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Document publié le Lundi 17 juillet 1978 par la commune de Saint-Jean-d'Angély.
Lien du pdf (unknown - 20240307 D3Annexe)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Institutions publiques,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques de la Charente-Maritime
Pôle d’évaluation domaniale de Charente-Maritime
24 avenue de Fétilly
BP 40587
17 021 LA ROCHELLE CEDEX 1
Courriel :ddfip17.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 19/02/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Charente-Maritime
à
Commune de Saint-Jean-d’Angély
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Fabienne Gabillet
Courriel :fabienne.gabillet@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 46 34 61 73
Réf DS: 16010072
Réf OSE : 2024-17347-06581
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE / VALEUR LOCATIVE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain
Adresse du bien : Lieu dit « Plantis Tesseron » 17400 Saint-Jean-d’Angély
Valeur : 680 000€, assortie d’une marge d’appréciation de 15 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 1 - CONSULTANT
Commune de Saint-Jean-d’Angély
Affaire suivie par : Damas Jean-François
2 - DATES
de consultation : 29/01/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 29/01/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d’un terrain communal à vocation d’activités, à un aménageur.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Saint-Jean-d'Angély est une commune du Sud-Ouest de la France, située dans le département de la Charente-Maritime (région Nouvelle-Aquitaine), chef-lieu de l'un des cinq arrondissements du département. Avec une population de 7 417 habitants en 2017 et une aire urbaine de 13 240 habitants, cette sous-préfecture est la principale ville de son arrondissement.
Saint-Jean-d'Angély, au centre du Pays des Vals de Saintonge, est traversée par la rivière Boutonne, à proximité de l'autoroute A10. Elle est distante de 140 km de Bordeaux et de 410 km de Paris.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle à évaluer est située à l’arrière de la zone d’activité Arcadys au Nord-Ouest de la commune de Saint-Jean d’Angély, à proximité de l’échangeur autoroutier de l’autoroute A10, Paris- Bordeaux. Son accessibilité et sa visibilité depuis les routes et autoroute la bordant en font un terrain privilégié.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Saint-Jean-
d’Angély ZR 121 Lieu dit « Plantis Tesseron » 57 213 m² Terrain
TOTAL
3
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 4.4. Descriptif
Il s’agit d’un terrain nu, de configuration rectangulaire, situé en façade sur la route départementale n° 120 (au sud). A l’est, la parcelle est également en façade sur une voirie cadastrée ZR 11 et appartenant à la commune de Saint Jean d’Angély.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Le bien appartient à la commune de Saint-Jean-d’Angély. Il était initialement cadastré ZR 101, une division est intervenue suite à la vente d’une partie de la parcelle mère qui a été divisée en ZR 121 et ZR 120. La parcelle ZR 120 à été vendue par acte du 21/04/2021, au prix de 16 640,32€ pour 1 396 m², soit 11,92€/m².
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est estimé libre d’occupation.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Au PLU de Saint Jean d’Angély, le bien est en zone Aux.
La zone AUx est une zone naturelle non équipée, destinée à l’accueil d’activités commerciales, artisanales, industrielles ou de services qui, par leur besoin en surface ou par la nature de l’activité, seraient incompatibles avec le caractère des zones d’habitat.
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Le bien est estimé par comparaison.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
L’étude de marché porte sur des mutations de terrains en zone Aux à Saint Jean d’Angély :
4
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Les termes n° 5, 7 et 8, correspondant aux mutations les plus récentes, sont retenus. Parmi ces termes, le terme n° 5 est écarté car le terrain présente une pente moyenne de 8 % d’Est en Ouest et de 8 % du Nord au Sud ; sa situation et son accessibilité sont moins privilégiées que la parcelle à évaluer.
Le terme n° 7 est quant à lui une mutation récente d’un terrain voisin du bien à évaluer et le terme n° 8 correspond à une partie de la parcelle mère du bien à évaluer (cette partie a été vendue en 2021).
La moyenne des termes retenus ressort à 11,92€/m².
La valeur vénale est estimée à : 57 213 m² x 11,92€/m² = 681 978,96€, arrondi à 680 000€
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 680 000€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 15 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 578 000€ (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
5
N° Commune Adresse Prix total Prix/m² Zonage
1 347//ZR/105 Maison rouge 09/05/2019 4368 3,24
2 347//D/754/756 12/01/2018 28493 9 Aux
3 29/07/2020 15390 0,6 Aux et A
4 17/04/2019 11840 4,5 Aux
5 347//ZR/117 Maison rouge 08/02/2021 5552 2,3415 Aux
6 347//D/782 24/09/2019 4244 9 Aux
7 347//ZR/123 Plantis Tesson 21/04/2021 77805 11,92 Aux
8 347/ZR/120 Plantis Tesson 21/04/2021 1396 11,92 Aux
Moyenne 6,5652
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface
terrain
(m²)
Saint Jean
d’angély 14 152
Aux
(bande)
Saint Jean
d’angély
Terres de
Fossemagne 256 437
347//E/103/ZP/
10
Saint Jean
d’angély
Fief l’Abbe-Fief
l’abaye 9 234
347//AW/
216/215(anc 42)
Saint Jean
d’angély
Rue de la
Sacristinerie 53 280
Saint Jean
d’angély 13 000
Saint Jean
d’angély
Terres de
Fossemagne 38 196
Saint Jean
d’angély 927 436
Saint Jean
d’angély 16 640
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 10- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de douze mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11- OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
6
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024 Pour le Directeur et par délégation,
L’Adjoint au Directeur du Pôle Fiscal-Domaine-Moyens
Stéphane Pelé
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
017-211703475-20240307-2024_03_D3-DE
Reçu le 08/03/2024