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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saint-Clément-de-Rivière.
Lien du pdf (unknown - Annexe 3 Avis du Domaine BISSY II du 05 12 2023)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de
Pôle d’évaluation domaniale de l’Hérault
334 allée Henri II de Montmorency - CS 17788
34 000 MONTPELLIER
Courriel : ddfip34.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 05/12/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Hérault
à
COMMUNE DE SAINT-CLÉMENT DE RIVIÈRE
av de Bouzenac
34 980 Saint-Clément de Rivière
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Amar GHILACI
Courriel : amar.ghilaci@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 70 21 92 49
Réf DS:12956693
Réf OSE : 2023-34247-47726
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain avec bâti du lot 1 de la parcelle CC 63
Adresse du bien : Campus de Bissy II, montée de Morastel – Saint-Clément de Rivière
Valeur vénale : 10 270 000 € pour le lot 1 et 64 000 € pour la portion de 1 345 m² à céder (marge d’appréciation de 10 %)
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
Parcelle CC 63 à Saint Clément de Rivière Immeubles du Campus de Bissy II 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Nicolas BORIE, directeur des services techniques de la commune de Saint- Clément de Rivière
Contact : 04 67 66 66 57 ou 07 84 41 09 66 / urbanisme@saint-clement-de-riviere.fr
2 - DATES
de consultation : 25/07/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis :
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 03/10/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Fin de copropriété horizontale
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé
La parcelle cadastrée CC 63, située à Saint-Clément de Rivière se décompose en 2 lots. Le lot 1 appartient à la commune de Saint-Clément de Rivière. Il est composé d’un terrain et de trois immeubles d’habitations. Le lot 2 appartient à la société anonyme d’habitation à loyers modérés, F.D.I Habitat. Il est composé d’un immeuble inoccupé (ancienne école).
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Les projets sont :
• Mettre fin à la copropriété horizontale. L’estimation porte sur l’intégralité du lot 1.
• Céder une portion du lot 1 à F.D.I. Habitat.
Cette portion d’une superficie de 1 345 m², longe la clôture existante et comporte une zone de stationnement.
Il s’étend du portail d’accès de la résidence, jouxte un caniveau d’évacuation des eaux pluviales puis continue à longer la clôture comme illustré ci-dessous. Prix négocié : 50 000 €.
3
Entrée de la résidence.
(portion cédée située à droite le long de
la clôture)
Illustration de la partie cédée, le
long de la clôture
Futur découpage des lots 1 et 2 après cession
d’une portion de 1345 m² à F.D.I Habitat 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Saint Clément de Rivière est une commune urbaine qui fait partie de la communauté de communes du Grand Pic Saint Loup. Elle est limitrophe avec Montpellier, d’une superficie de 12,73 km² et comprend 5 048 habitants (au dernier recensement).
Le campus de Bissy II, achevé en 1989, est un ensemble immobilier qui comporte 3 immeubles
(F, G et H), un abri extérieur pour motos et vélos. Ce campus est situé dans la partie sud de la commune.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle CC 63 se situe à proximité du centre commercial Trifontaine, d’un centre équestre, et des CHU de Lapeyronie et Arnaud de Villeneuve. L’accès à la résidence se fait par la montée de Morastel.
4.3. Références cadastrales
Les terrains figurent au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelles Adresse/Lieudit Superficie Zone PLU Nature réelle
Saint-Clément
de Rivière CC 63 Le Campus de Bissy II
Lot 1 : 14 955 m²
lot 2 : 5 424 m² UB et N Terrain+bâti
TOTAL 20 379 m²
4.4. Descriptif
La résidence héberge des étudiants. Elle est clôturée et son accès est sécurisé par un portail. Elle dispose d’un parking en son sein et un abri pour les véhicules deux roues. Il y a une laverie dans le bâtiment H.
La parcelle, les logements et les immeubles sont entretenus et en bon état. En revanche, la partie correspondant au futur lot 3 qui est bitumée, présente des traces d’usure, de craquellement de bitumes, de quelques trous et des traces de colmatage.
Le campus de Bissy II est composé de 153 logements de type T1 et un logement de type T2, loués vides. Selon les informations communiquées par le consultant, les superficies sont : Bâtiment F : 40 logements d’une superficie totale de 1 015,51 m² Bâtiment G : 57 logements d’une superficie totale de 1 383,84 m² Bâtiment H : 57 logements d’une superficie totale de 1 384,42 m²
La superficie totale des trois bâtiments est 3 783,77 m².112 logements disposent d’un balcon et 42 sont sans balcon. Un logement dispose d’un jardin.
Plans et photos illustratives (source : site internet de la Résidence Bissy II) :
4 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété du terrain : Commune de Saint-Clément de Rivière. Acquisition le 24/12/2007.
5.2. Conditions d’occupation : loué
6 - URBANISME
La commune dispose d’un PLU (délibération du 21/10/2021).
Le lot 1 est située sur deux zones et se répartit comme suit : 16 711 m² en zone urbaine UB et 3 668 m² en zone N1.
Il est spécifié dans le PLU que la zone UB correspond aux secteurs Bissy I et Bissy II, situés dans la partie sud de la commune. La zone N1 correspond à une zone naturelle protégée.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE POUR LES IMMEUBLES DE RAPPORT : MÉTHODE DES REVENUS ET MÉTHODE COMPARATIVE
7.1. La méthode par les revenus
Cette méthode consiste à appliquer au revenu de l'immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode est recoupée avec la méthode comparative.
Le montant des loyers perçus, selon les informations communiquées par le consultant : Total annuel 2022 : 722 624,59 €, soit une moyenne de : 722 624,59 € / 3 783,77 m² soit 191 €/m² par an.
Le taux constaté sur le marché des revenus d’immeubles de rapport traditionnels se situe entre 5 et 7 % dans le département de l’Hérault.
5 Selon les usages relevés, les taux de rendement vont de 3,5 à 5,5 % pour les résidences étudiantes neuves, et de 4,5 à 7 % pour les résidences de seconde main.
Au vu de l’emplacement de l’immeuble, hors de la Métropole, et par conséquent, moins bien desservi par les transports en commun, un taux de rendement de 7 % sera retenu. Ainsi la valeur vénale (Valeur vénale = valeur locative / Taux de rendement) est arrêtée à 10 323 208 € arrondie à 10 323 000 € (722 624,59/7 %) soit 2 728 €/m² (10 323 000 €/ 3 783,77 m²)
7.2. La méthode comparative
La méthode par comparaison consiste à fixer la valeur à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. L’étude de marché se fait à partir des sources internes de la DGFIP.
7.2.1 Études de marché : Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Ventes d’immeubles de rapport dans un rayon de 10 km autour du Campus de Bissy II pour la période de 2020 à 2022
7.2.2 Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue :
Le bien correspondant au lot 1 est entretenu régulièrement et en bon état général. Cependant les conditions de desserte du Campus de Bissy par les transports en commun restent limitées. Dès lors, il sera retenu parmi les termes les plus bas du tableau ci-dessus (termes 2 et 3) celui dont l’année de construction est la plus récente, soit 2 700,89 € arrondi à 2 700 €/m².
Par la méthode comparative, la valeur vénale est arbitrée a : 2 700 €/m² X 3 783,77 m² = 10 216 179 € arrondi à 10 216 000 €
6
N° Commune Adresse Prix total Prix/m² (utile)
1 57/AR129 CASTELNAU LE LEZ 2030 AV DE L'EUROPE 01/04/2022 2019 926 3229,85
2 172/KX 446 MONTPELLIER 1 PL DES CHARMILLES 31/03/2021 1977 8960 2700,89
3 172/AP 172 MONTPELLIER 139 AV D'OCCITANIE 03/03/2022 1966 648 2623,46
4 172/HI/137 MONTPELLIER 31/05/2022 2012 2286 3681,68
5 MONTPELLIER 17 QUAI DES TANNEURS 25/09/2020 2015 162 4240,74
Prix moyen au m²
Prix médian au m²
Ref.
enregistremen
t
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Année
construct.
Surface
utile totale
3404P01
2022P08228 2 990 843 €
3404P01
2021P07457 24 200 000 €
3404P01
2022P05118 1 700 000 €
3404P01
2022P10273
91 AV DU PONT
JUVENAL 8 416 319 €
3404P01
2020P16354
172//BZ/
336//1 687 000 €
3 295,32 €
3 229,85 € 7.3. Synthèse
Méthode d’évaluation Valeur vénale
Méthode par le revenu au taux de 7 % 10 323 208 €
Méthode comparative 10 216 000 €
Les valeurs déterminées par la méthode des revenus avec un taux de 7 % et par la méthode comparative sont voisines. La valeur vénale peut être déterminée par calcul de leur moyenne.
Soit : (10 323 208 + 10 216 000) / 2 = 10 269 604 arrondi à 10 270 000 €.
La valeur vénale de l’intégralité du lot 1 de la parcelle CC 63 est arbitrée à : 10 270 000 €
8 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE POUR LA PORTION DU TERRAIN À CÉDER : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché : Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Termes de comparaison : Ventes de terrain dans un rayon de 3 km autour du Campus de Bissy II pour la période de 2021 à 2023
8.2. ANALYSE ET ARBITRAGE DU SERVICE – TERMES DE RÉFÉRENCE ET VALEUR RETENUE
L’étude de marché permet d’établir un prix moyen de 238 €/m². Les caractéristiques du terrain sont les suivantes :
• Il est situé à proximité et le long de la clôture du Campus
7
N° Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m²
1 116//AR/239// GRABELS CHE DE LA DESIRADE 05/08/2021 1280 220,31 UC1b
2 116//AI/199// GRABELS VALSIERE 09/07/2021 1595 127,89 UB2d
3 247//BS/80// 20/01/2022 1065 281,69 UD2
4 LE PLAN DU LECAS 11/01/2023 1343 320,18 UD2
237,52 € /m²
251,00 € /m²
Ref.
enregistrement
Surface terrain
(m²)
Zone
PLU de la
commune
3404P01
2021P15137 282 000
3404P01
2021P12921 204 000
3404P02
2022P01189
SAINT
CLEMENT DE
RIVIERE
415 RUE ANDRE
GEORGES 300 000
3404P02
2023P04369
247//BO/241// et
247//BO/244//
SAINT
CLEMENT DE
RIVIERE
430 000
Prix moyen :
Prix médian : • Une partie du terrain est consacré au stationnement et au passage de véhicules.
Compte tenu de ces éléments, une décote de 80 % est appliquée sur le prix moyen soit une valeur totale nette de la décote de : 238 €/m² X 0,20 X 1 345 m² = 64 022 € arrondi a 64 000 € .
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION 10 % –
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
En ce qui concerne le lot 1, la valeur vénale est arrêtée à 10 270 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification à 9 253 800 €.
En ce qui concerne la partie du lot 1 qui sera cédée à F.D.I, la valeur de 64 000 € arrêtée est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 57 619 €, arrondi à 57 000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
8 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances Publiques,
Christine FIGUIERE
Responsable de la division du domaine
9
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