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unknown - Communauté d'Agglomération - Lunel Agglomération - 5 Dardaillon MEC tampon 1
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'Agglomération - Lunel Agglomération - 5 Dardaillon MEC tampon 1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
ATELIER AJA > urbanistes architectes dplg
30 Rue de l’Aiguillerie - 34 000 Montpellier - contact@atelier-aja.fr - 09 81 86 79 42
ROBIN & CARBONNEAU > urbanistes architectes dplg, mandataires
8 Rue Frédéric Bazille - 34 000 Montpellier - contact@robin-carbonneau.fr - 09 51 27 25 17
ARAC Occitanie > Agence Régionale Aménagement Construction
117 Rue des États Généraux - CS 19536 - 34 961 Montpellier cedex 2 - 04 99 52 45 24
ZAE LEs PortEs du dArdAiLLon
décLArA tion d’utiLité PubLiquE
(duP) v ALAnt MisE En
coMPA tibiLité (MEc) n°4 du PLu
//////////////////////////////////////////////////////////////////////// Région Occitanie - Département de l’Hérault
> Commune de Lunel
> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
4ème mise en compatibilité du plan local d ’urbanisme
dossier complet
Document approuvé ATELIER AJA > urbanistes architectes dplg
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> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
L iste des pièces modifiées
4ème mise en compatibiLité du pLan LocaL d ’urbanisme
1. Rapport de présentation complémentaire
2. Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
3. Règlement écrit
4. Zonage
5. Annexes :
• Périmètre d’application du Droit de Préemption Urbain
• Périmètre d’application du Droit de Préemption Urbain Renforcé
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ZAE LEs PortEs du dArdAiLLon
décLArA tion d’utiLité PubLiquE
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coMPA tibiLité (MEc) n°4 du PLu
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> Commune de Lunel
> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
RappoRt de pRésentation complémentaiRe
4ème mise en compatibilité du plan local d’uRbanisme
Document approuvé Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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Les documents initiaux ont été établis sous la direction de l’Atelier AJA, architectes urbanistes, puis repris par l’Agence Robin & Carbonneau,
architectes urbanistes, pour intégration des avis formels de l’État et des conclusions du rapport du Commissaire-Enquêteur. Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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SOMMAIRE
1. PREAMBULE .............................................................................................................................................................. 4
1.1. CONTEXTE..................................................................................................................................................... 4 1.2. OBJET DE L’OPERATION .................................................................................................................................... 5 1.2.1. Présentation du projet ............................................................................................................................... 5 1.2.2. Points d’incompatibilité avec le PLU de Lunel ........................................................................................... 6 1.3. JUSTIFICATION DE L’OPERATION ......................................................................................................................... 6 1.3.1. Au regard du développement économique ............................................................................................... 6 1.3.2. Au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur .................................................................................. 9 1.3.3. Au regard de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain........................................................... 14 1.4. LE PROJET ................................................................................................................................................... 15 1.5. LE PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS : ................................................................................................ 19 1.6. OPTIMISATION DE LA DENSITE DES CONSTRUCTIONS ............................................................................................ 19
2. DESCRIPTION DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT ............................................................................................... 21
2.1. URBANISME ET OCCUPATION DES SOLS – RESEAUX .............................................................................................. 21 2.1.1. Milieu physique ....................................................................................................................................... 22 2.1.2. Milieu naturel .......................................................................................................................................... 23 2.1.3. Paysage, sites et patrimoine ................................................................................................................... 23 2.1.4. Environnement humain ........................................................................................................................... 23 2.1.5. Santé et cadre de vie ............................................................................................................................... 25 2.1.6. Risques naturels et technologiques ......................................................................................................... 26 2.2. RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET A ETE RETENU ........................................................................................... 28
3. EVALUATION ENVIRONNEMENTALE ........................................................................................................................ 30
4. MODIFICATIONS PROJETÉES DU PLU DE LUNEL........................................................................................................ 30
4.1. PREALABLE .................................................................................................................................................. 30 4.2. ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION.................................................................................... 30 4.2.1. Localisation et occupation du secteur ..................................................................................................... 31 4.2.2. Nature et objectifs de l’opération............................................................................................................ 31 4.2.3. Parti d’aménagement.............................................................................................................................. 32 4.2.4. Orientation d’Aménagement et de Programmation ............................................................................... 32 4.3. PRESENTATION DES MODIFICATIONS DU ZONAGE ET DU REGLEMENT DU PLU ........................................................... 35 4.4. REGLEMENT DU PLU ET INTEGRATION DE LA ZONE IIAUE1 ................................................................................... 36 4.4.1. Règlement du PLU ................................................................................................................................... 36 4.5. PRESENTATION DES MODIFICATIONS ET ADAPTATION DU PLAN DE ZONAGE ............................................................... 42 Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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1. PREAMBULE
1.1. Contexte
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo souhaite mettre en œuvre le projet de ZAE (Zone d’Activités Économiques) « Les Portes du Dardaillon » situé sur la commune de Lunel. Cette zone, d’une emprise d’environ 12 ha et dédiée à l’urbanisation selon le document d’urbanisme de la commune de Lunel, permettra de renforcer le développement économique du territoire et de créer de nouveaux emplois lors de la création de la zone et dans le cadre du développement des activités au sein de la zone.
Les objectifs de ce projet sont les suivants :
- Permettre un aménagement de qualité permettant de répondre aux besoins d’implantation ou de développement d’entreprises,
- Participer au développement des emplois locaux,
- Rapprocher les lieux de travail et d’habitat dans une logique de préservation des ressources, - Proposer un aménagement tenant compte du projet de déviation de la RN113.
Le projet de ZAE Les Portes du Dardaillon est envisagé dans le cadre d’une procédure de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). La Communauté d’Agglomération a d’ailleurs créé la ZAC Les Portes du Dardaillon, par délibération du Conseil Communautaire, en 2023.
Les parcelles concernées par le projet n’étant pas sous maitrise publique et le projet n’étant pas compatible avec le document d’urbanisme, une procédure de Déclaration d’Utilité Publique emportant Mise En Compatibilité du PLU de Lunel a été lancée. Par délibération du 16 mai 2024, le Conseil Communautaire de Lunel Agglo a approuvé le dossier d’enquête préalable à la DUP valant MEC du PLU de Lunel concomitamment à l’enquête parcellaire et a demandé l’ouverture d’une enquête publique conjointe auprès du Préfet. Les dossiers présentés par Lunel Agglo ont ensuite été soumis à examen conjoint dont la réunion s’est déroulée le 5 novembre 2024. Puis, l’enquête publique s’est déroulée du lundi 13 janvier 2025 au vendredi 21 février 2025. Le Commissaire-enquêteur a ensuite rendu son rapport et ses conclusions en date du 25 août 2025.
A l’issue de la réunion d’examen conjoint et de l’enquête publique, le dossier de Mise En Compatibilité du PLU a connu quelques ajustements, qui n’altèrent pas l’économie générale du document. Les modifications des pièces du PLU sont exposées dans le présent document.
Rappels règlementaires
La présente procédure de Mise en Compatibilité́ du PLU de Lunel entre dans le champ d’application de l’article L.153-54 du Code de l’Urbanisme, qui stipule que :
« Une opération faisant l’objet d’une déclaration d’utilité́ publique, d’une procédure intégrée en application de l’article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d’utilité́ publique n’est pas requise, d’une déclaration de projet, et qui n’est pas compatible avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ne peut intervenir que si :
1° L’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité́ publique ou l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité́ du plan qui en est la conséquence ; 2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité́ du plan ont fait l’objet d’un examen conjoint de l’État, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la commune et des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9. Le maire de la ou des communes intéressées par l’opération est invité à participer à cet examen conjoint.»
Dans le présent cas, il s’agit de rendre le PLU de Lunel compatible avec le projet de ZAC Les Portes du Dardaillon faisant l’objet d’une demande de déclaration d’utilité́ publique auprès du Préfet. Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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1.2. Objet de l’opération
1.2.1. Présentation du projet
Le présent document porte sur la Mise En Compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de Lunel, avec le projet de Zone d’Activités Économiques (ZAE) « Les Portes du Dardaillon » sur la commune de Lunel, à proximité de la RN113, à l’ouest du territoire communal. Ce secteur se positionne en continuité de deux ZAE existantes ; la ZAE La Barthelasse et la ZAE Camp Miaulaire, toutes deux achevées depuis plus de 20 ans environ.
Plan de situation
En matière de développement économique, la Communauté d’agglomération Lunel Agglo souhaite mettre en œuvre un projet de zone d’activités économiques appelé « Les Portes du Dardaillon » situé sur la commune de Lunel, à proximité́ de la RN113 et en limite avec la commune de Lunel-Viel. Ce secteur se positionne en continuité de deux zones d’activités existantes : la ZAE La Barthelasse et la ZAE Camp Miaulaire. Cette opération répond à un besoin en développement de surfaces économiques sur le territoire de la Communauté d’agglomération Lunel Agglo, contraint par une forte expansion économique.
Le plan masse d’aménagement s’étend sur une surface totale de 12,29 hectares, divisée en plusieurs lots afin d’accueillir environ 30 à 50 entreprises. 21 lots sont à ce jour prévus dans une perspective d’échelonner la commercialisation en 3 phases : 7 lots inférieurs à 2 500 m2, 3 lots dont la superficie est comprise entre 2 500 m2 et 3 000 m2 et 11 lots de plus de 3 001 m2.
Les lots proposés le long de l’axe principal seront des parcelles « vitrines » pour lesquelles une attention particulière sera portée aux choix des activités et des architectures. Globalement, tous les lots étant visibles, les bâtiments à construire devront traiter l’ensemble des 4 faces bien que certains bénéficient d’une mise en lumière plus importante. La phase de commercialisation en 3 temps permettra à la Lunel Agglo d’échelonner autant que possible les dépenses publiques d’aménagement et d’avoir un soin attentif à la sélection des projets.
Le site est desservi par un axe principal connecté à la rue de La Barthelasse qui vient desservir les 3 voies secondaires. Le projet tient compte des contraintes de réseaux existants comme le réseau BRL qui se situe en limite Nord de l’opération. Des noues végétalisées (fossés de rétention paysagers) et des aménagements paysagers entre les lots sont prévus pour intégrer le projet à son environnement. Un bassin de rétention est prévu au Sud de la zone pour récupérer la totalité des eaux pluviales des surfaces imperméabilisées de l’opération. Ce bassin d'une superficie d'environ 10 000 m2 sera connecté au Dardaillon par l’intermédiaire d’un exutoire empruntant Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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le chemin du Mas d'Ensuque. La Communauté d’agglomération Lunel Agglo portera une grande attention à la qualité architecturale et paysagère des équipements et des futurs bâtiments qui seront construits ainsi qu’à l’installation obligatoire d’équipements d’énergies renouvelables, dans la perspective de rendre cet espace attractif et de réduire autant que possible l’impact sur l’environnement.
1.2.2. Points d’incompatibilité avec le PLU de Lunel
La ZAC Les Portes du Dardaillon se situe en zone à urbaniser IAUe, bloquée. La Mise En Compatibilité du PLU porte donc sur l’ouverture d’une partie de la zone, correspondant au périmètre de la ZAC, et la création d’un nouveau secteur spécifique à ce projet.
1.3. Justification de l’opération
Le choix du site de Lunel pour l’implantation d’une ZAE est justifié par les paramètres suivants :
1.3.1. Au regard du développement économique
Située dans la 3ème couronne montpelliéraine, la Communauté d’agglomération Lunel Agglo est en 2ème position derrière le territoire du Pays de l’Or en nombre d’établissements et d’emplois. Elle dispose de son bassin d’influence propre de 200 000 chalands, au sein d’un ensemble plus vaste polarisé par Montpellier. Son économie est portée à 95% par les Très Petites Entreprises (moins de 9 salariés). Près de 80% des emplois dépendent des activités tertiaires.
En 2020, le territoire de Lunel Agglo recense 5 745 établissements (en 2021, l’INSEE en recense 5 072) dont 3 238 sont implantés à Lunel (56%). 19,3% des entreprises de Lunel Agglo emploie entre 1 et 9 salariés mais seules 3,6% d’entre elles comptent plus de 10 salariés : c’est le taux le plus faible de tous les territoires voisins. Commune de Lunel
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En 2019, la sphère productive représentait 29,4% des emplois salariés. Si elle est mieux représentée que dans les départements du Gard ou de l’Hérault (26,5% et 27,6%), elle reste cependant inférieure à celle des territoires voisins qui ont développé une offre diversifiée en foncier et immobilier d’entreprise en vue d’accueillir des entreprises sur leur territoire. L’offre immobilière de Lunel Agglo est en effet insuffisante pour accueillir de nouvelles entreprises et permettre aux entreprises déjà implantées de s’agrandir. Les entreprises du territoire déménagent peu car il n’y a pas de possibilité de s’étendre et pour certaines, quitter Lunel Agglo engendrerait une perte importante de leur chiffre d’affaires et/ou de leurs salariés qui serait pénalisante.
En 2023, 21% sont des emplois non-salariés (contre 18% dans l’Hérault, source France Travail). Cet indicateur montre à la fois le dynamisme économique en faveur de la création d’entreprise mais peut révéler aussi les difficultés à trouver un emploi salarié sur le territoire ce qui amène à créer son propre emploi. Côté recruteurs : 58% des intentions d’embauche proviennent des établissements de moins de 10 salariés : ce sont eux les pourvoyeurs d’emplois du territoire. Pour rattraper le retard économique/emploi, le territoire aurait besoin de créer 380 emplois par an en moyenne. Fournir du foncier économique supplémentaire, par le biais de la zone d’activités Les Portes du Dardaillon, est une des solutions pour fournir une capacité d’accueil supplémentaires pour les entreprises ciblées Petites et Moyennes Entreprises.
L’offre concurrentielle des territoires proches (CC du Pays de Sommières, CC Rhôny Vistre Vidourle, CC Petite Camargue, CC Terre de Camargue, CA Pays de l’Or) est ciblée sur les activités industrielles, touristiques et logistiques.
La pénurie de foncier au sein de l’agglomération montpelliéraine et au Pays de l’Or déporte la demande sur Lunel Agglo ce qui rend le territoire de la Communauté attractif pour attirer les entreprises du bassin montpelliérain qui ne peuvent pas s’y installer. Par ailleurs, les entreprises du lunellois ont développé leur activité et ont fait remonter des besoins de fonciers supplémentaires pour poursuivre leur développement.
Grâce au service d’accompagnement des entreprises dans leur recherche de foncier et immobilier d’entreprises, la Communauté d’agglomération Lunel Agglo dispose de données depuis 2016. Ce qu’il ressort des dernières années :
- un maintien des demandes toujours importantes au niveau des terrains et de la superficie demandée (+ 69% d’augmentation de la superficie du terrain demandée) ;
- un nombre constant de demandes d’activités relatives aux centres logistiques et de centres de transports avec de grandes superficies de plusieurs hectares ;
- une demande constante également pour les bureaux et les ateliers avec un pic habituel de demandes d’ateliers-entrepôts entre 60 et 120 m² ;
- 60% des contacts sont des entreprises de Lunel Agglo qui veulent se développer et ne trouvent pas.
Ces statistiques montrent également que la demande est locale. En effet, plus de la moitié des demandes émane d’entreprises du territoire. Le service développement économique récence toutes les demandes d’entreprises reçues depuis 2016, dont une majorité est issue d’entrepreneurs locaux :
- 55% des demandeurs sont déjà implantés dans les communes de Lunel Agglo ;
- 36% des demandes d’entreprises implantées dans l’Hérault ou le Gard (30 km autour) ;
- 9% de demandes extérieures à l'Occitanie (Bouches-du-Rhône, Paris).
Concrètement, 91% des demandes d’implantations/développement sont locales, ce qui a motivé la définition du plan de masse et a permis de l’adapter dans cette logique d’accueil.
En parallèle, de moins en moins de biens sont disponibles (location, vente) et adaptés aux besoins des entreprises. Les entreprises qui contactent le service sont des PME (petites et moyennes entreprises) ayant une activité autre que commerciale. L’enjeu se situe sur les entreprises de services, d’artisanat et de petite industrie déjà présentes sur le territoire, qui ont un besoin important de se développer et qui ne trouvent pas de solution locale. Ce constat se pose aussi pour les entreprises accompagnées par la pépinière incubateur Via Innova Lunel Agglo, qui créent chacune au moins 3 emplois minimum et qui cherchent à rester sur Lunel Agglo. Environ 40 entreprises sont Commune de Lunel
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accompagnées chaque année par la pépinière et l’enjeu est de conserver localement les activités créées par Lunel Agglo. Le risque est leur départ avec une perte des emplois à la clé.
Jusqu’en 2020, le parc privé pouvait apporter certaines réponses aux besoins des entreprises. Mais depuis la crise du Covid, peu de biens se vendent si bien que même le marché privé ne peut plus répondre aux attentes. La pression foncière se tend, les prix ont fortement augmenté et à défaut de solution sur le territoire, les entreprises locales cherchent activement du foncier en dehors de Lunel Agglo pour se développer avec l’inquiétude de perdre de précieux salariés qui ne pourraient pas suivre ce déménagement. Par ailleurs, constat est fait que le foncier s’est raréfié également sur les territoires limitrophes, ce qui rend difficile la mobilité des activités.
La demande locale est globalement portée par la recherche de locaux et de terrains de petite taille :
- 63% des entreprises recherchent moins de 1 000 m², pour construire des ateliers artisanaux de 20 à 500 m².
- 70% sont des entreprises du territoire qui souhaitent se développer,
- 22% sont des entreprises en création qui souhaitent s’installer sur le territoire.
Ces données 2021 sont issues de l’observatoire immobilier d’entreprises de Lunel Agglo. Les activités demandeuses de foncier concernent les activités de services et commerciale pour 30%, les activités de petite industrie et de fabrication pour 15%, les entreprises de logistiques transport pour 12% et les entreprises du bâtiment pour 16%.
Par ailleurs, dans le cadre de l’inventaire des zones d’activités économiques, imposé par la loi Climat et Résilience, Lunel Agglo a mis à jour les données des occupants dans les espaces économiques de l’ensemble des 14 communes ; cependant, il faut distinguer les espaces économiques identifiés de longue date en tant que zone d’activité dans les documents d’urbanisme et qui ont subi une mutation vers une typologie de quartier résidentiel. Pour ces espaces, il s’agit de zone d’activité artisanale qui sont restées de compétence communale.
Dans les zones d’activités intercommunales gérées par Lunel Agglo, le taux de vacance est très faible, autour de 5%. Cette information est bien évidemment valable à l’instant où l’inventaire est réalisé et il est possible que le bien soit occupé dans les semaines qui ont suivi. Pour rappel, le taux de vacances est le pourcentage de bien disponible dans un périmètre défini. 5% de vacances signifie que peu de bien sont disponibles pour accueillir des activités économiques, ce qui confirme la lecture des différents indicateurs précédents. Sans bien immobilier disponible ni espace économique supplémentaire, le territoire ne peut pas accueillir plus d’entreprise ni créer plus de richesse fiscale et économique.
En parallèle du projet d’aménagement Les Portes du Dardaillon, les élus ont inscrits dans le plan prévisionnel d’investissement de la mandature actuelle, la requalification d’une zone d’activités économiques. En effet, dans une perspective de réduire la consommation foncière, les élus ont conscience de la nécessité de réaménager l’existant en valorisant autant que possible les espaces déjà définis pour accueillir l’activité économique.
Suite à un pré-diagnostic en 2023, la zone Les Fournels 1, d’une superficie de 21 hectares pour 64 lots, a été retenue pour son potentiel de densification qui pourrait accueillir plus d’entreprises au sein d’un même espace. Le montant estimé pour la rénovation des espaces publics (réseaux, voiries, etc) est de 1,5 millions d’euros. Lunel Agglo a délibéré au mois de septembre 2024 avec l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie pour signer une convention pré-opérationnelle en vue d’une intervention financière sur le foncier économique privé des Fournels 1, dans la perspective d’achat de parcelles présentant un enjeu stratégique, pour les proposer à des projets économiques compatibles avec les orientations de la zone. De plus, Lunel Agglo a fait le choix de s’appuyer sur un mandataire la SPL l’Or Aménagement pour réaliser les études urbaines, estimées à 80 000€. Définir une stratégie économique va permettre à Lunel Agglo d’utiliser les différents outils dans l’objectif de valorisation du foncier et de création d’emplois. Ce projet se mène en parallèle des procédures d’aménagement des Portes du Dardaillon et devrait dans les 24 mois qui arrivent, générer des actions concrètes pour reconquérir le foncier économique et accueillir de nouvelles entreprises avec salariés.
Pour conclure, l’intérêt général du projet est clairement avéré. C’est pourquoi le projet « Les Portes du Dardaillon » est essentiel pour le territoire de Lunel Agglo et le maintien de son équilibre socio-économique. Il est à noter que Commune de Lunel
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le plan de masse répond aux besoins des entreprises puisque 80% recherchent des locaux de moins de 500 m² et 80% des demandes en foncier se concentrent sur des parcelles de moins de 5 000 m².
1.3.2. Au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Pays de Lunel a été approuvé par délibération du conseil de communauté le 9 février 2023.
Son Projet d’Aménagement et de Développement Durable porte les ambitions d’assurer un développement vertueux et valoriser les ressources (ambition n°1) et de de développer un espace de vie attractif au sein du système métropolitain languedocien (ambition n°3), notamment en renforçant la stratégie de développement économique et en anticipant les mutations à venir.
Encourager les économies d’énergie et promouvoir la production d’énergies renouvelables
La question de la transition énergétique est transversale et le Pays de Lunel souhaite participer à sa mise en œuvre à travers des objectifs d’économie d’énergie et de réduction des émissions, de production d’énergie renouvelable et d’efficacité énergétique. La réduction de la consommation d’énergie et la réduction des émissions polluantes et de gaz à effet de serre (GES) est un objectif qui relève à la fois des comportements individuels et des politiques publiques dans le secteur du bâtiment et des transports. L’organisation territoriale portée par le SCoT vise à limiter l’étalement urbain, favoriser l’usage de modes alternatifs à la voiture individuelle, améliorer la desserte en transport collectif et développer les modes doux, pour réduire l’usage de la voiture. Le SCoT entend par ailleurs maîtriser les consommations énergétiques et assurer un traitement vertueux des déchets en favorisant : - le développement des filières courtes et de l’économie circulaire pour réduire les transports (déchets, matières premières, produits agricoles et agro-alimentaires),
- des formes architecturales et urbaines compactes moins consommatrices d’énergie, - la rénovation énergétique des bâtiments existants. Un effort particulier devra être porté sur le parc locatif social et les futurs logements abordables dans l’objectif de réduire la précarité énergétique. Le SCoT affiche également la volonté de réduire les émissions polluantes et de GES, dans l’objectif de contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique et de préserver la santé humaine. Dans cette optique, le développement de l’écomobilité est encouragé et la préservation des espaces agricoles et naturels doit permettre le maintien des capacités de stockage carbone du territoire.
Articuler le développement de l’emploi et l’accueil de population
Le développement économique est une compétence obligatoire du Pays de Lunel. L’intercommunalité se positionne comme un pôle économique d’équilibre entre les bassins d’emplois de Montpellier et Nîmes. Ce développement doit profiter aux résidents du Pays de Lunel actuels et futurs. L’ambition du PADD doit permettre de trouver un équilibre entre l’accueil d’habitants et la création d’emplois pour constituer un espace de vie attractif et créateur de richesses. On identifie aujourd’hui un ratio de 1 emploi pour 3,8 habitants. Selon le scénario démographique retenu, le Pays de Lunel devrait compter 57 400 habitants en 2040. Le territoire accueille et va donc continuer à accueillir des populations nouvelles, qui vont générer des besoins en termes d’emplois présentiels (commerces, services, santé, éducation, culture, administration).
La première force économique du territoire du Pays de Lunel repose sur son économie locale (artisanat, services, commerces), entièrement liée à ce bassin de vie. Il est primordial de conforter ces activités difficilement délocalisables et génératrices d’emplois, en leur offrant des espaces d’accueil dédiés et des conditions d’implantations adaptées. Pour autant, cette hausse d’emplois présentiels ne permettra pas d’absorber les besoins en emplois liés à l’augmentation de la population. Par conséquent, il est important que le territoire développe une stratégie liée au développement de son économie productive, car il s’agit d’emplois non dépendants de la sphère présentielle et non concurrentiels au niveau du territoire. Au contraire, les activités productives peuvent se conforter les unes avec les autres, autour d’écosystèmes de production et d’innovation. C’est aussi dans le secteur productif que l’on pourra pallier le manque de petites et moyennes entreprises, entreprises de taille intermédiaire et de grandes entreprises. Le projet économique porté dans le PADD doit favoriser l’implantation d’emplois locaux (25% des actifs du Pays de Lunel travaillent à Montpellier) et d’activités un peu plus denses (en termes de densité́ d’emplois par hectare). Le Pays de Lunel se fixe donc un objectif de ramener ce ratio à 1 emploi pour 3,5 habitants d’ici 2040.
Appuyer le développement économique sur les filières d’avenir et l’innovation Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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Par rapport aux tendances passées et pour bâtir une nouvelle stratégie économique à horizon 2040, il est nécessaire de fixer des orientations pour l’allocation du foncier économique nouveau : • Dédier plus de place à l’activité́ productive, ayant un faible impact sur le plan paysager et environnemental. Il s’agit plutôt de proposer une offre à destination de PME et d’industries « compactes » (principalement des lots de 1 à 3 ha) sur des sites mixtes réunissant ateliers de production, bureaux, et petite logistique sur site ;
• Augmenter l’offre en faveur de l’artisanat, avec des parcelles adaptées pour satisfaire les demandes d’implantation (entre 2000 et 4000 m2) et proposer des solutions immobilières pour rassembler des activités artisanales compatibles entre elles dans des ateliers au sein d’un même bâtiment aux services mutualisés (parking, quai de déchargement) et ainsi sortir de la logique, 1 parcelle = 1 atelier = 1 entreprise ; • Créer des offres nouvelles immobilières d’entreprises dédiées (villages artisans, ateliers relais...) ; • S’appuyer sur les filières d’avenir en expansion, notamment l’environnement, les domaines de l’eau ou de l’air par exemple sans toutefois marquer une spécialisation de la zone qui n’aurait pas de sens à cette échelle du territoire ;
• Exclure l’implantation d’activités de stockage et de logistique, qu’elles soient exclusives ou partielles. La circulation de poids lourds induite est importante, ces activités sont très consommatrices d’espace et génèrent une faible densité d’emplois qualifiés. Ces activités nécessitent en outre de s’implanter à proximité des accès autoroutiers et ne correspondent pas à localisation de la zone d’activités Les Portes du Dardaillon située en cœur urbain ni à la volonté politique souhaitées pour les activités des Portes du Dardaillon.
• Exclure les activités commerciales qui génèrent des flux multiples et constants incompatibles avec les orientations de la zone d’activité. Par ailleurs, la taille modérée de la zone et sa localisation dans le tissu urbain la rend connectée aux cœurs de ville de Lunel-Viel et Lunel et aux commerces et services existants. La commune de Lunel met en œuvre un dispositif de rénovation urbaine du centre-ville et porte une redynamisation des activités commerciales, souhaitant relocaliser le commerce et services attractifs dans le centre-ville. Les activités commerciales nécessitant de grandes superficies avec des flux de véhicules importants se localisent dans les zones commerciales dédiées sur le territoire. De ce fait, la zone Les Portes du Dardaillon contribuera à respecter les dispositifs de redynamisation commerciale de centre-ville en cours.
De plus, il est également prévu de requalifier les polarités existantes bien que d’après une première étude, la densification des parcelles soit déjà forte dans les zones d’activités existantes. La stratégie de développement économique prévoit en complément de la zone Les Portes du Dardaillon, de nouveaux secteurs de développement faisant l’objet d’un phasage. En juin 2022, la nouvelle déchèterie intercommunale a ouvert ses portes sur la commune de Villetelle (7 ha). Un secteur de développement dédié à un projet agricole local est identifié à Entre- vignes visant à favoriser une activité́ agricole de transformation, dans une logique de développement des circuits- courts et de valorisation du potentiel de production alimentaire local.
À court terme également, 2 secteurs de renouvellement urbain sont prévus : • Un secteur mixte autour du pôle d’échange multimodal du bassin de Lunel pouvant accueillir de l’habitat, des locaux de bureaux et un espace de coworking ;
• La requalification du « Parc de l’artillerie », situé en zone rouge du PPRi mais pouvant néanmoins faire l’objet d’une mutation sans pour autant renforcer et densifier l’activité économique.
A moyen terme, le Pays de Lunel prévoit :
• L’extension de la zone d’activité Pioch Lyon située sur la commune de Boisseron (5 ha). Ce secteur devra faire l’objet d’une étude de faisabilité́ permettant de prévoir les conditions d’accès routier, et la prise en compte dans le projet de la présence d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) ;
• La requalification de la carrière sur la commune de Saturargues à la fin de la concession de gestion du site, prévue en 2030. Le site pourrait accueillir des activités complémentaires dans une logique d’économie circulaire, telle qu’une entreprise de bâtiment de béton, ce qui favoriserait la création de 150 emplois locaux
A long terme, un secteur au Nord de Lunel a été identifié à proximité de l’autoroute pour accueillir une zone d’activités industrielles, compatibles avec des activités présentant des contraintes fortes de flux de transport et consommatrices de foncier telles que la logistique, activités de BTP, transport, etc ; la localisation de cette future zone est en réflexion puisqu’initialement, l’étude du secteur dit de « l’éco Parc » avait montré un potentiel économique possible, suite à la réalisation d’études d’opportunité́ et de faisabilité́ visant à déployer pleinement la Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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séquence Éviter Réduire Compenser. Le péage 26 est le seul axe de l’autoroute A9 à ne pas avoir de zones d’activités ce qui est pénalisant pour le développement d’activités locales et départementales.
Promouvoir un nouveau modèle de développement économique
Le territoire devra faire face à un autre défi : développer l’activité productive « autrement », du point de vue de l’aménagement du territoire. Il s’agira de dépasser une vision principalement centrée sur le développement de nouvelles zones d’activités économiques pour proposer une approche renouvelée, privilégiant la mixité des fonctions au sein des tissus urbains, le développement d’une économie de proximité́ permettant de maitriser la consommation d’espace dédié aux activités, tout en priorisant des projets structurants au sein de zones d’activité de qualité. Démarrer une réflexion relative à la restructuration des zones d’activités vieillissantes du territoire est prévue dans le mandat actuel dans une perspective d’optimiser la densification.
Les conditions d’efficacité économique et de cohésion sociale, dans le respect des objectifs environnementaux (réduction des gaz à effet de serre notamment) impliquent une stratégie territoriale en matière d’implantation des activités économiques selon les principes de polarisation, de mixité fonctionnelle et de gestion économe des ressources. Ainsi, il s’agira de lutter, chaque fois que cela est possible, contre la spécialisation économique et sociale des espaces, en produisant un urbanisme mixte, porteur d’une économie diversifiée, mais également des fonctions associées qui lui sont nécessaires (logements, équipements et services, transports...), tout en prenant en compte les contraintes des espaces résidentiels et économiques et éviter les conflits d’usage.
Il s’agit également de réduire les impacts de l’activité économique sur l’environnement et les territoires en s’appuyant sur la séquence Éviter Réduire Compenser, en intégrant la gestion des ressources (amont) et des déchets (aval) dans les critères d’évaluation des projets économiques, en favorisant clairement les circuits courts de distribution et la valorisation in situ des productions locales (produits alimentaires issus de l’agriculture périurbaine, par exemple) et en étant particulièrement vigilants sur les impacts environnementaux (gaz à effet de serre, énergie, risques...) et agricoles.
De plus, la Communauté d’agglomération Lunel Agglo souhaite intégrer la dimension sociale à la dynamique économique en encourageant l’insertion et la formation par la mise en réseau des acteurs locaux concernés. Enfin, les paysages peuvent être durablement affectés par des implantations économiques désordonnées ou des bâtiments standardisés. A travers diverses démarches qualité (HQE, AEU, chartes architecturales et paysagères...), il s’agira de mieux intégrer ces activités et d’en réduire l’impact sur les paysages de l’intercommunalité, et notamment les entrées de ville.
Le secteur de projet de la ZAE des Portes du Dardaillon fait donc partie des sites identifiés pour le développement de zones d’activités économiques du SCOT du Pays de Lunel (source SCOT Pays de Lunel) : Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
12 Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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Le site de projet se situe également au cœur des réflexions du SCOT sur le développement du maillage cycles / piétons entre Lunel et Lunel-Viel (source : Lunel Agglo, data.gouv.fr)
Le projet devra s’inscrire et s’intégrer dans la trame Verte et Bleue du PADD du SCOT du Pays de Lunel.
LUNEL
VIEL LUNEL
Piste cyclable
en service Commune de Lunel
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Le projet urbain de la ZAC des Portes du Dardaillon à vocation d’activités économiques se situe en zone IAU. Cette
zone recouvre des terrains non équipés ou insuffisamment équipés, destinés à être urbanisés, après modification
ou révision du PLU. Le secteur de projet se situe dans le sous-secteur :
• IAUe : à vocation principale d’activités économiques et d’équipements collectifs
Considérant la ZAC des Portes du Dardaillon comme un secteur spécifique à vocation principale d’activités
économiques, il est proposé de créer un nouveau secteur : IIAUe1. Ce nouveau classement suppose une
modification du règlement du PLU, dans le cadre de la présente procédure de Mise En Compatibilité du PLU de
Lunel. Les modifications apportées au document d’urbanisme sont présentées ci-après.
1.3.3. Au regard de l’insertion dans l’environnement naturel ou
urbain
• Accessibilité : la ZAC des Portes du Dardaillon est située à 20 minutes des échangeurs de l’A9, connecté à l’actuelle RN113 et au projet de future déviation de Lunel. De plus, c’est une adresse « bien connue » de tous les professionnels, par sa proximité́ avec la ZA des Fournels située en face. Le site est proche des services courants (restauration, commerces...) de Lunel-Viel et Lunel. Le site est desservi par deux lignes de transport en commun (ligne 601 qui rejoint Montpellier) et la ligne 3 du Pays de Lunel. Il se situe à 15 minutes du Pôle d’Echange Multimodal de Lunel à vélo, via des pistes cyclables existantes (d’autres sont en cours de développement). A ce jour, la liaison avec la gare de Lunel est assez complexe, en raison des discontinuités des pistes cyclables et piétonnes qui seront bientôt renforcées avant l’aménagement de la zone Les Portes du Dardaillon. • Intégration paysagère : le site est visible depuis la RN 113 et depuis la rue de la Barthelasse. 3 bâtiments à proximité́ du site sont également visibles : MPB SAS, les constructions métalliques Navarro et la carrosserie. Le plan masse de l’opération prend en compte le traitement paysager de ses franges pour améliorer la qualité de l’environnement paysager du site, retrouver une cohérence sur le traitement des limites, créer des continuités et une cohérence globale entre les entités actuelles et futures. • Sensibilité environnementale : le projet prévoit de maîtriser les eaux de ruissellement liées à l’imperméabilisation de la zone après aménagement par la création de bassins de rétention paysagers. Toutes les constructions pourront être reliées au réseau d’assainissement des eaux usées. Le choix de matériaux durables seront fortement encouragés dans les constructions, assortie d’une obligation de panneaux photovoltaïques a minima. Des solutions de dispositifs d’énergie renouvelable seront étudiées à la parcelle lorsque les activités seront trouvées et à l’échelle de la zone pour un effet collectif. • Qualité de vie : le projet prévoit de réserver des emprises vertes importantes permettant des cheminements alternatifs (piétons et cycles). Il prévoit également un emplacement pour une activité de type « restauration ambulante food-truck mobile », au Sud du site, en bordure du bassin de rétention
Synthèse :
La situation de la ZAC des Portes du Dardaillon, dans la continuité d’aménagements déjà existants et son accessibilité depuis les grands axes routiers (existant avec la RN 113 et futur avec la future déviation de Lunel), ont conduit Lunel Agglo à retenir ce site pour aménager une zone d’activités. L’aménagement de la ZAC permet d’organiser une cohérence d’ensemble sur un site qui en est aujourd’hui dépourvu, de réaliser un aménagement qualitatif avec un soin spécifique apporté aux espaces verts, à l’exemplarité énergétique, aux équipements et infrastructures communs. Les terrains sont majoritairement détenus par Lunel Agglo (8 sur 12 hectares), cette maîtrise foncière est garante de la bonne réalisation de l’opération. Enfin, la zone répond aux besoins d'implantation des entreprises, identifiés dans l'étude de positionnement économique menée par Lunel Agglo en 2019 et mis à jour en 2022. Commune de Lunel
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1.4. Le projet
LA DEMARCHE
Elle s’est appuyée sur les étapes suivantes :
• Une analyse initiale du site, de son contexte et de son fonctionnement urbain ; • Une étude sur le positionnement économique (nature des activités, taille des lots adaptés, etc) • Une approche environnementale de l’urbanisme,
• Une étude sur le potentiel en énergies renouvelables,
• La proposition de scénarios d’aménagement,
• L’élaboration d’un projet d’aménagement répondant au cahier des charges du maître d’ouvrage ; • Le déroulement d’une phase de concertation avec la population.
L’ORGANISATION GENERALE DE LA ZAE
Le projet urbain s’organise de part et d’autre d’un axe viaire structurant Nord/Sud, le prolongement de la rue de la Barthelasse et la valorisation paysagère de la façade urbaine de la ZA du Camps Miaulaire. Le parti d’aménagement repose sur une identité paysagère et environnementale forte, inscrite dans la singularité de son paysage agricole, entre ville et nature, aux abords des ruisseaux du Dardaillon et de leur ripisylve. Les points forts du projet sont les suivants :
• La connexion et la proximité entre Lunel et Lunel-Viel, à la fois en tant que tissu urbain et leurs infrastructures de transport (gare, pôle d'échange multimodal, etc).
• La création maitrisée de lots de tailles variées pouvant être adaptés aux besoins des entreprises, • Un réseau d’espaces verts publics pour répondre aux nécessités de rétention des eaux pluviales et offrir des espaces publics de qualité,
• Un réseau viaire hiérarchisé de façon lisible avec un axe majeur Nord/Sud et des voies de desserte permettant un maillage complet du quartier,
• La prise en compte de toutes les mobilités : voitures, cycles, piétons, bus… • Un projet de plantation spécifique sur les différents aménagements : limites, stationnements, bassin de rétention paysager, noues…
• Un espace de détente associé aux modes doux et au bassin de rétention : pontons bois, bancs, tables autour d’un espace dédié à l’implantation d’un camion de restauration ambulante, de type food-truck mobile.
PHASE 1 PHASE 2 PHASE 3
chemin du Camp
Miaulaire
RÉSEAU BRL EXISTANT
rue de la Barthelasse
chemin de la Barthelasse
LOT 1
3023 m²
LOT 2
3166 m²
LOT 3
2565 m²
LOT 4
4287 m² LOT 5
2270 m²
LOT 6
2081 m²
LOT 7
2216 m²
LOT 8
2459 m²
LOT 9
2100 m²
LOT 10
2188 m²
LOT 11
2062 m²
LOT 12
2918 m²
LOT 16
3804 m²
LOT 17
3654 m² LOT 18 4105 m²
LOT 19
3821 m²
LOT 20
3932 m²
LOT 21
4073 m²
LOT 22
2784 m²
LOT 23
2946 m²
LOT 24
3 248 m²
Bassin de rétention
PHE:
9.00
Pm:1.58m V:12000 m3
15.00
2.00
Fe: 7.05
Z: 9.80
Z: 9.30
Z: 10.10
Z: 9.90
Z: 10.40
Z: 10.00
Z: 10.00 Z: 9.90
Fe: 7.16
Fe: 7.43
Z: 10.00
Fe: 7.50
Z: 10.00
Fe: 7.73 Fe: 7.71
Fe: 7.43
3.00
1.50 1.50
11.00
7.00
15.00 15.00
7.00
11.00
5.82 20.00 7.00 8.00 20.00 11.73
11.00
15.00
11.00
15.00 15.00 15.00 15.00
7.00 8.57
10.56
7.00
11.00 11.00
15.00
10.63
11.00 11.00
5.00
11.00
11.00
11.00
11.00
7.00
7.00
11.00
7.00
10.00
7.00
7.00
11.00
15.17
13.00
13.00
13.00
7.00
11.00
11.00
7.00
13.00
13.00
18.08
7.00
11.00
2.93
11.00
13.00
13.00
1.49
1.50
1.50
4.60
7.00 7.00
7.00
7.00
5.00
5.00
7.00
7.00
7.01
11.00
11.00
13.00
13.00
AMENAGEMENT DES FUTURS LOCAUX DE L'IFMK / MONTPELLIER
Maitre d'ouvrage
: IFMK
CHU Bellevue 1 place Jean BAUMEL 34295 Montpellier Cedex 5
Maître d'oeuvre
: Agence ROBIN & CARBONNEAU Architectes DPLG 8 rue Frédéric Bazille 34 000 MONTPELLIER
20.01.21
ESQ
PROJET // PLAN RDC HAUT
1/150°
2_3 Commune de Lunel
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L’organisation viaire :
Le projet s’organise selon un axe viaire principal Nord/Sud dans le prolongement de la rue de la Barthelasse, permettant de relier à terme le rond-point de la RN113 au projet de déviation de Lunel. Le long de cet axe, une noue paysagère permettra de gérer les problématiques hydrauliques du site (menant les eaux pluviales au bassin de rétention) et de traiter la façade avec la ZA du Camp Miaulaire, de manière qualitative, par un traitement paysager adapté.
Trois connexions sur cette voirie permettent de desservir les lots d’activités et permettent un maillage complet du quartier. Elles mènent à un axe Nord/Sud secondaire. Ces voies seront arborées et accompagnées de stationnements longitudinaux.
Les connexions aux voiries existantes seront revalorisées et conservées.
Les modes doux :
Le projet prévoit des liaisons douces en accompagnement du réseau viaire ainsi que des liaisons vers les cheminements existants.
Lunel
Lunel Viel
Lunel
Lunel Viel Commune de Lunel
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La composition urbaine :
La composition générale des lots s’organise en plusieurs secteurs orientés autour des voies de desserte. Ces secteurs sont séparés par des espaces verts privatifs arborés.
Les entrées de la plupart des lots sont mutualisées permettant le regroupement de plusieurs lots et offrant ainsi une adaptabilité et une modularité future des parcelles.
La hauteur des bâtiments d’activités sera de 13 mètres maximums au plus haut faitage du toit. Les dimensions des lots sont variables permettant ainsi de recevoir des programmes variés.
La trame Verte :
Une noue paysagère sera réalisée en interface avec l’axe viaire principal Nord/Sud et la ZA du Camp Miaulaire. Elle permettra de gérer la rétention des eaux de pluie et de les mener vers un vaste bassin de rétention en limite Sud du site du projet. Ce bassin sera bordé d’un espace réservé à un camion de restauration ambulante, de type food-truck mobile, offrant ainsi un espace de détente aux usagers du site. Toutes les limites des lots seront végétalisées avec des bandes plantées. Les clôtures seront doublées d’une haie vive permettant des interfaces qualitatives avec les espaces publics.
Lunel
Lunel Viel Commune de Lunel
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Un maillage complet du quartier permettra aux modes doux de circuler de façon fluide avec notamment des trottoirs largement arborés intégrant la piste cyclable.
La trame Bleue :
Le bassin de rétention permettra de recueillir l’ensemble des eaux de pluie du quartier. Il sera paysager et arboré afin de créer une interface avec la zone agricole cultivé au Sud du site du projet.
Lunel
Lunel Viel
Lunel
Lunel Viel Commune de Lunel
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Le Paysage :
L’insertion paysagère ci-dessous illustre le principe d’aménagement et l’ambiance recherchée pour le projet de ZAC les Portes du Dardaillon.
© Atelier AJA
1.5. Le Programme Global des Constructions :
• Surface du périmètre de la ZAC : 12,29 ha
• Surface de terrain cessible envisagé : 64 726 m2
• Emprises au sol maximale projetées : 20 046 m2
• Surfaces de Plancher maximales projetées : 30 069 m2
La ZAC « Les Portes du Dardaillon » est à vocation d’activités industrielles et artisanales (activités de petite industrie, fabrication et production). Seuls les bureaux liés aux activités seront autorisés, aucun bâtiment de bureau ne sera autorisé. Tout habitat est proscrit sur ce quartier d’activités. Il est strictement interdit d’entreposer de quasi décharges sauvages de matériaux et de véhicules à l’air libre sur les terrains sauf parking lié au fonctionnement de l’activité et au fonctionnement de la zone. Les activités de type fourrière, garage, commerces de proximités, restaurants sont strictement interdites. Les parkings publics ou privés seront autorisés. Les dimensions à prendre en compte dans le cas de garages ou aires de stationnement sont au minimum de 5 mètres pour la longueur et de 2,50 mètres pour la largeur. Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking PMR (Personne à Mobilité Réduite), et à 2,00 mètres s'il s'agit d'une place de stationnement longitudinal. Le calcul des places de stationnement nécessaire à l'opération sera arrondi à l'unité inférieure en dessous de 0,5 et à l'unité supérieure pour 0,5 et au-dessus.
1.6. Optimisation de la densité des constructions
La loi Climat et Résilience intègre l’optimisation de la densification pour les espaces à urbaniser. Aussi, la zone Les Portes du Dardaillon a-t-elle été réfléchie pour obtenir le ratio le plus efficient entre : - des aménagements publics de qualité et d’espaces de vie : cheminement piétons, largeurs des voieries adaptées aux activités ciblées, lieux de détente et espaces verts
- des équipements viaires : voieries, bassins de rétention dont les dimensions sont liés à la taille de la zone et, de ce fait, non réductibles, les pistes cyclables qui permettent d’accéder à toutes les parcelles de la Commune de Lunel
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zone, les trottoirs régies également par des dimensions réglementaires, le stationnement le long des voiries, etc
- l’obligation d’espaces libres laissé en pleine terre dans l’ensemble de l’opération de 30% minimum - l’emplacement des entrées avec la giration, le local d’ordure ménagère d’une superficie utile minimum de 13,5m² pour les containeurs et l’intégration d’une aire de compostage de 6m² dans chaque parcelle pour les biodéchets.
- les tailles des parcelles au regard des activités ciblées avec la modulation possible (réunir 2 parcelles pour une plus grande)
Par ailleurs, afin d’utiliser tout l’espace possible, la hauteur maximale des constructions est portée à 13 mètres, qui est la hauteur maximale acceptée dans le PLU de la commune de Lunel. L’emprise au sol par parcelle peut être de 70% maximal avec la possibilité d’aménager le stationnement des véhicules sous le bâtiment à construire et ainsi utiliser le plus de surface constructible possible dans la parcelle. Il est exigé au minimum une place par 60m² de surface de plancher, avec un minimum de 2 places et la superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 25 m² (stationnement et aire de manœuvre). Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking PMR (personne à mobilité réduite), et à 2,00 mètres s'il s'agit d'une place de stationnement longitudinal. Il est exigé un arbre pour 2 places. Le calcul des places de stationnement nécessaire à l'opération sera arrondi à l'unité inférieure en dessous de 0,5 et à l'unité supérieure pour 0,5 et au-dessus.
Toutefois, il a été nécessaire de prendre en considération une bande de recul depuis le milieu de la voie pour permettre la giration des véhicules dans la parcelle si le choix était fait de positionner le stationnement à côté du bâtiment et non dessous. De même, les constructions pourront être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à la hauteur de la construction (L=H/2) avec un minimum de 4m de recul mais une implantation en limite est possible.
Forte de ces paramètres, la zone Les Portes du Dardaillon a été réfléchie avec une logique d’optimisation du foncier sur chaque point. Commune de Lunel
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2. DESCRIPTION DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT
2.1. Urbanisme et occupation des sols – Réseaux
SCOT
Le secteur de projet de la ZAE des Portes du Dardaillon fait partie des sites identifiés pour le développement de zones d’activités économiques du SCOT du Pays de Lunel approuvé par délibération de Lunel Agglo le 9 février 2023.
PLU
La zone IAU recouvre des terrains non équipés ou insuffisamment équipés, destinés à être urbanisés, après modification ou révision du PLU. Au sein de cette zone, le sous-secteur IAUe a pour principale vocation l’installation d’activités économiques et d’équipements collectifs.
Servitudes
S’appliquent les servitudes suivantes :
• Périmètre où s’applique le Droit de Préemption Urbain renforcé ;
• Servitude A2 indiquant la présence de canalisations souterraines d’irrigation.
Réseaux
Tous les réseaux sont présents à proximité du site : Commune de Lunel
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Occupation des sols
Au sein du périmètre de ZAE, l’occupation du sol se caractérise par des friches agricoles. La zone s’inscrit en continuité de zones d’activités existantes.
Les premières habitations les plus proches du périmètre de la ZAE se situent à moins de 100 m au Sud et à l’Est du site d’étude.
A l’échelle de l’aire d’étude, il est prévu à l’horizon 2026 les travaux de déviation de la RN113.
2.1.1. Milieu physique
Climat
Le site bénéficie d’un climat méditerranéen typique avec un fort ensoleillement, des épisodes pluvieux importants en automne et au printemps, un vent fort en provenance essentiellement du Nord-Ouest (Tramontane), du Nord- Est (Mistral) et du Sud-Est (Marin).
Potentiel Energies Renouvelables
Les caractéristiques du site et les activités prévues sont favorables à la production locale d’électricité via des panneaux solaires photovoltaïques. Par ailleurs, le SCOT du Pays de Lunel a inséré l’obligation de « 50% de panneaux photovoltaïques sur l’emprise artificialisée, la couverture est portée à 100% pour les surfaces à destination de bureaux ». Les caractéristiques pourront évoluer en fonction des innovations. Le potentiel de géothermie sur nappe et sur sonde verticale est important. C’est l’énergie à valoriser pour le chauffage et le rafraichissement des bâtiments à vocation tertiaire et commerciale de la ZAE. Le potentiel biomasse est important mais l’énergie apparait peu adaptée en raison des faibles besoins thermiques à prévoir de l’opération (faibles besoins en ECS, besoins limités en chauffage). Le potentiel éolien n’est pas favorable pour la mise en place de grandes ou de moyennes éoliennes, mais l’implantation petit éolien est envisageable mais les nuisances sonores peuvent être gênantes pour le voisinage. Cependant, au vu du potentiel solaire du secteur et du plan masse de l’opération, le solaire photovoltaïque est à favoriser.
Géologie
Au droit de la zone d’étude, le sous-sol est principalement constitué d’argiles et de sables du Quaternaire. A proximité du site, ces formations sont rencontrées sur 15 mètres de profondeur. La présence d’argiles dans le sol implique deux contraintes à considérer : • Le risque de mouvement de terrain lié au retrait et gonflement des argiles ; • La gestion des eaux de ruissellement. En effet, la présence d’argiles dans le sol indique une perméabilité potentiellement faible. Cela va se traduire par une accentuation du ruissellement des eaux pluviales au détriment de l’infiltration dans le sol. Toutefois, la présence de sable peut tendre à inverser cette tendance. Seule une étude spécifique sur site permettra de statuer sur la composition précise des sols. Les investigations menées au droit du site en 2017 confirment la présence d’une couverture composée de terre végétale et de limons au-dessus des colluvions villafranchiennes.
Hydrogéologie
La nappe d’eaux souterraines présente au droit du projet est associée aux alluvions anciennes entre le Vidourle et le Lez et le littoral entre Montpellier et Sète est présente.
Des niveaux d’eau ont été relevés à respectivement -2,9 et -3,3 m/TA en Pz1 et Pz2 lors des investigations géotechniques.
Au niveau du secteur d’étude, les eaux souterraines présentent une très forte vulnérabilité à la pollution depuis la surface. Cela s’explique par un recouvrement de l’aquifère qui ne garantit pas une préservation des eaux souterraines d’une potentielle pollution depuis la surface (formation argileuse et sableuse). La zone d’étude est directement concernée par le périmètre de captages des eaux à destination de la consommation humaine (AEP).
Hydrologie
Le projet se positionne à proximité du cours d’eau le Dardaillon Est qui bénéficie de données hydrologiques du fait du projet de franchissement de celui-ci par la LGV.
Il ressort des débits importants en période de crue et un fonctionnement classique pour les cours d’eau méditerranéen, c’est-à-dire une montée des eaux rapide et décrue également rapide. Cette proximité soulève la question de l’inondabilité du secteur ; ce point est présenté dans le chapitre dédié à l’étude des risques naturels. Commune de Lunel
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Les eaux de la parcelle s’écoulent vers le cours d’eau le Dardaillon Est, le point bas de l’emprise du projet se positionne au Sud-Est.
Globalement, le site apparaît indépendant à tout phénomène de ruissellement extérieur. Le projet est potentiellement soumis à déclaration au titre des rubriques 2.1.5.0 de la Loi sur l’Eau.
Outils de gestion intégrée de l’eau
Globalement les enjeux identifiés au travers de ces différents outils de gestion sont : • D’assurer la préservation des milieux aquatiques (exemple : adapter la zone d’implantation pour éviter les zones humides) ;
• De lutter contre les pollutions (en particulier en phase chantier) ;
• De maîtriser le risque d’inondation (exemple : limiter l’imperméabilisation des sols).
2.1.2. Milieu naturel
Zones d’inventaires et de protections réglementaires
Le site est inclus dans le PNA Odonates et en limite du PNA Chiroptères. Dans un rayon de 8 km autour du site, on recense les zonages suivants : • 5 ZNIEFF de type I et 2 de type II
• 1 ZICO
• 1 ENS
• 1 site classé
• 3 sites Natura 2000
• 1 zone humide RAMSAR
• PNA Outarde canepetière
Bilan écologique du site
Les enjeux forts sont liés aux secteurs de friches, pâtures et de cultures de luzerne favorables à la reproduction et à l’alimentation de l’Outarde canepetière.
Les enjeux modérés correspondent aux autres milieux agricoles favorables à de nombreuses espèces et représentant une zone d’intérêt pour la fonctionnalité écologique locale (zone de transit). Les enjeux nuls correspondent aux chemins et routes.
2.1.3. Paysage, sites et patrimoine
Paysage
D’après les données bibliographiques collectées, aucun site inscrit ni classé au titre du code de l’Environnement n’est recensé sur et à proximité du site, dans un rayon de 5 km autour des limites du site. La zone d’étude s’inscrit au sein d’un secteur marqué à la fois par l’activité industrielle et l’activité agricole.
Patrimoine
D’après les données issues de l’Atlas des patrimoines du Ministère de la Culture et de la Communication, le site de projet se situe en zone de présomption de prescription archéologique.
2.1.4. Environnement humain
Population
La commune de Lunel s’étend sur une superficie de 23,09 km2.
D’après les données de l’INSEE datant de 2020, la population de Lunel est de 26 356 habitants, soit une densité de population de 1 143 hab/km2.
Économie
Dans le SCoT du Pays de Lunel, 45 hectares de développement économique sont prévus, comprenant les projets économiques publics et privés. Il est fait mention de 4 sites, dont la ZAE des Portes du Dardaillon.
Agriculture
L’intégralité de la zone présente actuellement un zonage agricole. Le site est cependant en friche agricole, entretenue par des mesures d’entretien régulier des parcelles appartenant à Lunel Agglo axée sur l'agropastoralisme dans le respect des espèces protégées identifiées (terrain entretenu avant le 1er avril et après le Commune de Lunel
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15 septembre). Quelques parcelles sont dédiées à de la vigne et de l’arboriculture. La qualité agronomique des sols est très modérée.
Établissements sensibles
Seul un EHPAD se situe à 200 m à l’ouest du site de projet sur la commune de Lunel-Viel. Il s’agit de l’EHPAD La Jolivade d’une capacité de 65 places.
Accessibilité et déplacements
Points forts
La zone d’étude présente un réseau de voirie hiérarchisé structuré par la RN113 ; le carrefour giratoire permet un écoulement fluide des trafics en heures de pointe. Des trafics journaliers et horaires faibles sont observés sur la rue de la Barthelasse. Ce schéma viaire offre une lisibilité satisfaisante pour accéder et sortir de la ZAE du Dardaillon depuis/vers l’infrastructure RN113.
En ce qui concernent les modes doux, le projet est longé au Nord par une piste cyclable reliant, entre autres, Lunel Viel à Lunel. Le projet pourra donc s’y greffer.
Points faibles et contraintes :
La zone d’étude est un pôle générateur à mi-chemin entre les 2 communes et une accessibilité piétonne délicate, envisageable depuis Lunel Viel, inexistante depuis Lunel. On note une desserte TC très limité en termes de fréquence et de point d’arrêt (arrêt TC existant situé à 800m). Avec le développement du projet de zone, ce point sera renforcé.
A ce jour, le territoire comporte 6 lignes de transport en commun, qu’il est prévu d’étoffer au fur et à mesure des installations des entreprises, en travaillant avec elles les itinéraires à développer. Un arrêt TC sécurisé est également proposé aux abords de la ZAE et de la ZA des Fournels (en bordure de la RN113 ou au niveau de la rue de la Barthelasse) afin d’assurer une desserte alternative pour les salariés actuels et futurs de la zone.
Gestion des déchets
Au droit de l’aire d’étude, la collecte des ordures ménagères est effectuée 2 fois par semaine (lundis et jeudis), tandis que les emballages ménagers recyclables et le papier sont collectés 1 fois par semaine (mercredis et vendredis).
Un point d’apport volontaire est positionné en bordure Nord de l’emprise du projet. Des composteurs sont prévus de manière obligatoire dans chaque lot, pour favoriser la réduction des déchets y compris dans les zones d'activités économiques.
Chaque activité, en fonction de la nature de ses déchets, aura également sa propre filière de recyclage en complément.
LUNEL
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Piste cyclable
en service Commune de Lunel
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2.1.5. Santé et cadre de vie
Ambiance acoustique
Globalement, la qualité acoustique du site est bonne avec des bruits naturels dominants sur les deux tiers sud de la zone d’étude.
Au Nord, le cumul du bruit de fond routier et des émergences liées aux passages des trains, et dans une moindre mesure à l’entreprise MPB, peut se traduire par une gêne modérée.
Qualité de l’air
L’étude de la qualité de l’air a démontré que les valeurs mesurées entre 2017 et 2020 par l’ATMO Occitanie sur la station périurbaine de Lunel-Viel, respectent le seuil réglementaire.
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo a procédé début 2024 à une campagne de prélèvement d’air afin de compléter l’état initial de la qualité de l’air. La localisation des points de prélèvement sera basée sur la rose des vents disponible au droit de l’aéroport de Montpellier localisé à environ 15 km au sud-ouest de la zone d’étude et sur la présence d’établissements sensibles à l’ouest de la ZAC tels que l’EHPAD La Jolivade, l’école maternelle Les Thermes, la crèche halte-garderie Les Bisounours, l’école élémentaire Gustave Courbet et le hall des sports Pierre de Coubertin. Commune de Lunel
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2.1.6. Risques naturels et technologiques
Risques naturels
- Risque sismique
Compte tenu du niveau de sismicité sur la commune de Lunel, le projet devra se conformer à l’arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal ».
Le niveau d’aléa faible pour les mouvements de terrain devra être pris en compte dans le dimensionnement des bâtiments.
- Risque incendie de forêt
En l’absence de zone boisée sur et à proximité du site d’étude, l’aléa incendie au niveau du secteur d’étude est évalué par la DDTM 34 à un niveau très faible à nul. La carte des aléas de feux forêts de l’Hérault a été mise à jour par la DDTM 34 en mars 2023 qui confirme que le secteur de la zone n’est soumis qu’à un aléa nul ou très faible.
PROJET DE ZAE
LES PORTES DU
DARDAILLON Commune de Lunel
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- Risque inondation
Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRi) :
La commune de Lunel n’est pas couverte par un PPRi, au contraire de la commune de Lunel Viel, qui s’est dotée d’un PPRi approuvé le 08/09/2010.
Ce dernier classe une partie du projet en risque inondation Bu (zone bleue) et Rp (zone rouge). Ceci n’impacte que faiblement le projet, puisqu’il s’agit des voies d’accroche à l’Ouest du site d’implantation de la ZAE Les Portes du Dardaillon.
PROJET DE ZAE
LES PORTES DU
DARDAILLON Commune de Lunel
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Aléa inondation du Bassin de l’Or (étude SYMBO) :
Le SYMBO a mené des études hydrauliques sur le Bassin de l’Or, en 2017, dans le cadre de l’élaboration du PAPI. Cette étude souligne la présence de zones inondables de débordement du Dardaillon Est, sur le secteur du projet. Ceci a conduit à retravailler le plan masse afin d’implanter le bassin de rétention en dehors de cette zone d’aléa.
Risques technologiques
Lunel est une commune impactée par de faibles risques technologiques : risques industriels (6 sites ICPE dans un rayon de 5 km, 1 SEVESO seuil bas qui a cessé son activité en 2014, sites pollués) ; risque de rupture de digue mais qui ne concerne pas Dardaillon et risque de transport de matières dangereuses du fait de la présence de l’autoroute A9, la voie ferrée, la RN113, la RD34 et la RD61 (tracé des convois exceptionnels, présence d’entreprise d’affrêtements, transports et logistiques).
Toutefois, aucun de ces risques n’est présent dans l’aire d’étude et le périmètre de ZAE des Portes du Dardaillon, sauf le tracé de convois exceptionnels.
2.2. Raisons pour lesquelles le projet a été retenu
SUR LE PLAN GEOGRAPHIQUE
La commune de Lunel est limitrophe avec la commune de Lunel Viel ; elles sont reliées par la RN113. Le site est à proximité de cet axe majeur de la circulation routière. En effet, il est accessible depuis la rue de la Barthelasse sur 200 m avant de rejoindre la nationale via un carrefour giratoire. La Communauté d’agglomération Lunel Agglo a mandaté une étude de positionnement économique en 2019 mise à jour en 2022 pour mettre en lumière la cohérence entre la localisation initiale du projet et le secteur de développement économique propice pour les entreprises que Lunel Agglo souhaite attirer. La zone Les Portes du Dardaillon est située sur un secteur passant, reliée entre Lunel et Lunel-Viel (en direction de Baillargues), par la RN113.
De plus, la zone du Dardaillon est située entre 2 espaces économiques existants : au nord de la RN113 la zone
PROJET DE ZAE
LES PORTES DU
DARDAILLON Commune de Lunel
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des Fournels, typtologie de transport logistique et petite industrie et la zone du Camp Miaulaire, de typologie artisanale. A la sortie de la commune de Lunel-Viel, la zone des Roucagniers est un espace économique concentré d'entreprises dont les activités variées vont de l'artisanat à de la petite industrie et du tertiaire.
De plus, la commune dispose d’une gare ferroviaire et d'un pôle d'échange multimodal à moins de 4 km via le réseau routier (soit moins de 10 minutes en voiture) qui permet notamment de rejoindre les villes de Nîmes et de Montpellier.
Les services de transports en commun du réseau départemental Hérault Transport (L101) ainsi que du réseau intercommunal du Pays de Lunel (L3) circulent sur la RN113 de manière équilibrée par sens entre Lunel et Lunel Viel/Castelnau. La fréquence de desserte reste toutefois à renforcer avec un service par heure en heure de pointe. L’arrêt de transport en commun (TC) le plus proche se situe dans le centre-ville de Lunel Viel, à environ 800 mètres et 10 minutes à pied. A ce jour, le territoire comporte 6 lignes de transport en commun, qu’il est prévu d’étoffer au fur et à mesure des installations des entreprises, en travaillant avec elle les itinéraires à développer. Un arrêt TC sécurisé est également proposé aux abords de la ZAE et de la ZA des Fournels (en bordure de la RN113 ou au niveau de la rue de la Barthelasse) afin d’assurer une desserte alternative pour les salariés actuels et futurs de la zone.
Le projet de la ZAE prévoit le développement des continuités piétonnes et cyclables Est-Ouest, depuis/vers Lunel et Lunel Viel, en s’appuyant sur les voiries de desserte locale/riveraine et les chemins existants. A ce jour, Lunel Agglo compte 180 km d’aménagements cyclables et de circuits VTT-FTC, 71 sites de stationnement vélo. Des études sont en cours pour réaliser des tronçons supplémentaires : Lunel-Villetelle (8,3 km de long et étude de faisabilité lancée en 2022) pour avoir un maillage Nord-Sud et la voie verte le long du Dardaillon.
Cette situation particulière du site au regard des grands axes majeurs de circulation et des principaux moyens de déplacement pourrait constituer, avec la mise en place du projet, l’un des éléments forts de ce choix d’implantation.
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en service Commune de Lunel
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SOUTIEN ET ACCEPTABILITE DU PROJET
Le projet de la ZAE du Dardaillon est porté par la Communauté d’agglomération Lunel Agglo. La concertation publique a mis en évidence des avis positifs et de nombreuses attentes d’entreprises locales pour la création de cette zone d’activité :
• Il va constituer un pôle attractif pour l’activité économique des communes de Lunel et Lunel Viel en ajoutant un espace foncier nécessaire et vital pour le territoire,
• Il constituera un écran aux nuisances sonores générées par la RN113, • Il va prendre en compte les enjeux écologiques du secteur,
• Il assurera la gestion des eaux pluviales de la zone et diminuera le risque d’inondation en limite de site ce dont le territoire a besoin.
SUR LE PLAN ENVIRONNEMENTAL
Des enjeux écologiques notables ont été mis en évidence sur la zone d’étude comme c'est le cas dans tout le territoire.
Malgré la mise en place de plusieurs mesures de réduction d’impact (calendrier d’intervention, accompagnement par un écologue lors des travaux et gestion des espèces invasives), le projet aura un impact significatif sur plusieurs espèces notamment l’Outarde canepetière et sur la fonctionnalité écologique. Il a en effet été identifié dans l’étude faune/flore, des impacts forts pour l’avifaune et modérés pour les habitats naturels, la flore, les reptiles, les mammifères et la fonctionnalité écologique.
Ils sont globalement faibles pour les amphibiens et les insectes.
Ainsi, des mesures compensatoires en faveur des espèces des agrosystèmes seront prévues et détaillées dans le cadre de l’élaboration d’un dossier de demande de dérogation au titre des espèces protégées (dossier CNPN). Elles devront aboutir au maintien des espèces/populations locales impactées dans un bon état de conservation.
3. EVALUATION ENVIRONNEMENTALE
Dossier joint en annexe du dossier MEC PLU
4. MODIFICATIONS PROJETÉES DU PLU DE LUNEL
4.1. Préalable
Le présent projet de modification a pour objectif d’intégrer au PLU de la commune de Lunel :
• Une nouvelle OAP
• Un nouveau découpage du plan de zonage du PLU correspondant au nouveau secteur IIAUe1 de la
ZAC des Portes du Dardaillon
• Un nouveau secteur du règlement du PLU : IIAUe1 correspondant au nouveau secteur de la ZAC Les
Portes du Dardaillon.
4.2. Orientation d’aménagement et de programmation
Un projet urbain a été dessiné sur le secteur de la ZAC des « Portes du Dardaillon » de Lunel. Afin que ses
principes d’aménagement soient respectés, une Orientation d’Aménagement et de Programmation
accompagne sa mise en œuvre. Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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4.2.1. Localisation et occupation du secteur
L’orientation d’Aménagement et de Programmation du projet urbain de la ZAC des « Portes du Dardaillon »
de Lunel se situe à la limite Ouest de la commune au Sud de la RN113. Ce projet de 12,2 hectares environ
est situé sur des parcelles agricoles en friche.
Le contexte immédiat du secteur :
Au Nord, se situent un vaste terrain à vocation d’activités et un terrain en friche. La RN113 se connecte au
site par la rue de la Barthelasse.
À l’Ouest, se développe la ZA du Camp Miaulaire, comprenant des activités et des habitations.
Au Sud et à l’Est des terrains agricoles entourent le site.
Localisation de l’OAP dans la ville
4.2.2. Nature et objectifs de l’opération
Le projet urbain est à vocation principale d’artisanat, de commerce de gros exclusivement, d’industrie, de locaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, des locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.
Tout habitat est proscrit sur ce quartier.
Il vise à développer de manière maitrisée le nombre et la qualité des pôles d’emplois dans le cadre d’une
extension urbaine.
Ainsi ce site de projet entre dans la réflexion portée par la Communauté d’agglomération qui souhaite
améliorer le ratio entre le nombre d’emplois et les mètres carrés occupés par les activités économiques. Commune de Lunel
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Situé en lien direct avec la ZA du Camp Miaulaire et la RN113, le site de projet permet de rationaliser la
consommation d’espace agricole et naturel à l’échelle de la commune de Lunel et de Lunel-Viel.
Ce projet de développement de pôle économique s’inscrit dans les objectifs du SCOT de créer en moyenne 35 emplois à l’hectare afin de limiter la consommation d’espace, soit 80 à 110 hectares utiles de zones d’activités.
« Les nouvelles zones d’activités intercommunales seront créées en lien avec les pôles urbains de Lunel- Viel / Lunel / Marsillargues ainsi que l’échangeur autoroutier :
• Secteur de Lunel-Viel / Lunel entre la RN 113 et la future déviation : de 25 à 30 hectares. »
Ce projet sera exemplaire d’un point de vue environnemental en conformité avec les principes réglementaires de réduction de consommation des ressources.
4.2.3. Parti d’aménagement
Le projet urbain s’organise selon deux axes Nord/Sud :
- L’axe Nord/Sud dans le prolongement de la rue de la Barthelasse : il permet au projet de s’accrocher
à ce futur axe structurant, reliant à terme le rond-point de la RN113 au projet de déviation de Lunel,
tout en gérant les problématiques hydrauliques du site, par une noue paysagère en façade avec la
ZA du Camp Miaulaire.
- L’axe Nord/Sud secondaire, parallèle au prolongement de la rue de la Barthelasse : il permet la
desserte des lots de la ZAE Les Portes du Dardaillon.
4.2.4. Orientation d’Aménagement et de Programmation
Schéma d’aménagement du secteur Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
33 Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
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Orientations relatives à la programmation du secteur
Le parti d’aménagement repose sur une identité paysagère et environnementale forte, inscrite dans la
singularité de son paysage agricole, entre ville et nature, aux abords du ruisseau du Dardaillon et de leur
ripisylve.
Les points forts du projet sont les suivants :
- La connexion et la proximité entre Lunel et Lunel-Viel.
- La création maitrisée de lots de tailles variées pouvant être adaptables.
- Un réseau d’espaces verts publics pour répondre aux nécessités de rétention des eaux pluviales et
offrir des espaces publics de qualité tout en favorisant la biodiversité.
- Un réseau viaire et hiérarchisé de façon lisible avec un axe majeur Nord/Sud et des voies de desserte
permettant un maillage complet du quartier.
- La prise en compte de toutes les mobilités : voitures, cycles, piétons, bus…
- Un projet de plantation spécifique sur les différents aménagements : limites, stationnements, bassin
de rétention paysager, noues…
- Des espaces de détente associés aux modes doux : pontons bois, bancs, tables…
Orientations relatives à l’aménagement du secteur
L’organisation viaire :
Le projet s’organise selon un axe viaire principal Nord/Sud dans le prolongement de la rue de la Barthelasse, permettant de relier à terme le rond-point de la RN113 au projet de déviation de Lunel. Le long de cet axe, une noue paysagère permettra de gérer les problématiques hydrauliques du site (menant les eaux pluviales au bassin de rétention) et de traiter la façade avec la ZA du Camp Miaulaire, de manière qualitative, par un traitement paysager adapté.
Trois connexions sur cette voirie permettent de desservir les lots d’activités et permettent un maillage complet du quartier. Elles mènent à un axe Nord/Sud secondaire. Ces voies seront arborées et accompagnées de stationnements longitudinaux.
Les connexions aux voiries existantes seront revalorisées et conservées.
Les modes doux :
Le projet prévoit des liaisons douces en accompagnement du réseau viaire ainsi que des liaisons vers les cheminements existants.
La composition urbaine :
La composition générale des lots s’organise en plusieurs secteurs orientés autour des voies de desserte. Ces secteurs sont séparés par des espaces verts arborés. Des ouvertures vers la piste cyclable existante sont prévues.
Les entrées de la plupart des lots sont mutualisées, permettant le regroupement de plusieurs lots et offrant ainsi une adaptabilité et une modularité future des parcelles.
La hauteur des bâtiments d’activités sera de 13 mètres.
Les dimensions des lots sont variables permettant ainsi de recevoir des programmes variés.
La trame Verte :
Une noue paysagère sera réalisée en interface avec l’axe viaire principal Nord/Sud et la ZA du Camp Miaulaire. Elle permettra de gérer la rétention des eaux de pluie et de les mener vers un vaste bassin de rétention en limite Sud du site du projet. Ce bassin sera bordé d’un espace réservé à un camion de restauration ambulante, de type food-truck mobile, offrant ainsi un espace de détente aux usagers du site.
Toutes les limites des lots seront végétalisées avec des bandes plantées. Les clôtures seront doublées d’une haie vive permettant des interfaces qualitatives avec les espaces publics. Un maillage complet du quartier permettra aux modes doux de circuler de façon fluide avec notamment des trottoirs largement arborés intégrant la piste cyclable. Commune de Lunel
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La trame Bleue :
Le bassin de rétention permettra de recueillir l’ensemble des eaux de pluie du quartier. Il sera paysager et arboré afin de créer une interface avec la zone agricole cultivé au Sud du site du projet.
Les risques :
Le projet tient compte de l’étude hydraulique réalisée par le SYMBO, dans le cadre de l’élaboration du PAPI. Cette étude met en évidence un aléa fort inondation sur la partie Ouest du site du projet.
4.3. Présentation des modifications du zonage et du règlement du PLU
Le projet urbain de la ZAC des Portes du Dardaillon à vocation d’activités économiques se situe en zone
IAU. Cette zone recouvre des terrains non équipés ou insuffisamment équipés, destinés à être urbanisés,
après modification ou révision du PLU. On distingue deux sous-secteurs :
- IAUa : à vocation principale d’habitat, d’équipements collectifs, de commerces et de services ;
- IAUe : à vocation principale d’activités économiques et d’équipements collectifs
Considérant la ZAC des Portes du Dardaillon comme un secteur spécifique à vocation principale d’activités
économiques, il est proposé de créer un nouveau secteur : IIAUe1.
Ce nouveau classement suppose une modification du règlement du PLU. Commune de Lunel
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4.4. Règlement du PLU et intégration de la zone IIAUe1
4.4.1. Règlement du PLU
Les articles suivants correspondent aux nouveaux articles liés à la création de la zone IIAUe1.
CARACTERE DE LA ZONE
La zone IIAUe1 correspond au secteur issu de la ZAC du Dardaillon à vocation principale d’activités industrielles, artisanales (activités de petite industrie, fabrication et production), de commerce de gros exclusivement, locaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, des locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION
DU SOL
ARTICLE IIAUe1-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES Sont interdits :
• Bureaux sauf ceux autorisés à l’article 2 ;
• Restauration ;
• Exploitation agricole et forestière ;
• Logement, hébergement ;
• Commerce de détail, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
• Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public,
• Centre de congrès et d'exposition
• Les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • Le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• Les aires d’accueil des gens du voyage ;
• L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • L’aménagement d’un parc d’attractions ;
• Dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• Les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE IIAUe1- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des dispositions générales du règlement (titre 1), sont admis : • L’artisanat, sous réserve de ne pas induire de nuisance (acoustique notamment) ni de pollution incompatible avec le voisinage,
• Le commerce de gros exclusivement,
• L’industrie et les installations classées pour la protection de l’environnement correspondant aux activités autorisées sur chaque type de zone sont admises, à condition : o qu’elles n’entrainent pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
o que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti. • Les bureaux, stockages, espaces d’exposition ou de vente (type show-room) sous conditions qu’ils soient directement liés et nécessaires à l’activité principale.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL Commune de Lunel
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ARTICLE IIAUe1- 3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
ARTICLE IIAUe1 – 4 DESSERTE PAR LES RÉSEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable, sauf les bâtiments n’en nécessitant pas, par leur utilisation.
2. Assainissement
2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement, sauf les bâtiments n’en nécessitant pas, par leur utilisation.
Les constructions qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public.
L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics.
Les eaux de rejet doivent être conformes avec le dossier réglementaire de l’opération (Dossier Loi sur l’Eau) avec la capacité du réseau pluvial et les normes en vigueur concernant la qualité bactériologique et physico-chimique.
3. Électricité – Téléphone
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain. Commune de Lunel
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ARTICLE IIAUe1-5 CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS
Les parcelles pourront être regroupées.
ARTICLE IIAUe1-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES Les plans de façades des constructions doivent être implantés en respectant un retrait minimum de 5 m par rapport aux voies et emprises publiques.
Toutefois, une implantation en limite est imposée pour les locaux d’Ordures Ménagères ou deux roues. Ce local sera suffisamment dimensionné afin d’entreposer l’ensemble des bacs pour la collecte des déchets ménagers et assimilés. Ce local devra avoir une superficie utile minimale de 3 x 4,5m, soit 13,5m2 et une hauteur maximale de 3,00m avec une toiture terrasse. Une porte d’entrée et de sortie sur l’espace public de 1m de largeur est obligatoire (de préférence coulissante). Une seconde porte d’accès pour les usagers (côté parcelle) de 0,83m de large minimum est obligatoire (voir le règlement sanitaire départemental de l’Hérault).
Des conteneurs pourront être nécessaires concernant chacun des établissements professionnels. Leur nombre et leur volume dépendront de la nature de l’activité professionnelle en question : - Ordures ménagères : 2 bacs de 660 litres.
- Collecte sélective des emballages ménagers recyclables : 1 bac de 660 litres. - Collecte du papier : 1 bac de 240 litres.
Traitement des biodéchets :
Une aire de compostage collectif doit être aménagée sur un espace vert réservé à cet effet. La surface au sol utile réservée devra être de 6m2 (3x2).
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo mettra à disposition des composteurs collectifs.
ARTICLE IIAUe1-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Champ d’application :
Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle :
- les rampes de garage ;
- les perrons non clos et escaliers d’accès, à condition qu’ils soient d’une hauteur inférieure à 60 cm ; - les terrasses de moins de 60 cm de hauteur par rapport au niveau du sol naturel avant travaux.
Dispositions générales :
Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives ou en retrait. En cas de retrait, la marge de recul des constructions (d) sera au moins égale à la moitié de la hauteur à l’égout du toit (h) avec un minimum de 4m (d = h / 2 ; minimum 4 mètres)
En cas de regroupement de parcelles (avec ou sans modification cadastrale), les zones ou emprises constructibles se redéfinissent aux contours de la nouvelle assiette foncière de l’opération. Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
39
ARTICLE IIAUe1-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SÉPARÉES LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ
Non réglementé.
ARTICLE IIAUe1-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Elle ne devra pas dépasser 70% de la superficie du terrain.
ARTICLE IIAUe1-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant
travaux jusqu’au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des constructions ne peut dépasser 13 m au faîtage
des toitures ou à l’acrotère.
La hauteur maximale définie pour les constructions industrielles et autres peut être dépassée par des éléments d’accompagnement
fonctionnels ou édicules techniques tels que cheminées, réfrigérants, antennes, etc, et à la condition qu’ils soient dûment justifiés, et sans pour autant dépasser une hauteur maximale de 18m hors tout.
ARTICLE IIAUe1-11 ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux et être en cohérence avec la vocation économique de la zone. Les modifications apportées aux bâtiments existants doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur.
Façades :
Toutes les façades seront traitées de façon qualitative.
Les murs séparatifs, les murs pignons, les bâtiments annexes doivent s’harmoniser avec le bâtiment principal. Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié. Sont interdits, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ainsi que les imitations de matériaux.
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enduit façon « rustique » est interdit.
RDC
toiture double
pente
RDC Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
40
Toitures :
Les toitures terrasses sont autorisées. Les toitures terrasses
pourront être végétalisées. Les édicules de toiture et installations
techniques devront être traitées soigneusement et le plus
souvent capotées.
Les teintes des toitures seront prises dans la gamme des tons
mats et foncés. Les couleurs vives sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés afin de
permettre le respect des prescriptions du SCOT du Pays de Lunel
en vigueur : « 50% de panneaux photovoltaïques sur l’emprise
artificialisée, la couverture est portée à 100% pour les surfaces
à destination de bureaux. » Les caractéristiques pourront évoluer
en fonction des innovations.
Une attention particulière devra être portée à l’organisation et à
l’aspect des dispositifs techniques situés en toiture. Les
ouvrages techniques importants devront systématiquement être
habillés.
Les couvertures de type tôle ondulée et l’utilisation de tout matériaux susceptibles de donner un aspect provisoire ou d’imitation (plaques fausses tuiles, etc.) sont interdites.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Clôtures :
Sur les voies et emprises publiques, les clôtures seront traitées :
- soit en mur plein d’un aspect qualitatif et cohérent par rapport à la construction principale de 2 m maximum uniquement pour les accès aux lots ;
- soit en grillage rigide à maille verticale de coloris gris anthracite (RAL 7016). La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Sur les limites privatives intérieures, les clôtures seront réalisées par les acquéreurs en grillage rigide à maille verticale de coloris gris anthracite (RAL 7016). La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Les clôtures seront obligatoirement doublées d’une haie végétale ou de grimpants d’essences méditerranéennes.
Plusieurs espèces de la faune terrestre sont susceptibles d’utiliser les milieux végétalisés de la ZAC notamment pour leurs déplacements. Afin de faciliter le déplacement des espèces à travers la zone aménagée, il conviendra d’implanter un dispositif de franchissement pour la petite faune pour chaque face des lots en limite avec l’emprise publique et à travers les lots : soit maçonnés dans le cadre des murs en plein soit découpés dans le grillage avec un dispositif de protection. Leur dimension sera de 15 cm x 15 cm. Par ailleurs, le maillage du grillage de clôture devra être de 5 cm x 5 cm pour éviter de piéger les espèces les plus grosses tout en laissant passer les plus petites (reptiles anthropophiles notamment). Les poteaux permettant la tenue du grillage devront être obturés au-dessus.
Les antennes et paraboles / édicules techniques :
Les antennes et paraboles, et les édicules techniques doivent être implantées et regroupées en toiture des bâtiments, ou demeurer le plus possible non visible depuis les emprises publiques.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
Espaces non bâtis :
Tout espace non bâti devra avoir une fonction (espace végétalisé, aire de stationnement, etc.) afin d'éviter les friches, terrains délaissés et autres usages « sauvages ».
RDC
toiture double
pente
RDC Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
41
ARTICLE IIAUe1-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas d’aires de stationnement, est de 25 m2 (stationnement et aire de manœuvre). Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking PMR (Personne A Mobilité Réduite) et à 2,00 mètres s'il s'agit d'une place de stationnement longitudinal.
Il est exigé un arbre de moyenne tige pour 2 places.
Le calcul des places de stationnement nécessaire à l'opération sera arrondi à l'unité inférieure en dessous de 0,5 et à l'unité supérieure pour 0,5 et au-dessus.
Il est exigé au minimum 1 place pour 2 personnes présentes régulièrement sur site (se reporter à la déclaration d’effectifs inscrite dans la notice de sécurité incendie du bâtiment) avec un minimum de 2 places Les aires de stationnement doivent être disposées dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles.
A ces surfaces devra s’ajouter, si besoin, les surfaces nécessaires pour le stationnement véhicules de livraison, de transport et de service, pour celui des visiteurs et les surfaces nécessaires pour permettre à la fois le stationnement et les manœuvres de chargement et déchargement des véhicules.
Un soin particulier devra être envisagé pour les revêtements de sol des parkings privatifs, de sorte à ce que ces places (hors aires de manœuvre) soient sur un sol perméable.
Les aires et/ou emplacements de stationnement extérieurs pour les véhicules légers devront être ombragées pour au moins 80% des emplacements, soit par plantations d’arbres, soit par tonnelles ou pergolas végétalisés et/ou photovoltaïques et/ou conçues de manière à apporter un ombrage effectif sur les places.
Il est strictement interdit d’entreposer de quasi décharges sauvages de matériaux et de véhicules à l’air libre sur les terrains sauf parking lié au fonctionnement de l’activité et au fonctionnement de la zone.
Stationnement des cycles :
Pour toutes les constructions, le nombre de stationnements doit correspondre aux obligations minimales des articles du code de la construction, et être aménagés dans des locaux ou enclos sécurisés, pouvant être traités en continuité des locaux destinés aux ordures ménagères.
ARTICLE IIAUe1-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les arbres existants devront être conservés ou remplacés à raison de 2 nouveaux plants de même essence par arbre abattus.
Toute nouvelle construction doit posséder un taux d’espace libre laissé en pleine terre au minimum de 30% de l’assiette foncière de l’opération. Ce taux peut être calculé à l’échelle de la ZAC. Ces espaces devront être plantés d’arbres de hautes tiges à raison d’un plant pour au moins 50m2 d’espace de pleine terre.
Il est strictement interdit d’entreposer de quasi-décharges sauvages de matériaux et de véhicules à l’air libre sur les terrains sauf parking lié au fonctionnement de l’activité et au fonctionnement de la zone.
Traitement des biodéchets :
Une aire de compostage collectif doit être aménagée sur un espace vert réservé à cet effet. La surface au sol utile réservée devra être de 6m2 (3x2).
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo mettra à disposition des composteurs collectifs.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IIAU-14 POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL Supprimé Commune de Lunel
Mise en compatibilité du PLU – ZAC Les Portes du Dardaillon – 13 novembre 2025
42
4.5. Présentation des modifications et adaptation du plan de zonage
Extrait du plan de zonage « AVANT » Extrait du plan de zonage « APRES » ZAE LEs PortEs du dArdAiLLon
//////////////////////////////////////////////////////////////////////// Région Occitanie - Département de l’Hérault
> Commune de Lunel
> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
oAP LEs PortEs du dArdAiLLon
4èmE misE En comPAtibiLité du PLAn LocAL d ’urbAnismE
ATELIER AJA > urbanistes architectes dplg
30 Rue de l’Aiguillerie - 34 000 Montpellier - contact@atelier-aja.fr - 09 81 86 79 42
ROBIN & CARBONNEAU > urbanistes architectes dplg, mandataires
8 Rue Frédéric Bazille - 34 000 Montpellier - contact@robin-carbonneau.fr - 09 51 27 25 17
ARAC Occitanie > Agence Régionale Aménagement Construction
117 Rue des États Généraux - CS 19536 - 34 961 Montpellier cedex 2 - 04 99 52 45 24
décLArA tion d’utiLité PubLiquE
(duP) v ALAnt misE En
comPA tibiLité (mEc) n°4 du PLu
Document approuvé Page 2 sur 8
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - OAP Les Portes du Dardaillon - Document approuvé
Les documents initiaux ont été établis sous la direction de l’Atelier AJA, architectes urbanistes, puis repris par l’Agence Robin & Carbonneau, architectes urbanistes, pour intégration des avis formels de l’État et des conclusions du rapport du Commissaire-Enquêteur. Page 3 sur 8
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - OAP Les Portes du Dardaillon - Document approuvé Page 4 sur 8
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Un projet urbain a été dessiné sur le secteur de la
ZAC des « Portes du Dardaillon » de Lunel. Afin
que ses principes d’aménagement soient res-
pectés, une Orientation d’Aménagement et de
Programmation accompagne sa mise en œuvre.
1.1. Localisation
et occupation du
secteur
L’orientation d’Aménagement et de
Programmation du projet urbain de la ZAC
des « Portes du Dardaillon » de Lunel se situe
à la limite Ouest de la commune au Sud de la
RN113. Ce projet de 12,2 hectares environ est
situé sur des parcelles agricoles en friche.
Le contexte immédiat du secteur est le suivant :
• Au Nord, se situent un vaste terrain à
vocation d’activités et un terrain en friche.
La RN113 se connecte au site par la rue
de la Barthelasse.
• À l’Ouest, se développe la ZA du Camp
Miaulaire, comprenant des activités et
des habitations.
• Au Sud et à l’Est des terrains agricoles
entourent le site.
1.2. Nature et
objectifs de
l’opération
Le projet urbain est à vocation principale
d’artisanat, de commerce de gros
exclusivement, d’industrie, de locaux accueillant
du public des administrations publiques et
assimilés, des locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilés.
Tout habitat est proscrit sur ce quartier.
1. PrescriPtions d’aménagement
LuneL
Localisation du secteur sur la commune
Zoom sur le secteur dans la commune
LuneL
LuneL VieL
Il vise à développer de manière maîtrisée le
nombre et la qualité des pôles d’emplois dans
le cadre d’une extension urbaine.
Ainsi, ce site de projet entre dans la réflexion
portée par la Communauté d’Agglomération
qui souhaite améliorer le ratio entre le nombre
d’emplois et les mètres carrés occupés par les
activités économiques.
Situé en lien direct avec la ZA du Camp
Miaulaire et la RN113, le site du projet permet
de rationaliser la consommation d’espace
agricole et naturel à l’échelle de la commune
de Lunel et de Lunel-Viel.
Ce projet de développement de pôle
économique s’inscrit dans les objectifs du
SCOT de créer en moyenne 35 emplois à
l’hectare afin de limiter la consommation
d’espace, soit 80 à 110 hectares utiles de
zones d’activités.
« Les nouvelles zones d’activités
intercommunales seront créées en lien
avec les pôles urbains de Lunel-Viel /
Lunel / Marsillargues ainsi que l’échangeur
autoroutier :
• Secteur de Lunel-Viel / Lunel entre la
RN 113 et la future déviation : de 25 à 30
hectares. »
Ce projet sera exemplaire d’un point de vue
environnemental en conformité avec les
principes réglementaires de réduction de
consommation des ressources. Page 5 sur 8
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1. 3. Parti
d’aménagement
Le projet urbain s’organise selon deux axes
Nord/Sud :
• L’axe Nord/Sud dans le prolongement
de la rue de la Barthelasse : il permet
au projet de s’accrocher à ce futur axe
structurant, reliant à terme le rond-point
de la RN113 au projet de déviation de
Lunel, tout en gérant les problématiques
hydrauliques du site, par une noue
paysagère en façade avec la ZA du
Camp Miaulaire.
• L’axe Nord/Sud secondaire, parallèle
au prolongement de la rue de la
Barthelasse : il permet la desserte des
lots de la ZAE Les Portes du Dardaillon.
Ces deux axes sont reliés par 3 voies de
desserte des lots.
Orientations relatives à la
programmation du secteur
Le parti d’aménagement repose sur une
identité paysagère et environnementale forte,
inscrite dans la singularité de son paysage
agricole, entre ville et nature, aux abords du
ruisseau du Dardaillon et de leur ripisylve.
Les points forts du projet sont les suivants :
• La connexion et la proximité entre Lunel
et Lunel-Viel.
• La création maîtrisée de lots de tailles
variées pouvant être adaptables.
• Un réseau d’espaces verts publics pour
répondre aux nécessités de rétention
des eaux pluviales et offrir des espaces
publics de qualité tout en favorisant la
biodiversité.
• Un réseau viaire et hiérarchisé de façon
lisible avec un axe majeur Nord/Sud et
des voies de desserte permettant un
maillage complet du quartier.
• La prise en compte de toutes les mobilités :
voitures, cycles, piétons, bus…
• Un projet de plantation spécifique sur
les différents aménagements : limites,
stationnements, bassin de rétention
paysager, noues…
• Des espaces de détente associés aux
modes doux : pontons bois, bancs,
tables…
Orientations relatives à
l’aménagement du secteur
L’organisation viaire :
Le projet s’organise selon un axe viaire
principal Nord/Sud dans le prolongement de
la rue de la Barthelasse, permettant de relier
à terme le rond-point de la RN113 au projet
de déviation de Lunel. Le long de cet axe,
une noue paysagère permettra de gérer les
problématiques hydrauliques du site (menant
les eaux pluviales au bassin de rétention) et de
traiter la façade avec la ZA du Camp Miaulaire,
de manière qualitative, par un traitement
paysager adapté.
Trois connexions sur cette voirie permettent de
desservir les lots d’activités et permettent un
maillage complet du quartier. Elles mènent à
un axe Nord/Sud secondaire. Ces voies seront
arborées et accompagnées de stationnements
longitudinaux.
Les connexions aux voiries existantes seront
revalorisées et conservées.
Les modes doux :
Le projet prévoit des liaisons douces en
accompagnement du réseau viaire ainsi que
des liaisons vers les cheminements existants.
La composition urbaine :
La composition générale des lots s’organise
en plusieurs secteurs orientés autour des
voies de desserte. Ces secteurs sont séparés
par des espaces verts arborés. Des ouvertures
vers la piste cyclable existante sont prévues.
Les entrées de la plupart des lots sont
mutualisées, permettant le regroupement de
plusieurs lots et offrant ainsi une adaptabilité
et une modularité future des parcelles.
La hauteur des bâtiments d’activités sera de
13 mètres.
Les dimensions des lots sont variables permet-
tant ainsi de recevoir des programmes variés.
La trame Verte :
Une noue paysagère sera réalisée en interface
avec l’axe viaire principal Nord/Sud et la ZA
du Camp Miaulaire. Elle permettra de gérer la
rétention des eaux de pluie et de les mener
vers un vaste bassin de rétention en limite Sud
du site du projet. Ce bassin sera bordé d’un
espace réservé à un camion de restauration
ambulante, de type food-truck mobile, offrant
ainsi un espace de détente aux usagers du site.
Toutes les limites des lots seront végétalisées
avec des bandes plantées. Les clôtures seront
doublées d’une haie vive permettant des
interfaces qualitatives avec les espaces publics.
Un maillage complet du quartier permettra aux
modes doux de circuler de façon fluide avec
notamment des trottoirs largement arborés
intégrant la piste cyclable.
La trame Bleue :
Le bassin de rétention permettra de recueillir
l’ensemble des eaux de pluie du quartier.
Il sera paysager et arboré afin de créer une
interface avec la zone agricole cultivé au Sud
du site du projet.
Les risques :
Le projet tient compte de l’étude hydraulique
réalisée par le SYMBO, dans le cadre de
l’élaboration du PAPI. Cette étude met en
évidence un aléa fort inondation sur la partie
Ouest du site du projet. Page 6 sur 8
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2. schéma d ’ aménagement
Légende
Périmètre de l’OAP
Organisation viaire :
Voie à créer
Voie existante
Principe de stationnement longitudinal
Composition urbaine :
Lot à vocation d’activité
Emplacement pour un camion de restauration
ambulante, type «food-truck mobile»
Trame verte et bleue :
Bassin de rétention paysager
Trame paysagère
Secteur non aménagé soumis à un aléa inondation
(étude hydraulique) - Trame verte à valoriser
Modes doux :
Cheminement à créer
Cheminement existant
Risques :
Secteur non aménagé soumis à un aléa inondation
(étude hydraulique) - Trame verte à valoriser Page 7 sur 8
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N
Avenue de Nîmes - N113
Rue de la Barthelasse
Chemin du Camp Miaulaire
Chem. du Mas d’Ensuque
Chem. de
la Barthelasse
le Dardaillon
ZA du Camp
Miaulaire
Lunel
Lunel
Viel Page 8 sur 8
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3. Phasage de commercialisation
0 50 100 m
N
Phase 1
Phase 2
Phase 3 ZAE LEs PortEs du dArdAiLLon
décLArA tion d’utiLité PubLiquE
(duP) v ALAnt MisE En
coMPA tibiLité (MEc) n°4 du PLu
//////////////////////////////////////////////////////////////////////// Région Occitanie - Département de l’Hérault
> Commune de Lunel
> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
règLEMEnt écrit
4èME MisE En coMPAtibiLité du PLAn LocAL d ’urbAnisME
ATELIER AJA > urbanistes architectes dplg
30 Rue de l’Aiguillerie - 34 000 Montpellier - contact@atelier-aja.fr - 09 81 86 79 42
ROBIN & CARBONNEAU > urbanistes architectes dplg, mandataires
8 Rue Frédéric Bazille - 34 000 Montpellier - contact@robin-carbonneau.fr - 09 51 27 25 17
ARAC Occitanie > Agence Régionale Aménagement Construction
117 Rue des États Généraux - CS 19536 - 34 961 Montpellier cedex 2 - 04 99 52 45 24
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PLU de Lunel Règlement
2
SOMMAIRE
Titre I – Dispositions générales 3
Titre II – Dispositions applicables aux zones urbaines 16
Zone UA 17
Zone UB 27
Zone UD 38
Zone UE 50
Titre II – Dispositions applicables aux zones d’urbanisation future 61
Zone IAU 62
Zone IIAU 69
Titre III – Dispositions applicables aux zones agricoles et naturelles 83
Zone A 84
Zone N 92
Titre I - Dispositions générales 3
Titre II - Dispositions applicables aux zones urbaines 16
Zone UA 17
Zone UB 27
Zone UD 38
Zone UE 50
Titre III - Dispositions applicables aux zones d’urbanisation future 61
Zone IAU 62
Zone IIAU 69
Zone IIAUe1 83
Titre IV - Dispositions applicables aux zones agricoles et naturelles 91
Zone A 92
Zone N 100 Page 3 sur 108
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - Règlement - Document approuvé
PLU de Lunel Règlement
3
TITRE I
DISPOSITIONS GENERALES Page 4 sur 108
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - Règlement - Document approuvé
PLU de Lunel Règlement
4
ARTICLE 1 - CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL
Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune de Lunel.
ARTICLE 2 – ADAPTATIONS MINEURES
Conformément à l’article L. 152-3 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Dérogations
Conformément à l’article L. 152-3 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par le plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation autre que celles prévues par les articles L. 152-4 et L. 152-5 du Code de l’Urbanisme.
En application de l’article L. 152-4, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d’urbanisme pour permettre :
- la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;
- la restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;
- des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Dans ces cas, l’autorité compétente recueille l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire.
En application de l’article L. 152-5, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d'aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :
- La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; - La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; - La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades. La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.
Cet article n’est pas applicable :
- aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en application du Titre II du Livre VI du Code du Patrimoine ;
- aux immeubles protégés au titre des abords en application de l'article L. 621-30 du même Code ; - aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable mentionné à l'article L. 631-1 dudit Code ;
- aux immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du Code de l’urbanisme (immeubles bâtis ou non bâtis à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural). Page 5 sur 108
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PLU de Lunel Règlement
5
Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ou a déclaration de travaux ne peut être accordé que pour les travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.
ARTICLE 3 – RAPPELS REGLEMENTAIRES
• L'édification des clôtures est soumise à déclaration préalable, conformément aux articles L.421-1 et R. 421-1 et suivants du Code de l’Urbanisme sur l’ensemble du territoire communal. • Les installations et travaux divers sont soumis à l’autorisation prévue aux articles L.442-1 et R.442-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
• Les démolitions sont soumises à permis de démolir dans les zones UA1 et UA2 (délibération du Conseil municipal en date du 25 septembre 2007). Les démolition affectant le pat rimoine bâti identifié au titre de l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme sont soumises à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
• Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés au titre de l’article L. 113-1 du Code de l’Urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques. • Les travaux non soumis au régime d’autorisation et ayant pour effet de détruire un des éléments de paysage identifiés aux documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme, sont soumis à une demande d’autorisation préalable au titre des installations et travaux divers.
• Les zones soumises à débroussaillement sont soumises aux exigences prévues par l’arrêté préfectoral du 8 janvier 2013 relatif au débroussaillement réglementaire destiné à diminuer l’intensité des incendies de forêt et à en limiter la propagation.
ARTICLE 4 – ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Outre les dispositions des articles 11 du présent règlement de PLU, il est rappelé que « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales » (article R. 111-27 du Code de l’urbanisme).
Dans les périmètres de protection des monuments historiques, il est rappelé que les permis de construire sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, qui peut appliquer des règles plus restrictives que celles édictées dans le corps du présent règlement de PLU.
ARTICLE 5 – REGLEMENT APPLICABLE AUX ZONES SOUMISES AUX RISQUES D’INONDATION
Quatre zones de risque ont été identifiées suite aux crues des 8 et 9 septembre 2002 et qui sont reportées sur les plans de zonage :
• Zones « BU » : zones inondables urbanisées exposées à des risques moindres (champs d’expansion des crues où les hauteurs d’eau pour la crue de référence sont inférieures à 0,50 m) ; • Zones « RU » : zones inondables densément urbanisées soumises à un aléa fort (zones d’écoulement principal ou champs d’expansion des crues où les hauteurs d’eau pour la crue de référence sont supérieures à 0,50 m) ; Page 6 sur 108
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - Règlement - Document approuvé
PLU de Lunel Règlement
6
• Zones « RU2 » : zones inondables densément urbanisées soumises à un aléa fort (zones d’écoulement principal ou champs d’expansion des crues où les hauteurs d’eau pour la crue de référence sont supérieures à 0,50 m) correspondant à la première ceinture du centre ancien ; • Zones « R » : zones inondables naturelles, peu ou non urbanisées, d’aléa indifférencié.
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE BLEUE « BU » :
SONT INTERDITS :
• Tous travaux de quelque nature qu’ils soient, et notamment :
- les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue ; - les constructions à caractère vulnérable telles que : écoles, crèches, établissement sanitaires, installations classées…. ;
- la création et l’extension de surfaces de quelque nature qu’elles soient, en dessous de la cote de PHE ; - les créations de campings et parcs résidentiels de loisirs,
à l’exception de ceux visés au paragraphe ci-dessous, intitulé « SONT ADMIS »
UTILISATIONS DU SOL
• Les dépôts de matériaux susceptibles d’être emportés en cas de crue ;
• Tous remblais modifiant les conditions d’écoulement ou le champ d’expansion des crues et en particulier les endiguements ;
• Les dépôts et stockages de produits dangereux ou polluants ;
• Les occupations et activités temporaires (parcs d’attraction, fêtes foraines….) en dehors du 15 mars au 15 septembre et sous réserve de s’assurer des conditions météorologiques.
SONT ADMIS :
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES EXISTANTS
• Les travaux d’entretien et de gestion courants (traitements de façades, réfections de toitures, peintures….).
• Les aménagements ou adaptations visant à améliorer la sécurité des biens et des personnes. • Les modifications de constructions même avec changement de destination, sous réserve que les travaux envisagés aillent dans le sens d’une diminution de la vulnérabilité du bâtiment lui-même ou d’une amélioration de la sécurité des personnes (travaux intérieurs, création d’ouvertures …) • La création de logements, d’activités ou de surface habitable, sous réserve que la surface des planchers soit calée au minimum à la cote de PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée pour les créations d’activités ou de garages si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….).
• En zone UA1 et/ou pour les bâtiments dont les façades donnent sur le Bd de Strasbourg et le Bd Louis Blanc
Les changements de destination de surfaces vers des surfaces d’activités ou de garage, sans fixation de cote minimale de plancher (PHE + 0,30 m), sous réserve de mesures particulières telles que : Page 7 sur 108
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- mise hors d’eau des installations électriques ;
- mise en œuvre de matériaux hydrofuges ou insensibles à l’eau :
- que le stockage de fournitures sensibles à l’eau soit situé à une cote minimale supérieure ou égale à la PHE + 0,30 m
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES NOUVEAUX
• La création de constructions nouvelles sous réserve :
- que la sous-face du premier plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de ne pas créer de surfaces de garages ou pièces annexes en-dessous du niveau de la cote de PHE ou du terrain naturel lorsque la PHE n’a pas été définie, sauf contraintes architecturales imposées par le présent règlement.
• Les piscines implantées au niveau du terrain naturel ; un balisage permanent du bassin sera mis en place afin d’assurer la sécurité des personnes et des services de secours.
• Les équipements d’intérêt général lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation ou visant à la protection contre les inondations. Une étude hydraulique devra en définir les conséquences amont et aval et déterminer leur impact sur l’écoulement des crues, les mesures compensatoires à adopter, visant à en annuler les effets et les conditions de leur mise en sécurité. Elle devra en outre faire apparaître les conséquences d’une crue exceptionnelle. • Les forages A.E.P.
• Tous travaux d’aménagements sportifs et d’équipements légers d’animation et de loisirs de plein air sans création de remblais et sous réserve qu’ils de créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues. • La création ou modification de murs de clôtures sous réserve qu’au moins 10% de la superficie situées en dessous de la cote de PHE soit transparente aux écoulements (portails ajourés, grillages, barbacanes…)
• Les parcs de stationnement des véhicules sous réserve qu’ils soient organisés et règlementés à partir d’un dispositif d’annonce de crues.
• L’extension des bâtiments d’habitations, d’activités, publics, industriels ou agricoles, sous réserve : - que la sous-face du 1er plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de prendre en compte les impératifs d’écoulement des crues et que leur implantation ne crée pas d’obstacle à l’écoulement ;
- que l’extension n’accroisse pas la vulnérabilité du bâtiment lui-même.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée pour les créations d’activités ou de garages si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….).
CAMPINGS EXISTANTS
• L’exploitation des campings et caravanages strictement limitée aux dispositions des arrêtés qui les règlementent.
• L’implantation d’H.L.L. dans les campings peut être autorisée sous réserve que le niveau de la sous- face du plancher soit au minium à l’altitude de la PHE lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel.
Dans les campings sont en outre admis les travaux d’aménagement et d’entretien strictement liés à l’amélioration de la qualité d’accueil sous réserve qu’ils ne créent pas d’incidence sur l’écoulement des crues. Page 8 sur 108
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TERRASSEMENTS
• Les terrassements, après étude hydraulique qui en définirait la conséquence amont et aval, et dont l’objectif serait de nature à faciliter l’écoulement et de préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues.
• La réalisation de réseaux enterrés sous réserve qu’ils ne soient pas vulnérables aux crues . • La réalisation de petites voiries secondaires et peu utilisées (voies piétonnes, pistes cyclables, voies rurales et communales) et qui ne créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues.
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE ROUGE « RU »
SONT INTERDITS :
• Tous travaux de quelque nature qu’ils soient, et notamment :
- les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue ;
- les constructions nouvelles ;
- les constructions à caractère vulnérable telles que : écoles, crèches, établissement sanitaires, installations classées…. ;
- la création d’ouvertures en-dessous de la cote de PHE ;
- la création et l’extension de surfaces de quelque nature qu’elles soient, en dessous de la cote de PHE ;
- les créations de campings et parcs résidentiels de loisirs,
- la création de logement, dans un bâtiment existant, en dessous de la cote de PHE à l’exception de ceux visés au paragraphe ci-dessous, intitulé « SONT ADMIS »
UTILISATIONS DU SOL
• Les dépôts de matériaux susceptibles d’être emportés en cas de crue ;
• Tous remblais modifiant les conditions d’écoulement ou le champ d’expansion des crues et en particulier les endiguements ;
• Les dépôts et stockages de produits dangereux ou polluants ;
• Les occupations et activités temporaires (parcs d’attraction, fêtes foraines….) en dehors du 15 mars au 15 septembre et sous réserve de s’assurer des conditions météorologiques.
SONT ADMIS :
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES EXISTANTS
• La reconstruction d’un bâtiment sous réserve :
- que la sous-face du 1er plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- que la surface du plancher des annexes soit calée à la cote de PHE ;
- que la hauteur totale du bâtiment nouvellement créé n’excède par R+2 et 9 m de hauteur. • Les travaux d’entretien et de gestion courants (traitements de façades, réfections de toitures, peintures….).
• Les aménagements ou adaptations visant à améliorer la sécurité des biens et des personnes. Page 9 sur 108
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• Les modifications de constructions même avec changement de destination, sous réserve que les travaux envisagés aillent dans le sens d’une diminution de la vulnérabilité du bâtiment lui-même ou d’une amélioration de la sécurité des personnes (travaux intérieurs, création d’ouvertures …) • La création de logements, d’activités ou de surface habitable, sous réserve que la surface des planchers soit calée au minimum à la cote de PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….).
• En zone UA1 et/ou pour les bâtiments dont les façades donnent sur le Bd de Strasbourg et le Bd Louis Blanc
Les changements de destination de surfaces vers des surfaces d’activité ou de garage, sans fixation de cote minimale de plancher (PHE + 0,30 m), sous réserve de mesures particulières telles que : - mise hors d’eau des installations électriques ;
- mise en œuvre de matériaux hydrofuges ou insensibles à l’eau :
- que le stockage de fournitures sensibles à l’eau soit situé à une cote minimale supérieure ou égale à la PHE + 0,30 m
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES NOUVEAUX
• Les piscines implantées au niveau du terrain naturel. Un balisage permanent du bassin sera mis en place afin d’assurer la sécurité des personnes et des services de secours.
• Les équipements d’intérêt général lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation, ou visant à la protection contre les inondations. Une étude hydraulique devra en définir les conséquences amont et aval et déterminer leur impact sur l’écoulement des crues, les mesures compensatoires à adopter, visant à en annuler les effets et les conditions de leur mise en sécurité. Elle devra en outre faire apparaître les conséquences d’une crue exceptionnelle. • Les forages A.E.P.
• Tous travaux d’aménagements sportifs et d’équipements légers d’animation et de loisirs de plein air sans création de remblais et sous réserve qu’ils de créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues. • La création de surfaces de plancher pour des locaux non habités et strictement limités aux activités autorisées à l’alinéa précédent tels que sanitaires, vestiaires, locaux à matériel, lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation et sous réserve : - que la sous-face des planchers soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- que les conséquences de ces aménagements sur l’écoulement des crues soient négligeables. • La création ou modification de murs de clôtures sous réserve qu’au moins 10% de la superficie situées en dessous de la cote de PHE soit transparente aux écoulements (portails ajourés, grillages, barbacanes…)
• Les parcs de stationnement des véhicules sous réserve qu’ils soient organisés et règlementés à partir d’un dispositif d’annonce de crues.
CAMPINGS EXISTANTS
• L’exploitation des campings et caravanages strictement limitée aux dispositions des arrêtés qui les règlementent. Page 10 sur 108
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• Dans les campings sont en outre admis les travaux d’aménagement et d’entretien strictement liés à l’amélioration de la qualité d’accueil sous réserve qu’ils ne créent pas d’incidence sur l’écoulement des crues.
TERRASSEMENTS
• Les terrassements, après étude hydraulique qui en définirait la conséquence amont et aval, et dont l’objectif serait de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues.
• La réalisation de réseaux enterrés sous réserve qu’ils ne soient pas vulnérables aux crues . • La réalisation de petites voiries secondaires et peu utilisées (voies piétonnes, pistes cyclables, voies rurales et communales) et qui ne créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues.
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE ROUGE « RU2 »
SONT INTERDITS :
• Tous travaux de quelque nature qu’ils soient, et notamment :
- les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue ;
- les constructions à caractère vulnérable telles que : écoles, crèches, établissement sanitaires, installations classées…. ;
- la création et l’extension de surfaces de quelque nature qu’elles soient, en dessous de la cote de PHE ;
- les créations de campings et parcs résidentiels de loisirs,
à l’exception de ceux visés au paragraphe ci-dessous, intitulé « SONT ADMIS »
UTILISATIONS DU SOL
• Les dépôts de matériaux susceptibles d’être emportés en cas de crue ;
• Tous remblais modifiant les conditions d’écoulement ou le champ d’expansion des crues et en particulier les endiguements ;
• Les dépôts et stockages de produits dangereux ou polluants ;
• Les occupations et activités temporaires (parcs d’attraction, fêtes foraines….) en dehors du 15 mars au 15 septembre et sous réserve de s’assurer des conditions météorologiques.
SONT ADMIS :
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES EXISTANTS
• Les travaux d’entretien et de gestion courants (traitements de façades, réfections de toitures, peintures….).
• Les aménagements ou adaptations visant à améliorer la sécurité des biens et des personnes. • Les modifications de constructions même avec changement de destination, sous réserve que les travaux envisagés aillent dans le sens d’une diminution de la vulnérabilité du bâtiment lui-même ou d’une amélioration de la sécurité des personnes (travaux intérieurs, création d’ouvertures …) Page 11 sur 108
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• La création de logements, d’activités ou de surface habitable, sous réserve que la surface des planchers soit calée au minimum à la cote de PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée pour les créations d’activités ou de garages si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….).
• Pour les bâtiments dont les façades donnent sur le Bd de Strasbourg et le Bd Louis Blanc
Les changements de destination de surfaces vers des surfaces d’activité ou de garage, sans fixation de cote minimale de plancher (PHE + 0,30 m), sous réserve de mesures particulières telles que : - mise hors d’eau des installations électriques ;
- mise en œuvre de matériaux hydrofuges ou insensibles à l’eau :
- que le stockage de fournitures sensibles à l’eau soit situé à une cote minimale supérieure ou égale à la PHE + 0,30 m
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES NOUVEAUX
• La création de constructions nouvelles sous réserve :
- que la sous-face du premier plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de ne pas créer de surfaces de garages ou pièces annexes en-dessous du niveau de la cote de PHE ou du terrain naturel lorsque la PHE n’a pas été définie, sauf contraintes architecturales imposées par le présent règlement.
• Les piscines implantées au niveau du terrain naturel. Un balisage permanent du bassin sera mis en place afin d’assurer la sécurité des personnes et des services de secours.
• Les équipements d’intérêt général lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation, ou visant à la protection contre les inondations. Une étude hydraulique devra en définir les conséquences amont et aval et déterminer leur impact sur l’écoulement des crues, les mesures compensatoires à adopter, visant à en annuler les effets et les conditions de leur mise en sécurité. Elle devra en outre faire apparaître les conséquences d’une crue exceptionnelle. • Les forages A.E.P.
• Tous travaux d’aménagements sportifs et d’équipements légers d’animation et de loisirs de plein air sans création de remblais et sous réserve qu’ils de créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues. • La création ou modification de murs de clôtures sous réserve qu’au moins 10% de la superficie situées en dessous de la cote de PHE soit transparente aux écoulements (portails ajourés, grillages, barbacanes…)
• Les parcs de stationnement des véhicules sous réserve qu’ils soient organisés et règlementés à partir d’un dispositif d’annonce de crues.
• L’extension des bâtiments d’habitations, d’activités, publics, industriels ou agricoles, sous réserve : - que la sous-face du 1er plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de prendre en compte les impératifs d’écoulement des crues et que leur implantation ne crée pas d’obstacle à l’écoulement ;
- que l’extension n’accroisse pas la vulnérabilité du bâtiment lui-même.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée pour les créations d’activités ou de garages si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….). Page 12 sur 108
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CAMPINGS EXISTANTS
• L’exploitation des campings et caravanages strictement limitée aux dispositions des arrêtés qui les règlementent.
• L’implantation d’H.L.L. dans les campings peut être autorisée sous réserve que le niveau de la sous- face du plancher soit au minium à l’altitude de la PHE lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel.
Dans les campings sont en outre admis les travaux d’aménagement et d’entretien strictement liés à l’amélioration de la qualité d’accueil sous réserve qu’ils ne créent pas d’incidence sur l’écoulement des crues.
TERRASSEMENTS
• Les terrassements, après étude hydraulique qui en définirait la conséquence amont et aval, et dont l’objectif serait de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues.
• La réalisation de réseaux enterrés sous réserve qu’ils ne soient pas vulnérables aux crues. • La réalisation de petites voiries secondaires et peu utilisées (voies piétonnes, pistes cyclables, voies rurales et communales) et qui ne créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues.
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE ROUGE « R »
SONT INTERDITS :
• Tous travaux de quelque nature qu’ils soient, et notamment :
- les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue ;
- les constructions nouvelles et les créations de logements ;
- les créations d’ouvertures en dessous de la cote de PHE lorsqu’elle a été définie ; - la création et l’extension de surfaces de quelque nature qu’elles soient, en dessous de la cote de PHE ;
- les créations de campings et parcs résidentiels de loisirs ainsi que l’augmentation de leur capacité ;
à l’exception de ceux visés au paragraphe ci-dessous, intitulé « SONT ADMIS »
UTILISATIONS DU SOL
• Les dépôts de matériaux et conditionnements susceptibles d’être emportés ou de gêner l’écoulement des eaux en cas de crue.
• Tous remblais modifiant les conditions d’écoulement ou le champ d’expansion des crues et en particulier les endiguements sauf s’ils sont de nature à protéger des lieux fortement urbanisés. • Les dépôts et stockages de produits dangereux ou polluants ;
• Les occupations et activités temporaires (parcs d’attraction, fêtes foraines….) en dehors de la période du 1er mai au 31 août et sous réserve de s’assurer des conditions météorologiques. Page 13 sur 108
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SONT ADMIS :
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES EXISTANTS
• Les travaux d’entretien et de gestion courants (traitements de façades, réfections de toitures, peintures….).
• Les aménagements ou adaptations visant à améliorer la sécurité des biens et des personnes. • Les modifications de constructions sans changement de destination, sauf s’il est de nature à réduire la vulnérabilité du bâtiment et des personnes (et notamment sans création de logement supplémentaire) et sous réserve que les travaux envisagés s’accompagnent de dispositions visant à diminuer la vulnérabilité du bâtiment lui-même, à améliorer la sécurité des personnes ou à favoriser l’écoulement des eaux (travaux intérieurs, créations d’ouvertures…)
• L’extension des bâtiments d’habitations existants dans la limite de 20 m2 d’emprise au sol (une seule fois), sous réserve :
- que la sous-face du 1er plancher aménagé soit calée à la cote de PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de prendre en compte les impératifs d’écoulement des crues et que leur implantation ne crée pas d’obstacle à l’écoulement ;
- que l’extension s’accompagne de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment lui-même, à améliorer la sécurité des personnes et à favoriser l’écoulement des eaux.
• L’extension à l’étage des bâtiments d’habitation, sans limite de surface, en respectant l’alinéa précédent.
• L’extension des bâtiments d’activités, industries ou agricoles, jusqu’à 30% de l’emprise au sol (une seule fois), sous réserve :
- que la sous-face du 1er plancher aménagé soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- de prendre en compte les impératifs d’écoulement des crues, que leur implantation ne crée pas d’obstacle à l’écoulement ;
- que l’extension n’accroisse pas la vulnérabilité du bâtiment lui-même.
Exceptionnellement, en cas de contrainte architecturale majeure, cette disposition pourra être levée si des dispositifs permettant de diminuer la vulnérabilité du bâti et des personnes sont mis en place (refuge à l’étage, batardeaux….).
• La reconstruction d’un bâtiment sinistré, sauf si la cause du sinistre est l’inondation. Dans ce cas, la reconstruction ne sera autorisée qu’à condition que la sous-face du 1er plancher aménagé et la surface des annexes soient calées à la cote de PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel/
CONSTRUCTIONS ET OUVRAGES NOUVEAUX
• Les forages A.E.P.
• Les équipements d’intérêt général lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation, ou visant à la protection contre les inondations. Une étude hydraulique devra en définir les conséquences amont et aval et déterminer leur impact sur l’écoulement des crues, les mesures compensatoires à adopter, visant à en annuler les effets et les conditions de leur mise en sécurité. Elle devra en outre faire apparaître les conséquences d’une crue exceptionnelle. • Les piscines s au niveau du terrain naturel. Un balisage permanent du bassin sera mis en place afin d’assurer la sécurité des personnes et des services de secours. Page 14 sur 108
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• La création ou modification de clôtures légères (3 fils ou grillagées à mailles larges) sur mur de soubassement d’une hauteur inférieure ou égale à 0,20 m.
• Les parcs de stationnement des véhicules, non imperméabilisés, sous réserve qu’ils soient organisés et règlementés à partir d’un dispositif d’annonce de crues.
• Tous travaux d’aménagements sportifs et d’équipements légers d’animation et de loisirs de plein air sans création de remblais et sous réserve qu’ils de créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues. • La création de surfaces de plancher pour des locaux non habités et strictement limités aux activités autorisées à l’alinéa précédent tels que sanitaires, vestiaires, locaux à matériel, lorsque leur implantation est techniquement irréalisable hors du champ d’inondation et sous réserve : - que la sous-face des planchers soit calée à la cote PHE + 30 cm lorsqu’elle a été définie. Dans le cas contraire, elle sera calée au minimum à 50 cm au dessus du terrain naturel ou de la voie d’accès lorsqu’elle est supérieure au terrain naturel ;
- que les conséquences de ces aménagements sur l’écoulement des crues soient négligeables.
Dans les mas à vocation agricole, toute extension de bâtiment sera soumise à une mise en conformité globale de l’exploitation, à savoir :
- acquisition d’un système de communication radio ne dépendant pas des réseaux filaires ou GSM classiques ;
- possession d’un groupe électrogène stocké hors d’eau ;
- stockage des récolte dan une zone hors d’eau ;
- mise en œuvre pour les sites d’élevage d’une zone hors d’eau.
CAMPINGS EXISTANTS
• L’exploitation des campings et caravanages strictement limitée aux dispositions des arrêtés qui les règlementent.
TERRASSEMENTS
• Les terrassements, après étude hydraulique qui en définirait la conséquence amont et aval, et dont l’objectif serait de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues.
• La réalisation de réseaux enterrés sous réserve qu’ils ne soient pas vulnérables aux crues. • La réalisation de petites voiries secondaires et peu utilisées (voies piétonnes, pistes cyclables, voies rurales et communales) et qui ne créent pas d’obstacle à l’écoulement des crues.
MODES CULTURAUX
• Les modes culturaux, la constitution de haies vives, dont les conséquences peuvent être le ralentissement des écoulement ou l’augmentation de la capacité de stockage des eaux, sans toutefois créer d’obstacle à leur écoulement sous forme de barrage.
• Les serres nécessaires à l’activité agricole, qu’il s’agisse de serres tunnel sur arceaux ou de serre en verre à ossature métallique, sous réserve :
- que leur largeur n’excède pas 20 m (3 chapelles) ;
- que la plus grande dimension soit dans le sens du courant ;
- qu’elles soient pourvues de dispositif permettant le libre écoulement des eaux dans les serres en cas de crues ;
- qu’un espace minimal de 7 m sépare les serres dans le sens de la largeur et 10 m dans le sens longitudinal (sens du courant).
Il est conseillé de planter des arbres à l’amont pour protéger des corps flottants. Page 15 sur 108
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ZONES NON AEDIFICANDI AUX ABORDS DES COURS D’EAU
Chaque cours d’eau permanent ou temporaire de la commune est affecté d’une zone non aedificandi dans laquelle l’édification de construction, murs de clôture compris, ainsi que tout obstacle susceptible de s’opposer au libre écoulement des eaux est interdit.
Ces zones non aedificandi sont des bande de terrains ainsi instituées :
1 – Cours d’eau faisant l’objet de dispositions spécifiques :
- Le Vidourle : inscrit par décret due 29.09.62 sur la liste des cours d’eau soumis aux dispositions du décret n°56-1053 du 13.01.56 ;
- Le Gazon (en zone naturelle) : largeur de la bande : 30 m, soit 15 m de part et d’autre de l’axe du cours d’eau.
2 – Autres cours d’eau permanentes ou temporaires : sauf indication contraire sur les documents graphiques, largeur de la bande : 4 m minimum de part et d’autre des berges, sauf ouvrage hydraulique public.
ARTICLE 6 – PRISE EN COMPTE DU RISQUE « RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES »
Le risque « retrait gonflement des argiles » a été étudié par le BRGM à l’initiative de l’Etat. La cartographie ainsi que les mesures constructives liées à l’aléa sont jointes en annexe du PLU.
ARTICLE 7 – SECTEURS DE BRUIT
Les bâtiments nouveaux à destination d’habitation, d’hébergement hôtelier, d’établissements d’enseignement et d’établissements de santé implantés dans les secteurs de bruit délimités par arrêtés préfectoraux de part et d’autre de la LGV, de la ligne SNCF, de l’A9, de la RN 113, des RD 24, RD34 et RD 61 sont soumis à des normes d’isolement acoustiques conformément aux dits arrêtés.
ARTICLE 8 – DEFINITION
Constructions individuelles : opérations tendant à la réalisation de locaux destinés à former une seule unité de logements ou plusieurs logements dont les accès se font sans utiliser des parties communes.
Immeuble collectif : immeuble dans lequel sont superposés, même partiellement, deux logements distincts ou plus desservis par des parties communes bâties.
Pièce principale : pièce devant obligatoirement être munie d’ouverture donnant à l’air libre au sens du règlement sanitaire départemental (article 40.1).
Annexe ou construction annexe :
L’annexe est un bâtiment de faibles dimensions, séparé ou non de la construction principale dont l’usage ne peut être qu’accessoire à celui de la construction principale réglementairement admise dans la zone (liste non exhaustive : abri à bois, abri de jardin, local piscines, local technique, abri ou garage pour véhicule…). Les constructions à destination agricole, les piscines ne sont pas des constructions annexes. Page 16 sur 108
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TITRE II
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX
ZONES URBAINES Page 17 sur 108
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CHAPITRE I
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
La zone UA correspond à la zone urbaine du centre ville. Elle a une vocation d’habitat, de commerces et de services. Les constructions, anciennes pour la plupart, sont édifiées en ordre continu.
Elle comprend deux sous-secteurs :
- UA1, correspondant au centre ancien de la commune ;
- UA2, correspondant globalement aux extensions XIXe et aux secteurs situés aux abords des voies structurantes, admettant une certaine densité. Ce sous-secteur UA2 inclut un sous-secteur UA2a correspondant à l’espace des Arènes.
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportés sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis par le PADD, et notamment viser à augmenter l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2.
Un cahier de recommandations architecturales annexé au PLU complète les prescriptions concernant l’aspect extérieur des constructions nouvelles et des travaux sur du bâti existant.
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article UA-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• les constructions destinées à l’industrie, à l’exploitation agricole ou à la fonction d’entrepôt ; • le long des axes commerçants reportés sur les plans de zonage en UA1, le changement de destination des locaux de commerces, sauf lorsque l’accès aux étages ne peut se faire que par le commerce situé en rez-de-chaussée.
• Les installations classées pour la protection de l’environnement, sauf celles pouvant être admises dans les conditions fixées à l’article UA-2 suivant ;
• les terrains de camping et de caravaning, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d habitation légère de loisir ;
• les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attraction ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE UA- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sont admis sous réserve du respect des dispositions générales et sous les conditions suivantes :
• les installations classées pour la protection de l’environnement, quel que soit le régime auquel elles sont soumises, à condition :
- qu’elles n’entraînent pas pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
- que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti. • les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les aires de stationnement ouvertes au public et les aires de jeux ou de sport, à condition qu’elles soient nécessaires à la vie du quartier et que, par leur fréquentation induite, elles ne risquent pas de nuire à la sécurité et à la tranquillité du quartier ; Page 19 sur 108
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• les dépôts de véhicules à condition qu’ils soient nécessaires au maintien ou au développement d’une activité existante et qu’ils soient localisés dans le secteur UA2 ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Dans les secteurs délimités au document graphique, au moins 2/3 des logements des programmes comportant plus de 3 logements neufs, doivent avoir une surface de plancher supérieure ou égale à 60 m2.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UA-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les voies de desserte internes aux immeubles collectifs ou groupes d’habitation auront des caractéristiques et dimensions propres à assurer la circulation et les manœuvres des véhicules ayant vocation à les utiliser.
Les voies en impasse devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour aisément.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie. A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération. Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. En secteur UA1, si les accès doivent être munis d’un système de fermeture, celui-ci sera situé en retrait de l’alignement. Page 20 sur 108
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ARTICLE UA - 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
4.1. Eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable sauf les bâtiment n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
4.2. Assainissement
4.2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement.
Les constructions à usage autre que d’habitation qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public. L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
4.2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositif adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics.
4.3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain.
Dans le cas de réhabilitation d’un immeuble existant, s’il y a impossibilité d’alimentation souterraine, le branchement peut être assuré par câbles torsadés courant sur les façades sous génoise.
4.4. Déchets ménagers et assimilés
Hormis pour les opérations comportant une seul logement, le projet doit justifier de sa compatibilité avec le type de collecte retenu (caractéristiques de la voirie interne ou de l’emplacement à containers).
ARTICLE UA - 5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines. Page 21 sur 108
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ARTICLE UA - 6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les constructions doivent être implantées à l’alignement des voies publiques ou privées existantes ou à créer.
Toutefois, des implantations en retrait pourront être autorisée, soit :
- pour permette un accès à un garage ou un parc de stationnement privé si la longueur de la façade est supérieure ou égale à 15 m en secteur UA1 ;
- pour permettre l’alignement à une construction existante déjà en retrait
- pour les parcelles d’angle si cela permet d’améliorer la visibilité ou la sécurité ; - à tire exceptionnel, sil elles contribuent à la qualité architecturale du projet et de son insertion dans le site ;
- en sous-secteur UA2a.
Voie ferrée : les constructions à usage d’habitat devront être implantées à une distance minimale de 35 m à compter de l’axe de la voie ferrée la plus proche. Cette distance est ramenée à 20 m pour les autres constructions. Ces dispositions ne s’appliquent aux extensions des constructions existantes.
Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage.
- A défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE UA-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Sur une profondeur maximale de 16 m à partir de l’alignement ou du retrait tel que défini à l’article 6 :
Les constructions doivent être édifiées en ordre continu d’une limite séparative latérale à l’autre. Toutefois, une implantation en retrait de l’une des deux limites latérales pourra être admise sous réserve que la continuité bâtie soit assurée par une clôture :
- si le projet de construction est voisin d’un bâtiment existant non implanté en limite ; - ou si la longueur de la façade est supérieure ou égale à 15 m.
Les constructions d’une hauteur inférieure à 3,80 m au faîtage pourront être édifiées jusqu’en limite de fond de parcelle. Les constructions d’une hauteur supérieure à 3,80 m au faîtage devront être édifiées en retrait de la limite de fond de parcelle.
Lorsque les constructions ne jouxtent pas les limites séparatives (latérales ou de fond de parcelle), elles devront être édifiées à une distance de la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m, sauf lorsque le retrait ne concerne que l’étage réalisé en attique en application de l’article UA10.
Au delà de cette profondeur de 16 m :
Les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m. Page 22 sur 108
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Toutefois, une implantation en limite est possible :
- pour les annexes des constructions, dont la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 3,8 m et la longueur à 8 m ;
- ou s’il existe en limite une construction existante, et sous réserve entre la limite et le retrait visé ci- dessus, de ne pas dépasser la longueur de ladite construction et de respecter un gabarit de hauteur sensiblement identique ;
- ou à l’intérieur d’un projet d’ensemble présentant une cohérence urbaine.
En cas de division foncière, les bâtiments existants sur le fond initial devront respecter une distance à la limite séparative nouvellement créée au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE UA-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale au tiers de la somme de leur hauteur respective, sans que cette distance soit inférieure à 4 m. Les garages et annexes des bâtiments d’habitation dont la hauteur au faîtage est inférieure à 4 m pourront être édifiées à une distance supérieure ou égale à la hauteur de l’annexe.
ARTICLE UA-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
60% maximum pour les unités foncières supérieures à 500 m2
Non règlementé pour les unités foncières inférieures à 500 m2 et les parcelles d’angle.
Non règlementé en UA1.
ARTICLE UA-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu’à l’égout des toitures ou jusqu’à l’acrotère pour les volumes en toiture-terrasse.
Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
La hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+2 et 9 m.
En UA2, la hauteur maximale pourra être portée à R+3 et 13 m par un étage en attique, sous condition que le troisième étage soit construit :
- en retrait d’au moins 1,5 m par rapport aux façades sur rue et aux façades latérales éventuellement ; - et en retrait d’au moins 3 m par rapport aux limites séparatives, sauf s’il se raccorde contre un mur mitoyen existant de hauteur supérieure à celle du projet.
En-sous secteur UA2a, la hauteur maximale des constructions est portée à 15,50 m. Page 23 sur 108
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Hauteur relative par rapport à la voie
En UA2, la différence de niveau entre tout point du bâtiment et la limite opposée de la voie ne peut dépasser la distance comptée horizontalement entre ces deux points.
Si la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la plus large, sur une longueur n’excédant pas 15 m comptés à partir du point d’intersection des alignements ou des lignes qui en tiennent lieu (limites de voies privées).
Ces règles ne s’appliquent pas aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
En-sous secteur UA2a, la hauteur relative par rapport à la voie n’est pas réglementée.
ARTICLE UA-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
11.1 Règles générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux.
Les travaux réalisés sur des bâtiments existants (restructurations, extensions, surélévations…) doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur. Les murs séparatifs, murs pignons, les annexes doivent s’harmonier avec la construction principale. Les imitations de matériaux sont interdites.
Les constructions nouvelles et les travaux sur du bâti existant pourront de plus s’appuyer sur les prescriptions formulées dans le cahier de recommandations architecturales annexé au PLU.
11.2 Règles particulières
Façades / percements / matériaux
- Les projets de restaurations, les extensions, surélévations devront respecter ou retrouver les caractéristiques du bâti d’origine : percements de proportion verticale, soulignés par des encadrements.
- Les ornements anciens, sculptures, corniches, encadrements de porte, ferronneries….. devront être conservés et restaurés.
- Les façades en pierre de taille seront conservées, les autres seront enduites. - Les constructions neuves devront respecter les caractéristiques générales du bâti ancien, dans les formes, percements et aspects.
- Les enduits seront de type traditionnel (enduits à la chaux pour les murs hourdés à la chaux), finition talochée ou lissée. Ils doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enduit façon « rustique » et les peintures vinyliques sont interdits. Les teintes devront respecter les tons locaux dominants. - Des dispositions différentes peuvent être autorisées pour les équipements collectifs publics ou privés. - Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’une traitement esthétique approprié.
Toitures :
- Les toitures des volumes principaux seront en pente. La pente des toitures sera comprise entre 25 et 35%. La pente de la toiture des annexes doit être tournée vers l’intérieur de la parcelle. Page 24 sur 108
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- Les toitures seront couvertes en tuile canal de terre cuite ou similaire, de couleur claire. En secteur UA2, dans le cas de reprise partielle de couverture existante réalisée dans un autre matériau, l’utilisation de ce matériau pourra être tolérée. Dans tous les cas, les couvertures en tuiles translucides, en tuiles flammées ou vieillies sont interdites.
- Des dispositions différentes peuvent être admises :
o pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; o pour les annexes situées en cœur d’îlot, dont les toitures peuvent être traitées en toiture-terrasse végétalisée ou en toiture tuiles ;
o pour les décrochés de volumes, qui peuvent être traités en toiture-terrasse ou en toiture tuile ; o en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient imités à 50% de la surface de la toiture.
- L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Balcons / terrasses / loggias :
Bâtiments existants :
- Les terrasses en façade sont interdites ;
- Les loggias couvertes sont autorisées en dernier étage en cas de surélévation et sous réserve que le projet ne porte pas atteinte à l’harmonie générale du bâtiment ;
- La création de nouveaux balcons pourra être autorisée sous réserve que la saille soit inférieure à 35 cm en UA1 et 50 cm en UA2.
Constructions neuves :
- Les loggias et les terrasses sont autorisées sous réservé d’une bonne insertion dans l’environnement bâti ;
- les balcons sont autorisés. Sur rue, ils ne devront pas avoir de saillie supérieure à 35 cm en UA1 et 50 cm en UA2. Non règlementé sur les rues internes à une opération d’ensemble. Les gardes corps devront être de facture simple.
- Des dispositions différentes peuvent être autorisées pour les équipements collectifs publics ou privés.
Menuiseries, volets et portails :
- Les menuiseries nouvelles des fenêtres, volets ou des portes seront réalisées dans le respect de l’aspect (textures, formes…) et de la couleur des matériaux traditionnels ;
- Les menuiseries anciennes des immeubles existantes seront maintenues et restaurées à l’identique dans la mesure du possible ;
- Les portails de garage ou de remise en bois, à lames larges verticales seront restaurés ou serviront de modèle pour tout remplacement.
Clôtures :
- Les clôtures auront une hauteur comprise entre 1,8 m et 2,5 m.
- Elles seront traitées :
o soit en mur plein de pierre, ou en mur plein enduit à l’identique du bâtiment principal et couronné par une pierre plate ou terminé par un enduit en profil demi-lune ; o soit en mur bahut surmonté d’une grille à barreaudage vertical.
- L’alignement des hauteurs des murs, murets et grilles avec les clôtures voisines, si elles existent, sera recherché. Page 25 sur 108
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- Dans les zones soumises aux risques d’inondation, d’autres types de clôture pourront être imposés.
En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
D’autres dispositions pourront être admises pour les bâtiments ou équipements collectifs publics ou privés.
Les appareils de climatisation :
Les appareils de climatisation doivent être intégrés à la construction ou à l’enseigne, sans saillie et non visibles depuis le domaine public. En toute état de cause, ils ne doivent pas être apparents en façade.
Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE UA-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2.
Il est exigé au minimum :
- pour les constructions à usage d’habitation :
o en UA1 : 1 place de stationnement par logement ;
o en UA2 : 1,5 place de stationnement par logement.
- pour les résidences personnes âgées : 1 place pour 3 logements.
- pour les constructions à usage de bureaux, artisanat : 1 place par 60 m2 de surface de plancher. - pour les commerces, il n’est pas exigé de places de stationnement ;
- pour l’hébergement hôtelier : 1 place par chambre et 1 place par 15 m2 de surface de restaurant ; - pour les équipements collectifs publics ou privés, le nombre de places à créer sera fonction des besoins générés par la nature de l’équipement.
La règle applicable aux constructions et établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Les groupes de garages individuels ou les aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur desdites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique. Page 26 sur 108
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Lorsque le pétitionnaire ne peut réaliser sur son terrain les places exigées, il pourra être tenu quitte de ces obligations réalisant ou acquérant les places de stationnement demandées sur un autre terrain situé dans un rayon de 300 m de l’opération concernée en secteur UA1 et dans un rayon de 150 m en secteur UA2.
Dans les immeubles collectifs comportant une surface de plancher d’au moins 300 m2, il est imposé la réalisation d’un local de garages à vélo d’une surface minimale de 10 m2.
ARTICLE UA-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les espaces boisés classés figurant sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions des articles L. 113-1 et R. 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les arbres du parc Jean Hugo, les alignements d’arbres ou les bosquets repérés sur les documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme devront être préservés.
En UA2, sauf sur unités foncières d’une superficie inférieure à 500 m2 et sur les unités foncières d’angle, au moins 10% de la surface de la l’unité foncière devra être aménagée en espace libre laissé en pleine terre.
Les aires de stationnement devront être plantées. Il sera exigé un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UA-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
La zone UB correspond à la zone d’extension rapprochée du centre. C’est une zone mixte qui accueille de l’habitat individuel et collectif, ainsi que des commerces et services.
Les constructions sont édifiées, pour la plupart, en ordre discontinu.
Elle comprend deux sous-secteurs :
- UB1, correspondant aux zones d’extension à dominante d’habitat individuel, de faible densité et hauteur.
- UB2, correspondant aux zones d’extension à dominante d’habitat collectif et aux secteurs permettant une certaine densité et hauteur.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis au PADD, et notamment viser à maintenir l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2.
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportés sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article UB-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• les constructions destinées à l’industrie, à l’exploitation agricole ou à la fonction d’entrepôt ; • Les installations classées pour la protection de l’environnement, sauf celles pouvant être admises dans les conditions fixées à l’article UB-2 suivant ;
• les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attraction ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE UB- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sont admis sous réserve du respect des dispositions générales et sous les conditions suivantes :
• les installations classées pour la protection de l’environnement, quel que soit le régime auquel elles sont soumises, à condition :
- qu’elles n’entraînent pas pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
- que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti. • les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les aires de stationnement ouvertes au public et les aires de jeux ou de sport, à condition qu’elles soient nécessaires à la vie du quartier et que, par leur fréquentation induite, elles ne risquent pas de nuire à la sécurité et à la tranquillité du quartier ;
• les dépôts de véhicules à condition qu’ils soient nécessaires au maintien ou au développement d’une activité existante sur la zone ; Page 29 sur 108
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• les constructions, installations, dépôts et ouvrages nécessaires au fonctionnement et à l’exploitation du service public ferroviaire ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Dans les secteurs délimités au document graphique, au moins 2/3 des logements des programmes comportant plus de 3 logements neufs, doivent avoir une surface de plancher supérieure ou égale à 60 m2.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UB-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les voies de desserte internes aux immeubles collectifs ou groupes d’habitation auront des caractéristiques et dimensions propres à assurer la circulation et les manœuvres des véhicules ayant vocation à les utiliser.
En tout état de cause, elles devront présenter au moins les caractéristiques suivantes. Ces dispositions s’appliquent non seulement aux voiries à créer desservant des opérations de constructions nouvelles, mais également aux voiries existantes dans le cas d’une construction nouvelle ou de l’extension d’une construction existante, exception faite lorsque la dite extension ne crée pas de logement supplémentaire ; dans ce cas, le seuil de surface de plancher à prendre en compte est la surface de plancher totale desservie par la voie après nouvelle construction ou extension.
1 – Voirie desservant au total plus de 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 9,50 mètres et comporter : - une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum,
- des places de stationnement longitudinal de 2,50 m de largeur minimum.
En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 7,50 m. Page 30 sur 108
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2 – Voirie desservant au total entre 400 et 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de7 mètres et comporter :
- une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum.
Si les places à réaliser à l’extérieur des parcelles privatives au titre de l’article 12 du règlement de la zone, sont réalisées sous forme de stationnement longitudinal, elles devront avoir une largeur de 2,50 mètres minimum.
En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 5 mètres
3 – Voirie desservant au total moins de 400 m2 de surface de plancher
Ces voiries devront avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Les voies en impasse devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour aisément.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin. Page 31 sur 108
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Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie. A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
La création de nouveaux accès sur la D61 et la N113 est interdite.
ARTICLE UB – 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
4.1. Eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable sauf les bâtiment n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
4.2. Assainissement
4.2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement.
Les constructions à usage autre que d’habitation qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public et ayant reçu l’agrément des services techniques compétents.
L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
4.2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.
En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositif adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics. Page 32 sur 108
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4.3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain.
Dans le cas de réhabilitation d’un immeuble existant, s’il y a impossibilité d’alimentation souterraine, le branchement peut être assuré par câbles torsadés courant sur les façades sous génoise.
4.4 Déchet ménagers et assimilés
Hormis pour les opérations comportant une seul logement, le projet doit justifier de sa compatibilité avec le type de collecte retenu (caractéristiques de la voirie interne ou de l’emplacement à containers).
ARTICLE UB-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines.
ARTICLE UB-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les constructions doivent être implantées :
- à l’alignement des voies publiques ou privées lorsque le projet s’insère dans un ensemble construit implanté à l’alignement ;
- ou dans une bande d’implantation délimitée par l’alignement respectif des constructions voisines ; - ou, en l’absence de construction de part et d’autre, à une distance minimale de 3 m à compter de l’alignement des voies.
Cas particuliers :
- le long de la voie ferrée : les constructions à usage d’habitat devront être implantées à une distance minimale de 35 m à compter de l’axe de la voie ferrée la plus proche. Cette distance est ramenée à 20 m pour les autres constructions. Ces dispositions ne s’appliquent aux extensions des constructions existantes.
- le long de la RN 113 : les constructions devront être implantées à une distance minimale de 15 m à compter de l’axe de la voie, sauf dans la portion Ouest de la RN 113 – comprise entre, d’une part les rues du Lavoir et de l’Ecole du parc et, d’autre part, la rue du 8 Mai et l’avenue de Mauguio – où les constructions pourront être implantées à l’alignement.
Ces dispositions ne s’appliquent pas :
- aux extensions de constructions existantes, sous réserve de ne pas diminuer le recul existant ; - aux annexes (garages, abris de jardin…) ;
- aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire ; - aux locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace public.
Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage.
- A défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales). Page 33 sur 108
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ARTICLE UB-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Sur une profondeur maximale de 16 m à partir de l’alignement ou du retrait tel que défini à l’article 6 :
- Si le bâtiment voisin existant est construit en limite séparative, le projet doit être implanté en limite, excepté l’étage réalisé en attique en application de l’article UB 10 ;
- Si le bâtiment voisin n’est pas réalisé en limite séparative, le projet doit être implanté à une distance de la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m ;
- Si la parcelle voisine n’est pas bâtie, le projet peut être implanté soit en limite (excepté l’étage réalisé en attique en application de l’article UB 10), soit à une distance de la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m, suivant la typologie généralement constatés dans l’environnement immédiat.
Au delà de cette profondeur de 16 m :
Les constructions doivent être édifiées à une distance de la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m. Les façades comportant des ouvertures éclairant des pièces principales doivent être implantées à une distance de la limite séparative égale ou supérieure à la hauteur de la construction.
En cas de division foncière, les bâtiments existants sur le fond initial devront respecter une distance à la limite séparative nouvellement créée au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m.
Toutefois, une implantation en limite est possible :
- pour les garages dont (conditions cumulatives) le faîtage est perpendiculaire à la limite, la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 3,8 m et la longueur à 8 m ;
- pour les annexes dont (conditions cumulatives) la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 2,50 m et la longueur à 5 m ;
- ou s’il existe en limite une construction existante, et sous réserve entre la limite et le retrait visé ci- dessus, de ne pas dépasser la longueur de ladite construction et de respecter un gabarit de hauteur sensiblement identique ;
- ou à l’intérieur d’un projet d’ensemble présentant une cohérence urbaine. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE UB-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être implantées :
- si elles comportent des ouvertures éclairant des pièces principales, à une distance l’une de l’autre au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée, sans que cette distance soit inférieure à 4 m.
- si elles ne comportent pas d’ouvertures éclairant des pièces principales, à une distance l’une de l’autre au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction la plus élevée, sans que cette distance soit inférieure à 4 m. Page 34 sur 108
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Les garages et annexes des bâtiments d’habitation dont la hauteur au faîtage est inférieure à 3,8 m pourront être édifiés à une distance moindre. Cette distance devra être au minimum égale à la hauteur de l’annexe ou du garage concerné.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE UB-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Elle est limitée à 60% de la superficie du terrain.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE UB-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures ou à l’acrotère des toitures terrasses (superstructures exclues).
Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
La hauteur des constructions est limitée par les règles de hauteur absolue et de hauteur relative.
La hauteur absolue des constructions ne peut dépasser :
- En UB1 : R+2 et 9 m
- En UB2 : R+3 et 13 m. Si la parcelle est mitoyenne d’au moins deux parcelles sur lesquelles les constructions principales ne dépassent pas R+1 ou 7 m, la hauteur de la construction projetée ne pourra excéder une hauteur de deux étages pleins sur RDC (9 m) et un étage en attique (à max 13 m). - L’étage en attique doit présenter un retrait d’au moins 1,50 m par rapport aux façades sur rue et aux façades latérales éventuelles et un retrait d’au moins 3 m par rapport aux limites séparatives, sauf s’il se raccorde contre un mur mitoyen existant de hauteur supérieure à celle du projet.
Hauteur relative par rapport à la voie
La différence de niveau entre tout point du bâtiment et la limite opposée de la voie ne peut dépasser la distance comptée horizontalement entre ces deux points.
Si la construction est édifiée à l’angle de voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la plus large, sur une longueur n’excédant pas 15 m comptés à partir du point d’intersection des alignement ou des lignes qui en tiennent lieu (limites de voies privées).
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
ARTICLE UB-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux. Page 35 sur 108
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Les modifications apportées aux bâtiments existants doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur.
Les murs séparatifs, les murs pignons, les bâtiments annexes doivent s’harmonier avec le bâtiment principal.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié.
Sont interdits l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ainsi que les imitations de matériaux et les constructions d’architecture typique étrangère à la région.
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enfuit façon « rustique » est interdit. Les peintures d’aspect vinyliques sont interdites.
Les couleurs d’enduits seront prises dans la palette des teintes naturelles des pierres, terres ou sables que l’on trouve sur les sols environnants. D’autres couleurs peuvent être apportées, si la construction le permet, par des badigeons sur des petites façades.
- Les toitures doivent être en pente (entre 25 et 40%). La pente de la toiture des annexes doit être tournée vers l’intérieur de la parcelle.
Les toitures seront couvertes en tuiles canal de terre cuite ou similaire, de couleur claire. Les tuiles translucides, flammées ou vieillies dont interdites.
En cas de reprise partielle de couverture existante réalisée dans un autre matériau, l’emploi de ce matériau pourra être toléré.
Les toitures terrasses non techniques et accessibles peuvent être admises ponctuellement. Des dispositions différentes peuvent être autorisées :
- pour les équipements collectifs publics ou privés ;
- en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture
Clôtures :
• Sur les voies et emprises publiques ou privées communes, les clôtures seront traitées : o soit en mur plein de 1,8 m maximum ;
o soit en mur bahut surmonté d’une grille à barreaudage vertical, la hauteur totale de la clôture ne pouvant dépasser 2 m.
Les clôtures pourront être doublées ou non d’une haie végétale.
L’alignement des hauteurs des murs, murets et grilles avec les clôtures voisines sera recherché. Si la clôture existante du terrain ou d’un des terrains voisins est en mur de pierre, les clôtures sur rue devront être traitées en mur de pierre.
• En façade de la N113, les clôtures devront être obligatoirement doublées d’une haie végétale.
• Sur les limites privatives intérieures, les clôtures auront une hauteur maximale de 2 m. Des dispositions différentes pourront être admises pour les bâtiments ou les équipements collectifs publics ou privés, notamment afin de permettre le respect des règles spécifiques de sécurité. En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues. Page 36 sur 108
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Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE UB-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2.
Il est exigé au minimum :
- pour les constructions à usage d’habitation collective : 1,5 places de stationnement par logement. Le total des places est arrondi au chiffre supérieur ;
- pour les constructions à usage d’habitation individuelle : 2 places de stationnement par logement. ; - pour les constructions à usage de commerce : 1 place par 30 m2 de surface de plancher. - pour les construction à usage de bureaux ou artisanat : 1 place par 60 m2 de surface de plancher. - pour l’hébergement hôtelier : 1 place par chambre et 1 place de stationnement par 15 m2 de restaurant ;
- pour les résidences de personnes âgées : 0,5 place par logement ;
- pour les équipements collectifs publics ou privés, le nombre de places à créer sera fonction des besoins générés par la nature de l’équipement ;
- pour les opérations d’ensemble de logements de plus de 400 m2 de surface de plancher, il est exigé en outre des places supplémentaires à l’usage du public ou des visiteurs, au nombre de ¼ des places obligatoires (arrondi à l’entier supérieur) et réalisées pour les groupes d’habitations à l’extérieur des parcelles privatives ou lots, sous forme de stationnement sur voirie, à morceler en groupe d’emplacements n’excédant pas une dizaine d’unités.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Lorsque le pétitionnaire ne peut réaliser sur son terrain les places exigées, il pourra être tenu quitte de ces obligations en réalisant ou acquérant les places de stationnement demandées sur un autre terrain situé dans un rayon de 150 m de l’opération concernée.
Les aires de stationnement doivent être disposées dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur desdites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique.
Dans les opérations d’ensemble, lorsque le stationnement à la parcelle est rendu difficile, il peut être remplacé par la réalisation de parkings collectifs. Page 37 sur 108
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Dans les immeubles collectifs comportant une surface de plancher d’au moins 300 m2, il est imposé la réalisation d’un local de garages à vélos d’une surface minimale de 10 m2.
Les surfaces suffisantes aux besoins générés par l’opération doivent en outre être réservés pour les conteneurs d’ordures ménagères.
ARTICLE UB-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les alignements d’arbres repérés aux documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme devront être préservés, ou en cas d’impossibilité dûment justifiée, remplacés par des plantations de valeur équivalente.
Les aires de stationnement devront être plantées. Pour les aires de stationnement, il sera exigé un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement.
Toute nouvelle construction doit posséder au minimum 20% d’espace libre laissé en pleine terre.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UB-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
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CHAPITRE III
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
La zone UD correspond aux zones d’extension de la commune à dominante d’habitat individuel. Ce secteur accueille également divers services, activités et équipements publics . Les constructions sont édifiées, pour la plupart, en ordre discontinu.
Elle comprend deux sous-secteurs :
- UD1, correspondant aux zones d’extension réalisées sous forme d’habitat individuel ou collectif ; - UD2, correspondant au périmètre du Pôle d’Echange Multimodal et du projet urbain de la Gare de Lunel. Le périmètre du projet urbain de la Gare ne pourra être aménagé que sous réserve de compatibilité avec les principes définis par l’orientation d’aménagement et de programmation. En particulier le secteur situé au Sud de l’emprise ferroviaire ne pourra être ouvert à l’urbanisation que dans le cadre d’une opération d’ensemble unique ; le secteur situé au Nord de l’emprise ferroviaire devra quant à lui faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur 2/3 au moins de sa superficie, hors emprise du Pôle d’Echange Multimodal (parking PEM).
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportées sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis au PADD, et notamment viser à maintenir l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes d’habitat collectif de plus de 3 logements neufs doivent comporter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2, hors programmes de logements étudiants en résidences universitaires telles que définies par l’article L. 631-12 du Code de la construction et de l’habitation en secteur UD2.
UD Page 39 sur 108
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article UD-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• les constructions destinées à l’industrie, à l’exploitation agricole ou à la fonction d’entrepôt ; • les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; • les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE UD- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sont admis sous réserve du respect des dispositions générales et sous les conditions suivantes :
• les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à déclaration, à condition : - qu’elles n’entraînent pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
- que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti ; • les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les aires de stationnement ouvertes au public ;
• les aires de jeux ou de sport, sous réserve qu’elles soient nécessaires à la vie du quartier et que, par leur fréquentation induite, elles ne risquent pas de nuire à la sécurité et à la tranquillité du quartier ; • les constructions, installations, dépôts et ouvrages nécessaires au fonctionnement et à l’exploitation du service public ferroviaire ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ; Page 40 sur 108
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• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Dans les secteurs délimités au document graphique, au moins 2/3 des logements des programmes d’habitat collectif comportant plus de 3 logements neufs, doivent avoir une surface de plancher supérieure ou égale à 60 m2, hors programmes de logements étudiants en résidence universitaire telle que définie par l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation, en secteur UD2.
En outre, en secteur UD2, le programme de logements de chacune des opérations d’ensemble devra comporter 30% de logements locatifs aidés (logements locatifs sociaux et logements en location-accession PSLA) ; ce pourcentage pourra excéder 30% dans le cas où l’ensemble des logements locatifs sociaux de l’opération d’ensemble seront constitués par des logements étudiants en résidence universitaire telle que définie par l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UD-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les voies de desserte internes aux immeubles collectifs ou groupes d’habitation auront des caractéristiques et dimensions propres à assurer la circulation et les manœuvres des véhicules ayant vocation à les utiliser.
Hors secteur UD2, elles devront en tout état de cause présenter au moins les caractéristiques suivantes. Ces dispositions s’appliquent non seulement aux voiries à créer desservant des opérations de constructions nouvelles, mais également aux voiries existantes dans le cas d’une construction nouvelle ou de l’extension d’une construction existante, exception faite lorsque la dite extension ne crée pas de logement supplémentaire ; dans ce cas, le seuil de surface de plancher à prendre en compte est la surface de plancher totale desservie par la voie après nouvelle construction ou extension.
1 – Voirie desservant au total plus de 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 9,50 mètres et comporter : - une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum,
- des places de stationnement longitudinal de 2,50 m de largeur minimum. En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 7,50 m. Page 41 sur 108
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2 – Voirie desservant au total entre 400 et 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 7 mètres et comporter :
- une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum.
Si les places à réaliser à l’extérieur des parcelles privatives au titre de l’article 12 du règlement de la zone, sont réalisées sous forme de stationnement longitudinal, elles devront avoir une largeur de 2,50 mètres minimum.
En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 5 mètres
3 – Voirie desservant au total moins de 400 m2 de surface de plancher
Ces voiries devront avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Les voies en impasse devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour aisément.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie. A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération. Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile). Page 42 sur 108
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Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. La création de nouveaux accès sur la D61 et la N113 est interdite.
Aucune opération ne peut prendre accès sur les chemins de halage et de marchepied, les pistes cyclables, les voies express.
Cas particulier :
Accès aux voies comportant des alignements d'arbres repérés aux documents graphiques en tant qu'éléments de paysage identifié au titre de l'article L. 151-19.
• Opérations d’ensemble :
Les lotissements et groupes d'habitation devront être conçus de manière à éviter les accès particuliers sur ces voies. Si aucune autre solution n'est possible, l a voirie du lotissement ou du groupe d'habitation pourra être raccordée à cette vo ie par un carrefour unique, exceptionnellement deux carrefours pour les lotissements ou groupement d'habitation important. Ces carrefours devront être localisés de manière à éviter l 'abattage d'arbres. En cas d'impossibilité technique, l’abattage d'un arbre au maximum pourra être autorisé.
• Constructions isolées
La construction de bâtiments nécessitant l a création d'un accès depuis une de ces voies, pourra être interdit si la réalisation de l’accès nécessite l’abattage d'un ou de plusieurs arbres.
ARTICLE UD – 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable sauf les bâtiment n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
2. Assainissement
2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement.
Les constructions à usage autre que d’habitation qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public. L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositif adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics. Page 43 sur 108
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3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain.
4. Déchet ménagers et assimilés
Hormis pour les opérations comportant une seul logement, le projet doit justifier de sa compatibilité avec le type de collecte retenu (caractéristiques de la voirie interne ou de l’emplacement à containers).
ARTICLE UD-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines.
ARTICLE UD-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Hors secteur UD2, les constructions doivent être implantées :
• à l’alignement de la voie publique ou privée à usage collectif lorsque le projet s’insère dans un ensemble construit implanté à l’alignement ;
• ou dans une bande d’implantation délimitée par l’alignement respectif des constructions voisines, sauf pour les annexes (garages, abri de jardin…) qui pourront être implantés au delà de la bande d’implantation ;
• en l’absence de construction de part et d’autre, les constructions doivent être implantées à une distance minimale :
- de 5 m à compter de l’alignement des voies publiques (hors cheminements piétonniers) ; - de 3 m à compter de l’alignement des voies internes des lotissements.
• En outre, les constructions réalisées dans le cadre d’opération d’ensemble devront rechercher une cohérence urbaine, en privilégiant l’alignement des bâtiments les uns par rapport aux autres.
Cas particuliers :
- Rue Louis Abric, entre le pont SNCF et la rue du Mont Aigoual : les constructions devront être implantée à l’alignement de l’une ou l’autre des constructions voisines.
- Voie ferrée : les constructions à usage d’habitat devront être implantées à une distance minimale de 35 m à compter de l’axe de la voie ferrée la plus proche. Cette distance est ramenée à 20 m pour les autres constructions.
- RN 113 : les constructions à usage d’habitation devront être implantées à une distance minimale de 15 m à compter de l’axe de la voie.
- RD 61 : les constructions devront être implantées à une distance minimale de 15 m à compter de la limite d’emprise de la voie.
Ces dispositions ne s’appliquent pas :
- aux extensions de constructions existantes, sous réserve de ne pas diminuer le recul existant ; - aux annexes (garages, abris de jardin…) ;
- aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire ; - aux locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace public. Page 44 sur 108
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Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
En secteur UD2, les constructions seront implantées :
- soit à l’alignement des voies et emprises publiques, sur le secteur situé au Sud des emprises ferroviaires, étant entendu dans ce cas qu’un léger recul pourra être admis afin de rythmer les façades ;
- soit à une distance minimale de 5 m à compter de l’alignement des voies et emprises publiques, Sur ce même secteur UD2, les constructions seront implantés soit à l’alignement soit à une distance minimale de 3 m à compter de l’alignement des voies et emprises communes internes aux opérations d’ensemble.
Le long de la voie ferrée : les constructions à usage d’habitat devront être implantées à une distance minimale de 35 m à compter de l’axe de la voie ferrée la plus proche. Cette distance est ramenée à 20 m pour les autres constructions.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
Des implantations différentes sont admises pour les installations de faible importance nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (exemples : poste de transformation électrique, abri conteneurs déchets…), pour des motifs techniques, de sécurité ou de fonctionnement, et sous réserve d’une bonne insertion à l’environnement urbain.
ARTICLE UD-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Hors secteur UD2, les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à :
- la moitié de la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3 m, lorsqu’elles ne comportent pas d’ouvertures éclairant des pièces principales
- la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3 m, lorsqu’elles comportent des ouvertures éclairant des pièces principales
Toutefois, une implantation en limite est possible :
- pour les garages dont (conditions cumulatives) le faîtage est perpendiculaire à la limite, la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 3,8 m et la longueur à 8 m ;
- ou pour les annexes dont (conditions cumulatives) la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 2,50 m et la longueur à 5 m ;
- s’il existe en limite une construction existante, sous réserve, entre la limite et le retrait visé ci-dessus, de ne pas dépasser la longueur de ladite construction et de respecter un gabarit de hauteur sensiblement identique ;
- ou à l’intérieur de projets d’ensemble présentant une cohérence urbaine. Page 45 sur 108
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Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
En cas de division foncière, les bâtiments existants sur le fond initial devront respecter une distance à la limite séparative nouvellement créée au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
En secteur UD2, les constructions doivent être édifiées :
- à une distance des limites séparatives correspondant aux limites de secteur, au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3,00 m (D≥H/2, minimum 3,00 m),
- exception faite de la limite séparative correspondant à la limite Nord du secteur situé au Nord des emprises ferroviaires par rapport à laquelle les constructions devront respecter un recul au moins égale à la hauteur des constructions, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures (D≥H).
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne correspondant pas aux limites du secteur UD2 n’est pas règlementée.
Des implantations différentes sont admises pour les installations de faible importance nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (exemples : poste de transformation électrique, abri conteneurs déchets…), pour des motifs techniques, de sécurité ou de fonctionnement, et sous réserve d’une bonne insertion à l’environnement urbain.
ARTICLE UD-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Hors secteur UD2, les constructions non contiguës doivent être implantées : - si elles comportent des ouvertures éclairant des pièces principales, à une distance l’une de l’autre au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée, sans que cette distance soit inférieure à 4 m.
- si elles ne comportent pas d’ouvertures éclairant des pièces principales, à une distance l’une de l’autre au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction la plus élevée, sans que cette distance soit inférieure à 4 m.
Les garages et annexes des bâtiments d’habitation dont la hauteur au faîtage est inférieure à 3,8 m pourront être édifiés à une distance moindre. Cette distance devra être au minimum égale à la hauteur de l’annexe ou du garage concerné.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
Non règlementé en secteur UD2. Page 46 sur 108
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ARTICLE UD-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
En UD1, l’emprise au sol des constructions est limitée à 50%.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE UD-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures ou à l’acrotère des toitures terrasses.
Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
La hauteur maximale des constructions ne peut dépasser :
- En UD1 : R+2 et 10 m
- En UD2 : R+3 et 14,50 m.
- Le ou les niveaux de stationnement enterrés ou semi-enterrés ne sont pas comptabilisés dans les 4 niveaux ci-dessus indiqués ; la hauteur de la partie en élévation des niveaux de stationnement semi- enterrés ne pourra toutefois excéder 2,00 mètres par rapport au sol.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
ARTICLE UD-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux.
Les modifications apportées aux bâtiments existants doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur.
Les murs séparatifs, les murs pignons, les bâtiments annexes doivent s’harmonier avec le bâtiment principal.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié.
Sont interdits l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ainsi que les imitations de matériaux et les constructions d’architecture typique étrangère à la région.
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enfuit façon « rustique » est interdit. Les peintures d’aspect vinyliques sont interdites.
Les couleurs d’enduits seront prises dans la palette des teintes naturelles des pierres, terres ou sables que l’on trouve sur les sols environnants. D’autres couleurs peuvent être apportées, si la construction le permet, par des badigeons sur des petites façades. Page 47 sur 108
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Hors secteur UD2
Les toitures doivent être en pente (entre 25 et 40%). Pour les annexes, la pente de la toiture doit être tournée vers l’intérieur de la parcelle.
Les toitures seront couvertes en tuiles canal de terre cuite ou similaire, de couleur claire. Les tuiles translucides, flammées ou vieillies dont interdites.
En cas de reprise partielle de couverture existante réalisée dans un autre matériau, l’emploi de ce matériau pourra être toléré.
Les toitures terrasses non techniques et accessibles peuvent être admises ponctuellement. Des dispositions différentes peuvent être autorisées :
- pour les équipements collectifs publics ou privés ;
- en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
En secteur UD2
Sont autorisées :
- Les toitures en pente (entre 25 et 40%), couvertes de tuiles canal de terre cuite ou similaire, de couleur claire. Les tuiles translucides, flammées ou vieillies dont interdites. - les toitures terrasses.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition, toutefois, dans le cas de toitures en pente, qu’ils soient correctement intégrés à la toiture (pose intégrée ou en surimposition) et raccordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture.
Clôtures :
• Sur les voies et emprises publiques ou privées communes, les clôtures seront traitées : - soit en mur plein de 1,8 m maximum ;
- soit en mur bahut surmonté d’une grille à barreaudage vertical, la hauteur totale de la clôture ne pouvant dépasser 2,0 m ;
- soit, en secteur UD2, en grillage à mailles rigides de 1,80 m de hauteur maximum. Les clôtures pourront être doublées ou non d’une haie végétale.
L’alignement des hauteurs des murs, murets et grilles avec les clôtures voisines sera recherché. • Sur les limites privatives intérieures, les clôtures auront une hauteur maximale de 2 m. • En façade de la N113, les clôtures devront être obligatoirement doublées d’une haie végétale. • Le long de la RD61, la hauteur des clôtures pourra être portée à 2,50 m en murs plains afin de limiter l’impact sonore de la route, sous réserve d’une bonne insertion dans l’environnement.
Des dispositions différentes pourront être admises pour les bâtiments ou équipements collectifs publics ou privés, notamment afin de permettre le respect des règles spécifiques de sécurité. Dans les zones inondables, des prescriptions spécifiques pourront être imposées. En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite. Page 48 sur 108
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Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE UD-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2.
Il est exigé au minimum :
• pour les constructions à usage d’habitation collective :
- 1,5 place de stationnement par logement, exception faite des logements locatifs sociaux pour lesquels il ne peut être exigé plus de 1 place de stationnement par logement ; le total des places est arrondi au chiffre supérieur ;
- 0,5 place de stationnement par logement en résidences universitaires en secteur UD2. • pour les constructions à usage d’habitation individuelle : 2 places de stationnement par logement ; • pour les constructions à usage de commerce : 1 place pour 30 m2 de surface de plancher ; - pour les construction à usage de bureaux ou d’artisanat : 1 place par 60 m2 de surface de plancher ; - pour l’hébergement hôtelier : 1 place de stationnement par chambre et 1 place de stationnement par 15 m2 de salle de restaurant ;
- pour les équipements collectifs publics ou privés, le nombre de places à créer sera fonction des besoins générés par la nature de l’équipement ;
- pour les opérations d’ensemble de logements de plus de 400 m2 de surface de plancher, il est exigé en outre des places supplémentaires à l’usage du public ou des visiteurs, au nombre de ¼ des places obligatoires (arrondi à l’entier supérieur) et réalisées pour les groupes d’habitations à l’extérieur des parcelles privatives ou lots, sous forme de stationnement sur voirie, à morceler en groupe d’emplacement n’excédant pas une dizaine d’unités.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Les groupes de garages individuels ou les aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique.
Lorsque le pétitionnaire ne peut réaliser sur son terrain les places exigées, il pourra être quitte de ces obligations en réalisant ou acquérant les places de stationnement demandées sur un autre terrain situé dans un rayon de 150 m de l’opération concernée.
Dans les opérations d’ensemble, lorsque le stationnement à la parcelle est rendu difficile, il peut être remplacé par la réalisation de parkings collectifs.
Conformément à l’article R. 111-14-4 du Code de l’Urbanisme, les bâtiments neufs à usage principal d’habitation groupant au moins 2 logement et comprenant un parc de stationnement réservé aux seuls occupants de l’immeuble, doivent être équipés d’au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos. Cet espace peut également être réalisé à l'extérieur du bâtiment, à condition qu'il soit couvert, clos et situé sur la même unité foncière que le bâtiment. Page 49 sur 108
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Il doit être dimensionné sur la base de 0,75 m2 par logement jusqu’à deux pièces principales et 1,5 m2 par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m2.
Les surfaces suffisantes aux besoins générés par l’opération doivent en outre être réservés pour les conteneurs d’ordures ménagères.
ARTICLE UD-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les espaces boisés classés figurant aux documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L. 113-1 et suivants et R. 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les alignements d’arbres repérés aux documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme devront être préservés, ou en cas d’impossibilité dûment justifiée, remplacés par des plantations de valeur équivalente.
Les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement.
Toute nouvelle construction doit posséder au minimum 25% d’espaces libres laissés en pleine terre ; en secteur UD2, ce pourcentage de 25% d’espaces libres de pleine terre s’applique globalement à la surface de chacune des opérations d’aménagement d’ensemble.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UD-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
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CHAPITRE IV
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
La zone UE correspond aux zones d’activités existantes. Elle peut accueillir des activités industrielles, commerciales ou artisanales. Les constructions à usage d’habitation y sont interdites. Différents sous-secteurs sont identifiés, correspondant aux secteurs définis dans les Zones d’Aménagement Concerté de la Petite Camargue et de la Liquine, qui sont intégrées au PLU. ON distingue :
Les secteurs issus de la ZAC de la Petite Camargue
• les secteurs UEZA destinés à recevoir des activités commerciales, artisanales et d’entrepôts ; • les secteurs UEZB destinés à recevoir des activités tertiaires (bureaux, services, hôtellerie, restauration et équipements divers….) ;
• les secteurs UEZC destinés à recevoir des constructions à usage des professions libérales, commerciales ou de service
• les secteurs UEZD destinés à accueillir les espaces verts et bassins de rétention. Les secteurs issus de la ZAC de la Liquine
• les secteurs UEa et UEc, destinés à recevoir des implantations de toutes activités artisanales, commerciales, de services, de laboratoires et de recherche ; à noter dans ce secteur, la présence d’un établissement classé « SEVESO » seuil bas (cf rapport d’information du 27 juillet 2006 sur le risque industriel) ;
• les secteurs UEd, destinés à recevoir des activités économiques de toutes natures ; • le secteur UEh, destinés à recevoir des implantations hôtelières et se services.
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportés sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article UE-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits sur l’ensemble des zones UE :
• les constructions destinées à l’exploitation agricole ;
• les constructions nouvelles destinées à l’habitation, l’extension des constructions d’habitation existantes ainsi que les changements de destination vers de l’habitation ;
• les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
En UEZB et UEZB sont interdits de surcroît :
• Les constructions destinées à l’industrie, à l’artisanat ou à la fonction d’entrepôt.
En UEZD sont interdits de surcroît :
• les constructions constitutives de surface de plancher, qu’elles soient destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt.
En UEa et UEc et UEd sont interdit de surcroît :
• Les constructions destinées à l’industrie.
En UEh sont interdits de surcroît :
• Les constructions destinées à l’industrie, à l’artisanat ou à la fonction d’entrepôt.
ARTICLE UE- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sont admis sous réserve du respect des dispositions générales (titre 1 du règlement) :
• les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ; Page 52 sur 108
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• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les installations classées pour la protection de l’environnement correspondant aux activités autorisées sur chaque type de zone sont admis en UE, UEa, UEc, UEd et UEh, quel que soit le régime auquel elles sont soumises, sous réserve que toutes les précautions soient prises pour limiter les nuisances et les risques pour le voisinage ;
• En UEZA, les installations classées pour la protection de l’environnement correspondant aux activités autorisées sur la zone peuvent être admis à condition de l’être pas concernés par les articles 211, 298, 299, 300, 385 ter, quater, quintupler et sexiez, 1110, 1111, 1130, 1150, 1171, 1320, 1410, 1431 et 2730 ;
• les constructions, installations, dépôts et ouvrages nécessaires au fonctionnement et à l’exploitation du service public ferroviaire ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UE-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent être adaptées au trafic de poids lourds et permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.
Dans tous les cas, les dimensions minimales suivantes doivent être respectées : 10 mètres de Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (véhicules de défense contre l’incendie, de protection civile, véhicule d’enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour.
Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible. Pour être constructible, tout terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée dont les caractéristiques correspondent à l’utilisation envisagée. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Le nombre des accès et leur position pourront être imposés. Le permis pourra être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers de la voie publique ou pour celle des utilisateurs de cet accès. Cette sécurité est appréciée en fonction de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Page 53 sur 108
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Ces accès doivent satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
La création de nouveaux accès sur la N113, la RD61, la déviation de la RD34 et le Chemin des bœufs est interdite.
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. En UEZAZBZCZD, la délimitation des bandes de roulement et des aires de stationnement sera réalisée exclusivement par l’emploi de bordures arasées. La collecte des eaux pluviales des voiries sera réalisée par un caniveau central ou latéral ou par des fossés latéraux végétalisés.
ARTICLE UE – 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
4.1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau de distribution d’eau potable sauf ceux n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
4.2. Assainissement
4.2.1 Eaux usées
Les eaux usées doivent être obligatoirement raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement.
L’évacuation des eaux usées industrielles ou de toute eau chargée en hydrocarbure ou produits toxiques est subordonnée à un prétraitement, selon les normes en vigueur.
Les constructions qui rejettent des eaux grasses doivent être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage …) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public et conforme aux normes en vigueur.
Les eaux usées et les effluents, traités ou non, ne doivent pas être déversés dans le réseau d’eaux pluviales, les fossés ou cours d’eau.
4.2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs prévus pas la municipalité pour l’écoulement des eaux.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir d’une part l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur, et d’autre part, ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux dans les canaux d’irrigation et de drainage.
En l’absence de réseau, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire ou de l’aménageur qui doit réaliser les dispositif adaptés à l’opération et au terrain. Des dispositions particulières pourront être imposées pour limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages dont les caractéristiques ne seraient pas adaptées à l’importance de ces constructions ou installations.
3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain. Page 54 sur 108
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4. Déchet ménagers et assimilés
Les conteneurs de déchets devront être entreposés à l’intérieur des bâtiments dans un local d’une taille suffisante pour abriter les différents conteneurs d’une collecte sélective.
Le projet doit justifier de sa compatibilité avec le type de collecte retenu (caractéristiques de la voirie interne ou de l’emplacement à containers).
ARTICLE UE-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines.
ARTICLE UE-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Voies ouvertes à la circulation routière
Les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal ou l’alignement indiqués sur les plans de zonage.
En dehors de toute indication sur les plans de zonage, les constructions doivent être implantées en respectant un retrait minimum de
• RN 113 et RD61 : 25 m par rapport à l’axe et 10 m par rapport à la limite d’emprise de la voie ; • Déviation de la RD 34 : 10 m par rapport à l’emprise de la voie.
• Autres voies publiques et privées : 10 m par rapport à l’axe et 5 m par rapport à l’alignement.
Ces dispositions ne s’appliquent pas :
- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; - aux services publics exigeant la proximité de l’infrastructure routière ;
- aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire ; - aux locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace public.
Voie ferrée
Les constructions doivent être implantées en respectant un retrait minimum de 20 m par rapport à l’axe de la voie ferrée la plus proche. Cette distance est portée à 35 m pour les bâtiments à usage d’habitation.
Ruisseaux
Les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage.
Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales). Page 55 sur 108
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Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE UE-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Toute construction doit être implantée par rapport aux limites séparatives à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout de la toiture, avec un minimum de 5 m.
Lorsqu’il existe une construction en limite, la nouvelle construction pourra être implantée en limite, sous réserve qu’elle soit de gabarit sensiblement identique et que soit prise toute mesure de sécurité nécessaire.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux ouvrages techniques divers nécessaires au fonctionnement des services publics.
En cas de division, les bâtiments existants sur le fond initial devront respecter une distance à la limite séparative nouvellement créée au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 5 m.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
En UEZA, certaines parcelles sont limitées par un fossé d’une emprise de 4 mètres et incorporé à la bande végétale qui sera élargie à 5 mètres. Le long de ce fossé, les constructions devront être édifiées à au moins 8 mètres de la limite séparative constituée par ce fossé.
ARTICLE UE-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance les unes des autres au moins égale à 5 mètres.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE UE-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Non règlementé en UE et UEd.
En UEZAZBZC, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 40% de la superficie de la parcelle sur laquelle elle est implantée.
En UEZD, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 3% de la superficie du secteur.
En UEa, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 50% de la superficie de la parcelle sur laquelle elle est implantée.
En UEc et UEh, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 70% de la superficie de la parcelle sur laquelle elle est implantée. Page 56 sur 108
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Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE UE-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain nature e xistant avant travaux jusqu'au sommet de l 'acrotère ou au faîtage du bâtiment (ouvrages techniques, cheminées, antennes et autres superstructures exclues), exceptée en UEzC.
Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
En UE, UEc et UEh, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser 12 m.
En UEZA, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser 15 m.
En UEZB, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser 13 m et R+3.
En UEZC, la hauteur des constructions est imitée au R+1, soit 7 mètres maximum à l’ égout.
En UEZD, la hauteur des constructions est imitée à 3,50 m.
En UEa, la hauteur des constructions est imitée à 11 m.
En UEd, la hauteur des constructions est imitée à 14 m
Ces règles de hauteur ne s’appliquent pas aux ouvrages techniques nécessaires au fonc tionnement des services publics, ni aux équipements particuliers tels que cheminées, machineries d’ascenseurs,etc…..
ARTICLE UE-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Constructions
Caractère général
Les restaurations, agrandissements, adjonctions et constructions de bâtiments doivent être conçus en fonction du caractère du site, de façon à s'insérer dans la structure existante et à s'harmoniser avec leur environnement architectural et paysager. Elles doivent présenter une simplicité de volume et une harmonie d'aspect et de matériaux.
Implantations
Les constructions devront privilégier une insertion adéquate à la topographie du terrain. Les façades des bâtiments devront être parallèles ou perpendiculaires par rapport à l’axe principal des voies de desserte des terrains. Elles pourront également respecter un angle de 45° par rapport à la voie, dans le cas où cette implantation serait plus cohérente par rapport à la topographie du site. Page 57 sur 108
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Parements
Sont interdits :
- l’emploi brut de matériaux destinés à être enduits (agglomérés, briques creuses….) ; - les enduits monocouches rustiques à grains écrasés ;
- l’utilisation de couleurs brillantes ou réfléchissantes sur de grandes surfaces ; - les matériaux légers susceptibles de donnée un aspect provisoire.
Les ouvrages techniques devront être traités similairement aux façades.
Couvertures
Une harmonie de constructions situées dans un même secteur sera recherchée dans le traitement de gabarit des couvertures.
Les teintes des toitures seront prises dans la gamme des tons mats et foncés. Le blanc, les couleurs vives ou brillantes sont interdites.
Les toitures terrasses peuvent être admises.
Une attention particulière devra être portée à l’organisation et à l’aspect des dispositifs techniques situés en toiture. Les ouvrages techniques importants devront systématiquement être habillés. Les couvertures de type tôle ondulée et l’utilisation de tout matériaux susceptibles de données un aspect provisoire sont interdites.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction.
Clôtures :
• Sur les voies et emprises publiques ou privées communes, les clôtures seront traitées : o soit en mur plein de 1,8 m maximum ;
o soit en mur bahut surmonté d’une grille à barreaudage vertical de coloris brun ou vert foncé. La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m ;
o soit en grilles à barreaudage vertical ou grillage rigide à maille verticale de coloris brun ou vert foncé. La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Les clôtures pourront être doublées ou non d’une haie végétale.
L’alignement des hauteurs des murs, murets et grilles avec les clôtures voisines sera recherché. • Sur les limites privatives intérieures, les clôtures auront une hauteur maximale de 2 m. • En façade de la N113, les clôtures devront être obligatoirement doublées d’une haie végétale. Des dispositions différentes pourront être admises pour les bâtiments ou équipements collectifs publics ou privés, notamment afin de permettre le respect des règles spécifiques de sécurité. Dans les zones inondables, des prescriptions spécifiques pourront être imposées. En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
Zones de dépôt :
Les zones de dépôts, de livraison, de vente en plein air ne pourront être situées en vue directe depuis les voies publiques. Leur vue sera obligatoirement masquée par des haies arbustives. Page 58 sur 108
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Espaces non bâties
Tout espace non bâti devra avoir une fonction (espace végétalisé, aire de stationnement, aire de dépôt ou de stockage, etc.) afin d'éviter es friches, terrains délaissé et autres usages « sauvages ».
Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE UE-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule léger, y compris les accès dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2 par place. Toute installation ayant pour résultat d’obliger à effectuer des opérations de chargement ou de déchargement sur la voie publique est interdite.
Il est exigé au minimum :
- pour les constructions à usage d’industrie, artisanat, entrepôt, bureau : 1 place par 60 m2 de surface de plancher.
- pour les constructions à usage de commerce : 1 place par 30 m2 de surface de plancher. - pour l’hébergement hôtelier : 1 place de stationnement par chambre et par 15 m2 de restaurant ; - pour les constructions à usage d’habitation : 1 place de stationnement par logement. ; - pour les équipements collectifs publics ou privés, le nombre de places à créer sera fonction des besoins générés par la nature de l’équipement.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
A ces surfaces devra s’ajouter, si besoin, les surfaces nécessaires pour le stationnement véhicules de livraison, de transport et de service, pour celui des visiteurs et les surfaces nécessaires pour permettre à la fois le stationnement et les manœuvres de chargement et déchargement des véhicules. Page 59 sur 108
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ARTICLE UE-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Pl ant at i ons ex i st ant es et éléments de paysage i dent i f i és
Les plantations existantes, lorsqu’elles ne gênent pas la réalisation des constructions, doivent être maintenues.
Les alignements d’arbres repérés aux documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme devront être préservés, ou en cas d’impossibilité dûment justifiée, remplacés par des plantations de valeur équivalente.
Espaces libres et pl ant at i ons dans l es par c ell es
Toute nouvelle construction doit favoriser l’utilisation de matériaux perméables à poreux pour les voies, zones de parking et cheminements internes à la parcelle (graviers, granulats, structures alvéolaires ….) Tous les espaces libres non revêtus doivent être engazonnés ou plantés avec des végétaux d’essence locale. Ces plantations seront réparties prioritairement en périphérie de la parcelle.
Pl ant at i ons en bordure du domaine collectif
Les marges de recul le long des voies de desserte doivent bénéficier d'un traitement de qualité. Ces espaces pourront accueillir les fossés d’écoulement des eaux, plantés ou engazonnés et pourront accueillir des ouvrages hydrauliques de compensation végétalisés.
Selon les cas, et sauf impossibilité technique :
• Les voies principales figurant au plan de zonage seront plantées d’arbres d’alignement, tous les 7,50 m, pris dans la palette des arbres d’essences méditerranéennes (robinier, érable, marronnier d’Inde, eucalyptus, tamaris, ginkgo, palmier….) ;
• au delà de la voie et le long de la clôture donnant sur voie publique : pelouse, arbres ou arbustes d’essences méditerranéennes de taille petite à moyenne (oliviers, lauriers, lentisque, tamaris, pittosporum, sauge, ciste, palmiers…) avec un décalage de 3,75 m par rapport aux plantations publiques en bordure de chaussée ;
• en façade de la N 1134 ; la bande de recul d’implantation devra être engazonnée et plantée avec des végétaux d’essence locale sur un minimum de 10 m de largeur.
Aires de stationnement
Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre à haute tige pour 4 emplacements.
Dépôts
Des haies vives constituées de végétaux d’essences variées masqueront obligatoirement les divers dépôts de matériaux et installations, ainsi que les diverses clôtures qui seront crées en limites latérales.
Tout dépôt de matériaux visible depuis la N113 et tout aménagement présentant un aspect provisoire est interdit. Page 60 sur 108
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SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UE-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
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TITRE III
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX
ZONES A URBANISER Page 62 sur 108
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CHAPITRE I
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
La zone I AU recouvre des terrains non équipés ou insuffisamment équipés, destinés à être urbanisés, après modification ou révision du PLU. On distingue deux sous-secteurs :
- IAUa : à vocation principale d’habitat, d’équipements collectifs, de commerces et de services ; - I AUe : à vocation principale d’activités économiques et d’équipements collectifs
IAU Page 63 sur 108
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article IAU-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• toutes les constructions et installations nouvelles autres que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ;
• toutes les constructions et installations qui ne sont pas admises aux conditions de l’article I AU-2 suivant ;
• les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les aires de stationnement ouvertes au public, dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports ; • dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE IAU- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sous réserve du respect des dispositions générales (titre 1 du règlement) sont admis :
• les aménagements et les extensions des bâtiments existants ainsi que leurs annexes, à condition qu’il n’y ait pas de changement de destination et dans la limite de 30% de surface de plancher supplémentaire, une seule fois.
• les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles, en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Page 64 sur 108
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SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IAU-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères (soit au minimum : 4 m de plateforme, 3,5 m de hauteur sous porche et virage de 8 m de rayon minimum – côté petit rayon).
Dans les opérations d’ensemble, la largeur des voies aura au minimum 5 m de chaussée et 10 m de plateforme.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie.
A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
La création de nouveaux accès sur la D61 et la N113 est interdite.
Aucune opération ne peut prendre accès sur les chemins de halage et de marchepied, les pistes cyclables, les voies express.
Cas particulier :
Accès aux voies comportant des alignements d'arbres repérés aux documents graphiques en tant qu'éléments de paysage identifié au titre de l'article L. 151-19.
• Opérations d’ensemble :
Les lotissements et groupes d'habitation devront être conçus de manière à éviter les accès particuliers sur ces voies. Si aucune autre solution n'est possible, l a voirie du lotissement ou du groupe d'habitation pourra être raccordée à cette vo ie par un carrefour unique, exceptionnellement deux carrefours pour les lotissements ou groupement d'habitation important. Ces carrefours devront être localisés de manière à éviter l’abattage d’arbres. En cas d'impossibilité technique, l’abattage d'un arbre au maximum pourra être autorisé. Page 65 sur 108
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• Constructions isolées
La construction de bâtiments nécessitant l a création d'un accès depuis une de ces voies, pourra être interdit si la réalisation de l’accès nécessite l’abattage d'un ou de plusieurs arbres.
ARTICLE IAU– 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute installation ou extension de construction doit obligatoirement être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable, sauf les bâtiment n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
2. Assainissement
2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement s’il existe. Pour les zones 1AUe1 et 1AUe2, des dispositifs appropriés devront être mis en place.
Les constructions à usage autre que d’habitation qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public. L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite. 2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositif adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics.
3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain.
ARTICLE IAU-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Sans objet.
ARTICLE IAU-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les extensions des constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 5 m à compter de l’alignement des voies ou emprises publiques. Page 66 sur 108
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Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE IAU-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les extensions des constructions doivent s’implanter à 4 m au moins des limites séparatives.
D’autres dispositions peuvent être admises pour :
- pour les garages dont (conditions cumulatives) le faîtage est perpendiculaire à la limite, la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 3,8 m et la longueur à 8 m ;
- ou pour les annexes dont (conditions cumulatives) la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 2,50 m et la longueur à 5 m ;
- les ouvrages techniques nécessaires aux services publics.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE IAU-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale à 4 mètres.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux annexes des bâtiments d’habitation.
ARTICLE IAU-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Non règlementé
ARTICLE IAU -10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
Pour les extensions des constructions existantes, la hauteur maximale est fixée à R+1 et 7 m. Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les ouvrages techniques divers nécessaires au fonctionnement des services publics. Page 67 sur 108
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ARTICLE IAU-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Les réhabilitations, agrandissements, adjonctions de constructions doivent veiller à assurer la mise en valeur du bâtiment d’origine et seront conçus en fonction du caractère du site, de façon à s’insérer et à s’harmoniser avec leur environnement architectural et paysager.
Les annexes des bâtiments d’habitation devront être traités avec des matériaux s’harmonisant avec le bâtiment principal.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques
Sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture.
Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE IAU-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
ARTICLE IAU -13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les alignements d’arbres et jardins repérés aux documents graphiques en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservés.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Page 68 sur 108
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SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IAU-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Supprimé Page 69 sur 108
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Les zones IIAU correspondent à des secteurs à urbaniser à court ou moyen terme à vocation principale d’habitat et d’équipements collectifs.
Elle comprend quatre types de zones :
• IIAUa, IIAUb et IIAUc : zones à vocation principale d’habitation et pouvant accueillir divers services, commerces et équipements, desservies en réseaux et destinées à être urbanisées sous forme d’opérations d’ensembles en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite au document graphique.
• IIAUd : zone à vocation principale d’habitation et d’équipements publics ou d’intérêt collectif située lieu-dit Mas de Fourques, dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à la mise en œuvre d’une opération d’aménagement composée de deux secteurs distincts :
- le secteur IIAUd1 destiné à recevoir la nouvelle Gendarmerie (équipement public et d’intérêt collectif) et les logements qui lui sont rattachés ;
- le secteur IIAUd2 destiné à recevoir un Etablissement Public d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (équipement public et d’intérêt collectif) et un ensemble de logements à destination des séniors (résidence services et logements locatifs sociaux à destination des personnes âgées autonomes).
• IIAUs, à vocation principale d’équipements collectifs publics ou privé (notamment lycée au Nord et pôle santé au Sud).
• IIAIs1 réservé à l’implantation d’un centre de secours des sapeurs-pompiers comprenant une tour de manœuvre.
• IIAUe, à vocation principale d’activités.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis par le PADD, et notamment viser à augmenter l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2. Cette disposition ne s’applique pas à la zone IIAUd.
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article IIAU-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• en IIAUa,b,c, et s , les constructions destinées à l’industrie, l’artisanat, l’exploitation agricole ou à la fonction d’entrepôt ;
• en IIAUd, les constructions à destination d’hébergement hôtelier, d’industrie, d’artisanat, de commerce, de bureau, d’exploitation agricole ou forestière et d’entrepôt ;
• en IIAUe, les constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, au commerce, à l’exploitation agricole ;
• les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; • les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE IIAU- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sous réserve du respect des dispositions générales du règlement (titre 1), sont admis :
• L’ouverture à l’urbanisation des zones IIAU est conditionnée à la réalisation d’opérations d’ensemble en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite aux documents graphiques, hormis :
- pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - en IIAUs ;
- en IIAUd ;
- en II AUe.
• En IIAUs, les constructions destinées à l’habitation sont autorisées si elles sont liées aux équipements et activités autorisées ou existantes sur la zone.
• En IIAUe, l’extension des constructions existantes destinées à l’habitation est autorisée dans la limite de 20% de la surface de plancher (et une seule fois).
• L’ouverture à l’urbanisation de la zone IIAUd est conditionnée à la réalisation d’une opération d’aménagement compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation portée au PLU. Page 71 sur 108
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• Les installations classées pour la protection de l’environnement correspondant aux activités autorisées sur chaque type de zone sont admises, à condition :
- qu’elles n’entraînent pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
- que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti. • les aires de stationnement ouvertes au public et les aires de jeux ou de sport, sous réserve qu’elles soient nécessaires à la vie du quartier et que, par leur fréquentation induite, elles ne risquent pas de nuire à la sécurité et à la tranquillité du quartier ;
• les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles, en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, hors secteur IIUAd1 où sont autorisées sans conditions les antennes et antennes sur mâts liées au fonctionnement de la Gendarmerie.
Dans les secteurs délimités au document graphique et hors zone IIAUd, au moins 2/3 des logements des programmes d’habitat collectif comportant plus de 3 logements neufs, doivent avoir une surface de plancher supérieure ou égale à 60 m2.
En secteur IIAUd2, 30% au moins de l’ensemble des logements - hors établissement d’hébergement des personnes âgées dépendantes - doivent être réservés à des logements locatifs sociaux.
En zone IIAUe :
- En zone d’aléa fort telle que définie par l'« Etude des débordements de la Laune dans la traversée de Lunel », l’extension au sol des bâtiments d’activités existants est autorisée (une seule fois à compter de la date d’approbation de la Mise en Compatibilité n°3 du PLU) dans la limite de 20 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve que la surface du 1er plancher aménagé soit calée à la cote minimum PHE + 30 cm. L’extension à l’étage des bâtiments existants est autorisée, sans création de logement, et sous réserve que l’extension s’accompagne de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment lui-même (pose de batardeaux à chaque ouvrant situé sous la PHE, etc.) et que l’emprise au sol éventuellement générée soit inférieure à 20 % de l’emprise au sol du bâtiment initial.
- En zone d’aléa modéré telle que définie par l'« Etude des débordements de la Laune dans la traversée de Lunel », la création ou l’extension des locaux d’activités existants est admise sous réserve que la surface du premier plancher aménagé soit calée la cote PHE + 30 cm (PHE étant la côte des plus hautes eaux) ou, en l’absence de connaissance de la côte de PHE, à TN + 80 cm (TN étant la côte du terrain naturel) » Page 72 sur 108
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SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IIAU-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie (en référence au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du département de l’Hérault), de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les voies de desserte internes aux immeubles collectifs ou groupes d’habitation auront des caractéristiques et dimensions propres à assurer la circulation et les manœuvres des véhicules ayant vocation à les utiliser.
En tout état de cause, elles devront présenter au moins les caractéristiques suivantes, exception faite en zone IIAUd. Ces dispositions s’appliquent non seulement aux voiries à créer desservant des opérations de constructions nouvelles, mais également aux voiries existantes dans le cas d’une construction nouvelle ou de l’extension d’une construction existante, exception faite lorsque la-dite extension ne crée pas de logement supplémentaire ; dans ce cas, le seuil de surface de plancher à prendre en compte est la surface de plancher totale desservie par la voie après nouvelle construction ou extension.
1 – Voirie desservant au total + de 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 9,50 mètres et comporter : - une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum,
- des places de stationnement longitudinal de 2,50 m de largeur minimum. En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 7,50 m.
2 – Voirie desservant au total entre 400 et 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 7 mètres et comporter :
- une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum. Page 73 sur 108
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Si les places à réaliser à l’extérieur des parcelles privatives au titre de l’article 12 du règlement de la zone, sont réalisées sous forme de stationnement longitudinal, elles devront avoir une largeur de 2,50 mètres minimum.
En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 5 mètres
3 – Voirie desservant au total moins de 400 m2 de surface de plancher
Ces voiries devront avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Les voies en impasse devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour aisément.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie.
A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile (en référence au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du département de l’Hérault).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. Aucune opération ne peut prendre accès sur les chemins de halage et de marchepied, les pistes cyclables, les voies express.
Cas particulier : accès aux voies comportant des alignements d'arbres repérés aux documents graphiques en tant qu'éléments de paysage identifié au titre de l'article L. 151-19 : les lotissements et groupes d'habitation devront être conçus de manière à éviter es accès particuliers sur ces voies. Si aucune autre solution n'est possible, l a voirie du lotissement ou du groupe d'habitation pourra être raccordée à cette vo ie par un carrefour unique, exceptionnellement deux carrefours pour les lotissements ou groupement d'habitation important. Ces carrefours devront être localisés de manière à éviter l 'abattage d'arbres. En cas d'impossibilité technique, l’abattage d'un arbre au maximum pourra être autorisé. Page 74 sur 108
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ARTICLE IIAU - 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation nouvelle nécessitant une alimentation en eau potable doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la réglementation en vigueur.
Si l’immeuble dispose d’une ressource en eau autonome (puits, forage, source …), les installations privées intérieures ne doivent en aucun cas permettre l’interconnexion, même accidentelle, avec le réseau public.
2. Assainissement
2.1 Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement.
Les constructions à usage autre que d’habitation qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public. L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
2.2 Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.
En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics.
En zone IIAUd, les dispositifs de rétention des eaux pluviales seront conçus et dimensionnés à l’échelle de chacun des secteurs IIAUd1 et IIAUd2, conformément aux prescriptions de la MISE actuelles (à savoir ratio minimum de 120 l/ m2 imperméabilisé avec un débit de fuite de 7l/s/ha) ou en vigueur à la date du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme, ou aux prescriptions qui seront imposées dans le cadre des études hydrauliques à réaliser dans le cadre du permis d’aménager si elles leur sont supérieures. Cette rétention prendra la forme de bassins ou de noues peu profonds, traités en espaces verts plantés à faibles pentes, intégrés au plan de composition de l’opération d’ensemble. Page 75 sur 108
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En zone IIAUe :
- En zone d’aléa modéré telle que définie par l' «Etude des débordements de la Laune dans la traversée de Lunel », les bassins de rétention des eaux pluviales doivent être dimensionnés pour répondre aux exigences de la MISE 34 et leur(s) déversoir(s) de sécurité doi(ven)t être dimensionné(s) en fonction d'une crue exceptionnelle (1.8X Q100). Q100 représente la crue centennale. - En zone d'aléa fort : aucun bassin ni déversoir ne doit être positionné dans cette zone.
3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain.
4. Déchet ménagers et assimilés
Hormis pour les opérations comportant une seul logement, le projet doit justifier de sa compatibilité avec le type de collecte retenu (caractéristiques de la voirie interne ou de l’emplacement à containers).
ARTICLE IIAU-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines.
ARTICLE IIAU-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les constructions doivent être implantées :
• à l’alignement de la voie publique ou privée à usage collectif lorsque le projet s’insère dans un ensemble construit implanté à l’alignement ;
• ou dans une bande d’implantation délimitée par l’alignement respectif des constructions voisines, sauf pour les annexes (garages, abri de jardin…) qui pourront être implantés au-delà de la bande d’implantation ;
• en l’absence de construction de part et d’autre, les constructions doivent être implantées à une distance minimale :
- de 5 m à compter de l’alignement des voies publiques (hors cheminements piétonniers) ; ce recul est porté à 4 m en secteur IIAUd1 ;
- de 3 m à compter de l’alignement des voies internes des lotissements, hors zone IIAUd ; En outre, les constructions réalisées dans le cadre d’opération d’ensemble devront rechercher une cohérence urbaine, en privilégiant l’alignement des bâtiments les uns par rapport aux autres ; cette disposition n’est pas applicable en zone IIAUd.
Cas particuliers :
Chemin des Bœufs : les constructions devront être implantée à une distance minimale de 6 m de l’alignement de la voie. Page 76 sur 108
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Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
Ces dispositions ne s’appliquent pas :
- aux locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace publics ;
et en zone IIAUd :
- aux locaux techniques nécessaires à l’exploitation des énergies renouvelables ; - aux locaux destinés au stationnement des vélos en application de l’article IIAU-12, dès lors qu’ils sont dissociés du bâtiment d’habitation ou de bureaux dont ils dépendent ;
- aux boites aux lettres.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
ARTICLE IIAU-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum :
- de 3 m en IIAUs ;
- de 5 m en IIAUe
En IIAUa, IIAUb et IIAUc, les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à :
- la moitié de la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3 m, lorsqu’elles ne comportent pas d’ouvertures éclairant des pièces principales
- la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3 m, lorsqu’elles comportent des ouvertures éclairant des pièces principales
En zone IIAUd, les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à :
- la moitié de la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures, avec un minimum de 3 m ;
- en secteur IIAUd1, 7 m par rapport à la limite Nord avec le secteur IIAUd2 ; - en secteur IIAUd2 :
o 8 m par rapport à la limite Sud avec le secteur IIAUd1 ;
o la hauteur de la construction, mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures avec un minimum de 3 m par rapport à la limite Nord du secteur IIAUd2.
En cas de division foncière, les bâtiments existants sur le fond initial devront respecter une distance à la limite séparative nouvellement créée au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m en IIAUa, IIAUb, IIAUc, IIAUs, IIAUd et de 5 m en IIAUe.
En IIAUs1, les constructions doivent être édifiées à une distance minimale des limites fixée à 3 mètres. Page 77 sur 108
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Toutefois, et hors zone IIAUd, une implantation en limite est possible :
- pour les garages dont (conditions cumulatives) le faîtage est perpendiculaire à la limite, la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 3,8 m et la longueur à 8 m ;
- ou pour les annexes dont (conditions cumulatives) la hauteur au faîtage est inférieure ou égale à 2,50 m et la longueur à 5 m ;
- ou s’il existe en limite une construction existante, sous réserve, entre la limite et le retrait visé ci- dessus, de ne pas dépasser la longueur de ladite construction et de respecter un gabarit de hauteur sensiblement identique ;
- ou à l’intérieur de projets d’ensemble présentant une cohérence urbaine.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
En zone IIAUd, ces dispositions ne s’appliquent pas :
- aux locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés ;
- aux locaux techniques nécessaires à l’exploitation des énergies renouvelables ; - aux boîtes aux lettres.
ARTICLE IIAU-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être implantées à une distance l’une de l’autre au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction la plus élevée, sans que cette distance soit inférieure à 4 m.
Les garages et annexes des bâtiments d’habitation dont la hauteur au faîtage est inférieure à 3,8 m pourront être édifiés à une distance moindre. Cette distance devra être au minimum égale à la hauteur de l’annexe ou du garage concerné.
ARTICLE IIAU-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
En IIAUa, IIAUb et IIAUc, IIAUd1 et IIAUd2, elle ne devra pas dépasser 50% de la superficie du terrain.
En IIAUs et IIAUe, elle ne devra pas dépasser 60% de la superficie du terrain.
ARTICLE IIAU-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu’à l’égout des toitures ou à l’acrotère des toitures terrasses en zone IIAUd.
Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
En IIAUa, la hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+3 et 13 m, sous réserve que la hauteur de la construction reste inférieure ou égale à a largeur de la voie augmentée du retrait d’implantation par rapport à l’alignement. Page 78 sur 108
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En IIAUb et IIAUs, la hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+2 et 10 m, sous réserve que la hauteur de la construction reste inférieure ou égale à la largeur de la voie augmentée du retrait d’implantation par rapport à l’alignement.
En IIAUc, la hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+1 et 7 m, sous réserve que la hauteur de la construction reste inférieure ou égale à a largeur de la voie augmentée du retrait d’implantation par rapport à l’alignement.
En IIAUe, la hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+3 et 13 m, sous réserve que la hauteur de la construction reste inférieure ou égale à la largeur de la voie augmentée du retrait d’implantation par rapport à l’alignement.
En IIAUd, la hauteur maximale des constructions ne peut dépasser R+3 et 13 m.
Dans les zones IIAUa, b, c et s, pour les constructions à usage d’équipements collectifs publics ou privées et les constructions liées à ces équipements, la hauteur maximale autorisée est fixée à 14 m.
En IIAUs1, la hauteur maximale autorisée des constructions est fixée à 15 mètres par rapport au terrain naturel, hors ouvrage technique spécifique dont la hauteur maximale est fixée à 30 mètres par rapport au terrain naturel.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, y compris en secteur IIAUd1 pour les antennes liées au fonctionnement de la Gendarmerie.
ARTICLE IIAU-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux.
Les modifications apportées aux bâtiments existants doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur.
Les murs séparatifs, les murs pignons, les bâtiments annexes doivent s’harmonier avec le bâtiment principal.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié.
Sont interdits, sauf en IIAUs1, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ainsi que les imitations de matériaux et les constructions d’architecture typique étrangère à la région.
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enfuit façon « rustique » est interdit. Les peintures d’aspect vinyliques sont interdites.
Les couleurs d’enduits seront prises dans la palette des teintes naturelles des pierres, terres ou sables que l’on trouve sur les sols environnants. D’autres couleurs peuvent être apportées, si la construction le permet, par des badigeons sur des petites façades.
Sont en outre autorisées en secteur IIAUd1, les façades métalliques.
En IIAUa, b, c et s1 :
- Les toitures doivent être en pente (entre 25 et 40%).
- Les toitures seront couvertes en tuiles canal de terre cuite ou similaire, de couleur claire. Page 79 sur 108
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- Pour les annexes, la pente de la toiture doit être tournée vers l’intérieur de la parcelle. - Les tuiles translucides, flammées ou vieillies dont interdites.
- En cas de reprise partielle de couverture existante réalisée dans un autre matériau, l’emploi de ce matériau pourra être toléré.
- Les toitures terrasses non techniques et accessibles peuvent être admises ponctuellement. Des dispositions différentes peuvent être autorisées :
- pour les équipements collectifs publics ou privés ;
- en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
En IIAUe :
- Une harmonie de constructions situées dans un même secteur sera recherchée dans le traitement de gabarit des couvertures.
- Les teintes des toitures seront prises dans la gamme des tons mats et foncés. Le blanc, les couleurs vives ou brillantes sont interdites.
- Les toitures terrasses peuvent être admises.
- Une attention particulière devra être portée à l’organisation et à l’aspect des dispositifs techniques situés en toiture. les ouvrages techniques important devront systématiquement être habillés. - Les couvertures de type tôle ondulée et l’utilisation de tout matériaux susceptibles de donnes un aspect provisoire sont interdites.
En zone IIAUd, sont autorisées :
- les toitures en tuiles canal de terre cuite ou similaire de pente comprise entre 25 et 40% ; - les toits terrasses.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et en IIAUa, b et c, à condition qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés en zone IIAUd, à condition qu’ils soient posés en substitution ou en surimposition de la couverture dans le cas de toitures tuiles ou en retrait d’un mètre de la façade dans le cas de toitures terrasses.
Clôtures :
1) Hors zone IIAUd
• Sur les voies et emprises publiques ou privées communes, les clôtures seront traitées : - soit en mur plein de 1,8 m maximum ;
- soit en mur bahut surmonté d’une grille à barreaudage vertical, la hauteur totale de la clôture ne pouvant dépasser 2 m.
- soit en IIAUe, en grilles à barreaudage vertical ou grillage rigide à maille verticale de coloris brun ou vert foncé. La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Les clôtures pourront être doublées ou non d’une haie végétale.
L’alignement des hauteurs des murs, murets et grilles avec les clôtures voisines sera recherché.
• Sur les limites privatives intérieures, les clôtures auront une hauteur maximale de 2 m. Page 80 sur 108
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Des dispositions différentes pourront être admises pour les bâtiments ou équipements collectifs publics ou privés, notamment afin de permettre le respect des règles spécifiques de sécurité.
Dans les zones inondables, des prescriptions spécifiques pourront être imposées. En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
2) En zone IIAUd
• En secteur IIAUd1, sur les voies et emprises publiques ou privées communes et sur les limites séparatives intérieures, les clôtures seront traitées :
- soit en mur plein de 2,60 m de hauteur maximum (incluant le cas échéant les dispositifs de sécurité de type pics) ;
- soit en mur bahut de 0,60 m surmonté d’une clôture, la hauteur totale ne pouvant excéder 2,60 m de hauteur maximum (incluant le cas échéant les dispositifs de sécurité de type pics).
• En secteur IIAUd2 :
. Sur les voies et emprises publiques ou privées communes, les clôtures seront traitées : - soit en grillage à mailles rigides doublé d’une haie végétale ;
- soit barreaudage métallique doublé d’une haie végétale ;
- soit en mur bahut de 0,60 m maximum surmonté d’un grillage à mailles rigides ou d'un barreaudage métallique, doublé d’une haie végétale.
En secteur IIAUd2, sur les limites séparatives intérieurs les clôtures seront traitées en grillage à mailles rigides.
La hauteur totale de la clôture ne pourra excéder 1,80 m, exception faite le long de la limite séparative entre les deux secteurs IIAUd1 et IIAUd2 où la clôture pourra être constituée d’un mur plein de 2,60 m de hauteur maximum (incluant le cas échéant les dispositifs de sécurité de type pics).
Les antennes et paraboles :
Les antennes et paraboles doivent être implantées et regroupées en toiture des immeubles d’habitation collective.
Pour les autres constructions, leur implantation sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
Ces conditions ne s’imposent pas en secteur IIAUd1, concernant les antennes liées au fonctionnement de la Gendarmerie.
ARTICLE IIAU-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2. Page 81 sur 108
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Il est exigé au minimum :
• Hors zone IIAUd :
- pour les constructions à usage d’habitation collective : 1,5 places de stationnement par logement ; le total des places est arrondi au chiffre supérieur ;
- pour les constructions à usage d’habitation individuelle : 2 places de stationnement par logement ; - pour les opérations d’ensemble de logements de plus de 400 m2 de surface de plancher, il est exigé en outre des places supplémentaires à l’usage du public ou des visiteurs, au nombre de ¼ des places obligatoires (arrondi à l’entier supérieur) et réalisées pour les groupes d’habitations à l’extérieur des parcelles privatives ou lots, sous forme de stationnement sur voirie, à morceler en groupe d’emplacement n’excédant pas une dizaine d’unités.
• En zone IIAUd :
- Secteur IIAUd1 : 1,5 place de stationnement par logement ;
- Secteur IIAUd2 : 1 place de stationnement par logement ; 1 place de stationnement pour 3 lits en EHPAD.
• Sur l’ensemble de la zone IIAU :
- pour les constructions à usage de commerce : 1 place pour 30 m2 de surface de plancher. - pour les construction à usage d’industrie, artisanat, entrepôt, bureau : 1 place par 60 m2 de surface de plancher.
- pour l’hébergement hôtelier : 1 place de stationnement par chambre et 1 place de stationnement par 15 m2 de salle de restaurant ;
- pour les équipements collectifs publics ou privés, le nombre de places à créer sera fonction des besoins générés par la nature de l’équipement ;
- La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Les groupes de garages individuels ou les aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique.
Lorsque le pétitionnaire ne peut réaliser sur son terrain les places exigées, il pourra être quitte de ces obligations en réalisant ou acquérant les places de stationnement demandées sur un autre terrain situé dans un rayon de 150 m de l’opération concernée.
Dans les opérations d’ensemble, lorsque le stationnement à la parcelle est rendu difficile, il peut être remplacé par la réalisation de parkings collectifs.
Les surfaces suffisantes aux besoins générés par l’opération doivent en outre être réservés pour les conteneurs d’ordures ménagères.
Obligations en matière de stationnement des vélos
Hors zone IIAUd, dans les immeubles collectifs comportant une surface de plancher d’au moins 300 m2, il est imposé la réalisation d’un local de garages à vélos d’une surface minimale de 10 m2.
En zone IIAUd :
Conformément à l’article L. 113-18 du Code de la Construction et de l’Habitation, toute personne qui construit un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès Page 82 sur 108
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sécurisé ou un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public doit le doter des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
Ces infrastructures comportent des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d'attacher les vélos par le cadre et au moins une roue. Elles sont sécurisées dans les conditions fixées par l’article R. 113-16 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Elles sont situées ou réparties sur la même unité foncière, de préférence en rez-de-chaussée ou au premier sous-sol du parc de stationnement du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments.
L’accès aux infrastructures permettant le stationnement des vélos est assuré par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisé lorsqu’elles sont destinées aux occupants d’un ensemble d’habitation ou aux agents d’un bâtiment accueillant un service public.
La sécurisation des infrastructures permettant le stationnement des vélos est assurée par une surveillance fonctionnelle ou par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisée lorsqu’elles sont destinées aux usagers d’un bâtiment accueillant un service public.
Lorsqu’elles se situent à l’extérieur du bâtiment, ces infrastructures sont couvertes et éclairées.
Le nombre de places de stationnement sécurisé des vélos devra être conforme aux normes minimales définies par arrêté du Ministre en charge de la construction.
ARTICLE IIAU-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les espaces boisés classés figurant aux documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L. 113-1 et suivants et R. 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme et repérés sur les documents graphiques (alignements d’arbres, plantations, cônes de vue à l’entrée nord autour de la RD34….) devront être préservés.
Les aires de stationnement devront être plantées. Il est exigé un arbre de haute tige : - pour 2 places de stationnement en IIAUa, IIAUb et IIAUc ;
- pour 4 places de stationnement en IIAUs, IIAUe et IIAUd
Toute nouvelle construction doit posséder un taux d’espace libre laissé en pleine terre au minimum de : - 25% en IIAUa, IIAUb, IIAUc, IIAUe et zone IIAUd
- 20% en IIAUs ;
- 10% en IIAUs1.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IIAU-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Les zones IIAU correspondent à des secteurs à urbaniser à court ou moyen terme à vocation principale d’habitat et d’équipements collectifs.
Elle comprend quatre types de zones :
• IIAUa, IIAUb et IIAUc : zones à vocation principale d’habitation et pouvant accueillir divers services, commerces et équipements, desservies en réseaux et destinées à être urbanisées sous forme d’opérations d’ensembles en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite au document graphique.
• IIAUd : zone à vocation principale d’habitation et d’équipements publics ou d’intérêt collectif située lieu-dit Mas de Fourques, dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à la mise en œuvre d’une opération d’aménagement composée de deux secteurs distincts :
- le secteur IIAUd1 destiné à recevoir la nouvelle Gendarmerie (équipement public et d’intérêt collectif) et les logements qui lui sont rattachés ;
- le secteur IIAUd2 destiné à recevoir un Etablissement Public d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (équipement public et d’intérêt collectif) et un ensemble de logements à destination des séniors (résidence services et logements locatifs sociaux à destination des personnes âgées autonomes).
• IIAUs, à vocation principale d’équipements collectifs publics ou privé (notamment lycée au Nord et pôle santé au Sud).
• IIAIs1 réservé à l’implantation d’un centre de secours des sapeurs-pompiers comprenant une tour de manœuvre.
• IIAUe, à vocation principale d’activités.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis par le PADD, et notamment viser à augmenter l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2. Cette disposition ne s’applique pas à la zone IIAUd.
IIAU
La zone IIAUe1 correspond au secteur issu de la ZAC du Dardaillon à vocation principale d’activités industrielles, artisanales (activités de petite industrie, fabrication et production), de commerce de gros exclusivement, locaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, des locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Les zones IIAU correspondent à des secteurs à urbaniser à court ou moyen terme à vocation principale d’habitat et d’équipements collectifs.
Elle comprend quatre types de zones :
• IIAUa, IIAUb et IIAUc : zones à vocation principale d’habitation et pouvant accueillir divers services, commerces et équipements, desservies en réseaux et destinées à être urbanisées sous forme d’opérations d’ensembles en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite au document graphique.
• IIAUd : zone à vocation principale d’habitation et d’équipements publics ou d’intérêt collectif située lieu-dit Mas de Fourques, dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à la mise en œuvre d’une opération d’aménagement composée de deux secteurs distincts :
- le secteur IIAUd1 destiné à recevoir la nouvelle Gendarmerie (équipement public et d’intérêt collectif) et les logements qui lui sont rattachés ;
- le secteur IIAUd2 destiné à recevoir un Etablissement Public d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (équipement public et d’intérêt collectif) et un ensemble de logements à destination des séniors (résidence services et logements locatifs sociaux à destination des personnes âgées autonomes).
• IIAUs, à vocation principale d’équipements collectifs publics ou privé (notamment lycée au Nord et pôle santé au Sud).
• IIAIs1 réservé à l’implantation d’un centre de secours des sapeurs-pompiers comprenant une tour de manœuvre.
• IIAUe, à vocation principale d’activités.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis par le PADD, et notamment viser à augmenter l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2. Cette disposition ne s’applique pas à la zone IIAUd.
IIAU
PLU de Lunel Règlement
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Les zones IIAU correspondent à des secteurs à urbaniser à court ou moyen terme à vocation principale d’habitat et d’équipements collectifs.
Elle comprend quatre types de zones :
• IIAUa, IIAUb et IIAUc : zones à vocation principale d’habitation et pouvant accueillir divers services, commerces et équipements, desservies en réseaux et destinées à être urbanisées sous forme d’opérations d’ensembles en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite au document graphique.
• IIAUd : zone à vocation principale d’habitation et d’équipements publics ou d’intérêt collectif située lieu-dit Mas de Fourques, dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à la mise en œuvre d’une opération d’aménagement composée de deux secteurs distincts :
- le secteur IIAUd1 destiné à recevoir la nouvelle Gendarmerie (équipement public et d’intérêt collectif) et les logements qui lui sont rattachés ;
- le secteur IIAUd2 destiné à recevoir un Etablissement Public d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (équipement public et d’intérêt collectif) et un ensemble de logements à destination des séniors (résidence services et logements locatifs sociaux à destination des personnes âgées autonomes).
• IIAUs, à vocation principale d’équipements collectifs publics ou privé (notamment lycée au Nord et pôle santé au Sud).
• IIAIs1 réservé à l’implantation d’un centre de secours des sapeurs-pompiers comprenant une tour de manœuvre.
• IIAUe, à vocation principale d’activités.
Les nouveaux projets devront répondre aux objectifs de développement urbain définis par le PADD, et notamment viser à augmenter l’offre de logements de taille familiale. A ce titre, la présente zone comprend des secteurs dans lesquels les programmes de plus de 3 logements neufs doivent compter au moins 2/3 de logements d’une surface de plancher au moins égale à 60 m2. Cette disposition ne s’applique pas à la zone IIAUd.
IIAU IIAUe1 Page 84 sur 108
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PLU de Lunel Règlement
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article IIAU-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• en IIAUa,b,c, et s , les constructions destinées à l’industrie, l’artisanat, l’exploitation agricole ou à la fonction d’entrepôt ;
• en IIAUd, les constructions à destination d’hébergement hôtelier, d’industrie, d’artisanat, de commerce, de bureau, d’exploitation agricole ou forestière et d’entrepôt ;
• en IIAUe, les constructions destinées à l’habitation, l’hébergement hôtelier, au commerce, à l’exploitation agricole ;
• les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; • les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE IIAU- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sous réserve du respect des dispositions générales du règlement (titre 1), sont admis :
• L’ouverture à l’urbanisation des zones IIAU est conditionnée à la réalisation d’opérations d’ensemble en intégrant l’aménagement en espace paysager de la surface de rétention inscrite aux documents graphiques, hormis :
- pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - en IIAUs ;
- en IIAUd ;
- en II AUe.
• En IIAUs, les constructions destinées à l’habitation sont autorisées si elles sont liées aux équipements et activités autorisées ou existantes sur la zone.
• En IIAUe, l’extension des constructions existantes destinées à l’habitation est autorisée dans la limite de 20% de la surface de plancher (et une seule fois).
• L’ouverture à l’urbanisation de la zone IIAUd est conditionnée à la réalisation d’une opération d’aménagement compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation portée au PLU.
ARTICLE IIAUe1-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• Bureaux sauf ceux autorisés à l’article 2 ;
• Restauration ;
• Exploitation agricole et forestière ;
• Logement, hébergement ;
• Commerce de détail, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
• Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public,
• Centre de congrès et d’exposition
• Les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou villages de vacances ;
• Le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• Les aires d’accueil des gens du voyage ;
• L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ;
• L’aménagement d’un parc d’attractions ;
• Dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• Les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE IIAUe1-2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des dispositions générales du règlement (titre 1), sont admis : • L’artisanat, sous réserve de ne pas induire de nuisance (acoustique notamment) ni de pollution incompatible avec le voisinage,
• Le commerce de gros exclusivement,
• L’industrie et les installations classées pour la protection de l’environnement correspondant aux activités autorisées sur chaque type de zone sont admises, à condition :
ο qu’elles n’entraînent pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ou sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens ;
ο que par leur volume et leur aspect, elles soient compatibles avec l’environnement bâti.
• Les bureaux, stockages, espaces d’exposition ou de vente (type show-room) sous conditions qu’ils soient directement liés et nécessaires à l’activité principale. Page 85 sur 108
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ARTICLE IIAUe1-3 ACCÈS ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
ARTICLE IIAUe1-4 DESSERTE PAR LES RÉSEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable, sauf les bâtiments n’en nécessitant pas, par leur utilisation.
2. Assainissement
2.1. Eaux usées
Toute construction ou installation rejetant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d’assainissement, sauf les bâtiments n’en nécessitant pas, par leur utilisation.
Les constructions qui rejettent des eaux grasses ou chargées en hydrocarbure ou produits toxiques devront être équipées d’un dispositif (bac de dégraissage, de déshuilage…) assurant le traitement des eaux avant rejet dans le collecteur public.
L’évacuation des effluents, traités ou non, dans les fossés, cours d’eau ou égouts pluviaux est interdite.
2.2. Eaux pluviales
Toute construction doit obligatoirement se raccorder aux dispositifs publics d’écoulement des eaux pluviales existants.
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.
En l’absence de réseau ou dans le cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la
PLU de Lunel Règlement
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SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IIAU-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé. Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie (en référence au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du département de l’Hérault), de la protection civile et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les voies de desserte internes aux immeubles collectifs ou groupes d’habitation auront des caractéristiques et dimensions propres à assurer la circulation et les manœuvres des véhicules ayant vocation à les utiliser.
En tout état de cause, elles devront présenter au moins les caractéristiques suivantes, exception faite en zone IIAUd. Ces dispositions s’appliquent non seulement aux voiries à créer desservant des opérations de constructions nouvelles, mais également aux voiries existantes dans le cas d’une construction nouvelle ou de l’extension d’une construction existante, exception faite lorsque la-dite extension ne crée pas de logement supplémentaire ; dans ce cas, le seuil de surface de plancher à prendre en compte est la surface de plancher totale desservie par la voie après nouvelle construction ou extension.
1 – Voirie desservant au total + de 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 9,50 mètres et comporter : - une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum,
- des places de stationnement longitudinal de 2,50 m de largeur minimum. En cas de sens unique, la chaussée pourra être de 3,50 mètres et donc la largeur totale de la voirie de 7,50 m.
2 – Voirie desservant au total entre 400 et 1 000 m2 de surface de plancher
Ces voies devront avoir une largeur minimale de 7 mètres et comporter :
- une chaussée de 5,50 mètres,
- un trottoir de 1,50 mètres de largeur minimum. Page 86 sur 108
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propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
Toute autorisation pourra imposer des dispositions particulières propres à limiter l’afflux trop rapide des eaux de ruissellement dans les ouvrages publics.
Les eaux de rejet doivent être conformes avec le dossier réglementaire de l’opération (Dossier Loi sur l’Eau) avec la capacité du réseau pluvial et les normes en vigueur concernant la qualité bactériologique et physico-chimique.
3. Électricité - Téléphone
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain.
ARTICLE IIAUe1-5 CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS
Les parcelles pourront être regroupées.
ARTICLE IIAUe1-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les plans de façades des constructions doivent être implantés en respectant un retrait minimum de 5 m par rapport aux voies et emprises publiques.
Toutefois, une implantation en limite est imposée pour les locaux d’Ordures Ménagères ou deux roues.
Ce local sera suffisamment dimensionné afin d’entreposer l’ensemble des bacs pour la collecte des déchets ménagers et assimilés. Ce local devra avoir une superficie utile minimale de 3 x 4,5m, soit 13,5m2 et une hauteur maximale de 3,00m avec une toiture terrasse. Une porte d’entrée et de sortie sur l’espace public de 1m de largeur est obligatoire (de préférence coulissante). Une seconde porte d’accès pour les usagers (côté parcelle) de 0,83m de large minimum est obligatoire (voir le règlement sanitaire départemental de l’Hérault).
Des conteneurs pourront être nécessaires concernant chacun des établissements professionnels. Leur nombre et leur volume dépendront de la nature de l’activité professionnelle en question :
- Ordures ménagères : 2 bacs de 660 litres.
- Collecte sélective des emballages ménagers recyclables : 1 bac de 660 litres.
- Collecte du papier : 1 bac de 240 litres.
Traitement des biodéchets :
Une aire de compostage collectif doit être aménagée sur un espace vert réservé à cet effet. La surface au sol utile réservée devra être de 6m2 (3x2).
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo mettra à disposition des composteurs collectifs. Page 87 sur 108
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ARTICLE IIAUe1-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES
Champ d’application :
Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle :
- les rampes de garage ;
- les perrons non clos et escaliers d’accès, à condition qu’ils soient d’une hauteur inférieure à 60 cm ;
- les terrasses de moins de 60 cm de hauteur par rapport au niveau du sol naturel avant travaux.
Dispositions générales :
Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives ou en retrait.
En cas de retrait, la marge de recul des constructions (d) sera au moins égale à la moitié de la hauteur à l’égout du toit (h) avec un minimum de 4m (d = h / 2 ; minimum 4 mètres)
En cas de regroupement de parcelles (avec ou sans modification cadastrale), les zones ou emprises constructibles se redéfinissent aux contours de la nouvelle assiette foncière de l’opération.
ARTICLE IIAUe1-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SÉPARÉES LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ
Non réglementé.
ARTICLE IIAUe1-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Elle ne devra pas dépasser 70% de la superficie du terrain.
ARTICLE IIAUe1-10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir
du terrain naturel avant travaux jusqu’au faîtage
ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des constructions ne peut
dépasser 13 m au faîtage des toitures ou à
l’acrotère.
La hauteur maximale définie pour les
constructions industrielles et autres peut être
dépassée par des éléments d’accompagnement
fonctionnels ou édicules techniques tels que
cheminées, réfrigérants, antennes, etc, et à la
condition qu’ils soient dûment justifiés, et sans
pour autant dépasser une hauteur maximale de
18m hors tout. Page 88 sur 108
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ARTICLE IIAUe1-11 ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’intégrer au paysage urbain et au site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux et être en cohérence avec la vocation économique de la zone.
Les modifications apportées aux bâtiments existants doivent tenir compte des caractéristiques de la construction d’origine et veiller à assurer sa mise en valeur.
Façades
Toutes les façades seront traitées de façon qualitative.
Les murs séparatifs, les murs pignons, les bâtiments annexes doivent s’harmoniser avec le bâtiment principal.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié.
Sont interdits, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ainsi que les imitations de matériaux.
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief. L’enduit façon « rustique » est interdit.
Toitures
Les toitures terrasses sont autorisées. Les toitures
terrasses pourront être végétalisées. Les édicules
de toiture et installations techniques devront
être traitées soigneusement et le plus souvent
capotées.
Les teintes des toitures seront prises dans la
gamme des tons mats et foncés. Les couleurs
vives sont interdites.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont
autorisés et devront correspondre aux afin de
permettre le respect des prescriptions du SCOT
du Pays de Lunel en vigueur : « 50% de panneaux
photovoltaïques sur l’emprise artificialisée, la
couverture est portée à 100% pour les surfaces
à destination de bureaux. » Les caractéristiques
pourront évoluer en fonction des innovations.
Une attention particulière devra être portée
à l’organisation et à l’aspect des dispositifs
techniques situés en toiture. Les ouvrages techniques importants devront systématiquement être habillés.
Les couvertures de type tôle ondulée et l’utilisation de tout matériaux susceptibles de donner un aspect provisoire ou d’imitation (plaques fausses tuiles, etc.) sont interdites.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée par des chéneaux et descentes d’eaux pluviales de parcours simples ; les pissettes ou gargouilles en surplomb du domaine public sont interdites. Page 89 sur 108
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Clôtures
Sur les voies et emprises publiques, les clôtures seront traitées :
- soit en mur plein d’un aspect qualitatif et cohérent par rapport à la construction principale de 2 m maximum uniquement pour les accès aux lots ;
- soit en grillage rigide à maille verticale de coloris gris anthracite (RAL 7016). La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Sur les limites privatives intérieures, les clôtures seront réalisées par les acquéreurs en grillage rigide à maille verticale de coloris gris anthracite (RAL 7016). La hauteur totale de la clôture ne peut dépasser 2 m.
Les clôtures seront obligatoirement doublées d’une haie végétale ou de grimpants d’essences méditerranéennes.
Plusieurs espèces de la faune terrestre sont susceptibles d’utiliser les milieux végétalisés de la ZAC notamment pour leurs déplacements. Afin de faciliter le déplacement des espèces à travers la zone aménagée, il conviendra d’implanter un dispositif de franchissement pour la petite faune pour chaque face des lots en limite avec l’emprise publique et à travers les lots : soit maçonnés dans le cadre des murs en plein soit découpés dans le grillage avec un dispositif de protection. Leur dimension sera de 15 cm x 15 cm. Par ailleurs, le maillage du grillage de clôture devra être de 5 cm x 5 cm pour éviter de piéger les espèces les plus grosses tout en laissant passer les plus petites (reptiles anthropophiles notamment). Les poteaux permettant la tenue du grillage devront être obturés au-dessus.
Les antennes et paraboles / édicules techniques
Les antennes et paraboles, et les édicules techniques doivent être implantées et regroupées en toiture des bâtiments, ou demeurer le plus possible non visible depuis les emprises publiques.
Les antennes de radiotéléphonie mobile
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ;
- de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
Espaces non bâtis
Tout espace non bâti devra avoir une fonction (espace végétalisé, aire de stationnement, etc.) afin d’éviter les friches, terrains délaissés et autres usages « sauvages ».
ARTICLE IIAUe1-12 STATIONNEMENT DES VÉHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas d’aires de stationnement, est de 25 m2 (stationnement et aire de manœuvre). Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking PMR (Personne A Mobilité Réduite) et à 2,00 mètres s’il s’agit d’une place de stationnement longitudinal.
Il est exigé un arbre de moyenne tige pour 2 places.
Le calcul des places de stationnement nécessaire à l’opération sera arrondi à l’unité inférieure en Page 90 sur 108
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PLU de Lunel Règlement
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sécurisé ou un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public doit le doter des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
Ces infrastructures comportent des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d'attacher les vélos par le cadre et au moins une roue. Elles sont sécurisées dans les conditions fixées par l’article R. 113-16 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Elles sont situées ou réparties sur la même unité foncière, de préférence en rez-de-chaussée ou au premier sous-sol du parc de stationnement du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments.
L’accès aux infrastructures permettant le stationnement des vélos est assuré par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisé lorsqu’elles sont destinées aux occupants d’un ensemble d’habitation ou aux agents d’un bâtiment accueillant un service public.
La sécurisation des infrastructures permettant le stationnement des vélos est assurée par une surveillance fonctionnelle ou par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisée lorsqu’elles sont destinées aux usagers d’un bâtiment accueillant un service public.
Lorsqu’elles se situent à l’extérieur du bâtiment, ces infrastructures sont couvertes et éclairées.
Le nombre de places de stationnement sécurisé des vélos devra être conforme aux normes minimales définies par arrêté du Ministre en charge de la construction.
ARTICLE IIAU-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les espaces boisés classés figurant aux documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L. 113-1 et suivants et R. 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme et repérés sur les documents graphiques (alignements d’arbres, plantations, cônes de vue à l’entrée nord autour de la RD34….) devront être préservés.
Les aires de stationnement devront être plantées. Il est exigé un arbre de haute tige : - pour 2 places de stationnement en IIAUa, IIAUb et IIAUc ;
- pour 4 places de stationnement en IIAUs, IIAUe et IIAUd
Toute nouvelle construction doit posséder un taux d’espace libre laissé en pleine terre au minimum de : - 25% en IIAUa, IIAUb, IIAUc, IIAUe et zone IIAUd
- 20% en IIAUs ;
- 10% en IIAUs1.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE IIAU-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Supprimé
ARTICLE IIAUe1-14 POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Supprimé.
dessous de 0,5 et à l’unité supérieure pour 0,5 et au-dessus.
Il est exigé au minimum 1 place pour 2 personnes présentes régulièrement sur site (se reporter à la déclaration d’effectifs inscrite dans la notice de sécurité incendie du bâtiment) avec un minimum de 2 places
Les aires de stationnement doivent être disposées dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles.
A ces surfaces devra s’ajouter, si besoin, les surfaces nécessaires pour le stationnement véhicules de livraison, de transport et de service, pour celui des visiteurs et les surfaces nécessaires pour permettre à la fois le stationnement et les manœuvres de chargement et déchargement des véhicules.
Un soin particulier devra être envisagé pour les revêtements de sol des parkings privatifs, de sorte à ce que ces places (hors aires de manœuvre) soient sur un sol perméable.
Les aires et/ou emplacements de stationnement extérieurs pour les véhicules légers devront être ombragées pour au moins 80% des emplacements, soit par plantations d’arbres, soit par tonnelles ou pergolas végétalisés et/ou photovoltaïques et/ou conçues de manière à apporter un ombrage effectif sur les places.
Il est strictement interdit d’entreposer de quasi décharges sauvages de matériaux et de véhicules à l’air libre sur les terrains sauf parking lié au fonctionnement de l’activité et au fonctionnement de la zone.
Stationnement des cycles :
Pour toutes les constructions, le nombre de stationnements doit correspondre aux obligations minimales des articles du code de la construction, et être aménagés dans des locaux ou enclos sécurisés, pouvant être traités en continuité des locaux destinés aux ordures ménagères.
ARTICLE IIAUe1-13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les arbres existants devront être conservés ou remplacés à raison de 2 nouveaux plants de même essence par arbre abattus.
Toute nouvelle construction doit posséder un taux d’espace libre laissé en pleine terre au minimum de 30% de l’assiette foncière de l’opération. Ce taux peut être calculé à l’échelle de la ZAC. Ces espaces devront être plantés d’arbres de hautes tiges à raison d’un plant pour au moins 50m2 d’espace de pleine terre.
Il est strictement interdit d’entreposer de quasi-décharges sauvages de matériaux et de véhicules à l’air libre sur les terrains sauf parking lié au fonctionnement de l’activité et au fonctionnement de la zone.
Traitement des biodéchets :
Une aire de compostage collectif doit être aménagée sur un espace vert réservé à cet effet. La surface au sol utile réservée devra être de 6m2 (3x2).
La Communauté d’agglomération Lunel Agglo mettra à disposition des composteurs collectifs. Page 91 sur 108
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TITRE IV
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX
ZONES AGRICOLES ET NATURELLES Page 92 sur 108
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CHAPITRE I
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Les zones agricoles, dites zones « A » correspondent aux « secteur de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Seules sont autorisées en zone A les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages » (R. 123-7 du code de l’urbanisme).
La zone A comprend plusieurs secteurs :
• An : secteurs qui recouvrent les terrains de vignes classés AOC, ainsi que les espaces agricoles à préserver en raison de leur valeur paysagère, sur lesquels les constructions ou installations nouvelles sont interdites ;
• Af qui recouvre les jardins familiaux.
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportés sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article A-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• les constructions et installations nouvelles ainsi que les extensions ou les aménagements de bâtiments existants qui ne sont pas destinées ou nécessaires à l’exploitation agricole et à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, sauf exceptions prévues par l’article 2 ci-après ;
• les éoliennes d’une hauteur supérieure à 12 mètres ;
• les centrales solaires ou photovoltaïques ;
• en An, est interdit de surcroît toute nouvelle construction destinée à l’exploitation agricole ; • les terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs ou village de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir ;
• les aires de stationnement ouvertes au public, dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports ; • les carrières, les affouillements et les exhaussements de sol, à l’exception de ceux qui sont admis aux conditions de l’article A-2 suivant ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE A- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sous réserve du respect des dispositions générales (titre 1) sont admis :
• les constructions nouvelles et les extensions des bâtiments existants à usage d’habitat, à condition : - d’être liées et nécessaires à l’exploitation agricole ;
- et d’être réalisées en continuité ou édifiées à proximité immédiate des bâtiments existants ; - et de ne pas modifier les conditions d’écoulement ou le champ d’expansion des crues ; - et de ne pas être situé en An.
• les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme, à condition d’être rattachées à une construction d’habitation existante à la date d’approbation du PLU, dans la limite de 50 m2 d’emprise au sol et d’être situées à moins de 20 mètres de la dite construction d’habitation ; • l’extension (en continuité) des constructions d’habitation existantes, dans la limite de 20 m2 d’emprise au sol supplémentaires ; Page 94 sur 108
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• les annexes à condition d’être rattachées à une construction d’habitation existante à la date d’approbation du PLU, dans la limite de une annexe de 10 m2 d’emprise au sol par construction d’habitation et d’être situées à moins de 20 mètres de la dite construction d’habitation. • En An, les extensions des constructions existantes destinées à l’exploitation agricole jusqu’à 30% de l’emprise au sol, une seule fois ;
• Le changement d’affectation, l’aménagement et l’accroissement de la surface de plancher de bâtiments existants, pour des activités nécessaires à l’activité agricole de type gîtes ruraux ou chambres d’hôtes, à condition de ne pas s’étendre au delà des volumes bâtis existants ; • En af, les abris de jardins en bis, nécessaires au stockage des outils des jardiniers, dans la limite de 10 m2, ainsi que les aires de stationnement correspondant aux besoins des utilisateurs des jardins familiaux ;
• Les équipements et ouvrages techniques divers, sous réserve qu’ils soient nécessaires au fonctionnement des services publics ;
• les constructions et installations nécessaires au fonctionnement et à l’exploitation des infrastructures ferroviaires, ainsi que les affouillements et les exhaussements qui y sont liés. • les terrassements, affouillements ou exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles, en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE A-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie. Page 95 sur 108
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A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
Aucune opération ne peut prendre accès sur les chemins de halage et de marchepied, les pistes cyclables, les voies express et les autoroutes.
La création d’accès directs sur la RN113, la RD61 et la déviation de la RD34 est interdite.
ARTICLE A– 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
4.1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable, sauf celles n’en nécessitant pas, par leur utilisation (garages, celliers…)
A défaut de raccordement possible, l’alimentation personnelle d’une construction ou d’une installation à partir d’un captage, forage ou puits particulier pourra être exceptionnellement autorisée.
4.2. Assainissement
Eaux usées
Toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement s’il existe. En l’absence de réseau, les eaux et matières usées devront être évacuées sur un dispositif d’assainissement individuel répondant aux exigences des textes règlementaires. L’évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières, cours d’eau, fossés ou égouts d’eaux pluviales est interdite.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir d’une part l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe et, d’autre part, ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux dans les canaux d’irrigation et de drainage.
En l’absence de réseau d’eau pluviale, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire ou du pétitionnaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
4.3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques et de télédistribution doivent être réalisés en souterrain. En cas d’impossibilité technique, liée notamment à la nature du sol, l’installation devra être la plus discrète possible.
Tous travaux de branchement à un réseau d’électricité non destiné à desservir une installation existante ou autorisée sont interdits. Page 96 sur 108
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ARTICLE A-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Non règlementé
ARTICLE A-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Voies ouvertes à la circulation routière :
Toute construction doit être implantée en respectant un recul minimum de : - 100 mètres par rapport à l’axe de l’autoroute ;
- 75 m par rapport à l’axe de la RN 113 et de la RD61 ;
- 20 m par rapport à la limite d’emprise de la déviation de la RD34
- 15 m par rapport à l’axe des autres chemins départementaux ;
- 10 m par rapport à l’axe des autres voies publiques.
Autres voies et emprises publiques
- 25 m par rapport au bord du canal de Lunel et du canal BRL ;
- 35 m par rapport à l’axe de la voie ferrée la plus proche ;
- 35 m par rapport à la limite d’emprise de l’emplacement réservé pour la ligne TGV Frêt.
Les dispositions du présent article ne s’appliquent par pour :
- les extensions des constructions existantes sous réserve de ne pas diminuer le retrait ; - les constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; - les services publics exigeant la proximité d’une infrastructure routière ;
- les réseaux d’intérêt public ;
- les constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire ; - les locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace public.
Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme et autorisées par l’article A-2, doivent respecter un recul de 1 mètre minimum. Voir commentaire page 25.
ARTICLE A-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les constructions doivent s’implanter à 4 m au moins des limites séparatives.
Non règlementé pour les abris de jardins en Af
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas pour les constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.. Page 97 sur 108
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Les piscines visées à l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme et autorisées par l’article A-2, doivent respecter un recul de 1 mètre minimum. Voir commentaire page 25.
ARTICLE A-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale à 4 mètres.
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas pour les constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire.
ARTICLE A-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Non règlementé
ARTICLE A -10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu’à l’égout du toit. Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation ne peut dépasser R+1 et 7 m.
La hauteur maximale des annexes autorisées en application de l’article A-2 ne peut dépasser 3,50 m.
Non règlementé pour les constructions à usage agricole, les constructions ou installations d’intérêt public et les divers ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
ARTICLE A-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Les réhabilitations, agrandissements, adjonctions et constructions neuves seront conçus en fonction du caractère du site, de façon à s’insérer dans la structure existante et à s’harmoniser avec leur environnement architectural et paysager.
Les toitures seront en pente (entre 25 et 40%) et couvertes en tuiles canal ou similaire, où le ton brique sera dominant, en accord avec l’environnement. Exceptionnellement, dans le cas de reprise partielle de couverture existante, un autre matériau pourra être toléré s’il est en accord avec l’environnement.
Des dispositions différentes peuvent être autorisées :
- pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture Page 98 sur 108
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Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief.
Les couleurs des enduits seront prises dans la palette des teintes naturelles des pierres, terres ou sables que l’on trouve sur les sols environnants.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié.
Sont interdits :
- l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ; - les imitations de matériaux ;
- l’enduit façon « rustique » ;
- les peintures d’aspect vinyliques ;
- les matériaux donnant un aspect provisoire ;
- les couvertures en plaques ondulées ;
- les tuiles flammées ou vieillies ;
- l’utilisation de couleurs brillantes, vives ou réfléchissantes sur des grandes surfaces.
Les clôtures doivent être de la plus grande simplicité et s’intégrer au mieux dans le paysage. En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
Les antennes et paraboles :
L’implantation des antennes et paraboles sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE A-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation.
Le nombre de places de stationnement sera défini en fonction de la capacité d’accueil et de l’usage des bâtiments ou installations
ARTICLE A -13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés au titre de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme (alignements d’arbres sur la RN 113, plantations, cône de vue à l’entrée Nord autour de la RD34….) repérés dans les documents graphiques doivent être préservés.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Page 99 sur 108
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Les bâtiments d’élevage industriel et les dépôts doivent être ceints de haies denses formées d’arbres de haute tige et de bosquets de végétaux d’essences locales.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE A-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Supprimé Page 100 sur 108
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CHAPITRE II
REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE
CARACTERE DE LA ZONE
Conformément à l’article R. 123-8 « Peuvent être classées en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels ».
Elle comprend six sous- secteurs :
• N : zone naturelle à protéger. L’aménagement et l’extension limitée des constructions existantes sur ce secteur son admis.
• Na : secteur dans lequel se situent des espaces verts d’agrément aménagés. • Ne : secteur dans lequel se situe un bâtiment existant à usage d’entrepôt. • Ng : correspondant à un secteur d’accueil des gens du voyage.
• Nt : correspond des secteurs en zone naturelle où sont implantés des constructions à usage touristique ou de loisirs (zone de loisirs du Flambeau, complexe sportif de Dassargues, campings du Mas de l’Isle, du Pont de Lunel).
• Ntp : correspond à des terrains qu’il convient de préserver de toute nuisance pouvant affecter la ressource en eau du sous-sol (périmètre de protection immédiat du puits de Dassargues (Cf DUP en annexe).
• Nx : recouvre des terrains proches de sources de nuisances (station d’d’épuration au Sud de la ville et ancienne décharge au Nord).
Elle comprend un secteur dit de taille et de capacité d’accueil limitée (STECAL) incluant le camping Bon port, en application de l’article L.151-13 du Code de l’Urbanisme.
Sur les zones soumises aux risques d’inondation identifiées lors de la crue de référence des 8 et 9 septembre 2002 et reportés sur les plans de zonage, il conviendra, pour chaque zone de risque, de se reporter aux prescriptions règlementaires détaillées dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement.
N Page 101 sur 108
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SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION
ET DE L’UTILISATION DU SOL
Article N-1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits :
• les constructions et installations nouvelles, sauf celles qui peuvent être admises aux conditions de l’article N-2 suivant ;
• les éoliennes d’une hauteur supérieure à 12 mètres ;
• les centrales solaires ou photovoltaïques ;
• l’aménagement ou l’extension de bâtiments existants qui ne sont pas nécessaires au fonctionnement ou au maintien d’une exploitation agricole, sauf ceux qui peuvent être admis aux conditions de l’article N-2 suivant ;
• les terrains de campings (hormis en Nt et Nt1), parcs résidentiels de loisirs ou village de vacances ; • le stationnement de caravane, l’installation de résidence mobile de loisir ou l’implantation d’habitation légère de loisir (hormis en Nt dans les emplacements prévus à cet effet par le code de l’urbanisme et autorisés et en Nt1) ;
• les aires de stationnement ouvertes au public, dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;
• les aires d’accueil des gens du voyage (hormis en Ng) ;
• l’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ; • l’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports ; • les carrières, les affouillements et les exhaussements de sol, à l’exception de ceux qui sont admis aux conditions de l’article N-2 suivant ;
• dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• en Ntp, toute occupation ou utilisation du sol susceptible d’affecter la ressource en eau du sous-sol ; • dans les zones soumises aux risques d’inondation, toutes occupations et utilisations du sol qui ne répondraient pas aux prescriptions définies dans le titre 1 « Dispositions générales » du présent règlement ;
• les antennes sur mats quand elles ne sont pas directement utiles aux constructions érigées sur la parcelle.
ARTICLE N- 2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES
CONDITIONS PARTICULIERES
Sous réserve du respect des dispositions générales (titre 1) sont admis :
• En N, l’aménagement ou l’extension des constructions existantes à usage d’habitation non liées ou nécessaires à une exploitation agricole, sous réserve que la superficie de la construction existante soit supérieure à 50 m2 de surface de plancher et dans la limite de 20 m2 de surface de plancher supplémentaire une seule fois ; Page 102 sur 108
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• En N, les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme, à condition d’être rattachées à une construction d’habitation existante à la date d’approbation du PLU, de ne pas excéder 50 m2 d’emprise au sol et d’être situées à moins de 20 m de la dite construction d’habitation • En Ne, l’aménagement de construction existante à usage d’entrepôt sans possibilité d’extension ni de changement de destination, sauf à usage d’exploitation agricole.
• En Nt :
- les installations et constructions liées et nécessaires au fonctionnement des terrains de camping, de caravaning et des aires de jeux et de sports ;
- les constructions à usage d’habitation destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le gardiennage, la surveillance ou la direction des établissements sportifs, touristiques ou de loisirs installés sur la zone, ainsi que leurs annexes ; - la densité d’occupation est limitée à 50 emplacements de camping ou de caravaning à l’hectare ; • En Nt1 :
- les installations et constructions liées et nécessaires au fonctionnement des terrains de camping, de caravaning et des aires de jeux et de sports ;
- les résidences mobiles de loisir et les habitations légères de loisirs ;
- les constructions à usage d’habitation destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le gardiennage, la surveillance ou la direction des établissements touristiques, terrains de campings et de caravaning ou de loisirs installés sur la zone, ainsi que leurs annexes ;
- la densité d’occupation est limitée à 50 emplacements à l’hectare.
• En Na, les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif compatibles avec les caractéristiques de la zone et à la condition qu’elles ne portent pas atteinte à la qualité des sites, milieux naturels et paysagers ;
• Les équipements et ouvrages techniques divers, sous réserve qu’ils soient nécessaires au fonctionnement des services publics ;
• les constructions et installations nécessaires au fonctionnement et à l’exploitation des infrastructures ferroviaires, ainsi que les affouillements et les exhaussements qui y sont liés. • les affouillements et exhaussements de sol, hors zone inondable, à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis sur la zone et qu’ils ne soient pas susceptibles, en entravant le libre écoulement des eaux ou en modifiant leur débit, de rendre inondables des terrains ou d’en majorer l’inondabilité ;
• les affouillements et exhaussements de sol, même en zone inondable, à condition qu’ils soient de nature à faciliter l’écoulement et à préserver le stockage ou l’expansion des eaux de crues et à condition qu’il s’agisse de projets d’intérêt général ;
• les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres sous réserve d’une bonne insertion et d’une prise en compte des nuisances ;
• lorsqu’elles peuvent être admises au regard de l’article 1, les antennes sur mats, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Page 103 sur 108
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SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE N-3 ACCES ET VOIRIE
Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie, de la protection civile.
Elles doivent respecter les écoulements des eaux sur la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et au stationnement sur voirie.
A moins que l’importance de l’opération ne justifie la création de plusieurs accès sur la voie, il n’est autorisé qu’un seul accès par opération.
Ils doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité (défense contre l’incendie et protection civile).
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les pistes de défense de la forêt contre l’incendie, les sentiers touristiques, les voies express et les autoroutes.
Les occupations et utilisations admises sont interdites si elles nécessitent la création d’un nouvel accès direct sur la RN113, la RD61 et la déviation de la RD34.
ARTICLE N– 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation qui requiert une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.
A défaut de raccordement possible, une alimentation par captage, forage ou puits particulier pourra être exceptionnellement autorisée, conformément à la réglementation en vigueur. Page 104 sur 108
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2. Assainissement
Eaux usées
Les eaux usées doivent être dirigées par des canalisations souterraines vers le réseau public s’il existe. En l’absence de réseau, les eaux usées doivent être évacuées sur des dispositifs d’assainissement autonomes.
L’évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières, cours d’eau, fossés ou égouts d’eaux pluviales est interdite.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir d’une part l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe et, d’autre part, ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux dans les canaux d’irrigation et de drainage.
En l’absence de réseau d’eau pluviale, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire ou du pétitionnaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
4.3. Electricité – Téléphone – Réseaux câblés TV
Les branchements aux lignes de transport d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques et de télédistribution doivent être réalisés en souterrain. En cas d’impossibilité technique, liée notamment à la nature du sol, l’installation devra être la plus discrète possible.
Tous travaux de branchement à un réseau d’électricité non destiné à desservir une installation existante ou autorisée sont interdits.
ARTICLE N-5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Non règlementé
ARTICLE N-6 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Toute construction doit être implantée en respectant un recul minimum de :
Voies ouvertes à la circulation routière :
- 100 mètres par rapport à l’axe de l’autoroute ;
- 75 m par rapport à l’axe de la RN 113 et de la RD61 ;
- 20 m par rapport à la limite d’emprise de la déviation de la RD34 ;
- 15 m par rapport à l’axe des autres voies publiques.
Autres voies
- 35 m par rapport à l’axe de la voie ferrée la plus proche ;
- 35 m par rapport à la limite d’emprise de l’emplacement réservé pour la ligne TGV Frêt. - 25 m par rapport au bord du canal de Lunel et du canal BRL. Page 105 sur 108
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Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas pour :
- les extensions des constructions existantes sous réserve de ne pas diminuer le retrait ; - les constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; - les services publics exigeant la proximité d’une infrastructure routière ;
- les réseaux d’intérêt public ;
- les constructions et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire ; - les bâtiments d’exploitation agricole en ce qui concerne les autres voies ;
- les locaux affectés aux déchets ménagers ou assimilés, à condition qu’ils ne soient pas librement accessibles depuis l’espace public.
- les constructions autorisées en zone Na.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
Cours d’eau :
- Les constructions doivent être implantés en respectant le recul minimal indiqué sur les plans de zonage ;
- à défaut d’indication au plan, les constructions doivent être implantées en respectant le recul minimal décrit à l’article 5 du titre 1 du règlement (dispositions générales).
ARTICLE N-7 IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les constructions doivent s’implanter à 4 m au moins des limites séparatives.
Toutefois, des dispositions autres pourront être autorisées :
- pour les extensions de bâtiments lorsqu’il existe une construction implantée en limite, sous réserve de ne pas dépasser la largueur et la hauteur de ladite construction ;
- pour les annexes des bâtiments d’habitation dont la hauteur ne dépasse pas 3,8 m au faitage et 8 m de longueur.
Les piscines visées à l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme doivent respecter un recul de 1 mètre minimum.
En secteur Nt1, les emplacements de camping résultant d’une création ou d’un réaménagement des emplacements existants, doivent respecter un recul de 2,50 m au moins par rapport aux limites séparatives avec la zone agricole limitrophe.
ARTICLE N-8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SEPAREES LES UNS PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale à 4 mètres.
ARTICLE N-9 EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Non règlementé, hors secteur Nt1 Page 106 sur 108
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En secteur Nt1, l’emprise au sol de l’ensemble des constructions autorisées est fixée à 17 000 m2 ; les résidences mobiles de loisirs, définies comme des véhicules terrestres habitables et leurs installations accessoires (auvents, rampes d’accès, terrasses amovibles, etc.) ne sont pas prises en compte pour le calcul de l’emprise au sol.
ARTICLE N -10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
Non règlementé, sauf en Nt et Nt1
En Nt, la hauteur maximale des constructions à usage d’habitation ne peut dépasser R+1 et 7 m.
En secteur Nt1, la hauteur des constructions ne peut dépasser R+1 et 7 m, hors surhausse de plancher éventuellement exigée au titre de la prise en compte du risque inondation. Toutefois, ne sont pas soumis à cette règle les constructions, installations et équipements ludiques, sportifs ou de loisirs.
La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu’à l’égout du toit. Dans les zones soumises aux risques d’inondation, la hauteur maximale des constructions pourra être mesurée à partir de la côte du premier plancher résultant de l’application de l’article 5 du titre 1 (zones soumises aux risques d’inondation).
Non règlementé pour les constructions ou installations d’intérêt public et les divers ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
ARTICLE N-11 ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Les réhabilitations, agrandissements, adjonctions et constructions neuves seront conçus en fonction du caractère du site, de façon à s’insérer dans la structure existante et à s’harmoniser avec leur environnement architectural et paysager. Tous les bâtiments d’une même unité foncière s’harmoniseront entre eux, la maison d’habitation étant la référence.
Les toitures seront en pente (entre 25 et 40%) et couvertes en tuiles canal ou similaire, où le ton brique sera dominant, en accord avec l’environnement. Exceptionnellement, dans le cas de reprise partielle de couverture existante, un autre matériau pourra être toléré s’il est en accord avec l’environnement.
Des dispositions différentes peuvent être autorisées :
- pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - en cas d’extension d’une toiture terrasse existante.
Les panneaux solaires ou photovoltaïques sont autorisés à condition qu’ils soient correctement intégrés à la toiture et accordés au volume et à l’esthétique de la construction et qu’ils soient limités à 50% de la surface de la toiture
Les enduits doivent avoir une granulométrie fine, sans relief.
Les enduits seront d’une teinte claire à moyenne, prise dans la palette des teintes naturelles des pierres, terres ou sables que l’on trouve sur les sols environnants.
Les murs mitoyens, murs pignons ou murs aveugles apparents et visibles depuis la voirie doivent faire l’objet d’un traitement esthétique approprié. Page 107 sur 108
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Sont interdits :
- l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (agglomérés, briques creuses…) ; - les imitations de matériaux ;
- l’enduit façon « rustique » ;
- les peintures d’aspect vinyliques ;
- les matériaux donnant un aspect provisoire ;
- les couvertures en plaques ondulées ;
- l’utilisation de couleurs brillantes, vives ou réfléchissantes pour les façades et les toitures.
Les clôtures doivent être de la plus grande simplicité et s’intégrer au mieux dans le paysage. Elles seront doublées de haies végétales.
En zone inondable, les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des crues.
Les antennes et paraboles :
L’implantation des antennes et paraboles sur les façades, murs et balcons, vus depuis le domaine public, est interdite.
Les antennes de radiotéléphonie mobile :
Leur implantation doit justifier :
- du respect des conditions de salubrité, de sécurité et de tranquillité publique ; - de la sauvegarde du caractère ou de l’intérêt des lieux avoisinants ;
- de la protection du paysage naturel ou urbain.
ARTICLE N-12 STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation.
La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule, y compris les accès dans le cas de l’aménagement d’une aire de stationnement, est de 25 m2 par place.
Il est exigé :
- pour les constructions à usage d’habitation : 2 places de stationnement par logement ; - pour les constructions à usage d’hébergement touristique ou de camping : 1 place par logement et 1 place par emplacement.
- autres constructions ou installations : le nombre de places de stationnement à créer sera déterminé en fonction de la capacité d’accueil et de l’usage.
ARTICLE N -13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés au titre de l’article L. 113-1 du Code de l’Urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme (arbres d’alignement le long des voies, plantations aux abords des mas…) repérés comme tels sur les documents graphiques doivent être préservés.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Page 108 sur 108
Commune de Lunel - Plan Local d’Urbanisme - Règlement - Document approuvé
PLU de Lunel Règlement
100
Les terrains de camping et/ou de caravaning devront être plantés à raison d’un arbre de haute tige par emplacement.
Les plantations devront être réalisées avec des végétaux d’essence locale.
Des haies vives constituées de plantations à feuillage non caduc d’essence locale masqueront les divers dépôts et installations.
Il est rappelé que les constructions situées à proximité d’une zone boisée soumise à l’obligation de débroussaillement au titre des articles L322-3 et suivants du Code Forestier sont soumises aux exigences de l’arrêté préfectoral du 8 janvier 2013 relatif au débroussaillement réglementaire destiné à diminuer l’intensité des incendies de forêt et à en limiter la propagation.
SECTION III – POSSIBILITES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE N-14 POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Pour les terrains de camping et de caravaning, la densité d’occupation est fixée à 50 emplacements maximum à l’hectare. ATELIER AJA > urbanistes architectes dplg 30 Rue de l’Aiguillerie - 34 000 Montpellier - contact@atelier-aja.fr - 09 81 86 79 42 ROBIN & CARBONNEAU > urbanistes architectes dplg, mandataires 8 Rue Frédéric Bazille - 34 000 Montpellier - contact@robin-carbonneau.fr - 09 51 27 25 17 ARAC Occitanie > Agence Régionale Aménagement Construction 117 Rue des États Généraux - CS 19536 - 34 961 Montpellier cedex 2 - 04 99 52 45 24
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//////////////////////////////////////////////////////////////////////// Région Occitanie - Département de l’Hérault
> Commune de Lunel
> Communauté d’Agglomération Lunel Agglo
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RBANISME Document approuvé