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Déliberation - delib 083 cession de la parcelle cadastree l no1 sise rue du landy a aubervilliers
Document publié le Jeudi 19 juin 2025 par la commune d'Aubervilliers.
Lien du pdf (Déliberation - delib 083 cession de la parcelle cadastree l no1 sise rue du landy a aubervilliers)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement,
DEPARTEMENT
DE LA
SEINE-SAINT-DENIS
Nombre de Membres composant :
Le Conseil Municipal :
En exercice :
Présents :
53
53
37
REPUBLIQUE FRANCAISE
Liberté-Egalité-Fraternité
-------------------------------
------------------------------
N°083
REGISTRE
DES DELIBERATIONS
SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL
DU 19 JUIN 2025
L'AN deux mille vingt-cinq, le 19 juin, le conseil municipal d'Aubervilliers, convoqué le 13 juin 2025, s'est réuni Hôtel de Ville - Salle du Conseil municipal à sous la présidence de Madame Karine FRANCLET , Maire.
Etaient présents : FRANCLET Karine, SACK Pierre, LENZI Ling, HADJI-GAVRIL Michel, BAZIZ Yasmina, MONTEIRO Miguel, REMY Marie-Pascale, BIDAL Damien, DAUVERGNE Véronique, MARTIN Samuel, BOUZIDI Zakia, MESSEZ Marie- Françoise , DANDRIEUX Dominique , SACKHO Kourtoum, DESIR Sandrine, LOE Patricia, GODIN Guillaume, OZHAN Mizgin, Adjoints au Maire
AUGY Thierry, DESCAMPS Alain, SCHROEDER Cédric, LE ROY Franck, VACHER Annie, GILLY Jean-Paul, FAUCHEUX Gilbert, HE Dominique, CAMBIANICA Robin, GONCALVES PEIXOTO Maria Elisabete, HOCINE Massinissa, CHIKHDENE Zayen, KARROUMI Sofienne, BELAIR Katalyne, NAULEAU Pierre-Yves, DAGUET Anthony, NEDELEC Soizig, COHEN-HADRIA Yonel, DJEBBARI Nabila, Conseillers Municipaux et Conseillers Municipaux délégués.
Etaient absents : GUERRIEN Marc, NIFEUR Nadège, BOUCHA Safia.
Excusés :
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
1/6 Représentés par :
Monsieur José LESERRE Monsieur Michel HADJI-GAVRIL
Monsieur Jérôme LEGENDRE Madame Ling LENZI
Monsieur Philippe ALLAIN Monsieur Samuel MARTIN
Madame Solène DA SILVA Madame Annie VACHER
Madame Sandrine GRYNBERG DIAZ Madame Katalyne BELAIR
Monsieur Lewis CHARTIER Monsieur Dominique DANDRIEUX
Madame Margaux HOUIS Madame Véronique DAUVERGNE
Madame Marie-Amélie ANQUETIL Madame Marie-Pascale REMY
Madame Maryse EMEL Madame Soizig NEDELEC
Monsieur Jean-Jacques KARMAN Monsieur Anthony DAGUET
Madame Fatima YAOU Monsieur Sofienne KARROUMI
Monsieur Zishan BUTT Madame Nabila DJEBBARI
Madame Evelyne YONNET-SALVATOR Monsieur Pierre-Yves NAULEAU
Secrétaire de séance : Samuel MARTIN
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
2/6 Séance du Conseil Municipal du 19/06/25
DGA Administration Générale/ Direction du Conseil et des Affaires Juridiques/
N°083
OBJET : Cession de la parcelle cadastrée L n°1 sise rue du Landy à Aubervilliers
LE CONSEIL,
Après avoir entendu l'exposé de Madame Marie-Françoise MESSEZ,
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment l’article L.2121-29 ;
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques ;
Vu le courrier de la SAS INTERCONSTRUCTION du 15 juillet 2024 portant offre d’acquisition de la parcelle cadastrée L n°1 sise rue du Landy ;
Vu l’avis du 5 mai 2025 du Pôle d’Evaluation Domaniale n°2025-93001-21523 ;
Vu la note de présentation du projet ;
Considérant que le Conseil municipal est compétent pour se prononcer sur la gestion des biens et sur les opérations immobilières effectuées par la Commune ;
Considérant que la SAS INTERCONSTRUCTION porte un projet d’aménagement entre le boulevard Félix Faure et la rue du Landy, le long du canal Saint-Denis et en bordure des quais François Mitterrand ;
Considérant que ce projet consiste en un programme innovant mixant logements en accession, locaux associatifs, ateliers d’artistes et guinguette ayant pour objectif de :
- Dépolluer le site ayant subi depuis des décennies des activités très polluantes et de le végétaliser,
- Rendre visible le canal Saint-Denis,
- Faire vivre le canal Saint-Denis en proposant une programmation diversifiée sur ses berges,
- Réinstaller dans des locaux neufs, sécurisés et mieux adaptés de l’association la SAUGE et prévoir de leur céder un espace potager en pleine terre et des serres pour leur activité agricole,
- Créer une offre de logements en accession qualitative ;
Considérant que le démarrage de ce projet d’aménagement implique pour la SAS INTERCONSTRUCTION d’obtenir la maîtrise foncière du périmètre de l’opération ;
Considérant que le périmètre de l’opération comprend une parcelle cadastrée L n°1 sise rue du Landy propriété de la Ville ;
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
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3/6 Considérant que la Ville n’a plus l’usage de cette emprise qui n’accueille pas d’activité municipale et qui n’a jamais accueillie de service ou d’usage public ;
Considérant que la SAS INTERCONSTRUCTION a adressé à la Ville une offre d’acquisition de ladite parcelle pour un prix de 80 000 € hors taxe ;
Considérant que l’emprise a été estimée par le Pôle d’Evaluation Domaniale de la DDFIP à hauteur de 38 500,00 € ;
Considérant la différence entre l’offre et l’estimation de la DDFIP ;
Considérant que l’estimation de la DDFIP repose exclusivement sur la valeur vénale actuelle du bien en l’état, sans tenir compte des perspectives de valorisation induites par un projet d’aménagement futur ;
Considérant que l’acquéreur a manifesté l’intention de mettre en œuvre sur le bien un projet d’aménagement incluant la création de logements en accession et d’équipements divers (espaces verts, serre, guinguette, ateliers d’artistes…) ;
Considérant que ce projet est de nature à générer des retombées positives sur le territoire communal, tant en matière d’attractivité, de dynamisme économique ou de réponse à des besoins identifiés par la collectivité ;
Considérant que dans ce cadre la Ville a procédé à une évaluation globale de l’opération, tenant compte non seulement de la valeur vénale brute mais également de la valorisation potentielle du site au regard de l’usage projeté ;
Considérant que le prix de cession proposé, soit 80 000 €, reflète non seulement la valeur brute du bien mais également le potentiel d’aménagement identifié, et qu’il est donc justifié par des éléments objectifs tenant à l’économie générale du projet et à l’intérêt pour la commune ;
Considérant que cette cession participe ainsi à une stratégie de gestion active du patrimoine municipal, visant à favoriser la mise en valeur d’actifs sous-exploités tout en garantissant une juste contrepartie financière à la collectivité qui participe à la bonne gestion des deniers publics ;
Considérant qu’il n’y a ainsi plus lieu pour la municipalité de détenir ce bien ;
Considérant qu’il y a lieu d’approuver la cession de cette parcelle au profit de la SAS INTERCONSTRUCTION, ou toute société ad hoc dont elle serait actionnaire majoritaire, au prix de 80 000 € hors taxe net vendeur;
Considérant par ailleurs que le Service de la Publicité Foncière semble indiquer que ladite parcelle est grevée d’un droit réel constitué sous la forme d’un bail emphytéotique au profit de l’OPH d’Aubervilliers ;
Considérant toutefois, que ni le Service de la Publicité Foncière, ni la Ville, ni l’OPH d’Aubervilliers n’ont trouvé trace de cet acte ;
Considérant qu’il convient d’acter de l’inexistence de ce bail emphytéotique et de
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
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4/6 procéder aux formalités nécessaires pour régulariser la situation ;
Considérant que cette cession contribue au déploiement d’un projet d’aménagement innovant et durable sur la Ville qui profitera à l’ensemble de la collectivité ;
Adoption à la majorité par 32 pour, 16 contre (Sandrine GRYNBERG DIAZ, Maria Elisabete GONCALVES PEIXOTO, Massinissa HOCINE, Maryse EMEL, Zayen CHIKHDENE, Sofienne KARROUMI, Katalyne BELAIR, Jean-Jacques KARMAN, Pierre-Yves NAULEAU , Fatima YAOU , Zishan BUTT, Evelyne YONNET- SALVATOR, Anthony DAGUET, Soizig NEDELEC, Yonel COHEN-HADRIA, Nabila DJEBBARI) , 1 s'est abstenu( Yasmina BAZIZ) , 1 ne prend pas part au vote ( Zakia BOUZIDI)
DELIBERE :
AUTORISE la cession au profit de la SAS INTERCONSTRUCTION, ou toute société ad hoc dont elle serait actionnaire majoritaire, de la parcelle cadastrée L n°1 sise rue du Landy d’une surface de 55 m² au prix de 80 000,00 € hors taxes net vendeur.
DIT que ladite emprise fait partie du domaine privé de la Ville.
DIT qu’aucun bail emphytéotique au profit de l’OPH d’Aubervilliers ne grève cette parcelle.
AUTORISE Madame le Maire à signer la présente délibération ainsi que tout acte, notamment la promesse de vente sous conditions suspensives, au profit de la SAS INTERCONSTRUCTION, ou toute société ad hoc dont elle serait actionnaire majoritaire, de régularisation de tout acte constatant, l’inexistence ou la résiliation et/ou la caducité du bail emphytéotique pouvant exister au bénéfice de l’OPH d’Aubervilliers permettant la suppression auprès du Service de Publicité Foncière du droit réel grevant actuellement la parcelle, tout avenant puis l’acte de vente.
AUTORISE Madame le Maire à signer tout document relatif à la présente délibération, tel qu’énoncé ci-dessus, et pourra autoriser l’Adjointe au Maire en charge du Patrimoine à faire de même.
DIT que le Directeur Général des Services est chargé de l'exécution de la présente délibération.
DIT que la présente délibération sera transmise au représentant de l’État dans le Département, au titre du contrôle de légalité.
DIT que cette délibération peut faire l’objet d’un recours soit gracieux auprès du Maire d’Aubervilliers, dans les deux mois après la date de l’adoption de la présente délibération, soit contentieux auprès du Tribunal Administratif de Montreuil, au moyen de la plateforme Télérecours (https://www.telerecours.fr/), dans un délai de deux mois après l’adoption de la présente délibération ou dans un délai de deux mois après le refus du recours gracieux que ce refus ait été explicite ou soit né du silence gardé par la Ville pendant un délai de deux mois.
Reçue en préfecture le : 25/06/25 Le Maire,
Karine FRANCLET
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
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5/6 Accusé en préfecture :
93-219300019-20250625-lmc140400-DE-1-1
Publiée le : 26/06/25
Certifiée exécutoire : 26/06/25
Hôtel de Ville d’Aubervilliers
2, rue de la Commune de Paris
93308 Aubervilliers Cedex
www.aubervilliers.fr
6/6 SAS INTERCONSTRUCTION
T +33 (0)1 46 99 59 00 - F +33 (0)1 46 99 59 59 - info@interconstruction.fr 28 rue Escudier - 92772 Boulogne-Billancourt Cedex - www.interconstruction.fr
S.A.S. au capital de 1 000 000 € - RCS Nanterre B 612 004 051 – Membre de la F.P.I. N° TVA Intracommunautaire FR45612 004 051 00035
Carte Professionnelle Transaction n° B01514 Préfecture des Hauts-de-Seine Page 1/2
A Boulogne-Billancourt, le 15 juillet 2024
OFFRE D’ACQUISITION D’UN TENEMENT FONCIER SITUE A AUBERVILLIERS (93), BOULEVARD FELIX FAURE
CARACTERISTIQUES DU TERRAIN
Adresse : 215 boulevard Felix Faure
93 330 – AUBERVILLIERS
Référence Cadastrale : Section L n°1
Surface foncière : 55 m²
PROJET ENVISAGE
Assiette foncière : 215 – 221 boulevard Felix Faure
93 330 – AUBERVILLIERS
Section L n°1, 4, 84, 85, 86, 88, 89, 90,
91, 92
Surface foncière : 8 902 m²
Programme : 16 000m² SDP minimum se
décomposant en :
- Logements en accession : 13 820m²
- Commerces et/ou locaux d’activités :
1 160m²
- Restaurants et/ou loisirs ou ateliers :
1 020m²
167 places de parking Page 2/2
ITC/DG/LTE/
20/…
CONDITIONS GENERALES D’ACQUISITION
Conditions ordinaires et de droit : non-préemption, pas d’inscription hypothécaire faisant obstacle à la vente,
origine de propriété régulière et trentenaire, absence de servitude empêchant la réalisation de l’opération
et/ou la rendant plus onéreuse.
CONDITIONS FINANCIERES
80 000 € hors taxes Net Vendeur
Soit en toutes lettres QUATRE VINGT MILLE D’EUROS HORS TAXES NET VENDEUR
Le Paiement du prix en numéraire se fera au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Pour INTERCONSTRUCTION Pour la Commune d’AUBERVILLIERS et L’OPH
Matthieu VILLAND
Directeur Général Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 1
VALORISATION FONCIERE
NOTE EXPLICATIVE
AUBERVILLIERS - Projet « Félix Faure - Landy »
1. DESCRIPTIF GENERAL DU PROJET
a. Le contexte de l’opération
Le site du projet, objet du présent dossier, est situé à Aubervilliers entre le boulevard Félix Faure et la
rue du Landy, le long du canal Saint-Denis, en bordure des quais François Mitterrand.
Le boulevard Félix Faure est une voie qui commence en limite communale avec Paris, pour se terminer rue du Landy, au niveau du pont éponyme.
Plus précisément, le terrain se trouve le long du Canal Saint-Denis, juste à côté du pont du Landy, dans
un environnement aujourd’hui moyen, voire médiocre, composé de petits immeubles anciens à usage
d’habitation et de bâtiments d’activités.
Grâce à la mise en service de la ligne 12 du métro le 31 mai 2022, le site est aujourd’hui bien desservi :
à 10 mins à pied de la station Mairie d’Aubervilliers (850m) et à 12 minutes à pied de la station Aimé
Césaire (1km). Il est également situé non loin de la station de RER B La Plaine Stade de France (1,1km). Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 2
A ce jour, le site du projet est loué à différentes sociétés ayant eu des activités particulièrement
polluantes ainsi qu’à l’association LA SAUGE qui développe une ferme urbaine en lien avec les habitants
et les écoles du quartier.
Photo aérienne du site :
Il est à noter que l’ensemble du secteur est en devenir et que des travaux importants de restructuration
urbaine sont en cours.
b. L’ambition de l’opération
La volonté conjuguée de la ville et des opérateurs sur ce site est de réaliser un programme innovant
mixant logements en accession, locaux associatifs, ateliers d’artistes et guinguette ayant pour objectif
de :
- Dépolluer le site ayant subi depuis des décennies des activités très polluantes et de le
végétaliser.
- Rendre visible le canal Saint-Denis :
o Depuis l’espace public en créant une voie nouvelle privée depuis le boulevard Félix
Faure,
o Depuis les logements en accession grâce à un épannelage du projet ouvrant des vues
vers le canal. Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
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- Faire vivre le canal Saint-Denis en proposant une programmation diversifiée sur ses berges.
- Réinstaller dans des locaux neufs, sécurisés et mieux adaptés de l’association la SAUGE et
prévoir de leur céder un espace potager en pleine terre et des serres pour leur activité agricole.
- Créer une offre de logements en accession qualitative.
Plan masse du projet : Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 4
Axonométrie du projet :
Vue et références du projet : Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
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c. Le programme prévisionnel
Le programme prévisionnel est le suivant :
• Logements : 17 429 m² SDP : 230 logements en accession de 70m² moyen
• Activités : 853 m² SDP
• Commerce (guinguette) : 650 m² SDP
• SDP TOTAL : 18 933 m²
Il est notamment prévu 175 places de stationnement sur deux niveaux afin d’assurer suffisamment d’espace de pleine terre dont :
- 161 places de logements (0,7 places par logement),
- 8 places de commerces,
- 6 places pour l’activité.
d. Le calendrier prévisionnel Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 6
2. FONCIER CONCERNE
a) Propriétaires
Le terrain d’assiette du projet d’une superficie de 8 902m² appartient :
- Au département de la Seine-Saint-Denis pour les parcelles cadastrées L n°85, 87, 88, 90 et 92.
- Aux consorts Goux pour les parcelles cadastrées L n°4, 84, 86, 89 et 91.
- A la Commune d’Aubervilliers et à l’Office Public Habitat pour la parcelle cadastrée L n°1,
Plan cadastral : Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 7
b) Descriptif et occupation des parcelles :
Tel qu’explicité ci-dessous, le site est aujourd’hui occupé :
- par l’association LA SAUGE, qui
- par la société AUBEREMBALLAGE,
- par la société SARP OSIS.
Plan cadastral :
Terrain occupé par AUBER EMBALLAGE
Le terrain occupé par AUBER EMBALLAGE est constitué des parcelles figurant au cadastre sous les références suivantes : L n°4, 84, 86 et 89.
Le terrain est encombré de palettes de bois et plusieurs petites constructions sommaires (poteaux bois et couverture en bacs acier) qui ont été édifiées sur le terrain. Le terrain est clos par des murs en maçonnerie, surélevés de bacs acier sur poteaux bois du côté du quai du Canal Saint-Denis. On y accède par un portail métallique sur le boulevard Félix Faure. Le sol est bétonné sur la totalité du Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
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terrain. L’ensemble est en mauvais état.
Terrain occupé par SARP OSIS, ex CUVECLAIR (Groupe SUEZ)
Le terrain occupé par SARP OSIS est constitué des parcelles figurant au cadastre sous les références suivantes : L n°90 et 91.
Le terrain est constitué d’une cour bétonnée et des petits bâtiments d’activités (hangars, atelier,
magasin, bureaux et vestiaires) qui ont été construits sur le terrain. Le sol semble bétonné sur la totalité
du terrain et présente des cuves dans la partie centrale. L’ensemble est en mauvais état et du fait de
l’activité pratiquée sur place depuis de nombreuses années (stockage de produit toxique), le terrain est
lourdement pollué. Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 9
Le terrain supporte une installation classée protection de l’environnement (ICPE).
Terrain occupé par la SAUGE :
Les deux terrains occupés par la SAUGE sont constitués dans parcelles suivantes :
- Terrain 1 : Section L n°1, 85, 89,
- Terrain 2 : Section L n°87, 90.
Le terrain 1 reçoit des plantations en pleine terre, un potager partagé avec les habitants et les locaux
de l’association.
Le terrain 2 reçoit des serres.
Tableau résumant la propriété et l’état d’occupation des fonciers :
FONCIERS
Propriétaires Parcelles Adresse Surface Etat d’occupation
Ville + OPH L n°1 Rue du Landy 55 m² La SAUGE
Département L n°85 &
88
27 rue de Landy,
219 bd Felix Faure
2 528 m² La SAUGE
Département L n°87 et
90
217-219 bd Félix
Faure
587 m² La SAUGE
Département L n°92 213 bd Félix Faure 738 m² SARP OSIS
Propriétaires privés L n°91 213-215 bd Félix
Faure
2 342m² SARP OSIS
Propriétaires privés L n°4, 84,
86, 89
27 rue du Landy
217, 219 et 221 bd
Felix Faure
2 652 m² AUBER EMBALLAGE Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 10
c) Situation d’urbanisme
Plan de zonage du PLUI d’Aubervilliers :
Le terrain est actuellement situé en zone UG du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal.
Il est concerné par les dispositions et prescriptions suivantes :
- Servitude SLC002 : servitude de localisation d’un équipement culturel sur les parcelles
cadastrées L0001 - L0004 - L0084 - L0085 - L0086 - L0087 - L0088 - L0089 - L0090 - L0091 -
L0092
- Périmètre d’attente de projet d’aménagement global,
- Zone de bonne desserte 1
Il est grevé des servitudes suivantes :
- PM1 : Plan de prévention des risques naturels de mouvement de terrain - poche de
dissolution de gypse antéludien.
- Secteur de trame bleue : abattement total des pluies décennales recherché et plantation des
ouvrages de gestion des eaux pluviales en lien avec la trame bleue.
- Secteur de taxe d’aménagement à 20% pour la part communale.
- Périmètre de droit de préemption renforcé au bénéfice de l’EPT Plaine Commune
- Périmètre de sursis à statuer
- Périmètre de 300 m autour d’un quartier prioritaire de la Ville.
Pour pouvoir réaliser ce projet il est nécessaire de :
- Lever le périmètre d’attente,
- Lever le sursis à statuer,
- Supprimer la servitude SL C002,
- Modifier le zonage du terrain : actuellement en zone UG en zone UMd. Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 11
d) Situation environnementale du site
Aujourd’hui, la seule étude de sol dont les opérateurs disposent met en évidence sur une partie du
terrain des impacts marqués et généralisés en Hydrocarbures (principalement) avec un usage sensible
(collège) en aval hydraulique immédiat :
- dans les sols avec des teneurs ponctuellement > à 20 g/kg et dont l’extension sur site et hors
site n’est pas connue (latéralement et en profondeur),
- dans les eaux souterraines (présentes entre -5,0 et -6,0 m / TN) avec la présence récurrente de
produit flottant (jusqu’à plus de 1,0 m d’épaisseur),
- dans l’air du sol avec des teneurs en Hydrocarbures volatils atteignant jusqu’à 2,0 g/m3,
- cette situation conduira inévitablement un plan de gestion à envisager des opérations de
dépollution dans le cadre de la cessation d’activités (remise en état) avec restrictions d’usages
et surveillance à long terme,
- dans le cadre d’un changement d’usage du site, une dépollution supplémentaire (dont la
gestion des terres excavées et la sécurisation du voisinage (excavations sous tente,…)) sera
également à considérer avec éventuelles adaptations des mesures constructives (ventilation,
cuvelage,…),
- une procédure de tiers-demandeur peut être envisagée mais doit impérativement s’appuyer
sur un diagnostic complémentaire précis permettant notamment d’apprécier l’impact potentiel
de la pollution sur le voisinage,
- les travaux de dépollution (au moins pour garantir un usage futur industriel du site et l’absence
d’impact à terme sur le voisinage) seront encadrés par un arrêté préfectoral.
Concernant le montant des surcoûts à envisager pour assurer la dépollution du site et rendre compatible
les milieux avec l’usage futur du site et l’absence d’impact sur l’environnement local (voisinage), il est
difficile à estimer à ce stade sans diagnostic plus exhaustif (et notamment en l’absence de données pour
l’acceptation en filières des sols excavés pollués ou non par des Hydrocarbures : packs ISD-I). Il est évalué
à ce stade à minima à 2 500 000€ HT, après travaux de remise en état du site par les occupants actuels,
soit un passage d’une occupation industrielle à une occupation résidentielle.
Par ailleurs, la valeur foncière pourrait également être impactée par les éléments suivants :
➢ de réaliser des fondations spéciales, cuvelage et/ ou travaux de confortement du sol
➢ de procéder à des travaux de désamiantage du bâti existant. Note explicative valorisation foncière – 11/10/2024
INTERCONSTRUCTION INOYAM| Commune d’Aubervilliers 12
3. DETERMINATION DE LA VALEUR VENALE DE LA PARCELLE CADASTREE L N°1
Nous souhaitons acquérir la parcelle cadastrée L n°1 en l’état, pour un montant de 80 000€ HT, sans
aucune condition suspensive et donc sans aucune certitude sur :
- le développement du projet immobilier, inconstructible en l’état des documents d’urbanisme,
- la situation d’occupation du terrain,
- la valeur de la pollution. Direction départementale des Finances publiques de la Seine- Saint-Denis
Pôle d’Évaluation Domaniale
7 Rue Hector Berlioz
93000 BOBIGNY
Téléphone : 01 88 50 93 74
Mél. : ddfip93.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Bobigny, le 05/05/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Seine-Saint-Denis
à
Ville d’Aubervilliers
Direction de l’Urbanisme
à l’attention de Monsieur Lamine RABHI
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nabil AZOULAY
Téléphone : 01 88 50 93 82 ou 06 82 93 19 91
Courriel : nabil.azoulay@dgfip.finances.gouv.fr
Réf DS : 23150133
Réf OSE : 2025-93001-21523
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature des biens : Terrain nu
Adresse des biens : Rue du Landy – 93300 Aubervilliers
Valeur vénale : 38 500 € assorti d’une marge d’appréciation de 10 % (cf paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Ville d’Aubervilliers – Affaire suivie par Monsieur Lamine RABHI
2 - DATES
De consultation : 20/03/2025
De demande de renseignements : 03/04/2025
De visite de l’immeuble : Sans visite compte tenu de la nature du bien
Du dossier complet : 05/05/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération : Cession amiable
3.2. Nature de la saisine : Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Estimation d’un petit terrain en vue sa cession. Aucun projet précisé ni de montant négocié.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune d’Aubervilliers située en Île-de-France, en première couronne et limitrophe de Paris.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Terrain situé à quelques minutes à pied du centre-ville, au pied du canal Saint-Martin
2 4.3. Références cadastrales
Les biens sous expertise figurent au cadastre sous les références suivantes :
Section cadastrale N° de parcelle contenance cadastrale
L 1 55 m²
4.4. Descriptif
Il s’agit d'une petit terrain d’une surface cadastrale de 55 m² donnant sur la rue du Landy. Le terrain est d’assez bonne configuration.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Propriétaire présumé : Ville d’Aubervilliers
Origine de propriété : acte non communiqué
5.2. Conditions d’occupation Libre
6 - URBANISME
PLU intercommunal de Plaine Commune approuvée le 25/02/2020
Zone de plan : UG – grands services urbains
Cos non réglementé
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La méthode dite par comparaison est la plus couramment utilisée par l'administration, par les experts privés et par les juridictions. Elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective et complète des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée parce qu’il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
3 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché (Sources internes à la DGFIP – Termes de comparaison)
Cessions récentes de petits terrains dans le même secteur de la commune
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La recherche de terrains a été réalisée sur la période allant de janvier 2021 à février 2025, sur un périmètre de 1000 mètres autour de la parcelle en question. Cette étude de marché donne un prix moyen de 643 €/m².
Compte tenu de la surface très réduite de la parcelle L1 et de sa configuration, la moyenne des quelques références arrondie à 700 €/m² peut être retenue.
Soit le résultat suivant : 55 m² x 700 €/m² = 38 500 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale est donc arbitrée à 38 500 €. Elle est exprimée hors taxe, hors droit.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession d’acquisition sans justifications particulières à 34 650 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
4 10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis. Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte les modifications de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution de sol.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Nabil AZOULAY
Inspecteur des Finances publiques
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