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unknown - annexe no4d fiche communale millery plh
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Document publié le Vendredi 7 janvier 1983 par la commune de Millery.
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Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Aménagement du territoire,
Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
1
PROGRAMME LOCAL DE L ’HABITAT DE LA
COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA
VALLEE DU G ARON
DIAGNOSTIC
2023 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
2 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
3
SOMMAIRE
Introduction........................................................................................................................................... 5
Le contexte juridique et réglementaire du PLH ................................................................................... 5
Un contexte législatif qui positionne la CCVG en chef de file de la politique Habitat ............... 7
Les attendus du nouveau PLH de la CCVG ........................................................................................... 13
Le bilan du PLH 2016-2021................................................................................................................ 17
Le bilan quantitatif de la production de logement.............................................................................. 17
Le bilan qualitatif des actions .................................................................................................................. 20
Synthèse du bilan du PLH 2016-2021 ..................................................................................................... 34
Synthèse financière du PLH 2016-2021 ................................................................................................. 35
Diagnostic et enjeux du PLH 2024-2030...................................................................................... 36
La méthode d’élaboration du diagnostic .............................................................................................. 36
Dynamique démographique et résidentielle au sein de la CCVG ........................................... 37
La CCVG ; un territoire attractif............................................................................................................... 38
Un bassin d’emploi attractif tourné vers la Métropole lyonnaise ................................................. 41
Une évolution sociologique et économique des ménages du territoire ..................................... 43
Le parc de logements et son évolution ........................................................................................ 46
Un parc principalement constitué de résidences principales ....................................................... 47
Une vacance faible, mais ciblée dans le parc privé .......................................................................... 49
Une partie du parc existant présente des besoins d’amélioration .............................................. 50
La production de logements et la maîtrise foncière ................................................................. 53
Une dynamique de production de logements supérieure aux objectifs du PLH ...................... 54
Une consommation foncière plutôt faible du fait d’une rareté du foncier ................................. 57
Une stratégie foncière à poursuivre et à renforcer ......................................................................... 59
Les différents marchés du logement ........................................................................................... 60
Une offre locative sociale inégalement répartie ................................................................................ 61
Le marché de la revente principal marché en accession sur le territoire ............................... 65
En neuf, une bonne activité en promotion immobilière qui se concentre sur Brignais et
Chaponost, un marché actif à l’échelle de la CCVG .......................................................................... 66
Un marché locatif restreint et concentré sur la ville-centre, relativement homogène en
termes de valorisations............................................................................................................................. 68
Un marché de l’accession neuve qui dessert les ménages à partir du 5ème décile sur le
territoire ......................................................................................................................................................... 68 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
4
Le besoin d’hébergement et de logement des publics spécifiques ........................................ 71
Une poursuite du vieillissement de la population induisant une réponse adaptée ................ 72
La question du handicap et de la perte de mobilité .......................................................................... 74
Une difficulté persistante pour maintenir et capter des jeunes ménages ................................ 75
Poursuivre les réponses à apporter aux ménages relevant du PDALHPD .............................. 76
Les gens du voyage .................................................................................................................................... 76 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
5
INTRODUCTION
Le contexte juridique et réglementaire du PLH
Le contenu du PLH
Le Programme Local de l’Habitat (PLH) est un outil instauré par la loi de décentralisation
du 7 janvier 1983. Ce document d’étude et d’analyse sur les problématiques de l’habitat a
pour objectif d’orienter les choix des collectivités locales dans ce domaine, en cohérence
avec les nouvelles compétences alors dévolues aux communes en matière d’urbanisme
telles que l’autonomie de décision et la liberté de conception dans l’élaboration des
documents réglementaires d’urbanisme et la compétence pour délivrer des autorisations
individuelles d’urbanisme dont les permis de construire.
Les dispositions réglementaires relatives au PLH sont réunies dans le Code de la
Construction et de l’Habitation (CCH) aux articles L.302-1 à L.302-4 (partie législative) et
R.302-1 à R.302-13(partie réglementaire). L’élaboration d’un PLH sur la Communauté de
Communes de la Vallée du Garon répond à l’obligation de l’Art.L.302-1 al.9 du CCH : « Un
programme local de l’habitat est élaboré dans les Communautés de communes
compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une
commune de plus de 10 000 habitants, dans les Communautés d’agglomération et dans les
Communautés urbaines ».
Le PLH est élaboré pour une durée d’au moins 6 ans par l’EPCI et pour l’ensemble de ses
communes membres. Il associe tous les acteurs impliqués dans le domaine de l’habitat et
du cadre de vie. De façon plus précise, le PLH indique les moyens à mettre en œuvre pour
satisfaire les besoins en logements et en places d'hébergement, dans le respect du droit
au logement et de la mixité sociale et en assurant une répartition équilibrée et diversifiée
de l'offre de logements, en précisant :
Les objectifs d'offre nouvelle ;
Les actions à mener en vue de l'amélioration et de la réhabilitation du parc existant,
qu'il soit public ou privé, et les actions à destination des copropriétés en difficulté,
notamment les actions de prévention et d'accompagnement ;
Les actions et opérations de requalification des quartiers anciens ;
Les actions et opérations de rénovation urbaine et de renouvellement urbain ;
Les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du
programme ;
La typologie des logements à réaliser ou à mobiliser au regard d'une évaluation de
la situation économique et sociale des habitants et futurs habitants et de son
évolution prévisible.
Les actions et opérations d'accueil et d'habitat destinées aux personnes dites gens
du voyage ; Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
6
Les réponses apportées aux besoins particuliers (personnes mal-logées,
défavorisées ou présentant des difficultés particulières, étudiants, personnes en
situation de perte d’autonomie ou de handicap).
Ainsi, le PLH doit venir en soutien d’un projet communautaire incluant des perspectives de
peuplement. Il oriente les politiques de l’habitat en aidant la collectivité à répondre aux
questions relatives au logement et à l’habitat qui sont au cœur des préoccupations :
À quels besoins souhaite-t-on répondre prioritairement ?
Comment souhaite-t-on faire évoluer le peuplement ?
Quels ménages souhaite-t-on attirer ?
La portée juridique et les effets du PLH
Le PLH n’est pas opposable aux tiers, mais :
Les PLU doivent être compatibles avec le PLH (article L.123-1-9 du Code de
l’Urbanisme).
Il doit être compatible avec les dispositions du SCoT (article L.122-1-15 du Code de
l’Urbanisme).
Il doit prendre en compte les documents de planification et de programmation de
portée supra-communautaire qui traitent des besoins spécifiques locaux
(PDALHPD, schéma départemental pour l’accueil et l’habitat des gens du voyage…).
Il prend en compte les enjeux de déplacements et de transports, et s’articule au plan
de déplacements urbain.
Les trois volets du PLH
Les articles R.302-1 à R.302-1-3 du Code de la Construction et de l'Habitation précisent que
l’élaboration du PLH doit comporter trois volets :
Un diagnostic territorial qui présente une analyse de la situation existante et des
évolutions en cours concernant l’adéquation de l’offre et de la demande sur le
marché immobilier
Un document d’orientations qui énoncera les grands principes et les orientations du
PLH au vu du diagnostic ;
Un programme d’actions qui précisera :
o Les objectifs quantifiés et localisés de l’offre nouvelle de logements à l’échelle communale ;
o Des fiches communes localisant les secteurs potentiels de développement de l’offre nouvelle ;
o Les actions envisagées pour l’amélioration et la réhabilitation du parc de logements existants ;
o Les interventions foncières permettant la réalisation des actions du programme ;
o Les modalités de suivi et d’évaluation du PLH. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
7
Un contexte législatif qui positionne la CCVG en
chef de file de la politique Habitat
Depuis l’approbation du précédent PLH de la CCVG (2016-2022), le contexte législatif a
fortement évolué et le nouveau PLH de la communauté de communes devra intégrer ces
orientations nationales en matière de politique de l’habitat.
En matière de production de logements locatifs sociaux
La loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la « Solidarité et au
Renouvellement Urbains », dite loi SRU, complétée par la loi n0 2013-61 du 18 janvier
2013 relative à « la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au
renforcement des obligations de production de logement social », dite loi Duflot.
Cette loi impose un objectif de 25 % de logements sociaux à horizon 2025 dans les
communes de plus de 3 500 habitants, si celles-ci sont situées au sein d’une
agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant
au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
La loi no 2017-86 relative à l’Égalité et à la Citoyenneté confirme l’esprit de la loi
SRU en la complétant par :
o La définition de critères d’exemption d’obligation pour certaines communes
(celles insuffisamment reliées aux bassins d’activités et d’emplois par le
réseau de transports en commun, celles où la tension sur la demande de
logements sociaux est faible, celles où plus de la moitié de son territoire
urbanisé est soumis à une inconstructibilité),
Les communes de la CCVG ne sont pas concernées par cette exemption.
o L’élargissement de la liste des logements sociaux pris en compte au titre de
l’objectif SRU (terrains familiaux destinés aux gens du voyage sédentarisés
et logements du parc privé faisant l’objet d’un dispositif d’intermédiation
locative)
La loi ÉLAN du 24 novembre 2018 apporte également des ajustements à la loi SRU
sans la remettre en cause :
o Les communes soumises pour la première fois aux obligations de production
de logements sociaux de la loi SRU à compter du 1er janvier 2015 disposent
de 5 périodes triennales pleines pour atteindre le taux légal de 25 %. Le
rythme de rattrapage était fixé comme suit : les objectifs triennaux seront,
pour la première période, de 20 % des logements sociaux à réaliser, puis
25 % (période 2), 33 % (période 3), 50 % (période 4) et 100 % (période 5).
o L’article 131 de la loi Élan relève à 3 500 habitants le seuil de population à
partir duquel les communes d’Île-de-France, situées en dehors de l’unité
urbaine de Paris, sont soumises aux obligations de productions de
logements sociaux imposées à cette loi (contre 1500 auparavant) Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
8
o L’élargissement de la liste des logements sociaux pris en compte au titre de
l’objectif SRU (logements vendus à leur locataire pendant 10 ans au lieu de
5, logements faisant l’objet d’un PSLA ou d’un Bail Réel Solidaire [BRS])
La loi 3DS du 22 février 2022 pérennise le dispositif mis en place par l’article 55 de
la loi SRU, mais en allégeant plusieurs mesures en faveur des communes
concernées :
o Fixation d’un taux de rattrapage triennal de référence, à 33 % du déficit de
logements locatifs sociaux (contre 50 % en 2020-2022 et 100 % en 2023-2025)
o Ajustement du taux des communes « nouvellement entrantes » : À 15 % pour
une période triennale pleine, puis à 25 % pour la seconde période triennale
portée au taux de référence de 33 % à compter de la troisième période et à
10 % pour les communes nouvellement soumises sur la période triennale en
cours (triennal partiel)
o La mutualisation des objectifs à l’échelle intercommunale à travers le
Contrat de Mixité social est autorisée :
▪ Exclusivement entre communes déficitaires
▪ Pour une durée maximale de deux périodes triennales consécutives
▪ Lorsque l’EPCI est couvert par un PLH exécutoire
▪ Si l’objectif assigné à chaque commune concernée n’est pas inférieur
à la moitié de son objectif de réalisation
▪ Si l’objectif, pour l’ensemble des communes déficitaires, n’est pas
inférieur au nombre total de logements locatifs sociaux à atteindre
par les communes concernées
o Le transfert à l’État des droits de réservation dont dispose la commune sur
les logements sociaux existants ou à livrer est abrogé lors d’un constat d’une
carence
o Les dispositions prévoyant la suspension ou la modification des conventions
de réservation passées par la commune avec les bailleurs gestionnaires,
ainsi que l’obligation de la commune de communiquer au préfet de
département la liste des bailleurs et logements concernés sont également
abrogées
Le dispositif mis en place par l’article 55 de la loi SRU, concernant l’obligation de production
de logements sociaux, s’impose à 3 communes de la CCVG : Brignais, Chaponost et Millery.
En matière de politique de peuplement et d’attributions de logements
Les lois relatives d’une part à l’Égalité et à la Citoyenneté (LEC) et d’autre part à l’Évolution
du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ÉLAN), et plus récemment 3DS,
renforcent le rôle de chefs de file des intercommunalités en matière d’attribution des
logements sociaux. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
9
La création d’une Conférence Intercommunale du Logement (CIL)
La Loi Égalité Citoyenneté prévoit que les EPCI tenus de se doter d’un PLH ou ayant la
compétence en matière d’habitat et au moins un quartier prioritaire de la politique de la
ville, créent une Conférence Intercommunale du Logement (CIL), co-présidée par le
président de l’EPCI et le préfet. La CIL adopte, en tenant compte notamment des critères
généraux de priorités et de l’objectif de la mixité sociale des villes et des quartiers, des
orientations concernant les attributions de logements sur le patrimoine locatif social. Ces
orientations précisent :
Les objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les secteurs à l’échelle de
l’agglomération, dont les mutations, en tenant compte de la situation des quartiers
prioritaires. Sera également précisé le pourcentage d’attribution en QPV à des
demandeurs autres que les ménages à bas revenus ;
Le cas échéant, le taux minimal des attributions annuelles, suivies de baux signés,
de logements situés en dehors des QPV à des demandeurs à bas revenus ;
Les objectifs de relogement des personnes prioritaires au titre du DALO et de
l’article L. 441-1 du CCH ainsi que celles relevant des opérations de renouvellement
urbain.
Sur ces points, la loi fixe des objectifs chiffrés :
OBJECTIFS D’ATTRIBUTION ISSUS DE LA LOI ÉGALITE ET CITOYENNETE
Attributions selon le quartile
en QPV
Attributions selon le quartile
hors QPV
Ensemble
du parc
social de
l’EPCI
50 % maximum des attributions devront
être consacrées à des ménages issus du
1er quartile
25 % minimum des attributions annuelles
(suivies de baux signés) devront être
consacrées à des ménages issus du
1er quartile et/ou à des personnes
relogées dans le cadre d’une opération
de renouvellement urbain
50 % minimum des attributions devront
être consacrées à des ménages issus des
2e, 3e et 4e quartiles de la demande
75 % maximum des attributions devront
être consacrées à des ménages issus des 2e,
3e et 4e quartiles de la demande
25% des attributions réalisées en dehors du QPV doivent être consacrées à des
demandeurs du 1er quartile (montant constaté annuellement par arrêté préfectoral
correspondant au niveau de ressources le plus élevé du quartile des demandeurs
aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social situés
sur le territoire de l’EPCI, enregistrés dans le système national d’enregistrement
(SNE) et / ou aux aux personnes relogées dans le cadre d’une opération de
renouvellement urbain.
25% des attributions de chacun des réservataires et des bailleurs sociaux sur les
logements libres de réservations doivent être consacrées aux ménages bénéficiant
du DALO et aux demandeurs prioritaires (art. L441-1 CCH)..
La Conférence Intercommunale du Logement a été mise en place sur la CCVG. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
10
Le plan partenarial de la Gestion de la demande et d’Information du Demandeur
Les EPCI compétents en équilibre social de l’habitat, et dotés au moins un Quartier Politique
de la Ville, ont pour obligation d’élaborer un Plan Partenarial de la Gestion de la Demande
et d’Information du Demandeur.
Celui-ci a pour objet de renforcer le volet accueil, gestion et information du demandeur. Il
intervient à trois niveaux :
Le droit à l’information du demandeur, précisant notamment les modalités locales
d’enregistrement de la demande, qualification de l’offre sur le territoire, le délai
maximal de réception du demandeur, la mise en œuvre d’un service d’information et
d’accueil des demandeurs,
La mise en place du ou des lieux d’accueil des demandeurs,
Un dispositif de gestion partagée de la demande.
La définition d’un système de cotation de la demande en logement social avant le
31 décembre 2023
La Conférence Intercommunale du Logement émet un avis sur le Plan Partenarial de la
Gestion de la demande de logement social et d’Information du demandeur (PPGDSILD). Il y
en a déjà un en place sur la CCVG adopté lors de la CIL du 28 juin 2019
Le Plan Partenarial a été adopté sur la CCVG
EN MATIÈRE DE RÉHABILITATION DU PARC PRIVÉ
Renforcer la lutte contre l’habitat indigne
La loi ALUR de 2014 prévoit de lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées,
notamment :
En prévoyant le transfert automatique des prérogatives du maire en matière de
polices spéciales et la délégation possible des prérogatives du préfet en matière de
police de santé publique dans le domaine de l’habitat. En cas d’opposition des
maires, le Président de l’EPCI peut renoncer à ce transfert.
Le transfert n’a pas eu lieu sur le territoire de la CCVG.
En améliorant la prévention et la prise en charge de la dégradation des
copropriétés : création d’un registre d’immatriculation géré au niveau national,
amélioration de la gestion des copropriétés via une réforme de la gouvernance et
des mesures favorisant la réalisation de travaux, outils améliorés de détection et de
traitement des copropriétés en difficulté.
La Loi ÉLAN renforce le rôle de l’EPCI dans la lutte contre l’habitat indigne. Différents
niveaux de procédures, plus ou moins coercitifs, sont ainsi instaurés :
Déclaration de mise en location,
Autorisation de mise en location,
Permis de diviser.
La mise en place de ces procédures nécessite une délibération communautaire qui précise
les territoires d’application, les modalités de traitements des dossiers (lieu de dépôt — y Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
11
compris si internet…) et justifie les territoires d’application au regard de la lutte contre
l’habitat indigne.
Agir contre les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience d’août 2021 fixe un objectif de lutte résolue contre les passoires
thermiques. À compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra
un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou
meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal
sera progressivement rehaussé. Ainsi, le niveau de performance d’un logement décent sera
compris :
À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. À cette date, les
logements classés G (environ 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis
en location ;
À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. À cette date, les
logements classés F (environ 1 200 000 logements) ne pourront donc plus être mis
en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. À cette date, les
logements classés E (environ 2 600 000 logements) ne pourront donc plus être mis
en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.
EN MATIÈRE DE FONCIER
Renforcer l’analyse du foncier dans les PLH
Le volet foncier des PLH est renforcé en comprenant une analyse des marchés fonciers, de
l’offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à
accueillir du logement et devra prévoir la création d’un observatoire du foncier à l’échelle
du PLH, ainsi que les autres actions à mener en matière de politique foncière. Ceci devra
être détaillé par commune et indiquer dans chaque commune ou secteur les actions à
mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du programme.
La prise en compte des logements locatifs privés fera partie intégrante du contenu du PLH.
Ce dernier indiquera les moyens à mettre en œuvre en précisant la typologie des logements
à réaliser ou à mobiliser. Cette typologie précisera notamment l’offre de logements locatifs
sociaux et très sociaux, l’offre locative privée dans le cadre d’une convention avec l’Anah
ou issue d’un dispositif d’intermédiation locative.
Passer de la limitation de consommation de l’espace à l’absence d’artificialisation nette
Opposable depuis le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience porte un nouveau modèle
d’aménagement du territoire, précisé dans son titre V.
La Loi intègre dorénavant la lutte contre l’artificialisation des sols dans les grands objectifs
de l’urbanisme à travers l’article L.101-2 du code de l’urbanisme, au même titre que la lutte
contre le changement climatique, la prévention des risques, ou encore la protection des
milieux naturels et des paysages. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
12
À travers son Chapitre III : Lutter contre l’artificialisation des sols en adaptant les règles
d’urbanisme (Articles 191 à 226), l’ambition affichée est « d’atteindre à l’échelle nationale
l’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050. Pour cela, le rythme de
l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la promulgation de cette Loi doit être
tel que, sur cette période, la consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale
soit inférieure à la moitié de celle observée sur les dix années précédant cette date ».
Pour la période 2021-2031, il est attendu :
Que le SRRADET divise par deux la consommation de l’espace. « Cet objectif peut
être décliné entre les différentes parties du territoire régional » (Art L. 4251-1 du
CGCT) ;
Que le SCoT inscrit un objectif chiffré de réduction de la consommation de l’espace
par tranche de dix ans et compatible avec le SRRADET. Cet objectif peut être
territorialisé au sein du périmètre du SCoT entre ses différentes entités
géographiques ;
Que les PLU fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de
l’espace et de lutte contre l’étalement urbain en lien avec le SCoT et le SRHH.
EN MATIÈRE D’ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE
La loi n0 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à « l’accueil et à l’habitat des gens du voyage »
prévoit, pour les communes de plus de 5 000 habitants, la mise à disposition pour les gens
du voyage d’une ou plusieurs aires d’accueil aménagées et entretenues.
La Loi CARLE, promulguée en novembre 2018, précise le contour des compétences des EPCI
en matière d’accueil et d’habitat des Gens du Voyage. Ainsi :
En cas de stationnement de plus de cent cinquante résidences mobiles sur le
territoire d’une commune, et par dérogation, le maire, s’il n’est pas en mesure
d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique, peut demander
au représentant de l’État dans le département de prendre les mesures nécessaires.
Le maire d’une commune, membre d’un EPCI compétent en matière de création,
d’aménagement, d’entretien et de gestion des aires d’accueil des gens du voyage et
des terrains familiaux locatifs, peut interdire en dehors de ces aires et terrains le
stationnement sur le territoire de la commune des résidences mobiles dès lors que
l’une des conditions suivantes est remplie :
o La commune est dotée d’une aire permanente d’accueil, de terrains familiaux
locatifs ou d’une aire de grand passage conformes aux prescriptions du
schéma départemental, bien que l’EPCI auquel elle appartient n’ait pas
satisfait à l’ensemble de ses obligations ;
o L’EPCI a satisfait aux obligations qui lui incombent ;
o L’EPCI a décidé, sans y être tenu, de contribuer au financement d’une telle
aire ou de tels terrains sur le territoire d’un autre établissement public de
coopération intercommunale. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
13
Les attendus du nouveau PLH de la CCVG
Le « porter à connaissance » de l’Etat : les attendus des services de l’Etat
Ce document a mis en avant trois grandes enjeux :
1- Répondre aux objectifs réglementaires concernant les logements sociaux
2- Mettre en place une stratégie foncière
3- Améliorer le parc privé (lutte contre l’habitat indigne et la vacance)
La prise en compte des obligations réglementaires
Le PLH s’insère dans la hiérarchie des documents d’urbanisme (SCoT et PLU) et des
documents sectoriels. Il doit ainsi tenir compte d’objectifs assignés au territoire par les
documents de programmation de niveau supérieur.
Le Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et
d’Egalité des Territoires (SRADDET)
Le SRADDET est surnommé « schéma des schémas » au sens où il intègre des schémas
sectoriels et s’impose aux documents de planification et d’urbanisme des autres acteurs
publics (SCoT, PLUi, PCAET, etc.). Il joue donc un rôle d’ensemblier à la fois pour les
stratégies de l’institution régionale et pour celles des autres collectivités couvrant le
territoire régional. Le SRADDET Auvergne-Rhône-Alpes a été adopté le 20 décembre 2019
avec une prescription pour modification le 29/06/2022 afin d’intégrer les obligations de la
loi Climat et Résilience notamment. Il repose sur une stratégie régionale territorialisée
Plan
départemental
d’action pour le
logement et
l’hébergement des
personnes
Défavorisées
(2016-2020)
Schéma Régional d’Aménagement, de Développement
Durable et d’Égalité des Territoires d’Auvergne-Rhône-Alpes
(SRADDET)
PLH CCVG
Schéma
départemental
métropolitain
d’accueil et
d'habitat des
gens du
voyage
(2019-2025)
PLU communaux Prise en compte
Compatibilité
Echelle régionale
Echelle communale
Echelle départementale
Echelle intercommunale
Plan Climat
Air Energie
Territorial
(2021-2026)
Projet de Territoire
CCVG (2020-2030)
SCoT de l’Ouest Lyonnais Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
14
matérialisée au moyen de 4 objectifs généraux déclinés en 10 objectifs spécifiques à
traduire dans les documents d’urbanisme des territoires. Déclinées en axes et orientations,
les quatre objectifs généraux comportent des objectifs qualitatifs ou quantitatifs pour 2030
et 2050.
Objectif 1 : Prévenir et lutter contre les effets du dérèglement climatique
Objectif 2 : Combattre les déséquilibres territoriaux
Objectif 3 : Une région leader sur l’économie, la prévention et la gestion des déchets
Objectif 4 : Conforter l’ouverture du territoire régional et renforcer les coopérations
transfrontalières
Le SCoT de l’Ouest Lyonnais
Le syndicat mixte de l’Ouest Lyonnais a été créé par fusion le 1er janvier 2013. Il a pour
vocation l'élaboration, l'approbation et le suivi du SCOT et du PCAET de l’Ouest Lyonnais sur
les 30 communes initiales. Depuis le 1er juillet 2013, il regroupe les communes des
communautés de communes de la Vallée du Garon, du Pays Mornantais, du Pays de
l’Arbresle et des Vallons du Lyonnais. Le SCoT de l’Ouest Lyonnais est actuellement en
cours d’élaboration.
Outil prescriptif de référence pour l’élaboration et la mise en œuvre d’une planification
stratégique intercommunale, il apporte une vision prospective et normative de
l’aménagement et du développement de territoires, bassins de vie et/ou aires urbaines
interdépendants dans leurs dynamiques, et repose sur un projet d’aménagement et de
développement durable (PADD).
C’est un cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles qui régissent
notamment l’organisation de l’espace, l’urbanisme, l’habitat, la mobilité, l’aménagement
commercial, ou la préservation de l’environnement. Il en assure la cohérence, tout comme
il assure la cohérence des documents sectoriels intercommunaux : plans locaux
d’urbanisme intercommunaux (PLUi), programmes locaux de l’habitat (PLH), plans de
déplacements urbains (PDU), et des PLU ou des cartes communales établies au niveau
communal.
Les autres documents de programmation des politiques de l’Habitat
Le plan départemental pour l’accès au logement et à l’hébergement des personnes défavorisées
(PDALHPD)
Le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) et
le plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion des personnes sans domicile
et mal logées (PDAHI) ont été transformés en un nouveau plan local d’action pour le
logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), conformément à la loi
ALUR du 24 mars 2014. Élaboré et co-piloté par le préfet du département et par le président
du conseil départemental, le PDALHPD traite des publics sans logement, menacés
d’expulsion, hébergés ou logés temporairement et exposés à des situations d’habitat
indigne. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
15
Dans le Rhône, le PDALHPD, qui couvre les années 2022 à 2026, a pour ambition de favoriser
l’accès et le maintien dans le logement des ménages les plus démunis du département. Il
s’organise autour des grands axes suivants :
Axe 1 : Animer et communiquer autour du plan
Axe 2 : Hébergement et logement accompagné
Axe 3 : Mobilisation et production d’offres de logements adaptés aux publics du plan
Axe 4 : Accompagnement des ménages dans leur projet d’habitat dans le parc public
ou privé
Axe 5 : Précarité énergétique, habitat indigne et rénovation du parc
Axe 6 : Accompagnement des publics spécifiques
Le PLH devra prendre en compte des réflexions menées et des grandes orientations
arrêtées dans le cadre de PDALHPD.
Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV)
La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage a imposé
l’élaboration d’un schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV). Ce schéma
prévoit, en fonction d’une évaluation préalable des besoins et de l’offre existante, les aires
permanentes d’accueil ainsi que les aires de grand passage à réaliser, leur capacité et les
communes d’implantation. Les besoins en terrains familiaux ou en habitat adapté destinés
aux sédentaires doivent également y figurer.
Dans le Rhône, le nouveau SDAHGV couvre la période 2019-2025. Il dresse le diagnostic des
actions du précédent SDAHGV 2011-2017, sur les stationnements illicites et sur l’ancrage
territorial des populations. Il propose des enjeux prioritaires et des fiches actions pour y
répondre.
Le PLH devra prendre en compte les orientations de ce document, le territoire comptant
une aire d’accueil, une aire de grand passage ainsi qu’un terrain familial locatif.
Les documents de programmation des politiques de l’Habitat sur la
CCVG
Le Plan Climat Air Energie Territorial (PCAET)
Le Syndicat Mixte de l’Ouest Lyonnais est engagé dans un nouveau PCAET pour la période
2020-2025. Le PCAET est un outil opérationnel de coordination de la transition énergétique
sur le territoire. Il comprend un diagnostic, une stratégie territoriale, un programme
d’actions et un dispositif de suivi et d’évaluation.
Le PCAET est un véritable outil de la transition énergétique. Il est validé pour 6 ans (2020-
2025) et fixe les grands objectifs à horizon 2050, en incluant des étapes intermédiaires
(2026 et 2030). L’objectif est de devenir un territoire qui produit plus d’énergie qu’il n’en
consomme.
Le scénario établi par les élus du Syndicat vise à :
Diminuer de 46% la consommation énergétique du territoire en 2050 ;
Diminuer de 59% les émissions de gaz à effet de serre en 2050 ; Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
16
Multiplier par 3,6 la production d’énergie renouvelable sur territoire
Il concerne tous les secteurs d’activités, notamment le bâtiment et c’est pourquoi le PLH
doit prendre en compte les objectifs de ce document. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
17
LE BILAN DU PLH 2016-2021
La première phase de l’élaboration du PLH consiste à faire un bilan du précédent PLH de la
CCVG 2016-2021. Ce PLH a fait l’objet d’une demande de prorogation de 2 ans afin de
permettre à la CCVG d’engager la révision du document.
La démarche de bilan est l’occasion pour la CCVG d’évaluer la mise en œuvre de son PLH
en faisant apparaître ces forces et ces faiblesses. Il s’agit de réinterroger l’efficacité des
interventions de la CCVG et le niveau d’adhésion, d’appropriation du document par les
partenaires (communes, bailleurs, Etat, etc.) et de leur retranscription dans les stratégies
locales, préalablement à l’élaboration du prochain PLH.
Cette phase, essentielle pour pointer les éléments de contexte conjoncturels et structurels,
se veut évaluative.
Le bilan est élaboré à partir d’éléments issus de documents déjà produits, de données
quantitatives ainsi que qualitatives :
Une analyse des études déjà produites tels que les différents bilans annuels et
triennaux réalisés par la CCVG ;
L’apport d’éléments qualitatifs avec des entretiens auprès des communes et des
différents acteurs de l’habitat ;
Une analyse statistique ainsi qu’une analyse des données de production de
logements et de financements sur la période du PLH
Le bilan quantitatif de la production de logement
124% des objectifs globaux de production de logements atteint
Au total, sur la durée du PLH 2016 -2021 (6 ans), un objectif global de 1 410 logements nouveaux a été retenu (soit 235 / an), dont 235 logements sociaux à créer.
1 410 logements à
produire
874 créations de
logements
536 logements
locatifs sociaux
Une offre nouvelle de logements à
réaliser en dents creuses,
renouvellement urbain, diffus et
démolition-reconstruction Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
18
Au total, on dénombre 1 742 logements commencés entre 2016 et 2021, soit des objectifs de production dépassés (124% des objectifs fixés).
Si les communes de Brignais et Chaponost ont légèrement dépassé les objectifs fixés par le PLH, Millery n’a atteint qu’un-tiers quant Montagny a construit deux fois plus et la commune de Vourles trois fois plus.
Des formes urbaines en logements collectifs atteintes
Pour rappel, le PLH 2016-2021, en cohérence avec les
orientations du SCoT fixait des objectifs de production
par forme urbaine : 37% minimum de logements
collectifs et 22% maximum de logements individuels
purs
Au global, sur 2016-2021, 73% des logements mis en
chantiers concernent des logements collectifs, pour
18% d’individuels purs et 9% d’individuels groupés.
Les dynamiques de construction ont été variables d’un territoire à un autre. On peut noter
3 tendances :
Les communes de Montagny et Vourles qui ont respectivement dépassé le double
et le triple des objectifs fixés par le PLH 2 ;
Les communes de Brignais et Chaponost qui s’inscrivent globalement dans les
objectifs fixés ;
La commune de Millery très en retard avec seulement 1/3 des objectifs atteints.
Objectifs fixés par le
PLH2 2016-2021
Total des logements
mis en chantier
entre 2016-2021
Atteinte des
objectifs du PLH2
2016-20218
Brignais 597 805 135%
Chaponost 375 505 135%
Millery 321 107 33%
Montagny 55 114 207%
Vourles 62 211 340%
CCVG 1 410 1 742 124%
Nombre de logements commencés
(objectifs et atteintes)
Source : Recensement DOC en communes, 2016-2021
Total des logements
mis en chantier
entre 2016-2021
Atteinte des
objectifs du PLH2
2016-20218
% Individuels
purs
% Individuels
groupés % Collectifs
Brignais 805 135% 9% 2% 90%
Chaponost 505 135% 16% 17% 67%
Millery 107 33% 54% 8% 37%
Montagny 114 207% 64% 17% 19%
Vourles 211 340% 16% 9% 74%
CCVG 1 742 124% 18% 9% 73%
Source : Recensement DOC en communes, 2016-2021
46%
29%
6% 7%
12%
42%
27%
23%
4% 4%
Brignais Chaponost Millery Montagny Vourles
Bilan des objectifs de production territorialisés
du PLH2
Poids des logements commencés par commune
Objectifs de ventilation fixés dans le PLH
Source : CCVG recensement DOC en commune, 2016-2021 - réalisation : Eohs Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
19
Un objectif de production locative sociale conforme au PLH mais un taux
d’effort plus faible que l’objectif
Entre 2016 et 2021, 571
logements locatifs sociaux ont
été commencés. Ainsi, les
objectifs du PLH, qui s’élevaient
à 536 logements sociaux à
produire sur la période, ont été
atteints à hauteur de 107% :
Au regard de la dynamique en
matière de production globale
de logements, les logements
locatifs sociaux représentent
34% des logements, soit un « taux d’effort » légèrement inférieur à celui de celui fixé par le
PLH (38%).
En termes de dynamique, on constate une reprise de la production de LLS, en lien avec les
révisions de certains PLU (par exemple, en fonction des zonages, mise en place de Secteur
de Mixité Sociale et d’emplacement réservés avec 3 -ou 4 selon les PLU- logements à
construire pour 1 social.
Malgré les efforts réalisés dans le cadre du PLH 2016-2021, les objectifs des obligations de
la loi SRU ne sont pas atteints.
Au premier abord, une contradiction semble exister entre la belle dynamique de
construction de logements sociaux engendrée par la loi SRU dans les communes
déficitaires et la faible progression de leur taux SRU. Ce décalage s’explique par la
production parallèle de logements privés qui constitue un important facteur réducteur de
la croissance du pourcentage de logements sociaux.
Ainsi, les taux SRU des trois communes concernées restent pour l’instant encore en-deçà
des objectifs réglementaires de 25% (à horizon 2025).
Objectifs LLS
du PLH 2016-
2021
soit % en LLS
sur les RP
Nombre de LLS
commencés 2016-
2021
Atteinte des
objectifs sur la durée
du PLH
Taux
d'effort
2016-2021
Brignais 220 37% 175 117% 34%
dont ORU Pérouses - - 82 -
Chaponost 150 40% 192 128% 38%
Millery 136 42% 33 24% 31%
Montagny 11 20% 23 209% 20%
Vourles 19 30% 66 347% 31%
CCVG 536 38% 571 107% 34%
Bilan de la production de LLS 2016-2021 Objectifs PLH en LLS 2016- 2021
Sources : Recensement DOC en communes, 2016-2021 ; Programme d'actions PLH 2, Eohs-CCVG
89 178 268 357 446 536
61
129
291 331
405
571
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Comparaison des logements locatifs sociaux
commencés et des objectifs PLH 2016-2021
Objectifs PLH Logements locatifs sociaux commencés
Source : CCVG, recensement DOC en commune, 2011-2021 - réalisation : Eohs Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
20
Des objectifs en PLAi non atteints
Sur ces 571 logements sociaux commencés, 40% sont des PLUS et 24% sont des PLAI, alors
que la production en PLS est de 32%. La répartition par financement n’a pas été atteint
puisque le PLH fixait un objectif minimum de 30% de PLAi. Seules les communes de Brignais
et Millery dépassent ce seuil.
A noter que dans la production de LLS, la mobilisation du parc privé reste très faible (4%).
A noter enfin que la production de logements en PSLA durant la période du PLH2 reste
marginale avec 20 logements à Brignais dans le cadre de l’ORU Pérouses.
Le bilan qualitatif des actions
Rappel sur le Programme Local de l’Habitat 201 6 – 2021
Afin de mettre en œuvre une politique de l’habitat à l’échelle de la CCVG, le PLH se décline
en 5 orientations et 20 actions :
30%
19% 36% 17% 12% 24%
50%
33%
58%
13%
20%
40%
20%
40%
6%
70%
56%
32%
8% 12% 4%
Brignais Chaponost Millery Montagny Vourles CCVG
Logements locatifs sociaux réalisés par type de financement
durant le PLH2
PLAi PLUS PLS Parc privé
Source : CCVO3F, recensement DOC en commune, 2016-2021 - réalisation : Eohs Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
21
Intitulé Actions Axes
Produire 235 logements par an selon la répartition territoriale 1
1. Développer une offre suffisante,
diversifiée et équilibrée
Produire 38% de LLS à l'échelle de la CCVG 2
Mobiliser le parc privé pour développer l'offre locative aidée 3
Favoriser l'offre de logements abordables en visant 15 à 20 ménages primo-accédants par an 4
Etablir un programme d'actions foncières intercommunal 5
2. Poursuivre un développement
résidentiel maîtrisé et organisé
Mettre en place un urbanisme de projet à l'échelle de la CCVG 6
Accompagner l'émergence de projet d'habitat participatif 7
Promouvoir des projets exemplaires 8
Poursuivre les appuis à la prise en compte des besoins en logements et hébergement des publics précarisés 9
3. Améliorer la réponse faite aux
publics spécifiques
Affirmer le rôle de la CCVG dans la mise en relation de l'offre et de la demande de logement social 10
Etoffer l'offre de logement pour les jeunes en insertion sociale et professionnelle 11
Soutenir les actions relatives au logement des personnes âgées, à mobilité réduite ou en perte d'autonomie 12
Permettre l'intégration des gens du voyage en voie de sédentarisation 13
Promouvoir les dispositifs pour l'amélioration du parc privé 14
4. Améliorer et adapter l'offre de
logements existants
Amplifier les actions d'information et de sensibilisation des habitants à l'amélioration des performances énergétiques des logements du parc privé 15
Développer des actions complémentaires en faveur d'une diminution de la vacance 16
Soutenir la réhabilitation du parc public et son amélioration thermique 17
Elaborer des conventions d'objectifs de la CCVG, les communes et les opérateurs (publics et privés) 18 5. Renforcer le rôle communautaire
dans le marché du logement Mettre en place un observatoire de l'habitat 19 Poursuivre l'animation du PLH 20 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
22
Actions du
PLH Rappel des modalités Moyens mis en œuvre
Action 1.
Produire 235
logements
par an selon
la répartition
territoriale
S'assurer que les outils
réglementaires mis en place dans PLU
ou PLUi soient cohérents avec les
objectifs du PLH
2017 : suivi révisions générales PLU Chaponost et Brignais
2018 : suivi révisions générales PLU Chaponost, Brignais et Montagny
2019 : suivi révisions générales PLU Brignais et Montagny
2020 : suivi révision générale PLU Montagny
2021 : suivi révision générale PLU Montagny, suivi modification PLU Chaponost
Favoriser le développement de l'offre
abordable (locatif conventionné et
accession sociale) grâce notamment à
la mise en place de SMS et ER sur les
communes déficitaires en LLS au
regard de la loi SRU
2017 : suivi modification n°1 - Résidence Sénior à Vourles
2017 : Centralité Millery
2018 : suivi des révisions générales Brignais et Chaponost avec vigilance concernant les SMS
et ER
2019 : suivi Brignais
2021 : modification PLU Chaponost avec affirmation des typologies différenciées à produire
dans chaque opération (il est désormais indiqué que les typologies devront être concordantes
avec le PLH)
S'appuyer sur les conventions
d'objectifs "CCVG-communes-
opérateurs" afin de s'assurer de
l'atteinte et du respect des objectifs.
Septembre 2017 : Liste des attendus CAUE
Décembre 2017 : Rencontre CAUE
2018 : AMI centralité Millery, association CCVG aux jury projets OPAC aux Pérouses Brignais
2019 : Signature Charte Eco-quartier Centralité Millery. Au bilan triennal : il est précisé que le
principe des conventions n'est pas retenu. Echanges classiques sur les objectifs rappelés aux
opérateurs à l’occasion de chaque projet
Action 2.
Produire 38%
de LLS à
l’échelle de la
CCVG
Mettre en place des CMS, à minima sur
les 3 communes SRU
Septembre 2017 : finalisation CMS Millery
2018 : Signature CMS Millery
2021 : CMS Chaponost travaillé en bilatéral commune/Etat
Maintenir et redimensionner le
dispositif d'aide au LLS de la CCVG, en
modulant les subventions selon
Typologies PLAI/PLUS/PLS qui conditionne l'octroi de la subvention CCVG par programme
Septembre 2017 : tableau de suivi des typologies partagé avec les communes
Novembre 2017 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour préciser la
définition de la notion d'acquisition-amélioration Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
23
différentes critères (AA ou CN, PLAI
ou PLUS)
2019 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour augmenter la subvention
pour logements en acquisition-amélioration (6 000 à 12 000 € par logement PLAI ou PLUS)
Maintenir la garantie d'emprunts
apportée par la CCVG
Décembre 2017 : Département apporte sa garantie à 50 %. Nécessité de prévoir un nouveau
règlement d'intervention (Conseil Communautaire janvier 2018) + piste de réflexion :
conditionner l'octroi de cette garantie au respect des typologies PLAI/PLS/PLUS ?
2018 : Le Département n'ayant pas précisé les conditions de réservation de logements
adossées à sa garantie, la CCVG ne modifie pas ses conditions d'intervention (50 % CCVG, 50
% commune d'implantation du projet).
Mai 2019 : modification du règlement d'intervention GE de la CCVG pour intégrer la possible
garantie à 25 % du Département du Rhône pour LLS
Poursuivre le développement des
outils d'urbanisme favorisant la mixité
sociale des opérations
Travail sur le renforcement des SMS dans le cadre des révisions générales PLU Brignais et
Chaponost. Vigilance sur les OAP dont certaines montent jusqu'à des obligations de 50 % de
LLS
2019 : Avis CCVG sur le PLU de Brignais - renfort de la prise en compte des opérations
abordables dans les OAP
2021 : modification PLU Chaponost avec affirmation des typologies différenciées à produire
dans chaque opération (il est désormais indiqué que les typologies devront être concordantes
avec le PLH)
Mobiliser les outils de maitrise
foncière, d'acquisition foncière et/ou
de production foncière dans l'objectif
de fournir du foncier à bas coût
Portage foncier
Poursuite du dispositif de conventions étude et veille foncière EPORA (exception Montagny).
2019 : Rencontre ORSOL - dispositif BRS – OFS
A partir de 2021 : refonte des conventions EPORA
Minoration foncière (protocole Etat/EPORA/ABC HLM)
Action 3.
Mobiliser le
parc privé
pour
développer
Soutenir les opérations d'acquisition-
amélioration du parc privé existant par
les bailleurs sociaux
Septembre 2017 : Intégration dans les Conventions d’Utilité Sociale ou CUS (lettre adressée
aux bailleurs)
Décembre 2017 : retour mission SOLIHA repérage propriétés communales
Novembre 2017 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour préciser la
définition de la notion d'acquisition-amélioration Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
24
l'offre
locative aidée
2019 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour augmenter la subvention
pour logements en acquisition-amélioration (6 000 à 12 000 € par logement PLAI ou PLUS)
2 opérations pour 2 logements en acquisition-amélioration (Chaponost avec l’OPAC du Rhône
et Habitat et Humanisme). Dans le cadre de la prorogation du PLH 2, la CCVG est susceptible
d’accompagner une opération supplémentaire à Millery.
Relancer la communication sur les
avantages du conventionnement
Novembre 2017 : organisation conférence parc privé avec SOLIHA. Report à 2018, car réflexion
nécessaire sur les modalités et l'organisation d'une telle rencontre
2018 : édition et mise à disposition en commune de plaquettes de communication sur les
avantages du conventionnement
2019 : communication sur conventionnement ANAH à destination des propriétaires de
logements vacants (un ménage capté en fin d'année - en lien avec H&H)
Faciliter la sortie de certaines
opérations aux montages délicats tels
que les logements de type PLS
Investisseur
2017 : contacts groupe Créquy
Septembre 2017 : contacts banque. Benchmark : pas d'exemple de collectivités qui travaillent
sur les prêts PLS et à faciliter leur obtention auprès des banques
Décembre 2017 : un contact avec le Crédit Agricole, mais sans suite
2018 - 2021 : en cas de LLS en diffus, liste des bailleurs et interface propriétaires/bailleurs
pour mise en relation
Action 4.
Favoriser
l'offre de
logements
abordables
en visant 15 à
20 ménages
primo-
accédants
par an
Mettre en place une prime au
logement pour favoriser l'accession
des primo-accédants
Février 2017 : délibération règlement d'intervention Accession
Septembre 2018 : révision règlement d'intervention (précision concernant la définition de la
surface habitable, correction taux TVA et renvoi au plafonds PSLA publiés annuellement)
2019 : au bilan triennal --> bilan très mitigé sur cette action, mais décision de poursuivre
2020 & 2021 : pas d'opération
Développer des partenariats forts
avec les opérateurs en mesure de
réaliser une offre en PSLA, PLS
2019 : communication sur l'existence de la prime aux primo-accession aux bailleurs du
territoire et rappel à l'occasion du COPIL bilan triennal
2020-2021 : rencontres avec l'OFS ORSOL - développement du dispositif BRS. Une opération
en réflexion avancée sur la commune de Chaponost Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
25
Actions du PLH Rappel des modalités Moyens mis en œuvre
Action 5. Etablir
un programme
d’actions
foncières
intercommunal
Accompagner et assister les
communes dans la définition de
stratégies foncières à court et
moyen terme permettant d'anticiper
les besoins en foncier liés au
développement de l'habitat.
2017 : fiches gisements fonciers réalisées pour Millery
Octobre 2017 : couches dessins Chaponost, Vourles et Montagny complétées par les données
issues des PLU. Couche dessin Brignais en attente (revu dans le cadre de la révision générale
du PLU). Ces couches sont intégrées au Système d’Information Géographique (SIG) mis à
disposition des communes par la CCVG.
2018 : Rencontre Agence d'urbanisme pour calibrage intervention 2019 sur projet de territoire
avec test sur études de programmation sur gisements fonciers (plus particulièrement
communes SRU)
2019 : travail Agence d'Urbanisme dans un premier temps sur le diagnostic territoire
2020-2021 : Réalisation du Projet de territoire
Contractualiser avec l'EPORA le
renouvellement de la convention
cadre
2020 : travail à lancer avec l'EPORA sur le renouvellement de la convention cadre
2021 : travail repoussé après l'approbation du PPI de l'EPORA. Préparation d'un protocole de
coopération et conventions par communes à repenser : éléments en cours de finalisation - le
protocole a été signé le 1er septembre 2022
Aider les communes qui révisent
leur document d'urbanisme à mettre
en œuvre des OAP
2018 : révisions générales PLU Chaponost et Brignais
2019 : révision générale PLU Brignais
Pédagogie et sensibilisation
En lien avec service ADS : inciter à consulter le CAUE pour les dossiers d'urbanisme
Séances archi-conseil dans certaines communes (Millery, Brignais)
2019 : Visite d'une rénovation exemplaire (avec HESPUL) Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
26
Action 6. Mettre
en place un
urbanisme de
projet à l’échelle
de la CCVG
Organiser une mission d'assistance
technique et de soutien aux
communes
2019 : signature Charte écoquartier centralité de Millery. Cf appel à projet exemplaire (action
n°8)
2017 : accompagnement Millery opération SANTOUL (EPORA - MARIGNAN)
2018 : accompagnement opération Millery centralité (OPAC-EPORA)
2018 : CCVG membre jury consultation OPAC Pérouses à Brignais
2019 : travail de redéfinition des conventions EPORA de la commune de Brignais
S'appuyer sur les conventions
d'objectifs
CCVG/communes/opérateurs afin
d'afficher des engagements et
orientations en matière de qualité
urbaine et architecturale
2018-2021 : Vigilance accrue sur les objectifs de production. Alertes systématiques aux
communes en cas de projet ne respectant pas les objectifs, notamment qualitatif
(PLUS/PLAI/PLS) du PLH
Décembre 2017 : rencontre CAUE pour formaliser un éventuel partenariat sur ce travail.
2019 : au bilan triennal, choix de plutôt continuer sur le format "urbanisme négocié", abandon
de l'idée des conventions d'objectifs
Action 7.
Accompagner
l’émergence de
projet d’habitat
participatif
Initier un groupe de travail pour
étudier comment la CCVG peut
s'impliquer sur cette thématique
« Habiter Autrement »
2017 : Rencontre HABITEE (opérateur qui se lance dans le domaine, à la recherche de fonciers)
2019 : rencontre TOITS D'UNION Groupe d'habitants avec projet d'habitat participatif et inclusif
A mi-PLH : évaluer l'opportunité de
réaliser un avenant au PLH et définir
les modalités d'intervention
2018-2021 : pas de projet recensé
Action 8.
Promouvoir des
projets
exemplaires
Mettre en place une prime de la
CCVG pour la réalisation d'une
opération exemplaire durable,
matériaux, intergénérationnel...)
2019 : plusieurs communes ont des fonciers EPORA qui pourraient mener à des opérations
tests
2019 : lancement Appel à Projet exemplaire, sélection de 2 projets (Millery Anneau-Historique
et Chaponost Doumer)
2021 : les projets ont été décalés dans le temps - avenants aux conventions initiales pour
conserver l’accompagnement et financement de la CCVG Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
27
Actions du PLH Rappel des modalités Moyens mis en œuvre
Action 9.
Poursuivre les
appuis à la prise
en compte des
besoins en
logements et
hébergements
des publics
précarisés
Programmation annuelle de 30 % de
de PLAI dans les programmes de
logements sociaux et ajustement
sur 3 ans
- Février 2017 : régime de subvention bonifié PLAI (règlement de subvention parc public)
- Novembre 2017 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour préciser la
définition de la notion d'acquisition-amélioration
- 2019 : révision du règlement d'intervention CCVG parc public pour augmenter la subvention pour
logements en acquisition-amélioration (6 000 à 12 000 € par logement PLAI ou PLUS)
Mise en place d'un suivi par
commune et par bailleur sur la
période 2016-2019 du nombre de
PLAI programmés, à prolonger sur
la période 2019-2022
Septembre 2017 : mise en place d'un tableau de suivi des typologies partagés avec les services
urbanisme des communes et poursuivi jusqu’à présent
Intégrer la problématique
particulière des publics prioritaires
relevant du DALO dans le cadre de
la Conférence Intercommunale du
Logement (CIL)
2018 : La CIA stipule que 25% des attributions du territoire doivent se faire au profit des
demandeurs bénéficiant d'un avis favorable au titre du DALO ou à défaut, au public prioritaire au
sens de l'article L441-1 du CCH
Développer et mobiliser des grands
logements dans le parc social en
favorisant la rotation, notamment
sur Brignais
2018 : la CIA précise qu'un travail qualitatif de collaboration avec les bailleurs doit permettre de
travailler sur les situations de sous occupation en favorisant le parcours résidentiel des
demandes de mutation.
Aider au développement d'une offre
en PLAI adapté à destination des
personnes ou des ménages ayant
des difficultés à vivre dans un
logement familial ordinaire
2019 : étude DDT fait apparaitre qu'une trentaine de familles GDV intéressée pour sédentarisation
Aucune bonification apportée durant le PLH2 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
28
Action 10.
Affirmer le rôle
de la CCVG dans
la mise en
relation de l'offre
et de la demande
de logement
social
Organiser au moins une fois par an,
une Conférence Intercommunale du
Logement (CIL)
Mettre en place les dispositifs liés à
la stratégie de peuplement
2016 à 2021 : Rythme annuel de la CIL respecté
2018 : Le document cadre a été validé en CIL le 20/09/18. Suite aux évolutions législatives de la
loi égalité et citoyenneté, la CIET et l'ACI ont disparus au profit de la CIA : Convention
Intercommunale d'équilibre territorial. La CIA a été présentée en CORESP PDALHPD le 29/11/18,
et validée en CIL le 25/01/19.
2019 : au bilan triennal, validation CIA, PPGDID en cours d'élaboration
2020-2021 : ensemble des documents en place
Action 11. Etoffer
l'offre de
logement pour
les jeunes en
insertion sociale
et
professionnelle
Poursuivre le développement d'une
offre sociale en petits logements (T1
et T2)
- 2016 à 2021 : Alerte opération par opération avec vérification des typologies prévues
Envisager le soutien à la captation
de logements pour favoriser les
baux glissants, la sous-location
Convention pluriannuelle 2017-2019 avec SOLIHA
Convention pluriannuelle 2019-2021 avec même volume d'accompagnement.
Conforter l'animation des dispositifs
liés aux jeunes, autour des
partenaires institutionnels ou
associatifs
Juin 2017 : partenariat Action Logement / ECO / Pôle SOCIAL
Octobre – 2017 : échanges avec l’URHAJ avec opportunité réalisation d'un diagnostic
complémentaire concernant le logement des jeunes
Novembre 2017 : présentation InterCCAS des dispositifs Action Logement. Lien communication
avec pépinière d'entreprises
2019 : rapprochement Pôle Economie et Pôle Social pour communication entreprises sur Action
Logement
Action 12.
Soutenir les
actions relatives
au logement des
personnes
Favoriser le maintien à domicile des
personnes âgées / handicapées en
mobilisant les aides aux travaux
d'adaptation dans le cadre
règlementaire de l'ANAH
Février 2017 : règlement de subvention Parc Privé adopté
Novembre 2018 : règlement de subvention CCVG revu (notamment pour intégrer PAT ANAH et
modification conditions Habiter Mieux)
27/09/2021 : Animation "Le Truck" SOLIHA - solutions d'adaptation du logement au vieillissement
+ sensibilisation aux économies d'énergie Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
29
âgées, à mobilité
réduite ou en
perte
d'autonomie
Au cours du PLH, 21 logements ont bénéficié d’une subvention « autonomie »
Promouvoir une offre intermédiaire
de logements - type Résidence
Senior
Juin 2017 : suivi modification PLU Vourles pour implantation d'une résidence séniors
2019 : Vourles, déménagement EHPAD Grande Charrière (PC accordé) et pré-projet Résidence
Sénior Vilogia sur OAP centre
2021 : Opération Résidence Sénior en Centralité à Montagny (permis de construire accordé)
Poursuivre la création d'une offre en petites typologies dans la programmation des nouveaux
logements
Organiser un système de
recensement de l'offre de
logements accessibles aux
personnes handicapées et à
mobilité réduite
2018 : un groupe de travail, copiloté par le Département et les services de l'ETAT, avec pour
objectifs de recenser l'ensemble des logements adaptés ou adaptables. Il s'agit de répondre à
l'action 2.2 du PDALHPD. Le service Développement Social de la CCVG participe à ce groupe de
travail
Organiser une à deux fois par an, un
temps d'échanges et de
concertation sur la question de
l'habitat des personnes
vieillissantes et âgées et/ou des
personnes porteuses d'un handicap
avec les acteurs institutionnels et
socioprofessionnels
2018 : le groupe de travail autour de l'action 2.2 du PDALHPD travaille également à cette question
en lien avec les Charte Rhône +. Les commissions de coordination qui vont se mettre en place
sur le territoire pourront également prendre en considération les situations de personnes âgées
ou porteuses de handicap.
2019 : souhait de capitaliser sur les résultats de l'étude Séniors lancée par la ville de Brignais,
pour partager les constats et étendre le diagnostic, étude relancée en 2022-2023 par la nouvelle
municipalité
2021 : lancement Analyse des Besoins Sociaux à l'échelle de la CCVG avec un volet logement
Action 13.
Permettre
l'intégration des
gens du voyage
en voie de
sédentarisation
Développer un habitat adapté pour
familles sédentarisées, en
partenariat avec les bailleurs
sociaux
2018 - 2019 : suite à l'évaluation du schéma Départemental d'accueil des gens du voyage, un
diagnostic a été réalisé sur l'ensemble des EPCI du Rhône. Une trentaine de famille souhaite se
sédentariser sur le territoire de la CCVG. Un travail va devoir se mettre en place afin d'affiner les
demandes, mieux connaitre ce public et ainsi réfléchir aux solutions qui peuvent être travaillées,
en lien avec les services de la DDT
2021 : travail au point mort Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
30
Actions du PLH Rappel des modalités Moyens mis en œuvre
Action 14. Promouvoir les
dispositifs pour l’amélioration
du parc privé
Redimensionner le soutien de la
CCVG au dispositif ANAH
d'amélioration du logement
Recentrage des aides de la CCVG en faveur des PO modestes et très modestes,
critères ANAH
Aider les PO à réaliser des travaux de rénovation / d'adaptation via une aide
financière pour la réalisation de travaux d'amélioration énergétique, d'adaptation du
logement
Février 2017 : adoption règlement de subvention parc privé
Novembre 2018 : règlement de subvention CCVG revu (notamment pour intégrer PAT
ANAH et modification conditions Habiter Mieux)
Au cours du PLH 2016-2021, 37 logements ont bénéficié de subventions (Habiter
Mieux Sérénité et Agilité)
Renforcer le rôle technique et
d'animation du service
Aménagement autour de la
question du parc privé pour
assurer un rôle de soutien
auprès des communes
2019 : élaboration nouvelle convention pluriannuelle de partenariat SOLIHA
Convention pluriannuelle d'objectifs signée avec SOLIHA 2020-2021 et 2022-2023
2019 : relai de communication du n° Logement Indigne
2019 : informations délivrées sur cas spécifiques à Vourles et Millery
Mise en place d'un suivi sur l'état
des copropriétés (identification
des copropriétés fragiles) afin de
mieux appréhender ce
phénomène et d'envisager des
actions opérationnelles
Intégration d'un volet "copropriétés" dans l'Observatoire de l'Habitat en mobilisant les
données transmises par l'ANAH
Action 15. Amplifier les actions
d’information et de
sensibilisation des habitants à
Poursuite du protocole territorial
relatif à la mise en œuvre du
programme "Habiter Mieux" avec
Novembre 2018 : règlement de subvention CCVG revu (notamment pour intégrer PAT
ANAH et modification conditions Habiter Mieux). La prime est versée si les travaux
permettent d'atteindre un gain de performance énergétique d'au moins 25 % Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
31
l’amélioration des
performances énergétiques
des logements du parc privé
l'Etat, via une prime
complémentaire
Au global, cette bonification est systématiquement versée pour les dossiers
présentés par SOLIHA
S'appuyer sur la Plate-forme
locale de la rénovation
énergétique du logement privé
qui sera mis en place par le SOL
dans le cadre de TEPOS
Juin 2017 : action de communication avec les supports du SOL
2018 : Suivi trimestriel par CC avec le SOL et HESPUL
2019 : Opportunité de poursuite du dispositif, création ALTE69 qui récupère PTRE
2021 : SPPEH via AAP Région auquel à répondu le Département. L'ALTE69 en fait partie
pour le portage de l'EIE qui continue à être accessible à nos habitants
2022 : le service est largement utilisé par les habitants, se pose la question
d'augmenter l'enveloppe convention SOL pour pouvoir bénéficier de plus
d'accompagnements
Centraliser et développer
l'information
2019 : organisation d'une action de sensibilisation à Millery (balade thermographique
financée par le SOL) doublée d'une conférence
2020 : Visite rénovation exemplaire à Chaponost ALTE 69
2021 : Thermographie et conférence à Vourles
Au global, appui sur offre animation ALTE69 pour développer ces actions (8 à 10 jours
fléchés pour la CCVG par an dans le cadre de la convention passée avec le SOL)
Action 16. Développer des
actions complémentaires en
faveur d’une diminution de la
vacance
Accompagner les communes
dans les procédures de lutte
contre le logement vacant, en lien
avec le développement du rôle de
conseil de la CCVG
2019 : Informations régulières en Commission Aménagement pour expliquer la
démarche de contact des propriétaires concernés
2019 : publipostage propriétaires de logements vacants. Une vingtaine de
propriétaires intéressés pour obtenir des informations complémentaires - Données
transmises à Habitat et Humanisme et SOLIHA pour accompagnement plus ciblé en
cas de gros travaux
2020 : un ménage capté par ce biais en lien avec Habitat et Humanisme
Elaborer des fiches techniques à
destination des élus sur les outils
réglementaires pour résorber la
vacance
2021 : transmission fiche synthétique des moyens d'actions au services suites aux
dernières évolutions réglementaires en la matière Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
32
Action 17. Soutenir la
réhabilitation du parc public et
son amélioration thermique
Travailler en partenariat avec les
bailleurs sur les prochaines
générations de CUS
2019 : repérage des logements existants sur le territoire (pôle social)
Décembre 2017 : obligation dépôt CUS reportée d'une année. Cependant, un vrai travail
partenarial s'est engagé lors des COTECH peuplement permettant ainsi d'identifier les
zones nécessitant un équilibrage, une meilleure mixité sociale.
2019 : travail sur les CUS relancé (CCVG demande à être signataire de celles de
VILOGIA, OPAC, ALLIADE)
2020-2021 : la CCVG a été signataire des CUS visées (OPAC en juin 2021, ALLIADE en
décembre 2020, VILOGIA validé mais pas signée officiellement)
Poursuite de l'engagement
budgétaire de la CCVG dans le
cadre de l'ORU Pérouses
(démolition)
Programmation versement subvention jusqu'en 2021
2021 : demande paiements soldes
Accompagner la réflexion sur
l'évolution de la résidence "Les
Erables" (30 logements) située
dans le périmètre QPV des
Pérouses à Brignais
2018 : Participation CCVG au premier GT relogement concernant cette opération
2021 : relogement en cours
Actions du PLH Rappel des modalités Moyens mis en œuvre
Action 18. Elaborer des
conventions d'objectifs entre la
CCVG, les communes et les
opérateurs (privés ou publics)
Réalisation d'une convention de
contractualisation "CCVG-
communes-opérateur"
Mars 2017 : diffusion fiches récapitulatives par commune
Décembre 2017 : RDV CAUE cadrage intervention
2019 : suite au bilan triennal, rester plutôt dans une logique d'urbanisme négocié Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
33
Action 19. Mettre en place un
Observatoire de l'Habitat
Réaliser, via l'observatoire, le
suivi et l'évaluation du PLH
2016 à 2021 : organisation d'un COPIL bilan par an
2019 : bilan triennal PLH2
Action 20. Poursuivre
l'animation du PLH
Pérenniser le comité Technique
PLH et le COPIL
Mettre en place une
communication appropriée
autour des actions phares auprès
du grand public
2016 à 2021 : un COPIL par an
Novembre - décembre 2017 : plaquettes papier remises aux communes et publiées
sur le site internet de la CCVG
2018 : publication Livre des 20 ans de la CCVG comprenant présentation des actions
menées en faveur de l'Habitat
2019 : Cartographie dynamique des opérations accompagnées par la CCVG
(subvention et garanties d'emprunts) + articles rénovation énergétique sur le site
Internet -
Mars-avril 2017 : publications dans journaux locaux et municipaux - mise à jour du
site internet de la CCVG
2019 : communication spécifique autour du bilan triennal
2021 : infos lancement PLH3 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
34
Synthèse du bilan du PLH 2016-2021 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
35
Synthèse financière du PLH 2016-2021 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de communes Vallée du Garon
36
DIAGNOSTIC ET ENJEUX DU PLH 2024-
2030
La méthode d’élaboration du diagnostic
Le diagnostic, première phase de l’élaboration d’un PLH, doit identifier les besoins du
territoire, mais également les contraintes et les limites auxquelles il est confronté. Il doit
également identifier et traduire en projet politique les ambitions en matière d'habitat, qu’il
déclinera dans les orientations stratégiques et le programme d’actions du PLH. Il s’agit donc
dans un premier temps d’identifier les besoins et les enjeux du territoire communautaire
ainsi que les objectifs qui lui sont imposés tout comme les contraintes et limites qui doivent
être prises en compte.
Dans un premier temps, le recueil des données statistiques disponibles, leur traitement
puis leur analyse, couplés à une étude documentaire des travaux déjà réalisés sur le
territoire ou à des échelles plus larges, ont permis de dégager les caractéristiques et
grandes tendances à l’œuvre sur le territoire.
Enfin, la construction de l’analyse du diagnostic du PLH s’est nourrie de la réflexion menée
dans l’élaboration du bilan du PLH n°2.
Pour confirmer, infirmer, nuancer ou préciser ce premier diagnostic, les acteurs de terrain,
institutionnels et professionnels, ainsi que les élus ont été sollicités pour faire part de leur
lecture du territoire. Cette information, recueillie dans le cadre d’entretiens a permis, outre
de disposer d’une connaissance qualitative du territoire, d’intégrer des éléments
prospectifs en tenant compte de leurs objectifs et stratégies propres. D’une manière
générale, et tout au long de la mission, une attention particulière a été portée sur la
concertation et l’association des élus et des acteurs à la production de ce diagnostic qui
constitue la base de la politique communautaire du logement.
Dans le document du diagnostic des encarts « A dire d’acteurs » permettent de compléter
l’analyse avec un apport qualitatif, ces extraits sont issus de ces échanges lors de la
concertation.
L’objectif de cette méthodologie est d’aboutir à un diagnostic qui, tout en tenant compte de
la réalité objective du territoire, a pris acte des stratégies, des analyses et de la
connaissance détenues par les professionnels et les élus. Construit en concertation, ce
diagnostic a l’avantage d’être partagé entre tous ceux qui interviendront, par la suite, dans
la définition et la mise en œuvre de la politique communautaire de l’habitat. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
37
DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE ET
RESIDENTIELLE AU SEIN DE LA CCVG
Ce qu’il faut retenir :
Une croissance démographique qui a doublé ces dernières années, à la fois grâce au solde migratoire et au solde naturel qui sont tous les deux en augmentation ;
o +1,3% /an entre 2013 et 2018 contre +0,6% /an sur 2008-2013
Des ménages entrants sur le territoire au profil familial, jeune et plutôt aisé ;
Un niveau de vie élevé au sein de la CCVG
o Un revenu médian de 2 302€/mois en 2019 (contre 1 933 €/mois dans le Rhône)
Mais des inégalités importantes
o Un rapport interdécile (c’est-à-dire la différence entre les 10% les plus riches et les 10% les plus pauvres) plus important (3,4) que dans les autres territoires du SCoT
Rapport interdécile : indicateur permettant d’appréhender les inégalités économiques, il mesure l’écart entre ce que gagnent les 10 % les plus riches et ce que gagnent les 10 % les plus pauvres (rapport interdécile).
Les enjeux en termes d’habitat
Accompagner la dynamique de croissance démographique en tenant compte des spécificités communales
Proposer une meilleure maîtrise du développement du territoire
o Garder l’identité du territoire
o Mener une politique de l’habitat en cohérence avec l’organisation du territoire
Diversifier l’offre résidentielle afin de répondre aux besoins :
o Liés au desserrement des ménages
o Des familles avec enfant(s)
o Des classes moyennes
o Des ménages les plus modestes
o Des actifs venant travailler sur la CCVG et qui souhaiteraient s’y installer Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
38
La CCVG ; un territoire attractif
Une croissance démographique doublée ces cinq dernières années
La CCVG compte 31 746 habitants au
1er janvier 2021. La dynamique
démographique a
considérablement augmenté ces
dernières années, jusqu’à doubler
entre 2013 et 2018 par rapport à la
période 2008-2013, passant de
+0,6%/an à +1,3%/an, soit un gain de
près de 400 habitants par an sur la
période récente, contre 181
habitants par an en plus sur la
période précédente.
Cette augmentation de la
croissance démographique du
territoire est plus largement liée à
une réelle attractivité. En plus d’un
solde naturel positif (+0,6%/an), le
territoire connait du fait de sa
position proche de Lyon, une
attractivité caractérisée par un
solde migratoire lui aussi positif
(+0,7%/an).
Cette attractivité s’observe dans les autres communautés de communes du SCoT mais plus
particulièrement dans la CCVG et la CCVL. Cette croissance visible sur la CCVG est par
ailleurs bien plus importante que dans le département, mais elle comporte des disparités
selon les communes : Brignais, qui est la commune la plus peuplée, a la croissance la plus
mesurée (+0,5%/an) bien qu’elle se renforce par rapport à la période précédente, au
contraire de Millery et Montagny qui ont une évolution de population supérieure à 2%/an.
Solde migratoire
Différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont sorties au cours de l'année. Ce concept est indépendant de la nationalité.
Solde naturel
Différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès enregistrés au cours d'une période. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
39
Une attractivité résidentielle des communes proches
Les migrations résidentielles du territoire de la CCVG, se font majoritairement grâce à
l’apport d’habitants issus du reste du département. Entre 2017 et 2018, 70% des ménages qui
ont emménagé sur la CCVG habitaient en dehors du territoire (mouvements externes), dont
52% issus du reste du département (Métropole de Lyon comprise). Entre ces deux années,
sur le territoire, on constate un peu plus de départs de ménages que d’arrivées. En effet,
en 2017, 891 ménages ont quitté la CCVG et 729 ménages ont emménagé pour la première
fois sur ce territoire.
Les migrations résidentielles sont
« équilibrées » avec les territoires
extérieurs avec cependant des
spécificités :
3 nouveaux ménages sur 4
proviennent du département du
Rhône et plus particulièrement
de la Métropole lyonnaise
7 départs sur 10 se font en
direction d’un EPCI du
département du Rhône dont la
majorité vers la Métropole
L’installation se fait
essentiellement à Brignais et
Chaponost : sur les 729
nouveaux ménages arrivant sur
le territoire de la CCVG, près de
40% s’installent sur la commune
de Brignais et près de 30% à
Chaponost, soit respectivement
283 et 208 personnes Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
40
Un profil des ménages arrivant globalement familial, jeune et plutôt
aisé au sein du territoire
Les ménages déjà en place se
caractérisent par des personnes plutôt
d’âge intermédiaire (40-54 ans) voir plus
âgées, des propriétaires, des petits
ménages (personnes seules ou couples
sans enfant), avec une situation favorable
à l’emploi et un pouvoir d’achat plutôt
élevé.
Les ménages quittant le territoire sont
généralement de petites tailles, locataires
de leur logement, habitants dans du
collectif et plutôt jeunes (moins de 40 ans).
Ce sont par ailleurs des ménages plus
modestes.
À l’inverse, les ménages s’étant installés
sur la CCVG en 2017 sont généralement
plus familiaux mais dans la même tranche
d’âge. On ne retrouve aucun étudiant dans
les personnes qui arrivent alors qu’ils
représentent 8% des personnes qui
partent. Les cadres et les professions
intermédiaires composent
majoritairement ces arrivées.
Ces profils de ménages entrants et
sortants posent la question de la diversité
de logements à proposer sur la CCVG. Tous
ces échanges migratoires tendent à
conforter des spécialisations socio-
économiques déjà à l’œuvre.
Le locatif est important pour les
emménagements sur le territoire. En effet,
la majorité des arrivées (47%) se font dans
un logement locatif privé ou public.
A dire d’acteurs :
● Les départs s’expliquent par les difficultés à accéder à la propriété sur le territoire
(marché immobilier et du foncier onéreux) : enjeux autour de l’accession abordable et
du logement intermédiaire Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
41
Un bassin d’emploi attractif tourné vers la Métropole
lyonnaise
Un territoire à dominante économique
Environ 15 900 emplois sont recensés
sur la CCVG pour 13 600 actifs occupés,
soit un indicateur de concentration de
l’emploi assez important de 117 en 2018.
Le territoire se situe donc au-dessus de
100, démontrant une fonction
économique marquée, et supérieur aux
chiffres du département (113) et du SCoT
(72).
La commune de Brignais concentre
l’essentiel des emplois
intercommunaux (52%). En effet, elle
possède un indice de concentration
d’emploi fort : 166 en 2018, renforcé
depuis 2013 (+15 points), évolution qui
traduit une prise d’importance de la
fonction économique de la commune
sur sa fonction résidentielle. Cette
évolution se repère aussi à Vourles qui
a vu passer son indice de concentration
de 123 en 2013 à 132 en 2018. À l’inverse,
les autres communes du territoire sont
à forte dominante résidentielle.
Emploi (selon recensement de la
population Insee)
Ce nombre d’emplois est comptabilisé soit
dans la commune de lieu de travail, soit
dans la commune de résidence. Au
recensement, les personnes actives ayant
un emploi peuvent être comptées à leur
lieu de résidence ou à leur lieu de travail.
Au lieu de résidence, on parle de
population active ayant un emploi. Au lieu
de travail, on parle d'emploi au lieu de
travail ou plus brièvement d'emploi.
Indice de concentration d’emplois (Insee)
Rapport entre le nombre d'emplois dans la
zone (ici la commune ou l’EPCI) pour 100
actifs ayant un emploi résidant dans la
zone. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
42
Des migrations pendulaires qui se renforcent à destination et au départ
du territoire
En 2018, 27% des actifs de la CCVG travaillent sur le territoire (soit 3 662 actifs ayant un
emploi) et 73% travaillent en dehors du territoire communautaire. Ces derniers partent
majoritairement travailler à proximité, dans les EPCI voisins et en très grande majorité vers
la métropole de Lyon. Sur les 8 900 actifs occupés travaillant en dehors de la CCVG, presque
3 000 travaillent à Lyon directement, et plus de 5 000 sur le reste du territoire de la
métropole. 900 actifs travaillent en dehors de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Par
conséquent, la majorité des migrations pendulaires se fait en externe.
A l’inverse, 62% des emplois du territoire sont pourvus par des actifs habitant en dehors de
la CCVG, majoritairement dans la métropole de Lyon, dont plus particulièrement Lyon (10%),
Saint-Genis (14%), Oullins (11%), Grigny (6%) et Givors (6%), ou sur les autres communes du
SCoT (14% essentiellement sur la COPAMO et la CCVL).
Ces constats peuvent traduire une certaine fragilisation économique des ménages liés aux
déplacements pendulaires de plus en plus importants. En effet, les habitants vont plus loin
pour accéder à la propriété à moindre coût, mais on augmente considérablement les frais
liés aux déplacements et donc on augmente le risque de précarité énergétique. Ils posent
la question de la capacité du territoire à faire résider sur place les personnes qui viennent
chaque jour y travailler. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
43
Une évolution sociologique et économique des
ménages du territoire
Un desserrement de la taille des ménages renforçant le besoin en
logement
En 2018, la CCVG comptait 12 753
ménages. En cinq ans, elle a
enregistré en moyenne 275
ménages supplémentaires à loger
par an (+2,4%), soit un rythme bien
supérieur à la moyenne
départementale (+1,3%).
En 10 ans, la CCVG a connu une
hausse du nombre de ménages
notamment dus à un desserrement
des ménages du fait de l’évolution
des modes de vie (séparation,
divorce, autre décohabitation…), de
l’arrivée croissante de nouveaux
habitants, et du vieillissement de la
population, comme il l’est observé
sur l’ensemble du territoire
national.
En 2018, la taille moyenne des
ménages est de 2,42 personnes
tandis qu’elle était de 2,54 en 2013
et de 2,63 en 2008. À population
constante, il a fallu 115 logements
par an pour répondre au besoin de
desserrement.
Le gain de ménages est donc supérieur à celui de la population mais cette dynamique est
plus importante au sud qu’au nord du territoire (trait en pointillé sur la carte). Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
44
Une population sujette au vieillissement
Les 75 ans ou plus représentent 9%
de la population en 2018 (un peu
plus de 2 700 personnes). Leur part
a augmenté en cinq ans de +4,1% par
an soit 101 personnes
supplémentaires chaque année.
Pour rappel, sur la même période,
la population totale a augmenté de
1,3%/an en moyenne par an.
Avec un indice de jeunesse de 100,
en baisse depuis 2013 (indice de 130
en 2013), la CCVG s’inscrit dans une
tendance au vieillissement de sa
population, de manière plus
marquée que la moyenne du SCoT
(109) et du département (117).
Le PLH devra s’attacher à trouver des réponses adaptées pour anticiper le vieillissement
de la population. Il s’agira d’une part d’accompagner les ménages dans leur maintien à domicile et d’autre part de développer des réponses intermédiaires entre autonomie et
dépendance. Par ailleurs, une vigilance devra porter sur l’offre pour les jeunes afin de rendre possible leur début de parcours résidentiel en dehors de la ville centre.
Indice de jeunesse (Insee)
Rapport entre les moins de 20
ans et les plus de 60 ans. Plus il
est élevé, plus la population est
considérée comme jeune. Un
indice de 100 indique un
équilibre. L’indice de jeunesse
doit être mis en corrélation avec
les familles avec enfant(s). Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
45
Une partie des ménages en situation de fragilité socio -économique
Avec un revenu médian mensuel
de 2 302 € par unité de
consommation (UC), la CCVG se
situe bien au-dessus de la
moyenne départementale (1 933€
par UC) et des EPCI du SCoT (2 211
€/mois pour la CCVL, 2 147
€/mois pour la CCPA et 2 180
€/mois pour la COPAMO).
Mais il est portant de prendre en
compte la précarité socio-
économique qui touche certains
habitants du territoire. Le rapport
interdécile de la CCVG est plus
important que dans les autres
territoires du Scot (3,4 contre
moins de 3) et on observe un taux
de pauvreté plus important à
Brignais (9%), notamment chez
les moins de 30 ans, même s’il
reste en dessous de la moyenne
départementale (14,7% contre
21,6% dans le Rhône).
Sur l’ensemble de la CCVG, 33% des ménages
sont éligibles à un logement social (4 107
ménages) et 12%, soit plus de 1 500 ménages à
un logement très social (PLAi). Par ailleurs
plus de deux-tiers des demandeurs se situent
en-dessous des plafonds PLAi.
Ces disparités dans les revenus posent la
question de la possibilité d’installation des
ménages modestes dans le territoire et
pointent la nécessité de s’interroger sur
l’accès au logement pour tous les ménages, notamment les plus modestes.
Rapport interdécile
Le rapport interdécile des revenus permet d'identifier les disparités (ou écarts) entre les plus riches et les plus pauvres. Ainsi, le rapport interdécile (D9/D1) des niveaux de vie est le rapport entre le niveau de vie plancher des 10 % les plus aisés et le niveau de vie plafond des 10 % les plus modestes.
Taux de pauvreté (Insee)
Le taux de pauvreté correspond à la proportion d'individus (ou de ménages) dont le niveau de vie est inférieur pour une année donnée à un seuil, dénommé seuil de pauvreté (exprimé en euros). Le seuil de pauvreté est déterminé par rapport à la distribution des niveaux de vie de l'ensemble de la population et correspond au montant < à 60% du revenu médian national. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
46
LE PARC DE LOGEMENTS ET SON
EVOLUTION
Ce qu’il faut retenir :
Peu de vacances notamment dans le parc privé
o 827 logements vacants soit 6% du parc (Source Filocom 2017)
Un parc de logement vieillissant et potentiellement énergivore
o 39% des logements construits avant 1975 (source Filocom 2017)
Des actions déjà menées pour améliorer les logements
Les enjeux en termes d’habitat
Poursuivre et accompagner l’amélioration de la performance énergétique du parc privé
o Massifier la rénovation énergétique tout en gardant une attention particulière sur les très modestes
o Harmoniser/rendre plus lisible les différentes aides mobilisables pour le particulier
o Développer la connaissance sur les retours de ménages ayant engagé des travaux de réhabilitation
o Envisager la modification du dispositif financier actuel ? Élargissement à d’autres ménages que les plus modestes ?
Améliorer et renforcer la remobilisation du parc existant
o Axer la future politique communautaire sur le renouvellement urbain
o Réinterroger les subventions de la CCVG pour favoriser l’accession et le locatif dans l’ancien
o Proposer de nouvelles pistes d’intervention Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
47
Un parc principalement constitué de résidences
principales
Une très grande majorité de résidences principales en 2018
Le parc de logements de la CCVG est constitué de 94% de résidences principales, un taux
stable depuis 10 ans. Ainsi, le poids des logements vacants (5,1%) et des résidences
secondaires (1%) est très minime sur le territoire
Composition du parc de logements au sein de la CCVG en 2018
De manière générale entre 2013 et 2018, la progression des résidences secondaires a été
légèrement plus importante que celle des résidences principales, notamment dans les
communes de Brignais et de Montagny.
Cette croissance rapide des
résidences secondaires peut
être liée à un repli vers
l’immobilier pour les
placements financiers, après la
crise de 2008, conjuguée à des
taux d‘intérêt bas. Le
développement d’Airbnb a
également pu influer dans le
développement de cette offre.
Cette tendance doit toutefois être relativisée compte tenu du faible nombre de résidences
secondaires à l’origine. En conséquence, les évolutions des chiffres vont facilement devenir
plus importantes en cas de changement.
13 627 logements
Résidences secondaires
177 (1%)
Résidences principales
12 753 (94%)
Propriétaires occupants
8 714 (68%)
Locataires du parc privé
2 443 (19%)
Locataires du parc social
1 383 (11%)
Logements vacants
3 697 (5,1%) Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
48
Des résidences principales majoritairement individuelles et de grandes
tailles
À l’échelle du territoire
communautaire, plus de 6 résidences
principales sur 10 correspondent à de
l’individuel (maison), excepté à
Brignais où le collectif représente
presque la moitié du parc. Le reste des
communes est donc constitué à plus
de 70%, voire presque 90%, de
logements individuels.
Dans toutes les communes, les ménages habitent majoritairement dans de grands
logements (T4 et plus). Au moins 75% des résidences principales correspondent à un grand
logement en dehors de Brignais. Quant aux petits (T1 et T2) et moyens (T3) logements, c’est
à Brignais que le taux est le plus
important (37%).
Ces différences de composition du
parc de résidences principales
expliquent les spécificités en termes
d’occupation des logements et
notamment la moindre majorité de
familles propriétaires à Brignais
comparativement aux autres
communes.
La présence des grands logements peut entraîner une sous-occupation de ces logements,
dont la probabilité devient grandissante avec le vieillissement de la population.
À l’inverse, la sous-représentation des
petits logements pose la question des
possibilités offertes sur les communes
aux petits ménages, principalement
les jeunes ou les personnes âgées
avec un souhait de mobilité
résidentielle.
La composition du parc est fortement liée au profil de peuplement des communes. Ce
constat interroge ainsi les questions de mixité qui ne peut être améliorée que par des
actions de rééquilibrage de l’offre, visant à améliorer les possibilités des ménages dans
leur choix résidentiel et donc à élargir leurs opportunités. Néanmoins, l’offre existante peut,
au-delà du seul critère de typologie, s’avérer inadaptée aux attentes des ménages pour des
raisons liées à l’environnement global du logement, à ses « prestations » (présence
d’espace extérieur par exemple) ou encore à sa situation concurrentielle au sein de l’offre
communautaire. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
49
Cette composition du parc où les petites typologies sont sous-représentées influence
nettement les modes d’occupation et les dynamiques démographiques et résidentielles. Les ménages de petite taille et/ou en début de parcours résidentiel se voient cantonnés à
Brignais où se trouve localisée l’offre de petites typologies et de logements locatifs. Sont particulièrement concernés par cette problématique les jeunes, mais aussi, de plus en plus
les ménages/personnes vieillissantes, qui souhaiteraient « abandonner » une maison devenue trop grande pour un logement de taille inférieure, situé à proximité des services
et commerces.
Une vacance faible, mais ciblée dans le parc privé
881 logements vacants globaux recensés à l’échelle de la CCVG
Presque 900 logements sont vacants au sein de la
CCVG (source LOVAC 2020), soit 6,2% du parc total
de logement. Presque la moitié de ces logements,
49%, sont situés sur la commune de Brignais (436
au total). Il est habituellement estimé que le seuil
acceptable de vacance sur un marché se situe
entre 5 et 7%, au-delà, la vacance est considérée
comme importante.
On observe une vacance structurelle très faible
dans le parc privé : parmi les 881 logements
vacants, seulement 146 le sont depuis plus de 2
ans, soit à peine 1,1% du parc total.
Une vacance structurelle qui concerne principalement des logements
anciens et de taille moyenne
La vacance structurelle (supérieure à 2 ans), qui représente 146 logements1 reflète quant
à elle l’existence d’un parc pouvant connaître un problème d’attractivité, en raison de son
état de dégradation, du fait de son âge, ou de l’inadéquation de ces typologies avec la
demande.
Parmi les principales caractéristiques de cette vacance structurelle :
Elle touche davantage les logements anciens : 37% ont été construits avant 1945,
alors que pour la totalité du parc, ces logements ne représentent que 18%. Ces
chiffres laissent supposer qu’une partie du parc vacant ancien est vétuste et en
décalage avec les attentes actuelles.
Les logements moyens sont davantage représentés parmi les logements vacants,
que parmi les résidences principales : 38% des logements vacants depuis plus de 2
ans sont des T3 (contre 20% sur l’ensemble du parc).
1 Source Lovac 2020 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
50
Elle concerne essentiellement des logements collectifs : 69% de la vacance structurelle concerne des appartements, qui composent bien souvent le parc très ancien.
Une partie du parc existant présente des besoins
d’amélioration
Un parc ancien et potentiellement énergivore
Le parc de logements de la CCVG est
potentiellement énergivore : près
de 40% des logements ont été
construits avant 1975 et les
premières réglementations
thermiques soit 4 645 logements au
total. Les communes de Chaponost
et de Millery sont davantage
concernées (respectivement 43% et
41% soit 1 653 et 768 logements).
Si une partie de ce parc a pu
bénéficier de travaux d’amélioration
thermique (difficilement
quantifiable), le potentiel de
rénovation est important.
On note également une part
importante de logements construits
durant les années 1970-1990,
correspondant au développement
de lotissements. Au global, sur la
CCVG, 35% du parc s’est développé
entre 1971 et 1990, soit bien plus que
dans les autres Communautés de
Communes du SCoT (entre 25% et
28%).
A dire d’acteurs :
● Peu de poches de vacance ou d’habitat dégradé voire indigne recensées par les
communes
● S’appuyer sur le nouveau dispositif fiscal « Loc’Avantages » comme levier qui
pourrait avoir des effets plus importants
● Les élus alertent sur la difficulté liée au conventionnement : la durée engagée et le
risque de sortie pénalisant les communes SRU
● La durée d’engagement du conventionnement ANAH étant trop courte (6 à 9 ans),
cela entraîne une sortie rapide du contingent SRU Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
51
Une qualité du parc pouvant entraîner des situations de précarité
énergétique
Au total, 16% des propriétaires sont éligibles aux aides de l’ANAH soit environ 1 400
ménages.
1 068 ménages sont vulnérables énergétiquement à l’échelle communautaire, soit un taux
de 8,9%. Enfin, plus de 3 ménages sur 10 sont chauffés uniquement par le chauffage
électrique et 8% d’entre eux encore au fioul pouvant entraîner des situations de précarité
énergétique.
Avec la loi Climat et Résilience les passoires énergétiques vont être interdites à la location
à l’horizon 2034
Peu de résidences principales privées potentiellement indignes
70 résidences privée sont considérées comme potentiellement indignes en 2017,
représentant 0,6% des résidences principales privées, une situation bien en-dessous de la
moyenne départementale de 2,1%. Ces situations ont même diminué depuis 2013 (92
identifiées). Ce phénomène touche principalement des ménages âgées (+ de 60 ans), des
locataires du parc privé et les maisons individuelles. Plus des deux-tiers de ces logements
potentiellement indignes sont concentrés à Brignais et Chaponost (respectivement 19 et 27
logements).
Habitat indigne
L’habitat indigne désigne les logements qui présentent un risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou des riverains. Ces logements « constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou leur santé » (Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de 2009). Il convient de préciser que les logements vétustes et inconfortables n’entrent pas dans le concept d’habitat indigne.
Parc privé potentiellement indigne (PPPI)
Le PPPI est un indicateur statistique issu du croisement de données Filocom relatives à la qualité du parc des logements privés (classement cadastral) et aux revenus de leurs occupants. Source Anah-DDT. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
52
Bien que moindre en termes de volume, la lutte contre le mal-logement doit rester un enjeu,
puisque ce sont les pouvoirs publics (plus précisément les communes) qui ont la
compétence de protéger la santé et/ou la sécurité des propriétaires occupants et
locataires. Un enjeu autour de l’amélioration et de la mise aux normes de ces logements
est donc à prévoir afin que ces logements puissent être attractifs sur le marché. Or le
niveau plutôt faible des ressources dont disposent les ménages sur le territoire est un
aspect essentiel à prendre en compte dans la stratégie à mettre en place. L’enjeu pour le
PLH sera d’envisager des moyens d’identification des logements concernés, suivis d’actions
opérationnelles et d’accompagnement pour lutter contre la précarité énergétique et contre
l’habitat indigne, afin de remettre sur le marché ces logements hors d’usage ou non
conformes à de l’habitation.
Bilan des actions menées en faveur de l’amélioration du parc existant
A dire d’acteurs :
● La réhabilitation du parc existant doit devenir un axe fort du PLH3 (volonté des élus au-
delà du contexte législatif)
● Réinterroger les subventions versées par la CCVG en complément de celles de l’Anah
(Plan de Relance)
● Nécessité d’une sensibilisation plus massive des habitants aux enjeux de la rénovation
et du bon usage des logements
● Marché de la rénovation porteur dans le territoire de la CCVG
● Intérêt autour du ravalement de façade remonté par les communes
● Quid d’un dispositif communautaire (de type OPAH) en faveur de l’amélioration du parc
privé existant ?
● Envisager l’élargissement des aides financières sans conditions de ressources ? Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
53
LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ET LA
MAITRISE FONCIERE
Ce qu’il faut retenir :
Une dynamique de construction encore importante
o 290 logements neufs par an entre 2016 et 2021
Des objectifs de productions dépassés par l’ensemble des communes
o Objectif de 235 logements/an dans le PLH2
Les enjeux en termes d’habitat
Préserver la qualité urbaine et paysagère du territoire
o Garder l’identité du territoire et le cadre de vie qualitatif recherché par les nouveaux habitants
Bien calibrer les objectifs territorialisés de développement démographique et résidentiel
o En s’appuyant sur les objectifs et réserves foncières issus des PLU
Optimiser les ressources foncières encore disponibles
o En favorisant le renouvellement de l’habitat existant
o En poursuivant le rééquilibrage des formes urbaines moins consommatrices d’espace
o Travailler sur les densités et les perceptions induites
Une stratégie foncière à poursuivre et à renforcer
o Sensibiliser les acteurs du foncier et les propriétaires fonciers
o Aller vers une maîtrise foncière anticipée
Prendre en compte les objectifs et prescriptions de la loi Climat et Résilience et du SCoT en révision Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
54
Une dynamique de production de logements
supérieure aux objectifs du PLH
Une économie de la construction favorable ces dernières années sur la
CCVG
Au total entre 2016 et 2021, plus de 1 700 logements ont été mis en chantier sur l’ensemble
de la CCVG. On observe un « pic » dans la construction en 2021 avec 439 logements mis en
chantiers, lié probablement à un effet de rattrapage « post COVID » qui a mis à l’arrêt
plusieurs opérations.
Une des raisons expliquant la forte dynamique observée sur certaines communes
attractives est celle de la division parcellaire, phénomène de plus en plus prégnant.
Si pour certains élus, cela a permis de densifier davantage les villes et de constituer une
réponse à l’étalement urbain, d’autres le considèrent comme une véritable problématique,
et ce pour deux motifs :
Le premier que l’on peut qualifier de « comptable » concerne les communes SRU : la construction de logements privés par la division parcellaire ne fait que creuser le déficit en logements locatifs aidés.
Le deuxième plus « qualitatif » : ce phénomène a des conséquences négatives générant une organisation urbaine parfois peu esthétique et incohérente (problématique de stationnement, de réseaux, de voirie et de conflits entre riverains).
La problématique réside plus dans la façon dont est effectuée la division foncière (logique
d’opportunité sans réflexion sur l’aménagement global) et des conséquences qu’elle
engendre que dans le procédé en lui-même qui apporte une réponse à l’étalement urbain.
La division parcellaire concerne la quasi-totalité des communes, dont le parc de logements
existant est constitué en grande partie par de l’habitat pavillonnaire.
Les particuliers n’ont pas ressenti les effets négatifs de ce mode d’installation qu’ils
plébiscitent encore, mais les territoires en sont aujourd’hui marqués. Que les divisions Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
55
parcellaires aient été « intégrées » ou non, la consommation foncière et l’étirement des
communes le long des voies de communication notamment se sont accrus.
La promulgation de la loi ALUR en 2015 participe au renforcement du phénomène de
division. L’intention, louable, consiste à accroître les densités aux fins de limiter la
consommation foncière. La suppression des surfaces minimales de parcelles et des
coefficients d’occupation des sols dans les documents d’urbanisme participe, certes, au
renforcement des densités, mais, selon les communes, cette opportunité est diversement
perçue.
Avantages Inconvénients
Particuliers
Vendeurs :
– Maintien sur site de propriétaires de
parcelles trop importantes, répartition des
taxes et des frais d’entretien ;
– Valorisation patrimoniale.
Acquéreurs :
– Parcelles réduites, prix abordables ;
– Adéquation des parcelles aux capacités
de financement
- Promiscuité parfois mal gérée
•
- Évolution des prix
Surenchérissement progressif des charges foncières
compte tenu de la rareté du produit en « lot libre »
pourtant plébiscité en zone « non tendue »
Collectivités
Pour certaines communes rurales, moyen
(unique) de renouvellement du parc de
logements :
Communes SRU : déséquilibre difficilement
quantifiable et prévisible des taux de mixité.
Ensemble des communes :
Hausse des coûts de fonctionnement des
infrastructures pour les extensions de hameaux ;
Risque de déstructuration du tissu urbain.
Le phénomène de division foncière est d’autant plus marqué que les parcelles individuelles
préexistantes sont importantes en surface et que l’on se rapproche des centres urbains
denses.
Une dynamique de production portée par Brignais
Brignais a été plus fortement marqué par cet accroissement de la construction neuve,
puisque la production y est passée de près de 136 logements en 2011 à 260 en 2021.
L’indice de construction entre 2014 et 2019 est de 8.8 logements construits par an pour 1
000 habitants2. L’indice de production est supérieur à la moyenne sur le Rhône (6
logements/1000 hbts).
2 À l’échelle nationale, on considère qu’une dynamique de 5 logements par an pour 1 000 habitants permet un
maintien de la population sur un territoire donné. Il convient cependant de considérer cet indice avec prudence
sur les plus petites communes, car même un faible nombre de logements autorisés peut engendrer un indice
très fort. A titre d’exemple, 1 logement autorisé par an pour une commune de 100 habitants aboutit à un indice
de 10, pouvant être analysé comme un très fort développement, ce qui ne sera pas nécessairement le cas sur
cette commune. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
56
La cartographie de l’indice de
construction pointe d’une part de fortes
disparités entre les différentes
communes mais est en opposition avec
celle illustrant la dynamique
démographique, dans laquelle on
observait que Brignais avait la plus faible
dynamique démographique. Ainsi, on
retrouve des indices plus élevés sur
celle-ci. À l’inverse, cette dynamique est
nettement plus faible sur la commune de
Vourles.
La production de logements neufs et assimilés (acquisition-amélioration) reste plus ou
moins, sur chaque commune, globalement cohérente avec le poids démographique de
chacune d’elles.
Seule Millery qui regroupe 14% de la population totale de la communauté de communes, se
positionne en sous-activité avec 6% de la production de logements enregistrée entre 2016
et 2021. On note également une suractivité à Brignais (avec 46% de la production de
logements enregistrée entre 2016 et 2021 pour 39 % de la population globale).
Une dynamique soutenue par la production de logements collectifs
Parmi ces 1 742 logements commencés sur la période 2016-2021, les logements collectifs
sont davantage développés que les logements individuels (purs et groupés3). Entre 2016 et
3 La différence entre l’individuel pur et l’individuel groupé se définit par le nombre de logement par permis. Le
premier concerne un logement par permis alors que le second a fait l’objet d’un permis de construire relatif à
la construction de plusieurs logements individuels (par exemple, un lotissement), ou à la construction de
logements individuels associés à des logements collectifs ou des locaux non résidentiels.
Indice de construction
Ratio résultant du rapport entre le nombre de logements mis en chantier par an pour 1 000 habitants. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
57
2021, le collectif représentait 79% de la production. Cette proportion atteint 90% à Brignais.
A l’inverse plus de la moitié des constructions de Millery et Montagny sont des logements
individuels (respectivement 62% et 81%).
Ce constat se renforce depuis 2018 : à partir de cette année les logements collectifs
correspondaient à minima à 70% de la production totale. Cependant même si les objectifs
su SCoT ont été atteints avec un suivi de la répartition décidée dans celui-ci, la production
de logements collectifs est bien au-dessus des objectifs.
La production en individuel pur est contenue du fait de la rareté du foncier et du prix du
marché. La construction de logements individuel groupés est en revanche loin des 40%
souhaité par le SCoT en vigueur.
Une consommation foncière plutôt faible du fait
d’une rareté du foncier
L'observatoire national de l'artificialisation des sols est un outil au service du Plan national Biodiversité. Afin de réduire l'artificialisation des sols, dans un objectif de "zéro
artificialisation nette", le Plan prévoit la publication d'un état des lieux annuel de la consommation d’espaces. Les données publiées ci-dessous sont issues de cet
observatoire.
La loi Climat et Résilience a inscrit la lutte contre l’artificialisation des sols dans les
principes généraux du code de l’urbanisme, avec un objectif d'absence d'artificialisation nette d’ici 2050. Toutefois, en raison de l’absence, dans l’immédiat, de données pour Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
58
mesurer l’artificialisation des sols sur la France entière en cohérence avec la nouvelle
définition, ce sont les données de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers qui seront prises en compte pour la prochaine décennie.
Par conséquent, pour la première tranche décennale de 2021 à 2031, les calculs se baseront sur la notion de consommation d’espace, laquelle « […] [s’entend] comme la création ou
l’extension effective d’espaces urbanisés sur le territoire concerné. »
Les données de consommation d’espaces, présentées ici portent sur la période 2010 2021.
Sur la période 2009-2020, 55 hectares ont été consommés pour de l’habitat sur la CCVG,
soit la moitié de la consommation globale et correspondant à 5 hectares en moyenne par
ans pour de l’habitat. Durant le PLH 2 cette moyenne est passée à 3,5 hectares par an (17,5
hectares sur la durée totale), la consommation d’espace tend donc à diminuer depuis 2017
même si elle est plus importante dans les deux villes « bâtisseuses » (Brignais, 1 h/an et
Chaponost, 1,3 ha/an).
Au regard des logements mis en chantier sur la période 2016-2020, on note une densité
moyenne de 75 logements/ha. Cette densité élevée s’explique par une production tournée
vers le collectif, la rareté du foncier et le coût du marché.
Le contexte législatif ne cesse d’évoluer et d’imposer de nouvelles normes. Récemment, la
circulaire et le principe repris dans la loi climat du « zéro artificialisation nette » aura un
fort impact sur la construction de logement, en modifiant les règles d’urbanisme pour
favoriser le renouvellement urbain et la densification de l’habitat, et limiter l’étalement
urbain.
Le prochain PLH devra donc poursuivre ce mouvement vers une utilisation raisonnée du
foncier, pour une mise en œuvre progressive de la zéro artificialisation nette attendu à l’horizon 2050. Il s’agira également de mieux analyser et rechercher des mesures pour
tenter d’encadrer le phénomène de division parcellaire. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
59
Une stratégie foncière à poursuivre et à renforcer
A dire d’acteurs :
● Recours à la division parcellaire renforcé, un phénomène difficile à maîtriser par les
communes
● Un morcellement des terrains difficilement gérable par rapport aux objectifs
démographiques souhaités par les communes et au regard du taux d’équipements
présents
● Quel portage ? Quelle maîtrise foncière au regard du ZAN (traduction dans les PLU) ?
● Réaliser du logement, notamment social avec l’OFS (via du BRS) Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
60
LES DIFFERENTS MARCHES DU LOGEMENT
Ce qu’il faut retenir :
Une offre locative sociale faiblement développée et concentrée
o 1 666 logements locatifs sociaux (LLS) offerts à la location (RPLS 2021)
Des exigences liées à la loi SRU pour 3 communes et 1 en devenir
Des objectifs du précédent PLH atteints mais pas pour tous les types de logement
o Au total 571 logements LLS entre 2016 et 2021 soit 95/an moyenne
Un marché de l’ancien prépondérant qui concurrence la promotion immobilière neuve
Une grosse différence entre les prix de l’ancien et les prix du neuf, notamment sur les logements collectifs
Un marché de l’accession neuve qui dessert les ménages à partir du 6e décile sur le territoire
Les enjeux en termes d’habitat
Accompagner les parcours résidentiels des ménages
o Agir sur les équilibres sociaux et territoriaux
o Prendre en compte les problématiques connexes au logement comme la précarité énergétique ou le maintien à domicile des seniors
o Répondre aux besoins locaux
Accompagner et apporter une offre abordable sur le territoire
o En mobilisant le parc ancien
o En déployant des formes d’accession (sociale, maîtrisée…) et le locatif social
o En appliquant les objectifs de peuplement (CIA)
o En ciblant les primo-accédants, les classes moyennes, les jeunes actifs/ménages
Développer de l’intermédiaire dans son financement et dans sa forme Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
61
Une offre locative sociale inégalement répartie
Au 1er janvier 2021, la CCVG compte
1 666 logements sociaux publics
offerts à la location (source RPLS
2021), représentant 13 % des
résidences principales, répartis sur
les 5 communes de l’EPCI. La
majorité du parc social public se
situe à Brignais (59% du parc
intercommunal pour 39% des
résidences principales).
Les autres communes concentrent
entre 4% (Montagny) et 24%
(Chaponost) du parc locatif social
public.
Un enjeu de rééquilibrage de l’offre
se dessine dans l’intercommunalité
afin de permettre aux ménages
modestes, mais également à ceux en
début ou en fin de parcours
résidentiel d’avoir un accès au
logement sur l’ensemble du
territoire.
Une problématiques SRU à prendre en compte 4.
Le dispositif mis en place par l’article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité
et au Renouvellement Urbain (SRU), concernant l’obligation de production de logements
sociaux dans les communes urbaines, s’impose en particulier à trois communes de la
CCVG : Brignais, Chaponost et Millery. Par ailleurs la commune de Vourles atteint bientôt
les 3 500 habitants (3 367 actuellement) et une anticipation est à prévoir : 8,6% de LLS parmi
les résidences principales. Il manque actuellement sur le territoire 937 logements locatifs
sociaux (source : DDT – Inventaire SRU 2022)
4 Selon l’article 55 de la loi SRU, les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à des agglomérations
ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000
habitants doivent ainsi disposer de 20 % de logement social, en regard des résidences principales, d’ici 2025 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
62
RP : résidences principales
LLS : logements locatifs
sociaux
Inventaire SRU 2022- DDT
Population
(Insee
2019)
Nombre de
RP (2022)
Nombre de
LLS existant
(2021)
Taux de LLS
par rapport
aux RP
Nombre de de
LLS manquants
selon l’inventaire
SRU de l’Etat
Brignais 12 097 5 373 1 133 21,09% 210
Chaponost 8 846 3 649 526 14,41% 386
Millery 4 318 1 836 118 6,43% 341
Vourles 3 367 1 421 127 8,94% 228*
Montagny 3118 1 294 106 8,19% 218*
* Non concerné actuellement : chiffre non officiel
Une offre plutôt orientée vers les moyens et grands logements
Presque trois quarts des logements sociaux de la CCVG sont des T3 et plus et 28% sont des
T1-T2. Parmi les communes la plupart ont la même répartition que la CCVG au total, excepté
Montagny qui compte moins de 20% de petits logements.
Une offre neuve qui participe au
rééquilibrage
La rotation, est faible au sein du territoire (7%). Ceci
s’explique en partie par un très faible taux de vacance
commerciale : 1,5% sur tout le territoire.
Les nouvelles constructions sont composées de
logements plus petits (41% sont des T1/T2) mais avec un
loyer plus élevé (7,18€ m²). Les plus grandes
constructions (T4 et +) ne représentent que 11% des
nouveautés en faveur d’un rééquilibrage des petites
typologies.
Enfin, même si les logements PLUS représentent la
majorité des mises en services, on observe une
augmentation du nombre de logements avec d’autres
financements, PLAi et PLS avec respectivement 29% et
14% des mises en service.
Une production de logements sociaux toujours fluctuante
Entre 2016 et 2021, 571 LLS ont été commencés, soit 95/an avec des variations selon les
années, ce qui est le même constat que lors du bilan triennal, mais tout en restant conforme
aux objectifs du précédent PLH.
1,5%
7,0%
28%
37%
27%
7%
19%
44%
12%
79%
8%
1,3%
12,0%
41%
34%
20%
5%
100%
29%
53%
14%
0,0%
3,7%
22%
44%
28%
6%
77%
23%
9%
91%
Taux de vacance
Taux de mobilité
T1-T2
T3
T4
T5+
Avant 1975
Depuis 2000
PLAi
PLUS
PLS
Indicateurs
Typologie
Ancienneté du parc
Financement
Comparaison du parc social - CCVG
Parc total
Mises en service
QPV
Source : Traitements Eohs, d'après RPLS 2021 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
63
Une pression de la demande élevée et en hausse
Au 1er janvier 2022, 981 ménages étaient en attente d’un logement social sur la CCVG. Plus
de la moitié des demandes ont été enregistrées depuis moins d’une année et environ 40%
sont des demandes de mutation au sein du parc social.
La pression de la demande est de
6,8 demandes actives pour 1
logement attribué dans l’année
soit 145 attributions réalisées sur
l’année 2021 (à titre de
comparaison, la pression est de
5,2 au sein des territoires du SCoT,
de 7,5 sur le département et de 4,8
à l’échelle nationale).
Le ratio entre le nombre de
demandes de logements sociaux
par rapport au nombre
d'emménagements annuels, hors
mutations internes, s’élève à 9,8
demandes pour une attribution sur
le territoire de la CCVG illustrant le
caractère relativement tendu du
territoire. Cette pression est en
forte hausse depuis quelques
années et ce en raison d’une faible
augmentation du nombre
d’attributions. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
64
La pression de la demande est très élevée pour les communes de Millery (8,5) et de Vourles
(8,4), mais qui correspond à un très faible volume de demande et d’attributions. C’est sur la
commune de Brignais que la pression est la plus élevée (8,5), en raison de la forte
concentration de l’offre sociale sur cette commune.
Une satisfaction plus difficile sur les petits logements
Sur l’ensemble du territoire de la CCVG, pour l’année 2021, 42% des demandes portent sur
des T1/T2 pour seulement 27% des attributions. Un peu moins d’un tiers des demandes
portent sur les logements T3, pour plus de la moitié des attributions, la pression est la plus
faible pour cette typologie de logement (3,6 demandes pour une attribution).
Enfin les plus grands logements (T4 et +) sont eux aussi demandés mais ne représentent
que peu d’attributions (presque 30% des demandes contre 20% des attributions).
Une pression forte sur certaines catégories de demandeurs
Depuis 2016, on constate une précarisation
des demandeurs, et près de 2/3 des
demandeurs sont en dessous des plafond
PLAI.
La réponse à la demande est moins efficace
pour :
Les demandeurs déjà locataires du
parc social
Les personnes seules
Les familles nombreuses
Les ménages âgés (65 ans et +)
Les sans emploi
A l’inverse, elle est plus positive pour :
Les familles monoparentales
Les moins de 30 ans
Les demandeurs d’âge intermédiaire
Les hébergés et décohabitants
43%
28%
25%
3%
44%
25%
15%
19%
50%
12%
64%
24%
10%
58%
41%
22%
27%
53%
15%
5%
30%
34%
10%
22%
58%
6%
59%
17%
12%
72%
28%
39%
10,8
3,6
11,3
4,9
9,7
4,9
9,7
5,8
5,8
14,1
10,8
9,7
5,9
5,4
9,8
3,7
T1/T2
T3
T4
T5 et +
Personnes seules
Familles monoparentales
Familles nombreuses
Moins de 30 ans
30 à 49 ans
65 ans et plus
<60% des plafonds HLM
1er quartile
Chômeurs
En emploi (stable + précaire)
Mutation
Hebergés et décohabitations
Profil des demandes et des attributions
de la CCVG en 2021
Demandes
Attributions
Pression de la demande
Source : SNE au 31/12/2021 - Traitements Eohs Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
65
Le marché de la revente principal marché en
accession sur le territoire
Le marché de la revente est le premier marché en accession au sein du territoire de la
CCVG en termes de volumes de transactions. Chaque année, ce sont en moyenne 361 ventes
qui se réalisent depuis 2016.
La forme urbaine individuelle représente les deux-tiers des transactions soit 224
transactions par an, voire plus des trois-quarts
pour certaines communes, comme Montagny ou
Millery. Ce marché est majoritairement porté par
Brignais qui regroupe 30% des ventes en
individuel et 54% des ventes en collectifs.
Enfin des spécificités territoriales en matière de
formes urbaines apparaissent, comme les ventes
en collectif qui sont aux trois-quarts réalisés
dans les communes de Brignais et de Chaponost.
Des prix de revente hétérogènes pour des biens d’état variable
Tous secteurs confondus, la majorité des transactions de maisons anciennes se situe en
cœur d’offre entre 215 K€ et 550 K€. Cette différence de prix s’explique, en partie, par l’état
du bien vendu et la surface habitable de ce dernier, mais aussi par la superficie des terrains.
A l’échelle des communes, les valorisations pour le marché de l’individuel oscillent entre
460 000€ à Montagny et 660 0000€ à Vourles.
Nombre de
transactions
Dont
collectifs
Prix médian
collectif
Prix m²
médian
collectif
Dont
individuels
Prix médian
individuel
Brignais 157 81 241 000,00 € 3 962,26 € 76 440 650,00 €
Chaponost 89 31 216 000,00 € 4 031,76 € 58 567 875,00 €
Millery 60 17 249 980,00 € 3 494,52 € 43 502 450,00 €
Vourles 54 25 270 860,00 € 4 412,70 € 29 660 750,00 €
Montagny 34 2 236 500,00 € 3 596,83 € 32 457 750,00 €
CCVG 394 156 244 000,00 € 3 963,55 € 238 498 250,00 €
Source : DV3F 2021
Dynamique observée sur le marché de la revente Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
66
Les logements 5 pièces entre 105 et 140 m² constituent le cœur des ventes, conformément
aux caractéristiques du parc de logement local. Le marché collectif est polarisé par la
commune de Brignais, 54% des ventes y ont lieu. Le collectif représente environ un tiers du
marché de la revente de la CCVG. Les
biens collectifs à Brignais sont vendus
sur des enveloppes de prix de l’ordre de
140 à 180 K€ pour les T2, 160 à 260 K€
pour les T3 et 185 à 305 K€ pour les T4.
Sur le reste du territoire les fourchettes
de prix sont plus importantes : 145K€-
190K€ pour les T2, 180K€-265K€ pour les
T3 et 210K€-310K€ pour les T4.
Ces éléments témoignent de la fonction de Brignais au regard de son offre de logements.
Elle propose une offre différente à destination de ménages de types jeunes actifs,
décohabitants, actifs aux revenus modestes, etc. auxquels le marché ancien présent au sein
des autres communes ne répond pas.
En neuf, une bonne activité en promotion
immobilière qui se concentre sur Brignais et
Chaponost, un marché actif à l’échelle de la CCVG
En moyenne, on observe plus de 100 ventes par an à l’échelle de la CCVG, quasi
exclusivement en collectif. Ce volume de ventes suit bien l’alimentation du marché (en
moyenne entre 150 et 200 logements mis en ventes/ an), à l’exception de 2018 et 2021
marquées par une forte baisse de l’activité, sans doute lié au contexte politique et sanitaire.
Les programmes proposent quasi exclusivement du collectif : 91% des mise en ventes
(MEV).
Le marché se concentre principalement à Brignais, (68% des MEV), Chaponost est le
deuxième pôle de la CCVG (21% des MEV). Dans les villes de Montagny, Millery et Vourles,
l’activité est très limitée, avec néanmoins des lancements en 2021.
Evolution de l’activité en promotion immobilière
CC de la Vallée du Garon Collectif + individuel groupé
84
168
62
185
151
44
105 129
72
107
122
98
35
74
64
142
171
102
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
67
L’ensemble des communes de la CCVG sont en
B1, zonage national qui détermine non
seulement la possibilité ou non de bénéficier
du dispositif de défiscalisation Pinel, mais
aussi différents paramètres liés à
l’investissement (prix des loyers plafonnés,
plafonds de ressources) ce qui peut expliquer
un certain intérêt des opérateurs à développer
leur activité en promotion immobilière sur ce
territoire (la pré-commercialisation auprès
d’investisseurs permet de garantir une bonne
et rapide commercialisation). Pour autant, le
marché est historiquement porté par les
propriétaires occupants : une part qui se situe
autour de 64% surtout depuis 3 ans.
Les prix de la promotion immobilière depuis 2016 sont en très forte hausse continue pour
atteindre 4 600 €/m² PKG inclus.
Répartition des ventes entre occupants et investisseurs
CC de la Vallée du Garon Collectif + individuel groupé
66% 57%
58%
63%
66%
64%
34%
43%
42%
37%
34%
36%
105
129
72
107
122
98
0
20
40
60
80
100
120
140
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Ventes à Occupants Ventes à Investisseurs
Source : données FIL 69 4T 2021, traitement Adequation Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
68
Un marché locatif restreint et concentré sur la ville-
centre, relativement homogène en termes de
valorisations
Le marché locatif libre est assez limité
sur la CCVG, et polarisé par Brignais qui
rassemble plus de la moitié de l’offre
depuis 2016
Le cœur d’offre se trouve en T2/T3
collectif, essentiellement des biens
anciens, mais bien alimenté par les
opérations récentes
En 2021, les loyers valorisés sont, en
moyenne, sur la CCVG, à 12,1€/m².
Un marché de l’accession neuve qui dessert les
ménages à partir du 5ème décile sur le territoire
Pour la grande majorité des communes de plus de 2 000 habitants, la statistique Insee DGI
actualise régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages. La
population des ménages est ainsi répartie en tranches de 10 % (les déciles). Le revenu
médian (soit le 5e décile) est le revenu qui scinde l’échantillon en 2 parts égales, de telle
façon que 50 % des ménages ont un revenu net plus élevé à ce seuil et 50 % un revenu net
plus faible. On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes :
Revenus « modestes », du 1er au 3e décile de population des ménages, soit 30 %
Revenus « intermédiaires », du 4e au 7e décile de population des ménages, soit 40 % ;
Revenus « aisés », du 8e au 10e décile de population des ménages, soit 30 %.
Répartition par commune de l’offre locative sur la
CCVG entre 2016 et 2021
Répartition typologique de l’offre locative
sur la CCVG entre 2016 et 2021
56%
21%
12%
3% 7%
Brignais
Chaponost
Millery
Montagny
Vourles
9%
35%
36%
13%
7%
T1
T2
T3
T4
T5
Ensemble T5 T4 T3 T2 T1
10,9 9,1 9,2 10,4 11,8 13,1 2016
11,0 9,8 9,1 10,3 11,9 13,0 2017
11,3 7,9 9,4 10,5 12,4 13,7 2018
11,6 8,2 9,7 10,7 12,4 14,2 2019
11,9 11,7 9,6 10,5 12,7 13,3 2020
12,1 8,3 10,5 11,0 13,2 13,9 2021
Source : Yanport, Données 2016-2021
Evolution des loyers en collectifs par
typologie entre 2016 et 2021 à l’échelle
CCVG Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
69
Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d’acquisition des
ménages sur la base de 33 % de taux d’endettement, permettant d’assurer le
remboursement des mensualités d’un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises,
sur une durée de 22 ans, avec 10 % d’apport. L’apport de 10 % correspond aux minima
actuellement exigés par les établissements bancaires.
En ce qui concerne les capacités locatives, le taux d’effort retenu est de 25 % hors charges
(soit 30 % charges comprises) du revenu fiscal net mensuel.
À noter : la crise sanitaire de 2020 tend à entraîner progressivement un resserrement des
conditions d’accès aux prêts bancaires, pouvant limiter les possibilités d’achat des ménages
modestes.
De manière générale, les ménages des classes intermédiaires (déciles de revenus 4 à 7)
constituent le cœur de la demande pour une offre neuve en promotion immobilière, mais
aussi pour le marché locatif libre ou intermédiaire.
Les ménages des trois premiers déciles seront davantage concernés par l’offre locative
sociale, et les ménages des déciles supérieurs (8 à 10) par le marché de la revente en
individuel ou par les gammes supérieures du marché neuf. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
70
À l’échelle de la CCVG, un marché de l’accession neuve qui dessert les
ménages à partir du 6e décile sur le territoire (5e en collectif mais peu
d’offre)
Un enjeu à proposer une offre pour l’ensemble des ménages mais surtout, ceux en décrochage : les 3e et 4e déciles, aujourd’hui peu desservis par le marché du neuf
Des programmes autour de 4 100 € / m² qui vont desservir des ménages de la fin du 4ème décile voire 5ème alors que les programmes entre 4 700 et 5 300€ toucheront les ménages aisés dès le 7e décile avec plus de 10% d’apport
Sur la base d’un T3 hors stationnement
Source : FILOSOFI 2018, traitement Adequation
* Les revenus nécessaires à l’acquisition des logements sont calculés selon l’hypothèse d’un taux d'intérêt de 1,71% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%, hors éventuelle mobilisation du PTZ Budget moyen à la location calculé sur un taux d’effort de 25%.
Répartition des ménages de la CCVG par tranches de revenus
Quelle offre pour quels budgets ?
(sur la base d’un T3)
Locatif social (PLAI/PLUS)
Promotion immobilière (TVA libre) /
Locatif libre
Revente en individuel
(offre de pavillons spacieux 5P et +)
Cible de clientèle en
promotion immobilière
Promotion immobilière (TVA réduite) /
Locatif intermédiaire
REVENTE
COLLECTIF
NEUF
INDIVIDUEL
REVENTE INDIVIDUEL LOCATIF
COLLECTIF
NEUF
COLLECTIF LIBRE
Répartition des ménages de la CCVG par tranches de revenus
T3
60m²
4P
85m²
T3
69m²
10 à 25%
d’apport
4P
80m²
25%
apport
T3
60m² Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
71
LE BESOIN D ’HEBERGEMENT ET DE
LOGEMENT DES PUBLICS SPECIFIQUES
Ce qu’il faut retenir :
• Un vieillissement et une gérontocroissance de la population
• Enjeu de soutien de l’adaptation du parc de logements
• Une offre préexistante abondante, renforcée durant le PLH2
• Des jeunes ménages qui quittent le territoire et ont de réelles
difficultés d’installation sur le territoire
• Des jeunes avec des revenus moins élevés
• Besoin d’encourager la production de logements abordables, sur l’ensemble du territoire pour maintenir les jeunes
• 286 allocataires adultes handicapés en 2019 soit 5% des allocataires CAF
• Besoin d’encourager le développement d’une offre adaptée et
d’Identifier les ménages en situation de handicap
• Une aire d’accueil de 40 places, 20 terrains familiaux et 10 aires professionnelles à Brignais et une aire de grand passage de 80 places à Montagny
• Accompagner la sédentarisation par une offre d’habitat ou foncière adaptée (terrains familiaux)
• Mise en place d’une CIA et d’un PPGDID
• Une faible problématique DALO sur le territoire Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
72
Une poursuite du vieillissement de la population
induisant une réponse adaptée
Un besoin important et en hausse face au vieillissement de la population
qui se poursuit
En 2018, les plus de 75 ans
représentent 9% de la population
intercommunale (soit environ 2 700
personnes) avec peu de disparités
entre les communes.
La CCVG, comme l’ensemble du
département, est confrontée à un fort
vieillissement de sa population. Sur la
CCVG, la croissance moyenne annuelle
de la part des personnes âgées de plus
de 75 ans est de +4,1%/an entre 2013 et
2018 (1,4%/an sur le département), soit
un gain d’environ 100 personnes par an
en cinq ans, alors que la population des
moins de 30 ans n’augmente que de
0,4%/an sur la même période.
La quasi-totalité des communes est concernée par le phénomène de vieillissement, mais
elle est plus importante sur la commune de Montagny où la part des 75 ans et + augmente
de 11,8%/an. La commune de Vourles est celle où l’augmentation est la plus faible avec
+1,6%/an.
r a apo o t r o ta o r o t o a
épar on de la popula on par tranc e d e en
o d a - a - a - a a
, 2018 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
73
Le profil des personnes âgées
On retrouve parmi cette population une très forte majorité de propriétaires occupants (plus
de 80%). Leurs revenus mensuels sont élevés, proches du revenu médian de la CCVG :
2 218€/mois pour les 75 ans et + et 2 458€/mois pour les 60-74 ans contre 1 988€/mois et
2 117€/mois à l’échelle du département. Cependant une perte d’autonomie ainsi qu’une
certaine précarité est à prendre en compte : le taux de pauvreté pour cette population est
de 8,2%.
De probables besoins d’adaptation du parc de logements apparaissent ainsi. On compte
près de 5 300 pré-séniors (personnes âgées de 60 à 74 ans) 17% de la population), ce qui
incite à devoir anticiper sur les futurs besoins en lien avec l’adaptation des logements. Au
moins 425 ménages âgés de 75 ans et plus sont éligibles aux aides de l’Anah (modestes et
très modestes confondus) - source : Filocom.
Une offre préexistante abondante, renforcée durant le PLH2
176 places en EHPAD + 1 EHPAD en cours à Vourles
96 places en résidence autonomie (Chaponost et Brignais)
1 nouvelle résidence senior (Semcoda) + 1 Foyer Soleil à Chaponost
1 future résidence senioriale connectée à Montagny
1 projet de résidence sociale senior autonomie à Vourles (Vilogia)
Une étude sur les parcours résidentiels des seniors en cours à Brignais (réflexion sur l’habitat inclusif)
1 projet en partie pour personnes âgées et personnes handicapées dans le centre historique de Millery (OPAC et H&H)
A dire d’acteurs :
● Selon les communes une offre plutôt
suffisante sauf pour Brignais et Millery
● Porter les réflexions futures sur le
logement évolutif, à prendre en compte
dans les PLU le cas échéant
Accompa ner le vieillissement de la
popula on :
• M ti à d l ( d p ti
d l g , dév l pp
d v …) [l A V]
• Dév l pp ff
éd p l p
âgé ( b l f, b
p gé, l )
Enjeux pour le PLH 3 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
74
La question du handicap et de la perte de mobilité
Dans le parc social, deux lois viennent encadrer la question de l’accessibilité des
logements :
Notion de logement évolutif dans les constructions neuves du parc social
Les bailleurs ont inscrit des obligations dans leur CUS et produisent chaque année des logements accessibles, notamment en partenariat avec l’association HandiToit (plate-forme rencontre offre /demande)
Adapter l’offre en logements face aux questions du handicap
En 2021, le nombre d’allocataires adultes handicapés (AAH) concernés est de 286 soit 5%
des allocataires CAF. Ce chiffre est augmentation ces dernières années (+ 40 allocataires
depuis 2016). On compte aussi 77 bénéficiaires de la Prestation Compensation Handicap
(PCH) sur le territoire de la CCVG. Le public pouvant avoir besoin d’adaptation des
conditions d’habitat est potentiellement plus important que ce volume et il subsiste des
personnes non reconnues qui rencontrent des difficultés pour vivre dans leur logement.
De même, on note dans le parc locatif social une pression très importante pour les ménages
souhaitant un logement pour le motif « Handicap ». 95 ménages sont en attente d’un
logement social pour ce motif pour 7 attributions soit une pression de 13,6 demandes pour
une attribution. Ce niveau de pression traduit bien un enjeu fort sur l’adaptation du parc
(social, mais aussi privé) au handicap.
L’offre actuelle ciblée sur de l’hébergement en structure
21 places en Foyer d'Accueil Médicalisé pour Adultes Handicapés
15 places en Foyer de Vie pour Adultes Handicapés
Étude actuelle de Brignais sur les seniors qui pourrait prendre en compte les personnes en situation de handicap (réflexion)
Pas de projets spécifiques pour de l’hébergement des personnes en situation de handicap prévu par les communes
Favoriser l’accès au lo ement adapté pour les
personnes en situa on de andicap :
• g l dév l pp d’ ff
d p é , d l p x f
• M x d tifi l é g ti d
d p ( v l p l à f )
Enjeux pour le PLH 3
A dire d’acteurs :
● Une prise en compte de ce public
parfois dans le cadre de projet à
destination des personnes âgées
● Un besoin d’accessibilité des
logements à poursuivre parc public
et parc privé Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
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Une difficulté persistante pour maintenir et capter
des jeunes ménages
Une des priorités et un des
principaux enjeux du territoire
Une priorité partagée par les
communes, l’Etat et les
professionnels de l’habitat. Le
déploiement d’une offre abordable
souhaitée par l’ensemble des
communes avec un accent sur les
primo-accédants, les jeunes locaux.
Cette population se caractérise par
une grande diversité dans ces profils
socio-économiques : étudiants,
jeunes actifs en situation précaire en
début de parcours professionnels,
jeunes actifs dont la situation ne se
stabilise pas, mais aussi des jeunes
ménages modestes. Ainsi, les
problématiques liées au logement et
à l’hébergement sont également
multiples.
Les 15-29 ans sur le territoire de la
CCVG représentent, en 2018, 15% de la
population, soit près de 4 800 jeunes.
Cette part de la population se
maintient ces cinq dernières années.
L’offre en logements à destination des jeunes s’articule autour :
Du parc social, qui propose une offre accessible, mais pas toujours adaptée en
termes de typologie (l’offre se compose davantage de grands logements) ou encore
en termes de procédure avec des délais d’attente qui ne permettent pas toujours de
répondre à l’immédiateté du besoin ;
En 2018, les jeunes de la CCVG sont plus précaires que le reste de la population. Le
taux de pauvreté chez les moins de 30 ans est de 14,7% (21,6% dans le département).
Les difficultés pouvant être exprimées en matière de logement sont notamment
visibles au travers de la demande locative sociale : plus de 19% des demandeurs ont
moins de 30 ans. Ils constituent près de 22% des attributaires en logement social. Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
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Du parc privé, qui propose une offre accessible, mais avec des logements pas
toujours en bon état et des conditions d’emménagement (dépôt de garantie, frais
d’agence, etc.) qui limitent pour des raisons financières la mobilité alors même que
c’est une des caractéristiques de ce public ;
Un projet d’hébergement à destination des apprentis avec les Compagnons à
Brignais : avec 200 lits soit 120 chambres cibles, dont 126 lits en PLAI
Poursuivre les réponses à apporter aux ménages
relevant du PDALHPD
Pour favoriser l’équilibre social du territoire une CIA ainsi qu’un PPGDID ont été approuvé
en 2019, cela correspondait à l’action 10 du PLH2. Le système de cotation a été harmonisé
au niveau du département et défini ainsi celui de la CCVG, mais il n’a pour l’instant pas
encore été mis en œuvre.
Au total et pour l’ensemble de la CCVG en 2021, 1 seule attribution de ménage reconnus au
titre de la loi DALO a eu lieu pour 5 attributions au total sur le contingent préfectoral. Ce
type de public représente donc une part infime de la gestion des attributions de la CCVG. Le
DALO reste donc un enjeu non-majeur sur le territoire, ce qui est le même constat que lors
du PLH. Il reste en revanche toujours une priorité de l’Etat.
Enfin, il n’y a pas d’offre en structure spécifique recensée dans le territoire.
Les gens du voyage
Une offre existante qui répond aux obligations législatives
La CCVG est, à ce jour, en conformité avec les obligations prévues dans le cadre du schéma
départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage (SDAHGV) du Rhône (2019-2025).
• Ê v g l à p d ff d p é d
( f l LA ) / éb g pé fiq
• v l v x g gé d l d d l C L
l’ tt d bj tif d l C A GD D
Enjeux pour le PLH 3
• Dév l pp ff b d bl
• é g l d d l CCVG ( d à l p
d ti d 4 000€)
• v l p l’ d tifi ti d
g gé d l LH2 p l CCVG
Enjeux pour le PLH 3 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
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Elle possède sur son territoire une aire d’accueil à Brignais, une aire de grand passage à
Montagny ainsi que 20 terrains familiaux et 10 aires professionnelles à Brignais.
On compte 27 ménages installés sur le territoire, sur l’aire d’accueil de Brignais (en lien
avec celle de Saint-Genis-Laval) mais aussi dans des zones non conformes à une
installation (zones agricoles ou inondables).
Il y a donc un enjeu autour des emplacements illicites repérés par les communes à
Montagny (6 familles), Brignais (3 familles), Chaponost (8 familles) et Vourles (5 familles),
la commune de Millery est elle aussi concernée.
• Accompagner la sédentarisation par une offre d’habitat
ou foncière adaptée
• Envisager une solution dissuasive pérenne pour les
situations d’emplacement illicites
Enjeux pour le PLH 3 Programme Local de l’Habitat 2024-2030 – Communauté de Communes de la Vallée du Garon
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26 avenue
Etude réalisée par Eohs et Adéquation
en 2023
26 avenue René Cassin,
69009 LYON
04 72 85 67 30
LOUYS Romain
Pilote de l’étude
r.louys@eohs.fr
JENTA Pierre
Chargé d’études Habitat
p.jenta@eohs.fr
BESSON Perrine
Statisticienne-Cartographe
p.besson@eohs.fr