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Compte-Rendu - CR CM 23.03.22
Document publié le Mercredi 23 mars 2022 par la commune de Cabanac-et-Villagrains.
Lien du pdf (Compte-Rendu - CR CM 23.03.22)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Institutions publiques,
PROCÈS-VERBAL DE LA RÉUNION DU CONSEIL MUNICIPAL DU 23 MARS 2022 - 20h30 Cabanac
Villagrains
Le 23 mars 2022 à 20h30 au foyer polyvalent
Le Conseil Municipal, légalement convoqué, s’est réuni sous la
présidence de Madame Anne-Marie CAUSSÉ, Maire.
Étaient présents: Gabriel BEUGIN, Anne-Marie CAUSSÉ, Jean-Georges CLAIR, Anne — Cécile DUCOSSON, Olivier FORÊT, Aurélia FOURNIER, Fabrice GUIRAUD, Huguette LALANNE, Vincent NEVOT, Damien OBRADOR, Katia PEDEMAY, Tovo RABEMANANTSOA, Séverine RODRIGUES et Josette VALLAU.
Étaient représentés : Fabrice WESTRELIN par Olivier FORÊT, Nathalie FREMY par Vincent NEVOT et Aurore VERDIER par Josette VALLAU
Absents : Lionel COUBRA et Carine LASSOUANE
Secrétaire de séance : Anne-Cécile DUCOSSON
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La séance est ouverte à 20h32 par Mme le Maire qui constate le quorum et donne lecture des
procurations reçues.
Anne-Cécile DUCOSSON est nommée secrétaire de séance.
PV du Conseil Municipal du 14 mars 2022 Le procès-verbal du Conseil Municipal du 14 mars 2022 est adopté à l’unanimité.
DÉLIBÉRATION N° 2022-25
OBJET : Retrait des délibérations n° 2020-10 du 05 juin 2020 et n° 2021-73 du 08 novembre 2021
attribuant la délégation ponctuelle du droit de préemption urbain à l’Établissement Public
Foncier de Nouvelle - Aquitaine
Mme le Maire rappelle la réunion de travail qui s’est tenue le lundi 21 mars 2022 réunissant
l'ensemble des conseillers municipaux sur ce dossier. Elle estime que le débat a été de haute tenue
et constructif.
Mme le Maire fait ensuite l’historique du dossier.
Par délibération n° 2017-58 du 27 novembre 2017, le Conseil Municipal a autorisé la signature
d’une convention opérationnelle d'action foncière pour la reconversion de friche et de
développement du parc de logements entre la Commune de Cabanac-et-Villagrains et
1
l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine.
Lors de la mise en vente du site par adjudication judiciaire dont la date butoir avait été fixée au 20
octobre 2021, l'EPFNA a déposé une offre de 250 000 € (valeur des Domaines) majorée de 15%
soit un montant de 287 500 €. |
Par mail du 20 octobre 2021, l’EPFNA a fait part à la Commune du retour de son avocat : « Je me suis effectivement rendu à l'audience du juge commissaire qui s'est tenue à 9 h. Quatre autres offres ont été ouvertes en même temps que la vôtre.
Les deux premières émanent du groupe ESSOR DEVELOPPEMENT représenté par Dominique LAPLACE :
une offre à 100.000 euros sans condition suspensive ; une autre offre à 900.000 euros avec, outre les
conditions suspensives usuelles, les conditions relatives à l'octroi d’un prêt bancaire et d’une autorisation
d'urbanisme.
Une troisième offre a été présentée par le Crédit Mutuel Aménagement Foncier à hauteur de 1 500 000 €
avec la condition suspensive de l'obtention d’une autorisation d'urbanisme.
Une dernière offre qui paraît la plus sérieuse a été présentée par la SARL SBS SOC BREDOISE DE SERVICES
représentée par mon confrère Marc DUFRANC à hauteur de 750.000 euros sans aucune condition
suspensive.
J'ai pour ma part insisté auprès du juge commissaire et du mandataire liquidateur sur le fait que votre
proposition était la plus réaliste sur les chances de succès de la réalisation d’une opération
d'aménagement compte tenu des études menées et de vos accords avec la commune ».
Par courrier du 22 décembre 2021, l'EPFNA a notifié son impossibilité de préempter au delà de
l'estimation des Domaines à savoir 287 500 € :
{...) Toutefois, la future vente n’est pas une vente classique sur laquelle il est effectivement possible de
préempter en dessous du prix proposé par le vendeur.
Selon la jurisprudence, rien n’interdit à une personne publique d'exercer son droit de préemption sur la
vente d’un bien autorisée par le juge commissaire. Cependant il est précisé que l'exercice du droit de
préemption ne saurait avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée et notamment de
permettre une diminution du prix. Cela se justifie par le constat de la perfection de la vente et de
l'autorité chose jugée par le seul effet de l'ordonnance, ce qui interdit de discuter ensuite d’un des
éléments de cette vente et notamment du prix (Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 novembre, n°19-
21.914 et Cour de cassation, Chambre Civile 3, 11 juillet 2019, n°17- 22.716).
Aussi, lorsque la commune recevra la notification de la vente par une DIA, par courrier du juge
commissaire ou du mandataire-liquidateur, une préemption « en révision de prix » ne sera pas possible et
la préemption devra nécessairement se faire au montant de la vente.
L'EPFNA ne sera pas en mesure d'atteindre ce montant s’il dépasse l'évaluation des domaines actuelle de
287 500 €. Une nouvelle évaluation pourra cependant être sollicitée lors de la survenue de cette DIA pour
solliciter confirmation auprès des domaines. Il est peu probable que ce même service réévalue
sensiblement à la hausse le montant sur lequel il s'était déjà prononcé.
La commune comme vous l’évoquez peut, si elle le souhaite retirer par délibération du conseil municipal, le droit de préemption à l’'EPFNA (...).
Le 24 janvier 2022, l'EPFNA a été informé par son avocat que Maître MANDON venait d'indiquer
que le Juge — Commissaire n’avait pas retenu son offre.
2 Par courrier du 31 janvier 2022, Maître MANDON a informé la Commune que l'offre de la société
SBS située à la Brède a été retenue.
Le 08 février 2022, une déclaration d'intention d’aliéner (DIA) a été déposée concernant le site
avec un prix de vente indiqué à 750 000 €. La commune a 2 mois pour y répondre et faire valoir
son droit de préemption, aujourd’hui délégué à l’EPFNA par délibérations n° 2020-10 du 05 juin
2020 et n° 2021-73 du 08 novembre 2021.
Par avis du 04 mars 2022, les Domaines ont confirmé leur première estimation à hauteur de
252 300 € pouvant être majorée de 15 %. Par ailleurs, ils ont indiqué que « le titulaire du droit de
préemption au regard des dispositions de l’article 213-1 du Code de l'Urbanisme est obligé de
préempter au prix de la dernière enchère (en cas d’adjudication, lorsque cette procédure est
autorisée ou ordonnée par un juge, l'acquisition par le titulaire du droit de préemption a lieu au
prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire...). Ainsi, le titulaire du droit de
préemption ne peut agir en révision de prix ».
A la suite de la défection de l’EPFNA, Gironde Habitat a manifesté son intérêt pour aménager cette
friche, confirmé depuis par plusieurs échanges. Il a proposé que lui soit délégué le droit de
préemption en lieu et place de l'EPFNA, mettant en avant leur possibilité de préempter à hauteur
de 750 000 €.
En résumé, l’accord passé avec l’'EPFNA n’est plus possible. Deux projets sont aujourd’hui en lice :
l’un est public, l’autre est privé.
Damien OBRADOR s'interroge sur le fait que l’'EPFNA ne puisse préempter au-delà de 750 000 €
alors que pourtant il est dans son rôle de réhabiliter des friches industrielles et qu’il existe des
fonds disponibles dans le cadre du plan de relance de l’État. Jean-Georges CLAIR indique que les
statuts de l'EPFNA leur interdisent de préempter au-delà de l’estimation des Domaines. Cela n’est
cependant pas mentionné dans la convention initiale.
Damien OBRADOR estime que les propositions faîtes par ces deux organismes ne vont pas dans le
sens de l'intérêt général. Il se demande si la Commune ne pourrait pas emprunter la différence
entre l’estimation des Domaines et la proposition de la société SBS. Pour Mme le Maire, cette
solution n’est pas réalisable au vu du budget de la Commune. Elle estime qu’il y a eu un défaut
d’information de la part de l'EPFNA. Il reste aujourd’hui le volet de l'urbanisme sur lequel peut
travailler la Commune pour imposer ses orientations d'aménagement. Néanmoins, elle estime que
le travail de fond fait depuis 2017 par le précédent conseil municipal et la nouvelle équipe sur
l'aménagement et le futur de cette friche (études, diagnostic de sols, projet d’orientations
d'aménagements...) est perdu pour remplir les objectifs fixés en 2017 (convention EPFNA). Il est
nécessaire de prendre une décision très rapidement car la décision du juge a déjà été prise.
Damien OBRADOR fait aussi part de sa frustration.
Si la Commune avait du se positionner, Jean-Georges CLAIR rappelle qu’en plus des 750 000 € de
frais d'acquisition, il aurait fallu compter sur une enveloppe de 2 millions d'euros pour dépolluer
sous réserve qu’il n’y ait pas d’autres problèmes. En outre, la Commune n’a pas le personnel pour
s'en occuper. ee
Mme le Maire estime que la confiance est rompue avec l’'EPFNA. Damien OBRADOR espère que le
projet privé ne se bornera pas à un banal lotissement. Il estime que la Commune a été délaissée :
c'est dommage pour un site déjà artificialisé. Il met en avant la dernière chance que constitue la
révision du PLU pour que la Commune acte certaines de ses volontés telle que la conservation des
cheminées. Mme le Maire indique qu’elle fera en sorte de l’imposer.
Olivier FORÊT rappelle que l'EPFNA laisse un solde de presque 100 000 € à lui payer. En effet,
l'EPENA est en droit de demander à la Commune le remboursement des frais engagés à ce jour,
essentiellement des études (diagnostic avant démolition, amiante, plomb, pollution, diagnostic de
l'état des sous-sols) pour 94 759 € hors étude HAME que l'EPFNA prend en charge directement (49 895 €).
Le Conseil Municipal,
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales,
= Vules articles L. 210-1, L. 211-1, L. 211-4, L. 213-2, L. 213-3 du Code de l'Urbanisme,
= Vu la délibération n° 2014-10 du Conseil Municipal du 03 mars 2014 instaurant le droit de
préemption urbain sur le territoire communal,
___ Vu la délibération n° 2020-10 du 05 juin 2020 attribuant la délégation ponctuelle du droit de
préemption urbain à l'établissement public foncier de Nouvelle — Aquitain,
Vu la délibération n° 2021-73 du 08 novembre 2021 attribuant la délégation ponctuelle du
droit de préemption urbain à l'établissement public foncier de Nouvelle — Aquitaine,
-_ Considérant l'offre émise par la société SBS — 16 chemin Galès 33650 LA BREDE et retenue par
l'ordonnance du 19 janvier 2022 par Monsieur le Juge — Commissaire pour un montant de
750 000 €,
Considérant l'impossibilité pour l'EPFNA d'exercer le droit de préemption délégué par la
Commune pour un montant supérieur à 287 500 €,
Vote contre le retrait des délibérations n° 2020-10 du 5 juin 2020 et n° 2021-73 du 08 novembre
2021 déléguant la compétence de la commune de Cabanac-et-Villagrains en matière de droit de
préemption urbain à l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine sur les parcelles E n° 2 /
En°3/En°5/En°316/En°317 /En°327 par:
- 15 voix contre (Gabriel BEUGIN, Jean-Georges CLAIR, Anne-Cécile DUCOSSON, Olivier FORÊT —
procuration, Aurélia FOURNIER, Fabrice GUIRAUD, Huguette LALANNE, Vincent NEVOT —
procuration, Damien OBRADOR, Katia PEDEMAY, Séverine RODRIGUES, Josette VALLAU —
procuration),
- 02 voix pour (Anne-Marie CAUSSÉ et Tovo RABEMANANTSOA).
La présente délibération sera transmise à Mme la Préfète et au Directeur Général de l'EPFNA.
A la demande de Damien OBRADOR, Mme le Maire explique son vote par choix idéologique en
faveur de laction publique. Travailler avec Gironde Habitat lui aurait convenu. Tovo
RABEMANANTSOA se dit en accord avec les explications de Mme le Maire. On est de plus sur un
foncier très grand qu’il sera aujourd’hui difficile de maîtriser. Damien OBRADOR 5e dit refroidi par
la proposition de Gironde Habitat. On pourra peut être retirer de la société SBS un projet qualitatif. 4
DÉLIBÉRATION N° 2022-26
OBJET : Délégation ponctuelle du droit de préemption urbain à Gironde Habitat
Conformément à l’article L. 2121-10 du Code Général des Collectivités Territoriales, Mme le Maire
retire ce point de l’ordre du jour.
L'ordre du jour étant épuisé, la séance est levée. J
Gabriel BEUGIN Anne — Marie CAUSSÉ Jean — Georges CLAIR
LP
Lionel COUBRA Anne-Cécile DUCOSSON Nathalie FREMY
L
£. D à
Olivier FORÊT Aurélia FOURNIER Fabrice GUIRAUD
E
Huguette LALANNE Carine LASSOUANE Vincent NEVOT
4 Damien OBRADOR Katia PEDEMAY Tovo RABEMANANTSOA
Séverine RODRIGUES Josette VALLAU Aurore VERDIER
OS RS —
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Fabrice WESTRELIN