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PLU - Rapport de présentation - Partie 3
Document publié le Vendredi 11 août 2023 par la commune de Saint-Péray.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Culture et patrimoine,
1 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Plan Local d’Urbanisme
Rapport de Présentation
1-c - Justifications
Commune de
Saint-Péray 2 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n Lea
cn
19
3 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Sommaire
1 Définition des enjeux de développement 4
2 Enjeux sur les sites sensibles 7
2 - 1 Le Sud de la commune 7
2 - 2 La Plaine agricole 8
2 - 3 Ployes 9
2 - 4 Amorce du chemin des Putiers 10
2 - 5 Le Château du Bret 11
2 - 6 Le bas de Chavaray 12
2 - 7 Poteaux Gaillard 12
2 - 8 La Baume des Bois 13
2 - 9 Tourtousse 14
2 - 10 La route du Tram 14
3 - Exposé des choix retenus pour l’élaboration du PADD 15
Préambule 15
III-1 Quel Modèle de développement ? 16
III-2 Les Orientations du PADD 17
Une Ville responsable et durable 17
Orientation 2 : Une ville respectueuse de son cadre de
vie 19
Orientation 3 : Une ville qui participe au développement du Grand Territoire 20
Orientation 4 : Une ville de toutes les mobilités 23
III.3- Anal yse du potentiel de densification 24
III.4- Anal yse du potentiel de production de logements
25
III.5- Dispositions réglementaires du PLU et Justifica-
tions 26
III-5-1 La délimitation des grandes catégories de zones : U, AU, A et N 26
Evolution des zones entre le PLU approuvé en 2006 et le nouveau projet 28
La zone UA 29
La zone UB 31
La zone UC 34
La zone UI 37
La zone Ul 39
III-5-2 Le contenu des zones : les zones AU 40
III-5-3 Le contenu des zones : les zones A 42
III-5-4 Le contenu des zones : les zones N 44
III-5-5 Les emplacements réservés 47
III.6- Exposé des motifs des changements apportés 62 o nu
des enjeux de développement
—
4 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
1 Définition des enjeux de développement
Le fonctionnement du territoire communal
Qualifier ce qui fait la qualité du cadre de vie et décider des
équilibres dans l’occupations des sols
Les enjeux :
Le devenir des grands ensembles naturels et agricoles
L’affirmation de limites claires entre l’urbain et la
campagne
Les éléments caractéristiques du paysage (petit et grand)
Les espaces verts/naturels dans et hors la ville
UN ENVIRONNEMENT DE QUALITE MAIS AU FONCTIONNEMENT ÉCOLOGIQUE FRAGILE
Les principaux constats du diagnostic
• Des corridors écologiques sous pression, des réservoirs de biodiversités isolés • Une ville qui s’étend et se détend : une surconsommation du foncier qui entraîne une perte du lien de proximité
• Un grand paysage qui participe à la qualité de vie
• Un espace agricole qui contribue au paysage mais qui souffre, sauf pour la viticulture
• Un mode d’urbanisation fortement énergivore
UNE VILLE A L’IDENTITÉ FORTE
Les principaux constats du diagnostic
• Des quartiers dans lesquels les habitants se reconnaissent
• Un centre-ville bien conservé, qui offre de nombreux espaces publics bien utilisés
• Un déficit de centralités et d’espaces publics dans les autres quartiers
• Des opérations «d’urbanisme» décousues, sans lien les unes avec les autres • Pas d’opération exemplaire, motrice d’une réelle ambition de la ville
• Une commune atypique : les services d’une ville, l’habitat et l’esprit d’un village
La fabrique de la ville
Comment la ville (ne) s ‘est (pas) fabriquée : repérer les
dysfonctionnements urbains
Les enjeux :
Les centralités et les espaces publics à qualifier
La morphologie urbaine et la qualité architecturale à
promouvoir
La prise en compte de l’existant dans la fabrication de la
ville de demain jui ne répond pas
—
d'infrastructures et
5 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Le positionnement de Saint-Péray
Identifier les grandes tendances à l’oeuvre sur le grand
territoire et déterminer comment s’approprier des
objectifs plus globaux
Les enjeux :
Qualité de vie et équilibre entre logements-services-
emplois
Le rôle du logement et de l’habitat dans le projet de territoire
Les équipements publics à planifier
La diversification du tissu économique
UNE POSITION STRATÉGIQUE
Les principaux constats du diagnostic
• Un rythme de construction qui met en péril son identité et qui ne répond pas aux besoins des Saint-Pérollais ni aux orientations Scot/PLH
• Des activités bien représentées : le commerce, les services
• Des difficultés à «inventer» les emplois qui peuvent émerger dans une dynamique d’agglomération
• Un pôle d’équipements existants qui sert une population au-delà de la population communale mais qui est vieillissant et saturé
• Des difficultés à capter les touristes par manque d’infrastructures et
d’hébergement
LA PRÉDOMINANCE DE LA VOITURE
Les principaux constats du diagnostic
• Flux pendulaires très importants
• Situation de goulet, d’entonnoir mais aussi d’interface multimodale potentielle • Un système de transport en commun pas assez performant qui doit se développer
• Un réseau viaire pas forcément adapté au développement récent
• La voiture très présente visuellement sur l’espace public et privé
• Un début de maillage cycle et piéton
Les déplacements de demain
Comment organiser son territoire pour repenser les
habitudes de déplacements
Les enjeux :
La hiérarchie des voies et la régulation des flux pendulaires
Le maillage de la ville par des cheminements doux et le
raccordement supracommunal
La gestion du stationnement
Le renforcement des transports en commun 6 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n - ud de la commune
7 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 1 Le Sud de la commune
Les quelques parcelles restantes à urbaniser, au sud de la
commune, le long du Mialan, se situent dans une zone sensible
aux inondations. Le lit du ruisseau se rétréci dans ce secteur, ce
qui peut occasionner une augmentation du niveau d'eau à ce
niveau. Cette partie est longée par des boisements composés
principalement de feuillus. Ce corridor naturel est emprunté par
différentes espèces pour rejoindre la forêt vers l'Ouest, c'est un
élément essentiel de la trame verte et bleue du territoire. Le plan
d'entretien réalisé sur le Mialan, indique ce secteur comme étant
en mauvais état (3 critères : espèces végétales, âge et les strates).
En effet, la présence d'arbres morts encombre l'écoulement des
eaux.
Les parcelles disponibles se situent en limite cadastrale de la
commune, ainsi elles représentent une limite naturelle à préserver.
De plus, ces secteurs ouverts de type friche sont favorables à de
nombreuses espèces notamment avifaune.
L'urbanisation de ces parcelles, entraînera la fermeture du milieu
et donc la perte de biodiversité. L'enjeu paysager et la biodiversité
présents sur cette zone, doivent être conservés.
2 Enjeux sur les sites sensibles le ine agrico " Plai
8 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 2 La Plaine agricole
Les parcelles agricoles sont cultivées principalement pour l'arboriculture
et les céréales. L'occupation agricole est peu spécialisée dans l'ensemble,
le diagnostic du site a conclu à un faible dynamisme de l'activité agricole.
Les propriétés multiples et l’absence de réseaux agricoles (irrigation) ne
font ressortir aucune entité productive remarquable sur ce site.
Toutefois, l'activité économique du secteur est maintenue grâce à la
présence de 2 pépinières et d'un maraîcher.
De nombreuses parcelles sont en friche notamment sur les zones de
limite d'urbanisation. La diminution des exploitations et l'abandon
des parcelles, sont la conséquence de l'enfrichement des parcelles. Ce
secteur reste faiblement bâti, contrairement au centre-bourg et à la
vallée du Mialan, mais le mitage le menace.
La topographie est peu contraignante, à l’inverse du Plateau et des
Coteaux qu’il faut par ailleurs préserver pour leurs caractéristiques
naturelles et patrimoniales.
Peu de boisements sont présents, sauf le long du Mialan, et sur l'Île de
la Grande Traverse. Cette trame relie les bords du Rhône jusqu'au centre
ville de la commune, et vers les massifs forestiers. Les espèces peuvent
circuler sur cet axe et également à travers les espaces agricoles ouverts.
Ce secteur est amené à être modifié par la création de la future déviation
de la RD86. nin de Ployes
9 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 3 Chemin de Ployes
Le secteur de Ployes concerne des parcelles non bâties situées à l’arrière
de lotissements et desservies par le chemin de Ployes. Plus à l’Est, le
chemin de Ployes se termine en desservant également quelques
logements pavillonnaires, ce qui renforce le caractère de "dent creuse"
du secteur.
Deux espaces et milieux distincts constituent en réalité ce secteur, mais
leur proximité et leur insertion dans le tissu urbain font que l’ensemble
de ce secteur représente un enjeu d’ensemble :
• Sur la partie Nord, le secteur est constitué par une prairie ouverte
qui marque la lisière avec la veine forestière qui descend du
massif de Crussol. La partie basse, le long du chemin de ployes, a
récemment été aménagée en un lotissement de quelques maisons
individuelles. La partie haute constitue un terrain « en attente »,
dont l’accès a été préfiguré par le sud. Cette partie haute constitue
donc un espace de lisière ouverte présentant des caractéristiques
de pelouses sèches, au contact du boisement. On notera également
la présence d’une résurgence de sources, à la limite du talus au
sud. La lisière haute constitue un espace donc à forte sensibilité
écologique, tandis que les parcelles les plus au Nord, plus éloignées
des zones de transition avec les boisements et à proximité des
habitations existantes, semblent de sensibilités plus limitées.
• Plus au Sud et à l’est, la plus grande superficie du secteur est formée
par des boisements qui constituent une « veine » descendant
de Crussol et rejoignant de façon quasi-continue les bords du
Mialan. Le cœur de ce boisement s’organise autour d’un cours
d’eau qui draine la montagne de Crussol. Ce petit cours d’eaux
et les boisements associés constituent donc, à l’échelle locale,
une continuité écologique importante pour la liaison entre les 2
réservoirs de biodiversité que sont la montagne de Crussol et le
Mialan.
En outre, bien que les boisements et l’inscription en dent creuse entre
plusieurs secteurs bâtis ne permettent pas à ce secteur de ressortir dans
le paysage depuis le bas de la Commune, l’ouverture créée le long de
du chemin de Ployé offre un défilé intéressant qui invite à la découverte
des chemins de randonnée montant au massif de Crussol.
Sur le plan technique, le secteur présente quelques contraintes pour
l’aménagement liées à la présence, sur la partie Nord non boisée, d’un
risque de retrait gonflement des argiles modéré (et donc plus élevé que
sur les zones boisées, dont le risque est jugé faible). En outre, le secteur
de Ployé est inscrit au sein d’une zone de présomption archéologique,
ce qui génère des contraintes fortes, vis-à-vis de la nécessité de terrasser
les sols avant l’aménagement, et la réalisation d’opérations individuelles. liorce du chemin des Putiers
10 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 4 Amorce du chemin des Putiers
Le lieu-dit « les Putiers » se situe en périphérie Sud du centre-ville, sur
des terrains principalement agricoles situés derrière les lotissements
longeant l'avenue Louis Frédéric Ducros.
Ces terrains représentent un enjeu important vis-à-vis des milieux
agricoles et naturels :
• Ils participent à la création d’un corridor écologique local
qui relie le plateau ardéchois au Mialan, notamment la Frange Nord
composée d’espaces boisés en ripisylve du cours d’eau qui a creusé un
relief marqué
• Ils assurent, le long de la RD279, une légère « coupure
d’urbanisation » à l’échelle du centre-ville et de ses espaces
périphériques de hameaux
• Les terrains non bâtis ont étés identifiés pour leur potentiel
agronomique.
Ces terrains entourent les 2 hameaux du secteur « AmourdeDieu », qui
s’insère de façon atypique dans le relief du secteur.
En outre, ces terrains s’inscrivent au sein d’une zone de présomption
archéologique qui constitue une contrainte supplémentaire pour
l’aménagement. Château du Bret
11 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 5 Le Château du Bret
Les parcelles situées entre le long du chemin de Chavaran constituent
une zone non bâtie située entre le lotissement de la rue de Marcale,
extension directe du centre ville, et les constructions plus au sud (Allée
Cote Gergne). Elles s’inscrivent en contrebas de la Montagne de Crussol,
sur la partie plane des contreforts boisés, à la limite avec l’Espace Naturel
Sensible.
Les terrains sont séparés du Bord du Mialan par le chemin de Chavaran,
qui marque la limite de la zone rouge inconstructible du PPRi. Ils
restent néanmoins proches du cours d’eaux et constituent une zone de
débordement naturelle en cas de crue. La limite Sud des terrains est
par ailleurs elle aussi marqué par la présence d’un petit ruisseau qui
descend de la montagne.
Bien que les terrains, aujourd’hui agricoles, ne présentent pas un grand
intérêt en matière de biodiversité à l’heure actuelle, ils contribuent
à marquer la limite d’urbanisation entre le centre ville et les espaces
périphériques au sud. En outre, ils contribuent, par leur perméabilité,
à former une liaison écologique entre le massif de Crussol et le Mialan,
dont l’enjeu de préservation est d’autant plus important qu’il se situe au
contact du centre de Saint-Péray.
Enfin, sur le plan paysager, ces parcelles non bâties contribuent à offrir
une vue dégagée, depuis le chemin de Chavaran, sur le château du Bret
qui s’inscrit en pied des boisements du coteau et qui surplombe ainsi la
vallée du Mialan. as de Chavaray ‘eaux Gaillard
12 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 6 Le bas de Chavaray
Les terrains boisés situés entre le chemin de Chavaran et le Mialan.
Le « pincement » formé sur ce secteur par les 2 ensembles de parcelles
boisées constitue un espace essentiel à la continuité écologique
d’échelle communale identifiée entre le massif de Crussol et le Mialan.
En effet, du fait de ce pincement, et en dépit de la présence du chemin
de Chavaran récemment reconfiguré pour accueillir la piste cyclable,
ces terrains en vis-à-vis constituent un passage préférentiel pour la
faune entre les 2 grands réservoirs.
La préservation des boisements de part et d’autre de la route
constitue donc un enjeu essentiel pour les continuités de la trame
verte et bleue communale. Toutefois, la rupture formée par la voirie
pourrait être atténuée par l’aménagement de passages à faune ou, à
minima, le renforcement sur l’espace publique de la végétation pour
« marquer » la continuité.
Outre les enjeux écologiques du secteur, la présence du boisement
en bordure du Mialan peut contribuer à ralentir les phénomènes de
crues, notamment en amont du centre-ville.
2 - 7 Poteaux Gaillard
Le secteur dit « Les guérets », a proximité de l’ex-entreprise des poteaux
gaillards, constitue une zone à enjeux forts pour le développement de
la commune du fait de sa position :
• Au contact direct avec le centre-ville
• De la proximité de la voie ferrée, le site étant situé à l’arrière de
la gare
• De sa proximité avec le projet de la future déviation de Saint-
Péray
Les enjeux liés aux milieux naturels sont limités sur le site : il s’agit
principalement de terrains de friches et de terrains agricoles, mais dont
le potentiel agronomique n’a pas été identifié parmi les zones les plus
intéressants du diagnostic réalisé par les agriculteurs locaux.
Toutefois, le secteur présente des sensibilités fortes vis çà vis d’un
éventuel aménagement, du fait :
• De la présence d’anciennes activités industrielles (identifiées
aux inventaires BASOL et BASIAS), ayant entraîné la pollution d’une
partie des sols
• De l’inscription dans le périmètre éloigné de captage de l'Île
de la Grande traverse, principal captage d’alimentation en eau potable
du secteur, et devant donc être préservé des perturbations (pollutions,
rabattement de nappes…)
L’aménagement de ce secteur implique donc un enjeu de compatibilité
fort vis-à-vis du projet de développement de la commune au regard de
la prise en compte des contraintes ayant un lien avec la santé publique,
pour les futurs usagers du site comme pour l’ensemble des habitants de
Saint-Péray et des communes environnantes. ” a Baume des Bois
13 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 8 La Baume des Bois
En surplomb du vallon du Mialan, les dents creusent se sont
progressivement comblées entre le chemin de Chandarcet et le chemin
de Ployes, notamment avec l’aménagement en cours d’un nouveau
lotissement (la Baume des Bois) sur la partie basse du flanc de colline
et dont les constructions sont toujours en état futur d’achèvement.
Ce lotissement s’arrête au pied d’un talus marqué ; le haut de ce talus
formant une bande boisée d’une épaisseur notable de quelques
dizaines de mètre qui marque une limite visuelle forte avec les parcelles
en contrebas. Ce talus constitue par ailleurs une limite naturelle
haute à l’urbanisation actuelle de ce coteau, en dehors des quelques
constructions insérées plus ponctuellement à des altitudes plus élevées,
mais plus à distance de ce secteur.
Au-delà de ce repli topographique, le secteur s’ouvre sur une vaste
prairie sauvage au sein de laquelle s’insèrent de jeunes repousses
spontanées d’espèces arborescentes ou arborées. Cet espace semi-
ouvert constitue donc un milieu intéressant sur le plan écologique
du fait de la multitude d’habitats potentiels qu’il présente, et des
interactions entre ces milieux (herbacés, arbustifs et arborescents).
Toutefois, en l’absence d’entretien, ce secteur peut être soumis à un
enfrichement préjudiciable à l’intérêt écologique de ce secteur, ainsi
qu’à son intérêt paysager d’espace ouvert.
En outre, son inscription à la lisière de la forêt qui descende de la
montagne de Crussol lui confère un rôle de milieu de transition essentiel
pour les espèces animales qui peuvent ainsi fréquenter les zones plus
urbaines en contrebas et se réfugier au sein de cet espace préservé
(un seul accès par le Nord est aménagé, mais celui-ci reste privé). On
notera également, en dépit d’inventaires écologiques sur ce secteur, que son orientation et son exposition en font une zone propice au développement des pelouses sèches et à une flore et une faune spécifique (orchidées et lépidoptères notamment), potentiellement protégée.
Enfin, il convient de noter que ce secteur remonte, depuis la zone urbaine, au contact de la limite de la zone Natura 2000 du massif de Crussol, dont les principaux habitats ayant conduit à son classement sont les « Pelouses sèches semi-naturelles et faciès d'embuissonnement sur calcaires », similaires aux milieux présents sur ce secteur. | USSe 7 40. dite cu Fram
14 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
2 - 9 Tourtousse
Le hameau de Tourtousse est formé par un ensemble cohérent
d’habitations implantées le long du chemin de Tourtousse, et
entourés d’espaces agro-naturels semi-ouverts.
Le hameau surplombe le petit vallon formé par le ruisseau du Jergne,
qui serpente en parallèle de la voirie.
Les enjeux sur ce hameau concernent principalement la préservation
de l’intérêt paysager du hameau, à travers :
• L’implantation des constructions le long du chemin
• La préservation des coteaux boisés qui marques la limite du
hameau et le surplombe
• La préservation des grands espaces ouverts qui entourent le
hameau, et qui en délimitent clairement ses entrées depuis la route
de Tourtousse
Les parcelles à l’Ouest sont en outre concernées par l’enjeu de
maintien de l’activité agricole, du fait :
• d’une qualité agronomique reconnue
• d’une bonne desserte parcellaire
• de superficies notables pour les cultures en place
2 - 10 La route du Tram
Les terrains situés au sein de l’épingle formée par le chemin du tramway
constituent une zone en attente, classé en zone à urbaniser au sein du
PLU.
S’ils ne présentent pas outre mesure un intérêt particulier pour les
milieux qu’ils accueillent (boisements éparses, prairies et cultures
résiduelles), ces terrains sont au contact avec la colline de Vichouère.
Ils constituent donc un lien essentiel avec les espaces boisés préservés
de la colline et les contreforts du plateau ardéchois qui se dessinent au
Nord et à l’Ouest du chemin du Tramway.
L’enjeu sur ce secteur réside donc dans le maintien de la fonctionnalité
écologique offerte par ces terrains actuellement non bâtis, en dent
creuse au sein d’autres espaces de lotissements. 15 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Préambule
3 - E x p o s é d e s c h o i x r e t e n u s p o u r l ’é l a b o r a t i o n d u P A D D
Le présente partie livret constitue le volet justification du Plan Local d’Urbanisme de Saint- Péray. Le PLU se doit en effet d’expliquer les choix qui ont été retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Ce document se structure autour des justifications du PADD, du règlement et de sa pièce graphique et des OAP, même si une parties de leurs justifications sont incluses dans celles du règlement ; chaque OAP correspondant à une zone spécifique dans le zonage et le règlement. Toutefois, les éléments contextuels ayant sous-tendus chacun des projets, et nécessaires à leur compréhension, sont explicités. 16 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
III-1 Quel Modèle de développement ?
• Le développement de Saint-Péray des trente dernières années démontrent clairement que sans vision d’ensemble et sans encadrement minimal l’urbanisme fonctionne mal et s’avère incompatible avec les exigences environnementales d’aujourd’hui. Ce qu’il produit est essentiellement :
- un espace urbain où la densité devient synonyme de promiscuité (aucune intimité dans les jardins) ;
- un espace urbain mono-fonctionnel, faute d’espace pour développer des activités compatibles avec l’habitat (activités libérales, petit artisanat...);
- un espace public marqué par la prégnance de l’automobile, la densité des sorties de véhicules etc... ; faute d’une gestion regroupée du stationnement, la rue n’a pas les qualités spatiales lui permettant de fonctionner comme un espace de substitution à la rareté des jardins (par exemple comme espace de jeu sécurisant pour les enfants...), les pieds d’immeubles deviennent uniquement des parkings entièrement bitumés;
- un énorme gaspillage d’espace, puisque les espaces «collectifs» (verts ou pas d’ailleurs) ou les jardins se réduit essentiellement à une fiction : des délaissés peu utilisables pour autre chose que du stationnement, souvent mal exposés, faisant le tour de la construction ;
- une forme urbaine marquée par les proportions assez répétitives du bâti, l’absence et même l’impossibilité de toute prise en compte des enjeux de conception bioclimatique des bâtiments (orientations, expositions...) au moment même où celle-ci devrait s’imposer comme une évidence ;
- un espace urbain potentiellement difficile à faire évoluer et à requalifier (difficulté pour agrandir ou transformer les constructions, impasses, grande copropriétés qui rendent difficiles les liaisons piétonnes ou cycles entre les opérations par des mécanismes de fermeture par clôtures...).
Saint-Péray, ville responsable et durable, respectueuse de son cadre de vie, qui participe au rayonnement de son territoire et ville de toutes les mobilités, les quatre orientations stratégiques (OS) du PADD, sont autant de réponse aux multiples enjeux listés précédemment. Ils répondent chacun à une échelle d’analyse du territoire et explicitent les choix auxquels Saint-Péray doit faire face. 17 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
III-2 Les Orientations du PADD
Une Ville responsable et durable
Objectif 1 : Affirmer la trame environnementale comme structure au développement urbain
Avant de penser son développement urbain, la commune a souhaité identifier ses espaces les plus remarquables et les protéger. En faire son premier objectif n'est pas anodin: il y a là une véritable vision du fonctionnement écologique de la commune, à l'échelle de son territoire mais aussi plus globalement dans son grand territoire.
Cette protection des espaces les plus emblématiques (Crussol, le Mialan, Vichouère, les nombreux ruisseaux des coteaux ardéchois...) s'accompagne également par la mise en place de trames paysagères à l'intérieur même du tissu urbain pour retrouver quand cela est possible des connexions entre des grands ensembles écologiques. En travaillant à lier les grande entités naturelles, la commune souhaite réintégrer de la "nature en ville" et œuvrer à un cadre de vie plus agréable et sain.
Les corridors écologiques sont clairement définis et assurent le passage entre la montagne de Crussol et les ensembles naturels plus à l'ouest. Les possibilités de passage existent encore, mais sont de plus en plus ténues, d'où l'urgence à agir.
Objectif 2 : Protéger, mettre en valeur les grandes entités agricoles notamment de la Plaine ou des coteaux viticoles et affirmer son rôle économique
Le diagnostic a mis en évidence trois espaces agricoles bien distincts sur la commune : la Plaine, les coteaux viticoles et le plateau. Ces espaces représentent encore un potentiel à la fois de production mais également un formidable atout paysager. Au même titre que les espaces naturels, les secteurs agricoles sont protégés afin de former des entités fonctionnelles et rationnelles du point de vue des exploitation.
Objectif 3 : Maîtriser la consommation foncière par rapport à ses objectifs de construction
La comme souhaite pleinement s'inscrire dans les objectifs du Grenelle II en modérant très fortement l'impact foncier de son développement futur. Dans un contexte de pression urbaine liée à la situation de dans la vallée du Rhône, la commune doit adosser à tous ces secteurs de projets de objectifs de densité pour éviter un gaspillage sans possibilité de retour d'une denrée de plus en plus rare, le sol. La commune travaillera ainsi en moyenne à plus de 30 logements /ha et limitera l'impact foncier à une trentaine d'hectares. A échéance du PLU, près du tiers des logements est prévu en intramuros, soit par densification, soit par renouvellement urbain.
En déterminant dès le PADD une répartition claire des occupations des sols, inscrites sur le long terme, il est possible de faire naître de réels projets de développement valorisant les qualités intrinsèques de chaque site : agriculture de proximité, espaces paysagers, espaces de détente et de loisirs... Cela transforme le statut des ces espaces vierges : ils deviennent à protéger pour leurs qualités et ne sont plus une antichambre avant urbanisation. 18 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectif 5 : Maîtriser l’empreinte écologique de la commune
Par l'ensemble des dispositions mises en place dans le PLU, et consciente des limites de l'outil, la commune affiche l'ambition de développer la commune de manière plus qualitative qu'auparavant. En effet, la croissance démographique affichée dans le PLU n'a été validée par les élus qu'à la condition de se faire en maîtrisant l'empreinte écologique de la commune, à travers le foncier mais aussi à travers la limitation de l'usage de la voiture en travaillant à la mise en place d'un transport en commune plus performant, seul garant d'une alternative crédible et concurrentielle à la voiture pour se rendre sur les pôles d'emplois. ” : Une ville respectueuse de son cadre de vie
19 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectif 6 : Préserver la qualité architecturale du centre-ville tout en permettant son renouvellement
Le coeur de Saint-Péray offre un décor urbain de grande qualité et participe à la vie et à l'attractivité de la commune. Sa préservation est l'un des enjeux essentiels du PLU à travers la mise en place de règles adaptées. Ces règles sont également être adaptées à un secteur en mouvement, où les projets de réhabilitation sont nombreux mais échouent souvent face aux contraintes de hauteurs ou aux exigences de stationnement. Le juste équilibre devra être trouvé.
Objectif 7 : Faire perdurer les paysages et le patrimoine agri-viticoles de la commune
Saint-Péray est une commune de tradition agricole et notamment viticole. Cette longue histoire a façonné et continue de modeler le paysage. La PADD précise sans ambiguité que ce "petit" patrimoine, au coeur de l'identité de la commune, doit être préservé. L'ensemble des éléments remarquables sont identifiés au plan de zonage et protégés, tels que les cabanons ou les vignes en milieu bâti.
L'histoire agricole de Saint-Péray se retrouve également dans les nombreux hameaux ou fermes isolés, dont le PLU accompagnera une mutation progressive et respectueuse des lieux dans lesquels elle s'opère.
Objectif 8 : Reconquérir les friches et les espaces sous utilisés pour améliorer le fonctionnement des quartiers et de la commune
Avec à l’esprit la volonté de consommer le moins de terres agricoles ou naturelles possible, les efforts du PLU se portent naturellement vers les secteurs de friches ou qui permettent d’envisager un renouvellement urbain. En effet, ces sites «intra-muros», souvent à proximité du coeur de ville, ne doivent pas être gaspillés sous forme de simples opérations immobilières qui oublient le quartier dans lequel elles voient le jour. Ces projets doivent être pensés pour s’intégrer dans leur environnement proche et, au-delà, améliorer le fonctionnement du quartier en proposant des espaces publics, des liaisons douces, des stationnements suffisants, une architecture adaptée voire des commerces et des services.
Objectif 9 : Affirmer des centralités et mettre en réseau des espaces publics et espaces verts
Faire le pari d'une densification urbaine doit effectivement être l’un des objectifs du projet urbain, mais qui sera voué à l’échec si la qualité des espaces produits n’est pas au rendez-vous. Poursuivre la mise en valeur du Mialan, créer des espaces verts collectifs dans les opérations d’aménagement sont autant d’éléments qui «aéreront» le tissu urbain et offriront des espaces de rencontre aux actuels et futurs Saint-Pérollais.
Orientation 2 : Une ville respectueuse de son cadre de vie ‘Jne ville qui participe au développement du Grand Territoire
20 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectif 10 : Aider la création d’emplois en facilitant le développement de nos entreprises et en dynamisant la création d’activités dans la commune, sans consommer de terres agricoles pour le développement de nouvelles ZA
Le développement récent de l’ensemble du bassin valentinois, par de grandes zones monofonctionnelles, périphériques, génératrices de déplacements et de gaspillage d’espace, ne peut plus être poursuivi. Dans une optique de limitation des mobilités, mêler les emplois au tissu résidentiel est une rupture culturelle importante et, là encore, constitue une caractéristique urbaine. Les projets urbains mettront en place les conditions de réalisation de cet objectif.
En outre, avant de consommer des terres non encore bâties, la valorisation de sites qui ne sont pas encore complètement aménagés et la requalification de zones d’activités existantes est une priorité. Le remplissage, l'optimisation et la densification des zones existantes sont favorisés par des règles permettant aux entreprises d'évoluer sur place ou de valoriser leur tènement foncier.
Objectif 11 : Accueillir et renouveler des équipements liées au statut de Saint-Péray
Le rôle de Saint-Péray est mis en avant par l'ensemble des documents d'urbanisme supra-communaux. Afin d'assumer ce statut, le projet urbain de Saint- Péray est conçu autour des principes de mixités des fonctions, de la diversité de l'habitat et des activités, de la compacité.
Le PADD affiche deux niveaux d'ambitions :
- améliorer le quotidien des habitants et mieux répondre aux besoins des Saint-Pérollais : le renouvellement de l'offre existante est rendu possible et son renforcement est affiché dans le PADD
- avec l’arrivée de la déviation, Saint-Péray bénéficiera d’un positionnement stratégique pour accueillir des équipements d'intérêt supracommunal. Cette infrastructure offrira en effet une visibilité plus importante de l'ensemble de la CCRC. Il convient de saisir cette opportunité en mettant en place les conditions d’accueil d’un équipement de valorisation du territoire et du terroir, mais aussi un site de loisirs en lien avec le Rhône et de combler le déficit d'équipement scolaire de second degré en se positionnant pour la réalisation d'un lycée sur le côté ardéchois de l'agglomération valentinoise. Ce choix s'inscrit aussi dans un souhait de limitation des déplacements des jeunes dans le centre de Valence, avec des temps de trajet importants.
Orientation 3 : Une ville qui participe au développement du Grand Territoire 21 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectif 12 : Maintenir l’offre commerciale, en renforçant la polarité du centre-ville et développer l’offre en hébergement touristique
Les zones de Pôle 2000 et des Murets, à dominante commerciale, font de Saint-Péray l'une des communes les mieux dotées en grande surface par habitant dans l'ensemble de la région. Inscrire une nouvelle zone commerciale, comme c'est le cas dans l'actuel PLU, serait totalement contreproductif et les effet sur le centre-ville serait désastreux. La vacance récurrente dans les zones sont également des éléments plaidant pour le maintien en l'état des zones des grandes surfaces commerciales.
La vitalité du commerce de centre-ville n'est pas dépendante que du PLU. Le PADD, en affichant l'ambition de renforcer la polarité de centre-ville, exprimer un souhait politique et annonce des règles qui viseront à pérenniser l'animation du commerce de centre : interdiction de changement de destination des rez-de-chaussée, ou souplesse dans l'exigence de places si constructions ou extensions de commerces sont par exemple deux des outils qui seront mobilisés. L'attractivité du coeur de ville est liée à son animation, il est nécessaire de mettre en place les outils réglementaires pour éviter la transformation ou le départ d'enseignes commerciales.
L'environnement au sens large, dans lequel s'inscrit Saint-Péray, constitue un très fort potentiel touristique, insuffisamment mis en valeur. L'une des principales difficultés est la faiblesse de l'offre en hébergement touristique et l'absence de diversité : peu de gîtes ou de chambre d'hôtes, pas d'accueil de groupes, pas de camping, pas d'offre originale (cabanes, dans les arbres, yourte...). Le développement de cette offre est une nécessité pour inscrire Saint-Péray sur les itinéraires touristiques et des secteurs spécifiques sont d'ores et déjà prévus. Les bords du Rhone présentent également un potentiel intéressant mais l'absence de projet concret ne se traduit pas concrètement dans le zonage. L'intention d'y développer une offre complémentaire en lien avec le site reste cependant forte et une évolution rapide du document d'urbanisme reste envisageable.
Objectif 13 : Produire une offre adaptée de logements, répondant aux besoins de tous, quels que soient leurs moyens et leur âges
Le rythme de construction ces dernières années était très important à Saint-Péray. Sur la période 2009/2013, ce sont en moyenne plus de 70 logements par an qui sont sortis de terre, là où le Scot et le PLH en demandent moins de 50, soit 35% en moins! Le PADD s'inscrit dans les orientations des deux documents de planification supracommunale et permet la construction d'environ 450 logements à terme, soit environ 40 à 45 par an. Ce chiffre permet à la fois
- de couvrir le point mort, c'est à dire le nombre de logements nécessaire pour ne pas perdre d'habitants compte tenu de la baisse de la taille des ménages. Ce point mort s'élève à une vingtaine de logements
- de maintenir un dynamisme démographie en lien avec le cadre de vie, la capacité actuelle des équipements (les équipements pour la jeunesse, écoles et crèche, sont remplis) ou encore les difficultés de circulation.
C'est donc le choix d'une croissance mesurée, très inférieure à 1% annuel.
Outre l'aspect quantitatif, c'est l'ensemble de la production qui est à revoir. Avec plus de 75% de maisons individuelles, l'offre est très orientée et ne permet pas à de nombreuses personnes de rester ou de s'installer sur la commune, fautes de moyens suffisants. Travailler à la diversification de l’offre de logements est également l’un des axes forts pour de nombreuses communes mais, à Saint-Péray, cette nécessité est encore plus forte. compte tenu du prix des terrains et de la "richesse" relative des habitants. En effet, 70% des ménages habitant la commune ont des revenus les rendant éligibles au logement social alors que les prix pratiqués sont permis le plus importants du secteur. Diversifier l'offre est certes un moyen de limiter l'étalement urbain avec davantage de collectifs ou de logements intermédiaires, mais c'est surtout une réponse aux besoins des habitants. La part de l'individuelle dans les opérations d'ensemble sera limitée à un tiers maximum et le logement dit intermédiaire verra sa proportion augmentée significativement. 22 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n mobilités
23 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectif 14 : Permettre une meilleure organisation des déplacements internes alternatifs à la voiture et l’accueil des TC dans de bonnes conditions
La mise en œuvre d'un schéma de déplacements piétons et cyclistes doit permettre de se déplacer dans la commune sans avoir recours systématiquement à l'usage de la voiture. La taille de Saint-Péray le permet à conditions que des cheminements adaptés, sûrs et pratiques voient le jour.
Objectif 15 : Anticiper l’arrivée de la déviation et hiérarchiser les voies de la commune pour fluidifier les circulations automobiles
Il s’agira notamment de :
• Travailler les franges de la déviation pour « donner à voir » Saint-Péray depuis cette nouvelle entrée de ville
• La traiter comme un boulevard urbain, en anticipant accès et traversées
• Organiser le réseau viaire et la circulation en adaptant les voies à l’usage qu’elles doivent avoir
Objectif 16 : L’amélioration des politiques de stationnement pour réduire l’impact de la voiture et le développement des lieux de multimodalité
L'objectif d'un report modal vers les transports en commun n'est envisageable que si des politiques annexes efficaces sont mise en place. La place du stationnement sera ainsi complètement réinterrogée dans l’existant et les futures opérations et orientée selon les situations vers une offre courte (commerces, équipements publics) ou longue.
Orientation 4 : Une ville de toutes les mobilités Bleu : zones en U du PLU actuel qui ont été soit | Ga Ex S
ou une trame graphique
En rouge : potentiel de densification de 10,2 ha
Q 3
24 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
I I I . 3 - A n a l y s e d u p o t e n t i e l d e d e n s i f i c a t i o n
Le nouveau zonage offre ainsi
un potentiel de l'ordre de 10ha.
Dans ce chiffre sont comptes
les parcelles libres et les grands
terrains susceptibles de faire
l'objet de division. 25 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Les objectifs en termes de logements
A terme, l'enveloppe du PLU est calibrée pour atteindre 450 à 500 logement, répartis de la façon suivante :
• - le potentiel de densification en zone U (hors UBo) : les divisions par-
cellaires ou le remplissage des dents creuses, en s'appuyant sur les
moyennes constatées ces dernières années lors des divisions parcellaires, il en ressort des parcelles comprise entre 700 et 750m², le chiffre maxi-
mal de logement qui en ressortirait serait de 130. Même si le rythme s'est accéléré ces dernières années, l'objectif de densification du PLU serait
atteint si 80 sont réalisés en zones U
• Les zones UBo permettent la réalisation de 120 logements
• la zone AU des Guerets (où moins d' une dizaine d'hectares seraient
dédiés à du logement), soit un peu plus de 300 logements
Densification
80
Renouvellement urbain
100
Extension
300
I I I . 4 - A n a l y s e d u p o t e n t i e l d e p r o d u c t i o n d e l o g e m e n t s 26 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
La définition de ces quatre grands types de zonage est issue d’un dialogue entre les projets de la commune, les enjeux qui sont ressortis lors du diagnostic et les options retenues au titre du Schéma de Cohérence Territoriale du Grand Rovaltain. Ce document de référence qui fixe les orientations d’aménagement et de développement territorial, a donc inspiré pour partie les grands principes du zonage du PLU.
L’enveloppe «bâtie» de Saint-Péray est confirmée comme un espace urbain affirmé (zones U). Elle implique un processus d’urbanisation qui limite strictement l’étalement urbain périphérique (circonscrit dans les zones AU) tout en offrant de réelles opportunités de renouvellement urbain. L’équilibre entre les zones urbanisées et le reste du territoire communal est assuré par un espace rural constitué notamment des territoires affectés aux activités agricoles et qu’il convient de préserver au même titre que les espaces naturels (zones N et A).
Le ban communal est étendu et reste très majoritairement agricole et naturel. L'urbanisation, qui avait conquis la vallée du Mialan puis grignoté les pentes de Crussol et du plateau ardéchois restera confinée au bas de la commune. Les extensions ne sont plus permises sur le plateau à la fois pour éviter les problèmes de cohabitation avec les exploitations agricoles mais aussi par souci de limiter le mitage, l'impact paysager de ces extensions et les déplacements. Le hameau de Bellevue, où il était encore inscrit près de 4 hectares de zones constructibles, est situé à près de 10 km du centre ville. Son urbanisation n'était pas envisageable à l'heure où les problématiques de proximité, de densité et de maîtrise des consommations énergétiques sont aussi fortes.
Si l’identification des différents secteurs urbains s’appuie essentiellement sur des critères morphologiques ou sur l’utilisation actuelle des sols, les grands principes du zonage U veillent également à intégrer et pérenniser les composantes variées qui caractérisent les fonctions urbaines. A l’exception des secteurs d’activités économiques affirmées, les zone UA, UB et UC du PLU apparaissent comme « mixtes». Grâce à cette ouverture, la partie urbanisée de la commune devient un espace privilégié pour développer des fonctions résidentielles dans un contexte de mixité urbaine, en privilégiant une diversification économique, commerciale ou encore culturelle. Les zones UL, et UI seront limitées en termes de diversification : l’habitat présent peut s’y maintenir, mais ses évolutions sont très fortement encadrées.
Cette multifonctionnalité affirmée de l’espace urbain s’inscrit aussi dans un contexte de préservation du cadre de vie et des dernières ressources naturelles
la commune mais aussi de l’agglomération valentinoise. Ainsi, la promotion d’un tissu urbain privilégiant des valeurs de proximité et d’accessibilité (valorisation des espaces desservis par les transports en commun) en mixant les fonctions (habiter, travailler, acheter, circuler) va dans le sens d’une rationalisation des déplacements et d’une urbanisation contenue et respectueuse des espaces naturels et périurbains, à l’échelle de la commune mais aussi et surtout à une échelle plus large, celle du grand Rovaltain. En complément, les espaces naturels identifiés dans le PLU illustrent cette prise en compte d’un cadre de vie appréhendé dans sa globalité : espaces verts, paysages, écosystèmes, éléments patrimoniaux, corridors écologiques.
III-5-1 La délimitation des grandes catégories de zones : U, AU, A et N
I I I . 5 - D i s p o s i t i o n s r é g l e m e n t a i r e s d u P L U e t J u s t i f i c a t i o n s 27 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Au-delà de cette approche globale, le territoire urbanisé se décline en sept zones urbaines. Ces zones se différencient au regard de leur fonction et de leur évolution possible :
• la zone UA correspond au centre historique de la commune ;
• la zone UB correspond aux zones urbanisées plus récentes, mixtes à
dominante d’habitat ;
• la zone UL correspond au pôle d'équipements publics sportifs à l'Est
de la voie ferrée ;
• La zone Uc correspond aux nombreux secteurs pavillonnaires de la
commune, au potentiel de densification et d'évolution important, et
donc à encadrer. Elle comprend un secteur UCp, qui couvre l'ensemble
des secteurs bâtis en pente ou en hauteur, à l'impact paysager potentiel
plus important ;
• la zone UI regroupe les espaces à vocation économique. 28 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Evolution des zones entre le PLU approuvé en 2006 et le nouveau projet
2006 2016
UA 19,389
UB 18,082
UC 104,674
Ucp 172,967
Ui 44,980
UL 13,697
Total U 373,789
AU 26,693
A 367,525
Aa 127,949
Ac 144
Total A 640
N 1086,540
stecal N 6,766
Nc 3,914
Nl 57,882
Ns 188,368
Total N 1343,470
UA 12,81
UB 23,32
UC-UD-UE-UF-UG 291,61
UJ 48,31
US 3,24
TOTAL U 379,29
Aua 46,30
AU 103,81
Total AU 150,11
A 424,36
Aa 96,40
N 1340,67 29 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Caractéristique et délimitation de la zone :
La zone UA correspond au noyau historique de Saint-Péray. Elle se singularise par un habitat dense pré- dominant avec une forte valeur patrimoniale. Son tissu est composé de bâtiments en ordre continu et d’un tissu commercial qui joue un rôle essentiel en termes d’animation urbaine à l’échelle du centre-ville. Face à un statut de pôle périurbain à assumer, l’une des réponses du PLU est de proposer des règles permettant l’affirmation d’un espace de type «urbain». Il est donc nécessaire de structurer les rues princi- pales de la commune en les matérialisant par des alignements bâtis. Le centre ville offre un décor urbain tout à fait remarquable, fait d'un alignement clairement visible.
Afin de maîtriser l’évolution d’un tissu caractéristique, le PLU inscrit une zone UA qui vise à pérenniser le mode d’implantation traditionnelle des constructions dans le centre-ville. Les constructions existantes pourront évoluer, mais toujours de manière à ne pas remettre en cause la typologie urbaine de la rue. Les règles édictées encadrent de manière stricte les possibilités d’extension, mais elles anticipent également les éventuelles démolitions et reconstructions.
Un secteur soumis à orientation d'aménagement est intégré pour permettre la requalification d'un îlot dégradé rue Ferdinand Malet.
Objectifs d’aménagement :
L'objectif d'aménagement sur la zone UA consiste à conserver la cohérence architecturale et le carac- tère patrimonial du noyau historique tout en favorisant l'entretien et le renouvellement du bâti. La sauvegarde du centre-ville de la commune est une priorité du présent PLU. La morphologie et l'archi- tectures sont au coeur de l'identité du cadre de vie et de l'attractivité touristique de la commune et il était important de mettre en place des règles garantissant le maintien de cette forme urbaine particulière. Les règles principales sont les suivantes :
• L’obligation d’implantation sur l’alignement est le principal élément réglementaire assurant dans le temps ce front urbain remarquable. Une remise en cause de cet alignement bâti dénaturerait ces lieux. Cette continuité urbaine pourra dans le cas des dents creuses être matérialisées non pas par le bâtiment lui-même, mais par un mur de clôture maçonné. La «continuité visuelle» du bâti est ainsi préservée et pourra prendre des formes différentes ;
• Obligation d’occuper intégralement la largeur de parcelle donnant sur rue, en s’implantant soit sur les 2 limites séparatives latérales, soit sur une seule mais en construisant sur au moins 75% du linéaire de façade ;
• Hauteur qui reproduit l’existant : la cohérence et l’homogénéité des constructions participent grande- ment à l’ambiance de la rue ;
• Sens du faîtage.
La combinaison de ces règles sont les garantes de la préservation du tissu et des éléments caractéristiques de l’alignement remarquable de ces rues et de la relation des constructions avec les espaces publics.
La zone UA
Les hameaux des Putiers et
d'Amourdedieu ont été classés en zone
UA, du fait de leur morphologie très
proche du centre ville (alignement,
architecture...). Il y a lieu de pérenniser
ces traces de l'histoires saint-pérollaise
et non de les noyer dans un règlement
de zone pavillonnaire
Ce raisonnement est
également valable pour le
hameau de Tourtousse, au
sud de la commune. Cette
architecture de hameau rural
doit être confortée par un
classement UA
La zone UA, élargie aux rues de la République, Ferdinand Malet, qui
est également concernée par une OAP (en rose) 30 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Article Synthèse des dispositions principales Justifications
1et 2 Sont exclues les activités non compatibles avec le caractère à domi-
nante résidentielle de la zone.
Activités, services, équipements publics, commerces et habitat sont
autorisés
Interdire les changements de destination des RdC rue de la Répu-
blique
Encadrer la mixité urbaine, en faisant coexister différentes fonctions
sans remettre en cause le cadre de vie de la commune.
Conserver l’attractivité commerciale du centre ville
6 Implantation à l’alignement (séparation entre le domaine privé et
public) :
- soit de la construction principale
- soit d’un mur en pierre ou d'une clôture d’au moins 2m de hau-
teur.
Préserver la forme historique du vieux Saint-Péray, et dont le front bâti, à l’aligne- ment dans la majorité des cas, qu’il offre est l’un des caractéristiques principales. Les nouvelles constructions devront pérenniser dans le temps cette forme urbaine remarquable.
La continuité visuelle est également préservée par l’obligation de construire dans un premier temps à l’avant de la parcelle.
7 Les constructions doivent s’implanter :
- soit d’une limite à l’autre
- soit sur une limite mais en occupant au moins 75% du linéaire de
façade sur rue
A l'arrière (au-delà de 20m), les prescriptions sont plus strictes
pour éviter une surdensification des îlots et les risques de conflits
de voisinage.
L’implantation proche de la rue ne suffit pas à pérenniser le front urbain de la vieille ville. Il faut également que cette continuité visuelle soit assurée par une occupation significative de l’espace donnant sur la rue.
Au même titre que l’article 6, l’objectif de construire obligatoirement sur une ou deux limites vise à pérenniser l’implantation traditionnelle du vieux Saint-Péray, par une continuité remarquable des façades. La nette et caractéristique continuité visuelle est ainsi garantie dans le temps.
9 Non réglementée La densité bâtie très importante et de la présence de petites parcelles justifient l'absence de limitation de l'emprise au sol, pour permettre au centre ville de "vivre" et d'évoluer sans remettre en cause ses caractéristiques actuelles
10 Hauteur demandée : R+2+c, dans tous les cas inférieure à 12m et
respecter la volumétrie générale proposée par les parcelle voisines,
à plus ou moins un niveau*
Troisième élément garant de la préservation du décor urbain du centre, cette règle propose une harmonisation des hauteurs qui respecte les gabarits observés actuel- lement. La règle s’appuie sur l’aspect traditionnel de la commune pour fixer une fourchette de hauteurs à reproduire, avec la souplesse nécessaire pour densifier le centre
13 Non réglementée Le centre ville ne se caractérise pas, comme cela peut être le cas ailleurs, par la pré- sence de jardins ou de cours en arrière des constructions. Il n'y a pas lieu d'impo- ser cette exigence dans le futur.
* Cette règle dérogatoire est introduite conformément à un arrêt rendu par le Conseil d’Etat (n°339619, 20/09/2011) « compte tenu de l’objet limitativement énoncé de ces exceptions, tenant à l’harmonie urbaine avec les constructions voisines et à l’amélioration des constructions existantes, ces règles d’exception figurant aux articles UE 6 et UE 7 du règlement du plan d’occupation des sols de…doivent être regardées comme suffisamment encadrées, eu égard à leur portée ». »ne UB
31 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
La zone UB
Caractéristique et délimitation de la zone :
La zone UB, dite de confortement du centre-ville, est relativement proche de la zone UB du PLU de 2006, étendue au secteur de la Beylesse/piscine. Le secteur est aujourd'hui plutôt mixte dans ses fonctions (habitat, équipement...) mais aussi et surtout dans sa forme urbaine. Il y a relativement peu de cohérence dans l'architecture, ce qui permet difficilement l'écriture de règles qui préservent des caractéristiques intéressantes. Cette zone aura donc pour fonction de renforcement l'attractivité d'un centre ville "étendu", où la mixité des fonctions est possible et où la densification est encadrée.
Elle comprend également 5 secteurs stratégiques pour l’évolution de la ville qui ont été classés en zone UBo, soumis à orientations d’aménagement : la gare, le site et les abords du centre technique du conseil départemental, un verger en entrée du centre ville, le secteur autour du centre des impôts et un îlot de commerce et de garage avenue Tassini. L’objectif est d’encadrer l’évolution de ses secteurs, tous à proximité du centre, pour qu’ils apportent une plus-value à la ville et ne constituent pas de simples opérations immobilières.
Objectifs d’aménagement :
Les objectifs d’aménagement de cette zone sont nombreux et complémentaires: favoriser et encadrer l’évolution de l’existant, exploiter au mieux les espaces encore disponibles, permettre une meilleure mixité des fonctions, maintenir le cadre de vie, ouvrir à l’innovation et davantage de liberté architecturale, renouveler des secteurs sous ou ma utilisés...
Dès lors qu'un secteur pouvait évoluer de manière significative, il a été indicé (UBo). Dans l’écriture des règles, des droits à bâtir trop restrictifs ne permettraient pas de favoriser une diversification des formes d’habitat, encore moins une utilisation rationnelle de l’espace. Le choix a été fait d’introduire davantage de souplesse sans pour autant nuire à la qualité de vie de Saint-Péray, à la gestion des relations de proximité et à la capacité d’ensoleillement dans les espaces privatifs. Le règlement ouvre des possibilités à d’autres formes architecturales sans pour autant dénaturer la commune autour du centre historique, dans un secteur qui présente encore malgré tout un caractère aéré que l’ensemble des habitants souhaitent préserver. Cette densification progressive autorisée vise à une meilleure utilisation du foncier disponible intramuros, à une évolution du bâti, ce qui constitue une alternative à la construction uniquement dans les secteurs d’extension. En effet, une utilisation
La zone UB couvre des tissus très différents 32 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
intelligente et rationnelle des sols, denrée non renouvelable, est au centre du projet de la commune. Les zones d’extension ne doivent être perçues que comme le deuxième temps du développement de la ville, qui plus est très strictement encadrées, notamment en termes d’objectifs de densité. Le sol ne doit plus être gaspillé à Saint-Péray.
L'identification de secteurs spécifiques
Des secteurs à enjeux ont été identifiés dans le plan de règlement et traduits dans le règlement par l'indice UBo : secteur soumis à orientations d'aménagement et de programmation. Il s'agit d'espaces soit clairement identifiés comme des supports de projets structurants dont l'occupation actuelle, la densité ou la morphologie nécessitent d'impulser une vision globale du quartier dans le cadre des mutations et évolutions à venir.
Les secteurs UBo correspondent aux principaux secteurs de densification urbaine. Les principes d'aménagements de ces sites sont fixés par
des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Les objectifs
programmatiques et morphologiques sont détaillés dans le document spécifique qui leur est dédié. Les contours des zones ont été définis à l’aune des parcelles mutables, des voies à requalifier ou du réseau viaire à restructurer. Ils résultent des études préalables réalisées en amont de ces OAP.
Les secteurs identifiés sont
• UBo1 secteur gare, 1.35ha parking de la gare compris. Face à l'obligation forte de rattrapage du nombre de logements sociaux sur la commune, l'état travaille à libérer du foncier qui lui appartient pour permettre la constructions de logements conventionnés. Le déficit est tel sur Saint- Péray que la préfecture serait en droit d'imposer une opération sans que la commune ne puisse intervenir. En bonne intelligence, les acteurs du projet ont pu discuter en amont pour trouver ensemble le bon périmètre et le programme adapté. La situation du site rend toutefois sa mutation complexe et sensible : secteur presque à l'abandon, proximité de la voie ferrée, des hangars existants, une voirie qui le longe à requalifier... Le recours à l'orientation d'aménagement permet d'intégrer toutes ces problématiques et de qualifier l'entrée du quartier Brémondières/Gai
Soleil. En outre le règlement impose la réalisation d'un programme de
logements précis, qui participent à l'important effort de rattrapage que
doit mener la commune, avec un projet d'environ 40 logements, dont
40% en logements sociaux, accession et locatif.
• UBo2 : Brémondières, 0,7ha : secteur de villas et du centre technique
du département de l'Ardèche, il connaît une pression forte qui se
traduit par la vente de pavillons qui peuvent être remplacés par des
immeubles collectifs. Si cela ne constitue pas en soit un problème, c'est
l'absence d'organisation de cette mutation qui est problématique.
Le PLU définit un cadre qui non seulement gère les mutations
parcellaires mais intègre le site technique de l'ancienne subdivision de
l'équipement. En élargissant le périmètre de réflexion, il devient ainsi
possible de proposer un aménager cohérent, ménageant des reculs
acceptables, proposant des espaces verts partagés, augmentant l'offre
de stationnements publics et créant des liaisons piétonnes et cycles, le
tout dans un programme de logements (près d'une cinquantaine) où
le logement social à toute sa place.
• UBo3 : avenue Bouvat, 0,5ha. Verger à proximité du carrefour de la
Libération, ce secteur est constructible depuis très longtemps. D'une
superficie de près de 5000m², il n'a jamais été encadré par un schéma
d'ensemble et aurait pu être urbanisé par une seule maison. Cela aurait
constitué un gâchis très important. Ce secteur constitue en effet une
opportunité de densifier la commune à proximité du centre, d'un un
cadre remarquable : maison de maître à proximité, vue sur Crussol,
commerces accessibles facilement à pied... En travaillant sur le rapport
avec l'existant (hauteur et densité différenciée entre l'avant et l'arrière
de la parcelle), il est possible d'envisager une vingtaine de logements
sans dénaturer le secteur. Cela permettra également de réaménager
et de sécuriser l'avenue Bouvat, notamment pour les piétons et les
cyclistes. 33 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
1
2
3
4
5
• UBo4 : entrée du centre-ville, 1ha.
conformément au PADD, qui faisait
de la requalification des entrées de
ville une priorité, une OAP valorisant
l'entrée du centre-ville est proposée.
Le secteur est soumis à pression, des
équipements publics importants y
sont localisés et des espaces non
bâtis subsistent : l'OAP encadrera les
possibilités de faire en interdisant les
constructions en arrivant rue de la Rue
République (pour ne pas cacher l'office
de tourisme et préserver l'aspect
très végétalisé du giratoire), gérera
l'évolution du négoce de matériaux et
anticipera une mutation autour de la
salle des fêtes et de la trésorerie.
• UBo5 : secteur Tassini (0.25ha).
L'emprise du tènement foncier est
très réduite mais son emplacement
est stratégique, à moins de 200m de
la mairie. Un commerce de véhicules
automobiles et une coopérative
agricole y sont installés et il est
légitime d'interroger la pertinence de
leur localisation ici. En cas de départ
de ces activités, une OAP préconise
l'implantation du bâti et la sécurisation
de l'avenue Victor Tassini. La zone UB constitue un réel espace de renforcement de l'attractivité du coeur de ville, en encadrant l'évolution des "pénétrantes" vers le centre »ne UC
34 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
La zone UC
Caractéristique et délimitation de la zone :
La zone UC regroupe les secteurs pavillonnaires de la commune qui connaissent ou vont connaître de profondes mutations, ce qui n'est pas sans conséquence sur leur identité et leur cadre de vie. L'ensemble des anciennes zones UC, UD, UE, UF ont été regroupées désormais dans la zone UC.
Le secteur UCp a été créé pour tenir compte des caractéristiques propres à la construction en pente, très présente sur la commune et dont l'impact visuel est nettement plus important.
Enfin, un hameau sur le plateau a été classé en zone UC : le chemin de plaines à Clarençon. Ce hameau était une importante zone U, où de très nombreux projets ont vu le jour ces dernières années, avec aujourd'hui une trentaine de logements. L'enveloppe urbaine ne permet pas d'extension du secteur, uniquement du remplissage, sur environ 4 ou 5 parcelles maximum Il ne figure certes pas dans les enveloppes urbaines secondaires du Scot arrêté mais ce dernier ouvre la possibilité de densifier des hameaux mêmes non-inscrits sous conditions particulières expressément justifiées.
Dans ce cas, la taille (30 logements) le faible potentiel restant (4 à 5 parcelles), la réalisation récente de réseaux suffisamment calibrés, l'existence du 'une PVR et la proximité d'un arrêt de bus
La zone UC englobe à la fois des secteurs desservis par l'assainissement collectif mais aussi des secteurs de systèmes individuels. Ces derniers resteront autorisés sauf si la collectivité est en mesure de proposer un calendrier de réalisation d'un réseau collectif.
Elle est également en partie concernée par le PPRI, sur lequel s'applique le règlement propre du PPRI.
Objectifs d’aménagement :
Ces secteurs de Saint-Péray concentrent de nombreux enjeux : dominante pavillonnaire et résidentielle, faible densité au sol, système viaire étroit ou en impasse, utilisation quasi systématique de la voiture, faible mixité sociale et urbaine, divisions parcellaires en nette accélération issue d'exigences passées importantes sur la tailles des parcelles... La pression foncière connue sur Saint-Péray se traduit aujourd'hui par de nombreux découpages de terrains. La vitesse de ce phénomène remet en cause le fonctionnement de certains quartiers par un apport non maîtrisé de population et de véhicules ainsi que sa morphologie urbaine.
Le choix de classer l’ensemble des espaces urbanisés en une zone très étendue répond à une volonté politique de plus grande équité face au droit à bâtir et d’une plus grande clarté en termes de compréhension. Dans la zone Uc, très largement urbanisée, l’essentiel des autorisations futures concernera les extensions des bâtiments existants. La simplification souhaitée des règles d’urbanisme vise aussi à gérer la commune comme un tout, avec une vision d’ensemble sur le «Saint-Péray qu’on souhaite voir vivre», et non comme une multiplication de zones avec des règles particulières qui figent des morphologies qui ne sont plus d'actualité.
L'objectif est d'accompagner ces mutations. Comme cela est annoncé dans le PADD, le règlement permet une densification raisonnée de ces espaces, qui sera avant tout horizontale : les hauteurs resteront limitées à celles constatées actuellement, mais l'emprise au sol, les possibilités de construire en limite ou à l'avant de la parcelle sont assouplies pour permettre l'évolution de ce tissu pavillonnaire tout en limitant les éventuels conflits de voisinage et les problématiques d'ombres portées. Les traditionnels retraits par rapport à la rue ou aux limites séparatives pour permettre à ce tissu résidentiel de vivre, d'évoluer, et aux habitants, notamment ceux qui occupent de petites parcelles, de voir leur construction évoluer en fonction des projets de vie (enfant supplémentaire, retour d'un parent...). 35 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Chemin des Plaines à Clarençon : le zonage reprend la zone
U actuelle, car des projets ont vu le jour dans l'ensemble
du secteur et compte tenu des investissement réalisés, le
remplissage des quelques dents creuses apparaît opportun.
A l'heure actuelle, ce sont environ 30 logements existants
que l'on recense sur ce secteur. Enfin, sa densification ne
remettrait pas en cause le paysage ni le fonctionnement
agricole du secteur et permettrait d'équilibrer la PVR qui
a été instaurée sur ce secteur il y a quelques années. Au
final, le potentiel de densification est de l'ordre de 3 à 5
logements. Le Scot a confirmé dans son avis après l'arrêt
que ce secteur pouvait être inscrit en zone U, même s'il ne
figure en enveloppe secondaire du DOO.
Voici la situation réelle :
Le secteur UCp intègre les zones urbanisées en pente ou en
hauteur. Il n'y a pas d'extension de la zone constructible par
rapport au PLU de 2006, mais des reprises de zones AU qui ont
été urbanisées.
La zone UC couvre les parties résidentielles à
topographie plane. C'est un tissu à dominante
pavillonnaire, même si on retrouve quelques
formes plus originales comme à Gai Soleil.
Permis accordé CU opérationnel 36 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Article Dispositions Justification
6 Minimum 3 m sauf
- petite construction (inférieure à 3m sur limite et à 30m²
d'emprise au sol)
Les règlement passés ont fabriqué un tissu urbain sur lequel il n'est pas possible de revenir aussi brusquement. Il a été retenu le plus petit recul exigé dans les anciennes zones résidentielles (3m), tout en y rendant possible la possibilité dy réaliser quelques constructions de faible hauteur et emprise pour ne pas
"gaspiller" l'espace situé en avant de la parcelle, qui représente un côut à l'achat
7 H/2 minim 3m, sauf
- adossement sur un bâtiment existant
- projet groupé
- construction possible sur 10m par limite sur une hauteur de 3m
maximum
Là encore, l'histoire transmet un tissu pavillonnaire où la construction est très souvent en centre de la parcelle. Face à des enjeux d'économie du foncier, mais aussi énergétique, des possibilités de s'implanter sur limite doivent être offertes. Cela se fera néanmoins en essayant de limiter les conflits de voisinages, par des hauteurs et un linéaire construit sur limite encadrés.
9 Non réglementée sauf en secteur UCp, où le CES est limité à
40%
Deux possibilités s'offraient aux élus pour atteindre l'objectif de densifica-
tion des quartiers résidentiels : monter plus haut que les hauteurs constatées actuellement où optimiser l'usage de la parcelle au sol. Afin de ne pas remettre en cause la silhouette villageoise, de limiter les problèmes entre voisins et les impacts des ombres portées, c'est la deuxième solution qui a été retenue. Par contre, dans les secteur de pente, historiquement avec de plus grandes par-
celles, il convenanit de limiter l'emprise au sol pour ne pas acentuer des phéno- mènes d'imperméabilisation en pente, qui génère des problèmes de ruisselle- ment important. En outre, les voiries sont beaucoup moins adaptées à recevoir de la circulation et l'impact paysager doit être maîtrisé.
10 9m hors tout, 7m à la goutière
En UCp, renvoi à une orientation d'aménagement spécifique à
l'intégration dans la pente
Cette règle propose une harmonisation des hauteurs dans les gabarits obser- vés actuellement. 3 niveaux maximum, rdc compris sont ainsi possibles et cela pérénise le R+1+c très utilisé. la règle des 7m à la gouttière ets conservé
13 20% pour les parcelles inférieures à 500m²
25% au delà de 500m²
35% en zone UCp
Garantir le maintien d’espaces verts pour aérer les îlots et éviter les covisibilités trop directes et trop importantes. En UCp, ce taux est volontairement augmen- té pour tenir compte du caractère beaucoup plus vert et aéré de ces secteurs, construits à flanc de massifs très boisés ou végétalisés ne UI
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37 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Caractéristique et délimitation de la zone :
La zone UI rassemble l’ensemble des zones à vocation d’activités éco-
nomiques de la commune de Saint-Péray. On recense quatre secteurs
distincts dans leur vocation actuelle :
• Pôle 2000 : même si la dominante est commerciale, cette zone est
globalement très hétérogène avec la présence de nombreux ser-
vices, artisans, voire de la petite industrie ;
• Les Murets, deux ensembles commerciaux situés de part et d'autre
de la future déviation
• la zone de la Maladière : zone la plus récente, en cours de remplis-
sage : là aussi une zone ;
• la Fruitcoop : friche d'une ancienne coopérative, ce sont de milliers
de m² inutilisés à l'heure actuelle. Ce site a également une valeur
symbolique très forte pour les Saint-Pérollais. Sa réhabilitation est
importante mais dépasse le cadre communal : c'est un enjeu inter-
communal.
• En outre, le secteur Uif concerne la gare et la voie ferrée, où seules
sont admises les travaux, aménagements et constructions liées à
l'activité ferroviaire.
•
Objectifs d’aménagement :
Le principal objectif de la zone UI est de pérenniser les activités en
place et de favoriser la création d’emplois sur le territoire communal,
en admettant à la fois le développement des entreprises sur place et
l’implantation de nouvelles enseignes. Ces zones sont volontairement
«monofonctionnelles» et ont vocation à accueillir toutes les entreprises
dont la cohabitation avec le tissu résidentiel reste difficile.
La zone UI
Pôle 2000 Sud
Les Murets
Fruitcoop
La Maladière
Pôle 2000 Nord 38 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
- Pour Pôle 2000, il s'agit essentiellement de grandes surfaces commer-
ciales. La zone est déjà très urbanisée, les possibilités de densification
restent assez faibles. Les constructions à l'alignement y sont exception-
nellement permises, afin de marquer des espaces publics structurants
qui redonneront de l'attractivité à la zone.
- les Murets 1 et 2, bénéficient d'une position à la fois stratégique mais
aussi très difficile, car scindée en deux par la déviation. Il convient de
faire profiter de la future visibilité offerte par la déviation. Si la domi-
nante doit rester commerciale, compte tenu de son positionnement, le
règlement reste volontairement généraliste pour ne pas se "fermer de
porte" et participer à la création d'emplois dans la commune
- la Maladière, zone à dominante artisanale, offrait la possibilité d'ac-
cueillir des logements. Si cela peut être justifié dans certains cas, les
conditions n'étaient pas assez restrictives, et le logement pouvait po-
tentiellement être plus important que l'activité. En basculant dans la
zone UI générale, le logement de fonction ou de gardiennage reste
possible, mais sous conditions plus encadrées. C'est l'activité qui doit
rester prioritaire. Elle doit proportionnellement occuper plus de surface
que le logement. Ce dernier ne pourra excéder dans tous les cas 120m²
de surface de plancher.
- la Fruitcoop : tènement compliqué mais stratégique. Son inscription
en zone d'activité symbolise la volonté de redonner vie à ce bâtiment,
avec au moins pour partie des activités économiques.
Il n'est en effet pas à exclure que des équipements publics s'y installent
également. Le règlement intègre cette possibilité.
Le règlement de la zone UI est volontairement ouvert pour ne pas blo-
quer inutilement des projets de créations d'emplois. Toutefois, des exi-
gences restent demandées :
- pour garantir un minimum d'espaces verts : 20% d'espaces verts sur
les parcelles + plantations par tranche de 75m² d'espaces verts. Ces
zones sont en effet très souvent très minérales et cela ne participe pas
à l'attractivité de la zone.
- pour densifier la zone : hauteur maximale autorisée de 15m. Cette dis-
position à très rarement été utilisée jusqu'ici alors qu'elle figure dans les
documents d'urbanisme depuis plus de 10 ans. ne UL
39 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Caractéristique et délimitation de la zone :
La zone UL a vocation à accueillir les équipements sportifs et de loisirs.
D'une superficie de 13,5ha, de part et d’autre du Mialan, autour des ter-
rains de Foot et de ceux de tennis, l'objectif est de créer à terme un pôle
d’équipements s’appuyant sur la trame verte et bleue du Mialan et profi-
tant de l'opportunité de l'arrivée de la déviation.
Cette zone a longtemps été prévue pour accueillir du développement
économique. Mais la situation du lieu la rend tout à fait pertinente pour
ce pôle d'équipements. En effet, en poursuivant les aménagements des
bords du Mialan, cet espace public serait traversé par une coulée verte et
la passerelle permettrait de passer d'une rive à l'autre.
Cet aménagement serait nettement plus qualitatif que des arrières de
parcelles d'activités, souvent dédiées à du stockage.
La zone intègre également le stade Paul Etienne. A court terme, la voca-
tion sportive est maintenue mais sa situation en bordure de déviation de
la RD86 constitue une opportunité très forte pour l'installation d'un équi-
pement dédié à la promotion et à la valorisation du territoire et du terroir,
véritable porte d'entrée de Rhône Crussol. Son implantation permettrait
de restructurer l'ensemble de la rive droite, par des accès nouveaux, de la
mutualisation de stationnement qui libèrerait du foncier pour renforcer
les équipements de ce côté du Mialan.
La rive gauche intègre les terrains de foot, les jardins familiaux et la par-
celle enter les jardins et la zone Uc.
Objectifs d’aménagement :
Le secteur ne permet que l'accueil d'équipements publics et des installations qui leur sont nécessaires.
La zone UL 40 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Caractéristique et délimitation de la zone :
Afin de répondre aux besoins en matière de terrains à bâtir, au regard
de l’ambition démographique mesurée de la commune et des atten-
dus du SCOT du Grand Rovaltain et du PLH de la CCRC, soit un maxi-
mum de 480 logements d'ici 10 ans pour jouer pleinement son rôle de
pôle urbain), le PLU a prévu des secteurs potentiels de développement
urbain par le biais de zones AU.
Une volonté affichée de maîtriser dans le temps l’urbanisation et la
prise en compte des capacités d’absorption de nouvelles populations
par les équipements publics en place ont conduit à les classer en AU
strict, c'est à dire qui ne sont pas urbanisables dans le cadre de l’actuel
PLU. Elles devront faire l’objet d’une modification ou d’une révision
pour être ouvertes à l’urbanisation.
Les zones AU ont été très fortement réduites. Deux ont été inscrites et
correspondent à deux contextes différents :
• La zone AU des Putiers, était constructible dans l’actuel PLU. Ce-
pendant, les réseaux arrivent aujourd’hui à saturation, à savoir l’eau
potable, la sécurité incendie et l’électricité. Un renforcement est à
prévoir avant d’envisager la densification de ce secteur, inscrit en
enveloppe principale du Scot. Le secteur n'est en outre pas desser-
vie aujourd'hui par le réseau collectif d'assainissement. Le classe-
ment en zone AU ne concerne que la partie des Putiers. "Amourde-
dieu" reste en zone U du fait du très faible potentiel de densification
et de l'arrivée très prochaine du réseau d'assainissement.
• La zone AU des Guerets/Poteaux Gaillard qui constitue, une fois les
deux principales incertitudes levées, le principal site d’extension de
la commune. Les éléments restant à clarifier pour prendre la déci-
sion d’ouvrir le site à l’urbanisation sont le niveau et la localisation
exact de la pollution sur les poteaux gaillard et le tracé de la dévia-
tion. A terme, si l’ensemble des conditions sont réunies, ce site sera
mixte : développement économique sur les Poteaux Gaillard, habi-
tat et équipements publics sur les Guérets tels qu'un lycée. L'ouver-
ture à l'urbanisation devra se faire à partie d'un schéma d'aménage-
ment d'ensemble, intégrant les objectifs suivants :
- développer une partie réservée à l'activité sur les Poteaux Gail-
lard (classée en AUe), dans le respect des orientations du Scot. Cela aura
lieu préférentiellement sur le site des Poteaux Gaillard, sur environ 7ha
- permettre la réalisation de 250 à 300 logements, dont 40 à
50% minimum seront du logement aidé
- inscrire l'emprise pour l'accueil d'un lycée
- gérer de manière qualitative l'interface avec la déviation
- réhabiliter le passage piéton sous la voie ferrée.
La voie ferrée et la future déviation marquent les deux limites à l'urbani-
sation de ce secteur, conformément au Scot.
Dans l’attente, le développement de Saint-Péray se fera uniquement en
densification et renouvellement urbain.
III-5-2 Le contenu des zones : les zones AU 41 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectifs d’aménagement :
Inconstructibles en l'état actuel du PLU, le règlement ne permet que
la gestion des constructions existantes, pour le zone AU des Putiers,
et de manière plus générale uniquement les équipements publics très
restreints ou les infrastructures.
Pour éviter une surdensification non maîtrisée dans les Putiers, l'em-
prise au sol des extensions est limitée à 60m².
La zone AU des Guerets-Poteaux Gaillard 42 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
III-5-3 Le contenu des zones : les zones A
Caractéristique et délimitation de la zone :
Les zones A sont celles à protéger en raison de leur potentiel agronomique et visant à satisfaire les besoins des exploitations. La zone A couvre la ma- jeure partie Ouest du territoire de la commune. Cette zone est par nature inconstructible, car dédiée à la protection des capacités de production agricole. Un secteur spécifique Aa a été créé : il correspond aux espaces viticoles plantées en AOC où il convient d'encadrer davantage encore les possibilités de constructions. La Plaine, en dehors des exploitations déjà existantes, a été classés en Ac, secteur de gestion de l'existant, globalement inconstructible qui sera modifié dès lors que le projet de la collectivité sera plus avancé sur l'installation d'agriculteurs.
L’impact de l’agriculture sur le paysage communal est déterminant. Les pratiques agricoles actuelles sont de nature à remettre en cause la qualité des paysages, même si aujourd’hui l’équilibre entre pâturages, prairies de fauche, arboriculture ou vignes existe encore. Mais l’évolution des Coteaux, largement tournés vers la vigne, peut être révélateur des atteintes visuelles provoquées par une trop grande spécialisation des espaces agricoles et par une ouverture massive des paysages, en remettant en cause l’ensemble du système boisé. Afin d'accompagner le développement de la vigne, qui reste en soi un fabuleux ambassadeur de la commune, une orientation d'amé- nagement "gestion paysagère des coteaux" émet un certain nombre de préconisations pour gérer cet équilibre fragile mais au coeur de l'identité saint-pérollaise.
Objectifs d’aménagement :
L’objectif reste clairement de protéger ces espaces essentiels pour la commune, tant au niveau paysager qu’historique, ou économique. Il s’agit de confirmer la fonction agricole prioritaire de ces terrains et dans un second temps de per- mettre le développement des exploitations présentes sur la commune, en fonction de leurs besoins respectifs. Ceux-ci apparaissent à court terme faibles et l'emprise constructible des bâtiments d'exploitation a été ajustée en consé- quence. S'il s'avère que des besoins supplémentaires apparaissent, une modi- fication pourra être envisagée le cas échéant. Mais une importante partie de l'espace exploité aujourd'hui, notamment sur le plateau, est classée en zone Naturelle, afin d'éviter le mitage des constructions.
L’espace agricole contribue également aux paysages de Saint-Péray. Il paraît essentiel de ne pas remettre cela en cause en étant trop permissif sur les auto- risations à construire en zone A. Il est nécessaire de les limiter au minimum nécessaire à l’entretien des sites et aux besoins des exploitations. Celles-ci se développeront en priorité autour de leur emplacement actuel, ou devront justifier que le site où elles s'installent nécessitent la réalisation d'un bâtiment d'exploitation.
Dans les autres cas, seule les extensions mesurées de l’existant ou les nouvelles constructions liées à la valorisation des productions agricoles sont autorisées. L’objectif reste clairement de protéger ce secteur important pour la commune, L’agriculture a été historiquement développée dans la commune, mais ces terres ont très largement été consommées lors de récentes phases de crois- sance de la commune, où la parcimonie et la densité n’étaient pas les objectifs prioritaires. Dès lors, il s’agit essentiellement de confirmer la fonction agricole prioritaire de ces terrains. 43 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Un changement important réside dans le reclassement dans son entiè-
reté de la Plaine, du Rhône à la future déviation.
Pour partie inscrit en zone AU dans le PLU de 2006, le choix d'aménage-
ment nouveau est tout à fait autre, à savoir permettre à se secteur de re-
trouver sa vocation agricole historique. Bien que bénéficiant d'une très
bonne situation dans la grande agglomération valentinoise (souvent
considérée comme le dernier "quart du gâteau" qui n'a pas été urba-
nisé en raison du non bouclage du ring), la Plaine n'est reste pas moins
une opportunité de développer un projet agricole tout à fait pertinent.
Les contraintes qui s'y ajoutent et notamment les différents périmètres
de protection des captages plaident plutôt pour une préservation de
ce secteur en l'état. Il faudra par contre être très vigilant sur les pra-
tiques agricoles, en les orientant davantage vers du raisonné ou du bio,
en raison des captages. Ce projet nécessite aussi un développement du
système d'irrigation sur l'ensemble de la zone.
Dispositions réglementaires
Les possibilités de construire en A sont restrictives. D’une manière gé-
nérale, la zone A n’a pas vocation à accueillir de nouvelles constructions
en dehors des exploitations agricoles existantes ainsi que d’éventuelles
constructions liées aux réseaux et aux équipements publics. Des abris
de pâture ou de petites installations agricoles sont également autori-
sés.
La zone A admet l’implantation des exploitations par la construction
de l’ensemble des bâtiments nécessaires à la bonne activité d’un site
agricole. Si l’exploitant le désire, la possibilité est offerte de créer des
activités annexes mais complémentaires et minoritaires à l’activité
agricole.
La zone Aa voit ses possibilités de construire très réduites, ou en
dehors des cabanons de vignes et d'équipements publics aucune
construction n'est possible pour préserver la fonctionnalité et la ri-
chesse de cet espace.
Des bâtiments ont été identifiés comme pouvant changer de desti-
nation. Cela pourra se faire à enveloppe constate ou avec des exten-
sions mesurées, de l'ordre de 20% de la surface initiale sans excéder
50m² de surface de plancher. Il faut en outre que cette réhabilitation
ne nuise pas à l'exploitation agricole existante.
Si bien entendu la vocation agricole reste prioritaire, le PLU anticipe
une éventuelle cessation d'activité et ouvre la possibilité de mobiliser
ces bâtiments à d'autres fins, du logement ou de l'accueil touristique
par exemple, uniquement. Il ne s'agit là en aucun cas d'une obliga-
tion, mais d'une possibilité offerte aux propriétaires de diversifier
leurs activités.
Cinq bâtiments ont été repérés en zone agricole, d'une emprise au
sol totale de l'ordre de 550m² (détaillés plus loin) 44 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
III-5-4 Le contenu des zones : les zones N
Caractéristique et délimitation de la zone :
Les zones N sont celles à protéger en raison de leur potentiel écolo-
gique, environnemental ou paysager. Certaines sont exploitées à des
fins agricoles mais leur intérêt environnemental et/ou paysager milite
davantage pour un classement en zone N au sens du code de l’urba-
nisme. De plus, cela s’intègre dans l’esprit du SCOT du Grand Rovaltain,
qui travaille à la préservation des grands ensembles naturels et notam-
ment au maintien des corridors écologiques. Ceux existants sur Saint-
Péray ont été préservés.
Cette zone est par nature quasi inconstructible, car l’objectif poursuivi
est la préservation en l’état de sites riches d'un point de vue paysager,
environnemental, ou de lutte contre les risques naturels. Des possibili-
tés de construire très ponctuelles restent possibles en lien direct avec
la vocation du site.
La zone Naturelle est décomposée en plusieurs ensembles :
- celle visant à préserver et à valoriser les berges du Rhône : du chemin
de la Plaine à Moneron jusqu'au Rhone, ces secteurs ont été classés en
zone naturelle, indicée de loisirs. En effet, avec la récente inauguration
de la voie bleue, ce site présente un fort potentiel de développement.
L'équilibre doit être trouvé entre préservation d'un milieu intéressant
mais qui peut être fragile, découverte pédagogique et espace de dé-
tente. Le règlement encadre strictement les possibilités de faire.
Les habitations donnant sur le chemin de la Plaine à Moneron, clas-
sées dans le PLU de 2006 dans différentes zones, ont entièrement été
classées en zone naturelle. Seule les évolutions des constructions exis-
tantes ainsi que leurs annexes sont possibles, mais pas de nouvelles
constructions.
- le Mialan est intégralement en zone Naturelle, doublé par un empla-
cement réservé visant à poursuivre des cheminements doux jusqu'au
Rhône. La confluence Rhône Mialan et quant à elle classée en Nl, en
cohérence avec les berges du Rhône, avec un emplacement réservé
sur la discothèque, pour éventuellement l'acquérir et en faire une base
nautique.
- Les grands ensembles remarquables, Crussol et la colline de Vichouère,
ont été classés en zone naturelle sensible, pour proposer une protec-
tion renforcée ;
- la majeure partie du plateau, sur près de 1 000ha, est également en
zone naturelle, même si une partie est exploitée. Ces espaces forment
en effet des entités paysagères cohérentes, qu'il faut appréhender dans
leur globalité. L'ensemble des plateaux et des coteaux est par ailleurs
concerné par une orientation d'aménagement thématique, dont la vo-
cation est d'assurer la gestion paysagère dans son ensemble et de faire
cohabiter le mieux possible agriculture, viticulture et préservation de
l'environnement et des paysages.
Globalement inconstructible, la zone N permet ainsi de préserver ces
espaces, et encourage leur mise en valeur. 45 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Objectifs d’aménagement :
L’intérêt de cette zone pour la commune de Saint-Péray, et plus largement dans le fonctionnement des grands équilibres écologiques et des écosys- tèmes, justifie très largement le choix d’une importante protection sur ces espaces. La conservation des sites en l’état est donc l’objectif prioritaire du clas- sement en zone Naturelle. Pour différentes raisons, il est essentiel de préserver ce patrimoine naturel pour ce qu’il représente en tant que tel aujourd’hui.
Les seules autorisations de construire concernent les équipements d’intérêt gé- néral ou les petites constructions permettant la mise en valeur ou l’entretien des différents secteurs :
- les secteurs Nc correspond au site d'exploitation de la carrière. ;
- le secteur Nl, zone de loisirs en bords du Rhône, ne pourra accueillir que les installations légères destinées à favoriser la découverte des milieux naturels et l'éducation du public à l'environnement. La réhabilitation avec changement de destination du bâtiment existant, situé en emplacement réservé, à vocation d'équipement public est également permise ;
- le secteur Ns reprend le périmètre des massifs des Crussol et de Vichouère. La re- mise en cause de ces écosystèmes constitueraient une grosse perte, ce qui limite très strictement les possibilités de construction ou d'aménagement. Ils sont pour partie accompagnés par des Espaces boisés classés..
Dispositions réglementaires
Les limitations dans le droit à construire et l’utilisation des sols sont étroitement liées à la volonté de protection de ces espaces naturels.
Les occupations et installations permettant la réalisation d’équipements et d’in- frastructures sont autorisées. Celles liées à la protection, à la sauvegarde de ces sites sensibles ou encore celles visant à l’entretien de la forêt sont également ad- mises. Il s’avère en effet indispensable dans certains cas de permettre la réalisa- tion de petites constructions, même sur des sites à fort enjeux environnemental ou paysager, car leur protection ou leur mise en valeur passe ponctuellement par la création d’ouvrages spécifiques.
Mais une limitation de l’emprise au sol stricte (20m² pour les abris par exemple) a pour objectif claire d’éviter toute dérive et toute implantation anarchique qui n’est pas nécessaire aux différents sites. Les extensions mesurées des bâtiments existants restent bien entendu possibles, mais de manière très encadrée. Les contraintes d’implantation n’ont dès lors pas lieu d’être trop strictes, vu les possi- bilités réduites du droit à bâtir. Cela permet une utilisation optimale des parcelles. Le retrait par rapport à la voie est essentiellement fonction de la nature de celle-ci et les constructions sur limite sont autorisées jusqu’à une certaine hauteur. C’est davantage la nature du terrain ou l’objectif de la construction qui dictera son implantation.
Les STECAL
4 stecal ont été inscrits dans le PLU
- 3 sont dédiés à l'accueil d'hébergements touristiques, sous différentes formes. Ces trois sites ont été inscrits en raison du constat de la très faible offre d'hébergement touristique à Saint-Péray et plus généralement dans la com- munauté de communes. La dynamique de développement touristique enga- gée récemment (avec notamment la transformation de l'office de tourisme en EPIC pour accroître sa capacité d'intervention) n'est réaliste que si elle est accompagnée d'une augmentation assez significative de l'offre d'héberge- ments, globalement assez faible (moins de 30 gîtes, moins de 20 chambres d'hôtes, un seul accueil de groupe!)
- un Stecal Np permet la construction d'une miellerie, liée à une production apicole et l'extension du bâtiment existant pour le cas échéant accueillir du public dans une volonté pédagogique.. 46 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Le site NT1, au lieu dit la Grange, au Nord Ouest de la commune, occupe une superficie de 3ha, hameau compris. Il s'agissait d'une zone NT du PLU de 2006 mais qui a été largement réduite, la surface initiale était de 8 ha. Le projet consiste en la réhabilitation d'une chevrerie, le développe- ment d'HLL et d'un gîte, le tout cherchant à s'intégrer le mieux possible dans le site et à proposer des formes tout à fait nouvelles d'hébergement touristique.
La configuration du site offre une très belle vue sur la vallée. Le règlement limite l'emprise au sol de la totalité des constructions mais aussi individuellement, où elles sont limitées pour les HLL mais aussi pour le gîte, afin d'éviter une surdensification du secteur.
Le secteur NT1 est desservi par l'eau et l'électricité.
Le secteur Nt2, situé chemin des Putiers, correspond
à un hébergement touristique déjà existant. C'est une
ancienne cave qui a été réhabilitée et transformée. La
surface est de 4 000m²
Afin de consolider son activité et de répondre à un
besoin identifié dans la CCRC sur l'hébergement de
groupes, il est nécessaire d'autoriser l'extension et/ou
la construction d'UN seul bâtiment supplémentaire, à
vocation d'hébergement touristique, d'une superficie
totale limitée à 250m².
Le Stecal NT3 correspond à un projet d'une
exploitation viticole qui souhaite développer
l'oenotourisme, en lien avec les importants
travaux d'aménagement et de réhabilitation
de l'ancien tunnel du Tram. L'hébergement permettrait
de découvrir ce patrimoine historique de la commune
mais aussi de s'inscrire dans le label "vignobles
et découvertes", dont l'objet est de promouvoir
des destinations à vocation touristique et viticole
proposant une offre de produits touristiques multiples
et complémentaires (hébergement, restauration, visite
de cave et dégustation, musée...). Ce projet répond tout
à fait au cahier des charges, d'autant plus que la CCRC
a été labellisée en 2010 et organise chaque année le
"Fascinant Week-end". 3 à 4 constructions maximum y
sont autorisées, pour en limiter l'impact visuel.
Le Stecal NP a pour objectif de permettre la
construction d'une miellerie au lieu-dit Perrier,
sur le plateau de Saint-Péray. Dans une logique
d'agriculture bio, une activité d'apiculture a
vu le jour et à terme, pour fonctionner dans de
bonnes conditions, l'aménagement du bâtiment
existant et la construction d'un seul bâtiment,
d'une superficie limitée à 100m², peuvent être
nécessaires. Le PLU encadre les possibilités
de constructions pour ne permettre que cela,
afin de ne pas dénaturer un site paysager très
intéressant. 47 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Le développement de la commune de Saint-Péray ne peut aujourd’hui se faire sans se servir d’emplacements réservés à son bénéfice.
Ils répondent à différents objectifs :
- L’inscription d’emplacements réservés témoigne de la politique volontariste de la collectivité de (re)développer des liaisons dans toute la commune.
- le réaménagement de la sécurité des carrefours ou de la voirie ;
- le développement de zones de loisirs en lien avec le Rhone
- la protection du patrimoine naturel et paysager
- d’autres emplacements servent le projet de la ville, mais sont d’ordre plus ponctuel.
La mise en place d’un Emplacement Réservé (ER) n’est pas sans conséquence sur l’utilisation des terrains par les propriétaires des terrains. En effet, tout secteur frappé d’un ER est globalement inconstructible à d’autres fins que celles permettant la réalisation de l’objet de l’emplacement réservé.
III-5-5 Les emplacements réservés (ER) 48 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
ER 23 : Le chemin menant à Bellevue est
assez étroit alors qu'il dessert des habita-
tions. Pour sécuriser cela, il serait néces-
saire d'élargir légèrement la chaussée pour
atteindre environ 12m, 2 à 3m de part et
d'autre.
ER 26 : L'élargissement de che-
min des Plaines à Clarençon est
en cours, il convient de mainte-
nir l'emplacement réservé tout le
long sur environ 2 à 3m
n° 6 : Elargissement du chemin des
Guerets. A terme, la largeur de voirie
devra atteindre 15m au maximum.
La configuration du lieu amène à des
emprises différentes selon les secteurs,
de part et d'autre du chemin
n° 21: Dans le quartier de Gai Soleil,
autour de la place, il est possible
d'étendre cet espace et de poursuivre
un aménagement public le long du
cheminement doux vers Cornas
n° 39 : le long de la RD86, à proximité
du collège, le trottoir est quelquefois
étroit. Il convient de l'élargir de 2m
entre les rues Cassin et Follereau
n° 7 : afin de pourvoir aux besoins en
stationnement pour le cimetière, une
extension du parking est nécessaire. En
outre, à terme, une extension du cime-
tière sera probablement nécessaire
n° 8 : des travaux d'aménagements ont
été réalisés sur l'avenue Tassini par le
Conseil Général, il convient de procé-
der aux régularisations foncières
n° 41 : le long du Saveyre, à terme, il
sera possible d'aménager un chemine-
ment piéton et cycle qui arrivera direc-
tement à l'école des Brémondières. 49 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
n°20 : en lien avec la voie bleue
l'objectif est de valoriser les berges
du Rhône et de favoriser à la fois
leur découverte mais aussi leur
préservation
L'ER 16 vise à l'élargissement et à la
sécurisation du chemin de la Plaine, très
fréquenté dans des conditions qui ne sont
pas adaptées. L'ER est de 3m max de chaque
coté
n°33 : vise l'acquisition d'une des
dernières maison situées dans la
zone d'activités de Pôle 2000. Cela
permettrait d'améliorer la sécurité sur
ce giratoire également
n°36 : acquisition d'un bâtiment
"dancing" et de son parking pour
à terme y développer une base
nautique et d'accueil du public en
lien avec la confluence du Rhône et
du Mialan
L'ER 19 vise à créer une "percée"
dans Pôle 2000 pour faire une liaison
Gross Umstadt future déviation qui
redynamiserait considérablement la
zone commerciale
n°1 et 2 : cet
emplacement réservé
permettra de développer
les modes doux et
sécuriser des axes trop
fréquentés par rapport
à leur gabarit. C'est la
situation de la rue Pierre
de Coubertin, d'autant
plus sensible qu'elle
permet à des enfants de
rejoindre les terrains de
sports
Les ER 13, 14, 15 et 18 visent à permettre
l'élargissement du chemin du Rhône à Moneron
pour sécuriser cette voirie d'intérêt communautaire.
L'emprise totale à terme de l'ordre de 18m. L'ER 15
permet d'agrandir le giratoire
n°30 : Cet emplacement reprend
le trajet de la déviation ainsi que la
liaison vers le 3e pont au nord de l'ag-
glomération valentinoise. Sa largeur
est de 30m sauf sur le giratoire où la
largeur est plus importante
n°12 : afin de favoriser d'autres accès
à Crussol, il est possible d'amorcer un
chemin et un lieu de découverte face à la
Fruitcoop. A terme, dans le cadre de son
réaménagement, des places publiques
seraient prévues pour les randonneurs
n°5 : : pour aménager de
manière adéquate un pôle
d'équipements publics,
l'acquisition de la parcelle et
d'une partie des bâtiments est
nécessaire pour bénéficier d'un
tènement suffisamment large et
cohérent
n°22 : prolonger les aménagements
réalisés en ville et rejoindre ainsi
par une voie douce le Rhône,
faisant du Mialan une colonne
vertébrale du développement de la
commune PCRRR
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50 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Les ER 24 et 25 sont inscrits
pour poursuivre l'élargissement
de la montée de Crussol, mais
aussi pour aménager une aire
de retournement des cars et un
espace de découverte à la débou-
ché du chemin piétin arrivant à
Beauregard
n°17 : sécuriser l'avenue Victor
Tassini sur un espace où elle est plus
étroite à l'heure actuelle
n°3 : élargissement du chemin des Putiers,
très étroit et très dangereux, pour une largeur
maximale totale de 12m. Compte tenu de la
configuration et de l'existence de bâti, il est
tantôt situé des deux cotés, tantôt d'un seul.
n°43 : compléter un che-
minement public reliant
le chemin de Hongrie à la
Route du Tram
n°32 : cet ER prévoit l'extension du château
d'eau pour répondre aux besoins à long
terme du Syndicat
n°51 : amorcer un chemin de randonnée
vers le ravin d'Aurias, combe et forêt
remarquables
n°11 : : aménager et sécu-
riser le chemin de Gachet,
qui compte tenu de l'urba-
nisation récente et poten-
tiellement à venir n'est plus
suffisant
n°4 : l'acquisition de ce bâtiment per-
mettrait de maîtriser l'ensemble des
bâtiments donnant sur le Cep. Compte
tenu de la fréquentation de la structure
par les association, cela permettrait
de dégager des créneaux horaires plus
nombreux pour les différentes pratiques ES SEM
S
51 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
n°29 et 40 : un tronçon du chemin
de Ployes est très dangereux, dans un
épingle en forte pente. Son élargissement
sécuriserait les riverains.
L'ER 31 est inscrit pour sécuriser le
carrefour donnant sur l'avenue Louis
Frédéric Ducros
Les ER 9 et 10 ont pour vocation
d'élargir et de sécuriser le chemin
de Tourtousse, dont le gabarit
n'est pas adapté à l'usage
n°37 : préserver les sentiers de
randonnées qui mènent aux carrières et
à la crête de Crussol
n°35 : aménagement des bords
du Gergne pour prolonger les
cheminements existants le long du
Mialan
L'er 38 vise à passer sous le pont du
Mialan n°27: dernière parcelle terminer les
aménagements sur la rive droite du Mialan et
relier le parc de Chavaran au sud de la commune
n°34 : Elargir le chemins des châtaigniers pour
atteindre environ 10m de large ou créer un
barreau permettant de rejoindre le giratoire des
côtes.
L'ER 42 vise à permettre la réalisation
d'un bassin de gestion des eaux
pluviales, dans un secteur soumis à de
forts ruissellements 52 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
L'objectif poursuivi par la mise en place de ces exigences est évident.
Face à un marché du logement tendu et qui reste relativement
excluant pour une frange importante de la population, le logement dit
abordable offre une réelle possibilité d'hébergement dans Saint-Péray.
En effet, en cas de déficit de toute cette offre abordable, c'est vers des
communes soit urbaines (Valence, Guilherand, avec des disponibilités
très faibles) soit plus lointaines dans la CCRC que sont obligés d'aller
s'installer de nombreux ménages y compris des actifs. Cette situation
pose un vrai problème social et environnemental : cette carence en
logements abordables risque d'augmenter les besoins et déplacements
à destination des ménages les plus modestes, les moins bien équipés.
La mise en place des exigences de logements locatifs sociaux répond
également à l'obligation de la commune de satisfaire à l'article 55 de la
loi SRU, qui stipule que la commune devrait disposer d'au moins 20%
de logements sociaux. C'est très loin d'être le cas, avec un chiffre qui
atteint 12% à peine. Le manque actuel est de 230 logements et la loi a
fixé l'échéance 2025 pour y parvenir.
Les différents taux proposés vont ainsi permettre d'amener la commune
à un niveau significatif (tendre vers les 20%) mais surtout de diversifier
son parc, sa gamme et la répartition de ses logements sociaux. En effet,
Le PLUS reste le logement le plus demandé, mais des efforts significatifs
sont exigés sur le PLAi et le PLS, ainsi que sur l'accession sociale, très
prisée à Saint-Péray.
Au final, il devra sortir une proportion de l'ordre de 35% à 40% de
logements sociaux sur Saint-Péray, conformément au PLH, bien
III-5-6 les objectifs de rattrapage de logements sociaux et la justifications des exigences de mixité sociale
que celui-ci s'arrête en 2022. Cependant, compte tenu du retard pris par la commune et des besoins extrêmement importants, cet objectif doit être poursuivi au-delà.
Pour y parvenir, le recours à la servitude au titre de l'article L151-15 du code de l'urbanisme a été retenue, sur les secteurs UA et UBo soumis à orientation d'aménagement. Dans chaque secteur UBo, un programme conséquent de logements locatifs sociaux, entre 30 et 40%, a été fixé.
Ce n'est qu'avec ce niveau d'exigence que la commune peut espérer rattraper son retard.
C'est également dans la future zone AU des Guerets qu'existe le potentiel le plus important, où pour atteindre l'objectif 2025 ce sont près de la moitié des 250 logements qui devront être réalisés sous forme de LLS. 53 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Le PLU identifie et localise les éléments de paysage et délimite "les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection".
A ce titre, au-delà des dispositions générales et des dispositions applicables à la (aux) zone(s) concernée(s) contenues dans le règlement, certains édifices ou sites remarquables sont soumis à des mesures de protection et de mise en valeur spécifiques, tout en permettant l’adaptation des constructions existantes aux usages contemporains.
Ainsi, concrètement, le PLU fait apparaître les sites ou édifices concernés sur le plan de zonage par le biais d'une trame particulière.
Sont notamment identifiés :
Les éléments du paysage à préserver :
- le parc "Chaboud", du nom de la cave viticole à laquelle il est rattaché. Il offre notamment de très beaux arbres mais il est nécessaire de le préserver dans sa totalité ;
- les coteaux boisés chemin de Hongrie / avenue Tassini : en surplomb de ces voies, ils assurent une transition paysagère vers le chemin du mois de mai. Ils ont historiquement toujours été constructibles, mais la forte pente a probablement empêché tout projet d'aller au bout. Il n'en reste pas moins que sans protection paysagère, ils pourraient être défrichés, ce qui nuirait fortement à la silhouette de la commune, visible depuis la place de la mairie ;
III-5-7 Les secteurs identifiés et protégés au plan de zonage et au règlement
- l'ensemble des ripisylves dévalent les coteaux et traversant la commune : le Gergne, le Merdarie, le Boyou, le Saveyre... Leur protection s'inscrit dans une triple logique
• Protection environnementale : ces ruisseaux et leur ripisylves abritent
une faune et une flore très importante
• protection paysagère : à l'extérieur de l'enveloppe de la commune, il
s'intègre dans des entités paysagères que très souvent ils marquent en
milieu ouvert. Dans la partie boisé, le cordon boisé qui les accompagne
agrémente le cadre de vie de la commune, sur un tronçon globalement
très construit ;
• protection des risques naturels : un couvert végétal "ralentit"
l'écoulement des eaux, comparativement des terres récemment
défrichés ou même des secteurs de vignes. Si ces cours d'eau ne
sont pas protégés, il serait possible de les défricher et de limiter la
capacité d'absorption des eaux pluviales en amont, avec toutes les
conséquences que cela implique en aval et notamment dans la partie
urbanisée.
Il est à noter qu'outre leur importance paysagère, la préservation de ces espaces joue un rôle prépondérant dans le fonctionnement écologique de la commune. Le maintien de ces habitats et de ces espaces de circulation s'inscrit dans l'objectif général de la commune d'assurer son développement sans nuire à son environnement.
Les règles applicables à ces secteurs sont :
- une déclaration préalable lors de travaux ;
- une obligation de respecter le caractère naturel et boisé de ces secteurs. 9
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54 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Les bâtiments patrimoniaux
Il existe un important patrimoine bâti dans Saint-Péray, au cœur de son identité et de son histoire. Celui-ci a fait l’objet d’un recensement et d’une inscription au plan de zonage. Le règlement ne permet que leur réhabilitation, pas leur démolition ou leur transformation.
Il s’agit de bâtisses (Châteaux de Beauregard ou du Bret…), de cabanons de vignes ou d’un petit patrimoine plus diffus (Réserve d’eau route du Tram, Pont du diable, Tombe dans mur de clôture…).
Outre leur caractère remarquable, c'est leur place dans le paysage saint-pérollais et dans son histoire qui ont milité pour leur préservation.
1 : Pont du Diable 2: La Saudade, 7 rue Oscar St-Prix
3 et 4: Château de Beauregard et ses annexes 5: Maison d'habitation, carrefour de la Libération
6: Cabanon de vignes 7: Maison de maître, 7 rue Oscar St-Prix
8: Château du Bret 9 : Cabanon de vignes
10 : Chapelle 11 : Croix - chemin de Hongrie
12 : Cabanon de vignes 13 : Tombeau dans clôture rue Curie
14 : Citerne d'alimentation route du Tram 15 : Cabanon de vignes 55 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
III-5-8 Les espaces boisés classés au titre de l'article L130-1
Les effets d’un classement en EBC
Ce classement interdit tout changement d’affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Les défrichements y sont interdits ainsi que tout autre mode d’occupation du sol. Par ailleurs, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable sauf cas particuliers.
Le déclassement d’un EBC ne peut pas se faire par une modification du PLU (article L 123-13 2° du code de l’urbanisme).
Les secteurs protégés à Saint-Péray
A ce titre, six massifs ont été identifiés et protégés au titre des espaces boisés classés. Il s'agit :
- le massif de Crussol, sur 60ha. Réservoir de biodiversité, en grande partie classé en Natura 2000 et ENS du Département, départ ou destination de corridor écologique, ce massif a une vocation environnementale très forte, ce qui justifie pleinement sa protection. Il n'en reste pas moins un espace de détente et de promenade pour les Saint-Pérollais, et sa gestion doit s'inscrire dans cette double logique.
- la colline de Vichouère (ci-dessous). Cet espace de 11 ha revêt une importance paysagère forte. Cette colline est effectivement très visible dans le grand paysage. Il est également situé sur un corridor secondaire. Sa protection est donc nécessaire pour éviter un défrichement important lié à son potentiel pour la viticulture.
16 : Cabanon de vignes 17 : Cabanon de vignes
18 : Cabanon de vignes 20 : Cabanon de vignes
21 : Cabanon de vignes 56 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
- les Blaches, au-dessus de la partie urbanisée actuellement (photo ci-contre). Outre l’impact paysager, c’est avant tout le rôle d’atténuation des effets de ruissellement qui justifie son inscription en EBC. Il s’agit en effet d’un secteur de tension entre son potentiel viticole et couverture boisée limitant le risque de ruissellement. Une étude avait été menée il y a quelques années et elle recommandait le maintien de l’espace boisée pour éviter des apports trop forts dans le Saveyre notamment.
- Les coteaux boisés du lotissement de Chavaray, qui assurent une transition progressive vers la partie urbanisée. En arrivant depuis Toulaud par l’avenue Colette Dimberton, la préservation de cet espace boisé maintien une séquence paysagère intéressante. Ce secteur a également été identifié comme corridor écologique.
- le parc de la Résidence des Bains, paysagé avec des arbres remarquables
- la combe de Grimpeloup, qui assure une continuité écologique importante et joue un rôle de canalisation des eaux pluviales depuis Crussol. NASA | SSSÿ Y ] 3 4 |
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III-5-9 Les bâtiments pouvant changer de destination
Cartographie des bâtiments pouvant
changer de destination.
Ils sont détaillés dans les pages suivantes. 58 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
1
2 3 59 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
4 et 5
6
7 60 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
11
8 9 et 10 61 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
12 et
16
13
14
15 62 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
I I I . 6 - E x p o s é d e s m o t i f s d e s c h a n g e m e n t s a p p o r t é s
Reclassement de 5ha en zone Natu-
relle du secteur Nt du PLU de 2006,
et conservation de 3 ha en Stecal
touristique NT1
Suppression totale de la zone
constructible de Bellevue et de la zone
d'extension inscrite au PLU 2006
Suppression de la zone de dévelop-
pement touristique de l'Auberge du
Pin
Création de zones agricoles pour
permettre l'installation et le
développement d'exploitations 63 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Déclassement d'une partie du
chemin de Hongrie en zone agricole
pour les vignes plantées classées en
zones U
Harmonisation du découpage sur le sec-
teur de Gachet : les secteurs en pente et/
ou boisées ont été retirés et les parties
planes ou bâties réintégrées en zone
constructible, sans modification de la
surface
Déclassement de l'amorce de la
route du tram, à la fois corridor et
entité agricole cohérente 64 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Reclassement des zones AUz et AUe
en zone AU stricte (dont AUe pour
les Poteaux Gaillard, vocation écono-
mique)
Reclassement en zone agricole ou
naturelle des zones AU, AUj ou 1AUa
de la Plaine, soit près de 80ha
Les zones Marelle 2 et 3 changent
de vocation pour devenir UL, zone
d'équipements publics, en lien avec
la coulée verte du Mialan à prolon-
ger et aux équipements sportifs
existants sur l'autre rive
Création de secteurs UBo, soumis à
Orientations d'aménagement, dans
la zone UB pour encadrer l'évolution
de tènements stratégiques
Suppression des zones réservées
à une seule parcelle (les Bains ou
l'ancienne gendarmerie) et intégra-
tion à la zone UB
Reclassement en zone N des habitations
donnant sur les pentes de Crussol , quartiers
de Suchat et de Beauregard, compte tenu du
faible potentiel de densification, du caractère
sensible du site et de son aspect très paysa-
ger et arboré, qui méritent d'être préservés fu
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Elargissement de la zone de Ua du
centre-ville jusqu'à la RD86
Création d'un secteur UBo, soumis à
Orientations d'aménagement, pour
accompagner la mutation à terme
de l'entrée du coeur de ville
Élargissement de la zone de Ua du
centre-ville sur l'ensemble de la rue
Ferdinand Malet
Reclassement en zone Naturelle de
la zone AUa devant le château du
Bret
Reclassement en zone agricole
des parcelles plantées AOC, même
situées en zone U
Reclassement en zone agricole ou naturelle du chemin des Putiers,
compte tenu de son fort potentiel agronomique, de la présence
d'une vigne plantée et du souhait de maintenir une coupure entre le
village et ses hameaux
reclassement en zone N de la partie
U en pente donnant sur le ravin
Classement en U des
zones AU indicé qui sont
urbanisées LES
CHA
AU
l'A M,
66 C o m m u n e d e S a i n t - P é r a y I r é v i s i o n d u P L U I R a p p o r t d e P r é s e n t a t i o n
Reclassement en zone agricole ou
naturelle des secteurs prévus pour
l'extension des Buis, sauf la partie
bâtie autour du chemin de Contèze,
pour des raisons de cohérence
urbaine
Reclassement en zone naturelle au-
dessus de la Baume des Bois, ou des
Petits Prés de secteurs à fort enjeu
environnemental mais classé en zone
AUa dans le PLU de 2006. Même si
le Natura 2000 n'empêche pas toute
construction, compte tenu du potentiel
existant pas ailleurs sur Saint-Péray, il
apparaît plus opportun de préserver
ces espaces remarquables d'un point de
vue biodiversité. La partie constructible
se limite aux zones urbanisées
Reclassement en zone naturelle
d'un vallon, classé en U et AUa dans
le PLU de 2006, alors que ses rôles
paysager, environnemental et dans
la gestion des eaux pluviales a été
clairement mis en avant dans l'EIE
Reclassement en zone UA du hameau
historique de Tourtousse. Les zones U
qui l'entouraient ont été reclassées en
zone naturelle compte tenu de l'éloi-
gnement, du faible potentiel construc-
tible, de la proximité du Gergne avec un
risque de débordement du ruisseau
Reclassement en AU du hameau des Putiers
(sauf la partie historique en UA). L'insuffisance
des réseaux ne permet pas d'envisager une
urbanisation à court terme dans de bonnes
conditions, il faut au préalable renforcer les
réseaux. Certains terrains, très en pente, trop
éloignés des voiries ou à proximité du Boyou
ont été retirés de la zone constructible
Reclassement en zone Natu-
relle de la zone Ue chemin
des Putiers, dans un secteur
aux caractères naturel et
agricole affirmés
Reclassement en zone agricole
d'un secteur classé U mais
soumis à un fort risque de ruis-
sellement. Un ER a été inscrit
pour anticiper la réalisation
d'un ouvrage de gestion, qui
sécurisera le lieu. Une étude
approfondie doit permettre
de définir la surface exacte de
l'emprise nécessaire
reclassement en zone A
pour maintenir une entité
agricole cohérente