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Déliberation - Deliberation n° 3 2023
Déliberation - Annexe Deliberation n° 37 2023
Document publié le Vendredi 29 septembre 2023 par la commune de Solliès-Ville.
Lien du pdf (Déliberation - Annexe Deliberation n° 37 2023)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique,
AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Documents PLH 2024-2029 :
- diagnostic p 2
- orientations p 101
- actions p 125
conseil communautaire
Séance du vendredi 29 septembre 2023 à 9h
au siège de la Communauté de Communes
1
AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 DIAGNOSTIC
1 2 3 4 Évolutions socio- démographiques Caractéristiques et évolutions du parc
de logements
Dynamiques
du marché du
logement
Besoins en
logements des
publics spécifiques
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
5 Diagnostic foncier
2
AR
Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 CONTEXTE TERRITORIAL ET CADRE JURIDIQUE
DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
0 3
AR
Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 SOMMAIRE
Contexte territorial et cadre juridique
Focus méthodologique : la méthode de réalisation du diagnostic
Le contexte d’élaboration du PLH : couverture du territoire par les documents cadres
1. EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES
Une topographie contraignant fortement le développement résidentiel
Une dépendance économique du territoire à la polarité toulonnaise
Une forte concentration du peuplement sur deux communes
Une croissance démographique qui s’essouffle sur la période récente
Des évolutions démographiques différenciées entre les communes au début des années 2000 La croissance démographique est portée par l’attractivité du territoire
Un phénomène de desserrement rapide des ménages de l’intercommunalité Un solde naturel faible pour l’ensemble des communes et un essoufflement du solde migratoire entre les deux derniers recensements
La population a un profil âgé et présente une tendance rapide au vieillissement Une surreprésentation des ménages familiaux encore marquée en comparaison avec le Var Un faible indice de jeunesse pour l’ensemble des communes
Une grande majorité de flux résidentiels locaux avec le reste du Var : une arrivée de ménages aux capacités financières importantes et un départ des jeunes ménages aux moyens plus limitées
L’intercommunalité capte des jeunes familles comme des ménages seniors Des flux migratoires légèrement excédentaires pour les différentes catégories socio- professionnelles
Un territoire qui capte des propriétaires occupants de maison
Une concentration de l’emploi sur la commune de La Farlède
Un territoire de report et sous influence de la métropole toulonnaise
Les actifs de Solliès-Pont sont davantage touchés par le chômage
Des niveaux de revenus supérieurs à ceux du département du var
Synthèse – évolutions socio-démographiques
2. CARACTERISTIQUES ET EVOLUTIONS DU PARC DE LOGEMENTS
Un territoire résidentiel, domine par les résidences principales
Un phénomène de vacance peu prégnant, à l’instar du département du var Un parc de logements plus récent qu’à l’échelle départementale
Une tendance à la diversification du parc vers les petits logements
Un territoire moins soumis au phénomène de précarité énergétique
Un parc de logements pour partie énergivore et dégradé dans les centres-villes Un parc de petites copropriétés, plutôt performant sur le plan énergétique Un parc locatif privé davantage concerné par des situations de dégradation Un parc locatif privé sous tension, pouvant loger des ménages précaires
Programme local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau 3 Mai 2022
Des moyens financiers élevés engagés sur l’amélioration du parc ancien
Des objectifs de l’OPAH « Cœur de Ville » de Solliès-Pont non-atteints
Un bilan peu satisfaisant de l’OPAH « Cœur de Ville » de Solliès-Pont
Synthèse - caractéristiques et évolutions du parc privé
Le parc de logements locatifs sociaux est concentré sur La Farlède et Solliès-Pont Des objectifs élevés de rattrapage des objectifs de logements locatifs sociaux Un équilibre des typologies au sein du parc social de l’intercommunalité
Une accélération de la production sociale à partir des années 2010
Une faible part de petits logements au sein du parc social
Des niveaux de loyers dans le parc social nettement en deçà des loyers du libre Une demande en logement social croissante, qui porte sur les petites et moyennes typologies Une forte pression sur le parc social
Une très forte précarité des demandeurs d’un logement social
Des difficultés d’accès au logement en début de parcours résidentiel
Synthèse - caractéristiques et évolutions du parc social
3. DYNAMIQUES DU MARCHE DU LOGEMENT
Une production dynamisée par le rattrapage SRU sur la dernière décennie Une raréfaction des terrains à bâtir
Une activité de promotion immobilière soutenue, en secteur d’aménagement et dans le diffus Un surenchérissement des niveaux de prix, déjà élevés
Les capacités d’accession demeurent toutefois contraintes sur l’individuel
Une pénurie de biens en location dans le parc privé, notamment en grands logements Synthèse – dynamiques du marché immobilier
4. BESOINS EN LOGEMENT DES PUBLICS SPECIFIQUES
Une population vieillissante qui cherche de nouvelles solutions plus adaptées à ces besoins Un territoire bien couvert en structures d’hébergement pour seniors
Le parc social répond difficilement aux besoins du public senior
Un accès au logement ordinaire difficile pour les publics jeunes
Les jeunes ménages se tournent peu vers le parc locatif social
Une capacité de réalisation des parcours résidentiels contraintes pour les jeunes ménages Des difficultés à loger les ménages les plus fragiles
Une offre d’accueil à destination des ménages handicapés étoffée
L’intercommunalité répond aux objectifs actuels en matière d’accueil des gens du voyage Synthèse – besoins en logements des publics spécifiques
5 - DIAGNOSTIC FONCIER
LEXIQUE
ANNEXES
4
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 • Densification : suppression de la taille minimale des terrains, suppression du COS et assouplissement des règles de majorités requises pour la subdivision des lots en lotissement ;
• Arrêt de l'artificialisation des sols ;
• Lutte contre l'étalement urbain ;
• Préservation des espaces naturels et agricoles ;
• Obligation dans le cadre du PLH de faire un plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs, et donne la possibilité de mettre en place une CIL ;
• Possibilité pour une commune ou un EPCI compétent en matière d’habitat de créer un régime d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location.
Contexte territorial et cadre juridique
4 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
2022
Loi Différenciation,
Décentralisation,
Déconcentration et
Simplification (3DS)
• Le PLH doit être
compatible avec le SCOT
• Les PLU et les cartes
communales doivent être
compatibles avec le PLH.
• Simplifie les procédures d’aménagement ;
• Crée les Opérations de Revitalisation des Territoires
(ORT) ;
• Impose une part (20%) de logements évolutifs dans le
neuf ;
• Amplifie la dynamique de vente HLM
• Encadre la location touristique meublée ;
• Réaffirme l’expérimentation de l’encadrement des loyers ;
• Facilite la mobilité dans le parc HLM ;
• Oblige le regroupement des organismes HLM de moins de
12 000 logements.
• Modification de l’art. 55
de la loi SRU : seuil
minimum de logements
sociaux qui passe de 20
à 25%.
• Pérennise le dispositif SRU au-delà de 2025 et
permet une meilleure adaptation locale.
• Inscrit les contrats de mixité sociale, qui permet
d’adapter les objectifs triennaux de production de
logements sociaux en fonction des contraintes rentrées
localement.
• Définit les moyens qui permettent de parvenir à
atteindre les objectifs en termes de logements sociaux
• Elargit le dispositif d’encadrement des loyers à de
nouveaux territoires.
• Place les EPCI comme chef de file des politiques en matière d’attributions des logements locatifs sociaux (pour les EPCI compétents en matière
d’habitat et ayant au moins un QPV sur leur territoire) ;
• Élaboration d’une Convention Intercommunale d’Attributions (CIA) qui permet d’appliquer les orientations définies en matière d’attributions.
• Modification des critères pour définir les communes où s’applique le taux de 20% et les communes exemptées dans le cadre de la loi SRU ;
• Renforcement du volet foncier des PLH avec une analyse de l’offre foncière et de son utilisation, la mise en place d’un observatoire du
foncier à l’échelle du PLH, des actions à mener en matière de politique
foncière.
2013
Loi Duflot
2017
Loi relative à
l’Égalité et à la
Citoyenneté
2018
Loi portant Évolution du
logement, de
l’Aménagement et du
Numérique (ELAN)
2014
Loi pour l’Accès au
Logement et un
Urbanisme Rénové
(ALUR)
2000
Loi Solidarité
et
Renouvellement
Urbain (SRU)
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Focus méthodologique : la méthode de réalisation du diagnostic
5 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Le diagnostic du Programme Local de l’Habitat a été élaboré sur la période d’octobre 2021 à juin 2022, et validé lors du Comité de Pilotage en septembre 2022.
Il vise à apporter les éclairages préalables, par un état des lieux de la situation de l’habitat et des dynamiques des marchés immobiliers, à la définition d’une stratégie globale en faveur de l’amélioration des conditions d’habitat des habitants de la CC Vallée du Gapeau.
Le diagnostic s’articule de la manière suivante :
• Une contextualisation de la politique publique de l’Habitat au sein des différentes politiques sectorielles et transversales menées à
l’échelle du département du Var et du SCoT Provence Méditerranée et
les liens de transversalité à tisser avec les autres documents cadres.
• Un diagnostic complet sur les tendances démographiques, sur le fonctionnement des différents segments de parc (locatif social, privé,
accession, location) afin d’identifier les principaux besoins en habitat
replacés dans le fonctionnement global de la CC de la Vallée du
Gapeau.
Ce diagnostic a été construit à l’appui des diverses sources statistiques et de productions, dont le détail des différentes sources de données mobilisées est présenté dans la partie annexe du diagnostic. Il synthétise et reprend des études déjà conduites (SCOT, CIL, étude pré-opérationnelle de PIG, étude foncière réalisée par l’AUDAT…)
Elément d’objectivation essentiel des phénomènes observés, ce premier regard chiffré, quantitatif sur les dynamiques socio-démographiques et du fonctionnement du marché du logement a également été mis en perspective avec l’avis des élus et partenaires lors de temps de rencontres :
- Avec les communes lors de réunions communales (réalisées en juillet 2022) pour évoquer les enjeux communaux et travailler sur le potentiel foncier
(identification des zones de projet et périmètres de potentiel foncier),
- Avec les services de l’Etat, le Conseil Départemental du Var,, les associations les bailleurs sociaux les partenaires (EPF, Action Logement),
les promoteurs et agents immobiliers, etc., lors d’une journée d’ateliers
tenue en mai 2022.
Cette démarche permet d’aboutir à un portrait objectif du territoire, mettant en évidence des déséquilibres et problématiques auxquels faire face.
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Le contexte d’élaboration du PLH : couverture du territoire par les documents cadres
6 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Le PDALHPD (Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées)
Le PDALHPD du Var 2016-2022, arrêté le 17 novembre 2016, s’articule principalement autour de 3 axes :
1. Les parcours d’accès au logement autonome
2. Le maintien dans le logement
3. L’habitat indigne et la précarité énergétique
Sur le territoire de La Vallée du Gapeau, le diagnostic du PLALHPD révèle : • un taux de pauvreté de 10,8 % plus bas que l’ensemble du
département.
• une demande de logement social plutôt faible par rapport au
reste du département : 20,7/1 000 habitants.
• les sollicitations au 115 peu fréquentes : 164 demandes, soit 1,2 %
des demandes du Var.
• un nombre de recours au FSL, pour l’accès et le maintien dans
logement, plus faible que la moyenne départementale.
• un nombre de recours au FSE, pour régler les factures d’énergie,
également plus faible que pour la moyenne du Var
❑ Le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage
Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des Gens du Voyage 2012- 20184 approuvé le 15 octobre 2012 a recensé plusieurs types de situations dans le Var : des familles installées à l’année sur des aires d’accueil non homologuées, des familles installées sur des terrains privés ou publics sans autorisation, des familles propriétaires, parfois depuis plusieurs générations. Ces situations ont fait l’objet de plusieurs Maîtrises d’œuvre Urbaines et Sociales en vue de déboucher sur des solutions d’habitat adapté.
Le schéma 2012-2018 prescrit la création d’une aire d’accueil. Ce territoire est conforme au schéma en offrant une aire de 30 emplacements à la Farlède.
Le schéma départemental est en cours de révision. Le diagnostic lancé le 4 février 2020 est en cours de réalisation. Cette démarche est co-pilotée par l’État et le Conseil Départemental du Var, et prévoit l’association des EPCI.
Le futur PLH devra prendre en compte les éléments de diagnostic en la matière ainsi que les dispositions qui seront arrêtées dans le futur schéma.
❑ le Schéma Départemental de l’Habitat 2016-2022
L’État et le Conseil Départemental du Var ont élaboré un Schéma Départemental de l'Habitat 2016-2022. Ce document a pour objectifs :
• Assurer une cohérence territoriale
• Assurer une cohérence entre les politiques « habitat » et les politiques sociales • Assurer la prise en compte des besoins en logement dans les documents d'urbanisme
• Définir les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation
Ce schéma fait l'objet d'un diagnostic concerté par territoire. Sur le périmètre de la CC de la Vallée du Gapeau, le document identifie les enjeux suivants : - lutte contre l’étalement urbain
- amélioration des parcours résidentiels en accession
- développement de l’offre locative adaptée aux besoins non satisfaits
- accès au parc locatif privé
- développement des possibilités de parcours résidentiels de la population retraitée ; adaptation de logements aux besoins de la population en perte de mobilité et/ou handicapée
- lutte contre la vacance
- lutte contre l’habitat indigne
- lutte contre la vulnérabilité énergétique des ménages liée à la qualité des logements et aux déplacements
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Le contexte d’élaboration du PLH : couverture du territoire par les documents cadres : le SCoT Provence Méditerranée
7 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Le SCOT Provence Méditerranée a été approuvé par délibération du comité syndical n° 06-09-2019/06/401 le 06 septembre 2019, transmis en Préfecture le 04 octobre 2019 et devenu exécutoire le 4 décembre 2019.
Le SCOT couvre quatre EPCI (la CA Sud Sainte-Baume, la Métropole Toulon Provence Méditerranée, La CC de Méditerranée Porte des Maures et la CC de la Vallée du Gapeau) et accueille plus de 575 000 habitants (source INSEE RP 2018).
Pour faire face aux défis (sociaux, économiques, environnementaux, liés au fonctionnement et à l’équilibre du territoire) auxquels le territoire est confronté. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) poursuit 4 grands objectifs, Le Document d’Orientations et d’Objectifs du SCOT de Provence Méditerranée reprend et décline les objectifs du PADD en objectifs clairs, chiffrés, mesurables et évaluables. Il définit des objectifs et les principes de la politique de l’habitat (tendances socio-démographiques, mixité sociale, intervention sur le parc ancien…).
1/ ENCADRER ET STRUCTURER LE DEVELOPPEMENT POUR MENAGER LE
TERRITOIRE
Ainsi, le SCOT vise à recentrer le développement sur la MTPM, mais aussi à
favoriser le développement par renouvellement urbain afin d’apporter une
réponse aux besoins tout en limitant la consommation d’espaces. Maîtrise de la
consommation d’espace et optimisation des usages du fonciers constituent des
objectifs de premier ordre. Enfin, le SCOT porte l’ambition de structurer une
stratégie foncière assurant la mise en œuvre de ces objectifs.
En termes de consommation d’espaces, le SCOT autorise l’urbanisation de 1
000 hectares jusqu’en 2030, dont 77 hectares pour la CC Vallée du Gapeau à
vocation d’habitat et de services.
Le DOO préconise de construire des stratégies foncières communales à
l’échelle des EPCI, afin de faciliter la mise en œuvre du projet de
développement, à cibler les sites stratégiques et les outils fonciers adéquats.
Sur base de cette stratégie, Il pourra se développer un programme d’actions
foncières, qui précisera les périmètres, les acteurs, les estimations financières et le
phasage.
2/ FIXER LES AXES DU DEVELOPPEMENT
La réponse aux besoins en logements constitue le 3ème axe, après ceux lié au
positionnement régional et euro-méditerranéen du territoire d’une part ; et à la
localisation préférentielle des activités économiques d’autre part.
Ces besoins sont quantitatifs pour couvrir ceux liés à la population résidente,
à l’accueil d’une population nouvelle et aux publics spécifiques. Ils sont
également qualitatifs pour veiller à l’accès au logement pour tous, et pour
disposer d’un parc ancien réhabilité, confortable et performant
thermiquement. Au-delà du logement, il importe de veiller à la mixité des
fonctions et à la qualité du cadre de vie. Le DOO du SCOT met en avant le rôle
majeur des Programmes Locaux de l’Habitat en matière de développement et de
structuration d’une offre de logements diversifiée et complète.
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AR
Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Le contexte d’élaboration du PLH : couverture du territoire par les documents cadres : le SCoT Provence Méditerranée
8 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
➢ Le DOO du SCOT prévoit une croissance démographique annuelle
moyenne de 0,4% par an, représentant un besoin annuel de 3 500
logements.
Il inscrit l’objectif que 60% de la production soit réalisée sur MTPM, et les 40%
restants sur les autres EPCI, en fonction notamment de leur population, du poids
des résidences secondaires et des obligations de productions de logements
locatifs sociaux.
Par conséquent, le SCOT ne fixe pas d’objectifs précis en matière de
production de logements par EPCI et laisse donc ce rôle au PLH.
Cette réponse aux besoins en logements doit s’inscrire :
❖ Dans le respect de la capacité d’accueil des territoires, en dehors des
espaces non propices à la réalisation de nouveaux logements (espaces
naturels, secteurs soumis à des nuisances et/ou des risques naturels et
technologiques) et en tenant compte de son offre d’équipements et services,
ainsi que de la proximité avec les bassins d’emplois, supports de l’accueil de
populations dans de bonnes conditions.
❖ En renforcement des centres-villes, dans le respect du principe de mixité
fonctionnelle et de mixité sociale. Cet objectif vise à corriger trois grands
déséquilibres : la périurbanisation (par recentrage de la production sur les
centralités), le manque de logements locatifs sociaux par rapport aux besoins
(par inscription d’objectifs de production d’une offre sociale / maîtrisée), la
faible mixité de certains secteurs urbains ou ruraux (par renforcement de la
mixité fonctionnement sur les secteurs de développement).
❖ Par une offre architecturale variée, respectueuses de la diversité des formes
urbaines et rurales caractéristiques du territoire et adaptée au climat
méditerranéen. Il s’agit de réaliser une offre de logements variée, diversifiée
et adaptée à la demande sociétale tout en veillant à disposer d’un parc de
logements sobre énergétiquement (confort d’été, utilisation des énergies
renouvelables…)
Le parc existant représente un levier dans l’objectif de limitation de
l’étalement urbain passant par des actions d’amélioration de l’offre de
logements et du cadre vie, de remise sur le marché de logement vacants, voire
d’actions de curetage sur des secteurs concernés par une offre dégradée.
3/ POURSUIVRE L'AMELIORATION DU CADRE DE VIE ET DEVENIR UN
TERRITOIRE RECONNU DU « BIEN-ETRE » ; RELEVER LE DEFI DE LA
TRANSITION ENERGETIQUE
En matière d’habitat, cet objectif passe par la réhabilitation des centres anciens
et par la qualité architecturale et paysagère des constructions nouvelles.
4/ PLANIFIER UN DEVELOPPEMENT QUI COMPOSE AVEC LES RISQUES,
REDUISE LA VULNERABILITE AU CHANGEMENT CLIMATIQUE ET ASSURE UNE
GESTION DURABLE DES RESSOURCES
Le PADD inscrit la prise en compte de risques divers conduisant à une certaine
vulnérabilité du territoire, avec laquelle composer : risques naturels et liés aux
activités humaines (incendies, mouvements de terrains, risques sanitaires liés au
changement climatiques, risques technologiques…).
Par ailleurs, le PADD évoque clairement les limites du territoire en termes de
ressources (eau, avec des enjeux de disponibilité en quantité, mais aussi en termes
de qualité pour les différents usages), ressources pour le secteur du BTP .
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Le contexte d’élaboration du PLH : couverture du territoire par les documents cadres : synthèse du Porter à Connaissance de l’État
9 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Constats Enjeux identifiés pour le futur PLH Actions à mettre en oeuvre dans le futur PLH
• Un développement économique et
résidentiel dynamique, qui a entraîné
un étalement urbain par
l'artificialisation des sols notamment
sur les espaces agricoles en
privilégiant l'habitat individuel en
tissu pavillonnaire ou en bâti diffus.
Maîtriser la consommation d’espace
pour le logement
• Le développement de l'habitat doit participer au renforcement des centres-villes dans le respect du principe de mixité fonctionnelle et de mixité sociale. Cette production de logements doit concourir à la fluidité des parcours résidentiels en cohérence avec le développement des transports en commun pour désengorger la Vallée du Gapeau.
Bâtir une stratégie foncière permettant
d’identifier les ressources foncières
mobilisables
❑ Le PLH devra comporter un volet foncier de stratégie foncière particulièrement développé, préalable indispensable à la production de logements à un coût raisonnable. Il permettra de répondre aux besoins en logements tout en limitant la consommation d’espace et les déplacements automobiles. • La maîtrise des coûts du foncier nécessite :
- Une analyse de l’offre foncière par l’installation d’un observatoire du foncier (avec une mobilisation possible EPF)
- Des plans d’actions permettant de concrétiser les objectifs de la stratégie foncière (dispositions claires dans les PLU, outils juridiques et financiers, partenariats adaptés).
• Un déficit de solvabilité des locataires
du parc privé compte-tenu des niveaux
de loyers élevés et en progression
• Une majorité des locataires du
territoire sont éligibles pour l’obtention
d’un PSLA
• La Farlède, Solliès-Pont et Solliès-
Toucas sont soumises aux objectifs de
la loi SRU.
• En effet, la carence de petites et
moyennes typologies contraint le
parcours résidentiel positif des
ménages.
Rééquilibrer et diversifier l’offre de
logements :
- Parc privé / parc social
- Typologie
- Forme architecturale
Privilégier un recentrage vers les centres-
villes et les quartiers et reconstituer un
parcourir résidentiel, permettant de
maintenir les actifs du territoire.
Atteindre les objectifs de la loi SRU dans
les communes concernées
❑ Produire du logement social en adéquation avec les besoins :
- Le besoin en logements de la CCVG est estimé à 1 925 logements dont la majorité devra être des logements sociaux sur les communes de La Farlède, Solliès-Pont et Solliès-Toucas (Objectif SRU pour 2025 : 1 859 logements).
- Dans le parc social, la production de logements sociaux devra répondre aux besoins des habitants marqués par une majorité de ménages éligibles au PLAI. Dans les communes concernées par la loi SRU, la part des logements financés en PLS ne peut être supérieure à 30 % des LLS produits et celle des logements financés en PLAI doit être au minimum égale à 30 %.
- L’atteinte des objectifs SRU peut être recherché par la mobilisation du parc privé à des fins sociales. ▪ Développer l’offre en PSLA
▪ Produire de petites et moyennes typologies dans l’offre sociale
▪ Définir les besoins en logements intermédiaires, les objectifs et les moyens d’actions ▪ Poursuivre la prise en compte des besoins en hébergement d’urgence et fixer des objectifs en la matière
• Une part importante du parc ancien
constituent une offre significative de
logements bon marché, à destination
d’une population économiquement
plus fragile
Améliorer la qualité de l’habitat,
mobiliser le parc ancien pour répondre
aux besoins en logements :
- Identifier et intervenir sur l’habitat
indigne
- Traiter les copropriétés fragiles et/ou
dégradées
- Garantir le maintien à domicile en
luttant contre la précarité
énergétique
▪ Constituer une offre locative suffisante pour loger les nouveaux actifs et leurs familles (aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, et en mobilisant le parc vacant
▪ Le PLH doit prévoir une étude spécifique sur les logements en vacances structurelles, les secteurs touchés par l'habitat indigne ou inconfortable. Il aura vocation à viser à remettre aux normes les logements en vacances structurelles et lutter contre les logements indignes ou inconfortables. ▪ Le PLH doit analyser l’état des copropriétés potentiellement fragiles pour cibler les interventions nécessaires.
▪ Le PLH doit déterminer les actions permettant de lutter contre la précarité énergétique.
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ÉVOLUTIONS SOCIO-DÉMOGRAPHIQUES
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DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une topographie contraignant fortement le développement résidentiel
11 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le territoire de la Vallée du Gapeau présente un relief
accidenté, marqué par deux grands massifs, la
chaîne de la Sainte-Baume (versant Sud) et le massif
des Maures, et traversé par un réseau hydrographique
orienté nord-ouest / sud-est.
❖ Cette topographie contraint fortement l’expansion
urbaine et a conduit à une urbanisation linaire nord-sud
du territoire, entraînant une problématique de tension
foncière particulièrement prégnante sur le territoire.
❖ L’organisation des grands axes routiers, marquée par le
passage de l’A57, forme par ailleurs une séparation
physique de la partie est et ouest de la Communauté
de communes.
❖ Les franchissements de l’autoroute et de la voie ferrée
restent insuffisants, ce qui nécessite d’emprunter les
échangeurs routiers peu voire pas aménagés pour les
modes actifs
❖ Le réseau secondaire, largement constitué de voiries
rurales anciennes, comporte des irrégularités de
gabarit et de fonctionnalité qui interrogent sur la
capacité à accueillir une densification résidentielle.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une dépendance économique du territoire à la polarité toulonnaise
12 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
Une aire urbaine ou « grande aire urbaine » est un ensemble de
communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle
urbain (unité urbaine) de plus de 10 000 emplois, et par des
communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont
au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille
dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
❖ L’intercommunalité s’inscrit dans l’axe économique majeur du
Var, identifié par le SCoT Provence Méditerranée, qui s’étend le
long de l’A50 de Six-Fours-les-Plages / Ollioules, à l’ouest de
Toulon, à La Farlède à l’est.
❖ La zone d’activités Toulon Est présente l’une des concentrations
d’emplois les plus fortes du Var, selon le diagnostic du ScoT. Celle-
ci est portée sur le territoire de la Communauté de communes, par
la concentration de zones d’activités et industrielles
dynamiques et attractives, et d’une bonne accessibilité routière.
❖ Cette forte accessibilité autoroutière (90 % des habitants du
territoire du SCoT résident à moins de 15 minutes en voiture d’un
échangeur) structure les choix résidentiels et les implantations
économiques.
❖ Les cinq communes de la CCVG sont identifiées comme des
« communes de la couronne de Toulon », ce qui signifie qu’au
moins 40 % des actifs travaillent au sein de la commune centre,
soulignant la dépendance économique du territoire à Toulon.
13
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le 03/10/2023 ➢ Une forte concentration de la population sur deux communes
13
La CC de la Vallée du Gapeau
regroupe 31 456 habitants en
2018, répartis sur 5 communes,
dont 66 % d’entre eux se
concentrent sur les communes de
Solliès-Pont et de la Farlède.
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Environ
31500
habitants
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une croissance démographique qui s’essouffle sur la période récente
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau 14 Mai 2022
❖ La CC Vallée du Gapeau a connu du milieu des années 1970 à la fin
des années 1980 un taux de croissance démographique très important
(+4,2 % à +6,1 % par an), sous l’effet de la dynamique périurbaine
depuis la Métropole de Toulon et de l’installation d’actifs travaillant
dans les pôles d’emplois de l’aire Toulonnaise.
❖ Ainsi, la population intercommunale a triplé en une quarantaine
d’années.
❖ A compter du début des années 1990, l’intercommunalité accuse une
nette baisse de croissance, qui demeure toutefois élevée et au-dessus
de la hausse démographique constatée à l’échelle du département. La
raréfaction du foncier et la baisse de la production neuve sont les
deux principaux facteurs de cette évolution.
❖ Le territoire enregistre une nouvelle baisse de la croissance
démographique sur la dernière période (2013-2018), qui place
l’intercommunalité au même taux de croissance annuel que le
département du Var.
113 151
242
277
307 323
335
111 119 124 128
134 134 138
100 113
127 147
162 180
185 192
1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013 2018
Evolution en base 100 de la population municipale entre 1968 et 2018
Source : INSEE RP 2018
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
1,8%
4,2%
6,1%
1,5%
0,9% 1,0% 0,7%
1,5%
1,1%
0,5% 0,4% 0,4%
0,1%
0,6%
1,7% 1,8%
1,1% 1,0%
0,5% 0,7%
De 1968 à 1975 De 1975 à 1982 De 1982 à 1990 De 1990 à 1999 De 1999 à 2008 De 2008 à 2013 De 2013 à 2018
Evolution du taux de croissance démographique depuis 1968
Source : INSEE RP 2018
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
0,7 % de
croissance
entre 2013
et 2018
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Des évolutions démographiques différenciées entre les communes au début des années 2000
15
❖ Le phénomène de périurbanisation a bénéficié aux cinq communes de l’intercommunalité, qui ont chacune connu des évolutions
démographiques très positives jusqu’au début des années 2000.
❖ Solliès-Pont se démarque des autres communes par une très forte hausse de population au cours des années 1990 (+ 7,1 % par an) qui
la place, par son poids démographique, au rang de commune pôle de
l’intercommunalité.
❖ À partir de cette date, les communes enregistrent des évolutions démographiques plus contrastées :
- Les communes à l’identité plus rurale de Belgentier et Solliès-Ville
connaissent une stagnation de population depuis la fin des années
2000 ;
- La croissance de Solliès-Pont se poursuit, à un rythme toutefois
modérée (0,33 % par an entre 2013 et 2018).
- Solliès-Toucas enregistre un essoufflement du taux de croissance
sur la dernière période (+0,71 %), après une période de forte
croissance continue.
- Enfin, La Farlède se distingue par le taux de croissance le plus élevé
(+1,4 % par an entre 2013 et 2018), qui s’explique par le
développement ces dernières des zones d’activités de la commune,
et de la forte création d’emploi concomitante (+ 1321 emplois sur
la commune entre 2008 et 2018).
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
7,1%
1,4%
0,1%
0,6% 0,3%
4,9%
2,0%
3,0%
0,3%
-0,1%
4,8%
0,6%
1,4% 1,8% 1,4%
6,4%
2,8%
1,3% 1,7%
0,7%
6,0%
1,9%
0,8%
-0,2%
0,5%
De 1982 à 1990 De 1990 à 1999 De 1999 à 2008 De 2008 à 2013 De 2013 à 2018
Evolution du taux de croissance démographique depuis 1968
Source : INSEE RP 2018
Solliès-Pont Belgentier La Farlède Solliès-Toucas Solliès-Ville
561 690 984 1 442
1 724 2 398
2 440 2 428
2 540 3 027
4 472
6 491 6 877
7 993
8 719 9 348
1 287 1 549
2 098
3 439
4 397 5 059
5 499 5 696
801 850 1 193
1 895 2 247 2 447 2 422 2 488
4 214 4 549
5 492
9 525
10 820 10 963 11 310 11 496
1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013 2018
Evolution de la population du territoire entre 1968 et 2018
Source : INSEE RP 2018
Belgentier La Farlède Solliès-Toucas Solliès-Ville Solliès-Pont
❑ La croissance démographique sur le territoire se localise sur les secteurs de développement économique. L’enjeu pour le territoire réside dans sa capacité à offrir aux actifs travaillant sur place les conditions de logements permettant d’accompagner la croissance économique et d’assurer une dynamique démographique plus homogène entre les communes.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ La croissance démographique est portée par l’attractivité du territoire
16
❖ Le principal moteur de la croissance démographique de l’intercommunalité demeure le solde migratoire, qui est excédentaire au solde naturel, toute période confondue.
❖ Le solde naturel participe peu à la croissance de population, et stagne à un niveau compris entre 0,2 % et 0,1 % par an depuis le début des années 1990. Il est à noter toutefois que ce taux est légèrement supérieur à celui du Département, qui est nul.
❖ La baisse progressive de la croissance démographique s’explique ainsi par une érosion de l’attractivité de l’intercommunalité, qui atteint son niveau le plus bas entre 2013 et 2018 (+ 0,5 %), inférieur à celui du département du Var et de la Métropole toulonnaise. Les causes principales sont à rechercher du côté de la baisse des capacités de production de logements neufs sur l’intercommunalité (raréfaction du foncier, restrictions des possibilités de développement urbain en extension).
❖ Le poids démographique de Solliès-Pont, qui présente un solde migratoire faible (+0,1 % par) influe toutefois fortement sur les évolutions démographiques globales du territoire. Les autres communes de l’intercommunalité sont davantage attractives (+0,8 %).
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1,8%
4,2%
6,1%
1,5%
0,9% 1,0% 0,7%
0,1%
-0,1%
0,4% 0,2% 0,1% 0,2% 0,2% 1,7%
4,3%
5,6%
1,3% 0,8% 0,9% 0,5%
1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-1999 1999_2008 2008_2013 2013_2018
Moteurs de la croissance démographique sur la CC Vallée du Gapeau entre 2013 et 2018 - Source : INSEE RP 2018
Taux de croissance… … lié au solde naturel … lié au solde migratoire
✓ Les moteurs de l’évolution démographique
✓ L’évolution de la population est le résultat de deux composantes :
❑ Le solde naturel, différence entre le nombre de naissance et le nombre de décès. Il est généralement positif, le nombre de naissances étant le
plus souvent supérieur à celui des décès ;
❑ Le solde migratoire, différence entre le nombre de personnes entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont parties au cours
d’une période donnée.
0,7%
0,6%
0,7%
0,2%
0,0%
0,0%
0,5%
0,6%
0,8%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Moteurs de la croissance démographique entre 2013 et 2018
Source : INSEE RP 2018
Taux de croissance annuel… … lié au solde naturel … lié au solde migratoire
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Un phénomène de desserrement rapide des ménages
17 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ La Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau présente un profil encore relativement familial en comparaison avec le département du Var et la métropole toulonnaise (2,3 personnes par foyer contre 2,1 pour le Département et 2 personnes par foyer pour TPM)
❖ Toutefois, la taille moyenne des ménages diminue à un rythme élevé : la taille moyenne des foyers se réduit à 2,3 personnes par ménages en 2018, contre 2,5 en 2008.
❖ Ainsi le territoire connaît-il un phénomène de desserrement important, lié aux phénomènes de décohabitation et de séparation, mais surtout de vieillissement, que le Département du Var a déjà enregistré au cours des périodes antérieures.
❖ La commune de Solliès-Toucas regroupe une population légèrement plus familiale en proportion que l’échelon intercommunal, avec une taille moyenne des ménages de 2,45 personnes.
❖ La Farlède se distingue également par un nombre de personnes par ménages inférieur (2,18) à la moyenne de l’intercommunalité.
2,49
2,13 2,21
2,39
2,08 2,17 2,28 2,02 2,11
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Evolution de la taille moyenne des ménages depuis 2008
Source : INSEE RP 2018 2008 2013
2018
-0,84%
-0,93%
-0,20%
-0,50%
-0,57% -0,36%
-0,43%
-0,56%
2,3
personnes
par ménage
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un solde naturel faible pour l’ensemble des communes et un essoufflement du solde migratoire entre les deux derniers recensements
18
❖ L’évolution du solde naturel des cinq communes de l’intercommunalité participe peu à la croissance démographique et évolue peu entre 2008 et 2013 et 2013-2018.
❖ Le solde naturel est plus élevé que le niveau intercommunal sur les communes rurales (+ 0,2 % par an à Belgentier, +0,4 % par an à Solliès-Ville) et sur la commune pôle de Solliès-Pont (+0,3 % par an).
❖ Il est à noter l’érosion du solde naturel de La Farlède entre la période 2008-2013 (0,17 % par an) et la période 2013-2018, durant laquelle le nombre de naissances et de décès est à l’équilibre.
❖ Les communes les plus constituées de la Communauté de Communes accusent une diminution notable du solde migratoire entre les deux dernières périodes :
- de 0,4 % à 0,1 % par an à Solliès-Pont
- de 1,6 % à 1,4 % par an à La Farlède
- de 1,8 % à 0,6 % par an à Solliès-Toucas
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Sur les communes rurales, le solde migratoire enregistre une légère hausse : Solliès-Ville renoue légèrement avec l’attractivité, et le déficit migratoire de Belgentier est légèrement moins marqué.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ La population a un profil âgé et présente une tendance rapide au vieillissement
19 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ La population de la CC Vallée du Gapeau présente un déséquilibre entre les classes les plus âgées et les plus jeunes (22 % de jeunes de
moins de 20 ans, contre 29 % de personnes de plus de 60 ans en 2018).
Ainsi l’indice de jeunesse est-il faible (0,76 en 2018).
❖ Bien que les ménages de l’intercommunalités soient en proportion plus jeunes au sein de la CC Vallée du Gapeau en comparaison avec le Var
et la Métrople toulonnaise (indice de jeunesse de 0,65), la tendance est
au vieillissement rapide de la population (-0,14 points d’indice de
jeunesse entre 2013 et 2018) et tend à se rapprocher de la situation
varoise.
❖ Ce phénomène s’explique par le vieillissement des actifs installés sur le territoire au cours des années 1970 et 1980, alimenté par l’installation
de ménages âgés originaires de l’extérieur de l’intercommunalité.
❖ En effet, les effectifs de population de plus de 60 ans progressent fortement (+ 2,5 % par an pour les 60-74 ans, + 4,7 % par an pour les
plus de 75 ans) tandis que la population globale n’augmente que de 0,7
% par an. Source : INSEE RP
2013 2018
Taux
d’évolution
annuel 2013-
2018
Pop 0-14 ans 5 119 5 054 -0,3%
Pop 15-29 ans 5 040 4 771 -1,1%
Pop 30-44 ans 5 671 5 944 0,9%
Pop 45-59 ans 6 922 6 726 -0,6%
Pop 60 - 74 ans 5 199 5 892 2,5%
Pop > 75 ans 2 439 3 070 4,7%
ENSEMBLE 30 390 31 456 0,7%
Evolution des classes d’âge à l’échelle de la CC Vallée du Gapeau – source : INSEE
0,90
0,70 0,70 0,76 0,66 0,65
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Evolution de l'indice de jeunesse
Source : INSEE RP 2018
Indice de jeunesse en 2013
Indice de jeunesse en 2018
16%
15%
16%
15%
16%
15%
19%
17%
17%
21%
20%
20%
19%
19%
20%
10%
13%
13%
CC Vallée du
Gapeau
Métropole Toulon-
Provence-
Méditerranée
Var
Répartition de la population par classe d'âge
Source : INSEE RP 2018
0-14 ans
15-29 ans
30-44 ans
45-59 ans
60-74 ans
75 ans et +
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une surreprésentation des ménages familiaux encore marquée en comparaison avec le Var
20 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le profil de la population de la Communauté de Communes et de la Métropole toulonnaise se distingue nettement de l’échelon départementale
par la surreprésentation des ménages avec enfants (29 % de couples
avec enfants et de ménages monoparentaux, contre 23 % pour le Var et
21 % pour TPM).
❖ La typologie du parc (majorité de logements individuels et de grands logements) explique la persistance de l’identité familiale du territoire,
qui continuent d’accueillir de nouveaux ménages familiaux originaires
de l’extérieur.
❖ Il est à noter que les couples sans enfant sont également davantage présents (32 %), tandis que les personnes seules sont nettement sous-
représentées (29 %)
29%
42%
37%
1%
2%
2%
32%
25%
29%
29%
21%
23%
10%
11%
10%
CC Vallée du Gapeau
Métropole Toulon-
Provence-
Méditerranée
Var
Répartition des ménages selon leur composition familiale
Source : INSEE RP 2018
Personnes seules Autres ménages sans famille Couples sans enfant
Couples avec enfants Familles monoparentales
Un ménage désigne l’ensemble des occupants d’un même logement sans que ces
personnes ne soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de
cohabitation par exemple). Un ménage peut être composé d’une seule personne
(source : INSEE).
Une famille est la partie d’un ménage comprenant au moins deux personnes et
constituée·:
Soit d’un couple vivant au sein du ménage, avec le cas échéant son ou ses
enfant(s) appartenant au même ménage
Soit d’un adulte avec son ou ses enfant(s) appartenant au même ménage.
Un ménage peut comprendre zéro, une ou plusieurs familles.
La taille des ménages d’un territoire correspond au nombre moyen d’occupants par
résidence principale.
52%
52%
54%
24%
24%
22%
20%
17%
17%
4%
5%
5%
1%
2%
1%
CC Vallée du Gapeau
Métropole Toulon-Provence-
Méditerranée
Var
Nombre d'enfants au sein des familles Source : INSEE RP 2018
Sans enfant 1 enfant 2 enfants 3 enfants 4 enfants et +
39 % de
familles avec
enfant(s)
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le 03/10/2023 ➢ Un faible indice de jeunesse pour l’ensemble des communes
21 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Bien que l’indice de jeunesse soit faible sur les 5
communes de l’intercommunalité, des écarts dans la
répartition des classes d’âge peuvent toutefois être notés :
❖ Un profil davantage familial au sein des commune du
nord de la CC Vallée du Gapeau : l’indice de jeunesse
est plus proche de l’équilibre pour les communes de
Solliès-Toucas (0,9) et Belgentier (0,9).
❖ Un profil plus âgé des ménages de Solliès-Pont (indice
de jeunesse de 0,73), Solliès-Ville (0,68), La Farlède
(0,71), un indice de jeunesse en dessous de la moyenne
intercommunale.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une grande majorité de flux résidentiels locaux avec le reste du Var : une arrivée de ménages aux capacités financières importantes et un départ des jeunes ménages aux moyens plus limitées
22
❖ Entre 2017 et 2018, la Communauté de Communes de
la Vallée du Gapeau enregistre 1956 installations de
ménages sur son territoire et 2047 départs.
❖ La grande majorité des flux résidentiels se font avec
le reste du département du Var (71 % des entrants et
61 % des sortants), particulièrement avec des
communes de la Métropole Toulon-Provence-
Méditerranée (75 % des entrants varois et 60 % des
sortants varois).
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Migrations résidentielles
Cette base de données, issue du recensement de l’INSEE, permet de
connaître les flux résidentiels (provenance, destination, taille du
ménage, âge, composition familiale) des ménages venant
s’installer sur un territoire et ceux le quittant. Les migrations
résidentielles portent sur :
- Le lieu de résidence des ménages un an auparavant,
- La population âgée d’un an ou plus
➢ Si les ménages s’installant sur la CC Vallée du Gapeau sont en
premier lieu des propriétaires occupants (45 %), il est constaté
également un départ de ménages jeunes (moins de 40 ans),
familiaux, et d’actifs ouvriers ou employés, qui interroge la
capacité du territoire à disposer de logements accessibles à
des ménages disposant de revenus moins élevés que la
moyenne intercommunale.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ L’intercommunalité capte des jeunes familles comme des ménages seniors
23
❖ Les classes d’âges jeunes (15 à 29 ans), correspondant à des étudiants ou à des jeunes actifs, constituent les flux migratoires les plus importants, et sont nettement déficitaires, la CC Vallée du Gapeau n’offrant pas de lieux de formation ni de grands pôles d’emplois.
❖ Les flux migratoires sont également importants en ce qui concerne les jeunes familles (entre 30 et 40 ans) et excédentaires, pointant le caractère résidentiel du territoire.
❖ L’intercommunalité capte également les classes d’âges les plus âgées, qu’il s’agisse de jeunes retraités ou de seniors de plus de 80 ans.
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
119 147
67 69
193
292
203 205
122 109 96
88
42 40 46 27
92
-86 -118 -84
-222
-362
-316
-199
-144 -135
-74 -90 -84
-23 -22 -20 -28 -39
34 29 -17
-153 -169
-25 3
60
-13 35 6 4 20 18 26 -1 53
Moins
de 5
ans
5 à 9
ans
10 à
14 ans
15 à
19 ans
20 à
24 ans
25 à
29 ans
30 à
34 ans
35 à
39 ans
40 à
44 ans
45 à
49 ans
50 à
54 ans
55 à
59 ans
60 à
64 ans
65 à
69 ans
70 à
74 ans
75 à
79 ans
80 ans
et plus
Solde migratoire selon l'âge à l'échelle de la CC Vallée du Gapeau
Source : INSEE RP 2018
Entrants Sortants Solde migratoire
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
24
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le 03/10/2023 ➢ Des flux migratoires légèrement excédentaires pour les différentes catégories socio-professionnelles
24 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
*Les ménages relevant dans la catégorie hors logement ordinaire correspond à des personnes vivant dans des « communautés », qui se distinguent des logements ordinaires par une offre de services supplémentaires (casernes, établissements hébergeant des étudiants, maisons de retraites, résidences sociales…), de personnes vivant dans des habitations mobiles (caravanes, péniches) ou sont sans abri.
❖ Les couples, ainsi que les familles comptant un ou deux enfants présentent des flux relativement à l’équilibre.
❖ En revanche, les flux sont nettement excédentaires pour les familles plus nombreuses (3 enfants et plus)
❖ Les personnes seules quittent davantage le territoire, correspondant en premier à des étudiants / premier actifs.
Enfin, le solde migratoire concernant les ménages logés « hors logement ordinaire » est nettement déficitaire. Il peut notamment s’agir d’étudiants logés dans une résidence services.
❖ Compte-tenu de l’attractivité de la CC Vallée du Gapeau auprès des ménages seniors, les flux de retraités sont nettement excédentaires.
❖ Les ménages employés et professions intermédiaires constituent la moitié des flux entrants et sortants de l’intercommunalité. Les cadres et ouvriers sont plutôt peu représentes.
0
159 223
437
583
266 192
38 59
-5
-137 -176
-429
-552
-243
-110 -120
-275
-5 22 47 7 31 23 82 -82 -216
Agriculteurs
exploitants
Cadres et
professions
intellectuelles
supérieures
Employés Retraités Hors logement
ordinaire
Solde migratoire selon la catégorie socio-professionnelle à l'échelle de la CC Vallée du Gapeau
Source : INSEE RP 2018 Entrants Sortants
Solde migratoire
269
643
404
310 271
59
-336
-598
-385
-296
-157
-275
-67 44 19 14
114
-216
1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et
plus
Hors logement
ordinaire
Solde migratoire selon le nombre de personnes par ménage à
l'échelle de la CC Vallée du Gapeau
Source : INSEE RP 2018 Entrants Sortants
Solde migratoire
➢ Les flux sont légèrement excédentaires pour l’ensemble des catégories socio-professionnelles, à l’exception des agriculteurs.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un territoire qui capte des propriétaires occupants de maison
25 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ La CC Vallée du Gapeau capte largement les propriétaires occupants
de maison, en lien avec l’arrivée de familles sur le territoire, et de la
surreprésentation du parc individuel sur l’intercommunalité.
❖ Le solde migratoire des ménages locataires du parc privé est en
revanche déficitaire, en lien avec le départ massif des populations les
plus mobiles (étudiants, jeunes actifs), qui quittent le territoire pour des
raisons économiques, mais également compte-tenu de la tension du parc
locatif.
❖ Les flux des ménages locataires du parc HLM sont relativement
faibles (5 % des ménages entrants, 6 % des ménages sortants), compte-
tenu du parc locatif social restreint de l’intercommunalité.
877
744
101 86 90 59
-533
-899
-118 -174 -47
-275
344
-156 -17 -88 42 -216
Propriétaires Locataires parc
privé
Locataires HLM Locataires
logement
meublé
Logés gratuit Hors logement
ordinaire
Solde migratoire selon le statut d'occupation à l'échelle de la CC Vallée du Gapeau - Source : INSEE RP 2018 Entrants
Sortants
Solde migratoire
1081
802
5 5 3 59
-733
-1017
-8 -13
0
-275
348
-215 -3 -8 3 -216
Maison Appartement Logement-foyer Habitat de
fortune
Pièce
indépendante
Hors logement
ordinaire
Solde migratoire selon le type de logements à l'échelle de la CC Vallée du Gapeau
Source : INSEE RP 2018 Entrants Sortants
Solde migratoire
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une concentration de l’emploi sur la commune de La Farlède
26 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le taux de concentration d’emplois* de la CC Vallée du Gapeau est peu élevé (79 emplois occupés pour une zone de 100 actifs résidant dans
l’intercommunalité et ayant un emploi) inférieur à celui du Var (0,94). Il
témoigne du caractère résidentiel du territoire et du phénomène de
migrations domicile-travail des actifs vers l’extérieur de
l’intercommunalité en particulier vers la métropole toulonnaise, qui
présente un indice de concentration d’emplois plutôt élevé (1,08).
❖ Le territoire a enregistré sur la dernière décennie une augmentation forte et constante des effectifs salariés du secteur privé : le volume total de
salariés de l’intercommunalité a augmenté de 27 % (+1 961 actifs). Cette
croissance des actifs est fortement concentrée sur la commune de La
Farlède, qui totalise 1880 actifs supplémentaires.
7245 7367
7411
7241
7416 7502
7783 7816
8072
8253 8358
8594
8922
9202
9149
7000
7500
8000
8500
9000
9500
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Evolution des effectifs salariés de la CC Vallée du Gapeau
Source : Accoss-Ursaf
0,79
1,08
0,94
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Indice de concentration d'emploi (Nombre d'emplois pour 1 actif occupé)
Source : INSEE RP 2018
Le taux de concentration de l’emploi est égal au nombre d’emplois disponibles dans une zone pour
100 actifs résidant dans la zone et ayant un emploi. Dans un pôle attractif (taux supérieur à 1), le
nombre d’emplois est supérieur à celui de ses actifs occupés.
9150
emplois
privés en
2020
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un territoire de report et sous influence de la métropole toulonnaise
27 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Plus de 3900 actifs résident et travaillant sur le territoire.
❖ La majorité des actifs du territoire travaillent au sein
de la métropole toulonnaise (plus de 6500).
❖ Le territoire attire, à l’inverse, presque 3500 travailleurs
en provenance de Toulon, ce volume connaissant une
forte augmentation (+ 1 222 actifs), compte-tenu du
développement économique du sud de
l’intercommunalité.
❖ Les flux domicile-travail sont nettement moins
importants, et relativement à l’équilibre avec la CA Sud
Sainte Baume et la CC Méditerranée Porte des Maures,
excédentaires avec l’arrière-pays varois.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Les actifs de Solliès-Pont sont davantage touchés par le chômage
28 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Les actifs de la Communauté de Communes sont moins touchés par le chômage que la moyenne départementale (taux de chômage de 11,8 % contre 14,3 % pour le Var selon l’INSEE).
❖ La commune de Solliès-Pont se distingue par un taux de chômage élevé (14,5 %), tandis que La Farlède et Solliès-Toucas présentent un taux de chômage contenu (respectivement 9,7 et 9,6 %).
❖ Par ailleurs, alors que le taux de chômage de l’intercommunalité stagne entre 2013 et 2018, celui de Solliès-Pont augmente (+0,8 points entre 2013 et 2018), et dépasse celui du Var.
11,9%
15,1% 14,7%
11,8%
14,5% 14,3%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Taux de chômage parmi les actifs
Source : INSEE RP 2018
Taux de chômage en 2013
Taux de chômage en 2018
Définition : taux de chômage
Un chômeur, au sens de l’INSEE, est une personne en âge de travailler (15 ans ou plus) qui
répond simultanément à trois conditions :
- Être sans emploi (ne pas avoir travaillé au moins une heure durant une semaine de
référence) ;
- Être disponible pour prendre un emploi dans les 15 jours ;
- Avoir cherché activement un emploi dans le mois précédent ou en avoir un qui
commence dans moins de trois mois.
Cette définition est celle adoptée en 1982 par le Bureau international du travail (BIT). Un
chômeur au sens du BIT n’est pas forcément inscrit à Pôle Emploi, et inversement.
Un demandeur d’emploi selon Pole Emploi est une personne inscrite à Pôle Emploi. Les
conditions exigées pour l’inscription sont : « Être à la recherche d’un emploi, Accéder au
marché du travail ; Être en règle avec leur situation pour les étrangers ». Pôle Emploi
distingue 5 catégories de demandeurs d’emploi (de A à E).
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Des niveaux de revenus supérieurs à ceux du département du var
29 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
21 840 €
23 120 €
23 440 €
23 780 €
24 490 €
24 550 €
- € 5 000 € 10 000 € 15 000 € 20 000 € 25 000 € 30 000 €
Solliès-Pont
CC Vallée du Gapeau
La Farlède
Belgentier
Solliès-Toucas
Solliès-Ville
Revenus disponibles médian par UC
Source : Revenus disponibles - données Filosofi 2018
12 760 € 16 060 € 18 740 €
21 010 € 23 120 € 25 340 €
28 030 € 31 600 €
38 610 €
11 190 € 14 320 €
16 950 € 19 310 €
21 590 € 24 050 €
26 940 €
30 960 €
38 340 €
1er décile 2e décile 3e décile 4e décile Médiane 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile
Revenus disponibles de l'ensemble des ménages de la CC Vallée du
Gapeau - Source : données Filosofi 2018 – Revenus disponibles
CC Vallée du Gapeau Var
L’unité de consommation (UC) est un système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre
du ménage et permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions
différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d’unités de
consommation (UC).
Le revenu disponible est le revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Il comprend
les revenus d'activités, indemnités de chômage, retraites et pensions, revenus fonciers, les revenus
financiers et les prestations sociales reçues auxquels sont déduits les impôts directs et prélèvements
sociaux.
Le revenu disponible par unité de consommation (UC), également appelé "niveau de vie", est le revenu
disponible par "équivalent adulte". Il est calculé en rapportant le revenu disponible du ménage au
nombre d'unités de consommation qui le composent. Toutes les personnes rattachées au même ménage
fiscal ont le même revenu disponible par UC (ou niveau de vie).
❖ Les ménages de la CCVG disposent de revenus supérieurs à la moyenne départementale ; c’est le cas pour l’ensemble des communes hormis Solliès-Pont pour laquelle les ménages ont des revenus équivalents à la moyenne varoise.
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 Synthèse – évolutions socio-démographiques
30 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Atouts
Un territoire attractif, avec un profil encore familial., qui capte des
couples avec enfants compte-tenu des caractéristiques du parc
(prédominance du parc individuel, grands logements).
Des niveaux de revenus plus élevés que pour le département.
Un développement économique, principalement porté par la
commune de la Farlède
❑ Opportunités
Une croissance économique, qui entraîne une augmentation de
l’emploi sur le territoire, et vecteur de développement résidentiel
endogène.
❑ Points de vigilance
Une attractivité à renforcer à l’égard des jeunes actifs et des
catégories socio-professionnelles les moins élevées.
Une population qui tend à se structurer en petits ménages.
Un territoire concerné par un double phénomène de vieillissement
et de géronto-croissance, très rapide.
❑ Menaces
Une poursuite du départ des jeunes et des familles les moins aisés,
ainsi que des profils les plus précaires (personnes seules, familles
monoparentales) vers des territoires moins tendus.
Une baisse de l’attractivité des communes les moins dynamiques
économiquement.
Un territoire qui continue à jouer un rôle de report depuis la
métropole toulonnaise avec une saturation des axes routiers
1 Évolutions socio- démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 CARACTÉRISTIQUES ET EVOLUTIONS DU PARC DE LOGEMENTS
2
DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
32
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le 03/10/2023 ➢ Un territoire résidentiel, domine par les résidences principales
32 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le parc de logements de l’intercommunalité est dominé par les résidences principales (90 % du parc), montrant l’identité résidentielle du territoire.
❖ Le parc de résidences secondaires, très peu représenté, distingue la CC Vallée du Gapeau, marqueur de la forte tension sur le marché du logement, du reste du département du Var, très touristique, où les résidences secondaires pèsent pour un quart du parc total.
❖ La part des résidences secondaires se contracte davantage sur la période récente.
90% 82%
69%
3% 12%
25%
6% 6% 6%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-
Méditerranée
Var
Répartition des logements par catégorie - Source : INSEE RP 2018
Part des logements vacants Part des résidences secondaires Part des résidences principales
4,4%
11,8%
26,5%
3,7%
11,5%
25,8%
3,3%
12,5%
25,4%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-
Méditerranée
Var
Evolution de la part des résidences secondaires depuis 2008
Source : INSEE RP 2018
2008 2013 2018
90 % de
résidences
principales
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un phénomène de vacance peu prégnant, à l’instar du département du var
33 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le phénomène de vacance se maintient à des niveaux plutôt peu élevés (6,3 % en 2018), similaires à ceux du département du Var, qui permet toutefois une certaine fluidité des marchés résidentiels.
❖ Compte-tenu de l’attractivité du territoire et de la tension sur le marché immobilier, le phénomène de vacance évolue peu sur la période récente (6,6 % de vacance en 2008).
❖ À l’échelle de l’intercommunalité, 913 logements sont identifiés vacants par l’INSEE, dont 384 sont localisés sur Solliès-Pont.
❖ Les communes de Belgentier et la Farlède présentent des taux de vacance inférieurs à la moyenne intercommunale (respectivement 4,6 % et 5,3 %), pouvant traduire une plus forte tension du marché immobilier.
6,6% 6,6%
5,4% 6,0%
7,6%
6,5% 6,3%
5,6% 6,1%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Evolution de la part des logements vacants depuis 2008 - Source : INSEE RP 2018 2008 2013 2018
La mesure de la vacance constitue un indicateur de l’ajustement entre les caractéristiques
du parc et la demande locale. Un minimum de vacance est nécessaire pour permettre à la
fois la fluidité des parcours résidentiels et l’entretien du parc de logements (réalisation de
travaux). Une vacance comprise entre 5% et 7% est ainsi généralement admise comme ne
présentant pas de problématique majeure sur un territoire.
De manière générale, on peut distinguer deux grands types de vacance :
- La vacance conjoncturelle ou de marché, dite aussi « frictionnelle » : cette vacance assure
une certaine fluidité du marché et est donc nécessaire. Ce peut être le cas d’un logement
en attente de locataire ou nouvellement mis en vente, d’un logement étudiant lors de
vacances d’été, etc. L’indisponibilité peut aussi être temporaire lors d’une période de
réhabilitation, de travaux d’amélioration du logement.
- La vacance structurelle : au-delà de deux ans, les logements sont considérés comme étant
exclus du marché. Cette vacance renvoie à des situations diverses : inadéquation entre
l’offre en logement et la demande des ménages (vétusté, taille) ou stratégie des
propriétaires (refus de louer, problème de succession, travaux importants…).
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un parc de logements plus récent qu’à l’échelle départementale
34 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le développement résidentiel récent de la CC Vallée du Gapeau,
sous l’effet des vagues de périurbanisation successives des années
1970 et 1980 induit une relative jeunesse du parc, en
comparaison avec l’échelle départementale.
❖ Ainsi, 72 % du parc de l’intercommunalité a été construit après
1970, dont un tiers après 1990, contre, respectivement, 62 % et 28
% pour le Var.
❖ Les communes de Solliès-Pont et Belgentier présentent une part
plus élevée que la moyenne intercommunale de logements très
anciens (construits avant 1970), soit 32 % et 33 %.
9%
8%
9%
5%
9%
6%
13%
31%
23%
40%
33%
33%
20%
11%
17%
12%
8%
12%
CC Vallée du
Gapeau
Métropole Toulon-
Provence-
Méditerranée
Var
Ancienneté de constuction des résidences principales
Parmi les résidences principales construites avant 2013 - Source : INSEE RP 2018
Avant 1919
Entre 1919 et 1945
Entre 1946 et 1970
Entre 1970 et 1990
Entre 1990 et 2008
Entre 2008 et 2013 inclus
La première Règlementation Thermique (RT) a été mise en place en 1974. Elle
s’applique uniquement aux bâtiments neufs d’habitation, elle a pour objectif
de baisser de 25% la consommation énergétique des bâtiments.
La Règlementation actuelle est la RT 2020. Elle réunit un ensemble de normes
visant à construire des bâtiments à énergie positive et des maisons passives.
Les normes RT 2020 ciblent le zéro gaspillage énergétique, ainsi que la
production d’énergie. Elle rend également l’utilisateur acteur de la transition
énergétique.
❑ Ce parc, érigé avant les premières normes de réglementations
thermiques, présentent plus de risques de dégradation.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une tendance à la diversification du parc vers les petits logements
35 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
3%
7%
5%
12%
17%
16%
21%
31%
28%
31%
27%
28%
33%
18%
24%
CC Vallée du
Gapeau
Métropole Toulon-
Provence-
Méditerranée
Var
Répartition des résidences principales par typologie - Source : INSEE RP
2018
T1 T2 T3 T4 T5+
❖ Les logements individuels et les grands logements sont nettement sur- représentés au sein de l’intercommunalité en comparaison avec le Département (67 % contre 52 % de maisons et 64 % de logements de 4 pièces ou plus contre 51 %).
❖ Les propriétaires occupants constituent le statut d’occupation majoritaire sur l’intercommunalité (66 %), compte-tenu du caractère résidentiel de l’intercommunalité.
❖ Le volume de locataires du parc social, inférieur à celui du département (6 % contre 8 % pour le Var) connait toutefois la plus forte augmentation sur la période récente (+9,1 % par an entre 2013 et 2018), compte-tenu de l’effort de rattrapage des communes vis-à-vis des objectifs de la loi SRU.
1,1% 0,8% 1,2% 2,0% 1,7% 1,4%
9,1%
2,8% 3,4%
CC Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée Var
Taux d'évolution annuel des résidences principales par statut d'occupation - Source : INSEE RP 2018
Propriétaire Locataire privé Locataire social
66%
51%
58%
25%
35%
30%
6%
11%
8%
3%
3%
3%
CC Vallée du Gapeau
Métropole Toulon-Provence-
Méditerranée
Var
Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation
Source : INSEE RP 2018
Propriétaire Locataire privé Locataire social Logé gratuit
67 % de
maisons
individuelles
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
36
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le 03/10/2023 36 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
➢ Un territoire moins soumis au phénomène de précarité énergétique
Part des ménages en situation de précarité énergétique face au logement (ONPE 2021)
❖ Selon l’observatoire national de la précarité énergétique, 8,8
% des ménages sont en situation de précarité énergétique
liée au logement au sein de la CCVG, soit environ 1150
ménages.
❖ Cette part est inférieure à celle constatée à l’échelle de la
région PACA (12.2 %) et nationale (14 %), du fait d’un parc
plus récent sur l’intercommunalité et de niveaux de ressources
plus élevés pour les ménages locaux.
❖ Par ailleurs, la part des ménages en situation de précarité
énergétique liée à la mobilité quotidienne, soit 13 %, est
inférieure à la moyenne régionale et nationale.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
37
AR
Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Un parc de logements pour partie énergivore et dégradé dans les centre-villes
37 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Il convient de souligner que près de 40 % des logements de l’intercommunalité ont été construits entre 1970 et 1990. Si ces logements peuvent disposer d’éléments d’isolation, il s’agit d’un parc vieillissant, et potentiellement peu performant énergétiquement.
La répartition du parc selon le mode de chauffage pointe une forte part de logements consommateur d’énergie :
• Compte-tenu de la prépondérance du parc individuel sur l’intercommunalité, la grande majorité des logements disposent d’un
chauffage individuel (80 %).
• La part des logements disposant d’un chauffage électrique, correspondant au mode de chauffage le plus énergivore, atteint près
de 60 % du parc de résidences principales.
Potentiel d’intervention habitat
indigne et très dégradé Nombre de PO éligibles à l’ANAH
Très élevé
élevé
Modéré
> 300
100 à 300
> 100 Solliès-Ville
Solliès-Toucas,
Belgentier
Solliès-Pont,
La Farlède
Solliès-Ville,
Belgentier
Solliès-Toucas,
La Farlède
Solliès-Pont
58,0 % de résidences principales au
chauffage électrique
80,2 % de résidences principales au
chauffage individuel
Source : INSEE RP 2018
Parole à SOLIHA Var
La précarité énergétique est illustrée par des concessions effectuées par les
ménages pour pouvoir se nourrir (baisser le chauffage notamment).
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
38
AR
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Un parc de petites copropriétés, plutôt performant sur le plan énergétique
38 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ La CCVG regroupe 337 copropriétés, dont 43 % sont localisées à Solliès-Pont et 30 % à La Farlède.
❖ Ce parc se compose en majorité de petites unités : 71 % de copropriétés de 10 lots ou moins, 91 % de moins de 50 lots.
❖ Il s’agit d’un parc relativement récent, construits en majorité avant les premières réglementations thermiques (seules 94 copropriétés ont été construites avant 1974, 60 avant 1949).
Type de
dossier
Etiquettes
A/B/C
Etiquettes
D/E/F/G
Non
renseigné
Belgentier 6 6 18
La Farlède 7 8 85
Solliès-Pont 22 18 104
Solliès-Toucas 10 4 27
Solliès-Ville 3 1 18
Total 48 37 252
Parole à SOLIHA Var
Le PIG ne prévoit pas uniquement des subventions, mais aussi des accompagnements à la réorganisation des copropriétés non organisées (constitution du syndic, des AG, vote des travaux…), ainsi, dans le cadre du PIG, peu de copropriétés ont été ciblées mais l’accompagnement sera approfondi sur ces ensembles.
Registre des copropriétés de l’ANAH :
Depuis la loi ALUR (2014), les copropriétés ont l'obligation de procéder à leur immatriculation. Cela permet au syndic d'établir chaque année la fiche synthétique de la copropriété.
Plus généralement, il permet de faciliter la connaissance de l'état des copropriétés en France (gestion et les comptes du syndicat, le montant du budget prévisionnel, les provisions pour travaux, les dettes à l’égard des fournisseurs et les impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs, la présence d’employés du syndicat).
Les informations mentionnées doivent être actualisées tous les ans et lors d’événements particuliers. La gestion du registre est assurée par l'agence nationale de l'habitat (ANAH).
Il convient toutefois de souligner que, malgré l’obligation, toutes les copropriétés ne sont pas immatriculées sur ce registre
➢ Aussi, seules 37 copropriétés peuvent être considérées comme énergivores (en étiquette énergie D, E, F, G) à l’échelle de la CCVG.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Un parc locatif privé davantage concerné par des situations de dégradation
39 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Poids du PPPi parmi les résidences principales
Insee, Filocom/Anah 2013
6,7%
4,7%
7,2%
5,0%
4,0%
5,5% 5,6%
Belgentier La Farlède Solliès-Pont Solliès-Ville Solliès-Toucas CCVG Var
Communes Nombre de logements dans le PPPI
Belgentier 62
La Farlède 150
Solliès-Pont 317
Solliès-Ville 49
Solliès-Toucas 84
❖ À l’échelle du territoire, 662 résidences principales privées sont potentiellement indignes, (5,5 % des résidences principales privées), dont 317 à Solliès-Pont et 150 à La Farlède.
❖ Il s’agit en majorité d’un parc très ancien : 55 % des logements du PPPI ont été construits avant 1949.
❖ Les locataires sont surreprésentés au sein des occupants du PPPI : 69 % contre 25 % de locataires du parc privé sur l’ensemble du parc, pointant des situations de captivité au sein de ce segment du parc, et un taux d’effort consacré au logement potentiellement trop élevé pour une partie des locataires.
457 logements du PPPI sont occupés par des locataires
→ soit 69 % des occupants du PPPi
53 % de ces ménages résident à Solliès-Pont
Le parc privé potentiellement indigne :
Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) est une méthode pré-repérage des logements potentiellement indignes, elle ne permet pas un repérage exhaustif. Ces données permettent de cibler des secteurs prioritaires qui peuvent être investigués de manière plus précise dans le cadre de la définition d’un dispositif d’amélioration de l’habitat.
Cette méthode croise la catégorie cadastrale des logements avec le revenu des occupants à partir du fichier FILOCOM, en faisant l'hypothèse qu'un logement dont le bâti est considéré comme médiocre a d'autant plus de chance d'être indigne qu'il est occupé par un ménage ne dépassant pas certains seuils de revenus.
Depuis 2010, le PPPI est composé des résidences principales privées considérées comme :
- ordinaires (catégorie 6), et occupées par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté ;
- médiocres (catégorie 7) ou très médiocres (catégorie 8), occupées par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté soit 75% du revenu médian.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un parc locatif privé sous tension, pouvant loger des ménages précaires
40 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ À l’échelle de l’ensemble de la population, le taux de pauvreté demeure inférieur à celui du Var
❖ Plus d’un ménage locataire sur 5 de la CCVG vit sous le seuil de pauvreté.
❖ Un parc locatif privé qui joue un rôle social de fait :
• Plus de 70 % des ménages locataires privés peuvent prétendre à un logement social (PLUS et PLAI) contre un tiers des propriétaires occupants.
• La moitié des demandes de logement social sont issues de locataires du parc privé (45 % pour le Var).
Taux de pauvreté (Insee-DGFiP)
21,3 %
des
locataires
5,0%
des
propriétaires
10,1 %
total
Situations de surrocupation
(ODH, filocom 2017)
5 %
des
locataires
1,5%
des
propriétaires
2,4 %
total
11%
38% 33%
72%
14%
40% 37%
71%
Propriétaires
occupants
Locataires du
parc privé
Propriétaires
occupants
Locataires du
parc privé
< PLAI < PLUS
Part des ménages éligibles au logement social
Source : ODH, Filocom 2017
CCVG Var
CCVG
CCVG
➢ La tension sur le parc privé conduit à des concessions
sur la taille des logements pour les locataires.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Des moyens financiers élevés engagés sur l’amélioration du parc ancien
41 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Objectifs quantatifs du PIG de la CC Vallée du Gapeau pour 3
ans – source : Etude pré-opérationnelle de PIG, janvier 2021
❖ La CC de la Vallée du Gapeau a lancé en 2019 la mise en œuvre
d’un Programme d’Intérêt Général, qui constitue la mise en œuvre
opérationnelle du volet amélioration de l’habitat du précédent PLH.
❖ Le PIG concourt à la réalisation de plusieurs objectifs :
- La reconquête des cœurs de village par l’amélioration de l’habitat en
luttant contre l’insalubrité, la précarité énergétique, la résorption de la
vacance
- L’amélioration énergétique
- L’adaptation à la perte de mobilité
ANAH :
2 541 431 €
CCVG :
608 610 €
Département :
580 000 €
Le PIG poursuit les objectifs opérationnels suivant pour 3 ans à l’échelle
de l’intercommunalité :
• 140 logements de propriétaires occupants
• 30 logements de propriétaires bailleurs
• Le traitement de 6 copropriétés en difficulté
• Le conventionnement sans travaux de 15 logements LES CHIFFRES CLES
Type de
dossier
Habitat indigne
et très dégradé
Logements
énergivores
Logements
à adapter TOTAL
Belgentier 6 8 3 17
La Farlède 13 20 12 45
Solliès-Pont 8 30 16 54
Solliès-Toucas 3 14 7 24
Solliès-Ville 3 8 3 14
Total
objectifs
CCVG
33 80 41 154
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Des objectifs de l’OPAH « Cœur de Ville » de Solliès-Pont non-atteints
42 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ La commune de Solliès-Pont a mis en œuvre sur la période 2014-2016 une OPAH « Cœur de Ville », poursuivant plusieurs objectifs : la résorption de l’habitat indigne, la rénovation du parc dégradé, l’autonomie dans le logement, la mise en valeur patrimoniale (objectif de ravalement de 50 façades).
❖ Le dispositif visait également la diversification de l’offre par le biais du développement de 17 logements conventionnés sociaux et très sociaux familiaux (par le regroupement de petits logements notamment).
❖ L’OPAH mobilisait des financements importants, soit 1 969 700 € au total sur 3 ans, dont près d’un quart était pris en charge par la commune et 17 % par le département et la région.
ANAH : 1 071 800 €
54 %
Solliès-Pont :
460 400 €
23 %
Département :
158 200 €
8 %
Région :
174 300 €
9 %
FART :
105 000 €
- 5 %
Un objectif de 45 propriétaires occupants, 45 propriétaires bailleurs et
10 copropriétés accompagnées via l’OPAH.
24 % des objectifs de l’OPAH centre-ville réalisés
• 13,3 % des objectifs réalisés auprès des propriétaires occupants
• 35,5 % des objectifs réalisés auprès des propriétaires bailleurs
35 % des crédits dédiés à l’OPAH consommés
❖ Le bilan de l’OPAH met en avant des facteurs explicatifs à la non
atteinte des objectifs :
• De nombreuses de demandes de la part des propriétaires non
éligibles aux aides de l’ANAH (ravalement façade, travaux déjà
commencés, etc.).
• Une opération qui a mis du temps à se faire connaître.
• Des dossiers qui ont mis du temps à avancer (difficultés dans la
réalisation des devis, crainte des propriétaires pour le préfinancement
des travaux, difficulté à récupérer certaines pièces manquantes pour
l’instruction des dossiers par l’ANAH).
• Des loyers conventionnés jugés trop sévères par les propriétaires
bailleurs.
LES CHIFFRES CLES
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un bilan peu satisfaisant de l’OPAH « Cœur de Ville » de Solliès-Pont
43 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
ANAH :
1 071 800 €
FART :
105 000 €
Région : 174 000 €
Solliès-Pont :
460 400 €
Département :
158 200 €
Les propriétaires bailleurs montrent davantage d’intérêt pour l’OPAH
Des objectifs très peu atteints auprès des propriétaires occupants
❖ Sur l’objectif de 45 propriétaires occupant sur les 3 années du dispositif, seuls 6 propriétaires ont bénéficié d’un accompagnement financier.
Selon le bilan de l’OPAH, le nombre de contacts pour ce type de propriétaires est resté faible pendant toute la durée de l’opération.
Plusieurs facteurs d’explication sont avancés pour expliquer ces résultats :
- Des craintes liées au préfinancement des travaux (malgré le préfinancement SACICAP possible), un reste à charge potentiellement important, l’obligation d’occuper le logement pendants 6 ans ;
- Des projets de travaux non adaptés au dispositif. Les propriétaires ont des petits travaux à réaliser : les fenêtres à changer, une ventilation à poser, etc. (travaux non éligibles à l’OPAH)
- Des travaux déjà réalisés. Certains propriétaires se renseignent une fois les travaux achevés, en pensant pouvoir bénéficier d’une aide de façon rétroactive
45
3 2
10
30
6 2 2
Total Logements
indignes
Logements très
dégradés
Logements
autonomie
Logements
FART
Réalisation des objectifs de l'OPAH de Solliès-Pont
concernant les propriétaires occupants
(2014-2016 )
Objectifs 2014-2016 Résultats
45
15
10
20
15
22
8
16
5 6 5 3 8 5
Total Logements
indignes
Logements
très dégradés
Dont autres
logements
Loyers
intermédiaires
Loyer
conventionné
social
Loyer
conventionné
très social
Type de travaux Répartitions par niveaux de loyers
Réalisation des objectifs de l'OPAH de Solliès-Pont concernant les
propriétaires occupants
(2014-2016 )
Objectifs 2014-2016 Résultats
❖ Les objectifs fixés auprès des propriétaires bailleurs ont davantage été
atteints (16 propriétaires accompagnés sur un objectif de 45).
❖ Le dispositif a notamment permis de remettre sur le marché locatif des
logements réhabilités et d’amorcer une diversification de l’offre en
logement social dans le parc privé, par le bais de différents niveaux
de conventionnement (loyers intermédiaires, loyers conventionnés social
et très social).
❖ Il est souligné au sein du bilan de l’OPAH l’intervention du CCAS pour
orienter la location des logements vers des publics prioritaires.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un bilan peu satisfaisant de l’OPAH « Cœur de Ville » de Solliès-Pont
44 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
FART :
105 000 €
Région : 174 000 €
Solliès-Pont :
460 400 €
L’étude préopérationnelle d’OPAH a permis d’identifier 20 copropriétés
« potentiellement à suivre » sur les 90 copropriétés recensées, au regard
de l’état des parties communes et de la présence ou non d’un syndic de
copropriété.
Le bilan de l’OPAH dresse toutefois un constat peu satisfaisant :
- Seules copropriétés 9 se sont rapprochées de l’équipe de suivi-
animation)
- Les syndics se sont montrés intéressés tardivement
- Une impossibilité de constituer le dossier pour 3 syndics du fait de
travaux déjà démarrés
- Des tensions dans la copropriété qui bloquent le projet
Des copropriétés difficilement mobilisables par le dispositif d’OPAH
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 Synthèse - caractéristiques et évolutions du parc privé
45 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Atouts
Une vacance modérée (6,3 %), qui permet une certaine fluidité
de marché et qui augmente peu.
Un parc en proportion plus récent qu’à l’échelle
départementale,
Un parc de copropriétés plutôt performant sur le plan
énergétique.
❑ Opportunités
Un investissement important de la collectivité et des partenaires
sur la requalification du parc ancien (mise en place du PIG
depuis novembre 2021 sur le territoire de la CCVG et d’une
OPAH « cœur de ville » sur la ville centre de Solliès-Pont entre
2014 et 2017).
L’attractivité du territoire auprès des investisseurs privés, levier
de requalification et de remise sur le marché du parc ancien/
vacant.
❑ Point de vigilance
Des formes urbaines peu denses, consommatrices d’espace
Une faible diversification de l’offre de logements, ne permettant pas
de couvrir l’ensemble des besoins.
Une difficulté à mobiliser les propriétaires de logements anciens,
notamment bailleurs, pour l’amélioration des logements.
Un potentiel d’intervention sur l’habitat dégradé élevé au sein des
centre-bourgs.
❑ Menaces
Une aggravation du phénomène de précarité énergétique pour les
ménages les plus précaires avec la hausse des coûts de l’énergie
Des situations de fragilité qui s’amplifient pour les ménages occupant
les centres-villes et certains bourgs et pour une partie des locataires du
parc privé.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Le parc de logements locatifs sociaux est concentré sur La Farlède et Solliès-Pont
46 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Au 1er janvier 2020, l’intercommunalité compte 1 123 logements conventionnés, selon les données RPLS 2020, soit 8,5 % du parc de résidences principales.
➢ La répartition du parc social est très inégale : 91 % des logements sont concentrés sur les communes de la Farlède et de Solliès-Pont.
❖ Les trois communes de Solliès-Pont, La Farlède et Solliès-Toucas sont soumises aux obligations de l’article 55 de la loi SRU (obligation de disposer de 25 % de logements locatifs sociaux au sein de leur résidences principales), avec un taux de, respectivement, 13,2 %, 9,3 % et 3,3 % de logements sociaux.
❖ Le parc social de la Communauté de Communes présente un très faible taux de vacance commerciale de 1,2 %, soit 13 logements concernés, et demeure très contenu sur l’ensemble des communes (entre 0,8 % et 2,7 % du parc).
❖ Parmi les logements sociaux vacants, 72 % le sont depuis plus de 3 mois et plus et 43 % depuis plus d’un an.
❖ Il est à noter qu’aucun logement n’est considéré comme « vide », correspondant à des logements faisant l’objet d’une vacance technique (retrait de la location par les bailleurs pour réalisation de travaux par exemple). .
Communes Nombre de
logements
locatifs sociaux
Poids du LLS
conventionnés au
sein du parc de
résidences
principales
Poids du parc social
au sein de
l’intercommunalité
Belgentier 29 2,8% 3%
Solliès-Pont 659 13,2% 59%
La Farlède 360 9,3% 32%
Solliès-Toucas 75 3,3% 7%
CC de la Vallée
du Gapeau 1123 8,5%
Var 52056 11,2 %
Commune
Nombre
de
logement
s sociaux
Logements
loués
Logements
proposés à la
location mais
vacants
Taux de
vacance
commercial
e dans les
LLS
Logements
vides
Belgentier 29 27 2 0,8 % 0 Solliès-Pont 659 651 6 0,9 % 0 La Farlède 360 354 3 0,8 % 0 Solliès-Toucas 75 72 2 2,7 % 0 CC de la Vallée
du Gapeau 1123 1104 13 1,2 % 0 Source : RPLS 2020
Source : RPLS 2020
1 123
logements
conventionnés
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Des objectifs élevés de rattrapage des objectifs de logements locatifs sociaux
47 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Au regard de l’article 55 de la loi SRU, les communes de
plus de 3 500 habitants comprises dans une
agglomération ou un établissement public de coopération
intercommunale (EPCI) à fiscalité propre de plus de 50
000 habitants comprenant au moins une commune de plus
de 15 000 habitants, doivent faire état en 2025 d’un
parc de résidences principales composé d’au moins 25 %
de logements locatifs sociaux.
❖ Selon le porter à connaissances de l’État, la mise en place
d’objectifs en logements sociaux, pour ces communes, doit rester
cohérente avec, d’une part, la satisfaction de la demande,
mais également avec l’objectif de la loi SRU.
❖ L’atteinte de cet objectif peut être recherché, entre autres, par
la mobilisation du parc privé à des fins sociales
(Acquisition/Amélioration (A/A), conventionnement Anah,
mobilisation de l’intermédiation locative par des organismes
agréés IML). A ce titre, la subvention allouée par l’État est
majorée dans le cadre de la production de LLS en A/A.
❑ Au 1er janvier 2022, la situation des communes concernées est la suivante :
➢ La CCVG compte 1208 logements recensés au titre de
la Loi SRU. Le déficit de logement sociaux au 1er
janvier 2022 s’élève à 1719 logements qui devront
être produits à hauteur de 33 % des logements
manquants lors de chaque période triennale.
SRU
2022
volume
dont parc
public dont PSLA
dont
convention
nés ANAH
Résidences
principales
2022
Taux SRU
2022
Rappel
objectif
SRU 2020-
2022
Déficit SRU au
1er Janv. 2022
(= logements
manquants
pour atteindre
25 % de LLS)
Objectif de
rattapage sur la
période 2023-
2025 (=33% du
déficit en 2022, -
agréments)
Solliès-Pont 740 722 0 18 5270 14,04% 269 578 131
La Farlède 387 372 12 3 3978 9,73% 209 608 176
Solliès-Toucas 81 79 0 2 2460 3,29% 259 534 175
TOTAL Communes SRU 1208 1 173 12 23 11 708 10,32% 737 1719 481
SIMULATION RATTRAPAGE SRU
(sans CMS) CONTEXTE SRU
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un équilibre des typologies au sein du parc social de l’intercommunalité
48 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Le parc social de la CC Vallée du Gapeau est composé très majoritairement d’une offre collective (92 %).
❖ La répartition des typologies est relativement équilibrée (30 % de petites typologies, 36 % de T3, 38 % de grandes typologies). Il est à
noter que les T2 sont surreprésentées en comparaison avec le parc social
du Var, et les grands logements sont moins représentés.
❖ Enfin, le territoire regroupe un parc très restreint de studios (30 unités).
❖ Solliès-Pont et Solliès-Toucas se distingue par un parc social monotypé collectif, tandis que la Farlède regroupe une petite part de
logements sociaux individuels (65 unités). Seul Belgentier se distingue par
une prédominance du logement individuel au sein de son parc social (18
logements individuels contre 11 appartements).
❖ Compte-tenu de la prédominance du parc collectif à Solliès-Pont et Solliès-Toucas, la part de petits et moyens logements est plus importante
sur ces communes (respectivement 67 et 66 %).
92%
38%
99%
82%
100%
92%
8%
62%
1%
18%
6% 2%
CC Vallée du
Gapeau
Belgentier
Solliès-Pont
La Farlède
Solliès-Toucas
Var
Formes urbaines du parc social
Source : RPLS 2020
Collectif Individuel Logement étudiants
3%
1%
5%
4%
5%
27%
10%
27%
29%
28%
19%
36%
28%
39%
32%
37%
37%
26%
62%
27%
21%
24%
31%
8%
6%
13%
7%
8%
CC Vallée
du Gapeau
Belgentier
Solliès-Pont
La Farlède
Solliès-
Toucas
Var
Typologies du parc social
Source : RPLS 2020
T1 T2 T3 T4 T5 ou +
92 % de
collectif dans
le parc social
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
49
AR
Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une accélération de la production sociale à partir des années 2010
49 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1%
1%
30%
20%
29%
8%
16%
25%
12%
20%
0%
7%
12%
13%
100%
31%
10%
54%
49%
61%
77%
22%
CC Vallée du
Gapeau
Belgentier
Solliès-Pont
La Farlède
Solliès-Toucas
Var
Période de construction du parc social
Source : RPLS 2020
1945-1974 1975-1989 1990-1999 2000-2009 à partir de 2010
8
20 27
155
16 12
5
24
70
41
26
41
59
16
121
37
68
94
111
61
111
1960 1977 1983 1985 1987 1989 1992 1993 1994 1995 2005 2006 2007 2008 2010 2012 2013 2016 2017 2018 2019
Dynamique de construction du parc social de la CC Vallée du Gapeau
Source : RPLS 2020
❖ La majorité du parc social de la CC Vallée du Gapeau est très récent : 67 % a été construit après les années 2000 et la quasi-totalité du parc a été érigé après 1974, date d’instauration des premières réglementations thermiques dans la construction de logements.
❖ A titre de comparaison, 30 % du parc social varois est antérieur à 1974.
❖ Aussi le parc social présente-t-il un niveau de performance du point de vue de la consommation énergétique satisfaisant : les logements relevant d’une classe énergétique inférieur à D sont marginaux.
❖ La production annuelle de logement locatifs sociaux s’accélère à l’échelle intercommunale à compter de 2010 : 37 logements ont été produits chaque année entre 1960 et 2008, contre 86 logements entre 2010 et 2019.
Source : RPLS 2020
Parole aux bailleurs sociaux
La production sociale est assez concentrée sur certaines communes soumises à la Loi SRU. Les bailleurs sont confrontés à la pénurie de foncier.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
50
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une faible part de petits logements au sein du parc social
50 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ En 2020, 1123 logements sociaux sont disponibles à l’échelle de l’intercommunalité. Dans le même temps, 153 logements sociaux ont été attribués, soit un taux de rotation du parc social de 6,0 %, inférieur à celui du Var (6,7 %). Ce faible turn-over s’explique par la forte pression qui s’exerce sur le parc social et une certaine captivité des ménages locataires sociaux au regard de la tension du marché immobilier classique.
❖ À l’exception de la commune de Solliès-Toucas, qui enregistre un taux de rotation très important (18,8 %, soit 14 logements), les différentes communes enregistrent toutes un faible turn-over de leur parc social (entre 5,4 % et 6,3 %).
❖ La grande majorité des logements de la Communauté de Communes ont été financés en PLUS après 1977 (71 %).
❖ Bien que la répartition des financements du parc social soit légèrement plus diversifiée qu’à l’échelle du département, la CC Vallée du Gapeau ne regroupe que 13 % de logements très sociaux (PLAI) et 9 % de logements PLS.
6,0 6,3
18,8
5,4
0,0
6,7
CC de la
Vallée du
Gapeau
Solliès-Pont Solliès-Toucas La Farlède Belgentier Var
Taux de rotation du parc locatif social au 01/01/2020
Source : RPLS 2020
13%
14%
23%
12%
8%
2%
3%
38%
71%
81%
77%
58%
46%
9%
20%
100%
4%
5%
2%
11%
3%
CC de la Vallée
du Gapeau
Solliès-Pont
Solliès-Toucas
La Farlède
Belgentier
Var
Répartition des financements du parc social - Source : RPLS 2020
PLAI PLUS avant 1977 PLUS après 1977 PLS Autres financements
➢ Cette répartition interroge la capacité du territoire à répondre à la fois à la demande des ménages les plus précaires, et aux ménages non éligibles au logement social classique, mais confronté à la tension du parc locatif privé.
Un taux de
rotation de
6 %
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
51
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 51 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
6,5 € 6,3 € 6,1 € 6,8 € 7,0 €
5,7 €
CC de la
Vallée du
Gapeau
Solliès-Pont Solliès-Toucas La Farlède Belgentier Var
Loyer moyen des logements locatifs sociaux selon les secteurs
(en €/m²)
Source : RPLS 2020
5,6
3,6
6,6 7,0
8,2
PLAI PLUS avant
1977
PLUS après
1977
PLS Autres
financements
Loyer moyen des logements locatifs sociaux par type de
financement sur la CC Vallée du Gapeau (en €/m²)
Source : RPLS 2020
❖ En raison de la plus forte proportion de logements financés en PLUS après 1977, le loyer moyen des logements sociaux de l’intercommunalité est plus élevé que la moyenne départementale (6,5 €/m² contre 5,7 €/m²).
❖ La Farlède et Belgentier se distingue par des loyers plus élevés que ceux de l’intercommunalité.
❖ Il est à noter que les logements financés en PLUS avant 1977 présentent des niveaux de loyers inférieurs à ceux du PLAI, en raison de l’ancienneté de ce parc.
➢ Des niveaux de loyers dans le parc social nettement en deçà des loyers du libre
360 €
230 €
430 € 450 €
750 €
PLAI PLUS avant
1977
PLUS après
1977
PLS Libre
Comparaison des niveaux de loyers selon le type de financement
pour un T3 de 65 m² (source : RPLS 2020, seloger)
➢ Les niveaux de loyers du parc social sont nettement moins élevés que la moyenne du parc locatif privé.
➢ Les loyers moyens pratiqués en PLS se distinguent peu de ceux pratiqués en PLUS après1977
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
52
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une demande en logement social croissante, qui porte sur les petites et moyennes typologies
52 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ Les données issues du Système National d’Enregistrement (SNE)
permettent de connaître le profil des demandeurs :
❑ Entre 2017 et 2019, le volume de demandeurs enregistre une
hausse régulière, de 899 demandes en 2017 à 966 demandes
entre 2019.
❑ En parallèle, le volume des attributions diminue. La tension sur le
parc se renforce un peu plus.
❑ Les petites superficies (T1 et T2) constituent la typologie la plus
recherchée (46 %), soient 447 demandes, (il est à noter que les
ménages seuls font souvent des demandes de T2), mais sont
également les plus attribuées (39 %, soient 61 logements).
❑ Environ un tiers des demandes et des attributions concernent
les T3 (342 demandes en 2019, pour 53 attributions).
❖ Enfin, la demande pour des grands logements (T4 et plus) est
minoritaire (18 % des demandes exprimées en 2019, soient 177
demandes). La part des attributions est supérieure en proportion à
la demande (27 %), mais concerne de faibles volumes (41
logements).
46%
35%
16%
2%
39%
34%
23%
4%
T1 et T2 T3 T4 T5 et +
Poids des demandes et des attributions par typologie - CC de la
Vallée du Gapeau
Source : SNE 2019
Demandes Attributions
899 936 966
240
119 155
2017 2018 2019
Evolution des volumes de demandes et d'attributions de logement social - CC Vallée du Gapeau
Source : SNE 2017-2019
Demandes Attributions
966 demandes
de logement
social en 2019
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Une forte pression sur le parc social
53 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❖ En 2019, 153 logements ont été attribués à l’échelle de la CC de la Vallée du Gapeau, soit un indice de pression élevée de 6,2 demandes par attribution. Il convient de souligner que la pression sur le parc social est également très forte à l’échelle du département du Var (8,3 demandes par attributions) et de la région PACA (7,8 demandes par attribution) et supérieure à celle de l’intercommunalité.
❖ La tension de l’offre est plus importante sur les petites et moyennes typologies, qui font l’objet de la grande majorité des demandes. La pression sur les T1 et T2 atteint ainsi 7,3 demandes pour une attribution au cours de l’année 2019, et 6,5 demandes pour une attribution en ce qui concerne les T3.
❖ Solliès-Pont et La Farlède concentrent la grande majorité des demandes du territoire (88 % de la total des demandes de l’intercommunalité).
Les deux communes présentent toutefois d’importants écarts du point de vue des capacités d’accueil des demandeurs : la commune de Solliès-Pont concentre 58 % des attributions de l’intercommunalité, quand La Farlède couvre 9 % des attributions.
Cette dernière présente un indice de pression sur le parc social très élevé de 26 demandes pour une attribution.
Enfin, les communes rurales de Belgentier et Solliès-Ville font l’objet d’une faible demande (14 en 2020).
447
342
156
21
61 53
35
6
7,3
6,5
4,5
3,5
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
T1 et T2 T3 T4 T5 et +
Indice de pression sur le parc social selon la typologie - CC de la Vallée du Gapeau
Source : SNE 2019
Demandes Attributions Pression
Demandes Part dans la CCVG Attributions Part dans la CCVG Pression de la demande
CC de la Vallée
du Gapeau 966 153
Solliès-Pont 465 49 % 89 58 % 6,2
La Farlède 369 39 % 14 9 % 26,4
Solliès-Toucas 118 12 % 50 33 % 2,4
Belgentier et
Solliès-Ville 14 1 % 2 1% 7,0
6,2
8,8 8,3
7,8
CC de la Vallée du
Gapeau
Métropole TPM Var PACA
Indice de pression sur le parc locatif social
Source : SNE 2019
Indice de
pression sur
le parc social
: 6,3
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
54
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une très forte précarité des demandeurs d’un logement social
54 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
17%
65%
19%
40%
22%
38%
27%
74%
94%
14%
63%
23%
42%
23%
35%
23%
73%
94%
16%
61%
23%
40%
26%
34%
17%
66%
94%
15%
63%
22%
42%
23%
35%
27%
76%
95%
Moins de 30 ans de 30 à 59 ans 60 ans et plus 1 personne 2 personnes 3 personnes et plus Loc HLM < PLAI < PLUS
Profil des demandeurs en 2019
Source : SNE 2019
Provence-Alpes-Côte d'Azur Var CC de la Vallée du Gapeau Métropole Toulon-Provence-Méditerranée
❑ Parole aux communes
✓ La pression de la demande est effectivement forte pour les T1 et
T2, néanmoins cela ne correspond pas forcément aux stratégies de
développement des communes qui souhaitent attirer des familles.
✓ Les élus tiennent aussi à proposer une offre locative familiale
❖ Les locataires du parc social de la Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau présente un profil similaire à ceux du département, du point de vue de la répartition des tranches d’âges du nombre de personne par foyer. Les ménages très jeunes (moins de 30 ans) sont peu représentés, tandis que les seniors (60 ans et plus) sont davantage présents (23 %) qu’à l’échelle de la Région. Les ménages unipersonnels et les couples sont majoritaires (65 %).
❖ L’intercommunalité se distingue en revanche de l’échelon départemental par une moins forte présence des demandeurs aux très faibles ressources (situées sous les plafonds PLAI), qui constituent 66 % des demandeurs de la Vallée du Gapeau, contre 73 % des demandeurs du département.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
55
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le 03/10/2023 ➢ Des difficultés d’accès au logement en début de parcours résidentiel
55 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Logement inadapté
361 demandes - 37%
Logement inhabitable
75 demandes - 8%
Raisons familiales
76 demandes -
8%
Sans logement
propre
3 demandes -
0,3%
Autres motifs
451 demandes - 47%
Motif de la demande de logement social - CC de la Vallée du Gapeau
Source : SNE 2019
51%
17%
13%
8%
5%
2%
43%
27%
9%
6%
2% 3%
45%
23%
10% 7%
3% 2%
40%
27%
11%
8%
3% 3%
Loc. parc privé Loc. HLM Chez
parents/enfants
Chez particulier Propriétaire
occupant
Sans abri
Situation de logement actuelle des demandeurs du parc social - source : SNE 2020
CC Vallée du Gapeau Métropole TPM Var PACA
Parole aux bailleurs sociaux
✓ Les demandeurs ont souvent un « accident de la vie » (perte d’emploi,
victime de violence intra-familiale) ou les demandes font suite à une
séparation, qui les placent dans une situation de précarité.
❖ Les demandeurs d’un logement social de l’agglomération sont en premier lieu des locataires du parc privé (51 % des demandeurs), et sont surreprésentés par rapport aux demandeurs du département.
❖ À L’inverse, les ménages déjà locataires du parc social sont moins représentés sur l’intercommunalité (17 %) que pour le Var (23 %)
❖ En ce qui concerne les raisons de la demande de logement locatif social, le motif « logement inadapté » demeure le plus répandu (521demandeurs, soit 37 % de la demande totale). Il s’agit notamment de logements trop chers (21 % des demandeurs) et trop petits (17 % des demandes), pointant une difficulté des ménages à accéder à un logement correspondant à la taille du foyer.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
56
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Synthèse - caractéristiques et évolutions du parc social
56 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Atouts
Un renforcement du développement du parc social, en lien avec les
objectifs de rattrapage des objectifs SRU sur les communes
concernées.
Les différents segments du parc social permettent de couvrir la
quasi-totalité des besoins des ménages locaux.
❑ Opportunités
La poursuite du développement de l’offre sociale intégrant une
diversité de typologies, permettant de répondre à la demande des
jeunes ménages comme des ménages familiaux.
La livraison future d’opérations intégrant des volumes importants de
logements locatifs sociaux.
L’intérêt croissant des propriétaires bailleurs pour le
conventionnement des logements, dans le cadre du PIG.
❑ Point de vigilance
Une tension forte sur les petites surfaces mais des besoins exprimés
également pour des logements familiaux.
Une partie des ménages locataires du parc social en sont captifs, du
fait de la cherté du parc privé.
❑ Menaces
La rareté des possibilités de réponse au sein du parc social aux
publics précaires et isolés (la part des logements financés en PLAI est
en moyenne inférieure à 20%) potentiellement captifs de leur
logement, ainsi qu’aux ménages non éligibles au parc social mais
confrontés à la tension du parc locatif privé.
L’augmentation des coûts du foncier et de la construction qui vient
complexifier la sortie d’opération en mixité sociale.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 DYNAMIQUES DU MARCHÉ DU LOGEMENT
3
DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
58
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une production dynamisée par le rattrapage SRU sur la dernière décennie
58 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
87 74 89 99 57 105
121 158 100
56
16
179
40 57 72
141
279
116
98
60
66 103
253
129
156
195
246
400
274
198
116
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Logements individuels Logements collectifs Résidence Total
Logements commencés entre 2010 et 2019 à l’échelle de la
CC Vallée du Gapeau
Source : Données Sit@del
180 logements/an
5,9 lgts / 1000 habitants
12,7 lgts / 1000 habitants
196 logements/an
6,2 lgts / 1000 habitants
❖ La CC de la Vallée du Gapeau a enregistré une moyenne de 207 logements commencés par an sur la période 2010-2019, soit un indice
de construction relativement élevé de 6,8 logements commencés pour
1000 habitants.
❖ La dynamique de rattrapage de la production de logements locatifs sociaux amorcée en 2010 induit une hausse de la construction globale de
logements, portée par le segment collectif, qui culmine à 400 logements
commencés pour l’année 2016.
❖ De fait, les communes de La Farlède, Solliès-Pont et Solliès-Toucas, concernées par la loi SRU, présentent un indice de construction élevé
(respectivement 10,2, 7,9 et 8,3 sur la période 2015-2019).
❖ Les années 2017, 2018 et 2019 sont marquées par une baisse progressive de l’activité de construction, à mettre en corrélation avec un
très net ralentissement de la production de logements collectifs mais
également individuels (nécessité pour le marché local d’absorber la
construction neuve, baisse des capacités de renouvellement, diminution du
foncier disponible).
❑ Toutefois, la réalisation récente de programmes neufs d’ampleur (construction de l’écoquartier « Les Laugiers Sud » à Solliès-Pont lancée en 2020) ainsi que les projets programmés sur la commune de La Farlède et Solliès-Toucas, doivent permettre une relance de la production.
6,8 logts
commencés
pour 1000
habitants
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une raréfaction des terrains à bâtir
59 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
➢ Les terrains à bâtir constituent un segment très recherché par les ménages sur l’intercommunalité.
Les données EPTB indiquent 177 ventes de terrains à bâtir entre 2018 et 2020 à l’échelle de la Vallée du Gapeau, avec une baisse du nombre de transactions annuelles sur cette période (85 en 2018 à 40 en 2020).
➢ Les terrains vendus sont de très petite superficie (390 m² en moyenne), compte-tenu de la faiblesse de l’offre foncière encore disponible et de la
cherté des prix, inférieure à celle du Var (575 m²) et de la région PACA
(481 m²).
En conséquence, le prix moyen d’un terrain â bâtir est inférieur sur la CC Vallée du Gapeau (68 000 €) au département (82 000 €) et à la région (78 000 €).
68000
82000 78000
386
575
481
0
100
200
300
400
500
600
700
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
Vallée du Gapeau Var PACA
Surface et prix moyen des terrains à bâtir commercialisés entre
2018 et 2020
Source : EPTB
Prix moyen Surface moyenne
Parole aux agents immobiliers
L’offre en terrains à bâtir se raréfie rapidement.
La commune de la Farlède se différencie de la commune de Solliès-Pont par une capacité constructible plus importante (l’offre foncière y est plus importante, et les règles concernant l’emprise au sol y sont moins contraignantes).
Aussi, le nombre de maisons de plain-pied à la Farlède est-il plus important que sur les autres communes.
Il existe très peu de parcelles à bâtir actuellement sur Solliès-Pont. Les grandes parcelles (1 ou 2ha) font l’objet d’une préemption des terrains par l’EPF PACA.
Sur les communes de plus petite taille (Solliès-Toucas), il est encore possible d’acquérir une parcelle de 800 à 1000 m², pour un prix de 350 000 € (avec la construction), tandis que la taille moyenne des parcelles se situe entre 400 et 500 m² pour un prix équivalent à Solliès-Pont.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une activité de promotion immobilière soutenue, en secteur d’aménagement et dans le diffus
60 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Nombre de transactions et prix moyen en collectif neuf sur la CC Vallée du
Gapeau* – Source : ECLN
2011 2012 2013 2017 2019 2020
Nombre de transactions 24 46 68 NC 183 213 Prix de vente moyen
(€/m²) 3 340 NC 3 380 3 785 3 800 3 940
*Certaines informations ne sont pas connues du fait du secret statistique
➢ Le territoire enregistre une montée en puissance de la commercialisation de logements neufs ces dernières années : 213 appartements neufs ont ainsi été vendus en 2020, contre 24 en 2011.
Les opérations se développent sous deux formes :
o Dans le diffus, au gré des opportunités foncières des opérateurs privés, sous la forme d’immeubles ou de lotissements denses de 15 à 30 petites maisons, disposant de terrain de 200 m².
o Par le biais d’opération d’ensemble encadrée par la collectivité, à l’instar de la ZAC de l’écoquartier « les allées du Château », portée en copromotion par un opérayeur privé et la SEM départementale Var Aménagement Développement, et avec l’intervention de l’Etablissement Public Foncier Régional.
Les niveaux de prix moyens en collectif neuf atteignent 3 900 €/m² en 2020 (soit une augmentation de 18 % depuis 2011).
Le programme est labellisé éco-quartier, mais aussi Quartier Durable Méditerranéen et Bati
Durable Méditerranéen garantissant la performance environnementale du projet.
La réalisation de l’opération entraînera une augmentation de plus de 1 200 habitants sur la commune d’ici 2025.
À l’entrée Est du centre-ville de
Solliès-Pont, la ZAC du Château,
labellisée écoquartier, dont le
projet a été lancé en 2009 et la
livraison en 2024, prévoit la
réalisation de 495 logements au
sein de 4 ilots et terrains à bâtir,
dont 212 logements locatifs
sociaux et 139 logements
intermédiaires (soit environ 70 %
d’offre encadrée et locative), d’un
Ehpad (le transfert de Felix-Pey),
une école (le transfert de Notre-
Dame), une crèche et une Maison
des habitants.
Plan de l’écoquartier du Château de Solliès-Pont - Citadia
Parole aux agents immobiliers
Les maisons neuves se commercialisent plus cher sur La Farlède que sur Solliès-Pont : environ 350 000 € pour une maison de 80 m² sur un terrain de 250 m² à La Farlède, et entre 340 000 et 360 000 € à Solliès-Pont, pour une surface de maison et de terrain supérieure (à l’instar de l’opération « Les allées du Château »).
Prix moyen
dans le
collectif neuf :
3 900 €/m²
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un surenchérissement des niveaux de prix, déjà élevés
61 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Segment individuel Segment collectif
Nombre de
transactions Niveaux de prix
Nombre de
transactions Niveaux de prix
Belgentier 126 200 000 < 270 000 < 350 000 € 63 1800 < 2500 < 2860 €/m²
La Farlède 342 250 000 < 300 000 < 375 000 € 290 2465 < 3000 < 3800 €/m²
Solliès-Pont 519 230000 < 285 000 < 360 000 € 351 1850 < 2300 < 2800 €/m²
Solliès-Toucas 346 240 000 < 295 000 < 360 000 € 75 1650 < 2125 < 2600 €/m²
Solliès-Ville 125 217000 < 320 000 < 440 000 € 37 1750< 2600 < 2900 €/m²
Volumes de transactions et niveaux de prix de l’immobilier – Source : DVF 2015-2019
À l’échelle de l’intercommunalité, les données DVF indiquent un volume de 2274 transactions de logements sur la période 2015-2019, dont une majorité de maisons (64 %).
Sur le segment individuel, le marché immobilier est davantage valorisé sur la commune de Solliès-Ville, avec un cœur aux alentours de 320 000 €, et des prix pouvant dépasser 400 000 € sur la fourchette haute. Le prix moyen des maisons commercialisées se situe aux alentours de 300 000 € pour Solliès-Toucas et La Farlède, et le marché de l’individuel est légèrement moins valorisé sur Solliès-Pont (285 000 €) et Belgentier (270 000 €).
Les prix en collectif se situent entre 2 100 et 3 000 €, la majorité des transactions se concentrant sur les communes de la Farlède (290 ventes d’appartements) et Solliès-Pont (351).
Il convient de souligner que les niveaux de prix ont connu un renchérissement après 2019, les niveaux de prix dans l’individuel se situant en moyenne entre 300 000 et 350 000 €.
Parole aux agents immobiliers
Selon les agents immobiliers locaux, le prix d’entrée des maisons sur l’intercommunalité se situe aux alentours de 180 000 € pour une maison de village avec travaux.
Sur le cœur de marché de l’individuel (300 000-350 000 €), les biens se vendent très rapidement (24 à 48 heures).
Il est fait état d’écarts de prix importants selon la localisation des biens, pour des biens similaires. Globalement, les biens situés sur des secteurs proches de l’autoroute, davantage concernés par les nuisances (sonores, pollutions), subissent une forte décote des prix. À titre d’exemple, une maison avec un petit terrain situé sur un secteurs peu coté (Sainte Christine à Solliès-Pont), se vendra 230 000 à 280 000 €), contre 350 000 € pour le même bien sur des secteurs de plaine recherchés (Sarraire).
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 Le point de vue des professionnels de l’immobilier sur le marché du logement
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Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau
Mai 2022
➢ Des évolutions récentes du marché immobilier, une tension qui se renforce
Le secteur de la Vallée du Gapeau constitue toujours un marché de report pour des actifs de Toulon, qui ne disposent pas d’un budget suffisant pour acheter sur la ville, ou désireux de s’installer dans un environnement plus naturel. Le marché immobilier toulonnais est en effet très tendu et valorisé et connaît un renforcement de la tension sur l’offre, en raison de :
o Une évolution des critères des acquéreurs, qui recherchent davantage un environnement de campagne à la proximité de la mer. La demande de logements avec terrain s’est par ailleurs renforcée ;
o Une situation d’attentisme des propriétaires vis-à-vis des évolutions du marché et un phénomène de rétention des biens ;
o Des taux d’intérêts qui ont été historiquement bas jusqu’en juin 2022 et qui ont incité les acquéreurs à acheter :
❑ En conséquence, le marché enregistre une hausse importante des prix sur le segment collectif comme individuel. Ainsi, une maison affichée au prix de
300 000 € avant la crise se vend désormais 350 000 à 360 000 €.
o Néanmoins, depuis juillet 2022, on observe une légère hausse des taux d’intérêt qui aura sans doute pour conséquence un ralentissement des acquisitions.
➢ Un manque de logements de qualité et de grands appartements sur la commune pôle, conduisant à des reports résidentiels
o Il est constaté une grande rareté des résidences collectives disposant d’un parking et d’un ascenseur sur la commune de Solliès-Pont, et un manque d’appartements de bon standing. Les logements du centre-ville sont anciens, peu qualitatifs.
o La fourchette haute du marché sur la commune correspond à des grandes parcelles classées en zone constructible.
o Les agents immobiliers notent par ailleurs l’absence d’offre en grands appartements (90 m²) sur le secteur. Aussi, les familles, à partir de 2 enfants, cherchent automatiquement une maison, et sont souvent contraints de se reporter sur Hyères ou La Valette s’ils ne disposent pas du budget nécessaire.
FOCUS sur l’évolution de la capacité d’emprunt
Après une baisse des taux d’emprunt historique en 2021 (avoisinant les 1% en moyenne), faisant monter les prix de l’immobilier et accentuer le déséquilibre du marché, l’année 2022, en raison du conflit en Ukraine et de l’inflation qui en découle, connait inévitablement une hausse de ces taux d’intérêt.
Fin 2022, la moyenne des taux immobilier atteint les 3 % et freine de potentiels acheteurs dans leur projet immobilier. Plusieurs profils sont particulièrement touchés par cette hausse : les ménages modestes dont la capacité d’épargne est réduite, les emprunteurs de plus de 40 ans qui constituent un risque pour les organismes bancaires ou encore les personnes considérées « fragiles » par rapport à leur l’état de santé dont le montant d’assurance emprunteur est plus haut qu’un emprunteur lambda.
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le 03/10/2023 63
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau
Mai 2022
➢ Des écarts de notoriété résidentielle entre les communes
Les professionnels de l’immobilier constatent un écart de notoriété résidentielle dans le marché immobilier local entre la commune de la Farlède et le reste du territoire intercommunal :
o La notoriété résidentielle de la Farlède se rapproche davantage de celle de la commune de La Valette-du-Var et du secteur est-toulonnais (communes dynamiques économiquement, regroupant d’importantes zones d’activité). Les équipements de santé sont plus facilement accessibles (proximité du centre hospitalier intercommunal de Toulon) depuis La Farlède, aussi la commune capte-elle davantage de publics seniors.
Les autres communes de l’intercommunalité, y compris Solliès-Pont, ont une image moins dynamique économiquement.
o Solliès-Pont a une image plus résidentielle, au centre-ville moins dynamique du point de vue des commerces et services, du fait de la concurrence des grandes surfaces en périphérie. Il est noté toutefois le projet d’extension de la zone d’activités de la Poulasse, qui devrait drainer de l’emploi sur la commune. Solliès-Pont capte des actifs familiaux (entre 30 et 60 ans), mais peu de ménages séniors. Il est noté le souhait des ménages résidant sur la commune pôle de poursuivre leur parcours résidentiel sur Solliès-Pont, qui peut toutefois être freiné par le manque d’offre et des niveaux de prix trop élevés pour des ménages disposant d’un faible budget (ménages primo- accédants).
Les communes de Solliès-Toucas, Solliès-Ville et Belgentier sont moins accessibles en voiture, aussi les acquéreurs sont-ils davantage des locaux. Solliès-Ville, en particulier, jouit d’une bonne notoriété résidentielle, qui en fait une commune prisée par des actifs aux hauts niveaux de revenus (professions libérales).
Parole aux agents immobiliers
Communes Prix médian d'une maison (€) Prix médian d'un appartement (€/m²)
Belgentier 270 000 2 540
La Farlède 300 000 2 985
Solliès-Pont 285 000 2 309
Solliès-Toucas 295 000 2 125
Solliès-Ville 319 000 2 589
CCVG 293 800 2 510
Données DVF 2020
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Le point de vue des professionnels de l’immobilier sur le marché du logement
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le 03/10/2023 ➢ Les capacités d’accession demeurent contraintes sur l’individuel
64 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
➢ Le graphique ci-contre met en perspective les prix pratiqués sur la CC
Vallée du Gapeau avec les capacités d’emprunt (mensualités
admissibles) des ménages locataires de l’intercommunalité et des
familles monoparentales.
o 30 à 40 % des couples sans enfants et 40 à 50 % des couples avec
un enfant peuvent se positionner sur un appartement T3, dans le
neuf ou l’ancien.
o Le marché de l’individuel est en revanche plus exclusif, pour les
couples seuls comme pour les couples avec un enfant : seuls les actifs
des classes supérieures peuvent prétendre à une maison ancienne ou
neuve sur l’intercommunalité.
Les capacités d’accession des familles monoparentales, nettement plus
contraintes, sont limitées au segment du collectif ancien.
CAPACITES D’ACCESSION DES MENAGES LOCATAIRES
Appartement T3 ancien
205 000 € 40 %
30 %
Revenu mensuel médian d’un couple : 2 120 €
Revenu mensuel médian d’un couple avec enfant : 2 540 €
Appartement T3 neuf
245 000 €
20 % Maison ancienne 90 m² 280 000 €
Appartement T3 ancien
205 000 €
50 %
45 % Appartement T3 neuf 245 000 €
30 % Maison ancienne 90 m² 280 000 €
CAPACITES D’ACCESSION DES FAMILES
MONOPARENTALES
15 %
NON SOLVABLES
NON SOLVABLES
Appartement T3 ancien
205 000 €
Appartement T3 neuf
245 000 €
Maison ancienne 90 m²
280 000 €
Parole aux agents immobiliers
Le budget minimum nécessaire à un couple pour acheter un logement sur le secteur se situe à 200 000 €, qui lui permet d’accéder à un appartement de 60 m² avec parking et résidence sécurisé.
Il est noté une demande d’acquéreurs avec un budget inférieur, de 170 000 € à 185 000 €, pour lesquels il n’existe pas de biens sans travaux au sein du marché local.
Les ménages se positionnant sur le secteur avec un budget de 450 000 – 500 000 €, correspondant à la fourchette haute du marché sont des ménages originaires de l’extérieur du département du Var (notamment venant de l’étranger).
Revenu mensuel médian d’une famille monoparentale : 1 490 €
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le 03/10/2023 ➢ Une pénurie de biens en location dans le parc privé, notamment en grands logements
65 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
➢ Le marché locatif privé est nettement sous-offreur sur l’intercommunalité (une vingtaine de biens mis en location recensés sur les sites spécialisés). Aucune offre de grands appartements n’a été recensée sur le territoire, et une seule maison mise en location a été recensée (lors de la pige immobilière à l’automne 2021)
➢ Compte-tenu de la rareté de l’offre, les niveaux de loyers sont élevés : entre 14 et 18 €/m² hors charges en moyenne pour, respectivement, les T1 et T2, 11 à 12 €/m² pour les T3.
➢ Les logements recensés sur les sites spécialisés sont en grande majorité des biens en bon état, qui disposent de parking et d’un espace extérieur.
➢ Néanmoins, des agents immobiliers locaux font état d’une part du parc locatif privé ancien et de mauvaise qualité, qui trouve pourtant preneur compte-tenu de la tension du marché.
Niveaux de loyers et caractéristiques des biens
à la location sur la CC Vallée du Gapeau
– Source : seloger.com
Studio
(très rares)
375 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 € 1000 €
T2
(rares)
T3
(rares)
Maisons
(très rares)
> 1000 €
Parole aux agents immobiliers
Il est constaté une forte demande pour de la location à l’année à l’échelle de l’intercommunalité mais très peu d’offres disponibles, les agents immobiliers évoquant une « pénurie de biens » en location.
La demande des locataires qui concernent d’abord les logements familiaux : maisons ou appartement T3 ou T4, qui sont particulièrement rares sur le marché.
Les règles d’urbanisme imposant la production de logements sociaux sur Solliès- Pont (emplacements réservés), y compris sur des petites opérations, constituent un frein auprès des investisseurs privés. Pour autant, une demande existerait pour de la réhabilitation d’immeubles pour de la location (possibilités de conventionnements des logements avec l’ANAH).
Sur le segment du neuf : +/- 70 % des acquéreurs dans les programmes neufs sont des investisseurs locatifs en défiscalisation (Pinel). Les programmes collectifs neufs sur le secteur vont du T2 au T4.
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le 03/10/2023 Synthèse – dynamiques du marché immobilier
66 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Atouts
Le développement actuel d’une offre en accession abordable, par
le biais d’opérations d’aménagement d’ensemble.
La mise en œuvre de partenariats avec l’EPF permettant la maîtrise
foncière pour des opérations de logements sociaux et abordables.
❑ Opportunités
Le développement du conventionnement et de l’intermédiation
locative en complément de la production neuve.
L’attractivité du territoire pour les opérateurs privés et
d’investisseurs, permettant le développement du offre locative
intermédiaire.
❑ Point de vigilance
Une difficulté de réalisation du parcours résidentiel des ménages
les moins aisés, entraînant un déséquilibre social sur le territoire.
Des difficultés d’installation ou de maintien des familles, compte-
tenu des capacités d’accession contraintes sur les produits familiaux
❑ Menaces
L’insuffisance des logements pour les actifs travaillant au sein du
territoire risque de bloquer à terme les projets de développement
économique.
Des difficultés pour les opérateurs sociaux à parvenir à un équilibre
d’opérations compte-tenu de la très forte valorisation du foncier sur
le territoire.
❑ Point de vigilance
Une difficulté de réalisation du parcours résidentiel des ménages
les moins aisés, entraînant un déséquilibre social sur le territoire.
Des difficultés d’installation ou de maintien des familles, compte-
tenu des capacités d’accession contraintes sur les produits familiaux
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 BESOINS EN LOGEMENT DES PUBLICS SPÉCIFIQUES
4
DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
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le 03/10/2023 ➢ Une population vieillissante qui cherche de nouvelles solutions plus adaptées à ses besoins
68 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
82%
4%
13%
75%
6%
18%
66%
6%
25%
Propriétaires Locataires HLM Locataires privés
Statuts d'occupation de la population séniore
Source : INSEE RP 2018
65-79 ans
80 ans et +
Ensemble de la population
82%
18%
78%
22%
68%
32%
Maison Appartement
Types de logements occupés par la population séniore
Source : INSEE RP 2018 65-79 ans
80 ans et +
Ensemble de la population
Source : INSEE RP 2013 2018 Taux d’évolution annuel 2013-2018
Pop > 60 ans 7637 8962 3,3 %
Pop > 75 ans 2439 3070 4,7 %
Ensemble
population 30390 31456 0,7 %
Évolution des effectifs de ménages seniors à l’échelle de la CC Vallée du Gapeau
➢ L’étude socio-démographique met en avant un faible solde naturel (0,2% par
an entre 2013 et 2018) notamment lié au vieillissement de la population.
o Aussi, l’indice de jeunesse a diminué, passant de 0,90 en 2013 à
0,73 en 2018, traduisant alors une augmentation des plus de 60 ans
par rapport aux moins de 20 ans. Entre 2013 et 2018, il y a eu
1325 personnes âgées de plus de 60 ans supplémentaires.
En 2018, 28,5 % de la population de la CC Vallée du Gapeau a plus de 60
ans, dont 9,8 % de plus de 75 ans.
➢ Sur le territoire, la population séniore est majoritairement propriétaire ce
qui représente 82 % des 65-79 ans et 75 % des 80 ans et plus, soit une
proportion plus élevée que l’ensemble de la population (66%).
o L’analyse de la forme des logements occupés par les seniors sur le
territoire pointe une surreprésentation des ménages âgés (82 %) et
très âgés (78 %) résidant en maison. Cette situation induit des
potentielles situations de sous-occupation et de difficultés
d’entretien de grands logements par la population âgée de
l’intercommunalité.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Un territoire bien couvert en structures d’hébergement pour seniors
69 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Hébergements pour personnes âgées au sein de la CC de la
Vallée du Gapeau Source : FINESS
Solliès-Pont La Farlède Solliès-Toucas
Nombre
de
structures
Nombre
de
places
Nombre
de
structures
Nombre
de places
Nombre
de
structures
Nombr
e de
places
Hébergement pour
personnes âgées
dépendantes (EHPAD)
2 150 1 20 1 142
Hébergement pour
personnes âgées
autonomes
0
0 2 119 0 0
Total hébergement
pour personnes âgées
0 150 3 139 0 142
Taux de couverture en hébergement pour personnes âgées (pour 1000
personnes de 75 ans et plus) – source : FINESS, drees.solidarites-sante.gouv.fr
CC de la Vallée
du Gapeau
Département du
Var
Hébergement pour personnes
âgées dépendantes (EHPAD) 102 88
➢ L’intercommunalité compte une offre importante de structures à
destination des ménages âgés dépendants, avec 4 EHPAD,
regroupant 312 lits, répartis sur les communes de Solliès-Pont, La
Farlède et Solliès-Toucas.
➢ Aussi la CC Vallée du Gapeau dispose d’une couverture en
hébergement pour personnes âgées dépendantes nettement
supérieure à celle du département du Var (102 places pour 1000
personnes de 75 ans et plus, contre 88 pour le département).
➢ Deux structures d’hébergement pour séniors autonomes sont par
ailleurs présentes sur la commune de La Farlède (une maison de
famille et un résidence services privée), pour un total de 139 places.
Parole au CIAS
Localement, il est possible d’apporter des réponses à un ensemble de
situations, le frein porte sur l’acceptabilité pour les ménages de changer de
logement, d’aller vers un logement plus petit.
La demande se fait lors d’un accident, d’un phénomène brutal (décès du
conjoint) et donc de manière urgente, non anticipée.
- Difficulté d’adaptation logement au vieillissement (freins d’ordre
financier / administratif)
- Frein de la part du public âgé à changer de logement (frein cognitif)
Les personnes âgées n’ont pas toujours un public aidant à leur côté pour les
accompagner dans ces démarches (déménagement, demandes d’aides, etc.).
Parole aux communes
Plusieurs projets sont portés par les communes :
• A La Farlède, un projet de 170 logements dont 47 pour les seniors.
• À Solliès-Pont : déplacement (vers l’éco-quartier des Laugiers) et extension de
l’EHPAD qui va passer à 78 lits + échanges avec les promoteurs pour développer
une offre adaptée. Toutefois, le souhait est d’attirer des jeunes actifs.
• A Solliès-Toucas : 25 logements potentiels en projet concernant des logements
adaptés au vieillissement.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 ➢ Le parc social répond difficilement aux besoins du public senior
70 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
13 160 € 16 200 € 18 630 €
20 880 € 22 940 € 25 190 €
28 110 € 31 650 €
37 920 € 13 100 € 15 890 €
18 350 € 20 630 €
22 970 € 25 510 €
28 620 €
32 860 €
40 070 €
1er décile 2e décile 3e décile 4e décile Médiane 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile
Revenus disponibles des ménages de plus de 75 ans
de la CC Vallée du Gapeau
Source : données Filosofi 2018 – Revenus disponibles
CC Vallée du Gapeau Var
➢ Les ménages séniors de l’intercommunalité disposent de niveaux de revenus similaires à ceux du département du Var.
➢ La population âgée se tourne fortement vers le parc locatif social (224 demandes en 2019 de ménages de plus de 60 ans, soit 23 %) de la
demande, qui peut s’expliquer par une inadaptation du parc privé aux
besoins des ménages vieillissants (besoins de petits logements, accessibles).
o La tension sur le parc social est cependant plus importante
pour cette catégorie de ménages (10,9 demandes de
personnes de 60-74 ans et plus pour une attribution), en
particulier pour les ménages très âgés (12,5 demandes de
personnes de 75 ans et plus pour une attribution), qu’à l’échelle
de l’ensemble de la population.
o Aussi le parc locatif social constitue-t-il une solution de
logement très limitée pour les ménages vieillissants de
l’intercommunalité.
18%
5%
23%
18%
4%
23%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
60-74 ans 75 ans et + 60 ans et +
Part de la demande de logements sociaux émanant
des ménages séniors - Source : SNE 2019
CC de la Vallée du Gapeau Var
966
174
50
224 155
16 4 20
6,2
10,9
12,5
11,2
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
0
200
400
600
800
1000
1200
Ensemble 60-74 ans 75 ans et + 60 ans et +
Pression sur la demande pour les ménages seniors - CC de la Vallée du Gapeau Source : SNE 2019
Demandes Attributions Pression
Indice de
tension pour
les séniors :
6,2
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
71
AR
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Un accès au logement ordinaire difficile pour les publics jeunes
71 Mai 2022
Taux de
pauvreté
Pression de la
demande
sociale
Pop. totale
4,8 6,2
demandes pour une attribution
18,4 %
Var : 22,3 %
10,1 %
15,3 %
84 % 54 % 32 %
78 % 53 % 31 % Locataires
Moins de 30
ans
20-24 ans 25-39 ans Pop. totale
➢ Une sous-représentation des jeunes ménages propriétaires occupants, y compris pour des ménages en capacité d’accéder à la propriété (25-39 ans).
Appartement
➢ Les publics jeunes sont davantage concernés par des situations de forte précarité (prés d’un jeune de moins de 30 ans sur 5).
o Un faible recours au parc social des jeunes ménages (16 % des demandeurs ont moins de 30 ans).
11 430 € 14 300 €
16 380 € 17 940 € 19 330 €
21 320 € 23 300 € 25 650 €
29 620 € 9 750 € 12 330 €
14 420 € 16 310 €
18 010 € 19 730 €
21 690 €
24 140 €
27 820 €
1er décile 2e décile 3e décile 4e décile Médiane 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile
Revenus disponibles des ménages de moins de 30 ans de la CC Vallée du Gapeau - Source : données Filosofi 2018 – Revenus disponibles
CC Vallée du Gapeau Var
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
72
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Les jeunes ménages se tournent peu vers le parc locatif social
72
Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
14%
4%
75%
42%
9%
44%
66%
6%
25%
Propriétaires Locataires HLM Locataires privés
Statuts d'occupation de la population jeune
Source : INSEE RP 2018
20-24 ans 25-39 ans Ensemble de la population
➢ L’analyse des statuts d’occupation des classes d’âge jeunes met en évidence une nette sous-représentation des ménages propriétaires occupants, y compris pour des ménages en capacité d’accéder à la propriété (25-39 ans), en comparaison avec l’ensemble de la population. Cette situation peut être le signe de difficultés de réalisation des parcours résidentiels pour les ménages disposant de ressources limitées (faible apport pour l’achat du bien), compte-tenu de la forte tension du marché immobilier.
➢ Le parc locatif social intercommunal est peu mobilisé par le public jeune (16 % des demandeurs, soit 155 personnes ont moins de 30 ans), en raison de la plus forte mobilité de cette population, et de la nécessité de trouver rapidement un logement.
966
1 58
96 155 80
10 21 32
6,2
5,8
4,6 4,8
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Ensemble < 20 ans 20 - 24 ans 25 - 29 ans < 30 ans
Pression sur la demande logements sociaux émanant des jeunes
sur la Vallée du Gapeau
Source : SNE 2019
Demandes Attributions Pression
0%
6%
10%
16%
0%
4%
9%
14%
< 20 ans 20 - 24 ans 25 - 29 ans < 30 ans
Part de la demande de logements sociaux
émanant des ménages jeunes Source : SNE 2019
CC de la Vallée du Gapeau Var
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
73
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une capacité de réalisation des parcours résidentiels contraintes pour les jeunes ménages
73 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
CAPACITES DE LOCATION DES
JEUNES (MOINS DE 30 ANS)
CAPACITES D’ACCESSION DES
JEUNES (MOINS DE 30 ANS)
Revenu
mensuel
médian :
1 600 €
Studio (450 €) 35 %
T2 (600 €) 15 %
T2 (600 €) 50 %
T3 (750 €) 25 %
T3 (750 €) 45 %
Revenu
mensuel
médian :
2 400 €
Offre très rare sur des biens familiaux
T2 ancien
(150 000 €)
T3 ancien
(205 000 €)
Maison ancienne
(300 000 €)
T3 ancien
(205 000 €)
Maison ancienne
(300 000 €)
35 %
45 %
55 %
15 %
25 %
❑ Un marché locatif sous offreur et peu accessible aux jeunes locaux, pouvant entraîner des difficultés de décohabitation.
❑ Un marché de l’accession contraint pour les différentes catégories de ménages jeunes, particulièrement dans l’individuel.
Revenu
mensuel
médian :
2 850 €
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
74
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Des difficultés à loger les ménages les plus fragiles
74 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
✓ A l’échelle du Département, plus de 900 ménages ont été
reconnus prioritaire au titre du Droit au Logement
Opposable en 2021 (pour 3400 recours déposés)
✓ Principalement des personnes seules, mais aussi des familles
monoparentales.
✓ Un tiers est dépourvu de logement ; un quart est logé en
structure d’hébergement.
Quels sont les critères DALO – Droit Au Logement
Opposable ?
➢ Le territoire dispose d’une offre d’hébergement :
• le Centre d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) les
Adrets du Var (54 places pour répondre à des situations
d’urgence, de stabilisation ou d’insertion : hommes et femmes
isolé(e)s / couples sans enfant)
• les places d'hébergement d'urgence, relevant de l'association
"La Fédération des Œuvres Laïques du Var"
En revanche il n’existe pas sur le territoire de structures permettant
l’insertion par le logement (ex. résidence sociale ou maison relais)
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
75
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ Une offre d’accueil à destination des ménages handicapés étoffée
75 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Structure d’hébergement de
publics handicapés Commune
Nombre de
places
Foyer d’hébergement
L’oustaou de l’Amitié Solliès-Pont 10
Foyer d’accueil médicalisé
Siou Blanc Solliès-Toucas 29 (internat)
Foyer d’hébergement de
l’AVATH Solliès-Pont 8
47
L’intercommunalité regroupe 3 structures d’accueil (foyer d’hébergement
et foyer d’accueil médicalisé) à destination des publics en situation de
handicap.
Elle compte également un ESAT de 76 places à Solliès-Pont.
Parole aux communes
À Solliès-Toucas, un permis de construire a été déposé pour augmenter l’offre
d’accueil des personnes en situation de handicap.
La commune de La Farlède porte un projet d’accueil de jour dans le cadre de la
réhabilitation du Moulin de la Capelle. Il ne s’agit pas d’une structure
d’hébergement, mais cela permettra à la structure du Siou Blanc de rester sur la
commune en complétant son offre.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
76
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 ➢ L’intercommunalité répond aux objectifs actuels en matière d’accueil des gens du voyage
76 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Localisation Type d’équipement
Année de
mise en
service
Capacité
(nombres de
places)
Fonctionnement
La Farlède Aire d’accueil 2009 30 places Aire d’accueil pour ménages itinérants
➢ La CC de la Vallée du Gapeau compte une aire d’accueil
intercommunale de 30 emplacements à La Farlède.
➢ Ce territoire est conforme aux objectifs du Schéma Départemental
pour l’accueil et l’habitat des gens du voyage 2012-2018 du Var.
Le SDAGV formule des préconisations supplémentaires :
• Des états des lieux sont à approfondir pour les sédentaires en
zones agricoles, avec des communes fortement impliquées (La
Farlède notamment) : solutions à trouver dans le cadre des PLU et
des PLH selon la situation des familles et des terrains concernés au
regard du droit de l’urbanisme.
Le schéma départemental est en cours de révision. Le diagnostic lancé le 4 février 2020 est en cours de réalisation et la restitution est prévue pour le quatrième trimestre 2020. Cette démarche est co-pilotée par l’État et le Conseil Départemental du Var, et prévoit l’association des EPCI.
Le futur PLH devra prendre en compte les éléments de diagnostic en la matière ainsi que les dispositions qui seront arrêtées dans le futur schéma.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 Synthèse – besoins en logements des publics spécifiques
77 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
❑ Atouts
Un territoire bien couvert du point de vue de l’offre en structure
pour les ménages seniors (EHPAD et résidences services) et le
renforcement de l’offre à venir (communes de Solliès-Pont, Solliès-
Toucas, La Farlède).
Une offre d’accueil des personnes en situation de handicap étoffée
et qui se renforce (Solliès-Toucas).
❑ Opportunités
L’adaptation des logements est un des sujets prioritaires du PIG, en
ce qui concerne le parc privé. Dans le parc social, il est aussi
possible de proposer un accompagnement.
Une offre en logements adaptés pour personnes âgées et
handicapées qui se développe
❑ Point de vigilance
Le fort vieillissement de la population entraîne des besoins en
logements et services adaptés sur le territoire.
Des difficultés d’acceptabilité pour les ménages seniors de changer
de logement, d’aller vers un logement plus petit.
Menaces
Des départs en structures spécialisées contraints pour les ménages
seniors vieillissants, faute d’adaptation de leur logement.
Un manque d’offre en insertion pour les ménages en situation de
grande précarité, ne permettant pas la réalisation des parcours
vers le logement pérenne.
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
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le 03/10/2023 DIAGNOSTIC FONCIER
5
DIAGNOSTIC
Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
79
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 79 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Un repérage des gisements
fonciers à destination
résidentielle a été réalisé
avec chacune des communes. Il
montre une capacité d’accueil
de 1778 logements sur le
temps du PLH (avant 2030)
➢ Dont 818 logements locatifs
sociaux
➢ Et 60 logements en accession
sociale
! Environ 1/3 de ces logements
sociaux sont déjà agréés.
➢ La capacité d’accueil du territoire pour les 6 ans à venir
80
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 80 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Pont
911 logements en projet identifiés
Dont 378 logements sociaux (175 non agréés) et 36 en accession sociale
81
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 81 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Pont
ID Commune Observation Total logements
Total logements
commencés
dans le temps
du PLH
Dont LLS
commencés
dans le
temps du
PLH
Dont BRS / PSLA
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme<
2026 ; moyen
terme 2026-2029 ;
long terme: 2030)
Logements SRU
à comptabiliser
(non agréés)
31996 Solliès-Pont Opération Square des Justes : 79 logements dont 30 LLS – Logis Familial Varois. Opération déjà agréée 79 79 30 court terme 0
31991 Solliès-Pont
PC délivré de 12 logements sur le secteur traverse des Frères – Logis
familial Varois, démarrage travaux début 2023. Opération déjà
agréée
12 12 12 court terme 0
31992 Solliès-Pont Traverse des frères : potentiel global de 100 logements dont 50 logements sociaux (-12 LLS PC délivré ci-dessus) 88 88 38 moyen terme 53
31995 Solliès-Pont Site de l’actuel EHPAD : projet en réflexion avec Logis familial Varois – 30 logements environ après 2024, 100% LLS 35 35 35 moyen terme 30
31994 Solliès-Pont Les Fillols : projet avec Var Habitat : 15 logements sociaux et 15 PSLA 30 30 15 15 court terme 30
Projets non
localisés Solliès-Pont Division parcellaire 90 90 moyen terme 0
31993 Solliès-Pont
Montée des écureuils / Chave roux : foncier en cours d’acquisition
avec préemption. 35 logements potentiel avec 25 logements
sociaux, quelques villas en libre et potentiellement BRS.
35 35 25 moyen terme 25
31990 Solliès-Pont
Opération de l’hôtel Flora : 153 logements dont 34 LLS et 21 BRS /
démarrage travaux en 2023, livraison fin 2024 – Var Habitat.
Logements locatifs sociaux déjà agréés.
153 153 34 21 court terme 21
31989 Solliès-Pont
Ecoquartier des Laugiers. tous les LLS ont été financés, 50 (îlot A)
seront livrés avant le 31/12/2022,
A retenir au PLH = 56 livrés en Mars 2023 (ilot B) et 107 (19 sur
l'îlot C1 et 88 sur l'îlot D1) livrés en 2024-2025
+ EHPAD 78 lits soit 26 LLS
495 389 189 0 court terme 26
82
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 82
571 logements en projet identifiés
Dont 224 logements sociaux (210 non agréés) et 24 en accession sociale
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ La Farlède
83
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 83
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ La Farlède
ID Commune Observation Total logements
Total logements
commencés
dans le temps
du PLH
Dont LLS
commencés
dans le
temps du
PLH
Dont BRS / PSLA
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme<
2026 ; moyen
terme 2026-2029 ;
long terme: 2030)
Logements SRU
à comptabiliser
(non agréés)
31348 La Farlède
La Guibaude - Phase 2 - 161 logements - 50% de LLS -
80 LLS environ (pas encore agréé / financé avec 12 BRS)
- PA déposé
161 161 80 12 moyen terme 92
31350 La Farlède OAP Jérusalem : 180 logements au PLU dont 50% de LLS (90) - potentiel post PLH 180 0 0 Long terme
31351 La Farlède
Projet résidence seniors 110 logements - projet privé
(potentielle part en PLS) - implique modification du PLU
– moyen terme.
110 110 0 moyen terme 0
31354 La Farlède 62 LLS en cours de construction - livraison fin 2023 (Unicil). Déjà agréée 62 62 62 court terme 0
31355 La Farlède 30 logements dont 50% LLI et 50% LLS - livraison 2024 - possibilité de basculer le LLI en libre et LLS en BRS 30 30 15 court terme 15
31370 La Farlède Potentiel de 10 logements, les opérateurs se positionnent (certainement que du libre) 10 10 0 court terme
31369 La Farlède
Potentiel d'une quinzaine de logements en acquisition
par la commune pour basculer en logement social -
potentiel pour 15 logements au total
15 15 15 moyen terme 15
31366 La Farlède Projet mixte (tertiaire et logements) avec 10 logements 10 10 0 moyen terme
84
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 84
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ La Farlède
ID Commune Observation Total logements
Total logements
commencés
dans le temps
du PLH
Dont LLS
commencés
dans le
temps du
PLH
Dont BRS / PSLA
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme<
2026 ; moyen
terme 2026-2029
; long terme:
2030)
Logements SRU
à comptabiliser
(non agréés)
31363 La Farlède Secteur avec un potentiel de 10 logements 10 10 0 moyen terme
31362 La Farlède PA déposé pour 2 logements 2 2 0 court terme
31361 La Farlède OAP Les Mauniers (ensemble de la zone) - 10 logements libres - livraison 2024 - projet 10 10 0 court terme
31359 La Farlède Projet sur une partie de l'ER : 28 logements dont 12 LLS fléchés BRS - livraison 2026 28 28 0 12 moyen terme 12
31358 La Farlède
Zone UB : Potentiel de 50 logements en
renouvellement (programmation sociale 1001Vies
Habitat)
50 50 25 moyen terme 25
31357 La Farlède
Zone 1AU : 73 logements à moyen terme (horizon
2028) 53 logements (parcelle privée PC déposé et
refusé faute de PUP) dont 50% de LLS + 20 logements
libres (parcelle publique)
73 73 27 moyen terme 27
85
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 85
279 logements en projet identifiés
Dont 216 logements sociaux (157 non agréés)
PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Toucas
86
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 86 PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Toucas
ID Commune Observation Total logements Total logements
commencés dans
le temps du PLH
Dont LLS
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme< 2026
; moyen terme
2026-2029 ; long
terme: 2030)
Logements SRU à
comptabiliser
(non agréés)
31314 Solliès-Toucas
MS 05 : Insertion sur la RD 554 dangereuse Grotte de Truebi abritant
chauve-souris remarquables Volonté de bloquer l'ER pour éviter que le
projet sorte sans mixité sociale
0 long terme 0
31316 Solliès-Toucas
MS 06: secteur Les Lingoustes. Gisement potentiel mais propriétaire non-
vendeur pour le moment - échéance 2025 - 2028 a minima.
Programmation non connue.
ER : part LLS fixée à 80% de la surface de plancher
? moyen terme
31317 Solliès-Toucas
MS 08 : Les Vergers (ancien office de tourisme CCVG) ER : part de LLS
fixée à 80% de la surface de plancher. PC déposé (GDH) et retoqué, repris
par 1001 vies (logis familial varois) 15 logements en individuel groupé /
PC non déposé
15 15 15 court terme 15
31319 Solliès-Toucas Ancienne mairie : 6 logements dont 3 LLS (propriétaire privé). En cours de vente. Déjà agréée 6 6 3 court terme 0
31320 Solliès-Toucas Vincentelli - projet en cours (31 logements) PC en cours d'instruction (1001 vies). Déjà agréée 31 31 31 court terme 0
31322 Solliès-Toucas
Bendelets : 25 logements sociaux à la place du stade (1001 vies). Fouilles
à venir - livraison prévisionnelle durant le PLH (démarrage début 2023 -
livraison horizon 2025). Déjà Agréée
25 25 25 court terme 0
31328 Solliès-Toucas OAP La Font de Pouille (secteur de Valaury) bloquée 0 long terme 0
31331 Solliès-Toucas Projet avec portage EPF : acquisitions en cours, projet de centralité. 90 logements dont 29 LLS 90 90 29 moyen terme 29
31332 Solliès-Toucas
Projet de portage foncier avec l'EPF ; souhait de mixité sociale et de
résidence seniors (environ 25 logements sociaux / programmation privée
non connue) ; Ilôt Mairie
25 25 25 moyen terme 25
31333 Solliès-Toucas Projet sur propriété CANO 58 chambres (parcelles AA 98 et 99). Possibilité de faire évoluer le projet en LLS 58 58 58 moyen terme 58
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 87
17 logements en projet identifiés
PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Belgentier
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 88 PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Belgentier
ID Commune Observation Total logements
Total logements
commencés
dans le temps
du PLH
Dont LLS
commencés
dans le
temps du
PLH
Dont BRS /
PSLA
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme<
2026 ; moyen
terme 2026-2029
; long terme:
2030)
31297 Belgentier Friche industrielle / réhabilitation DIA en cours (particulier) 6 ou 8 logements T3 / T4 8 8 0 court terme
31299 Belgentier 18 logements T2 / T3 l 18 0 0 long terme
31302 Belgentier en attente équipement défense incendie 2 2 0 moyen terme
31304 Belgentier Bornage en cours 4 maisons (projet en cours) 4 4 0 court terme
31308 Belgentier
Bâti en mauvais état sur 3 niveaux, le propriétaire
souhaite réhabiliter et peut-ëtre confier le projet à un
opérateur (logement social ou conventionnement
Anah).
3 3 0 moyen terme
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 89
Aucun logement en projet identifié
PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Ville
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 90 PLH CC Vallée du Gapeau / Comité de Pilotage de clôture 25 Mai 2023
1 Évolutions socio-démographiques 2 Caractéristiques et évolutions du parc de logements 3 Dynamiques du marché du logement 4 Besoins en logements des publics spécifiques 5 Diagnostic foncier
➢ Solliès-Ville
ID Observation Total logements
Total
logements
commencés
dans le temps
du PLH
Dont LLS
commencés
dans le
temps du
PLH
Dont BRS /
PSLA
commencés
dans le temps
du PLH
Temporalité PLH
(court terme<
2026 ; moyen
terme 2026-2029 ;
long terme: 2030)
Logements SRU à
comptabiliser
(non agréés)
Questions
31342
OAP dans le futur PLU avec programme mixte intégrant
équipement petite enfance et du logement, mais
foncier en partie impacté par le PPRI et en zone N
programmation à préciser
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la CC Vallée
du Gapeau
LEXIQUE
DIAGNOSTIC
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Programme local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau 92 Mai 2022
Lexique
3DS Différenciation, Décentralisation , Déconcentration et
Simplification (loi)
AG Assemblée Générale
ALUR Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi)
ANAH Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
AUDAT Agence d'Urbanisme de l'Aire Toulonnaise
BRS Bail Réel Solidaire
CCAS Centre Communal d’Action Sociale
CCVG Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
CIAS Centre Intercommunale d'Action Sociale
CIL Conférence Intercommunale du Logement
COPIL Comité de Pilotage
COS Coefficient d’occupation des Sols
DOO Document d’Orientations et d’Objectifs
DPE Diagnostic de Performance Energétique
ELAN Engagement pour le Logement et l'Aménagement Numérique (loi) EPCI Etablissement Public de Coopération Intercommunale
EPF Etablissement Public Foncier
FILOCOM Fichier des Logements par Communes
FINESS Fichier National des Établissements Sanitaires et Sociaux
HLM Habitation à Loyer Modéré
INSEE Institut National de la Statistique et des Etudes Economique LLS Logement Locatif Social
MO Maitrise d'Ouvrage
MOUS Maîtrise d’OEuvre Urbaine et Sociale
OPAH Opération Programmée d'Amélioration de l'Habit
ORT Opération de Revitalisation de Territoire
PADD Projet d'Aménagement et de Développement Durable
PB Propriétaire Bailleur
PDALHPD Plan Départemental d'Actions pour le Logement et
l'Hébergement des Personnes Défavorisées
PDALPD Plan Départemental d'Actions pour le Logement des
Personnes Défavorisées
PIG Programme d’Intérêt Général
PLAI Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLH Plan Local de l'Habitat
PLS Prêt Locatif Social
PLU Plan Local d'Urbanisme
PLUS Prêt Locatif à Usage Social
PO Propriétaire occupant
PPPI Parc Privé Potentiellement Indigne
PSLA Prêt Social Location-Accession
QPV Quartier Prioritaire de Politique de la Ville
RP Résidence Principale
RPLS Répertoire du Parc Locatif Social
RU Renouvellement Urbain
SACICAP Sociétés Anonymes Coopératives d'Intérêt Collectif pour
l'Accession à la Propriété
SCOT Schéma de Cohérence Territorial
SDAHGV Schéma Départemental d'Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage
SNE Système National d’Enregistrement de la demande de
logements
SRU Solidarité et Renouvellement Urbain (loi)
UC Unité de Consommation
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la CC Vallée
du Gapeau
ANNEXES
DIAGNOSTIC
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
94 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Le recensement de l’INSEE
▪ Le recensement 2018
Pour rappel, les chiffres du recensement l’INSEE reposent sur une collecte d’information annuelle, concernant successivement tous les territoires communaux au cours d’une
période de cinq ans. Ainsi le millésime 2018 (RP2018) porte sur des données enquêtées entre 2013 et 2018.
Comme le rappelle le site internet de l’INSEE :
- « Les communes de moins de 10 000 habitants réalisent une enquête de recensement portant sur toute la population, à raison d'une commune sur cinq chaque année.
Les communes de 10 000 habitants ou plus réalisent tous les ans une enquête par sondage auprès d'un échantillon de logements représentant 8 % de leur population. Ainsi,
chaque année, l'enquête annuelle constitue un échantillon de 14 % des personnes vivant en France.
- Sur une période de cinq ans, l'ensemble des habitants des communes de moins de 10 000 habitants et 40 % de la population des communes de 10 000 habitants ou plus
sont pris en compte dans le recensement.
- Les informations ainsi collectées sont ramenées à une même date pour toutes les communes afin d'assurer l'égalité de traitements entre elles et d'obtenir une bonne fiabilité des
données ».
▪ Les migrations résidentielles 2018
L’analyse des migrations résidentielles permet d’apporter un éclairage sur la stratégie résidentielle des ménages locaux. Cette base de données permet de connaître les flux
résidentiels (provenance, destination, taille du ménage, âge, composition familiale…) des ménages venant s’installer sur le territoire et ceux le quittant. Les migrations
résidentielles portent sur :
- Le lieu de résidence des ménages un an auparavant leur recensement,
- La population âgée d’un an ou plus.
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
95 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Les sources fiscales
▪ Filosofi
Cette base de données est issues de l’exploitation d’une part des données fiscales exhaustives de la DGFiP (déclarations de revenus des personnes physiques, taxe
d’habitation et fichier d’imposition des personnes physiques) et d’autre part des données exhaustives sur les prestations sociales en provenance de la Caisse Nationale des
Allocations Familiales (Cnaf), de la Caisse Nationale de l'Assurance Vieillesse (Cnav) et de la Caisse Centrale de la Mutualité Sociale Agricole (CCMSA).
Elle permet de connaître les revenus déclarés des ménages et les revenus disponibles. Les revenus disponibles sont ceux à la disposition du ménage pour consommer et
épargner (comprenant les revenus d'activité, les retraites et pensions, les revenus du patrimoine, les revenus financiers et les prestations sociales reçues) auxquels sont déduits
quatre impôts directs : l’impôt sur le revenu, la taxe d'habitation, la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).
▪ Filocom :
Cette base de données renseigne sur les logements et leur occupation (y compris les revenus des occupants). Elle permet une analyse fine du parc privé en disposant de
statistiques à l’échelle de la section cadastrale.
Ce fichier est construit par la DGFiP par un traitement automatisé du fichier de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, du fichier des propriétaires et de celui de l’impôt sur
les revenus des personnes physiques. FILOCOM permet de croiser les caractéristiques des ménages avec les caractéristiques du parc de logements.
Sa mise à jour a lieu tous les deux ans, le dernier millésime disponible est celui de 2017. Il convient de souligner la précaution d’usage de cette base liée au secret statistique.
En effet, toute variable dont la valeur est inférieure à 11 est secrétisée (secret direct) et induit la secrétisation d’une autre variable pour ne pas retrouver l’information par
soustraction au total (secret induit).
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le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
96 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Le parc ancien
▪ Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI)
Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) est une méthode pré-repérage des logements potentiellement indignes, elle ne permet pas un repérage exhaustif. Ces données
permettent de cibler des secteurs prioritaires qui peuvent être investigués de manière plus précise dans le cadre de la définition d’un outil d’amélioration de l’habitat.
Cette méthode croise la catégorie cadastrale des logements avec le revenu des occupants à partir du fichier FILOCOM, en faisant l'hypothèse qu'un logement a d'autant plus
de probabilité d'être indigne qu'il est occupé par un ménage ne dépassant pas certains seuils de revenus.
Depuis 2010, le PPPI est composé des résidences principales privées considérées comme :
- ordinaires (catégorie 6), et occupées par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté ; - médiocres (catégorie 7) ou très médiocres (catégorie 8), occupées par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté soit 75% du revenu médian.
▪ Le Registre National d’Immatriculation des Copropriétés (RNIC)
Outil de recensement des copropriétés à usage d’habitation. La démarche, effectuée par les syndics bénévoles et professionnels ou par les notaires, est obligatoire pour les immeubles d’habitations en copropriétés. Un grand nombre de (petites) copropriétés n’étant pas encore immatriculées à ce jour, il convient d’être prudent avec l’exploitation de ces données sur la vue globale du patrimoine. Le diagnostic a pu être complété par diverses données (FILOCOM, PERVAL – donnée des notaires, conventionnements ANAH, etc.) permettant de contextualiser la problématique dans la situation d’ensemble du parc de logements en copropriétés. Dans un second temps, l’exploitation du fichier d’aide au repérage des copropriétés fragiles de l’ANAH a permis d’approcher le potentiel de fragilité des copropriétés locales.
▪ Les données ONPE 2021
Les données publiées par l’Observatoire National de la Précarité Energétiques sont millésimées à l’année 2021 et sont mises à la disposition des collectivités via l’outil GEODIP. L’ONPE s’appuie sur un panier d’indicateurs pour suivre la précarité énergétique calculés à partir de l’exploitation des données de l’Enquête nationale Logement (ENL) de l’INSEE. .
- le Taux d’effort énergétique (TEE) : considère un ménage en situation de précarité énergétique lorsque ses dépenses énergétiques dans son logement sont supérieures à 8 % de son revenu, et son revenu par unité de consommation (UC) est inférieur au 3e décile de revenu par unité de consommation. - le ressenti au Froid (FROID) (ménages ayant déclaré une sensation de froid durant l’hiver précédent l’enquête, pour des raisons qui relèvent de la précarité énergétique : mauvaise isolation du logement, défaillance de l’équipement de chauffage, panne durable, restriction en raison du coût de l’énergie et coupure du fournisseur d’énergie.)
- l’indicateur « Bas revenus dépenses élevées » (BRDE). Cet indicateur comprend deux conditions, l’une sur la dépense d’énergie des ménages, l’autre sur le revenu restant une fois déduites les dépenses de logement (à l’exclusion des dépenses d’énergie). La dépense en énergie et le seuil sont rapportés à la surface du logement. Le revenu restant est divisé par le nombre d’unités de consommation, pour tenir compte de la composition du ménage.
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
97 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Le parc social
▪ RPLS 2020
Cette base de données, alimentée annuellement par les bailleurs sociaux permet de qualifier la structure du parc locatif social (nombre de logements, localisation, type de
financement, typologie, loyer, vacance…).
Son assiette de logements locatifs sociaux est différente de celle de l’inventaire de l’article 55 de la loi SRU, puisqu’elle se base sur les logements dits « familiaux » (par
opposition aux logements / places relevant de l’hébergement, logement temporaire), elle comprend :
- les logements familiaux conventionnés (au titre de l’Aide Personnalisée au Logement - APL) y compris les logements étudiants,
- et les logements familiaux non conventionnés.
Ainsi, sont exclues de cette base les structures d’hébergement.
▪ Système National d’Enregistrement
Les demandes de logements sociaux sont enregistrées au sein du Système National d’Enregistrement (SNE) depuis le 28 Mars 2011. Ce système fonctionne en interface avec
les systèmes de gestion des bailleurs sociaux et des fichiers partagés départementaux.
L’infocentre SNE est une base de données comprenant des informations sur :
- Les demandes en cours (y compris les demandes de mutations et hors-mutations) ;
- Les demandes satisfaites ou « attributions » (y compris les attributions suite aux mutations et hors-mutation).
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083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE Reçu le 03/10/2023 Publié
le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
98 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Les marchés immobiliers
▪ Sitadel :
SITADEL est le « Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les Locaux ». Cette base de données recense l’ensemble
des opérations de construction à usage d’habitation (logement) et à usage non résidentiel (locaux) soumises à la procédure d’instruction du permis de construire. Elle permet
un suivi historique de la construction neuve sur plusieurs années.
SITADEL fournit des informations sur les principales caractéristiques des opérations de construction neuve :
- les logements, en nombre et surfaces autorisées ou commencées, selon le type de construction, le mode d’utilisation, le maître d’ouvrage…
- les locaux autres qu’habitation, en surface autorisée ou commencée, selon le maître d’ouvrage et le type d’ouvrage …
Les séries dites « en date réelle » rattachent chaque événement au mois au cours duquel il s’est effectivement produit.
▪ DVF
Les « Demandes de valeurs foncières », publié et produit par la direction générale des finances publiques, permet de connaître les transactions immobilières intervenues au
cours des cinq dernières années sur le territoire métropolitain et les DOM-TOM. Les données contenues sont issues des actes notariés et des informations cadastrales.
▪ CLAMEUR
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux (CLAMEUR) est une source de données permettant de connaître les loyers du parc privé sur
plusieurs années. Le champ d’observation retenu est celui des baux nouveaux d’habitation, donc hors toutes les indexations en cours de bail ou lors d’un renouvellement de
bail. L’observatoire porte ainsi exclusivement sur les loyers de marché pour des baux conclus à l’occasion d’une relocation ou d’une location nouvelle.
Les logements retenus par l’observatoire appartiennent alors au parc locatif privé régi par la loi de 1989 (y compris dans le cadre de dispositifs fiscaux d’aide à
l’investissement locatif ou d’un conventionnement avec l’Anah) ou par la loi de 1948.
▪ Veille sur les sites des annonces immobilières
Une veille a été effectuée sur les sites d’annonces immobilières tels que Seloger.com et leboncoin afin de conforter les niveaux de prix donnés par les sources statistiques et
par les acteurs de l’habitat au cours des entretiens.
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le 03/10/2023 Annexes : les sources de données mobilisées pour la réalisation du diagnostic
99 Programme Local de l’habitat de la CC Vallée du Gapeau Mai 2022
Les besoins spécifiques
▪ FINESS
Le répertoire FINESS recense l’ensemble des établissements sanitaires, sociaux, médico-sociaux et les formations destinées aux professionnels de ces secteurs. Dans le
cadre du diagnostic du PLH, nous nous appuyons sur ce répertoire pour répertorier les différentes structures d’hébergement présentent sur le territoire. Il nous permet de
connaître la localisation des établissements, leur type (résidence sociale, EHPAD, foyer de jeunes travailleurs…), leur capacité d’accueil et le type de public accueilli.
▪ STATISS
STATistiques et Indicateurs de la Santé et du Social (STATISS) est une publication qui recueille des informations auprès de tous les établissements de santé de France sur
leur activité, leurs capacités, leurs équipements, et leurs personnels médicaux et non-médicaux.
Dans le cadre de l’élaboration du diagnostic du PLH, cette publication nous permet de disposer de référents départementaux, régionaux et nationaux en matière de
taux d’équipement en structures d’hébergement à destination des personnes âgées et en situation de handicap.
▪ FSL / FSE
Le Fonds de Solidarité Logement est accordé aux ménages rencontrant des difficultés à accéder ou se maintenir dans un logement. Cette aide est attribuée selon des
conditions de ressources et l’importance et la nature des difficultés que rencontre le ménage. Cette aide du Conseil Départemental se fait de manière directe ou indirecte.
Ces aides peuvent financer :
- les dépenses liées à l'entrée dans un logement (dépôt de garantie, 1er loyer, assurance du logement, frais de déménagement),
- les dettes de loyers charges comprises, les factures d'énergies (électricité, gaz), d'eau et de téléphone.
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le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat 2023-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
Document d’orientations
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 SOMMAIRE
Le cadre légal du document d’orientations ............................................................................................ 2
Introduction – rappel des principaux besoins en logement identifiés lors du diagnostic territorial ...... 3
Définition des besoins en logements sur le territoire ............................................................................. 4
Les composantes des besoins en logement entre 2008 et 2019 .................................................... 4
Le desserrement des ménages ........................................................................................................ 4
La variation du parc vacant et des résidences secondaires ............................................................ 6
Le renouvellement du parc ............................................................................................................. 8
Le Point Mort de la construction ..................................................................................................... 8
L’objectif de développement ........................................................................................................... 9
L’estimation de la population au 1er Janv. 2023 .............................................................................. 9
Le recensement des projets de logements à horizon 2029 .......................................................... 10
Les obligations de rattrapage au titre de la Loi SRU ..................................................................... 11
Le scénario retenu par les élus du territoire ................................................................................. 12
Les orientations-guides de la politique de l’habitat .............................................................................. 14
Orientation 1 – Optimiser l’usage du parc de logement existant ................................................. 14
A. Améliorer le cadre de vie dans les centres anciens de la Vallée du Gapeau ........................ 14
B. Maîtriser la production nouvelle pour répondre aux capacités d’accueil du territoire ........ 16
Orientation 2 - Diversifier l’offre de logements pour accompagner les parcours résidentiels ..... 20
A. Accentuer la production de logement abordable ................................................................. 20
B. Accompagner les publics les plus fragiles ............................................................................. 21
Orientation 3 - Piloter et suivre la politique de l’habitat .............................................................. 23
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 LE CADRE LEGAL DU DOCUMENT D’ORIENTATIONS
Le Code de la Construction et de l’Habitation définit le contenu d’un document d’orientations. Selon
l’article R.302-1 :
« Le document d’orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local
de l’habitat et indique notamment :
a) Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l’habitat,
une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert
par le programme local de l’habitat ;
b) Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées,
défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
c) Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d’attribution des logements locatifs sociaux
;
d) Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels
des interventions publiques sont nécessaires ;
e) La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre
l’habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens
du chapitre II de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers
anciens dégradés au sens de l’article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l’exclusion ;
f) Les principaux axes d’une politique d’adaptation de l’habitat en faveur des personnes âgées et
handicapées ;
g) Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des
étudiants. »
Le présent document énonce les Orientations Stratégiques du PLH de la Communauté de Communes
de la Vallée du Gapeau pour la période 2023 - 2029.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte des dynamiques démographiques et économiques, de
l’évaluation des besoins actuels et futurs en logement et hébergement, de la structuration territoriale
(équipements, transports, services) et des capacités de développement et la dynamique de projets
travaillées conjointement avec l’ensemble des communes.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 INTRODUCTION – RAPPEL DES PRINCIPAUX BESOINS EN LOGEMENT
IDENTIFIES LORS DU DIAGNOSTIC TERRITORIAL
Sur la Vallée du Gapeau, les principaux besoins en logement identifiés lors du diagnostic résultent de
ces principaux constats : la population de l’intercommunalité s’accroit du fait de l’attractivité du
territoire, le profil socio-économique et générationnel des ménages évolue, le marché immobilier
est en tension et le parc actuel est en partie inadapté pour répondre à l’ensemble des besoins. Au
regard de ces constats, le développement d’une offre adaptée sur l’ensemble des segments du
parcours résidentiel et de l’hébergement est nécessaire.
Tout d’abord, la taille moyenne des ménages diminue à un rythme élevé sur la Vallée du Gapeau. Au-
delà des phénomènes de décohabitation et des divorces, le desserrement des ménages est
principalement lié au vieillissement de la population. La perte de mobilité des séniors et les situations
de sous-occupation des logements doivent être anticipées grâce à une programmation adaptée sur
l’ensemble du territoire et des actions de réhabilitation pour adapter les logements à la perte
d’autonomie. Cela étant, le territoire, compte-tenu des caractéristiques de son parc de logements
(prédominance du parc individuel), capte encore des profils familiaux aux revenus plus élevés que sur
le reste du département. Le territoire devra s’attacher à renforcer l’attractivité à l’égard des jeunes
actifs et des catégories socio-professionnelles moins favorisées. Ces profils nécessitent un
accompagnement pour mener à bien leurs parcours résidentiels. La collectivité devra apporter des
solutions de logements à ces publics confrontés à la tension du marché immobilier.
Ensuite, les opérations de construction neuve devront être maîtrisées, notamment au regard de la
consommation foncière induite par la dynamique de production passée et des capacités d’accueil plus
réduites du territoire. Les formes urbaines développées par le passé engendrent un véritable enjeu de
diversification sur le territoire : un enjeu de sobriété foncière persiste au regard de l’avènement de la
loi Climat et Résilience.
Par ailleurs, une partie du parc existant est caractérisée par d’importants enjeux de renouvellement
urbain et de requalification : résorption de la vacance structurelle lourde, intervention sur les
passoires thermiques et résorption des situations d’indignité. La Vallée du Gapeau s’est d’ores et déjà
mobilisée pour accompagner les propriétaires vers une rénovation durable, mais les besoins de
rénovation sont toujours prégnants, notamment sur les centres villes et centres bourgs des communes
du territoire.
Enfin, au regard du manque d’offre en hébergement et en logements temporaires sur le territoire, la
Communauté de communes de la Vallée du Gapeau devra s’attacher à développer une offre
d’insertion pour les ménages en situation de précarité.
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Publié le 03/10/2023 DEFINITION DES BESOINS EN LOGEMENTS SUR LE TERRITOIRE
Les composantes des besoins en logement entre 2008 et 2019
La création de nouveaux logements répond à plusieurs besoins :
• Les besoins liés à l’augmentation de la population
o Le solde naturel de la population qui correspond à la différence entre les naissances et les décès.
o Le solde migratoire qui correspond à la différence entre les arrivées et les départs de ménages sur le territoire.
• Les besoins endogènes liés au maintien de la population, appelé également Point-Mort de la
construction. Les postes du Point-Mort sont les suivants :
o Le desserrement des ménages qui correspond à l’évolution de la taille moyenne des ménages
o Les variations dans l’usage des logements :
• La dynamique des résidences secondaires
• L’évolution du nombre de logements vacants
o Le renouvellement du parc : les créations ou disparitions de logements dans le parc existant.
Ces différents postes, détaillés ci-après, sont à étudier de manière rétrospective et prospective afin
d’estimer l’impact démographique du scénario de production de logements retenue par les élus dans
le cadre de ce Programme Local de l’Habitat.
Le développement d’une offre de logements peut être satisfait via :
- La production neuve : sur foncier vierge ou par le biais de développement urbain.
- La mobilisation du parc existant : consistant en la remise sur le marché à titre de résidence
principale, de logements vacants ou par la transformation d’usage de bâtis existants.
Le desserrement des ménages
Le desserrement des ménages est un phénomène lié à plusieurs tendances démographiques et
sociologiques : le vieillissement de la population qui induit une augmentation des ménages vivants seuls,
la décohabitation des jeunes ou encore l’éclatement des ménages lié aux divorces et aux séparations.
Sur le territoire de la Vallée du Gapeau, la taille moyenne des ménages baisse de manière constante et
importante, et se traduit par le passage d’une taille moyenne de 2,49 en 2008 à 2,27 en 2019. La
croissance du nombre de ménages est principalement portée par le vieillissement de la population
(croissance des personnes seules et couples sans enfant). Cette évolution de la taille des ménages
équivaut à un besoin en logements de 108 unités par an sur la période 2013-2019.
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Publié le 03/10/2023 Toutefois, la population reste sur un profil plus familial que sur le département du Var et la métropole
toulonnaise, respectivement à 2,1 et 2,02 en 2019 et le besoin en desserrement reste donc conséquent
pour les années à venir.
Les profils familiaux sont toutefois différents entre les communes et les tendances d’évolution
impliquent des besoins en logement variables.
Ainsi, Solliès-Pont connait la baisse de la taille des ménages la plus rapide des cinq communes et porte
à elle seule la moitié du besoin en logements associé de l’intercommunalité (53 logements sur 108). La
baisse est également rapide à Belgentier impliquant un besoin important à l’échelle de la commune (12
logements par an). Elle est plus modérée à La Farlède, mais surtout à Solliès-Toucas et Solliès-Ville
(moins de 10 logements nécessaires par an).
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Publié le 03/10/2023 Et pour la période 2019-2023 ?
Les projections réalisées dans le cadre de l’élaboration du scénario prospectif tablent sur un
rythme de desserrement équivalent à la tendance des 6 dernières années, soit un desserrement
des ménages rapide à -0,8% par an, compte tenu du potentiel de desserrement encore important
sur le territoire.
La variation du parc vacant et des résidences secondaires
La vacance des logements est une composante de chaque marché immobilier nécessaire à la fluidité
des parcours résidentiels. Il est admis qu’un taux de 5 à 7 % assure suffisamment de fluidité. En deçà de
5 %, il dénote une tension du marché. Au-delà, il peut traduire des situations de vacance plus
structurelles (situations administratives / familiales bloquées, dégradation du bâti, inadéquation avec
les prix de marché, etc.) et un objectif de reconquête pourrait être à envisager.
A l’échelle nationale, la vacance augmente régulièrement au cours des 15 dernières années en lien avec
un désintérêt progressif pour une partie du parc ancien, qui ne trouve pas preneur en raison des
attentes actuelles de la population en termes de confort et configuration des logements. Ce phénomène
est particulièrement marqué dans les centres-villes et cœur de bourg.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Sur le territoire de la Vallée du Gapeau, le phénomène de vacance se maintient à des niveaux
relativement peu élevés (6,3% en 2019, soit environ 900 logements selon l’INSEE), similaire à ceux du
département du Var, qui permet une certaine fluidité des marchés résidentiels. Selon les fichiers fiscaux
(LOVAC 2021), le territoire compte 300 logements privés vacants structurels (vacance > 2 ans)
Compte-tenu de l’attractivité du territoire et de la tension du marché immobilier, le phénomène de
vacance évolue peu sur la période récente.
À l’échelle des communes, les taux de vacance ont tendance à se réduire à La Farlède, Solliès-Ville et
Belgentier (qui présentent déjà les taux de vacance les plus bas). A l’inverse, il augmente assez
fortement à Solliès-Toucas et Solliès-Pont ; cette dernière comptabilise par ailleurs la moitié des
logements vacants structurels de l’intercommunalité.
En parallèle, les résidences secondaires forment un marché autonome sur lequel les collectivités ont
peu de prise. Il est cependant nécessaire de les prendre en compte car elles peuvent renforcer la tension
sur le parc de logements et rendre difficile l’accès à certains produits pour les résidents permanents.
Le parc de résidences secondaires, très peu représenté (3,3 % en 20189), distingue la communauté de
communes de la Vallée du Gapeau, , du reste du département du Var, très touristique, où les résidences
secondaires pèsent pour un quart du parc total.
A l’échelle des communes, la part des résidences secondaires diminue à Solliès-Pont, Solliès-Toucas et
Solliès-Ville. Elle connait une légère hausse à La Farlède (mais le taux reste bas) et elle augmente et
atteint un niveau élevé à Belgentier.
Et pour la période 2019-2023 ?
Au vu du contexte de marché en tension, les projections réalisées dans le cadre de l’élaboration
du scénario prospectif tablent sur une stabilisation des taux de vacance et des résidences
secondaires.
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Publié le 03/10/2023 Le renouvellement du parc
Le renouvellement du parc correspond au solde entre des suppressions de logements (démolitions ou
changements d’usage) et des créations de logements (division de logements ou changements d’usage)
dans le parc existant, donc hors construction neuve.
Si ce solde est positif, cela indique qu’il existe un besoin de nouveaux logements pour compenser les
suppressions induites par :
- Le renouvellement de centres anciens et les démolitions de logements sociaux
- L’obsolescence du parc le plus ancien
- Les logements transformés en locaux commerciaux
Si ce solde est négatif, la création spontanée de logements dans le parc existant est supérieure aux
suppressions. De cette manière, ce phénomène contribue aux réponses aux besoins en logements.
Cette situation traduit généralement une forte pression sur le parc.
Sur le territoire de la Vallée du Gapeau, le renouvellement est légèrement négatif sur la période récente,
on observe ainsi environ la création de 20 logements par an entre 2013 et 2019, sans action de
construction neuve. Ce phénomène est notamment lié à la tension sur le marché qui s’est accentuée et
a engendré une hausse des divisions au sein du parc existant. Ce renouvellement répond à une partie
des besoins en logements du territoire.
Le Point Mort de la construction
La mise en rapport entre le nombre de logements construits annuellement, entre 2013 et 2019, et
l’usage de cette production ainsi que son impact sur l’évolution de population sur la même période
permet d’identifier le « Point-Mort » rétrospectif, c’est-à-dire le nombre de logements nécessaires pour
maintenir la population.
Visualisation du « point-mort » de la construction entre 2013 et 2019 sur le territoire de la CC de la Vallée du Gapeau. Sources
: INSEE RP 2019, Sit@del 2, traitements MERC/AT.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Ainsi, entre 2013 et 2019, 255 logements supplémentaires par an ont été recensés (croissance nette du
parc au sein du recensement INSEE). Dans le même temps, 233 logements ont été construits via le dépôt
d’un permis de construire. Ainsi, l’estimation des logements créés par phénomène de divisions de
logement ou changements d’usage est d’une vingtaine d’unités par an.
Le principal poste du point-mort est le desserrement des ménages, qui implique un besoin de 108
logements par an. Par ailleurs, la hausse du parc inoccupé (logements vacants et résidences
secondaires) correspond à 24 logements par an, soit un total de consommation de logements sans
impact démographique (point mort) de 132 logements annuellement.
Le solde de la production (123 logements par an) a permis l’accueil de 280 habitants supplémentaires
chaque année.
En synthèse, la moitié de la production de logements a permis de maintenir la population et l’autre
moitié a contribué à un accueil démographique assez conséquent (près de 1 % de croissance par an).
L’objectif de développement
L’estimation de la population au 1er Janv. 2023
Les dernières données disponibles via le recensement de l’INSEE, à date de réalisation des scénarios
prospectifs, sont celles du recensement de 2019.
Afin de se projeter au 1er janvier 2023, une estimation a été calculée sur la base des logements a priori
livrés de 2019 à 2022 inclus : 1 529 logements (correspondant aux logements autorisés entre 2017 et
2020, source SITADEL), soit 382 logements en moyenne par an.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 A cela, ont été appliquées les hypothèses
suivantes :
- Un desserrement des ménages
rapide à -0,8% par an, équivalent à
la tendance des 6 dernières années.
- Une stabilisation des taux des
résidences secondaires (3,4%) et de
logements vacants (6,2%).
Ces hypothèses conduiraient à une
population de 34 100 habitants au 1er janvier
2023, soit une croissance de 1,5% par an.
Le recensement des projets de logements à horizon 2029
Dans le cadre du diagnostic du PLH, un recensement des gisements fonciers pouvant accueillir des
logements a été réalisé, en collaboration avec les communes. Ces gisements ont également été qualifiés
en fonction de leur échéance de mobilisation (court terme = 2026, moyen terme = 2029, long terme =
post PLH / 2030).
A moyen terme, correspondant à l’échéance du PLH, environ 1 780 logements (dont l’ouverture de
chantier est prévue entre 2023 et 2029), ont été identifiés en projet, très majoritairement dans les trois
communes les plus urbaines et soumises à rattrapage SRU.
Population
2019
Logements
autorisés
entre 2016
et 2021
soit en
annuel
Indice de
construction
(nb lgts / an
/ 1000 hts)
Ensemble
des
logements
en projet
soit en
annuel
Indice de
construction
(nb lgts /
an / 1000
hts)
dont
logements
locatifs
sociaux en
projet sur la
durée du PLH
dont
logements en
accession
sociale en
projet sur la
durée du PLH
%
logements
SRU au
sein des
projets
Logements
comptabilisés
SRU - non
agréés
Solliès-Pont 11762 988 165 14,0 911 152 12,9 378 36 45% 175
La Farlède 9614 973 162 16,9 571 95 9,9 224 24 43% 210
Solliès-Toucas 5753 355 59 10,3 279 47 8,1 216 77% 157
TOTAL Communes SRU 27129 2316 386 14,2 1761 294 10,8 818 60 50% 542
Solliès-Ville 2526 66 11 4,4 0 0 0,0 0% 0
Belgentier 2423 70 12 4,8 17 3 1,2 0% 0
TOTAL Vallée du Gapeau 32078 2452 409 12,7 1778 296 9,2 818 60 49% 542
SITUATION ACTUELLE PROJETS REPERES (= logements commencés 2023-2029)
34 100 hts au 1er Janv. 2023 (32 000 en
2019 soit une croissance de 1,5 % par an)
Un parc de 16 500 logements (15 000
en 2019)
Dont 1 030 logements vacants, soit 6,2 %
du parc (6,2 % en 2019)
Dont 555 résidences secondaires, soit 3,4
% (3,4 % en 2019)
15 000 ménages, avec en moyenne,
2,19 personnes par ménage (2,27 en
2019)
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Dans ces communes, une part importante de logements locatifs sociaux et d’accession sociale est
prévue au sein des projets dans les communes SRU (environ 50 % des nouveaux projets de logements),
mais dont une partie (environ 1/3) est d’ores et déjà agréée donc comptabilisée dans la période
triennale précédente (2020-2022).
Les obligations de rattrapage au titre de la Loi SRU
La loi 3DS a modifié l’article 55 de la loi SRU qui prévoyait, par période triennale, un pourcentage de
logements sociaux à atteindre jusqu’au rattrapage de 100 % du déficit en 2025. Cette date butoir a été
supprimée et un nouveau rythme de rattrapage a été instauré :
- Les communes ont désormais un objectif de 33% du déficit à atteindre par période triennale
jusqu’à l’atteinte complète des objectifs. C’est le rythme de rattrapage de référence.
- Lorsque le taux de logements locatifs sociaux se rapproche de l’objectif, le rythme de référence
est augmenté :
o Quand le taux de LLS est compris entre 21 et 23% (écart de 2 à 4 points), la
commune doit rattraper 50% du déficit de LLS sur la période triennale,
o Quand le taux de LLS est entre 23 et 24,99% (écart de moins de 2 points), la
commune doit rattraper 100% de son déficit en LLS sur la période triennale.
Au sein de la Vallée du Gapeau, trois communes sont soumises à la loi SRU : Solliès-Pont, La Farlède et
Solliès-Toucas. Selon le dernier inventaire SRU, 1 208 logements sociaux sont recensés au 1er janvier
2022 et 1 719 logements sociaux manquent pour atteindre l’objectif de 25% de logements sociaux
parmi les résidences principales.
Sur la durée du PLH, qui correspond à deux périodes triennales, l’objectif de rattrapage serait de 868
logements (481 logements au cours de la période 2023-2025, et 386 logements sur la période 2026-
2028 sous réserve d’avoir atteint l’objectif lors de la période précédente).
Logements
comptabilisés
SRU - non
agréés
SRU
2022
volume
Taux SRU
2022
Rappel
objectif
SRU 2020-
2022
Déficit SRU au
1er Janv. 2022
(= logements
manquants
pour atteindre
25 % de LLS)
Objectif de
rattapage
sur la
période
2023-2025
(=33% du
déficit en
2022, -
agréments)
Objectif de
rattapage
sur la
période
2026-2028
(=33% du
déficit en
2025)
TOTAL
objectif de
rattrapage
sur la
période
2023-2028
Ecart avec
les projets
recensés
Taux
d'atteinte
de
l'objectif
SRU
Solliès-Pont 175 740 14,04% 269 578 131 120 250 -75 70%
La Farlède 210 387 9,73% 209 608 176 138 313 -103 67%
Solliès-Toucas 157 81 3,29% 259 534 175 129 304 -147 52%
TOTAL Communes SRU 542 1208 10,32% 737 1719 481 386 868 - 326 62%
PROJETS
REPERES (=
logements
commencés
2023-2029)
SIMULATION RATTRAPAGE SRU (sans CMS) CONTEXTE SRU
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Au regard des projets de production sociale identifiés sur le territoire, et non encore agréés, la
production sociale attendue couvrirait plus de 60 % de l’objectif SRU, avec des situations variables selon
les communes, allant de 52 % pour Solliès-Toucas, 67 % à La Farlède, et 70 % à Solliès-Pont.
Le scénario retenu par les élus du territoire
Les élus ont souhaité à l’unanimité que le scénario soit orienté vers une maitrise de l’accueil
démographique, à un rythme plus modéré que la tendance très récente (probablement autour de 1,5
% par an au regard de la forte dynamique de construction réalisée entre 2019 et 2023).
En effet, le territoire se trouve de plus en plus contraint en termes de ressources foncières et naturelles
(ressources en eau notamment). En cause, sa forte attractivité auprès de ménages extérieurs en raison
de la proximité avec la Métropole toulonnaise qui entraine un report résidentiel de ces populations, non
souhaitable dans une logique de rapprochement des lieux d’habitat et d’emplois et de réduction des
déplacements en véhicules individuels.
Plusieurs signaux ont alerté les élus à ce sujet : le sous-dimensionnement des équipements et la
saturation des axes routiers secondaires de la Vallée du Gapeau, largement constitué de voiries rurales
anciennes, comportant des irrégularités de gabarit et de fonctionnalité qui interrogent sur leur capacité
à accueillir une densification résidentielle.
En plus des contraintes territoriales, le scénario tient compte d’un contexte immobilier relativement
incertain à l’avenir avec un forte hausse des coûts de la construction (+ 20 à 25 % au cours de l’année
2022) et une forte hausse des taux d’emprunt (aujourd’hui supérieurs à 3 %, qui concerne les
particuliers, mais aussi les bailleurs sociaux dont la capacité d’investissement se trouve fortement
réduite).
Pour toutes ces raisons, les élus ont souhaité s’orienter vers un scénario à hauteur de 270 logements
par an, qui porterait la croissance à 0,9 % par an soit 300 habitants supplémentaires par an,
correspondant à une tendance proche de celle observée entre 2013 et 2019.
La production de logements resterait concentrée dans les trois communes urbaines et soumises à la Loi
SRU, qui accueilleraient 95 % des nouveaux logements de l’intercommunalité.
Ce scénario est légèrement inférieur à la somme des projets mais réaliste au regard du contexte
immobilier et prend en compte le possible décalage temporel dans la sortie d’opérations.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Les communes soumises à la Loi SRU s’engagent collectivement à dédier une part conséquente de leur
programmation à l’offre sociale ou en accession sociale avec un taux de mixité sociale minimal fixé à 50
%, correspondant à la production de 825 logements locatifs sociaux sur le temps du PLH dont la majorité
correspond à des projets déjà identifiés. Malgré cet engagement, la production locative sociale et en
accession sociale resterait légèrement insuffisante pour atteindre les objectifs de rattrapage SRU
(environ 870 logements à produire sur 6 ans)
La loi 3DS laisse la possibilité aux communes de signer un Contrat de Mixité Sociale abaissant, pour une
durée maximale de 3 périodes triennales consécutives, permettant de réduire l’intensité de la
production. Celui-ci doit être justifié par l’incapacité de la commune à atteindre son objectif au cours
du triennal à venir.
Taux SRU Taux rattrapage sans CMS
Taux de rattrapage avec CMS
(Ne peut pas être inférieur à)
< 21 % parmi les RP 33% 25%
21 % < Taux SRU < 23% 50% 40%
23% < Taux SRU < 24,99% 100% 80%
Ensemble
des
logements
en projet
%
logements
SRU au
sein des
projets
Objectif de
production
neuve
par an
Logements
locatifs sociaux
et accession
sociale sur la
durée du PLH
dont locatif
social
(55 % PLUS, 35 %
PLAI et 10% PLS max)
dont accession
sociale
(10 %)
% Logements
locatifs
sociaux et
accession
sociale
Solliès-Pont 911 45% 780 130 390 351 39 50%
La Farlède 571 43% 480 80 240 216 24 50%
Solliès-Toucas 279 77% 280 47 216 194 22 77%
TOTAL Communes SRU 1761 50% 1 540 257 846 761 85 55%
Solliès-Ville 0 0% 36 6
Belgentier 17 0% 44 7
TOTAL Vallée du Gapeau 1778 49% 1 620 270 846 52%
Programmation communale
PROJETS REPERES (=
logements commencés
2023-2029)
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Publié le 03/10/2023 LES ORIENTATIONS-GUIDES DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
Orientation 1 – Optimiser l’usage du parc de logement existant
En lien avec le scénario choisi par les élus, cette première orientation découle d’un souhait de préserver
les ressources du territoire, et notamment en agissant prioritairement sur le parc existant : reconquête
de vacance, réinvestissement de sites de friches résidentielles ou économiques, etc. et en maitrisant
l’intensité de la production neuve au regard des contraintes territoriales marquées.
La CC de la Vallée du Gapeau et ses partenaires sont déjà investis dans la requalification du parc ancien.
En effet, la collectivité a mis en place un Projet d’Intérêt Général « amélioration de l’habitat et
rénovation énergétique » depuis novembre 2021 et la ville de Solliès-Pont a fait l’objet d’une OPAH-RU
entre 2014 et 2017. Pour autant, le sujet de la rénovation reste important notamment au regard d’un
potentiel d’intervention élevé sur l’habitat dégradé au sein des centre-bourgs. Avec la perspective Zéro
Artificialisation Nette à horizon 2050, le réinvestissement du parc existant est un levier indispensable
au développement du territoire.
A. Améliorer le cadre de vie dans les centres anciens de la Vallée du Gapeau
- Améliorer l’habitabilité de l’habitat ancien et des centres-bourgs
Les problématiques propres au cadre de vie dans les centres-anciens sont loin de ne concerner que le
champ du logement : difficulté de circulation et d’accessibilité, manque de luminosité et promiscuité,
impossibilité de stationnement, etc.
Ainsi, parallèlement à la volonté de rénover l’habitat ancien, la collectivité souhaite adapter les espaces
urbains à l’accueil de population et bénéficier d’espaces publics justement dimensionnés au sein d’un
cadre de vie agréable.
Il s’agit de questionner, dans le cadre de projets urbains de centralités, l’habitabilité de ces quartiers
pour permettre un développement de l’habitat vertueux et des solutions de logement adaptées aux
évolutions des modes de vie.
Plusieurs intentions devront être privilégiées : création d’espaces de respiration, reconfiguration des
logements (ajout de balcon, création de terrasses tropéziennes à envisager dans le cadre de projet de
rénovation par exemple), gestion du stationnement, redimensionnement des voiries et piétonisation,
etc.
- Amplifier les actions pour résorber la vacance dans les centres villes et les villages, et
remobiliser ces logements
Avec la mise en place du Projet d’Intérêt Général, la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
a entamé des démarches concernant la remobilisation des logements vacants. Cependant, il reste des
potentiels à mobiliser (300 logements vacants structurels identifiés par la source LOVAC) et la
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Publié le 03/10/2023 conjoncture actuelle entre tension du marché et souhait de diminution de la consommation foncière,
implique une action forte de remobilisation de ces logements.
Ainsi, la collectivité souhaite s’engager sur un objectif de reconquête de logements vacants à hauteur
de 15 unités par an.
Pour remettre sur le marché son parc ancien vacant, la collectivité peut s’appuyer sur l’intérêt croissant
des propriétaires bailleurs pour le conventionnement des logements observé dans le cadre du PIG.
Les communes pourront également constituer des relais privilégiés pour assurer un repérage fin des
logements « effectivement » vacants (au-delà de la source statistique) et assurer le lien avec l’opérateur
du PIG.
Les opérateurs, privés et sociaux, pourront également être mobilisés sur la réalisation d’opérations de
restructuration lourde ou de démolition-reconstruction, pour les ensembles d’habitation les plus
dégradés
- Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne
Le diagnostic du PLH a mis en avant des situations de fragilité qui s’amplifient dans les centres-villes et
certains bourgs pour une partie des locataires du parc privé. La tension du marché immobilier et
l’augmentation des prix des loyers et des charges entrainent des situations de mal logement pour les
publics les plus modestes, qui peuvent être amener, faute de solution, à louer des logements indignes
proposés par des propriétaires indélicats, voire marchands de sommeil.
Afin de lutter contre ce phénomène, deux communes du territoire (Solliès-Pont et Solliès-Toucas) ont
mis en place le permis de louer, outil qui soumet la location d’un bien à une autorisation administrative
de la collectivité, sous réserve du respect des critères de décence.
La CC de la Vallée du Gapeau souhaite poursuivre ces actions contre l’habitat indigne : à la fois par la
poursuite du PIG sur le champ de la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé, mais également en
tirant le bilan de la mise en œuvre du Permis de Louer permettant de diffuser ce retour d’expérience
auprès des autres communes du territoire.
Le PLH pourrait également être le
support d’actions visant à identifier les
logements insalubres (améliorer le
repérage), assurer le suivi des
situations d’habitat indigne et leur
solutionnement (accompagnement des
propriétaires bailleurs et des locataires
concernés, désignation d’interlocuteur
relai dans les communes, etc.), et
activer des mesures coercitives à
l’encontre des marchands de sommeil.
Via le PIG : un accompagnement des communes
dans le cadre des procédures coercitives
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 - Mobiliser les propriétaires et les opérateurs pour réduire l’impact énergétique du secteur
résidentiel
Bien que le territoire ait engagé des dispositifs en faveur de la rénovation énergétique des logements,
le diagnostic met en avant une difficulté pour mobiliser les propriétaires des logements anciens dans
des opérations de rénovation lourde.
Pour autant, face aux enjeux climatiques, à l’interdiction de mise en location des passoires thermiques
(d’ici 2034, l’ensemble des logements dont l’étiquette sera inférieure à E seront interdits à la location,
avec des paliers intermédiaires pour les logements en étiquette F – 2028 - et G - 2025) et au contexte
national d’augmentation des coûts de l’énergie, la rénovation des logements énergivores reste un
objectif indispensable.
Le PLH constitue une opportunité pour structurer une stratégie globale d’intervention en faveur de la
rénovation énergétique : pédagogie autour de la stratégie patrimoniale, incitation financière, facilitation
des démarches, communication renforcée, etc. et requestionner les aides existantes déployées dans le
cadre du PIG et les modalités de mobilisations des (co)propriétaires.
Le soutien à la rénovation du parc social et communal pourra également faire l’objet d’une réflexion par
la collectivité.
B. Maîtriser la production nouvelle pour répondre aux capacités d’accueil du territoire
- Maitriser le rythme de construction à un juste niveau pour répondre aux besoins
En lien avec le scénario choisi par les élus, l’agglomération et les communes s’engagent à assurer un
suivi attentif de la programmation de logements pour maitriser la dynamique de construction sur la
durée du PLH et répondre au mieux aux besoins exprimés sur le territoire.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Afin de garantir l’adéquation entre les objectifs de programmation et la réalisation des opérations
résidentielles il conviendra que le service habitat soit associé aux réflexions préalables sur des
opérations d'ampleur ou à vocation intercommunale : au-delà de l’approche réglementaire, il convient
que le service habitat puisse être associé aux échanges amont au montage de projets résidentiels
d’ampleur, notamment lorsque ceux-ci intègrent du logement social ou abordable, ou encore des
produits spécifiques (séniors , personnes handicapées, résidence sociale, etc.).
- Diversifier les formes urbaines et réduire les rythmes d’artificialisation
Le territoire présente des formes urbaines peu denses, consommatrices d’espace, ne s’inscrivant pas
dans la trajectoire Zéro Artificialisation Nette, qui précise que dès 2030, les collectivités devront avoir
diminué de moitié l’artificialisation des sols sur leurs territoires.
De plus, face à l’évolution des structures familiales et au vieillissement de la population, la diversification
du parc de logements est nécessaire afin de répondre durablement aux besoins des ménages du
territoire.
Plusieurs objectifs doivent être visés dans le cadre de ce PLH pour tendre vers la réduction de
l’artificialisation des sols :
- Augmenter la densité des nouveaux projets, notamment en extension urbaine
- Augmenter la part des formes urbaines plus compactes (individuels groupés / maisons de ville
et de petits collectifs principalement sur les secteurs stratégiques tels que les centres-villes et
centres bourgs, à proximité des commerces, services, axes de transport) : il s’agira de proposer
des formes urbaines plus denses dans les opérations neuves (travail sur les densités, réduction
de la taille des parcelles etc.) et de mobiliser l’existant (opérations en renouvellement urbain,
reconversion du bâti ancien, etc.),
- Orienter la programmation vers des typologies plus diversifiées : en proposant davantage de
logements T2 et T3, produits très demandés sur le territoire et en proposant des logements
plus modulables répondant à l’évolution des modes de vie, notamment à une plus grande
mobilité dans les parcours résidentiels et au développement du télétravail
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Dans le cadre de la programmation de logement, le service habitat veillera au respect de ces objectifs -
formes urbaines moins consommatrices d’espace et diversification de l’offre de logements - en
collaboration avec les communes qui restent directement en charge du suivi des opérations
résidentielles.
- Veiller à la qualité de l’offre et accompagner des projets innovants
Le PLH pourrait constituer une opportunité pour anticiper les effets du dérèglement climatique au sein
de la construction neuve. La montée en gamme du parc de logements en matière de consommation
énergétique permettrait de limiter l’impact financier du secteur résidentiel sur le budget des ménages
mais aussi améliorer le confort de vie au sein des logement et réduire le recours à la climatisation.
Dans un territoire particulièrement soumis à des épisodes caniculaires et à la réduction de la ressource
en eau, la prise en compte de la thématique du confort d’été dans les logements (isolation renforcée,
bio-climatisme, végétalisation des programmes, etc.) devra être systématisée dans les nouveaux
programmes de construction.
La CC de la Vallée du Gapeau pourra mener des actions de sensibilisation auprès des communes (élus
et techniciens) sur le sujet de l'habitat durable (visites d’opérations / temps de sensibilisation) mais
également valoriser (articles de presse, diversification des canaux de diffusion, etc.) les opérations
exemplaires en matière d’innovation et de durabilité environnementale pour enclencher une
dynamique de développement de ces projets.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 - Définir une stratégie foncière
Territoire attractif, la Vallée du Gapeau souhaite poursuivre son développement de manière raisonnée
et maîtrisée. La politique foncière est un levier majeur à actionner pour la mise en œuvre d’une politique
du logement répondant aux objectifs de la puissance publique.
Depuis la Loi Egalité et Citoyenneté de 2017, le PLH s’est vu doté d’un volet stratégie foncière renforcée.
La capacité de la collectivité à mettre en œuvre les objectifs de programmation poursuivis par le PLH
passe par différents leviers de veille et de maitrise du foncier. Celle-ci ne réside pas uniquement dans
la définition de moyens financiers permettant de maîtriser les fonciers stratégiques. Elle repose sur trois
piliers fondamentaux : l’anticipation (veille, dialogue avec les communes), la programmation (volumes
et produits à réaliser pour permettre l’accueil dans de bonnes conditions), l’intervention (préemption,
mobilisation de l’EPF PACA).
Le territoire ambitionne une réduction de la consommation foncière, impliquant de se positionner en
priorité sur des fonciers déjà urbanisés pour éviter la consommation des sols non artificialisés (en
mobilisant l’offre existante et en assurant le renouvellement urbain). Le scénario retenu par les élus
communautaires s’inscrit aussi dans une volonté de maitrise des coûts de sortie des opérations afin de
favoriser le développement du logement social et l’implantation de ménages primoaccédants.
Afin de tendre vers ces objectifs, l’agglomération déploiera une politique foncière d’anticipation,
cohérente et prospective.
A partir de la définition des secteurs prioritaires de développement identifiés au PLH et venant alimenter
l’observatoire de l’habitat et du foncier, l’objectif sera de favoriser une politique d’acquisition et de
portage foncier afin de réaliser des opérations de logements diversifiées et dont la qualité architecturale
et urbaine est maîtrisée par la puissance publique. Les acquisitions foncières communales de long terme
permettront d’avoir la main sur une partie de la production et dès lors d’agir sur le marché en évitant
les fluctuations importantes dans les dynamiques de production.
Au-delà de la maitrise foncière complète parfois actionnée par les communes (souvent identifiée
comme le seul moyen de maitrise de la programmation), cet objectif peut se traduire par les outils de
l’urbanisme réglementaire (objectifs de mixité sociale dans le règlement écrit ou les OAP des PLU
existants traduisant des ambitions cohérentes entre habitat et urbanisme) mais également par un
urbanisme négocié avec les opérateurs. Ce dernier doit s’organiser avec l’association de
l’Agglomération, permettant de porter un discours clair et uniforme sur les ambitions intercommunales.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Orientation 2 - Diversifier l’offre de logements pour accompagner les parcours
résidentiels
A. Accentuer la production de logement abordable
- Atteindre progressivement les objectifs SRU via une programmation adéquate et un soutien aux
opérateurs
Au sein de la CC de la Vallée du Gapeau, trois communes sont concernées par l’article 55 de la loi SRU et
doivent atteindre 25 % de logements locatifs sociaux parmi les résidences principales. La loi 3DS a retiré
l’échéance de 2025 et instauré le rattrapage de 33% du déficit par période triennale jusqu’à atteinte
des objectifs. C’est dans cette optique que la collectivité a souhaité prévoir 50 % de logements sociaux
dans les nouvelles opérations sur les communes concernées par la loi SRU.
Le diagnostic du PLH fait état d’un renforcement du développement du logement locatif social sur le
territoire, en lien avec le rattrapage des objectifs SRU. Pour autant, il met en avant la rareté des
possibilités de réponse au sein du parc social aux publics précaires et isolés (la part des logements
financés en PLAI est en moyenne inférieure à 20 %) potentiellement captifs de leur logement. Le
diagnostic met aussi en avant une tension forte sur les petites surfaces mais des besoins exprimés
également pour des logements familiaux.
L’enjeu porte donc bien autant sur la diversité de l’offre sociale, en termes de financements mais aussi
de typologies et de formes d’habitat, que sur son volume. Le service habitat pourrait permettre un
développement du logement social plus diversifié, en aiguillant les porteurs de projet sur les besoins
des ménages et la réorientation de la programmation le cas échéant.
L’augmentation des coûts du foncier et de la construction vient complexifier la sortie d’opération en
mixité sociale et peut mettre en difficulté les opérateurs sociaux. A ce titre, le PLH pourrait être le
support d’un accompagnement et d’un soutien financier permettant aux bailleurs sociaux d’équilibrer
leurs opérations.
- Diversifier le logement abordable vers des nouveaux produits
La cherté du marché immobilier sur le territoire de la Vallée du Gapeau provoque un départ des jeunes
et des familles les moins aisés, ainsi que des ménages les plus précaires vers des territoires moins
tendus. De plus, certains ménages, dont les revenus ne permettent pas de louer dans le privé ou
d’accéder à la propriété, se retrouvent captifs du parc social. Cette difficulté de réalisation du parcours
résidentiel des ménages les moins aisés peut entrainer un déséquilibre social sur le territoire. Par
ailleurs, avec une croissance économique qui entraine une augmentation de l’emploi sur le territoire, le
besoin de loger de nouveaux actifs va prendre de l’ampleur.
Les communes d’ores et déjà engagé des démarches pour développer une offre en accession abordable
par le biais d’opérations d’ensemble. L’attractivité du territoire est un réel avantage permettant de
d’attirer les opérateurs privés et les investisseurs, et permettant ainsi le développement d’une offre
locative intermédiaire et en accession abordable à la propriété.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Cette offre de logements abordables est à diversifier au regard des besoins du territoire. Le diagnostic
fait ressortir un fort enjeu d’attractivité à renforcer à l’égard des jeunes actifs et des catégories socio-
professionnelles intermédiaires : ainsi le logement locatif intermédiaire (PLS) pourra être développé en
respectant les limites réglementaires posées par la Loi SRU en matière de rattrapage ; d’autre part, le
logement en accession sociale devra également faire l’objet d’une programmation ciblée dans les
communes SRU.
Au-delà de l’accession sociale envisagée en PSLA, la collectivité pourra mener une réflexion préalable
au développement d’une offre en Bail Réel Solidaire. Créé en France par la loi pour l’accès au logement
et un urbanisme rénové (ALUR) de 2016, le bail réel solidaire consiste à dissocier le foncier du bâti, afin
de diminuer les prix d’achat. Ces avantages sont soumis à plusieurs conditions : l’acquéreur s’engage à
faire du logement sa résidence principale ; les ressources de l’acquéreur sont soumises à un niveau
plafond et il ne pourra le léguer ou le revendre (avec une plus-value limitée) qu’à une personne dont
les revenus sont également en deçà des plafonds. Ce type de logement présente aussi l’intérêt de
pérenniser les investissements publics, d’être durablement abordable et comptabilisé au titre de la Loi
SRU sans limitation de durée (contrairement au logement PSLA)
Le programme d’actions du PLH viendra dessiner les contours du soutien de la collectivité en faveur du
logement abordable, en fonction des produits et des publics cibles.
B. Accompagner les publics les plus fragiles
- Poursuite de l’accompagnement du maintien à domicile des séniors
Le diagnostic a mis en évidence un fort vieillissement de la population au sein de la Vallée du Gapeau,
ce phénomène entraine des besoins en logements et services adaptés sur le territoire.
Le territoire est bien couvert du point de vue de l’offre en structure pour les ménages seniors (EHPAD
et résidences services) et un renforcement de l’offre dédiée est à venir, notamment sur les communes
de Solliès-Pont, Solliès-Toucas et La Farlède.
Dans le cadre du développement du logement social, une offre inclusive et abordable dédiée au public
sénior devra être développée afin d’assurer une transition entre le logement de droit commun et les
structures d’accueil médicalisées. Le service habitat veillera à la répartition territoriale et l’implantation
de ces nouveaux logements, dont la localisation en grande proximité des commerces et services
(notamment de sante) devra être privilégiée.
Pour autant, il subsiste des difficultés d’acceptabilité pour les ménages seniors de changer de logement
et d’aller vers un logement plus petit. Ainsi pour une majorité d’entre eux, la solution réside davantage
dans l’accompagnement à l’adaptation de leur logement.
Actuellement, l’adaptation des logements dans le parc privé est un des sujets prioritaires du PIG ; cet
accompagnement devra être poursuivi afin d’améliorer le confort de vie sur le territoire pour les
ménages vieillissants. Ici encore, les communes peuvent constituer des relais, dans le repérage des
situations de mal-logements subies par des personnes âgées.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 - Développer l’offre en insertion pour les jeunes et ménages très précaires facilitant la sortie
d’hébergement
Le territoire de la Vallée du Gapeau dispose d’une offre d’hébergement, notamment un centre
d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) répondant à des situations d’urgence, de stabilisation
ou d’insertion, et des places d’hébergement d’urgence dans le diffus. En revanche, il n’existe pas sur le
territoire de structures, type résidence sociale ou maison relai, permettant l’insertion par le logement.
Ce manque d’offre en logement temporaire peut bloquer les parcours des ménages en situation de
grande précarité vers le logement pérenne et potentiellement engorger l’offre d’hébergement.
Le PLH, et le PIG, constituent une opportunité pour développer cette offre, en lien avec les acteurs
sociaux du territoire. Ainsi une réflexion sur le développement d’une offre en intermédiation locative
au sein du parc privé, mais aussi en PLAi adapté devra être intégrée au PLH afin d’assurer le parcours
résidentiels des personnes sortant de structures d’hébergement.
- Répondre aux obligations du Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des Gens du
Voyage
La CC de la Vallée du Gapeau compte une aire d’accueil intercommunale de 30 emplacements à la
Farlède. De fait, elle est conforme au Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des Gens Du
Voyage 2012-2018 du Var.
Cependant, le SDAHGV formule des préconisations supplémentaires. Des états des lieux sont à
approfondir pour les sédentaires en zones agricoles, avec des communes fortement impliquées (La
Farlède notamment). Les solutions sont à trouver dans le cadre des PLU et des PLH selon la situation
des familles et des terrains concernés au regard du droit de l’urbanisme.
Le nouveau schéma, en cours de révision, fixe pour objectif la rénovation de l’aire de La Farlède, pour
laquelle la CCVG s’engage à apporter son soutien financier.
Les actions du PLH prendront en compte les éléments de diagnostic en la matière ainsi que les
dispositions qui seront arrêtées dans le futur schéma.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Orientation 3 - Piloter et suivre la politique de l’habitat
- Mettre en place des outils de suivi et d’animation
La mise en œuvre du PLH a permis de lancer une dynamique de travail partenarial entre les élus et
partenaires sur le territoire. Le PLH constitue donc une opportunité pour poursuivre cet élan et faire de
ce document le socle des discussions concernant la politique de l’habitat sur le territoire de la Vallée du
Gapeau.
En effet, le PLH n’est pas un document figé, il constitue la base de la stratégie de l’habitat à l’instant T
mais a vocation à évoluer au gré des attentes, des besoins et du contexte territorial. Pour ce faire, il est
nécessaire de suivre de près la politique de l’habitat, via des outils de suivi et d’animation permettant
de faire vivre le PLH « au quotidien ». Ces outils peuvent prendre la forme de tableaux de suivi de la
production / des dispositifs et l’animation peut être faite via des réunions régulières entre élus et avec
les partenaires.
Le service habitat assurera dans ce cadre le bilan annuel du PLH, ainsi que sa restitution auprès des élus
et des partenaires permettant de faire vivre et évoluer cette politique publique.
Un observatoire de l’habitat et du foncier doit également être installé sur par la CCVG afin d’assurer un
suivi régulier de sa politique et du contexte local. La Loi Climat et Résilience a récemment fait évoluer
les anciens dispositifs d'observation de l'habitat adossés aux PLH en observatoires de l'habitat et du
foncier. La loi mentionne les différents objets à recenser dans l'analyse par ces observatoires, parmi
lesquels se trouvent le suivi des marchés foncier et immobilier, les friches et les locaux vacants, ainsi
que les perspectives de mobilisation et d'utilisation des terrains et bâtiments, notamment ceux
susceptibles d'accueillir des logements ou des activités économiques.
- Actionner les leviers de financement pour aboutir à une politique publique efficiente
Afin de mettre en œuvre les actions définies dans le programme d’actions, la CC de la Vallée du Gapeau
se doit d’identifier tous les leviers à enclencher pour les financer.
Ces financements peuvent prendre différentes formes : mobilisation du budget propre de la collectivité,
mobilisation des financeurs, création d’un fonds d’investissement (sur le champ du foncier par
exemple), accompagnement des projets de logements sociaux via une garantie d’emprunt, etc.
Le programme d’actions viendra définir le cadre d’intervention financier de la collectivité en fonction
de ses moyens propres, ainsi que les financements extérieurs mobilisables.
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
Programme Local de l’Habitat 2024-2029
Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau
Programme d’actions
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Table des matières
Cadrage réglementaire ............................................................................................................................................. 3
Orientation 1 : Améliorer le cadre de vie dans les centres anciens de la Vallée du Gapeau ................... 5
Action 1 : Amplifier les actions pour résorber la vacance dans les centres villes et les villages ........... 6
Action 2 : Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne ........................................................................... 7
Action 3 : Mobiliser les propriétaires et les opérateurs pour réduire l’impact énergétique du secteur résidentiel............................................................................................................................................. 9
Orientation 2 : Maitriser la programmation nouvelle ........................................................................................ 10
Action 4 : Maitriser le rythme de construction à un juste niveau pour répondre aux besoins ............. 11
Action 5 : Déployer une stratégie foncière ........................................................................................ 13
Action 6 : Diversifier les formes urbaines et réduire les rythmes d’artificialisation............................. 15
Action 7 : Veiller à la qualité de l’offre et accompagner des projets innovants ................................ 16
Orientation 3 : Diversifier l’offre de logements pour accompagner les parcours résidentiels .................. 18
Action 8 : Atteindre progressivement les objectifs SRU via une programmation adéquate et un soutien aux opérateurs................................................................................................................................... 19
Action 9 : Diversifier le logement abordable vers des nouveaux produits ......................................... 21
Action 10 : Accompagner le maintien à domicile des séniors ............................................................. 23
Action 11 : Développer l’offre en insertion pour les ménages très précaires ..................................... 25
Action 12 : Répondre aux obligations du Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des Gens du Voyage ......................................................................................................................................... 27
Orientation 4 : Piloter et suivre la politique de l’habitat................................................................................... 28
Action 13 : Mettre en place des outils de suivi et d’animation ........................................................... 29
Action 14 : Garantir l'accès à l'information sur l'accès au logement et les dispositifs d'amélioration de l'habitat à l'ensemble des habitants ................................................................................................... 30
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Cadrage réglementaire
Selon l’article R.302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation :
« Le programme local de l’habitat comprend, pour l’ensemble des communes membres de l’établissement public de coopération intercommunale compétent :
- Un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et sur les conditions d’habitat dans le territoire auquel il s’applique,
- Un document d’orientation comprenant l’énoncé des principes et objectifs du programme, - Un programme d’actions détaillé pour l’ensemble du territoire auquel il s’applique et pour chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini à l’intérieur de celui-ci. »
L’article R.302-1-2 précise : « Le programme d’actions indique :
a) Les modalités de suivi et d'évaluation du programme local de l'habitat et les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat ;
b) Les objectifs quantifiés et la localisation de l'offre nouvelle de logement et d'hébergement dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l’habitat ;
c) La liste des principales actions envisagées pour l'amélioration et la réhabilitation du parc de logements publics ou privés existant ainsi que, le cas échéant, les dispositifs opérationnels auxquels il est envisagé de recourir, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat ;
d) La description des opérations de rénovation urbaine et des opérations de requalification des quartiers anciens dégradés en précisant, pour les opérations de rénovation urbaine, les modalités de reconstitution de l'offre de logement social ;
e) Les interventions en matière foncière permettant la réalisation des actions du programme.
Le programme d'actions indique, le cas échéant, les incidences de la mise en œuvre des actions retenues sur les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le Programme local de l'habitat. Il évalue les moyens financiers nécessaires à sa mise en œuvre et indique, pour chaque type d'actions, à quelles catégories d'intervenants incombe sa réalisation. »
Le présent document énonce la stratégie opérationnelle de la Communauté de Communes de la Vallée du Gapeau, pour la période 2024-2029 inclus.
Celui-ci s’inscrit dans la continuité des orientations stratégiques du PLH et se décline en 14 fiches actions.
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
Orientations
1 Amplifier les actions pour résorber la vacance dans les centres villes et les villages
2 Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne
3 Mobiliser les propriétaires et les opérateurs pour réduire l’impact énergétique du secteur résidentiel
4 Maitriser le rythme de construction à un juste niveau pour répondre aux besoins
5 Déployer une stratégie foncière
6 Diversifier les formes urbaines et réduire les rythmes d’artificialisation
7 Veiller à la qualité de l’offre et accompagner des projets innovants
8 Atteindre progressivement les objectifs SRU via une programmation adéquate et un soutien aux opérateurs
9 Diversifier le logement abordable vers des nouveaux produits
10 Accompagner le maintien à domicile des séniors
11 Développer l’offre en insertion pour les jeunes et ménages très précaires
12 Répondre aux obligations du Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des Gens du Voyage
13 Mettre en place des outils de suivi et d’animation
14 Garantir l'accès à l'information sur l'accès au logement et les dispositifs d'amélioration de l'habitat à l'ensemble des habitants
Actions du PLH 2024-2030
Améliorer le cadre
de vie dans les
centres anciens de
la Vallée du Gapeau
Diversifier l’offre de
logements pour
accompagner les
parcours résidentiels
Piloter et suivre la
politique de l’habitat
Maitriser la
programmation
nouvelle
128 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
Orientation 1 : Améliorer le cadre de vie dans les centres
anciens de la Vallée du Gapeau
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 1 : Amplifier les actions pour résorber la vacance dans les centres villes et les villages
Action en
évolution
Contexte
Le diagnostic du PLH a mis en avant une vacance modérée (6,3%) mais tout de même présente sur l’ensemble du territoire, avec un nombre de logements vacants plus important dans les centres-villes et villages. 300 logements vacants depuis plus de 2 ans ont été identifiés dans la base LOVAC. Ces logements nécessitent souvent des rénovations conséquentes. En parallèle, la difficulté à mobiliser les propriétaires des logements anciens persiste.
En novembre 2021, la CC de la Vallée du Gapeau a décidé de mettre en place un Projet d’Intérêt Général « Amélioration de l’habitat et rénovation énergétique » sur l’ensemble de ses communes. Ce projet a notamment pour but de renforcer l’attractivité du territoire auprès des investisseurs privés, et de servir de levier à la requalification et à la remise sur le marché du parc ancien et vacant.
Objectifs
poursuivis
Remettre sur le marché un gisement de logements actuellement inoccupés.
Renforcer l’attractivité des centres villes et villages.
Mises en œuvre
opérationnelles
envisagées
Afin de mener à bien cette lutte contre la vacance, la CCVG souhaite étendre les actions de remobilisation du parc vacant à l'ensemble des communes, en agissant prioritairement dans les centres-bourgs et centres villes. Cette action s’inscrit en complémentarité des divers projets de réaménagement des centres anciens des communes.
Pour ce faire, elle s’attachera à déployer une action plus proactive, par le biais :
- D’une identification parcellaire des logements vacants
- Par la prise de contacts avec les propriétaires (publipostage)
- Par un accompagnement de ces derniers dans la remise sur le marché de leurs biens. En lien avec le PIG, ils seront notamment aidés à la constitution d’un dossier pour bénéficier des subventions liées à la remise sur le marché d’un bien vacant.
La collectivité souhaite s’engager un objectif de reconquête de 15 logements par an.
Moyens
financiers Les moyens financiers sont définis dans le cadre du PIG (action 2)
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La collectivité pilotera cette action et sera présente en tant qu’appui des porteurs des projets. Les communes pourront être sollicitées pour fiabiliser le repérage des logements vacants.
L’opérateur en charge du PIG sera mobilisé pour réaliser l’identification parcellaire et prendre contact avec les propriétaires de logements vacants. Il accompagnera les porteurs de projets.
Calendrier de
mise en œuvre
L’identification parcellaire et la prise de contact avec les propriétaires de logements vacants seront engagés dès la première année du PLH.
Le PIG, en place depuis 2021, est reconduit sur toute la durée du PLH.
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Nombre et part des logements
vacants et vacants structurels (> 2
ans) par commune.
De suivi de l’action
o Nombre de logements vacants remis sur
le marché (source bilan du PIG).
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Action 2 : Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne Action en évolution
Contexte
Les situations de fragilité d’une partie des locataires du parc privé s’amplifient dans les centres- villes et certains bourgs et la difficulté à mobiliser les propriétaires bailleurs, pour améliorer les logements, persiste.
Les communes de Solliès-Pont et Solliès-Toucas ont d’ores et déjà pris des mesures pour enrayer le phénomène via la mise en place le permis de louer sur certains secteurs. Cet outil soumet la location d’un bien à une autorisation administrative de la collectivité, sous réserve du respect des critères de décence.
La lutte contre l’habitat indigne fait partie des champs d’intervention du PIG actuellement en place.
Objectifs
poursuivis
Améliorer la qualité de vie de tous les habitants en tenant compte de la diversité des situations présentes sur le territoire
Améliorer la santé, le confort et la sécurité des habitants et lutter contre l'habitat indigne
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
>> le Programme d’Intérêt Général
Par cette action, la collectivité souhaite en premier lieu poursuivre le PIG, en y apportant quelques évolutions. Il est prévu une hausse prévisionnelle du nombre de dossiers en lien avec une montée en puissance du dispositif (bouche-à-oreille) et également en lien avec l’obligation progressive de traitement des passoires thermiques.
Grâce à une montée en puissance des moyens financiers sur la durée du PLH (détails ci-après), l’intervention de la collectivité va être renforcée et la communication du dispositif sera accentuée.
Le premier bilan de l’action du PIG met également en avant la difficulté d’accompagnement des propriétaires occupants très modestes (POTM), pour lesquels le reste à charge, même réduit, reste bloquant. Sont ainsi prévus :
- un renforcement des aides communautaires auprès des POTM
- la mobilisation d’autres financeurs pouvant venir en financement du reste à charge (ex : Fondation Abbé Pierre) afin de faciliter la sortie des dossiers.
>> Le Permis de Louer
En parallèle, l’intercommunalité souhaite, en partenariat avec les communes concernées, tirer le bilan de la mise en place des permis de louer, en œuvre depuis 2019.
A Solliès-Toucas, le régime d'autorisation concerne le centre ancien et historique de la commune. A Solliès-Pont, il est effectif sur le périmètre de la Rue de la République.
Afin d’améliorer l’efficacité du Permis de Louer, la collectivité souhaite s’engager dans une convention de partenariat avec la CAF permettant le repérage des situations d’indécence. Dans ce cadre, la CAF transmet à la commune tous les deux mois, les demandes d’aides au logements déposées sur un périmètre défini, permettant de repérer les mises en location non autorisées par la commune.
Moyens
financiers
2024 2025 2026 2027 2028 2029
100 000 € 125 000 € 125 000 € 125 000 € 150 000 € 150 000 €
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Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera l’action. L’opérateur en charge du PIG sera mobilisé dans la sortie d’indignité des logements ainsi qu’auprès des communes dans le suivi des procédures coercitives (prises d’arrêtés, infractions au RSD, etc.)
Les communes de Solliès-Toucas et Solliès-Pont participeront au bilan du permis de louer.
La CAF aidera aux repérages des situations d’habitat d’indigne.
Calendrier de
mise en œuvre
Toute la durée du PLH.
Reconduction du PIG à partir de 2024.
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution du parc privé
potentiellement indigne
De suivi de l’action
o Nombre de dossiers LHI accompagnés et
financements accordés
o Nombre de signalements effectués auprès du
PDLHI.
o Bilan des permis de louer : location autorisées et
refusées ; locations non déclarées repérées dans le
cadre de la convention avec la CAF.
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Action 3 : Mobiliser les propriétaires et les opérateurs pour réduire l’impact énergétique du secteur résidentiel
Action à
poursuivre
Contexte
Le diagnostic a mis en avant un fort potentiel d’intervention sur l’habitat dégradé et énergivore, notamment dans les centres-bourgs. Face aux enjeux climatiques, la réduction de l’impact énergétique du secteur résidentiel est indispensable. Par ailleurs, l’interdiction de mise en location des passoires thermiques (d’ici 2034, l’ensemble des logements dont l’étiquette sera inférieure à E seront interdits à la location, avec des paliers intermédiaires pour les logements en étiquette F – 2028 - et G - 2025) et la hausse des coûts de l’énergie risquent de mettre en difficulté les ménages les plus précaires, propriétaires comme locataires.
Objectifs
poursuivis
Anticiper l’interdiction de mise en location des passoires thermiques.
Améliorer la qualité de vie de tous les habitants en tenant compte de la diversité des situations présentes sur le territoire.
Répondre aux enjeux climatiques.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
La mobilisation des propriétaires et opérateurs passera dans un premier temps par la consolidation des moyens en place. La communication, l’ingénierie et les moyens financiers dans le cadre du PIG seront renforcés pour accompagner au mieux la rénovation des passoires thermiques.
Dans ce contexte, la collectivité s’attachera à garantir une coordination et une cohérence des dispositifs d'information et d’accompagnement entre le PIG (en charge des publics Anah) et l'espace FranceRénov (accompagnant le public non Anah, animé par la COFOR / ALEC 83).
Enfin, en coordination avec le département en charge du Fonds de Solidarité Logement (FSL), la collectivité souhaite mettre en place un dispositif permettant de suivre l’évolution des demandes d’impayés d’énergie et de repérer les situations de précarité énergétique.
Moyens
financiers Les moyens financiers dédiés font partie des moyens financiers du PIG (action 2)
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La collectivité pilote l’action en collaboration avec l’opérateur en charge du PIG en charge d’accompagner la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique, en partenariat avec la COFOR / ALEC 83 concernant les ménages non éligibles à l’Anah.
Le département par le biais du FSL participe au repérage des situations de précarité énergétique.
Calendrier de
mise en œuvre
Toute la durée du PLH.
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution des demandes
d’impayés d’énergie (FSL
énergie)
De suivi de l’action
o Nombre de ménages accompagnés par la
COFOR / ALEC 83
o Nombre de rénovations énergétiques dans le
cadre du PIG et financements accordés
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Orientation 2 : Maitriser la programmation nouvelle
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Action 4 : Maitriser le rythme de construction à un juste niveau pour
répondre aux besoins
Action en
évolution
Contexte
Le diagnostic du PLH fait état d’une production dynamique sur le territoire de la Vallée du Gapeau, en lien avec le rattrapage SRU pour les trois communes concernées. Ce rythme de construction a entrainé une raréfaction des terrains à bâtir et participer à augmenter la pression sur les équipements, services et infrastructures locales.
La CCVG souhaite s’engager dans un objectif de développement maitrisé, permettant d’accorder les dynamiques de construction avec les capacités d’accueil démographiques du territoire.
Objectifs
poursuivis
Assurer le respect des objectifs de production de logements en tenant compte des capacités du territoire
Encadrer la programmation et le développement de projets stratégiques pour permettre le maintien de l’équilibre social sur le territoire.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Par cette action, la CC de la Vallée du Gapeau souhaite maitriser le rythme de construction de son territoire et se tenir aux objectifs de production inscrits au PLH : 270 logements maximum par an, qui se justifie par :
➢ La volonté de réduire la pression démographique sur le territoire (estimée à 1,5 % par an), essentiellement liée aux arrivées depuis l’extérieur et à un desserrement de la métropole toulonnaise ; et de s’inscrire dans un développement plus vertueux (moins basé sur le solde migratoire)
➢ Un territoire aux ressources (foncières, eau) de plus en plus limitées et qui présente des signaux de saturation (en équipements, trafic routier sur le réseau non adapté…)
➢ Un contexte immobilier relativement incertain à l’avenir : forte hausse des coûts de la construction (+ 20 à 25 %), forte hausse des taux d’emprunt (> 3 %, qui concerne les particuliers et les bailleurs sociaux).
Cette dynamique de production permettra d’accompagner les besoins endogènes et de soutenir une croissance d’environ 0,9 % par an soit 300 habitants supplémentaires par an.
Pour ce faire, elle pilotera le développement de l'offre de logements sur le territoire par le biais d’une animation foncière autour des secteurs propices au développement de cette offre et en lien avec l'EPF PACA et les communes. Un bilan annuel sur les rythmes de construction, la mobilisation des stocks fonciers et les évolutions démographiques induites sera réalisé afin de suivre étroitement les objectifs fixés.
Elle s’attachera aussi à suivre les agréments de logements sociaux avec les communes et les services de l'Etat.
Moyens
financiers Aucun
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
L’EPF PACA accompagnera les collectivités et les opérateurs dans la mise en œuvre des projets de logements sur le territoire.
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Calendrier de
mise en œuvre
Toute la durée du PLH
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution de la population et
des effectifs scolaires
De suivi de l’action
o Nombre de logements autorisés et commencés
o Mise à jour de la mobilisation des potentiels
fonciers
o Suivi des agréments de logements sociaux
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Action 5 : Déployer une stratégie foncière Action en évolution
Contexte
Le diagnostic a mis en avant une production très conséquente de logements et une augmentation des prix du marché au cours de la période récente. Cela entraine des difficultés pour les opérateurs sociaux à parvenir à un équilibre d’opérations compte-tenu de la très forte valorisation du foncier sur le territoire.
De plus au regard, des enjeux de diminution de la consommation foncière, il est plus que jamais nécessaire pour la CC de la Vallée du Gapeau de se doter d’une stratégie foncière efficace.
Depuis la Loi Egalité et Citoyenneté de 2017, le PLH s’est vu doté d’un volet stratégie foncière renforcée. La capacité de la collectivité à mettre en œuvre les objectifs de programmation poursuivis par le PLH passe par différents leviers de veille et de maitrise du foncier. Celle-ci ne réside pas uniquement dans la définition de moyens financiers permettant de maîtriser les fonciers stratégiques. Elle repose sur trois piliers fondamentaux : l’anticipation (veille, dialogue avec les communes), la programmation (volumes et produits à réaliser pour permettre l’accueil dans de bonnes conditions), l’intervention (préemption, mobilisation de l’EPF PACA).
Objectifs
poursuivis
Encadrer la programmation et le développement de projets stratégiques pour permettre le maintien de l’équilibre social sur le territoire.
Augmenter la maîtrise foncière publique sur le territoire permettant la sortie d’opération à prix abordable
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
En premier lieu, pour déployer sa stratégie foncière, la CCVG souhaite accompagner les communes dans la traduction règlementaire du PLH lors des procédures de modification et révision de PLU. Elle s’attachera notamment à les accompagner dans la définition d’Orientations d’Aménagement et de Programmation avec servitudes de mixité sociale (intégrant logement locatif social et/ou logement en accession sociale pérenne / BRS) sur les gisements fonciers de long terme
Elle poursuivra aussi les échanges tripartites avec les communes et l'EPF PACA comme outil de portage et de négociation (participation aux conventions opérationnelles).
La CCVG souhaite constituer un fonds dédié à sa stratégie foncière dont les objectifs poursuivis sont les suivants :
- Le cofinancement aux cotés des communes d’études capacitaires et de faisabilité nécessaires à la réalisation d’opérations de logements, notamment en densification du tissu existant ou en renouvellement du bâti ;
- Le soutien financier, en complémentarité des communes, au déficit foncier des opérations résidentielles structurellement déficitaires (renouvellement urbain, foncier complexe, etc…) et sous réserve de la confirmation de ce déficit par l’EPF PACA.
Le calibrage de ce fonds est estimé à 100 000 € par an pour la CCVG, et nécessitera l’intervention financière des communes au moins à part égale.
Les modalités de gouvernance et les critères de choix des projets financés feront l’objet d’un règlement d’aides spécifique à définir.
Moyens
financiers
2024 2025 2026 2027 2028 2029
50 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 €
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
L’EPF PACA accompagnera les collectivités et les opérateurs dans la mise en œuvre des projets de logements sur le territoire.
Calendrier de
mise en œuvre
A partir de 2025
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution des prix du foncier
o Evolution des prix des
transactions en individuel et
collectif.
De suivi de l’action
o Nombre de logements produits dans le cadre
des conventions avec l’EPF PACA
o Mobilisation du fonds d’intervention foncière :
études financières, intervention en déficit
d’opération.
•
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AR Prefecture
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 6 : Diversifier les formes urbaines et réduire les rythmes
d’artificialisation
Action à
poursuivre
Contexte
Le territoire présente des formes urbaines peu denses, consommatrices d’espace, ne s’inscrivant pas dans la trajectoire Zéro Artificialisation Nette, qui précise que dès 2030, les collectivités devront avoir diminué de moitié la consommation d’espaces sur leurs territoires par rapport à la décennie précédente.
De plus, face à l’évolution des structures familiales et au vieillissement de la population, la diversification du parc de logements est nécessaire afin de répondre durablement aux besoins des ménages du territoire.
Objectifs
poursuivis
S’inscrire dans la trajectoire du ZAN et limiter l’impact de l’habitat sur les Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers.
Proposer des formes et typologies de logements adaptés à l’évolution du vieillissement et des modes de vie.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Par cette action, la CC de la Vallée du Gapeau souhaite réduire les rythmes d’artificialisation en intensifiant la production de logements dans l’enveloppe bâtie et en renouvellement urbain.
Pour ce faire, elle s’attachera à poursuivre l'accompagnement des communes dans la mobilisation de l'EPF PACA (en lien avec l’action 4) permettant la création de logements au sein du tissu existant et en renouvellement du bâti.
Pour accompagner la sortie de projets en renouvellement urbain, elle co-financera des études capacitaires et de faisabilité et apportera un soutien financier à des opérations économiquement déficitaires (moyens identifiés à l'action 5).
Lors des procédures de révision ou modification des documents d’urbanisme, et pour accompagner les communes dans une densification qualitative, notamment par division parcellaire, elle veillera à l’intégration aux documents d'urbanisme des règles adéquates pour encadrer la division parcellaire dans des secteurs non adaptés (coefficient de pleine-terre, retraits par rapport aux limites séparatives...).
Moyens
financiers Aucun
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
Les révisions des documents d’urbanisme sont à la charge des communes avec une association de la CCVG.
Calendrier de
mise en œuvre
Toute la durée du PLH.
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Suivi de la consommation
foncière (portail de
l’artificialisation des sols)
De suivi de l’action
o Production de logements selon la forme
urbaine (collectif, individuel pur et individuel
groupé)
o Mise à jour de la mobilisation des potentiels
fonciers
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AR Prefecture
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 7 : Veiller à la qualité de l’offre et accompagner des projets
innovants
Action à
poursuivre
Contexte
Le territoire est particulièrement soumis à des épisodes caniculaires et à la réduction de la ressource en eau. Cette nécessité d’adaptation au dérèglement climatique est à prendre en compte dans la construction des futurs logements.
Objectifs
poursuivis
Anticiper les effets du dérèglement climatique
Proposer une offre de logements de qualité sur le territoire.
Donner une image dynamique et innovante du territoire par le biais d’opérations « vitrines » du savoir-faire des opérateurs
Mobiliser l’ensemble des acteurs intervenant sur l’habitat existant pour faire émerger des projets qualitatifs et durables
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Pour veiller à la qualité de l’offre, la collectivité souhaite
- Instaurer un dialogue tripartite entre la CCVG, les communes et les opérateurs en amont de la réalisation des projets (préalablement au dépôt du PC). Ce partenariat permettra aux communes d’être accompagnées dans la montée en qualité des projets.
- Définir des prescriptions environnementales au sein du règlement et OAP sectorielles dans le cadre des procédures d’évolution des documents d’urbanisme : coefficients de pleine terre, coefficients de biotope, couvert végétal, recours aux matériaux locaux, orientation / luminosité des opérations etc.
- Sensibiliser les communes (élus et techniciens) à l'habitat durable par l’organisation de visites d’opérations / temps de sensibilisation : intégration architecturale et urbaine, performance énergétique et écologique, qualité des espaces publics et végétalisation, etc.
- Communiquer et mettre davantage en valeur les opérations vertueuses réalisées sur le territoire (articles de presse, diversification des canaux de diffusion, etc.).
- Systématiser la concertation citoyenne autour des projets résidentiels d’envergure et intégrant une part de mixité sociale, afin de garantir leur acceptation et limiter les recours aux autorisations d’urbanisme : : implication des habitants aux phases amont de réflexion, aux processus et études de programmation-conception, à la gestion à terme de certains lieux, etc.
Moyens
financiers Aucun
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
Les révisions des documents d’urbanisme sont à la charge des communes avec une association de la CCVG.
Calendrier de
mise en œuvre
Tout au long du PLH
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AR Prefecture
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte De suivi de l’action
o Nombre de projets accompagnés par la
CCVG
o Actions de communication, sensibilisation à la
transition écologique de l’habitat menées par
la CCVG.
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AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Orientation 3 : Diversifier l’offre de logements pour
accompagner les parcours résidentiels
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 8 : Atteindre progressivement les objectifs SRU via une
programmation adéquate et un soutien aux opérateurs
Action en
évolution
Contexte
Au sein de la CC de la Vallée du Gapeau, trois communes sont concernées par l’article 55 de la loi SRU et doivent atteindre 25 % de logements locatifs sociaux parmi les résidences principales. La loi 3DS a retiré l’échéance de 2025 et instauré le rattrapage de 33% du déficit par période triennale jusqu’à atteinte des objectifs. C’est dans cette optique que les communes concernées se sont engagées à intégrer 50 % de logements sociaux dans les nouvelles opérations.
Le logement social a été fortement développé ces dernières années mais la diversité du logement social reste un enjeu. En effet, les besoins pour les publics précaires ou isolés (pouvant bénéficier d’un logement en PLAI), sont mal couverts et la tension sur les petites surfaces demeure importante.
L’autre enjeu réside dans la possibilité des bailleurs sociaux de sortir des opérations. En effet, avec la raréfaction de l’offre foncière et l’augmentation des coûts du foncier, la sortie d’opération en mixité sociale se complexifie.
Objectifs
poursuivis
Respecter les objectifs découlant de l’article 55 de la Loi SRU, en veillant à une offre diversifiée et de qualité, répondant aux besoins des ménages.
Faciliter la sortie des opérations en mixité sociale.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Pour aider la sortie des projets en mixité sociale, la CC de la Vallée du Gapeau souhaite poursuivre son accompagnement financier à la production de logement social, en apportant la garantie d'emprunt des opérations sociales et en assurant un financement direct du logement social ayant un réel effet levier.
Les objectifs de programmation induisent un financement de 840 logements sociaux au cours du PLH. Considérant une part de 10 % de PLS, 750 PLUS et PLAI seraient à financer. Les nouvelles modalités de soutien seront à inscrire au règlement d’aide et viseront à :
- Financer le logement PLAi (300 unités, environ 40 % du couple PLUS + PLAi), à hauteur de 3000 € par logement, soit 150 000 € par an
- Financer le logement PLUS uniquement en cas de déficit d'opération : mobilisation du budget de l'action 5
- Proposer un bonus de 2000 € par logement pour les opérations en acquisition amélioration (objectif de 10% de la production), soit 25 000 € par an.
Pour veiller à la mixité dans les nouvelles opérations (équilibre privé/ social ; et par type de financement PLAi-PLUS), la collectivité souhaite également être associée aux échanges amont entre la commune et les bailleurs sociaux.
Elle s’attachera aussi à faciliter l'accès au foncier pour les opérateurs de logement social grâce au déploiement de sa stratégie foncière (cf. action 5 : secteurs de mixité sociale, collaboration avec l’EPF PACA, apport de fonciers publics et soutien au déficit d’opération, etc.).
Enfin, elle accompagnera les communes dans la rédaction de leur convention de mixité sociale.
Moyens
financiers
2024 2025 2026 2027 2028 2029
175 000 € 175 000 € 175 000 € 175 000 € 175 000 € 175 000 €
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AR Prefecture
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
Les communes apportent également des financements au logement locatif social, déductibles des amendes SRU.
Calendrier de
mise en œuvre
Tout au long du PLH
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution du taux de logements
sociaux au titre de l’inventaire SRU
o Evolution du nombre de demandes
et d’attributions annuelles, et du
ratio de tension de la demande
De suivi de l’action
o Nombre d’agréments accordés et
atteinte des objectifs triennaux
o Part des logements PLUS et PLAi dans la
programmation
o Part des logements sociaux créés par
acquisition-amélioration.
o Financements communautaires accordés
au logement social
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AR Prefecture
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 9 : Diversifier le logement abordable vers des nouveaux produits Action nouvelle
Contexte
La cherté du marché immobilier sur le territoire de la Vallée du Gapeau provoque un départ des jeunes et des familles les moins aisées vers des territoires moins tendus. De plus, certains ménages, dont les revenus ne permettent pas de louer dans le parc privé ou d’accéder à la propriété, se retrouvent captifs du parc social. Cette difficulté de réalisation du parcours résidentiel des ménages les moins aisés et des classes moyennes peut entrainer un déséquilibre social sur le territoire. Par ailleurs, avec une croissance économique qui entraine une augmentation de l’emploi sur le territoire, le besoin de loger de nouveaux actifs va prendre de l’ampleur
Objectifs
poursuivis
Proposer des formes de logements abordables et adaptées à l’évolution des modes de vie.
Loger les actifs présents et futurs du territoire.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Deux axes sont visés par la CC de la Vallée du Gapeau :
- Le développement de l’offre locative intermédiaire.
L’action de l’intercommunalité consistera à :
• Mobiliser le partenariat avec les opérateurs afin de définir les conditions de développement d'une offre locative intermédiaire en PLS et solliciter l’obtention des agréments correspondants (environ 10 % des logements sociaux).
• Définir des ménages cibles et des modalités de « commercialisation » des produits relevant du logement locatif intermédiaire (PLS principalement)
• Animer le partenariat avec Action Logement permettant de déployer des réponses adaptées au public salarié
- La réalisation de logements en accession sociale
L’action de l’intercommunalité consistera à :
• Inciter, lors des évolutions des documents d’urbanisme à inscrire des objectifs en faveur de l’accession sociale à la propriété au sein de Secteurs de mixité sociale ou en OAP.
• Tirer le bilan de la première expérimentation du Bail Réel Solidaire (BRS) à Solliès-Pont et La Farlède.
• Etendre la réflexion aux communes volontaires et aux marchés les plus tendus, en fléchant des fonciers publics mobilisables.
• Prendre en charge la garantie d'emprunt pour le PSLA / BRS.
Moyens
financiers Prise en charge de la garantie d’emprunt pour le PSLA et BRS
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
Action Logement sera étroitement associé à l’identification des publics cibles et au soutien aux opérations locatives sociales et intermédiaires.
Les révisions des documents d’urbanisme sont à la charge des communes avec une association de la CCVG.
Calendrier de
mise en œuvre
Tout au long du PLH.
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AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Evolution des niveaux de prix
en accession et en location
o Evolution de l’emploi localisé
et des actifs résidents sur le
territoire
De suivi de l’action
o Nombre de logements produits en PSLA et BRS
o Prix de sortie des opérations en PSLA et BRS
o Nombre d’agréments PLS accordés et part
dans la programmation
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 10 : Accompagner le maintien à domicile des séniors Action en évolution
Contexte
Le diagnostic a mis en avant un fort vieillissement de la population, qui entraine des besoins en logements et services adaptés sur le territoire.
Il ressort aussi des difficultés pour les personnes âgées, attachées à leur logement, d’aller vers des logements plus petits. Ce parcours doit donc être accompagné et l’adaptation de ces logements, indispensable lors de la perte d’autonomie, doit être anticipé.
Ce sujet est un sujet prioritaire du PIG.
Objectifs
poursuivis
Faciliter le maintien à domicile pour les personnes autonomes en encourageant l’adaptation des logements existants au vieillissement et aux situations de handicap
Poursuivre le développement des résidences inclusives et accessibles financièrement aux personnes âgées et/ou en situation de handicap
Intégrer la thématique du vieillissement / handicap dans une démarche globale d’aménagement traitant de plusieurs thématiques (habitat, espace public, mobilité, etc.).
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
L’apport de solutions pour le public sénior passera tout d’abord par la poursuite du PIG, qui permettra d’adapter les logements via des aides financières et un accompagnement aux travaux.
Par ailleurs, la CC de la Vallée du Gapeau souhaite aussi adapter le parc social du territoire. Cela pourra se faire via la labellisation Habitat Sénior Services mobilisées par certains bailleurs sociaux, et en partenariat avec l’association Handi’Toit pour les personnes en situation de handicap moteur.
Enfin, la collectivité souhaite proposer des solutions diversifiées pour les personnes âgées et/ou en situation de handicap. En collaboration avec les communes, elle s’attachera donc à développer une offre de logements sociaux adaptés au vieillissement (labellisation ASV) et à accroitre l’offre intermédiaire entre le logement classique et l’EHPAD.
Moyens
financiers Moyens financiers inclus à l’action 2.
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action.
L’opérateur en charge du PIG aura la charge d’accompagner la mise en œuvre de travaux d’autonomie, pour le public éligible à l’Anah.
Les bailleurs sociaux et les associations concernées accompagneront l’adaptation des logements sociaux et le développement d’une offre nouvelle adaptée.
Calendrier de
mise en œuvre
Tout au long du PLH.
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Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Nombre et taux de personnes
de plus de 60 ans et de plus
de 75 ans sur le territoire
o Tension de la demande
sociale exprimée par les
personnes de plus de 60 ans
De suivi de l’action
o Nombre de dossiers « adaptation » financés
dans le cadre du PIG : type de propriétaires,
montants des travaux, montants des aides
publiques
o Nombre de primes MaPrim’Adapt octroyées
o Nombre de logements labellisés HSS ou
Handi’Toit dans le parc social
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Action 11 : Développer l’offre en insertion pour les ménages très précaires Action en évolution
Contexte
Le diagnostic du PLH met en avant la rareté des possibilités de réponse au sein du parc social aux publics précaires et isolés (la part des logements financés en PLAI est en moyenne inférieure à 20 %) potentiellement captifs de leur logement.
Le diagnostic met aussi en avant une tension forte sur les petites surfaces mais des besoins exprimés également pour des logements familiaux.
Le premier bilan du PIG en cours montre la dynamique de conventionnement du parc privé mais une certaine difficulté à aller vers du conventionnement très social et accompagné (LOC 3) en raison de la forte décote de loyer par rapport au marché libre et car les propriétaires souhaitent rester maitre du choix du locataire.
Objectifs
poursuivis
Apporter des solutions adaptées aux besoins des jeunes et des ménages très précaires.
Pallier le manque de solution d’hébergement en proposant une offre alternative
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
La CC de la Vallée du Gapeau souhaite développer une offre très sociale en garantissant une production de logement PLAi ainsi que le conventionnement de logements en intermédiation locative (IML) au sein du parc privé.
L’intercommunalité sera associée aux échanges amont entre la commune et les bailleurs sociaux, pour veiller à la mixité dans les nouvelles opérations (notamment par type de financement, garantissant une part de 40 % de PLAi au sein du couple PLUS-PLAi, soit environ 30 % de PLAi sur l’ensemble de la programmation sociale) et apportera un soutien financier renforcé (par rapport au précédent PLH) au développement du logement PLAi (cf. action 8).
Par ailleurs, conformément aux objectifs réglementaires, elle veillera à développer une offre en PLAI Adapté (10 % de l’offre nouvelle en PLAi) afin d’assurer le parcours résidentiels des personnes nécessitant un accompagnement social adapté.
Dans le cadre du PIG, la CCVG apporte un soutien financier et en ingénierie auprès des propriétaires bailleurs qui s’orientent vers le conventionnement, et notamment en intermédiation locative. Une évolution des aides, avec une progressivité à destination des propriétaires s’engageant vers le conventionnement social et très social, pourra être envisagée lors du bilan du PIG.
Moyens
financiers Moyens inclus à l’action 2 (PIG) et action 8 (financement du logement social PLAI).
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera cette action, en collaboration avec les communes pour ce qui relève de la production de logements locatifs sociaux.
L’opérateur en charge du PIG aura la charge d’accompagner le conventionnement de l’offre locative privée.
Les bailleurs sociaux seront garants du respect des objectifs en PLAi et PLAi-Adapté.
Calendrier de
mise en œuvre
Toute la durée du PLH.
Reconduction du PIG à partir de 2024.
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Reçu le 03/10/2023
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Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Nombre de demandes et
taux de pression des
demandeurs sous plafond de
ressources PLAi
o Nombre de demandes et
taux de pression des
demandeurs sortant de
structures d’accueil ou sans
solution de logement
(hébergés chez des tiers, sans
domicile, etc.)
De suivi de l’action
o Nombre d’agréments délivrés pour des
logements PLAi et PLAi-Adaptés
o Nombre de logements conventionnés en LOC
3 dans le cadre du PIG
o Aides communautaires accordées en faveur du
logement locatif très social et du
conventionnement Anah.
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 12 : Répondre aux obligations du Schéma Départemental pour
l’Accueil et l’Habitat des Gens du Voyage
Action à
poursuivre
Contexte
La CC de la Vallée du Gapeau compte une aire d’accueil intercommunale de 30 emplacements à La Farlède. Le territoire est conforme aux objectifs du Schéma Départemental pour l’accueil et l’habitat des gens du voyage 2012-2018 du Var.
Le SDAGV formule des préconisations supplémentaires : des états des lieux sont à approfondir pour les sédentaires en zones agricoles, avec des communes fortement impliquées (La Farlède notamment). Des solutions sont à trouver dans le cadre des PLU et des PLH selon la situation des familles et des terrains concernés au regard du droit de l’urbanisme.
Le nouveau schéma, en cours de révision, fixe pour objectif la rénovation de l’aire de La Farlède.
Objectifs
poursuivis
Organiser l’accueil des gens du voyage sur le territoire.
Prendre en compte les besoins de mobilité et de séjour pour certains, les volontés d’ancrage pour d’autres en proposant une réponse adaptée à toutes les situations observées.
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Conformément à ses obligations, la CC de la Vallée du Gapeau finance la gestion de l’aire d’accueil à hauteur de 120 000 € par an.
Afin de répondre aux obligations du Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des Gens du Voyage, elle s’est également engagée dans la rénovation de l'aire de la Farlède pour un montant de 1 000 000 €.
Moyens
financiers
2024 2025 2026 2027 2028 2029
120 000 € 120 000 € 120 000 € 120 000 € 120 000 € 120 000 €
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG pilotera et financera cette action.
Calendrier de
mise en œuvre
Financement de la gestion des aires sur toute la durée du PLH
Rénovation de l’aire d’accueil en 2024 et 2025
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte
o Effectifs des gens du voyage présents
sur le territoire de manière ponctuelle
ou continue
De suivi de l’action
o Réalisation des travaux de l’aire
d’accueil conformes aux prescriptions
du schéma départemental
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Orientation 4 : Piloter et suivre la politique de l’habitat
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AR Prefecture
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Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 13 : Mettre en place des outils de suivi et d’animation Action à poursuivre
Contexte
Comme le stipule le Code de la Construction et de l’Habitation, Le programme d’actions du PLH doit préciser les modalités de suivi et d’évaluation du PLH.
L’habitat constitue une politique publique de premier plan pour la CCVG au regard des moyens qui lui sont dévolus et des dispositifs mis en place. C’est pourquoi il sera attendu de rendre compte des effets de la politique de l’habitat pour en mesurer la pertinence et l’efficacité.
Objectifs
poursuivis
Définir le pilotage, la gouvernance et les moyens de la politique de l’habitat
Mettre en place des outils de suivi et d'animation
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
La CC de la Vallée du Gapeau souhaite poursuivre son travail d'observation de l'habitat sur le territoire en participant à l'observatoire départemental de l'habitat et poursuivant la collaboration avec l'AUDAT Var en charge de la réalisation de fiches communales. Elle assurera aussi une observation des dynamiques foncières en partenariat avec l'AUDAT.
Le service habitat réalisera un bilan annuel, pour suivre les indicateurs du PLH et tirera le bilan du PLH à mi-parcours afin de réaliser les ajustements nécessaires (ces prestations pourront être externalisées).
Il assurera le rôle d’animation du PLH via l’organisation :
• De points réguliers avec le Président de la CCVG et avec les membres du Bureau Communautaire.
• De réunions de restitution du bilan du PLH aux communes et partenaires (1 fois par an)
• De réunions de restitution de la CIL (présentation des bilans de la CIA et du PPGDID).
Moyens
financiers
2024 2025 2026 2027 2028 2029
5 000 € 5 000 € 5 000 € 15 000 € 5 000 € 5 000 €
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG a la charge du pilotage de cette action. Elle gèrera l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier et réalisera les bilans annuels et à mi-parcours
Le service habitat animera des instances de réflexions / groupes de travail avec les communes, les services de la CCVG et les partenaires
Calendrier de
mise en œuvre
Tout au long du PLH
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte De suivi de l’action
o Réalisation de bilans financiers annuels
o Réalisation du bilan à mi-parcours du PLH
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AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Action 14 : Garantir l'accès à l'information sur l'accès au logement et les dispositifs d'amélioration de l'habitat à l'ensemble des habitants
Action
nouvelle
Contexte
Les lois Alur, Égalité et Citoyenneté, et Elan ont positionné puis conforté l’échelon intercommunal comme chef de file en matière d’attributions. C’est à cette échelle que sont fixées les grandes orientations du territoire en matière de politique de peuplement : priorités locales pour les attributions et mixité sociale. Il s’agit pour ces territoires de se doter d’une gouvernance intercommunale et partenariale pour répondre à ces enjeux.
La loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté définit le périmètre des territoires tenus de mettre en œuvre la réforme des attributions de logements sociaux. La CC de la Vallée du Gapeau est concernée compte tenu de son obligation de réaliser un PLH.
Objectifs
poursuivis
Disposer d’un cadre commun en matière d’attributions de logements sociaux pour améliorer les équilibres de peuplement
Instaurer une gouvernance concernant le logement social
Améliorer la lisibilité et la transparence des modalités d’accueil et d’information des demandeurs de logement
Mises en
œuvre
opérationnelles
envisagées
Cette action vise à installer la Conférence intercommunale du Logement et à rédiger les documents cadres : plan partenarial de gestion de la demande et d’information du demandeur intégrant la grille de cotation de la demande et convention intercommunale d’attributions.
Cette mission, lancée en 2023, a été confiée à l’AUDAT du Var.
La mise en œuvre de ces documents devra permettre de répondre aux objectifs de mixité sociale et de transparence de l’information pour les demandeurs de logements sociaux.
Une fois les documents validés, il conviendra de :
- Piloter et suivre le Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information aux Demandeurs
✓ Tester et mettre en application la grille de cotation permettant de prioriser les attributions de logements sociaux aux demandeurs répondant aux critères de priorité fixés par la CCVG et les communes.
✓ Faciliter la compréhension du demandeur sur son positionnement dans sa demande de logement social
✓ Poursuivre l’animation des instances ayant permis d’aborder différents sujets (suivi des indicateurs du PPGDID, présentation des bilans annuels du PPGDID, organisation du passage au système de cotation etc.).
- Suivre les objectifs de la Convention Intercommunale d’Attributions (CIA), déclinaison opérationnelle des orientations adoptées par la Conférence Intercommunale du Logement (CIL) en tirant un bilan annuel des attributions pour chaque réservataire au regard des objectifs fixés.
Moyens
financiers Aucun
Rôles des
collectivités et
des partenaires
La CCVG interviendra en pilotage de cette action, en collaboration avec les communes quant à la définition des objectifs d’attributions ainsi que dans la définition de la grille de cotation.
L’AUDAT Var est mandaté pour accompagner la CCVG dans la rédaction de ces documents cadres.
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AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023 Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes de la Vallée du Gapeau
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Calendrier de
mise en œuvre
2023-2024 : rédaction de la CIA et du PPGDID
A partir de 2024 : suivi et bilan de ces documents.
Indicateurs de
suivi et
d’évaluation
De contexte De suivi de l’action
o Bilan des attributions des ménages précaires
(1er Quartile)
o Bilan des actions du PPGDID
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AR Prefecture
083-248300410-20230929-2023_09_29_11-DE
Reçu le 03/10/2023
Publié le 03/10/2023