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Document publié le Mercredi 15 juin 2022 par la commune d'Essey-lès-Nancy.
Lien du pdf (unknown - ns 3 pj1 partie 1 rapport de gestion)
Thèmes du document : Banque, Logement, Investissement et développement économique,
Construction d’un groupe scolaire à RICHARDMENIL
❶RAPPORT DE GESTION
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE ANNUELLE
15 JUIN 2022
2021 SOMMAIRE
1 SITUATION ET EVOLUTION DE L’ACTIVITE DE LA SOCIETE ................................................ 2
2 NOUVEAUX CONTRATS (EN 2021) ...................................................................................... 3
3 EVOLUTION DES OPERATIONS ............................................................................................ 4
3.1 AMENAGEMENT URBAIN ...................................................................................................................4
3.2 OPERATIONS DE MANDAT ET CONDUITES D’OPERATIONS .................................................................5
3.3 EN PROMOTION IMMOBILIERE ..........................................................................................................6
4 ELEMENTS FINANCIERS GLOBAUX...................................................................................... 7
4.1 VOLUME DES INVESTISSEMENTS ET FLUX FINANCIERS (OPERATIONS) ...................................................7
4.2 MOYENS DE FINANCEMENT DES OPERATIONS ET DE LA STRUCTURE .................................................7
4.3 PRODUITS PERCUS PAR SOLOREM......................................................................................................8
5 ACTIVITE DE LA SOCIETE ..................................................................................................... 9
5.1 COMPTES DE FONCTIONNEMENT DE LA STRUCTURE .........................................................................9
5.2 INFORMATION SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ..................................................................................11
5.3 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE DE L’EXERCICE ..............................................................12
5.4 ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT ..........................................................12
5.5 PERSPECTIVES D’AVENIR ..................................................................................................................12
6 PREVISIONS 2022 .............................................................................................................. 13
7 INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS ...................................................................... 13
7.1 PROMOTION IMMOBILIERE ..............................................................................................................13
7.2 INVESTISSEMENT .............................................................................................................................17
8 RESULTATS ......................................................................................................................... 19
8.1 AFFECTATION ...................................................................................................................................19
8.2 DISTRIBUTIONS ANTERIEURES DE DIVIDENDES ................................................................................20
8.3 TABLEAU DES RESULTATS DES CIND DERNIERS EXERCICES ...............................................................20
8.4 DEPENSES NON DEDUCTIBLES FISCALEMENT ...................................................................................20 ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 2
1 SITUATION ET EVOLUTION DE L’ACTIVITE DE LA SOCIETE
En 2021, l’activité de la Société a concerné le suivi d’environ 90 dossiers d’opérations de taille et de nature diverses, situées principalement sur l’aire géographique du département de Meurthe-et- Moselle, mais également dans les départements de la Moselle, de la Meuse, des Vosges et de la Haute Marne.
87 OPERATIONS
4 MANDATS DE GESTION DE SOCIETE
SOLORINVEST TOTEM NANCY NANCY DEFI HENRI POINCARE
2 1 9 4 4 6 7
CONCESSIONS
D’AMENAGEMENT
MANDATS
D’ETUDES
D’AMENAGEMENT
ET D’OPERATIONS
DE
CONSTRUCTION
CONDUITES
D’OPERATIONS
POUR
AMENAGEMENT
OU
CONSTRUCTION
GESTION
D’EQUIPEMENTS
ET DE
PROGRAMMES
D’ACTIVITES
PROMOTION
IMMOBILIERE ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 3
2 NOUVEAUX CONTRATS (EN 2021)
MAITRE D’OUVRAGE MISSION DATE DE NOTIFICATION REMUNERATION € HT
METROPOLE DU
GRAND NANCY
AMO – Actualisation du PGR Sports et
Loisirs et appel à projets site Plaines
Flageul à Tomblaine
22/02/2021 39.200,00 € HT y compris sous-traitant
CENTRE HOSPITALIER
SAINT NICOLAS DE
PORT
Maquettage / Modélisation 3D –
Nouveaux bâtiments et environnements
– Projet CATTP et EHPAD
06/04/2021 3.025,00 € HT
MINISTERE DE
L’INTERIEUR - SGARE
PFRA – GRAND EST
ACCORD CADRE AMO – Assistance
générale aux différents stades d'une
opération immobilière (du programme au
parfait achèvement des travaux).
16/04/2021 Marché à bon de
commande
MINISTERE DES
ARMEES
MANDAT
. Etablissement du service d'infrastructure
de la défense de Metz - ESID Metz
. Réhabilitation du bâtiment 001 quartier
DESSIRIER à Sarrebourg
08/06/2021 127.300,00 € HT
SEM NANCY DEFI MANDAT DE GESTION - 2021/2026 29/04/2021 398.400,00 € HT
MAIRIE DE
CHAMPIGNEULLES
AMO – Etude de faisabilité du nouveau
plan patrimoine
26/04/2021 39.800,00 € HT
y compris sous-traitance
VILLE DE BAR LE DUC AMO – Construction d’un centre
technique municipal
17/06/2021 138.273,00 € HT
y compris co-traitant
METROPOLE DU
GRAND NANCY
Mission d’accompagnement - Analyse du
projet ARENA
30/06/2021 12.400,00 € HT
y compris sous-traitance
VILLE DE
VANDOEUVRE LES
NANCY
AMO - Réalisation d’un concours
d’architecture visant à la conception et
réalisation d’un nouvel ouvrage sur la
commune de Vandœuvre-Lès-Nancy
08/07/2021 34.480,00 € HT
CHRU NANCY -
MARCHE SUBSEQUENT
A L’ACCORD CADRE
AMO – Mise en conformité de l’EHPAD
(bâtiment POCHON) sur le site du centre
hospitalier de Saint-Nicolas de Port
27/07/2021 120.149,40€ HT
VILLE DE BAR LE DUC AMO – Centre administratif sur les sites
de l’Hôtel de Ville et du bâtiment Couchot
06/09/2021 128.560,00 € HT
y compris co-traitant
REAL ESTATE
VETERINARY
INNOVATION - REVI
AMO - Restructuration du château de
Pixerécourt (DRYLAB) et construction d’un
WETLAB
01/09/2021 240.000 € HT
METROPOLE DU
GRAND NANCY
MANDAT – Travaux étanchéité des
toitures et des façades du centre Prouvé
09/09/2021 89.325,00 € HT
CAPS AMO - Restructuration du FAM Bayon 20/09/2021 59.800,00 € HT
COPROPRIETE
MEDREVILLE
AMO – Ravalement du Clos de Médreville 14/10/2021 97.400,00 € HT
CH VERDUN ST MIHIEL DELEGATION DE MAITRISE D’OUVRAGE -
Projet de réaménagement partiel du CH.
07/12/2021 245.005,00 € HT
SCALEN Etudes :
Centralité Vandoeuvre Nations
Campus Aiguillettes
16/12/2021
16.700,00 € HT
18.333,33 € HT ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 4
3 EVOLUTION DES OPERATIONS
3.1 AMENAGEMENT URBAIN
Les interventions relatives aux actions d’aménagement, comprenant acquisition de terrains, travaux de mise en valeur et cession aux utilisateurs concernés, sont principalement traitées sous la forme de CONCESSIONS D’AMENAGEMENT, en application de la loi du 20 décembre 2005, réformant le régime des conventions publiques d’aménagement instituées par la loi SRU du 13 décembre 2000.
Au cours de l’exercice, le volume des investissements s’est élevé à 8,7 M€ contre 11 M€ en 2020. Les principaux indicateurs de l’activité exercée en ce domaine sont transcrits par les éléments suivants :
Acquisitions foncières
2021 2020
SURFACES VALEURS SURFACES VALEURS
Sur l’agglomération de Nancy 2,89 ha 0,64 M€ 3,60 ha 0,65 M€
Hors agglomération 0,97 ha 0,17 M€ 2,11 ha 0,27 M€
TOTAL 3,86 ha 0,81 M€ 5,71 ha 0,92 M€
Répartition géographique du volume de travaux
2021 2020
VALEURS VALEURS
Sur l’agglomération de Nancy 3.417 K€ 3.292 K€
Hors agglomération 2.290 K€ 4.466 K€
TOTAL 5.707 K€ 7.759 K€
Répartition des volumes de travaux selon les opérations les plus significatives
OPERATION TRAVAUX K€ HT
ZAC BOIS LA DAME – TOMBLAINE 1.978
ZAC DE NICHEFONTAINE – VILLERS LA MONTAGNE 860
ZAC GONDREVILLE FONTENOY – GONDREVILLE 849
ZAC AUSTRASIE – NANCY 516
ZAC DE LAUFROMONT – EPINAL 487
ZAC NANCY GRAND COEUR – NANCY 242
VOLUME TOTAL
DE TRAVAUX
2021
Ces 6 opérations représentent 86%
du volume total de travaux pour 2021 ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 5
Cessions de terrains
2021 2020
SURFACES VALEURS SURFACES VALEURS
Sur l’agglomération de Nancy 4,80 ha 8,1 M€ 3,40 ha 3,8 M€
Hors agglomération 22,57 ha 6,8 M€ 12,50 ha 4,4 M€
TOTAL 27,37 ha 14,9 M€ 15,90 ha 8,2 M€
Dont logements 5,5 ha 8,7 M€ 3,6 ha 4,2 M€
Dont activités 20,7 ha 6,1 M€ 9,8 ha 3,8 M€
Dont autres 1,2 ha 0,1 M€ 2,5 ha 0,2 M€
3.2 OPERATIONS DE MANDAT ET CONDUITES D’OPERATIONS
Les montants d’investissements opérés au cours de l’exercice ont représenté un volume de 25 M€ HT contre 22 M€ HT en 2020 (+14%), essentiellement en conduites d’opérations.
Répartition des volumes de dépenses selon les opérations les plus significatives
MANDAT
OPERATION DEPENSES K€ HT
REGION – CEPAL 2.836
TRAVERSE MOYENMOUTIER Tr3 984
BLOC URGENCES – HOPITAL NEUFCHATEAU 693
CASERNE POMPIERS - NANCY 590
MAISON DE SANTE – VILLERS LES NANCY 358
VILLE DE NANCY – PEPINIERE CULTURELLE 345
CONDUITE D’OPERATION
OPERATION DEPENSES K€ HT
SAINT DIE – POLE CULTUREL 3.577
CFA BTP VOSGES 3.094
CENTRE BOURG RICHARDMENIL 2.232
CAPS REHAB CHATEAU DE BRABOIS 1.615
ECOLE ARCHITECTURE NANCY 1.595
RESTRUCT. BAT. SSR – CH ST NICOLAS DE PORT 947
EHPAD MARLY 753
20%
17%
13%
9%
9%
5%
4%
41%
14%
10%
8%
5%
5% ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 6
3.3 EN PROMOTION IMMOBILIERE
Les projets engagés principalement réalisés sous forme de co-promotion concernent au 31/12/2021 :
> SCCV Vergers du Plateau : Programme de bureaux sur la ZAC du Plateau à Maxéville > SCCV Place de Padoue : Programme de bureaux et commerces en entrée de site ARTEM > SCCV SDBI : Programme mixte bureaux et logements sur la ZAC Nancy Grand Cœur (ilot F) > SCCV des Carrières : Programme de bureaux sur la ZAC du Plateau à Maxéville > SAS CAPINDUS : Programme de cellules artisanales sur la ZAC Saint-Jacques 2
Ils sont développés au chapitre 7 « Informations sur les participations » du présent rapport.
Les opérations développées en propre principalement concernées sur 2021 :
> La réalisation d’un ensemble de locaux (9
cellules) à vocation d’activités et artisanat de
2 000 m² environ sur le site de la ZAC de la
Louvière à Seichamps. Il fait suite au constat par
la Métropole d’une carence d’offre sur ce
segment.
A la clôture de l’exercice, le montant de la
production stockée s’élève à 40 K€ et a été
déprécié compte tenu des incertitudes quant à la réalisation du programme suite aux hausses significatives enregistrées sur le coût de construction et au faible taux de commercialisation.
Pour mémoire, le permis de construire a été obtenu le 24 août 2020 et la commercialisation des cellules été engagée à l’automne 2020.
> La réalisation d’un programme collectif - « Les
Jardins de Vi(ll)e » - de 20 logements du T2 au T3
sur la ZAC du Plateau de Haye.
La majeure partie des logements est destinée à
de l’accession à des propriétaires occupants.
A la clôture de l’exercice, l’avancement
opérationnel est le suivant :
- Le permis de construire a été déposé le 24 décembre 2021 et obtenu le 4 mai 2022 ;
- Les études de conception (au stade PRO) préalables à la consultation des entreprises sont en cours. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 7
4 ELEMENTS FINANCIERS GLOBAUX
4.1 VOLUME DES INVESTISSEMENTS ET FLUX FINANCIERS (opérations)
Concessions d’aménagement
Investissements 2021 (Hors Taxes) 8.721 K€
Produits 2021 (Hors Taxes) 25.506 K€
dont
> cessions de terrains 14.919 K€
> remises d’ouvrages et d’infrastructure* 7.030 K€
* Dont 4.336 K€ provenant de participations concédantes antérieures
Mandats et conduites d’opérations
Investissements 2021 (Hors Taxes) 24.798 K€
dont
> hors gestion trésorerie Solorem 17.797 K€
Gestion d’équipements (en K€)
Charges 2021 Produits 2021
EN PROPRE
RDC SOLOREM (EPTB) 18 43
LA POSTE ST DIE 78 206
SOUS CONCESSION
BATIMENT ANTOLIN 347 769
PARKING NANCY GRAND CŒUR 609 79
PARKING PLATEAU MAXEVILLE 7 53
SOUS MANDAT
CAP6 25 61
TOTAL 1.084 1.211
4.2 MOYENS DE FINANCEMENT DES OPERATIONS ET DE LA STRUCTURE
Les emprunts engagés au titre des opérations de concession s'élèvent à 67.739.482 € au 31 décembre 2021, contre 60.857.280 € à fin 2020.
Un deuxième mode de financement est constitué par les relais de trésorerie qui figurent au bilan pour 11.571.277 €, contre 30.248.527 € pour l’exercice précédent.
TOTAL DES
INVESTISSEMENTS
EN
AMENAGEMENT
ET
CONSTRUCTION :
33.519 K € ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 8
Endettement
Appliqué à la structure financière des opérations d’aménagement
2021 2020 2019
Endettement moyen 85.229.534 € 90.153.890 € 92.857.985 €
Capitaux propres 11.596.453 € 11.337.804 € 11.248.186 €
Chiffre d’affaires 28.122.003 € 23.392.533 € 24.247.145 €
Charges financières 845.486 € 1.087.964 € 1.285.201 €
Endettement / CP NS NS NS
Endettement / CA 3,03 3,85 3,83
Coût moyen d’endettement =
Charges fi / endettement 0,992 % 1,207 % 1,384 %
Appliqué à la structure SOLOREM en propre
2021 2020 2019
Endettement moyen 110.240 € 218.310 € 323.947 €
Capitaux propres 11.596.453 € 11.337.804 € 11.248.186 €
Chiffre d’affaires 3.345.418 € 3.139.509 € 3.625.675 €
Charges financières 3.306 € 6.848 € 10.258 €
Endettement / CP 0,010 0,019 0,029
Endettement / CA 0,033 0,070 0,089
Coût moyen d’endettement =
Charges fi / endettement 3,00 % 3,14 % 3,17 %
4.3 PRODUITS PERCUS PAR SOLOREM
2021 2020 2019
Opérations concédées 1.656.384 1.474.170 1.878.298
Mandats et conduite d’opérations 900.277 727.312 991.397
Location et promotion immobilière* 688.134 792.503 565.822
Diversification 293.495 388.479 318.136
Produits financiers 47.327 101.047 250.150
3.585.617 3.483.511 4.003.803
* Y compris dividendes et QP résultats des participations ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 9
5 ACTIVITE DE LA SOCIETE
5.1 COMPTES DE FONCTIONNEMENT DE LA STRUCTURE
Présentation comptable
2019 2020 2021
Produits d'exploitation 3 717 108 3 233 110 3 504 837
Charges d'exploitation -3 435 909 -3 200 590 -3 203 027
Dotations aux amortissements -310 900 -321 779 -273 996
Reprise / Dotations aux provisions -27 071 113 977 -43 641
RESULTAT D’EXPLOITATION -56 771 -175 282 -15 827
Produits financiers 429 577 370 601 282 226
Charges financières -75 617 -33 743 -45 337
RESULTAT FINANCIER 353 959 336 858 236 889
Produits exceptionnels 150 445 65 910 110 877
Charges exceptionnelles -153 693 -60 972 -11 659
RESULTAT EXCEPTIONNEL -3 248 4 938 99 218
Impôt sur les Sociétés -116 706* -76 896 -90 511
RESULTAT NET COMPTABLE 177 234 89 618 229 769
Présentation de gestion
2019 2020 2021
Aménagement 1 878 298 1 472 370 1 717 642
Construction 991 397 727 312 839 018
Produits de diversification 318 136 388 479 293 495
Promotion Immobilière 565 822 792 503 389 813
Locatif 239 669
TOTAL PRODUITS D'ACTIVITE (hors sous-traitance) 3 753 653 3 380 664 3 479 638
Frais de Personnel 2 442 329 2 359 810 2 303 319
Autres frais de structure 1 070 047 949 445 846 686
RESULTAT SUR ACTIVITE 241 277 71 410 329 633
RESULTAT FINANCIER 225 982 93 903 44 016
RESULTAT EXCEPTIONNEL -30 318 58 926 57 162
RESULTAT AVANT IS & INTERESSEMENT 436 940 224 238 430 811
Intéressement 143 000 57 724 110 531
Impôt sur les sociétés 116 706 * 76 896 90 511
RESULTAT NET 177 234 89 618 229 769
* Fin des déficits reportables issus de la fusion avec la SEV ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 10
Note sur la comparabilité des comptes :
La présentation de gestion du compte de résultat 2021 intègre les modifications suivantes :
- Le CA 2021 a été ventilé par nature d’activité et non plus en fonction des typologies de contrats (concessions / mandats et conduite d’opérations) ;
- L’activité locative a été dissociée sur 2021 de l’activité promotion immobilière. - Les produits de l’activité locative sont présentés pour 2021 nets des charges d’amortissement des biens loués.
Par ailleurs et pour rappel, les mesures de confinement prises par le gouvernement suite à l’épidémie de Covid 19 ont eu un impact sur les comptes 2020. Elles avaient notamment conduit à l’arrêt complet de l’ensemble des chantiers et à un fort ralentissement des opérations en phase étude. La reprise des chantiers avait également été compliquée compte tenu des contraintes sanitaires imposées. Face à cette situation, la société avait eu recours au chômage partiel.
Les produits d’activité (hors sous-traitance) sont en progression de l’ordre de 3% par rapport à l’an passé, se répartissant de la manière suivante :
> Le chiffre d’affaires aménagement, en hausse de 16,7%, enregistre une rémunération exceptionnelle liée à la clôture d’une opération d’aménagement.
> L’activité de construction en AMO progresse de 15,4% en lien avec le bon niveau des prises de commande.
Ces activités avaient été pénalisées en 2020 par les arrêts de chantiers (COVID-19) ainsi que par des décisions d’ajournement de plusieurs projets suite aux élections municipales.
> Les produits de diversification sont en repli de 95 K€ notamment avec l’arrêt des prestations de sous-traitance pour le renouvellement du tramway nancéen (abandon).
> Les produits liés à l’activité immobilière (avant déduction des charges d’amortissement) se contractent de 12%, en particulier sur la partie promotion immobilière avec la fin de l’opération PADOUE et l’impact des retards de commercialisation liés à l’évènement COVID-19 sur la sortie des différents programmes.
Les frais de personnel et de structure enregistrent les évolutions suivantes :
> Baisse des charges de personnel de 2,4% pour un effectif moyen ETP de 31 contre 32 en 2020. Le taux moyen de charges sociales s’établit à 42,5% (Vs 43% en 2020).
> Les autres frais de structure, avant retraitement des charges affectées à l’activité locative), sont en baisse de 4%. Ils intègrent les honoraires engagés pour la refonte du plan stratégique de la société.
La comparaison entre produits et charges sur activité détermine un résultat de gestion positif de 329.633 €, supérieur aux objectifs fixés pour 2021.
Le résultat financier passe de 94 K€ à 44 K€, en raison notamment des variations de provision sur notre portefeuille obligataire de 43 K€. Le taux moyen de rémunération des excédents de trésorerie est quant à lui de 0,32% contre 0.49% en 2020.
Le résultat exceptionnel est positif à hauteur de 57.162 €. Il intègre notamment le solde du litige sur les travaux de réhabilitation des « Ateliers du Bras Vert ».
Le résultat avant IS et intéressement d’un montant de 430.811 € à un niveau équivalent à celui de 2019. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 11
Le résultat net de l’exercice, après prise en compte d’un impôt société de 90.511 €, s’élève à 229.769 € portant le montant des fonds propres de la société à 11.596.453 €.
5.2 INFORMATION SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
Conformément aux articles L. 441-6-1 et D. 441-4 du Code de commerce, nous vous informons qu'à la clôture de l’exercice, le montant des factures non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu se décompose comme suit :
Factures reçues
S<30j 30j
90j Total
Tranche de retard de paiement
Nombre de factures
concernées 30 3 3 6 42
Montant TTC des factures
concernées 494 408 € 194 869 € 679 € 124 468 € 814 423 €
% des achats TTC 3,32% 1,31% 0,00% 0,84% 5,47%
Factures exclues relatives à des dettes litigieuses
Nombre de factures exclues 4
Montant TTC des factures
exclues 125 117 €
Délais de paiement de référence utilisés
Délai utilisé pour le calcul des
retards de paiement 30 jours et 50 jours
Factures émises
S<30j 30j
90j Total
Tranche de retard de paiement
Nombre de factures
concernées 16 - - 42 58
Montant TTC des factures
concernées 1 633 745 € - - 398 422 €* 2 032 167 €
% du CA TTC 4,69% 0% 0% 1,14% 5,84%
Factures exclues relatives à des dettes litigieuses
Nombre de factures exclues 6
Montant TTC des factures
exclues 607 8914 €
Délais de paiement de référence utilisés
Délai utilisé pour le calcul
des retards de paiement 30 jours et 50 jours
* 225 K€ représentant 30 factures correspondent à des impayés d’un locataire des Ateliers Bureaux. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 12
5.3 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE DE L’EXERCICE
L'événement Covid-19 n'a pas eu d'impact significatif sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de la société. Néanmoins, étant toujours en cours à la date d'établissement des comptes annuels, la société est en incapacité d'en évaluer les conséquences précises sur les exercices à venir.
Par ailleurs, les opérations militaires en Ukraine qui ont commencé le 24 février 2022 et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats ont des incidences sur l’activité de nombreux groupes internationaux et auront une incidence sur l’économie mondiale.
La société n'a pas d'exposition directe en Ukraine et en Russie. Néanmoins, ces évènements auront un impact sur le renchérissement du coût des travaux et/ou dans l’allongement des délais de réalisation de certains chantiers compte tenu des difficultés d’approvisionnement.
A la date des présentes, ces risques sont toutefois difficilement chiffrables et la société n’est pas en mesure d’évaluer les impacts à moyen et long terme de cet évènement sur son patrimoine, sa situation financière et son résultat.
Aucun autre événement significatif intervenu postérieurement à la clôture n’est à signaler.
5.4 ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
Au cours de l’exercice écoulé, la société a poursuivi son travail de développement de nouvelles formes d’intervention en rénovation de copropriétés, réaménagement urbain et restructuration de friches industrielles.
Dans le cadre du décret tertiaire, Solorem a engagé la rénovation thermique d’un immeuble de bureaux pour le transformer en bâtiment passif.
Par ailleurs, Solorem est régulièrement consultée par des collectivités pour la faisabilité ou le montage d’opérations particulières : plan de patrimoine, grand équipement sportif, appels à projet, restructuration urbaine, etc.
A ce titre, le développement d’une offre en matière d’assistance à la rénovation des bâtiments tertiaires et en ingénierie de montage d’opération est en cours.
5.5 PERSPECTIVES D’AVENIR
Les principales orientations arrêtées en juillet 2021 à la suite du projet stratégique portent sur le développement à l’échelle de la Multipôle Sud-Lorraine :
D’une structure dédiée aux énergies renouvelables ;
De prestations d’ingénierie territoriale ;
D’une offre immobilière en soutien aux actions de développement économique ;
De nouvelles formes d’intervention en aménagement en réponse aux exigences de reconstruction de la ville sur elle-même. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 13
6 PREVISIONS 2022
Les prévisions pour l’année 2022 sont établies sur les bases suivantes :
En produits (3.300 K€)
Les objectifs sont établis :
Pour l’activité en aménagement : montant prévisionnel de 1.450 K€, correspondant aux programmes de réalisation engagés au cours de l’exercice.
Pour la construction sous AMO : montant prévisionnel de 1.000 K€, correspondant aux programmes en cours de développement et prévisions d’activité sur les contrats signés.
Pour les produits de la diversification, un montant prévisionnel de 190 K€
Pour l’activité immobilière (promotion et investissement locatif), un montant prévisionnel de 600 K€.
Pour la prévision de produits financiers, un montant de 60 K€.
En charges (3.300 K€)
La décomposition des postes principaux s’établit à :
Frais de personnel 2.360 K€
Autres charges 740 K€
Dotations aux amortissements 160 K€
7 INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS
7.1 PROMOTION IMMOBILIERE
SCCV LES VERGERS DU PLATEAU
La SCCV « Vergers du Plateau » a été créée en janvier 2012
pour la reprise d’un programme de bureau de 11.000 m²
situé sur le Plateau de Haye suite à la défaillance du
promoteur initial. Cette opération est réalisée en
partenariat avec la société Frank Immobilier avec laquelle
SOLOREM est associée à hauteur de 40 %.
Le bâtiment est composé de 3 unités, dont l’état de
commercialisation est le suivant :
Le bâtiment A, d’une superficie de 3.035 m², est commercialisé à 100%. La signature de l’acte de vente de la dernière cellule de 100 m² doit intervenir début 2022.
Le bâtiment B, d’une superficie de 5.058 m², est occupé à 95% dont 76% loués et 19% vendus.
Le bâtiment C, d’une superficie de 3.035 m², est occupé à 100% dont 5% loués et 95% vendus. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 14
La dernière étape de l’opération consiste à solliciter les investisseurs pour vendre les surfaces
louées. Cette démarche a été engagée en décembre 2017. Une 1ère vente est intervenue en 2018
avec la société EPARGNE PIERRE du groupe Atland portant sur la surface louée à Sonéo/Arvato.
La recherche d’investisseurs se poursuit actuellement pour le bâtiment B.
Pour mémoire, les résultats nets de la SCCV depuis sa création sont les suivants :
SCCV PLACE DE PADOUE
En 2018, la société a pris une participation dans la SCCV « PLACE DE PADOUE » à hauteur de 49 %.
Cette opération de co-promotion avec la société Immobilière Georges porte sur la construction du
programme immobilier « PADOVA », vendu à SOLORINVEST dans le cadre d’un contrat de VEFA.
S’agissant de l’avancement opérationnel :
Le bâtiment a été livré le 25/11/2020.
Les levées de réserves sont en cours de finalisation au 31/12/2021.
La garantie locative activée au profit de SOLORINVEST, concernant les surfaces locatives vacantes (~40%), a pris fin en novembre 2021.
Cumul à fin 2017 2018 2019 2020 2021
RESULTATS NETS 849 458 € -132 234 € 266 083 € 463 337 € 338 276 €
QP Solorem 339 784 € -52 894 € 106 433 € 185 335 € 135 310 €
30/09/2018 30/09/2019 30/09/2020 30/09/2021
Production vendue 3 355 000 € 3 630 988 € 952 640 € Production stockée 212 094 € 3 063 214 € 607 586 € -872 460 € Achats & charges externes -215 533 € -6 142 416 € -4 004 129 € -82 731 € RESULTATS NETS -3 438 € 275 798 € 224 088 € 249 € ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 15
SCCV SDBI – ILOT F
La SCCV SDBI a été créée le 13 juillet 2018 entre Demathieu
et Bard Immobilier (51%) et Solorem (49%) pour la réalisation
d’un programme de bureaux et de logements d’environ
5.800 m² situé sur la ZAC Nancy Grand Cœur.
A la clôture de l’exercice, l’avancement opérationnel est le suivant :
Le permis de construire a été obtenu en novembre 2019 et le foncier acquis le 29/12/2020.
Les travaux de construction ont démarré en mai 2021. Au 31/12/2021, les fondations (parois berlinoises et pieux) étaient terminées.
A fin 2021, le taux de commercialisation des logements s’établit à 69%, représentant 21 ventes et 8 lots sous réservation. Les 2 réservations enregistrées sur la partie bureaux / activité permettent quant à elle d’attendre un taux de pré-commercialisation de 48 %.
Visuels de commercialisation des programmes :
LIFE programme logements
INITIAL programme bureaux-commerces
31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021
Production vendue 1 323 345 € Production stockée 58 941 € 210 687 € 2 395 403 € 854 295 € Achats & charges externes 58 941 € -236 081 € -2 415 436 € -2 024 716 € RESULTATS NETS 0 € -25 395 € -28 889 € 128 390 € ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 16
SCCV DES CARRIERES – ILOT M
La SCCV DES CARRIERES a été créée le 3 décembre
2020 entre Immobilière Georges via la SARL Les
Vignottes (51%) et Solorem (49%) pour la
construction d’un programme immobilier de
bureaux d’environ 3.000 m² SDP situé sur le
plateau de Haye.
Initialement configuré pour répondre à la
recherche spécifique d’un groupement de professionnels de santé, le projet a été réorienté, suite
au désistement de ces derniers courant 2021, sur la réalisation de 1 ou plusieurs bâtiments
tertiaires « bas carbone » aptes à accueillir des fonctions variées.
A la clôture de l’exercice, le nouveau projet est toujours en cours d’études par la maîtrise d’œuvre,
pour un objectif de dépôt du PC fin 2022.
SAS CAPINDUS
La SAS CAPINDUS a été créée le 13 mars 2021 entre
Foncières & Territoires via la société Greements (55%)
et Solorem (45%) pour la construction et la
commercialisation d’un espace industriel et d’activités
de 3.700 m² sur la Zone Saint-Jacques II à Maxéville.
A la clôture de l’exercice, l’avancement opérationnel est le suivant :
Le permis de construire a été obtenu en décembre 2020 et le foncier acquis le 21/05/2021.
Les travaux de construction se sont entièrement déroulés sur 2021 et le bâtiment a été réceptionné le 30/11/2021. Il reste à ce jour des réserves à lever.
A fin 2021, le taux de commercialisation des 10 cellules s’établit à 80%, correspondant à 7 cellules vendues et 2 sous réservation.
31/12/2021
Production vendue 881 493 €
Production stockée 1 809 064 €
Achats & charges externes -2 457 092 €
RESULTATS NETS 169 987 € ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 17
7.2 INVESTISSEMENT
SAS SOLORINVEST
SOLOREM détient une participation de 35% environ dans la SAS Solorinvest, créée en 2011. Suite à
une augmentation de capital en novembre 2018, SOLOREM a souscrit 122 500 actions nouvelles,
libérées à hauteur de la moitié de leur valeur nominale. La participation de Solorem s’élève en
conséquence au 31/12/2021 à 2.450.000 € représentant 245.000 parts sociales.
L’activité de la société SOLORINVEST est présentée ci-après :
2020 2021
Résultat Ateliers du Bras Vert 85 887 102 877 Résultat Place de Padoue -100 734 60 375
RESULTAT INVESTISSEMENTS EN PROPRE -14 846 163 253
Dividendes SCI PAM INVEST 28 800 32 000 Dividendes SCI BIOHOME 44 000 37 400 RESULTAT ACTIVITE EN CO- INVESTISSEMENTS 72 800 69 400
FRAIS DE STRUCTURE 27 484 29 810
RESULTAT S/ ACTIVITE IMMO 30 470 202 843 RESULTAT FINANCIER 7 436 7 753 RESULTAT EXCEPTIONNEL 0 0 Impôts sur les bénéfices 11 267 58 831
RESULTAT 26 639 156 765
Activité en investissement propre :
SOLORINVEST a procédé en 2014 à l’acquisition
du programme immobilier des « Ateliers du Bras
Vert » pour un montant de 3.870.000 € HT. Ce
projet locatif d’une surface de 2.640 m² de
bureaux a été réalisé dans les écuries de l’ancien
marché aux bestiaux de Nancy.
Il accueille le siège social l’agence SCALEN sur
1.735 m², l’Université de Lorraine sur 350 m² et
le Paddock sur 550 m² depuis fin 2015.
Le bâtiment est en bon état général. Néanmoins, des fuites au niveau de la toiture zinc sont
régulièrement traitées et nécessiteront des travaux de plus grande ampleur à moyen terme.
Dans le cadre des dispositions du Décret Tertiaire, SOLORINVEST a engagé la réalisation d’un audit
énergétique du bâtiment. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 18
SOLORINVEST s’est portée acquéreur fin 2018
dans le cadre d’une VEFA du programme
immobilier Place de Padoue « PADOVA », à
l’entrée principale du site ARTEM à Nancy. Ce
projet locatif à vocation de bureaux et de
commerces développe une surface totale de
3.100 m² environ.
Le bâtiment a été réceptionné le 25/11/2020.
Son prix d’acquisition s’élève à 7.200.000 €.
ICN Busines School y a pris à bail 1.683 m² afin d’y accueillir une partie de ses activités et a souhaité
prendre à bail les 2 derniers étages vacants, représentant 1.326 m². A cet effet, un nouveau bail a
été signé le 07/01/2022 pour une entrée en jouissance à juin 2022. Une enseigne de restauration
rapide occupe quant à elle la totalité de la surface locative commerciale, soit 161 m².
Activité en co-investissement :
SOLORINVEST a souscrit en 2015 au capital de la SCI
« PAM INVEST », à hauteur de 40 %. Cette SCI est
propriétaire d’un bâtiment de bureau de 1.000 m²
situé à Pont à Mousson d’une valeur de 2,08 M€.
Ce bâtiment est occupé à 84% par Pôle emploi depuis
le 1er juin 2016 et à 7% par la société Randstad depuis
le 1er novembre 2016. Le dernier lot a été pris à bail
au 1er septembre 2021 par ADRE RESEAUX.
SOLORINVEST s’est rapprochée de Foncières et
Territoires pour créer en 2017 la SCI « BIOHOME ».
Cette SCI, détenue à 40% par SOLORINVEST, a
acquis début janvier 2018 les anciens bâtiments «
Home Institut » situés en vitrine de l’autoroute A
31 sur le pôle « Des Sablons » à Millery (54) pour
un montant de 3,5 M€.
Cet ensemble de 9.400 m² abrite la société
COSBELLE (ex-BIOCOS) sur 7 300 m² et la société
OMEXOM sur 2 100 m².
A la suite d’une procédure de redressement judiciaire, la société COSBELLE a repris les Laboratoires
BIOCOS en février 2020. La SCI BIOHOME a été amenée à accompagner le repreneur afin d’assurer
la pérennité de l’activité sur le site avec un échelonnement de ses 3 premières annuités de loyers.
Par ailleurs, une étude de faisabilité est en cours pour la construction et la commercialisation d’un
2ème bâtiment de 3.000 m² environ sur l’emprise du terrain à l’arrière du bâtiment existant. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 19
Fin 2018, SOLORINVEST s’est associée avec la Caisse
des Dépôts et Consignations pour créer la SAS
« TOTEM NANCY ».
Cette filiale détenue à 75% s’est portée acquéreur
d’un immeuble de bureaux de 2.600 m² environ sur le
site de la ZAC Austrasie à Nancy et destiné à accueillir
des entreprises de la filière numérique dans le cadre
du programme Lor’N Tech. Cet investissement de 5,2
M€ HT vient renforcer la concentration de dispositifs dédiés à l’innovation.
Sur les 2.612 m² de surface locative, 1.594 m² sont dédiés au label via une prise à bail par la
Métropole du Grand Nancy. Bien que le rythme de commercialisation du bâtiment ait été encore
fortement ralenti en 2021 par la crise sanitaire, le taux d’occupation du bâtiment s’élève à 88% à
fin mars 2022, ne remettant pas en cause le plan d’affaires de la société à moyen terme.
SCI PAM Invest
30/09/2021
SCI BioHome
30/09/2021
SAS TOTEM
31/12/2021
Loyers 197 701 354 132 236 687 Garantie locative 6 362 Solde sur refacturation de charges -4 797 -11 944 -26 416
Frais de gestion 10 548 20 882 25 811 Autres charges 2 404 8 637 7 392 Dotation aux amortissements 78 095 163 477 242 440 Intérêts des emprunts et C/C 21 304 44 511 72 594
Résultat exceptionnel – Sortie actif -21 381
RESULTATS 80 553 74 300 -131 604
8 RESULTATS
8.1 AFFECTATION
Compte tenu des produits et charges relatés au compte de résultat, le résultat 2021 ressort à 229.769,01 € que nous vous proposons d’affecter de la manière suivante :
Résultat de l'exercice 229.769,01 euros
Dividendes 69.000,00 euros
Autres réserves 160.769,01 euros
Compte tenu de cette affectation, les capitaux propres de la Société seraient de 11.527.453,03 euros. ❶ RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 20
8.2 DISTRIBUTIONS ANTERIEURES DE DIVIDENDES
Conformément à la loi, il est précisé qu'aucune distribution n'a été effectuée au cours des trois derniers exercices.
8.3 TABLEAU DES RESULTATS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l'article 148 du décret du 23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la Société au cours de chacun des cinq derniers exercices.
8.4 DEPENSES NON DEDUCTIBLES FISCALEMENT
Conformément aux dispositions des articles 223 quater et 223 quinquies du Code général des impôts, nous vous précisons que les comptes de l'exercice écoulé comprennent une somme de 2.367 € correspondant à des dépenses non admises dans les charges déductibles du résultat fiscal. Annexe :
Tableau des résultats des 5 derniers exercices Société : Solorem Capital : 9.390.600 euros Siège Social : 1 rue Jacques Villermaux - 54000 Nancy R.C. : Nancy 761 800 119 B
ARRETE AU 31.12.21
RESULTATS FINANCIERS DE LA SOCIETE AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
(Art. 133, 135 et 148 du décret sur les Sociétés Commerciales)
NATURE DES INDICATIONS
2017
2018
2019
2020
2021
I.
Situation financière en fin d'exercice : a.
Capital social
b.
Nombre d'actions émises
c.
Nombre d'obligations convertibles en actions
9.390.600
52 170
0
9.390.600
52 170
0
9.390.600
52 170
0
9.390.600
52 170
0
9.390.600
52 170
0
II.
Résultat global des opérations effectives : a.
Chiffre d'affaires hors taxes
b.
Bénéfice avant impôts, amortissements et provisions
c.
Impôts sur les bénéfices
d.
Bénéfice après impôt, amortissements et provisions
e.
Montant des bénéfices distribués
31.224.258
586.442
0
219.289
0
31.075.125
608.046
0
286.643
0
26.049.588
439.090 116.706 177.234
0
22.891.614
297.064 76.896 89.618
0
29.885.598
644.184 90.511 229.769 69.000
III.
Résultat des opérations réduit à une seule action a.
Bénéfice après impôt, mais avant amortissements et provisions
b.
Bénéfice après impôts, amortissements et provisions
c.
Dividende versé à chaque action
11,30 4,20
0
11,71 5,49
0
6,18 3,40
0
4,22 1,72
0
10,61 4,40 1,32
IV.
Personnel : a.
Nombre de salariés
b.
Montant de la masse salariale
c.
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (SS œuvres sociales)
37
1.703.600 877.349
34
1.718.354 863.591
33
1.715.908 859.236
32
1.667.995 752.708
31
1.641.114 773.898