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unknown - 20220630 D4 Annexe
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saint-Jean-d'Angély.
Lien du pdf (unknown - 20220630 D4 Annexe)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Tourisme,
—+ RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
F FINANCES PUBLIQUES
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de Charente-Maritime
Pôle d’évaluation domaniale
24, Avenue de Fétilly
17 000 LA ROCHELLE
téléphone : 05 46 00 39 39
mél. : ddfip17.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 14/01/2022
Le Directeur départemental des Finances
publiques de Charente-Maritime
à
Madame la Maire de Saint-Jean d’Angély
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Christophe RANGER
Courriel : christophe.ranger@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 46 50 44 69
Réf DS : 7079708
Réf OSE : 2021-17465-92119
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Maison bourgeoise – Dépendances et Terrain
Adresse du bien : Chancelée 17 400 LA VERGNE
Valeur : 654 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 20 %
(des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)
1
7300 - SD
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
1 - SERVICE CONSULTANT
Commune de Saint-Jean d’Angély
affaire suivie par : Monsieur DAMAS Jean-François
2 - DATE
de consultation : 13/12/2021
de délai négocié : Néant
de visite : Du bureau – Visité le 9/01/2019 lors d’une précédente évaluation
de dossier en état : 16/12/2021
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession.
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d’un bien devenu inutile et une charge pour la commune.
Le consultant indique un prix envisagé de 300 000 €.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La Vergne est une commune du Sud-Ouest de la France située dans le département de la Charente- Maritime. Elle est située à 4 km de Saint-Jean d’Angély.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
L’ensemble immobilier à évaluer est situé au Nord-Est de la commune de La Vergne à proximité de l’échangeur autoroutier de l’A 10 (Paris-Bordeaux).
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
4.3. Références Cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
LA VERGNE
AE 3
CHANCELEE
23 230 m² Bois
AE 4 615 m² Bois
AE 6 4 070 m² Bois-Taillis
AE 7 9 600 m² Bois-Taillis
AE 8 2 665 m² Bois-Taillis
AE 9 27 440 m² Bois
AE 11 3 160 m² Bois
AE 12 2 400 m² Bois-Taillis
AE 13 232 m² Bâti
AE 14 1 395 m² Bois-Taillis
AE 15 10 655 m² Bois-Taillis
AE 16 1 595 m² Bois-Taillis
AE 22 1 290 m² Bâti
AE 120 31 886 m² Bois
AE 125 5 696 m² Bois
AE 128 98 m² Bois-Taillis
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
LA VERGNE
AE 129
CHANCELEE
4 057 m² Bois-Taillis
AE 130 3 713 m² Bois
AE 131 4 704 m² Bâti
AE 132 14 157 m² Bâti
AE 134 2 952 m² Bois-Taillis
TOTAL 155 610 m²
Parcelles à évaluer
Vue aérienne
4.4. Descriptif
Le domaine de Chancelée est composé d’un bâtiment ancien dit « Le Château » auquel des extensions ont été ajoutées et des parcelles tout autour.
Le bâtiment principal a été occupé, jusqu’en juin 2016, par l’Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance et de l’Adolescence de Charente Maritime (ADSEA 17) qui y avait établi ses bureaux et où une dizaine d’adolescents séjournaient.
Une extension a été construite et prolonge au nord l’arrière du bâtiment principal, on y trouve la chaufferie.
4
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022 Une extension à droite du Château était destinée à accueillir un groupe de pré-adolescents. Elle est composée d’un sous-sol, inoccupé, d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Au rez-de-chaussée, on y trouve un espace qui était dédié à la lingerie, un bureau, une salle de réunion, des sanitaires, des locaux de dépôt et un garage.
Au 1er étage, 9 chambres, une cuisine, une salle lingerie, un salon avec bureau, une grande salle qui faisait office de salle de jeux.
Au 2nd étage, 10 chambres avec douches et sanitaires, une cuisine, 2 bureaux, une salle à manger avec un séjour, une terrasse.
Une extension à gauche du Château abrite des espaces utilisés comme bureaux et qui se termine par un préau qui relie une vieille ferme en pierre sur deux niveaux. Celle-ci n’était plus utilisée car elle n’était plus aux normes.
Le château s’élève sur 3 niveaux, construit en 1850 en pierre, couverture d’ardoises.
Au rez-de-chaussée, l’entrée, un secrétariat, 5 bureaux, une salle d’archives, une cuisine avec cafétaria, locaux de stockage.
Au 1er étage, 7 chambres, une lingerie, une cuisine, un foyer, sanitaires et un séjour.
Au 2nd étage, une salle de réunion, une chambre, 2 salles de rangement.
Au 3ème étage désaffecté, une salle de réunion et une salle d’activité.
Sur une parcelle proche, il y a deux bâtiments, anciennement la maison des enfants dont la construction date des années 70. Ces 2 bâtiments ne sont plus utilisés depuis la tempête de 1999, ils sont désaffectés et envahis par les ronces.
Sur la gauche du Château, une petite maison de pierre a été utilisée comme atelier. Son état est relativement médiocre.
Un local garage en tôles, ainsi que 2 autres locaux en tôles sont situés à proximité du château.
A droite du Château se trouve un garage. On trouve également un autre garage à l’entrée de la propriété ouvert en tôle utilisé par des agriculteurs.
L’ensemble bâti est en état très moyen d’entretien et a fait l’objet très fréquemment de « squats » ; des ouvertures ont été murées pour éviter que le phénomène ne se reproduise.
Un diagnostic réalisé par la société DIAG-IMMO en date du 23/01/2018 fait état de la présence d’amiantes, de la présence de plomb dans les revêtements au-delà des seuils en vigueur et de la non-conformité des installations électriques.
Les parcelles constituant le parc sont en nature de bois-taillis et bois ; sur l’une d’elle se trouve un court de tennis à l’abandon.
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
L'ENSEMBLE BAT
Hangars
Château,
Les extensions récentes,
L'ancien corps de ferme
Bâtiments non utilisés
depuis la tempête
1999
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
4.5. Surfaces du bâti
Vue globale
Ancienne Maison des Enfants
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
Garages Garages
Hangar en tôle
Selon les informations transmises par le consultant et mentionnées dans les évaluations en date du 27/07/2017 (2017-465V690) et du 27/10/2014 (2014-465V0780), l’ensemble représente une surface de 3 071 m² dont 486 m² de dépendances .
Des plans, ci-dessus, fournis par le consultant lors de la précédente demande d’évaluation en date du 6/11/2018 mais n’ayant pas fait l’objet d’un avis domanial suite à l’annulation de cette même demande indique les surfaces de bâtis suivantes :
Les valeurs issues des plans transmis seront retenues pour l’évaluation de l’ensemble immobilier.
8
Détail des surfaces par bâtiment
Bâtiments Dépendances
Château 603,05
Extension – Chaufferie 326,78
Bâtiment à gauche du château avec préau 380,32
Bâtiment à droite du château 370,60
Ferme 569,68
Garage 44,87
Garage 41,39
Atelier 53,55
Garage 209,21
Dépendance 96,58
Dépendance 25,79
Maison des enfants
539,76
161,06
56,07
Hangar entrée de propriété 213,18
Total 2 624,47 1 067,42
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
Chars
ChaUg:09g
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
L’ensemble immobilier est la propriété de la commune de Saint-Jean d’Angély suivant un leg à son profit en date du 25/09/1984.
5.2. Conditions d’occupation
L’ensemble immobilier est estimé libre d’occupation.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Les parcelles supportant des bâtis sont situées en zone UG du PLU, les parcelles en nature de Bois et Bois-Taillis sont situées en zone N du PLU .
Zone N : La zone N est une zone naturelle à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espace naturels.
Zone Ug : La zone Ug est une zone urbaine destinée à l'accueil d'équipements publics ou collectifs, ainsi qu'aux activités de service public.
6.2.Date de référence et règles applicables
PLU arrêté le 28/04/2010.
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison.
Chaque élément immobilier sera évalué séparément, en fonction de ses caractéristiques, selon la méthode de la comparaison. Ainsi, les éléments constitutifs du bien, à savoir, le château ,les bâtiments à usage de dortoir, les dépendances et les parcelles en nature de terrain nu en différenciant leur zonage au PLU, feront l’objet d’une étude de marché propre à leur nature et à ce qui les définit.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources et critères de recherche – Termes de référence
S’agissant de biens de divers natures, bâtiment principal, dépendances, bois et bois-taillis, des études de marché par nature de biens ont été menées.
Etude de marché de terrains en nature de Bois-Taillis :
L’étude de marché a porté sur des cessions récentes (06/2019 à 12/2021) de parcelles de grandes superficies dans un périmètre de 10 km.
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 0,18 €/m², avec un prix minimum de 0,10 €/m², un prix maximum de 0,29 €/m² et un prix médian de 0,15 €/m².
10
Synthèse des prix de la sélection
Année Période
Prix au m² (€) *
Moyen Médian Minimum Maximum
2019 juin-décembre 0,17 0,15 0,10 0,26
2020 0,22 0,22 0,15 0,29
Synthèse 0,18 0,15 0,10 0,29
janvier-décembre
Termes Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² Nature de bien
1 202//ZP/20/12/ LANDES LA FONTAINE 25/10/2019 775,00 0,10 Taillis
2 213//C/1026// LOZAY BOIS DE SOUVERTS 30/09/2019 0,12 Taillis
3 213//C/753// LOZAY FORET DE SOUVERT 25/09/2020 0,29 Taillis
4 226//ZP/1// MAZERAY LE CHAMP BRULEAU 09/12/2019 180,00 0,15 Taillis
5 266//ZH/126/130/ LES NOUILLERS LE MARAIS DE LA VAINE 07/10/2020 490,00 0,15 Taillis
6 356//ZR/80// ST LOUP LE MERZEREAU 12/06/2019 300,00 0,26 Taillis
7 459//F/260// VARAIZE BOIS DE LA TOUCHE 11/07/2019 0,22 Taillis
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
7 746
41 755 5 000,00
3 720 1 089,00
1 200
3 260
1 174
13 909 3 000,00
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022 Etude de marché de Bois :
L’étude de marché a porté sur des cessions récentes (06/2019 à 12/2021) de parcelles de grandes superficies dans un périmètre de 10 km.
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 0,81 e/m², avec un prix minimum de 0,58 €/m², un prix maximum de 1,08 €/m² et un prix médian de 0,85 €/m².
Etude de marché de Dépendances et Hangars :
L’étude de marché a porté sur des cessions récentes (01/2018 à 01/2021) de dépendances et hangars.
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Synthèse des prix de la sélection
Année Période
Prix au m² (€) *
Moyen Médian Minimum Maximum
2019 juin-décembre 0,59 0,59 0,58 0,60
2020 0,93 0,92 0,78 1,08
Synthèse 0,81 0,85 0,58 1,08
janvier-décembre
Termes Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² Nature de bien
1 465//AO/21// LA VERGNE LES MOTTES 27/11/2019 0,58 Bois
2 347//AN/158/159/ ST JEAN D'ANGELY VALLEE DES BOIS 25/09/2019 750,00 0,60 Bois
3 481//A/1007// VOISSAY 07/02/2020 900,00 0,78 Bois
4 347//AC/692// ST JEAN D'ANGELY PRES DU LARE 18/12/2020 0,93 Bois
5 467//A/289// VERVANT LES PRES 25/09/2020 1,08 Bois
6 481//A/301// VOISSAY PRE MALARD 29/05/2020 110 100,00 0,91 Bois
Date
mutation
Surface terrain
(m²)
3 456 2 000,00
1 240
L'ANCOINSSONNET DU
PAS DU 1 150
3 228 3 000,00
2 491 2 700,00
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 82,27 €/m², avec un prix minimum de 5,00 €/m² et prix maximum de 150,65 €/m².
Etude de marché de maisons bourgeoises :
L’étude de marché a porté sur des cessions récentes (12/2019 à 12/2021) de maisons bourgeoises édifiées entre 1700 et 1900 dans un secteur de 20 km.
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 1 125,24 €/m², avec un prix minimum de 866,67 €/m², un prix maximum de 1 440,00 €/m² et un prix médian de 1 088,43 €/m².
12
Termes Ref. Cadastrales Dept Commune Adresse Date mutation Prix total Prix unitaire Prix en €/m²
1 334//AC/320/318/143 79 VAL-DU-MIGNON 5 RUE DES ECOLES 10/05/2019 1 385 150,65
2 338//AI/424/423/ 17 17/05/2018 1 300 100,00
3 359//A/1045/1046 17 SAINT-MARD 10/08/2018 1 310 145,16
4 90//B/695// 79 CHIZE 9043 RUE DES OUCHES 12/08/2020 1 500 5,00
5 346//C/1227/1229/ 79 LE VERT 5129 RUE DU LAVOIR 11/09/2019 1 474 10,55
Moyenne 82,27
Nbre
dépendances
Surface totale
des
dépendances
58 000,00 58 000,00
SAINT-GEORGES-
DU-BOIS
5001 RUE DES
CHENAIES 30 000,00 30 000,00
284 RUE DE LA
PRIOLAIRE 45 000,00 45 000,00
2 500,00 2 500,00
5 000,00 5 000,00
Synthèse des prix de la sélection
Année Période
Prix au m² (€) *
Moyen Médian Minimum Maximum
2020 866,67 janvier-décembre 1 125,24 1 088,43 1 440,00
Termes Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total
1 138//AB/107106/ 14 RUE DES ECOLES 10/01/2020 1880 5 250
2 347//AD/794/798/807/ ST JEAN D'ANGELY 12 QUAI DE BERNOUET 28/07/2020 1716 5 252
3 347//AE/268/1322/ ST JEAN D'ANGELY 17 CHS DU CALVAIRE 28/05/2020 1800 5 250
4 347//AD/258/471 ST JEAN D'ANGELY 20 CHS DU CALVAIRE 07/10/2020 1870 11 744 250 969,20
5 347//AH/916// ST JEAN D'ANGELY 15 PL DU MARCHE 18/09/2020 1850 10 399 307
6 359//B/124/682/123/ SAINT-MARD 100 RUE GOULEBENEZE 29/05/2020 1750 7 647 270 866,67
7 384//B/956/955/ ST PIERRE DE L'ISLE 9 RUE DE L'EGLISE 11/12/2020 1850 7 250 949,20
8 436//D/87/84/ TAILLEBOURG 02/01/2020 1790 9 275
Date
mutation
Année
construct.
Nbre
pièces
Surface
terrain
Surface utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
DAMPIERRE-SUR-
BOUTONNE 1 402 330 000,00 1 320,00
1 382 290 000,00 1 150,79
1 426 360 000,00 1 440,00
242 300,00
315 000,00 1 026,06
234 000,00
1 650 237 300,00
61 RUE ALIENOR D
AQUITAINE 1 245 352 000,00 1 280,00
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
Etude de marché d’hébergements ou hôtels :
L’étude marché d’hôtel est mené pour le calcul de la valeur vénale des ailes gauche et droite du château à usage de dortoirs et de bureaux.
Elle a porté sur des cessions récentes (06/2018 à 06/2021) d’hôtels dans un secteur élargi.
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 2 140,84 €/m², avec un prix minimum de 1 250,00 €/m², un prix maximum de 3 220,34 €/m² et un prix médian de 1 828,42 €/m².
8.1.2.Autres sources
Pour information :
L’évaluation en date du 27/10/2014 comprenant les biens à évaluer ainsi que des bâtiments ne faisant pas l’objet de la présente évaluation indique une valeur vénale de 3 005 000 €.
L’évaluation en date du 27/07/2017 portant sur les biens à évaluer indique une valeur vénale de 1 123 000 €. cette évaluation n‘avait pas fait l’objet d’une visite.
Diverses mises en vente aux enchères ont été effectuées à 500 000 € en 2017 et 300 000 € en 2018 ; ces mises en vente se sont révélées infructueuses.
La dernière mise en vente aux enchères sur le site d’Agora Store a été effectuée le 4/03/2019 suivant décision du conseil municipal de 13/12/2018 au prix de départ de 150 000 € ; la dernière offre enregistrée l’a été au prix de 398 261 € ; en raison de la crise sanitaire l’acquéreur potentiel n’a pas obtenu les soutiens des banques selon les informations transmises par le consultant.
Le Cabinet Madier a estimé le bien en date du 20/11/2017 à 500 000 €.
L’Immobilière Saintongeaise a estimé le bien en Octobre 2017 entre 400 000 € et 450 000 €.
13
Synthèse des prix de la sélection
Année Période
Prix au m² (€) *
Moyen Médian Minimum Maximum
2018 juin-décembre
2019
2020
Synthèse
2 235,17 2 235,17 1 250,00 3 220,34
janvier-décembre 2 109,31 1 610,05 1 590,91 3 126,98
janvier-décembre 2 046,78 2 046,78 2 046,78 2 046,78
2 140,84 1 828,42 1 250,00 3 220,34
Termes Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Nature
1 94//AB/968// CHATELAILLON-PLAGE 13 AV DU GENERAL LECLERC 08/06/2020 342 2046,78 Hôtel
2 102//BD/703// COGNAC 27 PL JEAN MONNET 26/10/2018 172 1250,00 Hôtel
3 SAINT-PALAIS-SUR-MER 111 B AV DE LA GRANDE COTE 19/09/2018 59 3220,34 Hôtel
4 380//AV/70//21 SAINT-PALAIS-SUR-MER 14 RUE DES LORIOTS 20/02/2019 88 é sur 1590,91 Hôtel
5 8 RTE DE ROCHEFORT 26/07/2019 209 1610,05 Hôtel
6 LA TREMBLADE 19 BD ROGER LETELIE 01/03/2019 63 3126,98 Hôtel
Date
mutation
Surf. utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
700 000,00
215 000,00
380//AW/
576//102/702 190 000,00
409//ZI/
160//54/23/123/124/
125/4/25/24/154/10
4/
SAINT-SULPICE-DE-
ROYAN 336 500,00
452//AZ/
25//53/172/31/282/ 197 000,00
AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022
Type de rénovation
rafraichissement
Rénovation - relooking
Rénovation lourde de
maison / réhabilitation
de maison ancienne
Rénovation d'une ruine
Prix au m2
de 220€ à
260€ / m2 à
rénover
de 460€ à
S20€ / m2 à
rénover
820€ à
900€ / m2
à rénover
à partir de
1200€ / n°
à rénover
Entre 1800
et 2000
euros / m2 à
rénover
Travaux de rénovation concernés
Peinture complète (dont reprise de fissures, murs abimés._] et rénovation
complète des sols intérieurs (dont dépose et évacuation des déchets].
Rénovation des revêtements de sols, pose de cloison en placo plâtre,
revêtement mural, peinture plafond, tirage gaines électriques suite aux re-
cloisonnements éventuels, rénovation chauffage et production d'eau chaude
(gaz ou électrique).
Changement de destination de pièces (transformer une chambre en cuisine,
déplacer une salle de bains] + rénovation des revêtements de sols, pose de
cloison en placo plätre, revêtement mural, peinture plafond, tirage gaines
électriques suite aux recloisonnements éventuels. rénovation chauffage et
production d'eau chaude (gaz ou électrique), rénovation de salle de bains,
toilette et cuisine.
Réhabilitation lourde = rénovation complète + gros œuvre (maçonnerie,
réfection de dalle, ouverture mur porteur), rénovation des fenêtres (dont
fenêtre de to), pose salle de bains (baignoire, douche à l'italienne], WC
suspendu, cuisine, aménagement de terrasse ou balcon
Ce prix comprend les mêmes travaux de rénovation que pour une rénovation
lourde + la rénovation des façades. rénovation de toiture et garage. Prix pour
une rénovalion avec matériaux haut de gamme.
Coût de rénovation observés de maisons :
8.2. Analyse et arbitrage du service – valeurs retenues
Etude de marché de terrains en nature de Bois-Taillis :
Le prix moyen des termes 2 et 7 présentant les plus grandes superficies de terrain est de : (0,12 €/m² + 0,22 €/m²)/ 2 = 0,17 €/m².
Le prix moyen issu de l’étude de marché sera retenu soit 0,18 €/m².
Etude de marché de terrains en nature de Bois :
Le prix moyen issu de l’étude de marché sera retenu soit 0,81 €/m².
Etude de marché de Dépendances et Hangars :
Le prix moyen des termes issus de l’étude de marché est de 82,27 €/m² ; il sera retenu pour les dépendances et l’atelier ; le prix du terme 5, soit 10,55 €/m² sera retenu pour les locaux en tôle à usage de garage.
Le prix moyen des termes 1 – 2 et 3 sera retenu pour le calcul de la valeur vénale de l’ancienne ferme en raison de son état d’entretien et de l’ancienne Maison des Enfants à l’abandon, soit un prix moyen de 131,94 €/m².
Etude de marché de maisons bourgeoises :
Le prix maximum issu de l’étude de marché sera retenu soit 1 440,00 €/m² duquel un coût de rénovation lourde minimum de 1 200,00 €/m² sera retenu, soit un prix retenu de 240,00 €/m².
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AR Prefecture
017-211703475-20220630-2022_06_D4-DE
Reçu le 01/07/2022
Publié le 01/07/2022 Ce prix sera retenu pour le calcul de la valeur vénale du Château et de son extension.
Etude de marché d’hébergements ou hôtels :
Les termes retenus sont tous situés dans des secteurs touristiques attractifs, côte atlantique et Cognaçais ; le bien à évaluer ne dispose pas de cette attractivité.
Pour cette raison un abattement de 30 % sur le prix moyen des termes issus de l’étude de marché sera retenu, soit : 2 140,84 x 0,70 = 1 498,00€/m².
De ce prix sera déduit un coût de rénovation lourde minimum de 1 200,00 €/m², soit un prix retenu de 298,00 €/m² pour le calcul de la valeur vénale des ailes droite et gauche rajoutées au château à usage de bureaux et de chambres.
Ce prix retenu est supérieur à celui retenu pour le château ; il se justifie par la construction plus récente des bâtis.
Le détail des valeurs estimées des bâtis et des parcelles en nature de bois et bois-taillis est le suivant :
La valeur totale de l’ensemble immobilier est estimée à : 726 457€ arrondi à 726 500 €. Un abattement de 10 % pour vente en bloc de l’ensemble sera pratiqué soit une valeur de :
726 500 € x 0,9 = 653 850 € arrondi à 654 000 €
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Détail des valeurs par parcelles
N° Parcelle Nature Superficie Prix au m² Valeur parcelle
AE 3 Bois 0,81
AE 4 Bois 615 0,81 498,15
AE 6 Bois-Taillis 0,18 732,60
AE 7 Bois-Taillis 0,18
AE 8 Bois-Taillis 0,18 479,70
AE 9 Bois 0,81
AE 11 Bois 0,81
AE 12 Bois-Taillis 0,18 432,00
AE 14 Bois-Taillis 0,18 251,10
AE 15 Bois-Taillis 0,18
AE 16 Bois-Taillis 0,18 287,10
AE 120 Bois 0,81
AE 125 Bois 0,81
AE 128 Bois-Taillis 98 0,18 17,64
AE 129 Bois-Taillis 0,18 730,26
AE 130 Bois 0,81
AE 134 Bois-Taillis 0,18 531,36
Total
23 230 18 816,30
4 070
9 600 1 728,00
2 665
27 440 22 226,40
3 160 2 559,60
2 400
1 395
10 655 1 917,90
1 595
31 886 25 827,66
5 696 4 613,76
4 057
3 713 3 007,53
2 952
84 657,06
Détail des surfaces par bâtiment Détail des prix au m² et valeurs par bâtiment
Bâtiments Dépendances Prix retenu au m² Valeur estimée
Château 603,05 240,00
Extension – Chaufferie 326,78 240,00
Bâtiment à gauche du château avec préau 380,32 298,00
Bâtiment à droite du château 370,60 298,00
Ferme 569,68 131,94
Garage 44,87 10,55 473,38
Garage 41,39 10,55 436,66
Atelier 53,55 82,27
Garage 209,21 10,55
Dépendance 96,58 82,27
Dépendance 25,79 82,27
Maison des enfants
539,76 131,94
161,06 131,94
56,07 131,94
Hangar entrée de propriété 213,18 10,55
Total
144 732,00
78 427,20
113 335,36
110 438,80
75 163,58
4 405,56
2 207,17
7 945,64
2 121,74
71 215,93
21 250,26
7 397,88
2 249,05
2 624,47 1 067,42 641 800,20
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Reçu le 01/07/2022
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9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 654 000 €. Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 20 %.
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé . Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
11 - OBSERVATIONS
L’estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques et par délégation,
L’adjoint de la Directrice du pôle Métiers,
animation et expertise
Stéphane PELÉ
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
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Publié le 01/07/2022