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Déliberation - AR 2.3. Justifications des choix retenus
Document publié le Mardi 10 juin 2025 par la commune d'Houilles.
Lien du pdf (Déliberation - AR 2.3. Justifications des choix retenus)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Transports,
1
PLU révisé approuvé par délibération du conseil municipal le 10 juin 2025
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 2
SOMMAIRE
INTRODUCTION ...................................................................................................................................3
LES OBJECTIFS DE LA DELIBERATION DE PRESCRIPTION DE LA REVISION DU PLU ..................................4
JUSTIFICATION DES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD AU REGARD DES PRINCIPALES
CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC ..........................................................................................................5
LA PRISE EN COMPTE DES DOCUMENTS SUPRA COMMUNAUX ........................................................... 17
1. Le SDRIF ............................................................................................................................... 17
2. Le SDRIF-e ............................................................................................................................ 18
3. PDUIF ................................................................................................................................... 19
4. SRCE .................................................................................................................................... 20
5. SRHH ................................................................................................................................... 21
JUSTIFICATION DES OBJECTIFS DE CONSOMMATION DE L’ESPACE ET DE LUTTE CONTRE L’ETALEMENT
URBAIN AU REGARD DES DYNAMIQUES ECONOMIQUES ET DEMOGRAPHIQUES ................................. 23
1. La consommation d’espaces projetée .................................................................................... 23
2. Rappel des objectifs inscrits dans le PADD ............................................................................. 24
3. La programmation et les projections démographiques ............................................................. 25
a. Les secteurs d’évolution urbaine ........................................................................................ 25
b. L’évolution dans le diffus ................................................................................................... 26
c. Les secteurs d’activités économiques ................................................................................ 27
d. Calcul du point mort et projections démographiques .......................................................... 27
e. La production de logements sociaux au regard des objectifs de la Loi SRU ........................... 27
JUSTIFICATION DES OAP .................................................................................................................... 29
1. L’OAP Trames verte et bleue, nature en ville et risques ............................................................. 29
2. L’OAP Qualité urbaine, architecturale et paysagère .................................................................. 32
3. L’OAP Centre-ville et Gare ...................................................................................................... 34
4. L’OAP boulevard Henri Barbusse ............................................................................................ 36
JUSTIFICATION DE LA DELIMITATION DES ZONES ET DU REGLEMENT ................................................... 39
1. Motif de la délimitation des zones .......................................................................................... 39
2. Les modifications de zonage instaurées par la révision ............................................................ 41
3. La traduction du PADD dans le règlement et le plan de zonage : ............................................... 42
4. Justification des évolutions règlementaires ............................................................................. 52
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INTRODUCTION
Ce document constitue la deuxième partie du rapport de présentation. Il explique et justifie les différents choix
retenus dans le cadre de la révision du PLU pour établir le PADD, les OAP et le dispositif réglementaire.
Rappel de l’article L.151-4 du Code de l’urbanisme :
• Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
• Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements notamment sportifs, et de services.
• En zone de montagne, ce diagnostic est établi également au regard des besoins en matière de réhabilitation de l'immobilier de loisir et d'unités touristiques nouvelles.
• Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
• Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités
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LES OBJECTIFS DE LA DELIBERATION DE PRESCRIPTION DE LA REVISION DU PLU
La révision du PLU de Houilles est décidée par délibération du conseil municipal du 3 novembre 2020 avec pour objectifs :
Ces objectifs ont ensuite été déclinés en orientations dans les 3 axes du PADD :
- AXE 1 : HOUILLES DEMAIN, LA TRANSITION ECOLOGIQUE AU CŒUR DU PROJET
Adapter la ville aux effets du changement climatique et faire de Houilles une ville durable.
- AXE 2 : HOUILLES DEMAIN, LE CADRE DE VIE VALORISÉ
Maitriser le développement, promouvoir sa qualité et préserver l’identité de Houilles pour garantir un
cadre de vie agréable aux ovillois.
- AXE 3 : HOUILLES DEMAIN, LA VIE QUOTIDIENNE FACILITÉE
Mettre en œuvre la ville des proximités pour faciliter le quotidien des Ovillois.
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JUSTIFICATION DES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD AU REGARD DES PRINCIPALES
CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC
Le tableau suivant présente une synthèse des enseignements et enjeux du diagnostic et la façon dont ils ont été pris en compte dans le PADD.
Enseignements et enjeux du diagnostic Orientation du PADD AXE 1 : HOUILLES DEMAIN, LA TRANSITION
ECOLOGIQUE AU CŒUR DU PROJET
1.1. Prioriser la renaturation de la ville pour son rôle
dans la lutte contre le changement climatique et la
qualité du cadre de vie
Diagnostic territorial :
• Le territoire de Houilles compte près de 448 hectares
artificialisés en totalité.
• Les espaces verts publics totalisent une superficie
d’environ 5,3 hectares, soit 1,2 % de la superficie de la
commune.
• D’une superficie de près de 2 hectares, le parc Charles de
Gaulle constitue le plus grand parc de Houilles. Véritable
point de convergence urbaine, le parc offre des liaisons
piétonnes sur ses quatre faces permettant l’accès et la
connexion des équipements du centre-ville entre eux. En
vue de renforcer en ce sens les liaisons douces dans le
centre-ville, une réflexion est menée sur l’îlot formé par les
rues du 4 septembre, Gambetta et l’avenue Charles de
Gaulle pour prolonger ce cheminement jusqu’à la gare via
le réaménagement de l’actuel Intermarché.
• L’espace public le plus conséquent est formé par l’îlot de
l’Hôtel de Ville en grande partie occupé par le parc
Charles-de-Gaulle et les stationnements du parking
Durantin. D’une capacité de 133 places aménagées en
surface, le parking vient rompre avec la perméabilité
piétonne du reste de l’îlot et son rôle de transit pour les
mobilités douces.
• Les places du 14 Juillet et de l’Abbé Grégoire, également
situées en centre-ville, sont semblables par leur fonction
et marquées par leur caractère très minéral. Ayant pour
principale fonction le stationnement automobile, ces deux
places se caractérisent par le peu d’espace dévolu aux
piétons et aux activités extérieures.
• Accessibles depuis le boulevard Jean Jaurès dans le
quartier du Tonkin, les jardins familiaux totalisant une
superficie d’environ 4500 m² ont été créés en 2013 et sont
gérés par l’Association « Tourne-sol ». Le site met à
disposition 24 parcelles individuelles ainsi qu’une parcelle
à vocation pédagogique pour les écoles.
• Parcourant la ville du sud-est vers le nord-ouest en
passant par le sud du centre-ville, la voie ferrée isole en
partie le quartier du Réveil Matin du reste de la commune.
État initial de l’environnement :
• Les lignes ferroviaires jouent un rôle majeur dans les
continuités écologiques d’un territoire en tant que corridor
écologique linéaire. Toutefois, le réseau ferroviaire sur la
commune de Houilles souffre également d’un manque de
Aménager de nouveaux espaces verts dans chaque
quartier pour donner un accès à tous à la nature,
notamment en revalorisant des espaces en friche.
Préserver le parc Charles de Gaulle et renforcer son
caractère végétal.
Créer une liaison verte entre le parc Charles de
Gaulle et la gare.
Lutter contre les ilots de chaleur en désartificialisant
et en végétalisant les espaces publics
(stationnements, terres pleins, places publiques,
cours d’écoles etc.).
Promouvoir l’agriculture urbaine notamment au
sein de jardins partagés implantés dans les friches
urbaines ou sur les toitures terrasses.
Favoriser une revalorisation paysagère des abords
des voies ferrées.
Aérer les abords des boulevards et favoriser des
espaces de respiration végétalisés en limitant les
fronts bâtis continus le long de la voie.
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végétalisation de ses abords (végétation peu dense et
discontinue).
• On constate ainsi que les espaces naturels et agricoles
sont partiellement ou totalement absents. De même, le
réseau hydrographique est inexistant. Le territoire est
quasi-exclusivement urbanisé (93 %), totalement urbanisé
et fortement imperméabilisé. En dehors des jardins
privatifs des maisons individuelles et collectifs, les
surfaces non imperméabilisées correspondent à des
espaces verts publics (jardins, parcs, squares) ou à des
équipements publics (ex : cimetières, terrains de sport).
Dans tous les cas, le degré d’artificialisation de ces
espaces non imperméabilisés est important.
• Le développement de murs ou toitures végétalisés
pourraient renforcer la fonctionnalité de la trame verte et
bleue intra-communale.
• Un contexte urbain dense qui implique la présence
d’importantes surfaces (bâtiments, voiries,
infrastructures) aux propriétés thermophysiques
favorisant la conservation de la chaleur dans les
matériaux.
• Un contexte très minéral avec des rues étroites aux abords
peu végétalisés limitant l’existence d’îlots de fraicheur.
• Une morphologie urbaine avec quelques grands
boulevards (ex : boulevard Henri Barbusse) augmentant
sa rugosité.
1.2 Préserver et renforcer la couverture végétale
existante sur le domaine public et les propriétés
privées
État initial de l’environnement :
• La fonctionnalité écologique du territoire communal
semble essentiellement reposer sur les espaces verts
privatifs. Le maintien d’espaces non imperméabilisés de
pleine terre est donc essentiel pour la préservation de
cette biodiversité ordinaire et le maintien de la
fonctionnalité écologique, bien que limitée, sur la
commune.
• Néanmoins, bien qu’il ne soit pas favorable à la présence
d’habitats ou d’espèces dits « remarquables », le territoire
accueille tout de même une biodiversité dite « ordinaire »
qu’il convient également de préserver. En effet, cette
biodiversité qui se compose d’espèces communes jouent
de nombreux rôles y compris en milieu urbain.
Assurer la protection des éléments de la trame
verte, supports de biodiversité et leurs continuités
(parcs et jardins, alignements d’arbres et arbres
remarquables, espaces paysagers des grandes
résidences, etc.).
Limiter l’artificialisation des jardins privés en
conservant des espaces verts de pleine terre.
Favoriser la biodiversité au sein des espaces verts
publics existants pour créer des ilots de fraicheur en
renforçant la diversité végétale tout en privilégiant
des méthodes de gestion durables et respectueuses
de l’environnement.
1.3. Réduire la vulnérabilité de Houilles face aux
aléas climatiques, et notamment aux inondations
État initial de l’environnement :
• La commune compte un unique site BASOL sur son
périmètre. Il s’agit de l’ancien site nommé « BOUSTANY
AUTOMOBILES ». Par ailleurs, le territoire communal
compte 78 sites BASIAS dont au moins 24 sont encore en
activité et au moins 36 ne le sont plus.
• Une partie de la commune de Houilles est couverte par un
PPRN lié à l’aléa « Affaissements et effondrements » (voir
cartographie ci-dessous) approuvé en date du
05/08/1986. Ce PPRN délimite des zones de risques liés à
la présence d’anciennes carrières souterraines. Sur le
territoire, ces zones correspondent partiellement au
Favoriser la perméabilité des sols au sein des
parcelles privées et publiques.
Encourager la gestion alternative et les dispositifs
de récupération des eaux pluviales pour lutter
contre les effets du ruissellement, et notamment
dans les zones soumises à l’aléa de retrait et
gonflement des argiles.
Intégrer des espaces verts de pleine terre dans
toute nouvelle opération afin de permettre
l’infiltration des eaux pluviales.
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quartier du Réveil Matin ainsi qu’à deux îlots situés dans
le quartier des Belles Vues.
• La moitié Sud / Sud-Est du territoire, repose
majoritairement sur des formations alluvionnaires. Par
leurs caractéristiques ces alluvions favorisent les
transferts d’eau par capillarité. Ainsi, cette partie de la
commune apparaît davantage assujettie à un risque
d’inondation par remontée de nappe. Sur le territoire, ces
remontées de la nappe peuvent se matérialiser par
exemple par des inondations de caves ou des fonds de
jardin gorgées en eau.
• Ainsi, la fonctionnalité écologique du territoire communal
semble essentiellement reposer sur ces espaces verts
privatifs. Le maintien d’espaces non imperméabilisé de
pleine terre est donc essentiel pour la préservation de
cette biodiversité ordinaire et le maintien de la
fonctionnalité écologique, bien que limitée, sur la
commune.
Adapter les règles d’urbanisme vers une meilleure
prise en compte des inondations pour limiter
l’exposition au risque dans les secteurs concernés.
Prendre en compte les risques de pollution des sols
et les nuisances induites.
Intégrer le risque lié à la présence de cavités
souterraines.
1.4 Promouvoir une performance énergétique et
environnementale optimale des bâtiments existants
et des constructions à venir
Diagnostic socio-économique :
• Le développement de Houilles est ancien en comparaison
avec son agglomération et le reste de l’Ile-de-France.
Ainsi, un quart du parc de logements a été construit avant
1945, contre 17% de celui de la communauté
d’agglomération et 23% de celui d’Ile-de-France. La
majorité du parc de logements a cependant été construite
entre 1946 et 1990, soit 52,1% du parc. La proportion des
logements construits entre 1946 et 1990 de la
communauté d’agglomération représente plus de 63%, et
55% pour l’Ile-de-France.
État initial de l’environnement :
• Le développement de murs ou toitures végétalisés
pourraient renforcer la fonctionnalité de la trame verte et
bleue intra-communale.
• Au regard des caractéristiques communales (urbanisation
dense, zone non favorable à l’éolien, absence de cours
d’eau, absence de massifs forestiers, etc.), les possibilités
offertes au territoire communal de Houilles, dans le cadre
d’un développement d’une mixité énergétique, semblent
limitées. Toutefois, la commune peut s’appuyer sur
certaines énergies renouvelables compatibles avec ses
caractéristiques (ex : solaire photovoltaïque et réseau de
chaleur) et étudier ou développer de nouvelles
opportunités (ex : géothermie).
• Comme évoqué précédemment, la majorité des déchets
collectés par la CASGBS sont envoyés et traités par le
SITRU au sein du CTVD « CRISTAL » situé sur la commune
de Carrières-sur-Seine. Ce site assure une valorisation
énergétique d’une partie de ces déchets par combustion
au sein des fours d’un incinérateur. Des chaudières sont
intégrées au fonctionnement de cet incinérateur afin de
récupérer l’énergie dégagée lors de la combustion. En
2018, l’énergie produite était de 242 701 MWh (-4,3 % par
rapport à 2017). Le taux de valorisation moyen de
l’énergie produite a augmenté de 3,4 % entre 2017 et
Accompagner la rénovation énergétique des
équipements publics et encourager l’amélioration
des performances énergétiques du parc de
logements existant.
Encourager la réalisation de bâtiments sobres et
écologiques, notamment sur le plan énergétique.
Faciliter l’exploitation des énergies renouvelables
dans le respect et l’harmonie du paysage urbain
existant.
Maintenir et optimiser le nombre de raccordements
au réseau de chaleur existant.
Garantir l’intégration d’espaces verts de pleine terre
et encourager la végétalisation du bâti (toitures,
murs végétalisés etc.).
Favoriser un traitement paysager de qualité entre le
bâti et l’espace public.
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2018 bien que l’énergie totale valorisée a quant à elle été
réduite de 1 %. Cette énergie alimente, entre autres, le
réseau de chaleur développé sur le territoire.
1.5 Promouvoir les modes actifs contribuant à
limiter les émissions de gaz à effet de serre et à
améliorer la qualité de l’air
Diagnostic territorial :
• D’une manière générale, le trafic des grands axes
traversant la ville de Houilles ou situés à proximité
immédiate a diminué de manière continue entre 2001 et
2010, ces axes restants néanmoins très fréquenté.
• Houilles compte près de 9 kilomètres de chemin et sentes
principalement concentrés dans le centre-ville qui en font
ainsi sa particularité.
• Cette sectorisation marquée entre les déplacements
piétons et automobiles est fréquente dans
l’aménagement des espaces publics ovillois.
• Le parvis de l’église offre une place pavée aux revêtements
homogènes permettant une mixité des circulations
(piétonnes et motorisées). Des stationnements y sont
présents en nombre limités pour ne pas encombrer
l’espace.
• Forte de ses nombreuses connexions, la gare de
Houilles/Carrières-sur-Seine est un véritable atout pour la
ville où actifs et étudiants des communes alentour
convergent chaque jour pour rejoindre les principaux
pôles de l’agglomération parisienne.
• Houilles comporte un total de 960 places de
stationnement vélo principalement localisées dans le
centre et à proximité des équipements municipaux. 540
places sont disponibles à proximité de la gare. En
revanche, les zones pavillonnaires du nord et de l’est sont
moins bien pourvues. Aucun aménagement cyclable n’est
à ce jour réalisé pour connecter les villes de Houilles et
Bezons.
Réduire la part de la voiture dans les trajets
quotidiens et les pollutions qui en découlent en
promouvant l’usage du vélo utilitaire et de loisirs
ainsi que la marche à pied par le renforcement du
réseau des modes actifs.
Poursuivre le partage de l’espace public entre les
différents modes de déplacements.
Améliorer le stationnement public des cycles.
Favoriser les alternatives à l’autosolisme :
autopartage, covoiturage, etc.
Aménager le pôle d’échange multimodal à la gare de
Houilles Carrières-sur-Seine.
AXE 2 : HOUILLES DEMAIN, LE CADRE DE VIE
VALORISÉ
2.1 Préserver les quartiers pavillonnaires constitués,
leurs identités urbaines et leurs environnements
Diagnostic territorial :
• Les secteurs d’habitat individuel, qui représentent 44,6%
des logements de Houilles couvrent une surface de 305,5
hectares soit 68% du territoire de la commune.
• Au-delà de leur vocation d’habitat, les quartiers
pavillonnaires marquent le cadre de vie et participent aux
continuités vertes du territoire.
• Ce tissu concerne des ilots ou quartiers entiers, ce qui
contribue à créer une ambiance urbaine particulière,
caractérisée par une forte homogénéité dans la forme,
l’implantation et l’âge des constructions. L’harmonie de
ces quartiers tient également de la régularité de
l’implantation des constructions, qu’elle soit à
l’alignement ou en retrait, et de leurs gabarits
relativement similaires.
Encadrer le développement urbain dans les
secteurs pavillonnaires.
Veiller à la qualité de la construction, et à
l’esthétique des opérations pour préserver l’identité
et l’harmonie du paysage bâti.
Assurer des transitions qualitatives et équilibrées
entre les nouvelles opérations et le tissu bâti
existant.
Limiter l’artificialisation des jardins privés en
conservant des espaces verts de pleine terre.
Préserver la mixité sociale dans les quartiers
pavillonnaires en permettant notamment la
réhabilitation de bâtis existants en logements
sociaux.
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Diagnostic socio-économique :
• Toutefois la part du logement social à Houilles tend à
rattraper ce retard. La part du logement social est passée
de 9,8% du parc en logement total à 17,51 % au 1er janvier
2023, soit une progression de 87 % en une décennie. De
plus, 15% du parc de logements sociaux ont été construits
dans les cinq dernières années.
• La localisation des logements sociaux en 2018 montre que
ceux-ci sont souvent concentrés au sein du même ilot et
proches du centre-ville.
2.2 Préserver et mettre en valeur les éléments de
patrimoine bâti qui caractérisent l’identité de
Houilles
Diagnostic territorial :
• Le territoire communal a ainsi fait l’objet d’un
recensement par l’inventaire général du patrimoine
culturel en 1993 qui a répertorié plus d’une trentaine de
bâtiments présentant un intérêt patrimonial.
• Ces édifices sont souvent remarquables parce qu’ils sont
caractéristiques d’une époque de construction particulière
ou par leur qualité architecturale. Le territoire communal
a ainsi fait l’objet d’un recensement par l’inventaire
général du patrimoine culturel en 1993 qui a répertorié
plus d’une trentaine de bâtiments présentant un intérêt
patrimonial.
• La commune de Houilles dispose d’un patrimoine bâti
riche, diversifié dans les formes mais principalement
hérité de son urbanisation entre la fin du XIXème et la
première partie du XXème siècle. Certains éléments sont
plus anciens et témoignent du passé de village de la
commune, quand d’autres valorisent des formes
architecturales plus récentes, à l’instar des ensembles
HBM des années 30.
• L’audit du patrimoine communal réalisé en 2021 révèle
que certains de ces bâtiments sont concernés par un état
de vétusté critique, notamment le CCAS et les anciens
locaux des services techniques, aujourd’hui déménagés.
Certains de ces bâtiments sont également saturés dont le
CCAS, mais aussi la DRE et les services de l’urbanisme. A
l’inverse, les services techniques, ayant déménagé dans le
quartier des Pierrats ouvrent l’opportunité d’un réemploi
de leurs anciens locaux situés au Passage Durantin.
Identifier et protéger les éléments de patrimoine
ovillois (maisons meulières, immeubles de rapports,
village historique, anciennes fermes, etc.).
Assurer une insertion harmonieuse des
constructions nouvelles situées à proximité des
éléments de patrimoine.
Préserver l’identité du centre historique
notamment autour des rues Gabriel Péri, de l’Église
etc.
Préserver les ensembles urbains remarquables tels
que les maisons de la rue de la République, le
lotissement du Tonkin, le lotissement du Parc,
Avenue du Maréchal Foch, Avenue Schoelcher, etc.
2.3 Maîtriser le développement en privilégiant une
requalification qualitative et ciblée sur les secteurs
urbains déqualifiés.
Diagnostic territorial :
• L’objectif du SCOT est de faciliter l’accès à un logement de
qualité, pour les populations actuelles et pour les
nouveaux venus. Cet objectif se traduira par un effort
spécifique sur le logement social, intermédiaire, ainsi que
sur le logement des publics spécifiques (jeunes, étudiants,
personnes âgées, personnes handicapées).
• À Houilles, le nombre de logements à rendre possible
entre 2013 et l’horizon 2030 correspondant aux 15%
d’augmentation de la densité humaine est de 2 110.
Maîtriser la densification de la Ville tout en
participant à l’effort de construction de logements
notamment sociaux.
Porter l’effort de construction sur le renouvellement
urbain des secteurs déqualifiés (notamment les
friches, les abords des Boulevards Henri Barbusse et
Emile Zola, les abords du boulevard Jean Jaurès, les
abords de la gare) en intégrant plus de mixité des
fonctions urbaines.
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• Depuis 2013, environ 2000 logements ont été construits,
sont en cours de construction ou le permis de construire a
été accordé.
• Le SCoT identifie un objectif de production de 1 732
logements à l’horizon 2021. D’après les données
disponibles, environ 2000 logements ont été autorisés
entre 2013 et 2021 sur le territoire de Houilles. La
commune a donc respecté et remplit ses objectifs.
• Le Plan Local de l’Habitat intercommunal (PLHi) 2016-
2021 vise un objectif de production de 1 111
logements/an à l’échelle de l’ancienne Agglomération
Boucles de Seine, soit 6 655 logements sur la durée du
PLHi. Les enjeux du PLHi sont de :
- Renforcer la production de logements
- Mettre en œuvre une politique de stratégie foncière
- Développer une offre de logements de petite taille
- Préserver un parc de logements de qualité
- Développer des stratégies de réponse aux besoins
spécifiques
- Assurer le suivi et la mise en œuvre du PLH
• La mutabilité de Houilles sera encadrée et différenciée
selon la typologie du secteur concerné. Ainsi, une
différenciation a été appliquée en fonction du niveau de
mutabilité désiré pour chaque secteur :
- Requalifier les abords des grands axes sur des
secteurs ciblés et stratégiques
- Redévelopper en préservant la volumétrie et/ou les
caractéristiques du bâti pavillonnaire environnant
- Mutable potentiel
Diagnostic socio-économique :
• La localisation des logements sociaux en 2018 montre que
ceux-ci sont souvent concentrés au sein du même ilot et
proches du centre-ville. Ces îlots correspondent
principalement à des développements du début des
années 1970 comme la ZAC de la rue Marceau (Cité des
Genêts-Pharaons), ilot identifiant la plus forte
concentration de logements sociaux.
• Fort de 127 commerces, le centre-ville concentre la plus
importante part des activités commerciales et
40 % du chiffre d’affaires lié aux activités commerciales.
• Les abords des boulevards Henri Barbusse et Émile Zola
représentent 20 % de l’offre commerciale de la ville.
• Le pourtour de la gare représente 14 % de l’offre
commerciale et l’Espace Sarazin 2 %.
Conforter la mixité fonctionnelle et sociale du
centre-ville en permettant son renouvellement
dans le respect des formes urbaines actuelles.
Répondre en priorité aux besoins des ovillois
notamment lors de la création de nouveaux
logements sociaux et de logements spécifiques en
réalisant de nouvelles opérations sociales ainsi
qu’en étudiant les possibilités de réhabilitation de
bâtiments existants.
Adapter l’offre en logements pour répondre aux
besoins de toutes les générations présentes sur le
territoire communal (jeunes, personnes âgées,
jeunes couples avec enfants, etc.).
Intégrer des rez-de-chaussée fonctionnels à
proximité de la gare et des grands axes (commerces,
services, équipements, artisanat etc.).
2.4. Permettre l’évolution de secteurs d’activités
vers de nouvelles fonctionnalités tout en y
conservant une vocation économique
Diagnostic territorial :
• D’un côté, le boulevard Henri Barbusse longe la zone
d’activités de la Vaudoire qui forme un îlot imperméable
de plus de 550 mètres de long où le bâti s’est implanté
sans dialogue avec la rue.
• L’îlot de la Vaudoire, par ses dimensions forme également
une barrière physique limitant la perméabilité entre le
boulevard Henri Barbusse et les quartiers résidentiels
environnants. L’îlot est constitué d’activités industrielles et
artisanales (dont une partie est située sur la commune de
Accompagner la mutation progressive de la zone
d’activités La Vaudoire en espace mixte habitat et
activités économiques pour y intégrer une mixité
des fonctions urbaines.
Conserver de l’artisanat et du commerce dans le
quartier Les Pierrats, qui soit compatible avec le
caractère résidentiel du quartier.
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Sartrouville) mais aussi d’activités commerciales de
grandes surfaces, d’un Centre de secours et de zones
résidentielles pavillonnaires. Cette mixité apparente ne se
ressent toutefois pas dans le fonctionnement de l’ilot où
chaque activité est cloisonnée et se « tourne le dos »
• Dans le cadre du développement économique et
commercial, les communes mettront en œuvre une
stratégie globale pour le maintien et le développement
des commerces, incluant :
- La création d’aménagements spécifiques dans les
secteurs des centres à vocation commerciale tels
que l’aménagement d’espaces piétonniers, la
création d’espaces de sociabilité, d’équipements et
d’espaces de stationnement ; cette action est liée à
celle de l’aménagement des centre villes, voire à la
création de nouvelles centralités lorsque les
centralités anciennes ne permettent plus d’assurer
le développement des commerces et des services.
- La qualité urbaine, d’aménagement et
architecturale des commerces : les bâtiments
commerciaux présenteront un traitement
architectural et des modalités d’implantation
s’appuyant sur le tissu existant, avec, par exemple,
des règles de recul adaptées à la configuration
urbaine et des parkings en sous–sol ou situés à
l’arrière des bâtiments.
Favoriser le développement de nouvelles activités
et services, notamment par la création de locaux
adaptés.
La somme de ces actions est néanmoins
difficilement quantifiable en termes d’emplois créés
sur la commune. La commune est caractérisée par
une concentration assez faible d’emplois sur son
territoire (32.5 emplois / 100 actifs). Cela s’explique
par le caractère résidentiel de la ville et sa proximité
à Paris et à La Défense. Les objectifs développés
dans le PADD visent donc davantage à améliorer la
proximité des commerces et services et à valoriser
le tissu industriel et artisanal existant, plus qu’à
conquérir une autonomie économique à l’échelle
communale en se rapprochant d’un taux 1 emploi
pour 1 actif qui serait incompatible avec les
caractéristiques urbaines et socio-démographiques
de Houilles, présentées dans le diagnostic de PLU.
2.5 Valoriser les entrées de ville
Annexe du diagnostic :
• À l’issue du diagnostic des études urbaines sur les grands
axes, le centre-ville et les quartiers du Tonkin et des
Pierrats, les enjeux décelés ont permis de mettre en
évidence 3 axes d’intention d’aménagement :
- Accompagner la requalification des grands axes en
ciblant le développement sur quelques secteurs clés
et préserver les secteurs pavillonnaires en
profondeur
- Créer des ouvertures le long des grands axes pour
offrir des espaces de respiration qui répondent aux
besoins de proximité et d’espaces verts
- Apaiser les circulations pour améliorer la desserte
vers les quartiers pavillonnaires et favoriser les
déplacements doux
• Les enjeux des Grands axes et gare :
- Offrir l’accès à des espaces verts dans un quartier
qui en est dépourvu
- Protéger le caractère pavillonnaire de la séquence
- Renforcer la polarité gare en permettant la
requalification de ses abords immédiats et en
assurant des transitions équilibrées avec le bâti
pavillonnaire environnant
- Développer et sécuriser les déplacements doux de
part et d’autre de la gare et le long du boulevard en
direction du Pont de Bezons
Améliorer la qualité des entrées de ville et des
grands axes par leur mise en valeur paysagère et
architecturale.
Valoriser l’entrée de ville depuis la gare notamment
via une requalification des espaces en friche situés
à proximité.
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AXE 3 : HOUILLES DEMAIN, LA VIE QUOTIDIENNE
FACILITÉE
3.1 Conforter l’attractivité du centre-ville et les
polarités de quartiers existantes
Diagnostic territorial :
• La Place Michelet est caractéristique de cette division
dessinée par l’Avenue Carnot. Aménagée dans sa partie
Ouest en une place piétonne offrant un accès facilité à la
rue Gambetta et à la passerelle donnant sur la Cité des
Genêts, la partie Est de la place est occupée par le parking
Michelet offrant 38 stationnements. Cette division des
fonctions urbaines est soulignée par une opposition des
styles architecturaux et des volumétries du bâti créant un
manque de lisibilité de l’espace. Les deux places se
confondent finalement par leur minéralité importante.
• La place du 14 Juillet accueille un marché mais ne propose
pas un aménagement réversible : le stationnement y reste
la principale fonction. Ayant pour principale fonction le
stationnement automobile, cette place se caractérise par
le peu d’espace dévolu aux piétons et aux activités
extérieures.
• À l’échelle de Houilles, les orientations du SCOT indiquent
que les communes mettront en œuvre une stratégie
globale pour le maintien et le développement des
commerces, incluant :
- La création d’aménagements spécifiques dans les
secteurs des centres à vocation commerciale tels
que l’aménagement d’espaces piétonniers, la
création d’espaces de sociabilité, d’équipements et
d’espaces de stationnement ; cette action est liée à
celle de l’aménagement des centre villes, voire à la
création de nouvelles centralités lorsque les
centralités anciennes ne permettent plus d’assurer
le développement des commerces et des services.
- La qualité urbaine, d’aménagement et
architecturale des commerces : les bâtiments
commerciaux présenteront un traitement
architectural et des modalités d’implantation
s’appuyant sur le tissu existant, avec, par exemple,
des règles de recul adaptées à la configuration
urbaine et des parkings en sous–sol ou situés à
l’arrière des bâtiments.
• Un encouragement à la concentration et à la polarisation
du commerce de proximité, afin de favoriser les effets
d’entraînement, notamment autour de la mise en œuvre
de linéaires commerciaux dans les centres villes et dans
certains quartiers, identification des espaces dans lesquels
la présence d’un commerce important peut créer les
conditions de la venue d’autres établissements.
Conforter l’attractivité du centre-ville et améliorer la
qualité de ses commerces, de ses espaces publics
(place Michelet, place du 14 Juillet ...).
Renforcer la structure commerciale du centre-ville
autour d’un axe gare / église lisible et apaisé.
Favoriser l’émergence de petites polarités de
quartier en privilégiant la mixité fonctionnelle dans
la programmation des projets et en aménageant de
nouveaux espaces publics.
Maintenir voire développer l’ensemble des
polarités commerciales de proximité.
Améliorer la qualité des espaces publics à proximité
des polarités commerciales afin de faciliter leur
utilisation par tous les publics et de valoriser la
dynamique commerciale.
3.2. Assurer la pérennité de l’offre en équipements
publics et anticiper les besoins de la population
Diagnostic territorial :
• À la rentrée de septembre 2021, 3059 enfants sont
scolarisés dans les écoles publiques de Houilles : 1337
enfants au sein de 49 classes de maternelles (27 élèves par
classe en moyenne) et 1722 au sein de 84 classes
élémentaires (20 élèves par classe en moyenne).
Adapter l’offre scolaire aux besoins futurs de la
population.
Accompagner le développement de nouvelles
structures liées à la santé et à la petite enfance.
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• Un projet de nouveau groupe scolaire est envisagé et
fléché sur le Plan Pluriannuel d’investissement pour la
période 2021-2026.
• L’audit du patrimoine communal réalisé en 2021 révèle
que certains de ces bâtiments sont concernés par un état
de vétusté critique, notamment le CCAS et les anciens
locaux des services techniques, aujourd’hui déménagés.
Certains de ces bâtiments sont également saturés dont le
CCAS, mais aussi la DRE et les services de l’urbanisme. A
l’inverse, les services techniques, ayant déménagé dans le
quartier des Pierrats ouvrent l’opportunité d’un réemploi
de leurs anciens locaux situés au Passage Durantin.
• Parmi ces équipements, les gymnases Jean-Guimier, Jean
Bouin, Micheline Ostermeyer et le foyer des sportifs du
stade Baquet connaissent des problèmes de saturation. A
l’inverse, le club house du stade Baquet, la piscine
municipale, les cours de tennis couverts et le pas de tir à
l’arc pourraient être optimisés pour recevoir une
occupation plus importante. Sur le plan technique, l’état
de vétusté du Gymnase Micheline Ostermeyer est jugé
critique. Sa rénovation est identifiée sur le Plan
Pluriannuel d’investissement 2021. Le plan pluriannuel
d’investissement (2021-2026) identifie également de
nouveaux projets, soit un « city-stade », un nouveau
gymnase et un terrain synthétique au stade Baquet.
• Les besoins en nouveaux équipements sportifs sont
importants tant à Houilles que sur le reste du territoire de
l’agglomération. L’équipement en piscine est suffisant et
supérieur à la moyenne régionale (19,4 pour 1 000
habitants contre 17,6 pour la région). Il est inférieur aux
moyennes régionales pour toutes les autres pratiques.
• L’audit du patrimoine 2021 révèle que le niveau
d’occupation de quatre de ces équipements est considéré
comme saturé : il s’agit des crèches Molière, Les Alizées,
Les Genêts et Charles de Gaulle. Ce dernier établissement
est même jugé dans un état de vétusté critique. Une
nouvelle crèche, Les Choupissons, a depuis été construite
en remplacement de la crèche Charles de Gaulle. La
création d’une autre nouvelle crèche dans les locaux du
bâtiment des Bains Douches est actuellement à l’étude.
• Les équipements culturels et religieux de Houilles sont
principalement concentrés autour du centre historique,
seul Le Triplex est situé en dehors du quartier du centre-
ville. La médiathèque et la salle René Cassin connaissent
une situation de saturation illustrant des besoins plus
importants en infrastructures culturelles. À ce titre, le PPI
identifie de nouveaux projets, et notamment celui de la
création d’une salle de spectacle polyvalente. En
complément, le Plan flèche la réhabilitation de l’Église
Saint-Nicolas dont la vétusté est jugée critique ainsi que la
rénovation de la maison natale de Victor Schoelcher.
Le PPI est indépendant du PLU. Les besoins et
financements estimés dans son cadre ne relèvent pas de
la compétence du PLU.
Compléter l’offre en services et équipements
structurants, notamment culturels, sportifs,
administratifs et de santé.
Permettre le renouvellement urbain du secteur du
« Dôme ».
Poursuivre la rénovation des équipements publics.
Mener une réflexion sur la réhabilitation des
bâtiments et locaux publics désaffectés ou sous-
occupés.
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3.3. Apaiser les circulations en repensant le partage
de l’espace public
Diagnostic territorial :
• Le PDUIF vise ainsi globalement :
- une croissance de 20 % des déplacements en
transports collectifs,
- une croissance de 10 % des déplacements en modes
actifs (marche et vélo). Au sein des modes actifs, le
potentiel de croissance du vélo est de plus grande
ampleur que celui de la marche,
- une diminution de 2 % des déplacements en voiture
et deux-roues motorisés.
Le Plan Local d’Urbanisme de Houilles doit être
compatible avec les objectifs du PDUIF et les actions ayant
un caractère prescriptif qu’il définit (notamment en
matière de normes de stationnement).
• Six enjeux ont été identifiés par le Plan Local de
Déplacement :
- offrir une vraie place aux modes doux et aux
transports collectifs et toujours concevoir les
déplacements en termes d’intermodalité,
- diminuer la pollution de l’air et le bruit pour
préserver la santé et la qualité de vie offerte par la
boucle, maintenir et développer l’attractivité sociale
et économique de la CCBS par la valorisation
environnementale,
- utiliser le stationnement comme outil privilégiant
les modes alternatifs à la voiture,
- rendre les déplacements équitables, assurer les
déplacements de toute la population dans toute
l’agglomération,
- améliorer la sécurité des déplacements, agir sur les
aménagements, agir sur les comportements,
- consolider l’identité communautaire de la Boucle :
intégrer de façon transversale à tous les enjeux la
notion de cohésion communautaire et de
valorisation identitaire
• Houilles compte également 5 implantations de bornes de
recharge pour les voitures électriques totalisant 10
branchements. Ils sont localisés Place Michelet, Place du
4 juillet, rue de la Marne et rue Zamenhof.
• Les tronçons d’infrastructures dont un secteur affecté par
le bruit de cette infrastructure concerne la commune de
Houilles sont listés dans l’arrêté préfectoral en date du
10/10/2000. Pour les voies ferroviaires, ce dernier a été
mis à jour par arrêté en date du 15/06/2021 :
- RD308
- RD311
- Rue de Stalingrad
- Voie ferrée n°340 000
- Voie ferrée n°975 900
- Voie ferrée n°990 000
• Hormis les grands boulevards, l’organisation de la trame
urbaine de la commune se caractérise par des rues
majoritairement étroites. Ainsi, ces rues ne laissent que
peu d’opportunité à l’aménagement de ces abords afin de
conserver des espaces de stationnement et de circulation
pour les piétons. Elles sont donc très minérales et seules
Mettre en œuvre une politique globale de mobilités
afin d’améliorer en priorité la sécurité, la fluidité et
le stationnement, favoriser les modes de
déplacements actifs (marches, vélos) et poursuivre
le réseau de pistes cyclables, en liaison avec les
communes avoisinantes.
Favoriser un partage plus équitable de la voirie dans
un souci de protection des différents usagers, et
permettre la création de lieux de rencontre et offrir
de l’espace pour la végétalisation.
Lutter contre toutes les nuisances (sonores,
pollutions atmosphériques, …) en apaisant les
circulations sur les grands axes.
Repenser l’organisation des rues étroites pour
améliorer et sécuriser les déplacements doux et
notamment piétons.
Favoriser le déploiement des bornes pour véhicules
électriques.
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quelques rues sont végétalisées à partir d’alignements
d’arbres.
• Les boulevards de la ville sont un axe de développement
du réseau cyclable à privilégier pour améliorer
l’accessibilité aux principaux équipements ovillois et aux
communes voisines.
3.4. Développer l’offre en transports de proximité
dans les secteurs éloignés de la gare
Diagnostic territorial :
• Ce projet d’extension de la ligne de tramway 11
permettrait à terme de relier Sartrouville à Noisy-le-Sec en
empruntant une voie de chemin de fer existante depuis
Epinay-sur-Seine (terminus actuel). Une nouvelle station
devrait ainsi être créée à Sartrouville-Val-Notre-Dame. Les
études ne sont pas encore lancées, le projet devrait être
inscrit au contrat de Plan État-Région 2021-2027 (CPER)
pour en déterminer le financement.
• La ville de Houilles est desservie par 34 arrêts de bus et 14
lignes d’autobus dont une ligne de Noctilien. Parmi elles,
12 lignes sont organisées en hub autour d’une gare
routière située au parvis Sud de la gare RER/SNCF. Une
restructuration récente du réseau a permis une hausse de
la fréquentation de 10%.
Renforcer l’accessibilité locale en transports en
commun vers les principaux équipements et
services.
Favoriser la mise en place d’un dispositif de
transport en commun alternatif en complément de
l’offre existante.
3.5. Développer les connexions douces entre les
quartiers résidentiels et le centre-ville et la gare
pour limiter les nuisances et améliorer le cadre de
vie
Diagnostic territorial :
• En vue de renforcer en ce sens les liaisons douces dans le
centre-ville, une réflexion est menée sur l’îlot formé par les
rues du 4 septembre, Gambetta et l’avenue Charles de
Gaulle pour prolonger ce cheminement jusqu’à la gare via
le réaménagement de l’actuel Intermarché.
• Six enjeux ont été identifiés par le Plan Local de
Déplacement :
- offrir une vraie place aux modes doux et aux
transports collectifs et toujours concevoir les
déplacements en termes d’intermodalité,
- diminuer la pollution de l’air et le bruit pour
préserver la santé et la qualité de vie offerte par la
boucle, maintenir et développer l’attractivité sociale
et économique de la CCBS par la valorisation
environnementale,
- utiliser le stationnement comme outil privilégiant
les modes alternatifs à la voiture,
- rendre les déplacements équitables, assurer les
déplacements de toute la population dans toute
l’agglomération,
- améliorer la sécurité des déplacements, agir sur les
aménagements, agir sur les comportements,
- consolider l’identité communautaire de la Boucle :
intégrer de façon transversale à tous les enjeux la
notion de cohésion communautaire et de
valorisation identitaire
Développer des liaisons douces inter quartiers et
faciliter les franchissements pour améliorer
l’accessibilité vers les pôles de vie et d’emplois
(Centre-ville, Gare, tramway, passerelle Eole).
Favoriser la mobilité cyclable en sécurisant les pistes
existantes, en étendant le réseau d’abord vers les
polarités stratégiques et en créant davantage de
stationnements dédiés sur l’espace public et au sein
des nouvelles constructions collectives privées.
Valoriser les sentes essentielles à la circulation des
personnes et les compléter lorsque cela est possible
et utile aux déplacements à l’intérieur ou entre les
quartiers.
Aménager des espaces de respiration qui favorisent
les modes de déplacements doux ainsi que les
temps de pause et d’échanges.
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• Houilles compte près de 9 kilomètres de chemin et sentes
principalement concentrés dans le centre-ville qui en font
ainsi sa particularité. De nombreuses sentes, aux
typologies différentes, parcourent également la ville et
permettent la traversée rapide de certains ilots. Très
étroite, la sente du Chemin de fer assure une liaison entre
la rue de la Marne et la gare. Le passage V. F. Verrimst,
réaménagé et végétalisé permet la liaison entre l’avenue
Carnot et l’Hôtel de Ville.
• Le centre-ville de Houilles est ponctué par de nombreuses
places aux tailles et fonctions variées offrant des espaces
de respiration au sein d’un tissu urbain relativement
dense.
• En grande partie couverte par un tissu pavillonnaire, la
commune de Houilles offre peu d’espaces publics ouverts
en dehors du centre-ville. Les espaces publics prennent
essentiellement la forme de rues, sentes et parcs.
3.6. Poursuivre l’amélioration et l’entretien des
réseaux
Diagnostic territorial :
• La commune de Houilles est concernée quasi-
exclusivement par une faible probabilité de crue liée à la
Seine. De plus, seule la partie Sud / Sud-Est est assujettie
à ce risque. Il s’agit principalement des quartiers du Tonkin
et des Pierrats ainsi que l’extrémité Sud du Centre-Ville.
Une cartographie relevant les hauteurs d’eau affectant le
territoire en cas de crue extrême est présentée ci-après.
• La moitié Sud / Sud-Est du territoire, repose
majoritairement sur des formations alluvionnaires. Par
leurs caractéristiques ces alluvions favorisent les
transferts d’eau par capillarité. Ainsi, cette partie de la
commune apparaît davantage assujettie à un risque
d’inondation par remontée de nappe. Sur le territoire, ces
remontées de la nappe peuvent se matérialiser par
exemple par des inondations de caves ou des fonds de
jardin gorgées en eau.
• La gestion des eaux pluviales s’effectue principalement via
le réseau d’assainissement collectif de type unitaire, en
particulier pour les eaux s’écoulant le long des voiries.
Toutefois, malgré le caractère très artificialisé et dense du
territoire ainsi que la relative perméabilité des sols, une
partie des eaux de pluie est directement infiltrée sur le
terrain d’assiette des propriétés privées grâce au maintien
des espaces de pleine terre. Les quelques espaces verts
communaux complètent cette gestion des eaux de pluie à
la parcelle. Néanmoins, lors d’épisodes pluviométriques
importants et ce malgré l’existence de collecteurs
intercommunaux, des problématiques liées à cette gestion
des eaux pluviales sont constatées.
• Des chaudières sont intégrées au fonctionnement de cet
incinérateur afin de récupérer l’énergie dégagée lors de la
combustion. En 2018, l’énergie produite était de 242 701
MWh (-4,3 % par rapport à 2017). Le taux de valorisation
moyen de l’énergie produite a augmenté de 3,4 % entre
Favoriser l’enfouissement des réseaux aériens lors
d’intervention sur la voirie ou de nouvelles
constructions.
Favoriser une gestion intégrée des eaux pluviales et
passer d’une approche « assainissement » à une
approche « risque et aménagement du territoire » :
lutter contre l’imperméabilisation des sols, favoriser
l’infiltration des eaux pluviales, adapter les formes
urbaines et valoriser la place de l’eau dans le
paysage et le cadre de vie pour recourir le moins
possible à des ouvrages ou installations dédiées
uniquement à la gestion des eaux pluviales.
Optimiser le raccordement des nouvelles
constructions de logements collectifs au réseau de
chaleur urbain.
Achever le déploiement de la fibre optique.
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LA PRISE EN COMPTE DES DOCUMENTS SUPRA COMMUNAUX
1. Le SDRIF
Le Schéma Directeur de la Région Île-de-France est un document d'urbanisme et d'aménagement du territoire
qui définit une politique à l'échelle de la région Île-de-France. Il vise à contrôler la croissance urbaine et
démographique ainsi que l'utilisation de l'espace, tout en garantissant le rayonnement international de la région.
Il préconise des actions pour :
• Corriger les disparités spatiales, sociales et économiques de la région ;
• Coordonner l'offre de déplacement ;
• Préserver les zones rurales et naturelles.
Le SDRIF applicable a été approuvé le 27 décembre 2013. Le PLU de Houilles doit être compatible avec le schéma
directeur, qui donne plusieurs orientations sur la commune, principalement dans un objectif de définition de
secteurs de densification urbaine, notamment à proximité de la gare de Houilles Carrières-sur-Seine.
Extrait de la carte des destinations :
2017 et 2018 bien que l’énergie totale valorisée a quant à
elle été réduite de 1 %. Cette énergie alimente, entre
autres, le réseau de chaleur développé sur le territoire.
Orientation du document Prise en compte dans le PADD Les quartiers à densifier à proximité d’une
gare
Dans les communes comprenant des quartiers
à densifier à proximité d’une gare, à l’horizon
2030, à l'échelle communale, les documents
d’urbanisme locaux doivent permettre une
augmentation minimale de 15 % de la densité
Entre 2013 et 2021, le nombre de logements construits, en
cours de construction ou dont le permis a été accordé est
d’environ 2 000. Le PLU a donc quasiment atteint les
objectifs du SDRIF en matière de densification avant
l’horizon 2030.
Néanmoins, la Ville de Houilles poursuit ses efforts pour la
production de logements et notamment de logements
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2. Le SDRIF-e
Analyse réalisée sur la base du SDRIF-e arrêté le 23 juillet 2023.
humaine ainsi que de la densité moyenne des
espaces d’habitat.
La commune est donc concernée par cette
orientation puisqu’elle compte la présence
d’une gare sur son territoire. À Houilles, le
nombre de logements à rendre possible entre
2013 et l’horizon 2030 correspondant aux 15%
d’augmentation de la densité humaine est de
2 110.
sociaux. A ce titre, le PADD cible des secteurs d’évolution où
l’essentiel de la production de nouveaux logements sera
assuré. Les quartiers pavillonnaires sont davantage
préservés, les évolutions dans le diffus sont toutefois
possibles mais limitées à des volumétries compatibles avec
l’environnement pavillonnaire dans lequel elles s’insèrent.
La carte de l’Axe 2 du PADD précise les secteurs concernés :
Permettre le renouvellement urbain des secteurs
déqualifiés (friches, abords des Boulevards Henri
Barbusse et Emile Zola, abords de la gare) en
intégrant plus de mixité des fonctions urbaines.
Les secteurs à fort potentiel de densification
Le SDRIF identifie les secteurs autour de la
gare et du Centre-ville comme étant les
quartiers où l’effort de densification doit être
davantage affirmé.
Le PADD identifie bien la proximité à la gare comme un site
privilégié pour le renouvellement urbain et la création de
logement. La friche située au nord de la gare fait l’objet d’un
secteur de projet couvert par une OAP.
Orientation du document Prise en compte dans le PADD +17 % de logements au sein des espaces urbanisés
à la date d’approbation du SDRIF-e dans les
polarités (cœur d’agglomération et couronne
d’agglomération) à l’horizon 2040.
L’armature territoriale du SDRIF-e identifie Houilles
comme appartenant à la couronne d’agglomération. A
ce titre, elle est concernée par un effort de densification
du nombre de ses logements de l’ordre de 17 % à
l’horizon 2040.
Le nombre de logements au 1er janvier 2023 est estimé
à 15 724 sur la base des permis délivrés et réalisés
depuis le 1er janvier 2020.
Le nombre théorique de logements à créer d’ici à 2040
est donc estimé à 2 673.
Le PADD identifie des secteurs de projet, notamment à
proximité de la gare et le long du boulevard Henri
Barbusse, ainsi que des possibilités d’évolutions dans le
tissu pavillonnaire diffus permettant de répondre à cet
objectif à l’horizon 2040. (Voir la partie « La
programmation et les projections démographiques »
qui présente en détail les possibilités de création de
logement offerte par secteur).
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3. PDUIF
Le Plan de Déplacements Urbains d’Île-de-France (est un document stratégique relatif aux modes de
déplacements des franciliens et des marchandises, à l’horizon 2020. Il traite des politiques de mobilité sur
l’ensemble du territoire régional, intègre tous les modes de transport (transports collectifs, voitures particulières,
deux-roues motorisés, marche et vélo) ainsi que les politiques de stationnement ou encore d’exploitation
routière. Il fixe ainsi les objectifs des politiques de déplacement d’ici à 2020. Le document est en cours de révision.
carte 2 version SDRIF-e arrêté
carte 2 version SDRIF-e approuvé
Le site de la Vaudoire apparait désormais en espace
urbain.
Les polarités ouvrent des droits supplémentaires pour
la consommation d’espaces NAF. Houilles étant
urbanisée en totalité, elle n’est pas concernée par cette
orientation.
Le PADD ayant été débattu avant l’arrêt du SDRIF-e, il
permet une mutation du site d’activités de la Vaudoire
en secteur de mixité (activités et logements).
« Accompagner la mutation progressive de la
zone d’activités La Vaudoire en espace mixte
habitat et activités économiques pour y
intégrer une mixité des fonctions urbaines. »
Le principe de mixité fonctionnelle sur le secteur de la
Vaudoire n’a pas été repris dans le dispositif
réglementaire du PLU révisé. Le site est exclu du
périmètre d’OAP du boulevard Henri Barbusse.
Le dispositif règlementaire sera modifié dans le cadre
d’une future procédure d’évolution du PLU lorsque le
projet de renouvellement urbain de la zone aura été mis
au point.
carte 3 Le PADD porte une attention particulière au risque d’inondation représenté sur la carte de l’axe 1 relatif à
la transition écologique.
« Adapter les règles d’urbanisme vers une
meilleure prise en compte des inondations
pour limiter l’exposition au risque dans les
secteurs concernés. »
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Type de norme
de
stationnement
Prescription du PDUIF
applicable au PLU de Houilles
Recommandation du PDUIF
applicable au PLU de Houilles
Norme plafond
pour les
constructions à
usage de
bureaux
A moins de 500 mètres de la gare de
Houilles-Carrières-sur-Seine et de la
station Val-Notre-Dame du futur
Tram 11 express, il ne pourra être
construit plus d’une place pour 60 m²
de surface de plancher.
A plus de 500 mètres autour des
gares et stations citées ci-dessus, il
ne pourra être construit plus d’une
place pour 50 m² de surface de
plancher.
Aucune
Norme plancher
pour les
constructions à
usage
d’habitation
Aucune Ne pas exiger plus de 1,55 place1 de
stationnement par logement
Prescriptions du PDUIF pour la commune de
Houilles
Les orientations du PADD
Ne pas exiger plus de 1,55 place de
stationnement par logement
• Mettre en œuvre une politique globale de
mobilités afin d’améliorer en priorité la
sécurité, la fluidité et le stationnement,
favoriser les modes de déplacements actifs
(marches, vélos) et poursuivre le réseau de
pistes cyclables, en liaison avec les
communes avoisinantes.
• Favoriser les alternatives à l’autosolisme :
autopartage, covoiturage, etc.
La traduction de ces orientations dans le PADD
conduit à réduire le nombre de place de
stationnements imposé dans le règlement et précisé
dans la partie « justification des évolutions
réglementaires ».
4. SRCE
Le Schéma Régional de Cohérence Ecologique est le volet régional de la trame verte et bleue. Il a pour objet
principal la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques :
• Il identifie les composantes de la trame verte et bleue (réservoirs de biodiversité, corridors écologiques,
cours d’eau et canaux, obstacles au fonctionnement des continuités écologiques) ;
• Il identifie les enjeux régionaux de préservation et de restauration des continuités écologiques, et définit
les priorités régionales dans un plan d’action stratégique ;
• Il propose les outils adaptés pour la mise en œuvre de ce plan d’action.
1 Cf calcul détaillé ci-après
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Ce document a été approuvé par délibération du Conseil régional du 26 septembre 2013. Il est composé
notamment de différentes cartes dont une identifiant la trame verte et bleue et une autre les objectifs de
préservation et de restauration de la trame verte et bleue. Le PLU s’inscrit dans un rapport de compatibilité avec
le SRCE.
Le territoire de Houilles ne comporte pratiquement aucun espace naturel et aucun constituant des réservoirs de
biodiversité. Bien que situé au cœur de la boucle de Montesson, la Seine étant un corridor écologique majeur, le
territoire communal lui-même est à l’écart des continuités écologiques franciliennes.
La commune de Houilles n’a donc aucune obligation spécifique de préservation de sites d’intérêt écologique, ni
de corridor. Pour autant, dans un contexte urbain dense, il reste important d’augmenter et de diversifier la part
d’espaces verts naturels et de les connecter aux corridors existants dans la boucle de Montesson.
5. SRHH
Le SRHH est un document de planification stratégique qui vise à faciliter la coordination des politiques d’habitat
et d’hébergement en Ile-de-France.
Orientations du SRHH Les orientations du PADD Le SRHH 2024-2030 a été adopté le 30 avril 2024. Il
fixe un objectif de réalisation de 1932 logements par
an à l'échelle du bassin de la Communauté
d'Agglomération de Saint-Germain Boucles de Seine
dont 1443 logements sociaux.
Il s'applique aux constructions neuves en prenant
comme référence les autorisations d'urbanisme
délivrées depuis 2024.
Pour la période 2017-2023, le précédent SRHH avait
fixé un objectif de 1800 logements par an à l'échelle
du bassin de la Communauté d'Agglomération de
Saint-Germain Boucles de Seine.
Pour la période 2017-2021, ces objectifs ont été
atteints, avec un taux moyen de réalisation d'environ
100 %.
• Le PLU prévoit la production d’environ 2500
logements d’ici 2040 en totalisant les
potentiels dans les secteurs de
renouvellement identifiés et les évolutions
dans le diffus.
• Soit sur une période d’environ 15 ans (2025-
2040) : environ 167 logements par an.
• Le SRHH prévoit 1932 logements par an à
l’échelle de la CASGBS dont 1443 logements
sociaux.
• Sur la période du SRHH, le PLU prévoit donc
environ 835 logements dont environ 417
sociaux.
• Houilles participera à l’effort de production
annuel de logements à l’échelle de la CASGBS
à hauteur de 8,6 % (alors qu’elle représente
environ 3 % du territoire intercommunal,
environ 6% des espaces artificialisés et
environ 9,9 % de la population).
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Le PADD identifie les orientations suivantes afin de
garantir une mixité sociale tant dans les quartiers
existants que dans les secteurs de projet à venir :
• Préserver la mixité sociale dans les quartiers
pavillonnaires en permettant notamment la
réhabilitation de bâtis existants en
logements sociaux.
• Conforter la mixité fonctionnelle et sociale du
centre-ville en permettant son
renouvellement dans le respect des formes
urbaines actuelles.
• Répondre en priorité aux besoins des ovillois
notamment lors de la création de nouveaux
logements sociaux et de logements
spécifiques en réalisant de nouvelles
opérations sociales ainsi qu’en étudiant les
possibilités de réhabilitation de bâtiments
existants.
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JUSTIFICATION DES OBJECTIFS DE CONSOMMATION DE L’ESPACE ET DE LUTTE CONTRE
L’ETALEMENT URBAIN AU REGARD DES DYNAMIQUES ECONOMIQUES ET
DEMOGRAPHIQUES
1. La consommation d’espaces projetée
Au titre du Mode d’occupation des Sols de 2017, Houilles est une commune urbanisée en totalité, elle ne
comprend pas de zones naturelles ou agricoles ; la consommation d’espaces naturels, agricole et forestiers est
donc nulle.
Néanmoins, les quartiers d’habitat pavillonnaires, qui couvrent près de 70 % de la superficie communale sont
supports de biodiversité via la trame de jardins. Le projet de PLU vise ainsi à renforcer les protections de ces
jardins pour les protéger du mitage urbain tout en permettant une évolution encadrée des constructions
pavillonnaires existantes dans la préservation de leurs formes urbaines actuelle.
Espaces
ouverts
articialis… Habitat individuel 68%
Habitat
collectif
9% Activités
5%
Equipemen
ts…
Transports
6%
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2. Rappel des objectifs inscrits dans le PADD
Le PADD fixe notamment les objectifs suivants en matière de programmation de logements, de développement
économique et de développement urbain (secteurs de projet) :
« 2.1 Préserver les quartiers pavillonnaires constitués, leurs identités urbaines et leurs environnements »
et notamment en sous-orientation :
• « Encadrer le développement urbain dans les secteurs pavillonnaires » ;
• « Limiter l’artificialisation des jardins privés en conservant des espaces verts de pleine terre » ;
• « Préserver la mixité sociale dans les quartiers pavillonnaires en permettant notamment la réhabilitation
de bâtis existants en logements sociaux ».
« 2.3 Maîtriser le développement en privilégiant une requalification qualitative et ciblée sur les secteurs
urbains déqualifiés »
• Maîtriser la densification de la Ville tout en participant à l’effort de construction de logements
notamment sociaux.
• Porter l’effort de construction sur le renouvellement urbain des secteurs déqualifiés (notamment les
friches, les abords des Boulevards Henri Barbusse et Emile Zola, les abords du boulevard Jean Jaurès, les
abords de la gare) en intégrant plus de mixité des fonctions urbaines.
• Conforter la mixité fonctionnelle et sociale du centre-ville en permettant son renouvellement dans le
respect des formes urbaines actuelles.
• Répondre en priorité aux besoins des ovillois notamment lors de la création de nouveaux logements
sociaux et de logements spécifiques en réalisant de nouvelles opérations sociales ainsi qu’en étudiant
les possibilités de réhabilitation de bâtiments existants.
• Adapter l’offre en logements pour répondre aux besoins de toutes les générations présentes sur le
territoire communal (jeunes, personnes âgées, jeunes couples avec enfants, etc.).
• Intégrer des rez-de-chaussée fonctionnels à proximité de la gare et des grands axes (commerces,
services, équipements, artisanat etc.).
« 2.4. Permettre l’évolution de secteurs d’activités vers de nouvelles fonctionnalités tout en y conservant
une vocation économique »
• « Accompagner la mutation progressive de la zone d’activités La Vaudoire en espace mixte habitat et
activités économiques pour y intégrer une mixité des fonctions urbaines »
• « Conserver de l’artisanat et du commerce dans le quartier Les Pierrats, qui soit compatible avec le
caractère résidentiel du quartier »
• « Favoriser le développement de nouvelles activités et services, notamment par la création de locaux
adaptés »
En résumé, le développement de Houilles s’inscrit donc en trois temps dans ce PADD révisé :
D’une part, la préservation des quartiers pavillonnaires est renforcée notamment par une meilleure protection
des jardins, supports de biodiversité. Néanmoins, le règlement révisé veille à permettre l’évolution des
constructions dans la mesure où la typologie pavillonnaire est conservée pour ne pas figer la ville et garantir une
mixité sociale équilibrée.
D’autre part, des secteurs d’évolutions sont identifiés pour accueillir un renouvellement urbain qui soutiendra
une part importante des besoins en logements à venir, il s’agit principalement du boulevard Henri Barbusse et
des abords de la gare. Le choix de ces secteurs découle d’études complémentaires réalisées par le bureau d’étude
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Espace Ville ayant abouti à un plan guide, ainsi qu’à une étude spécifique sur le secteur de la gare menée en
parallèle par la Ville et accompagnée d’un groupement de bureau d’études missionnés (Studio SANA BALDE,
BELVEDERE, INGETEC et Paris Sud Aménagement). Les deux secteurs définis dans le PADD sont encadrés par une
OAP pour garantir leur développement dans le cadre d’un projet d’ensemble cohérent.
Enfin, le projet prévoit une dynamisation des activités commerciales et de services du centre-ville complémenté
par une plus grande souplesse pour la création de locaux d’activités adaptés dans le diffus. Une étude de l’appareil
commercial a également été menée en parallèle de la révision du PLU par l’entreprise AID. Par ailleurs, l’ambition
est de conserver de l’activité économique artisanale sur le territoire communal, et notamment dans les Pierrats
et la Vaudoire tout en permettant une restructuration urbaine de ces secteurs pour accompagner une mixité
fonctionnelle plus efficace.
3. La programmation et les projections démographiques
a. Les secteurs d’évolution urbaine
Le plan guide réalisé en parallèle de ce PLU révisé conduit à une hypothèse de création d’environ 2000
logements, en renouvellement de potentiels identifiés comme « mutables » dans le centre-ville, le long des
boulevards et sur le secteur des Pierrats.
Cette estimation est basée sur un calcul de la réceptivité des ilots qui identifie dans le plan guide trois principales
typologies de mutabilité :
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Carte de réceptivité des ilots – Plan Guide (Espace Ville 2022)
Première ébauche du potentiel de création de logements sur la commune, ce plan guide est ensuite précisé par
d’autres études et projets sur des secteurs spécifiques (déjà comptabilisés dans les 2000 logements du plan
guide).
La friche de la gare :
L’étude menée sur le secteur de la gare pour le réaménagement de la friche fait l’objet d’un potentiel d’environ
200 nouveaux logements dans le scénario retenu, dont près d’une soixantaine éligible LLS. Outre la
programmation en logements, ce projet prévoit la création d’un square traité en pleine terre en cœur de projet,
une liaison piétonne supplémentaire entre la gare et le centre-ville et la création de nouveaux rez-de-chaussée
commerciaux. Pour créer une identité architecturale à la gare et libérer de l’espace pour un square en cœur de
site, le projet prévoit un bâtiment émergence de hauteur plus importante donnant sur le parvis de la gare.
Le secteur de projet Avenue du Maréchal Foch :
Le site concerne les 3,5 et 7 Avenue Maréchal Foch qui prévoit la construction d’un programme 100 % social de
42 logements ainsi que d’une maison de santé de 600 m² en rez-de-chaussée.
L’ilot Carnot :
Le projet prévoit une programmation de 40 logements dont 12 logements locatifs sociaux, et 17 en accession.
b. L’évolution dans le diffus
Le potentiel de près de 2000 logements estimé dans le cadre du plan guide exclut les secteurs pavillonnaires.
Les nouvelles règles projetées permettent une évolution de l’existant pour ne pas figer les quartiers
pavillonnaires. Ainsi près de la moitié des constructions présentent un potentiel de surélévation et près de la
moitié des parcelles pourrait potentiellement bénéficier d’une extension d’au moins 35 m².
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En se basant sur la moyenne des nouvelles constructions réalisées au sein des secteurs diffus, le rythme moyen
annuel de création de logement dans les quartiers pavillonnaires est de 30 logements / an. En confirmant cette
tendance, cela représente donc un potentiel de création de 450 à 500 logements à l’horizon 2040.
Le potentiel global de production de logements (secteurs de projet, densification et diffus) est estimé à environ
2 500 logements supplémentaires en 2040.
c. Les secteurs d’activités économiques
En l’état, le statut de la zone d’activité ne permet pas une mixité fonctionnelle telle que prévu par le projet de
renouvellement envisagé. Le site de la Vaudoire ne compte donc aucun potentiel de création de logement. Le
dispositif réglementaire du PLU sera adapté dans le cadre d’une future évolution du PLU dès lors que le projet de
renouvellement urbains du site aura été mis au point.
Le quartier des Pierrats, caractérisé par une juxtaposition d’activités artisanales et d’habitations sans réelle
cohérence nécessite de plus amples études pour garantir une cohérence d’ensemble. En l’attente de ces études,
le quartier est concerné par un PAPAG dans le dispositif réglementaire du PLU révisé. Le potentiel de logement
sur ce secteur de la ville est donc nul pendant maximum 5 ans.
d. Calcul du point mort et projections démographiques
La population de Houilles au 1er janvier 2023 est de 33 250 habitants.
L’étude sur l’habitat réalisée en 2023 et annexée au PLU estime un point mort de 170 logements par an.
Durant les 10 dernières années, sur les environs 2000 logements construits, seulement 30 logements par an
apportent une croissance démographique (soit 15 %) et 170 permettent de maintenir la population à son niveau
actuel. En conservant ces ratios jusqu’en 2040 (échéance estimée du PLU), sur les 2500 logements
potentiellement créés, seuls 15 % généreront une croissance démographique, soit 375 logements.
Le nombre de résidants par ménage en 2020 était de 2.37. En considérant que la tendance 2009-2020 se
poursuive, ce chiffre devrait rester stable.
Les logements créés sur la période 2025-2040 généreront une croissance démographique de 888 habitants, soit
une population estimée à environ 34 100 habitants en 2040.
Entre 2010 et 2021, la population a augmenté de 6 %, soit +0,5 % par an en moyenne. Cela représente
tendanciellement une population de 36 000 habitants en 2040. En 2040, la population est estimée dans le PLU
révisé à un peu plus de 34 000 habitants.
Cet écart entre la prévision tendancielle et la projection du PLU est dû à l'anticipation du ralentissement du taux
d'évolution de la population du fait de la baisse observée du solde naturel combiné à un solde migratoire négatif.
Cet objectif implique néanmoins des besoins en logement croissants pour répondre aux objectifs du SDRIF-e, à
la demande en logements sociaux et pour faire face à la baisse du nombre d'occupants par logement.
e. La production de logements sociaux au regard des objectifs de la Loi SRU
Au 1er janvier 2023, le taux de logements locatifs sociaux à Houilles représentait 17,51 % des résidences
principales, soit 2562 logements locatifs sociaux.
Les obligations pour la triennale 2023-2025 imposent à la ville de construire 386 logements sociaux.
L’étude habitat réalisée en 2023 et annexée au présent PLU présente un scénario retenu prévoyant 50 % de
logements SRU dont 35 % de logements locatifs sociaux. Le règlement de PLU découle de cette étude et impose
un minimum de 40 % de logements locatifs sociaux pour chaque opération de collectif créant 5 logements ou
plus, ou créant une surface de plancher de 300 m² ou plus.
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Le PLU estime que le potentiel de renouvellement urbain offre un potentiel de création d’environ 2 500
logements. Parmi eux, la moitié seront éligibles SRU conformément au scénario retenu par l’étude habitat (40 %
LLS, accession abordable, sociale ou maitrisée, 2 % logements spécifiques/séniors, 20 % locatif abordable et 30
% en accession libre). Le potentiel de création de logement est d’environ 1250 logements SRU.
En additionnant le parc de logements locatifs sociaux actuel (2562), les obligations de la triennale 2023-2025
(386) et le potentiel réalisable dans le cadre du PLU révisé 2025-2040 (1250), le nombre de logements SRU
existants à Houilles à l’horizon 2040 est d’environ 4200.
Le nombre total de logements est estimé à 18 547 logements en 2040. Les résidences principales représentent
environ 94 % du parc total de logements. Ainsi, le nombre de résidences principales estimée au 1er janvier 2040
est de 17 380. Le taux de logements SRU projeté est donc de 24.1 % [(1250 + 2562+386) / 17 380] et tend donc
à atteindre l’objectif de 25 % fixé par la loi SRU.
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JUSTIFICATION DES OAP
Pour accompagner la mise en œuvre des orientations du PADD, des OAP ont été définies sur des secteurs stratégiques (OAP sectorielles) et sur des thématiques précises (OAP thématiques) :
OAP thématiques
• Trames verte et bleue, nature en ville et risques
• Qualité urbaine, architecturale et paysagère
OAP sectorielles
• Le centre-ville et la gare
• Le boulevard Henri Barbusse
1. L’OAP Trames verte et bleue, nature en ville et risques
Extrait de la cartographie de l’OAP
Orientations du PADD Orientations traduites dans l’OAP
Aménager de nouveaux espaces verts
dans chaque quartier pour donner un
accès à tous à la nature, notamment en
revalorisant des espaces en friche.
La cartographie de l’OAP précise les sites où pourront être créés de
nouveaux parcs pour garantir la présence d’au moins un espace vert
dans chaque quartier.
Dans le quartier des Belles vues, rue Nicolas Chrispeels, le terrain situé à proximité du cimetière est ciblé en secteur de renouvellement urbain. Au moins partie du terrain devra être aménagé en parc.
L’intention de réunir les deux espaces verts existants dans le quartier des Belles-vues est représentée pour permettre à un tel projet de se concrétiser.
Dans le quartier Main-de-Fer, deux sites sont identifiés dans l’OAP pour aménager de nouveaux espaces verts : Le square aux Mésanges récemment aménagé rue du Général Koenig, ainsi que le stand de tir rue Lavoisier
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Dans le quartier des Blanches, le site municipal du Triplex offre des terrains pouvant être réaménagés en espaces verts.
Dans le quartier du Réveil Matin, une parcelle située au 120 rue Jean Jacques Rousseau est réservée dans le cadre d’une opération de création de logements pour la création d’un espace vert public.
Dans le quartier du Tonkin, des terrains jouxtant les jardins familiaux concernés par un emplacement réservé pourront être aménagés en extension de ces derniers. La parcelle communale sise 29 rue Molière sera aménagée en espace vert.
Préserver le parc Charles de Gaulle et
renforcer son caractère végétal.
Le parc Charles de Gaulle est concerné par une orientation
spécifique dans l’OAP « S’appuyer sur le parc Charles de Gaulle pour
renforcer le caractère végétal du centre-ville ». Cette orientation
offre à la ville la possibilité de réaménager le parc pour y renforcer sa végétalisation.
Créer une liaison verte entre le parc
Charles de Gaulle et la gare.
Cette orientation du PADD est reprise textuellement dans l’OAP
« Créer une liaison verte entre la gare et le parc Charles de
Gaulle ». L’OAP sur le secteur Centre-ville et Gare vient préciser
sa localisation.
Lutter contre les ilots de chaleur (ICU) en
désartificialisant et en végétalisant les
espaces publics (stationnements, terres
pleins, places publiques, cours d’écoles
etc.)
Cette orientation est reprise plus généralement sous l’orientation
« Assurer la protection des éléments de la trame verte, supports de
biodiversité et leurs continuités (parcs et jardins, alignements d’arbres et arbres remarquables, espaces paysagers, etc.) ». Ces différents éléments ne sont pas représentés sur la cartographie pour éviter une exhaustivité et ainsi laisser la possibilité à la ville (propriétaire des terrains) de mener la désartificialisation sur l’ensemble des sites qu’elle juge nécessaire.
Seule la place Michelet est distinctement identifiée pour faire l’objet
d’un réaménagement de lutte contre le phénomène d’ICU.
Promouvoir l’agriculture urbaine
notamment au sein de jardins partagés
implantés dans les friches urbaines ou sur
les toitures terrasses.
Pour les raisons énoncées ci-dessus, les sites permettant l’agriculture urbaine ne doivent pas être représentés de façon exhaustive pour permettre la spontanéité de tout projet. L’OAP incite cependant fortement à la végétalisation des toitures permettant notamment l’exercice de ce type d’activité.
Favoriser une revalorisation paysagère
des abords des voies ferrées.
L’orientation du PADD est reprise dans l’OAP « Favoriser une
revalorisation paysagère des abords des voies ferrées » et
représenté sur la cartographie de l’OAP.
Assurer une transition urbaine et paysagère progressive avec
la plaine de Montesson (ajouté à la demande du conseil
départemental).
Aérer les abords des boulevards et
favoriser des espaces de respiration
végétalisés en limitant les fronts bâtis
continus le long de la voie.
L’OAP présente l’orientation suivante : « Aérer les abords des
boulevards et favoriser des espaces de respiration végétalisés en
limitant les fronts bâtis continus le long de la voie ». Symbolisé
par des flèches à l’emplacement indicatif, ce principe est traduit dans le règlement dans la partie concernant l’implantation des constructions en zone UB.
Assurer la protection des éléments de la
trame verte, supports de biodiversité et
leurs continuités (parcs et jardins,
alignements d’arbres et arbres
remarquables, espaces paysagers des
grandes résidences, etc.).
« Assurer la protection des éléments de la trame verte, supports de
biodiversité et leurs continuités (parcs et jardins, alignements
d’arbres et arbres remarquables, espaces paysagers, etc.) »
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Le règlement vient préciser cette orientation notamment par la localisation des arbres remarquables à protéger et la mise en œuvre d’une bande de constructibilité protégeant les cœurs d’ilot.
Limiter l’artificialisation des jardins privés
en conservant des espaces verts de pleine
terre.
« Protéger les espaces de pleine terre dans les cœurs d’îlots,
support d’îlots de fraicheur et nécessaires à l’infiltration des eaux
pluviales »
La carte de l’OAP représente les principales tâches de verdures existantes actuellement et à préserver. Le repérage n’est pas exhaustif, c’est le règlement qui s’applique via les bandes de constructibilité pour protéger ces cœurs d’ilot.
Favoriser la biodiversité au sein des
espaces verts publics existants pour créer
des ilots de fraicheur en renforçant la
diversité végétale tout en privilégiant des
méthodes de gestion durables et
respectueuses de l’environnement.
« Privilégier des méthodes de gestion durable pour renforcer la
biodiversité au sein des espaces verts et des sites d’équipements
publics existants ».
L’orientation de l’OAP fait figurer les principaux parcs existants sur le domaine public de la commune. La méthode de gestion des espaces publics sort du cadre réglementaire du PLU mais traduit l’engagement de la municipalité quant à l’amélioration de ses pratiques en faveur de la biodiversité.
Encourager la gestion alternative et les
dispositifs de récupération des eaux
pluviales pour lutter contre les effets du
ruissellement, et notamment dans les
zones soumises à l’aléa de retrait et
gonflement des argiles.
Intégrer des espaces verts de pleine terre
dans toute nouvelle opération afin de
permettre l’infiltration des eaux pluviales.
Adapter les règles d’urbanisme vers une
meilleure prise en compte des
inondations pour limiter l’exposition au
risque dans les secteurs concernés.
La gestion des eaux pluviales à la parcelle est appliquée dans le règlement de PLU dans les zones où elle est possible. En ce sens, les emprises maximales bâties autorisées ont considérablement baissé et l’obligation d’espaces verts de pleine terre augmentée dans l’ensemble des zones.
Plus spécifiquement sur les zones concernées par le risque d’inondation, l’OAP intègre l’orientation suivante :
« Adapter les règles d’urbanisme vers une meilleure prise en
compte des inondations pour limiter l’exposition au risque dans
les secteurs concernés »
Le règlement vient préciser les règles contraignantes applicables en zone inondable.
L’OAP apporte également des
orientations en faveur de la lutte
contre l’imperméabilisation des
sols et des exemples de gestion
alternative des eaux pluviales.
Intégrer le risque lié à la présence de
cavités souterraines.
« Intégrer le risque d’aléa retrait-gonflement des argiles dans la
conception des futures constructions »
L’OAP vient localiser les principaux secteurs concernés par ce risque. Le règlement reporte les obligations en vigueur pour sa prise en compte.
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2. L’OAP Qualité urbaine, architecturale et paysagère
Orientations du PADD Orientations traduites dans l’OAP
L’OAP thématique visant à garantir la qualité urbaine, architecturale et paysagère des nouvelles constructions ainsi qu’à accompagner l’évolution des constructions existante, se construit en 8 chapitres :
• Une insertion urbaine harmonieuse des constructions
• La qualité des quartiers pavillonnaires
• La végétation et la qualité environnementale
• La prise en compte des nuisances
• La qualité des espaces extérieurs
• Le confort thermique et l’architecture bioclimatique
• La neutralité carbone des constructions
• Les actions sur le bâti existant
Veiller à la qualité de la construction, et à
l’esthétique des opérations pour
préserver l’identité et l’harmonie du
paysage bâti.
L’OAP intègre des orientations visant à une intégration qualitative avec l’environnement de la nouvelle construction :
Systématiquement favoriser les projets de réhabilitation aux projets de démolition, lorsque le programme le permet ;
« Développer des projets et des typologies d’habitat et formes architecturales adaptés à l’identité ovilloise tout en évitant le pastiche »
« Respecter dans la mesure du possible le dessin du parcellaire notamment dans le cadre des opérations créant de nouvelles unités foncières »
Assurer des transitions qualitatives et
équilibrées entre les nouvelles opérations
et le tissu bâti existant.
« Afin d’éviter la monotonie des volumes, adapter les hauteurs des façades à la volumétrie du bâti environnant, tout en veillant à ne pas créer de nouveaux murs aveugles imposants ».
« Dans le cadre de remembrement fonciers en secteur de renouvellement urbain, ne pas laisser d’espaces fonciers résiduels impropres aux développements immobiliers futurs (dents creuses, fonds de parcelles, etc.) »
« Assurer une transition des gabarits entre les nouvelles opérations et le tissu environnant »
« Conserver des distances de retrait suffisantes limitant la création de vis-à- vis trop importants et permettant de maintenir un ensoleillement des constructions existantes et des espaces extérieurs attenants »
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« Favoriser une perméabilité / transparence des rez-de-chaussée des constructions sur rue vers les cœurs d’îlots plantés ou les jardins privatifs »
Garantir l’intégration d’espaces verts de
pleine terre et encourager la
végétalisation du bâti (toitures, murs
végétalisés etc.).
« La conception et l'implantation des bâtiments tiendront compte de la végétation existante, en particulier les arbres de haute et de moyenne tiges.
Afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne, les nouvelles constructions devront prévoir un recul par rapport aux arbres existants ou futurs, pour permettre leur développement.
Dans une logique de compensation, un arbre retiré devra être replanté.
Varier les différentes strates de végétation (arbres de haute tige, arbres moyens, arbustes, herbacées et grimpantes).
Les essences devront être variées, adaptées au contexte urbain, choisies afin d’être non allergènes, peu consommatrices en eau, adaptées au climat local et à la nature du sol, et ne demander que peu d’entretien.
Privilégier la végétalisation des clôtures laissant passer l’eau et la petite faune.
Favoriser les toitures terrasses / façades végétalisées nécessitant peu voire pas d’entretien. »
Intégrer des rez-de-chaussée fonctionnels
à proximité de la gare et des grands axes
(commerces, services, équipements,
artisanat etc.).
Favoriser un traitement paysager de
qualité entre le bâti et l’espace public.
« Assurer la qualité et l’animation des rez-de-chaussée en combinant selon le contexte des fonctions actives et/ou des façades vivantes (végétalisation, traitement des espaces au sol, traitement de la façade visible pour le piéton, etc.) »
« Prévoir des hauteurs de rez-de-chaussée plus importantes pour permettre l’implantation des fonctions actives (commerces, services, artisanat, équipements) et garantir la réversibilité des vocations de la construction »
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« Proposer un traitement des façades notamment aux abords des grands axes, soulignant le soubassement et le couronnement des constructions ».
Lutter contre toutes les nuisances
(sonores, pollutions atmosphériques, …)
en apaisant les circulations sur les grands
axes.
« Minimiser l’exposition au bruit environnant par l’implantation du bâti ;
Privilégier les matériaux de façade absorbant les ondes sonores ;
Organiser la distribution des pièces en fonction de l’orientation solaire et du contexte acoustique et thermique »
3. L’OAP Centre-ville et Gare
Orientations du PADD Orientations traduites dans l’OAP
Les principales ambitions de l’OAP sont les suivantes :
• Développer la nature en ville en renforçant le
caractère végétal des parcs publics, en
revégétalisant les principales places, en
améliorant les continuités entre les espaces
végétalisés et en préservant des espaces de
pleine terre au sein des nouvelles opérations.
• Valoriser le tissu bâti existant pour affirmer
l’identité du centre-ville et préserver les
quartiers pavillonnaires constitués.
• Renforcer la vocation commerciale du centre-
ville et son rôle de proximité, notamment en
termes d’accès aux équipements (halles de
marché, maison de santé, etc.).
• Favoriser les déplacements doux, notamment
entre le centre-ville et la gare, ainsi que le
long des linéaires commerciaux.
• Aménager la friche de la gare
Lutter contre les ilots de chaleur en désartificialisant et en
végétalisant les espaces publics (stationnements, terres pleins,
places publiques, cours d’écoles etc.).
Conforter l’attractivité du centre-ville et améliorer la qualité de
ses commerces, de ses espaces publics (place Michelet, place du
14 Juillet ...).
Requalifier les principaux espaces publics tels
que les places et rues commerçantes en y
favorisant les déplacements doux et la
végétalisation.
Favoriser une revalorisation paysagère des abords des voies
ferrées.
Intégrer des transitions paysagères
végétalisées aux abords de la voie ferrée
Assurer la protection des éléments de la trame verte, supports
de biodiversité et leurs continuités (parcs et jardins,
alignements d’arbres et arbres remarquables, espaces
paysagers des grandes résidences, etc.).
Créer des liaisons douces végétalisées
entre les principaux espaces verts du
centre-ville
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Créer une liaison verte entre le parc Charles de Gaulle et la gare.
Développer des liaisons douces inter quartiers et faciliter les
franchissements pour améliorer l’accessibilité vers les pôles de
vie et d’emplois (Centre-ville, Gare, tramway, passerelle Eole).
Repenser l’organisation des rues étroites pour améliorer et
sécuriser les déplacements doux et notamment piétons.
Valoriser les sentes essentielles à la circulation des personnes et
les compléter lorsque cela est possible et utile aux
déplacements à l’intérieur ou entre les quartiers.
Créer, valoriser et sécuriser les
circulations piétonnes et cyclables
Préserver le parc Charles de Gaulle et renforcer son caractère
végétal.
Favoriser la biodiversité au sein des espaces verts publics
existants pour créer des ilots de fraicheur en renforçant la
diversité végétale tout en privilégiant des méthodes de gestion
durables et respectueuses de l’environnement.
Renforcer le caractère végétal et la
biodiversité du parc Charles de
Gaulle, jardin Georges Brassens et
création d’un espace vert au sein de
la friche de la gare.
Identifier et protéger les éléments de patrimoine ovillois
(maisons meulières, immeubles de rapports, village historique,
anciennes fermes, etc.).
Préserver l’aspect patrimonial des bâtiments
remarquables
Préserver l’identité du centre historique notamment autour des
rues Gabriel Péri, de l’Église etc.
Préserver et valoriser l’identité architecturale
du centre-ancien
Porter l’effort de construction sur le renouvellement urbain des
secteurs déqualifiés (notamment les friches, les abords des
Boulevards Henri Barbusse et Emile Zola, les abords du
boulevard Jean Jaurès, les abords de la gare) en intégrant plus
de mixité des fonctions urbaines.
Secteur de renouvellement urbain en cours.
Afin de limiter les impacts sur la biodiversité,
les secteurs feront l’objet d’un repérage
avifaune et chiroptères et organiseront leur
intervention d’abattage ou démolition, en dehors des
périodes de nidification.
Porter une réflexion sur la valorisation des
Genêts-Pharaons et ouvrir le quartier sur le
centre-ville.
Permettre un bâtiment signal de hauteur plus
importante sur le secteur de la gare.
(Localisation indicative)
Intégrer des rez-de-chaussée fonctionnels à proximité de la gare
et des grands axes (commerces, services, équipements,
artisanat etc.).
Valoriser le tissu urbain existant,
notamment par la requalification des pieds
d’immeubles
Renforcer la structure commerciale du centre-ville autour d’un
axe gare / église lisible et apaisé.
Renforcer l’accessibilité locale en transports en commun vers les
principaux équipements et services.
Conserver un linéaire actif de commerces
en rez-de-chaussée
La requalification de la friche de la gare permet
également de renforcer la structure commerciale du
centre-ville ainsi l’accessibilité du centre-ville depuis la
gare via la création d’une liaison apaisée
supplémentaire comprenant des commerces et services
en rez-de-chaussée.
Favoriser le développement de nouvelles activités et services,
notamment par la création de locaux adaptés.
Conforter la centralité de la gare en y
développant des activités tertiaires
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Accompagner le développement de nouvelles structures liées à
la santé et à la petite enfance.
Création d’une maison de santé
Compléter l’offre en services et équipements structurants,
notamment culturels, sportifs, administratifs et de santé.
Pérenniser le centre-ville comme pôle
d’équipements
Conforter la halle du marché
L’OAP acte le maintien des principaux éléments de
dynamisme du centre-ville et permet leur renforcement.
L’offre du centre-ville est plus globalement complétée
par la création de la maison de santé et la possibilité
laissée au secteur du Dôme, aujourd’hui inutilisé,
d’évoluer.
Permettre le renouvellement urbain du secteur du « Dôme ». Renouveler le secteur du Dôme et favoriser la végétalisation des espaces extérieurs
Favoriser la mobilité cyclable en sécurisant les pistes existantes,
en étendant le réseau d’abord vers les polarités stratégiques et
en créant davantage de stationnements dédiés sur l’espace
public et au sein des nouvelles constructions collectives privées.
Accompagner la mise en place du RER vélo
Améliorer le stationnement public des cycles.
Favoriser le déploiement des bornes pour véhicules électriques.
Diversifier l’offre en stationnements.
Retravailler l’aspect du parking silo
Aménager le pôle d’échange multimodal à la gare de Houilles
Carrières-sur-Seine.
Aménager le pôle d’échange multimodal à la
gare de Houilles Carrières-sur-Seine.
Le réaménagement du parvis nord de la gare, dans le
cadre de la requalification de la friche de la gare
participera notamment à améliorer le pôle d’échange
multimodal.
4. L’OAP boulevard Henri Barbusse
Orientations du PADD Orientations traduites dans l’OAP
L’OAP sur le boulevard Henri Barbusse vise à encadrer la
requalification de cet axe structurant de la Ville de Houilles. Ses
principaux objectifs sont les suivants :
• Maîtriser le développement et cibler des secteurs
de renouvellement urbain.
• Promouvoir des constructions avec des topologies
diversifiées et de qualité avec une mixité
fonctionnelle et sociale
• Prendre en compte les nuisances sonores, apaiser
les circulations motorisées et sécuriser les
déplacements doux le long du boulevard mais
également en direction des autres quartiers.
• Préserver l’identité des quartiers pavillonnaires en
garantissant des transitions urbaines de qualités
entre les opérations nouvelles et le tissu existant.
• Consolider les polarités commerciales existantes
par l’instauration de périmètres de sauvegarde du
commerce et de l’artisanat et l’implantation de rez-
de-chaussée actifs.
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• Valoriser la végétalisation du boulevard : en
imposant des cœurs d’îlots végétalisés dans le cadre
des opérations nouvelles ; en assurant des
perméabilités visuelles vers ces cœurs d’îlots pour ne
pas afficher un front bâti continu et fermé.
La programmation de l’OAP a été définie à l’aide du plan guide
présent en annexes au rapport de présentation.
Porter l’effort de construction sur le renouvellement
urbain des secteurs déqualifiés (notamment les friches,
les abords des Boulevards Henri Barbusse et Emile Zola,
les abords du boulevard Jean Jaurès, les abords de la
gare) en intégrant plus de mixité des fonctions urbaines.
Requalifier les abords des grands axes sur des secteurs
ciblés et stratégiques.
recommandation 1 : La conception des bâtiments prendra en
compte le contexte sonore lié à la proximité au boulevard en
renforçant l’isolation phonique des façades exposées et en
favorisant des logements traversants qui positionnent les
pièces de vie dans les espaces les moins exposés. La marge de
recul, lorsqu’elle est permise sera végétalisée de façon à limiter
la propagation sonore.
Recommandation 2 : Afin de limiter les impacts sur la
biodiversité, les secteurs feront l’objet d’un repérage avifaune
et chiroptères et organiseront leur intervention d’abattage ou
démolition, en dehors des périodes de nidification.
Assurer des transitions qualitatives et équilibrées entre
les nouvelles opérations et le tissu bâti existant.
Apaiser les secteurs pavillonnaires
Identifier et protéger les éléments de patrimoine ovillois
(maisons meulières, immeubles de rapports, village
historique, anciennes fermes, etc.).
Préserver et valoriser patrimoine bâti
Projet engagé ou récents
Représentation à titre informatif, pour illustrer la cohérence à
l’échelle d’un îlot.
Aménager de nouveaux espaces verts dans chaque
quartier pour donner un accès à tous à la nature,
notamment en revalorisant des espaces en friche.
Préserver un espace vert
Assurer la protection des éléments de la trame verte,
supports de biodiversité et leurs continuités (parcs et
Préserver les alignements d’arbres existants, ou
conserver le principe d’un alignement d’arbres et
permettre leur renouvellement pour des raisons sanitaires.
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jardins, alignements d’arbres et arbres remarquables,
espaces paysagers des grandes résidences, etc.).
Aérer les abords des boulevards et favoriser des espaces
de respiration végétalisés en limitant les fronts bâtis
continus le long de la voie.
Création de perméabilités visuelles vers les cœurs
d’ilot pour limiter l’effet de front bâti (emplacements
indicatifs)
Mettre en œuvre une politique globale de mobilités afin
d’améliorer en priorité la sécurité, la fluidité et le
stationnement, favoriser les modes de déplacements
actifs (marches, vélos) et poursuivre le réseau de pistes
cyclables, en liaison avec les communes avoisinantes.
Favoriser un partage plus équitable de la voirie dans un
souci de protection des différents usagers, et permettre
la création de lieux de rencontre et offrir de l’espace pour
la végétalisation.
Favoriser l’aménagement de déplacements doux
(marche, vélos, etc.), en prévoyant notamment
l’élargissement de la voie.
Aérer les abords des boulevards et favoriser des espaces
de respiration végétalisés en limitant les fronts bâtis
continus le long de la voie.
Lutter contre les ilots de chaleur en désartificialisant et
en végétalisant les espaces publics (stationnements,
terres pleins, places publiques, cours d’écoles etc.).
Favoriser l’émergence de petites polarités de quartier en
privilégiant la mixité fonctionnelle dans la
programmation des projets et en aménageant de
nouveaux espaces publics.
Aménager des espaces de respiration qui favorisent les
modes de déplacements doux ainsi que les temps de
pause et d’échanges.
Séquences d’aménagement.
Les 5 séquences identifiées présentent des principes
d’aménagements qui découlent des études complémentaires
réalisées et synthétisées dans le plan guide annexé au PLU.
Les principes d’aménagement définis s’inscrivent dans la
déclinaison du PADD qui cible le secteur du boulevard Henri
Barbusse comme un secteur à requalifier. Ils ont pour objectifs
de répondre principalement aux enjeux de circulation,
d’harmonisation du paysage bâti, et des besoins en
respirations et nouveaux espaces publics le long de cet axe
transitoire.
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JUSTIFICATION DE LA DELIMITATION DES ZONES ET DU REGLEMENT
1. Motif de la délimitation des zones
Le plan de zonage a été revu dans le cadre de la révision du PLU. Celui-ci s’appuie d’une part sur la réalité de
l’occupation du sol et d’autre part sur les objectifs d’évolution, de préservation, de mise en œuvre de projets tels
que les définissent les orientations du PADD complétées par les OAP .
Cartes de synthèse du PADD
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Plan de zonage
Le plan de zonage a donc été élaboré à partir du PADD, en veillant à respecter les enseignements issus de l’analyse territoriale réalisée dans le diagnostic. Le plan de délimitation des zones du PLU se compose ainsi de grandes familles de zones, à savoir :
Les zones urbaines à majorité résidentielles :
• UH : Quartiers à dominante d’habitats pavillonnaires
• UHi : Quartiers d’habitats intermédiaires
Les zones urbaines centrales et de projet :
• UA : Centre-ville
• UAa : Centre-ancien
• UAb : secteur de renouvellement de la gare
• UAc : secteur de dispositions spécifiques pour le projet de maison de santé avenue Maréchal Foch • UAd : secteur de dispositions spécifiques pour le projet de l’ilot Alizés Carnot • UB : Secteur de projet pour la requalification du boulevard Henri Barbusse et de ses abords. • UG : Secteur des Pierrats
La zone d’activités économiques :
• UI : Zone d’activités de la Vaudoire
La zone d’équipements publics :
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• UL : Equipements publics
La zone militaire :
• UX : Terrains de la Marine Nationale
2. Les modifications de zonage instaurées par la révision
Le tableau suivant compare l’évolution des zones entre le plan du zonage du PLU de 2016 avec celui du PLU révisé
(2024) :
PLU en vigueur (2016) PLU révisé (2024)
Zone Surface (Ha) Zone Surface (Ha) Evolution nette UA 16.94 UA 16.10 -0.84 UAa 2.56 UAa 2.56 0 UAb 5.05 UAb 5.14 +0.09 UAc 0.17 +0.17
UAd 0.32 +0.32
UB 11.38 UB 15.75 +4.37 UBa 14.44
UBb 24.87
UC 29.64 UC 29.64 0 UD 22.26
UDa 5.74
UH 87.16 UH 311.83 +224.67 UHa 142.44
UHb 19.28
UHi 2.93 +2.93
UG 18.84 UG 16.25 -2.59 UI 7.96 UI 6.58 -1.30 UL 32.81 UL 34.21 +1.4 UX 6.5 UX 6.50 0 TOTAL 447.87 TOTAL 447.87
La zone UA n’évolue que très peu dans le cadre de la révision :
• Le sous-secteur UAa correspondant au centre ancien reste inchangé ;
• Le sous-secteur UAb correspondant au renouvellement du secteur de la gare reste inchangé ; • Le sous-secteur UAc est créé pour permettre la réalisation du projet de maison de santé incluant une programmation de logements 100 % sociaux ;
• Le sous-secteur UAd est créé sur l’ilot Alizés Carnot pour permettre le renouvellement du site.
La zone UB est étendue à l’ensemble des abords du boulevard Henri Barbusse concerné par l’enjeu de requalification urbaine. Ce périmètre a été défini dans le cadre de l’étude urbaine complémentaire réalisée sur les grands axes de Houilles présente en annexe.
La zone UC reste inchangée dans la version révisée du PLU.
La zone UH est simplifiée de façon à regrouper l’ensemble des formes urbaines pavillonnaires constituées. Il intègre notamment la zone UD. Ce zonage est justifié par la volonté politique de protéger les quartiers pavillonnaires en encadrant davantage leur constructibilité, ainsi de vastes zones initialement classées en secteur de projet dans le précédant PLU sont reclassées en UH appliquant des règles plus strictes en termes d’emprise bâtie maximale et d’implantation des constructions. La suppression de la zone UD ne remet pas en question la protection de son patrimoine bâti remarquable qui demeure identifié et complété sur le plan de zonage. Des dispositions particulières s’appliquent à ces bâtiments protégés.
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La zone UHi « logement intermédiaire » est créée sur des secteurs de renouvellement urbain, implantés en zone pavillonnaire mais actuellement occupé par une forme urbaine non pavillonnaire : friche ou habitat non occupé, habitat collectif ou activités (notamment des entrepôts). Cette particularité justifie un zonage adapté dans le PLU révisé pour favoriser la mutation de ces bâtiments en logement de type intermédiaire.
La zone UG est concernée par un PAPAG pour faire l’objet par la suite d’une requalification urbaine. En l’attente, le zonage vise à limiter la constructibilité du quartier en la limitant à l’évolution des constructions existantes. Les enjeux et les options étudiées pour le réaménagement du quartier sont présents en annexe dans l’étude complémentaire relative aux Pierrats et sont résumés dans le plan guide. Cette étude exclue du secteur d’enjeu une partie de l’ancienne zone UG (PLU 2016) qui n’ont pas vocation à évoluer. Ces parcelles ont donc été intégrées à la zone UH.
La zone UI correspond aux activités économiques de la Vaudoire. Le SDRIF-e arrêté identifie cette zone comme ayant une vocation économique à conserver et moderniser. Le SDRIF-e adopté par le Conseil régional le 11 septembre 2024 permet finalement la mutation de la zone. Le zonage du PLU révisé conserve la vocation d’activités en attendant la mise au point du projet de renouvellement urbain. Le PLU fera l’objet d’une procédure d’évolution afin de permettre le futur projet urbain.
La zone UL correspond aux équipements municipaux. Elle ne fait pas l’objet d’évolution.
La zone UX correspond aux terrains militaires de la Marine Nationale, Elle ne fait pas l’objet d’évolution.
3. La traduction du PADD dans le règlement et le plan de zonage :
Orientation du PADD Traduction dans le règlement et le plan de zonage AXE 1 : HOUILLES DEMAIN, LA TRANSITION
ECOLOGIQUE AU CŒUR DU PROJET
1.1. Prioriser la renaturation de la ville pour son rôle
dans la lutte contre le changement climatique et la
qualité du cadre de vie
Aménager de nouveaux espaces verts dans chaque
quartier pour donner un accès à tous à la nature,
notamment en revalorisant des espaces en friche.
Préserver le parc Charles de Gaulle et renforcer son
caractère végétal.
Créer une liaison verte entre le parc Charles de
Gaulle et la gare.
Lutter contre les ilots de chaleur en désartificialisant
et en végétalisant les espaces publics
(stationnements, terres pleins, places publiques,
cours d’écoles etc.).
Promouvoir l’agriculture urbaine notamment au
sein de jardins partagés implantés dans les friches
urbaines ou sur les toitures terrasses.
Favoriser une revalorisation paysagère des abords
des voies ferrées.
Pour répondre à l’orientation pour la création d’au moins un parc
par quartier, le plan de zonage comprend un nouvel emplacement
réservé au 120 avenue Jean-Jacques Rousseau, ainsi que le maintien
de l’emplacement réservé jouxtant les jardins familiaux. Les autres
terrains envisagés pour la création de nouveaux parcs sont une
propriété foncière de la ville et ne nécessitent donc pas
d’emplacement réservés.
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
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Aérer les abords des boulevards et favoriser des
espaces de respiration végétalisés en limitant les
fronts bâtis continus le long de la voie.
En zone UB, le linéaire maximal de façade autorisé est limité à 40
mètres d’un seul tenant. La part d’espaces verts est renforcé (30 %)
en zone UB, dont 20 % de pleine terre.
1.2 Préserver et renforcer la couverture végétale
existante sur le domaine public et les propriétés
privées
Assurer la protection des éléments de la trame
verte, supports de biodiversité et leurs continuités
(parcs et jardins, alignements d’arbres et arbres
remarquables, espaces paysagers des grandes
résidences, etc.).
Limiter l’artificialisation des jardins privés en
conservant des espaces verts de pleine terre.
Favoriser la biodiversité au sein des espaces verts
publics existants pour créer des ilots de fraicheur en
renforçant la diversité végétale tout en privilégiant
des méthodes de gestion durables et respectueuses
de l’environnement.
Le repérage des alignements d’arbres et des arbres remarquables a
fait l’objet d’une actualisation durant la révision du PLU, ces
éléments sont représentés au plan de zonage. Le plan de zonage
identifie également des espaces paysagers protégés sur les parcs
publics et les jardins des résidences de grands ensembles.
La part minimale imposée de pleine terre est revalorisée en zone
UH (qui couvre plus de 70 % du territoire communal) par rapport au
PLU de 2016. La part de pleine terre est désormais fixée à 40 %
minimum sur l’ensemble des quartiers pavillonnaires. De plus, afin
d’unifier et simplifier la protection des jardins privés, les cœurs
d’ilot protégés sont remplacés par une bande de constructibilité :
au-delà de 25 mètres par rapport à l’alignement de la rue, les
nouvelles constructions sont interdites.
Voir la partie « justification des OAP ».
1.3. Réduire la vulnérabilité de Houilles face aux
aléas climatiques, et notamment aux inondations
Favoriser la perméabilité des sols au sein des
parcelles privées et publiques.
Encourager la gestion alternative et les dispositifs
de récupération des eaux pluviales pour lutter
contre les effets du ruissellement, et notamment
dans les zones soumises à l’aléa de retrait et
gonflement des argiles.
Intégrer des espaces verts de pleine terre dans
toute nouvelle opération afin de permettre
l’infiltration des eaux pluviales.
La part minimale de pleine terre est revalorisée dans l’ensemble des
zones, et notamment dans les quartiers pavillonnaires.
Le règlement comprend de nombreuses dispositions pour garantir
l’efficacité des dispositifs de récupération des eaux pluviales et
notamment :
En domaine privé, la gestion des eaux pluviales est de la
responsabilité exclusive du propriétaire.
Les eaux pluviales doivent être gérées selon le principe de la gestion
intégrée, qui implique :
• que le ruissellement des eaux pluviales soit, par ordre de
priorité, évité, réduit ou à défaut compensé ;
• que l’infiltration soit le mode d’évacuation privilégié pour
cette compensation et, à défaut, que les ruissellements
excédentaires soient stockés et rejetés à débit limité vers
l’aval de l’opération ;
• que cette infiltration soit réalisée à l’échelle de
l’opération ;
• que les dispositifs multifonctionnels soient privilégiés, et
que les installations dédiées à la seule gestion des eaux
pluviales soient évitées autant que possible.
Les eaux pluviales doivent être gérées conformément aux
dispositions du règlement d’assainissement et du zonage pluvial en
vigueur. À défaut de ce zonage pluvial, le service d’assainissement
collectif peut imposer des prescriptions établies au cas par cas.
L’infiltration des eaux pluviales doit être organisée en fonction des
caractéristiques géotechniques et pédologiques de l’unité foncière
dans l’emprise de l’opération.
Si des contraintes techniques ou réglementaires, ou des risques ou
aléas indépendants du projet ne permettent pas l’infiltration de la
totalité des eaux pluviales dans l’emprise de l’opération jusqu’à la
période de retour d’insuffisance imposée, le raccordement des eaux
pluviales au réseau public pourra éventuellement être autorisé, sous
conditions fixées par le service d’assainissement collectif, et après
que toutes les solutions susceptibles de limiter et d’étaler les rejets
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Adapter les règles d’urbanisme vers une meilleure
prise en compte des inondations pour limiter
l’exposition au risque dans les secteurs concernés.
Prendre en compte les risques de pollution des sols
et les nuisances induites.
Intégrer le risque lié à la présence de cavités
souterraines.
aient été mises en œuvre (y compris l'infiltration et le stockage-
restitution).
Ce raccordement au réseau public ne sera autorisé que si le maître
d’ouvrage démontre la nécessité d’y avoir recours.
Le plan de zonage repère les zones assujetties au risque
d’inondation. Le règlement prévoit pour ces différentes zones les
mesures suivantes :
Dans le périmètre assujetti au risque d’inondation représenté au
plan de zonage selon les plus hautes eaux connues (PHEC) :
• La hauteur du 1er niveau de plancher habitable doit être
située à plus de 0,50 m au-dessus du niveau du sol naturel
non remblayé. La création d’un niveau de plancher à
l’étage accessible et d’une évacuation vers l’extérieur est
obligatoire pour les constructions nouvelles et pour les
extensions.
• L’emprise au sol de l’ensemble des constructions ne peut
excéder 30 % de la superficie de l’unité foncière ;
• Si l’emprise au sol de la construction principale existante à
la date d’approbation du PLU égale ou excède déjà 30 %
de la superficie de l’unité foncière, seules les extensions
verticales sont autorisées.
• La hauteur maximale des constructions est majorée de 2
mètres par rapport aux dispositions applicables de la zone
; pour les constructions existantes, cette surélévation est
conditionnée à une meilleure prise en compte du risque
inondation.
• Le pourcentage d’espace verts de pleine-terre ne pourra
être inférieur à 60 % de la superficie de l’unité foncière ;
• Les sous-sols et caves sont interdits sauf ceux à usage
exclusif de stationnement.
Toute unité foncière, même en partie concernée par le périmètre
PHEC tel que représenté au plan de zonage, est assujettie aux règles
précédemment mentionnées.
Dans le périmètre assujetti au risque d’inondation représenté au
plan de zonage comme Territoire à Risque Important d’Inondation
(TRI) dans lequel Houilles est concernée par une crue de faible
probabilité :
• La hauteur du 1er niveau de plancher habitable doit être
située à plus de 0,20 m au-dessus du niveau du sol naturel
non remblayé.
Toute unité foncière, même en partie concernée par le périmètre TRI
tel que représenté au plan de zonage, est assujettie aux règles
précédemment mentionnées.
A noter qu’un zonage pluvial est en cours d’élaboration sur la
commune de Houilles afin de préciser les secteurs concernés, les
niveaux de risques, et les mesures adéquates. Le PLU fera l’objet
d’une procédure de mise à jour afin d’y annexer ce document
lorsqu’il sera approuvé.
Le règlement rappelle en dispositions communes que : "Avant tout
aménagement, le site devra faire l’objet d’un traitement des sols
adapté pour prendre en compte les potentielles pollutions liées à la
présence d’anciens sites BASOL, Secteur d'Information sur les Sols
(SIS) et Carte des Anciens Sites Industriels et Activités de Services
(CASIAS)".
Le règlement rappelle les règles applicables concernant les
Installations Classées pour la Protection de l’Environnement.
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Les zones assujetties au risque lié à la présence de cavités
souterraines sont repérées sur le plan des SUP. Le règlement
rappelle que Toute opération d’aménagement dans le secteur
concerné (cf. plan des servitudes en annexe du PLU) doit faire l’objet
d’une étude géotechnique au préalable.
1.4 Promouvoir une performance énergétique et
environnementale optimale des bâtiments existants
et des constructions à venir
Accompagner la rénovation énergétique des
équipements publics et encourager l’amélioration
des performances énergétiques du parc de
logements existant.
Encourager la réalisation de bâtiments sobres et
écologiques, notamment sur le plan énergétique.
Faciliter l’exploitation des énergies renouvelables
dans le respect et l’harmonie du paysage urbain
existant.
En plus de l’OAP thématique « qualité de l’habitat », le chapitre
« performance énergétique et environnementale » du règlement
impose aux nouvelles constructions créant plus de 2 logements :
Réseau de chaleur urbain
Le raccordement au réseau de chaleur urbain, lorsqu’il existe, est
imposé pour les nouvelles constructions principales comportant 10
logements et plus sauf dérogations au titre de l’article R.712-10 du
Code de l’Energie.
Pour toute nouvelle construction à destination d’habitation
comportant plus de 2 logements, le dispositif suivant s’applique :
Garantir la luminosité et la ventilation naturelle des logements
L’épaisseur des niveaux en étage des constructions ne pourra
excéder 16 mètres, hors balcons, loggia ou coursives.
Pour toute nouvelle construction de logements, le dispositif suivant
s’applique :
Lutter contre les ilots de chaleur
• Dans le cas de nouvelles constructions, les arbres de haute
tige et moyenne tige devront être conservés, déplacés ou
à défaut remplacés par un sujet équivalent ;
• Eviter l’emploi en façade et en toiture de matériaux de
parement présentant un faible effet albédo (tons
sombres) et une faible inertie thermique (métal).
• Toute toiture terrasse de plus de 100 m² de surface devra
être végétalisée ou comporter un dispositif de production
d’énergies renouvelables.
Economiser l’eau
• Toute opération devra intégrer un dispositif de
récupération des eaux pluviales et/ou de ruissellement ;
Isolation thermique par l’extérieur
En application des articles R173-4 à R173-8 du Code de la
construction et de l’habitation, les travaux d’isolation thermiques
sont obligatoires lors de travaux importants (ravalement, toiture,
etc.).
Pour permettre la mise en œuvre d’une isolation thermique par
l’extérieur des constructions existantes à la date d’approbation du
PLU, une emprise, une hauteur et une implantation différente de
celle définie pour chaque zone est admise dans la limite d’une
surépaisseur de 0,30 mètre.
S'agissant de l'empiètement sur la propriété voisine, le droit de
surplomb est limité à 35 centimètres en largeur. L'isolant ne peut
être posé qu'à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied
de l'héberge ou du sol (sauf accord préalable entre les deux parties
sur une hauteur inférieure) cf. article L. 113-5-1 du Code de la
Construction et de l’Habitation.
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Maintenir et optimiser le nombre de raccordements
au réseau de chaleur existant.
Garantir l’intégration d’espaces verts de pleine terre
et encourager la végétalisation du bâti (toitures,
murs végétalisés etc.).
Favoriser un traitement paysager de qualité entre le
bâti et l’espace public.
Toute toiture terrasse de plus de 100 m² de surface devra être
végétalisée ou comporter un dispositif de production d’énergies
renouvelables.
Toute construction nouvelle principale doit être conçue et
dimensionnée de façon à pouvoir être raccordé au réseau de chaleur
urbain sauf dérogation au titre R.712-10 du Code de l’Energie ou
accueillir un dispositif de production d’énergies renouvelables.
L’installation de tout dispositif de production d’énergies
renouvelables doit faire l’objet d’une insertion paysagère
qualitative.
En rappel des dispositions de la Loi Climat et Résilience et de la Loi
APER, les bâtiments non résidentiels suivants devront être dotés de
toitures ou d’ombrières végétalisées ou productrices d’EnR sur au
moins 30 % de leur surface :
• les bâtiments commerciaux, artisanaux, industriels de
plus de 500 m2 d'emprise au sol et les bâtiments de
bureaux de plus de 1000 m2 d'emprise au sol (depuis le
1er juillet 2023) ;
• les bâtiments de bureaux et les bâtiments administratifs,
hôpitaux, équipements sportifs, récréatifs et de loisirs,
scolaires et universitaires de plus de 500 m2 d'emprise au
sol (depuis 1er janvier 2025).
Le raccordement au réseau de chaleur urbain, lorsqu’il existe, est
imposé sauf dérogations au titre de l’article R.712-10 du Code de
l’Energie.
Le règlement renforce les taux minimums de pleine terre dans
chaque zone et notamment en zone pavillonnaire.
Voir la partie « justification des OAP » concernant la végétalisation
des constructions.
Voir la partie « justification des OAP ».
1.5 Promouvoir les modes actifs contribuant à
limiter les émissions de gaz à effet de serre et à
améliorer la qualité de l’air
Réduire la part de la voiture dans les trajets
quotidiens et les pollutions qui en découlent en
promouvant l’usage du vélo utilitaire et de loisirs
ainsi que la marche à pied par le renforcement du
réseau des modes actifs.
Poursuivre le partage de l’espace public entre les
différents modes de déplacements.
Améliorer le stationnement public des cycles.
Favoriser les alternatives à l’autosolisme :
autopartage, covoiturage, etc.
Aménager le pôle d’échange multimodal à la gare de
Houilles Carrières-sur-Seine.
Le nombre de stationnement imposé est de 0.5 maximum pour les
logements situés à moins de 500 mètres d’une gare et de 1 place
pour les logements situés à plus de 500 mètres d’une gare.
En zone UH (pavillonnaire), le nombre de place de stationnement
est ainsi réduit de 2 places minimum par logement dans le PLU de
2016 à 1 place minimum dans le PLU révisé. Cette règle vise à
réduire l’usage de la voiture individuelle et favoriser les modes de
transports actifs.
Voir la partie « justification des OAP », notamment l’OAP centre-
ville Gare et Henri Barbusse.
Voir la partie « justification des OAP », notamment l’OAP centre-
ville Gare et Henri Barbusse.
Voir la partie « justification des OAP », notamment l’OAP centre-
ville Gare et Henri Barbusse.
AXE 2 : HOUILLES DEMAIN, LE CADRE DE VIE
VALORISÉ
2.1 Préserver les quartiers pavillonnaires constitués,
leurs identités urbaines et leurs environnements
Encadrer le développement urbain dans les
secteurs pavillonnaires.
Le nouveau zonage UH conditionne l’évolution des secteurs
pavillonnaires au maintien des formes urbaines de type
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Veiller à la qualité de la construction, et à
l’esthétique des opérations pour préserver l’identité
et l’harmonie du paysage bâti.
Assurer des transitions qualitatives et équilibrées
entre les nouvelles opérations et le tissu bâti
existant.
Limiter l’artificialisation des jardins privés en
conservant des espaces verts de pleine terre.
Préserver la mixité sociale dans les quartiers
pavillonnaires en permettant notamment la
réhabilitation de bâtis existants en logements
sociaux.
pavillonnaire. A ce titre, l’emprise au sol bâtie maximale est limitée
à 40 % de la superficie du terrain, la hauteur plafond maximale est
limitée à 11 mètres et le taux de pleine terre est également renforcé
à 50 % d’espaces verts dont 40 % de pleine terre. Les règles
d’implantations sont également renforcées pour limiter les divisions
parcellaires et garantir une bonne insertion des nouvelles
constructions. De manière générale, le zonage pavillonnaire est
beaucoup plus protecteur que ce que permettait le PLU de 2016.
Le repérage des bâtiments d’intérêt patrimonial a été actualisé et le
chapitre concernant l’aspect extérieur des constructions est
renforcé pour permettre la bonne insertion architecturale des
nouvelles constructions, notamment :
• dans le choix des matériaux employés, qui par leur
texture ou leur teinte, doivent s’harmoniser avec les
matériaux traditionnels ;
• dans le choix de la couleur des menuiseries et des
ferronneries et, de façon générale, de toute partie de la
construction recevant une peinture ;
• dans l’expression des rythmes horizontaux et verticaux
caractéristiques de la rue ;
• dans l’organisation et le dimensionnement des
percements.
Une règle de transition entre la zone UB (requalification urbaine du
boulevard Henri Barbusse) et la zone UH (pavillonnaire) est créée,
elle prévoit que :
Si la limite séparative correspond à une limite avec une unité
foncière située en zone UH, la marge de retrait doit être au moins
égale à la hauteur de la construction (L=Hf), avec un minimum de 8
mètres. Ce retrait devra être obligatoirement végétalisé et planté.
La part minimale imposée de pleine terre est revalorisée en zone
UH (qui couvre plus de 70 % du territoire communal) par rapport au
PLU de 2016. La part de pleine terre est désormais fixée à 40 %
minimum sur l’ensemble des quartiers pavillonnaires. De plus, afin
d’unifier et simplifier la protection des jardins privés, les cœurs
d’ilot protégés sont remplacés par une bande de constructibilité :
au-delà de 25 mètres par rapport à l’alignement de la rue, les
nouvelles constructions sont interdites.
En toute zone, y compris en zone UH (pavillonnaire), toute
opération créant plus de 5 logements ou générant une surface de
plancher de plus de 300m² devra comprendre 40 % de logements
sociaux.
2.2 Préserver et mettre en valeur les éléments de
patrimoine bâti qui caractérisent l’identité de
Houilles
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Identifier et protéger les éléments de patrimoine
ovillois (maisons meulières, immeubles de rapports,
village historique, anciennes fermes, etc.).
Assurer une insertion harmonieuse des
constructions nouvelles situées à proximité des
éléments de patrimoine.
Préserver l’identité du centre historique
notamment autour des rues Gabriel Péri, de l’Église
etc.
Préserver les ensembles urbains remarquables tels
que les maisons de la rue de la République, le
lotissement du Tonkin, le lotissement du Parc,
Avenue du Maréchal Foch, Avenue Schoelcher, etc.
En zone UB, pour garantir une cohérence avec le tissu urbain des
anciens corps de ferme alignés à la rue, les constructions doivent
être implantées à l’alignement du boulevard.
De plus, les constructions repérées « patrimoine bâti remarquable »
font l’objet dans les dispositions communes du règlement de
prescriptions particulières et les protégeant notamment de la
démolition ainsi que de toute forme de dénaturation architecturale.
Une règle de transition autour de ces bâtiments s’applique
également comme suit :
Lorsque les bâtiments repérés sont implantés en limites séparatives
latérales et ne comportent pas d’ouvertures créant des vues, le
projet de construction peut être implanté dans les héberges du
bâtiment repéré (hauteur et épaisseur du bâti) sur une distance de
6 mètres minimum depuis la construction remarquable.
Le zonage UAa concernant le centre-ancien est conservé. Il prévoit
notamment des règles d’implantation et de hauteur adaptées au
tissu existant.
Le repérage du patrimoine bâti remarquable a été actualisé et se
réfère à un ensemble de règles de protections dans le règlement les
protégeant notamment de la démolition ainsi que de toute forme
de dénaturation architecturale.
2.3 Maîtriser le développement en privilégiant une
requalification qualitative et ciblée sur les secteurs
urbains déqualifiés.
Maîtriser la densification de la Ville tout en
participant à l’effort de construction de logements
notamment sociaux.
Porter l’effort de construction sur le renouvellement
urbain des secteurs déqualifiés (notamment les
friches, les abords des Boulevards Henri Barbusse et
Emile Zola, les abords du boulevard Jean Jaurès, les
abords de la gare) en intégrant plus de mixité des
fonctions urbaines.
Conforter la mixité fonctionnelle et sociale du
centre-ville en permettant son renouvellement
dans le respect des formes urbaines actuelles.
Répondre en priorité aux besoins des ovillois
notamment lors de la création de nouveaux
logements sociaux et de logements spécifiques en
réalisant de nouvelles opérations sociales ainsi
qu’en étudiant les possibilités de réhabilitation de
bâtiments existants.
Adapter l’offre en logements pour répondre aux
besoins de toutes les générations présentes sur le
La constructibilité des secteurs pavillonnaires est davantage
encadrée dans le règlement révisé mais permet néanmoins une
évolution de l’existant offrant de nombreuses possibilités de
création de logements (voir la partie programmation et projections
démographiques). Par ailleurs le PLU cible des secteurs pour la
création de logements tels que les abords de la gare, les abords du
boulevard Henri Barbusse et ponctuellement des terrains dans le
centre-ville.
Un sous-secteur UAc est créé dans le centre-ville pour permettre la
construction d’une maison de santé et une programmation de
logements à plus de 90 % sociaux. Par ailleurs, la zone UA est plus
largement concernée par une obligation de créer 40 % de
logements sociaux pour toute opération générant plus de 5
logements ou 300m² de SDP.
La bonne insertion de ces projets est garantie par la règle de
transition vis-à-vis d’un patrimoine bâti repéré.
Les programmes de construction comprenant 5 logements et plus
ou d’une surface de plancher de 300 m² et plus, réalisés sur une
même unité foncière, devront comporter un taux minimum de
logements comptabilisés au titre de la loi Solidarité et
Renouvellement Urbain (SRU).
• Secteur de mixité sociale a : Dans les secteurs de mixité
représentés sur le plan de zonage, des taux différents
s’appliquent : Les programmes de construction
comprenant 5 logements et plus ou d’une surface de
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territoire communal (jeunes, personnes âgées,
jeunes couples avec enfants, etc.).
Intégrer des rez-de-chaussée fonctionnels à
proximité de la gare et des grands axes (commerces,
services, équipements, artisanat etc.).
plancher de 300 m² et plus, réalisés sur une même unité
foncière, devront comporter un taux minimum de 40 % de
logements comptabilisés au titre de la loi Solidarité et
Renouvellement Urbain (SRU).
• Secteur de mixité sociale b : 90 %
• Secteur de mixité sociale c : 30 %
• Secteur de mixité sociale d : 90 %
Sur les unités foncières concernées par un linéaire actif ou un
linéaire de diversité commerciale figurant au plan de zonage, sont
admises les constructions nouvelles dès lors que leur rez-de-
chaussée, sous réserve des accès et parties communes nécessaires
au fonctionnement de la construction, est affecté à une destination
autre que l’habitation et permise au chapitre premier de la zone
afférente.
2.4. Permettre l’évolution de secteurs d’activités
vers de nouvelles fonctionnalités tout en y
conservant une vocation économique
Accompagner la mutation progressive de la zone
d’activités La Vaudoire en espace mixte habitat et
activités économiques pour y intégrer une mixité
des fonctions urbaines.
Conserver de l’artisanat et du commerce dans le
quartier Les Pierrats, qui soit compatible avec le
caractère résidentiel du quartier.
Favoriser le développement de nouvelles activités
et services, notamment par la création de locaux
adaptés.
La zone concernée dans le règlement révisé entérine la vocation
industrielle du site en attendant la mise au point du projet de
renouvellement urbain. Le PLU fera l’objet d’une procédure
d’évolution pour permettre la réalisation du projet.
Le quartier des Pierrats nécessite une étude urbaine dédiée. Le
règlement révisé pose un PAPAG sur le secteur permettant de geler
les nouvelles constructions pour 5 ans maximum.
Les principaux secteurs d’évolution (le boulevard Henri Barbusse et
la friche de la gare) comprennent des linéaires actifs pour garantir
la mixité fonctionnelle des futures opérations.
2.5 Valoriser les entrées de ville
Améliorer la qualité des entrées de ville et des
grands axes par leur mise en valeur paysagère et
architecturale.
Valoriser l’entrée de ville depuis la gare notamment
via une requalification des espaces en friche situés
à proximité.
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
AXE 3 : HOUILLES DEMAIN, LA VIE QUOTIDIENNE
FACILITÉE
3.1 Conforter l’attractivité du centre-ville et les
polarités de quartiers existantes
Conforter l’attractivité du centre-ville et améliorer la
qualité de ses commerces, de ses espaces publics
(place Michelet, place du 14 Juillet ...).
Renforcer la structure commerciale du centre-ville
autour d’un axe gare / église lisible et apaisé.
Favoriser l’émergence de petites polarités de
quartier en privilégiant la mixité fonctionnelle dans
la programmation des projets et en aménageant de
nouveaux espaces publics.
Maintenir voire développer l’ensemble des
polarités commerciales de proximité.
Voir la partie « justification des OAP ».
Se référer à l’« étude commerce » présente en annexe.
Voir la partie « justification des OAP ».
Le plan de zonage figure aussi des linaires commerciaux protégés
dans le centre-ville et notamment sur la friche de la gare, lien entre
la gare et le centre-ville.
Voir la partie « justification des OAP ».
Le renouvellement du boulevard Henri Barbusse permettra de
dégager de nouveaux espaces publics, commerciaux et de services.
Le plan de zonage figure des linaires commerciaux protégés le long
du boulevard pour assurer la mixité fonctionnelle du secteur.
Les linéaires commerciaux ont été conservés et étendus aux abords
de la gare et sur le boulevard Henri Barbusse, en lien avec l’étude
de l’appareil commercial.
Se référer à l’« étude commerce » présente en annexe.
Voir la partie « justification des OAP ».
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Améliorer la qualité des espaces publics à proximité
des polarités commerciales afin de faciliter leur
utilisation par tous les publics et de valoriser la
dynamique commerciale.
3.2. Assurer la pérennité de l’offre en équipements
publics et anticiper les besoins de la population
Adapter l’offre scolaire aux besoins futurs de la
population.
Accompagner le développement de nouvelles
structures liées à la santé et à la petite enfance.
Compléter l’offre en services et équipements
structurants, notamment culturels, sportifs,
administratifs et de santé.
Permettre le renouvellement urbain du secteur du
« Dôme ».
Poursuivre la rénovation des équipements publics.
Mener une réflexion sur la réhabilitation des
bâtiments et locaux publics désaffectés ou sous-
occupés.
Un projet de nouvel équipement scolaire est envisagé et fléché sur
le Plan Pluriannuel d’investissement pour la période 2021-2026 (sur
le site actuel du centre de loisirs Cousteau).
Le sous-secteur UAc vise à permettre la réalisation d’une maison de
santé dans le centre-ville au sein d’un projet mixte
logements/services.
Les rez-de-chaussée actifs imposés le long du boulevard Henri
Barbusse pour les nouvelles opérations permettront de compléter
non seulement l’offre commerciale mais aussi les services essentiels
aux habitants.
Voir la partie « justification des OAP ».
Se référer à l’audit du patrimoine réalisé en 2021 en annexe.
Se référer à l’audit du patrimoine réalisé en 2021 en annexe.
3.3. Apaiser les circulations en repensant le partage
de l’espace public
Mettre en œuvre une politique globale de mobilités
afin d’améliorer en priorité la sécurité, la fluidité et
le stationnement, favoriser les modes de
déplacements actifs (marches, vélos) et poursuivre
le réseau de pistes cyclables, en liaison avec les
communes avoisinantes.
Favoriser un partage plus équitable de la voirie dans
un souci de protection des différents usagers, et
permettre la création de lieux de rencontre et offrir
de l’espace pour la végétalisation.
Lutter contre toutes les nuisances (sonores,
pollutions atmosphériques, …) en apaisant les
circulations sur les grands axes.
Repenser l’organisation des rues étroites pour
améliorer et sécuriser les déplacements doux et
notamment piétons.
Favoriser le déploiement des bornes pour véhicules
électriques.
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP » et études complémentaires
en annexe.
Voir la partie « justification des OAP » et études complémentaires
en annexe.
Le règlement réfère aux exigences du Code de la construction et de
l’Habitation.
Conformément au Code de la construction et de l’habitation, une
part des places à réaliser doit être pré-équipée pour faciliter l'accueil
d'une borne de recharge de véhicule électrique, dotée d'un système
individuel de comptage des consommations.
3.4. Développer l’offre en transports de proximité
dans les secteurs éloignés de la gare
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Renforcer l’accessibilité locale en transports en
commun vers les principaux équipements et
services.
Favoriser la mise en place d’un dispositif de
transport en commun alternatif en complément de
l’offre existante.
Voir la partie « justification des OAP ».
3.5. Développer les connexions douces entre les
quartiers résidentiels et le centre-ville et la gare
pour limiter les nuisances et améliorer le cadre de
vie
Développer des liaisons douces inter quartiers et
faciliter les franchissements pour améliorer
l’accessibilité vers les pôles de vie et d’emplois
(Centre-ville, Gare, tramway, passerelle Eole).
Favoriser la mobilité cyclable en sécurisant les pistes
existantes, en étendant le réseau d’abord vers les
polarités stratégiques et en créant davantage de
stationnements dédiés sur l’espace public et au sein
des nouvelles constructions collectives privées.
Valoriser les sentes essentielles à la circulation des
personnes et les compléter lorsque cela est possible
et utile aux déplacements à l’intérieur ou entre les
quartiers.
Aménager des espaces de respiration qui favorisent
les modes de déplacements doux ainsi que les
temps de pause et d’échanges.
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
Voir la partie « justification des OAP ».
3.6. Poursuivre l’amélioration et l’entretien des
réseaux
Favoriser l’enfouissement des réseaux aériens lors
d’intervention sur la voirie ou de nouvelles
constructions.
Favoriser une gestion intégrée des eaux pluviales et
passer d’une approche « assainissement » à une
approche « risque et aménagement du territoire » :
lutter contre l’imperméabilisation des sols, favoriser
l’infiltration des eaux pluviales, adapter les formes
urbaines et valoriser la place de l’eau dans le
paysage et le cadre de vie pour recourir le moins
possible à des ouvrages ou installations dédiées
uniquement à la gestion des eaux pluviales.
Réseau de distribution :
Pour toute construction ou installation, les réseaux de distribution
d’énergie doivent être réalisés en souterrain jusqu’au point de
raccordement avec le réseau public, en limite de propriété.
Le règlement prescrit les règles suivantes :
Eaux usées :
Les projets d’aménagements, de constructions et d’utilisation du sol
doivent respecter le règlement d’assainissement en vigueur.
Toute construction ou installation, engendrant une production
d’eaux usées, doit être raccordée par une canalisation souterraine
au réseau collectif d’assainissement.
La séparation des eaux usées et des eaux pluviales est obligatoire
sur l’unité foncière
Eaux pluviales :
En domaine privé, la gestion des eaux pluviales est de la
responsabilité exclusive du propriétaire.
Les eaux pluviales doivent être gérées selon le principe de la gestion
intégrée, qui implique :
• que le ruissellement des eaux pluviales soit, par ordre de priorité,
évité, réduit ou à défaut compensé ;
• que l’infiltration soit le mode d’évacuation privilégié pour cette
compensation et, à défaut, que les ruissellements excédentaires
soient stockés et rejetés à débit limité vers l’aval de l’opération ;
• que cette infiltration soit réalisée à l’échelle de l’opération ;
• que les dispositifs multifonctionnels soient privilégiés, et que les
installations dédiées à la seule gestion des eaux pluviales soient
évitées autant que possible.
Les eaux pluviales doivent être gérées conformément aux
dispositions du règlement d’assainissement et du zonage pluvial en
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4. Justification des évolutions règlementaires
La zone UA
La zone correspond au centre-ville et aux abords de la gare.
- Le sous-secteur UAa apporte des dispositions spécifiques au centre-ancien ovillois.
- Le sous-secteur UAb apporte des dispositions spécifiques au secteur de la gare.
- Le sous-secteur UAc apporte des dispositions spécifiques au secteur avenue du Maréchal Foch.
- Le sous-secteur UAd apporte des dispositions spécifiques au secteur avenue Carnot
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
À condition :
- De respecter la règle de mixité sociale
- Dans les secteurs concernés, d’être compatible
avec les orientations d’aménagement et de
programmation
Hébergement À condition : -
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
A condition :
- Que leur surface de plancher soit inférieure à 500
m² de surface de plancher. Restauration
Commerce de gros
Optimiser le raccordement des nouvelles
constructions de logements collectifs au réseau de
chaleur urbain.
Achever le déploiement de la fibre optique.
vigueur. À défaut de ce zonage pluvial, le service d’assainissement
collectif peut imposer des prescriptions établies au cas par cas.
L’infiltration des eaux pluviales doit être organisée en fonction des
caractéristiques géotechniques et pédologiques de l’unité foncière
dans l’emprise de l’opération.
Si des contraintes techniques ou réglementaires, ou des risques ou
aléas indépendants du projet ne permettent pas l’infiltration de la
totalité des eaux pluviales dans l’emprise de l’opération jusqu’à la
période de retour d’insuffisance imposée, le raccordement des eaux
pluviales au réseau public pourra éventuellement être autorisé, sous
conditions fixées par le service d’assainissement collectif, et après
que toutes les solutions susceptibles de limiter et d’étaler les rejets
aient été mises en œuvre (y compris l'infiltration et le stockage-
restitution).
Ce raccordement au réseau public ne sera autorisé que si le maître
d’ouvrage démontre la nécessité d’y avoir recours.
Conformément à la disposition 3.2.4. du SDAGE 2022-2027 « Seine-
Normandie », la gestion des eaux pluviales vise un objectif de « zéro
rejet d’eaux courantes » vers le réseau collectif en application des
principes suivants :
• Eviter les raccordements directs des eaux courantes ou les
déconnecter du réseau lorsque cela est possible ;
• Mettre en place au moins une solution multifonctionnelle
de stockage des eaux pluviales pour toute opération
créant au moins 10 logements (bassins végétalisés à ciel
ouvert, jardins de pluie, espaces verts en creux,
récupération d’eau de pluie sur les bâtiments, toitures
végétalisées, etc).
Réseau de chaleur urbain
Le raccordement au réseau de chaleur urbain, lorsqu’il existe, est
imposé sauf dérogations au titre de l’article R.712-10 du Code de
l’Energie.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 53
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
À condition :
- Que leur surface de plancher soit inférieure à
500 m² de surface de plancher hormis en secteur
UAc et UAd ;
- De respecter la règle de diversité commerciale ou
de linéaire actif
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés
À condition :
- Pour les établissements d’enseignement, de santé
et d’action sociale : de ne pas être situé dans un
périmètre de 50 mètres autour d’une construction
ou installation présentant des risques avérés
(ICPE) pour la santé
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
Dans la zone UA, y compris les secteurs UAa et UAc, à l’exclusion
des secteurs UAb et UAd, les constructions doivent être
implantées à l’alignement. Cette implantation ne fait pas
obstacle à la réalisation de décrochés ou de reculs partiels de
façade, dès lors qu’ils ne remettent pas en cause l’aspect visuel
de la continuité du bâti. La construction peut également
comporter un ou plusieurs niveaux en attique.
Néanmoins une implantation différente peut être admise pour
tenir compte de l’implantation des constructions voisines.
Dans le cas où l'une des constructions implantées sur les terrains
limitrophes est implantée en retrait de la voie, les nouvelles
constructions doivent également privilégier une implantation en
retrait. Le retrait est alors équivalent à celui de l'une des
constructions implantées sur les terrains limitrophes.
Pas d’évolution pour la zone UA et le sous-
secteur UAa. Le sous-secteur UAc reprend
la règle générale.
Pour les sous-secteurs UAb et UAd, il est
prévu un alignement ou un recul de 5
mètres.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
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Dans les secteurs UAb et UAd, les nouvelles constructions
principales peuvent être implantées à l’alignement ou recul.
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
Dans la zone UA à l’exclusion des secteurs UAa, UAb, UAc et UAd,
les constructions doivent être implantées au moins sur une des
limites séparatives latérales. Cette implantation s'applique sur
au moins les deux tiers du linéaire de façade.
Dans le secteur UAa :
• Dans une bande de 10 mètres comptés à partir de
l’alignement ou de la limite qui s’y substitue, les
constructions doivent être implantées sur les deux
limites séparatives latérales ;
• Au-delà de la bande des 10 mètres, les constructions
peuvent être implantées sur les limites séparatives
ou en retrait.
• En outre, le choix de l'implantation des constructions
doit prendre en compte le tracé des passages et
venelles, existants ou à créer, desservant les
constructions et l'implantation des constructions
voisines.
Dans les secteurs UAb, UAc et UAd, les constructions peuvent
être implantées en limite séparatives latérales ou en retrait.
Dans la zone UA et les secteurs UAa, UAc et UAd à l’exclusion du
secteur UAb, elles peuvent être implantées sur la limite de fond
de parcelle ou en retrait de cette dernière.
Dans le secteur UAb : les constructions doivent être implantées
en retrait des limites de fond de parcelle
Le calcul des retraits :
Dans La zone UA à l’exclusion des secteurs UAc et UAd, si la
façade de la construction comporte au moins une ouverture
créant des vues, la marge de retrait doit être au moins égale à la
hauteur de la construction (L=H), avec un minimum de 8 mètres.
Si la façade de la construction ne comporte pas d’ouvertures
créant des vues, la marge de retrait doit être égale à la moitié de
la hauteur de la construction (L=H/2) avec un minimum de 4
mètres.
Dans le secteur UAc, le retrait doit être au moins égal à :
- 8 mètres minimum pour les parties de construction
comportant au moins une ouverture créant des vues ;
- 4 mètres minimum pour les parties de construction ne
comportant pas d’ouverture créant des vues.
Dans le secteur UAd, le retrait doit être au moins égal à :
- 5 mètres minimum pour les parties de construction
comportant au moins une ouverture créant des vues ;
- 2,5 mètres minimum pour les parties de construction ne
comportant pas d’ouverture créant des vues.
Pas d’évolution en zone UA et UAa.
Le sous-secteur UAb reprend la règle
générale de retrait.
Une règle de retrait spécifique est mise en
place pour les sous-secteurs UAc et UAd
pour permettre la réalisation des projets en
cours.
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Dans la zone UA y compris UAa, à l’exclusion des secteurs UAb,
UAc, UAd, la distance minimale séparant les constructions non
contigües implantées sur une même unité foncière doit être au
moins égale :
• à la hauteur de la façade ou partie de façade la plus
haute, avec un minimum de 8 mètres, pour les
parties de constructions comportant au moins une
ouverture créant des vues
• à 4 mètres pour les parties de construction ne
comportant pas d’ouverture créant des vues
Dans le secteur UAb, la distance minimale entre constructions
ou parties de construction non contiguës implantées sur une
même unité foncière est au moins égale à la hauteur de façade
de la construction la plus haute (L≥ Hf).
Dans le secteur UAc, il n’est pas fixé de règle.
Pas d’évolution en zone UA et UAa.
En sous-secteur UAb, la règle L=H
s’applique a la construction la plus haute
sans minimum pour permettre la
réalisation d’un projet d’ensemble.
Le sous-secteur UAc ne concerne qu’une
seule construction, elle n’est donc pas
concernée.
Le sous-secteur UAd comprend une règle
L=Hf/2 pour permettre la réalisation par la
ville d’un projet en cours.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 55
Dans le secteur UAd, la distance minimale entre constructions
ou parties de construction non contiguës implantées sur une
même unité foncière est au moins égale à la moitié de la hauteur
de façade de la construction la plus haute (L≥ Hf/2).
Hauteur maximale UA et UAc : 17 mètres de hauteur plafond
UAa : 14 mètres de hauteur plafond
UAb : 30 mètres de hauteur plafond. A partir de 10 mètres de
hauteur façade (Hf), les niveaux supérieurs sont obligatoirement
en retrait du nu de la façade du niveau inférieur d’au moins 1,5
mètres.
UAd : 20 mètres de hauteur plafond
La zone UA demeure à 17 mètres maximum
de hauteur plafond et la zone UAa à 14
mètres.
Les nouveaux sous-secteurs UAb, UAc et
UAd prévoient respectivement une hauteur
maximale de 30 mètres, 17 mètres et 20
mètres.
La hauteur importante en UAb répond à
l’objectif dans l’OAP de créer un bâtiment
signal à proximité de la gare. La règle de
retrait de 1.5 mètre par niveau
supplémentaire construit au-delà de 10
mètres vise à garantir une bonne insertion
paysagère et architecturale en limitant les
ombres portées.
Emprise au sol bâtie
maximale
70 % dans toutes les zones sauf UAc
UAc : 80 %
L’emprise au sol maximale est de 70 % sauf
en zone UAc et UAd (80 %) quand le
précédant PLU permettait 100 % d’emprise
si la construction incluait un programme
social).
Pourcentage minimal
d’espaces verts
20 % en espaces verts dont 10 % de pleine terre. La nouvelle règle impose 20 % d’espaces verts dont 10 % de véritable pleine terre
quand le PLU 2016 prévoyait 20 % d’espaces
verts complémentaires (pouvant être
réalisés en toiture ou sur dalle).
La zone UB
Cette zone correspond au périmètre de projet pour le renouvellement du boulevard Henri Barbusse et de ses
abords.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
À condition :
- De respecter la règle de mixité sociale
- Dans les secteurs concernés, d’être compatible
avec les orientations d’aménagement et de
programmation
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
A condition :
- Que leur surface de vente soit inférieure à 300 m²
Restauration
A condition :
Que leur surface de plancher soit inférieure à 300
m²
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
A condition :
- Que leur surface de plancher soit inférieure à 300
m²
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
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Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés À condition :
- Pour les établissements d’enseignement, de
santé et d’action sociale : de ne pas être situé dans un
périmètre de 50 mètres autour d’une construction ou
installation présentant des risques avérés (ICPE) pour la
santé
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
Alignement ou retrait par rapport au boulevard Henri Barbusse
Sur les autres voies : En retrait de 5 mètres. Sauf alignement
autorisé identifié sur le document graphique / OAP
Une marge de recul de 5 mètres est
introduite pour favoriser la végétalisation,
la respiration du boulevard, et favoriser
l’ensoleillement naturel des logements et la
plantation d’arbres de haute tige.
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
En limite ou en retrait des limites séparatives latérales.
Entre les rues Parmentier et Locarno, au moins sur une limite
séparative latérale.
En retrait des limites de fond de parcelle.
Le calcul des retraits :
Si la façade de la construction comporte au moins une ouverture
créant des vues, la marge de retrait doit être au moins égale à la
hauteur de la construction (L=Hf), avec un minimum de 8
mètres.
Si la façade de la construction ne comporte pas d’ouvertures
créant des vues, la marge de retrait doit être égale à la moitié de
la hauteur de la construction (L=Hf/2) avec un minimum de 4
mètres.
Transition avec la zone UH :
Aucune évolution
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 57
Si la limite séparative correspond à une limite avec une unité
foncière située en zone UH, la marge de retrait doit être au
moins égale à la hauteur de la construction (L=Hf), avec un
minimum de 8 mètres.
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
La distance minimale séparant les constructions principales non
contigües implantées sur une même unité foncière doit être :
• Au moins égale à la hauteur de la constructions
(L=Hf), avec un minimum de 8 mètres en tout point
de la façade si l’une des constructions comporte au
moins une ouverture créant des vues ;
• Au moins égale la moitié de la hauteur de la
construction (L=Hf/2) avec un minimum de 5 mètres
si l’une des constructions principales ne comporte
pas d’ouverture créant des vues.
• Au moins égale la moitié de la hauteur de la
construction (L=Hf/2) avec un minimum de 4 mètres
si les constructions en vis-à-vis ne comportent pas
d’ouverture créant des vues
Les distances minimales entre deux
constructions demeurent identiques au
précédent PLU, néanmoins est introduite la
prise en compte de la hauteur des
constructions pour adapter la distance à la
hauteur (L=H).
Hauteur maximale 16 mètres de hauteur plafond. Un secteur de hauteur spécifique à 22 m (R+6) est identifié sur le document graphique
/ OAP
Transition avec la zone UH :
Si la limite séparative correspond à une limite avec une unité
foncière située en zone UH, la marge de retrait doit être au
moins égale à la hauteur de la construction (L=Hf), avec un
minimum de 8 mètres. Ce retrait devra être obligatoirement
végétalisé et planté.
La hauteur plafond est relevée de 3 mètres
(1 étage) par rapport au PLU 2016 afin de
libérer davantage d’espaces pour les
espaces de pleine terre tout en favorisant la
requalification urbaine du secteur. En limite
avec la zone UH (pavillonnaire), une règle
de transition spécifique garantie une
transition équilibrée avec le tissu
pavillonnaire.
Emprise au sol bâtie
maximale
60 % Abaissé de 20 à 40 % selon les sous-secteurs et le cas de figure par rapport au PLU 2016.
Pourcentage minimal
d’espaces verts
30 % en espaces verts dont 20 % de pleine terre.
Dans le secteur compris entre les rues Parmentier et Locarno,
une part de 20% minimum de la superficie de l’unité foncière
doit être traitée en espaces verts perméables dont 10 %
minimum en espaces vert de pleine terre.
Les espaces verts sont revalorisés de 10 à
20 % selon les sous-secteurs de la zone UB
du PLU 2016. Les espaces de pleine terre
sont revalorisés de 0 à 10 %.
Cette revalorisation a notamment pour
objectif d’aménager des respirations le long
du boulevard dans une démarche d’aboutir
à une architecture et des logements
compatibles avec la dimension
bioclimatique de l’OAP thématique.
La zone UC
Cette zone regroupe les grandes résidences d’habitat collectif.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
A condition :
- Que leur surface de vente soit inférieure à 200 m²
Restauration A condition :
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 58
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
Que leur surface de plancher soit inférieure à 200 m²
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés
À condition :
- Pour les établissements d’enseignement, de
santé et d’action sociale : de ne pas être situé dans un
périmètre de 50 mètres autour d’une construction ou
installation présentant des risques avérés (ICPE) pour la
santé
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
En recul de 5 mètres
Aucune évolution
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
Les constructions doivent être implantées en retrait des limites
séparatives latérales et de fond de parcelle.
Le retrait doit être au moins égal à :
• L=Hf avec un minimum de 8 mètres pour les parties
de constructions au moins une ouverture créant des
vues ;
• L=Hf/2 avec un minimum de 4 mètres, pour les
parties de construction ne comportant pas
d’ouverture créant des vues.
Implantation par
rapport aux autres
Non règlementé
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 59
constructions sur une
même propriété
Hauteur maximale Limitée à la hauteur des constructions principales existantes. Emprise au sol bâtie
maximale
60 % Le PLU 2016 ne prévoyait pas d’emprise maximale.
Pourcentage minimal
d’espaces verts
30 % en espaces verts dont 60 % de pleine terre Le PLU 2016 prévoyait 50 % des espaces libres.
La zone UG
La zone UG concerne le secteur des Pierrats, caractérisé par une mixité des usages artisanaux et résidentiels.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
Au sein du périmètre d’attente de projet d’aménagement
global (PAPAG) repéré sur le document graphique au titre
des dispositions de l’article L151-41 5° du Code de
l’urbanisme, sont autorisées uniquement les constructions
nouvelles et les extensions de constructions existantes à la
date d’approbation du présent règlement dans la limite de
50 m² de surface de plancher.
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
Au sein du périmètre d’attente de projet d’aménagement
global (PAPAG) repéré sur le document graphique au titre
des dispositions de l’article L151-41 5° du Code de
l’urbanisme, sont autorisées uniquement les constructions
nouvelles et les extensions de constructions existantes à la
date d’approbation du présent règlement dans la limite de
50 m² de surface de plancher.
Restauration
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie Au sein du périmètre d’attente de projet d’aménagement
global (PAPAG) repéré sur le document graphique au titre
des dispositions de l’article L151-41 5° du Code de
l’urbanisme, sont autorisées uniquement les constructions
nouvelles et les extensions de constructions existantes à la
date d’approbation du présent règlement dans la limite de
50 m² de surface de plancher.
L’industrie et l’entrepôt sont autorisés à condition de ne
pas occuper une activité potentiellement polluante ou à
risque, impactant la proximité résidentielle.
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
Au sein du périmètre d’attente de projet d’aménagement
global (PAPAG) repéré sur le document graphique au titre
des dispositions de l’article L151-41 5° du Code de
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 60
et assimilés l’urbanisme, sont autorisées uniquement les constructions
nouvelles et les extensions de constructions existantes à la
date d’approbation du présent règlement dans la limite de
100 m² de surface de plancher.
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Au sein du périmètre d’attente de projet d’aménagement
global (PAPAG) repéré sur le document graphique au titre
des dispositions de l’article L151-41 5° du Code de
l’urbanisme, sont autorisées uniquement les constructions
nouvelles et les extensions de constructions existantes à la
date d’approbation du présent règlement dans la limite de
500 m² de surface de plancher.
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
Recul de 5 mètres minimum
Aucune évolution
Sauf la limitation de la hauteur de façade
pour les toitures terrasses qui vise à
garantir une bonne insertion dans le tissu
environnant.
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
Habitation :
Les constructions peuvent être implantées :
• sur les limites séparatives latérales ou en retrait de
ces dernières dès lors que la largeur de l’unité
foncière est inférieure ou égale à 16 mètres.
• sur une seule des limites séparatives latérales ou en
retrait de ces dernières dès lors que la largeur de
l’unité foncière est supérieure à 16 mètres.
Quelle que soit leur destination, les constructions peuvent être
implantées en limite séparative de fond de parcelle ou en retrait
de cette dernière.
Si la construction est implantée sur la limite de fond de parcelle,
sa hauteur plafond ne peut pas dépasser 3,50 mètres de hauteur
sur la partie contiguë à la limite séparative.
Le retrait doit être au moins égal à :
• L=Hf avec un minimum de 8 mètres pour les parties
de constructions comportant au moins une
ouverture créant des vues ;
• L=Hf/2 avec un minimum de 3 mètres, pour les
parties de construction ne comportant pas
d’ouverture créant des vues.
Autre :
Les constructions peuvent être implantées sur une seule des
limites séparatives latérales ou en retrait de ces dernières.
Le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives
doit être au minimum de 6 mètres.
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Habitation : si deux constructions comportent des vues – 8
mètres ; si une seule construction crée des vues – 4 mètres ;
aucune vue – 3 mètres.
Autre : distance minimale – 6 mètres
Hauteur maximale Habitation : 8 mètres / 11 mètres
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 61
Autre : 13 mètres (hauteur plafond)
En cas de toitures terrasse, la hauteur plafond (Hp) maximale est
égale à la hauteur de façade (Hf) des constructions, soit est fixée
à 8 mètres à l’acrotère.
Emprise au sol bâtie
maximale
60 %
Pourcentage minimal
d’espaces verts
40 % de pleine terre La part de pleine terre est relevée de 20 % par rapport au PLU 2016.
La zone UH
Cette zone regroupe les espaces d’habitat à dominante pavillonnaire qui recouvrent plus de la moitié du
territoire communal.
• Le sous-secteur UHi permet l’implantation d’habitat intermédiaire.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
A condition :
- Que leur surface de vente soit inférieure à 200 m²
Restauration
A condition :
- Que leur surface de plancher soit inférieure à
200 m ²
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
A condition :
- Que leur surface de plancher soit inférieure à 200
m
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Uniquement l’industrie liée à l’artisanat, à condition que :
- leur surface de plancher soit inférieure à 200m² de
surface de plancher.
Entrepôt
Bureau
A condition :
Que leur surface de plancher soit inférieure à 200 m²
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 62
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
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EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
Dans une bande de 5 à 25 mètres de la voie de desserte existante
à la date d’approbation du PLU.
Au-delà de la bande de constructibilité, sont autorisés :
• La démolition/reconstruction sur une volumétrie
identique (emprise/hauteur) ;
• Une seule extension d’une construction principale
dans la limite de 30 m² d’emprise au sol
supplémentaire par construction principale isolée ;
• Les piscines de 15 m² d’emprise au sol maximum ;
• Les annexes de 15 m² d’emprise au sol maximum ;
• Une seule annexe à usage exclusif de stationnement
de véhicule d’une emprise maximale de 25 m² et
d’une hauteur maximale de 3 mètres par unité
foncière ;
• Les bassins d’agrément naturels, sans limite
d’emprise au sol.
Les constructions principales implantées sur la limite des 25
mètres de la bande de constructibilité bénéficient de la
constructibilité applicable aux constructions implantées à
l’intérieur de la bande de 25 mètres.
Le recul de 5 mètres est conservé.
La bande de constructibilité est mise en
place en réponse au besoin de mieux
encadrer la protection des jardins privés.
Les cœurs d’ilot verts initialement protégés
arbitrairement par des EPP sont remplacés
par une bande inconstructible au-delà de
25 mètres par rapport à l’alignement.
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
• sur les limites séparatives latérales ou en retrait de
ces dernières dès lors que la largeur de l’unité
foncière est inférieure ou égale à 16 mètres.
• sur une seule des limites séparatives latérales ou en
retrait de ces dernières dès lors que la largeur de
l’unité foncière est supérieure à 16 mètres
• En retrait des limites de fond de parcelle.
Le retrait doit être au moins égal à :
• L=Hf avec un minimum de 8 mètres pour les parties
de constructions comportant au moins une
ouverture créant des vues
• L=Hf/2 avec un minimum de 3 mètres, pour les
parties de construction ne comportant pas
d’ouvertures créant des vues
Dans le secteur UHi :
Les constructions principales peuvent être implantées :
Le PLU révisé reprend la règle de la zone
UH du PLU 2016.
Une règle spécifique est définie pour le
secteur UHi afin de de tenir compte de
l’environnement de ces petits secteurs de
projets.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 63
- sur les limites séparatives latérales ou en retrait de ces
dernières.
L’implantation en limite séparative latérale est autorisée
uniquement :
- en cas de présence de construction mitoyenne existante en
limite séparative. Dans ce cas, le gabarit de la nouvelle
construction ne devra pas dépasser l’héberge* de la
construction mitoyenne existante (hauteur et épaisseur du bâti)
sur une distance de 6 mètres minimum de la construction
mitoyenne existante.
- en cas de présence d’une voie d’accès ou chemin d’accès sur
l’unité foncière voisine jouxtant la limite séparative latérale
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Si les deux constructions comportent des vues :(L=Hf) avec un
minimum de 8 mètres
Si une seule construction crée des vues : (L=Hf/2) avec un
minimum de 5 mètres
Si aucune vue : (L=Hf/2) avec un minimum de 3 mètres
Les distances minimales sont divisées par
deux par rapport au PLU 2016. La nouvelle
règle apporte plus de souplesse en fixant un
minimum plus faible, en revanche elle
prend en compte la hauteur des
constructions dans le compte du retrait
pour plus de cohérence.
Hauteur maximale En zone UH à l’exclusion du secteur UHi :
La hauteur plafond (Hp) maximale des constructions est fixée à
11 mètres et la hauteur de façade (Hf) maximale est fixée à 8
mètres.
En cas de toitures terrasse, la hauteur plafond (Hp) maximale est
égale à la hauteur de façade (Hf) des constructions, soit est fixée
à 8 mètres à l’acrotère.
En secteur UHi :
La hauteur plafond (Hp) maximale des constructions est fixée à
13 mètresm et la hauteur de façade (Hf) maximale est fixée à 10
mètres en cas de toiture à pente.
En cas de toitures terrasse, la hauteur plafond (Hp) maximale
des constructions est fixée à 13 mètres à l’acrotère.
La hauteur plafond maximale reprend la
valeur de l’ancienne zone UH. La hauteur
maximale est abaissée de 2 mètres par
rapport à la zone UHb du PLU 2016. Cela
vise à garantir la préservation d’une
typologie compatible avec le contexte
pavillonnaire de la zone.
La limitation a la hauteur de façade pour les
acrotères vise à garantir une bonne
insertion dans le tissu pavillonnaire en
évitant la création d’immeubles de plus de
2 étages.
Emprise au sol bâtie
maximale
40 %
60% en UHi
L’emprise maximale bâtie reprend la valeur
la plus faible du PLU 2016 (zone UHa), elle
est par conséquent abaissée de 10 % par
rapport à l’ancienne zone UH et de 20 % par
rapport à l’ancienne zone UHb. Cela vise à
garantir la préservation d’une typologie
compatible avec le contexte pavillonnaire
de la zone.
Pourcentage minimal
d’espaces verts
50 % en espaces verts dont 40 % de pleine terre
30% en espaces verts en UHi dont 20 % de pleine terre
La part minimale d’espaces verts est
renforcée de 10 % par rapport la zone UH
du PLU 2016, et de 30 % par rapport à la
zone UHb du PLU 2016.
La part minimale de pleine terre reprend la
valeur la plus importante du PLU 2016
(ancienne zone UH). Le nouveau zonage UH
étant largement étendu, les espaces de
jardins privés des quartiers pavillonnaires
sont davantage protégés dans le PLU révisé.
La zone UI
Cette zone correspond aux secteurs d’activités ayant pour vocation d’accueillir des activités économiques.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
Restauration
Commerce de gros
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 64
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
en retrait de :
• 5 mètres le long du boulevard Henri Barbusse ;
• 8 mètres le long de la rue de Chanzy ;
• 6 mètres pour les autres voies publique ou privée
ou emprises publiques.
Aucune évolution Implantation par
rapport aux limites
séparatives
En retrait ou sur les limites séparatives latérales ou de fond de
parcelle. En cas de retrait : minimum 6 mètres
En limite de zone UH, les constructions doivent être implantées
en retrait de 10 mètres.
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Distance minimale de 6 mètres
Hauteur maximale 12 mètres (hauteur plafond)
Emprise au sol bâtie
maximale
60 %
Pourcentage minimal
d’espaces verts
15 % en espaces verts de pleine terre La part minimale de pleine terre est renforcée de 5 % par rapport au PLU 2016.
Accusé de réception en préfecture
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La zone UL
Cette zone regroupe les principaux espaces destinés à accueillir des équipements d’intérêt collectif public ou
privé de loisirs, de sports, de tourisme, d’éducation et de santé, etc.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
A condition :
• D’être complémentaire à la destination principale
d’équipements
.
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
Restauration
A condition :
• D’être complémentaire à la destination principale
d’équipements
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
et assimilés
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Accusé de réception en préfecture
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Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
à l’alignement ou en retrait
Aucune évolution
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
sur les limites séparatives latérales et de fond de parcelle ou en
retrait. En cas d’implantation en retrait : au moins 3 mètres
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Non réglementé.
Hauteur maximale 14 mètres (hauteur plafond)
Emprise au sol bâtie
maximale
Non réglementé.
Pourcentage minimal
d’espaces verts
10 % en espaces verts de pleine terre Ajout d’un pourcentage minimal de pleine terre
La zone UX
Cette zone correspond aux unités foncières occupées par la Marine nationale. Elle est réservée aux activités
nécessaires au fonctionnement de l’Armée.
Sous-destinations Interdites Autorisées Autorisées sous conditions particulières…
HABITATION
Logement
Hébergement
COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES
Artisanat et commerce de
détail
Restauration
Commerce de gros
Activités de services avec
accueil d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements
touristiques
Cinéma
AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE ET TERTIAIRE
Industrie
Entrepôt
Bureau
Cuisine dédiée à la vente
en ligne
Centre de congrès et
d’exposition
ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS
locaux et bureaux
accueillant du public des
administrations publiques
Sont admises sous conditions, l’ensemble des
constructions, ouvrages ou travaux directement liés ou
nécessaires au fonctionnement de l’Armée et des services
Accusé de réception en préfecture
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et assimilés publics ou d’intérêt collectif.
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Sont admises sous conditions, l’ensemble des
constructions, ouvrages ou travaux directement liés ou
nécessaires au fonctionnement de l’Armée et des services
publics ou d’intérêt collectif.
Établissements
d’enseignement, de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements
recevant du public
EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES
Exploitation agricole
Exploitation forestière
REGLES PLU REVISE EVOLUTION Implantation par
rapport à l’alignement
à l’alignement ou en retrait
Aucune évolution
Implantation par
rapport aux limites
séparatives
sur les limites séparatives et de fond de parcelle ou en retrait
Implantation par
rapport aux autres
constructions sur une
même propriété
Non réglementé
Hauteur maximale Non réglementé
Emprise au sol bâtie
maximale
15 mètres (hauteur plafond)
Pourcentage minimal
d’espaces verts
Non réglementé
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-DE
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025