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Acte Administratif - 10 181225 Convention du plan de sauvegarde de la copropriété du 3 Paul Éluard
Document publié le Jeudi 18 décembre 2025 par la commune de Bobigny.
Lien du pdf (Acte Administratif - 10 181225 Convention du plan de sauvegarde de la copropriété du 3 Paul Éluard)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Handicap et inclusivité,
Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20251223-10181225-DE Date de télétransmission : 23/12/2025 Date de réception préfecture : 23/12/2025 Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20251223-10181225-DE Date de télétransmission : 23/12/2025 Date de réception préfecture : 23/12/2025 1
Convention de Plan de Sauvegarde
Plan de Sauvegarde de la copropriété
3 av. Paul Éluard - 93000 Bobigny
Période et n° de l’opération : 2026-2031
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 23/12/2025
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La présente convention est établie
Entre l’État, représenté par le Préfet de la Seine-St-Denis, Monsieur Jacques
Witkowski,
L’Établissement public territorial Est Ensemble, maître d’ouvrage de l’opération,
représenté par son Président, Monsieur Patrice Bessac,
La Ville de Bobigny, représentée par Monsieur Abdel Sadi, Maire de Bobigny,
L’Agence nationale de l’habitat (Anah), établissement public à caractère administratif,
sis 8 avenue de l’Opéra, 75001 Paris, représenté par Jacques Witkowski, délégué de
l’Anah dans le département ou son représentant, agissant dans le cadre des articles
R.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et dénommée ci-après
« Anah »,
Et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
La copropriété est située au 3 av. Paul Éluard à Bobigny et inscrite au registre national
d’immatriculation des copropriétés sous le numéro : AB 1189760
Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L615-1 et
suivants, R.615-1 et suivants ;
Vu le règlement général de l’Agence nationale de l’habitat ;
Vu l’avis favorable de la commission d’élaboration du Plan de Sauvegarde du ……… ;
Vu l’arrêté préfectoral n° …….. du ……. ;
Vu la délibération du conseil municipal de la Ville de Bobigny, en date du …….,
autorisant la signature de la présente convention ;
Vu la délibération de l’assemblée délibérante de la collectivité maître d’ouvrage de l’opération, en date du ………, autorisant la signature de la présente convention ;
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du ……
Il a été exposé ce qui suit :
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Table des matières :
Préambule
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. 11
1.1 Dénomination de l’opération 11
1.2 Périmètre et champs d’intervention 11
1.3 Nature, état et instances de la copropriété 11
1.3.1. Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété 11
1.3.2. Synthèse de la propriété et de l’occupation 18
1.3.3. Synthèse technique globale 22
1.3.4. Synthèse du cadre de vie 25
Article 2. Les enjeux du Plan de Sauvegarde 27
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération 29
3.1 Volet portage de lots 29
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires 30
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété 30
3.2.2 Redressement financier de la copropriété 33
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires 33
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maitrise des charges 36
3.3 Volet social 38
3.3.1 Accompagnement social des occupants 38
3.3.2 Veille relative aux propriétaires bailleurs 41
3.4 Volet technique 42
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes 42
3.4.2 Programme de travaux en parties communes : réhabilitation complète du bâtiment 45
3.4.3 Travaux en parties privatives 49
3.5. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain 50
3.5.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier 50
3.5.2 Gestion urbaine et sociale de proximité (GUSP) 50
3.5.3 Mobilisation et cohésion sociale 52
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. 54
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires 54
5.1 Financement de l’Anah. 54
5.2. Financement de la collectivité territoriale maître d’ouvrage 56
5.3 Financement par d’autres collectivités territoriales (non maître d’ouvrage) 57
5.3.1 Le Conseil Régional d’Ile de France 57
5.3.2 La Métropole du Grand Paris 57
5.3.3 Le Conseil départemental de Seine-Saint-Denis 57
5.4 Autres financeurs institutionnels 58
5.5 Récapitulatif des engagements financiers des partenaires pour l’ingénierie 58
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Article 6. Engagements des autres partenaires du Plan de Sauvegarde 58
Article 7. Pilotage et évaluation 60
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération 60
7.1.1. Pilotage du Préfet 60
7.1.2 Mission du maître d'ouvrage 61
7.1.3. Instances de pilotage 61
7.2. Suivi-animation de l'opération 62
7.2.1. Équipe de suivi-animation 62
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation 63
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle 64
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées 64
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs 64
7.3.2. Bilans et évaluation finale 67
Article 8. Communication 68
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation 69
9.1 Durée de la convention 69
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention 69
Article 10. Transmission de la convention 70
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Préambule
Contexte d’intervention
L’Etablissement Public Territorial (EPT) Est Ensemble, situé en Seine-Saint-Denis, regroupe
les communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-
le-Sec, Pantin et Romainville. Il représente plus de 418 000 habitants. Le renouvellement urbain ainsi que l’habitat privé font partie des compétences de l’EPT.
La communauté d’agglomération Est Ensemble a été créée le 1er janvier 2010, afin de porter
le projet de développement conjoint des 9 communes de l’Est Parisien qui la constituent. La deuxième intercommunalité la plus peuplée d’Ile-de-France avec 418 000 habitants, est
devenue, par un changement de statut en janvier 2016, l’Établissement Public Territorial d’Est
Ensemble (EPT EE).
Dès la constitution d’Est Ensemble, l’équilibre social de l’habitat a été une compétence
obligatoire, et, à ce titre, la lutte contre l’habitat indigne une priorité d’intervention. En 2011, les dispositifs relatifs aux copropriétés en difficulté, à l’habitat ancien dégradé et à la lutte
contre le saturnisme ont été reconnus d’intérêt communautaire.
Par ailleurs, le contrat de développement territorial d’Est Ensemble a réaffirmé en 2014 les
objectifs de l’agglomération en termes d’innovation dans la lutte contre l’habitat indigne, de promotion de la mixité sociale et fonctionnelle, et de limitation des écarts de qualité entre
l’habitat ancien et la construction neuve.
Enfin, le conseil métropolitain du 7 décembre 2018 a désigné les EPT comme compétents en
matière d’amélioration du parc bâti et de réhabilitation et résorption de l’habitat insalubre.
L’intervention publique auprès de la copropriété du 3 av. Paul Éluard s’est déroulée en
plusieurs étapes :
- Une étude pré-opérationnelle sur les copropriétés du 2 et 3 av. Paul Éluard en 2015 qui
a conclu à la nécessité d’accompagner ces deux résidences dans un projet de
requalification ;
- L’Établissement Public Territorial Est Ensemble a lancé en 2017, avec l’État, l’Anah et
la Ville de Bobigny, un Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement
en copropriétés (POPAC), et en a confié le suivi à l’opérateur Soliha ;
- Dans le cadre de ce POPAC (2017-2021), la copropriété du 3 av. Paul Éluard, en plus de quatre autres copropriétés, a fait l’objet d’un diagnostic. Le bilan du POPAC a révélé
des signes de fragilités potentiels avec :
● Des grands ensembles (de 102 à 197 logements) construits après la seconde
guerre mondiale et des enveloppes moyennement énergivores (étiquettes D), ● Des immeubles de “dalles”, sous caractéristiques architecturales de “tour”
(copropriétés de la dalle Chemin Vert et Paul Éluard),
● Des potentiels de rénovation énergétique importants,
● Une forte majorité de propriétaires occupants (entre 55% et 77%),
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● Des propriétaires occupants avec de faibles ressources, très majoritairement
“modestes” et “très modestes” au sens de l’Anah,
● De nombreux occupants allophones,
● Des difficultés importantes de gestion repérées, se traduisant notamment par
des taux d’impayés préoccupants et risquant d’augmenter sans intervention
publique.
Ce POPAC a permis de poser un diagnostic, d’initier l'accompagnement de ces
copropriétés et de valider la nécessité de renforcer l’accompagnement.
- Le comité de pilotage du 28 juin 2021 a décidé de lancer une étude-action, permettant de poursuivre l’analyse et le suivi transitoire à l’issue du POPAC de plusieurs
copropriétés, dont celle du 3 av. Paul Eluard.
- Cette Étude action (2022-2025), animée par Urbanis, a débuté en février 2022, afin
d’approfondir le diagnostic, poursuivre un travail d'animation et de redressement et
proposer un cadre d'intervention au 3 av. Paul Éluard.
- Le comité de pilotage du 31 mars 2023, suite à la présentation du diagnostic de la copropriété et des blocages identifiés (notamment la réticence du conseil syndical
envers les dispositifs publics), a reporté la décision concernant le cadre d'intervention.
Lors du comité technique du 19 octobre 2023, il a été décidé de prolonger l'étude-action
d'un an pour le 3 Paul Eluard (jusqu'en février 2025). Cette prolongation visait à confirmer la mobilisation de la copropriété afin de pouvoir proposer un arbitrage
adéquat à l'issue de l'étude-action.
- Suite à l'identification de difficultés de redressement et à la nouvelle mobilisation de la
copropriété (renouvellement du conseil syndical), le comité de pilotage du 28
novembre 2024 a décidé d'engager la copropriété du 3 av. Paul Éluard dans une phase d’élaboration de Plan de Sauvegarde. L'arrêté préfectoral instituant la commission
d'élaboration de ce plan a été publié le 24 avril 2025. La première réunion de cette
commission s'est tenue le 3 juillet 2025, rassemblant des représentants de la
DRIHL 93, des élus d'Est Ensemble et de Bobigny, les membres du conseil syndical, le
syndic de copropriété (cabinet Rew Immobilier), les services techniques d'Est Ensemble et de la Ville de Bobigny, ainsi que l'opérateur.
- Un nouveau marché d’accompagnement confié à Urbanis et effectif depuis avril 2025
intègre le 3 av. Paul Éluard dans un dispositif public programmé de phase d’élaboration
de Plan de Sauvegarde pour une durée d’un an.
- Le comité de pilotage et la commission d’élaboration de Plan de Sauvegarde qui se sont
tenues le 14 novembre 2025 ont validé le lancement d’un Plan de Sauvegarde pour la copropriété du 3 av. Paul Éluard.
Présentation de la copropriété du 3 av. Paul Éluard
La copropriété du 3 avenue Paul Éluard dénommée “Résidence Plein ciel” est située dans le quartier Paul Éluard, à moins de 500 m de la station de métro "Bobigny Pablo Picasso" et de
l'arrêt de tramway "hôtel de ville Bobigny".
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La copropriété dispose, au niveau de la dalle, de deux entrées principales séparées par deux
cages d'escaliers distinctes dénommées A et B. Les cages d'escaliers sont conjointes au niveau des sous-sols.
La copropriété a un accès direct au parking de la SEMECO (location possible aux résidents).
La copropriété dispose de 18 étages. On trouve 4 logements en rez-de-chaussée, 2 logements
en rez-de-voirie, puis dans les étages supérieurs une alternance entre 2 ou 6 logements (en duplex) par palier.
Du R-2 au RDC, la copropriété dispose de locaux utilisés pour les réunions et AG.
Les cages d'escalier possèdent 2 ascenseurs. On note l'absence de locaux d'activités.
Pour accéder aux appartements il faut un code puis un badge.
Un couple de gardiens, très appréciés des occupants et très impliqués dans le suivi de
l'entretien courant, était en poste au sein de la copropriété. Ils sont partis à la retraite en février
2024 et ont été remplacés en juin 2025 par un nouveau couple de gardiens dont les prestations
actuelles ne donnent pas satisfaction à la copropriété.
Il est à noter que la gestion de la chaufferie et de l’eau chaude sanitaire est actuellement
partagée avec le bailleur social LOGIREP. Il n’existe pas de structure particulière pour la
gestion partagée de la sous-station (AFUL)
La copropriété est composée d’un seul syndicat et elle est gérée par un syndic professionnel.
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A l’occasion de l’actualisation du diagnostic de la copropriété et de l'accompagnement en suivi-
animation réalisé dans le cadre de l’étude-action (2022-2025), un état de la situation de la copropriété a été effectué dont les données actualisées (juin 2024) sont récapitulées dans la
fiche d'identité de la copropriété ci-dessous.
Fiche d’identité de la copropriété
3 Avenue Paul Éluard - Bobigny
Situation
Insertion dans le
quartier
La copropriété Plein ciel est située dans le quartier Paul Éluard, à moins de 500 m de la station de métro "Bobigny Pablo Picasso" et de l'arrêt de tramway "Hôtel de ville Bobigny". La copropriété dispose, au niveau de la dalle, de deux entrées principales séparées par deux cages d'escaliers distinctes dénommées A et B.
Les cages d'escaliers sont conjointes au niveau des sous-sols.
La copropriété a un accès direct au parking de la SEMECO (location possible aux résidents). La copropriété dispose de 18 étages. On trouve 4 logements en rez-de-chaussée, 2 logements en rez-de-voirie, puis dans les étages supérieurs une alternance entre 2 ou 6 logements (en duplex) par palier. Du R-2 au RDC, la copropriété dispose de locaux utilisés pour les réunions et AG.
Les cages d'escalier possèdent 2 ascenseurs. On note l'absence de locaux d'activités.
Pour accéder aux appartements il faut un code puis un badge.
Nous n'avons pas noté de propriétaires possédant plusieurs lots.
Caractéristiques générales
Numéro
d’immatriculation de la
copropriété
AB1189760
Date de construction 1972
Référence cadastrale AH 01310
Composition et
Équipements collectifs
1 bâtiment (tour), 2 entrées
18 étages
151 logements
Moyenne de la typologie de logement : T4
Surface moyenne : 84m 2
Gestion / Fonctionnement
Syndic Professionnel Cabinet REW IMMOBILIER depuis le 21 janvier 2025
Budget 2023-2024 et
dépenses 2023-2024
Budget prévisionnel (779 000€). Budget réalisé (714 823 €). Exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024.
Taux d’impayés
juillet 2025 24% du budget prévisionnel.
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Participation en AG
40% des copropriétaires présents ou représentés en 2016
37% des copropriétaires présents ou représentés en 2017
34% des copropriétaires présents ou représentés en 2019
64% des copropriétaires présents ou représentés en 2021
57% des copropriétaires présents ou représentés en 2023
52% des copropriétaires présents ou représentés en 2024
59% des copropriétaires présents ou représentés en 2025
Occupation (selon l'enquête sociale de 2022)
Part PO/PB (2022) 73% de PO et 27% de PB
Des ménages
majoritairement
composés de familles
avec enfants
4 personnes en moyenne par ménage.
67% de couples avec enfants (47 %) dont 11% avec des enfants de plus de 17 ans
Une part importante de
personnes âgées 19% des propriétaires et locataires sont des personnesà la retraite.
Une population très
modeste
81 % des propriétaires occupants enquêtés ont des ressources
inférieures aux plafonds de l’Anah
Ancienneté d’occupation 57% des enquêtés sont présents depuis plus de 10 ans (65% chez les PO). 25% des enquêtés sont présents depuis moins de 5 ans.
Une stabilité
d’occupation
Un sentiment général de bien-être au sein de la copropriété et du
logement. Plus de 70% des enquêtés ne souhaitent pas déménager.
A l’occasion du suivi des indicateurs réalisés dans le cadre de l’étude-action, il a été constaté que le prix des ventes des cessions récentes se révèle être très inférieur aux prix de vente
pratiqué pour l’opération cœur de Ville et inférieur aux autres prix de ventes constatés sur le
même quartier. Par ailleurs, l’évolution des prix de cessions est en baisse sur la copropriété
entre 2017 et 2024. Ce phénomène peut s’expliquer par les dégradations de plus en plus visibles de l'ensemble du bâtiment et du potentiel coût des travaux à venir.
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DES CESSIONS 2017-2022 - 3 Paul Éluard 2 432 €
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DES CESSIONS 2024 - 3 Paul Éluard 2 360 €
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DES CESSIONS 2023 - Quartier Paul Éluard 2 616 €
PRIX DE VENTE MOYEN AU M2 DE L'OPÉRATION COEUR DE VILLE 4 721 €
La mise en place d’un Plan de Sauvegarde pour la copropriété du 3 av. Paul
Éluard
L’étude action (2022-2025), lancée en février 2022 pour une durée initiale de 2 ans et prolongée d’1 an pour le 3 av. Paul Éluard, a permis de consolider les pistes déjà formulées et
de présenter une stratégie globale d’intervention permettant le redressement global de la
copropriété.
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La première commission d'élaboration du Plan de Sauvegarde, tenue le 3 juillet 2025, a
confirmé les fragilités de la copropriété. Ce constat s'appuie sur les éléments de diagnostic et les indicateurs relevés lors du suivi d'animation.
Les principales fragilités relevées sont les suivantes :
- Un fonctionnement des instances de gestion fragile : un nouveau syndic très mobilisé depuis sa nomination en janvier 2025 mais qui doit reprendre la gestion d’un immeuble
avec une situation financière dégradée ; un conseil syndical avec un fort besoin
d’accompagnement dans la maîtrise de son rôle et des copropriétaires connaissant mal
le fonctionnement d’une copropriété.
- Une situation financière préoccupante : La copropriété fait face à des difficultés
financières importantes. L'absence d'approbation des comptes pendant quatre ans
(2018-2022) a entraîné d'importantes régularisations de charges, aggravées par une
augmentation constante de ces dernières. Cette situation a conduit à une hausse
significative des impayés, qui atteignent actuellement 24 %. Il est impératif de mettre en place une politique de recouvrement des charges renforcée et un accompagnement
pour la maîtrise des dépenses, notamment en ce qui concerne les consommations d'eau
élevées de certains ménages.
- Un besoin d’accompagnement social renforcé : Une majorité des propriétaires occupants (81 %) sont modestes. Ils rencontreront des difficultés à prendre en charge
financièrement un programme de travaux d’envergure ainsi que l’augmentation
progressive des charges de copropriété.
- Un bâtiment très dégradé et énergivore et impacté par le projet urbain: Il nécessite un
projet de rénovation ambitieux pour faire face à son usure avancée et à la dégradation de son enveloppe, qui contribue à l'augmentation des charges. Parallèlement, il est
impératif d'accompagner la copropriété dans le réaménagement de ses locaux pour la
gestion des ordures ménagères, compte tenu des modifications d'accès et de collecte
des déchets prévues par le projet urbain.
- Un cadre de vie à améliorer : une gestion des déchets et des encombrants à anticiper
avec les changements futurs à venir avec le projet urbain ; un sentiment d’insécurité
des occupants ; un mauvais usage des parties communes et une copropriété à intégrer
dans la dynamique du centre-ville de Bobigny.
Au vu des éléments présentés et des problématiques identifiées lors de la phase d’élaboration
de Plan de Sauvegarde, le redressement complet ne peut être assuré que par la mise en place d’un accompagnement renforcé de type Plan de Sauvegarde. La mise en place de ce Plan de
Sauvegarde a été approuvée par la commission d’élaboration de Plan de Sauvegarde du 14
novembre 2025.
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, L’EPT Est Ensemble, la Ville de Bobigny et l’Anah, avec le partenariat du Conseil départemental de la Seine Saint-Denis, du Conseil régional Ile-de-France et de la Métropole
du Grand Paris décident de mettre en place un Plan de Sauvegarde pour la copropriété du 3 av.
Paul Éluard à Bobigny enregistrée au registre national des copropriétés sous le numéro
AB1189760
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah et de l’EPT Est Ensemble, et le cas
échéant de la Métropole du Grand Paris, de la Région Ile-de-France et du Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
Le périmètre d’intervention du présent Plan de Sauvegarde concerne la copropriété du 3 av.
Paul Éluard située sur un terrain à Bobigny (Seine-Saint-Denis) et composée d’un seul
bâtiment.
L’immeuble est édifié sur un terrain d’une superficie de 932 m 2, cadastré section AH numéro 01310.
Cet immeuble est composé selon l’état descriptif de division du règlement de copropriété :
- Du terrain ci-dessus désigné,
- D’un bâtiment, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de dix huit étages.
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
1.3.1. Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété
● Le fonctionnement des instances de gestion : une dynamique positive
enclenchée avec un nouveau syndic mobilisé mais avec un passif lourd à
redresser
Difficultés de Gestion et Renouvellement de Syndic à la Copropriété
La copropriété a été confrontée à des défis de gestion importants, exacerbés par des changements successifs de syndic. Initialement gérée par le cabinet GID, puis par Citya suite à
un rachat, cette transition forcée a conduit les copropriétaires à nommer un nouveau syndic,
GTC IMMOBILIER - ASTRAE, lors de l'Assemblée Générale (AG) du 17 mai 2021.
L'Association des Responsables de Copropriétés (ARC) avait d'ailleurs déjà signalé des lacunes dans la gestion du cabinet GID.
La reprise de gestion par ASTRAE s'est avérée complexe en raison des défaillances du
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précédent syndic. Plusieurs problèmes majeurs ont été identifiés :
❖ Comptabilité désordonnée : Quatre exercices comptables (2018-2022) n'avaient pas été approuvés, avec une clôture des comptes décalée au 30 juin de chaque année.
❖ Documents manquants : L'ancien syndic n'avait pas transmis l'ensemble des
documents comptables, et de nombreux comptes d'attente étaient injustifiés. Une procédure judiciaire contre l'ancien syndic a été votée en 2023.
❖ Litige sur l'eau : Un conflit avec la société LOGIREP concernant la répartition des
charges d'eau avec l'immeuble voisin, due à des compteurs communs.
Lors de l'AG du 30 mars 2023, le syndic ASTRAE a pu obtenir la validation de sa reprise de gestion et résoudre plusieurs points critiques :
❖ Approbation des quatre années de comptes non répartis (2018-2022).
❖ Mise en place d'un protocole transactionnel avec LOGIREP pour régler le litige sur la consommation d'eau et installation de compteurs séparés.
❖ Autorisation de lancer une action judiciaire contre l'ancien syndic pour fautes de
gestion.
❖ Accord pour adhérer au dispositif public d'étude-action, permettant l'accompagnement par l'opérateur Urbanis, malgré l'opposition de l'ancien conseil syndical.
Malgré ces efforts de redressement, le cabinet ASTRAE a fait face à une insatisfaction
croissante des copropriétaires en raison d'un manque de réactivité et d'une augmentation
significative des budgets et des charges depuis 2018.
Ces difficultés ont mené à un nouveau changement de syndic lors de l'AG du 21 janvier
2025, qui a désigné le cabinet REW Immobilier. Un atout notable de ce nouveau
gestionnaire est sa maîtrise courante du chinois, ce qui devrait faciliter la communication au
sein de la copropriété.
Renouvellement et dynamisation du conseil syndical
Le conseil syndical, initialement peu nombreux et peu représentatif lors du diagnostic réalisé
en 2021 (5 membres, tous propriétaires occupants, dont seulement deux actifs), était
principalement préoccupé par un contentieux avec le bailleur Logirep. Ces membres actifs,
présents depuis plus de 20 ans, étaient hostiles à l'accompagnement public proposé dans le
cadre de l'étude-action, percevant mal l'intérêt du dispositif. Malgré les efforts d'explication d'Est Ensemble et de l'opérateur, ils n'ont pas participé au diagnostic, bien qu'ils n'aient pas
entravé la réalisation des enquêtes et des visites des parties communes.
La mission de suivi-animation n'a pu véritablement démarrer qu'en 2023, suite à l'élection d'un plus grand nombre de membres favorables à la démarche d’accompagnement public et
désireux de s'impliquer dans le redressement de l'immeuble.
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Une nouvelle dynamique enclenchée
Lors de l'Assemblée Générale (AG) du 30 mars 2023, le nouveau conseil syndical comptait 5
copropriétaires occupants, dont 3 se sont montrés très actifs et impliqués. Ils ont mis en place
des moyens de communication efficaces avec les copropriétaires (création d'une adresse e-mail
dédiée à l'immeuble, organisation de réunions d'information, publication d'une gazette en février 2024 sur le départ des gardiens, tenue de permanences pour les copropriétaires…).
Cette dynamique s'est renforcée lors de l'AG du 22 mars 2024, avec l'élection de 8 membres,
dont 5 nouveaux venus en renfort des 3 membres déjà actifs. Le changement de syndic lors de
l'AG du 21 janvier 2025 a conduit à l'élection de 10 membres, amplifiant cette nouvelle
dynamique grâce à un nombre accru de membres actifs.
L'étude-action a donc joué un rôle déterminant dans la redynamisation du conseil syndical,
l'accompagnant dans le suivi de la gestion et contribuant au redressement de la copropriété.
Enjeux actuels et accompagnement futur
Actuellement composé de dix membres (suite à l'AG 2025), le conseil syndical devrait, grâce à
l'implication de ses nouveaux membres, maintenir cette dynamique et faciliter la
communication entre le syndic et les copropriétaires.
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, le nouveau syndic, déjà engagé dans une reprise
significative des dossiers, devra rester fortement mobilisé pour assurer une gestion assainie et
efficace de l'immeuble (incluant la renégociation des contrats de maintenance, l'entretien quotidien, le recrutement de nouveaux gardiens, et le suivi du programme de travaux).
Malgré sa forte mobilisation, le conseil syndical rencontre des difficultés organisationnelles et
fonctionnelles dues à un manque de connaissances de la réglementation en copropriété. Le
Plan de Sauvegarde devra ainsi inclure un accompagnement spécifique pour la structuration du conseil syndical et la maîtrise de son rôle.
● Des copropriétaires mobilisés malgré des difficultés de compréhension du
fonctionnement d’une copropriété (tableau ci-dessous de la
représentation des copropriétaires en assemblée générale depuis 2016)
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
REPRÉSENTATION
EN NB DE
COPROPRIÉTAIRES
40% 37%
Absence
d'AG
34%
Absence
d'AG
64%
Absence
d'AG
50% 52% 59%
REPRÉSENTATION
EN TANTIÈMES 41% 37% 34% 64%
57% 52% 59%
Avant 2021, la participation aux Assemblées Générales était inférieure à 50 %. Elle a
considérablement augmenté suite au changement de syndic en 2021, atteignant 64 %,
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démontrant ainsi une bonne participation actuelle (plus de 50 %). Il est à noter qu'aucune AG
n'a eu lieu en 2018, 2020 et 2022.
Les enquêtes ont révélé un manque de connaissance des instances de gestion par les
copropriétaires. Les changements fréquents de cabinets de gestion ont accentué la défiance et
le manque de confiance. Certains copropriétaires estiment que leur présence ou absence en AG n'impacte pas le fonctionnement, tandis que d'autres se sentent peu concernés et ont exprimé
un manque de connaissances.
La barrière linguistique constitue un obstacle supplémentaire à la compréhension des enjeux
et des charges de la copropriété, notamment pour les copropriétaires d'origine chinoise, parfois allophones, qui sont très fortement représentés dans l'immeuble.
Cependant, la présence d'un nouveau syndic parlant couramment chinois devrait faciliter les
échanges avec les copropriétaires, tant dans la gestion quotidienne que lors des Assemblées Générales.
● Une situation financière clarifiée mais avec des régularisations de charges
importantes et une forte augmentation du budget
2018/2019 2019/2020 2020/2021 2021/2022 2022/2023 2023/2024 2024/2025
Budget
prévisionnel 520 000€ 520 000€ 520 000€ 520 000€ 520 000€ 779 000€ 710 000€
Budget
réalisé 522 931€ 522 958€ 501 627€ 663 865€ 710 219€ 714 823€ en attente
% budget
réalisé 101% 101% 96% 128% 137% 92%
Un budget et des charges en constante augmentation
Les charges de l'immeuble ont connu une forte augmentation ces trois dernières années,
principalement due à la non-comptabilisation de factures (chauffage, eau, frais SEMECO) par l'ancien syndic GID et à l'absence de gestion de l'immeuble, comme souligné dans le rapport
de l'ARC de 2022.
La reprise des quatre années comptables (2018-2022) par le syndic ASTRAE a entraîné
d'importantes régularisations de charges pour les copropriétaires et une forte augmentation du budget, qui était auparavant sous-évalué. Le budget 2023/2024, voté lors de l'AG de 2024,
s'est élevé à 779 000 €, en grande partie à cause de l'inclusion des indemnités de départ à la
retraite des gardiens. Cette hausse significative du budget et les régularisations de charges ont
mis en difficulté plusieurs copropriétaires et ont contribué à l'augmentation du taux d'impayés.
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Des charges élevées
Le rapport de l'ARC de 2022 a également mis en évidence des charges élevées pour l'immeuble,
notamment en raison du grand nombre de contrats de maintenance (curage, ascenseurs,
terrasse, Semeco...) et de la rémunération du couple de gardiens, présents pendant 30 ans sur
la résidence.
Les postes de charges les plus importants pour 2023-2024 sont le chauffage urbain (29% du
total des dépenses), l'eau (23%) et le gardiennage (19%).
Comme l'indique le tableau ci-dessous, le montant moyen des charges annuelles par lot est de 4 734 €, ce qui représente des appels trimestriels moyens de 1 135 €.
Face à l'augmentation continue du budget, l'optimisation des charges représente un enjeu
majeur pour la copropriété.
Tableau d’analyse et d’évolution des dépenses entre 2022 et 2024
Analyse des dépenses
Part des
dépenses
2022-2023
Dépenses
2022-2023
Part des
dépenses
2023-2024
Dépenses
2023-2024
Evolution
dépenses
Montant par
lot principal
Charges communes générales
Eau commune
copropriété 1% 9 349 € 0% 645 € -93% 4 €
Electricité 2% 15 047 € 3% 23 624 € 57% 156 €
Fournitures diverses 0% 2 705 € 0% 612 € -77% 4 €
Nettoyage des locaux 1% 6 391 € 1% 6 609 € 3% 44 €
Remplacement des
gardiens 2% 13 513 € 5% 38 926 € 188% 258 €
Loyer loge 0% 0 € -1% -9 615 € -64 €
Contrats de maintenance 3% 19 517 € 3% 21 781 € 12% 144 €
Location place parking
SEMECO 0% 420 € 0% 385 € -8% 3 €
Travaux de réparation 3% 24 485 € 2% 11 260 € -54% 75 €
Assurances 4% 29 280 € 4% 30 745 € 5% 204 €
Honoraires syndic (forfait) 4% 29 080 € 4% 29 920 € 3% 198 €
Vacations syndic 0% 1 170 € 0% 276 € -76% 2 €
Frais postaux 0% 2 256 € 0% 2 180 € -3% 14 €
Frais de procédure 1% 4 956 € 0% 2 298 € -54% 15 €
Frais tiers intervenant 0% 2 580 € 0% 801 € -69% 5 €
Taxe foncière 1% 3 569 € 1% 4 405 € 23% 29 €
Gardiens 14% 96 882 € 19% 136 898 € 41% 907 €
Frais bancaires 0% 104 € 0% 104 € 0% 1 €
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Produits divers 0% 0 € 0% -639 € -4 €
Total charges
communes générales 37% 261 304 € 42% 301 214 € 15% 1 995 €
Charges ascenseurs 0% 0 €
Electricité ascenseurs 1% 4 205 € 1% 4 303 € 2% 28 €
Contrat de maintenance
ascenseurs 2% 11 443 € 2% 14 795 € 29% 98 €
Contrat téléphone
ascenseurs 0% 1 527 € 0% 1 912 € 25% 13 €
Travaux réparation
ascenseurs 0% 2 546 € 2% 17 165 € 574% 114 €
Total Ascenseurs 3% 19 721 € 5% 38 175 € 94% 253 €
Charges chauffage 0% 0 €
Réchauffage de l'eau -8% -56 640 € -9% -63 596 € 12% -421 €
Electricité chauffage 1% 8 019 € 0% -1 699 € -121% -11 €
Contrat Eau chaude
sanitaire 15% 107 520 € 13% 95 961 € -11% 636 €
Contrat Chauffage Urbain 24% 171 154 € 18% 128 769 € -25% 853 €
Contrat maintenance
chaufferie P2 2% 12 785 € 2% 13 529 € 6% 90 €
Contrat maintenance
chaufferie P3 5% 35 788 € 5% 37 138 € 4% 246 €
Total Chauffage 39% 278 625 € 29% 210 101 € -25% 1 391 €
Charges individuelles
d'eau 0% 0 €
Eau froide indiv
(compteurs) 7% 53 050 € 8% 60 725 € 14% 402 €
Eau chaude indiv
(compteurs) 13% 88 865 € 14% 98 423 € 11% 652 €
Contrats location
compteurs 1% 8 654 € 1% 6 186 € -29% 41 €
Total eau 21% 150 568 € 23% 165 333 € 10% 1 095 €
Total dépenses 100% 710 219 € 100% 714 823 € 1% 4 734 €
Un solde de dettes fournisseurs en baisse mais qui reste élevé
En 2022, les dettes fournisseurs représentaient 29 % du budget prévisionnel. Bien qu'elles
aient diminué, elles atteignent toujours 24 % pour l'exercice 2023/2024, ce qui révèle un
endettement persistant et des difficultés de paiement dues à des problèmes de trésorerie. Ces difficultés sont exacerbées par un taux d'impayés élevé et des budgets insuffisants sur plusieurs
exercices pour couvrir les charges réelles. Il est impératif que la copropriété réduise ce taux de
dettes fournisseurs à moins de 15 % grâce à un accompagnement pour mieux calibrer ses
budgets prévisionnels et agir efficacement sur le taux d'impayés.
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● Un taux d’impayés préoccupant
Le montant des impayés a connu une baisse significative entre 2022 et 2023, passant de 46 %
à 26,7 % du budget réalisé. Cette amélioration notable fait suite à une période de forte hausse au 2ème trimestre 2023, après des régularisations de quatre années comptables. La situation
s'est stabilisée fin 2023 grâce à un suivi rigoureux des impayés, notamment par la tenue de
commissions trimestrielles dédiées dans le cadre de l’étude-action.
Cependant, les importantes régularisations de charges consécutives à l'Assemblée Générale du
22 mars 2024 ont entraîné une nouvelle augmentation du taux d'impayés, qui a atteint 33% au
3ème trimestre 2024.
Depuis cette période, une nouvelle tendance à la baisse a été observée, ramenant le taux actuel à 23%. Ce chiffre est proche du seuil d'alerte de 25% établi pour les copropriétés de moins de
200 lots, ce qui nécessite une vigilance constante, d’autant plus que la copropriété dispose de
151 lots et que son seuil d’alerte s’approche plus des 15%.
Lors de la dernière commission impayés, tenue en juillet 2025, la situation a été analysée en
détail, révélant les points suivants :
● Deux dettes se distinguent par leur montant supérieur à 10 000 € et des échéanciers
ont été convenus avec les débiteurs pour apurer leur dette (dossiers sous surveillance pour vérifier le respect des protocoles d’accord).
● Onze dettes dépassent les 5 000 €.
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● Treize procédures contentieuses vont-être engagées pour recouvrer les sommes dues.
● Sept protocoles d'apurement sont actuellement en cours de mise en œuvre, offrant des solutions négociées pour le règlement des dettes.
Inf. à 1000€ Entre 1000€ et 5000€ Entre 5000€ et 10000€ Sup. à 10000€ TOTAL
PO
Nb 11 21 8 0 40
€ 6 741,52 € 51 687,19 € 50 452,46 € 0,00 € 108 881,17 €
PB
Nb 2 9 3 2 16
€ 798,57 € 19 918,91 € 17 584,16 € 21 511,63 € 59 813,27 €
Autres
Nb 2 0 0 0 2
€ 710,28 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 710,28 €
TOTAL
Nb 15 30 11 2 58
€ 8 250,37 € 71 606,10 € 68 036,62 € 21 511,63 € 169 404,72 €
Ces éléments mettent en lumière l'importance de poursuivre et d'intensifier les actions de
recouvrement et de prévention des impayés. L'objectif est d'assurer une situation financière saine pour la copropriété et d'éviter que le seuil d'alerte ne soit dépassé.
Bien que le niveau actuel des impayés ne soit pas jugé alarmant, il pourrait potentiellement
impacter le financement par les copropriétaires du projet global de rénovation prévu dans le
plan de sauvegarde. Il est également crucial de veiller à ce que ce projet de travaux ne devienne pas un facteur de difficultés financières pour certains copropriétaires, ce qui aggraverait à
terme la situation financière de la copropriété.
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, le suivi régulier et rigoureux des impayés, grâce à la tenue de commissions impayées trimestrielles, est primordial pour redresser la situation financière
de l’immeuble et pour accompagner la solvabilisation des ménages en difficulté avant le vote
des programmes de travaux.
1.3.2. Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété, construite en 1972, est composée de 151 logements.
La parcelle carrée est composée d'un seul bâtiment comprenant deux cages d’escalier (A et B).
Chaque cage d’escalier possède 2 ascenseurs.
La copropriété dispose de 18 étages. On trouve 4 logements en rez-de-chaussée, 2 logements
en rez-de-voirie, puis dans les étages supérieurs une alternance entre 2 ou 6 logements (en
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duplex) par palier. Du R-2 au RDC, la copropriété dispose de locaux utilisés pour les réunions
et AG.
Bâtiment NB d’entrées NB D’étages NB logts par étage NB de logts
NB
autre
locaux
Surface
moy
logements
NB de
logts PO % PO
NB de
logts PB % PB
1 2 18 6 151 0 84 110 73% 41 27%
● Une occupation très modeste avec un fort besoin d’accompagnement social
La copropriété est principalement occupée par des propriétaires occupants (73%). Les foyers
comptent en moyenne 4 personnes, que ce soient des locataires ou des propriétaires.
Bien qu'aucune suroccupation n'ait été constatée selon les critères de la CAF, ce constat doit
être nuancé en raison de suspicions de sous-location rapportées par les résidents lors des
enquêtes sociales.
Les familles avec enfants sont très présentes (57%), ce qui confirme la forte proportion de
logements de 4 personnes et plus (53% pour les propriétaires occupants et 73% pour les
locataires). Parmi ces familles, une forte proportion d'adolescents (14 ans et plus) est notée
(52%). La cohabitation intergénérationnelle représente 11% des logements enquêtés.
La majorité des propriétaires occupants ont un emploi, mais 19% sont à la retraite, un profil à
surveiller lors de la mise en place de travaux. Plus des deux tiers des locataires enquêtés ont
un emploi, et le taux de chômage dans l'immeuble est de 10%. Cette catégorie sociale
nécessitera également une attention particulière en raison de sa fragilité économique en cas de travaux.
Le taux de réponse aux enquêtes, menées avec l'aide d'une traductrice et d'une copropriétaire,
a été de 44%.
Une occupation modeste
Les enquêtes sociales ont révélé que 81 % des propriétaires occupants sont éligibles aux aides
de l'Anah.
Bien que leur revenu moyen soit supérieur à celui de la copropriété voisine du 2 avenue Paul
Éluard, leur reste à vivre moyen est inférieur au salaire minimum.
La majorité (60 %) de ces propriétaires n'a pas de crédit en cours. Pour ceux qui en ont, les crédits représentent en moyenne près d'un quart de leur budget, et pour 27 % d'entre eux, cette
part dépasse 30 %.
La mise en œuvre de travaux et de procédures pourrait fragiliser ces copropriétaires, d'autant
plus que les charges (factures d'énergie et charges de copropriété) représentent plus de 30 %
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de leur revenu pour 37 % des personnes interrogées. Ces derniers ont signalé des charges
élevées, mais aucune dette de charges n'a été mentionnée.
Les aides sociales constituent près de 20 % du budget des propriétaires occupants. Deux
d'entre eux semblent être en difficulté économique, ces aides représentant plus de 50 % de leur
budget.
Concernant les locataires, leur revenu moyen est bien inférieur à celui des propriétaires
occupants, avec un reste à vivre très faible. Les loyers représentent 57 % de leurs dépenses
principales. Les aides sociales constituent plus d'un tiers de leur budget, soulignant une
situation de précarité.
Actuellement, trois ménages bénéficient d'un suivi social assuré par Urbanis pour les aider à
retrouver leur solvabilité et à trouver des solutions pour se maintenir dans leur logement.
● Un maintien dans le statut de propriétaire à préserver
Au regard du taux d’impayés de la copropriété (23 %) et de la part importante des
copropriétaires occupants identifiés comme modestes ou très modestes selon les critères de
l’Anah (81 %), une estimation des besoins en portage a été réalisée par l’opérateur dans
le cadre de l’étude action.
Pour les propriétaires, les critères d’appréciation pris en compte pour évaluer les besoins en
portage sont les suivants :
● Évaluation du niveau de dettes auprès de la copropriété et état de la procédure en cours
(redressement possible ou non) après mises à jour des données sur chaque copropriété ● La situation connue du copropriétaire occupant évaluée lors des enquêtes sociales (PO
modeste ou très modeste selon plafonds ANAH)
● La quote-part travaux qui resterait à régler (selon les estimations réalisées dans le cadre
du diagnostic) après déduction des aides mobilisables (collectives et individuelle)
● L’évaluation des restes à vivre pour les copropriétaires occupants les plus fragiles (extrapolation éventuelle pour les ménages non enquêtés)
L’analyse présentée s’est basée sur plusieurs indicateurs (colonne de gauche) permettant
d’évaluer les besoins en portage pour la copropriété (tableau récapitulatif ci-dessous).
Numéro de lot Ménage A Ménage B Ménage C Ménage D
Dette décembre 2023 5 488€ 7 867€ 5 900€ 8 240€
Statut PO PB PB PB
Enquête sociale 2022 oui Non Non Non
Eligibilité ANAH Très modeste NC NC NC
Composition familiale 4 adultes et 2 enfants NC NC NC
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Situation fragile*? Non NC NC NC
Situation financière
connue Difficultés financières NC NC NC
Capacité de payer
RAC si travaux?
Ne sait pas si pourra payer
(dépend RAC) NC NC NC
Suivi social n'a pas répondu aux MAD NC NC NC
Infos commissions
impayés
Dette constituée de la
régul de charges, apurée
au fur et à mesure.
Copropriétaire qui n'est
pas en retard de ses
charges habituellement.
Échéancier en cours
Dette en
augmentation,
constituée
principalement de la
régul de charges. Était
à jour avant la
régularisation. En pré
contentieux
Dette en baisse,
constituée de la
régul de charges.
Apurement en cours
par versements
réguliers.
A juste envoyé un chèque
en 2023. Assignation
prévue après MED
Estimation besoin
portage? Non (à surveiller) Non (à surveiller) Non (à surveiller) oui
L'analyse des critères actuels révèle qu'en l'absence d'une intervention spécifique, le propriétaire-bailleur serait probablement contraint de se séparer de son logement. Cette
situation serait principalement due à son niveau d'endettement et à ses difficultés financières.
En cas de non-paiement, le syndic engagerait probablement une procédure de saisie
immobilière.
Étant donné que les besoins en portage n'étaient estimés qu'à un seul logement lors de la
dernière actualisation en février 2024, il est recommandé de mettre en place une veille
continue pendant toute la durée du Plan de Sauvegarde. Cela permettrait d'activer un dispositif
de portage si nécessaire.
En cas d'augmentation des besoins, un portage ciblé provisoire de redressement pourrait être
envisagé. Ce dispositif aurait pour objectif le rachat de logements afin de :
● Permettre aux occupants de rester dans leur logement en devenant locataires.
● Intégrer un opérateur au sein de la copropriété qui participera à sa vie et s'acquittera
régulièrement de ses charges.
● Empêcher l'arrivée de propriétaires peu scrupuleux.
● Rénover les parties privatives des logements.
Pour les propriétaires-bailleurs en situation d'impayés, un droit de préemption pourrait être
instauré pour le rachat du lot au moment de la saisie immobilière, afin d'éviter l'arrivée de
propriétaires indélicats. De plus, une veille régulière des Déclarations d'Intention d'Aliéner
(DIA), en collaboration avec la Ville de Bobigny, contribuerait également à prévenir l'arrivée de ces propriétaires.
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1.3.3. Synthèse technique globale
Dans le cadre de l'étude-action, un diagnostic technique, basé sur l'audit énergétique de l'immeuble réalisé en 2019, a été mené par l'opérateur en 2022. Ces informations seront
complétées par une étude de maîtrise d'œuvre, approuvée en Assemblée Générale en 2025 et
prévue pour débuter en octobre 2025, afin de définir un programme de travaux. Le cabinet
d'architecte Atelier 11 a été sélectionné pour cette mission.
● Nécessité d’une rénovation globale face à une dégradation constante
Avec une grille de dégradation actualisée à 0,46 en 2022, le bâtiment nécessite un programme
de rénovation complet. Bien que la structure en béton préfabriqué et armé ne présente pas de
désordres majeurs, l'ensemble de l'immeuble est en état d'usure avancée dû à un manque
d'entretien significatif. Un ravalement est impératif à court terme.
Problèmes de dégradation spécifiques :
● Balcons : La dégradation du béton des parapets est récurrente. Un signalement a été
fait au SCHS le 2 février 2023 pour un parapet à risque. Les travaux, votés en AG le 22
mars 2024, ont été réalisés en 2025.
● Façades : En voie de dégradation, elles ont nécessité des purges urgentes par
cordistes en 2024 et 2025 pour éviter des chutes de béton. L'exposition des fers
accélère leur détérioration.
● Local chaufferie : Des désordres ont été signalés lors de l'audit énergétique Agotherm en 2019. Une inspection est nécessaire dans le cadre du programme de
travaux.
● Isolation et menuiseries : Les façades ne sont pas isolées, et les balcons créent des ponts thermiques importants, entraînant fissurations et infiltrations au niveau des
planchers. Les menuiseries d'origine en aluminium, à simple vitrage et vantaux
coulissants, provoquent des infiltrations d'air par leurs cadres et les coffres de volets.
● Sécurité incendie : le système des trappes de désenfumage est à revoir.
Recommandations pour l'amélioration énergétique et les travaux :
● Isolation thermique par l'extérieur (ITE) : Recommandée pour améliorer la
performance énergétique, sa mise en œuvre doit être adaptée à la forme des panneaux
préfabriqués des façades en plans inclinés.
● Remplacement des menuiseries extérieures : Conseillé lors de l'installation de l'ITE, avec des occultations isolantes.
● Autres actions énergétiques :
○ Installation de robinets thermostatiques sur les radiateurs.
○ Réfection de l'étanchéité avec isolation de la toiture terrasse.
○ Remplacement de l'éclairage des parties communes par des LED avec
détecteur de présence.
○ Mise en place d'une ventilation Hygro A, indispensable en cas de ravalement
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avec ITE (avec prises d'air sur les nouvelles menuiseries).
Ces travaux permettraient un gain énergétique potentiel de l'ordre de 54% s'ils sont réalisés dans le cadre d'une rénovation complète.
Autres souhaits des copropriétaires :
● Rénovation des ascenseurs : Jugés vieillissants et souvent en panne, leur rénovation doit être chiffrée.
● Travaux en parties communes : Une forte proportion de propriétaires occupants
(PO) et de propriétaires bailleurs (PB) souhaitent des travaux. Les locataires ont
également exprimé leur désir de voir des améliorations.
Les principaux souhaits incluent le ravalement de façade avec ITE, le changement des
menuiseries et la réfection de l'ascenseur. Cependant, seuls 23 % des PO interrogés estiment
avoir la capacité financière d'assumer ces coûts.
Malgré leur engagement exprimé lors des AG entre 2023 et 2025 à entreprendre des travaux, les copropriétaires redoutent les coûts élevés. Un plan de sauvegarde est donc indispensable
pour permettre la réalisation d'un programme de travaux ambitieux, essentiel à la remise en
état de l'immeuble et à l'arrêt de sa dégradation continue.
● Un programme de travaux de rénovation qui s’annonce coûteux pour la
copropriété
L'ampleur des travaux nécessaires pour la copropriété entraînera des coûts importants. Ceux- ci ne peuvent être assumés financièrement par une majorité de copropriétaires, ce qui justifie
un accompagnement financier public renforcé.
Selon les premières estimations, qui seront probablement revues à la hausse en raison de la dégradation de l'immeuble depuis le diagnostic et de la nécessité d'inclure d'autres postes de
travaux (tels que les ascenseurs), le reste à charge moyen par lot, sans aide, s'élève à
31 798 € TTC.
RÉCAPITULATIF DES TRAVAUX
Postes de travaux Montant HT TTC
Réfection étanchéité et isolation toiture 472 500,00 € 500 000,00 €
Installation d'une VMC Hygro A 519 750,00 € 550 000,00 €
Ravalement des façades avec ITE 945 000,00 € 1 000 000,00 €
Remplacement des menuiseries et volets roulants 1 795 500,00 € 1 900 000,00 €
Equilibrage des réseaux ECS 26 460,00 € 28 000,00 €
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Robinets thermostatiques 85 050,00 € 90 000,00 €
Ascenseurs Non chiffré non chiffré
TOTAL HT 3 844 260,00 € 4 068 000,00 €
Frais et honoraires HT TTC
Maître d’oeuvre (8% estimés) 307 540,80 € 369 048,96 €
Bureau de contrôle (5% estimés) 19 221,30 € 23 065,56 €
Coordinateur SPS (5% estimés) 19 221,30 € 23 065,56 €
Syndic (3% estimés) 115 327,80 € 138 393,36 €
Assurance DO (2% estimés) 73 040,94 € 87 649,13 €
Aléas (2% estimés) 76 885,20 € 92 262,24 €
TOTAL 611 237,34 € 733 484,81 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 4 190 243,40
MONTANT TTC SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 4 483 180,08
MONTANT HT TOTAL 4 455 497,34
MONTANT TTC TOTAL 4 801 484,81
● L’état des parties privatives : état général et besoins en travaux
La majorité des logements (81 % de ceux visités) sont en bon état général, offrant
une surface moyenne spacieuse de 84 m², incluant des duplex, ce qui les rend agréables à vivre.
Les sols, les murs et les pièces d'eau (cuisine et salles de bain) sont en bon état dans la plupart
des appartements. Aucune différence d'état n'a été constatée entre les deux cages d'escalier lors
des enquêtes.
Le seul logement jugé en mauvais état n'a pas fait l'objet d'un signalement spécifique, son état
préoccupant (forte présence d'insectes rampants et état de la cuisine) étant principalement dû
à un manque d'entretien.
Points négatifs et travaux souhaités :
Les principaux points négatifs concernent les parties communes, notamment les murs
extérieurs et les balcons. Les grandes baies vitrées et l'absence d'isolation des murs extérieurs entraînent un inconfort thermique important (froid en hiver et chaleur excessive en été). Les
résidents ont également signalé un manque d'isolation phonique et la présence de fourmis
pharaons.
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Concernant les parties privatives, plus d'un quart des propriétaires occupants et locataires souhaitent réaliser des travaux. Ces travaux concernent principalement le
remplacement des fenêtres, notamment les baies vitrées, souvent en simple vitrage, qui sont
une source importante de déperdition de chaleur. D'autres problèmes évoqués incluent le
manque d'aménagements aux normes PMR et le mauvais fonctionnement des ventilations.
1.3.4. Synthèse du cadre de vie
Le diagnostic GUSP a révélé que si 79 % des personnes interrogées sont satisfaites de leur
immeuble et près de 82 % de leur logement, seuls 63 % se disent satisfaites de leur
quartier.
Les problèmes soulevés par les résidents concernant la copropriété incluent :
● La surpopulation et les nuisances associées (ex: location Airbnb avec de nombreux lits
et occupants dormant dans les parties communes).
● Le manque de commerces de proximité, notamment de commerces alimentaires.
● Les nuisances sonores dues aux rodéos urbains sur la dalle.
● Un sentiment d'insécurité élevé dans le quartier, avec des agressions fréquentes, en
particulier envers la communauté chinoise.
Deux COTECH GUSP ont été organisés. Le premier, le 20 mars 2023, a permis de
présenter le diagnostic et le plan d'actions pour la copropriété, se concentrant sur la sécurité,
la gestion des déchets (en lien avec le projet urbain), l'intégration de la copropriété au centre-
ville de Bobigny et l'information des occupants sur le projet Cœur de Ville.
Le second COTECH GUSP, tenu le 9 avril 2025, a fait le point sur les actions GUSP déjà
engagées et celles à venir pendant le plan de sauvegarde. Lors de cette réunion, les acteurs ont
identifié les actions relevant de l'opérateur et celles des acteurs publics, afin d'assurer une
cohérence d'intervention future, notamment pour l'aide financière de l'Anah aux collectivités dans le cadre de la GUP en copropriété en difficulté.
● Propreté et déchets : une gestion des déchets à anticiper avec une collecte
qui sera modifiée avec le projet urbain
Anciennement, la copropriété bénéficiait d'un couple de gardiens à temps plein pendant 38 ans. Ils s'occupaient de la gestion des déchets, du nettoyage et d'interventions diverses
(surveillance, petites réparations). Depuis leur départ à la retraite en février 2024, une société
assure l'intérim en attendant le recrutement d'un nouveau couple de gardiens.
Actuellement, 92 % des résidents se disent satisfaits de la collecte des déchets. Cependant, des enquêtes sociales ont révélé plusieurs problèmes :
➔ Des déchets sont jetés par les fenêtres sur la dalle.
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➔ Les vide-ordures, situés dans les logements, ont été condamnés par un vote en AG le 22/03/2024, et les travaux de suppression ont été réalisés en 2025.
➔ La suroccupation intergénérationnelle des logements génère un volume important de
déchets (34 bacs de 370L/semaine).
➔ Le local encombrant est accessible dans le parking SEMECO via un pass ou en demandant l'accès au gardien, avec une collecte hebdomadaire le mercredi.
➔ Les points de collecte sur l'espace public sont mal entretenus.
Concernant la propreté des parties communes intérieures, le niveau est globalement satisfaisant, notamment grâce à l'implication des anciens gardiens qui assuraient un bon
entretien et accueillaient les nouveaux occupants. Néanmoins, le diagnostic a mis en évidence
les points suivants :
➔ Un état de propreté moyen sur certains paliers du hall B (étages 2, 3, 5, 7, 9, 10) dû à de mauvais usages des occupants.
➔ 22 % des placards techniques sont encombrés, voire privatisés.
La dératisation est effectuée annuellement par un prestataire, sans coordination avec la Ville
ou Logirep, le bailleur social voisin. La désinsectisation a lieu une fois par an et ponctuellement. Le gardien accompagne l'entreprise lors du deuxième passage, permettant de
désinsectiser plus de 50 % de la copropriété.
Avec l'évolution de la collecte des déchets sur le domaine public, liée au projet urbain, la
copropriété devra faire face à plusieurs défis :
➔ L'information des occupants sur les modifications de la collecte et de la sortie des déchets.
➔ La réorganisation des locaux d'ordures ménagères suite à la suppression des vide-
ordures et au changement de point de collecte.
➔ La planification et l'organisation des ajustements de collecte en collaboration avec les
futurs gardiens.
● Un sentiment d’insécurité
Lors du diagnostic, un sentiment d'insécurité a été identifié, principalement en raison de
l'occupation constante de la dalle par des rodéos, des squats et des activités de trafic au 4
Paul Éluard. Les espaces verts publics situés à l'arrière de l'immeuble sont également occupés en fin d'après-midi par des personnes alcoolisées.
Auparavant, le gardien assurait la sécurité en bloquant les intrusions et en dialoguant avec les
occupants de la dalle et du jardin. Les halls, les ascenseurs et les accès aux sous-sols sont
équipés de vidéosurveillance.
Cependant, depuis le départ à la retraite des gardiens, les problèmes d'insécurité se sont
accrus, avec des intrusions régulières dans l'immeuble, ce qui a été une source de plaintes
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croissantes de la part des occupants. Cette préoccupation a d'ailleurs été discutée lors d'une
rencontre entre les instances de gestion et les services de la Police nationale en janvier 2025.
Dans le cadre du plan de sauvegarde, il est impératif que les instances de gestion s'approprient
les fiches de signalement transmises par la police afin de traiter les problèmes de sécurité
spécifiques. De plus, des actions de sensibilisation régulières devront être menées auprès des occupants (par exemple, par le biais d'affiches rappelant l'importance de maintenir les portes
de l'immeuble fermées) pour limiter les intrusions.
● Une copropriété à intégrer à la dynamique du centre-ville de Bobigny
La Ville de Bobigny ne dispose pas de centres sociaux ou de maisons de quartier. Toutefois, les
bailleurs sociaux mettent des locaux à la disposition des associations, formant un tissu
associatif riche et dynamique. Le service Démocratie Participative enrichit également cette
dynamique par de multiples actions (par exemple, en 2022, une consultation sur le cadre de vie auprès des jeunes via des ateliers, micros-trottoirs et un projet de fresque).
Les quartiers Paul Éluard et Chemin Vert sont particulièrement bien pourvus en actions
relevant de la politique de la Ville, bénéficiant notamment de l'effet levier de l'abattement de
TFPB accordé aux bailleurs sociaux.
De nombreuses associations travaillent en synergie, constituant une force vive à mieux
exploiter grâce à une collaboration régulière avec les copropriétés, dans le cadre des
financements de la Politique de la ville (parmi elles : DEMA 93, Nouvel Élan 93, CapaCité, Au- Delà des Murs, Mejless, Juris secours, Cycled).
Enfin, en raison de l'impact significatif du projet urbain Cœur de Ville sur la copropriété
(notamment avec la modification de la collecte des déchets), il est essentiel d'informer
régulièrement les occupants du calendrier de mise en œuvre et de veiller à la traduction des supports d'information.
Article 2. Les enjeux du Plan de Sauvegarde
Au regard du diagnostic et de l’accompagnement réalisés par l’opérateur (étude-action et élaboration de PDS), le Plan de Sauvegarde de la copropriété du 3 av. Paul Éluard, a pour
objectif, conformément à l’article L. 615-1 du code de la Construction et de l’Habitation,
d’améliorer le cadre de vie des occupants et usagers d’un immeuble bâti soumis au régime de
la copropriété. Il vise à accompagner le syndicat des copropriétaires au redressement de sa situation dans son ensemble justifiant, par là même, de mobiliser l’ensemble des acteurs
concernés dans le cadre d’un dispositif coordonné.
En l’espèce, il tend à mettre en place des mesures permettant d'agir de manière pérenne et
globale sur les différents volets de gestion, fonctionnement, social, technique et urbain, à savoir :
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- Redresser financièrement la copropriété
Le Plan de Sauvegarde doit permettre le redressement de la gestion notamment financière de
la copropriété (gestion, charges à maîtriser, impayés de charges à résorber...) pour envisager un fonctionnement pérenne et l'engagement du projet de travaux nécessaire.
- Accompagner, mobiliser et dynamiser les instances de gestion et les copropriétaires
Il s’agit de pouvoir créer un partenariat efficace entre les instances de gestion avec un nouveau syndic mobilisé ; d’accompagner le conseil syndical dans la maîtrise de son rôle, ainsi que dans
son organisation et d’accompagner les copropriétaires pour favoriser leur implication et leur
responsabilisation dans la vie quotidienne de l’immeuble.
- Accompagner les ménages en difficulté et favoriser leur maintien dans la
copropriété
Le Plan de Sauvegarde doit permettre d’assurer le repérage continu des copropriétaires en
difficulté et de favoriser la solvabilisation des ménages les plus fragiles dont l’endettement
(notamment vis-à-vis du syndicat des copropriétaires) est remédiable par un accompagnement social. Les copropriétaires en situation d’endettement irrémédiable seront orientés vers le parc
social ou une solution de portage. Il s’agit également d’accompagner les nouveaux arrivants
dans la copropriété pour éviter l’apparition de nouvelles situations d’impayés en les informant
sur le fonctionnement de la copropriété, sur leurs droits et leurs obligations en tant que copropriétaires.
- Accompagner la requalification du patrimoine par la mise en place d’un programme complet de rénovation (avec volet énergétique)
L'objectif est d'accompagner les copropriétaires dans leurs projets de travaux en les informant sur les économies d'énergie et de charges réalisables. Cet accompagnement inclut l'élaboration
d'une étude de conception via une maîtrise d'œuvre, définissant les étapes des travaux
préconisés. Il s'agit également de mettre en œuvre un programme de rénovation cohérent et
réaliste, incluant une réhabilitation énergétique, et de mobiliser les financements nécessaires pour ajuster le reste-à-charge aux capacités des copropriétaires.
- Améliorer le cadre de vie des occupants par une GUSP renforcée
Le Plan de Sauvegarde doit permettre la mise en place d’un plan d’action visant à améliorer le
cadre de vie des occupants en intervenant sur les problématiques relevées dans le cadre de
l’étude action. Il s’agit de trouver des solutions notamment sur la gestion des déchets et des
encombrants ; sur les problématiques de sécurité ; sur l’accompagnement du projet urbain et sur une mise en lien avec les acteurs publics pour intégrer la copropriété à la dynamique du
centre-ville de Bobigny.
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Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
Pour redresser durablement la copropriété, le Plan de Sauvegarde a pour principales
orientations :
1. Assainissement de la situation financière de la copropriété ;
2. Appui au fonctionnement et à la gestion de la copropriété ;
3. Appui aux propriétaires occupants les plus fragiles : aider à la solvabilité des ménages et réaliser l’ingénierie financière des travaux (aides individuelles si nécessaires) ;
4. Étude et mise en œuvre d’un programme de travaux globaux sur le plan financier :
détermination du phasage et des modalités de financement des travaux ;
5. Mobilisation des copropriétaires pour les rendre acteurs de leur cadre de vie : appui à
la gestion urbaine de proximité.
3.1 Volet portage de lots
a) Descriptif du volet
Un portage ciblé et ponctuel pourrait-être envisagé pour permettre aux occupants de se
maintenir, réduire la dette du syndicat des copropriétaires par l’acquisition des lots détenus
par des copropriétaires les plus endettés, faire entrer au sein de la copropriété un opérateur qui participe à la vie de la copropriété et s’acquitte de ses charges régulièrement ou encore
empêcher l’arrivée de propriétaires indélicats.
Concernant les propriétaires bailleurs en impayés, il pourrait-être prévu un droit de préemption permettant le rachat du lot au moment de la saisie immobilière pour éviter l’arrivée
de propriétaires indélicats.
Les solutions de portage précisées ci-dessus font suite à une analyse détaillée, des besoins suite
– entre autres – aux diagnostics sociaux, aux analyses de gestion et de fonctionnement réalisés lors de l’étude-action.
L’analyse prévisionnelle réalisée à partir de plusieurs critères indique que sans action
spécifique, seulement 1 propriétaire bailleur ne serait pas en mesure de conserver son logement, notamment au regard de son niveau de dette actuelle et de ses difficultés financières
pour conserver le logement.
Le nombre de lots portés pourrait être estimé à vingt (10) au maximum sur les cinq années du
Plan de Sauvegarde. Une veille sera assurée durant le Plan de Sauvegarde pour déterminer si un dispositif de portage est nécessaire.
Le portage de redressement supposera de surcroît la signature d’une convention de portage
entre la collectivité et l’organisme porteur qui sera retenu, détaillant le nombre et les lots faisant l’objet d’un portage.
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Un avenant à la convention de PDS devra être signé ultérieurement précisant le financement
de ce portage de redressement.
b) Objectifs et indicateurs
Objectifs
● Réduction des
impayés
● Retrait de la
copropriété des
copropriétaires qui
ne sont pas en
capacité financière
d’assumer leurs
charges ou
travaux.
Indicateurs de moyens
● Nombre de commissions
“portage de lots”
● Nombre de lots identifiés
● Outils mis en place
(opérateur portage)
● Mise en cohérence des
objectifs, des instances de
pilotage, des réunions de
travail et de la durée
opérationnelle entre la
convention de portage et la
convention de PDS
Indicateurs de résultats
● Nombre de lot
acquis
● Impact sur le
montant des
impayés
● Nombre de ménages
maintenus ou
relogés
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux
copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
Le Plan de Sauvegarde a pour objectif de pérenniser et de renforcer les efforts déjà entrepris
lors de l'étude-action et de la phase d'élaboration. Il vise à sensibiliser les copropriétaires aux
enjeux de la copropriété (gestion, fonctionnement, entretien des parties communes, vie résidentielle), à évaluer leur compréhension des règles applicables, à les impliquer activement
dans leur résidence et à les fédérer autour du projet commun de réhabilitation.
b) Objectifs et indicateurs
- La mobilisation, l’information et l’implication des copropriétaires
Le Plan de Sauvegarde vise à mobiliser et fédérer les copropriétaires autour du projet de
redressement de leur immeuble, garantissant ainsi sa pérennité. Pour encourager leur
implication active dans la gestion de la copropriété, il sera essentiel de mettre en place de nouveaux outils de communication, d'initier des actions de formation et de formaliser le cadre
de travail entre les différentes instances de gestion.
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Objectifs
● Mobilisation des
copropriétaires
● Information et
communication
des
copropriétaires et
nouveaux
acquéreurs
● Adhésion des
copropriétaires
Indicateurs de moyens
● Nombre de réunions
d'actions
d’information et de
communication
● Nombre de séances de
formation
● Nombre
d’outils/supports de
communication
(supports
pédagogiques,
gazettes, livrets
d’accueil...)
● Nombre de DIA
transmises
Indicateurs de résultats
● Nombre de propriétaires
rencontrés lors des
permanences
● Nombre de copropriétaires
participants aux
formations et évènements
● Taux de participation aux
assemblées générales et
mesure de compréhension
des supports
● Nombre de rencontres de
nouveaux propriétaires
- La dynamisation et l’autonomisation du conseil syndical
Le Plan de Sauvegarde vise à renforcer et autonomiser le conseil syndical. Il s'agit de le rendre
compétent dans le suivi de la copropriété, capable de contrôler et d'assister le syndic.
Pour ce faire, l'accompagnement se concentrera sur la structuration du conseil syndical et une
meilleure répartition des tâches entre ses membres. Cela inclut la division de la charge de
travail pour le contrôle des comptes et la gestion quotidienne (visites avec les fournisseurs,
suivi des travaux d'entretien).
L'implication croissante du conseil syndical pendant le Plan de Sauvegarde permettra de :
● Mieux répartir les tâches et créer une dynamique harmonieuse entre les membres.
● Organiser et structurer le conseil syndical pour un suivi efficace de l'immeuble et des actions : réunions régulières, rédaction de comptes rendus, rapport annuel à l'AG,
communication aux copropriétaires.
● Accompagner et former le conseil syndical à maîtriser son rôle : contrôle des charges,
suivi et calibrage des budgets, suivi des dépenses et du fonctionnement de la
copropriété.
● Assister le conseil syndical dans le contrôle des comptes, la préparation des AG et les
décisions liées au Plan de Sauvegarde.
● Optimiser le fonctionnement du conseil syndical avec le syndic (réponses dans des délais raisonnables).
La structuration du conseil syndical est essentielle pour la répartition des tâches. La création
de commissions spécifiques peut faciliter l'organisation interne, sans remplacer les réunions
régulières du conseil syndical.
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● Commission gestion
Pour assurer la bonne gestion de la copropriété, il est essentiel de suivre les dépenses et de
contrôler les comptes, en étroite collaboration avec le syndic. Chaque année, Urbanis assiste le
conseil syndical dans cette tâche, en lui fournissant conseils et formations pour qu'il devienne autonome dans le contrôle des comptes et l'élaboration des budgets, toujours en lien avec le
syndic.
Objectifs de la commission :
- Validation des factures, leur imputation et suivi des prestations des fournisseurs ; - Analyse des dépenses et négociations si nécessaires pour mise en concurrence ;
- Renégociation des contrats en cours si nécessaire ;
- Vérification des décisions d’AG et du conseil syndical ;
- Préparation du budget prévisionnel.
Fréquence :
- Commission de vérification des comptes / une fois par an
- Commission d’analyse des dépenses, suivi des décisions et préparation du budget
(annuel) / deux fois par an
Objectifs
● Autonomie et
compétence du conseil
syndical
● Information et
communication du CS
auprès des
copropriétaires
● Implication du conseil
syndical
● Contrôle et assistance du
syndic dans sa gestion
Indicateurs de moyens
● Nombre de
formations
● Nombre de
commissions
gestion ; impayés ;
travaux et
communication
Indicateurs de résultats
● Nombre de référents
par bâtiment
● Nombre de membres
du CS participants
aux formations
● Nombre de membres
du CS participants
aux commissions
- La mobilisation et le partenariat avec le syndic
Le Plan de Sauvegarde vise à soutenir le syndic en renforçant la régularité et la rigueur dans le
suivi de la copropriété, favorisant ainsi son redressement. Ce partenariat requiert un engagement fort du syndic et l'intégration des recommandations de l'opérateur pour améliorer
le fonctionnement de la copropriété, en accord avec les objectifs du Plan de Sauvegarde.
L'opérateur pourra mobiliser des aides financières supplémentaires pour couvrir les surcoûts
de gestion liés aux actions de redressement, garantissant ainsi la pleine implication du syndic.
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Objectifs
● Implication du
syndic
● Partenariat des
instances de
gestion
Indicateurs de moyens
● Mobilisation des aides
au surcoût de gestion
● Présence du syndic
aux commissions et
réunions organisées
par l’opérateur
Indicateurs de résultats
● Nombre de réunions avec
la présence du syndic
● Montant des aides au
surcoût de gestion
● Implication et
collaboration du syndic
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
Le redressement financier de la copropriété constitue un axe prioritaire du Plan de Sauvegarde.
Sa mise en œuvre doit intervenir dès les premiers mois afin de permettre aux copropriétaires
de financer ultérieurement un programme de travaux. À cet égard, la collaboration entre le syndic et l'implication du conseil syndical sont cruciales pour soutenir l'opérateur dans le suivi
des impayés et des procédures de recouvrement des charges.
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Au 30 juin 2025, le taux d'impayés atteint 23 % du budget prévisionnel, ce qui
représente 169 405 €. Cette situation est exacerbée par les importantes régularisations de
charges des dernières années, l'augmentation du budget prévisionnel et la hausse constante des charges.
Tableau de répartition des dettes de charges
Répartition des
impayés dans la
copropriété
Nombre
de PO
Montant en € Nombre
de PB
Montant en
€
Nombre de
dossiers
contentieux
Total des
impayés
- de 1000€ 11 6 741,52 € 2 798,57 € 0 8 250,37 €
Entre 1000€ et
5000€
21 51 687,19 € 9 19 918,91 € 7 71 606,10 €
Entre 5000€ et
10000€
8 50 452,46 € 3 17 584,16 € 6 68 036,62 €
Plus de 10000€ 0 0 € 2 21 511,63 € 2
(protocoles)
21 511,630 €
Total des
impayés
40 108 881,17 € 16 59 813,27 € 13 168 694,44 €
Le montant total des impayés s'élève actuellement à 169 404,72 euros. Cette somme inclut les
dettes des copropriétaires (PO et PB) s'élevant à 168 694,44 €, ainsi que deux dossiers
irrécouvrables totalisant 710,28 €. Ces derniers devront être apurés lors d'une prochaine
Assemblée Générale, via une prise en charge par le syndicat des copropriétaires.
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La dernière commission impayés, tenue en juillet 2025, a révélé les points suivants après une
analyse détaillée :
● Dettes importantes : Deux dettes excèdent 10 000 €. Des échéanciers ont été mis en
place avec les débiteurs pour leur apurement, et ces dossiers sont sous surveillance
pour assurer le respect des protocoles d'accord.
● Dettes supérieures à 5 000 € : Onze dettes dépassent ce seuil.
● Procédures contentieuses : Treize procédures vont être engagées pour recouvrer
les sommes dues.
● Protocoles d'apurement : Sept protocoles sont actuellement en cours d'exécution
(dont 2 pour les dettes les plus importantes), proposant des solutions négociées pour le règlement des dettes.
Ces constatations soulignent l'impératif de poursuivre et d'intensifier les actions de
recouvrement et de prévention des impayés. Ceci est essentiel pour maintenir la copropriété
dans une situation financière saine et éviter de dépasser le seuil d'alerte.
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, un suivi régulier et rigoureux des impayés, assuré par
des commissions trimestrielles, est crucial. Il permettra de redresser la situation financière de
l'immeuble et d'accompagner la solvabilisation des ménages en difficulté avant le vote des
programmes de travaux.
b) Objectifs et indicateurs
La résorption des impayés pourra s’appuyer sur la mise en place des actions suivantes :
- Mise en place de commissions impayés
Le redressement de la copropriété nécessite une poursuite de l’assainissement de sa situation
financière, en particulier relativement aux impayés.
Le suivi des impayés s’articule autour de deux axes : la phase amiable avec les faibles débiteurs
de bonne foi ; les procédures contentieuses.
Le lancement de procédures contentieuses à l’encontre des débiteurs importants n’est pas une
solution suffisante pour prévenir et faire baisser les impayés de charges. Opérateur, conseil
syndical et syndic s'engagent conjointement dans la mise en place d’une phase amiable, en partie avec les faibles débiteurs et les nouveaux propriétaires.
L’opérateur forme également les membres de la commission au suivi des impayés, en
particulier sur le volet contentieux.
En concertation avec le syndic et le conseil syndical, l’opérateur poursuivra les demandes d’aide à la gestion initiées durant la phase d’élaboration de Plan de Sauvegarde pour prendre
en charge une partie des frais de procédures. La concertation préalable à l’élaboration de cette
demande permettra de déterminer également les engagements nécessaires à la mise en place
d’une phase amiable.
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Objectifs :
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses.
Fréquence :
Une fois par trimestre.
Moyens à mobiliser :
Le syndic s’engage à respecter les décisions prises en commission à l’égard des débiteurs
accompagnés par l’opérateur, à communiquer au conseil syndical et à l’opérateur la balance des copropriétaires en amont de chaque réunion, ainsi que les éléments concernant l’évolution
des procédures contentieuses et à appliquer l’ensemble des décisions (relances, mise en
demeure, échéancier…).
Le conseil syndical s’engage à suivre les impayés et à faire le lien lorsque cela est possible et s’il en est d’accord avec les propriétaires.
L’opérateur transmet au Conseil départemental des demandes de FSH qui seront examinées
en fonction de leur éligibilité.
L’aide juridictionnelle sera proposée en priorité au syndicat des copropriétaires par l’opérateur et mise en œuvre par le syndic.
- Mobilisation de moyens facilitant la mise en œuvre d’actions amiables et coercitives
Pour éviter que les frais engagés pour le recouvrement des impayés aggravent la situation
financière de l’immeuble, il est nécessaire de mobiliser les aides financières disponibles dans
le Plan de Sauvegarde (aide juridictionnelle, aide à la gestion auprès de l’Anah et
éventuellement auprès de la Région). L'opérateur sera chargé d’estimer et de mobiliser ces
aides auprès des partenaires financiers.
Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires après décision prise en Assemblée Générale,
pourra solliciter :
- L’aide à la gestion proposée par l’Anah, à hauteur de 5000 €/bâtiment + 150 €/lot/an
d’après les critères actuels en vigueur. Cette aide peut être renouvelée tous les ans pendant toute la durée du Plan de Sauvegarde ;
- L’aide forfaitaire spécifique de 30% maximum des honoraires de syndic accordée par
la Région Ile de France et en autorisera le versement au syndic. Cette aide pourra être
renouvelée au maximum pour deux années supplémentaires.
L’aide du Conseil Régional est subordonnée à la signature d’une convention entre le syndic et la Région Ile de France et à l'obtention d’un label “copropriété en difficulté soutenue par la
Région (CDSR) “
Dans le cadre de l’accompagnement du Plan de Sauvegarde, l’opérateur pourra également au titre du suivi social, prendre attache avec les copropriétaires débiteurs de bonne foi et en
situation de fragilité financière pour mobiliser des aides spécifiques de type FSL pour résorber
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une partie de leur dette et/ou convenir d’échéanciers réalistes prenant en compte la situation
financière des ménages (évaluation du reste à vivre).
Objectifs
● Résorption des
impayés
Indicateurs de moyens
● Nombre de commissions
impayés et comptes-
rendus
● Nombre de procédures
engagées et terminées
pour diminuer les
impayés
● Mobilisation des aides à
la gestion et montant
● Nombre de formations
relatives aux impayés
● Actions auprès des
copropriétaires
Indicateurs de résultats
● Nombre de débiteurs
rencontrés
● Nombre de protocoles
d'accord et/ou
médiation
● Évolution des impayés
et % du taux par rapport
au budget
● Évolution du nombre de
propriétaires débiteurs
suivant statut et
tranches d’impayés
● Nombre de procédures
de recouvrement de
charges (dont saisies
immobilières)
● Nombre de dossiers FSL
acceptés
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maitrise des charges
b) Descriptif du volet
Le budget prévisionnel de la copropriété a enregistré une augmentation significative entre 2022 et 2025, passant de 520 000 € à 710 000 €. Cette hausse de plus de 36% en seulement
deux ans s'explique par la nécessité de s'adapter à l'augmentation constante des charges de
copropriété depuis 2020.
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Les postes de charges les plus importants pour 2023-2024 sont le chauffage urbain (29% du
total des dépenses), l'eau (23%) et le gardiennage (19%).
Le Plan de Sauvegarde permettra une analyse et un suivi des postes de charges dans le but
d'optimiser les dépenses (renégociation des contrats, embauche de nouveaux gardiens) et
d’amorcer un travail de suivi des consommations (consommations d’eau et charges de
chauffage).
c) Objectifs et indicateurs
- Maîtriser les charges de gestion courante et maîtriser les consommations
d’eau avec la mise en place de commissions “gestion”
L’opérateur constitue et pilote la commission « Gestion », regroupant le conseil syndical, le
syndic et l’opérateur. Cette commission se réunit à minima deux fois par an et fait l’objet d’un
relevé des décisions.
Les charges de la copropriété feront ainsi l’objet d’une surveillance par la commission
« Gestion », afin de vérifier les évolutions annuelles des différents postes de dépense, de repérer toute dérive et d’en identifier les causes, et éventuellement de mettre en concurrence
les contrats qui deviendraient trop onéreux.
Par ailleurs, les consommations d’eau étant importantes pour certains ménages et en augmentation, des actions de sensibilisation pourront être organisées dans le cadre du Plan de
Sauvegarde pour sensibiliser les occupants aux écogestes et faire rechercher et réparer les
fuites dans les logements et les parties communes à l’origine de surconsommations d’eau
constatées.
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La commission “gestion” aura pour mission de constituer un tableau de bord du suivi des dépenses ; de suivre la renégociation des contrats d’entretien de la résidence et de suivre
l’évolution des consommations d’eau et de chauffage.
Il est à noter que dans les axes de redressement indiqués préalablement, la commission gestion aura également à accompagner le contrôle des comptes et surveiller la présentation et le suivi
de la comptabilité par le syndic.
Objectifs
Maîtrise des charges
et des
consommations
d‘énergie
Indicateurs de moyens
● Réalisation du tableau
de bord de suivi des
dépenses
● Nombre de
commissions “gestion”
et participation
● Nombre d’activités de
sensibilisation à la
maîtrise de la
consommation d’eau
Indicateurs de résultats
● Évolution du budget
prévisionnel et des
dépenses
● Évolution du montant des
charges courantes par lot
● Évolution de la répartition
par poste de dépenses
● Évolution des dettes
fournisseurs et trésorerie
● Respect des règles
comptables
3.3 Volet social
3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
Les enquêtes sociales réalisées dans le cadre de l’étude action en 2022 ont révélé que 81 % des
propriétaires occupants enquêtés sont éligibles aux aides de l'Anah. Le revenu moyen des propriétaires occupants (PO) est supérieur à celui de la copropriété
jumelle du 2 avenue Paul Éluard. Cependant, leur reste à vivre moyen est inférieur au SMIC.
La majorité des PO (60 %) n'a pas de crédit en cours. Pour ceux qui en ont, les crédits
représentent en moyenne près d'un quart de leur budget, et pour 27 % d'entre eux, cette part dépasse 30 %. La mise en œuvre de travaux et de procédures pourrait fragiliser ces
copropriétaires. Ce constat est renforcé par le fait que les charges (factures d'énergie et charges
de copropriété) représentent plus de 30 % du revenu pour 37 % des PO interrogés.
Les aides sociales représentent près de 20 % du budget des PO. Avec l'augmentation des charges, ces PO sont particulièrement vulnérables et pourraient rencontrer des difficultés à
payer leurs charges.
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L’accompagnement social des familles en difficulté ou qui pourraient le devenir avec le
financement du futur programme de travaux est un axe prioritaire du Plan de Sauvegarde.
Il s’agit de soutenir les ménages pour les aider à apurer leurs dettes ; à les accompagner pour
favoriser leur maintien dans les lieux ; à les orienter vers le parc social si nécessaire ou à leur
proposer une solution de portage ciblé provisoire le cas échéant.
En plus du suivi des ménages identifiés comme fragiles, il s’agit dans le cadre de la mise en
œuvre du programme de travaux de s’assurer de la solvabilisation des ménages. L'opérateur
aura ainsi à rechercher l’ensemble des financements complémentaires individuels à
destination des ménages les plus en difficulté.
b) Objectifs et indicateurs
- Identifier et accompagner les copropriétaires occupants les plus fragiles
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, l’opérateur propose un accompagnement social aux propriétaires occupants repérés comme fragiles.
Objectifs
Accompagnement et
recherches de solutions
pour les ménages en
difficulté
Indicateurs de moyens
● Nombre de
commissions impayés
● Nombre de dossiers
abordés en
commissions impayés
Indicateurs de résultats
● Nombre de ménages
repérés par statut
d’occupation (PO/PB)
● Nombre de ménages
rencontrés avec évaluation
sociale
● Nombre de demandes de
FSL transmises par le
travailleur social
- Coordonner l’accompagnement social avec les partenaires du territoire
Une commission sociale sera créée pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès
des ménages grâce à des réunions régulières au sein de la « Commission sociale ». Elle aura pour objectifs de présenter les évaluations sociales et de rechercher des solutions
pour les ménages fragiles concernés et d’informer des actions régulières réalisées dans le cadre
du Plan de Sauvegarde.
Elle sera composée des partenaires suivants : la circonscription d’action sociale du conseil
départemental, la Ville De Bobigny (service habitat-logement / Centre communal d’action
sociale) ; la caisse d’allocations familiales ; le « service d’accompagnement social » d’Action
logement ; l’opérateur (travailleur social diplômé dédié à l’opération) et un partenaire
spécialisé dans le portage immobilier temporaire.
La commission sociale se réunira à minima deux fois par an.
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Objectifs
Animation et
coordination de
l’accompagnement social
Indicateurs de moyens
● Nombre de
commissions sociales
● Nombre de dossiers
présentés et
évolution à chaque
commission
Indicateurs de résultats
● Nombre de dossiers
traités en commission
● Nombre de relogements
● Nombre de propriétaires
devenus locataires
● Nombre de ménages
fragiles accompagnés
- Accompagner la solvabilité des propriétaires occupants pour la réalisation des travaux
Outre l’accompagnement social auprès des ménages les plus en difficulté, l’opérateur sera en
appui pour leur permettre de monter des plans de financement individuels suffisants pour le
financement des travaux.
En plus des aides qui seront sollicitées auprès de l’Anah, d’Est Ensemble, de la Région Île-de-
France, et le cas échéant de la Métropole du Grand Paris, l’opérateur accompagnera les
copropriétaires pour :
- Des demandes d’aides individuelles auprès de la CAF, des caisses de retraites, la Fondation pour le Logement des Défavorisés, des mutuelles ou organismes particuliers
(adaptation au handicap) ;
- Des demandes de prêts (CAF, Action Logement etc.) ;
- Lorsqu’un projet de travaux existe en parties privatives, des aides auprès de l’Anah et
la Région Île-de-France, et des subventions auprès d’autres organismes financeurs. La mobilisation de ces aides permettra aux propriétaires modestes de financer leur quote-part
de travaux et de se maintenir dans leur logement.
Par ailleurs, pour faciliter le paiement des quotes-parts des travaux en parties communes, l'opérateur du Plan de Sauvegarde accompagnera le syndicat des copropriétaires dans la
recherche d’une offre de préfinancement qui pourra se traduire par une contractualisation avec
un organisme bancaire ou une SACICAP (société Coopérative d’intérêt collectif pour
l’Accession à la Propriété).
Objectifs
Solvabilisation des
propriétaires pour les
travaux
Indicateurs de moyens
● Tableau de suivi financier de
mobilisation des aides
publiques
● Mobilisation de aides
individuelles
● Protocole de préfinancement
des subventions publiques
● Respect des dates de dépôt
des dossiers de subventions
Indicateurs de résultats
● Nombre de dossiers
montés (FSL, CAF,
Fondation pour le
logement des
défavorisés…)
● Montants de
financement
demandés, octroyés
et versés
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3.3.2 Veille relative aux propriétaires bailleurs
a) Descriptif du dispositif
Dans la copropriété du 3 av. Paul Éluard, il y a actuellement 41 propriétaires bailleurs sur les
151 copropriétaires qui représentent 59 613 € des impayés soit près d’un tiers de la dette totale. Une vigilance particulière quant à leur situation patrimoniale est donc à mettre en place dans
le cadre du Plan de Sauvegarde.
Les locataires sont également à associer aux échanges et actions de communication et
sensibilisation qui seront mises en place dans le cadre du Plan de Sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Même si le diagnostic n’a pas répertorié la présence de logements locatifs dégradés, une veille
peut être opérée dans le cadre du dispositif, ainsi qu’un accompagnement dans les projets de travaux privatifs des propriétaires bailleurs.
Une aide financière peut être apportée aux propriétaires bailleurs s’inscrivant dans une
démarche d’amélioration de leur logement et/ou de maîtrise des loyers.
Dans ce cadre, les propriétaires bailleurs peuvent conventionner avec l’Anah par le biais du
dispositif LocAvantages pour des projets avec ou sans travaux. Ce conventionnement peut leur permettre de bénéficier d’une déduction fiscale.
Il conviendrait également d’informer les locataires concernant leurs droits (normes
d'habitabilité) et de leurs obligations et responsabilités concernant l’entretien du logement et le respect des règles d’occupation. Les occupants seront associés, dès que nécessaire, aux
actions de communication et sensibilisation quant aux bonnes pratiques du vivre ensemble
initiées par l’opérateur.
Objectifs
Conseils auprès des
propriétaires bailleurs
pour engager des travaux
dans leur logement
Veille sur l’état des
logements
Information des
locataires/médiation
Indicateurs de moyens
● Nombre d’actions de
communication PB
● Nombre de visites de
logements PB
● Nombre de
signalements
● Nombre de dossiers
d’aides individuelles
Indicateurs de résultats
● Nombre de PB ayant
conventionné leur
logement
● Nombre d’aides
individuelles versées
aux PB pour leurs
travaux
● Montant des
subventions mobilisées
● Nombre de médiation
PB/locataires
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3.4 Volet technique
Dans le cadre de l'étude-action, un diagnostic technique, basé sur l'audit énergétique de
l'immeuble réalisé en 2019, a été mené par l'opérateur en 2022. Ces informations seront complétées par une étude de maîtrise d'œuvre, approuvée en Assemblée Générale en 2025 et
prévue pour débuter en octobre 2025 pour une durée d’environ 6 mois, afin de définir un
programme de travaux. Le cabinet d'architecte Atelier 11 a été sélectionné pour cette mission.
Le programme de travaux élaboré devra prévoir le phasage, les types de travaux à réaliser ainsi que leurs coûts, en distinguant les parties communes des parties privatives. Une
hiérarchisation des priorités de la programmation sera établie.
L'établissement du programme de travaux devra être cohérent avec les capacités financières
des copropriétaires en tenant compte des aides proposées par les financeurs publics.
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
- Création d’une commission travaux
La mise en place d'une commission « travaux » dans le cadre du Plan de Sauvegarde aura pour
objectif de préparer et d'estimer précisément le programme de travaux retenu pour la copropriété, puis d'en assurer le suivi en collaboration avec l'ensemble des parties prenantes.
L’ampleur des travaux à réaliser mobilisera les acteurs de la copropriété en amont et pendant
la durée du chantier : le bon déroulement de ce volet du Plan de Sauvegarde réclame la
participation active du conseil syndical pour s’assurer de l’adhésion des propriétaires au projet.
Objectifs :
- Accompagner la copropriété dans le lancement de la mission d’étude du maître d'œuvre
et dans la restitution de celle-ci ;
- Accompagner la copropriété dans la lecture des devis et le choix des entreprises ;
- S'assurer que les travaux qui seront engagés respectent bien le programme prévisionnel prévu par les acteurs publics, et dans le cadre des critères techniques d’éligibilités des
aides de l'Anah - et des autres financeurs publics ;
- Préparer les montages de dossiers de subvention par l'opérateur ;
- Suivre le règlement des subventions collectives et individuelles.
Fréquence :
A minima 4 fois par an en fonction de l’avancement du projet et du lancement du chantier
Cette commission se réunira par ailleurs autant que de besoin.
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Objectifs
Préparer, coordonner et
suivre le programme de
travaux
Indicateurs de moyens
● Nombre de participants
aux commissions travaux
● Tableau de bord de suivi
des actions préalables au
chantier
● Nombre d’audits, études
préalables et MOE
présentés en AG
● Nombre de réunions
d’informations
préalables aux votes en
AG
Indicateurs de résultats
● Vote des études
préalables aux travaux
● Vote d’un programme
de travaux
- Lancement de la mission de maîtrise d’oeuvre
L’opérateur accompagnera le conseil syndical dans la préparation et le lancement des études
de maîtrise d'œuvre, éléments préalables à la préparation d’un programme de travaux.
Il conviendra de s’assurer du calendrier prévu pour réaliser les études de maîtrise d'œuvre (diagnostic technique, audit énergétique et avant-projet) pour permettre de définir un
programme de travaux cohérent qui pourrait être présenté en Assemblée Générale en
deuxième année de plan de sauvegarde.
Objectifs
Lancer la mission
du maître
d’œuvre/architecte
Indicateurs de moyens
● Nombre de réunions
● Élaboration d’un calendrier
Indicateurs de résultats
● Résultats des études
● Respect du calendrier
défini en réunion de
lancement
- Élaboration du programme définitif de travaux à partir du résultat de
l’étude de maîtrise d’œuvre et du plan de financement prévisionnel
Les premières estimations des coûts prévisionnels pour les travaux de réhabilitation s'élèvent
à un montant très important de 4 801 485 € TTC, incluant l'ensemble des honoraires et
prestations additionnelles.
Bien que l'objectif principal de l'étude de maîtrise d'œuvre, qui sera lancée dès le démarrage, soit d'affiner le programme de travaux et d'en préciser le chiffrage, un accompagnement de la
copropriété est essentiel. Cet accompagnement vise à garantir le vote de ces travaux lors de
l'assemblée générale.
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En effet, l'ampleur du coût et la durée des travaux sont susceptibles de générer des réticences chez les copropriétaires. L'opérateur aura pour mission de réaliser des simulations de plans de
financement, détaillant les sources de financement potentielles et les montants des travaux.
Ces simulations devront différencier les quotes-parts totales prévisionnelles et les restes à
charge prévisionnels, à la fois par tantième et en moyenne par logement.
Parallèlement, l'opérateur devra assurer une communication proactive auprès des
copropriétaires. Cette démarche sera menée avec l'appui du syndic et, si nécessaire, des
partenaires publics, afin de faciliter la compréhension des enjeux en amont de l'assemblée
générale. Ces actions ont pour but de sensibiliser les copropriétaires à l'importance de leur présence aux assemblées générales, et plus particulièrement pour le vote des travaux.
Il s’agira :
- De s’assurer de la bonne maîtrise par le conseil syndical de l’ensemble du dossier : programme et caractère indispensable des travaux à moyen terme, possibilités de
subventions au syndicat dans le cadre du Plan de Sauvegarde, organisation des prêts
relais, recours aux éventuelles aides individuelles pour les propriétaires occupants
éligibles. Ce travail sera mené en continu et si nécessaire au cours de formations
spécifiques à destination des conseils syndicaux ;
- De communiquer aux copropriétaires le programme de travaux et leur nécessité à
moyen terme, ainsi que les subventions disponibles, en amont de l’assemblée générale,
au cours d’une réunion préparatoire à l‘AG ;
- De travailler, avec les conseillers syndicaux et le syndic, à la rédaction de l’ordre du jour de la convocation d’assemblée générale et à un document d’information joint à l’ordre
du jour pour expliciter la résolution concernant le vote des travaux. Ce travail
préparatoire sur l’ordre du jour sera essentiel pour définir : l’ensemble des missions qui
devront être votées pour la réalisation des travaux (devis des entreprises, suivi du
maître d’œuvre, assurances) et le principe du recours au prêt de préfinancement des aides publiques ;
- De transmettre à chaque propriétaire, préalablement à la tenue de l’AG, un document
récapitulatif simple (une page) sur le programme de travaux, son coût, son calendrier,
les subventions mobilisables et l’importance du vote en AG ;
- D’appuyer les conseillers syndicaux dans la mobilisation des propriétaires pour leur
participation à l’assemblée générale et particulièrement la réception des pouvoirs ;
- Enfin, l’opérateur se tiendra à la disposition des copropriétaires désireux de se
renseigner sur le programme de travaux.
Lors de l’établissement du programme de travaux et de la consultation des entreprises par la
maîtrise d’œuvre, l’opérateur devra porter une attention particulière sur le choix des
entreprises qui devront être qualifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), lorsqu’une
telle qualification existes pour les travaux concernés (obligation depuis le 1er juillet 2021 au dépôt du dossier Anah).
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Objectifs
Élaboration programme
de travaux et plan de
financement
prévisionnel
Indicateurs de moyens
● Nombre d’entreprises
consultées
● Nombre de réunions
d’informations
préalables aux travaux
● Nombre de partenaires
financiers sollicités
Indicateurs de résultats
● Personnes rencontrées
par l’opérateur
● Vote en AG du
programme de travaux
● Montant du reste à
charge par lot avant et
après aides publiques
3.4.2 Programme de travaux en parties communes : réhabilitation complète du bâtiment
a) Descriptif du volet
Le diagnostic technique de l'étude action a mis en évidence un besoin conséquent de travaux
pour remédier à la dégradation des parties communes. Ces travaux pourraient être intégrés
dans un programme de rénovation globale, ayant pour objectifs d'assurer la sécurité des
résidents (ravalement), de valoriser le patrimoine et d'optimiser le confort thermique des
logements via un volet énergétique.
Le bâtiment présente un potentiel énergétique d'environ 54 %, d’après les premières
estimations en lien avec le programme de travaux prévisionnel préconisé dans l’étude-action.
L'étiquette énergétique actuelle, classée D, pourrait passer à B après la mise en œuvre d'un programme complet de réhabilitation énergétique.
Conformément au paragraphe 3.4.1 de cette convention, une étude de maîtrise d'œuvre, d’ores
et déjà votée en assemblée générale de la copropriété, est prévue fin 2025 - début 2026 pour
affiner les coûts et proposer un programme de travaux réaliste, potentiellement phasé.
Les premières simulations présentées aux instances de pilotage ont suggéré une réhabilitation
complète du bâtiment en une seule tranche.
Selon les premières estimations, qui seront probablement revues à la hausse en raison de la
dégradation de l'immeuble depuis le diagnostic et de la nécessité d'inclure d'autres postes de
travaux (tels que les ascenseurs), le reste à charge moyen par lot, sans aide, s'élève à
31 798 € TTC.
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RÉCAPITULATIF PROGRAMME DE TRAVAUX
RÉCAPITULATIF DES TRAVAUX
RÉCAPITULATIF DES TRAVAUX
Postes de travaux Montant HT TTC
Réfection étanchéité et isolation toiture 472 500,00 € 500 000,00 €
Installation d'une VMC Hygro A 519 750,00 € 550 000,00 €
Ravalement des façades avec ITE 945 000,00 € 1 000 000,00 €
Remplacement des menuiseries et volets roulants 1 795 500,00 € 1 900 000,00 €
Equilibrage des réseaux ECS 26 460,00 € 28 000,00 €
Robinets thermostatiques 85 050,00 € 90 000,00 €
Ascenseurs Non chiffré non chiffré
TOTAL HT 3 844 260,00 € 4 068 000,00 €
Frais et honoraires HT TTC
Maître d’oeuvre (8% estimés) 307 540,80 € 369 048,96 €
Bureau de contrôle (5% estimés) 19 221,30 € 23 065,56 €
Coordinateur SPS (5% estimés) 19 221,30 € 23 065,56 €
Syndic (3% estimés) 115 327,80 € 138 393,36 €
Assurance DO (2% estimés) 73 040,94 € 87 649,13 €
Aléas (2% estimés) 76 885,20 € 92 262,24 €
TOTAL 611 237,34 € 733 484,81 €
MONTANT HT SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 4 190 243,40
MONTANT TTC SUBVENTIONNABLE (travaux et honoraires) 4 483 180,08
MONTANT HT TOTAL 4 455 497,34
MONTANT TTC TOTAL 4 801 484,81
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Présentation des premières estimations financières
Dans le cadre de l'étude-action et de l'élaboration du Plan de Sauvegarde, l'Anah, le Conseil
régional d'Île-de-France (CRIF), l'EPT Est Ensemble et la Métropole du Grand Paris (MGP)
ont été consultés concernant les aides financières mobilisables.
Actuellement, les subventions du CRIF ne sont pas garanties en raison d'un gel des
subventions. En conséquence, les simulations financières présentées n'incluent pas
d'abondement du CRIF.
Les données récapitulées ci-dessous sont produites à titre indicatif et devront-être validées avec les partenaires financiers.
Tableau récapitulatif des aides financières mobilisables
Travaux
recevables +
Honoraires
Travaux
recevables +
Honoraires
Subvention
Anah
ANAH
/Prime MPR EE (FAAHP) MGP
Subvention
Anah au titre du
(x+x)
HT TTC 50% 20 POINTS 5% 3 800 €/lot*
4 190 243 € 4 483 180 € 2 095 122 € 838 049 € 209 512 € 573 800 € 783 312 €
* La MGP peut s’engager jusqu’à 6 000 €/lot avec un calcul se basant uniquement sur le montant des travaux HT subventionnables et ne comprenant pas les autres honoraires.
Tableau récapitulatif des RAC (restes à charge)
Total
subventions
Taux de
subvent
ions
TOTAL
reste à
charge SDC
Subvention
moyenne
/lot
Reste à charge
moyen par lot
principal
d'habitation
(avant subventions)
Reste à charge
moyen par lot
principal
d'habitation
(après
subventions)
Taux du reste
à charge/lot
HT % TTC HT TTC TTC %
4 483 180 € 93,72 % 301 690 € 29 780 € 31 800 € 1 998 € 6,28 %
Des primes individuelles pourront également être mobilisées en plus pour les ménages modestes et très modestes selon les critères de l’ANAH en raison d’un gain énergétique supérieur à 35 % correspondant à 3000 € pour les ménages très modestes et 1500 € pour les ménages modestes.
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b) Objectifs et indicateurs
- Accompagner la mise en œuvre d’un programme complet de travaux par
phases au besoin
L’étude de maîtrise d'œuvre qui sera réalisée dès le lancement du Plan de Sauvegarde doit permettre d’enclencher la phase APD-DCE pour aboutir à un chiffrage plus précis du
programme de travaux qui pourra être présenté par phases avant la troisième année du suivi-
animation.
Sur la base de ce chiffrage et du vote de ces travaux en Assemblée Générale, le plan de
financement pourra être consolidé et sanctuarisé par les engagements des partenaires, avec pour objectif d’obtenir des niveaux de reste à charges supportables financièrement par les
copropriétaires (inférieurs à 3000 €/lot principal).
L’opérateur devra mobiliser toutes les solutions à sa disposition pour diminuer ou rendre plus
soutenables les restes à charges par la sollicitation d’aides individuelles complémentaires et par la mise en place de facilités de paiements pour les copropriétaires les plus fragiles.
Le démarrage des travaux pourra être programmé une fois que les conditions financières
seront réunies : préfinancement des subventions, financement des restes à charge, collecte des
appels de fonds travaux.
- Mobiliser les aides et solliciter des facilités de paiements complémentaires
Le dépôt des demandes de subventions sera réalisé après le vote du programme de travaux
prévu dans le cadre du Plan de Sauvegarde.
Il pourrait être nécessaire d’anticiper le dépôt des dossiers d’aides auprès de la Région en
fonction des dates de commissions, et éventuellement déposer le dossier avant le vote des
travaux. La demande de labellisation “CDSR” devra être réalisée en amont du vote des travaux
pour ne pas retarder le lancement des travaux dans le cas où le CRIF serait sollicité.
Les objectifs de l’opérateur pour adapter le plan de financement aux capacités budgétaires des
copropriétaires sera de :
- Confirmer le montant des aides octroyées par les partenaires financiers déjà sollicités
(Anah, Est Ensemble, Région Ile de France, Métropole du Grand Paris) ; - Rechercher et solliciter des aides auprès d’autres partenaires financiers potentiels : la
Ville et le CD93 ;
- Solliciter un préfinancement des subventions auprès d’organismes bancaires ou une
SACICAP (société Coopérative d’intérêt collectif pour l’Accession à la Propriété) ; - Mobiliser une solution de financement des restes à charge qui puisse solvabiliser les
plus fragiles ou les copropriétaires rencontrant des difficultés d’accès au crédit
individuel ;
- Solliciter les aides sociales complémentaires, identifiées dans le cadre de
l’accompagnement social.
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Objectifs
Accompagnement du
programme de travaux
et mobilisation des
aides financières
Indicateurs de moyens
● Nombre de commissions
travaux
● Nombre de rencontres
financeurs
● Nombre d’actions
d’informations auprès
des copropriétaires
Indicateurs de résultats
● Montant des travaux
votés/en cours/réalisés
● Gains énergétiques après
rénovation
● Montant des subventions
par financeur
● Préfinancement
3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Les enquêtes sociales réalisées en 2022 lors de l’étude action ont révélé que les besoins en
travaux privatifs directement remontés par les copropriétaires (20% souhaitent en réaliser)
concernaient principalement l'isolation ou le changement des fenêtres, à réaliser dans le cadre
du programme de travaux d’intérêt collectif avec les parties communes. Cependant, aucun des PO enquêtés ne s’est déclaré en capacité financière d'honorer les travaux.
Les problèmes relevés liés à l’isolation (par façade), ainsi qu’aux problèmes liés à l’humidité et la ventilation pourraient être résolus dans le cadre du programme de travaux mis en œuvre par
la copropriété.
Il est néanmoins proposé que le Plan de Sauvegarde puisse accompagner au besoin les
dynamiques de travaux en parties privatives sur les plans techniques, administratifs et
financiers.
Le Plan de Sauvegarde pourra ainsi, sur la base du volontariat, permettre aux copropriétaires intéressés de pouvoir réaliser dans leur logement des travaux d’adaptation (liés à l’âge ou le
handicap). L’objectif visé pour ces travaux concerne 15 logements à minima à raison de 8 000 €
HT de travaux par logement, soit un budget prévisionnel de 120 000 € HT.
b) Objectifs et indicateurs
L’opérateur procédera au recensement des besoins en travaux dans les logements et aura la
charge d’accompagner les propriétaires dans leur recherche de financement (montage et
instruction des dossiers). Il signalera le cas échéant au SCHS les situations où les désordres constatés présentant un danger pour la sécurité ou la santé des occupants.
Objectifs
Accompagnement des
propriétaires dans leurs
besoins en travaux
Indicateurs de moyens
● Nombre d’actions de
communication
● Nombre de propriétaires
Indicateurs de résultats
● Nombre de dossiers de
travaux privatifs
accompagnés
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privatifs (adaptation). éligibles aux aides
individuelles
● Nombre de visites de
logements recensés
● Nombre d’échanges
financeurs
● Nombre de dossiers
instruits
● Montants des
subventions mobilisés
● Nombre de signalements
au SCHS
3.5. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.5.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet
Le centre-ville de Bobigny, doté d'une attractivité certaine, bénéficie d'une excellente desserte
en transports, grâce à la ligne 1 du tramway, la ligne 5 du métro et une gare routière accueillant 12 lignes de bus, en plus de sa bonne accessibilité automobile.
Les quartiers Paul Éluard et Chemin Vert, deux secteurs de dalles au cœur de Bobigny, sont au
centre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ce projet,
approuvé par le CE de l’ANRU le 28 novembre 2019, vise à intégrer ces quartiers à la dynamique de transformation déjà enclenchée. Cette intégration s'inscrit dans la continuité du
PNRU 1 (secteur Karl Marx), de la ZAC de l’hôtel de Ville, et anticipe l'arrivée en 2030 de la
ligne 15 Est du Grand Paris Express et le projet « Cœur de Ville ».
La copropriété située au 3 av. Paul Éluard est directement concernée par ce projet urbain.
Celui-ci prévoit une refonte du système de collecte des déchets à proximité, impliquant une
adaptation des locaux d'ordures ménagères et d'encombrants de la copropriété.
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, il sera essentiel de planifier et d'encadrer précisément les interventions, en tenant compte des travaux identifiés et en s'alignant sur les calendriers
du NPNRU.
b) Objectifs et indicateurs
L'opérateur assurera la coordination entre les différents partenaires pour mener à bien le
réaménagement des locaux de collecte des déchets, en veillant au respect des calendriers
définis par le NPNRU.
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, une veille sera également effectuée concernant le
positionnement de la copropriété sur le marché immobilier, ainsi que les évolutions du NPNRU
et du projet "Cœur de Ville" impactant la copropriété.
3.5.2 Gestion urbaine et sociale de proximité (GUSP)
a) Descriptif du volet
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La copropriété fait face à des besoins accrus en gestion urbaine de proximité, notamment
concernant l'usage des parties communes, la gestion des déchets et la propreté, la sécurité des résidents, ainsi que son intégration dans le projet urbain et la dynamique du centre-ville de
Bobigny.
Pour une gestion urbaine efficace, il est essentiel de structurer l'action en ciblant précisément les besoins et les ressources nécessaires. Un soutien à la maîtrise d'ouvrage, accompagné d'un
budget dédié, est jugé indispensable. Cette démarche, spécifique à la copropriété du 3 av. Paul
Éluard, sera menée en synergie avec les actions de gestion urbaine déployées par la Ville à
l'échelle du quartier.
L'opérateur aura pour mission de mettre en œuvre le programme d'actions GUSP,
préalablement validé par la maîtrise d'ouvrage et présenté lors de l'élaboration du Plan de
Sauvegarde, en respectant le calendrier établi.
Les actions de concertation, d’information et d’amélioration concrète du cadre de vie qui
pourraient être menées sont :
- Mise en œuvre du programme d’actions validé (déchets, sécurité, gestion de parties
communes etc.) avec un calendrier prévisionnel et une instance annuelle (COTECH) ;
- La veille régulière sur les parties communes et le suivi des dysfonctionnements ; - L’accompagnement de la copropriété dans l’analyse et la maîtrise des coûts liés au sur
entretien des parties communes ;
- La sensibilisation des occupants sur le bon usage des parties communes et sur le travail
des gardiens comprenant l’accompagnement de la copropriété dans le recrutement de nouveaux gardiens ;
- Les actions utiles en lien avec la précarité énergétique et la vie dans le logement
(maîtrise des énergies notamment l’eau, lutte contre les nuisibles…) ;
- L'amélioration concrète du cadre de vie (sensibilisation sur le tri des déchets,
amélioration du stationnement, sécurité…) ;
- La coordination des actions avec les actions de la GUP publique existante avec
l'intégration de la copropriété aux groupes de travail existants ;
- La sensibilisation des propriétaires aux charges et au programme de travaux de leur
immeuble ;
- L’anticipation et le suivi des impacts des travaux du Plan de Sauvegarde ;
- Les actions favorisant l’amélioration des relations entre occupants et le lien social au
sein de la copropriété ;
- L’articulation fine avec le plan de communication du Plan de Sauvegarde ;
- L’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage dans la demande de financements Anah GUP.
Parallèlement, une commission cadre de vie du conseil syndical pourra être créée pour
informer des réalisations et projets, faire remonter les besoins, chercher des solutions adéquates, assurer une bonne coordination des actions entre les intervenants. Cette
commission pourra créer des documents de communication à destination des copropriétaires.
Cette commission sera ouverte aux acteurs de la GUP et se réunira quatre à six fois par an, en
fonction des besoins et des projets en cours.
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Les moyens nécessaires au renforcement de la GUP seront recherchés par les partenaires. Les
travaux de GUP seront en partie financés par l’Anah conformément à la doctrine régionale définie par la DRIHL.
b) Objectifs et indicateurs
Objectifs
Amélioration du
cadre de vie des
occupants
Indicateurs de moyens
● Nombre de réunions de
coordination des acteurs
● Mise en place d’une commission
cadre de vie
● Nombre de partenaires acteurs
GUSP et financeurs
● Nombre d’ateliers de sensibilisation
suivant thématiques identifiées
(déchets, sécurité, travaux)
● Nombre d’actions d’information
pédagogique/sensibilisation auprès
des occupants (animations
collectives, ateliers, porte à porte…)
;
● Élaboration de supports de
communication : affichages, livret
d’accueil pour les nouveaux
arrivants
● Nombre d’événements conviviaux
Indicateurs de résultats
● Nombre d’actions
GUSP menées
● Satisfaction des
copropriétaires
● Nombre de dossiers
GUSP déposés à
l’ANAH
3.5.3 Mobilisation et cohésion sociale
a) Descriptif du volet
La copropriété du 3 av. Paul Éluard est dotée d'instances de gestion opérationnelles, incluant un conseil syndical et un syndic pleinement investis dans les questions de cadre de vie et
d'entretien. Ces acteurs commencent à être bien identifiés par les copropriétaires. Un groupe
de résidents référents, en collaboration avec le syndic maîtrisant le mandarin, assure la bonne
compréhension des sujets abordés en Assemblée Générale pour les copropriétaires non francophones et facilite le lien avec les partenaires institutionnels pour signaler les difficultés.
Malgré cette mobilisation, ce fonctionnement présente des faiblesses. Le conseil syndical ne
maîtrise pas encore pleinement son rôle ni les notions et règles de copropriété. Ces lacunes
risquent de freiner l'action du syndic et de générer des incompréhensions parmi les autres copropriétaires. De plus, la forte proportion de copropriétaires non francophones rend la
traduction essentielle pour garantir une communication et une information accessibles à tous
pendant la mise en œuvre du Plan de Sauvegarde.
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Les travaux de réhabilitation nécessiteront une forte implication des copropriétaires et une excellente synergie entre les instances de la copropriété et le gestionnaire.
Il est donc impératif d'établir une stratégie d'information et de communication robuste pour
accompagner la copropriété, en l'adaptant à chaque volet du Plan de Sauvegarde. Ces actions visent à garantir une information claire des habitants sur l'avancement du projet et à
encourager la mobilisation des copropriétaires dans les initiatives d'amélioration de la
copropriété.
b) Objectifs et indicateurs
Le volet mobilisation et cohésion sociale du Plan de Sauvegarde vise les objectifs suivants tout
au long de l’accompagnement de la copropriété :
- Rendre visible le travail du conseil syndical et des groupes de travail constitués ;
- Formation du conseil syndical et des copropriétaires ;
- Établir un lien de confiance entre les habitants et l’opérateur pour entraîner tous les
copropriétaires et faciliter l’efficacité de l’intervention des partenaires publics et de
l’opérateur ;
- Garantir une bonne lisibilité de l’accompagnement public et faciliter la compréhension
des enjeux du Plan de Sauvegarde ;
- Fédérer les copropriétaires autour de la réalisation du programme de travaux, ainsi que
pour assurer une pérennité de la gestion de la copropriété ;
- Accompagner les copropriétaires dans le développement de projets collectifs ou assurer
une mise en lien avec les partenaires locaux pour renforcer leur mobilisation et assurer
une bonne gestion du cadre de vie ;
- Animer un collectif d'habitants et favoriser la participation du plus grand nombre ;
- Favoriser des relations de bon voisinage et bien vivre ensemble à l’échelle de la copropriété.
Objectifs
Animation de la
mobilisation collective
Indicateurs de moyens
● Nombre de formations
● Mise en place d’un collectif
d’habitants
● Communication régulière
auprès des copropriétaires et
des habitants
Indicateurs de résultats
● Nombre de
participants aux
évènements
● Satisfaction des
copropriétaires
● Nombre de projet
enclenchés
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Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Le Plan de Sauvegarde vise les objectifs globaux suivants :
- La réhabilitation des parties communes de la copropriété correspondant à 1 bâtiment
et 151 logements ;
- La réhabilitation des parties privatives des propriétaires occupants pour les travaux
d’adaptation (15 dossiers) ;
- La réhabilitation des parties privatives des lots portés (1 lot à porter et jusqu’à 20 maximum) sous réserve de la mise en place d’un dispositif de portage.
Au vu du profil majoritairement très modeste des propriétaires, les travaux d’adaptation
mobiliseront un financement à 50% dans la limite d’un plafond de 20 000 € HT de travaux subventionnables par logement soit un budget prévisionnel de 60 000 € HT. L’opérateur
pourra également solliciter d’autres organismes en complément comme la caisse d'assurance
retraite, l’établissement territorial Est Ensemble ou le Conseil départemental.
Pour les logements portés, une aide aux travaux en parties privatives est calculée sur la base de 35 % de 15 000 € HT de travaux, soit une subvention de 5 250 € par logement.
Typologies Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Logements de
PO traités
dans le cadre
d’aides
individuelles
- dont
aide pour
l’autono
mie de la
personne
2 4 4 3 2 15
Logements portés 2 2 1 5
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
5.1 Financement de l’Anah.
a) Règles d’application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités
de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des
délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale
de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des
conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50 % du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la
réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la
convention de Plan de Sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la
limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la
réhabilitation des parties privées.
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Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux
types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement :
• Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente à participer
financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une
collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à
cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les
mêmes proportions.
b) Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération sont
précisés ci-dessous à titre indicatif et selon les données connues en juin 2024 (soumis à
évolution) :
● 3 716 483 € au maximum en parties communes pour les travaux de réhabilitation.
L’aide aux travaux en parties communes est calculée comme suit :
- Aide de 50 % du montant des travaux subventionnables HT soit 2 095 122 €,
- Prime Ma prime Rénov/copropriété : aide de 20 % supplémentaire du montant des
travaux subventionnables HT, soit 838 049 €,
- Majoration de l’aide des collectivités d’un montant équivalent à leur participation soit 783 312 € (en l’état du plan de financement prévisionnel et sous réserve de la
confirmation des montants de participations par les collectivités)
● 60 000 € au titre des travaux en parties privatives. L’aide aux travaux en parties
privatives est calculée comme suit :
- Aide de 50 % au titre des travaux d'adaptation pour 15 logements soit 60 000 €, ● 138 250 € au titre de l’aide à la gestion. L’aide à la gestion est plafonnée à 150 €/lot
principal et 5000 €/bâtiment soit une aide mobilisable de 27 650 €/an. Au regard des
coûts constatés sur les dernières années, la mobilisation au plafond de 27 650 €/an au
titre de l’aide à la gestion sera à provisionner chaque année.
● 339 950 € au titre de l’aide à la gestion urbaine de proximité. L’aide est plafonnée à 450
€/lot par an dans la limite de dépenses (soit 900 €/lot de dépenses HT par an).
L'enveloppe sera gérée et mobilisée par Est Ensemble pour être ensuite redistribuée en
fonction des projets menés.
● 306 800 € au titre de l’ingénierie (suivi du PDS et portage) calculé comme suit : - 201 800 € au titre du suivi animation ;
- 105 000 € au titre du portage.
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AE prévisionnelles
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Montant
HT €
Montant
HT €
Montant HT
€
Montant
HT €
Montant
HT €
Montant HT
€
Aide au SDC T2 - Travaux de
rénovation
Financeme
nt du PDS
2 095 122 € 2 095 122 €
MPR 838 049 € 838 049 €
Bonification 783 312 € 783 312 €
Aide à la gestion plafonné à
150 €/lot + 5000 €/bâtiment
27 650 € 27 650 € 27 650 € 27 650 € 27 650 € 138 250 €
Aide à
l’ingénierie
Suivi-animation 40 360 € 40 360 € 40 360 € 40 360 € 40 360 € 201 800 € GUP 67 950 € 67 950 € 67 950 € 67 950 € 67 950 € 339 750 €
Coordinateur de PDS
(financement poste
contractuel)
25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 125 000 €
Opérateur de portage 42 000 € 42 000 € 21 000 € 105 000 €
5.2. Financement de la collectivité territoriale maître d’ouvrage
a) Règles d'application
L’Établissement Public Territorial Est Ensemble s’engage à :
- Mettre en place et financer une équipe de suivi-animation pendant toute la durée du
Plan de Sauvegarde,
- Accorder une subvention travaux au syndicat des copropriétaires de 5% soit 209 512 €
correspondant à la mise en œuvre du FAAHP (Fonds d’Aide à l’Amélioration de
l’Habitat Privé qui prévoit un abondement de 5% pour les travaux de réhabilitation,
- Accorder des aides individuelles de 39 000 € au titre des travaux en parties privatives. L’aide aux travaux en parties privatives est calculée comme suit :
- Aide de 20 % sur plafond de 13 000 € au titre des travaux d'adaptation pour 15
logements soit 2 600 € par logement,
- Accorder des aides individuelles aux PO et PB éligibles aux aides individuelles pour
travaux en parties communes de l’Anah selon les aides mobilisables dans le cadre du FAAHP
b) Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage
pour l'opération sont de 893 920 €, selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux travaux en
parties communes
209 512 € 209 512 €
Aides individuelles aux
travaux en parties
privatives (adaptation)
5 200 € 10 400 € 10 400 € 7 800 € 5 200 € 39 000 €
Suivi-animation 36 504 € 36 504 € 36 504 € 36 504 € 36 504 € 182 520 € GUP 4 290 € 4 290 € 4 290 € 4 290 € 4 290 € 42 900 €
Coordinateur de PDS
(poste contractuel)
50 000 € 50 000 € 50 000 € 50 000 € 50 000 € 250 000€
TOTAL 723 932 €
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-10181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 57
5.3 Financement par d’autres collectivités territoriales (non maître d’ouvrage)
5.3.1 Le Conseil Régional d’Ile de France
La collectivité territoriale du Conseil Régional d’Ile-de-France pourra être sollicitée pour le financement des travaux envisagés par la copropriété, dans le cadre de son projet de réhabilitation globale.
L’engagement de la collectivité à financer les travaux portés par le syndicat des copropriétaires fera l’objet d’une labellisation et les engagements financiers seront ajoutés par voie d’avenant.
Dans l’attente de la labellisation et tout au long du dispositif en cas de labellisation, les représentants du Conseil Régional d’Ile-de-France seront associés à toutes les instances de suivi et de pilotage du dispositif.
5.3.2 La Métropole du Grand Paris
La Métropole du Grand Paris pourra être sollicitée pour le financement des travaux envisagés par la copropriété, dans le cadre de son projet de réhabilitation globale.
L’engagement de la collectivité à financer les travaux portés par le syndicat des copropriétaires fera l’objet d’une labellisation et les engagements financiers seront ajoutés par voie d’avenant.
Dans l’attente de la labellisation, les représentants la Métropole du Grand Paris seront associés à toutes les instances de suivi et de pilotage du dispositif.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la Métropole du Grand Paris pour l'opération sont de 573 800 € (3 800 €/lot dans la limite de 6 000 €/lot maximum), selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux
travaux en
parties
communes
573 800 € 573 800 €
5.3.3 Le Conseil départemental de Seine-Saint-Denis
Le Conseil Départemental sera sollicité pour :
- Participer à la commission sociale,
- Examiner les demandes pour tout copropriétaire occupant remplissant les conditions d'aide au titre du FSL,
- Financer des travaux en parties communes ou de projets collectifs dans le cadre du
chèque Habitat Écologique et Citoyen ou de tout autre dispositif en vigueur,
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- Financer les travaux privatifs (travaux d'adaptation pour le maintien dans leur
logement des copropriétaires handicapés ou âgés) selon les conditions définies par la réglementation en vigueur.
5.4 Autres financeurs institutionnels
La Caisse des dépôts et consignations
La Caisse des dépôts et consignations sera sollicitée pour financer le volet ingénierie du suivi- animation du Plan de Sauvegarde à hauteur de 100 000 € (plafond d’aides).
5.5 Récapitulatif des engagements financiers des partenaires pour l’ingénierie
Le montant du suivi animation sur une période de 5 ans est estimé à 403 600 € HT soit
484 320 € TTC.
Le tableau récapitule le financement prévisionnel de l’ingénierie du suivi animation.
Coût prévisionnel de
l’opération
HT TTC
403 600 € 484 320 €
Participations des
partenaires financiers
Montant HT Montant TTC
ANAH 201 800 €
Banque des territoires 100 000 €
Est Ensemble 182 520 €
Total 301 800 € 182 520 €
Il conviendra de déterminer si un opérateur de portage est mobilisé dans le cadre du Plan de Sauvegarde, un montant complémentaire étant dans ce cas à prévoir.
Article 6. Engagements des autres partenaires du Plan de Sauvegarde
Les partenaires du Plan de Sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre
opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent
faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre
du Plan de Sauvegarde.
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Le syndicat de copropriétaires s’engage à :
- Soumettre au vote de l’assemblée générale la présente convention de Plan de Sauvegarde dans les 6 mois à compter de l’approbation du Plan de Sauvegarde (L615-1-III du CCH),
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement
des impayés, toutes missions et engagements nécessaires dès la phase d’élaboration du Plan
de Sauvegarde),
- Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordinateur
de Plan de Sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions
d’assemblée générale traitant du Plan de Sauvegarde et en lui remettant une copie des procès-
verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des
subventions allouées et des engagements de travaux,
- Soumettre au vote de l’assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et
urgents portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires,
- Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de
pilotage du Plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunion),
- Mandater le syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires - et fournir les documents
administratifs et techniques nécessaires - dans les demandes d’aides prévues dans le cadre du Plan de Sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de
suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la
constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
- Participer au projet urbain de la Ville,
Le syndic s’engage à :
- Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes, - Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au
déroulement du Plan de Sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du
syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au
montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer en étroite relation avec le coordinateur du Plan de Sauvegarde et lui communiquer
tous les éléments nécessaires à la bonne réalisation des travaux,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le Plan de Sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un
sous-compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres
destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Le conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du Plan de Sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
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- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du Plan de Sauvegarde,
- Correspondre étroitement avec le coordinateur du Plan de Sauvegarde.
Le coordinateur du Plan de Sauvegarde s’engage à :
-Assurer la réhabilitation de la copropriété et un pilotage renforcé,
-S’assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre, -Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et
au respect de la programmation des mesures,
-Réunir les parties selon les besoins et mettre en place le calendrier du comité technique,
-Établir des rapports de sa mission au préfet et assurer un rôle d’alerte auprès du préfet,
-Correspondre étroitement avec l’opérateur de suivi-animation et les instances de la copropriété,
-En cas de non-respect des signataires de la convention, leur envoyer des mises en demeure.
La CAF (Caisse d’Allocations Familiales) s’engage à :
-Désigner un référent au sein de la circonscription territoriales pour participer à la commission sociale,
- Étudier les demandes de réactualisation et d’ouverture des droits des allocataires à titre
familial ou percevant une aide pour le logement,
-Participer à la commission sociale et se charger du public dont elle est concernée,
-Correspondre étroitement avec le coordinateur du Plan de Sauvegarde.
L’opérateur de portage, sous réserve de sa désignation par la collectivité maître
d’ouvrage, s’engage à :
- Aider au redressement de la copropriété :
● En se substituant aux copropriétaires défaillants,
● En étant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la
copropriété.
- Garantir les situations d’occupations :
● En agissant sur la qualité et la rénovation des logements acquis et remis en location,
● En maîtrisant la future occupation des logements acquis jusqu’à la revente.
- Participer à la vie de la copropriété :
● En participant aux votes en Assemblée générale,
● En soutenant le conseil syndical par un appui technique permettant de lui faire bénéficier des compétences du bailleur en ingénierie de travaux, de gestion
résidentielle ou d’accès à des prestataires plus performants.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération
7.1.1. Pilotage du Préfet
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Le Préfet préside ou co-préside la commission d’élaboration du Plan de Sauvegarde. Il prend
des décisions pour le bon suivi du Plan de Sauvegarde et peut le prolonger par périodes de deux ans par le biais d’avenants.
7.1.2 Mission du maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage, Est Ensemble, est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la
présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par
ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du Plan de Sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les
services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires
institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit 1 à 2 fois par an, à l’initiative du coordinateur du Plan de
Sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de
permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du
Plan de Sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordinateur ou tout autre membre, la
commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du
suivi-animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun
et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordinateur.
Le comité de pilotage :
Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de Plan de Sauvegarde et réunit la
collectivité maître d’ouvrage, le coordinateur de Plan de Sauvegarde, les services de l’État local et l’opérateur de suivi-animation. A l’initiative du coordinateur du Plan de Sauvegarde ou de
la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par
an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Il est présidé par le Préfet (ou son représentant) et le Président de la maîtrise d'ouvrage. Son rôle est de préparer la commission
du Plan de Sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du Plan de Sauvegarde, d’assurer
un suivi des missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre
sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique :
Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à
minima 2 fois par an et jusqu’à 4 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du Plan de Sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon
concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître
d’ouvrage, les services de l’État local, le coordinateur de Plan de Sauvegarde et l’opérateur de
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suivi-animation. Il est piloté par le coordinateur du Plan de Sauvegarde. Il a pour mission de
préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le Plan de Sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et
complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordinateur de Plan de Sauvegarde :
Un coordinateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordinateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de
Plan de Sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des
actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de Plan de Sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs,
y compris celle du prestataire du suivi-animation du Plan de Sauvegarde. Le coordinateur met
en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordinateur est l’interlocuteur privilégié du prestataire et des partenaires. Il est impératif
de lui communiquer toutes les informations relatives au Plan de Sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordinateur de l’évolution des différentes
missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordinateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission
de Plan de Sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans pré établis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des
engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordinateur du
Plan de Sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec le
prestataire.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
La mission de suivi-animation du Plan de Sauvegarde est confiée par l’EPT à un prestataire
conformément au Code des marchés publics. Le prestataire est chargé d’assurer l’information,
l’animation et le suivi de l’opération.
L’opérateur devra mobiliser une équipe pluridisciplinaire présentant les compétences requises
pour mener à bien l’ensemble des objectifs décrits dans les volets d’actions de la présente
convention de PDS et notamment des compétences dans les champs d’interventions suivants :
- Compétences sociales : médiation, traitement des règlements amiables, promotion
de la décence, évaluation prospective de l’impact d’un programme de travaux sur le
développement des impayés, accompagnement social des propriétaires occupants,
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mise en place d’un plan d’apurement et des locataires dans le cadre de leur
solvabilisation, aide juridictionnelle pour les copropriétaires.
- Compétences juridiques et de gestion : étude du règlement, appui aux
copropriétaires dans le fonctionnement des instances de gestion, accompagnement à
l’assainissement de la situation financière.
- Compétences d’ingénierie financières : capacité à proposer des montages financiers innovants pour faire face aux besoins, ainsi que le montage des dossiers de
pré financements et de prêt reste à charges, mobilisation du FEDER etc…L’opérateur
doit s’adapter durant le Plan de Sauvegarde aux évolutions réglementaires ou toute
nouvelle aide possible pour le syndicat des copropriétaires. Dans la continuité de ce
montage financier, constitution et dépôt de l’ensemble des dossiers de demandes de subventions.
- Compétences techniques : connaissance en travaux et des problématiques liées aux
économies d’énergies.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
La mise en œuvre du Plan de Sauvegarde nécessite d’assurer une série de missions
opérationnelles permanentes et de veiller à une bonne cohérence des différentes actions. Ces
missions assurées par l’opérateur du Plan de Sauvegarde sont les suivantes :
- Actions de conseil et d’accompagnement du syndicat des copropriétaires, des résidents et copropriétaires en vue de favoriser l’assainissement et le redressement financier de
la copropriété, la maîtrise des charges de copropriété, la résolution des difficultés
sociales et de logement des occupants ;
- Accompagnement technique à la mise en œuvre du programme complet de travaux,
relations maître d’œuvre, entreprises et copropriétaires, relation aux partenaires financiers et institutionnels ;
- Montage financier des travaux, transmission et suivi des demandes de subventions et
de prêts, conseils personnalisés aux copropriétaires ;
- Actions d’information et de formation en direction des résidents et du conseil syndical - Pilotage de la mise en œuvre partenariale, suivi permanent de l’avancement du Plan
sous l’autorité du coordonnateur ;
- Collecte et analyse d’indicateurs de résultats pour informer le maître d’ouvrage et les
comités de pilotage sur l’état d’avancement de l’opération. Le coordonnateur du Plan
de Sauvegarde s’assurera de leur suivi par l’opérateur. Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel ;
- Rédaction d’un bilan annuel et d’un bilan final de l’opération qui seront adressés aux
différents membres de la commission de suivi du PDS et à la délégation locale de
l’ANAH.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
La convention de programme fait mention des modalités d'articulation de l'équipe de suivi-
animation avec l'ensemble des partenaires, notamment avec :
- le coordinateur du Plan de Sauvegarde
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- le conseil syndical, le syndic et le ou les maître(s) d’œuvre de la copropriété,
- les services compétents des collectivités,
- les services instructeurs des demandes de subventions,
- les services en charge des procédures coercitives,
- les acteurs du secteur social,
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs fixés. La réalisation de ces
objectifs est suivie grâce aux indicateurs de résultats définis dans chaque volet et sont
renseignés par l’opérateur chargé du PDS, sous la responsabilité de l’équipe opérationnelle de l’EPT en charge du pilotage du dispositif.
Indicateurs Sources Périodicité
Indicateurs de base
Nombre de logements Feuille de présence Annuelle
Taux de PO Feuille de présence Annuelle
Données socio-économiques
Nombre de ménages suivis et type
d’accompagnement mis en place
Enquêtes, suivi social, montage de
dossiers Trimestrielle
Nombre de lots ciblés par le portage Commissions impayés Trimestrielle
Montant des aides sollicitées par dossier Commission sociale Semestrielle
Nombre de commissions sociales Participation, qualité du partenariat Semestrielle
Données marché immobilier
% de mutations annuelles par statut d'occupation DIA et base Bien Annuelle
Évolution des prix moyens de mise en vente DIA et base Bien Annuelle
Évolution des prix médians des ventes et des
fourchettes DIA et base Bien Annuelle
Analyse du fonctionnement de la copropriété
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Taux de tantièmes détenus par les PO Feuille de présence Annuelle
Taux de tantièmes détenus par les PB Feuille de présence Annuelle
Taux de participation des présents et des
représentés PV d'AG Annuelle
% de tantièmes présents ou représentés par statut
d'occupation Feuille de présence Annuelle
Nb de résolutions à l'ordre du jour PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions adoptées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions rejetées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Nb de résolutions reportées PV d'AG + présence à l'AG Annuelle
Représentativité du conseil syndical par bâtiment,
statut, âge et profil PV d'AG + Appréciation qualitative Annuelle
Taux de renouvellement de l'équipe du CS PV d'AG Annuelle
Appréciation du fonctionnement du CS : groupes
de travail réguliers, répartition des tâches,
personnes formées, etc.
Qualitatif Suivi continu
Analyse de la gestion
Ancienneté du syndic PV d'AG + Qualitatif Annuelle
Écart entre budget prévisionnel et dépenses
réalisées
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Progression des dépenses réelles Convocations d'AG dont annexes comptables Annuelle
Évolution du nombre de ventes judiciaires portées
à l'ordre du jour et nombre de ventes judiciaires
votées
PV d'AG Annuelle
Évolution des impayés, dettes fournisseurs et
trésorerie
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Évolution des impayés sur les dépenses réelles Convocations d'AG dont annexes comptables Trimestrielle
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Évolution des impayés sur les dépenses réelles par
nombre de trimestres d'impayés Comptes de la copropriété Trimestrielle
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestrielle
Évolution du montant des charges courantes par lot
(consommations d’eau notamment)
Convocations d'AG dont annexes
comptables Annuelle
Évolution de la répartition par poste de charges Convocations d'AG dont annexes comptables Annuelle
Indicateurs de suivi des travaux
Nombre de réunion des commissions techniques CR des réunions Annuelle
Nombre de réunion du CS et du maître d'œuvre CR des réunions Annuelle
Montant des travaux votés PV d'AG Annuelle
Montant des restes à charge et récupération des
fonds Dossiers subventions ; PV d’AG Annuelle
Indicateurs de suivi des dossiers d'aides
Montant des travaux préfinancés Conventions de préfinancement Annuelle
Nombre de logements aidés PO et PB Dossiers de prêts et subventions Annuelle
PO : montant des travaux et des subventions Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de logements aidés PO en parties
privatives Dossiers de prêts et subventions Annuelle
PB : montant des travaux et subventions Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de réunion des commissions techniques Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Nombre de logements aidés PB en parties
privatives Dossiers de prêts et subventions Annuelle
Indicateurs de suivi des actions GUSP
Nombre d’actions lancées Qualitatif Suivi continu
Montant et financement du plan d’actions Dossiers de subventions Annuelle
Nombre de commissions thématiques,
événements, ateliers…
Qualitatif (participation et
partenariat) Annuelle
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D’autres indicateurs financiers, sociologiques, immobiliers et urbains pourront être proposés
par l'opérateur du Plan de Sauvegarde, en accord avec la maîtrise d’ouvrage, pour suivre
l'opération et en évaluer l’impact global.
Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les rapports trimestriels,
les bilans annuels et le bilan final.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilan annuel :
L’opérateur du PDS établit chaque année un bilan annuel de l’avancement du Plan de
Sauvegarde sous la responsabilité du maître d'ouvrage. Ce bilan annuel permettra de mesurer l’atteinte des objectifs, d’ouvrir des perspectives pour la bonne continuité du programme. Il
sera validé à l'occasion du comité stratégique annuel.
Ce rapport doit faire état des éléments suivants :
- Pour les opérations réalisées : localisation, nature et objectif ; coûts et financements ; maîtrise d’œuvre ; impact sur le cadre de vie et la vie sociale, état du redressement ;
- Pour les opérations en cours : localisation, nature et objectif ; état d’avancement du
dossier ; plan et financement prévisionnel ; points de blocage.
Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont mis en valeur.
En fonction des difficultés rencontrées sur les plans technique, administratif, social et
financier, des mesures sont proposées pour corriger la tendance et atteindre les objectifs fixés
par la convention. Elles feront si nécessaire l'objet d'un avenant à la convention.
Bilan final et évaluation du Plan de Sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport
doit être présenté au comité de pilotage stratégique en fin de mission. Les différents aspects du
redressement et de la gestion de la copropriété sont mis en valeur.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre
ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales)
lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs
(problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres
d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise
en place de dispositifs spécifiques ou innovants.
- Recenser les solutions mises en œuvre.
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- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations
financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités
économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre
les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de
porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce
dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type :
dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le Plan de Sauvegarde.
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 820 15 15 15) et de
son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line »
dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie,
vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de
communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par
l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site
internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre du Plan de Sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels
supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ».
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme
d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant
le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou
celui-ci.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la
DRIHL, qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre
de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du
public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à
l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de
disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Accusé de réception en préfecture
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Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être
amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet.
L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de
communication relatifs au Plan de Sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits. Lors des travaux,
le logo de l’Anah doit être affiché sur la bâche.
A destination du syndicat de copropriétaires, ils ont l’obligation d’afficher sur le panneau du
chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le
secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute
manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage)
sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de
l’arrêté préfectoral instituant un Plan de Sauvegarde pour la copropriété du 2 av. Paul Éluard
- 93000 Bobigny.
Elle portera ses effets pour les demandes de subvention déposées auprès des services de l'Anah
à compter de la date de signature de la présente convention.
A compter de sa date d’expiration, les demandes de subventions, notamment celles faites
auprès de l’Anah, ne pourront plus bénéficier des avantages du présent Plan de Sauvegarde et
seront instruites par l’Agence selon sa réglementation générale.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération
(analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des
ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera
l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la
copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect
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Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 70
de l’engagement), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois
suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation
ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet
de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF. Le syndicat
des copropriétaires à l’obligation de présenter la convention à l’ensemble des copropriétaires
dans les six mois à compter la date de la signature du préfet.
Fait en ………. exemplaires à………… , le ……………..
Pour l'Etat, le Préfet du département de la
Seine-Saint-Denis
Pour l'Agence National de l’Habitat (Anah),
le délégué local de Seine-Saint-Denis
Pour le maître d'ouvrage, le Président de
l’Etablissement Public Territorial d’Est
Ensemble
Pour la ville de Bobigny, le Maire
Pour le syndic, Pour le conseil syndical,
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération.
Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées.
Annexe 3. Fiche de synthèse de description de la copropriété ; Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation ; Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération ; Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention. Annexe 4. Bilan de la phase d’élaboration du Plan de Sauvegarde.
Annexe 5. Fiche immeuble avec les indicateurs du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans).
Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire.
Annexe 7 : Avis de la délégation régionale de l’Anah
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