ACADÉMIE + EPFAM DE MAYOTTE + ETABLISSEMENT
Liberté Égalité
Fraternité
S PUBLIC FONCIER >
D'AMÉNAGEMENT
D'ENQUETE PUBLIQUE CLARATION D’UTILITE
un
En vertu de l’article R112 5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
K À
|ne \ \
Re É \
mn
Le ES Périmètre OUP Limite village — Route rations
Emorisé à acquérir [ j Lrmilie commune —— Route départementale
PLAN DE SITUATION
Périmètre DUP du collège de Vahibé
1
DOSSIER PREALABLE À LA DÉ PUBLIQUE
-----------------------------
Constitution de réserves foncières
Dans le cadre de la réalisation d Collège à Vahibé
Village de Vahibé Mamoudzou MAYOTTE
-
Juin 2022 tion d’un collège par le Rectorat de
Cette notice a pour objet d'éclairer l'autorité administrative sur l'urgence à acquérir les terrains
compris dans le périmètre du projet et de montrer l'importance du projet sur |
nt dossier concerne l'enquête préalable à la déclaration d’Utilité Publique «
» dans le cadre du projet d'implantation d’un collège porté par le Rectorat de Mayotte.
2
Propos liminaires
La présente notice explicative, à destination de Monsieur le Préfet de Mayotte, vient soutenir la
s sur le village de Vahibé
dans la commune de Mamoudzou, pour permettre la construc
Mayotte.
a commune de
Mamoudzou.
Le p Réserve
foncière e la déclaration d'utilité publique et l’objet de l'enquête publique
Identité de l’expropriant
Objet de l’enquête
La déclaration d’utilité publique (DUP) pour constitution de réserve foncière
dossier d'enquête
Le déroulement de l'enquête
La jonction de l'enquête publique préalable et de l'enquête parcellaire
Conclusion d’une convention d'intervention foncière avec l’Epfam
Plan local d'urbanisme (PLU)
Les objectifs visés par la réalisation d’un collège à Vahibé
n du choix du périmètre d'intervention au regard de la cohérence du projet et de son
insertion dans l’environnement
DE DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE
L'importance du projet
L’urgence à acquérir
: LA DÉLIBÉRATION DE L'ORGANE EXPROPRIANT
: L'AVI
3
SOMMAIRE
PIÈCE N°1 : NOTICE EXPLICATIVE ...................................................................................................................4
Préambule .............................................................................................................................................................4
A. Le bénéficiaire d ..............................4
1. .......................................................................................................................4
2. ................................................................................................................................5
B. Cadre réglementaire de la présente enquête publique............................................................................6
1. ...................................6
2. La composition du ...................................................................................................7
3. ................................................................................................................7
4. .............................................7
1. CONTEXTE GENERAL DE LA CONSTITUTION DE RESERVE FONCIERE DANS LE CADRE DU PROJET DE
REALISATION DU COLLEGE DE VAHIBE .................................................................................................................8
A. Situation géographique et démographique ..............................................................................................8
B. Contexte réglementaire et foncier du périmètre projet...........................................................................8
1. ....................................................8
2. Desserte, Accès et Stationnements ......................................................................................................9
3. ................................................................................................................9
4. Les aléas présents sur le périmètre du projet.................................................................................... 10
2. ENJEUX DU PROJET DE RESERVE FONCIERE ............................................................................................... 12
A. ................................................................... 12
B. La justificatio
..................................................................................................................... 13
3. DEMANDE ................................................................................... 13
A. .......................................................................................................................... 13
B. ............................................................................................................................... 14
4. CONCLUSION .............................................................................................................................................. 15
PIÈCE N°2 : LE PLAN DE SITUATION............................................................................................................ 16
PIÈCE N°3 : LE PÉRIMÈTRE DE LA DUP........................................................................................................ 18
PIÈCE N°4 ..................................................................... 20
PIÈCE N°5 S DES SERVICES DE FRANCE DOMAINE ........................................................................... 21 inistère de l'Enseignement supérieur de la Recherche et de l'Innovation, un Rectorat et une région
l’éducation dans l'académie, et exerce aussi des compétences dans le domaine de l’enseignement privé sous
Le Rectorat assure pour | tat la construction, l'entretien et la maintenance des collèges et lycées, de ses
bâtiments, ainsi que la maitrise d'ouvrage délégué
L'évolution de la population scolaire dans le secteur de Vahibé nécessite la construction d’un collège.
Le Rectorat de Mayotte s'inscrit de manière globale, sur le territoire et plus spécifiquement sur le territoire
d'offrir aux usagers et aux utilisateurs des espaces adaptés aux missions du collège, notamment en termes
‘environ
:s d'enseignement pour 300
C'est dans d’où le
bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique et l’objet de l'enquête publique
Identité de l’expropriant
‘académie de Mayotte est l’une des t ente Académies françaises et l’une des quatre académies ultramarines.
Le Rectorat de Mayotte est responsable de la totalité du service public de l’éducation dans l’académie, et
4
PIÈCE N°1 : NOTICE EXPLICATIVE
Préambule
L , anciennement direction de -Rectorat par le décret n°99-941 du 12 novembre 1999, est devenue au 1ère janvier 2020 par le décret n°2019-1200 du 20 s du M
académique de plein exercice. Le Rectorat de Mayotte est responsable de la totalité du service public de
contrat.
E
e pour le compte du centre Universitaire de formation et de
Recherche (CUFR) de Mayotte.
À
collèges et lycées. En effet la population des élèves scolarisés a été multipliée par 10 en 30 ans. Le Rectorat a
pour
Le Rectorat a identifié un site sur le village
scolaire prévu pour accueillir 900 élèves dans un premier temps, puis potentiellement 1200 élèves à terme.
communal de Mamoudzou. Mamoudzou est le chef-lieu du Département. Elle se compose de sept villages :
Vahibé, Cavani, Kawéni, Mtsapéré, Passamainty, Tsoundzou I et Tsoundzou II.
Le Rectorat de Mayotte souhaite que le projet intègre une démarche environnementale et architecturale. Le
Projet consiste à construire un établissement neuf et aménager des espaces extérieurs qui permettront
:
-
-
- écurité
-
- De lien avec le fonctionnement urbain du village de Vahibé et plus largement de la commune de
Mamoudzou.
À terme, la surface utile des espaces bâtis attendue pour cette opération est d 8 643 m² (8 093m² en
phase 1 et pote
élèves).
ce cadre que la mobilisation foncière visant le périmètre projet est nécessaire présent document.
A. Le
1.
L r janvier 2020 du Président de la République Française dans ses fonctions du Recteur de l'académie de Mayotte.
à l'application de toutes les dispo
tique éducative nationale
t intervenant dans l'académie, les milieux
ment du service public de l’éducation nationale.
bâtiments administratifs (inspections de l'éducation nationale incluse), ainsi que la maitrise d’ouvrage
ne possède pas d'outil pour l'aménagement du territoire. Par conséquent, la
construction des établissements du second degré s’est toujours
foncières, afin de répondre avant tout à l'augmentation du nombre d'élèves.
Objet de l'enquête
‘essor démographique génère des besoins particulièrement importants de constructions ou d'extension
‘établissements scolaires du second deg . L'augmentation de la population scolaire dans le secteur de
Vahibé nécessite la construction d’un collège.
vie pour l’ensemble des élèves, des professeurs et du personnel administratif et technique.
apporter la sécurité nécessaire à l’exercice des différentes activités dans
Le collège disposera d’un e ble d'équipements (Cuisine satellite, salle polyvalente, dojo, salle de tennis,
Les équipements prendront en compte les évolutions actuelles de l’enseignement et
pédagogiques (utilisation de l'informatique, de la vidéo et autres supports audiovisuels) et pou
s'adapter aux changements à venir. Les espaces affectés à l’enseignement sont particulièrement concernés
les espaces dédiés à l'épanouissement et au bien
et ainsi la création d’un véritable
5
at. Le Rectorat de Mayotte
dont le siège est situé à Mamoudzou, représenté par monsieur Gilles HALBOUT, nommé par le décret du 6
Le Rectorat a pour missions de :
- Veillez sitions législatives et réglementaires se rapportant à Éducation nationale
-
- Assurer la gestion des personnels et des établissements - É politiques, économiques, socio-professionnels et notamment avec les collectivités territoriales - Rendre compte au Ministre du fonctionne
Le Rectorat de Mayotte dispose des compétences pour la construction des collèges et des lycées, des
déléguée pour le compte du Centre Universitaire de Formation et de Recherche (CUFR) de Mayotte.
Le Rectorat de Mayotte
produite en fonction des opportunités
Le Rectorat de Mayotte souhaite répondre à la nécessité de scolariser entre 2000 et 2500 élèves supplémentaires tous les ans dans le second degré.
2.
L s d ré
Le Rectorat de Mayotte, par son projet, ambitionne de construire un collège pour accueillir 900 élèves dans un premier temps, puis potentiellement 1200 élèves à terme.
Le collège va proposer une véritable cohérence entre les espaces proposés, le fonctionnement et la pédagogie afin de concrétiser les relations souhaitées entre les différentes fonctions et entre les espaces au sein de chacune re elles.
Son organisation spatiale va favoriser une circulation interne fluide et lisible et permettre une réelle unité de
La gestion efficiente des flux doit permettre un fonctionnement cohérent et harmonieux, aux différentes échelles e des conditions optimums.
nsem
plateau sportif). Ces équipements sont programmés pour 1200 élèves dès la première phase. Sur la seconde phase sont programmées
hodes
rront facilement
mais aussi -être des élèves.
Le Rectorat de Mayotte prévoit d faciliter les accès des équipements sportifs et de la salle polyvalente à la population de Vahibé. Le collège et le stade de football du village étant mitoyens, un travail ttre la mise
à disposition des équipements de chacun pôle sportif pour le village. l'opération du collège et qui traitera des interfaces et accès entre les deux sites ainsi que de la construction de
L'insertion de l'intégration harmonieuse du projet dans
l’environnement fortement marqué par des zones nat
architectural et urbain existant, s’y intégrer par une mise en adéquation du collège avec la place qu’il occupera
dans la vie du quartier et l'équilibre
la construction du collège est d'environ millions d’euros pour un coût global d'opération de 41 millions
d'euros
dre ces objectifs
avec l’ tablissement Public Foncier et d'Aménagement de Mayotte
Rectorat n’:
d'intervention
Ainsi pour l’acc
appel à l ‘Aménagement de Mayotte
ol
foncière en vue d’
La présente enquête publique doit permettre de prononcer l'utilité publique du
La déclaration d'utilité publique
1eubles par voie d’expropriation pour constituer des réserves
‘une action ou d’une opération d'aménagement répondant aux
objets définis à l’article L. 300 du code de l'urbanisme C’est bien dans ce cadre réglementaire que le présent
6
La commune prévoit à cette fin le réaménagement du stade avec une opération de remise à niveau du terrain de opération dont la conception est portée par le Rectorat dans le cadre de
nouveaux équipements (vestiaires, tribunes et club house).
paysagère et urbaine des aménagements sera garante urelles.
Le futur collège, qui sera situé dans ce quartier de Vahibé, va être parfaitement organisé dans ses accès et ses liaisons avec les équipements structurants limitrophes. e prendra en compte le contexte
de ses espaces.
Selon les premiers éléments du projet, le collège sera dimensionné pour accueillir à terme 1200 élèves, 136 personnels (80 enseignants, 31 personnels administratifs, 25 personnels de maintenance et restauration) et 4 logements.
Le Rectorat a intégré les préoccupations de développement durable. Le coût de travaux préprogrammé pour 31,7
.
Afin , et garantir la réalisation du projet de collège, une convention de maitrise foncière a été signée É (EPFAM), le 8 janvier 2018.
Le aucune réserve foncière, il y a donc lieu, à ce stade, de mettre en articulation les stratégies programmée sur le cadre de vie avec les outils identifiés de la stratégie de mobilisation foncière envisagée, pour permettre, la réalisation du futur collège de Vahibé sur les fonciers identifiés.
ompagner dans la maitrise foncier, indispensable au déploiement du projet, le Rectorat a fait Établissement Public Foncier et d .
Le diagnostic foncier a permis identifier que la grande majorité des parcelles présentes dans le périmètre opérationnel appartient concerne des propriétaires privés.
Par anticipation aux négociations amiables des terrains nécessaires à la réalisation du projet et notamment pour la réalisation du collège de Vahibé et sur les conseils de Établissement Public Foncier de Mayotte (EPFAM), le Rectorat a opter une expropriation des terrains identifiés à cet effet.
Afin de répondre aux objectifs de scolarisation des futurs collégiens, le Rectorat a décidé par décision n°31 de la séance du 16 février 2022 ladite parcelles nécessaire à la réalisation du collège de Vahibé.
projet de constitution de
réserves foncières en vue de la réalisation du collège de Vahibé.
B. Cadre réglementaire de la présente enquête publique
1. (DUP) pour constitution de réserve foncière
La personne publique peut
foncières en vue de permettre la réalisation d
-1 . dossier est présenté. Elle s'inscrit donc dans les opérations visées à l’article L. 300
‘enquête
dossier d'enquête publique
l’urbanisme)
du coût des acquisitions à réaliser.
Le déroulement de l'enquête
L'enquête permet
condui
par une commission d'enquête
En l'occurrence vu le projet €
directement sur le registre d'enquête par les intéressés conformément au R.112 ’expropriation.
tau R.112
rvations el
et suivants du Code de l’expropriation.
Après l'enquête, le commissaire enquêteur rédige à l'autorité préfectorale, sous un mois
maximum, un rapport relatant notamment le déroulement de l’en
La jonction de l'enquête publique préalable et de l'enquête parcellaire
Lorsque la personne qui souhaite exproprier est en mesure, avant la déclaration d'utilité publique, de
l'enquête parcellaire peut être faite en même temps que l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité
14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
7
- : « les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels . »
, dans ce cadre, et en vue de la création de réserves foncières destinées à terme à la réalisation des objectifs visés par le projet de réalisation du collège de Vahibé. -1.
2. La composition du dossier d
Le présent , adressé au Préfet du département comporte (art. R. 112-5 du code de :
- Une notice explicative ; - Un plan de situation ; - Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ; -
3.
tra au public de présenter ses observations sur le dossier.
Cette enquête peut être , soit par un commissaire enquêteur, soit désignée par le Président du Tribunal Administratif qui est saisi par le Préfet. , pourra être conduite par un commissaire enquêteur, laquelle enquête devra être conduite de façon impartiale et indépendante.
ra dra à la disposition du public (notamment lors des permanences) en vue de recueillir ses observations. À défaut, celles-ci sont consignées -17 du Code de l
Le commissaire enquêteur veillera également au respect de la procédure.
Le registre sera -18 pour être transmis au commissaire enquêteur qui en examinera le contenu et formulera ses obse -19
ra et transmettra
quête et analysant les observations du
public, et émettra un avis personnel sur le projet à savoir :
favorable ;
défavorable ;
favorable sous réserve.
Au vu du rapport et des conclusions rendues par le commissaire enquêteur, la DUP sera prise par arrêté du préfet.
4.
déterminer les parcelles à exproprier et de dresser le plan parcellaire ainsi que la liste des propriétaires,
publique (article R. 131- En 2017, l'INSE 900 habitants de plus qu’en 2012. La
croissance de la population augmente et encore plus rapidement qu’avant. La population mahoraise a doublé
La croissance démographique s’
d’ d'activité des habitants est faible (environ 46%).
ans contre + 14% en moyenne). Le taux d'emploi et le taux d'activité
Le Rectorat de Mayotte qui est le maïtre d'ouvrage
construction et d'extension de collège et lycée pour
L'EPFAM en accompagnant le Rectorat de Mayotte
l'éducation en permettant la construction de ces équipements.
Conclusion d'une convention d'intervention avec l’Epfam
iger les moyens humains et
la procédure d’expropriation is en œuvre par
l'Epfam
les procédures d’acquisition amiables viendraient à échouer
8
1. CONTEXTE GENERAL DE LA CONSTITUTION DE RESERVE FONCIERE DANS LE CADRE DU PROJET DE REALISATION DU COLLEGE DE VAHIBE
A. Situation géographique et démographique
E comptait 256 518 personnes à Mayotte, soit 43
en 20 ans offrant ainsi une croissance démographique la plus importante de France.
accélère dans la commune de Mamoudzou, chef-lieu du département et les communes proches de celui-ci.
La densité de population est très élevée (690 habitants au km²), notamment à Mamoudzou, à Koungou et sur le
En 2017, Vahibé accueillait 6 067 habitants, soit 8.4 % de la population communale et moins de 3 % de la population mahoraise.
La commune de Mamoudzou est partitionnée en 7 villages dont les conditions de vie se déclinent différemment. Les conditions de vie dans la commune chef-lieu sont très défavorables. La plupart des logements sont en tôle, les installations sanitaires sont précaires (les domicilie électricité). Le taux
La majorité de la population (6 Mahorais sur 10, soit 125 000 habitants), vit dans des villages caractérisés par une habitation précaire. Ces villages sont localisés dans Mamoudzou et sa proche périphérie, sur petite-Terre (+65% en 5
sont faibles.
Pour le village de Vahibé, comme pour le reste du territoire de Mayotte, État vise à ré à développer durablement et de façon équilibrée le territoire, voire à présenter une exemplarité reproductible avec également comme objectif de scolariser tous les élèves dans les meilleures conditions, réduire les trajets domiciles, établissement professionnelle.
a mis en place un vaste programme de
équiper le territoire des établissements nécessaires à un meilleur enseignement et éducation scolaire.
renforce la cohésion sociale sur le territoire en favorisant
B. Contexte réglementaire et foncier du périmètre projet
1. foncière
En 2018, le Rectorat de Mayotte a signé une convention de maitrise foncière Établissement Public Foncier La convention a été conclue en vue de maitriser le foncier permettant la réal
financier
La mise en place de fait partie des outils de maitrise foncière m en vue de maitriser des parcelles nécessaires à la réalisation du futur collège de Vahibé, dans le cas où . l'Ile et dont la façade
Aujourd’hui
les espaces cultivés et d'élevage sur la parcelle. Le chemin principal connecte la partie Nord du site avec la RD3
jusqu’à l
Frs
CH COMBAMI
sh 2 ‘m1:
y $ oe a” $ u 8 e # 4
v» 4 v&
(LI Périmétre DUP Ervrise à acQuire Route Cegarterruntahe ° pr pe 0e Pr x " PF
Plan local d'urbanisme
son plan local d'urbanisme le
lement.
n'intègre aucune protection particulière pour les fonciers identifiés au titre du projet
9
2. Desserte, Accès et Stationnements
Le site est localisé à proximité immédiate de la RD3, axe de circulation principal qui relie Vahibé au reste de Sud est occupée par le secteur urbanisé du village.
Actuellement, aucun accès véhicule ne dessert le site. Cependant, la contiguïté du site avec la RD3 au Nord et avec la rue du stade à L points de contact ».
, le site est accessible par des chemins empruntés principalement par des habitants pour rejoindre
extrémité Sud du terrain.
3. (PLU)
La commune de Mamoudzou a approuvé 22 août 2015.
Le plan local Les terrains concernés par le projet sont classés en zone A et en zone AU sur le PLU de Mamoudzou.
Le PLU de la commune
du collège de Vahibé.
Les parcelles identifiées sont concernées par différents zonages du PLU de Mamoudzou comme indiqué sur la carte ci-dessous.
Zone A :
potentiel agronomique pour protéger de la pression, et l étalement urbain. Sur ces terrains, seules les constructions liées ou n -1 du code Rural) sont autorisées.
Terrain de football
du village l'engagement d’une opération d'ensemble, et exig
à cette typologie d'équipement
En l’état actuel du PLU, une partie du site n’est pas constructible.
Agricole qui nécessiterait un déclassement, subordonné à l'autorisation de la CDPENAF et une compensation
ement d’une opération
d'aménagement d'ensemble et une révision du PLU.
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L 2 D w
2 Périmètre DUP C__] Parculles codastrales Aouls commune f s
F7 Porcalies projet Route désartementals [il Route du stade
A o we PLAN LOCAL D'URBANISME EM bransé A urbanisat Agicoie Nature Périmètre DUP: Collège de Vahibé
Le périmètre est ainsi soumis à plusieurs types d’aléas.
10
Zone AU2 : Les zones AU2 correspondent à des secteurs non urbains ou avec quelques constructions. En périphérie avec des zones à urbaniser AU1 et des zones urbaines. Elles constituent des réserves futures r, des
commerces de proximité et de petites activités tertiaires.
Tout aménagement en vue de permettre des constructions nouvelles est conditionné par la définition et e une modification du PLU.
approbation en septembre 2022, identifie les
parcelles prévues pour le projet du collège et devrait prévoir pour ces dernière une réglementation adaptée (échanges en cours).
Ladite partie du terrain est située en Zone
financière.
La majeure partie du secteur Sud en zone AU2 est constructive, mais nécessite un engag
4. Les aléas présents sur le périmètre du projet
Les plans de prévention des risques naturels (Inondations, mouvements de terrains, sismicité) ont été approuvés par la commune de Mamoudzou en 2019 :
- Arrêté n° 2019/241 du 27 Juin 2019 par la commune de Mamoudzou. Sur une superficie totale d'environ 35
ntation du
L'aménagement de voirie, de stationnement et d'installations sportives de plein air est autorisé sur l’ensemble
s pentus et d’autres
L'extension urbaine et l’imperméabilisation des sols peuvent provoquer une augmentation de ces aléas
À
S |
g 4
C2 Perte DA Parcelien contente ——— fonte Crrvernureain
f7a Purcéies projet no Faute dépértementule (LIL Muuté ch étéche
Alés d'inondation par débordement 6e cours d'eau AléS MINE De Larrain
0 munt d sd A Aa tortde alissement de Serrs u FA Débortument do cours d'eau. modèré DER {Véa tort de ghssarment de rain ‘ 5 100 ET]
2 Débordeenent de cours d'en. tort Alès moyen de glissernent de terra ——— ——— ANRT RISQUES Périmètre DUP: Collège de Vahibé
Une étude de précision de l’aléa mouvement de terrain
la DEAL modifie cette cartographie des risques en réduisant fortement la zone soumise à l’aléa fort
11
Les parcelles identifiées pour accueillir la construction du futur collège sont en totalité concernées par glissement de terrain » mais également plus « » qui longe le bord Ouest du site.
000 m², le site est affecté par les aléas naturels comme suit : Zone non constructible : Aléa fort mouvement de terrain et Aléa moyen mouvement de terrain
Zone constructible :
Au regard des contraintes qui pèsent sur le site, des études de sols vont être réalisées collège. Les pré-études tablaient sur une surface constructible de 26 500 m² de zone constructible.
du site.
Ouest / Sud-Est. La partie
Sud du terrain est situé dans les hauteurs du terrain de football, sa liaison avec celui-ci est contrainte par une forte pente qui dépasser les 30% dans certains cas.
La partie Nord du terrain, située à côté de la RD3 est marquée par certain secteur trè beaucoup moins.
.
Carte des risques
réalisée pour le Rectorat et validée par le BRGM et
mouvement de terrain (voir cartographie ci-après). ALEA MVT Modifié à partir de l'étude de précision d'aléa de SEGC
EM P3G2 - Aléa fort chutes de blocs dominantes et glissements de terrain moyens
EM P361 - Aléa fort chutes de blocs dominantes et glissements de terrain faibles
P2G2 - Aléa moyen chutes de blocs dominantes et glissements de terrain moyens
P2G1 - Aléa moyen chutes de blocs dominantes et glissements de terrain faibles
EM G3P2 - Aléa fort glissements de terrain dominants et chutes de blocs moyens
EM G3P1 - Aléa fort glissements de terrain dominants et chutes de blocs faibles
[__] G2P2 - Aléa moyen glissements de terrain dominants et chutes de blocs moyens
[__] G2P1 - Aléa moyen glissements de terrain dominants et chutes de blocs faibles [1 G1P1 - Aléa faible mouvements indifférenciés
a réalisation d’un collège à Vahibé
a construction d’un collège à Vahibé a pour objet de répondre au besoin croissant de la demande de
construction d'établissement secondaire sur la commune de Mamoudzou.
Le site de Vahibé va permettre de scolariser jusqu’à 1200
a commune de Mamoudzou ont besoin de cet équipement d’
Disposer d'équipements sportifs diversifiés pour la pratique du sport
12
Carte du risque aléa mouvement de terrain revue
2. ENJEUX DU PROJET DE RESERVE FONCIERE A. Les objectifs visés par l
L
scolarisation des élèves du secondaire. Tous les chiffres montrent les besoins impératifs en termes de
collégiens du village et des villages voisins.
Le Rectorat de Mayotte et l intérêt général, afin de :
- Scolariser les collégiens actuels et futurs de Vahibé ; - ; œuvre avec ses partenaires institutionnels, à l’aménagement du territoire
permettant les constructions d'établissements scolaires.
périmètre d'intervention
de son insertion dans l’environnement
ENT il
LAi a de
Limite viliage — Route raticués Pa) TERME Es Emgrise fie] Umite commun Route département! 0 000 2000 ET] eos ie ms nn PLAN DE SITUATION
1:30 000 Périmètre DUP du collège de Vahibé
DEMANDE DE DECLARATION D'UTILITE PUBLIQUE
L'importance du projet
d'établissement
13
- Réduire la durée des trajets de bus des collégiens et réduire par la même le trafic routier sur la RD 3 direction Mamoudzou.
Le Rectorat de Mayotte en
B. La justification du choix du au regard de la cohérence du
projet et
Le site est localisé au nord-Ouest du village de Vahibé entre la route départementale n° 3 et le terrain de e 000 m².
3.
A.
Le
principalement sur le grand Mamoudzou et la commune de Koungou. Chaque année, le territoire accueille plus de 2000 élèves supplémentaires. Il faut construire au
ans.
Pour pallier cette insuffisance, le Rectorat de Mayotte a un programme de construction et de restructuration s scolaires du second degré sur tout le territoire. C'est à ce titre
Mayotte et la commune de Mamoudzou ont besoin d’implanter
d’évit
intégrer d’autres équipement
stationnement, espaces publics de détente...)
%£
[] Pwcelhescodnstraiss (IL Rue du stade
Parcolles DUP à acquérir = Aouti départemuntale ET Pasta: Accès piétons 0 50 100 150 m UNS née né] COLLÈGE n3 VAHIBÉ Emorise à noquérir — _ foto communale SE ———— sn
La présente demande de déclaration d’utilité publique a pour finalité de permettre
L'urgence à acquérir
déclaration d'utilité publique en cas de non aboutissement des négociations à l’amiable
d'acquérir
14
que le projet de réalisation du collège de Vahibé prend tout son sens. En effet, le Rectorat de cet établissement scolaire, afin de :
- Scolariser les collégiens de Vahibé dans le village pour er une trop grande concentration des élèves dans les établissements actuels.
- Offrir des équipements sportifs diversifiés pour la pratique du sport. - Diminuer la durée des trajets des collégiens - Accompagner le projet de construction de collège en réalisant : afin de mieux s (requalification de voirie, restructuration du stade, développement de .
- Réduire le trafic routier sur la RD 3 direction Mamoudzou.
au Rectorat de Mayotte
de constituer la réserve foncière nécessaire à la réalisation du collège de Vahibé.
B.
Les emprises foncières du projet du collège de Vahibé concernent deux entités foncières. Les parcelles impactées appartiennent essentiellement au Conseil Départemental de es parcelles publiques a été lancée. Concernant les parcelles
privées, certains propriétaires refusent de vendre. Par conséquent, il convient de lancer la procédure de - en cours.
Le recours à la DUP réserve foncière permettrait au Rectorat de Mayotte les terrains en vue de réaliser le collège dans les meilleurs délais.
Terrain de football
du village et la conclusion d’un accord à
l’'EPFAM, le Rec
du collège en annonçant la réalisation de l’opération.
ller jusqu'à 2 ans et compte tenu de la situation de dureté
foncière, la DUP demeure un moyen approprié, pour libérer les emprises nécessaires à la mise en œuvre
C'est dans ce cadre que | l'EPFAM ont décidé
à déclarer l'utilité publique de la présente procédure.
é visant à déclarer l’utilité publique et rendre cessible les parcelles, listés par l’état
15
Les négociations demeurent à ce jour infructueuses pour deux propriétaires t incertain. Les deux parcelles concernées (AB 282 et AB 294) représentent un total de 3 656,69 m² et sont à ce jour non construites. Les propriétaires ont été rencontrés à maintes reprises par torat ainsi que les élus de Mamoudzou.
Constituer une réserve foncière permettrait au Rectorat de Mayotte de sécuriser, puis garantir la construction
De plus, la DUP est une procédure longue pouvant a
opérationnelle du projet.
Dans ce contexte très contraint, le Rectorat de Mayotte a jugé urgente la mise DUP, ce qui lui permettrait de procéder au plus vite aux acquisitions foncières dont dépend fortement le projet de construction de collège à Vahibé et ambition de sa programmation.
e Rectorat de Mayotte en collaboration avec de la sollicitation du Préfet
4. CONCLUSION
Au vu de s scolaires, des
avantages escomptés par la réalisation d un collège à Vahibé, le Recteur après en avoir décidé
collégialement, demande à monsieur le Préfet de Mayotte :
- Un arrêt
parcellaire ci-annexé. Pa
SENS
(Me L TU!
- SiG : 2022-05-06
Sources:
ED-TOPO
IGN,
EPFAM
EPFAM
-
DSi
LC
Périmétre DUP Limite village — Route nationale
Emprise à acquérir [__] Limite commune — _foute départementale
ÉNAGEMENT
PLAN DE SITUATION
Périmètre DUP du collège de Vahibé
16
PIÈCE N°2 : LE PLAN DE SITUATION 17 << comsani
1 Périmètre DUP EMI Emprise à acquérir
À Parcelles DUP à acquérir
= fioute départementale
— Route communale
A
| st % ts
: sn
4 àVE
PÉRIMÈTRE DUP DU COLLÈGE DE VAHIBÉ
18
PIÈCE N°3 : LE PÉRIMÈTRE DE LA DUP 19 DÉLIBÉRATION DE L'ORGANE
20
PIÈCE N°4 :
EXPROPRIANT 21 DÉCISION n°031
Séance du 16/02/2022
Le Rectorat de Mayotte dont le siège est situé à Mamoudzou, représenté par Monsieur Gilles HALBOUT, nommé par le décret du 6 janvier 2020 du Président de la République Française dans ses fonctions du
Recteur de l’académie de Mayotte.
OBJET : Constitution de réserves foncières dans le cadre de la réalisation du collège de Vahibé -
demande d’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique conjointe à une enquête parcellaire
Rapporteur : Monsieur le Recteur
Muf8 code de l’éducation ;
Vu le code de l’urbanisme, notamment ses articles L.300-1 et L.221-1 et suivants :
Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique notamment ses articles L.110-1, R.112-5 et R.131-1 et suivants ;
Vu la loi n°2010-1478 du 7 décembre 2010 relative aux dispositions particulières applicables à Mayotte ;
Vu l'ordonnance n°2011-1708 du 1% décembre 2011 relative aux dispositions particulières applicables à Mayotte ;
Vu la convention de maitrise foncier entre le Vice-Rectorat et l’Epfam en date du 8 Janvier 2018 ;
Préambule :
L’essor démographique à Mayotte génère des besoins particulièrement importants de construction ou d'extension d'établissements scolaires. La population des élèves scolarisés a été multipliée par 10 en 30 ans. Le Rectorat de Mayotte a pour défi d'accueillir chaque année des milliers d’élèves supplémentaires au second dégrée.
Aujourd’hui l’évolution de la population scolaire dans le secteur de Vahibé nécessite la construction d’un collège.
L’Epfam et le Rectorat ont identifié un site à Vahibé comme étant susceptible d'accueillir ce futur établissement scolaire prévu pour accueillir à terme 1 200 élèves. Les pré-études et les études de faisabilités ont permis de conforter le choix de ce terrain.
Le Rectorat s'inscrit sur le territoire de Mayotte, dans une démarche éco responsable et souhaite que le projet intègre une démarche environnementale. Considérant le diagnostic foncier réalisé par l’Epfam en date du 20/01/2021 mettant en évidence que la majorité des parcelles impactées appartiennent au Conseil départemental et les parcelles restantes à des
propriétaires privés :
Au regard de la dureté foncière constatée sur ces terrains privés et afin d'anticiper la maitrise du foncier, le Rectorat a mandaté l’Epfam, à travers une convention de maitrise foncière, pour mettre en œuvre toutes les procédures d’acquisition foncière.
La Déclaration d’Utilité Publique dite « Réserve Foncière », objet de cette présente décision, représente
donc une alternative aux négociations amiables en cours.
Sur proposition du Recteur,
Après en avoir décidé collégialement suite à la séance du 16/02/2022 :
“_ APPROUVE le projet de constitution de réserves foncières sur Le périmètre du projet en vue de la
construction du futur collège de Vahibé.
"AUTORISE l'EPFAM
+ À engager toutes les acquisitions de terrains nécessaires à la réalisation de ce projet soit à l'amiable, soit par expropriation ;
- À solliciter le Préfet de Mayotte pour l'ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration
d'utilité publique et d’une enquête parcellaire conjointe, en vue de l'obtention de la déclaration d'utilité publique ;
- À signer toutes les pièces nécessaires à la réalisation de cette opération et à la poursuite de la
procédure d’expropriation : notification de tous les documents: Arrêtés, Offres, Mémoire, Saisine
;
+ À représenter, le cas échéant, le « Rectorat de Mayotte » dans la procédure d’expropriation, notamment dans la phase judicaire : transport sur les lieux et audience.
Fait à Mamoudzou
Le 17 février 2022 ANNEXES
ANNEXE 1 : Liste des parcelles faisant l’objet de la DUP réserve foncière
Caractéristiques des propriétés
AB 294 649 PRIVE 649 0
ANNEXE 2 : Périmètre DUP
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LEZ Parcets Ou? à scéir PÉRIMÈTRE DUP DU COLLÈGE DE VAHIBÉ : L'AVIS DES SERVICES DE FRANCE
22
PIÈCE N°5
DOMAINE RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté Égclité
Fraternité
Direction régionale des Finances publiques de Mayotte
LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES
Service local du Domaine
Adresse : Avenue de ja Préfecture
BP. 50!
97600-Mamoudzou
Téléphone
Courriel : drfip976.pgp.domaine@defip.finances.eouv.fr
POUR NOUS JOINDRE :
Affaire suivie par : Victoria CARBOU
Téléphone :
Réf. OSE 2021-97611-91925
N° 7300-SD
F FINANCES PUBLIQUES DIRECTION RÉGIONALE
DES FINANCES PUBLIQUES DE MAYOTTE
Le 02/02/2022
Le Directeur régional des Finances publiques
à
Monsieur le Directeur
AGENCE PUBLIQUE POUR L'IMMOBILIER DE
LA JUSTICE
Bd Marcel HENRY
Cavani
97600 - MAMOUDZOU
AVIS du DOMAINE
ESTIMATION SOMMAIRE ET GLOBALE
Dépense prévisionnell
OPERATION : AMÉNAGEMENT URBAIN DE VAHIBE
ADRESSE DU BIEN : VILLAGE DE VAHIBÉ- 97600 MAMOUDZOU
: 72 436.80 €
Affaire suivie par Monsieur Soibaha SOIDRI
2 DATE DE CONSULTATION
Date de réception
Date de visite
Date de constitution du dossier « en état »
: 13/12/2021
: 13/01/2022
: sans visite
: 02/02/2022
3 — OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGÉ
Estimation sommaire et globale de la dépense dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique visant la réalisation d’un collège à Vahibé,
Il est à préciser que le service du Domaine n'est pas en mesure d'effectuer une visite sur place ; l'évaluation est faite sur la base des éléments fournis pat le consultant (aléas, déclivité, accès voirie). 4 — DESCRIPTION DU BIEN
Propriétaires Parcelle_| Surfaces (m°) | Valeur vénale (€)
AHMED Houmadi AB 282 3000 57 000
AHMED Houmadi AB 294 649 2 336
5 — SITUATION JURIDIQUE
Propriétaires et titres de propriété : Cf tableau au-dessus,
6— URBANISME ET RÉSEAUX
Document d'urbanisme : PLU approuvé le 19 mars 2011. Zone U, A, N et AU.
7 DATE DE RÉFÉRENCE
En application de l'article L322-2 du Code de l'expropriation, les biens sont appréhendés à la date de référence et estimés à la date de la décision de première instance, en fonction :
- soit de la constructibilité légale et effective s'il s'agit d'un terrain à bâtir,
- soit de l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens de l'article L322-3.
L'article L230-3 du Code de urbanisme dispose que :
« La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terräin. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête
préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés aux articles L. 102-13 et L, 424-1,
celle de la publication de l'acte avant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté. »
En l’état de la procédure et en l’absence d’information du service consultant, la date de référence est fixée au 16 janvier 2011.
8 = DÉTÉRMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
La présente évaluation sommaire et globale intervient dans le cadre de la procédure de déclaration d'utilité publique engagée par le consultant.
Les emprises à acquérir pour la réalisation de l'opération projetée devront être indemnisées à hauteur du préjudice direct, matériel et certain subi par les actuels propriétaires. Pour calculer l'indemnité principale, qui
correspond à leur valeur vénale, il est fait application de la méthode d'évaluation par comparaison avec les prix relevés sur le marché immobilier local, pour des cessions récentes de biens présentant des
caractéristiques similaires.
À ce stade de la procédure, les biens n'ont pas fait l'objet d'une visite approfondie et le service n°est pas en possession de l'ensemble des informations nécessaires à l'évaluation détaillée de chaque emprise.
9— ESTIMATION PRÉVISIONNELLE DE LA DÉPENSE
Compte tenu des caractéristiques des biens, de la réglementation d’urbanisme applicable, du marché immobilier local ainsi que des décisions jurisprudentielles récentes, les emprises, regroupées par types de biens en fonction de leur zonage au PLU, ont été valorisées comme suit :
Valeur sans aléas 95 €/m° pour la zone à urbaniser ; 3000 €/m? pour la zone urbanisée Les parcelles ayant une superficie supérieure 3000 m? ont un abattement de 40%.
Les aléas naturels entrainent aussi un abattement en fonction de leur intensité.
Dès lors, la dépense globale pour l’acquisition des emprises foncières de l'opération décrite par le consultant, peut être établie comme suit :
Indemnités principales :59336€
Indemnités de remploi :7167,20 €
Indemnités accessoires et aléas divers : 5 933,60 €
Dépense totale estimée à 72 436,80 €
10 — DURÉE DE VALIDITÉ DE L'ÉVALUATION
12 mois
11 — OBSERVATIONS PARTICULIÈRES
Cette estimation globale et sommaire ne peut servir de base à des négociations qui ne pourront être menées qu'au vu des seules évaluations détaillées.
Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du Pôle d'Évaluation Domaniale serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus, ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Pour le Directeur régional des Finances publiques de Mayotte
Et par délégation,
Victoria CARBOU
Eveluateur du Service Domaine
DRFIP de Mayotte
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