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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saint-Nazaire.
Lien du pdf (unknown - 2 Notice explicative M4)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Eau et assainissement,
> BESNÉ > DONGES > LA CHAPELLE-DES-MARAIS > MONTOIR-DE-BRETAGNE
> PORNICHET > SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX > SAINT-JOACHIM > SAINT-MALO-DE-GUERSAC
> SAINT-NAZAIRE > TRIGNAC
PLUi Plan Local d’Urbanisme intercommunal
MODIFICATION DE DROIT COMMUNDU PLUI - N°4
NOTICE EXPLICATIVE
Environnement Habitat Mobilités Énergie & Climat Économie Patrimoine
Enquête publique
du 2 septembre au
2 octobre 2025 2 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 3
SOMMAIRE
Préambule
Présentation synthétique des évolutions du PLUi
de la CARENE
1 Le cadre règlementaire
2 Rappel des procédures d’évolution du PLUi
3 Déroulement de la procédure de modification n°4
4 Constitution du dossier
Objectifs poursuivis - Maintenir le cap d’une
production de logements accessibles à tous
1 Une ambition : un territoire à très haute qualité résidentielle
2 Le Programme Local de l’Habitat
Inscription du PLUi dans la réduction de la
consommation d’espace
1 La modération de la consommation d’espaces agricoles et naturels dans le PADD 2 La trajectoire ZAN
3 La priorisation des zones 2AU avec un principe d’évitement
4 Les gisements restants
Ouverture à l’urbanisation des 3 secteurs
1 Chateauloup Est - Saint-André des Eaux
2 Les deux zones d’ouverture à l’urbanisation de Saint-Nazaire
3 Evolution des superficies par type de zones
4
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9
10
12
12
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15
16
17
17
32
51 4 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Une mosaïque de paysages de l’eau, du Brivet à la Loire.
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) de
Saint-Nazaire Agglomération-La CARENE, approuvé
en Conseil communautaire le 04 février 2020, est entré
en vigueur le 17 avril 2020.
Le PLUi est un document vivant qui évolue pour
accompagner le développement du territoire et les
politiques locales. Il doit pouvoir intégrer les évolutions
législatives et règlementaires.
Afin de répondre aux besoins en matière de maintien
et d’accueil de la population, il est apparu nécessaire
en août 2024 d’ouvrir à l’urbanisation de manière totale
ou partielle cinq zones 2AU, destinées à l’habitat et
à l’équipement, à savoir :
• La Pommeraye – Commune de Donges ;
• La Butte d’Ermur – Commune de Pornichet ;
• Chateauloup Est – Commune de Saint-André-
des-Eaux ;
• La Torpille – Commune de Saint-Nazaire ;
• Océanis – Commune de Saint-Nazaire.
En l’état, les zones 2AU n’admettent pas de nouvelles
constructions, à l’exception de certaines extensions et
annexes sous conditions. Pour devenir constructibles,
elles doivent faire l’objet d’une démarche d’ouverture
à l’urbanisation, ce qui suppose préalablement la mise
en œuvre d’une procédure d’évolution du PLUi.
C’est l’objet de cette quatrième modification de droit
commun du PLUi qui se concentre uniquement sur
l’ouverture à l’urbanisation de ces zones pour une
meilleure lisibilité. ll est à noter que ces ouvertures à
l’urbanisation découlent d’un travail prospectif collectif,
en phase avec les objectifs de la loi n°2021-1104 du 22
août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique
et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi
« Climat et Résilience », notamment en ce qui concerne
la trajectoire de réduction de l’artificialisation des sols.
•
Depuis l’engagement de la procédure de modification
de droit commun n°4 par arrêté n°20240606_01 en date
du 06 juin 2024, les cinq zones 2AU identifiées ont fait
l’objet d’études pré-opérationnelles plus avancées. Or,
il ressort de ces études que :
- s’agissant de la zone de la Butte d’Ermur, située sur
la Commune de Pornichet, les études laissent présager
une modification importante de la composition du tissu
urbain et des paysages du secteur. Par conséquent, la
Commune souhaite engager une réflexion plus globale
sur les évolutions d’urbanisme à venir sur le secteur et
les secteurs alentours avant d’ouvrir à l’urbanisation
cette zone.
Cela ne préjuge pas de l’engagement d’autres opérations
ayant vocation à permettre d’atteindre les objectifs de
production de logements fixés par le PLH 2022-2027
sur le territoire de la commune de Pornichet.
- s’agissant de la zone de la Pommeraye, située sur la
Commune de Donges, il apparait que les opérations
programmées à court terme comme le site des Clos
Galants ou encore les Herlains permettront de répondre
aux besoins en production de logements, dont les
logements sociaux. Également, à moyen terme, deux
opérations publiques majeures, Les Ecottais 3 et les Clos
Mignons 2, vont entrer en phase opérationnelle. Il a donc
été décidé de reporter l’ouverture à l’urbanisation de la
zone de la Pommeraye, pour ne pas porter préjudice
à ces deux projets.
Ainsi, l’objet de la procédure de modification de droit
commun n°4 sera réduit à l’ouverture à l’urbanisation
totale ou partielle des zones 2AU suivantes :
- Chateauloup Est, Commune de Saint-André-des-Eaux,
- Océanis - Commune de Saint-Nazaire,
- La Torpille - Commune de Saint-Nazaire.
PRÉAMBULE SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 5
1 Le cadre réglementaire
Conformément aux articles L.153-36 et suivants du code
de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme fait l’objet
d’une procédure de modification lorsque la commune ou
l’établissement public de coopération intercommunale
envisage de modifier le règlement écrit ou graphique, les
orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
ou le programme d’orientations et d’actions du PLU,
dès lors que ce projet de modification n’implique pas :
• de changer les orientations définies par le Projet
d’aménagement et de développement durables
(PADD),
• de réduire un espace boisé classé, une zone agricole
ou une zone naturelle et forestière,
• de réduire une protection édictée en raison des
risques de nuisance, de la qualité des sites, des
paysages ou des milieux naturels, ou d’une évolution
de nature à induire de graves risques de nuisances,
(exemple : réduire une zone A ou N, un EBC,
déclasser un patrimoine, etc.)
• d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser
qui, dans les six ans suivant sa création, n’a pas
été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet
d’acquisitions foncières significatives de la part
de la Commune ou de l’Etablissement public de
coopération intercommunale compétent, directement
ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier,
• de créer des orientations d’aménagement et de
programmation de secteur d’aménagement valant
création d’une zone d’aménagement concerté.
Les évolutions envisagées s’inscrivent dans ce cadre.
2 Rappel des procédures d’évolution
du PLUi
Le plan local d’Urbanisme intercommunal est un document
évolutif qui doit pouvoir s’adapter au contexte local et
aux évolutions règlementaires.
Plusieurs procédures sont prévues par le code de
l’urbanisme en fonction de l’ampleur des modifications
et des changements apportés. Le PLUi de Saint-
Nazaire agglomération - la CARENE a déjà connu les
évolutions suivantes (cf tableau à suivre) :
♦Modifications simplifiées
Trois modifications simplifiées ont été approuvées.
Conformément à l’article L153-45, la modification peut
être effectuée selon une procédure simplifiée :
1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l’article
L. 153-41 ;
2° Dans les cas de majoration des droits à construire
prévus à l’article L. 151-28 ;
3° Dans le cas où elle a uniquement pour objet la
rectification d’une erreur matérielle
♦Modifications de droit commun
Tois modifications de droit commun ont été approuvées ;
celle-ci est la quatrième.
Conformément à l’article L 153-36 du code de l’urbanisme,
Sous réserve des cas où une révision s’impose en
application de l’article L.153-31, le plan local d’urbanisme
est modifié lorsque l’établissement public de coopération
intercommunale ou la commune décide de modifier
le règlement, les orientations d’aménagement et de
programmation ou le programme d’orientations et
d’actions
La procédure de modification de droit commun permet:
1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de
construction résultant, dans une zone, de l’application
de l’ensemble des règles du plan ;
2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;
3° Soit de réduire la surface d’une zone urbaine ou à
urbaniser ;
4° Soit d’appliquer l’article L.131-9 du présent code (mise
en compatibilité du PLU pour application d’un PLH).
♦Déclarations de projet entraînant la mise en
compatibilité du PLUi
Deux procédures de déclaration de projet sont actuellement
en cours,
En application de l’article L. 300-6 du Code de l’urbanisme,
la collectivité compétente peut décider de se prononcer
par une déclaration de projet sur l’intérêt général d’un
projet. Cette décision entraîne la mise en œuvre d’une
procédure de mise en compatibilité du PLUi régie par
les articles L. 153-54 et suivants, et R. 153-13 et suivants
du Code de l’urbanisme, afin d’assurer la compatibilité
du projet avec ses dispositions.
♦Mises à jour
Cinq procédures de mises à jour, enfin, ont été effectuées.
Conformément à l’article R.153-18 du code de l’urbanisme,
la mise à jour du plan local d’urbanisme est effectuée
chaque fois qu’il est nécessaire de modifier le contenu
des annexes prévu aux articles R.151-51 et R.151-52, et
notamment le report en annexe du plan des servitudes
d’utilité publique mentionnées à l’article R. 151-51.
PRÉSENTATION SYNTHÉTIQUE DES
ÉVOLUTIONS DU PLUI DE LA CARENE 6 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Modification de droit
commun Objet
Date
approbation
N°1
Précisions sur :
- l’application de la loi Littoral
- la prévention des risques inondations et submersions marines
- la consommation d’espaces (explication de la méthodologie)
1/02/2022
N°2
- Ouverture à l’urbanisation de la zone 2AU de Chateauloup Ouest à Saint-André des Eaux, - Ajustements du règlement (graphique et écrit) et des OAP ,
- Intégration des résultats d’une étude urbaine sur Saint-Nazaire (axes structurants : route de la côte d’Amour, avenue de Saint-Nazaire et Bd Zola) /évolutions règlementaires, - Corrections d’erreurs matérielles
4/04/2023
N°3
- Clarification de certaines notions règlementaires et ainsi modifier des articles du règlement écrit,
- Mise en compatibilité du PLUi avec le PLH,
- Mixité fonctionnelle favorisée en zone commerciale,
- Evolution du règlement graphique,
- Modification du règlement du PLUi sur le plateau du Petit Maroc en rives d’estuaire sur la commune de Saint-Nazaire, afin de permettre la réalisation d’un projet d’espaces publics ou la construction éventuelle d’immeubles d’intérêt collectif / usage public, - Suppression, modification ou création d’emplacements réservés,
- Création, suppression ou modification d’OAP sectorielles, et notamment suppression de l’OAP des Evens sur la commune de Pornichet,
4/02/2025
N°4 Ouverture à l’urbanisation totale ou partielle de cinq zones 2AU En cours
N°5
- Traduction règlementaire de la Stratégie d’urbanisme commercial intercommunale - Intégration des zones d’évolutions relatives à l’accélération de la production d’énergies renouvelables issues de la loi «APER»
- Harmonisation et clarification des dispositions relatives au patrimoine naturel et paysager - Recalage des données graphiques du PLUi en lien avec le nouveau RPCU (Représentation Parcellaire Cadastrale Unique)
- Evolutions des règlements graphique et écrit, suppression, modification ou création d’emplacements réservés et création, suppression ou modification d’OAP
En cours
Déclaration de
projet valant mise en
compatibilité du PLUi
Objet Date approbation
N°1 Projet de base nautique - Commune de Saint-Nazaire En cours
N°2 Projet de Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) - Commune de Saint-André des Eaux En cours SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 7
Modification simplifiée Objet Date approbation
N°1 Correction d’une erreur matérielle relative à la servitude d’utilité publique liée à la voie ferrée Tours - Le Croisic 29/06/2021
N°2 Mise en compatibilité du PLUi avec le SCoT Nantes-Saint-Nazaire, volet loi littorale, (prise en compte de la loi Elan) 19/12/2023
N°3 Correction d’une erreur matérielle concernant le patrimoine balnéaire de Saint-Nazaire 4/04/2023
Mises à jour Objet Date approbation
N°1 Inscription au titre des monuments historiques de l’église Sainte-Anne et de la Soucoupe sur la commune de Saint-Nazaire 9/07/2020
N°2 Secteurs d’information des Sols- territoire de la CARENE 27/10/2020
N°3 Inscription au titre des monuments historiques de l’usine élévatoire portuaire sur la commune de Saint-Nazaire 20/01/2021
N°4
Intégration de 5 périmètres de prise en considération (Trignac et Saint-Nazaire) : - Centre-ville de Trignac ;
- Entrée nord Saint-Nazaire/Trignac ;
- Axe Gutenberg-route des bassins ;
- Secteur du Moulin du Pé ;
- Secteur du Petit Maroc
14/12/2021
N°5
- Périmètres de prise en considération (Saint-André des Eaux, Trignac, Saint-Nazaire, Donges),
- Taxe d’aménagement Saint-Nazaire / Droit de préemption urbain renforcé sur les ZAD arrivées à échéance/ Saint-Nazaire,
- Modification n°1 des zonages d’assainissement eaux pluviales et eaux usées, - Extension du PEAN,
- ICPE (Cargill, Equiom) / PPRT TOTAL Energies,
- Classement sonore infrastructures / Délimitation des zones de présomption de prescription archéologique / Saint-Nazaire,
- Secteurs d’information sur les sols,
- Inscription de l’église Saint-Martin / Donges
04/03/2024 8 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
3 Déroulement de la procédure de
modification n°4
La procédure de modification est régie par les articles
L.153-36 et suivants du code de l’urbanisme. Elle est
engagée à l’initiative du président de l’établissement
public de coopération intercommunale qui établit le
projet de modification.
-La procédure de modification n°4 a été engagée par
arrêté en date du 06 juin 2024.
-Par délibération du 25 juin 2024, le Conseil communautaire
a approuvé la prescription de la procédure de modification
n°4 et précisé les modalités de concertation préalable.
-Une concertation préalable a été organisée du 7 novembre
au 9 décembre 2024. Le bilan de cette concertation a
été tiré lors du Conseil communautaire du 4 février 2025.
- Avant l’enquête publique, le dossier constitué est
transmis pour avis aux personnes publiques associées
mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9.
Le projet est également notifié aux maires des Communes
concernées par la modification.
-L’autorité environnementale (MRAE) est par ailleurs
saisie dans le cadre de l’évaluation environnementale.
-L’ensemble des avis recueillis est versé au dossier
soumis à enquête publique
-Les modalités d’organisation de l’enquête publique
sont précisées par l’établissement public compétent et
portées à la connaissance du public au moins quinze
jours avant le début de l’enquête publique.
-A l’issue de l’enquête publique, le président de
l’établissement public en présente le bilan devant
l’organe délibérant de l’établissement public qui en
délibère et adopte le projet éventuellement modifié
pour tenir compte des avis émis et des observations
du public, par délibération motivée.
L’acte approuvant une modification devient exécutoire un
mois après sa publication et sa transmission à l’autorité
administrative compétente de l’Etat dans les conditions
définies aux articles L 5211-3 L. 2131-1 et L. 2131-2 du
code général des collectivités territoriales.
Le dossier de PLUi modifié est adressé :
-au Préfet,
-aux Communes
-aux Personnes Publiques Associées
Le maître d’ouvrage est Saint-Nazaire agglomération
- La CARENE
Saint-Nazaire agglomération
4 avenue du Commandant l‘Herminier
BP 305
44605 Saint-Nazaire cédex
4 Constitution du dossier
Les modifications envisagées sont de plusieurs ordres ;
elles conduiront à la modification de différents documents
du PLUi.
Le dossier comprend :
- La présente notice explicative, additif au rapport de
présentation initial du PLUi
- Un additif à l’évaluation environnementale
- Les pièces modifiées du PLUI :
-le règlement écrit
-le règlement graphique
-les OAP sectorielles
Les pièces inchangées (ex : PADD, autres annexes et
pièces administratives) ne sont pas constitutives du
présent dossier.
La notice explicative présente et justifie les modifications.
Elle est conçue en trois chapitres.
Le premier et le second explicitent les objectifs poursuivis,
et notamment la déclinaision du besoin de produire
du logement, dans un contexte de sobriété foncière
renforcée.
Le troisième présente les secteurs ouverts à l’urbanisation
avec l’ensemble des évolutions proposées graphiques
et écrits du PLUi. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 9
La modification de droit commun n°4 du PLUi a pour
objet unique d’ouvrir à l’urbanisation 3 zones 2AU afin
de répondre au besoin de maintien et d’accueil de
population.
En cohérence avec les orientations du PADD du PLUi
et en compatibilité avec les objectifs du PLH 2022-
2027, cette procédure vise à soutenir une dynamique
de construction en s’inscrivant dans une démarche de
sobriété foncière.
1 Une ambition : un territoire à très
haute qualité résidentielle
Le PADD indique l’objectif d’atteindre de 140 000
habitants à l’horizon du PLUi. Ainsi, le PADD prevoit
la construction de 1050 à 1100 logements par an en
moyenne, dans le respect des équilibres définis par
l’ancien PLH. Cet objectif a été ajusté dans le nouveau
PLH avec une moyenne de 1 200 logements par an ,
soit 7 200 logements entre 2022 et 2027.
Pour cela, la collectivité a pour ambition d’accueillir
cette population en étant un territoire à très haute qualité
résidentielle, ce qui passe par l’accès pour tous à des
logements de qualité. En effet, la collectivité souhaite
assurer un parcours résidentiel correspondant aux
aspirations des habitants, nécessitant une diversification de
l’offre en matière de typologie et de statuts d’occupation.
Ainsi, le projet d’aménagement et de développement
durables (PADD) du territoire de l’agglomération
nazairienne vise, notamment, les objectifs suivants :
- Favoriser en tout point du territoire l’accès au logement
pour tous (famille, jeunes, actifs, ménages aux ressources
variées
- Répondre aux besoins des populations spécifiques
OBJECTIFS POURSUIVIS - MAINTENIR LE CAP D’UNE PRODUCTION DE
LOGEMENTS ACCESSIBLES À TOUS
comme les personnes âgées, les gens du voyage...
- Rendre le parc existant attractif en permettant notamment
la réhabilitation du parc privé des centres historiques
- Equilibrer la répartition de l’offre en logements neufs
et viser un objectif moyen de production de 30% de
logements locatifs sociaux à l’échelle de l’agglomération
- Attirer davantage de résidents dans les centralités pour
les rendre plus attractives
- Rechercher une densité d’habitants adaptée :
- en renouvellement urbain : tendre vers 40
logements par hectare pour l’ensemble de l’agglomération
- en extension : tendre vers 40 logements par
hectare pour Saint-Nazaire et 20 logements par hectare
pour les autres communes.
Le nouveau Schéma de COhérence Territorial (SCOT)
Nantes Saint-Nazaire, arrêté en février 2025, et dont
l’approbation est prévue fin 2025, va venir modifier ces
objectifs de densité afin de limiter la consommation
foncière. La densité de logements à l’hectare minimale
imposée pour tout nouveau projet en consommation
d’Espaces Naturels Agricoles et Forestiers sera de
30 logements par hectare. De plus, une densité cible,
une valeur guide, est proposée à l’échelle de chacune
des typologies de communes, selon leur place dans
l’armature territoriale, pour atteindre l’objectif de sobriété
fonciere. Les OAP et les opérations d’aménagement les
plus importantes sont comptabilisées dans ce calcul.
L’armature territoriale de la CARENE est structurée
comme suit:
- la commune de Saint-Nazaire appartient aux polarités
majeures avec une densité cible de 60 logements par
hectare.
- la commune de Trignac est identifié comme polarité
structurante et plus précisément comme coeur
d’agglomération nazairien avec une densité cible de
50 logements par hectare.
- les communes de Pornichet et Montoir de Bretagne
appartiennent aux polarités structurantes avec une
densité cible de 40 logements par hectare.
- les communes de Donges et Saint-André des Eaux
appartiennent aux polarités intermédiaires avec une
densité cible de 35 logements par hectare.
- les communes de Saint-Joachim, La Chapelle des
Marais, Besné et Saint-Malo de Guersac appartiennent
aux polarités de proximité avec une densité cible de 30
logements par hectare.
Pour les ouvertures à l’urbanisation prévue au sein de
cette modification du PLUi, les collectivités s’inscrivent
d’ores et déjà dans ces valeurs cibles, conscients des
enjeux de sobriété foncière.
Le PADD prône le renforcement des centralités afin de
valoriser la ville des proximités, la ville du 1/4 d’heure.
Les sites d’urbanisation future ont fait l’objet d’études
capacitaires en amont de la figuration des OAP afin
de calibrer au plus près de la réalité les conditions
d’urbanisation tout en respectant les enjeux
environnementaux présents sur les secteurs. 10 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Objectif de production de logement sur la période 2022-2027
2 Le Programme Local de l’Habitat
(PLH)
Le PLH est le document stratégique et opérationnel
permettant de traduire la politique en faveur de l’habitat
de la CARENE. Le PLH 3 (2017-2021) a servi de référentiel
pour le PADD du PLUi. En avrl 2023, le PLH 2022-2027
a été approuvé.
Le territoire subit une tension immobilière importante
depuis quelques années, de par son attractivité, et
renforcée depuis la crise sanitaire de 2020, avec un
accès au logement plus difficile.
Pour y répondre le PLH fixe les grands principes suivants :
- une volonté partagée de poursuivre une politique de
construction de logements répondant aux besoins des
habitant·es ancien·nes et nouveaux / nouvelles,
- une volonté de poursuivre la construction de logements
locatifs sociaux en rapport aux besoins du territoire,
- le souhait d’un rééquilibrage de la production de
logements entre les différentes composantes familiales
de revenu et d’âge (mixité) permettant les parcours
résidentiels dans chacune des communes,
- l’engagement vers une plus grande territorialisation
de la politique de l’habitat et du logement prenant en
compte les spécificités de chaque commune (histoire,
situation et marché immobilier),
- la conviction que travailler la qualité de l’habitat et
des logements sera de nature à faire accepter une plus
grande densité.
Ainsi, les grandes orientations du PLH sont :
- conjuguer croissance démographique, transition
écologique et qualité de vie,
- répondre à la diversité des besoins en logement et
faciliter les parcours résidentiels,
- mieux répondre à la spécificité des besoins de certains
publics,
- terriorialiser pour mieux prendre en compte les
situations locales,
- une ingénierie au service des habitants, des communes
et des professionnels.
Le PLH 2022-2027 fixe de nouveaux objectifs, comme celui
de réaliser 1 200 logements neufs par an en moyenne,
soit 7 200 logements sur l’ensemble du territoire,dont
29% de logements locatifs sociaux.
Depuis son approbation, en 2022, 2 531 logements ont
été livrés dont 562 logements sociaux. Cela représente
36% des objectifs sur la période de production du PLH.
Les objectifs du PLH sont territorialisés à l’échelle de
chaque commune, en terme de production de logements
et de logements sociaux.
Objectif total Logements sociaux
globaux
D o n t l o g e m e n t s
Locatifs Sociaux
Libre
Besné 155 120 60 35
La Chapelle des Marais 200 96 66 104
Donges 300 180 120 120
Montoir-de-Bretagne 300 95 75 205
Pornichet 830 338 252 492
Saint-André des Eaux 320 123 101 197
Saint Joachim 105 56 36 49
Saint-Malo-de-Guersac 140 74 46 66
Saint-Nazaire 4 500 1 660 1 260 2 840
Trignac 325 100 80 225
CARENE 7 200 2 850 2 100 4 350
Les Communes de Donges, La Chapelle des Marais,
Pornichet, Saint-André des Eaux et Saint Joachim
n’atteignant pas les taux de logements sociaux attendus,
sont dites carencées. Pour accompagner le rattrapage,
elles ont signé des contrats de mixité sociale pour la
période 2023-2025. La signature de ces contrats prévus
par la loi relative à la différenciation, la décentralisation,
la déconcentration et portant diverses mesures de
simplification de l’action publique, dite «3DS», a permis
de pérenniser un mécanisme de rattrapage soutenable
pour les communes encore déficitaires en logements
sociaux, tout en favorisant une adaptabilité aux territoires. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 11
Pour atteindre ces objectifs, le PLH a identifié différents sites
de production représentant à l’échelle de l’agglomération
4 515 logements jusqu’en 2027 (environ 1 600 étaient
déjà en cours de réalisation à la date d’approbation
du PLH).
Cependant, parmi ces sites, plusieurs d’entre eux ont
dû être reportés en raison de la dureté foncière, ou
du délaissement des projets par les promoteurs lié au
contexte de crise actuel, qui complexifie la sortie des
opérations.
En effet, les aménageurs et les bailleurs sociaux sont
aujourd’hui confrontés à de multiples contraintes qui
mettent en difficulté la production de logements sociaux :
- augmentation des coûts du foncier
- augmentation des coûts de construction
- réponses infructeuses aux appels d’offre
- déstructuration du secteur de la construction depuis
le covid
- mise à mal du secteur par le dispositif de «réduction
de loyer de solidarité» (RLS)
- augmentation du taux du livret A.
Enfin, certains sites ont été abandonnés afin d’éviter
l’atteinte aux enjeux environnementaux révélés par les
études de terrain. Ainsi, à titre d’exemple sur la commune
de Saint-André des Eaux, l’opération Pré du Bourg
a été abandonnée, du fait de la découverte d’enjeux
environnementaux forts (faune et flore). Ce sont donc
90 logements, prévus en coeur de bourg, qui ont été
retirés des projections sur la commune.
Par conséquent, cette situation amène les collectivités
à identifier d’autres fonciers pour la production de
logements.
Bien que l’Agglomération entende privilégier les
constructions nouvelles dans les tissus déjà urbanisés,
le renouvellement urbain ne peut constituer la seule
source de production de logements. En effet, ce type de
production se fait majoritairement de manière spontanée
et non maîtrisée dans le temps par des opérations
privées ou par des interventions publiques complexes.
Différents outils ont été mis en place dans le PLUi. Les
Servitudes de Mixité Sociale, les opérations d’aménagement
d’ensemble, une politique d’acquisition foncière et
un soutien financier aux opérations de production
de logements locatifs sociaux en renouvellement
urbain favorisent la production de logement pour tous.
L’accroissement continu du nombre de demandeurs
de logements locatifs sociaux, la baisse du taux de
rotation, l’augmentation des délais d’attribution, la non-
adéquation du parc face aux besoins, témoignent de la
tension importante sur le parc social. Par conséquent,
il est nécessaire de maintenir l’effort de production de
logements locatifs sociaux.
La mobilisation de secteurs de développement en
continuité de l’enveloppe urbaine constitue également
un levier supplémentaire pour l’atteinte des objectifs
de production de logements. Ainsi, les opérations
d’aménagement d’ensemble envisagées dans le cadre
de cette procédure permettront de tendre vers les
objectifs de production de logements sociaux tels que
fixés en application des articles L. 302-5 et suivants du
Code de la construction et de l’habitation.
Il est à noter qu’au vu des délais de sortie d’opérations
actuels, une partie des logements prévus dans ces
opérations sera comptabilisée dans le PLH suivant. 12 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
INSCRIPTION DU PLUI DANS LA RÉDUCTION DE LA CONSOMMATION
D’ESPACE
Il est explicité ici la démarche entreprise depuis l’élaboration
du PLUi, pour traduire l’objectif de sobriété fonciere,
depuis les orientations du PADD, jusqu’à l’inscription
dans la trajectoire zero artificialisation nette (ZAN), issue
de la loi Climat et Résilience.
1 La modération de la consomma-
tion d’espaces agricoles et naturels
dans le PADD
Le PLUi approuvé le 4 février 2020 avait déja pour objectif
de réduire sa consommation d’espaces agricoles et
naturellles. Il prévoit ainsi d’optimiser les capacités
constructibles de son territoire tant pour le résidentiel
que pour les besoins économiques et dimensionne
les extensions urbaines en fonction des capacités
constructibles du tissu urbain.
Ainsi, même si la priorité est donné au renouvellement
urbain, le PLUi prévoit également des zones d’extension
urbaine pour répondre aux ambitions de développement,
tant démographique qu’économique, contribuant ainsi
à la maîtrise de l’étalement urbain. La gestion économe
de l’espace est au coeur des 3 défis qui fondent le projet
d’aménagement et de développement durable (PADD).
1.1 La réduction de -35% de la
consommation en extension au regard
du SCOT
Dès l’élaboration du PLUi, un travail important a été
mené afin de respecter l’objectif de réduction de 35%
de la consommation foncière d’ENAF (Espaces Naturels,
Agricoles et Forestiers) en extension porté par le SCOT
par rapport à la période de référence 1999-2012.
Afin de déterminer les espaces comptabilisés comme
extension urbaine, une enveloppe urbaine a été définie,
qui sert de référence et de différenciation de l’urbanisation
intra urbaine et en extension urbaine. Ce tracé de
l’enveloppe urbaine a constitué la référence (TO) pour
la mesure de la consommation d’espaces agricoles et
naturels. A partir de la photo aérienne de 2016 (données
disponibles les plus récentes et sur un pas de temps
le plus proche de 10 ans). Le PLUi a ensuite estimé la
consommation entre 2017 et 2030, période d’application
du PLUi affirmée au PADD. Ainsi, lors de l’approbation du
PLUi, le projet autorisait une consommation maximale
en extension de 438 ha sur la période 20017-2030 soit
33,7ha /an, correspondant à la réduction de 36,4% de
la consommation en extension.
(Extrait du document de «Justifications des choix» )
La consommation ENAF entre 1999 et 2012 en
extension et l’objectif de réduction de -35%
La consommation d’ENAF estimée en extension
selon les vocations des zones entre 2017 et 2030
Extrait du document de «Justifications des choix»
Dès l’élaboration du PLUi, les 3 secteurs concernés par
cette procédure de modification ont été pré-identifiés
et comptabilisés dans la consommation en extension.
Ces 3 zones représentent 30,8 ha soit 21% des zones
AU habitat (du PLUi approuvé).
Suite à l’évitement des secteurs à enjeux environnementaux
identifés sur chacun des sites, seuls 19.5 ha seront
constructibles (soit 13% des zones AU habitat) afin de
préserver les enjeux environnementaux. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 13
1.3 Réduction des espaces à urbaniser
lors des évolutions successives du PLUi
Depuis l’approbation du PLUi, les évolutions du document
ont conduit à diminuer les espaces potentiellement
urbanisables. Certains secteurs ont été reclassés en
zones agricoles ou naturelles comme la zone de l’Ormois
à Montoir de Bretagne. Les études urbaines menées
sur le secteur 2AUa de «L’Ormois » ont mis en évidence
de nombreux enjeux environnementaux tenant à la
fonctionnalité des habitats naturels (réseaux de haies
arborées et milieux ouverts) et à l’économie agricole
du territoire. Au regard de ces contraintes écologiques
et économiques, il a été souhaité ne plus permettre
les possibilités d’urbanisation du secteur à long terme.
Ainsi sur les 14ha d’emprise de la zone 2AU, 10 ha environ
au Nord ont été reclassés en zone AA1 constituant une
zone agricole pérenne (long terme).
Autre secteur qui a évolué, lors de la modification n°3,
le Pré du bourg sur la Commune de Saint-André des
Eaux. Comme indiqué précédemment, dans le cadre
des études pré opérationnelles réalisées, il a été mis en
évidence la présence de zones humides importantes.
Face à cet enjeu environnemental majeur, il a été décidé
d’abandonner le projet et de reclasser l’ensemble du
secteur Pré du Bourg concerné en zone naturelle (NA1)
soit une superficie d’environ 3,9 ha.
Extrait du document de «Justifications des choix»
1.2 Objectif de réduction de la
consommation totale d’ENAF au regard
du code
Au-delà de l’encadrement du SCOT du pôle métropolitain
Nantes - Saint-Nazaire, le PLUi devait également, dès
son élaboration, se conformer à l’article L151-4 du code
de l’urbanisme. Il s’agit de justifier d’une modération
de la consommation des espaces naturels, agricoles
et forestiers par référence à la consommation réalisée
durant les dix années précédant l’arrêt du projet de plan,
en fonction des données disponibles. Par conséquent,
une analyse de la consomamtion foncière a été réalisé
sur la période 2004-2016 soit l’utilisation des données
disponibles les plus récentes et sur un pas de temps
le plus proche de 10 ans.
Ainsi, il a été déterminé que la consommation totale
d’espaces agricoles et naturels entre 2004 et 2016 était
de 652 ha soit 54ha/an.
La possible consommation d’espaces agricoles et
naturels en extension de l’enveloppe urbaine a été
estimée à 438ha, et au sein de l’enveloppe urbaine,
à 137ha, entre 2017 et 2030, soit une consommation
totale d’espaces agricole et naturel de 575 ha.
La consommation totale possible a donc été évaluée
à 44ha/an, dont 34ha/an en extension pour la période
d’application du PLUi à savoir 2017 - 2030. 14 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
2 La trajectoire ZAN
Dans le cadre de la loi Climat et Résilience d’avril
2021, la France s’est fixée l’objectif d’atteindre le «
zéro artificialisation nette » des sols en 2050 avec un
objectif intermédiaire de réduction de la moitié de la
consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers,
d’ici à 2031. Cet objectif doit etre traduit sur l’ensemble
du territoire francais.Cette trajectoire doit être déclinée
dans les documents de planification et d’urbanisme
: le SRADDET (Schéma régional d’aménagement de
développement durable et d’égalité des territoires), les
SCoT (Schéma de cohérence territoriale) puis les PLUi
(Plan Local d’Urbanisme intercommunal).
Pour parvenir au ZAN, une trajectoire progressive est
mise en place avec 2 étapes :
- Entre 2021et 2031, la loi fixe l’objectif de réduire de
moitié le rythme de la consommation d’espaces naturels,
agricoles et forestiers (ENAF) par rapport à la décennie
précédente (2011-2021).
Au sens de la loi Climat et résilience, la consommation
d’ENAF est entendue comme la création ou l’extension
effective d’espaces urbanisés sur le territoire concerné.
- A partir de 2031 il s’agira de réduire l’artificialisation des
sols. L’artificialisation des sols correspond à l’altération
durable des fonctions écologiques d’un sol.
L’artificialisation nette des sols est définie comme le solde
de l’artificialisation de sols constatée sur un périmètre
et une période donnée.
Pour cette 1ère étape, liée à la consommation des ENAF,
la collectivité s’appuie sur la constitution d’un outil de
référence ZAN cartographié et partagé sur l’ensemble
du département 44. Cette démarche locale permet de
déterminer la trajectoire de sobriété foncière pour la
décennie 2021-2031. Ainsi, les acteurs locaux peuvent
mesurer la consommation d’espaces à usage naturel,
agricole et forestier (dit « espace NAF »).
En effet, plusieurs observatoires de la consommation
d’espace NAF sont disponibles, comme l’ONAS
(Observatoire National de l’Artificialisation des Sols),
mise à disposition par le CEREMA.
Cependant, ces observatoires présentent des limites
(absence de couverture département, absence de
cartographie, incohérences avec les observations terrain,
etc…). ll est cependant possible de capitaliser sur ces
différentes bases de données pour créer un nouvel outil
plus fiable et plus cohérent sur l’ensemble du territoire.
C’est pourquoi le Département de Loire-Atlantique, les
agences d’urbanismes et la DDTM 44 ont développé
un nouvel outil en collaboration avec les ECPI, les
communes et les organismes porteurs des SCoT du
44. Cet outil est appelé Conso ZAN 44.
Le produit final de Conso ZAN 44 est :
· une cartographie fine des consommations foncières
sur la période 2009-2020,
· une cartographie des espaces NAF et non ENAF
(urbanisable) en 2020 ou 2021,
· un tableau récapitulatif de la consommation par
commune, EPCI et organisme porteur du SCoT pour
les aider à déterminer leur trajectoire ZAN.
Ainsi, sur le territoire de la CARENE la consommation
des espaces NAF calculé sur la période 2009-2020 est
de 368 ha soit 33 ha/an.
La consommation potentielle sur la période 2021-2031
serait donc de 16ha/an en appliquant la réduction de
moitié à la consommation passée.
Afin d’évaluer la consommation des ENAF depuis 2021,
Saint-Nazaire Agglomération la CARENE a analysé
l’ensemble des permis de construire accordés entre le
01/01/2019 et le 31/12/24, sur les secteurs considérés
comme espaces naturels agricoles et forestiers de la
base de données ConsoZan en 2021(réalisée à partir
de la photo aérienne prisé à l’été 2020).
Le SCOT Nantes St-Nazaire arrêté affecte une diminution
de - 53.7% de consommation au territoire de la CARENE,
équivalent à 16 ha/an de consommation d’ENAF potentielle.
Le choix a été fait d’intégrer les PC de 2019 et 2020,
antérieurs à la période étudiée, afin d’intégrer de possibles SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 15
3 La priorisation des zones 2AU avec
un principe d’évitement
En amont, et afin de mettre en oeuvre l’objectif de
modération de la consommation foncière et la démarche
ERC (Eviter Compenser Réduire), la CARENE a expertisé
le potentiel réellement urbanisable de chacun des
secteurs 2AU afin de les hiérarchiser. Ainsi, l’ensemble
des zones 2AU a fait l’objet d’études environnementales
approfondies réalisées en deux temps qui ont permis
d’établir un « atlas des zones 2AU ».
L’étude du milieu naturel a porté sur l’inventaire des
habitats, des zones humides, de la flore, des oiseaux,
des mammifères (hors chiroptères), des reptiles, des
amphibiens, et des insectes (rhopalocères, odonates,
orthoptères et coléoptères patrimoniaux).Elle a été
menée sur les 21 zones 2AU de l’agglomération (169 ha).
Les objectifs de cette étude étaient les suivants :
- identifier les principaux enjeux environnementaux et
les contraintes réglementaires associées sur l’ensemble
des zones 2AU (Loi sur l’eau, espèces protégées, etc.).
- hiérarchiser les zones 2AU entres-elles par niveau de
contrainte
- identifier les zones humides où une restauration serait
possible et souhaitable.
Les résultats sont explicités dans l’évaluation
environnementale du dossier.
La localisation des zones 2AU
sur le territoire de la CARENE
consommations liées à ces constructions qui n’auraient
pas été visibles sur la photo aérienne réalisé à l’été 2020.
Il est à noter que la méthode s’appuie sur les permis de
construire accordés, et non sur les déclarations attestant
de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Si ce choix évite d’ignorer des constructions dont
les propriétaires auraient émis de déclarer la fin des
travaux, il intègre des projets d’urbanisme qui ont pu
être abandonnés/ non réalisés et ne conduisant donc
pas à une consommation d’ENAF.
Le chiffre obtenu est donc susceptible d’être surévalué
par rapport à la consommation réelle.
Certains projets ne nécessitant pas d’autorisation
d’urbanisme ont également été intégrés, comme le
contournement ferroviaire de Donges ou le parking de
covoiturage de la zone de Brais à St-Nazaire.
Cette 1ère analyse menée conduit à une évaluation de
la consommation de 57.5ha entre 2021 et fin 2024, soit
environ 14.5ha par an.
De plus, pour aller plus loin, sur ces 57.5ha, environ 20ha
ont été consommés sur la zone portuaire, considéré
comme un projet d’envergure nationale et européenne
(PENE), et donc non comptabilisés dans la consommation
locale, mais au niveau national, selon les modalités
d’application de la loi Climat et Résilience actuellement
en vigueur.
Pour rappel, l’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU
de la présente procédure conduirait à une consommation
estimée de 19.5ha, et ce, sur plusieurs années.
Le territoire s’inscrit donc dans la trajectoire de réduction
de la consommation.
Il est à noter que des précisions pourront être apportées
sur cette estimation de la consommation en consolidant
les données présentées ici en amont de l’enquête
publique (SCOT, M4). 16 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
4 Les gisements restants
Une étude gisement a été également menée afin de
dresser un état des lieux du potentiel foncier théorique
et des opérations mobilisables en zone urbaine dans
chacune des communes concernées.
La CARENE a mobilisé l’ADDRN afin de quantifier le
potentiel de gisement en zone urbaine de chacune
des communes (hors zones en extension). L’agence
d’urbanisme, qui, pour rappel, a accompagné la CARENE
pour élaborer le PLUi et produire un certain nombre de
données, a déployé une méthodologie rigoureuse de
recensement du potentiel de gisements fonciers dans les
zones U du PLUi (hors zones UEa (activités en lien avec
l’industrie), UEb (artisanat commercial), UEe (industrie
ZIP), Uem (interface ville-port), UV (gens du voyage) et
UT (zones touristiques)).
Celle-ci s’attache à examiner le potentiel de densification
par une construction sur parcelle libre ou sur une portion
de parcelle (taille minimum de parcelle 200m²). Cette
méthode n’identifie pas le potentiel de renouvellement
urbain par démolition-reconstruction (remplacement
de maisons individuelles par du logement collectif) qui
est plus délicate à traiter et reste très approximative et
incertaine quant à la mobilisation du foncier.
Une fois le potentiel de gisements fonciers recensé
par traitement SIG, il est appliqué une série de filtres
(sélection des parcelles non bâties de plus de 200 m²,
application d’un périmètre non mobilisable de 5 mètres
autour des bâtis existants, application des contraintes
règlementaires du PLUi, notamment exclusion des
Espaces Boisés Classés, exclusion des OAP et des
secteurs relevant de la programmation PLH, vérification
manuelle, …) pour conserver les gisements fonciers
constructibles sans contraintes réglementaires et
pouvant potentiellement accueillir des constructions.
Les parcelles non mobilisables ont donc été supprimée.
Cette donnée permet alors de calculer le potentiel de
logement théorique maximum en appliquant pour chacun
des gisements une densité de logements à l’hectare
fondée sur la composition du tissu urbain adjacent.
A partir de ce repérage des gisements théoriques, un
travail de caractérisation des fonciers a été réalisé.
L’objectif est d’identifier à l’échelle de la collectivité, la
pertinence de la mutation des fonciers ainsi que leur
faisabilité à muter pour disposer d’une hiérarchisation
lisible à l’échelle d’un territoire, de données à l’échelle
de la parcelle et poser les bases d’une stratégie foncière.
Pour effectuer cette caractérisation, une méthode basée
sur la mise en place de critères a été établie puis un
regard terrain ainsi qu’un regard foncier public est venu
la compléter. Les critères ont été classés en deux familles
pour lesquels des objectifs ont été définis ainsi que des
niveaux de seuil et une pondération :
- les critères de pertinence de la mutation foncière :
• Proximité des commerces et équipements (identifier
les fonciers à moins de 5 minutes à pied ou à vélo des
équipements et services de proximité)
• Proximité d’un point de transport
• Aléas et risques
• Impact écologique (identifier les gisements fonciers
ayant un impact négatif sur l’environnement)
- les critères de faisabilité de la mutation foncière :
• Nombre de propriétaires
• Type de propriété ( public, parapublic, privé)
• Réseau routier (identifier les gisements fonciers étant
à moins de 10 mètres d’une route)
• Date de mutation (identifier la dernière année de
mutation de la parcelle)
• Géométrie de la parcelle (idientifier la forme de chaque
gisement foncier via le coefficient de Gravelius)
Cette phase de caractérisation a permis de classer les
différents gisements fonciers potentiels en 3 catégories :
- potentiel foncier très favorable (court terme)
- potentiel foncier favorable (moyen terme)
- potentiel foncier moyen (long terme)
Au regard des besoins en logements de chaque commune
issus du PLH, des gisements repertoriés au sein des
tissus urbains constitués, les 5 zones identifiées au
lancement de la procédure ont été priorisées pour une
ouverture à l’urbanisation, tout en actant le principe
d’évitement des enjeux environnementaux présents sur
chacun des sites. Nous avons vu précédemment que
les Communes de Donges et Pornichet ont souhaité
suspendre l’ouverture à l’urbanisation des secteurs de
la Pommeraye et de la Butte d’Ermur. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 17
Dans le cadre de cette procédure, 3 secteurs sont
ouverts à l’urbanisation : Chateauloup Est à Saint-André
des Eaux, Océanis Sud et La Torpille à Saint-Nazaire
1 Chateauloup Est - Saint-André des
Eaux
1.1 La présentation du site
Le secteur d’une superficie de 4,3 ha (zone 2AU avant
modification) se situe en lisière Nord/Ouest de la
commune. La zone est située à proximité du centre-
bourg (600m) et donc de l’ensemble de ses équipements
(scolaires, culturels, sportifs...) et en face de l’entrée
de Chateauloup Ouest, autre zone à urbaniser. Le site
s’inscrit au sein d’une chambre bocagère enserrée entre
du tissu pavillonnaire et des constructions diffuses sans
réelle organisation.
La zone est desservie par la rue de la Guilloterie.
OUVERTURE A L’URBANISATION DES 3 SECTEURS
Centre-bourg
Equipement sportif
Chateauloup Est
Localisation de la zone 2AU de Chateauloup Est à
Saint-André des Eaux
(Photo aérienne)
Extrait du plan de zonage 18 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
1.2 Justification de l’ouverture à
l’urbanisation
Plusieurs raisons justifient cette ouverture à l’urbanisation :
• l’attractivité de la commune et le besoin croissant
en logements
La population andréannaise continue sa progression
comptant 7 230 habitants en 2023 (recensement officiel
en 2020 : 6 813 habitants) avec une part importante
de familles.
Pour répondre à cette attractivité territoriale, mais dans
le contexte de crise actuel, le PLH 2022-2027 a modéré
l’objectif de production de logements à 320 logements
sur la période, soit 53 logts /an.
Entre 2022 et 2023, 71 logements neufs ont été livrés
sur ces deux années représentant 22,5% des objectifs
PLH 2022-2027. Cet objectif, de 53 logements par an,
n’a pas été atteint en 2023 puisque la Commune ne
recense que 14 logements neufs livrés.
Par ailleurs, l’un des objectifs territorialisés du PLH
pour la commune est de poursuivre le développement
du parc de logements locatifs sociaux et de diversifier
l’offre de logement pour répondre aux besoins de toute
la population. A ce titre, 32% de la production doit être
dédiée à du logement locatif social. Au 1er janvier
2022, le taux de logement social est de moins de 10%
et au 1er janvier 2023 ce taux de logements sociaux a
légèrement augmenté pour atteindre 10,7%. En 2023,
aucun logement social n’a été livré.
Par conséquent, les objectifs fixés par le PLH en
matière de logements sociaux n’ont pas été atteints.
Pour rappel, la loi exigeant la production minimale de
25% de logements locatifs sociaux, la Commune doit
pouvoir trouver de nouveaux secteurs permettant cette
production.
Depuis 2012, la production de logements neufs s’est
réalisée en grande majorité dans le diffus c’est-à-dire
réalisée par les particuliers ou par les promoteurs/
constructeurs en dehors des Orientations d’Aménagement
et d’Orientations (OAP). Or, cette répartition ne permet pas
de répondre totalement aux objectifs du PLH notamment
en terme de production de logements sociaux. La mise
en place récente de servitude de mixité sociale sur le
centre de la Commune ne sera pas suffisante pour
rattraper le retard de production.
• les capacités dans le tissu urbain constitué
Pour assurer le maintien de cet objectif de production de
logements, le PLUI a défini des zones de développement
à vocation d’habitat. Cependant, le potentiel théorique
calculé pour celles-ci doit être confronté à la réalité et
plusieurs facteurs se révèlent bien souvent limitants :
•en premier lieu, pour freiner l’artificialisation des
sols, la construction au sein de l’enveloppe urbaine
est très largement privilégiée. Mais cette démarche
de renouvellement urbain induit une complexité plus
grande dans la mise en oeuvre du projet, et un niveau
d’aléas plus important (risques de recours contentieux,
découvertes techniques et archéologiques fortuites,
économie des opérations moins stabilisées, etc.).
•par ailleurs,une multitude de contraintes règlementaires
réduisent souvent la production de logements estimée :
- les prescriptions du PLUi
- le règlement d’assainissement
- le coût du foncier en centre-bourg
- la crise immobilière, avec une augmentation
du coût des matériaux à mettre en lien avec
la solvabilité des ménages
- les fouilles archéologiques au sein de la ZAC
de renouvellement urbain communautaire
dans le centre-bourg entrainant notamment
l’abandon d’une opération de 38 logements.
Cette ZAC concentre la plupart des opérations
de logements sociaux et sa mise en oeuvre
est très longue.
A titre d’exemple, sur le secteur « Anne de Bretagne
(situé en centre-bourg de Saint-André des eaux) le PLUi
prévoyait un potentiel de 70 logements ; le permis de
construire, délivré en 2021, ne porte que sur la création
de 33 logements.
La prise en compte des enjeux environnementaux et
l’application stricte de la doctrine « Eviter, Réduire,
Compenser » notamment en vue de la protection des
espaces les plus sensibles et de la préservation de la
biodiversité induit sur certaines opérations une forte
réduction des surfaces aménageables.
Sur le secteur de Chateauloup Est, le potentiel estimé
de logements réalisables sur la nouvelle zone 1AU
sera vraisemblablement diminué de moitié environ
par rapport à la surface de la zone 2AU initiale, du fait
de l’identification des contraintes environnementales
actualisées et le principe d’évitement.
•Enfin, ces secteurs identifiés dans le PLUi par une OAP ,
ne correspondent pas à des fonciers maîtrisés par la
collectivité et leur mise en oeuvre opérationnelle peut
prendre du temps.
Pour favoriser des opérations d’habitat, 13 zones de
développement faisant l’objet d’une OAP sont inscrites
au PLUi. Ces sites représentent un potentiel théorique
de 391 logements. Cependant, l’ensemble des secteurs
de projet hors programmation du PLH et hors « coups
partis » conclut à un potentiel théorique de gisements
de fonciers de 5,8 ha pour 184 logements réalisables
sur les 9 secteurs suivants : Pré Allain pour 9 logements,
Les Frênes pour 20 logements, Fosses Pavioles pour 17
logements, la Garenne pour 9 logements, la Barbotte
pour 15 logements, la Métairie Neuve pour 30 logements
Blanche Bretagne pour 38 logements et Nord Eglise
pour 46 logements. Il s’agit exclusivement de fonciers
privés donc non maîtrisés qui ne font pas l’objet d’action
foncière particulière à ce jour notamment parce que
certains propriétaire ne sont pas vendeur. Ainsi, ces
secteurs de projet ne feront sans doute pas l’objet d’une
mise en oeuvre opérationnelle à court terme. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 19
Localisation des sites de production identifiés au PLH 2022-2027 • Les secteurs identifiés territorialisés issus du PLH Entre 2016-2022, 94% des objectifs de production de
logements neufs fixés dans le PLH sur la commune
pour cette période ont été réalisés mais seuls 48% des
objectifs de logements sociaux ont été atteints. Pour
maintenir cette dynamique et engager un rattrapage
de production de logements sociaux, la commune de
Saint-André des Eaux doit, au titre des objectifs du
programme local de l’habitat (PLH) 2022-2027, produire
320 logements, soit en moyenne 53 logements par an,
dont 17 logements locatifs sociaux, 32 logements libres
et 4 logements en accession abordable. L’ensemble
des secteurs programmés au PLH 2022-2027, hors
diffus et hors coups partis constitue un potentiel de
197 logements.
Toutefois, la mobilisation d’un certain nombre de secteurs
d’aménagement est à relativiser par rapport à leur mise
en oeuvre opérationnelle dans le temps :
- Chateauloup Ouest : l’équilibre économique est
très fragilisé dû à la présence d’importants enjeux
environnementaux et l’opération portée par un seul
opérateur privé est suspendue à ce jour.
- Rue de la Gaudinais : le projet initial devait permettre la
production de 38 logements. Mais suite à la prescription
de fouilles archéologiques, il a été découvert différents
vestiges, dont une nécropole du XVIIIème siècle
présentant un intérêt scientifique majeur. Le projet initial
a été abandonné. Aujourd’hui, un nouveau projet est
en cours d’étude.
- Blanche Couronne : projet en cours de réalisation
avec la production de 50 logements dont 15 logements
locatifs sociaux et 5 accessions abordables (BRS). La
livraison est estimée à 2026.
- Océan 2 : la modification n°3 du PLUi récemment
approuvé a permis d’instaurer un emplacement réservé
pour la production de 10 logements, projet 100%
logements sociaux. La livraison est estimée à 2028.
- Kerfut : l’OAP prescrit une opération prévoyant un
programme de l’ordre de 20 logements individuels
groupés et de forme intermédiaire dont 80% de logements
locatifs sociaux et 20% d’accession sociale (BRS). Cet 20 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
objectif programmatique ambitieux rend difficile l’équilibre
économique d’une opération portée par un bailleur
social ainsi que le calendrier de sortie des opérations
qui n’est pas arrêté.
- Pré du bourg : Dans le cadre des études pré
opérationnelles réalisées sur le secteur du Pré du bourg,
il a été mis en évidence la présence de zones humides
importantes. Face à cet enjeu environnemental majeur,
il a été décidé d’abandonner le projet et de reclasser
l’ensemble du secteur Pré du Bourg concerné en zone
naturelle (NA1) afin de préserver la zone humide.
Par conséquent, la Commune perd un potentiel de
production à moyen terme de 90 logements.
- La Cure : cette opération de 17 logements a été
retardée suite à un recours des riverains. Cependant,
la livraison est estimée à 2025.
- Les Guiffettes 2 : afin de pouvoir répondre aux objectifs
du PLH sur ce secteur, une modification du PLUi a été
nécessaire afin de pouvoir réaliser un projet de logement.
Cette modification du PLUi a pris effet en mars 2023,
entrainant un retard dans la livraison, qui est estimée
à 18 mois.
• Justification au regard de l’analyse des capacités
d’urbanisation encore inexploitées dans le tissu urbain
existant
Selon les projections établies par l’étude gisement
présentée précédement et en tenant compte des données
en vigueur du PLUi, la Commune ne peut s’appuyer de
manière significative sur le renouvellement urbain dans
le tissu diffus urbain existant pour répondre aux objectifs
de production du PLH 2022-2027.
Considérant les difficultés pour mobiliser du foncier
privé mais aussi au regard des contraintes pour réaliser
des opérations d’ensemble en renouvellement urbain
(contraintes réseaux, archéologiques, financières,
montage juridique complexe…), le potentiel de gisement
foncier et d’opération mobilisable est à nuancer. Au vu
de ces éléments, il est donc bien nécessaire d’ouvrir à
l’urbanisation dès à présent la zone 2AU de Chateauloup
Est pour contribuer aux objectifs de production de
logements du PLH et répondre aux orientations du
PADD du PLUi.
L’ouverture à l’urbanisation du secteur de Chateauloup
Est sera couverte par une OAP prévoyant la réalisation
de 75 logements environ et d’un minimum de 40%
de logements sociaux. Ainsi, la mise en oeuvre de
cette opération permettra la production d’environ 28
logements sociaux. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 21
1.3 Les enjeux environnementaux du site
Suite aux études environnementales présentées
précédemment, différents enjeux environnementaux
ont été identifiés sur le secteur de Chateauloup Est.
Pour assurer leur bonne prise en compte, différentes
prescriptions ou recommandations vont encadrer
l’ouverture à l’urbanisation et notamment :
• Le respect des dispositions générales du règlement
du PLUi,
• Les recommandations de l’OAP comme la gestion
de l’eau à l’échelle de l’OAP , la préservation des haies
et des zones humides,
• Les mesures spécifiques édictées par le zonage
d’assainissement des eaux pluviales et le règlement qui
lui est attaché ; elles permettront notamment d’assurer
la bonne gestion quantitative et qualitative des rejets
d’eaux pluviales sur le milieu aquatique récepteur.
La démarche d’évitement des enjeux environnementaux
va engendrer une diminution du potentiel de construction
d’1,7 ha sur les 4,3ha de la zone 2AU initiale.
Cette procédure de modification faisant l’objet d’une
évaluation environnementale, des données sur l’impact
potentiel du projet sur l’environnement sont disponibles
dans le document «Evaluation environnementale».
Au regard de la nature et de la consistance de l’opération à
venir, et eu égard des caractéristiques environnementales
de la zone, les dossiers réglementaires suivants devront
justifier du respect du Code de l’environnement et de
la compatibilité avec les documents de planification
supra-communaux (notamment SDAGE, SAGE, SRCE,
SRADDET) :
-dossier au titre de la loi sur l’eau éventuellement
(Il permettra de définir les moyens pour garantir l’absence
d’impacts résiduels sur les milieux aquatiques récepteurs.)
-dossier de demande de dérogation d’espèces protégées
au titre de la protection de la faune sauvage.
Le niveau d’incidence environnementale faible sera
donc compatible avec les documents de planification
territoriale supra-communaux.
Synthèse des enjeux règlementaires environnementaux 22 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
1.4 Les objectifs d’aménagement du
secteur
L’ouverture à l’urbanisation de Chateauloup Est doit
permettre de réaliser une opération d’habitat dans la
continuité des quartiers pavillonnaires. La densité est de
30 logements/ha minimum, cohérente avec les densités
issues du SCoT arrêté. La densité de l’opération est
calculée selon la définition du SCOT en excluant du
calcul la surface des secteurs présentant des enjeux
environnementaux moyens et forts et protégés dans
le PLUi.
Les objectifs stratégiques sont les suivants :
- Accompagner le développement de la commune très
attractive de par sa position stratégique à proximité de
la façade littorale de la Presqu’île Guérandaise et de
l’agglomération nazairienne. Le projet permettra de :
• retisser l’espace urbain de la partie nord du bourg
• conforter le centre bourg en développant l’habitat de
proximité directe, accessible à pied et à vélo, à proximité
des réseaux
- Opération d’ensemble proposant :
• une densification moyenne en lien avec l’environnement
existant
• la réalisation d’au moins 40% de logements sociaux
• des formes urbaines variées maisons groupées (« en
bande »), maisons individuelles avec jardins, logement
intermédiaire, collectifs.
• une gestion de l’eau par la mise en place de bassins
de rétention
• la préservation de la zone humide et de son alimentation
• de valoriser la trame bocagère et la présence d’espaces
boisés.
• la réalisation d’une liaison douce à l’est du projet afin
de relié notamment les équipements existants.
• d’affirmer l’identité et urbaine du bocage rétro littoral.
1.5 Les modifications du PLUI
Le règlement graphique
Le règlement graphique est modifié en terme de zonage
et en terme de prescription graphique.
La zone 2AU est reclassée :
- en zone 1AUBb2 sur le futur secteur de projet soit 4,1ha
- en UBb2 pour les parcelles BT 62, 61, 103 et 106 soit
2 556m², sur lesquelles une acquisition a été réalisée
en 2024 avec un projet de réahabilitation notamment
du bâti classé en patrimoine agglomération estuarienne
et industrielle, de marais, de campagne de qualité. Une
attention particulière sera apporteé lors d’une éventuelle
rénovation des bâtiments pour la préservation des
chauve-souris.
Ces parcelles bénéficiant de l’ensemble des équipements
publics existants suffisants pour desservir les constructions,
cela permet de justifier du classement en zone urbaine et
notamment en zone UBb2 correspondant aux secteurs
pavillonnaires paysagers, situés en périphérie du bourg
de Saint-André- des-eaux.
De plus, afin de protéger les boisements notamment
reconnus en tant qu’enjeux environnementaux, il est
proposé de les classer en espaces boisés répertories.
Les dispositions suivantes s’appliquent :
• Les haies, les arbres individuels, les alignements
d’arbres et les espaces boisés répertoriés, repérés au
plan de zonage, doivent être conservés, sauf nécessité
d’abattage pour des raisons sanitaires, de sécurité, de
mise en oeuvre d’une opération ayant un caractère
d’intérêt général, de modifications des pratiques agricoles,
et d’accès à une parcelle.
• En cas d’arrachage, dans le cadre d’une opération
ayant un caractère d’intérêt général, une haie devra être
plantée dans les mêmes proportions que celle détruite en
mesure compensatoire (linéaire supérieur ou équivalent)
et de manière à remplir une fonction similaire.
L’accès à la zone peut nécessiter un arrachage d’arbre
mais cette possibilité de défrichement sera précisée
dans le cadre des études de conception de l’opération et
le défrichement sera limité aux stricts besoins du projet.
La zone humide identifiée lors de l’étude environnementale
est traduite dans le règlement graphique pour assurer
sa préservation.
Il est à noter la présence de deux emplacements
réservés flottants sur le secteur du projet destinés à
accueillir des ouvrages de gestions des eaux pluviales.
Leurs localisations et leurs emprises seront affinées
lors des études opérationnelles.
Au travers de cette procédure, sont ajoutées
les prescriptions paysagères suivantes :
- 678 m² d’espaces boisés répertoriés
- 900m de linéaires de haies répertoriées
- 214m² de zone humide SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 23
Zonage actuel
LE ZONAGE
Projet de zonage 24 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
LES PRESCRIPTIONS
Prescriptions actuelles
Espace boisé répertorié
Haie répertoriée
Arbre d’intérêt patrimonial
Zones humides
Emplacement réservé
Emplacement réservé flottant (gestion des eaux)
Bâti patrimonial de qualité
Projet de precriptions SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 25
Le règlement écrit
Il est proposé de reclasser le secteur de Chateauloup
Est en 1AUBb2 correspondant comme indiqué dans
les dispositions générales aux zones de projet futur
de Chateauloup à Saint-André des Eaux destinées
principalement à l’habitat (se reporter au règlement de
la zone UBb2).
Cependant, il est nécessaire d’apporter quelques
modifications au règlement écrit de cette zone afin de
permettre des hauteurs plus importantes pour pouvoir
accueillir des logements de forme intermédiaire.
Ecriture PLU actuel PLUi modifié
3.1.5 Hauteur maximale des constructions
En outre, dans le périmètre des OAP La Barbotte, Le Pré
Allain, Chateauloup Ouest à Saint-André des eaux, la
hauteur à l’égout (H1) des constructions ne peut excéder
7 mètres, et la hauteur maximale (H2) des constructions
est limitée à 11 mètres (pouvant correspondre à R + 1 +
comble ou attique).
En outre, dans le périmètre des OAP La Barbotte, Le Pré
Allain, Chateauloup Ouest et Chateauloup Est à Saint-André
des eaux, la hauteur à l’égout (H1) des constructions ne
peut excéder 7 mètres, et la hauteur maximale (H2) des
constructions est limitée à 11 mètres (pouvant correspondre
à R + 1 + comble ou attique).
L’OAP
Afin d’encadrer les conditions d’urbanisation de ce
secteur, une OAP est créé afin de préciser la future
organisation urbaine du site.
Chateauloup Est
Chateauloup Ouest
Extrait du règlement graphique modifié 26 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 27
68 Chateauloup Est Saint-André-des-Eaux PRÉSENTATION DU SITE
Objectifs généraux
L’aménagement du site de Chateauloup Est a pour
objectif de conforter le centre-bourg en développant de
l’habitat à proximité directe, accessible à pied et à vélo.
Cette urbanisation future doit intégrer dans sa conception
les caractéristiques paysagères et urbaines qui font la
qualité du site. Il s’agit notamment de :
• Créer une connexion douce entre la rue du Stade et
la rue de la Guillotterie pour améliorer l’accessibilité
des secteurs des équipements et notamment depuis
le secteur de Chateauloup Ouest.
• Contribuer à améliorer la gestion des eaux pluviales de
l’existant, en intégrant des bassins de rétention au site.
• Affirmer l’identité paysagère et urbaine du bocage
rétro-littoral.
Vue depuis la rue de la Guilloterie
vue second rideau depuis la rue du Châtelier
Une trame bocagère dense délimitant
des « chambres vertes »
1.
2.
4.
> Localisation du site de projet de l’OAP
Lisières bâties au Nord-Est du secteur 3.
Caractéristiques du site
• Le secteur (périmètre OAP), d’une superficie totale
de 4,1ha environ, est situé au Nord du bourg, en
continuité des tissus pavillonnaires péri-centraux et
à proximité relative des équipements, des services
et des commerces.
• Il est perceptible depuis la rue de la Guillotterie qui
longe le site sur sa limite Est, puis de manière plus
furtive depuis la rue du Chatelier, au niveau d’une
parcelle non bâtie.
• Le site est constitué d’anciennes parcelles agricoles,
et a conservé sa trame bocagère de qualité. 28 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
voie principale inter-quartier
périmètre de l’OAP
éléments existants du site
68 Chateauloup Est Saint-André-des-Eaux PRÉSENTATION DU SITE
3.
RUE DE LA GUILLOTERIE
IMP . DE LA GUILLOTERIE
RUE DU CHÂTELIER
RUE DU STADE
4.
6.
1.
2.
5.
zone humide
boisements
OAP Chateauloup Ouest SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 29
68 Chateauloup Est Saint-André-des-Eaux PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT
RUE DE LA GUILLOTERIE
IMP . DE LA GUILLOTERIE
RUE DU CHÂTELIER
RUE DU STADE
périmètre de l’OAP
Principes d’intégration
à l’entité paysagère
Aménager des lisières paysagères
en interface des jardins privés
Zone humide à conserver
Positionner l’accès principal
depuis la rue de la Guilloterie
Intégrer une liaison piéton/vélo
Principes de desserte
Traiter la desserte du site par des
voies secondaires
Valoriser et compléter la trame
bocagère existante 30 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
68 Chateauloup Est Saint-André-des-Eaux PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT
Intégration à l’entité paysagère
• L’armature de «chambres bocagères» caractéristique
du site doit être préservée.
• Le traitement de l’interface avec le bâti existant doit
être réalisé par le maintien et le complément des
linéaires bocagers en limite de site.
• En limite Sud-Est, une frange boisée sera créée , en
interface des habitations existantes, pour renforcer
l’effet d’écrin végétal.
Intégration à la forme urbaine et desserte
les intangible du projet
• Les futures constructions seront desservies par des
voies secondaires, sous forme de plateaux partagés,
à développer depuis la rue de la Guilloterie. Ces voies
de circulation devront tenir compte de l’existant : les
haies guideront l’organisation des voies de desserte
et chaque franchissement sera étudié pour un impact
limité (nombre de franchissement réduit et évitement
des sujets interessants).
• Les passages agricoles seront prioritairement utilisés
pour les nouvelles voies de desserte.
• La zone humide accompagnant la trame bocagère
traversant le site (Nord-Sud) structurera le site.
• L’impasse de la Guilloterie ne desservira que l’habitat
existant et sera support pour des circulations douces
transversales Est-Ouest (accès équipements, écoles...).
Éléments de programmation
• Le site est destiné à accueillir une densité d’environ
30 lgts/ha.
• Les formes urbaines devront être diversifiées, allant
de l’habitat de forme intermédiaire à la maison
individuelle, en passant par des maisons groupées
et/ou semi-mitoyennes.
• Réaliser au moins 40% de logements sociaux.
• Une grande qualité architecturale et d’usage sera
à developper. Des formes compactes et économes
seront privilégiées.
• Une gestion des eaux pluviales sera mise en place au
sein de l’OAP par la création de bassins de rétention.
• La zone humide présente sur le site sera préservée
ainsi que son alimentation
• Ce secteur pourra être aménagé après celui de
Chateauloup Ouest.
Les composantes structurantes du projet
Des voies de circulation à créer utiliseront au
maximum les passages existant dans les haies
Impasse de la Guilloterie, réservée aux riverains
et aux circulations douces transversales (vers l’arrêt
de bus, vers le pôle des sports)
5. 6. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 31 32 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
2 Les deux zones d’ouverture à
l’urbanisation de Saint-Nazaire
2.1 La présentation des sites
2.1.1 Site de la Torpille
Le secteur d’une superficie de 1,2 ha se situe à proximité
du bourg de Saint-Marc sur la façade ouest de Saint-
Nazaire et est adossé au site militaire dit de «La Torpille». Le
secteur se trouve dans le prolongement d’un lotissement
et à quelques pas de l’océan.
Actuellement, le secteur est en zone 2AUa sans OAP .
L’objectif est d’ouvrir à l’urbanisation deux sous-secteurs
dès lors qu’il n’existe pas des enjeux environnementaux
moyens et forts. La surface restante de la zone sera
classée en zone naturelle.
2.1.2 Site d’Océanis - sud
Le secteur d’une superficie de 25,3 ha se situe sur la
façade ouest de Saint-Nazaire et s’étend du rond-point
d’Océanis à celui des Six Chemins. Il est en continuité
de l’agglomération nazairienne conformément à
l’application de la loi Littoral. La zone AU se situe dans
un environnement urbain avec la présence d’habitations
et d’activités diversifiées, aussi bien économiques que
de formation, de recherche et d’apprentissage.
L’objectif est d’ouvrir à l’urbanisation pour accueillir
principalement de l’habitat. Une partie sera classée en
zone 1AU avec l’inscription d’une OAP pour encadrer
la constructibilité et le nord de l’ancienne zone 2AU,
basculera en différents zonages (A, AE1a, Na1, UEc,
UHa1) présentés dans les parties suivantes.
Camp de la Torpille
Zone 2AU La Torpille
Bourg de Saint-Marc
Rond point Océanis
Zone 2AU Océanis Sud
Localisation de la zone 2AU
de La Torpille
(Photo aérienne)
Localisation de la zone 2AU
d’Océanis Sud
(Photo aérienne) SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 33
2.2 Justification de l’ouverture à
l’urbanisation
Plusieurs raisons justifient ces ouvertures à l’urbanisation :
• l’attractivité de la commune et le besoin croissant
en logements
La population nazairienne continue sa progression mais
à un rythme moindre comptant 72 027 habitants en 2021.
Malgré une croissance démongraphique relative, la ville-
centre maintient une attractivité territoriale importante
ainsi qu’un réel dynamisme économique. Pour permettre
à l’agglomération de demeurer un territoire d’accueil, il
est nécessaire de poursuivre un effort de production de
logements pour répondre aux besoins actuels et futurs.
Les objectifs de production de logements du PLH ont
été ainsi augmenté passant d’une intention de 3 300
logements soit 550 logements par an à 4 500 logements
soit 750 logements par an. En terme de logements
sociaux, l’objectif est produire 1 200 logements soit
210 logements par an.
Ainsi, parmi les différents enjeux du PLH pour la commune
de Saint-Nazaire, on y trouve :
- augmenter l’offre de logements abordables pour
éviter l’exclusion des ménages par la hausse des prix
immobiliers
- développer les logements à destination des familles
- maintenir le taux de logements locatifs sociaux par
une production active
Entre 2022 et 2023, 1 615 logements neufs ont été
livrés, représentant 35,9% des objectifs du PLH. Parmi
les logements livrés, 331 sont des logements sociaux.
Si les volumes de production de logements ont été
conformes aux objectifs du PLH pour les années
précédentes, ils vont subir un très net fléchissement au
regard des permis de construire déposés.
L’ouverture à l’urbanisation des 2 secteurs identifiés dans
cette modification et principalement le secteur d’Océanis
couverte par une OAP participeront à la réponse aux
besoins en terme de logements sociaux et l’accueil de
famille. Sur le secteur d’Océanis, il est programmé une
densité de 60 logements par hectare soit environ 600
logements avec un minimum de 50% de logements
sociaux dont 40% de logement locatif social.
Le secteur d’Océanis se situe au sein de l’agglomération
de Saint-Nazaire selon le SCoT Nantes - Saint-Nazaire.
En effet, l’agglomération de Saint-Nazaire est encadrée
par la coupure d’urbanisation avec la commune de
Pornichet à l’Ouest, par l’Estuaire et le pont de Saint-
Nazaire à l’Est. Du nord au sud, l’agglomération se
poursuit depuis le bourg de Saint-Marc-sur-mer au Sud
jusqu’au Bois Joalland, englobant le quartier d’Océanis –
Cité sanitaire, les secteurs de Villés-Mollé, Six Chemins,
Fontaine-Tuaud, Heinlex, Ville es Thomas, Pré-Hembert.
La limite nord-ouest est marquée par la RD 213 ou la
route bleue. L’agglomération s’étend par ailleurs au
nord-est, de la gare au quartier de Méan-Penhoët, en
intégrant Prézégat et Herbins.(Extrait du DOO du SCoT).
• les capacités dans le tissu urbain constitué
De même que sur le territoire de Saint-André des Eaux,
le PLUI a défini des zones de développement à vocation
d’habitat sur la commune de Saint-Nazaire et là aussi, le
potentiel théorique global doit être confronté à la réalité.
Les démarches de renouvellement urbain sont complexes
sur Saint-Nazaire.
La constructibilité de la commune est encadrée par les
prescriptions du PLUi, règlement assainissement, PPRL,
AZI... réduisant souvent la production de logements
estimée. Le coût du foncier est également un élément
contraignant la production de logements.
Il convient de plus de prendre en compte les enjeux
environnementaux et l’application stricte de la doctrine
« Eviter, Réduire, Compenser » notamment en vue de
la protection des espaces les plus sensibles et de la
préservation de la biodiversité, qui induit, sur certaines
opérations une forte réduction des surfaces aménageables.
Sur le site de la Torpille, la prise en compte des enjeux
environnementaux diminue de 70% les possibilités de
construire et sur le site d’Océanis de 35% par rapport
à la surface de la zone 2AU initiale.
En parallèle des projets identifiés dans le PLH (décrits
ci-après), 6 zones de développement pouvant accueillir
de l’habitat, font l’objet d’une OAP au sein du PLUi :
- Les Commandières : le dernier permis de construire
destiné à du logement a été déposé en 2020 et est en
cours de réalisation.
- Bourg de Saint-Marc, Avenue de Saint-Nazaire, André
Chénier : ces 3 OAP sont davantage dédiées aux
projets de renouvellement urbain. Par conséquent, la
collectivité ne pouvant avoir de visibilité sur la mise en
oeuvre opérationnelle de ce secteur, une évolution ne
peut être envisagée que sur du long terme
- Berthauderie : le projet initial d’habitat a été abandonné
en raison d’enjeux environnementaux présents (zone
humide). Une nouvelle réflexion étant en cours, le futur
projet est prévu pour du long terme.
- Pas Nicolas pour 60 à 80 logements dont la programmation
est entièrement dédiée à du logement social. Cette OAP
a été instauré dans le cadre de la dernière modification
du PLUi en mars 2025. Aujourd’hui, le foncier n’étant pas
acquis par la collectivité, c’est un projet sur du moyen
voire du long terme. 34 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Localisation des sites de production identifiés au PLH 2022-2027 • Les secteurs identifiés territorialisés issus du PLH Au titre des objectifs du programme local de l’habitat
(PLH) 2022-2027, la Commune doit produire 4 500
logements soit en moyenne 750 logements par an, dont
210 logements locatifs sociaux. 510 logements sont
prévus dans le diffus (en comptant le diffus promoteur
dont VEFA) . L’ensemble des secteurs programmés au
PLH 2022-2027, hors diffus et hors coup partis conclut
à un potentiel de 2558 logements réalisables et il est
envisagé une production parallèle en diffus par les
promoteurs de 300 logements privés par an, ainsi que
55 logements sociaux issus de la production privée en
VEFA (du fait des règles de servitudes).
Sur les 2 558 logements identifiés au PLH :
- 1 318 logements (51% des logements) sont soit réalisés
soit en travaux soit les travaux sont à court terme
- 659 logements (26%) ont été retardés sans certitude
qu’ils puissent être produits dans le temps du PLH
- 581 logements (23%) sont concernés par des abandons
de projet sans certitude sur une éventuelle reprise.
Par ailleurs, concernant la production en diffus (76% des
objectifs sur les 3 premières années du PLH), il existe
une forte inquiétude pour les années à venir, au vu du
nombre d’opérations abandonnées par les promoteurs,
et de l’absence de reprise des autorisations d’urbanisme,
ce qui va générer un manque de logements par rapport
aux prévisions. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 35
• Justification au regard de l’analyse des capacités
d’urbanisation encore inexploitées dans le tissu urbain
existant (diffus)
Selon les projections établies par l’étude gisement
présentée précédement, en tenant compte des données
en vigueur du PLUi, et en mettant en parallèle ce potentiel
avec les objectifs de production du PLH, il apparaît que
la Commune ne peut s’appuyer de manière significative
sur le renouvellement urbain dans le tissu diffus existant
notamment pour la réalisation de logements sociaux
malgré l’existence de servitude de mixité sociale. Par
conséquent, il est nécessaire d’ouvrir à l’urbanisation
certains secteurs afin d’anticiper sur les besoins futurs.
Considérant les difficultés de mobiliser du foncier
privé mais aussi au regard des contraintes pour faire
émerger des opérations d’ensemble en renouvellement
urbain dans le tissu urbain constitué (contraintes
réseaux,contraintes règlementaires, financières, …),
le nombre de logements potentiel est à nuancer. Au
regard de ces éléments, il est donc bien nécessaire
d’ouvrir à l’urbanisation dès à présent les 2 zones 2AU
identifiées dans cette modification pour contribuer aux
objectifs de production de logements demandés dans
le PLH et répondre aux orientations du PADD du PLUi. 36 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
2.3 Océanis-Sud
Les enjeux environnementaux du site
Suite aux études environnementales et présentées
précédemment, différents enjeux environnementaux
ont été identifiés sur le secteur 2AU d’Océanis Sud.
Pour assurer la bonne prise en compte des enjeux
environnementaux, différentes prescriptions ou
recommandations vont encadrer l’ouverture à l’urbanisation
de la zone 2AUa et notamment :
• Le respect des dispositions générales du règlement
du PLUi,
• Les recommandations de l’OAP comme la gestion de
l’eau, la préservation des haies et des zones humides,
• Les mesures spécifiques édictées par le zonage
d’assainissement des eaux pluviales et le règlement qui
lui est attaché ; elles permettront notamment d’assurer
la bonne gestion quantitative et qualitative des rejets
d’eaux pluviales sur le milieu aquatique récepteur.
Cette prise en compte va engendrer une diminution du
potentiel de construction de 8,8 ha sur les 25,3ha de la
zone 2AU initiale, soit 35%.
Cette procédure de modification faisant l’objet d’une
évaluation environnementale, des données sur l’impact
du projet sur l’environnement sont disponibles dans le
document «Evaluation environnementale».
Au regard de la nature et de la consistance de l’opération
à venir, et au vu des caractéristiques environnementales
de la zone, les dossiers réglementaires suivants devront
justifier du respect du Code de l’environnement et de
la compatibilité avec les documents de planification
supra-communaux (notamment SDAGE, SAGE, SRCE,
SRADDET) :
-dossier au titre de la loi sur l’eau
(Il permettra de définir les moyens pour garantir l’absence
d’impacts résiduels sur les milieux aquatiques récepteurs.)
-dossier de demande de dérogation d’espèces protégées
au titre de la protection de la faune sauvage.
Le niveau d’incidence environnementale faible sera
donc compatible avec les documents de planification
territoriale supra-communaux. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 37
Les objectifs d’aménagement du secteur
L’ouverture à l’urbanisation du secteur d’Océanis-Sud
doit permettre de maintenir Saint-Nazaire comme
moteur essentiel du développement de l’agglomération
en proposant une offre de logements diversifiée et
davantage de logements familiaux.
Les objectifs stratégiques sont les suivants :
• Augmenter l’offre de logements abordables pour
éviter l’exclusion des ménages par la hausse des prix
immobiliers
• Soutenir la croissance économique locale et garantir
un cadre de vie attractif et durable pour tous les habitants
ainsi que les futurs salariés et leurs familles.
• Participer à la qualification de l’entrée de ville Ouest
de Saint-Nazaire
• Assurer la mutation et la diversification de l’ensemble
du secteur, par le développement de l’habitat.
Cette ouverture à l’urbanisation est segmentée en 2
secteurs :
- le secteur Nord segmentée en plusieurs zonages en
fonctions des enjeux environnementaux et du contexte
urbain existant.
- le secteur Sud qui sera couvert par une OAP définisant
la mise en place d’un projet cohérent, en lien avec
l’environnement existant et permettant d’organiser
l’évolution du secteur d’Océanis-sud, sur un site dont
le foncier est maitrisé par la commune.
La densité de logements envisagée est de 60lgts/ha
minimum, soit environ 660 logements respectant la
définition et les modalités de calcul du SCOT, notamment
la déduction des secteurs à enjeux environnementaux
forts et protégés dans le PLUi.
Les modifications du PLUI
• Le règlement graphique
Le règlement graphique est modifié en terme de zonage
et en terme de prescription.
La zone 2AU est reclassée :
- en zone 1AUAd1 pour la grande majorité du
secteur, 12ha, nouvelle zone créée spécifiquement
pour Océanis-Sud afin de permettre une densification
optimale du secteur tout en conservant une ambiance
d’entrée de ville. Les règles correspondent à la zone
UAd1 destinée aux secteurs d’opérations des communes
de l’agglomération.
- en zone UHa1 dans le prolongement du secteur
UHa1 déjà existant, soit 1,3ha supplémentaire en zone
UHa1. Ce classement correspond aux secteurs d’habitat
pavillonnaire et rural, moins dense, n’ayant pas vocation
à être densifié et se trouvant en continuité de la zone
agglomérée et reconnaît les constructions existantes.
Ce changement de zonage permettrait la construction
d’un logement supplémentaire. Le secteur bénéficie des
réseaux publics nécessaires à l’accueil de nouvelles
constructions.
- en zone UEd, 1,2ha supplémentaire, actuellement
couverte par l’OAP Océanis n°18. Aujourd’hui, le secteur
est occupé par diverses activités économiques.
- en zone AE1a, correspondant aux espaces situés
en limite d’urbanisation d’une agglomération dont la
vocation économique est reconnue et autorisée. L’objectif
de cette évolution est d’étendre la zone AE1a existant
eafin d’intégrer l’activité de jardinerie en prenant en
compte l’ensemble de son activité et le parking associé
ainsi que l’activité commerciale de vente automobile.
Le périmètre de cette extension se limite strictement à
l’existant soit une extension de 1ha.
1
3
4
2
- en zone AA1a, la zone existante est prolongée
de 3,4ha, afin d’intégrer de nouveaux espaces agricoles
ainsi qu’un logement se trouvant à proximité de la
zone. Ce classement est également un outil participant
à la protection des secteurs soumis à des enjeux
environnementaux.
- en zone NA1, la zone existante est prolongée, de
6,6ha, afin d’intégrer les secteurs soumis à des enjeux
environnementaux forts.
5
6
Vente automobile
Jardinerie
Proposition de zonage AE1a 38 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Zonage actuel
LE ZONAGE
Projet de zonage
1
3
4
5
6
2 SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 39
LES PRESCRIPTIONS
Prescriptions actuelles Projet de precriptions
Afin de protéger les espaces boisés présentant des
enjeux environnementaux forts au sein du futur secteur
de projet, il est proposé de les classer en espaces
boisés répertoriés.
La zone humide répertoriée lors de l’étude environnementale
fait également l’objet d’une prescription particulière afin
de la protéger.
Au travers de cette procédure, sont ajoutées
les prescriptions paysagères suivantes :
- 1,1 ha d’espaces boisés répertoriés
- ajout de haies répertoriées
- 4 900 m² de zone humide 40 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
• Le règlement écrit
Il est proposé de reclasser le secteur d’Océanis Sud
en 1AUAd1.
L’article 1.3 des dispositions générales est mis à jour
afin d’ajouter une nouvelle ligne au tableau présentant
les zones à urbaniser.
• L’OAP
Afin d’encadrer les conditions d’urbanisation de cette
future zone, l’OAP 67 est créé afin de préciser la future
organisation urbaine du secteur.
Ecriture PLU actuel PLUi modifié
1AUAb3 Zones de projet futur en centres bourgs denses 1AUAb3 Zones de projet futur en centres bourgs denses
... 1AUAd1 Zones de projet dans les secteurs d’opérations
des communes de l’agglomération
Océanis Sud
Océanis Nord SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 41 42 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
PRÉSENTATION DU SITE Océanis-Sud
Saint-Nazaire
Caractéristiques du site
• Le site d’Océanis-Sud recouvre environ 14 hectares
en entrée de ville ouest de Saint-Nazaire; au sud de
la RD 92. Océanis constitue la porte d’entrée Ouest
de Saint-Nazaire bénéficiant de la proximité de
commerces, d’équipements notamment médicaux et
d’une desserte en transport en commun dont deux
lignes helYce.
• Le site jouxte la commune de Pornichet et le plateau
agricole et bocager de la coupure d’urbanisation n°39
de la DTA. Il s’inscrit dans un ensemble paysager rural
parcouru de nombreux sentiers récréatifs et amorce
la descente vers le quartier littoral de Saint-Marc.
• L’urbanisation existante en périphérie est très hétéroclite
entre bâtis commerciaux, équipements universitaires et
hospitaliers, locaux d’activités et bureaux, logements.
Objectifs généraux
L’aménagement d’Océanis-Sud a pour objectif de
contribuer à la requalification de l’entrée de ville et de
développer un programme d’habitat bénéficiant des
aménités urbaines du quartier d’Océanis (commerces,
services, équipements de santé et d’enseignement, la
future ligne de transport à haut niveau de service...).
L’urbanisation future doit intégrer dans sa conception
les caractéristiques paysagères et urbaines qui font la
qualité du site. Il s’agit notamment d’affirmer l’identité
paysagère et urbaine du bocage rétro-littoral* et plus
particulièrement de :
• Valoriser la trame bocagère, le patrimoine arboré et la
présence d’espaces naturels en lisière de site,
• Développer le réseau de liaisons piétonnes en sein du
futur quartier en lien avec les sentiers existants,
• Diversifier l’offre de logements et les formes d’habitat
du quartier.
67
> Localisation du site de projet de l’OAP
coupure
d’urbanisation
n°39
Vue sur l’Est du site depuis la haie centrale. L’insertion sur la RD-92 et la piste cyclable de la Route de la Côte d’Amour depuis la Route du Landreau
L’ambiance bocagère du Chemin des Virées des Landes 1. 2. 3. SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 43
PRÉSENTATION DU SITE Océanis-Sud
Saint-Nazaire
67
N
100 m
ST -MARC
le village balnéaire
Rd. point d’Océanis
HEINLEX
le quartier boisé
GAVY
le vallon littoral
CENTRE-VILLE
la baie urbaine
PORNICHET
la ville balnéaire
Rd.point des six chemins
Rte du Petit Lerioux
trame arborée
voie principale inter-quartier
liaison piéton/vélo
éléments existants du site
périmètre
des OAP - Océanis 16-17-18
périmètre de l’OAP Océanis-Sud
voie secondaire intra-quartiers
arbre remarquable
zone humide
espaces de nature
à fort enjeu evironnemental
espaces de nature : boisements
site d’intermodalité privilégié :
arrêt ligne helYce
accès existants au site
sentier récréatif
16
18
17
16 17 18
1.
2.
3. 44 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT Océanis-Sud
Saint-Nazaire
67
N
100 m
Principes d’intégration à l’entité paysagère
Préserver la trame arborée
et en particulier les arbres identifiés
Assurer l’accès Ouest sur et depuis
la RD par un aménagement sécurisé
Développer l’accessibilité au site en
valorisant la trame viaire existante
notamment les accès pré-existants
Principes de desserte
Qualifier la desserte interne des
sites par des voies intra-quartiers
Valoriser les sentiers récréatifs en
lisière et les intégrer au maillage de
liaisons piéton/vélo
Valoriser l’accessibilité aux transports
en commun du réseau Hélyce :
arrêts de l’Avenue de Saint-Nazaire
Conforter les mobilités alternatives à
la voiture par un maillage de liaisons
piéton/vélo traversant l’ensemble du
site et valorisant l’accès au grand
paysage
Rd. point d’Océanis
GAVY
le vallon littoral
CENTRE-VILLE
la baie urbaine
ST -MARC
le village balnéaire
Rte du Petit Lerioux
périmètre
des OAP - Océanis 16-17-18
périmètre de l’OAP Océanis-Sud
16 17 18
16
18
17
Préserver les espaces de nature à
fort enjeu environnemental et les
zones humides SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 45
PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT Océanis-Sud
Saint-Nazaire
67
Intégration à l’entité paysagère
les intangibles du projet
• L’armature bocagère caractéristique du grand paysage
doit être intégrée à la composition du quartier en
particulier le linéaire nord/sud au coeur du site. De
même, les arbres identifiés en tant que patrimoine
arboré doivent être préservés.
• Les espaces naturels du site à fort enjeu environnemental
(boisements et zone humide identifiés) seront préservés
en lien avec la trame d’espaces publics du futur quartier
et les sentiers récréatifs à proximité.
Intégration à la forme urbaine et desserte
les intangibles du projet
• L’accès Est au site doit être réalisé depuis la route
du Petit Lérioux et non directement depuis l’Avenue
de Saint-Nazaire. Cet accès sera créé à partir de la
césure paysagère existante.
• Les déplacements alternatifs à la voiture notamment
l’accès à la ligne helyce à l’Est du site (arrêt Siriff)
seront favorisés par la desserte interne du quartier.
• La desserte de l’ensemble du site doit être traitée par
des voies intra-quartiers apaisées : voiries partagées
au gabarit limité préservant la trame paysagère et la
vie de quartier. Ce maillage s’appuyera au maximum
sur les trouées dans les haies bocagères existantes
ou à défaut se réalisera selon la doctrine ERC.
• Le principe du maillage des voies intra-quartiers
devra être développé dans un soucis d’optimisation
foncière, de partage de l’espace public entre toute
les mobilités et d’un cadre de vie apaisé.
• Le maillage de liaisons piéton/vélo doit assurer la
continuité Est/Ouest du futur quartier et le lien vers
les sentiers récréatifs au Nord et au Sud du site. Ce
maillage s’intégrera aux espaces de nature selon la
doctrine ERC.
les recommandations
• Afin de conforter la trame paysagère du site, il est attendu
un traitement paysager des futures voies de desserte
intra-quartier et du stationnement : rationalisation de la
largeur de voies, limitation des surfaces imperméables
circulées et stationnées, vitesse réduite pour partage
de la voie, plantations.
Éléments de programmation
les intangibles du projet
L’opération doit :
• Bénéficier d’un plan guide décliné ensuite entre une
ou plusieurs opérations. Le futur plan guide définira
l’organisation du site assuré d’être respecté grâce à
la maîtrise foncière de la collectivité.
• Réaliser une opération d’une densité brute* de 60
logements à l’hectare minimum.
• Réaliser, au minimum, 50 % logements sociaux dont
40% de logement locatif social.
Au vu du contexte urbain et paysager, il est attendu
majoritairement des logements collectifs et de l’habitat
intermédiaire.
L’implantation et l’architecture des constructions devront
être favorables à la réduction des nuisances sonores
aux abords du site.
les recommandations
• Pour renforcer la trame paysagère au coeur du site, la
plantation d’une trame composée d’essences bocagères
arborées et arbustives en accompagnement du bâti
et des voies de desserte est attendue.
• La gestion paysagère des eaux pluviales est par
ailleurs encouragée afin de conforter la trame verte
et bleue, et dans ce cadre un bassin de rétention
pourra être créé.
Le linéaire nord/sud au coeur du site : une haie bocagère
qui structure la trame paysagère du futur quartier d’habitation.
Intégrer les sentiers récréatifs aux abords du site dans le
maillage des liaisons piéton/vélo du futur qartier. 46 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 47
2.4 La Torpille
Les enjeux environnementaux du site
Suite aux études environnementales et présentées
précédemment, différents enjeux environnementaux
ont été identifiés sur le secteur de la Torpille.
Pour assurer leur bonne prise en compte, différentes
prescriptions ou recommandations vont encadrer
l’ouverture à l’urbanisation de la zone 2AUa et notamment :
• Le respect des dispositions générales du règlement
du PLUi,
• Les mesures spécifiques édictées par le zonage
d’assainissement des eaux pluviales et le règlement qui
lui est attaché ; elles permettront notamment d’assurer
la bonne gestion quantitative et qualitative des rejets
d’eaux pluviales sur le milieu aquatique récepteur.
Cette prise en compte va engendrer une diminution du
potentiel de construction de 8 000 m².
Cette procédure de modification faisant l’objet d’une
évaluation environnementale, des données sur l’impact
du projet sur l’environnement sont disponibles dans le
document «Evaluation environnementale».
Le niveau d’incidence environnementale faible sera
donc compatible avec les documents de planification
territoriale supra-communaux.
Synthèse des enjeux règlementaires 48 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
Les objectifs d’aménagement du secteur
Compte tenu du faible potentiel de production de logement
et de sa situation, ce secteur résiduel est à considérer
comme un foncier à combler plutôt qu’un réel secteur
de développement de l’urbanisation.
Les objectifs sont les suivants :
• Compléter l’offre de logements sur ce secteur qui
est pour partie minéralisé desservi directement par
les réseaux et où aucun enjeu environnemental n’est
identifié. Une ouverture à l’urbanisation partielle est
ainsi propsée sur cette partie ; pour le reste de la zone,
il sera proposé un zonage naturel au regard de enjeux
environnementaux pré identifiés.
• Produire quelques logements en continuité de la voie
de desserte de l’ancien lotissement sans complexité
opérationnelle.
Les modifications du PLUI
• Le règlement graphique
Le règlement graphique est modifié en terme de zonage
et en terme de prescription.
La zone 2AU est reclassée :
- en zone UBa1 pour les secteurs n’étant pas impactés
par des enjeux environnementaux forts. La zone UBa1
définit les secteurs en périphérie des faubourgs de
Saint-Nazaire et les secteurs en périphérie des centres
bourgs de Saint-Marc et l’Immaculée de la commune
de Saint-Nazaire. Ce sont 4 040m² qui sont ajoutés à
la zone UBa1
- en zone NA1 pour les secteurs impactés par des enjeux
environnementaux forts et permettant ainsi de protéger
la qualité du site. La zone NA1 concerne les espaces
naturels situés dans les secteurs de campagne des
communes de l’agglomération. Le caractère naturel
de ces espaces doit être préservé, tout en permettant
l’évolution des constructions existantes dans la zone.
Ainsi, deux nouvelles zones NA1 de 7 900m² sont créées.
La zone 2AU de la Torpille est relativement étroite et
encadrée par la route de l’océan au sud, voie structurante
du littoral nazairien desservant Pornichet, et l’avenue des
roches noires à l’ouest, qui dessert un lotissement et se
termine à la limite nord-ouest de l’actuelle zone 2AU. Y sont
présents les réseaux de distribution publique d’électricité
et d’eau potable, ainsi qu’un réseau d’assainissement
collectif des eaux usées et des ouvrages de collecte
des eaux pluviales.
De plus, les parcelles alentours supportent dans leur
quasi intégralité déjà une construction, dans un cadre
relativement dense (environ 70 constructions dans
l’environnement proche). C’est pourquoi, il est proposé
d’apposer le même zonage que sur le lotissement existant
permettant la construction d’environ 4 futures logements.
Ainsi, considérant que les équipements publics existants
ont une capacité suffisante pour desservir les constructions
à implanter dans la zone, il est possible de classer
directement le secteur en zone urbaine.
Au travers de cette procédure, sont ajoutées
les prescriptions paysagères suivantes :
- 1 035m² d’espaces boisés répertoriés SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 49
Zonage actuel
LE ZONAGE
Projet de zonage 50 / SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4
LES PRESCRIPTIONS
Prescriptions actuelles
Espace boisé classé
Haie, alignement d’arbres, espace boisé répertorié
Projet de precriptions
UBa1 UBa1 SAINT-NAZAIRE AGGLOMÉRATION - CARENE >Plan Local d’Urbanisme intercommunal > Notice explicative > Modification n°4 / 51
2.5 Evolution des superficies par type de
zone
PLUi en cours Projet de PLUi
Zones urbaines 7 103 ha 7 104 ha
Zones agricoles 7 272 ha 7 273 ha
Zones naturelles 20 847 ha 20 852 ha
Zones à urbaniser 328 ha 314 ha
PLUi en cours Projet de PLUi
Zones à urbaniser 1AU 111 ha 128 ha
Zones à urbaniser 2AU 217 ha 186 ha