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PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - J3 OAP de la commune de Carry le Rouet
Document publié le Jeudi 19 décembre 2019
Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - J3 OAP de la commune de Carry le Rouet)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement,
PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE
Pa
O
ORIENTATIONS
D'AMÉNAGEMENT ET DE
PROGRAMMATION
® OAP SECTORIELLES
PLUI approuvé le 19 décembre 2019
D EMARSEILLE & ° | TERRITOIRE PLUI ZPROVENCE Provence
nes Oman | CADRE DE VIEFE
ss
88,
PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL
DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE
AVERTISSEMENT
Certains termes utilisés dans les OAP sont définis dans le lexique du Règlement du PLUi, notamment : emprise au sol, espace vert, espace de pleine terre, étage en attique, hauteur de façade et totale, limites arrières, latérales et séparatives, pôle de vie, profondeur des constructions...
Les OAP sectorielles ont été définies sur des secteurs de renouvellement ou de développement stratégiques pour
la réalisation des objectifs du Territoire. Elles sont déclinées sur différentes échelles de projet, d’un secteur particu-
lier de quelques hectares jusqu’à l’échelle de plusieurs quartiers. A chaque échelle, les OAP définissent les orienta-
tions ou prescriptions à prendre en compte dans les futurs projets d’aménagement ou de construction.
Les OAP sectorielles sont déclinées suivant deux formes :
- Les OAP d’intention qui comprennent des principes d’évolution urbaine qui définissent des objectifs généraux
assurant le respect d’un parti d’aménagement équilibré et durable ;
- Les OAP de composition qui comprennent des principes de composition urbaine pouvant intégrer des prescrip-
tions très précises aussi bien en termes de programmation et de fonctionnement urbain que de qualité urbaine,
paysagère et architecturale. Dans ce cadre, des prescriptions d’implantation ou de volumétrie précisent le règle-
ment : coefficient d’emprise bâtie, coefficient d’espaces verts ou de pleine terre, implantation des constructions,
description des formes urbaines, hauteurs des constructions, traitement du rez-de-chaussée…
Certaines OAP peuvent recouvrir simultanément ces 2 formes.
Les OAP sectorielles s’inscrivent dans une logique de complément au règlement du PLUi. Les projets d’urbanisme
ou de construction doivent être compatibles avec l’ensemble des dispositions mentionnées dans les OAP secto-
rielles.
PLUi approuvé le 19 décembre 2019PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL
DU TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE
SOMMAIRE
J3 CARRY-LE-ROUET CLR-01 LE REGANAS
PLUi approuvé le 19 décembre 2019CES De
pme a Ne,
TinarTomt
MARSEILLE
PROVENCE
1 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
Plan Local d'Urbanisme Intercommunal
Orientation d’Aménagement et de Programmation
OAP n° CLR-01
Carry-le-Rouet
Le Reganas2 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
Vue depuis le mamelon vers la mer3 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
Carry le Rouet - « Le Réganas »
Le secteur couvre environ 16 hectares. Il se situe au Nord de la partie urbanisée de la commune. Son emplacement au Sud de la voie rapide de la Côte Bleue, cumulé à la présence du lotissement «Le Jas Vieux» à l’Ouest et d’équipements publics à l’Est permet son urbanisation. C’est un espace naturel dont la topographie en fait un lieu de qualité, c’est pourquoi un espace paysager entre la RD9 et le secteur sera maintenu (coulée verte) afin d’éviter les nuisances sonores de la voie rapide . La voie ferrée et la gare de Carry-le-Rouet se trouvent au Sud du périmètre de l’OAP, permettant de conforter et d’achever l’urbanisation du quartier.
Commune littorale, Carry-le-Rouet entre dans le champ d’application de la Loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral repris dans les articles L.121-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
PROGRAMMATION
L’urbanisation du secteur ne pourra se faire que sous la forme
d’une opération d’ensemble. Le projet prévoit la création de
120 logements sous forme de :
55 logements comprenant trois bâtiments en petits collectifs ;
40 logements sous forme d’habitat groupé ou jumelé ;
25 logements sous forme de maisons individuelles ;
et la réalisation de deux bâtiments à vocation d’équipement
scolaire et petit enfance respectivement en R+1 et RdC.
LA QUALITÉ DE L’INSERTION
ARCHITECTURALE, URBAINE ET
PAYSAGÈRE
Le secteur a un caractère naturel, dont la topographie en fait un
lieu de qualité. Aujourd’hui, le PLUi prévoit la protection de la
partie sommitale par un classement en zone naturelle et une
servitude de protection du type EBC. Ils seront ainsi préservés
afin de répondre aux prescriptions paysagères de co-visibilité
et réglementaires : Directive Territoriale d’Aménagement et
principes de la Loi littoral :
le point haut du site au-delà de la courbe de niveau de 50 m
pour le mamelon ;
la partie ouest surplombant en vis-à-vis le quartier voisin.
Le principe d’aménagement se structure autour des courbes
de niveau, alternant une strate boisée et une strate aménagée.
L’implantation des constructions sera intégrée à la pente et se
fera autour des courbes de niveau afin d’assurer leur intégration
paysagère mais aussi pour limiter le coût des terrassements en
réutilisant pour les remblais les masses extraites des déblais.
La densification du secteur se fera par la création de poches
d’urbanisation, dont un sous-secteur de petits collectifs de
type R+2 et des équipements, à l’Est sur la partie basse du pé-
rimètre et du pavillonnaire (voir schéma de principes de com-
position urbaine, pages 6/7), respectant de vastes espaces verts
paysagers.
De plus, deux espaces interdisent toute urbanisation :
l’espace paysager en limite Ouest du périmètre de l’OAP, qui
devra être préservé afin de garder un espace tampon avec le
secteur pavillonnaire existant ;
la butte, au centre du projet.
A l’échelle du grand paysage le projet devra respecter la sil-
houette urbaine depuis le port, reporté sur la perspective
ci-dessous (courbe de niveau 50), afin que l’impact de l’aména-
gement soit le plus respectueux possible.
LA MIXITÉ FONCTIONNELLE ET
SOCIALE
Le projet répond aux principes de mixité sociale avec la réali-
sation de 46 % de logements sociaux (sous la forme de petits
collectifs) et de 54% de logements libres. De plus, il prévoit
une emprise réservée pour des futurs équipements. Ces équi-
pements anticipent les besoins des nouveaux habitants mais
également les besoins des habitants actuels du quartier de la
gare. Un groupe scolaire, une crèche par exemple ou encore un
parking en entrée du projet permettront de conforter l’attracti-
vité de la gare de Carry-le-Rouet et ainsi développer les modes
alternatifs à la voiture.
Rappel des documents
d’urbanisme
PADD du PLUi
La commune de Carry-le-Rouet a des pers-
pectives modérées d’évolution. L’objectif de
création de résidences est de 220 logements
à l’horizon 2030, dont 25% en milieu urbain
sur les capacités constructives existantes. Le
PADD identifie la réserve foncière du Réga-
nas pour un développement urbain à voca-
tion d’habitat.4 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
Coupe de principe de composition urbaine et paysagère
Silhouette urbaine à respecter
Enfin, le projet prévoit des différents types de formes urbaines,
promouvant le parcours résidentiel dans une volonté de mixité
urbaine et sociale affirmée.
Une servitude de 40 % pour mixité sociale est prévue dans le
cadre des documents graphiques du PLUi.
LA QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE ET LA
PRÉVENTION DES RISQUES
RISQUE INONDATION
Afin de ne pas aggraver le risque d’inondation par les eaux de
ruissellement, des dispositions doivent être prises pour gérer,
stocker et infiltrer l’eau de pluie dans le périmètre de la zone à
urbaniser (bassins de rétention pour chaque bassin versant) ou
à l’intérieur de chaque parcelle.
RISQUE INCENDIE
Concernant le risque incendie, enjeu majeur sur ce secteur, des
dispositions doivent être prises par la mise en place :
de voiries permettant l’action et le secours des pompiers, soit
sous forme d’aires de retournement, soit de bouclage ou en-
core d’interfaces entre le bâti et l’espace naturel ;
d’essences végétales non conductrices de feu ;
l’implantation des bassins de rétention au sein des espaces
naturels d’intérêt paysager permettra également la gestion
de ces espaces naturels.
LA DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES ET
RÉSEAUX
La desserte du secteur depuis le quartier est assurée par la voie
de bouclage dès le Sud-Est (Chemin des Marchandises), depuis
la RD5C et vers le Nord-Est. La desserte interne est déterminée
par un maillage qui se connecte uniquement avec le Chemin
des Marchandises. Ce maillage dessert les constructions autour
des courbes de niveaux, il est composé par :
une voie à double sens, bouclant la bute, dont la partie Ouest
est exclusivement réservée à l’usage des pompiers
des voies dans les sens Est-Ouest sur la partie plus haute du
secteur.
Ces voies sont prévues à double sens avec trottoir aménagé
d’un côté.
Une continuité piétonne est à créer depuis le chemin de Mar-
chandises vers la gare. Pour cela, la traverse de la voie ferrée est
prévue par la création d’une passerelle, il s’agit ici de favoriser
les modes de déplacements doux.5 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
HABITAT : FORMES URBAINES
Les formes urbaines doivent concilier l’insertion du nouveau
quartier dans un tissu urbain existant, le paysage et la densi-
té-mixité, selon les formes suivantes :
PETITS COLLECTIFS
Désigne des immeubles de logements de hauteur modérée
(R+3 maximum). Chaque construction comporte 5 logements
par niveau, la desserte de ceux-ci se fait par les parties com-
munes.
Ces dernières comprennent les accès, mais aussi les services liés
à l’immeuble (locaux vélo, poubelles). Les parkings sont prévus
en rez-de-chaussée, voire en sous-sol lorsque le bâtiment est
placé en limite d’une courbe de niveau.
Il est prévu que :
les constructions ne dépassent pas les 3 niveaux, la hauteur
de façade est limitée à 13 mètres et la hauteur maximale à 16
mètres ;
l’emprise des constructions est limitée à 30 % de la surface du
terrain. Ces formes relativement compactes permettent de
libérer le sol ;
au minimum 60% de la surface du terrain sont aménagés en
espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (40% mini-
mum de la surface du terrain).
MAISON INDIVIDUELLES GROUPÉES
OU JUMELÉES
Désigne des maisons individuelles accolées, dont une façade
a minima est mitoyenne d’une autre maison : plusieurs loge-
ments sont accueillis au sein d’un même volume de faible hau-
teur (RdC, R+1). Ils bénéficient néanmoins d’un accès indivi-
duel chacun et d’un jardin privatif. Les constructions d’environ
120 m², seront regroupées deux par deux de manière à faire
évoluer les formes et permettre une utilisation plus faible du
foncier, tout en assurant à chacune un espace extérieur suffi-
sant et une orientation favorable.
Il est prévu que :
les constructions ne dépassent pas les 2 niveaux, la hauteur
de façade est limitée à 7 mètres et la hauteur maximale à 10
mètres ;
l’emprise des constructions est limitée à 30 % de la surface du
terrain ;
au minimum 50% de la surface du terrain sont aménagés en
espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (33% mini-
mum de la surface du terrain).
MAISON INDIVIDUELLES
Désigne des maisons implantées de manière discontinue sur
leurs parcelles. Chacune d’entre elle bénéficie de stationne-
ment, d’accès et de jardins individuels. Leurs hauteurs maxi-
males est de R+1.
Il est prévu que :
les constructions ne dépassent pas les 2 niveaux, la hauteur
de façade est limitée à 7 mètres et la hauteur maximale à 10
mètres ;
l’emprise des constructions est limitée à 20 % de la surface du
terrain ;
au minimum 60% de la surface du terrain sont aménagés en
espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (40% mini-
mum de la surface du terrain).
ÉQUIPEMENTS PUBLICS
Les deux bâtiments à vocation d’équipement scolaire et petite
enfance en R+1 devront respecter :
une hauteur de façade de 7 mètres et de 10 mètres de hau-
teur maximale ;
au minimum 30% de la surface du terrain sont aménagés en
espaces verts, dont les 2/3 le sont en pleine terre (20% mini-
mum de la surface du terrain)..
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6 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019
Éléments de contexte
Périmètre d’application de l’OAP
Parcellaire (source cadastre 2012)
Voie ferrée
Composition urbaine
Espace naturel à préserver ou à réhabiliter
Jardin
Gestion des eaux pluviales
A - Bassin de rétention et de décantation (900m3)
B - Bassin de décantation (200m3)
C - Bassin de rétention (640m3)
Espace collectif et accessibilité
Principe de liaison structurante à créer
Principe de liaison à créer
Flux, carrefour à organiser
Principe d’accessibilité de défense incendie à créer
Principe de liaison douce (piétons, cycles...)
à créer/conforter
Projet de passerelle - gare
Équipement à créer
Localisation des parkings
Stationnement à créer et conforter
Formes urbaines et implantation
Maisons individuelles
Maisons jumelées
Petits collectifs
Hauteur de façade (m )
Emprise bâtie (% )
Espaces verts (%) dont 2/3 pleine terre
Logements sociaux (% à minima)
12
30
50
100
PRINCIPES DE COMPOSITION URBAINE?
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7 - PLUi approuvé le 19 décembre 2019