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Conseil Municipal - 2023 09 27 Annexe D2023 67 evaluation Domaine BA258
Document publié le Jeudi 21 septembre 2023 par la commune de Cournonterral.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2023 09 27 Annexe D2023 67 evaluation Domaine BA258)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Institutions publiques,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault
Pôle d’évaluation domaniale
334 allée Henri II de Montmorency
34 000 Montpellier
Le 21 septembre 2023
Le Directeur régional / départemental des
Finances publiques de
à
COMMUNE DE COURNONTERRAL
12 AV ARMAND-DANEY
34660 COURNONTERRAL
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Caroline BESER
Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 11 38 10 43
Réf DS:13943159
Réf OSE :
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : terres
Adresse du bien : La Maire 34660 Cournonterral
Valeur : 179€, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD DS n°13943159
1 - CONSULTANT
affaire suivie par :
MME ALLAIS JOSIANE
Contact : courriel /josiane.allais@groupe-degaud.fr
téléphone / 06 27 07 58 96
2 - DATES
de consultation : 05/09/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 05/09/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Dans le cadre du projet de construction d'un lycée et de ses aménagements de desserte sur la Commune de Cournonterral, il s'agit d'un projet d'acquisition de la parcelle cadastrée BA 258 avec la signature en cours d'un avenant 1 au compromis de vente du
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 DS n°13943159
13/02/2023. Pour ce projet, le dossier d’enquête préalable a la déclaration d’utilité publique a été déposé en Préfecture de l’Hérault le 16/12/2022 pour instruction, en cours.
Prix négocié : 13.80 €/m²
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Cournonterral est une commune de 6423 habitants membre de Montpellier Méditerranée Métropole.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Parcelles situées à la sortie Est de la commune.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
COURNONTERRAL BA258
9054F La Maire 34660
Cournonterral 13m² terres
4.4. Descriptif
Terre agricole issue de la division de la parcelle cadastrée BA 54.
3 DS n°13943159
4.5. Surfaces du bâti
/
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Madame Mireille PORTES épouse de Christian ARRIBAT, Monsieur Christian ARRIBAT époux de Mireille PORTES et Madame Mathilde ARRIBAT épouse Baptiste SI TAHAR
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone An: An : sont admises, sous condition, les constructions ou installations nécessaires
aux services publics ou d’intérêt collectif et les ouvrages techniques qui y sont liés y compris déchetterie.
6.2.Date de référence et règles applicables
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode d’évaluation par comparaison a été retenue. L’évaluation suivant la méthode par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale des biens, en fonction des prix de biens comparables, observés sur le marché immobilier local.
4 DS n°13943159
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Cessions de terres dans des zonages destinés à accueillir des équipements publics :
La valeur des actes de 13,8€/m² toute indemnités confondues peut-être retenue.
(Valeur identique à celle de l’avis d’ESG du 20/04/2022)
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
/
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La valeur vénale d’un immeuble doit être appréciée à l’aide de termes de comparaison, qui sont fournis par des transactions ayant pour objet des biens similaires.
Soit une valeur du bien de : 13,8*13m² = 179€ arrondie
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 179€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % maximale d’acquisition sans justification particulière à 197€ (arrondie).
5
N° Adresse Prix total Prix/m² Régime fiscal
1 88//BC/67// 9067 F BELLERAC 11/07/2022 1814 13,8 Nnsl
2 88//BC/77// 9077 F BELLERAC 22/12/2021 4716 13,8 Nn
3 88//BC/79// 9079 F BELLERAC 22/12/2021 2783 13,8 An
4 88//BC/80// 9080 F BELLERAC 22/12/2021 9395 13,8 An
5 88//BA/3//74 9003 F LA MAIRE 11/07/2022 7605 13,8 An
6 88//BA/53// 9053 F LA MAIRE 20/04/2022 1584 13,8 An
moyenne 13,8
médiane 13,8
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
25 033
65 081
38 405
129 651
104 949
21 859 DS n°13943159
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
6 DS n°13943159
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Caroline BESER
Inspectrice Finances Publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.