unknown - Rapport dexpertise des batiments Ex brocante et Ancienne ecole AVRIL 2025

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unknown - Rapport dexpertise des batiments Ex brocante et Ancienne ecole AVRIL 2025 Document publié le Mardi 23 octobre 1984 par la commune de Sainte-Cécile-d'Andorge. Lien du pdf (unknown - Rapport dexpertise des batiments Ex brocante et Ancienne ecole AVRIL 2025)Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Industrie, EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE,

FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

<

Ethique 7°

Immobilis

Jérôme VIGNOLLES

Président d'honneur de la C.N.E.

Expert inscrit près la

cour d'Appel de Montpellier

Expert inscrit près la

cour administrative d'Appel

de Marseille

Accrédité R.E.V (TEGoVA)

Diplômé de l’enseignement

supérieur

D.U évaluation Immobilière

Chargé d'enseignements

à la faculté de droit de Perpignan

l'ESI Paris et à l'ICH Montpellier

Pierrick GUERLAIN

Expert inscrit près la

cour d'Appel de Montpellier

Diplômé de l'ICH - Expertise

Diplômé de l'enseignement supérieur

Master 2 Droit de l'urbanisme

et de l'immobilier spécialité

évaluation des biens immobiliers

D.U expertise judiciaire

Benjamin TAVARES

Expert inscrit près la

cour d'Appel de Montpellier

Diplômé de l'enseignement supérieur

Master 2 Droit de l'urbanisme

et de l'immobilier

Master 2 Ingénierie du Patrimoine

Chargé d'enseignement

D.U expertise judiciaire

BUREAU PRINCIPAL : Tél. : 04 67 42 55 20

3, Rue de la Cible, Fax : 09 56 11 46 3]

34110 FRONTIGNAN

contact@ethiqueimmobilis.com

ANNEXE BORDEAUX :

Æ is, 35 bis rue Henri Laval Siège social : 215, rue Samuel Morse Le Triade 3,

33720 LANDIRAS 34000 Montpellier

SIRET : 478 021 991 00029

mAGOW/A ANNEXE RODEZ : TVA intracom. : FR 40 478021991 THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS Hameau de Veyrac

12450 LA PRIMAUBE

Rapport d’expertise

Références dossier : 2024339à

thique mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

Jerome Vignolles www.efhiqueimmobilis. com

2

TABLE DES MATIERES

I. CADRE DE L’EVALUATION 3 a. L’expert 3 b. Le Mandant 3 c. Mission 3 d. Déroulé des opérations d’expertise 3 e. Assurance 4 f. Référentiel retenu 5 g. Conflit d’intérêts 5

II. PRESENTATION DU BIEN ET DES ELEMENTS JURIDIQUES 8

1. Environnement et situation 8

2. Cadastre 12

3. Urbanisme 13

4. Descriptif du bien 15

5. Surfaces 20

6. Situation locative 21

III. VALORISATION DES BIENS 22

1. Détermination de la valeur vénale de l’ancienne brocante par récupération foncière 22

a. Principe méthodologique 22

b. Recherche de comparables 22

c. Ajustement et/ou positionnement du bien par rapport aux comparables : 24

d. Conclusion / valeur retenue : 25

2. Détermination de la valeur vénale de l’ancienne école 26

a. Méthode par compte à rebours promoteur 26

1) Sur le prix de vente des appartements créés 27

2) Sur le nombre de logements 29

3) Sur la surface SHON (ligne B) et la surface habitable (ligne E) 29

4) Sur le prix de vente des garages (ligne F) 29

5) Sur le coût de construction (ligne H) 31

6) Modélisation du compte à rebours promoteur : 31

b. Méthode par « sol + construction » 33

c. Réconciliation des méthodes 36

IV. CONCLUSION 38ft TS mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

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3

I. CADRE DE l’EVALUATION

a. L’expert

Je soussigné Jérôme VIGNOLLES, Expert immobilier près la Cour d’Appel de MONTPELLIER et

près la Cour Administrative d’Appel de TOULOUSE, gérant de la SARL ETHIQUE IMMOBILIS,

dont le siège est situé à MONTPELLIER, 215, Rue Samuel Morse, Le Triade 3, et y faisant

élection de domicile.

b. Le Mandant

Nom Commune de Sainte Cécile d’Andorge Représentée par Monsieur Le Maire

c. Mission

Type de valeur recherchée Valeur vénale et locative

Date devis/contrat d’expertise 19/12/2024

Date de valorisation A ce jour

Finalité de la mission et utilisation prévue

du rapport :

Déterminer la valeur vénale des terrains cadastrés AD 293 et 391

(par récupération foncière, c’est-à-dire en considérant que les

bâtiments doivent être démolis)

et la valeur vénale d’une ancienne école cadastrée AD 163

Hypothèse particulière de valorisation

(à indiquer le cas échéant)

d. Déroulé des opérations d’expertise

Date de la visite des lieux 05/02/2025

Expert immobilier ayant réalisé la visite

des lieux

Pierrick GUERLAIN

Après la visite des lieux, suite à l’examen des pièces et points de comparaison, j’ai consigné

comme suit le résultat de mes constatations, investigations et conclusions.

Le rapport comprend :

➢ une description des biens immobiliers, incluant une note relative à la méthode par laquelle les surfaces ont été déterminées.

➢ un résumé du contexte légal (occupation, état locatif, règles d’urbanisme, etc.,)&

Ethique TS

Immobilis

Lier hpPE p hrinR eee SEINE TT ETS 42,010 EE:

DPE ancienne école

DURS Ole 111

Estimation financière SWIXIM pour ANCIENNE ECOLE

Estimation financière SWIXIM pour EX BROCANTE

atoie EE el=1e22e) 2

Photo arrière ancienne école 2

Photo devant ancienne école

Photo ex brocante arrière

Photo ex brocante devant

PLAN DES 3 PARCELLES ET BATIMENTS CONCERNES

RELEVE DE PROPRIETE AD163

RELEVE DE PROPRIETE AD293

RELEVE DE PROPRIETE AD391

RENSEIGNEMENTS D'URBANISME AD163

RENSEIGNEMENTS D'URBANISME AD293

RENSEIGNEMENTS D'URBANISME AD391

VUE AERIENNE

4

➢ une description du projet et montant des participations prévisionnelles ➢ une description de la méthode d’évaluation et de l’analyse.

Il a été envoyé au format PDF le 11/04/2025

Pièces fournies par le requérant :

Lesdites pièces sont annexées au présent rapport.

e. Assurance

ASSURANCE RESPONSABILITE CIVILE PROFESSIONNELLE DE l’EXPERT

Une assurance responsabilité civile professionnelle garantit l'expert mandataire au titre des

missions qui lui sont confiées en matière d'expertises juridictionnelles et extraà

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5

juridictionnelles, auprès de la compagnie COVEA RISKS / AXA/ MMA - contrat MMA n° 113

520 312 / AXA N° 44 020 91 804 (adhésion 3001010935 du 01/02/2025 au 31/01/2026).

f. Référentiel retenu

Les parties entendent contracter dans le cadre de « la charte de l’expertise en évaluation

immobilière » prise dans sa cinquième version, édition mars 2017 et le BLUE BOOK 9e

édition ;

g. Conflit d’intérêts

Néant ;à

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6

Préambule :

L’expertise n’est pas une science exacte.

La conséquence en est que, sauf raisons particulières (expropriations, certaines missions

judiciaires…), les résultats d’un calcul s’arrondissent. L’expert conclut à une estimation qui se

trouve sensiblement au centre d’une fourchette à l’intérieur de laquelle il pense, compte

tenu de ses connaissances du marché, que le bien pourrait se vendre ou se louer.

A/ Appréciation de la définition de la valeur vénale d’un bien immobilier :

C’est au sens originel du terme, la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre.

C’est encore la valeur d’échange, au sens commun du mot et en considérant que la monnaie

est un terme de l’échange.

D’après Jacques Ferbos, citant l’opinion courante, « c’est le prix normal que le propriétaire

aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditions normales et

abstraction faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur ».

François Paulhac rappelle que c’est la valeur vénale que doivent rechercher les experts, et

précise « Jurisprudence et textes de tous ordres marquent bien que les problèmes de valeur

qui peuvent se poser aux experts doivent être orientés vers cette recherche du prix et non

vers la recherche de formules plus ou moins discutables permettant de calculer une valeur

théorique ou un juste prix. »

Cette valeur de marché est d’autant plus difficile à cerner et à mesurer que le marché

immobilier est largement imparfait et le restera :

➢ tant dans son fonctionnement,

➢ que dans son objet même (rares sont les biens immobiliers parfaitement identiques),

cela sans compter les nombreux effets parasites provenant de multiples législations

changeantes : fiscalité, rapports locatifs, urbanisme…

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée sous l’impulsion de l’Institut

français de l’expertise immobilière (IFEI), à laquelle les experts membres des associations

signataires doivent se référer, donne la valeur vénale de la définition suivante :

« La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être

raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions

suivantes étant supposées préalablement réunies :

➢ la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, a disposition d’un délai raisonnable pour

la négociation compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

➢ le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,à

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7

➢ que le bien ait été proposé à la vente dans des conditions de marché, sans réserve,

avec une publicité adéquate,

➢ l’absence de facteurs de convenance personnelle. »

Il faut encore ajouter une référence fiscale à la notion de valeur. L’article 666 du Code

général des impôts précise en effet que « les droits proportionnels ou progressifs

d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs et

non sur les prix mentionnés dans les actes ».

Il convient donc de rechercher la valeur dont la Direction générale des impôts, dans le

« Guide de l’évaluation des biens », donne la définition suivante :

« La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire au prix auquel

ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien, quel qu’il soit, consiste donc à

supporter la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il était mis sur le

marché dans des conditions normales d’offre et de demande ».

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 23 octobre 1984, retient que :

« La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu

de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se

trouve avant la mutation…et compte tenu des clauses de l’acte de vente ».

B/ Avertissement

Les méthodes d’évaluation employées sont celles définies par la charte de l’expertise.

Toutefois, ce rapport est remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce

qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite ou des

éléments juridiques et techniques contenus dans les actes de propriété (servitudes, clauses,

etc.), règlement de copropriété ou tout document juridique ou technique (diagnostics, etc.)

ne nous ayant pas été remis par notre mandant et, qui si nous en avions eu connaissance,

auraient impacté la présente valorisation.

En l’absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques

(amiante, plomb, état parasitaire, électricité) ou de performances énergétiques, les

conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés. Notre mission n’a pas

comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services généraux, ni

d’étude sanitaire et technique de l’immeuble. Les coûts des travaux que nous provisionnons

sont donnés à titre indicatif ; seuls des devis de professionnels permettraient de déterminer

de manière précise ces coûts.«

thique

mmobilis

Bessèges

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Saint-Jean-du-Gard

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Saint PaulTrois-Château 4 1

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8

II. PRESENTATION DU BIEN ET DES ELEMENTS JURIDIQUES

1. Environnement et situation

Commune de situation :

Sainte-Cécile-d'Andorge est une commune française située dans le département du Gard en

région Occitanie. Voici quelques informations pour présenter ce village :

Géographie :

o Le village est situé dans le nord du département du Gard, en région Occitanie.

o Il est limitrophe du département de la Lozère.

o La commune est au nord de l'ancienne ville minière de La Grand-Combe, dans

la Vallée Longue.

o La commune est dans l'aire d'attraction d'Alès.&

Ethique TS

Immobilis

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Nombre d'habitants

Combien d'habitants aujourd'hui ? Quelle est la

densité de population ?

Indicateurs Sainte-Cécile- Fran

d'Andorge

Population au dernier 550 67 408 0

recensement (habitants)

Densité de population 28,80 106,

(habitants au km)

1968 1975 1982 1990 1999 2010 2015 2021

Source : Insee, RP - 2021

CROUZAS

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LE CASTANET

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Q La population de 1876 à nos jours Comment a évolué le peuplement de mon territoire sur le temps long ?

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52 800

600 —_ 54 400

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1876 1886 1896 1906 1921 1931 1954 1968 1982 1999 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021

= Sainte-Cécile-d'Andorge

9

Vue cartographique générale de la commune

Quelques chiffres :

La commune a connu une forte diminution de sa population au XXe siècle, elle stagne depuis

les années 2000 et a connu une nouvelle baisse entre 2019 et 2021. En 2021, elle accueille

550 habitants et 56 % d’entre eux ont plus de 50 ans.&

Ethique TS Immobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIERE, COMMERCIALE ET

Le parc de logements

Quelle proportion des logements est occupée tout au long de l'année ? Quelle part n'est utilisée que ponctuellement (résidences secondaires) ? Quelle part est inoccupée (vacance)

Sainte-Cécile-d'Andorge France

EM Résidences principales Total

Résidences secondaires

Logements vacants 37 155 890

1968 1975 1982 1990 1999 2010 2015 2021 >>

Source : Insee, RP - 2021

À

Ü Ge (x2

()

où À

10

Les résidences secondaires représentent 20 % du parc immobilier de la commune, la

moyenne nationale est de 9 %. Le nombre de logements vacants a été multiplié par cinq

durant les vingt dernières années (11% en 2021). Les propriétaires occupants représentent

83,5 % des résidents.

Situation générale :

Les biens sont situés sur le secteur La Haute Levade, au sud de la commune.

Ils sont situés sur les hauteurs, à proximité de la N 106. C’est une zone principalement

résidentielle.

Desserte routière / transport en commun :

Ancienne école

Ancienne brocanteà

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11

La commune est desservie par le réseau de bus de l’agglomération d’Ales. Ligne quotidienne

qui assure la liaison avec la commune La Grand-Combe.

Appréciation sur la qualité de la zone / quartier :

Sainte-Cécile-d'Andorge est une commune avec une faible densité de population et très peu

d’espaces urbanisés.pie À mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

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12

2. Cadastre

Les biens expertisés sont cadastrés de la manière suivante sur la commune de Sainte-Cécile-

d'Andorge :

Désignation Section Numéro Contenance

Ancienne brocante AD

AD

AD

293

391

163

713 m²

672 m²

655 m² Ancienne école

Vue cadastrale :

Appréciations sur la forme et topographie du terrain :

Les parcelles expertisées présentent des formes régulières, sans déclivité marquée. Elles

sont adaptées à leur usage.T INDUSTRIELLE = FONCIERE, COMMERCIALE EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIÈRE,

Nouvelles constructions n'apparaissant pas sur le cadastre.

Emprise de 20m de part et d'autre des cours d'eau et franc

Zone réservée à l'implantation d'activité relative

au fonctionnement du TAC

(Train touristique de l’Andorge en Cévennes).

Recul de 75m par rapport à l'axe de la voie.

SS de 10m inconstructibles pour risque d'érosion des berges.

(Application de la loi Barnier).

2°" Inondable - PPRI du Gordon d'Alès.

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1777470 où les contructions sont autorisées

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7 réservée à l'implantation d'une centrale photovoltaïque.

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13

3. Urbanisme

Document d’urbanisme :

Type de document d’urbanisme en vigueur CARTE COMMUNALE

Date d’approbation de la version en vigueur au jour de l’expertise 19/12/2017

Zonage de l’ensemble immobilier expertisé Zone constructible

Quelques extraits de la réglementation d’urbanisme en vigueur :

La haute Levade connaît un poids démographique et une emprise bâtie importante, elle

s’inscrit dan un environnement difficile souvent exposé à des risques (terrils, feu de forêt,

inondation…) une extension de l’emprise n’est par conséquent pas souhaitable pour ces

motifs.«

thique

mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIERE

LA HAUTE LEVADE OUEST Le terrain est dans un lotissement : Non 655m°

[Parcelle 3002393 AD0391

Commune SAINTE-CECILE D ANDORGE Le terrain est bâti : Non

Adresse LA HAUTE LEVADE OUEST Le terrain est dans un lotissement : Non Surface 672n°

(Propriétaire(s) +00052

COMMUNE DE SAINTE-CECILE-D ANDORGE (Pnncipal)

Document d'urbanisme

Type Nom Sous-type % Secteurs ZC 100 Prescriptions Alea retrait-gonflement des argiles (Attention Limitations de la constructibilité pour des raisons 28 voir Arrêté du 22 juillet 2020 (...) sols argileux environnementales, de risques, d'intérêt général (rectificatif))

Assiettes Risque retrait et gonflement des argiles PM1:Enveloppe des zonages réglementaires 100 (22/07/2020) - Aléa : Moyen

Attenbon la liste des SUP peut être non exhaustive (CF. services competents) Sources : Service SIG Cevennes - Document non opposable - non reproductblel

[Parcelle 3002393 AD0293

Commune SAINTE-CECILE D ANDORGE Le terrain est bâti : Oui Adresse LA HAUTE LEVADE OUEST Le terrain est dans un lotissement : Non Surface 713m°

[Propriétaire(s) +00052

COMMUNE DE SAINTE-CECILE-D ANDORGE (Pnncipal)

Document d'urbanisme

Type Nom Sous-type % Secteurs ZC 100 Prescriptions Alea retrait-gonfiement des argiles (Attention Limitations de la constructibilité pour des raisons 2 voir Arrêté du 22 juillet 2020 (...) sols argileux environnementales, de risques, d'intérêt général (rectificatif))

Assiettes Risque retrait et gonflement des argiles PM1:Enveloppe des zonages réglementaires 100 (22/07/2020) - Aléa : Moyen Attenbon la liste des SUP peut être non exhaustive (CF. services compétents) Sources : Serie SIG Cevennes - Document non opposable - non reproductble]

CIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

14

Conclusion / impact sur la valorisation du bien expertisé :

Les deux biens sont situés dans les zones identifiées comme constructibles par la carte

communale.<

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15

4. Descriptif du bien

Descriptif des lieux suite à la visite :

Ancienne école (parcelle AD 163) :

Présence d’amiante dans certains matériaux, l’installation électrique présente des

anomalies, présence de plomb dans certains revêtements

Le bâtiment a été aménagé en différents espaces à vocations diverses :

Médiathèque :

Bon état général, ouverture pvc double vitrage ; système incendie ; accessibilité

Salle polyvalente :

Située au rez-de-chaussée du bâtiment ; pas aux normes d’accessibilité (quelques marches

pour accéder et porte étroite)

Salle en bon état général,

Appartement R+1 loué :

Séjour/salon bon état, carrelage ancien ; 2 chambres état convenable ; 1 salle d’eau ; Cuisine

Ouvertures en double vitrage PVC ; Chaudière gaz récente

Terrasse couverte (charpente, tuile)

Appartement vide RDC et R+1 :

Une pièce, une salle d’eau ;

Ouvertures double vitrage

Petit bâtiment au fond de la cour :

Garage avec portail bois, structure béton

Auvent : murs charpente et tuiles

Espace public numérique : pièce en bon état aménagé, convecteurs électriques ; ouvertures

pvc

Etat d’entretien général du bien :

Gros œuvre Moyen

Second œuvre Moyen

Finition Correct<

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16

Ancienne brocante (Parcelles AD 293 et AD 391) :

En très mauvais état : murs et sols fissurés ; murs intérieurs qui s’effritent ; portes et

fenêtres manquantes : plafond qui tombe

Présence amiante, plomb et anomalies sur l’installation électrique

A la demande de notre mandant, ce bâtiment sera uniquement considéré comme « à

démolir », dans le cadre d’une récupération foncière.

Quelques clichés photographiques du bien expertisé :

Ancienne école :

Médiathèque

Salle polyvalente

Appartement R+1 louéFF Ique

Immobilis

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17

Appartement vide RDC et R+1<

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18

Bâtiments à l’arrièreique

Immobilis

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19

Ancienne brocante (Parcelles AD 293 et AD 391) :à

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20

5. Surfaces

Source des surfaces indiquées ci-dessous :

Mesurage réalisé par l’expert à l’aide d’un télémètre ;

N.B : La surface relevée par nos soins n’est pas une surface dite loi Carrez.

En cas de contestation, nous conseillons l’intervention d’un géomètre expert.

Type de surfaces :

Surface utile

Détails :

Ancienne école :

Appartement R+1 occupé :

Surface

12,4

12,4

12,52

Total : 37,32 m²

Appartement libre :

Niveau Surface

RDC 12,3

R+1 12,8

8,4

12,5

TOTAL 46 m²

Salle polyvalente : 57 m²

Médiathèque : 63 m²

Bâtiments à l’arrière :

- Garage : 12,8 m²

- Espace numérique : 17,76 m²

- Auvent : 34 m²

Ancienne brocante :

Niveau Surface

R+1 133 m²

R+2 109 m²

TOTAL 242 m²à

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21

6. Situation locative

L’appartement situé au premier étage est occupé au jour de la visite. Nous n’avons pas eu

communication du bail.4

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22

III. VALORISATION DES BIENS

1. Détermination de la valeur vénale de l’ancienne brocante par récupération foncière

a. Principe méthodologique

La récupération foncière consiste à déterminer la valeur du bien en considérant que ce

dernier est un terrain grevé d’une construction à démolir.

La valeur du terrain est déterminée par comparaison, méthode consistant à déterminer la

valeur d’un immeuble par référence au prix de vente d’immeubles qui lui sont comparables

et qui présentent les mêmes caractéristiques.

Parce qu’elle s’appuie sur les données réelles du marché, la méthode d’évaluation par

comparaison constitue la règle générale. Toute autre méthode doit être utilisée à titre de

recoupement ou lorsque l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison a besoin

d’être complétée compte tenu de l’étroitesse du marché relatif à l’immeuble à évaluer. Ce

n’est donc qu’à titre exceptionnel que le juge admet qu’il soit dérogé à la méthode

d’évaluation par comparaison. Tel est le cas lorsque toute comparaison est impossible parce

qu’il n’existe aucun bien présentant des similitudes avec celui à évaluer (Cass. com. 10 mai

1988, n° 87-13-584, Dalbos; litige portant sur l’évaluation du terrain attenant à un immeuble

d’habitation. Au cas particulier, la valeur vénale a été estimée au montant de la dépréciation

que subirait l’ensemble immobilier si le terrain venait à être détaché ; et Cass. com. 22

janvier 1991, n° 89-12-357, Société Bartissol Cruse Diffusion).

b. Recherche de comparables

Identification du marché dans lequel le bien s’inscrit Terrain encombré

Critères de recherche des comparables En zone urbanisée

Réf.

n° Adresse Cadastre

Date de

mutation Surface bâtie Surface terrain Prix de vente

Prix métrique

(surface terrain)

1 Lou Prat 48160 Le Collet-De-Dèze

C 1387, 2477,

1388, 2474,

2475, 2476,

2478

07/01/2022 78 m² 1 068 m² 50 000€ 46.82 €/m²«

thique

mmobilis

23

Réf.

n° Adresse Cadastre

Date de

mutation Surface bâtie Surface terrain Prix de vente

Prix métrique

(surface terrain)

Maison dont l’étage a été rasé et reconstruit

2

3 Rue De Trescol

30110 La Grand

Combe

AX 222-319-183 20/09/2019 - 1714 22 611 € 13,19 €

Achat dans le but de la construction d’un service de pompe funèbre/ambulancier. Terrain avec peu de visibilité

3 5083 Le Tour 48160 Le Collet-De-Deze E 954 03/03/2016 40 858 36 000 € 42 €

Compte tenu de la faible pression foncière sur la commune et les communes voisines, nous

avons relevé peu de références de terrains encombrés d’une construction destinée à être

démolie.

C’est pourquoi nous vous présenterons également des références de terrains nus :

Identification du marché dans lequel le bien s’inscrit Terrain

Critères de recherche des comparables En zone urbanisée ; de plus de 450 m²

Comparables relevés :

Réf.

n° Adresse Photographie Cadastre Date de

mutation

Surface

terrain

Prix de

vente

Prix

métrique

1

Le Bois 30110

Sainte-Cécile-

d'Andorge

C 556 12/04/2017 993 m² 43 000€ 43.30 €thique mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

24

Réf.

n° Adresse Photographie Cadastre Date de

mutation

Surface

terrain

Prix de

vente

Prix

métrique

2

L'Abrit 30110

Branoux-les-

Taillades

AE 282, 69 21/09/2022 2 929 m² 71 000€ 24.24 €

3

La Haute Levade Est

30110 Sainte-

Cécile-d'Andorge

AE 338 21/10/2020 1 014 m² 10 000€ 9.86 €

4

Lot Bellevue 30110

Sainte-Cécile-

d'Andorge

AE 485, 490 02/09/2020 544 m² 35 000€ 64.34 €

5

La Haute Levade Est

30110 Sainte-

Cécile-d'Andorge

AE 507, 501 18/06/2015 1 111 m² 39 000€ 35.10 €

6

Le Bois 30110

Sainte-Cécile-

d'Andorge

C 560, 558 12/04/2017 1 519 m² 25 000 € 16,46 €

c. Ajustement et/ou positionnement du bien par rapport aux comparables :

L’analyse des mutations de terrain nu acheté afin de construire une habitation fait ressortir

des prix métriques compris entre 9 et 65 €/m².à

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25

La fourchette basse correspond à la référence n°3 qui est n’est pas située dans un

lotissement, mais légèrement en dehors des zones les plus urbanisées.

La fourchette haute correspond à un terrain dans un lotissement.

Au regard de ces éléments, de l’emplacement du bien expertisé, dans le centre de la

commune, à proximité immédiate de la route principale permettant d’accéder à Alès, le prix

du terrain nu se situe sur la fourchette haute soit 60 €/m².

Cependant, la présence d'une construction existante, considérée comme un encombrement,

implique la déduction d'un coût de démolition forfaitaire de 40 000 €. Cette estimation

prend en considération la dimension du bâtiment et la nature de ses matériaux, notamment

la pierre, qui présentent un intérêt pour une éventuelle récupération et réutilisation.

d. Conclusion / valeur retenue :

Soit une valeur vénale de :

(1385 m² x 60 €/m²) - 40 000 € = 43 100 € arrondis à 43 000 €.

La valeur de 31 €/m² se situe légèrement en deçà des prix observés pour des terrains

encombrés acquis en vue de construire une habitation. Cette différence s'explique par un

emplacement jugé moins qualitatif pour le bien expertisé, comparativement à la référence

n°1 où seule une partie du bâtiment était à démolir (le prix du terrain inclut donc une partie

du bâtiment), et à la référence n°3, un terrain sur les hauteurs offrant une vue dégagée dans

un secteur urbanisé.<

thique mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

ne A OR D nn une ET et pe etes

ciers et de coûts de construction, le tout multiplié par un coefficient

qui dépend du chiffre d’affaires global (Bouteille, 2008). Dans le cadre

de cet article, nous considérons, pour simplifier, que les coûts de c'est le prix de vente TTC par m° du programme immobi-

Me eg eee Es NP DE Tel ete) DE DE ele Teese trrbes del À lier (TVA à 19,6%)

Core anne te) NES RON CDR Te: NS QUES Tes titi tS c'est le nombre en m° SHON du programme immobilier

prévoient des densités entre R+4 et R+5 en grande majorité, 90 % des c'est le prix de vente HT par m° du programme immobilier

droits à construire ont été consommés dans les opérations étudiées. Son) nn dela e rites

La droite théorique (« de référence ») a été construite via cette (1 logement = 60m”)

méthode. c'est la surface (environ 83% de la SHON indiqué dans le PC)

La méthode présentée (Tableau 1) a été testée avec succès sur les 89 Run AUS PARCS Et En nel:

eee ete lee QE ee Ce nee TC A ne ele e tel T2 des parties communes ou parties ne pouvant être vendues)

(prix d'acquisition du terrain, prix de vente des logements et SHON c'est le prix de vente moyen sur la place lyonnaise d'un

UC Qt) RE DT et CRC CeEee) eg tte ete) MT E il E tete (SEA garage d’un programme immobilier

etc.) sont obtenus à dire d'expert. TER ed TA ED CE niet tele

Une detrtrts

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26

2. Détermination de la valeur vénale de l’ancienne école

L'évaluation de la valeur vénale de ce bâtiment communal, de par sa nature singulière, sera

réalisée au moyen de deux méthodes distinctes : la méthode du bilan promoteur et la

méthode dite "sol + construction".

a. Méthode par compte à rebours promoteur

En cas de vente du bien, un acquéreur potentiel devra le restructurer au travers d’une

opération globale, l’usage mixte actuel permettant difficilement de rentabiliser l’acquisition.

La méthode la plus pertinente à utiliser en l’espèce est donc celle du « compte à rebours

promoteur ». Elle consiste à déterminer la charge supportable que représente l’achat initial

dans l’opération de restructuration.

Voici une explication détaillée de cette méthode par Éric Peigné et Julien Virmont, Direction

du foncier et de l’immobilier, GRAND LYON (Source Revue Etude foncière / certains éléments

exposés dans cette étude seront mis à jour) ; les pourcentages qui y sont indiqués ne sont

pas figés et à adapter à chaque opération :[ere]

ad

<

thique mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

k de vente d’un logement correspond à l'addition de coûts fon-

t de coûts de construction, le tout multiplié par un coefficient

end du chiffre d'affaires global (Bouteille, 2008). Dans le cadre

article, nous considérons, pour simplifier, que les coûts de

eee Eee @ D NP DE Ter ete) DIE DE ele tie tribes (21 A

onsidérées comme faibles. Les PLU de Lyon et Villeurbanne

ent des densités entre R+4 et R+5 en grande majorité, 90 % des

Une ti ne Deals la )en ne ER en de ele EAU l TSX

bite théorique (« de référence ») a été construite via cette

4 23

Mate nr AGE) EU BEN T CR T CENT ee EU SE)

mmes dont les trois composantes essentielles sont connues

l'acquisition du terrain, prix de vente des logements et SHON

uite). Les invariants (coûts de construction, frais financiers,

bnt obtenus à dire d'expert.

bte à rebours théorique de La charge foncière

ssible dans un projet de Logement collectif

Elément Valeur Exemple

Prix de vente (€/m2 TTC) à saisir 3 650

SHON (mx) à saisir 4 000

Prix de vente (m2HT) = A/1,196 3 052

Nombre de logement = B/60 67

SHAB (m2) ou Sutile = Bx 0,83 3 320

Chiffre d'affaire garages = D x 15000 1 000 000

Coût construction BBC =Bx 1400 5 600 000

Honoraires techniques =H x 0,12 672 000

Hon. commercialisation = Gx 0,05 556 605

HT

Frais généraux, = GX 0,175

imprévus et marge

Frais financiers = G x 0,02 222 642

Déconstruction (si

nécessaire)

Eléments et données pour calculer

ERA CE CNT TE LL

RP ON

Ligne B

Ligne C

IRD

Ligne E

REATS d

BFC CR

: c'est le prix de vente TTC par m° du programme immobi-

lier (TVA à 19,6%)

: c'est le nombre en m° SHON du programme immobilier

: c'est le prix de vente HT par m° du programme immobilier

: c'est le nombre de logements du programme

(1 logement = 60m)

: c'est la surface (environ 83% de la SHON indiqué dans le PC)

que le promoteur met en vente (les 17 % restant représentent

des parties communes ou parties ne pouvant être vendues)

: c'est le prix de vente moyen sur la place lyonnaise d'un

garage d'un programme immobilier

SE RTS CSS DSC Een CT QE te TU

puede trtn ts

TEE AE RO TE LL

Ligne H

Ligne I

: Le coût de construction de l’immeuble s'élève à 1400 euros/

m° (à multiplier par la SHON du permis de construire)

pour construire du logement aux normes BBC

: Ces sont les différents coûts techniques liés à l'opération

(géomètre, architecte, B.E.T, contrôle technique, assu-

rance, …) : ils sont estimés à 12 % HT du cout de construc-

tion (ligne H)

QT DER Te TER CRE DE Dares CE

de vente, publicité, etc.). ils représentent 5% HT du chiffre

d'affaire (ligne G)

Il s’agit d’une marge « brute », avant retrait des frais gé-

néraux et imprévus : elle est estimée à 17,5 % du chiffre

d’affaires (ligne G)

PREND Eee eelirn quite de gelee tint Eee ile

ete tenant AD RC SN ED re tets) h

ce sont les coûts de démolition liés à l'opération, si nécessaire.

Le prix de revient est le coût estimé de l'opération (cumul

ligne H à M)

la charge foncière admissible correspond à la différence

rte ee PUS Eee RON NE SES CEE

(ligne G). il s’agit en fait de la somme que peut proposer le

ent atignett tete get ET EU de et) R

cette charge foncière admissible est ramenée à un ratio

entre le coût du foncier (ligne O) et la SHON prévue du

programme (ligne B). Ce ratio par m/SHON est l’indi-

ti genie nds tee est DE ei teint

d'un programme immobilier.

27

Dans notre cas d’espèce, nous étudierons la valeur du bien au travers d’un projet de

rénovation et création de logements.

L’application de la méthodologie présentée ci-avant nécessite quelques ajustements :

1) Sur le prix de vente des appartements créés

Quelques promotions ont eu lieu sur le secteur proche et nous avons relevé les ventes

d’appartements neufs suivantes, sur les 5 dernières années :à

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28

Date de

vente Adresse du bien Surface Prix Prix/m² VEFA du

26/08/2019 1 Rue Guynemer 30100 Ales 81 m² 239 000 € 2 951 € VEFA du

23/05/2019

39 Av De Stalingrad 30100

Ales 66 m² 209 000 € 3 167 €

VEFA du

18/02/2019

39 Av De Stalingrad 30100

Ales 91 m² 315 000 € 3 462 €

En ce qui concerne nos recherches sur les promotions en cours (standing classique), nous

avons relevé quelques offres sur la commune d’Alès :

1/Programme Urbanéo Les mines Alès

Urbaneo met à disposition de ses résidents un gardien assurant une présence rassurante,

une laverie en libre-service, un local à vélos sécurisé, une salle de coworking propice au

travail, un espace arboré pour se détendre, ainsi qu'une terrasse commune pour partager

des moments conviviaux.

Appartement 1 pièce (R+3)

89 000 € ; Soit 4 684 €/m² - 19 m² ;

Appartement 2 pièces (R+3)

129 000 € ; Soit 3 583 €/m² - 36 m² ;

2/ Programme Résidence des Cèdres

La résidence détient des avantages pour vous faire vivre au mieux votre nouvelle aventure :

elle vous propose des espaces de verdure pour profiter du soleil et de sa végétation, des

ascenseurs pour accéder aux étages de la résidence, ainsi que des espaces communs pour la

vie en communauté. Elle propose également des places de stationnement à partir de 10 000

et 20 000€ selon votre appartement.

Appartement 2 pièces

150 000 € ; Soit 3 409 €/m² - 44 m² ; terrasse;

Appartement 2 pièces

155 000 € ; Soit 3 370 €/m² - 46 m² ; terrasse;

Appartement 3 pièces

212 000 € ; Soit 3 365 €/m² - 63 m² ; terrasse;

Appartement 3 pièces

240 000 € ; Soit 3 478 €/m² - 69 m² ; terrasse;à

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29

On observe que les appartements neufs se négocient entre 2 900 € HT /m² et 4 700 € HT/m²

sur la commune d’Alès.

Conclusion sur le prix de vente des appartements créés lors du projet de promotion :

Au regard de ces éléments, et compte tenu de la faible attractivité et de la faible pression

foncière à Sainte-Cécile-d'Andorge par rapport à Alès, il apparaît que les appartements

créés/rénovés sur cette commune pourraient se négocier à un prix plus faible, soit :

Pour un appartement d’une surface d’environ 40 à 60 m² : 2 800 € TTC/m² de surface de

plancher.

Pour un appartement d’environ 18 m² : 3 400 € TTC/m² de surface de plancher.

2) Sur le nombre de logements

Le projet évoqué ici pourrait prévoir la réalisation de :

-2 logements de 57 m² et de 63 m² (à la place de la salle polyvalente et de la médiathèque)

- 1 logement d’environ 18 m² de surface utile ;

- rénovation des deux appartements existants

S’agissant des stationnements, il existe un auvent permettant le stationnement de 4

véhicules, et un garage.

3) Sur la surface SHON (ligne B) et la surface habitable (ligne E)

La SHON a disparu au profit de la surface de plancher. De plus, nous avons tenu compte de la

différence entre la SHON et la surface de plancher dans nos conversions ;

Nous avons utilisé l’indication de surface utile des logements qui nous a été renseignée et

l’avons convertie en surface de plancher.

4) Sur le prix de vente des garages (ligne F)

Compte tenu des références relevées ci-avant, une place de stationnement (Parking et

garage individuel) n’est pas incluse dans le prix au m² retenu ;

Annonce de garage à la vente :<

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30

Annonce n°1 :

Garage en sous-sol situé 'LES VILLEGIALES' à ALES, d'une superficie de 14m²

Proposé à la vente pour 17 000 €.

Annonce n°2 :

Centre-ville d'Alès, à proximité de la gare et la sous-préfecture, d'une surface de 14 m²

Proposé à la vente pour 10 000 €.

Annonce n°3 :

Sur la commune d'Alès, situé au quai Jean Jaurès, venez découvrir ce garage d'une superficie

de 15.50 m2.

Proposé à la vente pour 12 000 €.

Annonce n°4 :

Garage en box fermé dans la résidence sécurisée aux Villégiales d'Alès 13,7m² + mezzanine

d'environ 7m² supplémentaires de rangement<

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31

Proposé à la vente pour 17 000 €.

Conclusion :

La valeur vénale du garage est fixée à 10 000 €, un montant correspondant à la fourchette

basse en raison de son état et de sa situation dans une commune moins attractive. Les

places de parking extérieures, bénéficiant d'un auvent, sont évaluées à 8 000 €, soit une

valeur légèrement inférieure à celle du garage.

5) Sur le coût de construction (ligne H)

Il s’agit ici d’un coût de construction visant à rénover les logements existants et à

transformer les 3 autres salles en logements ;

Le coût de rénovation des salles (médiathèque, polyvalente) et du logement vide s’élève

environ à 1 200 €/m² SP ; (absence de cuisine et salle d’eau (à refaire pour le logement),

nécessité de refaire l’électricité.

Le coût de rénovation de la salle numérique (possède des prestations plus récente) s’élève

environ à 900 €/m² SP (absence cuisine et salle d’eau) ;

Le coût de rénovation du logement loué s’élève environ à 600 €/m² SP (électricité à refaire) ;

6) Modélisation du compte à rebours promoteur :

Logements de 30 à 70 m² Logement de 18 m²

A Prix de vente/m² TTC 2 800 € 3 400€

B Surface de plancher 223 m² 20 m²+ A E

D un mmo lis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

ST

Im RS

Im EE

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32

C Prix de vente/m² HT 2 416,67 € 2 916,67 €

D Nombre de logements 4 1

E Surface utile 203 m² 18 m²

F Chiffre d'affaire stationnement 42 000,00 €

G Chiffre d'affaire HT 516 413,33 € 50 320,00 €

H Coût de construction/rénovation 243 006,59 € 17 564,84 €

I Honoraires techniques 29 160,79 € 2 107,78 €

J Hon. Commercialisation HT 25 820,67 € 2 516,00 €

K Frais généraux imprévus et marge 90 372,33 € 8 806,00 €

L Frais financiers 10 328,27 € 1 006,40 €

M Déconstruction (si nécessaire)

N Prix de revient HT 398 688,65 € 32 001,02 €

O Charge foncière admissible € 117 724,68 € 18 318,98 €

P Charge foncière admissible /m² de surface de plancher 559,98 €

Notre modélisation fait ressortir un prix d’achat admissible de 136 000 € environ en état

libre de toute occupation.à

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33

b. Méthode par « sol + construction »

Ces méthodes dites par « sol + construction » consistent à apprécier séparément les deux

composantes de l’immeuble : le terrain et les bâtiments.

Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent en fait, soit à des

méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.

La méthode la plus utilisée est l’approche par prix de revient de l’immeuble qui rattache la

valeur actuelle du bien aux dépenses engagées pour sa construction.

L’application de l’approche par le prix de revient entraîne les opérations suivantes :

▪ Recherche du prix d’acquisition du terrain et des dépenses annexes (généralement par comparaison)

▪ Recherche du coût de construction de l’immeuble

▪ Application d’un abattement pour vétusté destiné à tenir compte de l’âge de la construction et de son état d’entretien

▪ Application éventuelle d’un abattement pour occupation (si l’immeuble est occupé) afin de tenir compte de la moins-value due à cette situation

Ces méthodes, d’application délicate, ne sont utilisées que pour la détermination de la

valeur vénale. En effet, elles sont sujettes à des erreurs grossières lorsqu’elles ne sont pas

correctement appliquées ou lorsqu’elles ne sont pas bien adaptées au bien à expertiser.

En pratique, ces méthodes sont généralement utilisées pour des biens immobiliers assez

spécifiques ou pour les constructions récentes, et lorsque le recours à une méthode par

comparaison se révèle difficile ou impossible et que l’application d’une approche par le

revenu se révèle elle-même malaisée.

Valeur du terrain

Comme nous l’avons démontré en pages 23 à 25, la valeur vénale du terrain se situe autour

de 60 €/m².

Soit une valeur de terrain de 655 m² x 60 €/m² = 39 300 € arrondis à 39 000 €.«

thique

mmobilis EXP ERTISE EN EVALUATIO

34

Valeur des constructions

Quelques coûts de construction d'établissements municipaux.

• Livré en juin 2017, Médiathèque de Lezoux, 1 600 m², 3 220 000 € soit 2 012,5 €/m²

• Livré en mars 2025, Centre technique de Nouvoitou, 880 m², 1 600 000 € soit 1 818

€/m²

• En cours de réalisation, salle polyvalente La Chapelle-aux-Chasses, 192 m², 512 826 €

soit 2 671 €/m².

• En cours de réalisation, Office de Tourisme de Fontenay le Comte à Fontenay-le-

Comte, 380 m², 750 000 € soit 1 974 €/m²

• Livré en février 2016, extension de la mairie de Bailleul, 250 m², 300 000 € soit 1200

€/m²

Remarque : sur les dernières années, compte tenu du contexte géopolitique, il y a eu une

flambée des prix des matériaux.

Nous considérerons une valeur des constructions de 1 800 €/m² TTC au regard de

l'affectation des locaux, de la date de construction et des matériaux employés.à

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35

Nous retiendrons un taux de vétusté global de 70%, étant entendu que l’espace numérique

est en meilleur état avec un impact marginal en raison de sa surface.

Nous retiendrons une surface globale de 215m² avec une pondération du auvent à 0.2 et

une pondération du garage à 0.4.

Soit une valeur métrique des constructions de (1800 - 70%) * 215 = 116 100€

Conclusion

La valeur technique du bien par la méthode sol + construction ressort à 116 100 + 39 000 =

155 100€ arrondi à 155 000€.<

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36

c. Réconciliation des méthodes

• Valeur déterminée par compte à rebours promoteur : 136 000 €

• Valeur déterminée par sol + construction : 155 000 €

A titre indicatif :

- En 2012/2013, la gendarmerie de Ganges (34) a fait l’objet d’une mutation au profit

de la clinique voisine qui souhaitait restructurer le bâtiment afin d’en faire ses

bureaux. Le bâtiment développait une surface de 1265m² à usage de gendarmerie et

de logements sur un terrain de 2000m². L’ensemble était en état correct, mais

nécessitait quelques travaux.

La vente s’est conclue à 650 000€ soit 514€/m².

- Fin 2024, l’ancienne mairie de Neuville, à Vire Normandie, a été cédée à un

particulier pour un prix de 135 000 €. Le bâtiment développe une surface d’environ

220m² (surface mesurait sur l’outil de mesure google maps). Etat correct. Le terrain

était insuffisamment voire non desservi par le réseau d’assainissement des eaux

usées, don nécessité de travaux significatifs à réaliser.

La vente s’est conclue à 135 000€ soit 614€/m².à

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37

Les deux méthodes concluent à des résultats relativement proches. La valeur par sol +

construction est une valeur technique, déconnectée du marché immobilier, elle constitue

une approche de recoupement qui permet de contrôler la cohérence des méthodologies

précédentes.

Le résultat de la méthode du bilan promoteur est cohérent avec les mutations citées ci-

dessus, il se situe dans la fourchette basse au regard de son état (531€/m² de SU).

La valeur vénale est donc arrêtée à 136 000 €.à

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38

IV. CONCLUSION

Récapitulatif

Valeur vénale du bien

expertisé, dans sa

consistance au jour de

la visite

Ancienne brocante par récupération foncière 43 000 €

Ancienne école 136 000 €

Précisions sur la valeur Valeur hors droits

Le présent rapport est un ensemble : il comprend 39 pages. Les chapitres qui le constituent

ont permis de définir les conclusions proposées.

Il est établi à la suite de nos visites et recherches. Il précise les points qui paraissent

essentiels. Il indique des valeurs en fonction des éléments connus à la date de sa conclusion.

Les méthodes d’évaluations retenues sont celles définies par les usages de la profession et

par la « Charte de l’expertise immobilière ».

Toutefois, ce rapport est remis sous les réserves de principe et d’usage, rappelés en

préambule.

Les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés.

Il est précisé qu’il ne nous a pas été fourni de fiche hypothécaire ou fiche d’immeuble, ni de

certificat d’urbanisme.

L’analyse de ces documents permettra éventuellement aux études notariales chargées du

dossier d’amender nos appréciations notamment au regard des servitudes de droits publics

et privés qui pourraient grever le bien et dont nous n’aurions pas la possibilité d’en

connaître l’existence.

Le requérant a dispensé l’Expert de ces formalités en raison des délais nécessaires requis et

des limites financières de la mission qu’il a fixés.

Notre mission n’a de surcroît pas comporté :

• De certification de la situation juridique du bien.

• De contrôle de qualification au regard des règles territoriales ou vis-à-vis des tiers,

notamment des voisins.

• De certification des dispositions d’urbanisme applicables à la propriété et des

conformités des bâtiments et de leurs équipements avec les lois et règlementations

en vigueur.

• De vérification de fonctionnement des équipements et services généraux, ni d’étude

technique de l’immeuble (fondations, planchers, couverture, murs, canalisations,<

thique TS mmobilis EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE, FONCIÈRE, COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

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39

etc.) qui ne peuvent être réalisés qu’avec des sondages destructifs non programmés

dans notre mission.

En outre, il n’est pas entré dans la compétence de l’expert d’apprécier la pollution des sols

ou les possibles contaminations des bâtiments.

Le coût des équipements, généralement considéré comme immeuble par destination, est

inclus dans les valeurs que nous affectons aux constructions.

Le présent rapport d’expertise est soumis dans son intégralité à la règlementation relative à

la propriété intellectuelle. En conséquence, tout ou partie de son contenu ne peut faire

l’objet d’une publication, être édité ou encore diffusé sans l’accord exprès de son ou ses

auteurs. Enfin, le rapport d’expertise ne peut servir à d’autres fins ou usages que ceux qui

ont été définis lors de sa rédaction.

Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même partiellement,

livrée à un tiers le rend caduc et non opposable à l’Expert.

Les valeurs déterminées ci-dessus sont des valeurs actuelles tirées de l’Étude du Marché

Immobilier Local.

Elles peuvent varier sensiblement en fonction de la conjoncture économique et monétaire.

C’EST SOUS CES RÉSERVES QUE NOUS AVONS ÉTABLI, en notre cabinet, LE PRÉSENT

RAPPORT, sincèrement et de bonne foi.

Montpellier, le 11/04/2025

Jérôme VIGNOLLES