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COMMUNE DE GEMIL

MODIFICATION

DU

PLAN LOCAL D’URBANISME

Notice de présentationCommune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

Notice de présentation

1

SOMMAIRE

1. PREAMBULE ................................................................................................................. 2 1.1. Contexte général de la politique d’aménagement sur le territoire communal de Gémil 3

1.1.1. Contexte intercommunal .................................................................................. 3 1.1.2. Contexte communal ......................................................................................... 3 1.1.2.1. Présentation générale de la commune ................................................................... 3

1.1.2.2. Présentation générale du document d’urbanisme en vigueur ............................... 4

1.2. Objectifs et motivations de la modification ............................................................... 8 1.2.1. Objectif n°1 : Supprimer la zone AUb en la reclassant en zone A .................... 8 1.2.2. Objectif n°2 : ouvrir à l’urbanisation la zone AUf0 et la majeure partie de la zone AU0 ....................................................................................................................... 9 1.2.3. Objectif n°3 : modifier certaines dispositions du règlement écrit du PLU .........10 1.2.4. Objectif n° 4: supprimer les emplacements réservé n°7 et 8 ...........................11 1.3. Rappel du contexte législatif des modifications de PLU 12

2. PRESENTATION DES MODIFICATIONS .....................................................................13 SUPPRESSION DE LA ZONE AUB ET RECLASSEMENT ..............................................14 EN A .................................................................................................................................14 2.1.1. Exposé des motifs ...........................................................................................14 2.1.1.1. Rappels concernant les zones A Urbaniser du PLU de Gémil: zones AUb, AU0 et AUf0 .. 14

2.1.1.2. Rappel des dispositions du Schéma de Cohérence Territorial .............................. 14

2.1.2. Solution proposée : Modification du règlement graphique du PLU visant supprimer la zone AUb et de la reclasser en A ..............................................................16 2.2. OUVRIR A L’URBANISATION LA ZONE AUF0 ET LA MAJEURE PARTIE DE LA ZONE AU0 ........................................................................................................................16 2.2.1. Exposé des motifs ...........................................................................................16 2.2.1.1. Présentation du site du projet............................................................................... 18

2.2.1.2. Présentation du projet d’aménagement ............................................................... 21

2.2.1.3. Traduction du projet d’aménagement sur le plan réglementaire......................... 28

2.3. Effets de la modification sur le règlement graphique du PLU..................................29 2.3.1. Les dispositions du règlement écrit créé ou modifié dans le cadre de l’évolution de la zone AUb en zone A et des zones AUf0 et AU0 en zones AU0 et AU1 ...............31 2.3.1.1. L’évolution de la zone AUb en zone A ................................................................... 31

2.3.1.2. L’évolution des zones AUf0 et AU0 en zone AU0 et AU1 : ................................... 33

2.4. MODIFICATIONS DE CERTAINES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DU PLU POUR PRENDRE EN COMPTE L’APPLICATION DE LA LOI A.L.U.R .............................39 2.4.1. Exposé des motifs ...........................................................................................39 2.4.2. Solution proposée ...........................................................................................40 2.4.2.1. Suppression des règles édictées aux articles 5 et 14 du règlement écrit ............. 40

2.4.2.2. Instauration de nouvelles règles relatives à l’emprise au sol des constructions

(article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU) ..................................................... 40

2.5. Suppression des emplacement réservé n°7 et N°8 : ..............................................41Commune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

Notice de présentation

2

1 1. . P PR RE E A AM M B BU U L LE ECommune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

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3

1 1. .1 1. . C CO ON NT TE EX XT TE E G GE EN NE ER RA AL L D DE E L LA A P PO OL LI IT TI IQ QU UE E D D’ ’A AM ME EN NA AG GE EM ME EN NT T S SU UR R L LE E T TE ER RR RI IT TO OI IR RE E C CO OM MM MU UN NA AL L D DE E G GE EM MI IL L

1 1. .1 1. .1 1. . C CO ON NT TE EX XT TE E I IN NT TE ER RC CO OM MM MU UN NA AL L

La commune de Gémil est concernée par un Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), à savoir le SCoT du Nord Toulousain, approuvé en juillet 2012. Les SCoT, établis à l’échelle de plusieurs communes, sont des documents de planification territoriale de rang supérieur aux documents d’urbanisme communaux de type Plan d’Occupation des Sols (POS), Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), ou Carte Communale. Le document d’urbanisme en vigueur sur la commune de GEMIL (de type PLU), doit donc être compatible avec les dispositions du Schéma de Cohérence Territoriale.

1 1. .1 1. .2 2. . C CO ON NT TE EX XT TE E C CO OM MM MU UN NA AL L

1.1.2.1. PRE S E NT AT I ON G E NE R AL E D E L A C OM M UN E

GEMIL est une commune située à une vingtaine de kilomètres de Toulouse, à proximité immédiate de l’autoroute A68 (Axe Toulouse – Albi) et desservie par un double échangeur (à partir de la RD888 : sortie de l’autoroute en provenance de Toulouse située sur le territoire communal de GEMIL, à quelques centaines de mètres du village et entrée sur l’autoroute en provenance de GEMIL située à environ 1 kilomètre). Le territoire communal bénéficie donc d’une très bonne accessibilité, étant situé à environ 30 minutes du centre ville de Toulouse.

Historiquement, le village de GEMIL s’est constitué sous forme de village-rue, le long de l’actuelle Route Départementale 888 et de la route de Roqueserière, village limitrophe situé à l’Est de GEMIL. A l’Ouest Nord-Ouest de ce village-rue existe également une urbanisation, encore plus ancienne, qui s’est développée à proximité de l’Eglise (classée Monument Historique) ainsi que du château et de son parc, sous forme de maisons de village mitoyennes.

A l’Est du village, un lotissement comprenant actuellement 24

habitations a été réalisé il y a environ une quinzaine

d’années, sur des parcelles de grande taille comprise entre

2000 et 2500 m². Il convient de noter que ces constructions à

usage d’habitation sont presque les seules (avec quelques

constructions situées immédiatement au Sud de ce

lotissement, au Nord de la route de Roqueserière) à être

raccordées au réseau d’assainissement collectif présent sur

la commune, relié à la station d’épuration, d’une capacité de

150 équivalent/habitant, mise en service en 2003, localisée

en bordure de l’A68 (cf. point rouge sur la carte ci-contre).Commune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

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Enfin, de part et d’autre de la route de Roqueserière, à l’Est du village, ont été implantées, principalement au cours des 15 à 20 dernières années, des constructions d’habitations de type maisons individuelles, réalisées sur de vastes terrains d’une superficie minimum de plus de 2500 m².

1.1.2.2. PRE S E NT AT I ON G E NE R AL E DU D OC UM E NT D ’U RB AN IS M E E N V I G UE U R

L’aménagement sur le territoire communal de GEMIL est aujourd’hui régi par un document d’urbanisme datant de plusieurs années : le Plan Local d’Urbanisme (PLU) approuvé le 02 octobre 2007. Il s’agit donc d’un document d’urbanisme qui n’intègre pas les nombreuses dernières évolutions législatives, en particulier celles issues de la loi portant Engagement National pour l’Environnement (loi ENE, et ensemble de lois dites « Grenelle de l’environnement », adoptées en plusieurs temps entre 2009 et 2013) et celles issues de la loi d’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (loi ALUR, adoptée en 2014).

Notons par ailleurs que le PLU de GEMIL a donc été adopté antérieurement au SCoT.

Dans ce contexte, le PLU de GEMIL semble devoir évoluer afin de garantir une meilleure adéquation avec ces textes de lois (et le document cadre qu’est le SCoT).Commune de GEMIL

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Le PLU de Gémil, approuvé en 2007, présente, entre autres :

 Les zones Urbaines (U) suivantes, au sein desquelles existent encore localement d’importantes possibilités de bâtir :

 Les zones UA (centre ancien du village) et les secteurs UAa et UAb, respectivement d’une superficie de 24 450 m² (soit 2,445 ha), 24 950 m² (soit 2,490 ha) et 10 540 m² (soit 1,054 ha).

Extrait du PLU de 2007Commune de GEMIL

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 Les zones UB et UBa (extensions urbaines périphériques du village), respectivement d’une superficie de 54 780 m² (soit 5,478 ha) et 125 600 m² (soit 12,56 ha). 2 nouvelles maisons se sont implantées le long de la route de Roquesérière, elles coupent la dent creuse située le long de cette voie.

 La zone UC (extension urbaine périphérique du village, raccordée au réseau d’assainissement collectif), d’une superficie de 58 690 m² (soit 5,869 ha).

Extrait du PLU de 2007Commune de GEMIL

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 Les zones A Urbaniser (AU) suivantes, vierges de constructions :

 La zone AUa, d’une superficie de 7 946 m² (soit 0,794 ha) ouverte immédiatement à l’urbanisation, mais entièrement couverte par un Emplacement Réservé (ER n°1 au bénéfice de la commune) destiné à la réalisation de « bâtiments et équipements publics : éducatifs, scolaires ou administratifs et aire de stationnement »

 La zone AUb, d’une superficie de 12 030 m² (soit 1,203. ha) ouverte immédiatement à l’urbanisation, mais entièrement couverte par un Emplacement Réservé (ER n°2 au bénéfice de la commune) destiné à la réalisation de « bâtiments et équipements publics : éducatifs, scolaires ou administratifs et aire de stationnement »

 La zone AU0, d’une superficie de 45 610 m² (soit 4,561 ha), zone à vocation mixte d’habitation et de commerces et artisanat non générateur de nuisances, pour l’heure fermée à l’urbanisation et nécessitant une modification ou une révision du PLU préalablement à son ouverture à l’urbanisation

 La zone AUf0, d’une superficie de 17 720 m² (soit 1,772 ha), zone à vocation principale d’activités économiques (commerces et artisanat), pour l’heure fermée à l’urbanisation et nécessitant une modification ou une révision du PLU préalablement à son ouverture à l’urbanisation

Extrait du PLU de 2007Commune de GEMIL

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Hormis les capacités de bâtir dans les espaces résiduels des zones U, et considérant que les zones AUa et AUb, seules zones AU ouvertes immédiatement à l’urbanisation, sont à vocation d’accueil d’équipements publics et que la commune entend conserver cette destination de zone, sans pour autant avoir de projet particulier (école, salle des fêtes…) à court ou moyen terme, il s’avère donc que les principales disponibilités foncières pour implanter de nouvelles constructions, notamment de l’habitat, sont donc les zones AU0 et AUf0 (zones pour l’heure fermées à l’urbanisation).

Or il se trouve que la commune souhaite développer le site de la Plaine qui est proche du centre ancien du village. C’est pourquoi, et à cette fin, elle envisage une opération d’aménagement sur une grande parcelle vierge comprise dans les zones AU0 et AUf0.

Une esquisse d’aménagement a été présentée par une société pour l’ensemble du site. Il apparaît que les caractéristiques de cette proposition correspondent aux exigences de qualité urbaine que souhaite mettre en œuvre la collectivité.

1 1. .2 2. . O OB BJ JE EC CT TI IF FS S E ET T M MO OT TI IV VA AT TI IO ON NS S D DE E L LA A M MO OD DI IF FI IC CA AT TI IO ON N

1 1. .2 2. .1 1. . O OB BJ JE EC CT TI IF F N N° °1 1 : : S SU UP PP PR RI IM ME ER R L LA A Z ZO ON NE E A AU UB B E EN N L LA A R RE EC CL LA AS SS SA AN NT T E EN N Z ZO ON NE E A A

Sans compter le potentiel résiduel d’urbanisation des zones UA, UAa, UB, UBa et UC (urbanisation nouvelle, comblement de dents creuses, division et/ou densification de construction de terrains déjà bâtis), ce sont donc actuellement seulement les zones AUa et AUb qui sont immédiatement urbanisables. Elles couvrent une superficie totale d’environ 2ha.

Suite à l’approbation du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Nord Toulousain en date du 4 juillet 2012, et compte tenu du projet d’aménagement qui se préfigure au lieu-dit La Plaine, sur les zones AU0 et AUf0 (zones A Urbaniser « fermées » qu’il est donc nécessaire d’ouvrir à l’urbanisation – cf. objectif n°2), il est impossible de maintenir en zone A Urbaniser « ouvertes » la zone AUb car le PLU se trouverait alors en totale incompatibilité avec le SCoT en matière de phasage de l’urbanisation.

Rappel des données du SCoT : vignette de 10 hectares de consommation foncière, toutes destinations confondues, pour la période 2011 à 2030, avec la répartition en 2 périodes : 50%, soit 5 hectares, pour la période 2011-2020 et les 50% restants pour la période 2020- 2030.

Ainsi, pour pouvoir mener à bien le projet d’aménagement envisagé au lieu-dit La Plaine sur les zones AU0 (en partie) et AUf0 (en totalité), sur une surface d’environ 4.20 hectares, il est nécessaire parallèlement de fermer à l’urbanisation ou de reclasser en zone non constructible l’une des deux zones AU. La zone AUb étant la plus éloignée du village et à l’écart des zones AUo, c’est elle qui sera donc fermée à l’urbanisation, ou bien supprimée pour être intégrée à la zone A.Commune de GEMIL

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Ces changements peuvent être effectués dans le cadre de la procédure de modification du PLU. Il peut être fait usage de cette procédure dans la mesure où il n’est pas porté atteinte à l’économie générale du PADD du PLU, la modification n’a pas pour effet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels et ne comporte pas de graves risques de nuisance.

Dans ce contexte, il convient de procéder à une modification du document d’urbanisme communal pour le mettre en compatibilité avec les dispositions du SCoT Nord Toulousain.

L’objectif n°1 de la procédure de modification du PLU est donc de faire évoluer le document graphique du PLU en choisissant de reclasser la zone AUb (zones actuellement ouvertes à l’urbanisation) en zone A (non constructible).

A noter que la suppression de cette zone ne porte pas atteinte au PADD, qui en particulier, prévoit la création d’équipements publics, dans la mesure au la zone AUa, proche du site (d’une grande surface - 0.75 ha), pourra facilement recevoir ceux qui seront liés au développement de la zone AU1. Il apparait donc que la zone AUb n’est donc pas nécessaire, dans un premier temps, pour l’accueil des premiers habitants.

La commune prévoit prochainement d’engager la révision générale du P.L.U., Cette procédure sera l’occasion de réétudier l’affectation de la zone AUa, et de la dimensionner en fonction des besoins réels en équipements collectif de la commune.

1 1. .2 2. .2 2. . O OB BJ JE EC CT TI IF F N N° °2 2 : : O OU UV VR RI IR R A A L L’ ’U UR RB BA AN NI IS SA AT TI IO ON N L LA A Z ZO ON NE E A AU UF F0 0 E ET T L LA A M MA AJ JE EU UR RE E P PA AR RT TI IE E D DE E L LA A Z ZO ON NE E A AU U0 0

Comme expliqué précédemment, un projet de développement, à vocation principale d’habitation, est initié sur une grande parcelle que recouvre les zones AU0 et AUf0 (zones pour l’heure fermées à l’urbanisation). Dans le but de permettre la réalisation de ce projet d’aménagement, il convient d’ouvrir à l’urbanisation la zone AUfo en totalité, et une grande partie de la zone AUo.

Parallèlement, afin de rester dans le cadre des dispositions du SCoT, la zones à urbaniser actuellement ouverte à l’urbanisation - zone AUb - à destination principale d’équipements publics) fait l’objet d’un reclassement en zone A (agricole) en vue d’être retirée des zones constructibles (cf. objectif n°1).Commune de GEMIL

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1 1. .2 2. .3 3. . O OB BJ JE EC CT TI IF F N N° °3 3 : : M MO OD DI IF FI IE ER R C CE ER RT TA AI IN NE ES S D DI IS SP PO OS SI IT TI IO ON NS S D DU U R RE EG GL LE EM ME EN NT T E EC CR RI IT T D DU U P PL LU U

Suite à l’adoption le 24 mars 2014 de la Loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), entrée en vigueur le 27 mars 2014, ayant eu pour effet, avec application immédiate, la suppression des dispositions des articles 5 et 14 des PLU (relatives respectivement aux « caractéristiques de l’unité foncière », pouvant notamment déterminer une superficie minimale de terrain pour que celui-ci soit constructible, et au « Coefficient d’Occupation des Sols »), certaines zones du PLU (zones urbaines UA, UB et UC) sont aujourd’hui exposées à un risque de forte densification.

Or cette forte densification potentielle pourrait être préjudiciable :

- Au caractère paysager de ces zones, en particulier les zones UB et UC à dominante d’habitat majoritairement de type pavillonnaire (tissu urbain aéré)

- A la bonne gestion des réseaux techniques urbains (eau potable, assainissement collectif, électricité, collecte des déchets…)

- A l’environnement (qualité des eaux…)

Dans ce contexte, il convient de procéder à une modification du document d’urbanisme communal pour entériner la suppression des articles 5 et 14 du règlement écrit du PLU (application de la Loi ALUR) et compenser la suppression des dispositions des articles 5 et 14 par l’instauration de nouvelles règles relatives à l’emprise au sol des constructions (règles édictées à l’article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU) et/ou à leur implantation (articles 6 et 7 des différents chapitres du règlement écrit du PLU)

L’objectif n°3 de la procédure de modification du PLU est donc de prendre en compte les nouvelles dispositions législatives en vigueur issues de la Loi ALUR (suppression des dispositions des articles 5 et 14 du règlement écrit) et compenser cette suppression par l’instauration de nouvelles dispositions relatives à l’emprise au sol des constructions (article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU).

Plus précisément :

- Ne pas règlementer l’article 5 des différents chapitres du règlement écrit du PLU ; pour ce faire, supprimer, lorsqu’elles existent, les dispositions édictées à l’article 5 et les remplacer par la mention « Supprimé par la loi ALLUR ».

- Ne pas règlementer l’article 14 des différents chapitres du règlement écrit du PLU, relatif au Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ; pour ce faire, supprimer, lorsqu’elles existent, les dispositions édictées à l’article 14 et les remplacer par la mention « Supprimé par la loi ALLUR ».

- Compenser dans certaines zone la suppression des dispositions des articles 5 et 14 par l’instauration de nouvelles règles relatives à l’emprise au sol des constructions (règles édictées à l’article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU).Commune de GEMIL

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1 1. .2 2. .4 4. . O OB BJ JE EC CT TI IF F N N° ° 4 4: : S SU UP PP PR RI IM ME ER R L LE ES S E EM MP PL LA AC CE EM ME EN NT TS S R RE ES SE ER RV VE E N N° °7 7 E ET T 8 8

Le projet urbain d’aménagement de la partie nord du village, qui a été établi à la suite de l’étude « entrée de ville », a été l’occasion de définir la future organisation de la partie nord du village. Il a également permis de déterminer les modalités d’accès au site de la zone AU et à la Mairie, qui s’effectuera par un seul carrefour avec tourne à gauche pour al RD 888.

Après un examen attentif, il apparait aujourd’hui que les emplacements réservés N°7 et N° 8 n’ont plus lieu d’être puisque le carrefour pourra se réaliser sans eux.Commune de GEMIL

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1 1. .3 3. . R RA AP PP PE EL L D DU U C CO ON NT TE EX XT TE E L LE EG GI IS SL LA AT TI IF F D DE ES S M MO OD DI IF FI IC CA AT TI IO ON NS S D DE E P PL LU U

L’article L.123-13-1 du Code de l’Urbanisme (Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 130 et art. 139) stipule :

« Sous réserve des cas où une révision s'impose en application des dispositions de l'article L. 123-13, le plan local d'urbanisme fait l'objet d'une procédure de modification lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, la commune envisage de modifier le règlement, les orientations d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions.

La procédure de modification est engagée à l'initiative du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, du maire qui établit le projet de modification et le notifie au préfet et personnes publiques associées mentionnées aux I et III de l'article L. 121-4 avant l'ouverture de l'enquête publique ou, lorsqu'il est fait application des dispositions de l'article L. 123-13-3, avant la mise à disposition du public du projet.

Lorsque le projet de modification porte sur l'ouverture à l'urbanisation d'une zone, une délibération motivée de l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou du conseil municipal justifie l'utilité de cette ouverture au regard des capacités d'urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d'un projet dans ces zones »Commune de GEMIL

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2 2. . P PR RE E S SE E N NT T A AT TI I O O N N D DE E S S

M M O O D DI I F FI I C CA AT TI I O O N NS SCommune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

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14

S SU UP PP PR RE ES SS SI IO ON N D DE E L LA A Z ZO ON NE E A AU UB B E ET T R RE EC CL LA AS SS SE EM ME EN NT T E EN N A A

2 2. .1 1. .1 1. . E EX XP PO OS SE E D DE ES S M MO OT TI IF FS S

2.1.1.1. R AP P E L S C O NC E R N AN T L E S Z ONE S A URB AN IS E R DU PLU DE GE M IL : Z O NE S AU B , AU0 E T AU F 0

2.1.1.1.1. 2 zones ouvertes immédiatement à l’urbanisation : les zones AUa et AUb

La zone AUb est une zones A Urbaniser dite « ouverte », c’est-à-dire qu’elle est constructible immédiatement.

Les modalités d’aménagement de cette zone sont définies :

- Au travers des règles fixées par les différents articles du règlement (articles 1 à 14)

La zone AUb est ainsi définie par le règlement écrit du PLU en vigueur (paragraphe placé en tête de chapitre et intitulé « Caractère de la zone ») :

« La zone AUb est une zone actuellement à caractère agricole et non équipée. Elle est destinée à une urbanisation future devant recevoir des constructions à usage d’équipements publics dans l’emplacement réservé n°2 (bâtiments ou équipements éducatifs, scolaires ou administratifs ainsi que leurs aires de stationnement). Elle est située au Sud du noyau ancien du village.

La zone est inscrite dans le périmètre de protection des Monuments Historiques, l’Architecte des Bâtiments de France peut être amené à imposer des prescriptions architecturales particulières ».

2.1.1.1.2. 2 zones fermées à l’urbanisation : les zones AU0 et AUf0

Les zones AU0 et AUf0 sont des zones A Urbaniser dites « fermées » c’est-à-dire qu’elles sont pour le moment inconstructibles. Il s’agissait au moment de l’élaboration du PLU d’afficher la vocation future des zones (zones destinées à être urbanisées), sans toutefois permettre leur aménagement immédiat.

Une condition préalable pour l’urbanisation de ces zones était fixée : procéder préalablement à une modification ou une révision du PLU afin de définir et/ou préciser les modalités d’aménagement, notamment par la définition des différentes règles applicables.

2.1.1.2. R AP P E L DE S DIS P OS IT IO NS DU S CHE M A DE C O HE RE N CE TE R RIT ORI AL

Le Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) du Nord Toulousain, approuvé en juillet 2012, accorde à la commune de Gémil une « vignette » fixant la consommation maximale d’espaces pour la période 2011-2030 (toutes destinations d’urbanisation confondues : habitat, activités, équipements…). Pour la commune de Gémil, la vignette octroyée par le Syndicat Mixte du SCoT est de 10 hectares. Cette enveloppe maximale de consommation d’espaces fait par ailleurs l’objet d’une prescription de phasage, qui permet d’assurer un rythme maximum de consommation d’espaces sur des périodes intermédiaires.Commune de GEMIL

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Ainsi, la période correspondant à l’horizon du SCoT (2011-2030) a été scindée en 4 périodes intermédiaires :

- Une 1ère période allant de 2011 à 2015

(qui sera achevée avant que la modification ne soit approuvée)

- Une 2ème période allant de 2016 à 2020

- Une 3ème période allant de 2020 à 2025

- Une 4ème période allant de 2025 à 2030

La consommation maximale de 10 hectares sur la période 2011 à 2030 a été répartie en 4 enveloppes égales de 2,5 hectares pour chacune de ces périodes intermédiaires.

Afin d’être compatible avec le SCoT du Nord Toulousain, document de planification de rang supérieur, le PLU de Gémil, établi en 2007 à un horizon d’environ 12 à 15 ans (soit environ 2020), doit présenter des superficies de terrain constructible qui soient globalement en adéquation avec le rythme de développement prévu dans le cadre du SCoT. Concrètement, le PLU de Gémil ne peut pas comprendre un total de surfaces de terrains ouverts à l’urbanisation qui serait fortement supérieur à 5 hectares.

Actuellement, le PLU de Gémil comprend un total de surfaces de zones A Urbaniser « ouvertes » immédiatement à l’urbanisation correspondant à l’addition des zones AUa et AUb, couvrant une superficie de 2 hectares. A cette superficie s’ajoutent les espaces libres résiduels compris au sein des différentes zones urbaines (UA, UAa, UB, UBa et UC).

En l’état, le PLU de Gémil est donc globalement compatible avec les dispositions du SCoT. Toutefois, il deviendrait incompatible avec le SCoT si les zones A Urbaniser actuellement fermées à l’urbanisation (zones AU0 et AUf0) étaient rendues constructibles sans que cela ne soit compensé par un reclassement en zone inconstructible de parcelles actuellement constructibles.

Or la commune envisage à court et moyen terme, sur la majeure partie de la zone AU0 et la AUf0 situées au Nord du noyau villageois, la réalisation d’une opération d’aménagement importante permettant la construction à terme de 55 à 60 logements sur environ 5,5 hectares.

Sachant que la modification sera, au plus court, applicable que début 2016, c’est à partir de cette date que le potentiel maximum de surface correspondant aux zones ouvertes à l’urbanisation verra le jour.

Procédure de révision allégée :

Pour être réalisée, cette opération d’aménagement fait également l’objet, en parallèle de la présente modification du PLU, d’une procédure de révision allégée destinée à supprimer une bande d’Espace Boisé Classé (EBC) longeant la limite nord des zone AUO et AUfo. D’une profondeur d’environ 30 mètres, elle est placée au Nord des zones AU0 et AUf0 et correspond à des boisements à créer (avec pour objectif l’intégration paysagère et la prise en compte des nuisances sonores liées à la circulation autoroutière). Cette procédure est menée simultanément avec la présente procédure de modification du PLU.Commune de GEMIL

Modification du Plan Local d’Urbanisme

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2 2. .1 1. .2 2. . S SO OL LU UT TI IO ON N P PR RO OP PO OS SE EE E : : M MO OD DI IF FI IC CA AT TI IO ON N D DU U R RE EG GL LE EM ME EN NT T G GR RA AP PH HI IQ QU UE E D DU U P PL LU U V VI IS SA AN NT T S SU UP PP PR RI IM ME ER R L LA A Z ZO ON NE E A AU UB B E ET T D DE E L LA A R RE EC CL LA AS SS SE ER R E EN N A A

Il est proposé de modifier le document graphique du règlement afin de faire évoluer les zones AU (zones A Urbaniser « ouvertes », constructibles immédiatement) en zone AU0 ou bien de permettre leur retour en A, en particulier pour la zone AUb (zone AUo Urbaniser « fermée », inconstructible, dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision préalable du PLU).

Le règlement écrit de la zone AU0 est modifié de manière à le rendre très strict quant aux possibilités d’aménagement de ces zones.

2 2. .2 2. . O OU UV VR RI IR R A A L L’ ’U UR RB BA AN NI IS SA AT TI IO ON N L LA A Z ZO ON NE E A AU UF F0 0 E ET T L LA A M MA AJ JE EU UR RE E P PA AR RT TI IE E D DE E L L A A Z ZO ON NE E A AU U0 0

2 2. .2 2. .1 1. . E EX XP PO OS SE E D DE ES S M MO OT TI IF FS S

Les zones AU0 et AUf0 inscrites au PLU approuvé en 2007 sont des zones d’urbanisation future dites « fermées », c’est-à-dire qu’elles ne sont pas constructibles immédiatement. Leur ouverture à l’urbanisation nécessite la réalisation préalable d’une procédure de modification ou de révision du PLU.

Les élus ont pour projet de développer le coté nord du village. Les zones urbaines existantes UA, UB, UC, ne possèdent que peu de terrains libres pouvant recevoir le nombre de constructions autorisées par le Scot du Nord Toulousain.

La volonté de la Mairie est de développer la commune sur des terrains qui soient le plus proche du centre ancien, afin que le village conserve sa centralité, son identité urbaine.

Un grand terrain, vierge de construction, (parcelle n°35) est disponible au nord du village, au sein du site dit de La Plaine. Il avait été classé au sein de 2 zones - AUfo et AUo - en prévision du développement urbain du village (La dénomination AUfo correspond à une vocation de commerces et des services).

Une autre zone, au sein de ce même site - AUa - avait été programmée pour l’implantation d’équipements publics avec, sur la totalité de sa surface, un emplacement réservé ( ER N°1)

Il est donc naturel que l’expansion du village soit aujourd’hui programmée sur ces zones puisque leur développement était déjà prévu par le P.A.D.D. Ces deux zones ont également l’avantage d’être situées aux abords de la Mairie et le long de la RD 888, qui constitue l’entrée nord du village.Commune de GEMIL

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Ces deux zones sont soumises à deux servitudes ou prescriptions urbaines :

1 - Au titre des Monuments historiques :

Elles sont en grande partie, recouvertes par le rayon de 500m correspondant à la servitude de protection des monuments historiques, cela au titre de l’inscription du portail de l’Eglise Saint Pierre de Gémil (inscription du 20 mars 1929).

2 - Au titre de l’Article L 111-1-1-4 du code de l’urbanisme, qui instaure le gel de la possibilité de construire « dans une bande de 100m de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express (….) et de 75m de part et d’autre de l’axe des routes classées à grande circulation » La RD 888 étant classée comme route à grande circulation la règle de la non constructibilité le long de cette bande de 75 m s’applique.

Cette loi appelée « entrée de ville » avait été décidée par le législateur afin d’améliorer l’aspect architecturale et paysager des entrées des villes qui sont souvent fort dégradées. Cela en conduisant une étude spécifique afin d’établir un véritable projet d’aménagement d’ensemble.

La loi prévoit que cette étude permet de lever le gel de l’urbanisation de la zone concernée, avec en particulier « la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages ».

Ces deux contraintes ont été prises en considération lors des études de la présente modification du P.L.U :

- Pour les monuments historiques : l’Architecte des Bâtiment de France - Mme BROU-POIRRIER – a été consulté. Elle a, au cours de trois réunions de travail, exposé des recommandations qui ont été prises en considération. L’une d’elle, la plus importante, était de réaliser un front urbain en retrait de la RD 888, à l’aide d’espaces publics à aménager.

- Pour la loi dite « entrée de ville », l’étude en question a été conduite afin de déroger au gel de l’urbanisation sur la bande de terrain énoncée précédemment. Elle a été l’occasion d’engager une réflexion sur la future organisation urbaine du site. Elle a établi un projet urbain dont la nature est en en accord avec les caractères du village. Il repose, principalement, sur la création d’espaces publics avec des aménagements paysagers, ainsi qu’un front urbain en retrait par rapport à la RD888.Commune de GEMIL

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Planche étude entrée de ville – Schéma d’organisation urbaine retenue (sans échelle)

2.2.1.1. PRE S E NT AT I ON DU S I T E DU P R OJ E TCommune de GEMIL

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Le site du projet d’aménagement se situe au Nord du noyau villageois de GEMIL. Il s’inscrit à l’Est de la Route Départementale 888, entre l’A68 et l’échangeur autoroutier au Nord (sortie n°4 en provenance de Toulouse) et la Mairie au Sud. Il occupe ainsi une position d’entrée de village, qui lui confère donc des enjeux particuliers quant à la qualité des aménagements envisagés.

Le site est composé d’un point de vue parcellaire par 2 unités foncières :

- A l’Ouest, le long de la Route Départementale 888, une bande de terrain correspondant à un délaissé de l’aménagement de l’A68.

- A l’Est, entre d’une part la Route Départementale 888 et le délaissé précité, l’échangeur de l’A68 au Nord, et d’autre part le lotissement existant à l’Est aménagé au sein de la zone UC du PLU avec le village au Sud, par la parcelle référencée section ZB numéro 135, d’une contenance d’environ 9,25 hectares.

Le terrain présente une pente descendante globalement orientée vers l’Est-Nord-Est, ce qui est favorable car cela permet l’évacuation de façon gravitaire des eaux pluviales jusqu’au fossé existant en limite Nord-Est du site (via un bassin de rétention) ainsi que des eaux usées (par des canalisations à mettre en place) jusque la canalisation principale existante évacuant les eaux usées du lotissement de la zone UC (et de quelques constructions de zone UB également raccordées), située le long du fossé précité.

Vue de la RD 888 (en direction du Nord) prise depuis les abords de la Mairie A droite, la partie Ouest du site de projetCommune de GEMIL

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Vue de la partie centrale du site de projet prise depuis la RD 888

(en direction du Nord-Est) A droite, le lotissement existant

Vue de la partie au Sud du site de projet prise depuis la RD 888

(en direction de l’Est) A gauche, le lotissement existant

Vue de la RD 888 (en direction du Sud) prise depuis les abords de la Mairie (premier bâtiment visible à gauche de la route)Commune de GEMIL

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2.2.1.2. PRE S E NT AT I ON DU P RO JE T D ’ AM E N AG E M E NT

Le projet d’aménagement comprend la réalisation d’un nombre de logements compris entre 45 et 55. Ce nombre n’a pas été choisi au hasard, il résulte de la prise en compte de différents facteurs, en particulier :

- La typologie d’habitat prédominante à GEMIL, à savoir des constructions de type maison individuelle avec jardin (sauf dans le noyau historique du village, le village-rue et les abords de l’Eglise),

- La volonté de maintenir une continuité urbaine avec le centre du village, - Le souhait de la municipalité de ne pas permettre la réalisation d’un trop grand nombre de logements, qui impliquerait une assez forte densité d’urbanisation. Ce souhait répond prioritairement à une double préoccupation : d’une part respecter la typologie d’habitat prédominante sur la commune et d’autre part de ne pas générer un afflux de population trop important, qui aurait pour effet d’accroître de manière excessive le nombre d’enfants à scolariser ; or la commune ne dispose pas d’école et les enfants de GEMIL se rendent sur la commune voisine de Montastruc-la- Conseillère, qui présente les équipements scolaires, mais dont la capacité d’accueil est néanmoins limitée.

- La nécessité de respecter l’objectif de compatibilité du PLU avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale du Nord Toulousain, notamment les prescriptions en matière de densité d’urbanisation (au moins 10 logements à l’hectare). La partie constructible du site de projet couvrant une superficie de l’ordre de 4.17 hectares, la fourchette d’un nombre de constructions compris entre 45 et 50 logements semble globalement compatible avec l’objectif de densité d’urbanisation affiché par le SCoT.

Par ailleurs, afin de respecter les objectifs de mixité sociale de l’habitat, le SCoT prescrit la réalisation d’une proportion de logements au moins égale à 25% de logements locatifs, dont 40 % de logements locatifs sociaux (soit 10% de la production totale à usage locatif social). - Prescription 106 du SCOT.

Sur une base de 45 à 55 logements, le nombre de logements locatif de l’opération envisagée devrait donc être au moins égal à 12, avec 5 logements locatifs sociaux (les 7 autres pouvant être des logements à caractère social en accession à la propriété).

Cette prescription du SCoT a pour partie conditionné le programme d’aménagement envisagé. En effet, compte tenu de la forme urbaine traditionnelle du noyau villageois (habitations implantées le long de la voie, en limite d’emprise publique) ainsi que de la situation du site de projet en entrée de village, il a été décidé de prévoir l’implantation des logements à caractère social à l’Ouest du site, c’est-à dire face à la Route Départementale 888, et sous la forme de maisons mitoyennes. Ces dispositions ont été vues avec le SCOT du Nord Toulousain.Commune de GEMIL

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Toutefois, dans le but d’une part de limiter les nuisances sonores liées à la circulation routière sur cet axe, et d’autre part de garantir un traitement qualitatif du paysage de l’entrée nord du village, les maisons lui faisant face seront implantées avec en retrait d’au moins 40 mètres par rapport à son axe. Il est prévu que l’espace libéré par ce retrait soit aménagé avec des espaces publics, comprenant un vaste jardin au nord et une esplanade au sud (cela conformément aux prescriptions de l’étude « entrées de ville » Art L 111-1-1-4 du C.U.).

D’autres petits espaces verts communs seront également présents et répartis au sein du nouveau quartier d’habitation, dont un « square » à l’arrière des premières maisons, avec également des poches de stationnement.

En matière d’équipement d’intérêt collectif, notons, outre l’esplanade et le jardin cité précédemment, la création d’un jardin d’enfants au sein d’un d’îlot protégé par des espaces verts, à la limite nord du jardin.

Des espaces collectifs destinés à l’entreposage des ordures ménagères par les habitants puis à leur collecte par les services de la Communauté de Communes seront également réalisés afin d’éviter, par souci de qualité paysagère et de salubrité, que les conteneurs poubelle ne « traînent » sur les trottoirs ou la voie publique.

En ce qui concerne l’accessibilité et la desserte de la zone, retenons qu’un seul carrefour de type d’un tourne-à-gauche depuis la RD 888 a été programmé. Cet accès unique à la zone permettra de sécuriser l’entrée dans le futur quartier par les automobilistes en provenance du Nord (route de Buzet et depuis l’échangeur A68).

Afin d’être en accord avec les prescriptions du SCoT, le projet prévoir 2 phases :

- Une première phase de 45/55 logements, sur une période de 5 ans (2016 /2020), et une seconde de 10/15 logements (2020 /2025). La première phase comprendra les constructions qui sont situées le plus à l’est du site, le long de la RD 888, afin de progresser du centre vers la périphérie et d’aménager en premier l’entrée du village.

Remarque : la seconde phase devrait être a programmée à la suite de la révision générale du P.L.U. que la commune souhaite engager prochainement (et de l’ouverture probable à l’urbanisation de la zone AUo).

A l’échelle de l’ensemble du site, le choix a été fait de promouvoir une densité d’urbanisation décroissante d’Ouest en Est, c’est-à-dire à mesure que l’on s’éloigne du centre du village et de la RD 888. Cela afin de reprendre certains caractères de l’urbanisme traditionnel des villages du sud-ouest, de type radioconcentrique, et de s’adapter aux caractères du lotissement existant au bas du site, qui est très aéré (avec des maisons individuelles implantées sur des parcelles de 2000 m² minimum).Commune de GEMIL

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Le long de la RD un front urbain fera face aux espaces publics. Il se composera de constructions mitoyennes, aux façades alignées, dans l’esprit des places de villages, puis, au fur et à mesure que l’on s’en éloigne, on trouvera un habitat de plus en plus dispersé; d’abord avec des maisons jumelées par les garages, puis avec des maisons implantées en milieu de parcelle, comme c’est le cas dans le lotissement existant situé au bas du site.

Remarque :

Il convient de noter que la présente modification a donné lieu à l’établissement d’une O.A.P. pour garantir le respect des choix d’aménagement.

Pour les équipements d’infrastructure:

- Réalisation d’un carrefour de type tourne à gauche pour accès à la zone et aux futures constructions publiques :

L’accès à la zone constructible, mais aussi à la Mairie et au secteur devant recevoir les futurs équipements publics, se fera à l’aide tourne à gauche sécurisé. Selon préconisations du Conseil Départemental 31, gestionnaire de la voirie, un aménagement de type tourne à gauche doit être réalisé afin de sécuriser les flux en provenance du lotissement.

Cet aménagement devra par ailleurs être validé par les Services de la Préfecture, car la RD 888 est classée Route à grande circulation dossier de validation en cours). Il doit faire aussi l’objet d’une convention entre la Mairie et le Conseil Départemental. Les plans du tourne à gauche ont été établi et les études techniques sont en cours. La réalisation est prévue pour mars ou avril 2016 (2 mois).

Le prix de l’ouvrage est évalué à 120 000 € HT

- Réalisation d’une nouvelle station d’épuration :

Le lotissement se trouve dans une zone d’assainissement collectif, pour cela la collectivité doit augmenter la capacité de la station d’épuration actuelle.

La commune prévoit la réalisation d’une nouvelle station d’épuration sur un terrain lui appartenant, et sur lequel existe déjà l’ancienne station, au lieu-dit Projan.

Le choix de la collectivité se porte sur la création d’une station de traitement de type SBR de 300 Eq/hab. Cette capacité permet de reprendre les effluents en provenance du futur lotissement et ceux du lotissement existant, la station existante présentant des dysfonctionnements.

Les études doivent être lancées en septembre/octobre 2015.

Les travaux, qui sont évalués à 200 000 € HT, devraient débuter en septembre 2016 (2mois et demi de travaux).Commune de GEMIL

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La commune est le maître d’ouvrage de cet équipement dont le financement est assuré à l’aide d’un emprunt relais, dont le remboursement se fera avec la P.F.A.C. des futures maisons.

Le règlement du lotissement précisera que toutes les constructions devront se brancher sur réseau collectif d’assainissement de la zone.

- Le réseau d’eau potable de la zone :

Le réseau existant actuellement aux abords du site ( le long de la RD 888) est en capacité pour alimenter les futures constructions de la zone AU1 sans que la commune n’ai à faire de nouveaux investissement (le branchement se fera depuis la canalisation située au droit de la Mairie).

- Voir récépissé de DT dans les pièces annexe

- Le réseau électrique :

Le réseau électrique existant est suffisant pour permettre la desserte des futures habitations. Un poste de transformateur électrique, réalisé par le SDEHG, permettra d’alimenter les maisons. Une ligne HTA passe au bas du site, en limite de la zone AU1. - Voir récépissé de DT dans les pièces annexe

Remarque :

Il apparaît donc que la zone AU1 est desservie par le réseau, Electrique, Télécom, et Eau potable. L’opérateur pourra faire application de l’article L 332-15 de la loi 2003-590 du code de l’urbanisme, qui prévoit les dispositions suivantes « L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures ».

- Le réseau télécom :

Une ligne de télécom longe la RD888. Le futur projet immobilier pourra être servi par cette ligne.

- Voir récépissé de DT dans les pièces annexe

- Evacuation des eaux pluviales :

Le bassin de de rétention des eaux pluviales sera implanté au bas du site, au plus près de la zone AU0 et de la bande plantée longeant la zone, de façon à empiéter le moins possible sur la partie non constructible du site (classé en zone A, pour un volume de 800m3 environ). Il sera façonné selon une noue paysagée, avec quelques plantations à ses abords. Il recevra les eaux pluviales de l’ensemble immobilier et des grands espaces publics longeant la RD 888. Il participera pleinement en tant que « retenue d’eau ornementale » à l’aménagement paysagé du site.

La possibilité d’implanter un tel équipement a été prévue lors de la rédaction du règlement de l’article 2 de la zone A.

Le financement de ce bassin de rétention sera entièrement pris en charge par l’opérateur. - Voir plan page 25Commune de GEMIL

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25

Les voies de circulation :

Les voies de desserte de la zone AU1 sont toutes à sens uniques. Conformément aux prescriptions du SCoT (P122) elles auront une plate-forme roulante minimale de 3.50 m. Une bande de 1.50m, longeant la voie, sera réservée au mode doux de circulation, avec sur le côté une autre bande plantée d’arbres d’alignement, sur une largeur engazonnée de 1.80m (prescription P39, P40, P149 du SCoT).

De l’autre côté de la voie, une bande plantée d’une haie (et d’arbustes) sur une largeur de 2.00 m permettra de rattraper les décalages de la topographie du site (inférieur à 1.00m).

Les liaisons avec le lotissement existant :

Il n’est pas prévu de liaison voiture avec le lotissement existant, cependant les deux passages du lotissement existant seront maintenus pour permettre un accès piéton et cycliste à l’est du site (ainsi que pour les véhicules d’entretien et de sécurité- avec des bornes démontables).

Espaces verts communs :

Au moins 10% de la surface constructible de l’opération doit être réservée aux espaces verts ( P39 du SCoT).

L’étude « entrée de ville » (conduite dans le cadre de l’article 111-1-1-4) a prescrit la réalisation d’une esplanade et d’un grand jardin public le long de la R888. Ce jardin, d’une surface de 2100 m² représente, à lui seul, presque 20% de la surface de la zone. Le projet d’aménagement sera donc fortement paysagé.

Démographie de la commune:

La première phase de l’opération comprendra 30 logements (2016/2020). La moyenne de nombre de personnes par ménage est de 2.31 en France. Pour la tranche des jeunes ménages, puisque les logements s’adresseront en priorité à de jeunes ménages, la moyenne est de 2.7 personnes par ménage (en Midi Pyrénées).

Soit une augmentation prévisible de population de : 81 personnes.

Remarque :

Il convient de considérer qu’une proportion 1.40 enfant par ménage pour les jeunes familles qui viendront s’installer sur la commune (selon l’âge du chef de famille et la naissance du 2iéme enfant).

Ce sont donc : 28 x 1.4 = 40 enfants de moins de 18 ans qui seront à prendre en considération pour les écoles, pour la première tranche de l’opération.

Scolarisation des enfants :

Les élèves de la commune sont actuellement scolarisés à MONTASTRUC. Après enquête, il apparaît que les enfants des familles s’installant sur la commune, au sein de la nouvelle zone AU,, pourront être acceptés par l’école de MONSTASTRUC. En effet, M. le Maire de MONTASTRUC a dans un courrier du 22 mai 2015 précisé :

« J’ai le plaisir de vous confirmer que les établissements scolaires de Montastruc La Conseillère sont en capacité de recevoir la vingtaine d’enfants supplémentaires de votre commune aux mêmes conditions que celles actuellement en vigueur »Commune de GEMIL

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26

Programmation des opérations :

Le programme des travaux :

La zone AU1 permettra la réalisation de 45 à 55 lots en 2 étapes :

- Une première tranche de 28 lots,

- Une seconde tranche de 19 lots.

Voir planche graphique

Le calendrier prévisionnel prévoit :

- Approbation de la modification (et révision allégée) du P.L.U pour début 2016. - Début des travaux d’aménagement de la zone : octobre 2016

- Construction des premières maisons : Juin/ juillet 2018

- Arrivée des premiers habitants : 1er trimestre 2018.

Sachant que les études sont déjà en cours, dont en particulier le tourne à gauche et la station d’épuration, et que le planning laisse un délai de temps de plus de 2 ans pour réaliser les équipements nécessaires à la viabilisation de la zone, rien ne semble donc s’opposer à ce que le développement de la zone AU1 ne se fasse dans les temps.

Le calendrier de réalisation, avec un début des travaux en octobre 2016 est donc compatible avec l’arrivée des premiers habitants, dont l’entrée dans les lieux est prévu pour le 1er trimestre 2018.Commune de GEMIL

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27

Plan du nouveau zonage du P.L.U., avec une simulation graphique

des futures constructions (en rouge)Commune de GEMIL

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2.2.1.3. TR AD U CT I ON DU P R OJE T D’ AM E N AG E M E NT S UR LE P L AN RE GLE M E NT AIR E

Compte tenu du parti d’aménagement retenu, prenant en compte les souhaits de la municipalité, les objectifs de qualité de composition urbaine requis au regard de la situation du site en entrée de village et au sein du périmètre de protection de l’Eglise, ainsi que les impératifs de compatibilité avec les dispositions du SCoT, l’aménagement envisagé du site de projet comprendra plusieurs typologies d’habitat :

- A l’Ouest, un habitat dense sous forme de 3 ensembles de maisons mitoyennes constituant un front urbain face à la Route Départementale 888, avec un recul permettant ainsi l’aménagement d’une esplanade et d’un jardin public. Ces maisons mitoyennes seront construites au sein d’un polygone d’implantation des constructions porté dans le règlement graphique de la zone

- A l’arrière de cet ensemble, des bandes de maisons mitoyennes par le garage (implantées sur au moins une limite séparative) avec un retrait de la façade à 5 mètres de la limite de la voie (principe d’alignement).

- A l’Est du site du projet (partie proche ou accolée au lotissement existant, peu dense), des maisons individuelles implantées à une distance minimale, de 5 m, de l’emprise de la voie.

Afin de s’assurer que ces règles d’implantation soient suivies dans les faits, une O.A.P. (orientation d’aménagement et de programmation) a été élaborée. La Mairie sera ainsi assurée que les choix d’urbanisation qui ont été retenus soient bien respectés par les futurs opérateurs.

Dans la mesure où une O.A.P. permet de s’assurer que la qualité urbaine recherchée sera respectée, il convient donc d’inscrire au document graphique du PLU modifié une seule zone AU, dénommé AU1 (correspondant à une zone AU « ouverte », c’est-à-dire constructible immédiatement).

--- o ---Commune de GEMIL

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2 2. .3 3. . E EF FF FE ET TS S D DE E L LA A M MO OD DI IF FI IC CA AT TI IO ON N S SU UR R L LE E R RE EG GL LE EM ME EN NT T G GR RA AP PH HI IQ QU UE E D DU U P PL LU U La présente modification du PLU, par l’ouverture à l’urbanisation de la zone AUf0 et de la majeure partie de la zone AU0, a les effets suivants sur le document graphique du PLU. A noter que l’Espace Boisé Classé (EBC) qui existait dans la partie Nord du site de projet, a été supprimé à la suite de la procédure de révision allégée du PLU (la révision allégée est menée conjointement à la présente procédure de modification).

Plan de zonage du PLU avant la Modification Plan de zonage du PLU après la ModificationCommune de GEMIL

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30

A titre d’information, ci-dessous, est un extrait du zonage du PLU

avant la procédure de la révision allégée (avec l’espace boisé classé).Commune de GEMIL

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31

2 2. .3 3. .1 1. . L LE ES S D DI IS SP PO OS SI IT TI IO ON NS S D DU U R RE EG GL LE EM ME EN NT T E EC CR RI IT T C CR RE EE E O OU U M MO OD DI IF FI IE E D DA AN NS S L LE E C CA AD DR RE E D DE E L L’ ’E EV VO OL LU UT TI IO ON N D DE E L LA A Z ZO ON NE E A AU UB B E EN N Z ZO ON NE E A A E ET T D DE ES S Z ZO ON NE ES S A AU UF F0 0 E ET T A AU U0 0 E EN N Z ZO ON NE ES S A AU U0 0 E ET T A AU U1 1

2.3.1.1. L’E V OL UT I ON DE L A Z ONE AU B E N Z O NE A

Comme il a été exposé précédemment, la zone AUb, ouverte à l’urbanisation au PLU approuvé en 2007 et à destination d’équipements publics, est reclassée dans le cadre de la présente modification du PLU en zone A, c’est-à-dire en zone Agricole.

Cette évolution du document d’urbanisme résulte notamment de la prise en compte des dispositions du SCoT en termes de phasage du développement urbain et de l’absence, pour l’heure, de projet précis d’équipement public nouveau sur la commune.

Il convient à ce sujet de signaler que la Mairie dispose de la zone AUa, proche de la nouvelle zone urbaine AU1, qui fait une surface 0.75 ha ce qui semble suffisant pour réaliser les équipements publics futurs.

Plusieurs autres arguments plaident également pour ce choix :

- La zone UAa est beaucoup plus appropriée que le site de la zone AUb pour recevoir de tels équipements du fait de la proximité de la Mairie et du réseau d’assainissement collectif de la commune,

- La zone AUb n’est pas équipée et est de plus exploitée par un agriculteur,

- Le changement de classification n’est pas contradictoire avec le P.A.D.D.

- Cette modification est une demande de l’Etat (courrier DDT du 8 octobre 2015),

La Mairie décide donc la suppression de la zone AUb et son intégration au sein de la zone agricole (A).

L’emplacement réserve ER n°02, qui recouvre la zone, est toutefois conservé..

Pour conclure ce chapitre, dans le cadre de la modification :

- Le règlement écrit de la zone AUb est supprimé

(celui de la zone AUa est conservé),

- Le règlement écrit de la zone AU0 est remanié et rédigé comme suit :Commune de GEMIL

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32

ZONE AU0

CARACTERE DE LA ZONE :

La zone AU0, à vocation principale d’équipements publics est destinée à être urbanisée à moyen ou long terme.

L’ouverture à l’urbanisation nécessite une modification ou une révision du P.L.U.

Article AU0 -1 : Occupation et utilisation des sols interdites

Tant que la modification ou la révision du P.L.U nécessaire à l’ouverture à l’urbanisation de la zone ne sera pas réalisée, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol, exceptés les ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,

Article AU0 - 2 :

Non réglementé.

Article AU0 - 3

L’accès de la zone à la RD 888 devra être réalisé au moyen d’une seule connexion routière sécurisée.

Article AU0 - 4 :

Non réglementé.

Article AU0 - 5 :

Non réglementé.

Article AU0 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Toute construction nouvelle devra être implantée avec un recul minimum de 3 mètres par rapport à l’emprise des voies existantes ou à créer. Le long de la Route Départementale 888, toute construction nouvelle devra être implantée avec un recul minimum de 5 mètres par rapport à l’emprise de la voie départementale.

Article AU0 -7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Toute construction devra être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

Article AU0 - 8 à Article AU0 - 14

Non réglementé ».Commune de GEMIL

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33

2.3.1.2. L’E V OL UT I ON DE S ZO NE S AU F 0 E T AU0 E N ZO NE AU0 E T AU1 :

Les zones AUf0 et AU0 sur la majeure partie desquelles est envisagé un projet d’aménagement (à l’exception de la pointe Sud-Est de la parcelle, qui sera probablement rétrocédée à la commune), correspondent à des zones pour l’heure fermées à l’urbanisation.

Dans le cadre de la présente modification, l’un des objectifs est d’ouvrir à l’urbanisation la zone AUf0 et, en partie, la zone AUo devant accueillir l’opération.

Comme exposé précédemment une seule zone de type AU1 a été retenue pour l’ensemble du site devant accueillir le projet d’aménagement. La création d’une orientation d’aménagement et de programmation - O.A.P. - a été décidé par la Mairie afin d’assurer que le ou les futurs opérateurs respecteront la qualité urbaine que souhaite promouvoir l’équipe municipale.

La partie de parcelle qui sera rétrocédée à la commune est maintenue en AUa, zone à vocation d’équipements publics..

Le règlement de la zone AU1

CARACTERE DE LA ZONE :

La zone AU1 est une zone destinée à l'extension de l’urbanisation à court et moyen terme, et à vocation principale d’habitat, mais pouvant également accueillir des habitations, des bureaux et services et de petites activités artisanales et commerciales non génératrices de nuisances.

L’aménagement de la zone AU1 doit être réalisé par une opération d’aménagement d’ensemble et respecter les prescriptions énoncées dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation ainsi que dans le présent règlement.

Un secteur - AUi - a été créé pour assurer le respect des prescriptions de l’étude « entrée de ville ». Ce secteur possède un polygone d’implantation des constructions.

Conformément aux prescriptions du SCoT (P106), il est exigé un pourcentage de 25% de logements locatifs, dont 40% de logements locatifs sociaux.

Article AU1 - 1 : Occupation et utilisation des sols interdites

Dans l’ensemble de la zone :

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Les constructions destinées à l’industrie, à l’exploitation agricole et forestière - Les constructions destinées à la fonction d’entrepôt

- Les installations classées au titre de la protection de l’environnement soumises à autorisation ou à déclaration, autres que celles visées à l’article AU1 - 2 - L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol

- Les terrains de camping- caravaning

- Les habitations légères de loisirs et les résidences mobiles de loisirs - Les Parcs Résidentiels de Loisirs (PRL) et les villages de vacancesCommune de GEMIL

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Article AU1 - 2 : Occupation et utilisation des sols soumises à conditions particulières :

Dans l’ensemble de la zone:

L’aménagement de la zone doit être réalisé dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur la totalité de la zone et être compatible avec les prescriptions contenues dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation.

Prescription de mixité sociale :

L’opération d’ensemble doit prévoir la réalisation d’une proportion de logements au moins égale à 25% de logements locatifs, dont 40 % de logements locatifs sociaux .

Occupations et utilisations du sol admises sous conditions :

- Les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) sous réserve que toute disposition soit mise en œuvre pour les rendre compatibles au milieu environnant sans générer de risques et qu'elles ne soient pas source de nuisances incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone,

- Les constructions à destination d’activités artisanales et commerciales, sous réserve de ne pas créer de nuisances incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone, - Dans le secteur AU1i, les constructions annexes sont autorisées si leur surface de plancher est inférieure 9.00m².

Article AU1 - 3 : Accès et voirie

Accès :

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins éventuellement obtenu en application de l'article 682 du Code Civil.

Les accès doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Lorsqu'un terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique, l'accès sur celles de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit.

L’accès depuis la RD 888 à la zone se fera au moyen d’une seule connexion routière sécurisée.

Voirie :

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques permettent de répondre à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées. Les caractéristiques des voies et accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc.). Les voies se terminant en impasse doivent d’une part être aménagées de façon à permettre aux véhicules de faire demi-tour (création d’une raquette de retournement correspondant aux normes exigées par le Service Départemental Incendie et Secours) et doivent d’autre part être conçues de manière à pouvoir le cas échéant être prolongées afin de permettre une structuration progressive du quartier.

Les voies de circulation créées devront présenter une largeur minimale de plateforme roulante (hors places de stationnement) d’au moins 3.50 mètres. Une bande supplémentaire d’au moins 1,5 mètre de largeur sera réservée aux modes doux de circulation. La sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats.Commune de GEMIL

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Des aménagements adéquats permettant le stockage des conteneurs poubelle (ordures ménagères) et bacs de tri sélectif pourront être demandés.

Article AU1 - 4 : Desserte par les réseaux

Eau

Toute construction à usage d’habitation ou d’activité doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristique suffisante.

Assainissement

Les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales doivent être réalisés selon un système séparatif. Il est formellement interdit, à quelque niveau que ce soit, de mélanger les eaux usées et les eaux pluviales.

- Eaux usées :

Toute construction ou installation nécessitant un équipement sanitaire doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement.

L’évacuation des eaux usées non domestiques dans le réseau peut être subordonnée à un prétraitement.

- Eaux pluviales :

Les dispositifs d’évacuation des eaux pluviales doivent garantir l’écoulement dans le réseau public collectant ces eaux.

En l’absence ou en l’insuffisance de réseau, les aménagements nécessaires au libre écoulement et/ou au stockage des eaux pluviales sont à la charge exclusive du constructeur ou de l’aménageur qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération du terrain.

Un traitement primaire avant rejet pourra être imposé.

Electricité - Téléphone

Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements aux lignes de distribution d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain.

Article AU1 - 5 : Surface et forme des unités foncières

Supprimé par la loi ALUR

Article AU1 - 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Toute construction nouvelle devra être implantée avec un recul de 5.00 mètres par rapport à l’emprise des voies ou à la limite d’emprise publique.

Les constructions annexes (garages, abris de jardin) devront être implantées à une distance minimale de 5 mètres par rapport à l’emprise des voies ou à la limite d’emprise publique.

- Des prescriptions complémentaires de recul des constructions par rapport aux voies sont portées dans le règlement graphique.Commune de GEMIL

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- Dans le secteur AU1i :

Les constructions devront s’implanter à l’intérieur du polygone porté dans le règlement graphique.

Les annexes de construction peuvent s’implanter en dehors du polygone à condition d’avoir une hauteur inférieure à 2.50 m.

Les constructions devront être mitoyennes de façon à constituer un front urbain continu.

Article AU1 - 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions devront être implantées soit en limite séparative, soit à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment principal (hauteur mesurée du terrain naturel à l’égout du toit) sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. Les piscines seront construites à 2 mètres minimum des limites séparatives.

Dans le secteur AU1i

- Les constructions devront s’implanter à l’intérieur du polygone porté dans le règlement graphique.

- Les constructions annexes peuvent s’implanter en dehors du polygone. Elles devront alors s’implanter en limite ou à une distance de 3 m minimum de ces limites.

Article AU1 - 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

Non réglementé.

Article AU1 - 9 : Emprise au sol

L’emprise au sol des constructions ne pourra excéder 40% de la superficie de l’unité foncière.

Dans le secteur AU1i

Non réglementé

Article AU1 - 10 : Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions nouvelles, mesurée à partir du sol naturel existant jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus, ne doit pas excéder : - 7 mètres

La hauteur maximale des annexes ne pourra excéder 3 mètres.

Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les ouvrages et équipements publics.

Article AU1 - 11 : Aspect extérieur

1- Les constructions

Composition :

Les constructions nouvelles devront respecter l’unité, l’harmonie et le principe de régularité de l’architecture traditionnelle.Commune de GEMIL

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Volumétrie :

La volumétrie des constructions devra être composée de formes simples et facilement lisibles. Le volume de l’habitation principale restera dominant par rapport à celui des annexes.

Les ruptures de façades sur de petites longueurs sont prohibées.

Les toitures, sur un même volume, seront limitées à 3 versants maximum.

Les façades :

Les façades feront l’objet d’un dessin de composition soigné basé à priori sur un principe de verticalité.

Matériau de façade :

Les constructions seront en maçonnerie enduite.

L’usage de bois est permis mais de façon modérée.

Adaptation au sol :

Dans le cas de pente, les constructions seront placées sur une assise constituée par un déblai et remblais et non encastrée à partir du seul déblai.

2 - Les toitures

Le sens de faîtage des toitures devra être parallèle à la voie d’accès au lot ou à la parcelle.

Le principe est de ramener le maximum d’éléments sous un toit unique pour aboutir à une grande simplicité de volume. Les toitures principales auront une pente de 28 à 35%.

Les couvertures seront de style canal traditionnelles. Elles seront de préférence de teinte rouge brun foncé.

Capteurs photovoltaïque :

Les capteurs solaires ne sont autorisés que sur des garages ou des bâtiments annexes, sous réserve d’une intégration pertinente.

A titre d’information, voir le guide « les capteurs solaires

en Languedoc-Roussillon / Midi-Pyrénées - Fiches n°2 et 3.

3 - Les clôtures

Les clôtures doivent présenter un aspect en harmonie avec la construction et les matériaux employés, ainsi qu’avec le caractère de la rue ou de la place. Il pourra être demandé de réaliser une continuité avec les clôtures ou murs mitoyens.

- Le long des voies et du domaine public :

Les clôtures seront composées d’un muret maçonné de 60 cm de haut, surmonté d’un grillage de 100 cm.

- Entre propriétés :

Elles seront composées d’une haie doublée, ou non, d’un grillage d’une hauteur maximum de 160 cm (sans soubassement maçonné).

4 - Les éléments techniques :

Les éléments techniques de relevés de compteurs (EDF, eau, etc.) seront encastrés dans les murs de la construction ou intégrés à la clôture.

5 - Teintes et nuances :

Les teintes des enduits et des menuiseries devront respecter le nuancier du S.T.A.P.31Commune de GEMIL

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Article AU1 - 12 : Obligation de réaliser des aires de stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des emplacements prévus à cet effet.

Il est exigé au minimum 2 places de stationnement par logement, jusqu’à une surface de plancher de 130 m². Une place supplémentaire au-delà de cette surface. Pour les logements à usage locatif aidés par l’Etat, il est exigé 1 place par logement.

Pour les locaux abritant des bureaux, des commerces ou des activités artisanales, il est imposé une place de stationnement :

- par 40 m² de surface de vente pour les commerces ;

- par 50 m² de surface de plancher pour les bureaux et services ;

- pour les locaux artisanaux, la surface affectée au stationnement est au moins égale à la somme des deux termes suivants : ½ de la surface de plancher à usage de bureau et le ¼ de la surface de plancher de l’activité artisanale.

La superficie à prendre en compte est de 25 m² par véhicule, y compris les accès et aires de manœuvre.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces constructions ou établissements sont le plus directement assimilables.

Article AU1 - 13 : Espaces verts – Plantations – Espaces boisés classés

Espaces Boisés Classés

Néant

Plantations existantes

Les plantations existantes seront maintenues ou remplacées.

Les arbres seront remplacés par deux arbres pour un arbre de haute tige arraché.

Espaces libres - Plantations

Les aires publiques de stationnement seront plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 3 emplacements.

Espaces collectifs à créer dans les opérations d’ensemble

- 10% minimum, de la surface de la zone constructible sera réservée aux espaces verts plantés. Ces superficies seront de préférence regroupées de manière à permettre la création d’un espace vert d’agrément, d’une aire de jeux, etc.

Article AU1 - 14 : Possibilité maximale d’occupation du sol

Supprimé par la loi ALUR

--- o ---Commune de GEMIL

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2 2. .4 4. . M MO OD DI IF FI IC CA AT TI IO ON NS S D DE E C CE ER RT T A AI IN NE ES S D DI IS SP PO OS SI IT TI IO ON NS S R RE EG GL LE EM ME EN NT TA AI IR RE ES S D DU U P PL LU U P PO OU UR R P PR RE EN ND DR RE E E EN N C CO OM MP PT TE E L L’ ’A AP PP PL LI IC CA AT TI IO ON N D DE E L LA A L LO OI I A A. .L L. .U U. .R R

2 2. .4 4. .1 1. . E EX XP PO OS SE E D DE ES S M MO OT TI IF FS S

Certaines dispositions règlementaires applicables aux zones U du PLU en vigueur (zones UA, UB et UC) posent des problèmes relatifs à leur pertinence (compte tenu du nouveau cadre juridique issu de la Loi ALUR, en particulier la suppression immédiate des Coefficients d’Occupation des Sols), à leur compréhension ou leur application. La présente modification vise donc également à corriger ces problèmes (cf. ci-après, chapitre 2.2.2).

En effet, suite à l’adoption le 24 mars 2014 de la Loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), entrée en vigueur le 27 mars 2014, ayant eu pour effet, avec application immédiate, la suppression des dispositions des articles 5 et 14 des PLU (relatives respectivement aux « caractéristiques de l’unité foncière », pouvant notamment déterminer une superficie minimale de terrain pour que celui-ci soit constructible, et au « Coefficient d’Occupation des Sols »), certaines zones du PLU (zones urbaines UA, UB et UC) sont aujourd’hui exposées à un risque de forte densification. Or cette forte densification potentielle pourrait être préjudiciable, notamment à l’harmonie paysagère et /ou aux équilibres environnementaux de secteurs présentant actuellement une densité d’urbanisation moyenne, voire faible.

Dans ce contexte, il convient de procéder à une modification du document d’urbanisme communal pour entériner la suppression des articles 5 et 14 du règlement écrit du PLU (application de la Loi ALUR) et compenser la suppression des dispositions des articles 5 et 14 par l’instauration de nouvelles règles relatives à l’emprise au sol des constructions (règles édictées à l’article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU).

L’objectif n°2 de la procédure de modification du PLU est donc de prendre en compte les nouvelles dispositions législatives en vigueur issues de la Loi ALUR (suppression des dispositions des articles 5 et 14 du règlement écrit) et compenser cette suppression par l’instauration de nouvelles dispositions relatives à l’emprise au sol des constructions (article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU) :

- Ne pas règlementer l’article 5 des différents chapitres du règlement écrit du PLU ; pour ce faire, supprimer, lorsqu’elles existent, les dispositions édictées à l’article 5 et les remplacer par la mention « supprimé par la loi ALUR ». Cela concerne les zones UA, UB et UC

- Ne pas règlementer l’article 14 des différents chapitres du règlement écrit du PLU, relatif au Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ; pour ce faire, supprimer, lorsqu’elles existent, les dispositions édictées à l’article 14 et les remplacer par la mention « Non règlementé ». Cela concerne les zones UA, UB et UC

- Compenser la suppression des dispositions des articles 5 et 14 de certaines zones par l’instauration de nouvelles règles relatives à l’emprise au sol des constructions (règles édictées à l’article 9 des différents chapitres du règlement écrit du PLU). Dans le PLU en vigueur, aucune disposition relative à l’emprise au sol des constructions n’est édictée pour les zones UA, UB et UC.Commune de GEMIL

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2 2. .4 4. .2 2. . S SO OL LU UT TI IO ON N P PR RO OP PO OS SE EE E

2.4.2.1. SUP P RE S S I O N DE S RE GLE S E DI CT E E S AUX ART I C L E S 5 E T 14 DU RE GLE M E NT E C RIT

Le PLU de Gémil approuvé en octobre 2007 édicte des règles spécifiques en matière de superficie minimale de terrain (article 5 du règlement écrit du PLU) et de Coefficient d’Occupation des Sols (article 14 du règlement écrit du PLU) dans les zones suivantes : - Zone UA

- Zone UB

- Zone UC

Dans le cadre de l’application de la Loi ALUR, il convient donc de :

- Supprimer les dispositions réglementaires édictées en article 5 pour ces zones.

- Supprimer les dispositions réglementaires édictées en article 14 pour ces zones.

Les articles UA5, UB5, UC5, UA14, UB14 et UC14 voient donc leurs dispositions spécifiques supprimées et remplacées par la mention « supprimé par la loi ALUR »

2.4.2.2. INS T AU R AT IO N DE N OU V E L LE S RE GLE S RE L AT IV E S A L ’E M P RIS E AU S O L DE S C O NS T R UC T ION S ( AR T IC LE 9 D E S DIF FE RE NT S C H AP IT RE S DU RE G LE M E NT E C RI T D U PLU)

La suppression des règles de superficie minimale de terrain et de Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans les zones UA, UB et UC, ont pour effet d’augmenter considérablement le potentiel constructible dans ces secteurs du territoire communal.

En effet, n’importe quel propriétaire d’un grand terrain, partiellement bâti ou non, situé au sein d’une de ces zones UA, UB ou UC pourrait facilement - selon toutefois la forme de la parcelle, l’implantation de bâtiment(s) existant(s) - soit construire une ou plusieurs autres habitations sur ce terrain (sous réserve de disposer de suffisamment de terrain pour l’installation le cas échéant d’un dispositif d’assainissement non collectif agréé par le Service Public de l’Assainissement Non Collectif (SPANC), soit en détacher une partie pour le revendre en tant que terrain constructible…

Or la municipalité ne souhaite pas voir ces secteurs de la commune se densifier de façon importante, car cela pourrait notamment nuire à la qualité du cadre de vie de ces quartiers, générer une multiplication de conflits de voisinage, créer des nuisances (nuisances sonores, nuisances olfactives liées à la multiplication des dispositifs d’assainissement non collectif), attenter à la qualité des sols et des eaux, augmenter les difficultés de circulation ou l’insécurité routière, etc.

Pour les différentes raisons évoquées ci-dessus, la municipalité souhaite compenser la suppression des règles de superficie minimale et/ou de COS par l’instauration d’autres règles permettant de maîtriser à minima la densité d’urbanisation des différentes zones urbaines du territoire communal.

Dans ce contexte, la réponse la plus appropriée à la problématique en présence semble être de règlementer l’article 9 de certaines zones concernées par la suppression des règles édictées en article 5 (superficie minimale) et/ou en article 14 (COS).

L’article 9 réglemente le Coefficient d’Emprise au Sol des constructions, dit CES. Le CES correspond au rapport entre d’une part la superficie de l’unité foncière où est (sont) implantée(s) une ou plusieurs constructions et d’autre part la superficie de l’emprise au solCommune de GEMIL

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de ladite ou desdites constructions. L’emprise au sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus.

Pour compenser la suppression des règles de superficies minimales de terrain constructible et de COS, il est décidé de d’introduire les dispositions règlementaires suivantes dans le règlement écrit du PLU :

Pour la zone UA :

Il n’est pas fait application du C.E.S. en zone UA afin de permettre la densification des centres anciens, conformément à la politique de l’état et aux directives du SCOT ( P 113). Toutefois afin d’éviter une trop forte densité, il sera fait usage de l’article UA7 portant sur l’implantation des constructions en limites séparatives : la longueur totale cumulée des constructions implantées en limite séparative ne devra pas être supérieure à 30m.

Pour la zone UB :

L’emprise au sol cumulée des constructions, calculée par addition de l’ensemble des emprises au sol des constructions, (cf. annexe : schémas synthétiques pour méthode de calcul de l’emprise au sol des constructions) ne pourra excéder 20 % de la superficie de l’unité foncière

Concrètement, sur une parcelle de 2500 m² (taille minimale requise, avant modification, pour tout projet d’habitation, et où s’appliquait un COS de 0,08 en zone UB), l’emprise au sol des constructions ne pourra excéder 500 m²

Pour la zone UC :

L’emprise au sol cumulée des constructions, calculée par addition de l’ensemble des emprises au sol des constructions, (cf. annexe : schémas synthétiques pour méthode de calcul de l’emprise au sol des constructions) ne pourra excéder 25 % de la superficie de l’unité foncière

Concrètement, sur une parcelle de 2000 m² (taille minimale requise, avant modification, pour tout projet d’habitation, et où s’appliquait un COS de 0,15 en zone UC, soit 300m² de surface de plancher), l’emprise au sol des constructions ne pourra excéder 500 m²

2 2. .5 5. . S SU UP PP PR RE ES SS SI IO ON N D DE ES S E EM MP PL LA AC CE EM ME EN NT T R RE ES SE ER RV VE E N N° °7 7 E ET T N N° °8 8 : :

Emplacements réservés n°7 et 8:

Le futur carrefour d’accès à la zone, dont l’emplacement a été déterminé à la suite de l’étude « entrée de ville », rend caduc le besoin des emprises qui avaient été retenues à cette fin par les emplacements réservés n°7 et 8.

Ces emplacements sont donc supprimés pour cause d’inutilité

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