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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saint-Martin-d'Uriage.
Lien du pdf (unknown - Projet DEL2025 072 Annexe 4 Evaluation de France Domaines)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Isère
Pôle d’Évaluation Domaniale de l’Isère
8 rue de Belgrade BP 1126
38022 GRENOBLE Cedex 1
téléphone : 04 11 25 77 07
mél. : ddfip38.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 27/06/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Isère
à
COMMUNE DE SAINT MARTIN D URIAGE POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : David NOUVEAU
Courriel : david.nouveau@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 14 74 94 02
Réf. DS : 25004825
Réf. OSE : 2025-38422-48696
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE / VALEUR LOCATIVE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Tènement immobilier composé d’une maison d’habitation en état de vétusté, et de deux dépendances en état de ruine sur 19 647 m² de terrain en zone N et 4 760 m² en zone A
Adresse du bien : 127 Impasse Beau Site , 38410 Saint-Martin-d'Uriage
Valeur : 140 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
7302 - SD 1 . CONSULTANT
Affaire suivie par : GAUSSORGUES Aurélie
2 . DATES
de consultation : 27/06/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis :
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 17/10/2024
du dossier complet : 27/06/2025
3 . OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1 Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2 Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3 Projet et prix envisagé
Évaluation dans le cadre d’une acquisition par voie de préemption.
4 . DESCRIPTION DU BIEN
4.1 Situation générale
Saint-Martin-d'Uriage est une ville française située dans le département de l’Isère et la région Auvergne- Rhône-Alpes. Elle est située à 9 km au sud-est de Grenoble la plus grande ville aux alentours. Située à 603 mètres d’altitude, le ruisseau du Moiriu, le ruisseau du Colon et le ruisseau du Soldet sont les principaux cours d’eau qui traversent la commune de Saint-Martin-d'Uriage. Elle est une commune de densité intermédiaire, Elle appartient à l’unité urbaine de Vizille, une agglomération intra-départementale regroupant 7 communes et 20 211 habitants en 2017.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 La commune s’étend sur 29,7 km² et compte 5 529 habitants (2020). L’occupation des sols de la commune est marquée par l’importance des forêts et milieux semi-naturels pour prés de 2/3 de sa superficie.
Les thermes, les loisirs qui y sont associés et un patrimoine historique et naturel de qualité font de Saint- Martin-d'Uriage une place forte du tourisme dans la région, Le Château d’Uriage, du XVe et XVIe siècles, fait partie des principaux attraits du secteur avec les Thermes d'Uriage, le Grand Hôtel et le casino d’uriage.
La commune est traversée par la départementale D111 également nommée route de Chamrousse (la station de ski).
4.2 Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le tènement est situé 127 Impasse Beau Site en aval du centre bourg, accessible par la route qui mène au château d’Uriage.
4.3 Références cadastrales
Emplacement reservé pour l'aménagement d'un bassin de rétention
3 4.4 Descriptif
Tènement immobilier composé de 8 parcelles en zone Naturelle et une en zone agricole sur lesquelles nous retrouvons une maison d’habitation qui est un ancien corps de ferme ainsi que 3 autres bâtiments en état de ruines. La toiture du corps de ferme est fortement dégradé et donc ouverte aux intempéries ce qui a occasionné des dégâts important à l’intérieur, une de ces dépendances au sud identifié comme maisons d’habitation présente des fentes sur la structure extérieure mais possède une toiture en meilleur état .La dépendance identifiée comme une autre maison à l’Est est en état de ruine complète. À l’extérieur une piscine hors d’usage est présente. Un cours d’eau longe les parcelles 443 et 153.
Corps de ferme principal
4
Corps de ferme Bâtiment Est
Bâtiment Nord
Bâtiment Sud Une étude de structure concernant le corps ferme devra être effectuée pour savoir si une rénovation est possible, si tel est le cas des travaux de grosse ampleur seront nécessaires tel que la réfection de la toiture et de l’ensemble du second œuvre ainsi que la reprise des fissures
Bâtiment Sud (en cours d’effondrement selon le PV d’inventaire)
Bâtiment coté Est (en état de ruine)
Bâtiment Nord
5 Estimation approximative de la superficie de la maison principale ( Logiciel ICAD )
La partie nord n’est pas prise en compte étant une dépendance mitoyenne type stockage/ pool house
En minorant de 10 % afin d’extraire les dépassés de toit, on obtient une superficie de 150 m² environ sur 2 étage soit 300 m² au total
Superficie estimée 300 m²
5 . SITUATION JURIDIQUE
5.1 Propriété de l’immeuble
Succession vacante de TIXIER Pierre Henri
5.2 Conditions d’occupation
libre
6 . URBANISME
6.1 Règles actuelles
La Commune nous indique qu’il y à des contraintes fortes sur le site ainsi que des enjeux en termes de protection des risques de crues.
6 Il existe un emplacement réservé situé sur la parcelle AB 438 ( non comprise dans cette succession ) en zone Agricole pour un ouvrage de rétention et de protection des risques
Un périmètre de voisinage d’infrastructure de transport terrestre de secteur affecté par le bruit existe coté ouest de la parcelle 443
7 La partie nord du Bâtiment Est ainsi que la partie nord du corps de ferme sont en zone inconstructible sauf exceptions selon le PPRN.
6.2 Date de référence et règles applicables
PLU de Saint-Martin-d'Uriage approuvé le 20/12/2023
7 . MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Compte tenu de la nature du bien, de l'opération projetée, ainsi que des règles d'urbanisme en vigueur, la méthode d'évaluation de l'immeuble la plus pertinente est la méthode par comparaison directe. Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé.
8 . MÉTHODE COMPARATIVE
8.1 Études de marché
8.1.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
La recherche de termes de comparaisons sera effectuée sur un secteur délimité partiellement nommé le sonnant d’Uriage au nord et autour de la propriété pour des cessions de maison d’une superficie entre 80 et 330 m² depuis 2018.
Aucune transaction après 2021
8 8.1.2 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
La recherche de termes de comparaisons sera effectuée sur un secteur de 3 km autour pour des cessions de terrain type pâture / pré
8.2 Analyse et arbitrage du service – Termes de comparaison et valeurs retenues
1 ) le bâti
On constate que le prix de vente des maisons en bon état dans le secteur est en moyenne de 3 275,52 €/m²
En prenant en compte le coût des travaux et l’aléa lié au secteur ainsi que les contraintes d’urbanisme, l’état du bien pouvant être considéré comme une grange en ruine, le coût de rénovation est compris entre 1500 et 3 000 € selon le site https://www.prix-pose.com/renovation-grange/
9 En considérant la fourchette haute soit 3 000 €/m² pour une rénovation complète et un prix une fois la maison achevée compris dans la fourchette haute (3 544,71 €/m²) et moyenne constatée (3 275,52 €/m² ) soit 6 820,23/2 = 3 410,11 €/m²
3 410,11 €/m² – 3 000 €/m² = 410,11 €/m²
Nous retiendrons une valeur de 410,11 €/m²
Calcul de la valeur vénale de la maison :
300 m² X 410,11 €/m² = 123 034,50 €
En considérant que le bâtiment Sud en cours d’effondrement en zone inconstructible et le bâtiment Est en ruine et en zone inconstructible également pourront être reconstruits sous contrainte d’urbanisme importante ou devront être démoli, nous considérons leur valeur de manière forfaitaire à 5 000 € chacun, le bâtiment Nord est estimé forfaitairement à 2 000 € compte tenu de sa très petite taille.
Soit 5 000 € X 2 + 2 000 € = 12 000 €
2) le terrain
auquel il faut ajouter les 4 760 m² (AB 439) de terrain situé sur l’emplacement reservé soit au total 21 857 m²
Nous retiendrons une valeur de 0,20 €/m² juste au-dessus du minimum observé compte tenu du PPRN (risque d’inondation notamment)
Soit 0,20 €/m² X 21 857 m² = 4371,40 €
Total : 123 034,50 € + 12 000 € + 4371,40 € = 139 405,90 €
la valeur vénale retenue est de 140 000 € arrondie
9 . DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 140 000 €
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 154 000 € arrondie
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
10 Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 . DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 . OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 . COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
11 Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
David NOUVEAU
Contrôleur des Finances Publiques
12
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.