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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 29 MAD Cambo les Bains Modification n 2 2025 B n Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 29 MAD Cambo les Bains Modification n 2 2025 B n)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports, CAMBO-

LES-BAINS

PLAN

LOCAL D’URBANISME

MODIFICATION N°2 DU PLU

B – Notice de présentation

Vu pour saisine de l’Autorité environnementale pour examen au cas par cas au titre des

articles R.104-33 et suivants du code de l’urbanisme

Agence Publique de Gestion Locale

Service Intercommunal Territoires et Urbanisme

Maison des Communes - rue Auguste Renoir

B.P.609 - 64006 PAU Cedex

Tél 05.59.90.18.28 - Télécopie 05.59.84.59.47

Courriel : service.urbanisme@apgl64.fr

Agence Publique de Gestion Locale service.urbanisme@apgl64.frCommune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 1Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 2

TABLE DES MATIÈRES

TABLE DES MATIÈRES............................................................................................................................................... 2

1. PRÉAMBULE .................................................................................................................................................... 3

1. LE PLU DE CAMBO-LES-BAINS .............................................................................................................. 3

2. LES OBJETS DE LA MODIFICATION ....................................................................................................... 3

2. L’EXPOSÉ DES MOTIFS.................................................................................................................................... 5

3. LES CHANGEMENTS À APPORTER AUX PIÈCES DU PLU .............................................................................. 46

4. LES INCIDENCES DU PROJET DE MODIFICATION SIMPLIFIÉE DU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT ................ 47Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 3

1. PRÉAMBULE

1. LE PLU DE CAMBO-LES-BAINS

La commune de Cambo-les-Bains dispose d'un Plan Local d’urbanisme (PLU) révisé depuis le 2 février

2019 (délibération du conseil communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB)

n°24).

Le PLU a depuis fait l’objet de deux évolutions :

Une modification simplifiée approuvée le 26 septembre 2020 portant sur :

‐ La rectification d’une erreur matérielle en intégrant la parcelle cadastrée section AY n°82 au

secteur UE destiné aux équipements d’intérêt général (collège Xalbador) ;

‐ La modification de l’article 2 du secteur Nbd correspondant à des secteurs importants sur le plan

de la biodiversité en précisant les travaux et ouvrages autorisés.

Une déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU approuvée le 30 septembre 2023

portant sur la rénovation et la création de nouveaux bâtiments de l’Institut Médico-Educatif (IME) :

- Modification de certaines parcelles d’un zonage A (Agricole) à un secteur Ame correspondant

au secteur médico-éducatif du site Francessenia.

Une modification n°1 est également approuvée depuis le 7 décembre 2024 portant sur :

‐ Evolution du zonage U sur deux secteurs permettra la réalisation de projets commerciaux et

d’équipements ;

‐ Modification de règles de production de logements sociaux ;

‐ Evolution du secteur UCt pour une zone UBa pour permettre la réalisation de logements sur le

secteur d’Argia ;

‐ Création, modification et suppression des emplacements réservés ;

‐ Modifications et ajustements du règlement écrit (règles de stationnement, aspects

architecturaux, définition du lexique général, règles de hauteur, …) ;

‐ Corrections d’erreurs matérielles.

2. LES OBJETS DE LA MODIFICATION

Il est aujourd’hui nécessaire de procéder à une nouvelle évolution du PLU pour permettre la :

 Modification du règlement graphique :

‐ Modifier le zonage du secteur UEb correspondant au site de Beaulieu,

‐ Modifier le zonage UC du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS),

‐ Modifier le zonage UC des parcelles cadastrées section AV n°150, 151 et 153 pour favoriser

l’exploitation hôtelière,

‐ Modifier le zonage UE de la parcelle cadastrée section AZ n°113, compris dans le collège Saint

Michel Garicoïts,

‐ Corriger l’erreur matérielle d’un mauvais classement en Espace Boisé Classé (EBC) et d’un

mauvais zonage NBd pour permettre une activité de transport sur une zone non boisée et déjà

imperméabilisée,

‐ Corriger l’erreur matérielle d’un mauvais classement en EBC de la parcelles cadastrée section

AC n°8 aux abords de l’Orangerie de la Villa Arnaga,

‐ Mettre à jour le zonage UCp des parcelles cadastrées section A n°2138 et A n°2139 suite à

l’abrogation partielle du PLU par décision du Tribunal Administratif de Pau du 12 juillet 2022,

‐ Modifier et supprimer certains emplacements réservés.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 4

 Modification du règlement écrit :

‐ Modifier la partie des articles UA2, UB2 et UC2, UE2 et UY2 portant sur les règles de constructions

des annexes et extensions dans les espaces verts protégés identifiés au règlement graphique,

‐ Préciser certaines voies concernées sur leurs bordures par des espaces verts protégés identifiés

au règlement graphique,

‐ Modifier l’article UC9 du règlement écrit pour le secteur UCt,

‐ Modifier la partie des articles UA3, UB3 et UC3 portant sur les accès,

‐ Modifier l’article 1AU2 en supprimant l’exigence de densités de logements par hectares,

‐ Modifier les articles A2 et A9 concernant l’extension des constructions existantes.

‐ Modifier les Dispositions générales du règlement du PLU portant notamment sur le stationnement

et les équipements compris dans les superstructures.

 Modifier les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) :

‐ Supprimer le seuil minimal de logements locatifs sociaux indiqué dans toutes les OAP (car déjà

prévu au règlement) et respécifier la rédaction,

‐ Modifier la densité maximale de logements d’une OAP (Antchuberroa).

 Modifier les Annexes :

- Annexer l’arrêté n° 64-2022-11-21-00030 portant classement de massifs forestiers à risques feux de

forêt, des communes concernées par le risque feux de forêt et définissant les Obligations Légales

de Débroussaillements (OLD), ainsi que la carte des secteurs d’OLD.

Ces changements peuvent être opérés par le biais d’une procédure de modification selon les formes

prévues aux articles L.153-36 et suivants du code de l’Urbanisme.

En effet, ces modifications ne portent pas atteinte à l’économie générale du PLU en vigueur et ne

réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou naturelle et forestière. Elles ne réduisent pas

non plus une protection édictée en raison de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels.

D’autre part, ces changements ne sont pas en mesure d’induire de graves risques de nuisance.

La procédure de modification n°2 du PLU a ainsi été lancée par arrêté, de Monsieur le Président de la

CAPB, du 18 décembre 2024. Cet arrêté a ensuite été modifié par un arrêté modificatif de Monsieur le

Président de la CAPB, le 19 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article R.104-33 alinéa 2 du code de l’urbanisme, ce projet de

modification doit faire l’objet d’un examen au cas par cas tel qu’il est prévu à l’article L.122-4 III du code

de l’environnement.

Outre la présente notice de présentation (pièce B), le dossier de modification comprend ainsi :

- Un document montrant les changements apportés aux différentes pièces du PLU en vigueur

(pièce C),

- Une notice comportant, conformément aux dispositions de l’article R.104-34 du code de

l’urbanisme, les informations nécessaires à l’examen au cas par cas tel qu’il est prévu à l’article

L.122-4 (III) du code de l’environnement (pièce A).

Les objets n°1 (secteur Baulieu) et n°18 (OAP Antchuberroa) permettent une augmentation du nombre

de logements à produire. Leur justification est intégrée dans leurs points respectifs : au n°1 tout d’abord,

puis au n°18.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 5

2. L’EXPOSÉ DES MOTIFS

A. LES MODIFICATIONS A APPORTER AU REGLEMENT GRAPHIQUE

1. LA MODIFICATION DU ZONAGE DU SITE DE BEAULIEU

Un secteur urbain de 3,83 hectares (Ha) est identifié au PLU de Cambo-les-Bains, situé à l’entrée Est du

quartier de Basseboure. Il correspond à l’établissement de soin dit de « Beaulieu » dont l’architecture et

le parc sont alors constitutifs d’une « […] entrée de ville de qualité qui annonce déjà la ville thermale. »

(page 189 du rapport de présentation).

Elément remarquable de l’entrée de bourg identifié au PLU, cet important bâtiment de style néocolonial

a accueilli une activité médicale pendant plus d’un demi-siècle, avant de voir son activité péricliter.

Devenue une clinique, le site ferme définitivement ses portes en mars 2013. Abandonné, squatté, sujets à

plusieurs incivilités, le bâtiment s’est ensuite fortement dégradé avant de faire l’objet d’un incendie

criminel le 19 juin 2022.

La toiture presque totalement détruite, le bâtiment ne présente plus aujourd’hui les conditions minimales

permettant une rénovation.

Etablissement médical de Beaulieu en 2022 (source France Bleu Pays Basque)

Le 22 décembre 2021, l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL) du Pays Basque acquiert cette

propriété. L’unité foncière de Beaulieu représente 5,78 hectares (ha), comprenant les parcelles

cadastrées section :

‐ AR n°5 et 6

‐ BO n°16, 265 et 267,

‐ BP n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 117, 118, 119, 120 et 168.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 6

Pour rappel, l’EPFL Pays Basque est créé en décembre 2005 par arrêté préfectoral conformément aux

articles L.324-1 et L. 324-2 du code de l’urbanisme. Cette structure autonome a pour mission d’apporter

à ses adhérents une aide juridique, technique et financière pour toute problématique foncière liée à

l’aménagement de leur territoire.

Couvrant l’intégralité du Pays Basque depuis 2012, l’EPFL est un outil au service des collectivités et de leurs

politiques publiques.

En partenariat avec la Commune de Cambo-les-Bains, l’EPFL Pays Basque a fléché son action prioritaire

sur l’ancien centre médical Beaulieu. Pour la Commune, ce site revêt une importance stratégique en

raison notamment :

‐ de sa localisation en entrée de ville (Est – Quartier Basseboure),

‐ de la surface totale qui requière des réflexions programmatiques transversales et prospectives,

‐ de la qualité paysagère du site,

‐ de la présence de plusieurs immeubles présentant des potentialités pour la production de

logements à court terme en renouvellement urbain.

Ce site répond également à l’ambition de la Commune de proposer un développement durable et

maîtrisé en dynamisant son centre-bourg, produisant des logements abordables et adaptés tout en

préservant des terres agricoles et naturelles.

La requalification de Beaulieu s’inscrit ainsi totalement dans le renouvellement urbain de la Commune.

Face à leur état très dégradé, l’EPFL Pays Basque et la Commune décident de raser le bâtiment principal

de la clinique, ainsi que l’annexe dit du « Petit Franclet » situé en dehors du secteur UEb en juin 2023 (voir

image ci-contre).

Ancien site médical de Beaulieu (Source Géoportail 2021)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 7

A la place, la Commune réfléchit à un projet de logements, couplé avec l’installation de commerces et

d’un bâtiment de formation afin de créer une centralité au cœur du quartier Basseboure.

Or à l’heure actuelle, le secteur de Beaulieu est classé UEb destiné aux activités la plupart en lien avec

les établissements de soins, le thermalisme et les équipements d’intérêts collectifs, interdisant notamment

les constructions à destination d’habitation.

Ce zonage est désormais obsolète face aux enjeux de renouvellement urbain du site.

Extrait règlement graphique du PLU (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 8

En réponse, une modification du zonage du site pour un autre secteur urbain paraît adéquate : c’est

pourquoi il est proposé d’intégrer le site de Beaulieu en secteur UBa « destiné aux quartiers urbains ayant

une hauteur élevé participant à la perception du centre-ville », répondant aux caractéristiques du site.

Ce zonage correspond en effet à une urbanisation qui participe fortement de la perception du centre-

ville avec une hauteur encore élevée. Il s’agit d’espaces importants dans le centre-ville dont les entrées

de ville, parsemées de grands bâtiments, de parcs, d’arbres d’alignements. Cette zone mélange des

espaces bâtis, notamment de l’habitat, et des espaces paysagers.

Ce nouveau zonage UBa autoriserait les constructions à destination d’habitations, de commerces et

d’activités de service, ainsi que les équipements d’intérêts collectifs et services publics. Ce nouveau

secteur urbain permettrait la requalification totale du site de Beaulieu tout en permettant de densifier et

d’améliorer les services proposés dans le quartier Basseboure.

Le secteur UBa prendrait les mêmes contours que le secteur UEb, soit la superficie de 3,83 ha (en réalité

3,55 ha, voir description de l’Emplacement Réservé à activer ci-après).

L’EPFL et la Commune travaillent actuellement sur des hypothèses de projets immobiliers sur ce site. La

requalification du site de Beaulieu s’inscrit à ce titre dans une stratégie de développement du logement

social, répondant aux objectifs de production de Logements Locatifs Sociaux (LLS) de l’Etat ainsi qu’aux

objectifs du Plan Local de l’Habitat (PLH) 2021-2026 de la CAPB.

A ce titre, il est également prévu dans le quartier Basseboure une opération immobilière de 2,67 ha dans

le secteur 1AUe destiné à une zone d’urbanisation. L’aménagement de ce projet est intégré dans

l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) « Secteur 1 : Hayderria » comportant une

densité comprise entre 20 et 30 logements/ha. Le règlement écrit de la zone exige également pour les

opérations de plus de 4 logements des ratios de logements sociaux et aidés.

Pour rappel, le PLH oblige la Commune à comporter 47% de logements sociaux dans sa production de

logement annuelle, soit près de 33 logements sociaux par an à réaliser sur la période (≈200 au total).

Le projet de logements à Beaulieu devra respecter la production de logements sociaux exigée à l’article

UB 2 : il est exigé pour les opérations de 4 logements et plus une production de 50% de logements aidés

dont 60% de Logements Locatifs Sociaux (LLS).

Pour le reste des objectifs de production de logements, l’article UB 2 exigera de cette nouvelle zone UBa

de 3,55 ha (en comptant l’emprise destinée à l’emplacement réservé n°99, voir ci-dessous), la densité

suivante :

Extrait règlement écrit du PLU (Zone UB - Article UB2 - Occupations et utilisations soumises à des conditions particulières)

Cette volonté de développement de l’offre de logements sur la Commune, et notamment de LLS, s’inscrit

dans une stratégie municipale :

- La Commune dénombre 11 projets de logements collectifs réalisés entre 2019 et 2024 permettant

la création de 332 logements dont 194 sont des logements sociaux de différents types (LLS ou en

accession social par le Bail Réel Solidaire notamment).

- 4 projets de logements collectifs ont vu leurs autorisations d’urbanisme délivrées à ce jour, 3 neufs

et 1 en réhabilitation. Ces projets portent au total une enveloppe de 132 logements, tous

proposés en LLS ou en accession sociale, dont les livraisons sont attendues entre fin 2024 et 2027.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 9

- Le projet de Beaulieu s’inscrirait dans une 2 ème vague d’opérations de logements sociaux à partir

de 2027. Pour l’instant 5 à 6 projets sont en cours d’études concourant à une enveloppe

potentielle entre 60 et 70 LLS et entre 40 et 60 logements en accession sociale.

- Cette prévision comprend le site de Beaulieu qui pourrait accueillir jusqu’à 88 logements dont 50

% de logements aidés, dont au moins 60 % de logements locatifs sociaux (PLA/PLUS), exigé par

le règlement.

En compilant ces données, soit environ la production de 420 logements LLS ou de logement en accession

sociale entre 2019 et 2030, il serait atteint environ 38 LLS/AS par an, surpassant les attentes du PLH du Pays

Basque (33 logements sociaux/an à produire).

Cette augmentation de la production de logements permise par le nouveau zonage UBa proposé à

Baulieu (+88 logements), resterait compatible avec la production de logements attendus par le PLU :

entre 657 et 812 logements sont attendus à l’horizon 2030 (rapport de présentation page 237). En ajoutant

le secteur Beaulieu, 745 logements sont à ce jour prévisionnés à ce jour sur cette période.

En outre, la Commune prévoit d’activer l’emplacement réservé n°99 (voir plan ci-contre) ayant pour

objet la réalisation d’un bassin de rétention de plus de 4100 m², dont 2785 m² est situé dans le secteur UEb

actuel et donc grevant le futur secteur UBa.

Extrait du règlement graphique (Source APGL)

En effet, la Commune travaille de concert avec la CAPB pour assurer un meilleur traitement des eaux

pluviales sur le Hameau de Paxkaleku limitrophe à l’Ouest.

Enfin, le secteur de Beaulieu est desservi par deux lignes de transports en commun :

- Ligne 60 Arnaga <-> Behereko plaza,

- Depuis le 1 er janvier 2025, la ligne 15 Cambo-les-Bains <-> Saint-Palais.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 10

2. LA MODIFICATION DU ZONAGE DU SERVICE DEPARTEMENTAL D’INCENDIE ET DE SECOURS (SDIS)

Le SDIS présent dans la Commune sur l’Avenue de l’Espagne, sur l’unité foncière composée des parcelles cadastrées section AI n°53, 54 et 55, est classé actuellement en zone UC, zone urbaine correspondante « au développement de la ville thermale mais également de la ville plus récente faite de pavillonnaires et de collectifs. La couronne XX° avec une présence encore forte des espaces verts (issus de la ville thermale), avec une évolution récente au profit d’une urbanisation plus dense. […] » (extrait rapport de présentation – Partie Justifications – page 213) ».

Extrait règlement graphique (Source APGL)

Ce règlement ne correspond aux besoins inhérents du site, qui dans un futur proche, pourrait avoir besoin de s’étendre sur cette unité foncière de 5781 m². L’article UC9 règlementant l’emprise au sol des constructions, contraint le SDIS à respecter un plafond maximal de 25 % de l’unité foncière.

C’est pourquoi il est proposé de modifier le zonage de cette unité foncière, appartenant aux collectivités publiques, pour un secteur urbain UEe, destiné aux constructions ou installations de service public ou d’intérêt collectif et leurs annexes (équipements publics), avec possibilité d’implantation à l’alignement.

Ce secteur urbain, au-delà de correspondre à la nature des constructions présentes sur le site (le SDIS étant une installation de service public), propose des règles plus souples en termes d’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (possibilité de construire à l’alignement) mais également de coefficient d’emprise au sol (pas de plafond imposé).

Ainsi, ce nouveau zonage permettra de répondre aux besoins futurs inhérents au développement et au renforcement d’un tel équipement, essentiel pour la Commune de Cambo-les-Bains et son territoire.

Également, il est à noter qu’un Espace Vert Protégé (EVP) est identifié à l’entrée du SDIS alors qu’aucun arbre ou jardin n’existe sur une majeure partie de l’entrée. A ce titre, le règlement de la zone entend protéger ces EVP jusqu’au « rond-point du mur à gauche de l’Avenue d’Espagne » de toute constructions de garage et d’aires de stationnement, aménagements possibles du SDIS. Le SDIS est au-delà de cette limite et n’était donc pas concernée par cette interdiction.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 11

Entrée du SDIS (Source Google maps-Streetview

Il est proposé de supprimer cet EVP sur la partie de l’entrée artificialisée, soit une réduction de 320 m², afin de ne pas compromettre de futurs aménagements nécessaires au SDIS.

3. LA MODIFICATION DU ZONAGE UC EN UCT POUR L’HÔTELLERIE EXISTANTE

Un hôtel-restaurant trois étoiles est installé dans une maison datant de 1930, bâtisse de style architectural

traditionnel basque au 35, allée Anne de Neubourg. Situé à moins de 200 mètres du centre-ville, cet

établissement représente une unité foncière de 521 m² composée des parcelles cadastrées section AV

n°150, 151 et 153.

Extrait règlement graphique (Source APGL)

Actuellement, ce commerce est situé en zone UC, soit la zone urbaine qui « correspond au

développement de la ville thermale mais également de la ville plus récente faite de pavillonnaires et deCommune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 12

collectifs. La couronne XX° avec une présence encore forte des espaces verts (issus de la ville thermale),

avec une évolution récente au profit d’une urbanisation plus dense. […] » (extrait rapport de présentation

– Partie Justifications – page 213).

Dans un souci de cohérence du zonage, ainsi que pour permettre de potentiels extensions du

commerce, il est proposé de modifier cette zone pour un secteur UCt, soit le secteur urbain « destiné à

l’implantation d’hôtel ou de résidence de tourisme, résidence séniors notamment ».

L’objet de cette modification pour la zone Uct est de supprimer le plafond d’emprise au sol des

constructions pour l’hôtellerie en secteur UCt (contre 25 % en zone UC). Il n’y pas de longueur maximale

de bâtiment en secteur UCt.

Enfin, le classement UCt de cet établissement garantira le maintien d’une activité commerciale, le

secteur interdisant toute construction à destination d’habitation (sauf logement de fonction) et

d’artisanat.

Il est à noter que l’emplacement réservé n°2 pour l’élargissement de l’allée Anne de Neubourg (ou RD

10) dont 57 m² était présent sur l’unité foncière de la Villa Bleue est prévu d’être supprimé, le département

des Pyrénées-Atlantiques a renoncé à sa mise en œuvre (annexe n°2 de la présente notice de

présentation, également traité point n°12A).

4. LA CORRECTION D’UNE ERREUR MATERIELLE DE ZONAGE SUR LA PARCELLE CADASTREE SECTION BO N°58 ET LA MODIFICATION DU ZONAGE DE LA PARCELLE DE NBD A UY

Il s’agit de corriger le mauvais report graphique d’une zone naturelle qui se porte par erreur sur une partie

d’un site de stationnement de véhicules de transports.

Pour rappel, le juge administratif est venu préciser l’erreur matérielle comme une malfaçon

rédactionnelle ou cartographique qui porte sur l’intitulé, la délimitation ou la réglementation d’une

parcelle, d’un secteur ou d’une zone ou le choix d’un zonage.

Et ce, « dès lors que cette malfaçon conduit à une contradiction évidente avec les intentions des auteurs

du plan local d'urbanisme, telles qu'elles ressortent des différents documents constitutifs du plan local

d'urbanisme, comme le rapport de présentation, les orientations d'aménagement ou le projet

d'aménagement et de développement durables. » (CE, 31 janvier 2020, n°416364, Commune de

Thorame-Haute).

La société TRANSPORTS PIERRE SARHY est une entreprise dont le domaine d’activité est le transport routier

de fret interurbains dont l’activité existe depuis le 8 septembre 1997 (source https://annuaire-

entreprises.data.gouv.fr/).

Cette entreprise est domiciliée au 878 chemin de Donapetria à Cambo-les-Bains, quartier Basseboure. A

ce titre, un classement UY existe (zone urbaine destinée aux activités).Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 13

Entrée de la société TRANSPORTS PIERRE SARHY parcelle cadastrée section BO n°55 (Source Streetview - Google Maps)

Son activité nécessite notamment le stationnement de véhicules de transports, basée sur une aire de

stationnement située sur la parcelle cadastrée section BO n°58. L’unité foncière de la société où s’exerce

son activité est également composée des parcelles cadastrées section BO n°55 et 56, 61, 60 en partie et

58 en partie.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 14

Or, comme le montre cette image ci-dessous, cette installation existait dès les années 2000 à la suite de

la création de la société. Entouré de rouge se trouve l’aire de stationnement des véhicules de transports

en commun que la société utilise pour ses activités.

Photo aérienne de la société entre 2000 et 2005 (Source IGN - Remonter le temps)

Le PLU a donc zoné par erreur en zone naturelle correspondant à des secteurs importants sur le plan de

la biodiversité (secteur Nbd) la partie de la parcelle cadastrée section BO n°58 accueillant cette zone

de stationnement existante et artificialisée depuis plus de 20 ans. En effet, cet espace de 1007 m² ne

présente aucune caractéristique d’une zone naturelle mentionnée à l’article R. 151-24 du code de

l’urbanisme.

Cette erreur de zonage contraint fortement la société dans son développement.

De la même manière, ce site étant entièrement artificialisé, il n’accueille aucun arbre ou espace

végétalisé pouvant justifier le classement d’Espace Boisé Classé (EBC) sur le site, ni caractériser la volonté

de créer de tels espaces sur un site en exploitation, comme le présente le zonage actuellement.

Il est donc proposé de rectifier cette erreur matérielle en intégrant le reste du site en question de 1007 m²

en zone UY et de supprimer l’indication d’EBC sur cette emprise.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 15

A noter que l’Emplacement Réservé (ER) n°84b pour le compte de la Commune, destiné à l’élargissement

du chemin de Donapetria de 2 mètres et dont une partie porte sur la parcelle cadastrée section BO n°55,

est supprimé (voir ci-dessous point n°12N).

5. LA CORRECTION DE L’ERREUR MATERIELLE D’UN MAUVAIS CLASSEMENT EN ESPACE BOISE CLASSE (EBC) SUR LA PARCELLE CADASTREE SECTION AC N°8

Il s’agit de corriger le mauvais report graphique d’un Espace Boisé Classé (EBC) qui se porte par erreur

sur la partie Nord de l’Orangerie de la Villa Arnaga et sa cour arrière directe.

Extrait règlement graphique (Source APGL)

Dans un souci de cohérence du zonage et pour permettre de potentielles rénovations de ce bâtiment

classé aux Monuments Historiques (MH) par arrêté préfectoral depuis le 3 février 1995, il est proposé de

supprimer cette partie erronée d’EBC sur l’orangerie (40 m²).Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 16

6. LA MODIFICATION DU ZONAGE D’UNE PARTIE DU COLLEGE GARICOÏTS

Le diocèse prévoit de réunir ses membres au sein du même bâtiment d’accueil du collège Saint Michel

de Garicoïts présent sur la parcelle cadastrée section AZ n°113.

Or, cette parcelle est classée en « […] zone UE destinées aux activités la plupart en lien avec les

établissements de soins, le thermalisme, les équipements d’intérêt collectif. Elles font l’objet de règles

spécifiques visant à maintenir et favoriser ces activités au sein de leurs propres emprises. » (page 215 du

rapport de présentation.)

Ce zonage interdit les constructions à destination d’habitation à l’exception de celles destinées aux

personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le

gardiennage des constructions ou des installations autorisées, dans la limite de 100 m² de surface de

plancher par unité foncière et dans l’emprise de la construction à surveiller.

Les aménagements prévus au sein de ce bâtiment pour l’accueil de ces membres, création d’un à deux

logements, ne répondent pas à un impératif de surveillance, gardiennage ou direction du collège.

Il convient de modifier le zonage UE de cet établissement scolaire, pour un zonage UB, afin de répondre

aux besoins du collège et du fonctionnement du diocèse. Il est ainsi proposé de modifier le zonage de la

parcelle cadastrée section AZ n°113 (1965 m²) d’UE à UB.

Extrait règlement graphique (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 17

7. METTRE A JOUR LE ZONAGE UCP DES PARCELLES CADASTREES SECTION A

N°2138 ET A N°2139 SUITE A L’ABROGATION PARTIELLE DU PLU PAR DECISION

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PAU DU 12 JUILLET 2022

Le Tribunal Administratif (TA) de Pau a abrogé partiellement le PLU de Cambo-les-Bains par jugement le

12 juillet 2022. L’abrogation porte sur les parcelles cadastrées section A n°2018 et n°2239 classées UCp

(secteur urbain pour des raisons de paysage urbain, de moindre densité) mais ayant fait l’objet d’une

erreur manifeste d’appréciation selon la juridiction administrative.

A la suite de cette abrogation partielle, les parcelles A n° 2138 et 2139 acquièrent alors un zonage

Agricole, entérinée par délibération n°44 du conseil communautaire de la Communauté

d’Agglomération Pays Basque en date du 24 septembre 2022 (voir annexe n°1 de la présente notice de

présentation).

Il est ainsi proposé d’effectuer la mise à jour du zonage dans la présente modification n°2 du PLU afin de

reclasser ces deux parcelles en zone Agricole (2700 m² concernés).Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 18

8. LA MODIFICATION D’EMPLACEMENTS RESERVES (ER)

La liste modifiée des ER sera représentée au règlement graphique du PLU.

12.A SUPPRESSION DE L’ER N° 2

L’emplacement réservé n°2 concerne l’élargissement de 2 mètres de l’Allée de Neubourg pour le

compte du Département des Pyrénées-Atlantiques (gestionnaire de la voie).

Par courrier en date du 14 octobre 2024, le Président du Conseil Départemental des Pyrénées-Atlantiques

a précisé à la Commune que la collectivité ne désirait plus garder le bénéfice de cet ER (voir Annexe n°2

de la présente notice de présentation). Non intéressée également, la Commune souhaite ainsi le

supprimer afin notamment de protéger les aménagements futurs de l’Hôtel-restaurant de la Villa Bleue

(voir point n°3 ci-dessus).

Localisation ER n°2 (Source APGL)

12.B MODIFICATION DES TITRES DES ER N° 6A, 6B ET 6C :

Ces 3 ER ont pour titre commun : « Elargissement du chemin dit d’Hasparren a 10 m de plateforme (RD

410), compris avenue Jean Rumeau (ancienne avenue de la mairie) ». Pour plus de clarté, ces 3 ER sont

renommés afin de rendre plus clairs les tronçons de la RD 410 concernés :

- l’ER n°6a est renommé « Elargissement de la route d’Urbidea à 10 mètres de plateforme (RD 410) ».

- L’ER n°6b est renommé « Elargissement de l’avenue Jean Rumeau à 10 mètres de plateforme (RD

410) »

- L’ER n°6c est renommé « Elargissement de l’allée Edmond Rostand à 10 mètres de plateforme (RD

410) ».

Ces ER restent au bénéfice du Département des Pyrénées-Atlantiques.

12.C SUPPRESSION DE L’ER N°16Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 19

L’emplacement réservé n°16 (296 m²) est destiné à la création d’une bâche incendie pour le bénéfice

de la Commune.

La collectivité ne souhaitant pas donner suite au projet, l’ER n°16 est proposé à la suppression.

Localisation ER n°16 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 20

12.D MODIFICATION DE L’ER N°22

L’emplacement réservé n°22 est destiné à l’élargissement de l’avenue Bordart à 10 mètres de plate-

forme pour le bénéfice de la Commune.

Il s’avère que la Commune a acquis le foncier concerné par l’emprise de l’ER n°22 sur les parcelles

cadastrées section AV n°158, 253, 257 et 260, soit la partie Est de l’ER. Il convient donc de supprimer cette

emprise au règlement graphique, cette partie d’ER n’étant plus utile.

Localisation ER n°22 (Source APGL)

Partie Est ER n°22

à supprimerCommune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 21

12.E MODIFICATION DE L’ER N°83 ET N°32

L’ER n°83 (2043 m²) est destiné à l’élargissement du chemin de l’Oussia à 10 mètres de plate-forme à

Oussimedia pour le bénéfice de la Commune. Le nom de la voie désignée n’est pas le bon, il s’agit de

modifier le titre de l’ER n°83 ainsi : « Elargissement du chemin de Oyhamburua à 10 mètres de plate-

forme ». L’ER reste au bénéfice de la Commune.

L’ER n°32 (2623 m²) est destiné à l’élargissement du chemin dit de Harriondoa à 10 mètres de plate-forme

pour le bénéfice de la Commune. Or, la voie désignée n’est pas la bonne. Afin d’éviter toute confusion,

cet ER est renuméroté ER n°105.

Il est ainsi proposé de faire fusionner l’ER n°83 avec l’emprise de l’ER n°32 nouvellement sans nom, tout

en enlevant la partie déjà réalisée sur l’Avenue d’Espagne (166 m²).

La modification de ces ER est à consulter sur les plans correspondants dans la partie Pièces Modifiées

du présent dossier de modification n°2 du PLU.

Localisations des ER n°32 et 83 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 22

12.F CREATION DE L’ER N°103

Ce nouvel ER n°103 (234 m²) serait destiné à la création d’une bâche incendie pour le bénéfice de la

Commune, sur une division parcellaire, nouvellement cadastrée section A n°2180 (non disponible encore

au cadastre).

Localisation proposition ER n°103 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 23

12.G MODIFICATION DE L’ER N°39

L’ER n°39 (280 m²) est destiné à l’aménagement du carrefour à la sortie du quartier Arrieta pour le

bénéfice de la Commune.

Cette dernière a acquis la partie portant sur la parcelle cadastrée section BO n°297 (115 m²). Il s’agit

donc de supprimer cette partie de l’ER au règlement graphique pour ne laisser que la partie (165 m²)

portant sur la parcelle cadastrée section BO n°22.

Localisation ER n°39 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 24

12.H CREATION DE L’ER N°104

Ce nouvel ER n°104 (380 m²) le long de la route d’Urbidea serait destiné à la création d’un point volontaire

de déchets au quartier Haurtzain pour le bénéfice de la Commune, sur une partie de la parcelle

cadastrée section AS n°94.

Localisation proposition ER n°104 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 25

12.I MODIFICATION ER N°53

L’ER n°53 (4747 m²) est destiné à la création d’une voie nouvelle entre le chemin d’Usimendia et le chemin

dit d’Oyhamburua, pour le compte de la Commune.

Or, la Commune possède déjà le foncier des parcelles cadastrées section AH n°15 et 17 (stade de rugby).

La parcelle cadastrée section AH n°16 appartient elle au Département des Pyrénées-Atlantiques et

supporte une partie de l’emprise foncière du rond-point d’Arditeya.

Enfin, la partie de voie desservant la parcelle cadastrée section AH n°18 (équipement public communal)

a été réalisé, ainsi qu’une partie de la voie sur la parcelle cadastrée section AH n°5.

L’emprise de l’ER concerné par ces parcelles (2153 m²) est donc à supprimer car inutile. Seul subsistera

l’ER n°53 sur les parcelles cadastrées section n°AH n°5 (en partie), 55 et 65 (1612 m² au total).

Localisation ER n°53 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 26

12.J MODIFICATION ER N°42 ET N°67

L’ER n°67 (2508 m²) est destiné à l’« élargissement de la voie communale n°10 dite de la Lorraine à 10

mètres de plate-forme en prolongement de l’ER n°42 » pour le compte de la Commune.

Or, l’ER n°42 (818 m²) porte sur le même objet et le bon nom de voie : « élargissement de la voie

communale n°10 de Paskaleku de 10 mètres de plate-forme » pour le compte de la Commune.

Pour plus de clarté, il est proposé d’intégrer l’ER n°67 dans l’ER n°42, acquérant une emprise de 3326 m².

Son nom est d’ailleurs modifié pour respecter la toponymie du lieu indiqué : Paxkaleku.

Le numéro ER n°67 est alors supprimé.

Localisations ER n°42 et 67 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 27

12.K SUPPRESSION ER N°71 ET 72

Les ER n°71 (359 m²) et 72 (719 m²) sont respectivement destinés à l’élargissement de la rue Delbarre et

l’élargissement de la rue de la Chocolaterie, deux rues adjacentes, pour le compte de la Commune.

La collectivité ayant désormais acquis le foncier supportant ces ER, les ER n°71et 72 sont donc proposés

à la suppression.

Localisations des ER n°71 et 72Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 28

12.L SUPPRESSION ER N°82

L’ER n°82 (1409 m²) est destiné à l’« élargissement du chemin d'accès et création d'une placette de

retournement quartier Agnianekoborda » pour le compte de la Commune.

La collectivité ayant depuis acquis le foncier correspondant, l’ER n°82 est proposé à la suppression.

Localisation ER n°82 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 29

12.M SUPPRESSION ER N°84B ET 84D

Les ER n°84b (234 m²) et 84d (1010 m²) sont destinés à l’élargissement de 2 mètres de la voie communale

n°41, dite de Donapetiria, pour le compte de la Commune.

La collectivité ne veut pas donner suite à ce projet d’élargissement de la voie sur ces tronçons, les ER

n°84b et 84d sont proposés à la suppression.

Localisations 84b et 84d (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 30

12.N MODIFICATION ER N°84C

L’ER n°84c (1091 m²) est destiné à l’élargissement de 2 mètres de la voie communale n°41, dite de

Donapetiria, pour le compte de la Commune.

La collectivité ne souhaite plus réaliser une partie sur la voie (94 m²), sur les parcelles cadastrées section

BO n°277, 278 et 279. Il s’agit d’actualiser l’emprise de l’ER restant alors à réaliser au règlement graphique.

Localisation ER n°84c (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 31

12.O SUPPRESSION ER N°91

L’ER n°91 (160 m²) est destiné à la création d’un espace pour le tri sélectif pour le compte de la

Commune.

La collectivité a depuis acquis l’emprise foncière correspondante, l’ER n°91 est proposé à la suppression.

Localisation ER n°91 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 32

12.P MODIFICATION ER N°97

L’ER n°97 (924 m²) est destiné à l’élargissement de 2 mètres de la voie communale n°39 pour le compte

de la Commune.

Pour plus de précision, la Commune souhaite modifier le nom de l’ER par : « l’élargissement de 2 mètres

de la voie communale n°39 du chemin d'Ehieraldea » pour le compte de la Commune.

Localisation ER n°97 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 33

12.QSUPPRESSION ER N°57

L’ER n°57 constitué en 2 parties (6111 m²) est destiné à la « création d’une voie piétonne et cyclable de

3 mètres de plate-forme reliant la colline de la Bergerie aux Thermes », pour le compte de la Commune.

La collectivité ne veut pas donner suite à ce projet pour la partie de l’ER n°57 au Nord-Est, traversant une

plaine agricole. L’ER n°57 partie Nord (4360 m²) est proposé à la suppression.

Localisation ER n°57 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 34

12.R SUPPRESSION ER N°10

L’ER n°10 (1047 m²) est destiné à l’« l’élargissement partiel du chemin communal n°78 de Larraldea à 10

mètres », pour le compte de la Commune.

La collectivité ne veut pas donner suite à ce projet, l’ER n°10 est proposé à la suppression.

Localisation ER n°10 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 35

12.S CREATION ER N°105

Voir point 12E ci-dessus.

12.T CREATION ER N°106

Ce nouvel ER n°106 (270,6 m²) en prolongement du chemin Burdin dans le quartier du Bas-Cambo serait

destiné à la création d’une liaison douce entre cette voie communale et un accès Nord à la gare

ferroviaire. Ce passage serait au bénéfice de la Commune, sur les parcelles cadastrées section BM n°10

(220 m²) et n°11 (50,6 m²), la Commune ayant pour projet d’aménager un nouvel accès à la gare pour

améliorer son accessibilité.

Localisation proposition ER n°106 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 36

12.U CREATION ER N°107

Ce nouvel ER n°107 (161 m²) en bout jardin entre l’impasse de la Gendarmerie et l’allée de Navarre serait

destiné à l’aménagement du carrefour entre ces deux voies, dont la visibilité est actuellement très limitée.

Cet aménagement serait au bénéfice de la Commune, sur la parcelle cadastrée section AX n°98.

Localisation proposition ER n°107 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 37

12.V SUPPRESSION ER N°65

L’ER n°65 (551 m²) est destiné au « Remodelage du talus sur le carrefour entre la rue d'Antxuberroa et les

Allées Edmond Rostand (RD 410) », pour le compte de la Commune.

La collectivité est en cours d’acquisition de la parcelle, l’ER n°65 est proposé à la suppression.

Localisation ER n°65 (Source APGL)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 38

B. LES MODIFICATIONS A APPORTER AU REGLEMENT ÉCRIT

9. LA MODIFICATION DES REGLES DE CONSTRUCTIBILITE AU SEIN DES ZONES URBAINES COMPRISES DANS LES ESPACES VERTS PROTEGES

La Commune souhaite quelque peu assouplir les règles de constructibilité dans les zones urbaines

concernées par les Espaces Verts Protégés (EVP).

Ces EVP visent à protéger « […] L’ensemble de parcs, jardins indissociables des villas dont ils forment

l’écrin. […] » et les « […] grands axes de circulations marqués par des alignements d’arbres […] » (page

169 du rapport de présentation), constitutif de la ville-jardin qu’est Cambo-les-Bains.

Cette protection a abouti à la traduction règlementaire suivante, que l’on retrouve dans toutes les zones

urbaines : « espaces verts protégés identifiés au règlement graphique ».

Extrait règlement écrit - Article 7 Dispositions Générales (Source PLU)

Extrait règlement écrit - Article UA 1 (Source PLU)

Extrait règlement écrit - Article UA 2 (Source PLU)Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 39

Tout en maintenant cette protection effective, notamment en continuant d’interdire les nouvelles

constructions, il est de proposer reprendre les règles concernées dans les zones U afin d’en clarifier le

contenu et de permettre explicitement la construction d’extensions et d’annexe limitées aux

constructions existantes au sein de ces EVP.

L’équilibre entre maintien de la protection de ces parcs et jardins et faible densification du centre-ville

est recherchée dans cette modification du règlement.

Pour cela il est proposé de modifier comme suit les occupations du sol autorisées sous conditions dans les

EVP :

« Dans les éléments du paysage marqués au plan par une trame de ronds verts, les occupations du sol

autorisées sont :

• les accès et voies nouvelles sous conditions de nouvelles plantations,

• l'extension mesurée des constructions existantes, sans création de surface de plancher, dans la limite

de 10% supplémentaire à l’emprise existante, avec un maximum de 40m².

• Les travaux exécutés sur des constructions existantes, ayant pour effet la modification de leur aspect

extérieur ou leur extension dans la limite de 40 m² d’emprise au sol supplémentaires de la construction

existante à la date d’entrée en vigueur du PLU.

• Les annexes des constructions existantes, dans la limite de 25 m² d’emprise au sol pour l’ensemble des

annexes construites à partir de la date d’approbation du PLU (tous débords et surplombs inclus, à

l’exception des éléments de modénature et des débords de toiture sans encorbellement ni poteaux de

soutien) et à condition qu’elles soient implantées à proximité immédiate de l’habitation (15 mètres

maximum, cette distance pouvant être dépassée sous réserve de justifier de certaines contraintes

techniques telles que la topographie, la nature du sol pour l’assainissement autonome ou les risques

naturels et technologiques).

•Les constructions d’intérêt général (transformateurs, abris bus, etc…par exemple) n'excédant pas 3,50

mètres de hauteur et une emprise au sol de 25 m². les abris de jardin, garage, constructions d’intérêt

général (transformateurs, abris bus, etc…par exemple) n'excédant pas 3,50 mètres de hauteur et une

emprise au sol de 25 m². Cependant les abris de jardin, les piscines enterrées, les garages et les aires de

stationnement sont interdits sur les Espaces Verts Protégés en bordure des voies avenue de Navarre, allée

Anne de Neubourg, allée Edmond Rostand, avenue d’Espagne jusqu’au giratoire du mur à gauche.

Toutefois, les piscines hors sols pourront être autorisées sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à

l’intégrité de l’espace vert (abattage d’arbre...).

• les locaux à abri containers d’enlèvement des ordures ménagères et tri sélectif,

• les aires de sports et loisirs, piscines non couvertes,

• les aires de stationnement sous boisé (1 arbre haute tige pour 50 m²),

• Le maintien de la majorité des arbres de haute tige existants (plus particulièrement ceux dont la

circonférence est supérieure à 70 cm) ou leur remplacement »

Il est donc proposé de supprimer la règle de proportionnalité des extensions afin que le plus d’habitants

possible résidant dans les zones urbaines de Cambo-les-Bains puissent jouir d’une extension de 40 m²

d’emprise au sol maximum, ce qui reste relativement modeste pour un tissu urbain essentiellement

compris en centre-ville.

Les annexes sont également spécifiquement autorisées, par un paragraphe à part, tout en gardant la

règle très restrictive de 25 m² d’emprise au sol maximum et limitée à une seule par construction principale.

Les autres règles de constructions relatives aux EVP ne sont pas modifiées. Ainsi, ces modifications visent

à répondre à un besoin de la Commune de permettre des aménagements modestes au sein de ces

parcs et jardins protégés tout en proposant des seuils d’emprise au sol très restrictifs.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 40

10. LA CORRECTION D’UNE ERREUR MATÉRIELLE DES ARTICLES UB2 et UE2

Comme décrit au point n°9 ci-dessus, le PLU de Cambo-les-Bains dispose d’Espaces Verts Protégés (EVP)

afin de préserver le paysage urbain de la Commune.

Pour poursuivre cet objectif, le règlement écrit interdit dans les articles UA2 et UC2 plusieurs types de

constructions et d’aménagements au sein des EVP situés en linéaires des grands axes de communication

de la Commune :

« […] Cependant les abris de jardin, les piscines enterrées, les garages et les aires de stationnement sont

interdits sur les Espaces Verts Protégés en bordure des voies avenue de Navarre, allée Anne de Neubourg,

allée Edmond Rostand, avenue d’Espagne jusqu’au giratoire du mur à gauche. Toutefois, les piscines

hors sols pourront être autorisées sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à l’intégrité de l’espace

vert (abattage d’arbre...). »

Ces EVP concourent fortement à la qualité paysagère de ces pénétrantes routières dans le bourg, c’est

pourquoi leur protection est encore plus forte en leur sein.

Or ces voies traversent également d’autres zones urbaines, qu’elles soient UB ou UE notamment. Dans un

souci de cohérence du règlement écrit et de protection de ces EVP le long de ces voies, il est proposé

de d’ajouter la mention de ces voies dans le paragraphe correspondant des articles UB2 et UE2 (UA2 et

UC2 mentionnent déjà ces voies, les articles sont reformulés suite au point n°9 ci-dessus):

« […]

•Les constructions d’intérêt général (transformateurs, abris bus, etc…par exemple) n'excédant pas 3,50

mètres de hauteur et une emprise au sol de 25 m². (voir point n°9 ci-dessus)

Cependant les abris de jardin, les piscines enterrées, les garages et les aires de stationnement sont

interdits sur les espaces verts protégés en bordure des voies avenue de Navarre, allée Anne de

Neubourg, allée Edmond Rostand, avenue d’Espagne jusqu’au giratoire du mur à gauche.

Toutefois, les piscines hors sols pourront être autorisées sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à

l’intégrité de l’espace vert (abattage d’arbre...). ».

11. LA MODIFICATION DE L’ARTICLE UC9 DU REGLEMENT ECRIT POUR LE SECTEUR UCT

Le secteur UCt, « destiné à l’implantation d’hôtel ou de résidence de tourisme, résidence séniors

notamment », est concerné par un contresens entraînant une difficulté de lecture dans l’article UC 9 –

Emprise au sol de constructions le concernant.

En effet, deux dispositions se contredisent : en 1 er lieu le règlement écrit impose un coefficient d’emprise

au sol maximum de 50 % pour l’hôtellerie et les résidences de tourisme ou seniors et un maximum de 25

% pour les autres destinations.

Mais dans un second temps, dans le paragraphe suivant, le règlement indique qu’ « En secteur UCt, cette

règle ne s’applique pas pour les hôtels et ou résidences de tourisme et seniors, elle s’applique pour les

autres destinations ».

Au vu de la rédaction, il est impossible de savoir si cette 2 ème disposition concerne la longueur des

bâtiments autorisés en zone UC ou si elle concerne l’emprise au sol des constructions.

Dans un souci de clarté, la Commune souhaite reprendre cette disposition.

Il est ainsi proposé de ne pas règlementer l’emprise au sol des constructions à destination

d’hôtellerie dans le secteur UCt, présent seulement deux fois au zonage et représentant deux sites déjà

bâtis au sein d’un espace urbain constitué. Le but est de permettre le développement de ces activités

hôtelières dans leurs besoins modestes.

Un de ces 2 secteurs UCt est d’ailleurs modifié en secteur UBa, dans la modification n°1 du PLU approuvée

le 12 décembre 2024.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 41

Les résidences séniors et de tourisme garderont le plafond de 50 % d’emprise au sol maximale et les autres

destinations (hors hôtellerie) garderont une emprise au sol maximale de 25%.

12. LA MODIFICATION DES ARTICLE UA3, UB3 ET UC3 AFIN DE PERMETTRE UN ACCES DIFFERENT SOUS CONDITIONS LORS DE DIVISIONS FONCIERES

Au sein du règlement écrit, les articles UA3, UB3 et UC3 obligent un regroupement des accès sur une unité

foncière faisant l’objet d’une division.

Si cette règle se veut vertueuse, afin notamment de limiter le nombre d’accès sur la publique, elle peut

être trop contraignante s’il s’avère impossible de regrouper ces accès pour des raisons techniques

(espace insuffisant, topographie trop contraignante, élément naturel à protéger, etc…).

Ces difficultés se matérialisent d’autant plus dans ces zones UA, UB et UC car elles correspondent au tissu

urbain constitué de Cambo-les-Bains. Lors d’une division parcellaire, il faut donc le plus souvent faire avec

des contraintes urbaines parfois très spécifiques imposant un accès différent.

L’application de cette règle revient in fine, à freiner une densification progressive des espaces urbains

de la Commune, dans les cas où la construction en dent creuse ou sur de grandes parcelles contenant

un important espace libre est possible. Ces cas se retrouvent particulièrement en zone UC, représentant

les quartiers de la ville les plus récents, notamment par un tissu pavillonnaire appelant à se densifier.

Afin de pallier cette forte contrainte, il est proposé d’ajouter à cette règle l’exception suivante :

« Dans le cas d’une unité foncière découpée qui génère des constructions les unes derrière les autres, les accès doivent être regroupés en un seul point afin d’éviter des « accès en drapeau ». Un accès différent peut être autorisé sous condition de justifier de contraintes techniques et/ou de sécurité routière rendant impossible ce regroupement d’accès. » Cette justification sera à la charge du pétitionnaire bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme nécessitant

un accès différent. C’est lors de l’instruction de cette autorisation d’urbanisme qu’il sera déterminé si

cette justification est suffisante ou non.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 42

13. LA MODIFICATION DE L’ARTICLE 1AU 2

L’article 1AU 2 indique la règle suivante :

« ARTICLE 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Pour être constructibles

▪ Les unités foncières devront avoir une densité minimale de 20logt/ha et maximale de 30logts/ha,

▪ Le terrain couvert par une orientation d’aménagement et de programmation telle que définie dans la pièce 03 du dossier de PLU doit faire l’objet d’un projet compatible avec cette orientation.

Toute nouvelle opération de 4 logements et plus devra comporter un minimum de 50% de logements aidés (arrondi à l’entier supérieur), dont :

- au moins 60% de logements locatifs sociaux (PLAI/PLUS).

Cette disposition est également applicable dans le cadre de la réhabilitation ou transformation d’un bâtiment existant en plusieurs logements. Dans ce cas, les logements existants seront également compatibilisés.

Ces dispositions ne sont pas applicables :

▪ Sur les terrains concernés par des opérations comprenant 100% de logements locatifs sociaux type PLAI PLUS,

▪ Sur les terrains concernés par des opérations comprenant 100% de logements en accession sociale réalisées par la commune, par des organismes HLM ou équivalents.

De même dans le cadre de l’extension d’un bâtiment sans modification de l’existant, la règle des logements sociaux ne s’appliquera que sur l’extension.

[…] »

Il s’avère que les OAP, dans leur dédié pièce n°3 du PLU, voient également leur densité précisée par un

rappel du règlement écrit du PLU.

Cette double injonction règlement écrit/OAP crée un doublon pouvant entraîner une confusion dans la

lecture du PLU. En outre, exiger une densité dans le règlement de la zone 1 AU obère toute notion de

compatibilité d’un projet avec les exigences du l’OAP pourtant l’esprit d’un tel outil.

En effet, en l’affichant dans le règlement écrit, cette densité exigée s’affirme alors dans une notion de

conformité aux projets, rendant impossible l’application d’une fourchette de densité de logements à

l’hectare.

Pour mettre fin à cette confusion règlementaire, il est proposé d’uniquement exiger ces densités dans les

OAP, afin revenir à l’essence même de l’outil : la réalisation de projets compatibles avec les OAP du PLU.

Ainsi, l’article 1AU 2 serait :

« ARTICLE 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Pour être constructibles

• les unités foncières devront avoir une densité minimale de 20logt/ha et maximale de 30logts/ha

[…] »Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 43

14. LA MODIFICATION DE L’ARTICLE 7-3 DES DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Afin de prévenir tout ambiguïté et pour assurer une meilleure lecture du règlement écrit, il est proposé

d’ajouter un renvoi aux obligations imposées en matière de stationnement de chaque zone lors d’une

division foncière de propriété bâtie, cas fréquemment rencontré par la Commune.

Ainsi, il est proposé d’ajouter à l’article 7 : LES ESPACES LIBRES, LE STATIONNEMENT, LES ESPACES BOISÉS ET

LES MARGES DE RECULEMENT, un nouveau point :

« 7-3 – Le stationnement ; lors de toutes divisions foncières d’une propriété bâtie le nombre de places de

stationnement doit être maintenu dans le respect des dispositions de la zone concernée. »

15. LA CORRECTION D’UNE ERREUR MATÉRIELLE DES ARTICLES A2 ET A9

Le secteur Ap correspond à la zone Agricole protégée du PLU, délimitant les « […] espaces de sensibilité

paysagère sur lesquels il y a lieu de limiter la constructibilité. » (rapport de présentation page 220). Ce

secteur Ap est destiné à préserver les vastes paysages agricoles les plus en vue sur les espaces de la route

des cimes, de Paxkaleku ou de la Montagne des Dames notamment.

Le rapport de présentation, dans la justification règlementaire des zones, précise également : « Art 11,

des règles architecturales visent à maintenir une cohérence dans le territoire. Une particularité soulignée

pour les extensions possibles en secteur Ap mais compte tenu de l’intérêt paysager doivent être

parfaitement intégrées. ».

Ainsi, des entités importantes ont été identifiées pour être préservées via le zonage Agricole. Le secteur

Ap correspond aux zones agricoles sensibles sur le plan paysager, sur lequel la constructibilité est limitée

aux extensions des édifices existants et à la création de constructions agricoles de petites dimensions en

dehors du logement.

Dans cet objectif, le PLU présente une règle particulière (extrait page 224 du rapport de présentation) :

Extrait rapport de présentation du PLU

Il existe donc une volonté de limiter l’emprise des annexes et extensions de toutes les constructions en

zone Agricole mais également en secteur Ap. Le but étant la protection du milieu agricole et de ses terres

les plus stratégiques pour la Commune en limitant la construction.

Si ces dispositions ont bien été reprises dans l’article A2 pour les habitations non liées à l’activité agricole,

le règlement écrit omet ces dernières pour les autres constructions, créant une absence de règle dans

pour ces cas. C’est pourquoi il est proposé de corriger cet oubli en reprenant les objectifs du rapport de

présentation de la manière suivante dans l’article A2 :

« En secteur Ap seules sont autorisées :

• les extensions des constructions existantes (agrandissement d’une même enveloppe bâtie)

limitée à 30% de l’emprise au sol existante à la date d’approbation du PLU, dans la limite de

50 m² d’emprise au sol supplémentaire.

• les constructions nécessaires à l’activité agricole (en dehors du logement) dans la limite de

100 m² d’emprise au sol et d’une hauteur maximale de 5m.

[…] »Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 44

Cette mention est également ajoutée à l’article A9 :

« En secteur Ap, les constructions nécessaires à l’activité agricole (en dehors du logement) sont autorisées

dans la limite de 100m² d’emprise au sol et d’une hauteur maximale de 5m. Les extensions des

constructions existantes sont autorisées (agrandissement d’une même enveloppe bâtie) limitée à 30% de

l’emprise au sol existante à la date d’approbation du PLU, dans la limite de 50 m² d’emprise au sol

supplémentaire. »

16. LA MODIFICATION DE L’ARTICLE 10 DES DISPOSITIONS GÉNÉRALES

La Commune souhaite préciser qu’au sein des équipements de superstructures font partie les

équipements culturels, mentionnés à l’article 10 : « Les ouvrages publics sont des équipements publics

réalisés par une personne publique. On distingue les équipements d'infrastructure (voies, réseaux et

ouvrages afférents tels que réservoirs, stations d'épuration, transformateurs) et les équipements de

superstructure (équipements scolaires, sociaux, hospitaliers, administratifs, culturels). ».Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 45

C. LES MODIFICATIONS A APPORTER AUX ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)

17. SUPPRIMER LE SEUIL MINIMAL DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX INDIQUÉ

DANS TOUTES LES OAP CAR DEJA PREVU AU REGLEMENT ET RESPECIFIER LA

REDACTION

La modification n°1 du PLU a notamment eu pour objet de préciser les ratios de logements aidés et de

logements locatifs sociaux dans les opérations de plus de 4 logements.

Afin d’éviter toute contradiction et difficulté de lecture, il est proposé de retirer ces objectifs dans le

contenu des 3 OAP destinées à l’accueil de logements, afin de laisser pleinement le règlement écrit

s’exercer. Seule un renvoi au règlement écrit sera inscrit :

« Le règlement de la zone 1AU stipule également que :

• Les unités foncières devront avoir une densité minimale de 20logt/ha et maximale de 30logts/ha. il est demandé de réaliser au minimum 50% de logement locatif social LLS. Ces Les logements aidés, tels que spécifié au règlement, devront être principalement réalisés sous formes de T3 et de T4.

[…] »

18. LA MODIFICATION DE L’OAP ANTCHUBERROA

La Commune souhaite modifier la densité à l’hectare exigée pour l’OAP dite « Secteur 2 :

Antchouberroa » (renommée par le bon nom toponymique). Cette dernière exige actuellement que « les

unités foncières devront avoir une densité minimale de 20logt/ha et maximale de 30 logts/ha ».

Afin de permettre une meilleure opérationnalité de cette OAP (2,06 ha) et de répondre aux objectifs du

PLH de la CAPB, il est proposé de relever le plafond de densité maximale à 45 logements à l’hectare.

Cette modification entraînerait une augmentation potentielle de 30 logements supplémentaires

maximum sur cette OAP.

En prenant en compte la modification du zonage du secteur Beaulieu, cette modification aboutirait à

une production de logements de 775 logements d’ici à 2030 (745 + 30 logements supplémentaires sur

l’OAP Antchuberroa).

Cette production reste toujours dans la fourchette de production de logements du PLU : entre 657 et 812

logements à l’horizon 2030 (page 237 du rapport de présentation), mais respecte également les objectifs

du PADD en la matière : « La commune se fixe un objectif de production moyenne de 15 à 20 logements

à l’hectare, en particulier par un équilibre avec la réalisation d’opérations sur les zones AU qui permettent

d’envisager une densité plus importante. »

Les 2 autres OAP actuelles, destinés à la création de logements ayant une densité minimale de 20logts/ha

et maximale de 30 logts/ha permettent une création maximale de logements de :

- Secteur 1 : Hayderria - 2ha67 = création maximale de 80 logements ;

- Secteur 3 : entrée Sud en limite Itxassou – 5ha7 = création maximale de 171 logements.

Soit un total maximum de 251 logements à créer.

L’augmentation possible de logements à créer à Antchuberroa (+30 logements) ne permet qu’une

hausse de 11,9% de logements supplémentaires, ce qui reste relativement modeste.

Enfin, cette proposition d’augmentation du nombre de logements à créer à Antchuberroa et sur le

secteur Beaulieu (voir point n°1 plus haut), répond à un besoin : la Commune connaît en effet une

augmentation continue de sa population : 6518 habitants en 2010, 6708 en 2015 et 6669 en 2021 (données

INSEE). Cette courbe continue depuis 1968 (4083 habitants, INSEE) est anticipée par la Commune, c’est

pourquoi elle propose des offres plus importante de création de logements dans l’enveloppe urbanisable

de son PLU actuel, dans un souci de densité et de renouvellement urbain.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 46

D. LES MODIFICATIONS A APPORTER AUX ANNEXES

19. L’ANNEXION DE L’ARRÊTÉ PRÉFECTORAL N° 64-2022-11-21-00030 PORTANT CLASSEMENT DE MASSIFS FORESTIERS A RISQUES FEUX DE FORET, DES COMMUNES CONCERNEES PAR LE RISQUE FEUX DE FORET ET DEFINISSANT LES OBLIGATIONS LEGALES DE DEBROUSSAILLEMENT (OLD) AINSI QUE LA CARTE DES SECTEURS D’OLD D’URRUGNE.

Le décret n° 2024-295 du 29 mars 2024 simplifiant les procédures de mise en œuvre des OLD a ajouté à

la liste des annexes au plan local d'urbanisme (PLU, PLUi) les périmètres des secteurs concernés par des

(OLD) ou de maintien en état débroussaillé, mentionné désormais à l’article R. 151-53 13° du code de

l’urbanisme.

Ainsi, les propriétaires des constructions et installations de toutes natures, situées dans et jusqu’à 200

mètres des bois, forêts, landes, maquis, garrigue, plantations ou reboisements doivent respecter les OLD.

La liste des Communes concernées dans les Pyrénées-Atlantiques et les obligations à respecter ont été

prescrites par l’arrêté préfectoral n°64-2022-11-21-00030 du 21 novembre 2022. Cet arrêté ainsi qu’une

carte informative des sites concernées par ces OLD à Cambo-les-Bains sont ainsi annexés au PLU.

3. LES CHANGEMENTS À APPORTER AUX PIÈCES DU PLU

Au vu des modifications à apporter, il y a lieu, en application de l’article L.153-36 du code de l’urbanisme,

de modifier les pièces suivantes du PLU jusqu’ici en vigueur :

‐ La pièce n°3 – Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP),

‐ La pièce n°4 – Règlement écrit,

‐ La pièce n°5 – Règlement graphique.

Par ailleurs, conformément à l’article R.151-5 du code de l’urbanisme, le rapport de présentation du PLU

sera complété par l’exposé des motifs des changements apportés par cette modification. Cet exposé

sera inséré entre la page de garde et le sommaire du rapport de présentation.

Les changements apportés aux différentes pièces du PLU en vigueur font l’objet d’un document

spécifique, distinct du présent rapport de présentation nommé C-Pièces modifiées.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 47

4. LES INCIDENCES DU PROJET DE MODIFICATION DU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT

Les procédures d’évolution de PLU sont soumises à une analyse de leurs incidences sur l’environnement

suivant les évolutions qu’elles engendrent.

A la suite de la décision n°400420 du conseil d’Etat du 19 juillet 2017 annulant partiellement le décret n°

2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du Livre Ier du code de l’urbanisme et à

la modernisation du contenu du Plan Local d’Urbanisme, toute évolution d’un document d’urbanisme

par la procédure de modification susceptible d’avoir des effets notables sur l’environnement est soumise

à une évaluation environnementale.

Les effets notables sur l’environnement doivent s’entendre au sens de l’annexe II à la Directive 2001/42/CE

du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001.

En conséquence, il convient de saisir l’autorité environnementale pour qu’elle apprécie, au cas par cas,

conformément aux dispositions de l‘article L.104-3 du code de l’urbanisme, si la présente procédure de

modification doit être soumise ou non à évaluation environnementale.

A cette fin, en application des articles R.104-33 et suivants du code de l’urbanisme, une demande

d’examen au cas par cas portant sur la présente modification du PLU de Cambo-les-Bains est transmise

à la Mission Régionale d’Autorité Environnementale (MRAE) de Nouvelle-Aquitaine.Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 48

ANNEXES :

Annexe n°1 : Délibération du conseil communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays

Basque en date du 22 septembre 2022 abrogeant partiellement le PLU de la Commune de Cambo-les-

BainsCommune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 49Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 50Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 51Commune de Cambo-les-Bains – Modification n°2 du Plan Local d’Urbanisme – B – Notice de présentation 52

Annexe n°2 : Courrier du 14 octobre de l’unité technique départementale Labourd des Pyrénées-

Atlantiques ne souhaitant pas garder le bénéfice de l’emplacement réservé n°2