PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - J3 OAP de la commune de Carry le Rouet

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PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - J3 OAP de la commune de Carry le Rouet Document publié le Lundi 10 juin 2024 Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - J3 OAP de la commune de Carry le Rouet)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement, PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL

DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE

Pa

O

ORIENTATIONS

D'AMÉNAGEMENT ET DE

PROGRAMMATION

® OAP SECTORIELLES

PLUI approuvé le 19 décembre 2019

D EMARSEILLE & ° | TERRITOIRE PLUI ZPROVENCE Provence

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PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL

DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE

AVERTISSEMENT

Certains termes utilisés dans les OAP sont définis dans le lexique du Règlement du PLUi, notamment : emprise au sol, espace vert, espace de pleine terre, étage en attique, hauteur de façade et totale, limites arrières, latérales et séparatives, pôle de vie, profondeur des constructions...

Les OAP sectorielles ont été définies sur des secteurs de renouvellement ou de développement stratégiques pour

la réalisation des objectifs du Territoire. Elles sont déclinées sur différentes échelles de projet, d’un secteur particu-

lier de quelques hectares jusqu’à l’échelle de plusieurs quartiers. A chaque échelle, les OAP définissent les orienta-

tions ou prescriptions à prendre en compte dans les futurs projets d’aménagement ou de construction.

Les OAP sectorielles sont déclinées suivant deux formes :

- Les OAP d’intention qui comprennent des principes d’évolution urbaine qui définissent des objectifs généraux

assurant le respect d’un parti d’aménagement équilibré et durable ;

- Les OAP de composition qui comprennent des principes de composition urbaine pouvant intégrer des prescrip-

tions très précises aussi bien en termes de programmation et de fonctionnement urbain que de qualité urbaine,

paysagère et architecturale. Dans ce cadre, des prescriptions d’implantation ou de volumétrie précisent le règle-

ment : coefficient d’emprise bâtie, coefficient d’espaces verts ou de pleine terre, implantation des constructions,

description des formes urbaines, hauteurs des constructions, traitement du rez-de-chaussée…

Certaines OAP peuvent recouvrir simultanément ces 2 formes.

Les OAP sectorielles s’inscrivent dans une logique de complément au règlement du PLUi. Les projets d’urbanisme

ou de construction doivent être compatibles avec l’ensemble des dispositions mentionnées dans les OAP secto-

rielles.

PLUi approuvé le 19 décembre 2019PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL

DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE

SOMMAIRE

J3 CARRY-LE-ROUET CLR-01 LE REGANAS

PLUi approuvé le 19 décembre 2019CES De

pme a Ne,

TinarTomt

MARSEILLE

PROVENCE

1 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Plan Local d'Urbanisme Intercommunal

Orientation d’Aménagement et de Programmation

OAP n° CLR-01

Carry-le-Rouet

Le Reganas2 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Vue depuis le mamelon vers la mer3 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Carry le Rouet - « Le Réganas »

Le secteur couvre environ 16 hectares. Il se situe au Nord de la partie urbanisée de la commune. Son emplacement au Sud de la voie rapide de la Côte Bleue, cumulé à la présence du lotissement «Le Jas Vieux» à l’Ouest et d’équipements publics à l’Est permet son urbanisation. C’est un espace naturel dont la topographie en fait un lieu de qualité, c’est pourquoi un espace paysager entre la RD9 et le secteur sera maintenu (coulée verte) afin d’éviter les nuisances sonores de la voie rapide . La voie ferrée et la gare de Carry-le-Rouet se trouvent au Sud du périmètre de l’OAP, permettant de conforter et d’achever l’urbanisation du quartier.

Commune littorale, Carry-le-Rouet entre dans le champ d’application de la Loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral repris dans les articles L.121-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

PROGRAMMATION

L’urbanisation du secteur ne pourra se faire que sous la forme

d’une opération d’ensemble. Le projet prévoit la création de

120 logements sous forme de :

 55 logements comprenant trois bâtiments en petits collectifs ;

 40 logements sous forme d’habitat groupé ou jumelé ;

 25 logements sous forme de maisons individuelles ;

et la réalisation de deux bâtiments à vocation d’équipement

scolaire et petit enfance respectivement en R+1 et RdC.

LA QUALITÉ DE L’INSERTION

ARCHITECTURALE, URBAINE ET

PAYSAGÈRE

Le secteur a un caractère naturel, dont la topographie en fait un

lieu de qualité. Aujourd’hui, le PLUi prévoit la protection de la

partie sommitale par un classement en zone naturelle et une

servitude de protection du type EBC. Ils seront ainsi préservés

afin de répondre aux prescriptions paysagères de co-visibilité

et réglementaires : Directive Territoriale d’Aménagement et

principes de la Loi littoral :

 le point haut du site au-delà de la courbe de niveau de 50 m

pour le mamelon ;

 la partie ouest surplombant en vis-à-vis le quartier voisin.

Le principe d’aménagement se structure autour des courbes

de niveau, alternant une strate boisée et une strate aménagée.

L’implantation des constructions sera intégrée à la pente et se

fera autour des courbes de niveau afin d’assurer leur intégration

paysagère mais aussi pour limiter le coût des terrassements en

réutilisant pour les remblais les masses extraites des déblais.

La densification du secteur se fera par la création de poches

d’urbanisation, dont un sous-secteur de petits collectifs de

type R+2 et des équipements, à l’Est sur la partie basse du pé-

rimètre et du pavillonnaire (voir schéma de principes de com-

position urbaine, pages 6/7), respectant de vastes espaces verts

paysagers.

De plus, deux espaces interdisent toute urbanisation :

 l’espace paysager en limite Ouest du périmètre de l’OAP, qui

devra être préservé afin de garder un espace tampon avec le

secteur pavillonnaire existant ;

 la butte, au centre du projet.

A l’échelle du grand paysage le projet devra respecter la sil-

houette urbaine depuis le port, reporté sur la perspective

ci-dessous (courbe de niveau 50), afin que l’impact de l’aména-

gement soit le plus respectueux possible.

LA MIXITÉ FONCTIONNELLE ET

SOCIALE

Le projet répond aux principes de mixité sociale avec la réali-

sation de 46 % de logements sociaux (sous la forme de petits

collectifs) et de 54% de logements libres. De plus, il prévoit

une emprise réservée pour des futurs équipements. Ces équi-

pements anticipent les besoins des nouveaux habitants mais

également les besoins des habitants actuels du quartier de la

gare. Un groupe scolaire, une crèche par exemple ou encore un

parking en entrée du projet permettront de conforter l’attracti-

vité de la gare de Carry-le-Rouet et ainsi développer les modes

alternatifs à la voiture.

Rappel des documents

d’urbanisme

PADD du PLUi

La commune de Carry-le-Rouet a des pers-

pectives modérées d’évolution. L’objectif de

création de résidences est de 220 logements

à l’horizon 2030, dont 25% en milieu urbain

sur les capacités constructives existantes. Le

PADD identifie la réserve foncière du Réga-

nas pour un développement urbain à voca-

tion d’habitat.4 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Coupe de principe de composition urbaine et paysagère

Silhouette urbaine à respecter

Enfin, le projet prévoit des différents types de formes urbaines,

promouvant le parcours résidentiel dans une volonté de mixité

urbaine et sociale affirmée.

Une servitude de 40 % pour mixité sociale est prévue dans le

cadre des documents graphiques du PLUi.

LA QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE ET LA

PRÉVENTION DES RISQUES

RISQUE INONDATION

Afin de ne pas aggraver le risque d’inondation par les eaux de

ruissellement, des dispositions doivent être prises pour gérer,

stocker et infiltrer l’eau de pluie dans le périmètre de la zone à

urbaniser (bassins de rétention pour chaque bassin versant) ou

à l’intérieur de chaque parcelle.

RISQUE INCENDIE

Concernant le risque incendie, enjeu majeur sur ce secteur, des

dispositions doivent être prises par la mise en place :

 de voiries permettant l’action et le secours des pompiers, soit

sous forme d’aires de retournement, soit de bouclage ou en-

core d’interfaces entre le bâti et l’espace naturel ;

 d’essences végétales non conductrices de feu ;

 l’implantation des bassins de rétention au sein des espaces

naturels d’intérêt paysager permettra également la gestion

de ces espaces naturels.

LA DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES ET

RÉSEAUX

La desserte du secteur depuis le quartier est assurée par la voie

de bouclage dès le Sud-Est (Chemin des Marchandises), depuis

la RD5C et vers le Nord-Est. La desserte interne est déterminée

par un maillage qui se connecte uniquement avec le Chemin

des Marchandises. Ce maillage dessert les constructions autour

des courbes de niveaux, il est composé par :

 une voie à double sens, bouclant la bute, dont la partie Ouest

est exclusivement réservée à l’usage des pompiers

 des voies dans les sens Est-Ouest sur la partie plus haute du

secteur.

Ces voies sont prévues à double sens avec trottoir aménagé

d’un côté.

Une continuité piétonne est à créer depuis le chemin de Mar-

chandises vers la gare. Pour cela, la traverse de la voie ferrée est

prévue par la création d’une passerelle, il s’agit ici de favoriser

les modes de déplacements doux.5 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

HABITAT : FORMES URBAINES

Les formes urbaines doivent concilier l’insertion du nouveau

quartier dans un tissu urbain existant, le paysage et la densi-

té-mixité, selon les formes suivantes :

PETITS COLLECTIFS

Désigne des immeubles de logements de hauteur modérée

(R+3 maximum). Chaque construction comporte 5 logements

par niveau, la desserte de ceux-ci se fait par les parties com-

munes.

Ces dernières comprennent les accès, mais aussi les services liés

à l’immeuble (locaux vélo, poubelles). Les parkings sont prévus

en rez-de-chaussée, voire en sous-sol lorsque le bâtiment est

placé en limite d’une courbe de niveau.

Il est prévu que :

 les constructions ne dépassent pas les 3 niveaux, la hauteur

de façade est limitée à 13 mètres et la hauteur maximale à 16

mètres ;

 l’emprise des constructions est limitée à 30 % de la surface du

terrain. Ces formes relativement compactes permettent de

libérer le sol ;

 au minimum 60% de la surface du terrain sont aménagés en

espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (40% mini-

mum de la surface du terrain).

MAISON INDIVIDUELLES GROUPÉES

OU JUMELÉES

Désigne des maisons individuelles accolées, dont une façade

a minima est mitoyenne d’une autre maison : plusieurs loge-

ments sont accueillis au sein d’un même volume de faible hau-

teur (RdC, R+1). Ils bénéficient néanmoins d’un accès indivi-

duel chacun et d’un jardin privatif. Les constructions d’environ

120 m², seront regroupées deux par deux de manière à faire

évoluer les formes et permettre une utilisation plus faible du

foncier, tout en assurant à chacune un espace extérieur suffi-

sant et une orientation favorable.

Il est prévu que :

 les constructions ne dépassent pas les 2 niveaux, la hauteur

de façade est limitée à 7 mètres et la hauteur maximale à 10

mètres ;

 l’emprise des constructions est limitée à 30 % de la surface du

terrain ;

 au minimum 50% de la surface du terrain sont aménagés en

espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (33% mini-

mum de la surface du terrain).

MAISON INDIVIDUELLES

Désigne des maisons implantées de manière discontinue sur

leurs parcelles. Chacune d’entre elle bénéficie de stationne-

ment, d’accès et de jardins individuels. Leurs hauteurs maxi-

males est de R+1.

Il est prévu que :

 les constructions ne dépassent pas les 2 niveaux, la hauteur

de façade est limitée à 7 mètres et la hauteur maximale à 10

mètres ;

 l’emprise des constructions est limitée à 20 % de la surface du

terrain ;

 au minimum 60% de la surface du terrain sont aménagés en

espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (40% mini-

mum de la surface du terrain).

ÉQUIPEMENTS PUBLICS

Les deux bâtiments à vocation d’équipement scolaire et petite

enfance en R+1 devront respecter :

 une hauteur de façade de 7 mètres et de 10 mètres de hau-

teur maximale ;

 au minimum 30% de la surface du terrain sont aménagés en

espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (20% mini-

mum de la surface du terrain)..

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6 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Éléments de contexte

Périmètre d’application de l’OAP

Parcellaire (source cadastre 2012)

Voie ferrée

Composition urbaine

Espace naturel à préserver ou à réhabiliter

Jardin

Gestion des eaux pluviales

A - Bassin de rétention et de décantation (900m3)

B - Bassin de décantation (200m3)

C - Bassin de rétention (640m3)

Espace collectif et accessibilité

Principe de liaison structurante à créer

Principe de liaison à créer

Flux, carrefour à organiser

Principe d’accessibilité de défense incendie à créer

Principe de liaison douce (piétons, cycles...)

à créer/conforter

Projet de passerelle - gare

Équipement à créer

Localisation des parkings

Stationnement à créer et conforter

Formes urbaines et implantation

Maisons individuelles

Maisons jumelées

Petits collectifs

Hauteur de façade (m )

Emprise bâtie (% )

Espaces verts (%) dont 2/3 pleine terre

Logements sociaux (% à minima)

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PRINCIPES DE COMPOSITION URBAINE?

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