Conseil Municipal - 7 19ann1

Documents similaires

Conseil Municipal - 7 19ann2

Conseil Municipal - 7 18ann2

Conseil Municipal - 7 26ann

Conseil Municipal - 7 28ann

Conseil Municipal - 7 13ann2

Conseil Municipal - 7 25ann2

Conseil Municipal - 7 20ann2

Conseil Municipal - 7 20ann2

Conseil Municipal - 7 25ann3

Conseil Municipal - 7 15ann1

Conseil Municipal - 7 19ann1 Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Rouen. Lien du pdf (Conseil Municipal - 7 19ann1)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit, Direction Générale des Finances Publiques

Direction régionale des Finances Publiques de le Seine-Maritime

Pôle d’évaluation domaniale de ROUEN

38, cours Clémenceau – CS 81002

76037 Rouen Cedex

Courriel : drfip76.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

Le 06/10/2025

Le Directeur Régional des Finances Publiques de

la région Normandie et du département de la

Seine-Maritime

à

MÉTROPOLE ROUEN NORMANDIE (MRN)

et

VILLE DE ROUEN

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Aziz GHORRAF

Courriel : aziz.ghorraf@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 02.32.18.93.46

Réf. DS: 26245472

Réf. OSE : 2025-76540-64733

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Immeuble de logements en copropriété

Adresse du bien : 24, rue Saint-Vivien – ROUEN

Valeur : Cf. §9

1

7302 - SD1 - CONSULTANT

Service : Direction de l’Habitat ;

affaire suivie par Mariya PENCHEVA.

2 - DATES

de consultation : 08/09/2025

le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:

le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans visite

du dossier complet : 08/09/2025

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 2016 :

Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)

3.3. Projet et prix envisagé

Suite à des désordres structurels apparus sur deux immeubles de la rue Saint-Vivien à ROUEN, le maire de la commune a pris, en 2021, un premier arrêté de péril ordinaire interdisant l’occupation desdits immeubles et mettant en demeure les copropriétaires d’effectuer les travaux de réparation. Face à l’inaction des copropriétaires, la ville a pris en 2022 un arrêté d’exécution d’office des travaux nécessaires pour faire cesser tout risque de danger. Le même arrêté prescrivait également la réalisation d’une étude structurelle afin d’évaluer la mise hors d’eau et hors d’air des bâtiments.

Le diagnostic structure, réalisé en mai 2022 par la société Structure Réalisateur d’Espaces à la demande de la Ville, préconisait la démolition des deux immeubles pour des raisons économiques et techniques. La Ville a donc pris, le 23/02/2024, deux arrêtés de mise en sécurité prescrivant la démolition des deux immeubles. Par suite, la Ville va engager une procédure d’expropriation en vertu de la loi dite Vivien codifiée aux articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ces dispositions permettent, notamment, à une collectivité de poursuivre les acquisitions d’immeubles à usage total ou partiel d’habitation ayant fait l’objet d’un arrêté de péril assorti d’une ordonnance de démolition.

avis n°2025-76540-64733 p2/74 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation du bien

Les deux parcelles étudiées sont situées dans le quartier de la Croix-de-Pierre, aux n°22 et 24 de la rue Saint-Vivien à ROUEN, à environ 600 mètres de l’Hôtel de ville. C’est un quartier plutôt populaire dans lequel sont principalement édifiés des petits immeubles de logements construits entre le 18ème siècle et la première moitié du 19ème.

4.2. Références cadastrales et descriptif

Les deux immeubles dont il est question sont

édifiés sur les parcelles LO 136 (pour l’adresse

du 22) et LO 137 (pour l’adresse du 24). Bien

que relevant de deux copropriétés différentes,

les deux bâtiments sont fortement imbriqués

l’un dans l’autre de sorte qu’il serait

techniquement difficile de démolir l’un sans

faire tomber l’autre.

Les immeubles sont construits en briques et

pans de bois hourdis en torchis ou en briques.

Les plancher en bois à simple solivage portent

directement de murs à murs. Un conduit de

cheminée en maçonnerie renforçait la

structure de l’immeuble du 22. De larges

fissures ont commencé à apparaître sur les

façades de l’immeuble du 22 à partir de 2013,

mettant en péril l’immeuble dans son ensemble

et entraînant l’immeuble du 24 dans ce

désordre structurel.

D’après l’expertise jointe au dossier, l’une des causes principales de ce désordre est la suppression du conduit de cheminée en briques au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble du 22 lors de l’aménagement du local commercial. Or, ce conduit avait notamment pour fonction de renforcer la solidité des planchers des niveaux supérieurs. La suppression du conduit du seul rez-de-chaussée a conduit à alourdir la charge sur les planchers supérieurs puis sur les murs porteurs. Au fil des années, les infiltrations d’eau au niveau de la toiture ont favorisé la dégradation du bois des solives du plancher contribuant à l’apparition des fissures constatées sur les façades.

S’agissant de l’immeuble du 24 édifié sur la parcelle LO 137, il a été fragilisé par les désordres apparus sur l’immeuble du 22 et intensifiés par un incendie survenu récemment.

Sans entrer dans de plus amples descriptions, il apparaît aujourd’hui que la démolition est la seule solution économiquement et techniquement envisageable. Celle-ci est, de surcroît, rendue difficile en raison de la mitoyenneté du pignon commun entre l’immeuble du 24 et l’immeuble du 26, non concerné par l’arrêté de mise en sécurité. Le coût des travaux de démolition et reconstruction du pignon mitoyen est estimé à environ 252 000 € TTC (devis de la société PANOTELLI). Les deux immeubles étant fortement imbriqués, la démolition ne peut être que globale. Par conséquent, ce coût estimatif sera réparti, pour chaque immeuble, en fonction de sa SHOB. La SHOB de l’immeuble du 22 étant estimée à environ 220 m² et celle du 24 à environ 130 m², le coût de démolition se répartit comme suit :

- 159 000 € TTC pour l’immeuble du 22 (LO 136) ;

- 93 000 € TTC pour l’immeuble du 24 (LO 137).

Le présent rapport traitera spécifiquement le cas de l’immeuble du 24. Le cas de l’immeuble du 22 sera étudié dans un autre rapport.

35 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

L’immeuble du 24 rue Saint-Vivien, édifié sur la parcelle LO 137, est soumis au régime de la copropriété. Un règlement de copropriété et état descriptif de division a été dressé le 29/10/1985 et n’a pas subi de modification depuis. Le document consulté désigne 5 lots :

- Lot n°1 : un local à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée, porte à gauche dans l'entrée commune, comprenant : séjour, chambre, cuisine, salle d’eau avec W.C, et les 258/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

* Ce lot appartient à Monsieur Bernard PIDOUX et à Madame Annick THELLIER épouse PIDOUX qui en ont fait l’acquisition le 21/09/2010.

- Lot n°2 : un local à usage d'habitation situé au 1er étage, porte en face, comprenant : séjour, chambre, cuisine, salle d’eau avec W.C, et les 289/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

* Ce lot appartient à Monsieur Sami MTAALLAH et à Madame Carine PIEGUE épouse MTAALLAH qui en ont fait l’acquisition le 27/09/2010.

- Lot n°3 : un local à usage d'habitation situé au 2ème étage, porte en face, comprenant : séjour, chambre, cuisine, salle d’eau avec W.C, et les 226/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

- Lot n°4 : un local à usage d'habitation situé au 3ème étage, porte en face, comprenant : chambre, cuisine, salle d’eau avec W.C, et les 189/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

- Lot n°5 : un grenier situé au 4ème étage et les 38/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes.

* Les lots 3 à 5 appartiennent à Monsieur Christophe MAINNEMARRE pour les avoir reçus lors de la succession de Monsieur Jean MAINNEMARE.

5.2. Conditions d’occupation

Tous les lots sont libres de toute occupation en raison de l’arrêté de mise en sécurité interdisant définitivement l’habitation et toute autre utilisation immédiate.

6 - URBANISME

La parcelle LO 137 est située dans la zone UAA du PLU intercommunal correspondant à une zone urbaine mixte à dominante habitat de centralité. Cette zone est notamment caractérisée par les contraintes suivantes :

- Emprise au sol : il n’est pas fixé de limite ;

- Hauteur des constructions : la hauteur d’un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti ;

La parcelle est également incluse dans le périmètre du secteur BIOTOPE qui impose aux projets de constructions nouvelles une proportion minimale de surfaces favorables à la biodiversité. Toutefois, le PLUI prévoit des exceptions, notamment lorsque le terrain a une surface inférieure à 200 m², ce qui est le cas pour la parcelle LO 137, même cumulée avec la surface de la parcelle LO 136.

La parcelle est également en secteurs STL1 et SMS3. Le premier impose aux nouveaux projets une taille minimale de logements avec un seuil de déclenchement de 4 logements. Ainsi, à partir de 4 logements, tout pétitionnaire doit prévoir au-moins 70 % de T3 et 25 % de T4.

Le second impose de réserver 25 % des logements créés à des logements locatifs sociaux avec un seuil de déclenchement de 4 logements.

avis n°2025-76540-64733 p4/7Enfin, la parcelle est incluse dans le périmètre du réseau structurant de transport en commun urbain et des gares (TC), ce qui détend légèrement la contrainte liée au nombre de places de stationnement à créer. La parcelle LO 137 étant en zone I du zonage de stationnement, le pétitionnaire doit prévoir 0,8 place de stationnement par logement pour la sous-destination « logement », aucune place de stationnement pour la sous-destination « Artisanat – commerce » pour la tranche [0 – 500 m²]. Il devra également prévoir 1,5 place de stationnement vélo par logement pour un logement supérieur à 2 pièces.

En cas d’impossibilité technique dûment justifiée par le pétitionnaire, il peut être tenu quitte de ces obligations s’il justifie, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement.

En résumé, dans le cas d’une démolition suivi d’une reconstruction, la parcelle LO 137, prise isolément, ne pourra accueillir qu’un immeuble ne dépassant pas un R+3+attique, compte tenu des constructions environnantes. La surface de plancher autorisée ne saurait donc excéder 125 m² conformément aux éléments de calcul infra :

Pour contourner la contrainte STL1 imposant une taille de logement minimale à partir de 4 logements, le pétitionnaire aura tout intérêt de limiter son projet à 3 logements (dont un ou deux en duplex) auxquels s’ajouterait un local commercial au rdc.

En outre, compte tenu de la surface limitée de la parcelle, il sera techniquement difficile d’aménager des places de stationnement. Le pétitionnaire devra donc se tourner vers les parcs de stationnement privés ou publics pour justifier de l’acquisition ou de la concession à long terme de places de stationnement, que nous évaluons au nombre de deux (0,8 place par logement, le local commercial étant exonéré, soit 2,4 places arrondies à 2).

7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE

La valeur vénale sera ici déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

8 - MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Étude de marché

L’étude de marché a été réalisée en référence aux cessions de terrains constructibles pour la réalisation d’immeubles de logements incluant éventuellement des commerces et/ou bureaux dans le secteur de la rive droite de ROUEN. Une synthèse de cette étude est reproduite dans le tableau infra.

538 termes de comparaison ont été sélectionnés. Les prix de vente, exprimés en € par m² de surface de plancher autorisée (SDP), sont relativement hétérogènes et oscillent entre 200 €/m² SDP et 980 €/m² SDP. La moyenne des ventes s’établit à environ 430 €/m², étant précisé que la plupart de ces ventes concernent des terrains encombrés, c’est-à-dire avec des bâtiments à démolir.

Notons également qu’aucune vente n’a concerné une parcelle aussi petite que la parcelle LO 137.

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

Le secteur de la Croix-de-pierre n’est pas des plus recherchés. De plus, il est peu probablement qu’un porteur de projet prenne le risque de réaliser une opération sur la seule parcelle LO 137 compte tenu de l’économie globale de l’opération.

avis n°2025-76540-64733 p6/7La valeur vénale, certes théorique, et dans une configuration très optimiste, peut être fixée sur la base d’une valeur proche de la moyenne déterminée au paragraphe précédent, que nous fixons à 500 €/m² SDP, de laquelle il sera déduit le coût prévisionnel de démolition.

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale de la parcelle LO 137, rendue nue après démolition, est arbitrée à 63 000 €. Compte tenu du coût de démolition estimé à 93 000 €, la valeur résiduelle de la parcelle apparaît nulle.

Sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.

10 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11 - OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

Pour le Directeur et par délégation,

Aziz GHORRAF

Inspecteur des Finances Publiques

7