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unknown - Communauté d'agglomération - Grand Dax - DEL69 2023 DP2 PLUI H Annexe 3
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Grand Dax - DEL69 2023 DP2 PLUI H Annexe 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Environnement,
Dax, le 03 mai 2023
Déclaration de projet n°2
Réhabilitation et extension du château des Evêques
Domaine Array dou Sou à Saint-Pandelon
Mémoire en réponse à l’avis de la Mission Régionale de
l’Autorité Environnementale du 8 mars 2023
Publié le 20 mars 2023 puis mis à jour suite à l’enquête publique
réalisée du 10 mars au 11 avril 2023 DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 2/8
Il conviendrait pour estimer la surface totale des constructions et aménagements
d’inclure la surface dédiée au stationnement des véhicules qui seront recouvertes d’un
revêtement naturel perméable. La MRAe recommande de préciser la surface du parking et
d’en déduire la surface totale des constructions et aménagements prévus.
Réponse apportée (inchangée) :
La surface dédiée au parking sera au total de 2 374 m² :
- 1 271 m² dédié au stationnement des véhicules,
- 1 103 m² dédié à la zone de circulation au sein du parking avec espaces verts.
Aussi, la surface totale des constructions et des aménagements prévus, y compris les surfaces
traitées avec un revêtement perméable sera de 3 630 m²:
- 114 m² d’imperméabilisation supplémentaire liée à l’extension de la grange,
- 292 m² pour la piscine et la zone de gravillons,
- 120 m² pour la citerne enterrée,
- 2 374 m² dédiée au parking,
- 730 m² de surface en ophite dédiée aux nouvelles allées (prolongation des chemins à
l’Est et à l’Ouest du château).
La MRAe recommande de justifier la création de nouveaux hébergements
touristiques par une analyse de la capacité d’accueil sur l’ensemble du territoire
intercommunal afin de préciser les besoins spécifiques identifiés dans le projet.
Réponse apportée (mise à jour après enquête publique) :
Le tableau récapitulatif des STECAL définit dans le PLUi-H du Grand Dax comporte une
erreur qu’il convient de rectifier via la création de ce nouveau STECAL. Le nombre de
STECAL à l’échelle du territoire est bien porté à 46 et représente environ 0,41 % de la
surface totale du Grand Dax et non 1,16 % comme indiqué dans le rapport de
représentation initial.
1. Capacité touristique sur le Grand Dax
En 2022, 1 207 532 nuitées touristiques ont été recensées sur le
Grand Dax. L’essentiel de la capacité d’accueil du territoire (81 %)
étant concentrée sur les villes centres Dax et Saint-Paul-lès-Dax
(Cf : graphique ci-dessous).
La majorité des nuitées est réalisée dans de l’hôtellerie de plein
air et des meublés touristiques qui acceuillent de nombreux
curistes du territoire.
L’hébergement touristique représente 15 857 lits.
L’hébergement hotellier représente 3 608 lits soit 371 590 nuitées
pour l’année 2022.
Entre 2019 et 2022 la capacité d’accueil du Grand Dax a perdu 218 lits touristiques. DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 3/8
Catégorie d’hébergement hôtelier sur le territoire
Sur le Grand Dax, tous les types de classement
hôtelier sont représentés du non classé au 4
étoiles ; les hôtels 3 étoiles étant majoritaires,
représentant près de la moitié des hôtels (Cf :
graphique ci-dessous).
Un seul hôtel, le Splendid à Dax, est classé 4
étoiles, soit 8% de la capacité d’accueil en
hôtellerie et 1.84 % de la capacité totale des
hébergements sur le territoire soit 292 lits sur un
total de 15 857 lits.
Zoom sur le Sud de l’agglomération et
Saint-Pandelon, en particulier
La majorité de l’hébergement se trouve sur
Dax et Saint-Paul-lès-Dax. Le Sud de
l’agglomération ne propose pas
d’hébergement en hôtel de tourisme (Cf. :
carte ci-contre)
A noter que, la commune de Saint-
Pandelon est équipée de 76 lits touristiques
(chambres d’hôtes et meublés de tourisme)
soit 0,74 % de la capacité totale d’accueil du
territoire.
Conclusion
A l’échelle du Grand Dax, l’offre de logements touristiques de très grande qualité (classement
4 étoiles) qui permettraient de diversifier l’offre actuelle est insuffisante. L’offre est
essentiellement tournée vers la résidence de tourisme ou meublé touristique qui ont la
préférence de la clientèle thermale.
Une diversification de la clientèle comme souhaitée passe par le besoin de créer de nouvelles
structures d’hébergement correspondant mieux à une offre événementelle, de mariages-logés
notamment.
Le Sud de l’agglomération étant moins pourvu en hébergements touristiques, cette offre de
qualité viendra compléter les produits disponibles, décentraliser et valoriser l’offre sur
l’ensemble du territoire du Grand Dax DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 4/8
Le projet prévoit un suivi des Martinets noirs et un bilan cartographique des boisements
mais exclut sans explication les milieux aquatiques et les espèces associées. La MRAe
recommande d’étendre le suivi à l’ensemble des habitats d’espèces protégées.
Réponse apportée (inchangée) :
Le suivi des milieux aquatiques et espèces associées (amphibiens) n’a pas été retenu
car aucune intervention ni travaux n’est prévu sur ces milieux.
En effet, la démarche d’évitement qui a été menée sur ces milieux assure leur protection à long
terme.
Un suivi ciblé est donc privilégié sur les habitats et les espèces les plus sensibles aux travaux
prévus, notamment le Martinet (du fait de la rénovation de la toiture et du changement des
menuiseries) et les habitats boisés (du fait de la création du parking).
La MRAe recommande d’introduire dans le règlement écrit du secteur NTh un
coefficient de biotope visant à encadrer l’artificialisation du domaine d’Array Sou Dou.
Réponse apportée (inchangée) :
Le règlement écrit du PLUi-H définit certaines règles qui encadrent les constructions existantes
et autres aménagements en zone N malgré l’absence d’application d’un coefficient de biotope.
Aussi, l’artificialisation du domaine d’Array dou Sou sera contraint au vu de la règle relative à
l’emprise au sol des constructions qui, dans ce secteur, ne pourra pas excéder 20%.
La MRAe recommande de justifier la réduction de 1,14 hectare opérée sur la sous-
trame verte secondaire, et le cas échéant d’ajuster ses contours dans le règlement
graphique, au vu des enjeux écologiques relevés, notamment liés aux boisements et à la
station de Fritillaire pintade.
Réponse apportée (mise à jour après enquête publique) :
Afin de prendre en compte la recommandation de la MARe et les observations recueillies lors
de l’enquête publique, le périmètre du secteur NTh et du STECAL associé ont été ajustés au
plus près des besoins du projet (secteur bâti du château, jardin avec piscine et zone prévue
pour la création du parking).
Aussi, le boisement du site est majoritairement maintenue en zone N et au sein de la trame
verte des réservoirs de biodiversité secondaires.
Concernant les stations de Fritillaire pintade, elles ne seront pas impactées par le projet grâce
à la mesure d’évitement mise en place. Leur station est maintenue en zone N et au sein de la
trame verte des réservoirs de biodiversité secondaires.
Une station surfacique qui se situe dans le secteur NTh sera protégée par une trame verte. La
mesure d’évitement sera complétée par un balisage au sol et des panneaux d’information pour
mettre en valeur et sensibiliser les visiteurs sur cette espèce protégée. DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 5/8
La MRAe relève que l’évolution du règlement graphique réduit la protection en tant que
site classé ou inscrit au seul château, protection qui concerne dans le PLUi en vigueur
l’ensemble des habitats identifiés dans l’aire d’étude rapprochée. La MRAe recommande de
protéger les habitats évités au titre des « éléments de patrimoine à protéger » en
application de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme.
Réponse apportée (mise à jour après l’enquête publique) :
L’intention du Grand Dax n’est pas de réduire la protection en tant que site classé ou inscrit,
celle-ci demeure et s’impose au document d’urbanisme. L’évolution du règlement graphique
proposée initialement a été mis à jour dans le rapport de présentation suite à l’enquête
publique afin de présenter plus clairement l’intention de la collectivité et mise à jour à engager
via cette procédure.
Extrait du règlement graphique approuvé Projet de mise en compatibilité du
le 18 décembre 2019 règlement graphique
Le dossier indique que compte tenu des incidences sur la zone humide, un dossier Loi
sur l’eau au titre de la rubrique 3.3.1.0 (zones humides) est requis, avec la mise en place de
mesures compensatoires, qui ne sont toutefois pas décrites dans le dossier, ce qui ne permet
pas de s’assurer de leur faisabilité. La MRAe recommande de préciser le dimensionnement
de la compensation, de présenter les sites potentiels disponibles pour la mettre en
œuvre, et d’indiquer les mesures réglementaires de préservation des espaces mobilisées
pour l’assurer.
Réponse apportée (inchangée) :
La surface de zones humides impactées par le projet, indiquée dans le rapport page 153, est
de 2 360 m².
Selon le SDAGE Adour Garonne, le dimensionnement de la compensation se fait à hauteur de
150% de la surface impactée, soit environ 3 540 m².
Cette compensation, qui sera précisément définie dans le cadre d’un futur Dossier Loi sur l’Eau
et dont la faisabilité devra être étudiée, est envisagée sur la propriété, aux abords des bassins.
Le classement en zone N (+ trame verte) de ce secteur envisagé pour la compensation est une
mesure réglementaire de préservation des espaces à mobiliser. DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 6/8
Le dossier précise que la charge entrante de la station d’épuration est d’environ 26 000
EH en 2020 pour une capacité de 45 000 EH, et que par conséquent l’installation est en capacité
d’accueillir les effluents supplémentaires générés par le projet. La MRAe recommande de
préciser la charge prévisionnelle de l’installation à l’échéance du PLUi-H.
Réponse apportée (mise à jour après enquête publique) :
La charge prévisionnelle est difficilement quantifiable à l’échéance du PLUi-H. Le domaine, qui
a une capacité de 40 couchages, accueillerait environ 200 personnes par week-end, à pondérer
selon les saisons. La charge estimée est de fait plutôt faible.
La station d'épuration est largement surdimensionnée en terme de charge et est par
conséquent en capacité de prendre en charge ce projet.
L’aire d’étude n’est pas concernée par le risque feux de forêt selon le dossier. La MRAe
relève toutefois les perspectives d’accueil du public en hébergement et en événementiel,
et recommande de présenter les dispositifs envisagés en matière de défense incendie.
Réponse apportée (inchangée) :
Le dispositif prévu pour la défense incendie consiste en la mise en place d’une citerne d’eau
enterrée de 120 m3 le long de l’allée du château, alimentée par un poteau incendie de 60m3/h.
Ce dernier va être mis en place par la commune à l’entrée du château.
La MRAe recommande de justifier les choix d’aménagements paysagers prévus
pour le parking au regard des prescriptions du règlement du PLUi.
Réponse apportée (mise à jour après enquête publique) :
Ce projet concernant un site classé et un édifice partiellement inscrit, les services de la DRAC,
de la DREAL ainsi que l’ABF ont été associés en amont du projet et ont manifesté des demandes
d’adaptations spécifiques aux règles en vigueur du PLUi-H pour l’aménagement paysager du
parking et des abords, souhaité en clairière. En effet, le PLUi-H en vigueur impose la plantation
d'arbres en quinconce pour le stationnement en épi double rangs. Ainsi, le plan de composition
du projet prévoit un regroupement des arbres aux abords du parking en conformité avec les
recommandations des divers intervenants
Au regard des dispositions actuelles du PLUi-H, le règlement écrit du PLUi-H va être adapté tel
que proposé ci-dessous, afin d’autoriser cette disposition conformément à l’avis de l’ABF :
Ajout du paragraphe suivant dans le règlement écrit du PLUi-H, p. 100, règle 9 relative au
traitement du stationnement :
« Un regroupement de ces arbres aux franges du terrain pourra être autorisé :
- hors habitation et commerce, pour masquer, depuis le domaine public, les bâtiments
artisanaux, industriels ou agricoles ainsi que les entrepôts derrière un écran végétal
- dans les périmètres de protection du patrimoine et du paysage (abords MH, SPR ou en site
classé ou inscrit) sur proposition de l'Architecte des Bâtiments de France. » DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 7/8
La MRAe recommande de maintenir, dans le règlement graphique, le périmètre
du site classé au château et à ses abords.
Réponse apportée (inchangée) :
Ce périmètre est bien maintenu et figure dans le règlement graphique (hachuré brun, périmètre
de 500 m aux abords).
La MRAe recommande, compte tenu du nombre de places de stationnement
prévus dans le projet, de présenter les alternatives de stationnement, notamment
mutualisé, dans les environs du domaine Array Dou Sou et les cheminements doux qui
relieraient le domaine au bourg de Saint-Pandelon.
Le domaine se situe à environ cinq kilomètres de Dax et l’agglomération possède un réseau de
transport en commun et d’itinéraires cyclables. Toutefois, le dossier ne permet pas d’apprécier
le niveau de desserte du domaine par ces réseaux et le potentiel de mise en valeur des
itinéraires de randonnées pourrait être explicité.
Réponse apportée (inchangée) :
La commune est desservie par le transport à la demande et par la ligne E Couralin + (réseau
de transport urbain du Grand Dax).
Concernant les cheminement doux et itinéraires de randonnée, le village est situé sur
l'itinéraire de la voie de Tours pour Saint-Jacques de Compostelle.
Concernant le stationnement, 250 places sont disponibles à 300 m environ autour du hall des
sports et de la salle Castéra situés en cœur de bourg, à proximité immédiate de l’Eglise et de
la Mairie.
La MRAe recommande de préciser le niveau d’accessibilité du domaine en
transport en commun et les mesures destinées à encourager l’usage des modes actifs,
dans une perspective de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Réponse apportée (inchangée) :
Le Grand Dax a fait le choix de se doter d'un réseau de transport en commun qui maille
l'ensemble de son territoire avec des lignes régulières au cœur de son agglomération et des
lignes pénétrantes qui raccordent l'ensemble des communes aux alentours. Saint-Pandelon se
retrouve dans cette situation avec une ligne Couralin + qui dessert l'Eglise / Mairie, situées à
environ 500m du domaine Array dou Sou et qui permet de se connecter à la Torte sur Dax en
moins de 10mn. Dans ce contexte de dimensionnement de ces infrastructures de mobilités, le
Grand Dax a validé un schéma des liaisons douces avec 6 itinéraires cyclables qui permettront
de mailler le territoire au niveau cyclable et piéton. DP2 MEC PLUi-H
Mémoire en réponse avis MRAe du 20 mars mis à jour après enquête publique 8/8
SYNTHESE AVIS MRAe
Le projet de déclaration de projet n°2 valant mise en compatibilité du PLUi-H du Grand-Dax
dans le département des Landes a pour objectif de permettre la réhabilitation et l’extension du
château des Evêques au domaine Array Dou Sou, dans la commune de Saint-Pandelon (40).
Le dossier présente les investigations qui ont permis de dresser un état des lieux précis des
enjeux écologiques, et de mettre en œuvre une stratégie bien construite d’évitement et de
réduction des incidences sur le milieu naturel.
Les dispositions visant à limiter l’artificialisation des sols dans le secteur NTh et à protéger les
habitats naturels et les espèces associées au réseau Natura 2000 doivent être renforcées.
Le dossier devrait préciser la capacité d’accueil touristique du domaine et les dispositions
destinées à proposer une offre de transport alternative à la voiture individuelle.
La MRAe fait par ailleurs d’autres observations et recommandations plus détaillées dans le
corps de l’avis.