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unknown - Diagnostic PLH CCPOM COPIL 17septembre2018 002
unknown - diagnostic PLH
Document publié le Jeudi 13 juillet 2006 par la commune de Saint-Genest-Malifaux.
Lien du pdf (unknown - diagnostic PLH)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité,
Conseil en habitat, urbanisme et réhabilitations
C C C o o o m m m m m m u u u n n n a a a u u u t t t é é é d d d e e e C C C o o o m m m m m m u u u n n n e e e s s s d d d e e e s s s M M M o o o n n n t t t s s s d d d u u u P P P i i i l l l a a a t t t
Programme Local de l’Habitat
D D D i i i a a a g g g n n n o o o s s s t t t i i i c c c
Janvier 2009
V V V E E E R R RS S S I I IO O ON N N 2 2 2 c c c o o or r r r r r i i ig g gé é é e e e
Contact
54, cours Lafayette
69003 Lyon
tél. 04 72 84 80 80
fax 04 78 95 48 09
lyon@urbanis.fr
www.urbanis.fr 2
Conseil en habitat, urbanisme et réhabilitations
www.urbanis.fr
Equipe URBANIS
Chef de projet : Nicolas CROZET
nicolas.crozet@urbanis.fr
Chargée de mission : Estelle MARTINEZ
Chargé de mission : Eric SAGON PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 3
I I I n n n t t t r r r o o o d d d u u u c c c t t t i i i o o o n n n
Présentation
La Communauté de Communes des Monts du Pilat regroupe 16 communes et
compte 15 500 habitants.
En 2007, elle a décidé de se doter d’un Programme Local de l’Habitat, pour lequel
elle a confié, après appel d’offres une mission d’étude à URBANIS, conseil en
habitat, urbanisme et réhabilitation.
Projet politique commun, respectueux de l’identité de chaque commune et adapté
aux spécificités de chaque secteur, l’étude d’élaboration du PLH a pour ambition de
proposer une vision à moyen et long terme de l’habitat, tout en développant les
atouts du territoire et les solidarités réciproques entre les secteurs, et en affirmant
son positionnement vis-à-vis des agglomérations qui bordent son territoire.
La politique de l’habitat, nécessairement partenariale, impose de s’appuyer sur un
diagnostic partagé par l’ensemble des acteurs. La première étape du PLH est donc
un diagnostic fondé sur une analyse d’ensemble du fonctionnement du territoire et
de ses évolutions démographiques et sociales. Enfin, une analyse de la dynamique
des marchés de l’habitat sera effectuée.
Le présent document constitue le Diagnostic du PLH. Il restitue les principales
données, cartographies et analyses qui constitueront le socle de la réflexion
collective pour l’élaboration des orientations et du programme d’action de ce PLH.
Il sera ainsi suivi du document présentant les orientations stratégiques pour les six
années à venir, qui seront déclinées ensuite dans le programme d’actions, précisant
les modalités de mise en œuvre de la politique de l’habitat.
D’un point de vue méthodologique, ce diagnostic a été réalisé sur la base :
De rencontres avec chacune des communes (élus et techniciens). Chacun de
ces rencontres a donné lieu à l’élaboration d’une fiche communale ;
De visites de terrain ;
D’analyses documentaires ;
D’analyses statistiques (INSEE, SITADEL, FILOCOM) ;
De rencontres de différents acteurs de l’habitat, public et privé (bailleurs sociaux,
agents immobiliers) ; PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 4
Définition du PLH
Le programme local de l'habitat (PLH) est, en France, le principal dispositif en
matière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentiel
d'observation, de définition, de programmation et de suivi annuel des
investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle d'un
territoire.
Echelon pertinent retenu par la loi, c'est aux établissements publics de coopération
intercommunale d'élaborer le PLH. Cependant, les actions et la programmation du
PLH doivent être déclinées à l’échelle de chaque commune.
Le PLH est l’expression d’une volonté politique locale ; il implique les acteurs de
l’habitat présents sur le territoire (qui doivent donc être associés à la démarche
d’élaboration) ; il doit également prendre en compte les attentes de l’Etat en la
matière, formalisées dans le porter à connaissance de l’Etat, qui rappelle le cadre
juridique du PLH, présente les données de cadrage et les enjeux repérés par l’Etat,
et indique les attentes de l’Etat quant aux modalités d’élaboration et aux objectifs du
PLH.
Le PLH fixe des objectifs et décide des actions visant à répondre aux besoins de
logements et de renouvellement urbain. Il est établi pour une période de six ans
minimum.
Le PLH concerne tous les types d'habitat, mais vise en particulier à répondre à
l'objectif de mixité sociale en favorisant une répartition équilibrée des logements
sociaux sur tout le territoire de l'établissement public de coopération
intercommunale (EPCI).
Le programme local de l'habitat dresse l'état des lieux du parc de logements
existant, privé comme public, et définit les solutions adaptées à chaque composante
de son territoire.
Le PLH doit être compatible avec les grandes orientations définies par le SCOT. il
prend en compte le plan de déplacements urbains (PDU), et le projet
d'aménagement et de développement durable (PADD).
Les PLU doivent être compatible aux stipulations du PLH et les objectifs du PLH
doivent être retranscrits dans les PLU. Au besoin, si la modification des PLU n'a pas
été réalisée dans un délai de trois ans, le préfet peut déclencher la procédure de
mise en conformité (Loi ENL du 13 juillet 2006).
Cadre législatif et réglementaire
Les programmes locaux de l’habitat ont été instaurés par la loi n° 83-8 du 7 janvier
1983 (art. 76 et suivants) puis renforcés par la loi d'orientation pour la ville (LOV) du
13 juillet 1991, qui a calqué leur procédure d’élaboration sur celle des documents
d’urbanisme.
Le rôle du PLH a été à nouveau renforcé par la loi « SRU » n° 2000-1208 du 13
décembre 2000, comme outil de cohérence territoriale et de solidarité entre les PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 5
communes en matière d’habitat. Cette loi a également institué la « hiérarchie » des
documents de planification urbaine (DTA / SCOT / PLH / PLU).
La loi « Libertés et responsabilités locales » du 13 août 2004 a précisé le contenu et
étendu le champ du PLH.
La Loi ENL portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006
complète les dispositions d’intervention en vue de la production de logements
sociaux notamment.
Enfin, la loi « DALO » du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable
complète les dispositifs d’intervention et renforce le rôle du PLH. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 6
Sommaire
1 Un territoire péri urbain attractif 9
1 . 1 U n e n v i r o n n e me n t p r é s e r v é e t d e q u a l i t é 9
1 . 2 L e s p ô l e s d ’ i n f l u e n c e s , l e s a x e s r o u t i e r s , l e s
é q u i p e me n t s e t l e s s e r v i c e s 1 0
1 . 3 L e c o n t e x t e é c o n o mi q u e 1 2
1 . 4 E n v i r o n n e me n t e t p a t r i m o i n e 1 5
2 Un développement démographique et résidentiel
soutenu 16
2 . 1 U n e f o r t e p r e s s i o n d e l a p o p u l a t i o n ma i s
d i f f é r e n c i é e s e l o n l e s t e r r i t o i r e s 1 6
2 . 2 C o n c e n t r a t i o n d e l a p o p u l a t i o n s u r l e t e r r i t o i r e
a u t o u r d e s c e n t r e s u r b a i n s 1 7
2 . 3 U n e é v o l u t i o n d e p o p u l a t i o n g é o g r a p h i q u e me n t
c o n t r a s t é e 1 8
2 . 4 L e n o mb r e d e mé n a g e s ’ a c c r o i t ma i s l e u r t a i l l e
d i mi n u e 1 9
2 . 5 L e n o mb r e d e mé n a g e s s ’ a c c r o î t p l u s v i t e q u e l a
p o p u l a t i o n 2 0
2 . 6 U n v i e i l l i s s e me n t d e l a p o p u l a t i o n 2 0
2 . 7 U n t e r r i t o i r e a t t r a c t i f p o u r l e s j e u n e s mé n a g e s e t
l e s f a mi l l e s 2 1
2 . 8 D e s mé n a g e s mo d e s t e s … ma i s u n e r e l a t i v e
p r o g r e s s i o n d e l e u r n i v e a u d e s a l a i r e 2 1 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 7
3 Un territoire sous relative pression 24
3 . 1 U n e p r o g r e s s i o n c o n t i n u e d u n o mb r e d e
l o g e me n t s , a u p r o f i t d ’ u n e v o c a t i o n r é s i d e n t i e l l e 2 4
3 . 2 U n e v o c a t i o n r é s i d e n t i e l l e d e p l u s e n p l u s a f f i r m é e 2 5
3 . 3 U n d é v e l o p p e me n t d o p é p a r l a c o n s t r u c t i o n n e u v e
i n d i v i d u e l l e 2 8
3 . 4 U n é t a l e me n t u r b a i n c o n s o m ma t e u r d e f o n c i e r 3 0
3 . 5 U n f o n c i e r q u i s e r a r é f i e e t s e r e n c h é r i t 3 0
4 Un marché de l’habitat qui ne répond que
partiellement aux besoins 32
4 . 1 U n p a r c a n c i e n c o n s t i t u é d e g r a n d s l o g e me n t s 3 2
4 . 2 U n e f o r t e ma j o r i t é d e p r o p r i é t a i r e s o c c u p a n t s 3 2
4 . 3 L e p a r c l o c a t i f p e u r e p r é s e n t é 3 5
4 . 4 U n e s o u s - r e p r é s e n t a t i o n d u l o g e me n t s o c i a l p u b l i c 3 6
4 . 5 L e s l o g e me n t s p r é c a i r e s , i n d i g n e s e t l e s ma l l o g é s 4 0
4 . 6 A c c e s s i b i l i t é e t v i e i l l i s s e me n t d e l a p o p u l a t i o n 4 1
4 . 7 U n ma r c h é i m mo b i l i e r p e u d é v e l o p p é 4 1
4 . 8 U n e r e l a t i v e d i f f i c u l t é à c o n t e n i r l a d e ma n d e
e x t é r i e u r e e t à r é p o n d r e a u x b e s o i n s l o c a u x 4 4
5 Une politique urbai ne qui se formalise 45
5 . 1 L e S C o T S u d L o i r e 4 5
5 . 2 L ’ u r b a n i s me r é g l e me n t a i r e 4 7
5 . 3 L e s r i s q u e s 4 8
5 . 4 L e P a r c N a t u r e l R é g i o n a l e t l a c h a r t e p a y s a g è r e 4 8
5 . 5 L a l o i Mo n t a g n e 4 9
6 Synthèse 50
7 ANNEXES 52
Fiches thématiques 56
P o p u l a t i o n – é v o l u t i o n d é mo g r a p h i q u e 5 6
Mo u v e me n t n a t u r e l e t mi g r a t o i r e 5 7 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 8
A g e d e l a p o p u l a t i o n e t v i e i l l i s s e me n t 5 8
L e s Mé n a g e s 5 9
L e p a r c d e l o g e me n t s 6 0
L a c o n s t r u c t i o n n e u v e 6 0
Liste des document s et sources statist iques analysés 61
Article L302-1 du CCH 62 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 9
1 1 1 U U U n n n t t t e e e r r r r r r i i i t t t o o o i i i r r r e e e p p p é é é r r r i i i u u u r r r b b b a a a i i i n n n a a a t t t t t t r r r a a a c c c t t t i i i f f f
1.1 Un environnement préservé et de qualité
Morphologie du site
La Communauté de communes des Monts du Pilat est un territoire de moyenne montage, situé au sud
du département de la Loire; les communes culminent à des altitudes comprises entre 380 m et 1427 m
(Crêt de la Perdrix). Le relief détermine deux sous ensembles territoriaux :
Au Sud Est, le canton de Bourg Argental se délimite par les massifs des crêts, le grand bois et de
Taillard qui correspond au bassin versant de la Déôme.
Au Nord Ouest, le canton de St Genest Malifaux est délimité par l’agglomération stéphanoise (St
Etienne, Firminy), et la vallée du Furan.
Cette caractéristique géographique (passage du col de la république) induit un fonctionnement
spécifique de chacun des sous ensembles territoriaux.
Ce territoire de montagne est parcouru par de nombreux ruisseaux dont le régime peu être torrentiel. La
préservation de la ressource en eau est une priorité pour le territoire.
La communauté de communes est vigilante quant à l’état de ses rivières et participent activement à de
multiples procédures : 3 contrats de rivières couvrent son réseau hydrographique. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 10
1.2 Les pôles d’influences, les axes routiers, les équipements et les services
Deux systèmes d’axes orientent le territoire :
L’axe central reliant Annonay (Ardèche) et St Etienne par la RD 1082 (ex RN 82)
Un axe secondaire reliant Annonay et le Puy (Haute Loire) par la RD 503
Le reste du réseau correspond à des axes de desserte locale.
La présence de deux bourgs centre importants et comparables en taille induit une bipolarité du territoire.
La configuration géographique (col de la République) renforce l’attraction qu’exercent les deux bassins
de vie que sont St Etienne et Annonay.
Les principaux équipements et services se répartissent sur les 5 communes principales du territoire et
en font un territoire attractif au regard des pôles urbains proches.
Les commerces de proximités sont implantés dans les bourgs centres, leur maintien passe par une
importante volonté communale
L’accueil pour les personnes âgées et les handicapés est largement supérieur à la moyenne
départementale
Les activités culturelles et sportives sont présentes en grand nombre (Cinémas, espace de ski
nordique,…). Le tourisme est en développement, orienté sur les activités de pleine nature. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 11
Le principal point d’insatisfaction et de dysfonctionnement concerne les transports en commun et
l’accessibilité du territoire. L’éclatement des zones d’habitat et la diversité des destinations donnent
la préférence au véhicule individuel. Une unique ligne régulière dessert le territoire entre l’Ardèche
(Annonay) et St Etienne, et celle-ci n’apporte pas un niveau de satisfaction suffisant en terme
d’horaires et fréquence. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 12
1.3 Le contexte économique
Les emplois locaux : un territoire dynamique
L’activité économique
se caractérise par une
présence importante de
petites entreprises.
Plus de 1130
entreprises ont été
recensé sur le territoire
soit 3 590 emplois
(salarié et non salariés
y compris dans le
secteur agricole), et
plus de 150 entreprises
ont entre 2 et 10
salariés. Les
entreprises de plus
grosses dimensions ont
peu à peu disparu du
territoire.
Hors exploitations
agricoles, le nombre
d’entreprises se porte à
555.
Il est à noter une différence du tissu économique entre les 2 cantons ; le canton de Bourg-Argental étant
plus orienté sur le secteur industriel alors que celui de Saint-Genest-Malifaux est plus diversifié,
notamment grâce à la présence plus marquée d’entreprises de service.
Le territoire est recherché par les artisans et également l’artisanat d’art, notamment à Saint-Julien-Molin-
Molette.
L’analyse des migrations quotidiennes domicile - travail démontre cependant nettement que le territoire
de la Communauté des Monts du Pilat est dépendant de l’emploi des 2 principaux bassins stéphanois et
annonéen. La CCMP est un territoire à forte vocation résidentielle.
Le ratio emplois/actifs résidents confirme que le territoire des Monts du Pilat est avant tout un bassin
résidentiel avec un nombre d’emplois inférieur au nombre d’actifs résidents. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
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Les migrations domicile travail
Plus 67 % des actifs résidents sur le territoire ont un emploi à l’extérieur et seulement 16 % occupent un
emploi sur la zone.
Il apparaît clairement que St Etienne Métropole est le pôle d’emploi privilégié des habitants de la
communauté de commune des Monts du Pilat, vient ensuite l’Ardèche et la Haute Loire.
Sur 5 798 actifs recensés sur le territoire, 3 874 occupaient un emploi en dehors de la CCMP soit 67%
des actifs résidents.
On dénombre 3588 emplois sur le territoire et 26% de ces emplois sont occupés par des habitants non
résidents, principalement venant de l’Ardèche et de la Haute Loire
.
Sources : Insee RGP 99 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 14
Un territoire voué à l’agriculture
Ce territoire naturel est largement exploité par une population agricole très représentée (7% de la
population active). Malgré les disparitions d’exploitation et les départs à la retraite, l’activité agricole se
maintient et est encouragée par l’ensemble des communes. La surface agricole utilisée devrait se
maintenir pour les prochaines années bien que le nombre d’exploitations soit en diminution au profit de
l’extension des exploitations notamment dans les secteurs plats plus favorables.
Les activités sont organisées autour de l’exploitation bovin laitier et l’élevage caprin plus récemment.
Il est important de noter que sur certaine commune existe une compétition entre le maintien des
exploitations agricoles voire extension de la surface et l’acquisition du foncier pour de l’habitat ou autre
activités. La cohabitation des ces 2 usages est à prendre en compte.
Compte tenu de la ressource en bois qui représente presque 50% du territoire de la Communauté, le
développement de la filière bois énergie est un enjeu à intégrer notamment au regard des potentiels de
débouchés que sont la rénovation du bâti ancien et la construction à ossature bois pour le neuf mais
également le chauffage.
Développement du tourisme
Le potentiel touristique est
important mais il tient à la
communauté d’accroître et
d’améliorer l’offre en terme
d’activités mais également
d’hébergement afin d’attirer un
public sur une plus longue période
(carence de l’hôtellerie). Le
patrimoine naturel est une valeur
sûre pour l’attractivité du territoire
qui offre une grande diversité
d’activités de plein air à la fois pour
les saisons hivernales et estivales.
Un déficit en transport en commun
Le réseau se compose d’une unique ligne régulière entre Annonay et St Etienne empruntant la RD
1082. L’usage de l’automobile est quasi inévitable pour les déplacements internes au territoire mais
également vers l’extérieur. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 15
Les transports en commun ne représentent que 3% des déplacements alors que la voiture compte pour
74%.
1.4 Environnement et patrimoine
Crédits photo : Sites & cités – Charte paysagère de la Déôme
Le territoire propose une véritable nature aux portes de St Etienne, avec une diversité paysagère et architecturale qui permet à la communauté de communes de se forger un patrimoine identitaire. A la différence d’autres communautés de communes qui ont assisté au développement de l’urbain au détriment des espaces naturels et agricoles.
L’ensemble des communes font partie intégrante du Parc Naturel Régional du Pilat ce qui assure une
protection du territoire. La charte du Parc affirme nombre d’objectifs parmi lesquels :
La ruralité du territoire
Un développement durable
Et la préservation des milieux naturels
Au-delà des qualités environnementales, certaines communes peuvent s’appuyer également sur un
patrimoine architectural (bourg médiéval, architecture industriel).
Les Zones Naturelles d’Intérêt Faunistique et Floristique (ZNIEFF) PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 16
2 2 2 U U U n n n d d d é é é v v v e e e l l l o o o p p p p p p e e e m m m e e e n n n t t t d d d é é é m m m o o o g g g r r r a a a p p p h h h i i i q q q u u u e e e e e e t t t r r r é é é s s s i i i d d d e e e n n n t t t i i i e e e l l l s s s o o o u u u t t t e e e n n n u u u
Le territoire couvert par la Communauté de Communes des Monts du Pilat accueille une population de
15 500 habitants (estimation 2007) sur une superficie de 307 km². Il regroupe des espaces plutôt ruraux
avec des réalités territoriales diverses : 2 chefs lieux de cantons relativement urbanisés et le reste des
communes à vocation plus rurales.
2.1 Une forte pression de la population mais différenciée selon les
territoires
La population totale de la
Communauté de Communes
est passée de 13 000 à 15 500
habitants (estimatif) entre 1982
et 2007. Depuis 1999, la
population s’est accrue de
1 500 habitants.
La progression démographique
s’est notamment accélérée à
compter des années 90. Depuis
1999, le taux de croissance de
la population est de 1,2% par
an au regard des différents
recensements effectués. Cet
accroissement démographique
est important en comparaison
de l’évolution démographique
du département (taux annuel moyen : 0,1%).
Si globalement la population n’a pas cessé de progresser, la croissance a été plus modéré sur le canton
de Bourg-Argental et a connu un redémarrage plus tardif après les années 2000.
Avant 1999, la croissance démographique était largement imputable au solde migratoire. En effet,
l’évolution de la population résulte de l’effet combiné du mouvement naturel (différence entre les
naissances et les décès) et du mouvement migratoire (solde des arrivées sur les départs). Entre 1990 et
1999, le territoire s’accroit de 1000 habitants grâce à un solde migratoire de 1 176 nouveaux habitants
et une solde naturel négatif de 176 habitants.
Sur la période récente, c’est la conjugaison du solde migratoire et du solde naturel positifs qui permet un
accroissement de population aussi dynamique. La baisse du solde migratoire est une tendance qui se
manifeste également dans la Loire et de manière particulièrement importante sur le territoire des Monts
du Pilat. La natalité sur le territoire est notable en raison du nombre de femme en âge de procréer (la
population féminine de 20 à 39 ans représente près de 23% de la population).
5000
7000
9000
11000
13000
15000
17000
1982 1987 1992 1997 2002 2007
CCMP canton Bourg-A
canton St-Genest-M
Sources : Insee RGP 99 + recensement 2004/2006 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 17
2.2 Concentration de la population sur le territoire autour des centres urbains
70% de la population se concentre dans 6 communes : en premier lieu les 2 chefs lieux de canton St
Genest Malifaux et Bourg-Argental, puis dans 4 autres communes : Marlhes, jonzieux, St Julien Molin
Molette et St Sauveur en rue.
La densité est en moyenne de 50 habitants / ha, mais elle varie fortement d’une commune à l’autre.
Sources : Insee RGP recensements partiels 2004/2007 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 18
2.3 Une évolution de population géographiquement contrastée
De même, l’accroissement de population ne s’exerce pas de manière égale sur tout le territoire. La
majorité des communes ont une croissance annuelle proche de 0,6 à 1%.
Une seule commune (St Sauveur en Rue) a une population inchangée.
4 communes ont une progression supérieure à 1,5% par an : Jonzieux, St Romain les Atheux,
Tarentaise et Thélis la Combe.
De manière générale, l’ensemble des communes est directement sous l’influence du desserrement de
population de l’agglomération stéphanoise au profit des zones périurbaines limitrophes.
Hors l’attraction provoquée par la proximité de St Etienne, les 2 principaux centres urbains génèrent
également une influence quant au choix de localisation des ménages.
Sources : Insee RGP 99 + recensement 2004/2006 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 19
2.4 Le nombre de ménage s’accroit mais leur taille diminue
La structure des ménages influe directement sur l’urbanisation, et les disparités actuelles entre les
communes peuvent laisser présager des déséquilibres à venir pour les prochaines décennies en termes
de besoins en logements et de réponses à apporter.
Plus les ménages sont nombreux et de petite taille, plus les besoins en logements sont importants car
ils s’ajoutent aux besoins générés par la décohabitation des jeunes qui quittent le logement familial.
L’analyse des ménages de la Communauté de Communes des Monts du Pilat apporte les éléments de
connaissance suivants :
Le nombre de ménages est estimé à 5800 en 2006 alors qu’il est existait 5 220 ménages en 1999,
soit une hausse de 11%.
Le nombre de ménages composé d’une ou deux personnes représente 57 % des ménages. Ce
nombre est en augmentation, la tendance au desserrement des ménages se ressent sur le territoire
suivant une tendance nationale lourde et ancienne. Elle s’explique par l’évolution des modes de vie
(notamment la maîtrise de la fécondité, ou la hausse du nombre de famille monoparentale) et des
facteurs démographiques comme le vieillissement de la population.
Le nombre de personnes par ménages est en diminution constante depuis 1968, passant de plus de
3,2 personnes par ménages à seulement 2,6 personnes aujourd’hui.
Sources : Insee RGP 99
0
400
800
1200
1600
2000
1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers et+
Répartition nbre de personnes / ménage
Bourg A St Genest M
Nombre de peronnes par ménage
1 pers
26%
2 pers
31%
3 pers
16%
4 pers
17%
5 pers et
+ 10% PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 20
2.5 Le nombre de ménages s’accroît plus vite que la population
Alors que le canton de Bourg Argental se compose d’un nombre plus important de ménages en 1968
que celui de St Genest Malifaux, la dynamique de croissance de ce dernier a rattrapé puis dépassé le
niveau du canton de Bourg Argental. Sur la durée, on note que le nombre de ménages y est
relativement stable, alors qu’à partir des années 90, le canton de St Genest connaît une forte
progression.
Sources : Insee RGP 99 + recensement 2006
2.6 Un vieillissement de la population
Le nombre de personnes âgées de plus de 40 ans est en progression entre 1990 et 1999. Cette
tendance se confirme au regard des recensements déjà disponibles. La part de plus de 40 ans
représentait environ 45% contre 50% aujourd’hui.
La part des moins de 20 ans reste cependant à un niveau acceptable, proche de 25%. De plus, il est
intéressant de noter que les 20 – 59 ans représentent encore 50 % de la population.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0 à 14
ans
15 à 29
ans
30 à 44
ans
45 à 59
ans
60 à 74
ans
75 à 94
ans
95 ans
ou plus
1990
1999
Sources : Insee RGP 90 et 99
Nombre de ménages
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
1968 1976 1984 1992 2000
Canton Bourg Argental .Canton St Genest M PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 21
2.7 Un territoire attractif pour les jeunes ménages et les familles
Entre 1999 et 2003, plus de 1750 ménages se sont installés ou ont déménagés sur l’une des
communes des Monts du Pilat. L’analyse de ces populations récemment emménagées fait apparaître
que près de 50% des ménages sont âgés de 25 à 39 ans.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Age des emménagés récents
inf à 25 ans
25 / 39 ans
40 / 59 ans
60 / 75 ans
+ 75 ans
Profil des nouveaux ménages
1 pers
34%
2 pers
28%
3/4 pers
32%
5 et +
6%
Sources : Filocom 2003
Le territoire est attractif pour les familles avec enfants : 32% des nouveaux ménages sont composés de
3 ou 4 personnes. Ceci conforte la structure de la population concernant une part importante de la
population jeune (moins de 20 ans) qui représente la dynamique future du territoire.
Avec en moyenne des ménages de 2,5 personnes par logement, le profil du territoire reste familial.
2.8 Des ménages modestes… mais une relative progression de leur niveau de salaire
Sources : Insee RGP 99 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 22
La répartition par catégories socioprofessionnelles montre que le territoire est occupé par des ménages
à dominante modeste puisque les ouvriers et les employés représentent 54 % des familles.
Le mouvement de tertiarisation de l’économie participe à l’accroissement des populations de
professions intermédiaires (+ 30 % entre 1990 et 1999) et les employés (+ 40 %). Les cadres supérieurs
sont également en progression.
Comparé à l’ensemble du Département, le revenu moyen par ménage est inférieur à la moyenne
départementale avec 14 692 € annuel en 2002. Le taux de ménages imposés est de 47,58% contre
49,3% pour l’ensemble de la Loire. Au regard du territoire, on note également des disparités, les
communes les plus rurales regroupant les ménages les plus modestes.
En lien avec l’arrivée de nouveaux ménages et la progression du nombre des ménages étant employés
ou profession intermédiaire, le niveau des revenus enregistre une tendance à la hausse.
Tarentaise
Le Bessat
Graix
Colombier
Burdignes
La Versanne
Thélis la
Combe
Source : PAC du 8/11/07
URBANIS 2008
Fiscalité – revenus moyens par foyers fiscaux
Données 2002
Saint Genest Malifaux
Bourg Argental
Jonzieux
Planfoy
Saint Julien Molin
Molette
Saint Régis
du Coin
Saint Romain
Les Atheux
Saint Sauveur
en Rue
% foyers fiscaux imposés
< 40 %
40 % à 49 %
50 % à 59%
+ 60 %
10 000 € – 16 000 €
< 12 000 €
> 16 000 €
13 490 €
10 042 €
9 876 €
14 700 €
13 063 €
Marlhes
11 293 €
12 975 €
11 491 €
11 213 €
13 830 €
Revenu moyen par foyer
22 635 €
13 879 €
20 976 €
16 789 €
16 318 € 18 454 € PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 23
En comparaison des plafonds HLM, il est important de noter que 65 % des ménages résident sur la
Communauté de Communes des Monts du Pilat sont inférieurs aux plafonds permettant d’accéder à un
logement social. Dans le cas des ménages locataires du parc privé, il s’agit de 97% des foyers.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
nb ménages
<= 30 % 30 à 60
%
60 à 100
%
100 à
130 %
130 à
150%
> 150 %
Autre
Loc. privé
Loc. HLM
PO
Sources : Filocom 2003
Près de 280 ménages ont un niveau de ressources inférieures à 30 % du plafond HLM. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 24
3 3 3 U U U n n n t t t e e e r r r r r r i i i t t t o o o i i i r r r e e e s s s o o o u u u s s s r r r e e e l l l a a a t t t i i i v v v e e e p p p r r r e e e s s s s s s i i i o o o n n n
3.1 Une progression continue du nombre de logements, au profit d’une vocation résidentielle
La Communauté de Communes des Monts du Pilat compte aujourd’hui environ 8100 logements.
La progression du nombre de logements est peu importante mais régulière depuis plus de vingt ans, la
production moyenne annuelle s’établit à 28 logements.
Le développement de l’habitat se fait au bénéfice des résidences principales, puisque dans le même
temps le nombre de résidences secondaires est en forte régression (- 651 entre 1982 et 2005), et la
vacance stagne à un niveau acceptable (400 logements, soit 5% du parc selon l’INSEE).
On assiste à une utilisation permanente plus intensive du parc puisque les résidences principales
représentent aujourd’hui 72 % contre 59 % en 1982. Le réinvestissement des logements vacants
(imputables aux OPAH) et la transformation massive des résidences secondaires en résidences
principales explique cette importante progression, et est le signe d’une pression résidentielle. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 25
3.2 Une vocation résidentielle de plus en plus affirmée
Un parc désormais dominé par les résidences principales
Le territoire de la Communauté de Communes des Monts du Pilat compte en 2006 environ 5 800
résidences principales, soit 66% du parc de logements.
L’augmentation du nombre de résidences principales s’explique d’une part par la construction neuve et
d’autre part par les mutations de logements vacants ou de résidences secondaires.
Une baisse importante du nombre de résidences secondaires, moins fort depuis 1999
Le territoire comptait 1950 résidences secondaires 1999, contre 2 302 en 1990 et plus de 3000 en 1982.
La part des résidences secondaires n’excède plus désormais que 23% du parc de logements. A titre de
comparaison, les résidences secondaires représentent plus d’un tiers des logements à l’échelle
départementale.
La réduction du nombre de résidences secondaires se poursuit depuis 1999, à un rythme semble-t-il
plus lent que sur la période précédente : les résultats partiels des communes recensées entre 2004 et
2007 montrent que le nombre de résidences secondaires ou de logements occasionnels a baissé
de 120 unités par rapport à 1999.
Une baisse importante de la vacance
Le nombre de logements vacants a progressivement diminué. Il est aujourd’hui contenu : selon l’INSEE,
400 habitations sont considérées comme inoccupés, soit 5% du parc.
Des nuances importantes selon les communes
Le nombre de résidences secondaires est plus important sur les communes éloignées des 2 pôles urbains d’influences Annonay et St Etienne. Il reste très fort sur les communes du Bessat, Tarentaise, Thélis la Combe, La Versanne et St Régis du Coin (34% à 49%), au détriment des résidences principales. Ce sont également les communes qui ont un profil plus rural. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 26 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 27
Tarentaise
Le Bessat
Graix Colombier
Burdignes
La Versanne
Thélis la
Combe
Source : CCMP
URBANIS 2008
Le parc des logements vacants
estimation insee 2008
Saint Genest Malifaux
Bourg Argental
Jonzieux
Planfoy
Saint Julien Molin
Molette
Saint Régis
du Coin
Saint Romain
Les Atheux
Saint Sauveur
en Rue
2
Part des logements vacants
< 3 %
3 % à 5 %
5 % à 9 %
+ 10 %
10 à 29 logements
< 10 logements
30 à 50 logements
> 50 logements
17
74
9
4
Marlhes
8
9
1
10
52
6
18
12
Nombre de logements vacants
10
72 38
A l’inverse, la part de résidences principales est plus importante, sur les communes les plus importantes
et les plus proches des bassins d’emploi d’Annonay et Saint-Etienne.
La vacance est assez importante sur le Canton de Bourg-Argental, où elle se concentre notamment sur
les centres urbains de Bourg-Argental, St-Julien-Molin-Molette et St-Sauveur-en-Rue. Elle est marginale
sur le canton de St-Genest-Malifaux, davantage soumis à la pression immobilière. Elle y apparaît
« incompressible ». Aussi, la baisse (modérée) de la vacance qui s’est poursuivie depuis 1999 a
principalement profité au canton de Bourg-Argental.
En terme de « profil » du parc vacant, on constate que l’âge des logements est un facteur déterminant,
et par conséquent son niveau de confort. 64,2% du parc vacant a été construit avant 1915.
D’autres facteurs qui ne sont pas vérifiables statistiquement jouent un grand rôle dans l’attractivité d’un
logement : environnement (situation géographique), obsolescence technique (nuisances extérieures,
adaptation aux modes d’habiter actuel)… PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 28
3.3 Un développement dopé par la construction neuve individuelle
Autorisations délivrées de 1990 à 2007
0
20
40
60
80
100
120
140
160
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
individuels purs individuels groupés collectifs
Accélération de la construction neuve au cours des dernières années, avec émergence du collectif
Jusqu'aux années 2000, la production de logements collectifs était très réduite, à moins de 10
logements par an. 83% des autorisations délivrées entre 1994 et 2003 concernent des maisons
individuelles et 17% des logements collectifs.
A partir de 2003, on note une accélération importante de la construction, au profit notamment des
logements collectifs. Entre 2004 et 2006, 27 logements en collectifs sont prévus chaque année, soit
41% de la production. Ce développement se concentre essentiellement sur les communes les plus
importantes dont le tissu urbain présente déjà un habitat collectif.
L’année 2007 a vu le niveau de production de logements retomber au niveau moyen enregistré avant
les années 2000 (avec aucun logement collectif autorisé). Et l’année 2008 voit un fort ralentissement du
marché immobilier.
Notons enfin que la production en logements individuels semi-groupés reste tout à fait anecdotique sur
l’ensemble de la période 1990-2007, en raison notamment d’absence de promoteur immobilier.
Pourtant, la diversification de la construction individuelle vers des produits en individuel groupé apporte
une réponse intéressante à une meilleure maîtrise de la consommation foncière. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 29
Poids des logements individuels dans l'ensemble des
autorisations
Période 1990-
1999
Période 2000-
2006 Commune
Nb Poids Nb Poids
Bourg Argental 79 92,9% 91 48,1%
Burdignes 17 100,0% 17 73,9%
Colombier 10 83,3% 16 100,0%
Graix 8 100,0% 4 100,0%
Jonzieux 41 65,1% 44 97,8%
La Versanne 11 84,6% 13 100,0%
Le Bessat 25 83,3% 14 73,7%
Marlhes 51 77,3% 33 94,3%
Planfoy 22 110,0% 37 90,2%
St Genest Malifaux 94 68,1% 30 61,2%
St Julien Molin M 24 70,6% 22 81,5%
St Regis du Coin 19 100,0% 22 66,7%
St Romain Les Atheux 29 87,9% 28 80,0%
St Sauveur en Rue 32 82,1% 15 62,5%
Tarentaise 26 86,7% 10 52,6%
Thelis la Combe 3 50,0% 3 75,0%
CCMP 491 80,1% 399 69,3%
Source : Sitadel / DRE
Nombre d'autorisations délivrées entre 1990 et 2006
0 50 100 150 200 250 300
Le bessat
Bourg Argental
Burdignes
Colombier
Graix
Jonzieux
Marlhes
Planfoy
St Genest
St Julien
St Régis
St Romain
St Sauveur
Tarentaise
Thélis
La Versanne
indiv.
coll.
Sources : SITADEL PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 30
3.4 Un étalement urbain consommateur de foncier
Le développement de la construction neuve individuelle a conduit à l’étalement urbain. La majorité des
ventes de terrains se fait sous forme de lotissement (privé ou communal) et les parcelles vendus sont de
taille moyenne à grande (1000 à 1500m²).
Un étalement urbain malgré tout encadré de longue date
L’étalement urbain a malgré tout été encadré depuis plusieurs années, grâce aux documents
d’urbanisme et à la charte du PNR du Pilat. De longue date, certaines communes sont intervenues de
manière volontariste sur les documents d’urbanisme pour maitriser l’étalement de leur commune;
ailleurs, le foncier est dominé par les particuliers.
Il n’y a pas de « mitage » sur le territoire de la CCMP.
Aussi, une des particularités du territoire des Monts du Pilat est d’avoir des fonctions très spatialisées
pour chacune des communes. On y identifie très clairement :
Les espaces à vocation naturelle
Les espaces agricoles
Les espaces industriels et d’activité
Les centres bourgs
Les extensions urbaines réalisées et à venir
3.5 Un foncier qui se raréfie et se renchérit
La tension du marché se réfère à la mise en relation de l’offre et de la demande ; un marché est qualifié
de tendu lorsque la demande est très supérieure à l’offre.
Sur le territoire des Monts du Pilat, il coexiste des marchés tendus (cantons de st Genest Malifaux) et
détendus (Cantons de Bourg Argental).
De plus, en terme de segments de marché, il apparaît que le marché de la maison individuelle neuve
est un marché tendu (forte demande) alors que celui de l’appartement ancien est détendu (faible
demande). Cependant, ces marchés ne fonctionnent pas de manière autonome, et des mouvements
peuvent se reporter d’un segment sur un autre (ex : le parc ancien) en raison d’insuffisance de l’offre.
La consommation foncière annuelle
On peut estimer à 8ha/an la consommation foncière sur le territoire sur la base des moyennes
suivantes :
Individuel diffus : 1 250 m² de terrain
Individuel groupé : 700 m²
Collectif : 200 m²
Le développement urbain est restreint par de fortes contraintes liées pour une bonne part à
l’environnement : pentes des parcelles, ensoleillement…
En outre, il apparaît à l’examen des documents d’urbanisme et suite aux entretiens réalisés avec les
communes, que les zones à urbaniser se sont réduites soit par choix communal soit en raison d’une
forte activité sur la période récente. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 31
Un foncier qui se renchérit
Prix des terrains non bâti (constructible) au m² sur 3 périodes
Années 1997– 98 – 99 Années 2000 – 01-– 02
Années 2003-04-05
Années 2003 – 04 -– 05
Une tension perceptible
Depuis 10 ans, le prix du foncier a été multiplié par 2,8 sur la commune de St Genest Malifaux, par 2,9 à Marlhes, et par 2,1 à Bourg Argental et 1,8 à St Julien Molin Molette. Le versant stéphanois a connu une hausse beaucoup plus marquée et notamment St Genest M. et Le Bessat. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 32
4 4 4 U U U n n n m m m a a a r r r c c c h h h é é é d d d e e e l l l ’ ’ ’ h h h a a a b b b i i i t t t a a a t t t q q q u u u i i i n n n e e e r r r é é é p p p o o o n n n d d d q q q u u u e e e p p p a a a r r r t t t i i i e e e l l l l l l e e e m m m e e e n n n t t t a a a u u u x x x b b b e e e s s s o o o i i i n n n s s s
4.1 Un parc ancien constitué de grands logements
• 45,5% du parc a été construit avant 1948 et 60% du parc date d’avant 1975, période des
premières préoccupations thermiques pour les logements.
• 70% des résidences principales sont des logements de 4 pièces et plus.
0
500
1000
1500
2000
2500
Avant
1915
1915-
1947
1948-
1974
1975-
1990
1991-
1999
2000-
2007
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
BA SGM
+pièces et 4
pièces 3
pièces 2
pièce 1
sources : RGP INSEE 1999 – SITADEL 2007
4.2 Une forte majorité de propriétaires occupants
La part des propriétaires occupants est plus
importante sur le canton des St Genest Malifaux
avec 67,5% (INSEE 1999) contre seulement
60,6% sur le versant de Bourg Argental.
Les propriétaires ne représentent que 53% au
niveau départemental.
Sources : RGP INSEE 1999 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 33
Il est intéressant de noter que les différents segments du
parc ont un rôle distinct dans le parcours résidentiel des
ménages. 75% des jeunes ménages sont locataires. La
proportion s’inverse ensuite, 75% des ménages âgés de 30
à 59 ans sont devenus propriétaires. A partir de l’âge de la
retraite, le taux de propriétaires diminue légèrement.
Sources : RGP INSEE 1999
Les disparités communales
font apparaître que la part des
propriétaires est généralement
supérieure à la moyenne du
territoire. En effet, c’est Bourg
Argental qui contrebalance la
proportion moyenne car c’est
la seule commune qui a
pratiquement autant de
propriétaires occupants que
de locataires.
Tarentaise
Le Bessat
Graix
Colombier
Burdignes
La Versanne
Thélis la
Combe
Source : CCMP
URBANIS 2008
Part de la propriétaire occupante dans
le parc des résidences principales
Recensement partiel 2004 / 2007
Saint Genest Malifaux
Bourg Argental
Jonzieux
Planfoy
Saint Julien Molin
Molette
Saint Régis
du Coin
Saint Romain
Les Atheux
Saint Sauveur
en Rue
Densité de la population
< 55 %
55 % à 60 %
61 % à 70 %
71 % à 80 %
Marlhes
+ 80 %
0%
20%
40%
60%
80%
100%
15 à 29 ans 30 à 59 ans 60 ans et +
Propriétaire Locataire logt privé
Locataire hlm Locataire meublé
Logé gratuitement PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 34
Les propriétaires occupants vivent en majorité en maison individuelle. Cette propension à la propriété en habitat individuel est moins marquée dans les communes les plus urbaines, Bourg-Argental et St-Genest-Malifaux.
L’habitat en copropriété est peu représenté sur le territoire et ne fait pas ressortir de situations d’habitat dégradé ou en difficultés notamment au regard de la gestion de ces instances. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 35
4.3 Le parc locatif peu représenté
¾ du parc locatif est constitué des logements privés
Le nombre de logements locatifs est estimé à 1 550 logements en 2007. Nous avons vu que ce parc
accueille une large population de jeunes ménages (moins de 30 ans).
Le parc des logements publics ne représente que 9% des résidences principales du territoire avec 470
logements. Le parc locatif privé est bien représenté avec 20% du parc.
Ces taux sont plutôt faibles au regard des moyennes du Département : 17% de logements locatifs
publics et 25% de logements locatifs privés.
Alors que le parc locatif se développe peu sur le canton de Bourg Argental entre 1990 et 1999, un
rattrapage s’est engagé sur le canton de St Genest Malifaux, principalement sur le parc public, puisque
sur la période 1990 – 1999, le parc public a progressé de 61%. Le mouvement de rattrapage était
nécessaire car 66 % du parc public se trouvait alors sur les communes de Bourg Argental, et St Julien
Molin Molette. Pour autant le parc social ne représente que 5,5% des résidences principales sur le
canton de St Genest Malifaux contre 12,5% du côté de Bourg Argental.
483
579
295
153
0
100
200
300
400
500
600
700
Bourg Argental St Genest M
nb logts
Locatif privé
Locatif public
Sources : INSEE RGP 99
Opérations de réhabilitations
Le parc privé a bénéficié de différentes opérations de réhabilitation type OPAH (opération programmée d’amélioration de l’habitat) sur le canton de st Genest Malifaux et, plus récemment sur le canton de Bourg Argental entre 1996 et 1999, et de 2003 à 2005.
A la suite de ces multiples opérations, de nombreux logements ont été conventionnés. A ce jour, on en dénombre environ 260 logements privés conventionnés.
Cependant, sur le canton de St Genest Malifaux, un mouvement important de déconventionnement est à noter et concerne environ 70 logements. Le montant plus attractif des loyers libres sur ce secteur est la principale cause.
En dehors des dispositifs incitatifs à l’initiative des collectivités et de l’ANAH, la dynamique de réhabilitation est faible en matière locative, et concerne très peu le parc neuf. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 36
4.4 Une sous-représentation du logement social public
Une localisation très concentrée dans les communes importantes
On dénombre 3 principaux
acteurs de l’habitat social
public : Loire Habitat, Bâtir
et Loger, et Cité Nouvelle.
Le parc social est
principalement concentré
sur Bourg-Argental, Saint-
Genest-Malifaux Saint-
Sauveur-en-Rue et Saint-
Julien-Molin-Molette.
Seule la commune de
Bourg-Argental compte un
taux de logements sociaux
supérieur à 20 % du parc
des résidences principales.
Un développement progressif du parc HLM
La production de logements sociaux s’est constituée en 2 temps.
Développement du parc en collectif
St Genest-Malifaux accueille entre 1964 et 1979, une part importante de la production de logement
social. Bourg-Argental a accueilli une seconde phase de construction dans les années 80. Jusque dans
les années 90, la production s’est faite sous forme de programmes collectifs.
Bien que certains ensembles aient bénéficié de travaux, ces programmes nécessitent aujourd’hui une
remise à niveau technique. Se posent notamment des problèmes de chauffage électrique, d’absence PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 37
d’ascenseur (pour les personnes âgées) qui impactent fortement sur l’attractivité de ces groupes.
Certains connaissent une vacance significative et récurrente.
Le parc public est relativement ancien (prédominance des années 80) ; On peut noter que le parc
collectif accueille une plus forte propension de ménages âgés alors que la parc en individuel accueille
pour bonne part des jeunes ménages qui s’installent et partiront bientôt pour faire construire un pavillon.
Le développement s’oriente vers l’individuel
Fin des années 80 et début des années 90, une production de plus petites unités en individuelles s’est
développée sur le canton de St Genest Malifaux. Alors que le parc sur Bourg Argental est très concentré
et développé sur le centre bourg, le parc public est ici plus diffus et se répartit sur toutes les communes
du territoire, mais les localisations privilégient toujours les centres villages.
Depuis le milieu des années 1990, le rythme de construction ou d’acquisition amélioration s’est
fortement ralenti.
Une production aujourd’hui en panne
Depuis plusieurs années, et au cours des années 2000 en général, la production de logements HLM est
quasi-absente du territoire des Monts du Pilat. A noter cependant, 12 logements en 2008 sur la
commune de St Genest Malifaux.
Récemment, la seule production notable de logements sociaux est celle créée à l’occasion de l’OPAH
sur le canton de Bourg Argental : environ 50 logements conventionnés grâce aux aides de l’ANAH et de
la Communauté de Communes entre 2003 et 2005.
Au regard de l’historique des opérations financées par l’Etat depuis 1980, le nombre d’opérations réalisées est de 10 logements en moyenne.
0
5
10
15
20
25
30
35
198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008
Sources : DDE 42 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 38
Un parc de logements collectifs et de taille moyenne
Le parc public est constitué à 86% de logements en immeuble collectif. Cette prédominance vaut essentiellement sur le Canton de Bourg Argental où le parc en individuel ne représente que 3% alors que sur le canton de St Genest Malifaux la proportion atteint 39%.
Cette répartition tient aux périodes de construction du parc : Le parc en individuel est celui construit au
cours des 15 dernières années. Par conséquence, le parc locatif public en individuel est localisé sur le
canton de St Genest Mfx.
En 2008, on compte plus de 400 logements collectifs sociaux et un parc de logements individuels de 75
habitations.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
collectif individuel
Bourg-A St Genest ensemble
Sources : bailleurs publics 2008
La taille des logements s’organise selon la répartition suivante :
La part des petits logements (type 1et type 2) et des grands logements (type 5) est sous-représenté, alors que les types 3 comptent pour 38% et les type 4 pour 30% dans la répartition des logements, soit 68% des cas.
En revanche, le parc accueille une majorité de ménages d’une seule personne. Les ménages de 2 personnes au plus représentent 71% des locataires.
1 pers
47%
2 pers
24%
3 pers
11%
4 pers et +
18%
Sources : Filocom 2003
.
0
50
100
150
T I T II T III T IV T V PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 39
Une vacance plus importante sur le canton de Bourg Argental
Suite aux entretiens réalisés auprès des bailleurs sociaux, il apparaît que le taux de vacance des logements est globalement faible. Cependant, notons que la vacance des logements sur le canton de St Genest Malifaux est quasi nulle, alors qu’elle était de 7,5% fin 2008 sur le canton de Bourg Argental (logements vacants de plus de 3 mois).
Le taux de rotation sur ce dernier canton est en hausse, et plus de 15% en 2008. L’inadéquation de l’offre et de la demande sont à l’origine de ce phénomène et met en avant la nécessité de réajuster l’offre en réalisant des travaux dans les logements.
Autre phénomène notable : le délai de relocation s’allonge. Cet allongement touche plus particulièrement le parc collectif qui répond de moins en moins aux souhaits des candidats (logement individuel). Un confort moindre lié la date d’achèvement des logements ou un mode de chauffage onéreux explique également une certaine déprise d’une partie du parc. Le parc est généralement en bon état, seul un ensemble pose problème à St Julien Molin Molette.
Une demande de plus en plus ciblée
Le volume de la demande est de 180 demandes annuelles pour l’année 2008 alors que le nombre logements disponibles (parc vacant) est de 40 environ. Cette demande se concentre davantage sur le parc de Bourg Argental (61% de la demande) car l’offre y est beaucoup plus développée. Il est également à noter un important recentrage de la demande sur le parc individuel, ce qui signifie qu’une part non négligeable de celle-ci ne s’exprime pas en raison d’une offre limitée.
Il n’est pas à enregistrer de difficultés particulières de fonctionnement du parc locatif social, mais on peut remarquer qu’une concurrence commence à s’exercer entre le parc en collectif qui se déprécie et le parc en individuel qui reçoit tous les vœux des candidats locataires. Ceci a tendance à favoriser le développement d’une certaine vacance dans le parc collectif. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 40
4.5 Les logements précaires, indignes et les mal logés
On définit par logement inconfortable l’absence d’un des éléments de confort que sont le chauffage,
les sanitaires (WC et salle d’eau complète) dans le logement.
L’absence de chauffage central touche près de 870 logements mais c’est un chiffre à nuancer car la
présence d’un poêle ou d’un autre mode de chauffage au bois n’est pas considérée comme un
chauffage central bien que satisfaisant.
Les ménages « mal logés » (ménages vivants dans un logement privé de salle d’eau et/ou WC) sont en
premier lieu les personnes âgées, et les ménages d’une ou 2 personnes. On peut dénombrer 115 PO et
55 locataires concernés selon les sources Filocom 2003, soit 4,5% de logements inconfortables.
269 logements très inconfortables dont 87 logements ne possèdent aucun élément de confort. En
proportion du parc de logement, cela représente :
• 7,5% du locatif privé
• 5% des propriétaires
Inconfortable : absence de chauffage
Très inconfortable : absence de chauffage et d’un
autre élément de confort
Précaire : absence des 3 éléments de confort
Source : Filocom 2003
Les logements indignes : recouvrent les situations portant atteinte à la dignité humaine, et concernent les logements, locaux ou immeubles insalubres, les locaux où le plomb est accessible (prévention du saturnisme), les immeubles menaçant ruine, hôtels meublé dangereux, habitats précaires et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires ou les préfets.
Les logements indignes sont donc à différencier des logements inconfortables, et des logements indécents au sens de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain).
L’habitat potentiellement indigne sur le territoire de la Communauté de Communes des Monts du Pilat : Sont retenus comme logements potentiellement indignes les logements situés sur les catégories du classement cadastral correspondant aux logements médiocres et très médiocres, voire ordinaires, occupés par des ménages répondants à des critères de revenu eu égard aux plafonds HLM.
0
200
400
600
800
1000
1200
Propriétaires
occupants
Locatif privé
précaire
très inconfortable
inconfortable PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 41
40 situations sont recensés par le fichier FILOCOM 2003 et concerne uniquement des propriétaires occupants âgés voire très âgés vivant dans des logements individuels datant d’avant 1948. 3 communes sont plus particulièrement concernées : Bourg Argental, St Genest Maliaux et St Sauveur en Rue.
4.6 Accessibilité et vieillissement de la population
Comme nous l’avons signalé plus haut, la part des personnes âgées de plus de 60 ans est en
progression. Cette situation induit plusieurs remarques :
• Une part croissante de cette population souhaite se rapprocher des centres villes afin d’accéder
plus facilement aux divers services de proximité (commerces, soins médicaux…).
• L’offre correspondante doit se développer car à ce jour, l’habitat existant répond mal aux
besoins des personnes âgées : logement accessible au rez-de-chaussée ou avec ascenseur,
aux normes de confort et de sécurité
• Pour les ménages âgés qui souhaitent se maintenir à leur domicile, des travaux d’adaptation
sont parfois nécessaires.
4.7 Un marché immobilier peu développé
Une offre faible
Nous avons pu le signaler précédemment, le marché est principalement foncier. Le nombre de
transaction immobilière est beaucoup moins important. L’implantation d’agences immobilières est
récente (2004) et leur activité modérée, au mieux 6 à 7 ventes en 2007 par agence.
Le marché est également essentiellement basé sur les mutations de maisons individuelles, la vente
d’appartements est marginale et concerne sur les dernières années des ventes de logements neufs à
Bourg Argental. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 42
Des prix en hausse mais qui restent peu élevés
Prix de vente et volume des transactions au cours des années 2003 2004 2005 PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 43
Synthèse du marché
Type de produit Prix moyen Tendances de prix Volume d’offre
Terrain 20 à 50 €/m2 En hausse. Peu d’offre
Villa « classique » avec
1000 m2
200 000 à 250 000 €
selon taille et
commune,
ponctuellement
beaucoup plus élevé
En hausse
Important, notamment
sur existant (baisse de
la production neuve)
Appartement ancien 1500 € /m2 En hausse Peu d’offre.
Appartement neuf 2000 € / m2 ? En hausse En progression
Maison avec terrain à
louer ? Très Faible
Appartement ancien
privé à louer 6 à 8 € / m2 / mois En hausse Assez faible
Appartement HLM 5 €/ m2 / mois Stable Faible PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 44
4.8 Une relative difficulté à contenir la demande extérieure et à répondre aux besoins locaux
La demande de logements semble relativement constante. Compte tenu de contraintes liées à l’offre de
foncier la demande provenant des familles extérieures à la CCMP est contenue.
Les recensements récents montrent que l’apport de nouvelles populations varie entre 20% et 36% en 5
ans. Ce sont les communes les plus proches de la périphérie de l’agglomération stéphanoise qui
captent le plus l’arrivée de nouvelles populations comme par exemple Le Bessat.
La provenance des habitants est de plusieurs natures :
Les familles quittant l’agglomération stéphanoise dans le but de jouir d’un cadre de vie
« campagne ».
Les jeunes retraités revenant sur le territoire après plusieurs années d’absence soit en réinvestissant
la résidence secondaire familiale soit par le biais d’acquisition neuve
On peut également noter une source de nouveaux ménages, celle des jeunes décohabitant déjà
résidents sur le secteur.
La demande de logement social s’exprime directement auprès des communes. Elle est modérée en
raison d’un fonctionnement type « bouche à oreille » ; de plus, le parc social en individuel étant
quantitativement modeste subit une absence quasi-totale de rotation alors que le parc collectif joue bien
davantage son rôle dans le parcours résidentiel des jeunes ménages.
Suite aux entretiens réalisés auprès des communes, il apparaît que la demande « très sociale » soit mal
repérée.
En contrepartie d’un certain accroissement des revenus des ménages (ceux des ménages résidents et
ceux des ménages entrants), il existe une demande de logement social « intermédiaire », à la fois en
locatif et en accession. A ce jour, il n’existe pas d’offre correspondante.
De même, les besoins locaux semblent mal couverts pour accueillir notamment :
les ménages à faibles ressources et notamment les personnes âgées ou les jeunes,
les personnes vieillissantes dont le logement n’est plus adapté ou les personnes handicapées PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 45
5 5 5 U U U n n n e e e p p p o o o l l l i i i t t t i i i q q q u u u e e e u u u r r r b b b a a a i i i n n n e e e q q q u u u i i i s s s e e e f f f o o o r r r m m m a a a l l l i i i s s s e e e
Le PLH s’inscrit dans la hiérarchie des documents de planification et d’urbanisme. Les PLU doivent être
compatibles avec les orientations du PLH qui lui-même doit être compatibles avec le Schéma de
Cohérence Territoriales.
5.1 Le SCoT Sud Loire
Le SCOT couvre 117 communes, et 4 EPCI : les communautés de communes Loire Forez, Pays de St
Galmier, St Etienne Métropole et Monts du Pilat,
Soit 510 000 habitants et 138 740 emplois
Dans une perspective de développement à l’horizon de 2030, un certain nombre d’objectifs généraux
ont été énoncés :
Optimiser la consommation de l’espace
Diversifier l’offre de logements (locatif,…)
Maintien du tissu économique existant
Promouvoir le tourisme et la filière bois
Développer les transports collectifs
Préservation et mise en valeur du patrimoine naturel
Meilleure prise en compte des risques naturels ou découlant de l’activité humaine PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 46
Le SCOT Sud Loire positionne le territoire des Monts du Pilat comme un lieu à valoriser et préserver,
relatif aux préoccupations d’équilibres écologiques.
Il propose une programmation du nombre de logement et donne des objectifs traduits en matière
d’habitat pour le territoire de la communauté de Communes des Monts du Pilat :
Produire 92 logements / an (920 pour la période 2011- 2020) dont:
• 27 logements sociaux / an dont 75% sous forme de logements locatifs (public et privé) et 25%
en accession aidée
• 25% de l’offre nouvelle seront des logements adaptés destinés aux personnes à mobilité
réduite et aux personnes âgées
Cette production se répartie de la manière suivante dans un objectif de maîtrise des extensions : • 60 % de la production en tissu aggloméré existant dans les « centralités intermédiaires » (Bourg Argental),
• 30% dans le tissu aggloméré pour les « centralités locales » (St Genest Malifaux) et les autres
communes
Concrètement, cela signifie en terme d’opérations d’aménagement :
• dans le tissu aggloméré existant de l’ordre de : 25 logts / ha
• en extension de l’ordre de : 15 logts / ha
Le SCOT a été arrêté le 4 décembre 2008. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 47
5.2 L’urbanisme réglementaire
A ce jour, 12 communes ont approuvé un PLU/POS ou le processus est en cours.
Cependant, 4 communes restent « peu protégées »:
2 communes appliquent la carte communale : Colombier, et La Versanne
La commune de La Versanne est en cours d’élaboration d’un PLU
2 communes soumises au Règlement National d’Urbanisme : Graix et Thélis la Combe
Les orientations des documents d’urbanisme sont en grande partie en cohérence avec les grandes
orientations du SCOT Sud Loire
Au regard de ces documents d’urbanisme, il apparaît que les disponibilités foncières sont soumises à
plusieurs conditions:
La faiblesse du réseau d’alimentation en eau
La prédominance des zones naturelles
L’extension des bourgs et hameaux PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 48
5.3 Les risques
Le dossier départemental des risques majeurs (DDRM) établi en 2001 et actualisé en 2007 recense et
décrit les risques encourus par commune. La consultation de ce document révèle que toutes les
communes de la CCMP sont concernées par des risques et l’ont donc intégré dans leurs documents
d’urbanisme.
Inondation Feux de forêt Mouv. de Terrain Barrage Industriel TMD route TMD canalisation
Bessat (Le) X
Bourg Argental X¹ X X
Burdignes X¹ X
Colombier X
Graix X
Jonzieux X X
Marlhes X
Planfoy X² X X X Saint Genest-
Malifaux X X Saint Julien Molin
Molette X¹
Saint Régis du
Coin X
Saint Romain les
Atheux X X Saint Sauveur en
Rue X¹ X X
Tarentaise X X
Thélis la Combe X
Versanne (La) X
¹ Bassins de la Déome et du Ternay
² Bassins du Furan et de l'Onzon
TMD : Transport de Marchandises Dangereuses
5.4 Le Parc Naturel Régional et la charte paysagère
L’ensemble des communes des Monts du Pilat sont sur le territoire du Parc. Les communes bénéficient
à ce titre d’une protection du paysage et de l’environnement naturel et adhèrent à une démarche
d’équilibre écologique.
Le parc apporte une mission d’incitation à la qualité, à travers un avis consultatif :
• Sur le cadre bâti
• En matière d’environnement et d’énergie
• Du développement urbain
Sur le canton de Bourg Argental, l’élaboration d’une charte paysagère est actuellement en cours.
Faisant suite à un souhait particulier de maitriser les changements et les évolutions du paysage dans un
objectif de préservation des caractéristiques et de l’identité du territoire. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 49
5.5 La loi Montagne
De part leur positionnement géographique et altimétrique, les communes de la CCMP sont soumises à
la loi montagne et doivent à ce titre appliquer les articles L 145-1 à L 145-13 du code de l’Urbanisme.
Ainsi, les municipalités s’engagent notamment à :
• Réserver les terres nécessaires au développement de l’activité agraire
• Préserver les espaces, milieux et paysages caractéristiques du patrimoine culturel et naturel
montagnard
• Limiter l’urbanisation aux bourgs, villages et hameaux
• Développer de nouvelles unités touristiques PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 50
6 6 6 S S S y y y n n n t t t h h h è è è s s s e e e
Dans un contexte d’un mouvement de périurbanisation continu à l’échelle de l’agglomération
stéphanoise, les Monts du Pilat continue d’enregistrer une progression démographique et
l’augmentation du parc de logement.
Le territoire de la Communauté de Communes des Monts du Pilat compte 15 500 habitants
et regroupe 16 communes sur une superficie de 307 km²
La hiérarchie urbaine joue un rôle dans le développement de l’espace. Les quatre communes les plus
peuplées, St Genest-Malifaux, Bourg-Argental, Marlhes et Jonzieux regroupent plus de 55 % de la
population. La structure de l’espace communautaire s’appuie sur 2 bourgs centres et sur 4 bourgs
satellites de taille moindre. Le reste du territoire se compose de communes rurales. Les objectifs du
PLH tiendront compte de la diversité des communes de la communauté.
Une évolution démographique positive
L’attractivité des communes périurbaines et rurales est à l’origine d’une progression continue de la
population, captant les jeunes couples ou les familles en âge de procréer et aux revenus suffisamment
élevés pour permettre l’accession à la propriété en individuel. Les Monts du Pilat continue d’accueillir
une partie du mouvement de desserrement de l’agglomération stéphanoise.
Une politique de développement économique
La dynamique du tissu économique est un atout pour le territoire mais des enjeux relatifs au maintien de
ses activités doivent être pris en compte. De même les services de proximité sont en perte de vitesse
alors que l’attractivité du territoire repose sur la présence de tel équipement. La question du transport
reste également problématique au regard du développement durable et l’usage quasi exclusif de la
voiture.
Un marché immobilier dynamique ces dernières années avec une consommation foncière
assez importante
Le parc de logement est en progression soutenu au cours des 3 années passées. L’habitat individuel
est largement dominant tant dans le parc existant que lors des mises en chantier. Ce développement
consommateur d’espace menace à terme les espaces naturels et agricoles, ou grève toute possibilité
d’un développement à plus long terme.
Les logiques des particuliers dominent le marché de la construction, communes et professionnels
interviennent peu.
Des niveaux de prix en hausse
Suivant la tendance nationale, le prix du foncier a progressé ainsi que le prix de l’immobilier bien que ce
marché soit plus restreint. La difficulté à trouver du foncier disponible joue également à la hausse,
rançon de l’attractivité. L’accès au marché du logement devient plus difficile pour les ménages
modestes, notamment les primo-accédants. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 51
Un parc social concentré sur les pôles urbains
Le développement des résidences principales a contribué à accentuer la différenciation entre le parc
des centres bourg plus urbain et à renforcer la vocation locative de ces centres bourgs. De plus le parc
social est en régression compte tenu de l’absence d’activité des bailleurs sociaux et de l’augmentation
du nombre de résidences principales. La demande concernant le parc locatif est pourtant remarquée.
Persistance de poches de vacance et de vétusté dans le parc privé
Plusieurs OPAH ont été réalisées sur les 2 cantons au cours des 15 dernières années, qui ont permis
de réhabiliter le parc le moins dégradé. Cependant, il reste un parc important de logements vacants en
particulier sur la zone sud du territoire (St Julien, Bourg Argental et St Sauveur), le traitement de ces
« point-durs » du parc privé sera indispensable.
Une dynamique de requalification à poursuivre et à étendre au parc social…
Le gisement de logements anciens à requalifier reste important car il s’agit de mettre aux normes les
logements existants et d’adapter le parc aux exigences du développement durable, et de favoriser
l’accès à des logements adaptés pour les personnes vieillissantes. Mais la question des qualités
résidentielle reste dans un certain nombre de cas posée. Le parc social est concerné au même titre que
le parc privé.
Les enjeux du PLH
Les objectifs prescrits par le SCOT correspondent globalement au rythme de développement actuel,
mais il induit une réorientation forte, en matière de consommation foncière et modes d’urbanisation
d’une part, et de production de logements à destination des populations modestes d’autre part.
Aussi, les enjeux centraux pour le PLH que nous pouvons rapidement traduire à la fin de ce diagnostic
sont notamment :
La maîtrise du foncier et de l’urbanisation
La production de logements locatifs, notamment sociaux (publics et privés), et la prise en compte
des ménages les plus fragiles (partenariats autour du logement social, adaptation au
vieillissement,…)
La mobilisation et la requalification du parc existant, incluant non seulement la réhabilitation des
logements et bâtiments qui peuvent l’être (et notamment les logements indignes), mais également
une réflexion et action sur les bâtiments qui ne présentent plus les qualités résidentielles nécessaires
aux besoins actuels ;
L’accroissement de la qualité de l’offre, sur les différents plan (urbain, énergie, paysage,
architecture) PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 52
7 7 7 A A A N N N N N N E E E X X X E E E S S S
Lexique pratique
Fiches thématiques
Population – évolution démographique
Mouvement naturel et migratoire
Age de la population et vieillissement
Les Ménages
Le parc de logements
La construction neuve
Liste des documents et sources statistiques analysés
Article L302-1 du CCH
Nota : compte tenu de leur volume, les fiches communales du diagnostic PLH font l’objet d’un
rapport matériellement indépendant du présent document. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 53
L L L e e e x x x i i i q q q u u u e e e p p p r r r a a a t t t i i i q q q u u u e e e
Financement du logement
Initiative Modalités financement indicatives Cible clientèle revenus Montant loyers plafonds
1- Secteur locatif social et intermédiaire
PLAI
Prêt locatif aidé
d’intégration
Neuf ou acquisition
amélioration
Publique
(HLM /SEM)
ou collectivité locale
Prêts bonifiés CDC 3,25
% 40/50 ans + subvention
Etat 20 / 25 %
(+ aide complémentaire
collectivité locale)
exonération taxe foncière
25 / 30 ans
TVA 5,5 %
Très sociale
60 % plafonds
revenus du PLUS
Ex : couple + 1
enfant 1.730 €
mensuel net
89 % loyers
plafonds PLUS
ex : T3 60 m2
300 €
PLUS
Prêt locatif à usage
social
Neuf ou acquisition
amélioration
Publique
(HLM /SEM)
ou collectivité locale
Prêts bonifiés 3,75 %
CDC 40 / 50 ans +
subvention Etat 5 / 11,5
%
(+ aide complémentaire
collectivité locale)
exonération taxe foncière
25 / 30 ans
TVA 5,5 %
Sociale et
Intermédiaire
Ex : couple + 1
enfant 2.900 €
net
Ex : T3 60 m2
325 €
PLS
Prêt locatif social
Neuf ou acquisition
amélioration
Publique
(HLM /SEM)
ou privée (promoteurs
/ bailleurs)
Prêts 4 % environ
30 / 50 ans
TVA 5,5 %
exonération taxe foncière
25 ans
Large
1,3 plafonds
revenus du PLUS
Ex : couple + 1
enfant 3.780 €
1,5 loyers
plafonds du
PLUS
ex : T3 60 m2
410 €
Logement locatif
privé conventionné
(OPAH ou PIG)
Réhabilitation habitat
ancien
Bailleurs /
Investisseurs privés
Subvention ANAH
majorée pour travaux
(+ aide complémentaire
collectivité locale)
Sociale et
Intermédiaire
Plafonds revenus
du PLUS
Ex : couple + 1
enfant 2.900 €
net
Environ
plafonds du
PLUS
ex : T3 60 m2
300 / 340 €
Logement locatif
privé conventionné
« très social) PST
Réhabilitation habitat
ancien
Bailleurs /
Investisseurs privés
Subvention ANAH
maximale pour travaux
(+ aide complémentaire
collectivité locale)
Très sociale
60% plafonds
revenus du PLUS
Ex : couple + 1
enfant 1.730€
mensuel net
Environ 84 %
loyers plafonds
du PLUS
EX : 277 / 310 € PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 54
2 - Secteur accession sociale
Prêt location-
accession PSLA Candidats Accédants
Prêt sur 30 ans
taux 4,1 / 4,45 %
Exonération taxe foncière
15 ans
2 phases successives :
locative + accession
Ex : couple + 1
enfant 3.380 €
net
Ex : 60 m2
- Plafonds
loyers phase
locative 406 €
mensuel
- phase
accession : prix
vente < 99.600
€
Plafonds de ressources pour accéder au logement social
Plafonds de ressources annuelles
imposables (2008) Equivalent indicatif en € net / mois
Nombre de
personnes du
ménage PLUS PLAI PLUS PLAI
1 20 477 € 11 261 € 1 896 € 1 043 €
2 27 345 € 16 407 € 2 532 € 1 519 €
3 32 885 € 19 730 € 3 045 € 1 827 €
4 39 698 € 21 955 € 3 676 € 2 033 €
5 46 701 € 25 686 € 4 324 € 2 378 €
6 52 630 € 28 947 € 4 873 € 2 680 €
pers. Suppl. +5 871 € +3 228 € +544 € +299 €
Outils de l’action foncière
• DPU / Droit de préemption urbain : permet à une collectivité locale de saisir une opportunité foncière (terrain, immobilier) par préemption pour les besoins d’une opération ou d’une action d’aménagement préalablement décidée par la collectivité locale. DPU institué que dans les zones urbaines ou d’urbanisation future (cadre PLU / POS/ carte communale). • ZAD / zone d’aménagement différé : outil foncier permettant de préparer des actions ou des opérations d’aménagement à moyen terme, dont la création relève d’une décision de l’Etat sur proposition des collectivités locales. C’est une zone où s’exerce un droit de préemption (durée maximale 14 ans). Permet notamment des acquisitions en zones agricoles.
Outils de la planification urbaine
• SCOT / Schéma de cohérence territoriale : document d’urbanisme fixant les grandes options d’un territoire donné sur les plans du développement économique, de l’aménagement, de l’habitat, des transports et des équipements. Les PLU et cartes communales, les PLH, les P.D.U (plan de déplacement urbain), les plans de sauvegarde et de mise en valeur, les opérations foncières (ZAD) et les opérations d’aménagement (ZAC) significatives doivent être compatibles avec le SCOT. • PLU / Plan local d’Urbanisme : document d’urbanisme communal précisant le projet de développement de la commune.
• PADD / Projet d’aménagement et de développement durable : définit dans le PLU les orientations d’urbanisme et d’aménagement de la commune. Mesures concernant l’avenir des centres anciens, les quartiers nouveaux, les espaces et voies publiques, les opérations d’aménagement et de PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 55
préservation, etc. Peut imposer sur certains secteurs l’obligation à un recours à un projet d’ensemble.
• Zone U / zone urbaine : correspond aux secteurs déjà urbanisés ou les secteurs dont les équipements existants (ou en cours de réalisation) ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
• Zones AU / zone à urbaniser : ce sont les secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Outils d’aménagement
• ZAC / zone d’aménagement concerté : zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser une opération d’aménagement et d’équipements de terrain en vue des les céder à des utilisateurs publics ou privés afin qu’ils réalisent des constructions et équipements publics ou privés dans un projet d’ensemble. La ZAC permet le financement des équipements et réseaux par les participations des constructeurs liées aux ventes des terrains aménagés. Initiative communale ou intercommunale, voire privée. Application des règles du PLU. Dans le cadre d’une ZAC publique, possibilité de recours à l’expropriation. • PAE / Programme d’aménagement d’ensemble : permet aux communes (ou leur groupement) de faire financer par les nouvelles constructions dans un secteur déterminé peu ou non équipé les équipements publics nécessaires (dont superstructures). La commune fixe le secteur d’aménagement, la nature, le coût et de délai prévus pour la réalisation des équipements publics, la part des dépenses à charge des constructeurs selon la SHON (de même que les critères de répartition entre les différentes catégories de construction). Pas de cumul avec la TLE (Taxe local d’équipement).
• PVR / Participation pour voirie et réseau : la commune institue une participation pour le financement de tout ou partie des voies nouvelles ou l’aménagement des voies existantes ainsi que l’établissement ou l’adaptation des réseaux associés (eau, électricité, assainissement notamment) lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l’implantation de nouvelles constructions. La commune décide la part du coût mis à charge des riverains dont la répartition entre eux s’établir au prorata de la superficie des terrains nouvellement desservis. Cumul possible avec TLE et préfinancement possible dans le cadre d’une convention entre la collectivité et les propriétaires. Le PVR doit être institué sur toute la commune et ensuite des modalités sont fixées pour chaque voie. • Lotissement : Division foncière soumise à une autorisation administrative (autorisation de lotir). L’autorisation peut être conditionnelle et imposer des prescriptions techniques dans un délai: VRD, espaces collectifs, stationnement ou prescriptions financières : TLE, participations pour équipements exceptionnels. Un règlement de lotissement peut fixer les règles d’urbanisme au terrain, en cas de POS ou PLU le règlement peut préciser les règles des documents d’urbanisme.
Outils d'intervention sur le parc privé ancien
• OPAH / Opération Programmée d’amélioration de l’habitat : convention cadre (3/5 ans) entre l‘Etat, l’ANAH et les collectivités locales précisant les conditions de la réhabilitation des quartiers anciens. Repose en particulier sur la mobilisation des propriétaires privés par l’octroi de subventions publiques aux travaux (ANAH) et comprend aussi des actions publiques diversifiées de requalification des quartiers anciens.
• PIG / Programme d’Intérêt Général – même orientation et contenu que les programmes ci-dessus mais procédure plus souple (durée, étude préalable) et ciblée essentiellement sur des thématiques logements bien définies (exemple : le logement locatif à loyer maîtrisé, le maintien des personnes âgées, le logement des familles, etc.
• PST / Programme Social Thématique : convention cadre entre l‘Etat, l’ANAH et les collectivités locales ayant vocation à développer l’offre locative privée à vocation sociale. Repose sur la mobilisation des propriétaires privés par l’octroi de fortes subventions publiques aux travaux (ANAH) en contre partie d’accord de modération des loyers après travaux. S’inscrit dans le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
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F F F i i i c c c h h h e e e s s s t t t h h h é é é m m m a a a t t t i i i q q q u u u e e e s s s
Population – évolution démographique
La Communauté de communes des Monts du Pilat : 16 communes et 15 500 habitants (estimation
2008), soit 3% de la population du SCOT Sud-Loire
INSEE RGP 99 POP 1982 POP 1990 POP 1999 POP 2006
Le Bessat 211 250 414 439
Bourg-Argental 3150 2877 2767 2926
Burdignes 367 342 342 358
Colombier 253 237 269 292
Graix 117 131 134 144
Jonzieux 892 1034 1038 1252
Marlhes 1021 1094 1305 1382
Planfoy 707 778 852 895
Saint-Genest-Malifaux 2199 2384 2691 2879
Saint-Julien-Molin-M 1193 1067 1132 1177
Saint-Régis-du-Coin 292 283 337 371
Saint-Romain-les-A 700 780 816 905
Saint-Sauveur-en-Rue 1136 1053 1105 1103
Tarentaise 293 330 412 456
Thélis-la-Combe 164 136 146 174
La Versanne 300 308 324 354
TOTAL CCMP 12995 13084 14084 15107
Seules 2 communes comptent plus de 2900 habitants (St Genest Malifaux et Bourg Argental, et 4
communes dépassent 1 000 habitants (Marlhes, Jonzieux, St Julien Molin Molette et St Sauveur en
Rue).
Entre 1990 et 1999, alors que l’on constate une décroissance de l’agglomération stéphanoise, le
mouvement de périurbanisation se développe sur le territoire des Monts du Pilat, d’abord sur le secteur
le plus proche de la ville centre (canton de St Genest Malifaux) puis plus loin sur le canton de Bourg
Argental dans un second temps.
Entre 1999 et 2008, la population s’est accrue d’environ 1400 habitants ; sauf St Sauveur en Rue,
toutes les communes ont bénéficié de cet accroissement. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 57
Mouvement naturel et migratoire
Entre 1990 et 1999, l’excédent migratoire reste le moteur de l’évolution démographique des Monts du
Pilat, il a permis de gagner 1 000 habitants.
INSEE RGP 99 Solde Migratoire 99_90 Solde Naturel 99_90
Le Bessat 143 21
Bourg-Argental -17 -93
Burdignes 7 -7
Colombier 32 0
Graix 9 -6
Jonzieux 51 -47
Marlhes 242 -31
Planfoy 32 42
Saint-Genest-Malifaux 287 20
Saint-Julien-Molin-M 142 -77
Saint-Régis-du-Coin 39 15
Saint-Romain-les-Atheux -3 39
Saint-Sauveur-en-Rue 134 -82
Tarentaise 59 23
Thélis-la-Combe 7 3
La Versanne 12 4
Total CCMP 1176 -176
Les chiffres plus récents ne sont pas encore connus mais il semble que la baisse de la mortalité et une
reprise générale de la natalité se conjugue en faveur un nouveau solde naturel positif.
Au regard des communiqués de l’INSEE, les zones de St Chamond – Pilat et du Gier comptabilise un
taux d’accroissement naturel parmi les plus important du département de la Loire. Le desserrement
urbanin devrait se poursuivre encore sur ces zones sur la période 2005 /2020. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 58
Age de la population et vieillissement
La croissance démographique actuelle ne doit pas faire oublier le vieillissement que va connaître la
population dans les années à venir. Si la population augmente, le nombre de personnes de plus de 60
ans va lui aussi progresser et ce mouvement aura un impact de plus en plus négatif sur le solde naturel.
INSEE RGP 99 Moins de 30 ans 30 à 59 ans Plus de 60 ans
Le Bessat 167 179 69
Bourg-Argental 970 1033 768
Burdignes 111 148 82
Colombier 96 111 62
Graix 46 57 31
Jonzieux 387 408 244
Marlhes 462 529 314
Planfoy 306 403 143
Saint-Genest-Malifaux 1079 1068 544
Saint-Julien-Molin-M 350 455 331
Saint-Régis-du-Coin 136 131 69
Saint-Romain-les-Atheux 320 382 114
Saint-Sauveur-en-Rue 380 411 314
Tarentaise 162 200 50
Thélis-la-Combe 52 55 39
La Versanne 110 130 84
TOTAL CCMP 5134
36%
5700
40%
3258
23% PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 59
Les Ménages
On peut estimer à 5 900 le nombre de ménages en 2008, soit 588 ménages supplémentaire depuis
1999. Le nombre de ménages a tendance à augmenter plus vite que la population en raison de a
diminution de la taille des ménages, de la montée des divorces et séparations, de la décohabitations
des jeunes et du vieillissement démographique.
La part des ménages d’une personne progresse dans la plus part des communes.
Pour autant le territoire des Monts du Pilat reste une zone d’accueil pour les familles, attirées par la
possibilité d’être logés dans une maison individuelle.
INSEE RGP 99 Nb Ménages
en 2006/08 *
Nb Ménages
en 1999
% Ménages
d’une personne
2006
% Ménages
d’une personne
1999
Le Bessat 180 160 26,7 24,4
Bourg-Argental 1415 1104 13,7
Burdignes 148 128 25,0 23,1
Colombier 113 104 28,3 26
Graix 64 51 33,3
Jonzieux 437 366 19,7 21,4
Marlhes 476 431 25,6 21,7
Planfoy 349 317 19,9
Saint-Genest-Malifaux 1086 979 27,3 26,3
Saint-Julien-Molin-M 482 447 32,6 29,9
Saint-Régis-du-Coin 132 119 21,2 22
Saint-Romain-les-Atheux 284 273 18,8
Saint-Sauveur-en-Rue 415 402 30,1 28,1
Tarentaise 177 157 22 26,1
Thélis-la-Combe 67 59 25,4 20,3
La Versanne 158 119 22,7
TOTAL 5980 5216
* chiffres issus du recensement partiel PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
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Le parc de logements
Directement lié à la progression du nombre des ménages, le nombre de logements poursuit sa
croissance, passant de 5 790 logements en 1999 à 8 100 logements en 2008 (recensement partiel et
estimation). SOIT 2 310 logements supplémentaires.
1990 1999 Estim. 2008 RP RS VA RP RS VA RP RS VA Le Bessat 95 161 43 160 139 10 180 141 17 Bourg-Argental 1068 153 153 1104 129 133 1415 105 74 Burdignes 114 62 11 128 58 23 148 51 10 Colombier 84 34 9 104 33 12 113 32 9 Graix 45 20 1 51 39 4 64 40 4 Jonzieux 336 225 23 366 119 47 437 109 38 Marlhes 350 226 15 428 246 17 476 218 18 Planfoy 263 114 14 317 64 8 349 Saint-Genest-M 817 484 19 979 402 5 1086 350 9 Saint-Julien-MM 413 111 119 447 83 84 482 93 72 Saint-Régis-du-C 94 103 11 119 102 3 132 88 1 Saint-Romain -A 241 127 7 273 79 13 284 Saint-Sauveur-R 392 137 53 402 130 67 415 138 52 Tarentaise 114 164 6 157 135 5 177 112 12 Thélis-la-Combe 52 56 5 59 53 3 67 57 0 La Versanne 107 125 15 119 124 8 158 101 18 TOTAL CCMP 4585 2302 504 5213 1935 442 5980
La construction neuve
Nombre de logements autorisés entre 1999 et 2007
Sitadel 2007 individuels
purs
individuels
groupés
Collectifs /
résidence Total
Le Bessat 15 0 6 21 Bourg-Argental 116 4 96 216 Burdignes 18 0 6 24 Colombier 18 0 0 18 Graix 8 0 0 8 Jonzieux 66 8 4 78 Marlhes 43 0 2 45 Planfoy 44 4 4 52 Saint-Genest-M 45 2 22 69 Saint-Julien-Molin-M 24 0 5 29 Saint-Régis-du-C 25 0 11 36 Saint-Romain-les-A 37 4 3 44 Saint-Sauveur-R 24 0 9 33 Tarentaise 16 0 9 25 Thélis-la-Combe 5 1 0 6 La Versanne 16 0 0 16 TOTAL CCMP 520 23 177 720
La construction neuve participe pour une part importante dans la progression du nombre de résidences
principales. La transformation des résidences secondaires et la réduction du nombre de logements
vacants vont dans le même sens. PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
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L L L i i i s s s t t t e e e d d d e e e s s s d d d o o o c c c u u u m m m e e e n n n t t t s s s e e e t t t s s s o o o u u u r r r c c c e e e s s s s s s t t t a a a t t t i i i s s s t t t i i i q q q u u u e e e s s s a a a n n n a a a l l l y y y s s s é é é s s s
• Schéma de COhérence Territoriale Sud Loire
• PLU de la Commune de Bourg Argental
• PLU de la Commune de Burdignes
• Carte Communale de Colombier
• Règlement National d'Urbanisme de Graix
• PLU de la Commune de Jonzieux
• Carte Communale de La Versanne
• POS de la Commune de Le Bessat
• PLU de la Commune de Marlhes
• PLU de la Commune de Planfoy
• POS de la Commune de Saint Genest Malifaux
• PLU de la Commune de Saint Julien Molin Molette
• POS de la Commune de Saint Regis du Coin
• PLU de la Commune de Saint Romain Les Atheux
• POS de la Commune de Saint Sauveur en Rue
• POS de la Commune de Tarentaise
• Carte Communale de Thélis La Combe
• DRE, Données FILOCOM
• Charte paysagère de la Déôme
• Projet de Territoire de la CCMP
• Contrat de parc (PNR des monts du pilat)
• Données SITADEL (Système d’information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux)
• DIREN, cartographie des Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF)
• INSEE, recensements 1968-2008
• DDE, Porter à connaissance de l’état PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 62
A A A r r r t t t i i i c c c l l l e e e L L L 3 3 3 0 0 0 2 2 2 - - - 1 1 1 d d d u u u C C C C C C H H H
Modifié par Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 - art. 1 JORF 6 mars 2007
Le programme local de l'habitat est établi par un établissement public de coopération intercommunale
pour l'ensemble de ses communes membres.
Pour les communes de Paris, Marseille et Lyon, les maires d'arrondissement ou leurs représentants
participent à l'élaboration du programme local de l'habitat.
Le programme local de l'habitat définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les
principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le
renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes
handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une
répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de
l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports et des options
d'aménagement déterminées par le schéma directeur ou le schéma de secteur, lorsqu'ils existent, ainsi
que des dispositions du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, de
l'accord collectif intercommunal défini à l'article L. 441-1-1 et du protocole d'occupation du patrimoine
social des communes, quand ils existent.
Il indique les moyens, notamment fonciers, qui seront mis en œuvre par les communes ou les
établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme pour
parvenir aux objectifs et principes qu'il a fixés.
Le programme local de l'habitat comporte un diagnostic sur le fonctionnement des marchés du logement
et sur la situation de l'hébergement, analysant les différents segments de l'offre de logements, privés et
sociaux, individuels et collectifs, de l'offre d'hébergement, ainsi que l'offre foncière. Ce diagnostic inclut
un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées.
Le programme local de l'habitat définit les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de
l'habitat sur son territoire.
Le programme local de l'habitat indique les moyens à mettre en oeuvre pour satisfaire les besoins en
logements et en places d'hébergement, dans le respect de la mixité sociale et en assurant une
répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, en précisant :
- les objectifs d'offre nouvelle ;
- les actions à mener en vue de l'amélioration et de la réhabilitation du parc existant, qu'il soit public ou
privé. A cette fin, il précise les opérations programmées d'amélioration de l'habitat et les actions de lutte
contre l'habitat indigne ;
- les actions et opérations de renouvellement urbain, et notamment les actions de rénovation urbaine au
sens de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orien tation et de programmation pour la ville et la
rénovation urbaine, impliquant la démolition et la reconstruction de logements sociaux, la démolition de PLH de la Communauté de Communes des Monts du Pilat – DIAGNOSTIC – version 2
URBANIS – janvier 2009 63
logements situés dans des copropriétés dégradées, assorties d'un plan de revalorisation du patrimoine
conservé et des mesures envisagées pour améliorer la qualité urbaine des quartiers intéressés et des
services offerts aux habitants ;
- les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes mal logées, défavorisées ou
présentant des difficultés particulières ;
- les réponses apportées aux besoins particuliers des étudiants.
Le programme local de l'habitat fait l'objet d'un programme d'actions détaillé par secteurs
géographiques.
A compter de la publication de la loi n° 2006-872 d u 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement, un programme local de l'habitat est élaboré dans toutes les communautés de communes
compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de
plus de 15 000 habitants, les communautés d'agglomération et les communautés urbaines. Son
adoption intervient dans un délai de trois ans à compter de la même date.
Lorsque les périmètres des établissements publics de coopération intercommunale compétents en
matière de programme local de l'habitat diffèrent de ceux des bassins d'habitat ou des pays, un syndicat
mixte visé à l'article L. 5711-1 du code général des collectivités territoriales peut réaliser des études de
cadrage sur l'habitat servant de base à l'élaboration du programme local de l'habitat par le ou les
établissements publics de coopération intercommunale concernés. U U U n n n e e e e e e x x x p p p e e e r r r t t t i i i s s s e e e d d d e e e p p p r r r o o o x x x i i i m m m i i i t t t é é é
Angers
4 rue Montauban
49100 Angers
02 41 88 32 82
Bordeaux
2 av. de la Libération
33310 Lormont
05 57 80 75 50
Chambéry
117 rue François Guise
73000 Chambéry
04 79 33 21 26
Lyon
54 cours Lafayette
69003 Lyon
04 72 84 80 80
Marseille
63 rue Breteuil
13006 Marseille
04 91 00 38 20
Toulouse
31 allées M. Sarraut
31300 Toulouse
05 62 21 46 60
Valenciennes
2 place de l’Hôpital Général
59300 Valenciennes
03 27 30 04 05
Paris
64 quai de Jemmapes
75010 Paris
01 40 40 41 60
Antenne
Orléans
02 38 54 03 15
Dijon
56 av. du Drapeau
21000 Dijon
03 80 71 17 12
Antenne
Chalon S/ Saône
03 85 93 27 29
Nîmes
866 av Maréchal Juin
30900 Nîmes
04 66 29 97 03
Antenne
Béziers
04 67 49 03 01
Antenne
Montpellier
04 67 64 83 81
Antenne
Perpignan
04 68 63 76 80
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Siège social
866 av. Maréchal Juin
30900 Nîmes
Tél. 33 (0)4 66 29 29 21
Fax : 33 (0)4 66 38 09 78
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SAS au capital variable
de 110 032 €
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