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Document publié le Jeudi 8 août 2024 par la commune de Cournonterral.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2025 03 19 Annexe 2 D2025 11 Promesse de vente immobiliere (Terrain) Commune de Cournonterral Skyline)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Données personnelles,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault
Pôle d’évaluation domaniale
334 allée Henri II de Montmorency
34 000 Montpellier
Le 8 août 2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Hérault
à
Commune de Cournonterral
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Caroline BESER
Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.11.38.10.43
Réf DS:19019058
Réf OSE : 2024-34088-53394
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain
Adresse du bien : Les Peyroules 34 660 Cournonterral
Valeur : 888 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD DS n°19019058
1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Aurélie ARNAL – DGA
Contact : aurelie.arnal@ville-cournonterral.fr / 06 71 01 97 67
2 - DATES
de consultation : 15/07/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 01/08/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession.
Mise aux enchères par la société AGORASTORE spécialisée dans les ventes aux enchères en ligne des biens des mairies, des organismes publics et des grandes entreprises.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 DS n°19019058
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Cournonterral est une commune de 6423 habitants ; la commune est membre de Montpellier Méditerranée Métropole.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle est située au Nord de la commune entre 2 lotissements.
La parcelle est située en zone urbanisée avec les réseaux à proximité, mais elle n’est pas directement raccordée aux réseaux.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
COURNONTERRAL AL13 les Peyroules 34 660 Cournonterral 2 959 m² terrain
4.4. Descriptif
Parcelle arborée non raccordée aux réseaux.
3 DS n°19019058
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Cournonterral
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
La zone UD : zone urbaine a vocation d'habitat individuel diffus voire lâche ou groupés, de services et d’activités compatibles.
Elle se compose des secteurs suivants :
- UD 1, zone du Capdaliech ayant fait l’objet d’une révision simplifiée du POS, et susceptible de recevoir logements collectifs et individuels, et un commerce important. Elle est composée des secteurs UD1a, et sous-secteurs UD1a1, UD1a2, UD1a3, UD1b, UD1c, UD1e
4 DS n°19019058
- UD 2, le reste de la zone recevant principalement de l’individuel et des services, dont une maison de retraite, et un établissement destiné aux seniors.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode d’évaluation par comparaison a été retenue. L’évaluation suivant la méthode par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale des biens, en fonction des prix de biens comparables, observés sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Études réalisées à l’aide des applications : Estimer un bien, Base Nationale des Données Patrimoniales, Demande de Valeur Foncière.
Cessions de terrains de grandes superficies non raccordés aux réseaux mais situés en zone urbanisée :
Il ressort une fourchette de prix allant de 245 €/m² à 300 €/m². La médiane étant de 300 €/m² et la moyenne de 284 €/m².
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
/
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La valeur vénale d’un immeuble doit être appréciée à l’aide de termes de comparaison, qui sont fournis par des transactions ayant pour objet des biens similaires.
La valeur prépondérante de 300 €/m² peut-être retenue pour ce terrain situé en zone urbanisée mais non raccordé aux réseaux.
Soit une valeur du terrain de : 300 × 2 959 m²= 887 700 € arrondie à 888 000 €.
5
N° Ref. Cadastrales Adresse Prix total Prix/m² Régime fiscal
1 9010 F RUE DU MOULIN 28/03/2022 2361 245,66
2 88//AK/90//82 9082 F AV JEAN JAURES 15/02/2023 1022 273,97 UD2
3 88//AH/142// 9142 F CHE D'ANTONEGRE 02/03/2023 1460 300 UD2
4 88//AM/12// 9012 F RTE DE LA TAILLADE 17/11/2022 1357 300 UD2
5 88//AM/28//35 9028 F RTE DE LA TAILLADE 26/08/2022 2711 300 UD2
moyenne 284
médiane 300
Date
mutation
Surface terrain
(m²)
88//AA/
359//360//358//363//361//362 580 000 Zone Ud2 entre
2 habitations
280 000
438 000
407 100
813 300 DS n°19019058
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 888 000 €. Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 799 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
6 DS n°19019058
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le directeur départemental des finances publiques
et par délégation,
Christine FIGUIERE
Responsable de la division du domaine
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.