foi ; Les procédures contentieuses.
Le lancement de procédures contentieuses à l’encontre des débiteurs importants n’est pas une
solution suffisante pour prévenir et faire baisser les impayés de charges. Opérateur, conseil syndical et syndic s’engageront conjointement dans la mise en place d’une phase amiable, en
partie avec les faibles débiteurs et les nouveaux propriétaires.
L’opérateur forme également les membres de la commission au suivi des impayés, en particulier sur le volet contentieux.
En concertation avec le syndic et le conseil syndical, l’opérateur poursuivra les demandes
d’aide à la gestion initiées durant l’étude-action pour prendre en charge une partie des frais de
procédures. La concertation préalable à l’élaboration de cette demande permettra de déterminer également les engagements nécessaires à la mise en place d’une phase amiable.
Objectifs :
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Assainissement de la situation financière.
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Une fois par trimestre.
Moyens à mobiliser :
Le syndic s’engage à communiquer au conseil syndical et à l’opérateur la balance des
copropriétaires en amont de chaque réunion, ainsi que les éléments concernant l’évolution des
procédures contentieuses et participer aux commissions de suivi des impayés. Le syndic s’engagement également à respecter les décisions prises en commission à l’égard des débiteurs
accompagnés par l’opérateur (relances, mise en demeure, échéancier…).
Le conseil syndical s’engage à faire le lien avec les propriétaires.
L’opérateur transmet au Conseil départemental des demandes de FSL qui seront examinées en
fonction de leur éligibilité.
Un financement « aide à la gestion » peut être sollicité auprès de l’Anah.
Un financement « aide à la gestion » peut être sollicité auprès de la Région, sous réserve de l’obtention d’une labellisation en cours de Plan de Sauvegarde.
L’aide juridictionnelle sera proposée, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires par
l’opérateur et mise en œuvre par le syndic.
- Mobilisation de moyens facilitant la mise en œuvre d’actions amiables et coercitives
Pour éviter que les frais engagés pour le recouvrement des impayés aggravent la situation
financière de l’immeuble, il est nécessaire de mobiliser les aides financières disponibles dans
le Plan de sauvegarde (aide juridictionnelle, aide à la gestion auprès de l’Anah et
éventuellement auprès de la Région). L'opérateur sera en charge d’estimer et de mobiliser ces aides auprès des partenaires financiers.
Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires après décision prise en Assemblée Générale,
pourra solliciter :
- L’aide à la gestion proposée par l’Anah, à hauteur de 5000 €/bâtiment + 150 €/lot/an.
Cette aide peut être renouvelée tous les ans pendant toute la durée du Plan de
sauvegarde ;
- L’aide forfaitaire spécifique de 30% maximum des honoraires de syndic accordée par
la Région Ile de France et en autorisera le versement au syndic. Cette aide pourra être
renouvelée au maximum pour deux années supplémentaires.
L’aide du Conseil Régional est subordonnée à la signature d’une convention entre le syndic et
la Région Ile de France et à l'obtention d’un label “copropriété en difficulté soutenue par la Région (CDSR). Les aides mobilisables dans ce cadre pourront être précisées par voie
d’avenant une fois la labellisation obtenue.
Dans le cadre de l’accompagnement du Plan de sauvegarde, l’opérateur pourra également au
titre du suivi social, prendre attache avec les copropriétaires débiteurs de bonne foi et en situation de fragilité financière pour mobiliser des aides spécifiques de type FSL pour résorber
une partie de leur dette et/ou convenir d’échéanciers réalistes prenant en compte la situation
financière des ménages (évaluation du reste à vivre).
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Objectifs
Résorption des
impayés
Indicateurs de moyens
Nombre de commissions
impayés et comptes-
rendus
Nombre de procédures
engagées et terminées
pour diminuer les
impayés
Mobilisation des aides à
la gestion et montant
Nombre de formations
relatives aux impayés
Actions auprès des
copropriétaires
Indicateurs de résultats
Nombre de débiteurs
rencontrés
Nombre de protocoles
d'accord et/ou
médiation
Évolution des impayés
et % du taux par rapport
au budget
Évolution du nombre de
propriétaires débiteurs
suivant statut et
tranches d’impayés
Nombre de procédures
de recouvrement de
charges (dont saisies
immobilières)
Nombre de dossiers FSL
déposés et acceptés
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maitrise des charges
b) Descriptif du volet
Dans le cadre du diagnostic réalisé pour la copropriété dans le cadre de l’étude-action, il n’a
pas été constaté de montant des dettes fournisseurs inquiétant celui-ci est inférieur à 2% et en
baisse depuis 2017. L'analyse de ce poste sera à surveiller chaque année au moment du contrôle
des comptes.
Le budget prévisionnel est identique depuis 5 ans (327 710 €) et le niveau des charges est stable depuis plusieurs années. Le chauffage étant individuel, ce poste de charges qui a subi l’inflation
depuis 2020 n’est pas visible dans les charges de la copropriété.
Le principal poste de dépense concerne la consommation d'eau (40% en moyenne du budget). Ce poste est par la suite réparti auprès des copropriétaires en fonction de sa consommation.
On remarque en 2021 des consommations homogènes entre la plupart des bâtiments (657m3)
sauf sur 2 bâtiments où l'on relève des consommations pour l'un très importantes (1335 m3)
et un autre des consommations très faibles (182 m3). L'origine de ces consommations serait à
affiner avec Véolia Eau d’Ile-de-France et le conseil syndical (problème de compteur individuel, fuites...).
Le poste “entretien divers” arrive en seconde position (19% en moyenne du budget). Les frais
d'entretien et de maintenance représentent en effet un poste important des dépenses et a
augmenté dans les dernières années, mais est, selon le conseil syndical, moins onéreux depuis le changement de prestataire pour l'entretien des espaces communs (espaces verts,
pelouses...). Le SDC fait appel à une structure spécialisée dans l'emploi et l'insertion d'adultes
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handicapés. Cependant après discussion avec le prestataire, le contrat devrait être revu à la
hausse du fait de prestations sous évaluées.
On note également dans ce poste un baromètre de vétusté de la copropriété : des interventions
ponctuelles sont menées chaque année (évacuations fuyardes, dégorgement en caves,
réparations ponctuelles sur toiture...).
Le poste concernant les frais de gestion + nettoyage et employé d'immeuble sont les troisièmes postes de dépense du SDC (en moyenne 10% du budget).
Le Plan de sauvegarde permettra une analyse et un suivi des postes de charges dans le but d'optimiser les dépenses (renégociation des contrats) et d’amorcer un travail de suivi des
consommations (consommations d’eau et consommations des charges individuelles
d’énergie).
c) Objectifs et indicateurs
- Maîtriser les charges de gestion courante et maîtriser les consommations
d’eau avec la mise en place de commissions “gestion”
L’opérateur constitue et pilote la commission « Gestion », regroupant le conseil syndical, le
syndic et l’opérateur. Cette commission se réunit à minima deux fois par an et fait l’objet d’un
relevé des décisions.
Les charges de la copropriété feront ainsi l’objet d’une surveillance par la commission
« Gestion », afin de vérifier les évolutions annuelles des différents postes de dépense, de
repérer toute dérive et d’en identifier les causes, et éventuellement de mettre en concurrence
les contrats qui deviendraient trop onéreux.
Par ailleurs, les consommations d’eau étant variables selon les bâtiments et en augmentation,
des actions de sensibilisations pourront être organisées dans le cadre du Plan de sauvegarde
pour sensibiliser les occupants aux écogestes et faire rechercher et réparer les fuites dans les
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logements et les parties communes à l’origine de surconsommations d’eau constatées (analyse
par bâtiment).
La commission “gestion” pilotée par l’opérateur aura pour mission de constituer un tableau de
bord du suivi des dépenses ; de suivre la renégociation des contrats d’entretien de la résidence
et de suivre l’évolution des consommations d’eau.
Il est à noter que dans les axes de redressement indiqués préalablement, la commission gestion
aura également à accompagner le contrôle des comptes et surveiller la présentation et le suivi
de la comptabilité par le syndic.
Objectifs
Maîtrise des charges
et des
consommations d’eau
Indicateurs de moyens
Réalisation du tableau
de bord de suivi des
dépenses
Nombre de
commissions “gestion”
et participation
Nombre d’activités de
sensibilisation à la
maîtrise de la
consommation d’eau et
des charges
individuelles
Indicateurs de résultats
Évolution du budget
prévisionnel et des
dépenses
Évolution du montant des
charges courantes par lot
Évolution de la répartition
par poste de dépenses
Évolution des dettes
fournisseurs et trésorerie
Respect des règles
comptables
3.3 Volet social
3.3.1 Accompagnement social des occupants.
a) Descriptif du volet
Les enquêtes sociales réalisées dans le cadre de l’étude action en 2022 ont révélé que les
logements sont majoritairement occupés par des propriétaires occupants (66% pour
l’ensemble de la copropriété) avec une occupation majoritairement familiale (55% de
personnes avec des enfants).
53% des adultes interrogés dans le cadre des enquêtes sociales ont un emploi et le taux de
chômage est de 7,2% (en phase avec la moyenne nationale).
Il est à noter que 86% des propriétaires occupants ont des ressources modestes à très modestes
selon les critères de l’Anah et sont éligibles à des aides individuelles.
7 propriétaires occupants font l'objet d'un suivi social et 31 ménages toutes catégories
confondues seraient favorables ou nécessiteraient un accompagnement, soit 15% des ménages
de la copropriété.
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L’accompagnement social des familles en difficulté ou qui pourraient le devenir avec le
financement du futur programme de travaux est un axe prioritaire du Plan de sauvegarde. Il s’agit de soutenir les ménages pour les aider à apurer leurs dettes ; à les accompagner pour
favoriser leur maintien dans les lieux ; à les orienter vers le parc social si nécessaire ou à leur
proposer une solution de portage ciblé provisoire le cas échéant.
En plus du suivi des ménages identifiés comme fragiles, il s’agit dans le cadre de la mise en œuvre du programme de travaux de s’assurer de la solvabilisation des ménages. L'opérateur
aura ainsi à rechercher l’ensemble des financements complémentaires individuels à
destination des ménages les plus en difficulté.
b) Objectifs et indicateurs
- Identifier et accompagner les copropriétaires occupants les plus fragiles
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, l’opérateur propose un accompagnement social aux
ménages repérés comme fragiles.
Objectifs
Accompagnement et
recherches de solutions
pour les ménages en
difficulté
Indicateurs de moyens
Nombre de
commissions impayés
Nombre de dossiers
abordés en
commissions impayés
Indicateurs de résultats
Nombre de ménages
repérés par statut
d’occupation (PO/PB)
Nombre de ménages
rencontrés avec évaluation
sociale
Nombre de demandes de
FSL transmises par le
travailleur social
- Coordonner l’accompagnement social avec les partenaires du territoire
Une commission sociale sera créée pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein de la « Commission sociale ».
Elle aura pour objectifs de présenter les évaluations sociales et de rechercher des solutions
pour les ménages fragiles concernés et d’informer des actions régulières réalisées dans le cadre
du Plan de sauvegarde.
Elle sera composée des partenaires suivants :
- La Préfecture ;
- La circonscription d’action sociale du conseil départemental,
- La Ville de Bobigny (service habitat-logement / service social / Centre communal
d’action sociale / santé) ;
- La caisse d’allocations familiales ;
- Le « service d’accompagnement social » d’Action logement ;
- L’ADIL 93
- Un partenaire spécialisé dans le portage immobilier temporaires et l’opérateur
(travailleur social diplômé dédié à l’opération).
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L’appui de la Fondation Abbé Pierre et les partenaires associatifs en charge des points d’accès
aux droits ou dédiés à l’accompagnement socio-juridiques des ménages pourront également être mobilisé dans le cadre de la lutte contre le mal logement et la lutte contre l’habitat indigne
afin d’accompagner les ménages victimes de marchands de sommeil ou d’autres
problématiques.
La commission sociale se réunira à minima deux fois par an et au maximum tous les trimestres.
Objectifs
Animation et
coordination de
l’accompagnement social
Indicateurs de moyens
Nombre de
commissions sociales
Nombre de dossiers
l’ordre du jour et
évolution à chaque
commission
Indicateurs de résultats
Nombre de dossiers
traités en commission
Nombre de relogements
Nombre de propriétaires
devenu locataires
Nombre de ménages
fragiles accompagnés
- Accompagner la solvabilité des propriétaires occupants pour la réalisation
des travaux
Outre l’accompagnement social auprès des ménages les plus en difficulté, l’opérateur sera en
appui aux ménages fragiles pour leur permettre de monter des plans de financement individuels suffisants pour le financement des travaux.
En plus des aides qui seront sollicitées auprès de l’Anah, de la Métropole du Grand Paris, de la
Région Île-de-France et de l’EPT Est Ensemble, l’opérateur accompagnera les copropriétaires
pour :
- Des demandes d’aides individuelles auprès de la CAF, des caisses de retraites, la
fondation Abbé Pierre, des mutuelles ou organismes particuliers (adaptation au
handicap) ;
- Des demandes de prêts (CAF, Action Logement etc.) ;
- Lorsqu’un projet de travaux existe en parties privatives, des aides auprès de l’Anah, de
la Région Île-de-France, de l’EPT Est Ensemble, et des subventions auprès d’autres
organismes financeurs.
La mobilisation de ces aides permettra aux propriétaires modestes de financer leur quote-part de travaux et de se maintenir dans leur logement.
Par ailleurs, pour faciliter le paiement des quotes-parts des travaux en parties communes,
l'opérateur du Plan de sauvegarde accompagnera le syndicat des copropriétaires dans la recherche d’une offre de préfinancement qui pourra se traduire par une contractualisation avec
un organisme bancaire ou une SACICAP (société Coopérative d’intérêt collectif pour
l’Accession à la Propriété).
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Objectifs
Solvabilisation des
propriétaires pour les
travaux
Indicateurs de moyens
Tableau de suivi financier de
mobilisation des aides
publiques
Mobilisation des aides
individuelles
Protocole de préfinancement
des subventions publiques
Respect des dates de dépôt
des dossiers de subventions
Indicateurs de résultats
Nombre de dossiers
montés (FSL, CAF,
Fondation abbé
Pierre…)
Montants de
financement
demandés, octroyés
et versés
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du dispositif
Dans la copropriété “cité jardin”, il y a actuellement 66 propriétaires bailleurs sur les 200
copropriétaires qui représentent 98 528,56 € des impayés soit plus de la moitié de la dette
totale. Une vigilance particulière quant à leur situation patrimoniale est donc à mettre en place
dans le cadre du Plan de sauvegarde.
Les locataires sont également à associer aux échanges et actions de communication et
sensibilisation qui seront mises en place dans le cadre du Plan de sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Même si le diagnostic n’a pas répertorié la présence de logements locatifs dégradés, une veille
peut être opérée dans le cadre du dispositif, ainsi qu’un accompagnement dans les projets de
travaux privatifs des propriétaires bailleurs.
Une aide financière peut être apportée aux propriétaires bailleurs s’inscrivant dans une
démarche d’amélioration de leur logement et/ou de maîtrise des loyers. Dans ce cadre, les propriétaires bailleurs peuvent conventionner avec l’Anah par le biais du dispositif
LocAvantages pour des projets avec ou sans travaux. Ce conventionnement peut leur permettre
de bénéficier d’une déduction fiscale.
Il conviendrait également d’informer les locataires concernant leurs droits (normes d'habitabilité) et de leurs obligations et responsabilités concernant l’entretien du logement et
le respect des règles d’occupation. Les occupants seront associés, dès que nécessaire, aux
actions de communication et sensibilisation quant aux bonnes pratiques du vivre ensemble
initiées par l’opérateur.
Objectifs
Accompagnement des
propriétaires bailleurs
Indicateurs de moyens
Nombre d’actions de
communication PB
Nombre de visites de
Indicateurs de résultats
Nombre de PB ayant
conventionné leur
logement
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pour engager des travaux
dans leur logement
Veille sur l’état des
logements
Information des
locataires/médiation
logements PB
Nombre de
signalements
Nombre de dossiers
d’aides individuelles
Nombre d’aides
individuelles versées
aux PB pour leurs
travaux
Montant des
subventions mobilisées
Nombre de médiation
PB/locataires
3.4 Volet technique
Au cours de la phase d’élaboration du Plan de sauvegarde, un diagnostic comportant un volet technique a été réalisé par l’opérateur dans le cadre de l’étude-action. Ce diagnostic a pu
également s’appuyer sur l’audit énergétique réalisé par la copropriété durant le POPAC en
2021.
Si de forts besoins en travaux ont déjà pu être identifiés, il est nécessaire dès le démarrage du
dispositif de Plan de sauvegarde de compléter l’analyse menée à l’aide du diagnostic technique
global réalisé durant le POPAC et l’étude-action, ainsi qu’une étude de conception de maîtrise d’oeuvre qui permettra d’élaborer un programme de travaux comprenant le phasage, les types
de travaux à réaliser ainsi que leurs coûts, en distinguant les parties communes des parties
privatives. Une hiérarchisation des priorités de la programmation sera établie.
L'établissement du programme de travaux devra être cohérent avec les capacités financières
des copropriétaires en tenant compte des aides proposées par les financeurs publics afin de
garantir la faisabilité financière des travaux.
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
- Création d’une commission travaux
La mise en place d’une commission “travaux” dans le cadre du Plan de sauvegarde permettra de préparer le programme de travaux et d’aboutir ensuite au chiffrage le plus précis du programme de travaux retenu pour la copropriété.
L’ampleur des travaux à réaliser et des projets à mettre sur pied mobilisera les acteurs de la
copropriété en amont et pendant la durée du chantier : le bon déroulement de ce volet du Plan
de Sauvegarde réclame la participation active du conseil syndical pour s’assurer de l’adhésion
des propriétaires au projet.
Objectifs :
- Accompagner la copropriété dans le choix d'un maître d'œuvre
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- Accompagner la copropriété dans la lecture des devis et le choix des entreprises
- S'assurer que les travaux qui seront engagés respectent bien le programme prévisionnel prévu par les acteurs publics, et dans le cadre des critères d'aides de l'Anah et des autres partenaires
- Préparer les montages de dossiers de subvention par l'opérateur
- Suivre le règlement des subventions collectives et individuelles
Fréquence :
A minima 4 fois par an en fonction de l’avancement du projet et du lancement du chantier
Cette commission se réunira cependant en tant que de besoin.
Objectifs
Préparer, coordonner et
suivre le programme de
travaux
Indicateurs de moyens
Nombre de participants
aux commissions travaux
Tableau de bord de suivi
des actions préalables au
chantier
Nombre d’audits, études
préalables et MOE
présentés en AG
Nombre de réunions
d’informations
préalables aux votes en
AG
Indicateurs de résultats
Vote des études
préalables aux travaux
Vote d’un programme
de travaux
- Nomination d’un maître d’œuvre
Le choix et la mise en place d’une maîtrise d’œuvre est nécessaire pour le bon déroulement
d’un programme de travaux. Le choix du maître d’œuvre est décidé lors de l’assemblée générale
par le syndicat des copropriétaires, au regard du cahier des charges précis et à la suite d’une
mise en concurrence.
Il conviendra pour l’opérateur d’accompagner les instances de la copropriété à cadrer la mission du maître d’œuvre qui sera choisi par la copropriété, en établissant un cahier des
charges permettant une mise en concurrence de plusieurs architectes/cabinets d’études et
d’établir un comparatif des offres reçues pour aider la copropriété dans le choix de son maître
d'œuvre. Les offres reçues des maîtres d'œuvre consultés seront soumises au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Objectifs
Sélection d’un
maître
d’œuvre/architecte
Indicateurs de moyens
Nombre de MOE consultés
Cahier des charges pour le
lancement de la consultation
Comparatif des MOE reçues
Indicateurs de résultats
Nombre d’offres de
MOE reçues
Vote en AG du choix
d’un MOE
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et accompagnement dans le
choix
- Élaboration du programme définitif de travaux et du plan de financement prévisionnel
Les premières estimations prévisionnelles des travaux de réhabilitation sont très importantes
(15 451 131 € TTC en incluant tous les honoraires et prestations prévues en sus).
Bien que l’objectif de l’étude de maîtrise d'œuvre à lancer au démarrage vise à approfondir le
programme de travaux et à le chiffrer de manière plus fine, il est indispensable d’accompagner
la copropriété pour garantir le vote de ces travaux en assemblée générale. En effet, le coût et la durée des travaux peuvent entraîner des réticences de la part des
copropriétaires. L’opérateur réalisera des simulations de plans de financement des travaux
indiquant les types de financeurs mobilisables et les montants des travaux, et différenciant les
quotes-parts totales prévisionnelles et les restes à charges prévisionnels par tantième et en
moyenne.
L’opérateur devra communiquer auprès des copropriétaires avec l’aide du
syndic/administrateur et de l’EPT Est Ensemble pour faciliter la compréhension des enjeux en
amont de l’assemblée générale. Ces activités auront vocation à aider les copropriétaires à
prendre conscience de l’importance de leur présence en assemblée générale, d’une manière générale et pour le vote de travaux en particulier.
Il s’agira :
- de s’assurer de la bonne maîtrise par le conseil syndical de l’ensemble du dossier : programme
et caractère indispensable des travaux à moyen terme, possibilités de subventions au syndicat
dans le cadre du Plan de sauvegarde, organisation des prêts relais, recours aux éventuelles aides individuelles pour les propriétaires occupants éligibles. Ce travail sera mené en continu
et si nécessaire au cours de formations spécifiques à destination des conseils syndicaux ;
- de communiquer aux copropriétaires le programme de travaux et leur nécessité à moyen
terme, ainsi que les subventions disponibles, en amont de l’assemblée générale, au cours d’une réunion préparatoire à l‘AG.
- de travailler, avec les conseillers syndicaux et le syndic/l'administrateur, à la rédaction de
l’ordre du jour de la convocation d’assemblée générale et à un document d’information joint à
l’ordre du jour pour expliciter la résolution concernant le vote des travaux ; ce travail
préparatoire sur l’ordre du jour sera essentiel pour définir : l’ensemble des missions qui devront être votées pour la réalisation des travaux (devis des entreprises, suivi du maître
d’œuvre, assurances) et le principe du recours au prêt de préfinancement des aides publiques;
- de transmettre à chaque propriétaire, préalablement à la tenue de l’AG, un document
récapitulatif simple (une page) sur le programme de travaux, son coût, son calendrier, les subventions mobilisables et l’importance du vote en AG ;
- d’appuyer les conseillers syndicaux dans la mobilisation des propriétaires pour leur
participation à l’assemblée générale et particulièrement la réception des pouvoirs ;
- enfin, l’opérateur se tiendra à la disposition des copropriétaires désireux de se renseigner sur
la réhabilitation.
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Lors de l’établissement du programme de travaux et de la consultation des entreprises par la
maîtrise d’œuvre, l’opérateur devra porter une attention particulière sur le choix des entreprises qui devront être qualifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), lorsqu’une
telle qualification existe pour les travaux concernés (obligation depuis le 1er juillet 2021 au
dépôt du dossier Anah).
Objectifs
Élaboration programme
de travaux et plan de
financement
prévisionnel
Indicateurs de moyens
Nombre d’entreprises
consultées
Nombre de réunions
d’informations
préalables aux travaux
Nombre de partenaires
financiers sollicités
Indicateurs de résultats
Personnes rencontrées
par l’opérateur sur les
travaux
Vote en AG du
programme de travaux
Montant du reste à
charge par lot
- Élaboration du programme définitif de travaux et du plan de financement prévisionnel
L’accompagnement de la copropriété doit également permettre d’identifier et de signaler tous
désordres ou situations relevant d’un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Dans ce cadre, l’opérateur sera chargé de faire remonter aux services compétents, par le biais de
signalement, toute situation constatée.
L’opérateur du Plan de Sauvegarde sera également chargé de conseiller la maitrise d’ouvrage
ou la ville dans la mise en œuvre des procédures administratives complexes. A ce titre, l’opérateur et la maitrise d’ouvrage travailleront en lien étroit avec le Service Communal
d’Hygiène et de Sécurité (SCHS).
L’opérateur devra également faciliter la mise en lien avec des structures d’accompagnement
des ménages fragiles ou de lutte contre le mal logement.
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
3.4.2.1 Tranche 1 : La réalisation des travaux d’urgence et prioritaires
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du diagnostic réalisé lors de l’étude action, il a été révélé que la structure des bâtiments en poteaux/poutres et remplissage en parpaing semble saine, néanmoins, les
façades présentent des dégradations notamment au droit des bandeaux de recoupement
des étages. Une purge des parties les plus dégradées a été faite mais la dégradation peut
continuer.
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Les scellements de certains garde-corps sont rouillés et à nu mettant
potentiellement en péril la sécurité des personnes. Une vérification de tous les garde- corps a été préconisée à l’issue du diagnostic et doit-être votée lors de la prochaine AG du
27/06/2023.
Un signalement a également été fait auprès du SCHS en date du 2 février 2023, dont les suites
sont attendues du SCHS de la ville.
En fonction des résultats de la vérification des garde-corps, ces travaux pourraient-être
programmés soit en première phase au titre des travaux urgents, soit en deuxième phase si le
péril a été levé et que des travaux de consolidation peuvent être prévus dans le cadre du
programme de réhabilitation globale (voir tranche 2).
En complément, il est proposé d’intégrer – dans cette première tranche – des travaux
prioritaires permettant de traiter des dysfonctionnements importants des espaces communs et
ainsi d’améliorer le cadre de vie et les usages des habitants dès le démarrage du Plan de Sauvegarde. Ces travaux portent :
- La réalisation d’un projet de résidentialisation avec la pose des clôtures permettant de
fermer la résidence. Les copropriétaires ont manifesté leur besoin de voir ces travaux
réalisés au plus vite pour répondre aux enjeux de sécurité et de tranquillité publique.
Ce projet pourra également permettre de réfléchir à l’amélioration de la collecte des
déchets et de l’aménagement des espaces communs.
- La réalisation de travaux dans les locaux poubelles, par la mise en place de portes
coupe-feu et réalisation de revêtements étanches aux sols et plafonds afin de faciliter
pour répondre aux enjeux de sécurité et de salubrité.
Présentation des premières estimations financières (Tranche 1)
Lors de l’étude-action, ont été sollicités l’Anah, la Métropole du Grand Paris, le Conseil régional
d’Ile-de-France et l’EPT Est Ensemble pour aborder les aides qui pourraient-être mobilisables
dans le cadre du plan de sauvegarde. Concernant les financements de la MGP et du CRIF, des
conventions partenariales devront être établies dans un second temp pour confirmer leurs
participations financières. Les données récapitulées ci-dessous sont produites à titre indicatif et devront-être validées avec les partenaires financiers.
Le montant des travaux et des honoraires de maîtrise d’œuvre (y compris ceux des bureaux
d’études associés) de la tranche 1 est estimé à 810 424 € HT. Le phasage des travaux est le suivant : mise en œuvre dès la 1ère année du Plan de sauvegarde.
TRAVAUX TRANCHE 1 Montant HT TVA 10% TVA 5,5% TTC
Finalisation projet résidentialisation 463 320,00 € 51 480,00 € 514 800,00 €
Vérification et rescellement des garde-
corps 59 400,00 € 6 600,00 € 66 000,00 €
Local poubelles
249 480,00 € 27 720,00 € 277 200,00 € Porte CF + revêtements étanches
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sol/plafond
TOTAL HT 772 200,00 € 85 800,00 € 858 000,00 €
HONORAIRES
HT TVA 20% TTC
MOE (taux à définir) 30 888,00 € 6 177,60 € 37 065,60 €
BC (taux à définir) 3474,90 € 694,98 € 4 169,88 €
SPS (taux à définir 3 861,00 €1€ 772,20 € 4 633,20 €
Syndic (taux à définir) 15 444,00 €€ 3 088,80 € 18 532,80 €
DO (taux à définir) 14 671,80 €€ 2 934,36 € 17 606,16 €
Aléas (taux à définir) 15 444,00 € 3 088,80 € 18 532,80 €
TOTAL HT 83 783,70 €
TOTAL TTC 83 783,70 € € 100 540,44 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 810 423,90 €
MONTANT HT TOTAL 855 983,70 €
MONTANT TTC 958 540,44 €
Pour rappel, la première tranche concerne les travaux urgents et/ou considérés comme prioritaires. Dans cette phase, le gain énergétique de 35% n’est pas atteint. En appliquant le règlement du FAAHP (10% sur plafond de 22 000 €), un écrêtement des subventions serait à faire, il est donc proposé d’appliquer un taux de 6% pour présenter la simulation (sous réserve de l’accord de l’ANAH et d’Est Ensemble).
Tableau récapitulatif des aides financières mobilisables en TRANCHE 1
Travaux +
Honoraires + Aléas
Travaux +
Honoraires + Aléas Subvention Anah EE (FAAHP)
Subvention Anah
au titre du (x+x)
HT TTC 50% 6% sur plafond 22 000 €
855 983,70 € 958 540,44 € 405 211,95 € 264 000,00 € 264 000,00 €
Tableau récapitulatif des Reste à charge (RAC) en TRANCHE 1
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Total subventions Taux de subventions TOTAL reste à charge SDC Subvention moyenne /lot
Reste à charge
moyen par lot
principal
d'habitation
Taux du
reste à
charge/lot
HT % TTC HT TTC %
933 211,95 € 97,36% 25 328,49 € 4 666,06 € 126,64 € 2,64%
b) Objectifs et indicateurs
L’Assemblée Générale tenue le 27 juin 2023 prévoyait le vote la vérification des scellements des garde-corps ; les copropriétés ont décidé de reporter cette décision dans l’attente d’obtenir
des éléments plus fournis sur les travaux à prévoir. L’opérateur devra, dès la première année
du Plan de sauvegarde, accompagner la copropriété dans la mise au vote de nouvelles missions
et l’analyse des résultats consécutifs à la vérification et faire procéder si nécessaire à la mise en œuvre des travaux urgents permettant de garantir la sécurité des occupants.
En parallèle, l’opérateur se rapprochera du conseil syndical pour relancer l’étude de maitrise
d’œuvre votée en AG en juin 2023 concernant la mise en place d’une résidentialisation avec
une réflexion conjointe sur l’amélioration de la collecte des déchets.
La commission travaux pourra être créée et établir avec une maîtrise d'œuvre la réalisation des mesures urgentes et prioritaires à réaliser.
Objectifs
Assurer la sécurité
des garde-corps
Indicateurs de moyens
Nombre de commissions
travaux
Nombre d’entreprises
consultées
Sollicitation de l’ANAH
pour le financement des
travaux urgents et autres
travaux
Indicateurs de résultats
Vote en AG des travaux
urgents et prioritaires
Montant du reste à charge
par lot
Levée du potentiel péril lié
aux garde-corps
3.4.2.2 Tranches 2 et 3 : La réalisation des travaux de rénovation
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du diagnostic réalisé durant l’étude action, le volet technique a fait apparaître
des besoins importants en travaux pour traiter l’usure du bâti en parties communes. La
réalisation de ces travaux peut s’inscrire dans un programme global de rénovation du bâti
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permettant d’assurer la sécurité des personnes, ainsi que la requalification patrimoniale avec
un volet énergétique important et la valorisation des espaces extérieurs.
En effet, si l’état du bâti est considéré comme moyen avec une note de dégradation de 0,43, le
potentiel énergétique serait de l’ordre de 70%. L’étiquette de consommation énergétique
actuelle classée E (très énergivore) pourrait évoluer vers la classification B avec la mise en place d’un programme de travaux de réhabilitation énergétique très ambitieux.
L’audit énergétique réalisé en 2022 par la copropriété et le diagnostic technique réalisé durant
l’étude action ont permis d’établir plusieurs scénarios de travaux avec un phasage, des
estimations des coûts de ces travaux et un calcul du reste à charge moyen par copropriétaire.
Comme indiqué au paragraphe précédent 3.4.1 de la présente convention, une étude de maître d'œuvre devra être réalisée pour affiner les coûts et proposer un programme de travaux par
phases cohérent et réaliste.
Compte tenu des coûts associés à ces travaux, il a été établi deux scénarios pour inclure ou non le remplacement des menuiseries en parties privatives qui constitue l’un des postes de
dépenses les plus importants (2 513 700,00 € HT).
- Premier scénario : Projet complet de rénovation des bâtiments (incluant
remplacement des menuiseries en parties privatives).
RÉCAPITULATIF TRAVAUX - TRANCHE 2 - A
TRAVAUX Montant HT TVA 10% TVA 5% TTC
Réfection de l'étanchéité et isolation des
toitures terrasses 1 045 800,00 € 52 290,00 € 1 045 800,00 €
Isolation thermique par l'extérieur des
façades 6 703 200,00 € 352 800,00 € 7 056 000,00 €
Installation VMC Hygro A (obligatoire en
cas d'ITE) 301 644,00 € 15 876,00 € 317 520,00 €
Remplacement des menuiseries en PC 377 055,00 € 19 845,00 € 396 900,00 €
Réseaux 1 078 704,00 € 119 856,00 € 1 198 560,00 €
Isolation des planchers hauts des caves 227 430,00 € 11 970,00 € 239 400,00 €
Remplacement des menuiseries en PP
(réhabilitation globale) 2 513 700,00 € 132 300,00 € 2 646 000,00 €
TOTAL HT 12 195 243,00 € 119 856,00 € 585 081,00 €
13 518 780,00
€
HONORAIRES
HT TVA 20% TTC
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Date de télétransmission : 15/02/2024
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MOE (taux à définir) 487 809,72 € 97 561,94 € 585 371,66 €
BC (taux à définir) 54 878,59 € 10 975,72 € 65 854,31 €
SPS (taux à définir) 60 976,22 € 12 195,24 € 73 171,46 €
Syndic (taux à définir) 243 904,86 € 48 780,97 € 292 685,83 €
DO (taux à définir) 231 709,62 € 46 341,92 € 278 051,54 €
Aléas (taux à définir) 243 904,86 € 292 685,83 €
TOTAL HT 1 323 183,87 €
TOTAL TTC 1 587 820,64 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 12 798 907,00
MONTANT HT TOTAL 13 518 426,87
MONTANT TTC 14 488 000,64
- Deuxième scénario : Projet de rénovation des bâtiments (sans
remplacement des menuiseries en parties privatives).
RÉCAPITULATIF TRAVAUX - TRANCHE 2 - B
TRAVAUX Montant HT TVA 10% TVA 5% TTC
Réfection de l'étanchéité et isolation
des toitures terrasses 1 045 800,00 € 52 290,00 € 1 045 800,00 €
Isolation thermique par l'extérieur des
façades 6 703 200,00 € 352 800,00 € 7 056 000,00 €
Installation VMC Hygro A (obligatoire
en cas d'ITE) 301 644,00 € 15 876,00 € 317 520,00 €
Remplacement des menuiseries en PC 377 055,00 € 19 845,00 € 396 900,00 €
Réseaux 1 078 704,00 € 119 856,00 € 1 198 560,00 €
Isolation des planchers hauts des
caves 227 430,00 € 11 970,00 € 239 400,00 €
TOTAL HT 9 681 543,00 € 119 856,00 € 452 781,00 € 10 254 180,00 €
HONORAIRES HT TVA 20% TTC
MOE (taux à définir) 387 261,72 € 77 452,34 € 464 714,06 €
BC (taux à définir) 43 566,94 € 8 713,39 €€ 52 280,33 €
SPS (taux à définir) 48 407,72 € 9 681,54 € 58 089,26 €
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Date de réception préfecture : 15/02/2024 51
Syndic (taux à définir) 193 630,86 € 38 726,17 € 232 357,03 €
DO (taux à définir) 183 949,32 € 36 789,86 € 220 739,18 €
Aléas (taux à définir) 193 630,86 € 193 630,86 €
TOTAL HT 1 050 447,42 €
TOTAL TTC 1 221 810,73 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 10 160 779,38
MONTANT HT TOTAL 10 731 990,42
MONTANT TTC 11 475 990,73
RÉCAPITULATIF DES MONTANTS POUR LES 2 SCÉNARIOS
SCÉNARIO 1 (Travaux + honoraires) - TRANCHES 1 + 2
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE 13 609 331,43 €
MONTANT HT TOTAL 14 374 410,57 €
MONTANT TTC 15 446 541,08 €
SCÉNARIO 2 (Travaux + honoraires) - TRANCHES 1 + 2
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE 10 971 203,28 €
MONTANT HT TOTAL 11 587 974,12 €
MONTANT TTC 12 434 531,17 €
Présentation des premières estimations financières (Tranche 2A et 2B)
Lors de l’étude-action, ont été sollicités l’Anah, la Métropole du Grand Paris, le Conseil régional
d’Ile-de-France et l’EPT Est Ensemble pour aborder les aides qui pourraient-être mobilisables dans le cadre du plan de sauvegarde. Concernant les financements de la MGP et du CRIF, des
conventions partenariales devront être établies dans un second temp pour confirmer leurs
participations financières. Les données récapitulées ci-dessous sont produites à titre indicatif
et devront-être validées avec les partenaires financiers.
- Premier scénario : Projet complet de rénovation des bâtiments (incluant
remplacement des menuiseries en parties privatives).
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Tableau récapitulatif des aides financières mobilisables TRANCHE 2 / SCÉNARIO 1
Travaux +
Honoraires +
Aléas
Travaux +
Honoraires +
Aléas
Subvention
Anah
ANAH /Prime
MPR
ANAH /Prime
Basse
consommation
EE (FAAHP) MGP CRIF
Subvention
Anah au titre
du (x+x)
HT TTC 50% 3 000 €/lot 500 €/lot
15% sur
plafond
22 000 €/lot +
possibilité
10000
€/bâtiment
6 000 €/lot
jusqu’à 15%
reste à
charge
5 000 €/lot
13 518 426 € 14 488 000 € 6 399 453 € 600 000 € 100 000 € 760 000 € 1 200 000 € 1 000 000 € 2 960 000 €
Tableau récapitulatif des RAC (PHASE 1) / SCÉNARIO 1
Total subventions Taux de subventions TOTAL reste à charge SDC Subvention moyenne /lot Reste à charge moyen
par lot principal
d'habitation
Taux du reste à charge/lot
HT % TTC HT TTC %
13 019 453 € 89,86 % 1 458 547 € 65 097 € 7 343 € 10,14%
Avec les premières simulations réalisées, il apparaît que même en mobilisant des aides de la MGP (6000 €/lot maximum) et l’aide du CRIF (5 000€/lot), le reste à charge moyen par lot est très élevé pour les copropriétaires.
- Deuxième scénario : Projet de rénovation des bâtiments (sans
remplacement des menuiseries en parties privatives).
Tableau récapitulatif des aides financières mobilisables TRANCHE 2 / SCÉNARIO 2
Travaux +
Honoraires +
Aléas
Travaux +
Honoraires +
Aléas
Subvention
Anah
ANAH /Prime
MPR
ANAH /Prime
Basse
consommation
EE (FAAHP)
MGP
CRIF
Subvention
Anah au titre
du (x+x)
HT TTC 50% 3 000 €/lot 500 €/lot
15% sur
plafond
22 000 € +
possibilité
10000
€/bâtiment
6 000 €/lot
jusqu’à 15%
reste à
charge 1 550 €/lot
10 731 990 € 11 475 991 € 5 080 389 € 600 000 € 100 000 € 760 000 € 1 200 000 € 310 000 € 2 227 000 €
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Tableau récapitulatif des RAC (PHASE 2) / SCÉNARIO 2
Total subventions Taux de subventions TOTAL reste à charge SDC Subvention moyenne /lot Reste à charge moyen
par lot principal
d'habitation
Taux du reste à charge/lot
HT % TTC HT TTC %
10 320 389 € 89,93 % 1 1155 601 € 51 601 € 5 778 € 10,07 %
Sur le second scénario et avec les premières simulations réalisées, il apparaît un reste à charge
moyen par lot qui pourrait-être envisagé pour les copropriétaires. Des aides individuelles
pourront-être mobilisées en plus pour les ménages modestes et très modestes selon les critères
de l’Anah (3000 € pour les ménages très modestes et 1500 € pour les ménages modestes).
Au regard des premières estimations de travaux présentées et du plan de financement
prévisionnel projeté, il apparaît un enjeu important dans l’élaboration d’un programme de
travaux cohérent mais aussi réaliste qui devra tenir compte des restes à charge des
copropriétaires.
b) Objectifs et indicateurs
- Accompagner la mise en œuvre d’un programme complet de travaux par
phases
L’étude de maîtrise d'œuvre qui sera réalisée dès le lancement du Plan de sauvegarde doit
permettre d’enclencher la phase APD-DCE pour aboutir à un chiffrage plus précis du programme de travaux qui pourra être présenté par phases avant la troisième année du suivi-
animation.
Sur la base de ce chiffrage et du vote de ces travaux en Assemblée Générale, le plan de
financement pourra être consolidé et sanctuarisé par les engagements des partenaires, avec
pour objectif d’obtenir des niveaux de reste à charges supportables financièrement par les copropriétaires (inférieurs à 5 000€/lot, voire même 3000 €/lot).
L’opérateur devra mobiliser toutes les solutions à sa disposition pour diminuer ou rendre plus
soutenables les restes à charges par la sollicitation d’aides individuelles complémentaires et
par la mise en place de facilités de paiements pour les copropriétaires les plus fragiles.
Le démarrage des travaux pourra être programmé une fois que les conditions financières
seront réunies : préfinancement des subventions, financement des restes à charge, collecte des
appels de fonds travaux.
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- Mobiliser les aides et solliciter des facilités de paiements complémentaires
Le dépôt des demandes de subventions sera réalisé après le vote du programme de travaux prévu dans le cadre du Plan de sauvegarde.
Il pourrait être nécessaire d’anticiper le dépôt des dossiers d’aides auprès de :
- La Région (demande de labellisation “CDSR”) en fonction des dates de commissions,
et éventuellement déposer le dossier avant le vote des travaux. La devra être réalisée en
amont du vote des travaux, dès le projet de travaux consolidé, pour ne pas retarder le lancement des travaux et faciliter la réalisation des plans de financements.
- La Métropole du Grand Paris en fonction des échéances des assemblées délibératives,
par la sollicitation et la réalisation d’une convention de financement entre la MGP et la
copropriété.
Les demandes devront être réalisées en amont du vote des travaux, dès le projet de travaux
consolidé, pour ne pas retarder le lancement des travaux et faciliter la réalisation des plans de financements.
Les objectifs de l’opérateur pour adapter le plan de financement aux capacités budgétaires des
copropriétaires sera de :
- Confirmer le montant des aides octroyées par les partenaires financiers déjà sollicités
(Anah, Est Ensemble, Région Ile de France, Métropole du Grand Paris) ;
- Rechercher et solliciter des aides auprès d’autres partenaires financiers potentiels : la
Ville, le CD93 ;
- Solliciter un préfinancement des subventions auprès d’organismes bancaires ou une
SACICAP (société Coopérative d’intérêt collectif pour l’Accession à la Propriété) ;
- Mobiliser une solution de financement des restes à charge qui puisse solvabiliser les
plus fragiles ou les copropriétaires ayant des difficultés d’accès au crédit individuel ;
- Solliciter les aides sociales complémentaires, identifiées dans le cadre de
l’accompagnement social.
Objectifs
Accompagnement du
programme de travaux
et mobilisation des
aides financières
Indicateurs de moyens
Nombre de commissions
travaux
Nombre de rencontres
financeurs
Nombre d’actions
d’informations auprès
des copropriétaires
Indicateurs de résultats
Montant des travaux
votés/en cours/réalisés
Gains énergétiques après
rénovation
Montant des subventions
par financeur
Préfinancement
3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
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Les enquêtes sociales réalisées en 2022 lors de l’étude action ont révélé que les besoins en
travaux privatifs directement remontés par les copropriétaires concernaient principalement l'isolation intérieure, le changement des fenêtres ou encore la réfection des salles d'eau.
Cependant, seuls 8 % des PO enquêtés se sont déclarés en capacité financière d'honorer les
travaux.
Les problèmes relevés liés à l’isolation, ainsi qu’aux problèmes liés à l’humidité et la ventilation
pourraient-être résolus dans le cadre du programme de travaux mis en œuvre par la
copropriété.
Il est néanmoins proposé que le Plan de sauvegarde puisse accompagner au besoin les dynamiques de travaux en parties privatives sur les plans techniques, administratifs et
financiers.
Le Plan de sauvegarde pourra ainsi, sur la base du volontariat, permettre aux copropriétaires
intéressés de pouvoir réaliser dans leur logement des travaux d’adaptation (liés à l’âge ou le
handicap). L’objectif visé pour ces travaux concerne 15 logements à minima à raison de 8 000 € HT de travaux par logement, soit un budget prévisionnel de 120 000 € HT.
Le Plan de sauvegarde pourra également permettre aux propriétaires intéressés, toujours sur
la base du volontariat, de réaliser des travaux de remise aux normes de l'électricité dans leur
logement avec une estimation d’environ 10 logements concernés (sur la base des enquêtes sociales). Le budget prévisionnel pour ces travaux serait de l’ordre de 50 000 € HT.
b) Objectifs et indicateurs
L’opérateur procédera au recensement des besoins en travaux dans les logements et aura la charge d’accompagner les propriétaires dans leur recherche de financement (montage et
instruction des dossiers). Il signalera le cas échéant au SCHS les situations où les désordres
constatés présentent un danger pour la sécurité ou la santé des occupants.
Objectifs
Accompagnement des
propriétaires dans leurs
besoins en travaux
privatifs (électricité et
adaptation).
Indicateurs de moyens
Nombre d’actions de
communication
Nombre de propriétaires
éligibles aux aides
individuelles
Nombre de visites de
logements recensés
Nombre d’échanges
financeurs
Indicateurs de résultats
Nombre de dossiers de
travaux privatifs
accompagnés
Nombre de dossiers
instruits
Montants des
subventions mobilisés
Nombre de signalements
au SCHS
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3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet
Le centre-ville de Bobigny bénéficie d’une certaine attractivité grâce à sa desserte automobile et en transports en commun, avec la proximité directe de la ligne 1 de tramway, la ligne 5 du
métropolitain et la gare routière qui accueille 12 lignes de bus. D’ici 2030, la copropriété
bénéficiera également d’un accès à la nouvelle ligne 15 de métropolitain.
La copropriété “Cité jardin “ se trouve en dehors du périmètre du NPNRU du centre-ville mais
se situe en secteur QPV, ce qui peut lui permettre de bénéficier des nouvelles dynamiques du
quartier et de ses alentours.
b) Objectifs et indicateurs
Une veille quant au positionnement de la copropriété sur le marché immobilier, ainsi que sur
les évolutions du NPNRU et du projet “Cœur de Ville” qui pourraient impacter la copropriété devra être réalisée dans le cadre du Plan de Sauvegarde.
L’opérateur et la maitrise d’ouvrage devront également veiller à la bonne intégration de la
copropriété aux démarches engagées dans le cadre des projets de la ville. Tant que possible, le
Plan de Sauvegarde doit permettre de favoriser la connexion entre la copropriété et les
dynamiques du centre-ville.
3.6.2 Gestion urbaine et sociale de proximité (GUSP)
a) Descriptif du volet
Les besoins en gestion urbaine de proximité renforcée se posent pour la copropriété, en particulier pour la gestion des ordures ménagères et des encombrants, le stationnement
problématique des occupants et l'éloignement de la copropriété de la dynamique du centre-
ville de Bobigny. Des questions de délinquance et d’incivilités se posent également
régulièrement.
L’enjeu, pour parvenir à mettre en œuvre les actions nécessaires à une gestion urbaine
efficiente, est de structurer son action pour cibler les besoins et les moyens afférents. Une
assistance à la maîtrise d’ouvrage paraît nécessaire avec un budget dédié. Cette gestion urbaine
à l’échelle de la copropriété “cité jardin” s’articulera avec le travail mené à l’échelle du quartier par le service gestion urbaine de la Ville.
Les actions de concertation, d’information et d’amélioration concrète du cadre de vie qui
pourraient être menées sont :
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- Mise en place d’un programme d’actions (déchets, sécurité, gestion espaces communs,
etc.) avec un calendrier prévisionnel et une instance annuelle (COTECH) ;
- La veille régulière sur les parties communes et le suivi des dysfonctionnements ;
- L’accompagnement de la copropriété dans l’analyse et la maîtrise des coûts liés au sur
entretien des parties communes ;
- L'amélioration concrète du cadre de vie (gestion des parkings et lutte contre les
stationnements abusifs, entretien des espaces verts, tranquillité…) ;
- La coordination des actions avec les actions de la GUP publique existante ;
- L’accompagnement dans la réalisation de la résidentialisation avec une réflexion sur la
gestion des déchets, les encombrants et la sécurité des habitants ;
- L’amélioration du stationnement en lien avec le projet de résidentialisation (voitures
ventouses / épaves) ;
- La sensibilisation des propriétaires aux charges et au programme de travaux de leurs
immeubles ;
- L’anticipation et le suivi des impacts des travaux du Plan de Sauvegarde ;
- La prise en compte des locataires en tant qu’acteurs du cadre de vie ;
- Les actions favorisant l’amélioration des relations entre locataires et propriétaires
occupants et le lien social au sein de la copropriété ;
- Les actions utiles en lien avec la précarité énergétique et la vie dans le logement
(maîtrise des énergies, des nouveaux équipements, lutte contre les nuisibles…) ;
- L’articulation fine avec le plan de communication du Plan de Sauvegarde ;
- Accompagnement du maître d’ouvrage dans la demande de financements Anah GUP.
Parallèlement, une commission cadre de vie du conseil syndical pourra être créée pour
informer des réalisations et projets, faire remonter les besoins, chercher des solutions adéquates, assurer une bonne coordination des actions entre les intervenants. Cette
commission pourra créer des documents de communication à destination des copropriétaires.
Cette commission sera ouverte aux acteurs de la GUP.
Cette commission se réunira quatre à douze fois par an, en fonction des besoins et des projets en cours.
Les moyens nécessaires au renforcement de la GUP seront recherchés par les partenaires. Les
travaux de GUP seront en partie financés par l’Anah conformément à la doctrine régionale
définie par la DRIHL.
La mise en place d’une GUP sur la copropriété nécessitera la signature d’une convention entre
l’Anah et la collectivité (EPT), maître d’ouvrage de la GUP.
b) Objectifs et indicateurs
Objectifs
Amélioration du cadre
de vie des occupants
Indicateurs de moyens
Nombre de réunions de
coordination des acteurs
Mise en place d’une
Indicateurs de résultats
Nombre d’actions
GUSP menées
Satisfaction des
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commission cadre de vie
Nombre de partenaires acteurs
GUSP et financeurs
Nombre d’ateliers de
sensibilisation suivant
thématiques identifiées
(déchets, sécurité, travaux)
Nombre d’actions
d’information
pédagogique/sensibilisation
auprès des occupants
(animations collectives,
ateliers, porte à porte…) ;
Élaboration de supports de
communication : affichages,
livret d’accueil pour les
nouveaux arrivants
Nombre d’événements
conviviaux
copropriétaires
Nombre de dossiers
GUSP déposés à
l’ANAH
3.6.3 Mobilisation et cohésion sociale
a) Descriptif du volet
La copropriété Paul-Vaillant-Couturier dispose d'instances de gestion fonctionnelles, son conseil syndical (CS) est pleinement mobilisé sur les questions de cadre de vie et d’entretien, et bien identifié par les copropriétaires. Un groupe d’habitant.e.s relais assure la bonne compréhension des sujets traités en AG auprès des copropriétaires non francophones, et assure le lien avec les partenaires institutionnels pour remonter les difficultés.
Ce fonctionnement et cette mobilisation présentent toutefois des facteurs de fragilité. Des tensions de gestion sont existantes entre le CS et le syndic de copropriété du fait de difficultés de communication et d’un manque d’actions de la part du syndic. Cette inaction présente le risque de décourager les membres du CS et les copropriétaires mobilisés dans la gestion de leur patrimoine. Également, la proportion élevée de copropriétaires non francophones génère de forts enjeux de traduction pour assurer une communication et une information accessible à tous tout au long du dispositif.
Les travaux urgents, prioritaires et le futur programme de travaux de réhabilitation nécessiteront une forte mobilisation des copropriétaires et une bonne synergie entre les instances de la copropriété et le gestionnaire.
Dès lors, il apparaît nécessaire d’établir une stratégie d’information et de communication solide pour l’accompagnement de la copropriété, en l’adaptant à chacun des volets du Plan de Sauvegarde. Les actions d’information et de communication visent à garantir une bonne information des habitants sur l’avancement du projet, et de favoriser la mobilisation des copropriétaires dans les actions d’amélioration de la copropriété.
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b) Objectifs et indicateurs
Le volet mobilisation et cohésion sociale du Plan de Sauvegarde vise les objectifs suivants tout au long de l’accompagnement de la copropriété :
• Rendre visible le travail du conseil syndical et des groupes de travail constitués ; • Formations des instances et des copropriétaires ;
• Etablir un lien de confiance entre les habitants et l’opérateur pour entraîner tous les copropriétaires et faciliter l’efficacité de l’intervention des partenaires publics et du prestataire ;
• Garantir une bonne lisibilité de l’accompagnement public et faciliter la compréhension des enjeux du Plan de Sauvegarde ;
• Fédérer les copropriétaires autour de la réalisation du programme de travaux et pour assurer une pérennité de la bonne gestion de la copropriété ;
• Accompagner les copropriétaires dans le développement de projets collectifs ou assurer une mise en lien avec des partenaires locaux pour renforcer leur mobilisation et assurer une bonne gestion du cadre de vie ;
• Animer un collectif d’habitants et favoriser la participation du plus grand nombre ; • Etablir des relations de bon voisinage et bien vivre ensemble à l’échelle de la copropriété.
Objectifs
Animation de la
mobilisation collective
Indicateurs de moyens
Nombre de formations
Mise en place d’un collectif
d’habitants
Communication régulière
auprès des copropriétaires et
habitants
Indicateurs de résultats
Nombre de
participants aux
évènements
Satisfaction des
copropriétaires
Nombre de projets
enclenchés
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Le Plan de sauvegarde vise les objectifs globaux suivants :
- La réhabilitation des parties communes de la copropriété correspondant à 10
bâtiments et 200 logements ;
- La réhabilitation des parties privatives des propriétaires occupants pour les travaux
d’adaptation (15 dossiers) et la remise aux normes de l’électricité (10 dossiers) ;
- La réhabilitation des parties privatives des lots portés (8 lots à porter)
Au vu du profil majoritairement très modeste des propriétaires, les travaux d’adaptation
mobiliseront un financement à 50% dans la limite d’un plafond de 20 000 € HT de travaux
subventionnables par logement soit un budget prévisionnel de 60 000 € HT. L’opérateur
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pourra également solliciter d’autres organismes en complément comme la caisse d'assurance
retraite, ou le Conseil départemental.
Les travaux de remise aux normes de l'électricité pour les propriétaires occupants modestes et
très modestes mobiliseront un financement à hauteur de 35% pour des travaux estimés à 5000
€ HT par logement, soit un budget prévisionnel de 17 500 € HT.
Pour les logements portés, une aide aux travaux en parties privatives est calculée sur la base
de 35% de 15 000 € HT de travaux, soit une subvention de 5 250 € par logement.
Typologies Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Logements
de PO
traités dans
le cadre
d’aides
individuelle
s
- dont
logements
pour
remise aux
normes
électriques
3 3 2 2 10
- dont aide
pour
l’autonomi
e de la
personne
2 3 3 3 2 15
Logements portés 2 2 2 2 8
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
5.1 Financement de l’Anah.
a) Règles d’application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah,
c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des
délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale
de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans
plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la
réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la
convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau
régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la
réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux
types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux
de redressement :
• Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
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Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente à participer
financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété, à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages) et à la prise d’un arrêté
par la collectivité compétente.
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une
collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à
cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T.
subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les
mêmes proportions.
b) Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération sont
précisés ci-dessous à titre indicatif et selon les données connues en juin 2023 (soumis à évolution) :
62 340 € au maximum au titre de travaux d’urgence (sous réserve du résultat de la
vérification des garde-corps voté lors de l’AG du 27/06/2023) avec une aide de 100%
du montant des travaux subventionnables HT,
10 728 665 € au maximum en parties communes pour les tranches 1 et 2 (comprenant travaux de garde-corps). L’aide aux travaux en parties communes est calculée comme
suit :
- Aide de 50% du montant des travaux subventionnables HT pour les tranches 1 et
2, soit 6 804 664 €,
- Prime Ma prime Rénov/copropriété : 3 000 €/lot d’habitation, soit 600 000 €,
- Prime Basse consommation : 500 €/lot d'habitation, soit 100 000 €,
- Majoration de l’aide des collectivités d’un montant équivalent à leur participation
soit 3 224 000 € (en l’état du plan de financement prévisionnel et sous réserve de la confirmation des montants de participations par les collectivités)
77 500 € au titre des travaux en parties privatives. L’aide aux travaux en parties
privatives est calculée comme suit :
- Aide de 50% au titre des travaux d'adaptation pour 15 logements soit 60 000 €,
- Aide de 35% au titre de la mise aux normes électriques pour 10 logements, soit
17 500 €
200 000 € au titre de l’aide à la gestion. L’aide à la gestion est plafonnée à 150 €/lot principal et 5000 €/bâtiment soit une aide mobilisable de 80 000 €/an. Au regard des
coûts constatés sur les dernières années, une mobilisation de 40 000 €/an au titre de
l’aide à la gestion pourrait-être provisionnée chaque année.
450 000€ maximum au titre de l’aide à la gestion urbaine de proximité. L’aide est plafonnée à 450€/lot par an dans la limite de dépenses (soit 900€/lot de dépenses HT
par an). L’enveloppe sera gérée et mobilisée par Est Ensemble pour être ensuite
redistribuée en fonction des projets menés.
397 500 € au titre de l’ingénierie (suivi du PDS et portage).
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AE prévisionnelles
Année 1 Année
2
Année 3 Année 4 Année 5 Total
Montant
HT €
Montan
t HT €
Montant
HT €
Montant
HT €
Montant
HT €
Montant HT €
Aide au SDC T1 - Travaux d’urgence et
prioritaires
405 212 € 405 212 €
T2 - Travaux
de rénovation
Financement du
PDS
6 399 453
€
6 399 453 €
MPR 600 000 € 600 000 €
Prime basse
consommation
100 000 € 100 000 €
Bonification 3 224 000
€
3 224 000 €
Aide à la gestion plafonné à 150
€/lot + 5000 €/bâtiment
40 000 € 40 000
€
40 000 € 40 000 € 40 000 € 200 000 €
Aide à
l’ingénierie
Suivi-animation 37 500 € 37 500
€
37 500 € 37 500 € 37 500 € 187 500 €
Opérateur de portage 42 000
€
42 000 € 42 000 € 42 000 € 210 000 €
GUP 90 000€ 90 000
€
90 000€ 90 000€ 90 000€ 450 000€
Coordinateur de PDS
5.2. Financement de la collectivité territoriale maître d’ouvrage
a) Règles d'application
L’Établissement Public Territorial Est Ensemble s’engage à :
- Mettre en place et financer une équipe de suivi-animation pendant toute la durée du
Plan de sauvegarde,
- Accorder une subvention travaux au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la
mise en œuvre du FAAHP (Fonds d’Aide à l’Amélioration de l’Habitat Privé) à hauteur de 3 300 € maximum par logement (15% sur plafond de 22 000 €), ainsi que 10 000 €
par bâtiment soit un engagement maximal de 760 000 € pour les travaux de
réhabilitation énergétique,
- Accorder des aides individuelles aux PO et PB éligibles aux aides individuelles pour
travaux en parties communes et parties privatives de l’Anah selon les aides mobilisables dans le cadre du FAAHP
b) Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage pour l'opération sont de 1 474 000 € TTC, selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux
travaux en
parties
communes
264 000
€
760 000 € 760 000€
Suivi-
animation
90 000 € 90 000 € 90 000 € 90 000 € 90 000 € 450 000 €
Coordinateur
de PDS
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TOTAL 354 000
€
90 000 € 850 000 € 90 000 € 90 000 € 1 474 000€
5.3 Financement par d’autres collectivités territoriales (non maître d’ouvrage)
5.3.1 Le Conseil Régional d’Ile de France
La collectivité territoriale du Conseil Régional d’Ile-de-France pourra être sollicitée pour le financement des travaux envisagés par la copropriété, dans le cadre de son projet de réhabilitation globale.
L’engagement de la collectivité à financer les travaux portés par le syndicat des copropriétaires fera l'objet d'une labellisation et les engagements financiers seront ajoutés par voie d'avenant.
Dans l'attente de la labellisation, les représentants du Conseil Régional d’Ile-de-France seront associés à toutes les instances de suivi et de pilotage du dispositif.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité pour l'opération sont de 1 000 000€ (5 000€/lot dans la limite de 10% de reste à charge), selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux
travaux
en parties
commune
s
1 000 000
€ 1 000
000€
5.3.2 La Métropole du Grand Paris
La Métropole du Grand Paris pourra être sollicitée pour le financement des travaux envisagés par la copropriété, dans le cadre de son projet de réhabilitation globale.
L’engagement de la collectivité à financer les travaux portés par le syndicat des copropriétaires fera l'objet d'une labellisation et les engagements financiers seront ajoutés par voie d'avenant.
Dans l'attente de la labellisation, les représentants de la Métropole du Grand Paris seront associés à toutes les instances de suivi et de pilotage du dispositif.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité pour l'opération sont de 1 200 000 €, selon l'échéancier suivant :
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Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux
travaux
en parties
commune
s
1 200 000
€
1 200 000
€
5.3.3 Le Conseil départemental de Seine-Saint-Denis
Le Conseil Départemental sera sollicité pour :
- Participer à la commission sociale,
- Examiner les demandes pour tout copropriétaire occupant remplissant les conditions
d'aide au titre du FSL,
- Financer des travaux en parties communes ou de projets collectifs dans le cadre du
chèque Habitat Ecologique et Citoyen ou de tout autre dispositif en vigueur,
- Financer les travaux privatifs (travaux d'adaptation pour le maintien dans leur
logement des copropriétaires handicapés ou âgés) selon les conditions définies par la réglementation en vigueur.
5.4 Autres financeurs institutionnels
La Caisse des dépôts et consignations
La Caisse des dépôts et consignations sera sollicitée pour financer le volet ingénierie du suivi- animation du Plan de Sauvegarde à hauteur de 100 000 € (plafond d’aides).
5.5 Récapitulatif des engagements financiers des partenaires pour l’ingénierie
Le montant du suivi animation sur une période de 5 ans est estimé à 375 000 € HT soit 450
000 € TTC.
Le tableau récapitule le financement prévisionnel de l’ingénierie du suivi animation.
Coût prévisionnel de
l’opération
HT TTC
375 000 € 450 000 €
Participations des
partenaires financiers
Montant HT Montant TTC
ANAH 187 500 €
CDC 93 750 €
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Est Ensemble 168 750 €
Total 281 250 € 168 750 €
Il conviendra de déterminer si un opérateur de portage est mobilisé dans le cadre du Plan de Sauvegarde, un montant complémentaire étant dans ce cas à prévoir.
Article 6. Engagements des autres partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre
opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre
du plan de sauvegarde.
Le syndicat de copropriétaires s’engage à :
-soumettre au vote de l’assemblée générale la présente convention de plan de sauvegarde dans
les 6 mois à compter de l’approbation du plan (L615-1-III du CCH),
-Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement
des impayés, toutes missions et engagements nécessaires dès la phase d’élaboration du plan de
sauvegarde),
-Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordinateur
de plan de sauvegarde,
-Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions
d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
-Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des
subventions allouées et des engagements de travaux,
-soumettre au vote de l’assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et
urgents portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires,
-Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de
pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunion),
-Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
-Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de
suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la
constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des
copropriétaires débiteurs actualisés…),
-Participer au projet urbain de la ville,
Le syndic s’engage à :
-Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes, -Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au
déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du
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syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au
montage des dossiers de demandes de subvention,
-Collaborer en étroite relation avec le coordinateur du plan de sauvegarde et lui communiquer
tous les éléments nécessaires à la bonne réalisation des travaux,
-Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
-Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous-compte ainsi que sur leurs appels de charges,
-Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres
destinations,
-Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Le conseil syndical s’engage à :
-Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
-Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
-Être force de proposition,
-Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde,
-Correspondre étroitement avec le coordinateur du plan de sauvegarde.
Le coordinateur du plan de sauvegarde s’engage à :
-Assurer la réhabilitation de la copropriété et un pilotage renforcé,
-S’assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre,
-Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et
au respect de la programmation des mesures,
-Réunir les parties selon les besoins et mettre en place le calendrier du comité technique, -Établir des rapports de sa mission au préfet et assurer un rôle d’alerte auprès du préfet,
-Correspondre étroitement avec l’opérateur de suivi-animation et les instances de la
copropriété,
-En cas de non-respect des signataires de la convention, leur envoyer des mises en demeure.
La CAF (Caisse d’Allocations Familiales) s’engage à :
-Désigner un référent au sein de la circonscription territoriales pour participer à la commission
sociale,
- Étudier les demandes de réactualisation et d’ouverture des droits des allocataires à titre
familial ou percevant une aide pour le logement,
-Participer à la commission sociale et se charge du public dont elle est concernée,
-Correspondre étroitement avec le coordinateur du plan de sauvegarde.
L’opérateur de portage s’engage à :
- Aider au redressement de la copropriété :
• en se substituant aux copropriétaires défaillants,
• en étant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la
copropriété.
- Garantir les situations d’occupations :
• en agissant sur la qualité et la rénovation des logements acquis et remis en location,
• en maîtrisant la future occupation des logements acquis jusqu’à la revente.
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- Participer à la vie de la copropriété :
• en participant aux votes en Assemblée générale,
• en soutenant le conseil syndical par un appui technique permettant de lui faire
bénéficier des compétences du bailleur en ingénierie de travaux, de gestion résidentielle ou d’accès à des prestataires plus performants.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet préside ou co-préside la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. Il prend
des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger par périodes de deux
ans par le biais d’avenants.
7.1.2 Mission du maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage, l’EPT Est Ensemble, est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera
par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les
services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires
institutionnels, les conseillers syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit 1 à 2 fois par an, à l’initiative du coordinateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la
rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de
sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordinateur ou tout autre membre, la commission
peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du
suivi-animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun
et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à
l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordinateur.
Le comité de pilotage :
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Ce comité de pilotage se réunit avant ou en même temps que la commission de plan de
sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordinateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local et l’opérateur de suivi-animation. A l’initiative du coordinateur du plan
de sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au
moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Il est présidé par le Préfet (ou son représentant) et le Président ou Président de la maîtrise d'ouvrage. Son rôle est de préparer la
commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de
sauvegarde, d’assurer un suivi des missions de l’opérateur et le respect des engagements des
parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique :
Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à
minima 2 fois par an et jusqu’à 4 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du
plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître
d’ouvrage, les services de l’État local, le coordinateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de
suivi-animation. Il est piloté par le coordinateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de
préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par
le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et
complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical,
copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordinateur de plan de sauvegarde :
Un coordinateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordinateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de
l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures. Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de
plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des
actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention
de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi-animation du plan de sauvegarde. Le coordinateur met
en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordinateur est l’interlocuteur privilégié du prestataire et des partenaires. Il est impératif
de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux
copropriétés. Il devra être rendu compte au coordinateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordinateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission
de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et
bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordinateur du
plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec le
prestataire.
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7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
La mission de suivi-animation du Plan de Sauvegarde est confiée par l’EPT à un prestataire conformément au Code des marchés publics. Le prestataire est chargé d’assurer l’information,
l’animation et le suivi de l’opération.
L’opérateur devra mobiliser une équipe pluridisciplinaire présentant les compétences requises pour mener à bien l’ensemble des objectifs décrits dans les volets d’actions de la présente
convention de PDS et notamment des compétences dans les champs d’interventions suivants :
- Compétences sociales : médiation, traitement des règlements amiables, promotion
de la décence, évaluation prospective de l’impact d’un programme de travaux sur le
développement des impayés, accompagnement social des propriétaires occupants,
mise en place d’un plan d’apurement et des locataires dans le cadre de leur solvabilisation, aide juridictionnelle pour les copropriétaires.
- Compétences juridiques et de gestion : étude du règlement, appui aux
copropriétaires dans le fonctionnement des instances de gestion, accompagnement à
l’assainissement de la situation financière.
- Compétences d’ingénierie financières : capacité à proposer des montages
financiers innovants pour faire face aux besoins, ainsi que le montage des dossiers de pré financements et de prêt reste à charges, mobilisation du FEDER etc…L’opérateur
doit s’adapter durant le Plan de Sauvegarde aux évolutions réglementaires ou toute
nouvelle aide possible pour le syndicat des copropriétaires. Dans la continuité de ce
montage financier, constitution et dépôt de l’ensemble des dossiers de demandes de
subventions.
- Compétences techniques : connaissance en travaux et des problématiques liées aux
économies d’énergies.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
La mise en œuvre du Plan de Sauvegarde nécessite d’assurer une série de missions opérationnelles permanentes et de veiller à une bonne cohérence des différentes actions. Ces
missions assurées par l’opérateur du Plan de Sauvegarde sont les suivantes :
- Actions de conseil et d’accompagnement du syndicat des copropriétaires, des résidents
et copropriétaires en vue de favoriser l’assainissement et le redressement financier de
la copropriété, la maîtrise des charges de copropriété, la résolution des difficultés
sociales et de logement des occupants ;
- Accompagnement technique à la mise en œuvre du programme complet de travaux,
relations maître d’œuvre, entreprises et copropriétaires, relation aux partenaires
financiers et institutionnels ;
- Montage financier des travaux, transmission et suivi des demandes de subventions et
de prêts, conseils personnalisés aux copropriétaires ;
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- Actions de mobilisation, d’informations et de formations en direction des résidents et
du conseil syndical
- Pilotage de la mise en œuvre partenariale, suivi permanent de l’avancement du Plan
sous l’autorité du coordonnateur ;
- Collecte et analyse d’indicateurs de résultats pour informer le maître d’ouvrage et les
comités de pilotage sur l’état d’avancement de l’opération. Le coordonnateur du Plan
de Sauvegarde s’assurera de leur suivi par l’opérateur. Ces indicateurs serviront d’alerte
en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel ;
- Rédaction d’un bilan annuel et d’un bilan final de l’opération qui seront adressés aux
différents membres de la commission de suivi du PDS et à la délégation locale de l’ANAH.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
La convention de programme fait mention des modalités d'articulation de l'équipe de suivi-
animation avec l'ensemble des partenaires, notamment avec :
- le coordinateur du plan de sauvegarde
- le conseil syndical, le syndic et le ou les maître(s) d’œuvre de la copropriété,
- les services compétents des collectivités,
- les services instructeurs des demandes de subventions,
- les services en charge des procédures coercitives,
- les acteurs du secteur social,
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs fixés. La réalisation de ces objectifs est suivie grâce aux indicateurs de résultats définis dans chaque volet et sont
renseignés par l’opérateur chargé du PDS, sous la responsabilité de l’équipe opérationnelle de
l’EPT en charge du pilotage du dispositif.
Indicateurs Sources Périodicité
Indicateurs de base
Nombre de logements Feuille de présence Annuelle
Taux de PO Feuille de présence Annuelle
Données socio-économiques
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Nombre de ménages suivis et type
d’accompagnement mis en place
Enquêtes, suivi social, montage de
dossiers Trimestrielle
Nombre de lots ciblés par le portage Commissions impayés Trimestrielle
Montant des aides sollicitées par dossier Commission sociale Semestrielle
Nombre de commissions sociales Participation, qualité du partenariat Semestrielle
Données marché immobilier
% de mutations annuelles par statut d'occupation DIA et base Bien Annuelle
Évolution des prix moyens de mise en vente DIA et base Bien Annuelle
Évolution des prix médians des ventes et des
fourchettes DIA et base Bien Annuelle
Analyse du fonctionnement de la copropriété
Taux de tantièmes détenus par les PO Feuille de présence Annuelle
Taux de tantièmes détenus par les PB Feuille de présence Annuelle
Taux de participation des présents et des
représentés PV d'AG Annuelle
% de tantièmes présents ou représentés par statut
d'occupation Feuille de présence Annuelle
Nb de résolutions à l'ordre du jour PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions adoptées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions rejetées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions reportées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Représentativité du conseil syndical par bâtiment,
statut, âge et profil PV d'AG + Appréciation qualitative Annuelle
Taux de renouvellement de l'équipe du CS PV d'AG Annuelle
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Appréciation du fonctionnement du CS : groupes
de travail réguliers, répartition des tâches,
personnes formées, etc.
Qualitatif Suivi continu
Analyse de la gestion
Ancienneté du syndic PV d'AG + Qualitatif Annuelle
Écart entre budget prévisionnel et dépenses
réalisées
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Progression des dépenses réelles Convocations d'AG dont annexes comptables Annuelle
Évolution du nombre de ventes judiciaires portées
à l'ordre du jour et nombre de ventes judiciaires
votées
PV d'AG Annuelle
Évolution des impayés, dettes fournisseurs et
trésorerie
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Évolution des impayés sur les dépenses réelles Convocations d'AG dont annexes comptables Trimestrielle
Évolution des impayés sur les dépenses réelles par
nombre de trimestres d'impayés Comptes de la copropriété Trimestrielle
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestrielle
Évolution du montant des charges courantes par lot
(consommations d’eau notamment)
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Évolution de la répartition par poste de charges Convocations d'AG dont annexes comptables Annuelle
Indicateurs de suivi des travaux
Nombre de réunion des commissions techniques CR des réunions Annuelle
Nombre de réunion du CS et du maître d'œuvre CR des réunions Annuelle
Montant des travaux votés PV d'AG Annuelle
Montant des restes à charge et récupération des
fonds Dossiers subventions ; PV d’AG Annuelle
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Indicateurs de suivi des dossiers d'aides
Montant des travaux préfinancés Conventions de préfinancement Annuelle
Nombre de logements aidés PO et PB Dossiers de prêts et subventions Annuelle
PO : montant des travaux et des subventions Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de logements aidés PO en parties
privatives Dossiers de prêts et subventions Annuelle
PB : montant des travaux et subventions Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de réunion des commissions techniques Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de logements aidés PB en parties
privatives Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Indicateurs de suivi des actions GUSP
Nombre d’actions lancées Qualitatif Suivi continu
Montant et financement du plan d’actions Dossiers de subventions Annuelle
Nombre de commissions thématiques,
événements, ateliers…
Qualitatif (participation et
partenariat) Annuelle
D’autres indicateurs financiers, sociologiques, immobiliers et urbains pourront être proposés
par l'opérateur du Plan de Sauvegarde, en accord avec la maîtrise d’ouvrage, pour suivre l'opération et en évaluer l’impact global.
Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les rapports trimestriels,
les bilans annuels et le bilan final.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilan annuel :
L’opérateur du PDS établit chaque année un bilan annuel de l’avancement du Plan de
Sauvegarde sous la responsabilité du maître d'ouvrage. Ce bilan annuel permettra de mesurer l’atteinte des objectifs, d’ouvrir des perspectives pour la bonne continuité du programme. Il
sera validé à l'occasion du comité stratégique annuel.
Ce rapport doit faire état des éléments suivants :
- Pour les opérations réalisées : localisation, nature et objectif ; coûts et financements ;
maîtrise d’œuvre ; impact sur le cadre de vie et la vie sociale, état du redressement ;
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- Pour les opérations en cours : localisation, nature et objectif ; état d’avancement du
dossier ; plan et financement prévisionnel ; points de blocage.
Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont mis en valeur.
En fonction des difficultés rencontrées sur les plans technique, administratif, social et
financier, des mesures sont proposées pour corriger la tendance et atteindre les objectifs fixés par la convention. Elles feront si nécessaire l'objet d'un avenant à la convention.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage stratégique en fin de mission. Les différents aspects du
redressement et de la gestion de la copropriété sont mis en valeur.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre
ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales)
lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires
(et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs
(problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres
d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants.
- Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations
financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des
subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités
économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la
dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre
les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de
porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type :
dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan
de sauvegarde.
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 820 15 15 15) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line »
dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse
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municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie,
vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment. L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de
communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par
l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels
supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la
mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ».
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme
d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant
le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou
celui-ci.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la
DRIHL, qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre
de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les
informations portées sur l'Anah.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du
public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à
l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de
disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être
amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques,
photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de
communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction
de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits. Lors des travaux, le logo de l’Anah doit être affiché sur la bâche.
A destination du syndicat de copropriétaires, ils ont l’obligation d’afficher sur le panneau du
chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le
secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute
manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage)
sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
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Date de télétransmission : 15/02/2024
Date de réception préfecture : 15/02/2024 76
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de
l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété “Cité jardin” du 22
Avenue Paul Vaillant Couturier - 93000 Bobigny.
Elle portera ses effets pour les demandes de subvention déposées auprès des services de l'Anah
à compter de la date de signature de la présente convention.
A compter de sa date d’expiration, les demandes de subventions, notamment celles faites auprès de l’Anah, ne pourront plus bénéficier des avantages du présent Plan de Sauvegarde et
seront instruites par l’Agence selon sa réglementation générale.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération
(analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des
ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera
l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la
copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect
de l’engagement), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois
suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres
parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet
de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires,
ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF. Le syndicat des copropriétaires à l’obligation de présenter la convention à l’ensemble des copropriétaires
dans les six mois à compter la date de la signature du préfet.
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 15/02/2024 77
Fait en ………. exemplaires à………… , le ……………..
Pour l'Etat, Pour l'Anah
Pour le maître d'ouvrage, l’EPT Est
Ensemble
Pour la ville de Bobigny
Pour le syndic, Pour le conseil syndical,
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20240215-11080224-DE
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Date de réception préfecture : 15/02/2024 78
Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération.
Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées.
Annexe 3. Fiche de synthèse de description de la copropriété ; Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation ; Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération ; Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention. Annexe 4. Bilan de la phase d’élaboration du plan de sauvegarde.
Annexe 5. Fiche immeuble avec les indicateurs du plan de sauvegarde (mis à jour tous les ans).
Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire.
Annexe 7 : Avis de la délégation régionale de l’Anah
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/02/2024
Date de réception préfecture : 15/02/2024