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Document publié le Jeudi 12 mai 2016 par la commune de Mézières-sur-Seine.
Lien du pdf (unknown - consulter la notice de presentation du projet faisant lobjet de la dup emportant mise en compatibilite)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports,
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01/07/2022
DOSSIER DE CONCERTATION POUR
LA MISE EN COMPATIBILITE DU PLUI
PRESENTATION PROJET POLE D’ECHANGES
MULTIMODAL ET QUARTIER DE GARE D’EPONE-
MEZIERES
Dans le contexte de l'arrivée d'EOLE, la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (GPS&O) porte
un projet de requalification du pôle et quartier de gare d'Epône-Mézières, permettant de recycler
des friches industrielles et nappes de parking en surface, en y créant un quartier mixte, favorisant
l'intensité des usages et la reconnexion du quartier aux centres-bourgs, avec le développement
d’équipements publics destinés à la fois au pôle de mobilité et à la vie de quartier, de locaux tertiaires
et d’environ 700 logements.
I. Présentation détaillée du projet :
L’arrivée d’EOLE prévue en 2025 sur la gare d’Epone-Mézières renforcera l’accessibilité au pôle
d’emploi de Paris-La Défense et l’attractivité du territoire (+50% d’entrants prévus sur la gare à horizon
2025). C’est l’opportunité pour GPSEO de mettre en œuvre un projet d’aménagement tirant partie de
cette dynamique dans l’objectif d’assurer l’accès aux pôles d’échanges à un maximum d’habitants, de
densifier aux abords des nœuds de mobilités afin de limiter l’étalement urbain et le mitage des
campagnes, de contribuer à la réalisation des objectifs de construction de logements et de mixité du
PADD et du SDRIF.
C’est aussi l’occasion de requalifier un secteur gare peu qualifié, largement occupé par des friches et
des nappes de parking, ainsi qu’un petit nombre de pavillons, retisser le lien entre les centre-bourgs
et le pôle-gare, résorber la coupure de l’infrastructure constituée par la RD113, qualifier les entrées de
ville.
Le projet de pôle et quartier de gare d’Epone-Mézières travaille sur 4 axes principaux :
1. la refonte des fonctions du pôle gare favorisant les mobilités durables,
2. le développement d’un quartier dense d’environ 700 logements, avec la possibilité, à terme,
de développements privés supplémentaires (pour environ 400 logts,) en cohérence avec le
projet public, dans le périmètre de DUP et le PLUi actuel.
3. l’intensification des usages non seulement par la densité en logements, mais aussi par la
requalification des activités commerciales, la création d’une place de la gare offrant
restaurants et terrasses, la redynamisation de l’avenue de la gare, lien principal entre la gare
et les centre-bourgs, et la construction d’équipements nécessaires au quartier et aux deux 2
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bourgs – un groupe scolaire de 16 classes et un équipement sportif avec un gymnase pouvant
accueillir des compétitions sportives
4. la reconnexion des centres-bourgs d’Epône et Mézières au pôle gare en remaillant le quartier,
favorisant les mobilités douces et transformant la RD113 en boulevard urbain, résorbant ainsi
la coupure qu’elle constitue dans le tissu des deux communes
Le travail de développement du projet urbain a porté une attention particulière à :
- la cohérence entre les usages des nouveaux habitants du quartier et les fonctions du pôle
d’échanges multimodal
- la densification du tissu existant dans les limites existantes du PLUi actuel, et le respect de
l’atmosphère villageoise et rurale en créant une diversité de formes urbaines pour permettre
des hauteurs variées, des accès aux espaces extérieurs, une importante présence du végétal
dans le quartier et la préservation des continuités écologiques
- la création d’entrées de villes qualitatives sur les routes départementales d’accès aux deux
bourgs (RD113 et RD130)
- la qualité et la générosité des espaces publics
- la préservation des paysages en ménageant des ouvertures et cônes de vue dans le tissu urbain
Le projet public développe environ 550 logements dont 30% de logements sociaux (15% LLS et 15%
BRS), et associe étroitement, dans une démarche partenariale de développement de projet, le groupe
Carrefour, propriétaire d’environ 1ha en cœur de quartier, qui porterait la création d’environ 150
logements. L’objectif est de favoriser dans le même temps que le projet public, le redéveloppement
du supermarché péri-urbain et sa nappe de parking en une pièce urbaine intégrée au quartier (avec
parkings en sous-sols), moteur de la commercialité et de l’intensification des usages, en synergie avec
la gare. L’intérêt de la démarche partenariale public-privé est d’assurer la continuité de l’exploitation
commerciale et son usage pour les territoires, tout assurant son insertion dans la dynamique de
requalification du quartier.
Assurant la transition et la connexion des nouveaux développements avec le tissu pavillonnaire
existant en direction des centre-bourgs, environ 400 logements supplémentaires sont susceptibles
d’être développés à long terme dans le périmètre du projet (Périmètre d’intérêt Communautaire défini
par délibération du 12 mai 2016 et étendu par délibération du 15 avril 2021) par des opérateurs privés,
encadrés dans une démarche partenariale par GPSEO et en accord avec les orientations qui seront
inscrites à l’OAP de secteur à enjeux métropolitains du quartier de gare d’Epône-Mézières suite à la
mise en compatibilité du PLUI.
Le projet prévoit la création d’un groupe scolaire de 16 classes (2800 m²) et d’un équipement sportif
contenant un gymnase de type C (2000m²) permettant de répondre aux besoins induits par le projet
de quartier de gare sous maitrise d’ouvrage publique ainsi qu’aux développements privés sur le marché
immobilier local à venir par la suite
La démarche de projet promeut dès l’origine une conception orientée vers le développement durable,
favorisant les mobilités douces, l’usage des transports en commun pour le plus grand nombre,
l’artificialisation minimale des sols, la minimisation des impacts écologiques et la préservation des
continuités vertes, des exigences de construction bio-climatiques. Les communes ont ainsi décidé de
s’engager dans une démarché Ecoquartier dont la première étape avec la signature de la charte
Ecoquartier devrait se tenir courant 2022.
Cette démarche de projet éco-responsable a conduit à concevoir le projet en optimisant l’usage des
fonciers disponibles par une mutualisation des fonctions tout en respectant des gabarits permettant
d’insérer le projet dans le tissu urbain environnant villageois et rural. Ainsi les grands équipements et
grosses pièces urbaines sont-ils localisés sur des parcelles à usages mutualisés : du coté maitrise 3
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d’ouvrage publique, le groupe scolaire et l’équipement sportif inter-communal sont superposés sur un
même foncier. Du coté privé, c’est le supermarché Carrefour qui viendrait porter en toiture un
programme de logements avec leurs espaces verts privatifs.
La création d’un bassin de rétention sur l’ancienne voie ferrée désaffectée de la ZAE Couronne des
prés pour compléter la rétention des eaux de pluies à 50% en surface sur les espaces publics du quartier
(noues et autres espaces végétalisés) sera l’occasion d’une requalification de cette ancienne friche
industrielle, créant un espace vert accessible au public avec un sentier connecté aux berges de la
Mauldre, où la commune d’Epône projette la création d’une promenade. Cette requalification
permettra également l’extension des zones humides existantes entre les voies SNCF et la voie ferrée
désaffectée.
II. Insertion du projet dans le territoire :
GPSEO a délibéré le 05/12/2015 pour créer un périmètre d’Intérêt communautaire (PIC) pour le
développement d’un pôle multimodal et quartier de gare à Epône-Mézières. Ce périmètre incluait au
départ les parcelles immédiatement en lien avec la gare, ainsi que des terrains d’activité sous-utilisés
du côté de la ZAE de la couronne des prés et ZAE des Ardilles. Suite à la concertation sur le projet (du
14 novembre 2020 au 21 février 2021) ayant soulevé le sujet de l’intégration du quartier dans le
territoire et la résorption de la coupure urbaine de la RD113, le périmètre a été élargi par délibération
du 15/04/2021 afin :
1. d’intégrer la rive sud de la RD113 nécessaire à l’objectif du projet de requalifier la RD113 en
bd urbain, de reconnecter les centre-bourgs au quartier de gare en résorbant la fracture de
l’infrastructure et remaillant la trame viaire, et essentielle à la définition d’orientations
permettant la transition entre le cœur plus dense du nouveau quartier et le tissu pavillonnaire
des deux bourgs
2. d’intégrer un parcellaire plus étendu sur la ZAE de la couronne des prés à l‘est de la RD130,
afin de pouvoir aménager le système de rétention hydraulique du quartier et déplacer des
activités encore localisées sur le secteur gare en les réimplantant localement dans une zone
exclusivement d’activité.
Le périmètre de projet a été défini au sein du PIC sur les parcelles (y compris certaines parcelles déjà
publiques) dont le projet ne peut pas faire l’économie pour :
• le pôle d’échanges multimodal : parkings rabattants en ouvrage et leurs dessertes, à la station
de bus et à l’ilot qui la jouxte ;
• le re-maillage urbain et la requalification de la RD113 en bd urbain
• la requalification commerciale de l’avenue de la gare
• le développement d’une densité urbaine sur des parcelles sous-utilisées et à la dureté foncière
modérée
• les aménagements hydrauliques du quartier sur la ZAE de la couronne des prés et au
déplacement des activités sur le territoire
Le projet est conçu afin de reconnecter le pôle gare aux centre-bourgs d’Epone et Mézières et inclut
dans son périmètre la transformation de la RD113 en bd urbain ainsi qu’un remaillage viaire et piéton
favorisant la couture urbaine. Les gabarits et formes urbaines ont été pensées en faisant varier les
hauteurs et la densité – plus forte à proximité des voies, plus lâche en transition avec le tissu
pavillonnaire et dans les cœurs d’ilots. Une attention particulière est apportée aussi à l’espacement 4
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des bâtiments et la variation des hauteurs afin de ménager des cônes de vue, permettre de conserver
un lien avec le grand paysage de la vallée et des coteaux de Seine et préserver la trame verte.
Le projet urbain d’environ 700 logements et les potentiels développements privés à proximité génère
un besoin scolaire qui sera pourvu par la création d'un groupe scolaire de 16 classes (avec possibilité
d'extension future) sur le secteur gare. Celui-ci sera combiné avec un équipement sportif comprenant
un gymnase de type C pouvant accueillir des compétitions sportives. Afin d’optimiser le foncier, les
emprises des deux équipements seront combinées sur la même parcelle et les usages mutualisés, le
gymnase étant localisé en toiture du groupe scolaire et pouvant être utilisé en journée pour les besoins
du groupe scolaire. Une crèche privée est également prévue à proximité du groupe scolaire.
Afin de favoriser l’intensité des usages, les équipements sont localisés sur le plan-guide à l’extrémité
ouest du cours de la gare, espace public central et principal du projet connecté sur sa rive est avec le
pôle gare. Les espaces publics du cours et de la place de la gare sont généreux et qualitatifs (4400m²).
Ils sont séquencés et offrent une diversité d'aménagements, afin de favoriser les synergies entre les
usages de transit et usages locaux : des espaces aérés et végétalisés pour tous les âges, des espaces
pour se réunir, se divertir, se détendre.
III. Opportunité du projet pour le territoire de GPSEO et d’Epône et Mézières-sur-Seine
Les communes d’Epône et Mézières s’insèrent dans le territoire de GPSEO qui fait face dans son
ensemble à des enjeux majeurs liés à la désindustrialisation de la vallée de Seine, une croissance
démographique modérée accompagnée néanmoins d’une pression forte sur le marché immobilier,
signe de besoins en logements grandissants et de la nécessité d’un effort soutenu dans la construction
de nouveaux logements. Ces besoins en nouveaux logements proviennent essentiellement du
desserrement des ménages et de la variation du solde naturel positif.
Les nouvelles constructions sur le territoire de GPSEO sont opérées, depuis 2006, à 85% en
renouvellement urbain et en « dents creuses » (cf PLUI GPSEO, p.6). Un des enjeux importants de la
construction de logements neufs sur le territoire de GPSEO est le renforcement de la mixité sociale
avec déconstructions dans les quartiers à très forte concentration et nouveaux développement sociaux
insérés dans les tissus urbains en déficit, comme c’est le cas à Epône Mézières (en 2020 taux de
logements sociaux à 19,26% sur Epône ; 13,95% à Mézières).
Pour GPSEO, les enjeux du développement de nouveaux quartiers sont essentiels pour renforcer
l’attractivité du territoire :
- contenir l’échauffement du marché immobilier pour maintenir l’accessibilité du parc de
logements
- construire à proximité des pôles de mobilités pour renforcer l’accès aux grands pôles d’emploi
- favoriser la mixité sociale en répartissant mieux le logement social sur l’ensemble du territoire
- contenir l’étalement urbain et favoriser l’usage des transports en commun
- préserver l’a qualité de vie et l’intensité des usages notamment commerciaux des centres-
villes 5
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IV. Nécessité d’une mise en compatibilité du PLUI
Les règles de gabarits du PLUI, avec des hauteurs à R+3+C, sont en majorité respectées par le projet,
mais la proposition de l’aménagement de faire varier les hauteurs de R+1 à R+6+C afin de créer une
diversité dans le paysage et garder une cohérence avec les tissus des deux bourgs, offrant une forte
variabilité, nécessite une mise en compatibilité du PLUI.
Des adaptations au PLUI sont nécessaires :
# Au niveau du P.A.D.D. :
- pas d’incompatibilité
# Au niveau du règlement écrit et graphique : Le périmètre de projet relève pour partie des zones UAb
et UDd. Certaines des règles du PLUi doivent être ajustées en accord avec le projet. Pour ce faire un
nouveau sous-secteur UAb17 sera créé et certaines parcelles en UDd y seront intégrées, en réponses
aux besoins suivants :
- Certains ilots en proximité immédiate du pôle gare se trouvent en zone UDd dont le règlement
n’est pas compatible, par nature, avec la réalisation d’une opération d’aménagement d’intensification
urbaine en proximité immédiate d’un pôle gare.
- Deux emplacements réservés rive Ouest de l’avenue de la Gare et rive nord de la RD113 au
droit de l’îlot du quartier Gare doivent être créés.
- Le règlement de zone UAb doit être adapté pour être compatible avec les emprises au sol de
certains lots. En effet pour que la plupart des lots ménage des espaces libres, certains doivent être plus
denses. Rapporté à la parcelle et suivant la géométrie et les opportunités de remembrement foncier,
certaines constructions les plus proches de la gare sont ponctuellement contraintes d’atteindre + de
60% d’emprise au sol.
- Le règlement de zone UAb doit être adapté pour être compatible avec les dispositifs de
compensation pour assurer des espaces de pleine terre. Certains lots à vocation commerciale,
contraints de consommer plus d’espaces libre en RDC pourront compenser avec des surfaces
végétalisées sur dalle.
- Le règlement de zone UAb doit être adapté pour être compatible avec le paysage urbain
élaboré au sein du plan guide privilégiant des hauteurs et des formes urbaines variées.
- Le règlement de zone UAb doit être adapté pour être compatible avec le paysage urbain
élaboré au sein du plan guide privilégiant des hauteurs de clôtures inférieures à 1,5m.
# Au niveau des servitudes et prescriptions particulières :
- le périmètre de gel établit lors de la précédente modification du PLUi n’est plus nécessaire.
# Au niveau de l’OAP de secteur à enjeux métropolitain n°5:
- le projet comporte plusieurs orientations d’aménagement et de programmation spécifiques
au sein du périmètre de DUP qu’il convient de préciser en ajoutant un ZOOM de secteur, un schéma
des orientations adapté au périmètre de DUP et un schéma des typologies et en précisant le texte de
l'OAP.
- le schéma des orientations précise les fonctionnalités de la centralité gare en y implantant un
équipement (déjà autorisé par le règlement du PLUi actuel) et en localisant plus précisément le pôle
d’échanges multimodal. Il précise également la destination et vocation principale des espaces et les
alignements d’arbres à préserver sur les voies publiques.