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Déliberation - 2026 01 29 5.3.1 PJ1 Mauges Communaute convention
unknown - Communauté d'agglomération - Mauges Communauté - M
unknown - Communauté d'agglomération - Mauges Communauté - Portrait de lHabitat Mauges 2024
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Mauges Communauté - Portrait de lHabitat Mauges 2024)
Thèmes du document : Logement, Banque, Vieillesse,
Un rythme de construction qui n’échappe pas à la tendance
nationale de baisse
En 2023, Mauges Communauté a enregistré 369 ouvertures de chantier, soit une diminution de 23% par rapport à l’année
précédente. Bien que le ralentissement de la construction, qui concerne aussi bien le département de Maine-et-Loire que la
France, ait débuté en 2022 (-4%), il s’est nettement accéléré en 2023. De plus, le nombre d’octroi de Prêts à Taux Zéro des
primo-accédants dans le neuf a atteint un niveau historiquement bas en 2023 (87 contre 123 en 2022). La suppression de ce
prêt pour les maisons neuves en 2024 devrait accentuer la
baisse des constructions.
82% des nouvelles
constructions sont des
maisons. Cette proportion
est moins prédominante
que dans le parc actuel de
logement, qui compte 94%
de maisons. 13% des ouvertures de chantier sont des appartements,
témoignant d’un mouvement déjà enclenché de développement du
collectif sur le territoire.
Entre 2021 et 2023, le taux de construction de Mauges Communauté
s’élève à 2,5 nouvelles constructions pour 100 logements existants. Il se
situe sous la moyenne départementale (2,9%), essentiellement portée
par l’agglomération angevine, mais dépasse le niveau national (2,0%).
■ Par Z. Le Dévédec
Construction de logement
La construction en 2023
· 369 ouvertures de chantier
· -23% entre 2022 et 2023
Chiffres
Clés
Construction : nouvelle méthodologie
Du fait de la disparition de la précédente
base Sitadel, une nouvelle source et
méthodologie sont adoptés en 2024
pour le décompte de la construction
neuve. Il est ainsi déconseillé de
comparer les deux bases entre elles.
Taux de construction entre 2021 et 2023
(pour 100 logements existants)
0% à 1,5%
1,5% à 2,5%
2,5% à 4%
plus de 4%
Taux de construction
entre 2021 et 2023
Logements commen-
cés en 2023
115
46
1
Mauges-sur-Loire
Orée d’Anjou
Chemillé-en-Anjou
Montrevault-sur-Èvre
Sèvremoine
Beaupréau-en-Mauges
85
58 62
48 70
46
2,3 %
2,9 %
2,6 %
2,4 %
2,1 %
2,8 %
ADIL 49 / Source : Sitadel base détail - 1er mars 2024
ADIL 49 / Source : Sitadel base détail - 1er mars 2024
Construction
2021-2023
Objectifs du PLH de
construction 2021-2023
Commune 2021 2022 2023p Total Objectif Taux d’atteinte
Beaupréau-en-M. 142 99 58 299 330 91%
Chemillé-en-Anjou 79 78 62 219 318 69%
Mauges-sur-Loire 60 75 70 205 263 78%
Montrevault-sur-È. 38 62 46 146 220 66%
Orée d’Anjou 100 55 48 203 250 81%
Sèvremoine 82 110 85 277 440 63%
TOTAL 501 479 369 1349 1 820 74%
1 019 1 027
727 691
586 541
434
504
260
360
264
342
402
322
456 501 479
369
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Construction dans les Mauges
ADIL 49 / Source : SOeS, Sit@del2 (2006-2014) et
Sitadel base détail - 1er mars 2024 (2015-2023
Portrait de l'Habitat 2024 de Mauges Communauté
Observatoire
de l'habitat
et du foncier
Édition n°3
Juin 2024
©Mauges Communauté Adéquation du revenu des ménages au prix des logements
La hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière
décennie ajoutée au renchérissement du coût du crédit
ont fortement désolvabilisé les candidats à l’accession.
Les primo-accédants sont les premiers impactés par le
durcissement des conditions d’accès à la propriété. Ainsi, en
2023, seulement 176 ménages ont pu réaliser leur opération
à l’aide d’un prêt à taux zéro contre 261 en moyenne au
cours des cinq années précédentes.
Nous nous interrogerons alors sur la capacité des locataires
du parc privé à réaliser une opération d’accession sur le
territoire de Mauges Communauté dans un logement
adapté à la taille de leur ménage.
Un ménage primo-accédant doit disposer
d’au moins 3 400 €/mois pour acquérir une
maison type 5
La capacité à accéder met en regard les prix médians de
l’immobilier et le niveau de revenu mensuel minimum
Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.2
Ventes immobilières
Une baisse des transactions qui s’amorce
1 871 ventes de logements anciens ont été recensées en 2022 sur le territoire de Mauges
Communauté, soit 3,5% de son parc de logement. Le marché des transactions immobilières
tend à s’essouffler, avec une diminution de 9% des ventes entre 2021 et 2022 (-191 ventes).
Cette tendance est également observée au niveau départemental et régional (-8%), mais
elle est plus prononcée qu’à l’échelle nationale (-5%).
La majorité de ces ventes concernait des maisons, qui représentaient
86% des transactions.
Cependant depuis
2014, la part des
ventes d’appartements
tend à augmenter.
Cette dynamique
est particulièrement
marquée à Beaupréau-
en-Mauges, qui
concentre 60% des
ventes d’appartement
du territoire.
Un maintien de la hausse des prix
Le prix médian des maisons s’élève à 174 000 €, soit
12% de moins que dans le département (197 000 €).
Les prix se maitiennent dans une dynamique de hausse,
gagnant ainsi 3,2% entre 2022 et 2023 (+5 350 €). Si
l’intercommunalité connaît une hausse générale des prix,
Sèvremoine voit ses prix régresser de 6% (-10 000 €).
Mauges Communauté fait ainsi figure d’exception : le
département, la région, et la France enregistrent une baisse
des prix significative, de -2% à -3%.
À l’inverse, le prix médian des appartements, atteignant
85 000€, diminue légèrement de 3,4%, tendance similaire à
la France (-1,8%). Les prix sont inférieurs de 43% par rapport
à ceux du département et de 48% par rapport à la France
(149 000 € et 165 000 €). Maisons et appartements confondus,
les prix les plus hauts sont relevés à Orée d’Anjou, où ils sont
34% plus élevés qu’à Montrevault-sur-Èvre. ■ Par Z. Le Dévédec
Ventes immobilières
· Ventes en 2022 : 1 871 (-9% en
un an)
· Prix médian en 2023 : 174 000 €
pour une maison (+3% en un an)
Chiffres
Clés
Prix médian net vendeur des maisons en 2023
ADIL 49 /Source : CEREMA - DVF+ (Avril 2024)
150 000 à 200 000
moins de 150 000
200 000 à 250 000
plus de 250 000
Prix médian des maisons
en € en 2023
Logements vendus
en 2022
459
166
5
Donnée indisponible
Mauges-sur-Loire
Orée d’Anjou
Chemillé-en-Anjou
Montrevault-sur-Èvre
Sèvremoine
Beaupréau-en-Mauges
235
216 186
162
166
201 500 €
180 000 €
170 000 €
170 000 €
150 000 €
178 000 €
Angers
vers
Nantes 181
1223 1113 1055 1335 1358
1669 1737 1835 1611
285
70 78
103 131
238 190 227 260
0
500
1000
1500
2000
2500
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Maison Appartement
Ventes en ancien depuis 2014
ADIL 49 /Source : CEREMA - DVF+ (Avril 2024)
118 000 €
125 000 € 125 000 €
145 495 €
156 000 €
168 650 €
174 000 €
140 850 € 146 000 €
150 369 €
168 500 €
183 000 €
200 000 €197 000 €
150 000 € 155 000 €
162 000 €
210 000 €
205 000 €
160 000 €
165 000 €
171 500 €
180 800 €
195 000 €
100 000 €
120 000 €
140 000 €
160 000 €
180 000 €
200 000 €
220 000 €
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 (p)
Mauges Communauté Maine-et-Loire Pays de la Loire France
ADIL 49 /Source : CEREMA - DVF+ (Avril 2024)
Évolution du prix net vendeur des maisons
(hors frais d’agence et frais de notaires) permettant de mobiliser une enveloppe financière
correspondante.
Ainsi, pour un couple avec enfant(s), la courbe de capacité
d’emprunt maximale selon le revenu révèle qu’il faut
percevoir au moins 3 400 € de revenu mensuel pour disposer
du budget nécessaire à l’acquisition d’une maison T5+ au
prix médian de 226 000 €. De son côté, une personne seule
qui jetterait son dévolu sur une petite maison T3 (surface
médiane de 74 m2) devrait percevoir un revenu mensuel
minimum de l’ordre de 2 200 € pour financer un achat au
prix médian de 147 000 €.
En résumé, la plage de revenu efficiente qui permet une
primo-accession en maison ancienne sur le territoire de
Mauges Communauté se situe entre 3 000 et 3 800 € pour
les couples avec ou sans enfant(s) et doit être supérieure à
2000 € pour les personnes seules.
Cette mesure de la capacité financière à atteindre le prix de
référence constitué du prix médian observé sur le marché
est simplificatrice, mais elle permet de mesurer l’accessibilité
financière du territoire pour les ménages locataires qui y
habitent.
Le niveau des prix rend l’accession
impossible à plus de la moitié des locataires
du parc privé
En prenant en compte la distribution des revenus, ce sont
moins de 50% des couples locataires du parc privé qui
pourraient acheter une maison sur le territoire de Mauges
Communauté au prix médian proposé.
Concrètement, le revenu efficient permettant aux familles
locataires de concrétiser une primo-accession sur leur
territoire de résidence n’est perçu que par 30 à 40% des
couples, ceux qui gagnent entre 3 000 et 3500 €/mois.
Les perspectives d’accession sont encore plus restreintes
pour les personnes seules puisque environ 20% de ces
ménages déclarent un
revenu d’activité équivalent
à 2 200 €/mois, soit le revenu
minimum pour accéder en
maison type 3. De tradition,
ces ménages consentent en
effet un effort d’épargne
préalable prolongé avant de
changer de statut.
En conclusion, les futurs
accédants à la propriété
se recrutent aujourd’hui parmi les locataires de Mauges
Communauté appartenant au 6ème décile1 de revenu et
au-dessus, à moins qu’ils ne soient originaires d’autres
territoires.
Le PTZ 2024, un déclencheur d’accession
sociale en « Achat-amélioration »
Grâce à l’effet solvabilisateur du prêt à taux zéro, les primo-
accédants bénéficient d’un surcroît de capacité financière
très substantiel. L’avantage que procure sa mobilisation se
Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.3
760 € 1 080 €
1 306 € 1 489 €
1 654 € 1 834 €
2 035 € 2 287 €
2 676 €
1 367 €
1 945 €
2 352 € 2 681 €
2 978 € 3 301 €
3 663 €
4 117 €
4 816 €
Titre du graphique
Personne seule Couple +1 enfant
Graph 2/ Revenus déclarés des ménages
de Mauges Communauté distribués par déciles1
100%
10% 20% 30% 40% 50% 40% 70% 80% 90%
ADIL 49 / Source : FiLoSoFi 2021
Méthodologie : Le niveau de revenu mensuel par type de ménage est estimé en pondérant et actualisant le revenu fiscal déclaré par Unité de Consommation (UC) en fonction de la composition familiale - Source Filosofi 2021 (Personne seule 1 UC, Couple+1 1,8 UC)
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
Revenu mensuel
Revenu minimum pour acquérir au prix médian selon le
type de bien
Graph 1/ Revenu minimum pour acquérir au prix médian selon
le type de bien (avec un apport personnel de 15 000€)
Maison T6+ = 244 000€
Revenu
3 700€
Maison T5 = 218 000€
Maison T4 = 194 000€
Maison T3 = 147 000€
Revenu
3 300€ Revenu
2 900€ Revenu
2 200€
Revenu mensuel
Prix d’achat
Note de lecture :
Un ménage qui perçoit 3 400€ de revenu
mensuel (en abscisse) dispose d’un
budget accession de 224 000 € (en
ordonnée), lui permettant de financer
l’achat d’une maison T5 au prix médian
de 218 000 € TTC.
La courbe de capacité d’emprunt
maximale selon l’échelle de revenu
mensuel est établie selon les ratios
prudentiels habituels pour les primo-
accédants, soit sur une durée de 25 ans,
au taux d’effort de 33%. Taux nominal
du prêt principal : 3,8% + Assurance
Décès Invalidité (ADI) à 100%. Il est pris
en compte un apport personnel de
15 000 € correspondant au montant
moyen constaté pour les opérations
de primo-accession à Mauges
Communauté.
ADIL 49 / Source : Simulation financière avec ADILPRIMO, prix avec DVF d’avril 2024
Primo-accédants
· 3 534 €/mois : le revenu
moyen en 2023 (2 actifs)
· 29 000€ = l’apport
personnel moyen des
accédants «personnes
seules» en 2023
Chiffres
Clés
Source : ANIL/ADIL 49/SGFGAS-PTZ Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.4
Parc locatif privé
Face aux tensions ressenties sur le parc locatif privé de Mauges Communauté,
l’intercommunalité a souhaité réaliser un état des lieux de ces logements. En effet,
une étude1 de la DREAL vient de classer le territoire comme «Très tendu» en Pays
de la Loire, seule intercommunalité du département concernée par cette tension
maximale du parc locatif privé. Pourtant en 2014 le territoire était considéré comme
«à l’équilibre», mais en 2018 il passe en catégorie «Tendue», puis «Très tendue» en
2023.
Une répartition géographique plus équilibrée que pour le
parc social
Le parc locatif privé de Mauges Communauté comprend 7 400 logements, ce qui
représente 15% des résidences principales, taux le plus faible du département.
Le taux de locatif privé s’échelonne de 12% pour la commune de Montrevault-
sur-Èvre jusqu’à 17% pour Chemillé-en-Anjou et Orée d’Anjou. Ces écarts
entre communes sont moins marqués que pour le parc locatif social, avec
une meilleure répartition
géographique2.
Une dynamique de
production qui redémarre
Après une période de stagnation, l‘effectif repart à la hausse. En 6 ans, le
parc locatif privé s’est étoffé de 374 logements, une progression de 5%
qui figure parmi les plus dynamiques de Maine-et-Loire. Les six communes
du territoire ont toutes bénéficié de cette augmentation, au premier rang
desquelles Beaupréau-en-Mauges (+9%) et Orée d’Anjou (+8%).
Chemillé-en-Anjou
Beaupréau-en-Mauges
Sèvremoine
Montrevault-sur-Èvre
Mauges-sur-Loire
Orée d'Anjou
17,0 %
15,9 %
14,7 %
12,1 %
15,2 %
17,0 %
(Nb : 1 436)
(Nb : 1 500)
(Nb : 1 489)
(Nb : 778)
(Nb : 1 137)
(Nb : 1 129)
Discrétisation
[ 12,10 ; 13,40 [
[ 13,40 ; 15,55 [
[ 15,55 ; 16,45 [
[ 16,45 ; 17,00 ]
Taux de logements locatifs privés en 2020 (Insee(RP)
Carte réalisée avec Cartes & Données - © Articque
Taux de logements locatifs privés
(pour 100 résidences principales)
ADIL 49 / Source : Insee-RP 2020
Mauges Communauté : 15,4%
Maine-et-Loire : 21,9%
· 7 468 logements
· 15% des résidences principales
· +374 logements en 6 ans (+5%)
· 77% de maisons
· 19% de T1-T2
· 47% de personnes seules
· 6 ans d’ancienneté d’emménagement
· 728€ le loyer d’une maison de 90m²
Parc locatif privé
Chiffres
Clés
Évolution des logements locatifs privés
Commune 2009 à 2014 2014 à 2020
Beaupréau-en-Mauges -11 -1% +118 +9%
Orée d’Anjou +8 +1% +86 +8%
Chemillé-en-Anjou -7 -0% +26 +2%
Montrevault-sur-Èvre +3 +0% +14 +2%
Mauges-sur-Loire -11 -1% +61 +6%
Sèvremoine +28 +2% +70 +5%
Mauges Communauté +10 +0% +374 +5%
mesure en équivalent subvention et correspond à une aide
de +20 000 à +40 000 € (pour un ménage de 3 personnes
en zone C – voir graphique 3).
À titre d’illustration, pour Mauges Communauté, un ménage
disposant de 3 000 € de revenu mensuel dispose d’une
capacité d’emprunt de 200 000 € en ancien et de 242 000 €
en achat-amélioration pour une même mensualité.
La refonte du PTZ entré en vigueur au 1er avril 2024 a
cependant recentré le dispositif sur les opérations d’achat-
amélioration nécessitant un minimum de 25% de travaux. À
cette condition, le PTZ constitue un outil puissant en faveur
de l’accession sociale qui abaisse significativement le niveau
de revenu permettant d’accéder à la propriété, soit de
plus de 700 €/mois dans l’hypothèse la plus favorable. (Cf.
graphique 3) ■ Par J. Dupé
--------------
1 Les déciles divisent les données en dix parts égales (10%). Le 6ème décile de
revenu correspond aux 40% des ménages aux revenus les plus élevés.
Revenu Gain PTZ
1 800 € 35 300 €
2 000 € 38 900 €
2 200 € 42 240 €
2 400 € 42 500 €
2 600 € 42 500 €
2 800 € 42 400 €
3 000 € 42 800 €
3 200 € 29 700 €
3 400 € 29 700 €
3 600 € 29 800 €
3 800 € 29 700 €
4 000 € 29 800 €
4 200 € 20 500 €
4 400 € 20 800 €
4 600 € 20 900 €
4 800 € 21 100 €
5 000 € 8 300 €
125 800 €
150 400 €
175 000 €
199 600 €
224 300 €
248 900 €
273 500 €
298 100 €
322 700 €
161 100 €
192 640 €
217 500 €
242 400 €
254 000 €
278 600 €
294 000 €
319 000 €
331 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
Revenu mensuel
Sans PTZ
Avec PTZ
Graph 3/ Calcul du budget accession selon le revenu à Mauges commu- nauté (Zone C) pour un ménage de 3 personnes
Note de lecture du
graphique :
Un ménage qui dispose
de 3 000€ de revenu
mensuel dispose
d’un budget global
accession de 199 600€
en achat d’existant
sans travaux et de
242 400 € en achat-
amélioration pour une
même mensualité et
un taux d’endettement
de 33% sur 25 ans.
Dans ce dernier cas, il
mobilise un prêt à taux
zéro conditionné par
la réalisation de 25%
de travaux minimum
par rapport au coût
d’opération.
ADIL 49 / Source : Simulation financière avec ADILPRIMO Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.5
Un tiers de la croissance provient
des logements meublés, qui ne
représentent pourtant que 4% du
parc locatif privé.
Une prédominance
de maisons et un
faible niveau de petits
logements T1-T2
Une large majorité du parc locatif
privé se compose de maisons (77%). Seulement 19% des logements
sont des T1-T2, taux le plus faible de Maine-et-Loire. En comparaison,
les personnes seules occupent 47% des logements et leur poids a
progressé de 6 points en seulement 10 ans, ce qui soulève la question
de l’adéquation de la taille des logements à celle des ménages. La
commune de Beaupréau-en-Mauges se démarque toutefois par un
niveau assez conséquent de T1-T2 de 27%.
Un vieillissement des locataires et une baisse du
taux de rotation
La durée d’occupation des locataires du parc privé
est plus courte que celle des autres ménages, 6
ans en moyenne contre 9 ans pour les locataires
HLM et 22 ans pour les propriétaires occupants.
Le vieillissement de la population est à l’œuvre
et les plus de 40 ans occupent désormais 48%
des logements locatifs privés, une hausse de 11
points en seulement 10 ans.
Or, l’ancienneté d’emménagement est
proportionnelle à l’âge du locataire. Les moins
de 40 ans occupent leur logement en moyenne
3 ans, contre 8 ans pour les plus de 40 ans. Le
vieillissement de la population contribue ainsi au
recul du taux de rotation et réduit l’accueil de
nouveaux ménages, ce qui fragilise la mobilité
résidentielle et participe à la tension sur le parc
locatif privé. Les courtes durées d’occupation
de moins de 3 ans représentent désormais 50%
du locatif privé, contre 54% dix ans auparavant.
Cette baisse de 4 points équivaut à près de 300
déménagements en moins3.
Une tension multifactorielle
En-dehors du vieillissement de la population, la
tension sur le parc locatif privé provient de plusieurs autres facteurs, notamment :
• Exclusion des locataires les plus modestes de l’accession à la propriété, face à l’envolée des prix de
l’immobilier4 et à la remontée des taux d’intérêt.
Nb. pièces Nombre Taux Évolution 2014-2020
T1 384 5% +89 +30%
T2 998 13% +45 +5%
T3 2 256 30% +86 +4%
T4 2 110 28% +50 +2%
T5+ 1 720 23% +104 +6%
Total 7 468 100% +374 +5%
Caractéristiques du parc locatif privé en 2020
ADIL 49 / Source : Insee-RP
* Autre : Logement-foyer, Chambre d’hôtel, Habitation de fortune, Pièce indépendante (ayant sa propre entrée).
Type Nombre Taux Évolution 2014-2020
Maison 5 786 77% +246 +4%
Appartement 1 488 20% +76 +5%
Autre* 194 3% +51 +36%
Total 7 468 100% +374 +5%
Type Nombre Taux Évolution 2014-2020
Meublé 331 4% +133 +67%
Non meublé 7 137 96% +241 +3%
Total 7 468 100% +374 +5%
Évolution du nombre de
logements locatifs privés
5 537
7 085 7 094 7 468
1 000
3 000
5 000
7 000
9 000
1999 2009 2014 2020
Évolution du parc locativ privé
Nombre ADIL 49 / Source : Insee-RP
Caractéristiques des locataires du parc privé ADIL 49 / Source : Insee-RP
41%
47%
32%
28%
27%
25%
En 2009
En 2020
Parc locatif privé selon la taille du
ménage
1 personne 2 personnes ≥ 3 personnes
Taille du ménage
(1 912) (2 271) (2 901)
(3 499) (2 102) (1 868)
41%
47%
32%
28%
27%
25%
En 2009
En 2020
Parc locatif privé selon la taille du
ménage
1 personne 2 personnes ≥ 3 personnes
17%
13%
46%
39%
27%
35%
11%
14%
En 2009
En 2020
Parc locatif privé selon l'age
de la personne de référence du ménage
< 25 ans 25-39 ans 40-64 ans ≥ 65 ans
Age de la personne de référence
(1 197) (3 249) (1 887) (751)
(961) (2 892) (2 578) (1 037)
17%
13%
46%
39%
27%
35%
11%
14%
En 2009
En 2020
Parc locatif privé selon l'age
de la personne de référence du ménage
< 25 ans 25-39 ans 40-64 ans ≥ 65 ans
54%
50%
23%
24%
23%
26%
En 2009
En 2020
Ancienneté d'emménagement du
parc locatif privé
≤ 2 ans 3-5 ans ≥ 6 ans
Ancienneté d’emménagement
54%
50%
23%
24%
23%
26%
En 2009
En 2020
Ancienneté d'emménagement du
parc locatif privé
≤ 2 ans 3-5 ans ≥ 6 ans
Indicateur Propriétaire occupant Locatif privé Locatif social
LE LOGEMENT
Maison 99,5% 77% 73%
Appartement 0,4% 20% 22%
Petit logement (T1-T2) 1% 19% 19%
Grand logement (T5+) 67% 23% 18%
Taille moyenne (Nb pièces) 5,1 3,6 3,5
Sans stationnement 14% 31% 24%
Maison mitoyenne* 25% 53% 80%
L’OCCUPANT (personne de référence du ménage)
Jeune ménage (<25 ans) 1% 13% 4%
Sénior (≥ 65 ans) 30% 14% 26%
Élève ou étudiant 0,0% 0,5% 0,2%
Actif ayant un emploi 63% 71% 52%
Retraité 34% 16% 31%
Ancienneté moyenne
d’emménagement 22 ans 6 ans 9 ans
Personne seule 21% 47% 52%
3 personnes ou + 41% 25% 24%
Taille moyenne du ménage
(Nb de personnes) 2,6 2,0 1,9
Comparaison des trois statuts d’occupation
ADIL 49 / Source : Insee-RP 2020
*Part de logements mitoyens sur au moins un côté parmi les maisons
Lecture locatif privé :
Parmi les logements
locatifs privés, 77%
sont constitués de
maisons et 20%
d’appartements.
Les T1-T2 représentent
19% du parc, les
T5+ 23% et la taille
moyenne est de 3,6
pièces. 31% d’entre
eux ne disposent pas
de stationnement et
53% des maisons sont
mitoyennes.
Lecture locatif privé :
13% des logements
locatifs privés sont
occupés par une
personne de moins de
25 ans et 14% par une
personne de plus de
65 ans.
Les élèves et étudiants
occupent 0,5% de ces
logements, les actifs
ayant un emploi 71%
et les retraités 16%.
L’ancienneté moyenne
d’occupation est de
6 ans.
47% des logements
sont habités par une
personne seule, 25%
par 3 personnes
ou plus, et la taille
moyenne du ménage
est de 2,0 personnes. NOTES
1 La tension des marchés du logement en Pays de la Loire, Édition
2023, DREAL Pays de la Loire
2 En 2020 (Insee-RP), l’écart entre communes du taux de locatif privé
était de 41% (12,1% contre 17,0%). Pour le taux de locatif HLM, cet écart grimpait à 93% (5,9% contre 11,4%).
3 Les durées d’occupation ≤2 ans représentent 49,8% du parc locatif privé en 2020, soit un volume de 3 723. Si ce taux était resté identique à celui de 2009 (53,8%), cela
aurait représenté un volume de 4 020, soit un écart -297 (= 3 723 - 4 020). 4 Hausse du prix médian de 47% en 10 ans de la maison ancienne, entre 2014 et 2023. 5 Taux de rentabilité locative (brut) : ratio entre les loyers annuels perçus (hors charges locatives) et le prix d’achat du logement. À Mauges Communauté, entre 2018 et
2023, le taux de rentabilité locative brut moyen est passé de 5,4% à 4,9% pour l’achat d’une maison ancienne T4 de 90m². 6 Pour définir les loyers plafonds Loc’Avantages hors charges, l’arrêté du 28 décembre 2023 déduit des loyers de références une charge forfaitaire de 1,3€/m². 7 Loyers aux échelles supra-communales = moyenne à la commune des loyers pondérés du poids du parc locatif privé hors meublés de chaque commune (Insee-RP 2020).
Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.6
L ’adéquation de la taille des logements
L ’anticipation des besoins par Mauges Communauté
La baisse de la natalité, le vieillissement de la population, la progression des
séparations et des gardes alternées sont autant d’évolutions qui modifient la
composition des ménages et les besoins en logements. Alors que le parc de
logements de Mauges Communauté est majoritairement tourné vers l’accueil de
couples avec enfants, dans le cadre d’une accession à la propriété en maison,
les besoins et aspirations des habitants ont-ils évolué ? Comment accompagner la nécessaire adaptation des logements et
anticiper les futures attentes ? La population est-elle favorable à l’émergence de nouvelles formes urbaines ? Ces sujets font
l’objet d’une réflexion engagée en 2024 par les citoyens des Mauges, via IdéÔ Mauges, le Conseil prospectif territorial de
Mauges Communauté1.
Une taille des ménages en diminution et une sous-occupation croissante des logements
Les couples avec enfant(s) restent encore majoritaires, ils représentent un tiers des
ménages, taux parmi les plus élevés des Pays
de la Loire, ce qui témoigne de l’accessibilité
des familles pour le territoire. Toutefois, la
taille des ménages recule lentement depuis
50 ans, elle a perdu en moyenne 1,4 personne
par logement (-36%).
Au cours des dix dernières années, le nombre
• Baisse du taux de rentabilité locative5, également liée aux prix élevés de
l’immobilier, qui peut freiner les investisseurs.
• Tensions sur le parc social, induisant
un possible report de la demande
vers le locatif privé (encart p.8).
• Progression de la part des
personnes seules et des familles
monoparentales, plus fréquemment
locataires que les autres ménages.
■ Par A. Corbierre
Beaupréau.
685€
Chemillé.
706€
Mauges.
697€ Orée d'Anjou 765€
Montrevault.
643€
Sèvremoine
813€
Cholet
905€
Nantes
1 264€
Angers
1 145€
Loyer mensuel d’une maison de 90m² en 2023 au 3ème trimestre
par commune (charges comprises, hors meublés)
ADIL 49 / Source : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de Leboncoin
Loyer en €
512 - 611 €
611 - 660 €
660 - 703 €
703 - 750 €
750 - 810 €
810 - 880 €
880 - 962 €
962 - 1 370 €
Loyer mensuel d'une maison de 90m² en 2023 (Trimestre 3)
Carte réalisée avec Cartes & Données - © Articque
Mauges Communauté : 728€ *7
Maine-et-Loire : 809€ *7
Logements locatifs conventionnés ANAH
au 1er janv. 2024 (Taux pour 100 locatifs privés)
68
42 41
21 11
7
4,5%
2,9%
3,6%
2,7%
1,0% 0,5%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
0
20
40
60
80
Logements locatifs conventionnés ANAH au
01/01/2024
Nombre Taux ADIL 49 / Sources : Infocentre ANAH au 26 fév. 2024 ; INSEE 2020
Parc locatif conventionné ANAH
(Dispositif Loc’Avantages depuis le 1er mars 2022)
· 190 logements au 1er janv. 2024
· 2,5% du parc locatif privé
· +37 logements en deux ans (+24%)
· Entrées : 63 nouveaux conventionnements
en 2022-2023, au loyer moyen de 6,1€/m²
hors charges
· Sorties : 26 logements sortis du dispositif
en 2022-2023
3,81
3,5
3,24
3,01
2,71
2,52 2,49 2,42
2
2,5
3
3,5
4
1968 1975 1982 1990 1999 2009 2014 2020
Évolution de la taille des ménages
Évolution de la taille des ménages
(Nb. moyen d’occupants par résidence principale)
Source : Insee-RP
+ 755
- 405
+1 057
+2 624
-1 000 - 500 + 0 + 500+1 000 +1 500 +2 000 +2 500 +3 000
Famille monoparentale
Couple avec enfant(s)
Couple sans enfant
Personne seule
Evolution entre 2009 et 2020 Évolution du nombre de ménages
entre 2009 et 2020 selon la composition
ADIL 49 / Source : Insee-RP
(+24%)
(+36%)
(-2%)
(+8%)
Composition des
ménages
En
2009
En
2020
Personne seule 25% 28%
Couple sans enfant 32% 31%
Couple avec enfant(s) 37% 34%
Famille monoparentale 4,7% 5,9%
Autre 1,3% 1,1%
Total 100% 100%
Communes Maison Appartement
T1-T2 T3+ Total
Beaupréau-en-Mauges 7,6 € 11,1 € 8,0 € 9,3 €
Chemillé-en-Anjou 7,8 € 12,0 € 8,0 € 9,4 €
Mauges-sur-Loire 7,7 € 10,7 € 7,9 € 9,0 €
Montrevault-sur-Èvre 7,1 € 9,9 € 7,5 € 8,5 €
Orée d’Anjou 8,5 € 11,9 € 8,7 € 10,3 €
Sèvremoine 9,0 € 10,7 € 7,4 € 9,1 €
Mauges Communauté7 8,1 € 11,2 € 7,9 € 9,3 €
Loyer en €/m² du parc privé en 2023 au
3ème trimestre (charges comprises6, hors meublés)
42 41
21 11
7
1,0% 0,5
0
20
40
Nombre Taux de personnes vivant seules et de
familles monoparentales a bondi de
respectivement 24% et 36%. Pour ces
ménages qui ne disposent que d’un
seul revenu, se pose la question de la
disponibilité d’une offre de logements
financièrement abordable, de petite
et moyenne superficie.
On observe un décalage croissant
entre la taille des logements et
celle des ménages. Alors que 63%
des foyers se composent de 1 à 2
personnes, 81% des habitations
disposent de 4 pièces ou plus.
Cette divergence provient, en
partie seulement, du vieillissement
de la population. Les plus de 65
ans, très attachés à leur logement
-généralement en maison- l’occupent
depuis 34 ans en moyenne.
Ce décalage existe également pour
les emménagés récents depuis moins
de 5 ans : 65% d’entre eux comptent
1 à 2 personnes, mais 65% des logements qu’ils occupent
disposent de 4 pièces ou plus.
Malgré cette sous-occupation grandissante, la construction
neuve commence progressivement à s’orienter vers des
superficies de logements un peu moins grandes. L’impact sur
le renouvellement du parc reste toutefois limité, en raison
d’un taux de construction bas, de l’ordre de 1% par an.
Le parc social fait face a une insuffisance
de T1-T2, entraînant un surcoût de loyer
d’environ 100€
La demande locative sociale fait l’objet d’un suivi détaillé
qui permet une analyse précise
de l’adéquation de l’offre à la
demande de logements.
Le parc HLM, qui se compose
d’une majorité de T3-T4,
est confronté à un afflux de
demandes de T1-T2, dont le
nombre a été multiplié par 2,4 en
10 ans. Les T1-T2 représentent
désormais 36% des demandes
de logements mais seulement
26% des attributions, soit un
écart de 10 points.
Cette insuffisance de petits
logements contraint la moitié
des demandeurs d’un T1-T2
à accepter un logement plus
grand -généralement une
pièce supplémentaire, plus
rarement deux-, ce qui équivaut
à un surcoût de loyer d’environ
100€/mois2. En comparaison,
la pauvreté touche 27% des
locataires du parc social.
La pression est également importante sur les grands
logements HLM T5+, en raison d’un faible taux de rotation
de ses occupants. Ainsi, la moitié des demandeurs d’un T5+
se sont vu attribuer un logement plus petit que souhaité,
généralement un T4.
L’inadéquation de l’offre est accentuée par la production
récente de logements sociaux qui renforce le poids des T3-
T4 (ventes déduites). ■ Par A. Corbierre
--------------
1 Le «Conseil de Développement» , obligatoire pour les EPCI de plus de 50 000
habitants, est une instance consultative de démocratie participative, renommée «IdéÔ Mauges» dans les Mauges.
2 Loyer médian du parc social : 224€ le T1, 302€ le T2, 419€ le T3 (Adil
49/ Source: RPLS 2022 / loyer hors charges)
Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté // p.7
6,6%
5,7%
29,4%
20,4%
39%
45%
20%
25%
4,8%
3,8%
Demande en cours
au 1er janv. 2024
Demande satisfaite
en 2023
Titre du graphique
T1 T2 T3 T4 T5+
6,6%
5,7%
29,4%
20,4%
39%
45%
20%
25%
4,8%
3,8%
Demande en cours
au 1er janv. 2024
Demande satisfaite
en 2023
Titre du graphique
T1 T2 T3 T4 T5+
Demande locative sociale selon le nombre de pièces
(32)
(116) (517) (686) (353) (84)
(114) (252) (139) (21)
Pièces Évolution (Nb) Évolution (%)
T1 +74 +176%
T2 +300 +138%
T3 +169 +33%
T4 +124 +54%
T5+ +34 +68%
Total +701 +66%
25% 36%
71% 59%
4,7% 4,8%
En 2013 En 2024
Titre du graphique
T1-T2 T3-T4 T5+
Demande locative sociale en cours au 1er janvier
Évolution entre 2013 et 2024 du nombre de pièces demandé (choix 1)
Nb pièces
attribué
Nb pièces demandé (choix 1)
T1-T2 T3-T4 T5+ Total
Pièce(s) en moins 5% 11% 53% 11%
Identique 45% 78% 47% 66%
Pièce(s) en plus 50% 11% --- 23%
Total 100% 100% 100% 100%
Demande satisfaite de logements sociaux
Comparaison du nombre de pièces souhaité et obtenu
Lecture : Parmi les demandeurs d’un T1 ou d’un T2, 5% ont
obtenu un logement social plus petit, 45% ont obtenu la taille
souhaitée et 50% ont obtenu plus grand. Source : CREHA Ouest, demande satisfaite 2020-2022
ADIL 49 / Source : RPLS
Pièces Taux Nombre Évolution 2019-2023
T1 3% 157 -36 -19%
T2 17% 822 +11 +1%
T3 45% 2 163 +94 +5%
T4 27% 1 315 +34 +3%
T5+ 7% 332 +0 +0%
Total 100% 4 789 +103 +2%
Parc locatif social au 1er janv. 2023
Adéquation de la taille des logements sociaux
ADIL 49 / Source : CREHA Ouest, DDETS 49
Nb pièces
demandé
Nb pièces
attribué
ADIL 49 / Source : INSEE 2020 (Résidences principales)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Nb personnes
par logement
Titre du graphique
1 personne 2 personnes 3 p. 4 p. +5 p.
8%
(3 988)
15%
(7 427)
13%
(6 495)
35%
(16 969)
28%
(13 688)
Comparaison entre la taille des logements
et la taille des ménages
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Nb pièces
par logement
Titre du graphique
T1-T2 T3 T4 T5 T6+
25%
(12 348)
31%
(14 846)
25%
(12 342)
13%
(6 318)
6%
5,11 5,05 5,23 5,00
4,65
3,72
3,37
3,71 3,76
3,30
3,56
3,33
3,61 3,57
3,64
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
Nombre de pièce moyen par résidence principale
selon l'époque de construction
Propriétaire occupant Locataire privé Locataire HLM
Nb. pièces moyen par époque de construction
Source : INSEE 2020
5,11 5,05 5,23 5,00
4,65
3,72
3,37
3,71 3,76
3,30
3,56
3,33
3,61 3,57
3,64
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
Nombre de pièce moyen par résidence principale
selon l'époque de construction
Propriétaire occupant Locataire privé Locataire HLM
Lecture : Le parc locatif privé construit depuis 2016 dispose en
moyenne de 3,30 pièces. Portrait de l’Habitat 2024 de Mauges Communauté, n°3, Juin 2024, Observatoire intercommunal de l’Habitat et du Foncier
Comité de rédaction : Jack DUPÉ (ADIL), Pierre FOIN (MC),
Stéphanie MAUPIN (MC)
Auteurs : Audrey CORBIERRE (ADIL), Jack DUPÉ (ADIL), Zoé LE DÉVÉDEC (ADIL)
Une publication conjointe de l’ADIL 49 et Mauges Communauté
Hébergement d’urgence et logement accompagné
L ’accueil des personnes en grande
exclusion : une offre faible mais en
progression
Bien que peu développée sur le territoire, l’offre
d’hébergement et de logement accompagné, destinée
aux personnes en grande fragilité rencontrant des
difficultés d’accès au logement, a progressé depuis 2018.
Ainsi au 1er janvier 2024, Mauges Communauté dispose
de 17 places d’hébergement
d’urgence (+5 places), et de
27 logements accompagnés
(+8 logements).
De plus, le territoire accueille
46 places d’hébergement
d’urgence pour demandeurs
d’asile, principalement
situées à Chemillé-en-Anjou
et Beaupréau-en-Mauges.
Mauges-sur-Loire dispose de 30 places en CAES3, offrant un
hébergement de transition pour les demandeurs d’asile.
En 2023, 43 demandes d’hébergement
d’urgence effectuées par 29 ménages
différents5 ont été déposées auprès du
SIAO-1154. La majorité des demandes
proviennent de Chemillé-en-Anjou et
Beaupréau-en-Mauges. Concernant la
demande de logement accompagnés
ou d’insertion, 51 nouvelles demandes
sont recensées par le SIAO4 en 2023,
et seulement 3 ont
abouti, niveau le plus
faible depuis 3 ans.
■ Par Z. Le Dévédec
Au 1er janvier 2024, 1 756 ménages étaient
en attente d’un logement social à Mauges
Communauté. En 2023, 558 demandes ont
abouti (+38 attributions en un an), portant
le taux de demandes satisfaites à 24%.
Malgré un rebond depuis la crise sanitaire,
ce taux de satisfaction a chuté de 16
points en 10 ans, passant de 40% à 24%.
■ Par Z. Le Dévédec
Demande locative sociale
ADIL 49 / Source : Creha Ouest
1 055 1 048 1 089 1 067 1 115
1 163
1 284
1 379
1 542
1 847
1 757 1756
698 700 668 703 721
595 633 519
486 520 558
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Demande en cours (au 1er janvier) Demande satisfaite
Demande locative sociale et
attribution dans les Mauges
Demande en cours
(au 1er janv.)
Demande
satisfaite
Dispositif 2018 (juil.) 2023 (1er janv.) 2024 (1er janv.) Évol. 2018-24
Hébergement d’urgence (nb. places) 12 20 17 +5
Logement accompagné 19 24 27 +8
- Pensions de famille (nb de places) 15 15 15 +0
- IML et Sous-location (nb de logts) 4 9 12 +8
Offre d’hébergement et de logement accompagné
de Mauges Communauté
ADIL 49 /Source : SIAO 49
À Mauges Communauté, absence d’hébergement d’insertion, Aide au Logement Temporaire, résidence accueil, résidence sociale.
ADIL 49 / Source : Creha Ouest
40% 39% 39% 39% 38%
32% 31%
25%
21% 23%
24%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
T aux de demande satisfaite
Taux de demande satisfaite de
logement social
Effet Covid
(1) Intermédiation locative
(2) Hébergement d’urgence pour demandeurs d’asile
(3) Centre d’accueil et d’examen des situations : accueil et hébergement des personnes demandant l’asile d’une durée d’un mois maximum. (4) Service Intégré d’Accueil et d’Orientation (SIAO). Le SIAO-115 est dédié à l’hébergement d’urgence. (5) La durée d’occupation d’un hébergement d’urgence pouvant aller de quelques jours à quelques mois, un même ménage peut être amené à effectuer plusieurs demandes dans une même année.
(6) Demandes d’urgence abouties sur l’ensemble du département, dont le lieu d’appel provient de Mauges Communauté (7) Demandes abouties dans l’année N, parmi les demandes nouvelles de l’année N et parmi les autres demandes en attente
Offre d’hébergement et logement accompagné par commune au 1er janvier 2024
Dispositif Beaupréau- en-M. Chemillé- en-A. Mauges- sur-Loire Montrevault- sur-E. Orée d’Anjou Sèvremoine
Hébergement d’urgence (17 places) 3 3 1 1 7 2
Logement accompagné (27 places) 16 4 1 3 1 2
- Pensions de famille (places) 15 0 0 0 0 0
- IML1 et Sous-location (logts) 1 4 1 3 1 2
Demandeurs d’asile (76 places) 13 25 30 0 0 8
- Hébergement d’urgence (HUDA2) 13 25 0 0 0 8
- Transition (CAES3) 0 0 30 0 0 0
ADIL 49 /Source : SIAO 49
Sur 51 ménages :
- 37 personnes seules
- 16 ont entre 45 et 59 ans,
14 ont moins de 25 ans
- 17 sont demandeurs
d’emploi
La demande d’hébergement et logement accompagné
auprès du SIAO et du SIAO-1154
Indicateur 2020 2021 2022 2023 Évol. 2022-23
Hébergement d’urgence
- Demandes (au lieu d’appel) 31 25 67 43 -24
- Demandes abouties
(sur l’ensemble du département)6 7 11 30 21 -9
Logement accompagné et hébergement d’insertion
- Demandes nouvelles (au lieu de
résidence) 47 59 38 51 +13
- Demandes abouties (sur l’EPCI)7 3 17 13 3 -10
ADIL 49 /Source : SIAO 49
Sur les 29 ménages (pour
43 demandes d’urgence5) :
- 24 personnes seules
(dont 20 hommes seuls)
- 15 ont entre 45 et 59 ans