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unknown - Annexe 3 estimation des domaines lot 2123 m² Document publié le Mardi 12 avril 2022 par la commune de Saint-Clément-de-Rivière. Lien du pdf (unknown - Annexe 3 estimation des domaines lot 2123 m²)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Espaces terrestres et maritimes, Ex REPUBLIQUE

FRANÇAISE

Liberté

Egalité

Fraternité

FINANCES PUBLIQUES

Direction départementale

des Finances Publiques de l’Hérault

Pôle d’évaluation domaniale

334 allée Henri II de Montmorency

34 000 MONTPELLIER

Le 12 avril 2022

Le Directeur départemental des Finances publiques

de l’Hérault

à

COMMUNE DE SAINT-CLEMENT-DE-RIVIERE

MAIRIE

AV DE BOUZENAC

34980 SAINT-CLEMENT-DE-RIVIERE

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Caroline BESER

Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 04 67 13 96 33

Référence :

Réf. DS:8251867

Réf LIDO/OSE : 2022-34247-23547

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VENALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Désignation du bien : Terrain à bâtir

Adresse du bien : Rue du Patus 34980 Saint-Clement-de-Riviere

Valeur vénale : 480 000€ avec une marge d’appréciation de 10%

(des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)

7300 - SD

Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou une prise à bail) à un prix plus bas.

Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, sur délibération motivée, s’écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.

1 - SERVICE CONSULTANT

dst@saint-clement-de-riviere.fr

BORIE Nicolas

04 67 66 66 66

2 - DATE

de consultation : 06/04/2022

de réception : 06/04/2022

de visite : /

de dossier en état : 12/04/2022

délai négocié : /

3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE - DESCRIPTION DU PROJET - PRIX ENVISAGÉ

3.1. Nature de l’opération

Vente

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire

3.3. Projet et prix envisagé

Vente d'une parcelle détachée en vue de construire

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Saint-Clément-de-Rivière est une commune française située au nord de Montpellier dans le département de l'Hérault en région Occitanie.

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Voirie

Le terrain sera vendu viabilisé

4.3. Références Cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre de la ville sous les références suivantes :

Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle

Saint-Clement-de-

Riviere AL01 Rue du Patus

Emprise de 2123m²

sur une parcelle de

5424m²

Terrain à bâtir

(lot 1)

" * 7 | L ours =

| ee ‘ lé me DÉPARTEMENT DE L'HÉRAULT

( ‘ \ / “ COMMUNE DE SAINT CLEMENT DE RIVIERE

=. 3: . Zone de précaution, notée “B2" au PPRIF |. =" - 4...) 4DGEMA ER < K \ / —- T7) vs FE | Rue du Patus

| | Parcelle Cadastrée

Section AL n°1

L-: DP9

PLAN TOPOGRAPHIQUE

Î

|

| | | | 0 de prcnto n, oée*® 0 PPRIF

| 2000 de prcaurion robe "82" où PPRIF

|

À

4.4. Descriptif

Parcelle à bâtir assez plate de 2123 m2 détachée d'une parcelle de 5424 m2 , située au Nord de la commune à proximité du collège et du lycée.

Parcelle classée pour partie en zone aléa incendie de forêt 2021 (DDTM) : exceptionnel

Parcelle classée au PPRIF : pour partie (environ 50 % de la parcelle) en zone B1 et zone A

La zone A (rouge) correspond à la zone de danger, avec un aléa feu de forêt fort pouvant générer un risque potentiellement fort où toutes les constructions nouvelles, l’implantation nouvelle d’habitations légères de loisirs et les nouveaux stationnements de caravanes sont interdits.

La zone B1 (bleu foncé) - précaution forte : nouvelles constructions isolées interdites, autres constructions autorisées sous prescriptions.

Parcelle Cadastrés

Sectioa AL n°1

DP 10

PLAN DE DIVISION

J'me

cocscoes

dû

4.5. Surfaces du bâti (retenues selon les données à disposition) / 5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

Commune

5.2. Conditions d’occupation actuelles

Libre

6 - URBANISME

6.1.Règles actuelles

Classée en zone UD 2 au PLUIl s'agit d’une zone urbaine mixte à dominante d'habitat individuel correspondant aux extensions pavillonnaires de la commune.

Elle est composée de trois secteurs qui se différencient en termes de densité décroissante des constructions :

e Le secteur UD1, correspondant aux quartiers plus denses de Bellevue et de la Clémentide dans le

secteur Sud de la commune ;

+ Le secteur UD2, correspondant à la très grande majorité du tissu pavillonnaire existant, à la densité

plus faible ;

Le secteur UD2 comprend un sous-secteur UD2f correspondant au quartier des Hauts des

Fontanelles, où les toitures terrasses sont admises sans condition ;

+ Le secteur UD3, correspondant aux quartiers les moins denses de la commune, essentiellement

situés sur les franges des zones agricoles et naturelles.

Le secteur UD3 comprend un sous-secteur UD3a correspondant au quartier du Mas de Quarante, non raccordé au réseau collectif d'assainissement.

6.2.Date de référence et règles applicables

Par délibération en date du 21 octobre 2021, le conseil municipal de Saint-Clément-de-Rivière a approuvé le Plan Local d'Urbanisme (PLU) sur son territoire

7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION

7.1 Principes

Méthode comparative :

Elle consiste à fixer la valeur à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

7.2 Déclinaison

/8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Études de marché

8.1.1.Sources et critères de recherche – Termes de référence

Études réalisées à l’aide de la « Banque Nationale des Données Patrimoniales » (BNDP)/ « estimer un bien ».

Cessions de terrains à bâtir de plus de 1000m² sur la commune :

Il ressort une fourchette de prix allant de 191€ à 348€ avec une moyenne de 252€ et une médiane de 212€.

8.1.2 Autres sources:

/

9 - DETERMINATION DE LA VALEUR

Le terme le plus récent n°1 d’une valeur de 348 €/m² peut être retenu pour la moitié de la parcelle entièrement constructible (2123/2=1061m²) soit :

348*1061=369 922 €

Pour la partie située en zone non constructible classée en zone rouge du PPRIF, un abattement de 70 % peut être retenu.

Soit une valeur au m² de : 104 €/m² (348*0,7)

Soit une valeur de 1061*104 = 110 344 €

Soit : 369 922 + 110 344= 480 266 €

N° Adresse Date mutation Surface terrain (m²) Prix total Prix/m² Régime fiscal

1 247//BI/156// 192 RUE DES AMANDIERS 28/09/2020 1004 348

2 247//BA/125// 388 AV DU MIRADOU 28/09/2018 1205 212

3 247//BA/127// 388 AV DU MIRADOU 23/10/2018 1203 202

4 247//BS/79// 310 AV DU PIN PARASOL 27/11/2018 1574 191

5 247//CA/52// BELLEVUE 04/04/2019 1000 308 vendu par GGL

moyenne 252

médiane 212

Ref.

Cadastrales

349 195

vendu par la

société SAS

ESPACE A

CONSTRUIRE

255 485

vendu par la

société

HECTARE

243 031

vendu par la

société

HECTARE

300 000 vente entre particuliers

307 50010 - VALEUR VENALE– MARGE D’APPRÉCIATION DE 10 %

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrée à 480 000€. Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’achat/de vente sans justification particulière à 432 000€.

Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé / acquérir à un prix plus bas. Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas / acquérir à un prix plus élevé.

La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.

11 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.

12 - OBSERVATIONS

La présente estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.

Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

Une nouvelle consultation du Pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.

Pour le Directeur Départemental des Finances Publiques,

Et par délégation,

L’inspectrice des Finances Publiques,

Caroline BESER