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Déliberation - 5 Deliberation approbation M4 Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Saint-Nazaire. Lien du pdf (Déliberation - 5 Deliberation approbation M4)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Transports, 2025/

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA REGION NAZAIRIENNE ET DE L’ESTUAIRE

Séance du Conseil Communautaire du mardi 16 décembre 2025

     

DELIBERATION N° 2025.00333 DU REGISTRE DES DELIBERATIONS DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE

L'an deux mille vingt-cinq, le seize décembre à 14 heures 00, le Conseil Communautaire de la Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire s'est réuni sous la présidence de M. David SAMZUN.

Etaient présents :

BESNE : Mme Sylvie CAUCHIE, M. Tony LE PEN

DONGES : M. François CHENEAU, M. Daniel SIMON

LA CHAPELLE-DES-MARAIS : Mme Sylviane BIZEUL

MONTOIR-DE-BRETAGNE : M. Thierry NOGUET, Mme Karine HUET, M. Michel MOLIN, M. Pascal PLISSONNEAU

PORNICHET : M. Jean-Claude PELLETEUR, Mme Frédérique MARTIN, M. Rémi RAHER, M. Christophe DAGUIZE, M. Michael NICOSIA

SAINT-ANDRE-DES-EAUX : M. Mathieu COENT, M. Pascal HASPOT

SAINT-JOACHIM : Mme Marie Anne HALGAND

SAINT-MALO-DE-GUERSAC : M. Jean-Michel CRAND, Mme Lydia MEIGNEN,

SAINT-NAZAIRE : M. David SAMZUN, M. Eric PROVOST, Mme Lydie MAHE, Mme Céline GIRARD- RAFFIN, M. Christophe COTTA, M. Xavier PERRIN, M. Jean Luc SECHET, M. Jean Luc GUYODO, M. Alain GEFFROY, Mme Béatrice PRIOU, Mme Céline PAILLARD, Mme Dominique TRIGODET, Mme Maribel LETANG-MARTIN, Mme Martine DARDILLAC, M. Dennis OCTOR, M. Michel RAY, Mme Stéphanie LIPREAU, M. Jean-Marc ALLAIN, M. Eddy LE CLERC, Mme Noëlle RUBEAUD, M. Gwénolé PERONNO, M. François BILLET, Mme Virginie BOUTET-CAILLE, M. Philippe CAILLAUD, Mme Magali FENECH

TRIGNAC : M. Claude AUFORT, Mme Dominique MAHE-VINCE,

Absents représentés :

LA CHAPELLE-DES-MARAIS : M. Franck HERVY donne pouvoir à Mme Sylviane BIZEUL SAINT-ANDRE-DES-EAUX : Mme Laurence DOMET-GRATTIERI donne pouvoir à M. Mathieu COENT SAINT-JOACHIM : M. Roger VEILLAUD donne pouvoir à Mme Marie Anne HALGAND SAINT-NAZAIRE : Mme Gaëlle BENIZE donne pouvoir à Mme Magali FENECH, M. Alain MANARA donne pouvoir à Mme Maribel LETANG-MARTIN, Mme Emmanuelle BIZEUL donne pouvoir à Mme Céline PAILLARD, Mme Pascale HASSANE donne pouvoir à M. Jean-Marc ALLAIN, Mme Hanane REBIHA donne pouvoir à M. Gwénolé PERONNO,

TRIGNAC : M. Jean Louis LELIEVRE donne pouvoir à M. Claude AUFORT, Mme Laurence FREMINET donne pouvoir à Mme Dominique MAHE-VINCE

Absents excusés :

DONGES : Mme Alice MARTIENNE

PORNICHET : Mme Nicole DESSAUVAGES

Absents :

DONGES : Mme Magalie PIED

TRIGNAC : M. David PELON

Commission : Commission Transition écologique et Aménagement durable

Objet : Aménagement de l’espace communautaire - Plan Local d’Urbanisme intercommunal – Procédure de modification de droit commun n°4 - Approbation

Nombre de membres :

 en exercice: 60

 présents : 46

 représentés : 10

Date de

convocation :

mercredi 10 décembre

2025

Secrétaire de

séance :

Christophe DAGUIZE

Envoyé en préfecture via DOTELEC - Pastell

Envoyé en préfecture le 18 décembre 2025

Reçu en préfecture le 19 décembre 2025

ID : 044-244400644-20251216-D202500333I0-DE2025/

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA REGION NAZAIRIENNE ET DE L’ESTUAIRE

Séance du Conseil Communautaire du mardi 16 décembre 2025

Commission : Commission Transition écologique et Aménagement durable

Objet : Aménagement de l’espace communautaire - Plan Local d’Urbanisme intercommunal – Procédure de modification de droit commun n°4 - Approbation

_________________________________________________________________________________________

Jean-Michel CRAND, Vice-président,

Expose,

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) de la CARENE, approuvé par délibération du Conseil communautaire en date du 04 février 2020, est entré en vigueur le 17 avril 2020.

A ce jour, le PLUi a fait l’objet de trois procédures de modification de droit commun approuvées par délibérations du Conseil communautaire en date des 1er février 2022, 04 avril 2023 et 04 février 2025 et de trois procédures de modification simplifiée approuvées par délibérations du Conseil communautaire en date des 29 juin 2021, 4 avril 2023 et 19 décembre 2023.

Les procédures de modification de droit commun n°5, ainsi que de mise en compatibilité n°1 et n°2 du PLUi sont actuellement en cours.

Enfin, six procédures de mise à jour ont été effectuées par des arrêtés en date des 09 juillet 2020, 27 octobre 2020, 20 janvier 2021, 14 décembre 2021, 04 mars 2024 et 06 juin 2025.

1. Rappel de la procédure de modification de droit commun n°4 du PLUi

La procédure de modification de droit commun n° 4 du PLUi engagée par arrêté n° FTE20240606-01 en date du 06 juin 2024 portait sur l’ouverture à l’urbanisation de cinq zones 2AU (zones d’urbanisation future) : - la Pommeraye – Commune de Donges ;

- la Butte d’Ermur – Commune de Pornichet ;

- Chateauloup Est – Commune de Saint-André-des-Eaux ;

- la Torpille – Commune de Saint-Nazaire ;

- Océanis – Commune de Saint-Nazaire.

Cette procédure soumise à évaluation environnementale a fait l’objet d’une concertation préalable dans le respect de l’article L.103-2 du Code de l’urbanisme. Par délibération en date du 25 juin 2024, le Conseil communautaire a donc précisé les objectifs poursuivis par cette procédure de modification, ainsi que les modalités de la concertation préalable.

Par délibération en date du 04 février 2025, le Conseil communautaire a arrêté le bilan de la concertation préalable. Dix observations ont été mentionnées sur le registre dématérialisé, le registre papier ou transmises par courrier. Celles-ci ne remettaient pas en cause la procédure, qui a donc pu être poursuivie.

Depuis cette période de concertation, les cinq zones 2AU identifiées ont fait l’objet d’études pré- opérationnelles plus avancées.

Il est ressorti de ces études que :

- s’agissant de la zone de la Butte d’Ermur, située sur la commune de Pornichet, les études laissent présager une modification importante de la composition du tissu urbain et des paysages du secteur. Par conséquent, la Commune souhaite engager une réflexion plus globale sur les évolutions d’urbanisme à venir sur le site et les secteurs alentours, avant d’ouvrir à l’urbanisation cette zone.2025/

Cela ne préjuge pas de l’engagement d’autres opérations ayant vocation à permettre d’atteindre les objectifs de production de logements fixés par le Programme Local de l’Habitat (PLH) 2022-2027 sur le territoire de la commune de Pornichet.

- s’agissant de la zone de la Pommeraye, située sur la commune de Donges, il apparait que les opérations programmées à court terme, comme les sites des Clos Galants ou encore des Herlains, permettront de répondre aux besoins en production de logements, dont de logements sociaux. Par ailleurs, à moyen terme, deux opérations publiques majeures, les Ecottais 3 et les Clos Mignons 2, vont entrer en phase opérationnelle. Il a donc été décidé de reporter l’ouverture à l’urbanisation de la zone de la Pommeraye, pour ne pas porter préjudice à ces deux projets.

Ainsi, l’enquête publique de la procédure de modification de droit commun n°4 a porté uniquement sur l’ouverture à l’urbanisation totale ou partielle des zones 2AU suivantes :

- Chateauloup Est - Commune de Saint-André-des-Eaux,

- Océanis - Commune de Saint-Nazaire,

- La Torpille - Commune de Saint-Nazaire.

2. Les consultations sur le projet de modification de droit commun n°4 du PLUi

Dans le cadre de l’évaluation environnementale, le projet de modification a été notifié à la Mission Régionale de l’Autorité environnementale (MRAe) pour avis. La MRAe n’ayant pu étudier le dossier dans le délai de trois mois imparti, une information portant sur l’absence d’avis dans les délais règlementaires a été émise en date du 18 août 2025.

Conformément à l’article L.153-40 du Code de l’urbanisme, le projet de modification du PLUi a été notifié avant l’ouverture de l’enquête publique au Préfet, aux autres personnes publiques associées (PPA) mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9 du même code, ainsi qu’aux maires des communes concernées par la modification. Les PPA qui se sont exprimées ont émis des avis favorables. La Chambre d’agriculture de Loire-Atlantique et le Parc Naturel Régional de Brière ont émis un avis favorable assorti de quelques préconisations.

La Chambre d’agriculture de Loire-Atlantique préconise de prendre contact avec les exploitants concernés en amont du projet, afin d’envisager des mesures de compensation.

La CARENE souhaite rappeler qu’elle a constamment adopté une approche d’accompagnement à l’égard des agriculteurs, en mettant en œuvre des mesures appropriées visant à les soutenir, les indemniser et compenser les impacts éventuels des projets, en conformité avec les dispositions réglementaires en vigueur et les engagements contractuels qu’elle a pris.

Le Parc Naturel Régional de Brière encourage la CARENE à inscrire dans le règlement ou a minima dans les OAP des mesures afin de garantir la libre circulation des espèces et de prévoir une zone tampon pour protéger les espaces à enjeux écologiques des futures zones aménagées, qui par la suite, pourront également être intégrées dans les dossiers « loi sur l'eau ».

La CARENE rappelle qu’une procédure de modification de droit commun n°5 a été engagée dont l’un des objets est l’harmonisation et la clarification des dispositions relatives au patrimoine naturel et paysager. Des ajustements pourront donc être apportés dans ce cadre. Par ailleurs, à travers la présente procédure de modification de droit commun n°4, de nombreuses haies et espaces boisés ont fait l’objet de protection règlementaire afin justement de préserver les habitats naturels, de permettre la circulation des espèces et créer des zones tampons, tout en participant à créer un cadre de vie de qualité.

L’attestation d’information d’absence d’avis de la MRAe, ainsi que les avis émis des PPA et des communes concernées, ont été versés au dossier d’enquête publique.

3. Déroulement et bilan de l’enquête publique

Par arrêté n°2025.00170 en date du 04 juillet 2025, Monsieur le Président de la CARENE a prescrit l’enquête publique unique portant sur le projet de modification de droit commun n°4 ainsi que sur la déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi. Celle-ci s’est déroulée du mardi 02 septembre 2025 au jeudi 02 octobre 2025 inclus.

La publicité du déroulement de l’enquête et des permanences de la Commissaire enquêteur a été faite par voie d’affichage, par voie de presse et sur les sites internet de la CARENE et des deux communes2025/

concernées (Saint-André-des-Eaux et Saint-Nazaire) conformément aux articles L. 123-10 et R. 123-11 du Code de l’environnement.

Durant cette période, le dossier du projet de modification de droit commun n°4 du PLUi de la CARENE, ainsi que l’attestation d’information d’absence d’avis de la MRAe, et les avis émis des PPA et des communes ont été tenus à disposition du public aux jours et heures habituels d’ouverture au siège de la CARENE et en mairie de Saint-André-des-Eaux et de Saint-Nazaire.

La Commissaire enquêteur a tenu quatre permanences sur l’ensemble du territoire ; 13 contributions ont été déposées dans les registres papier, par courrier, par courriel ou directement sur le registre dématérialisé. Parmi toutes les contributions formulées, déduction faite des doublons et triplons, et de celles considérées comme hors sujets de l’enquête, 8 contributions peuvent être prises en compte. Une contribution pouvant contenir plusieurs observations, les 8 contributions se répartissent en 14 observations : - 12 concernent la zone de Chateauloup Est,

- 2 concernent la zone de la Torpille.

La CARENE a répondu aux remarques des PPA et du public relayées dans le cadre du procès-verbal de synthèse de la Commissaire enquêteur, joint à son rapport.

Les éléments de réponse sont développés dans les tableaux annexés à la présente délibération.

A l’issue de l’enquête, la Commissaire enquêteur a remis son rapport et ses conclusions le 03 novembre 2025. Elle a émis un avis favorable au projet de modification de droit commun n°4 du PLUi.

Cependant, la Commissaire enquêteur recommande à la CARENE, au regard des différents éléments d’analyse présentés sur les observations portant sur les parcelles cadastrées section YC n°169, n°170 et n°87 situées dans la zone de la Torpille, « de réexaminer de manière approfondie l’ensemble des enjeux en présence sur ces parcelles, sous l’angle d’appréciation des dernières jurisprudences, eu égard au risque d’une potentielle contestation judiciaire du projet de modification n°4 du PLUi par leurs copropriétaires ». La Commissaire enquêteur n’indique pas les références des jurisprudences ainsi évoquées, ni leur teneur, et les conséquences qui pourraient en être tirées. Pour autant, elle considère que la démarche est vertueuse mais que l’absence d’avis formalisé de la MRAe « impose une analyse renforcée des résultats issus de la démarche d’évaluation environnementale ».

La CARENE rappelle que l’avis de la MRAe n’a pas pour objet de légitimer le contenu de l’évaluation environnementale mais d’apprécier la qualité du rapport de présentation restituant l’évaluation environnementale et la prise en compte de l’environnement dans le projet dans son ensemble. Ainsi, la CARENE, en évitant les secteurs présentant des enjeux environnementaux moyens à fort, s’inscrit dans une démarche volontariste, vertueuse, dans le respect du cadre réglementaire. L’absence d’avis de la MRAe ne remet pas en cause cette démarche.

Par ailleurs, toutes les PPA sont invitées à donner un avis sur le projet de modification, qui comprend le dossier d’évaluation environnementale. L’absence d’avis de la MRAe n’est donc pas susceptible de fragiliser la procédure ou de l’entacher d’irrégularité, dès lors que cette dernière a été régulièrement saisie et a formellement indiqué son impossibilité de rendre un avis dans le délai qui lui était imparti. La Commissaire enquêteur souligne d’ailleurs dans ses conclusions que la CARENE ne peut en être tenue pour responsable. De même, il est constant que le contenu du dossier d’évaluation environnementale répond aux exigences du Code de l’environnement.

Enfin, il est important de rappeler que les études environnementales réalisées dans le cadre de la présente procédure reposent sur une analyse croisée de données bibliographiques et de constats de terrain, méthode reconnue et validée dans le cadre des évaluations environnementales. Les outils réglementaires mis en place résultent du croisement des enjeux présents sur site, et le choix de ne pas permettre l’urbanisation de quelques parcelles relève du parti d’aménagement retenu par la CARENE, dans l’intérêt général, en cohérence avec la démarche menée sur l’ensemble des sites concernés, c’est-à-dire répondre aux besoins du territoire, notamment en terme de logements, tout en préservant l’environnement. Le PADD souligne d’ailleurs l’importance de développer la nature en ville, de préserver la trame verte et bleue, armature naturelle de l’agglomération, dont les éléments eco-paysagers favorables aux continuités écologiques : haies, bois, fossés, mares, etc, et de garantir la préservation des espèces et des habitats. L’exigence de qualité2025/

dans la production de logements porte sur le respect des traces paysagères des qualités intrinsèques des terrains supports de projet.

La CARENE rappelle enfin, comme l’indique la Commissaire enquêteur elle-même dans ses conclusions, que l’avis qu'elle émet est un avis simple et ne lie pas l'autorité responsable de la procédure.

Conformément aux dispositions du Code de l’environnement, une copie de ce rapport et des conclusions a été transmise aux communes de Saint-André-des-Eaux et de Saint-Nazaire et à la Préfecture de Loire- Atlantique pour y être tenue à la disposition du public pendant une durée d’un an à compter de la date de clôture de l’enquête. Ces documents ont également été publiés sur le site internet de la CARENE.

4. La prise en compte des avis recueillis, des observations du public et du rapport et des conclusions de la commissaire enquêteur

Le projet de modification de droit commun n°4 du PLUi soumis au Conseil communautaire pour approbation, est constitué des pièces du dossier modifié ou complété pour tenir compte :

− des avis éventuellement émis de la MRAe, des PPA consultées et des communes ; − des observations formulées par le public durant l’enquête publique ;

− du rapport et des conclusions du commissaire enquêteur.

Les tableaux annexés à la présente délibération permettent d’appréhender ces différentes évolutions. Une note de synthèse ainsi que le dossier de modification de droit commun n°4 du PLUi de la CARENE vous ont également été préalablement communiqués en vue de l’adoption de la présente délibération.

En conséquence, je vous demande, mes chers Collègues, de bien vouloir approuver la modification de droit commun n°4 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal de la CARENE.

Conformément aux articles R.153-20 à R.153-22 du Code de l’urbanisme, la présente délibération fera l’objet d’un affichage au siège de la CARENE et en mairie de Saint-André-des-Eaux et de Saint-Nazaire durant un mois, ainsi que d’une mention de cet affichage insérée en caractères apparents dans un journal à diffusion départementale. En outre, la présente délibération ainsi que le PLUi modifié seront publiés sur le géoportail national de l'urbanisme.

La présente délibération sera exécutoire à compter de sa publication, de sa réception en Préfecture et de l’exécution de l’ensemble des mesures de publicités précitées.

Le Président,

David SAMZUN

#signature#

Le Conseil, régulièrement convoqué, délibère et émet le vote suivant :

ADOPTE A LA MAJORITE

Votants : 55

Pour : 50

Contre : 5

Abstentions : 0

1 élu n’a pas pris part au débat et au vote : M. Philippe CAILLAUD.Page 1 sur 13

NOTE DE SYNTHESE SUR LE CONTENU DU DOSSIER ET LA PROCEDURE

ANNEXEE A LA DELIBERATION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE DU 16 DECEMBRE 2025

APPROUVANT LA MODFICATION DE DROIT COMMUN N°4

DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL DE LA CARENE

L’intégralité du dossier annexé à la délibération d’approbation est consultable au service des Assemblées ou

depuis le lien de téléchargement suivant : https://cloud.saintnazaire.fr/d/3c1f7b8e7b4e4d3fb6ad/

Sommaire

Préambule ............................................................................................................................................... 2

1. Cadre réglementaire........................................................................................................................ 2

1.1 Procédure ................................................................................................................................ 2

1.2 Evaluation environnementale ................................................................................................. 3

1.3 Concertation préalable ............................................................................................................ 3

2. Evolutions envisagées dans le cadre de la procédure et soumises à enquête publique ................ 3

2.1 Objets ...................................................................................................................................... 3

2.2 Synthèse des modifications ..................................................................................................... 3

2.2.1 Modifications apportées au règlement graphique ................................................................ 4

2.2.2 Modifications apportées au règlement écrit.......................................................................... 7

2.2.3 Evolution des superficies par type de zone ............................................................................ 7

2.2.4 Les pièces du PLUi modifiées................................................................................................ 87

3. La consultation de la MRAe, des PPA et des Communes ................................................................ 8

4. Le déroulement de l’enquête publique ........................................................................................... 9

5. Réponses aux avis émis par les PPA, les Communes et le public au cours de l’enquête publique10

5.1 Réponses apportées aux observations formulées par les PPA et autre organisme public ... 10

5.2 Réponses apportées aux observations formulées pendant l’enquête publique .................. 10

5.3 Rapport et conclusions du commissaire enquêteur.............................................................. 10

5.4 Evolutions apportées au dossier post avis et enquête publique .......................................... 12

Envoyé en préfecture via DOTELEC - Pastell

Envoyé en préfecture le 18 décembre 2025

Reçu en préfecture le 19 décembre 2025

ID : 044-244400644-20251216-D202500333I0-DEPage 2 sur 13

Préambule

La procédure de modification de droit commun n°4 a été engagée afin de permettre l’ouverture à l’urbanisation

de trois sites :

- Chateauloup Est sur la commune de Saint-André-des-Eaux

- Océanis sur la commune de Saint-Nazaire

- La Torpille sur la commune de Saint-Nazaire

1. Cadre réglementaire

La CARENE exerce la compétence en matière de plan local d’urbanisme depuis le 17 novembre 2015 sur le

territoire des 10 Communes qui la compose. Un Plan Local d’Urbanisme a été élaboré à l’échelle intercommunale

(PLUi), approuvé le 4 février 2020, et entré en vigueur le 17 avril 2020. Il se substitue aux documents d’urbanisme

préexistants sur chaque Commune (POS, PLU, Carte Communale…). Les autorisations d’urbanisme sont

désormais instruites au regard des règles du PLUi.

Depuis son approbation, il a fait l’objet de différentes évolutions :

- trois procédures de modification simplifiée n°1, n°2 et n°3, approuvées par délibérations du Conseil

communautaire en date des 29 juin 2021, 4 avril 2023 et 19 décembre 2023 ;

- trois procédures de modification de droit commun n°1, n° 2 et n°3 approuvées par délibérations du Conseil

communautaire en date des 1er février 2022, 04 avril 2023 et 4 février 2025 ;

- six procédures de mise à jour, effectuées par arrêtés en date des 09 juillet 2020, 27 octobre 2020, 20

janvier 2021, 14 décembre 2021, 04 mars 2024 et 6 juin 2025.

Les procédures de modification de droit commun n°5, ainsi que de mise en compatibilité n°1 et n°2 sont actuellement en cours.

1.1 Procédure

La présente procédure s’inscrit dans le champ d’application des procédures de modification du PLU dites « de droit

commun », prévues aux articles L153-36 et suivants du Code de l’urbanisme. Elle peut être utilisée dans la mesure

où les modifications apportées au dossier :

- Ne changent pas les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ;

- Ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;

- Ne réduisent pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des

paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;

- N’ouvrent pas à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les six ans suivant sa création, n'a pas été

ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la

commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par

l'intermédiaire d'un opérateur foncier ;

- Ne créent pas des orientations d'aménagement et de programmation de secteur d'aménagement valant

création d'une zone d'aménagement concerté ;

- Et lorsque l'établissement public de coopération intercommunale décide de modifier le règlement, les

orientations d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions.

Le 9ème Vice-Président de la CARENE a donc engagé, par arrêté n° 2024.0606.01 en date du 6 juin 2024, la

procédure de modification de droit commun n°4 du PLUi de la CARENE.Page 3 sur 13

1.2 Evaluation environnementale

L’actualisation de l’évaluation environnementale a été réalisée par le bureau d’études EVEN Conseils et a permis d’évaluer les conséquences des évolutions envisagées sur les différents sites concernés.

Le projet de modification a été transmis pour avis à la Mission Régionale de l’Autorité environnementale (MRAe). Cette dernière n’ayant pu étudier le dossier dans le délai de trois mois imparti, une information portant sur l’absence d’avis dans les délais règlementaires a été émise en date du 18 août 2025.

1.3 Concertation préalable

Par ailleurs, l’article L. 103-2 du Code de l’urbanisme prévoit que sont soumises à concertation préalable les procédures de modification d’un PLU soumises à évaluation environnementale. Une période de concertation préalable du public s’est donc tenue du 7 novembre au 9 décembre 2024. Le bilan en a été arrêté lors du Conseil communautaire du 4 février 2025 et a conclu que, les 10 observations et propositions recueillies ne nécessitant pas de réponse spécifique de la part de la CARENE, la procédure pouvait être poursuivie.

2. Evolutions envisagées dans le cadre de la procédure et soumises

à enquête publique

2.1 Objets

Les objets initiaux visés par la présente modification de droit commun étaient l’ouverture à l’urbanisation des 5

secteurs suivants :

− La Pommeraye – Commune de Donges

− La Butte d’Ermur – Commune de Pornichet

− Chateauloup Est – Commune de Saint-André-des-Eaux

− La Torpille – Commune de Saint-Nazaire

− Océanis – Commune de Saint-Nazaire

Depuis la phase de concertation, les cinq zones 2AU ont fait l’objet d’études pré-opérationnelles plus avancées. Pour la zone de la Butte d’Ermur à Pornichet, des modifications significatives du tissu urbain sont attendues, incitant la Commune à réfléchir globalement sur l’urbanisme avant d’autoriser son ouverture à l’urbanisation. Concernant la zone de la Pommeraye à Donges, plusieurs projets à court et moyen terme, sont en cours, entraînant le report de l’urbanisation de cette zone pour ne pas nuire à ces initiatives.

Ainsi, l’enquête publique de la procédure de modification de droit commun n°4 s’est réduite à l’ouverture à l’urbanisation totale ou partielle des zones 2AU suivantes :

- Chateauloup Est, Commune de Saint-André-des-Eaux,

- Océanis - Commune de Saint-Nazaire,

- La Torpille - Commune de Saint-Nazaire.

2.2 Synthèse des modifications

Les évolutions envisagées sont de différents ordres et ont un impact sur différentes pièces constitutives du PLUi.Page 4 sur 13

2.2.1 Modifications apportées au règlement graphique

Les modifications projetées portent sur le plan de zonage qui fait l’objet des évolutions suivantes :

Secteur concerné Modification règlement graphique OAP Chateauloup Est – Saint André

des Eaux

- zonage

- prescriptions linéaires (haies)

- prescriptions surfaciques

(espaces boisés répertoriés, zone

humide)

- création d’une OAP sur le futur

secteur de projet

Océanis-Sud – Saint-Nazaire - zonage

- prescriptions linéaires (haies)

- prescriptions surfaciques

(espaces boisés répertoriés, zone

humide)

- création d’une OAP sur le futur

secteur de projet

La Torpille – Saint-Nazaire - zonage

- prescriptions surfaciques

(espaces boisés répertoriés)

- Pas de création d’OAP puisque

la zone a été classée directement

en zone urbaine ou en zone

naturelle

Chateauloup Est – Saint-André-des-Eaux

Le site de projet fera l’objet d’une modification du règlement graphique afin de prendre en compte le futur

aménagement. La zone 2AUa est modifiée pour une partie en zone UBb2 et pour une autre partie en zone 1AUBb2

correspondant aux secteurs en périphérie du bourg de Saint-André-des-Eaux. Des haies et des espaces boisés

répertoriés sont ajoutés afin de prendre en compte la présence d’enjeux environnementaux forts.

PLUi actuel PLUi en projetPage 5 sur 13

Une orientation d’aménagement et de programmation est également créée afin d’encadrer le développement

urbain, en complément du règlement écrit et du règlement graphique.

Océanis – Saint-Nazaire

Le site de projet fera l’objet d’une modification du règlement graphique afin de prendre en compte le futur

aménagement. La zone 2AUa est modifiée en plusieurs types de zones :

- UHA1 (1.3ha): secteur d’habitat pavillonnaire et rural, moins dense, n’ayant pas vocation à être densifié

et se trouvant en continuité de la zone agglomérée. Reconnaît les constructions existantes,

- UEd (1.2ha) : zones d’activités à dominante tertiaire,

- AE1a (1ha) : espaces situés en limite d’urbanisation d’une agglomération dont la vocation économique

est reconnue et autorisée,

- AA1a (3.4ha): grandes zones agricoles pérennes éloignées des secteurs habités,

- NA1 (6.6ha): espaces naturels des campagnes de l’agglomération,

- 1AUAd1 (12ha) : nouvelle zone créée spécifiquement pour Océanis-Sud dont les règles correspondent à

la zone UAd1 pour les secteurs de projet.

Des haies et des espaces boisés répertoriés sont ajoutés afin de prendre en compte la présence d’enjeux

environnementaux forts.Page 6 sur 13

Une orientation d’aménagement et de programmation est également créée afin d’encadrer le développement

urbain, en complément du règlement écrit et du règlement graphique.

La Torpille – Saint-Nazaire

Le site de projet fera l’objet d’une modification du règlement graphique afin de prendre en compte le futur

aménagement. La zone 2AUa est modifiée pour une partie en zone UBba1 et pour une autre partie en zone NA1

correspondant aux espaces naturels des campagnes de l’agglomération. Des haies et des espaces boisés

répertoriés sont ajoutés afin de prendre en compte la présence d’enjeux environnementaux forts.

PLUi actuel PLUi en projetPage 7 sur 13

2.2.2 Modifications apportées au règlement écrit

Partie du règlement Articles concernés

Dispositions générales 1.3 Les différentes zones du Plan Local d’Urbanisme

intercommunal (PLUi)

Tableau reprenant les zones AU du PLUi

2.2.3 Evolution des superficies par type de zone

PLUi actuel PLUi en projetPage 8 sur 13

2.2.4 Les pièces du PLUi modifiées

A l’issue de la procédure de modification de droit commun n°4 du PLUi, les documents suivants seront actualisés : - Le rapport de présentation avec l’actualisation de l’évaluation environnementale - Le règlement écrit

- Le règlement graphique

- Les orientations d’aménagement et de programmation

3 La consultation de la MRAe, des PPA et des Communes

L’actualisation de l’évaluation environnementale réalisée dans le cadre de la présente procédure a été transmise

pour avis à la MRAe en date du 16 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article L. 153-40 du Code de l’urbanisme, le projet de modification a également

été transmis pour avis aux personnes publiques associées suivantes par courrier en date du 16 mai 2025 :

- Au Préfet ;

- Aux présidents du conseil régional et du conseil départemental ;

- Au président de l'établissement public en charge du SCOT ;

- Au président du Parc Naturel Régional de Brière ;

- Aux présidents de la chambre de commerce et d'industrie, de la chambre des métiers, de la chambre

d'agriculture, de la section régionale de la conchyliculture ;

- A la Direction territoriale de SNCF Réseau ;

- Aux EPCI voisins ;

- Aux maires des communes concernées par le projet de modification.

Le dossier a également été transmis au Grand Port Maritime Nantes Saint-Nazaire.

Organisme Avis reçu

le

Avis émis

Observations de la Mission Régionale de l’Autorité environnementale

MRAe 18/08/2025 La MRAe des Pays de la Loire n’a pas pu étudier, dans le délai de trois mois qui lui était imparti, faute de moyens suffisants

Observations des Personnes Publiques Associées

Cap Atlantique 07/08/2025 Ce projet de modification n'appelle pas d'observations particulières de la part de l'EPCI.

Parc Naturel Régional de

Brière

15/07/2025 Avis favorable avec les observations suivantes :

- Secteur de Chateauloup Est : le coefficient de biotope et la pleine

terre semblent peu élevés pour un secteur entièrement naturel

présentant des habitats naturels à protéger. La valeur du coefficient

de biotope par surface est incohérente avec celle de la pleine terre,

celle-ci devant nécessairement être au moins égale à 0,3.

- Secteur d'Océanis : certaines zones à enjeu classées en zones NA1

étant intégrées à l'OAP, les futurs aménageurs devront être

particulièrement vigilants quant à la préservation de ces milieux

- Secteur la Torpille : valeur peu élevée du coefficient de biotope et

plein terre

Encourage la CARENE à prescrire dans le règlement ou a minima

dans l'OAP des mesures afin de garantir la libre circulation des

espèces et de prévoir une zone tampon pour protéger les espaces à

enjeux. Ces mesures pourront être intégrées dans les dossiers loi sur

l'eau.Page 9 sur 13

Conseil Départemental

de Loire-Atlantique

20/06/2025 Le Conseil émet un avis favorable

Chambre d'Agriculture de

Loire-Atlantique

18/06/2025 Avis favorable avec les observations suivantes :

- envisager des mesures de compensation, telles que des indemnités

d'éviction, ainsi que des aménagements permettant à l'exploitant de

poursuivre son activité dans des conditions optimales

- recommande d'entrer en contact avec les exploitations en amont du

projet.

Chambre du commerce

et d’industrie

18/06/2025 Ce projet de modification n'appelle pas d'observations particulières

de la part de la CCI

DDTM

Conseil Régional

Section régionale

conchylicole

Chambre de métiers

Centre régional de la

propriété forestière

SNCF Réseau

Communauté de

communes Pays de

Pontchâteau Saint-Gildas

de Bois, Estuaire et

Sillon, Sud Estuaire

- Pas d’avis reçu

Observations d’autres organismes publics

Grand Port Maritime

Nantes Saint-Nazaire

- Pas d’avis reçu

Observations des Communes émises en Conseil municipal

Saint-André des Eaux et

Saint-Nazaire

- Pas d’avis reçu

4 Le déroulement de l’enquête publique

Par arrêté en date du 4 juillet 2025, Monsieur le Président de la CARENE a prescrit l’enquête publique qui s’est

déroulée du 2 septembre au 2 octobre 2025 inclus.

Durant cette période d’une durée de 31 jours consécutifs, le dossier du projet de modification de droit commun n°4

du PLUi de la CARENE ainsi que les avis émis des personnes publiques associées, de la MRAe et des Communes

sont restés tenus à disposition du public aux jours et heures habituels d’ouverture du siège de la CARENE et des

mairies des Communes concernées par la procédure.

La publicité du déroulement de l’enquête et des permanences du Commissaire enquêteur a été faite par voie

d’affichage, par voie de presse et sur les sites internet de la CARENE et des Communes.

Quatre permanences en présence de la Commissaire enquêteur se sont tenues pendant la période d’enquête dans

les Communes de Saint-André des Eaux et de Saint-Nazaire.

Au total, 13 contributions ont été déposées sur le registre dématérialisé, sur le registre papier, par courrier ou par

voie dématérialisée.Page 10 sur 13

5 Réponses aux avis émis par les PPA, les Communes et le public au

cours de l’enquête publique

5.1 Réponses apportées aux observations formulées par les PPA et

autre organisme public

Le tableau joint en annexe de la délibération apporte les réponses aux observations des Personnes Publiques

Associées (PPA).

5.2 Réponses apportées aux observations formulées pendant

l’enquête publique

13 contributions ont été déposées dans les registres papier, par courrier, par courriel ou directement sur le registre dématérialisé. Parmi toutes les contributions formulées, déduction faite des doublons et triplons, et de celles considérées hors sujets de l’enquête, 8 contributions peuvent être prises en compte. Une contribution pouvant contenir plusieurs observations, les 8 contributions se répartissent en 14 observations : - 12 concernent la zone de Chateauloup Est

- 2 concernent la zone de la Torpille

Dans le cadre du mémoire en réponse et à la demande de la Commissaire enquêteur, il a été répondu aux

différentes remarques :

- sur les observations déposées par le public, la CARENE a apporté des réponses personnalisées et

détaillées,

- sur les avis de la Chambre d’agriculture de Loire-Atlantique et du Parc Naturel Régional de Brière, des

réponses ont été apportées.

En synthèse, le projet de modification a été modifié afin de prendre en compte certaines demandes du public. Le

tableau des réponses aux observations formulées pendant l’enquête publique est annexé à la délibération.

5.3 Rapport et conclusions du commissaire enquêteur

A l’issue de l’enquête et tenant compte des éléments de réponse formulés, la Commissaire enquêteur a remis son

rapport et ses conclusions. Elle a émis un avis favorable au projet de modification de droit commun n°4 du PLUi

de la CARENE.

Les conclusions et avis motivé de la Commissaire enquêteur portent sur :

- l’objectif de la procédure : la Commissaire enquêteur estime que l’objectif de la procédure d’ouvrir à

l’urbanisation de manière partielle trois zones 2AU, destinées à l’habitat, vise à répondre aux besoins en

logements et à maintenir le cap d'une production de logement accessible à tous et est en adéquation avec

les éléments de cadrage fixés dans les orientations du PADD du PLUi de la CARENE et les objectifs du

PLH 2022-2027.

- l’opportunité et le choix de la procédure de modification : la Commissaire enquêteur estime que la

CARENE a correctement appréciée la procédure à mettre en œuvre pour modifier le zonage des sites en

vue de leur ouverture à l’urbanisation à court/moyen terme.Page 11 sur 13

- la concertation et l’information du public : la Commissaire enquêteur estime que la CARENE a mis en

œuvre toutes les obligations d’information règlementaires auxquelles elle était tenue et que le public a

bénéficié d’une information adaptée.

- la qualité du dossier d’enquête : la Commissaire enquêteur estime que le dossier d’enquête était bien

proportionné au regard de l’importance de la procédure et suffisamment détaillé pour permettre sa bonne

compréhension par un public non averti.

- les conséquences de l’absence d’avis motivé de la MRAe : la Commissaire enquêteur note qu’en

l’absence de cet avis, il est important de renforcer l’analyse des résultats et de permettre à la CARENE

d’évaluer les prises en compte des enjeux identifiés.

- la participation et l’acceptabilité des projets : la Commissaire enquêteur constate que la participation du

public a été faible et que l’acceptabilité du projet est différente selon le secteur.

- l’acceptabilité environnemental des projets : la Commissaire enquêteur indique que la démarche retenue

par la CARENE démontre une parfaite intégration de la prise en compte des enjeux environnementaux.

Elle juge que leur protection est extrêmement bonne.

- la consommation foncière : la Commissaire enquêteur estime que la CARENE veille à respecter ses

objectifs de sobriété foncière.

- les enjeux urbanistiques : la Commissaire enquêteur considère que la CARENE a parfaitement employé

les outils permettant d’encadrer les conditions d’urbanisation des secteurs.

- Bilan avantages et inconvénients des projets : la Commissaire enquêteur présente pour chaque secteur

les avantages et les inconvénients

La Commissaire enquêteur estime que le projet de modification n°4 du PLUi de la CARENE présente des

avantages pour l’intérêt général nettement supérieurs aux inconvénients relevés.

La Commissaire enquêteur a également recommandé à la CARENE, avant l’arrêt définitif du projet sur le site de la

Torpille, de « réexaminer de manière approfondie l’ensemble des enjeux sous l’angle d’appréciation des dernières

jurisprudences, eu regard au risque d’une potentielle contestation judiciaire du projet de modification n°4 du PLUi

par leurs copropriétaires ».

La Commissaire enquêteur considère que la démarche est vertueuse mais qu’en l’absence d’un avis formalisé de

la MRAe, il faut une « analyse renforcée des résultats issus de la démarche d’évaluation environnementale ».

La CARENE souhaite rappeler que ces ouvertures à l’urbanisation ont été réalisées dans le cadre de sa stratégie

de mise en œuvre de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) puisque la CARENE souhaitait expertiser le

potentiel de l’ensemble de ses secteurs 2AU afin de les hiérarchiser et de les prioriser. Ainsi, à travers cette

démarche pro-active, la CARENE souligne un engagement fort dans la protection de son environnement en

s’appuyant sur des études dont la méthodologie est reconnue, rigoureuse et réalisée par des bureaux d’étude

expert. Ces études ont permis de renforcer la connaissance des milieux et d’étayer l’ensemble des choix des élus

à l’appui d’études écologues et d’appliquer dès l’échelle de la planification la démarche ERC (Eviter Réduire

Compenser).

Ainsi, les protections environnementales retenues dans le cadre de la modification n°4 du PLUi reposent sur une

analyse croisée de données bibliographiques et de constats de terrain, qui est une méthode reconnue et validée

dans le cadre des évaluations environnementales. Bien que les investigations sur le terrain soient réalisées à

plusieurs reprises, elles ne permettent jamais de garantir l’exhaustivité des observations, notamment pour des

espèces à occurrence ponctuelle, discrète ou saisonnière. Par conséquent, l’absence d’observations directes

d’espèces nicheuses ne doit pas être interprétée comme une absence d’enjeu environnemental. Sur le secteur de

la Torpille, la proposition d’inscrire certains secteurs en zone naturelle s’appuie sur la présence d’habitats

favorables, le nombre d’espèces contactées, c’est-à-dire entendues ou vues sur site, la potentialité de présencePage 12 sur 13

de nids des espèces citées et la fonctionnalité écologique du secteur. Nous pouvons rappeler dans ce cadre

l’application du principe de précaution prévu à l’article L.110-1 du Code de l’environnement qui vise à garantir la

protection de l’environnement, à préserver la biodiversité et à lutter contre le changement climatique.

Par conséquent, cette méthode permet un niveau de fiabilité suffisant pour justifier les orientations et classements

retenus dans le cadre du projet de modification.

De plus, ces études ont pu faire l’objet d’une présentation auprès des services de l’Etat qui ont félicité la démarche

de la CARENE. Ainsi, dans une suite logique, la CARENE s’est appuyée sur ces études pour procéder à l’ouverture

à l’urbanisation de ces trois secteurs basée sur une méthodologie commune à l’ensemble des différentes zones à

urbaniser et validée par les élus de la CARENE.

Concernant l’absence d’avis de la MRAe, la CARENE rappelle que cet avis n’a pas pour objet de légitimer le

contenu de l’évaluation environnementale mais d’apprécier la qualité du rapport de présentation restituant

l’évaluation environnementale et la prise en compte de l’environnement dans le projet dans son ensemble. Ainsi,

la CARENE, en évitant les secteurs présentant des enjeux environnementaux moyens à fort, s’inscrit dans une

démarche volontariste, vertueuse, dans le respect du cadre réglementaire.

Par ailleurs, toutes les PPA ont été invitées à donner un avis sur le projet de modification, qui comprend le dossier

d’évaluation environnementale. L’absence d’avis de la MRAe n’est donc pas susceptible de fragiliser la procédure

ou de l’entacher d’irrégularité, dès lors que cette dernière a été régulièrement saisie et a formellement indiqué son

impossibilité de rendre un avis dans le délai qui lui était imparti. La Commissaire enquêteur souligne d’ailleurs dans

ses conclusions que la CARENE ne peut en être tenue pour responsable. De même, il est constant que le contenu

du dossier d’évaluation environnementale répond aux exigences du Code de l’environnement.

Le choix de ne pas permettre l’urbanisation de ces quelques parcelles sur le site de la Torpille relève du parti d’aménagement retenu par la CARENE, dans l’intérêt général, en cohérence avec la démarche menée sur l’ensemble des sites concernés par la procédure, c’est-à-dire répondre aux besoins du territoire, notamment en terme de logements, tout en préservant l’environnement. Le PADD souligne d’ailleurs l’importance de développer la nature en ville, de préserver la trame verte et bleue, armature naturelle de l’agglomération, dont les éléments eco-paysagers favorables aux continuités écologiques : haies, bois, fossés, mares, etc, et de garantir la préservation des espèces et des habitats. L’exigence de qualité dans la production de logements porte sur le respect des traces paysagères des qualités intrinsèques des terrains supports de projet.

5.4 Evolutions apportées au dossier post avis, PPA et enquête publique Considérant les observations du public, les avis des PPA, l’avis favorable de la Commissaire enquêteur, il est proposé d’approuver le dossier en y apportant les modifications sur la notice de présentation et les pièces constitutives du PLUi.

Les principales évolutions portent sur le secteur de Chateauloup Est afin d’intégrer de nouveaux boisements au

sein du règlement graphique et de l’OAP.Page 13 sur 13

Les tableaux suivants sont annexés à la délibération d’approbation de la procédure et permettent d’identifier les

évolutions du dossier de PLUi suite aux avis des Communes, à la consultation des PPA et de la MRAe et à l’enquête

publique :

− ANNEXE 1 - Tableau de réponses aux avis des PPA ;

− ANNEXE 2 - Tableau de réponses aux observations de l’enquête publique.

Extrait de l’OAP

Extrait du règlement graphiqueNom PPA Date d'envoi avis Date de retour avis M4 avis objet de l'observation Proposition de réponse

Grand port maritime 16/05/2025 absence d'avis

Communauté de communes Loire et Sillon 16/05/2025 absence d'avis

Communauté de communes Pays de Ponchateau 16/05/2025 absence d'avis

Communauté de communes Sud Estuaire 16/05/2025 absence d'avis

SNCF Réseau 16/05/2025 absence d'avis

Cap Atlantique 16/05/2025 07/08/2025 Pas d'observations particulières Pas d'observations particulières

Centre régional de la proriété forestière des Pays de la Loire 16/05/2025 absence d'avis

Chambre des métiers 16/05/2025 absence d'avis

CCI de Nantes / Saint-Nazaire 16/05/2025 18/06/2025 Pas de remarques particulières Pas de remarques particulières

Pôle métropolitain Nantes Saint-Nazaire 16/05/2025

Chambre d'agriculture de Loire-Atlantique 16/05/2025 18/06/2025 avis favorable - nécessaire d'envisager des mesures de compensation, telles que des indemnités d'éviction, ainsi que des aménagements permettant à l'exploitant de poursuivre son

activité dans des conditions optimales. Dans cette optique, nous vous

recommandons d'entrer en contact avec les exploitations en amont du projet.

La CARENE souhaite rappeler qu’elle a constamment adopté une

approche d’accompagnement à l’égard des agriculteurs, en mettant en

œuvre des mesures appropriées visant à les soutenir, les indemniser et

compenser les éventuels impacts des projets, en conformité avec les

dispositions réglementaires en vigueur et les engagements contractuels

qu’elle a pris.

Comité régional de la conchyliculture Bretagne Sud 16/05/2025 absence d'avis

Conseil régional 16/05/2025 absence d'avis

Conseil départemental 16/05/2025 20/06/2025 Avis favorable

Parc Naturel Régional de Brière 16/05/2025

15/07/2025

avis favorable

Secteur de Chateauloup Est : le coefficient de biotope et la pleine terre semblent

peu élevée pour un secteur entièrement naturel présentant des habitats naturels à

protéger, La valeur du CBS est incohérente avec celle de la pleine terre, celle-ci

devant nécessairement être au moins égale à 0,3

Secteur d'Océanis : certaines zones à enjeu classées en zones NA1 étant intégrées à

l'OAP, les futures aménageurs devront être particulièrement vigilant quant à la

préservation de ces milieux

Secteur la Torpille : valeur peu élévée du coefficient de biotope et plein terre

Encourage la collectivité à prescrire dans le règlement ou a minima dans l'OAP des

mesures afin de garantir la libre circulation des espèces et de prévoir une zone

tampon pour protéger les espaces à enjeux. Par la suite, ces mesures pourront

également être intégrées dans les dossiers loi sur l'eau

Concernant le questionnement sur le Coefficient de Biotope par Surface

(CBS) et la Pleine Terre, un travail d'analyse est en cours, dont les

concusions seront intégrées dans la modification n°5 du PLUI.

Concernant le secteur d'Oceanis, une orientation figure actuellement

dans les intangibles du projet precisant que les espaces naturels du site

à fort enjeu environnemental seront préservés en lien avec la trame

d'espaces publics du futur quartier et les sentiers récréatifs à proximité.

Sur le secteur de la Torpille, il n'est pas prévu d'OAP pour accompagner

l'ouverture à l'urbanisation, comme explicité dans la notice, du fait de la

faible surface. Quant à la demande sur la circulation des especes, le

projet préserve via le reglement écrit les limites parcellaires, en

organisant les implantations des constructions à distance des limites

latérales et de fond de parcelles notamment.

Préfecture de Loire-Atlantique 16/05/2025 absence d'avis

ARS 16/05/2025 absence d'avis

DRAC 16/05/2025 absence d'avis

DDTM 16/05/2025 absence d'avis

Ville de Saint-André des Eaux 16/05/2025 absence d'avis

Ville de Saint-Nazaire 16/05/2025 absence d'avis

MRAE (en dématérialisé) 16/05/2025 absence d'avis dans les délais impartis

Procédure de Modification n°4 du PLUi_Avis PPA

Envoyé en préfecture via DOTELEC - Pastell

Envoyé en préfecture le 18 décembre 2025

Reçu en préfecture le 19 décembre 2025

ID : 044-244400644-20251216-D202500333I0-DEp. 1

Tableau de synthèse des observations déposées

1. Chateauloup Est

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

R1 SN

@4

E8

LALLEMENT

Thomas

LALLEMENT

Sophie

1

2

3

Les pétitionnaires signalent une erreur/oubli dans :

- le référencement de zones boisées : carré entre BT82 et

BT8 ;

- le référencement des haies bocagères en limite de BT6 et

BT565/BT4.

et demandent donc la rectification de ces erreurs afin que

l'ensemble des zones boisées/haies soient effectivement

prises en compte.

Le déposant demande la destination de l'Emplacement

Réservé 71 sur la parcelle BT8, qu'il signale également à

enjeux environnementaux.

Juge la procédure contraire à la trajectoire ZAN.

Réponse de la CARENE :

1- Concernant les haies et le boisement en limite des parcelles BT 6, BT 8 et BT 565, la collectivité répond favorablement à cette demande en les classant pour la grande majorité au sein du règlement graphique et en les inscrivant au sein de l’OAP. Il est à noter qu’il est prévu un cheminement doux sur le secteur, qui sera réalisé en limitant l’impact sur les haies et le boisement présent, mais pourra nécessiter éventuellement l’abattage de quelques arbres.

2-L’emplacement réservé, hors champ de la procédure de la modification n°4, est destiné à accueillir un cheminement doux ainsi que la préservation du fossé au sud et aménagement pour préserver l'intérêt hydraulique situé au Sud de la parcelle (cf règlement graphique du PLUi, liste des emplacements réservés). Il a été instauré lors de l’élaboration du PLUi en 2020. Pas de modification du dossier.

Envoyé en préfecture via DOTELEC - Pastell

Envoyé en préfecture le 18 décembre 2025

Reçu en préfecture le 19 décembre 2025

ID : 044-244400644-20251216-D202500333I0-DEp. 2

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

3-Les évolutions envisagées dans la modification n°4 du PLUi, c’est-à-dire l’ouverture à l’urbanisation de 3 zones 2AU du territoire de la CARENE, respectent la trajectoire ZAN, comme le démontre en détail la notice explicative. En effet, la trajectoire ZAN vise à atteindre le Zéro Artificialisation Nette en 2050, et en réduisant la consommation des espaces agricoles naturels et forestiers jusqu’en 2031, puis l’artificialisation. Le territoire de la CARENE s’inscrit dans cette trajectoire, tout en recherchant la réponse aux besoins en matière de logements et d’emplois. Toute opération d’aménagement n’est pas interdite, mais elle doit être réalisée en veillant à limiter l’artificialisation des sols par la préservation ou la restauration d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cette procédure, tout d’abord en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisation, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts sur le site, tout en répondant aux besoins liés à la production de logements. La préservation des haies et des chambres bocagères permet également d’offrir un cadre de vie de qualité.

R5 VIERLING

Valentin

4 Le déposant, habitant la parcelle BT65, souhaiterait

connaître l'accès principal de l'OAP.

Réponse de la CARENE :

L'accès au site pour les voitures se fera uniquement par la rue de la Guilloterie. L'OAP indique par ailleurs que la route du Chateauloup ne desservira que l’habitat existant pour les véhicules motorisés et sera support pour des circulations douces (piétons, cycles) transversales Est-Ouest (accès équipements, écoles...). Par ailleurs, une correction sera apportée sur la dénomination des voies : ce qui a été nommée impasse de la Guilloterie est en réalité la route du Chateauloup.

@9 LALLEMENT

Thomas

5 Le contributeur demande la correction du réseau de fossés

existant, certains étant oubliés sur les parcelles BT82, entre

BT82/BT565, entre BT6/BT565, entre BT6/BT4.

Demande de conserver en zone protégée ces fossés

identifiés comme habitat de triton palmé et de salamandrep. 3

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

6 tachetée, deux espèces protégées dont la présence oblige

les aménageurs à prendre des dispositions de

préservations de ces espaces et à garantir une continuité

écologique

Réponse de la CARENE :

5-Dans le cadre de la modification n°4, lors des études environnementales préalables, un recensement des fossés, en tant que lieu de reproduction de certaines espèces, a été effectué par le bureau d’étude spécialisé et mandaté par la CARENE. Celui-ci a permis d’identifier plusieurs linéaires de fossés à sec durant la période estivale, parcourant le site et longeant les haies bocagères. Ces résultats ont été repris dans l’évaluation environnementale. Les fossés sont ainsi fréquemment associés aux haies, constituant un binôme dans le cadre de l’aménagement paysager et de la gestion des espaces naturels. Il est à noter que le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) n’a pas pour objectif de classer les fossés, contrairement aux zones humides, qui font l’objet d’une identification dans le PLUi. C'est pourquoi la zone humide mise en avant sur ce secteur par cette étude a été classée au règlement graphique- Pas de modification du dossier.

6-La préservation des haies dans le cadre du projet participera à la préservation de ces fossés ainsi que les distances d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. De plus, l’amélioration de la gestion des eaux pluviales est un des objectifs généraux du projet (cf OAP), avec la création de bassins dédiés (cf ER n° 36 et 37), le système de fossés associés sera dans ce cadre pris en compte. – pas de modification du dossier

E10

@11

Collectif de

Chateauloup

(11 membres)

YANN-IVAN

GAHERY

7

8

9

10

Conteste le mode d’information du public lors de la

concertation préalable.

Conteste la compatibilité du projet avec les objectifs

environnementaux du SCOT Nantes Saint-Nazaire et

l'objectif ZAN-30% pour 2030.

Conteste la qualification de situation en plein cœur du

tissu urbain et de la connexion à l'ensemble des réseaux.

S'interroge sur la capacité de traitement hydraulique et dep. 4

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

11

la capacité de la station de relevage de Saint-André-des-

Eaux au regard des conséquences du projet?

Si le projet est validé, demande l'adoption des

modifications suivantes:

- diminuer le nombre de logements;

- emprise totale au sol des construction <30% de la

surface de l'unité foncière;

- implantation à 6m minimum des limites de fonds de

parcelle ;

- 40% minimum de surface faisant l'objet d'un traitement

paysager et en pleine terre;

- coefficient de biotope à 0,5;

- prise en compte de l'aspect acoustique (cf. effets

d'amplification sonore/ choix des matériaux extérieurs);

- renforcement des haies bocagères le long des rues de

Chateauloup, de la Guilloterie et au Sud de BT63;

- conservation de l'ER36 flottant;

- ajout d'une zone tampon végétalisée sur BT63.

Réponse de la CARENE :

7- La procédure de concertation préalable a été menée conformément aux dispositions du code de l’urbanisme ainsi qu’à la délibération du 25 juin 2024. En complément des éléments de concertation rappelés par le collectif, il est important d’indiquer que la collectivité a procédé également à l’affichage de panneaux annonçant la procédure qui ont été disposés à des emplacements stratégiques au sein de la commune de SADE et une information a été publiée sur les sites internet de la commune et de Saint-Nazaire Agglomération. L'aménagement du site de Chateauloup Est étant susceptible d'intéresser les habitants et usagers à une échelle plus large, il n'est donc pas envisageable d'organiser une concertation individualisée à chaque résident. De plus, des panneaux additionnels ont été placés à l'entrée du site de Chateauloup afin de signaler l’ouverture de l’enquête publique.p. 5

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

8-Comme soulevé par le collectif, le PLUI doit être compatible avec les orientations du SCOT Nantes Saint-Nazaire, c'est à dire que les orientations du PADD du PLUi ne doivent pas remettre en cause ou s'opposer au contenu du SCOT. Ainsi, au sein du PADD (puis via sa déclinaison dans le règlement), l'ambition de préserver et de restaurer les capacités environnementales du territoire est respectée puisqu’est affirmée l'importance de préserver un réseau écologique fonctionnel, via notamment les éléments éco-paysagers, mais aussi de s'appuyer sur les spécificités du territoire, et de conserver les caractéristiques du paysage rural, dont les haies sont une des composantes. Dans cette optique, la CARENE a engagé la réalisation d’un diagnostic écologique des sites pouvant se définir comme une étude préalable permettant d’alerter sur le niveau de contraintes règlementaires en caractérisant et/ou en pressentant les enjeux écologiques des sites au travers des données collectées.

A partir de cette connaissance, dans le cadre de cette évolution du PLUi, les haies présentant un intérêt écologique et environnementale ont été préservées ainsi que la zone humide, ces éléments faisant l'objet d'une classification au sein du règlement graphique, comme on peut le voir dans l'extrait de la notice explicative. Sur l'ensemble du site, la grande majorité des haies a été préservée, le projet d'aménagement s'appuyant même sur ces éléments pour structurer l'organisation de l'espace, préservant les chambres bocagères et les circulations s'appuyant sur des ouvertures dans les haies préexistantes liées à l'exploitation agricole du site.

Il convient de souligner que les éléments de programmation figurant dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP), qu’ils soient graphiques (dans le schéma) ou écrits, sont assortis d’une protection au sein du règlement graphique, ce qui renforce leur portée réglementaire. Cependant, lors dep. 6

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

l’approbation de la modification n°4 du PLUI, par souci de cohérence avec les enjeux environnementaux et pour une meilleure compréhension, le classement d’un certain nombre de haies est ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés.

A noter qu'au cours de la phase opérationnelle, afin de mettre en œuvre le projet d’aménagement, tout en ayant une vigilance particulière sur la préservation des éléments paysagers et s’appuyant sur les ouvertures existantes, des ajustements pourront être faits, pour permettre les cheminements et circulations notamment. Pour rappel, il s’agit de la mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général. Dans ce cas, des mesures compensatoires seront mises en place lors de l’instruction du permis de construire, dans le respect du cadre règlementaire.

Les évolutions envisagées dans la modification n°4 du PLUi, c’est-à-dire l’ouverture à l’urbanisation de 3 zones 2AU du territoire de la CARENE, respectent la trajectoire ZAN, comme le démontre en détail la notice explicative. En effet, la trajectoire ZAN vise à atteindre le Zéro Artificialisation Nette en 2050, et en réduisant la consommation des espaces agricoles naturels et forestiers jusqu’en 2031, puis l’artificialisation. Toute opération d’aménagement n’est pas interdite, mais elle doit être réalisée en veillant à limiter l’artificialisation des sols par la préservation ou la restauration d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cette procédure, en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisation, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts, tout en répondant aux besoins liés à la production de logements. La préservation des haies et des chambres bocagères permet également d’offrir un cadre de vie de qualité. L’objectif de réduction de -35 % de la consommation des Espaces Naturels agricoles et forestiers en extension de l’urbanisation à 2030 issu du SCot en vigueur est respecté, comme explicité dans la notice (p12 et suivantes).

9-La qualification de la situation « en plein cœur du tissu urbain » dans la notice explicative tient au fait que le site peut être considéré comme une enclave entourée de constructions pavillonnaires denses, localisée dans le centre-bourg élargi, à proximité des équipements publics, des lignes interurbaines, des voiries structurantes... Le réseau d’assainissement passe également à proximité, sur la route du Chatelier, rue du stade et au croisement de la rue de la Guilloterie et de la rue de l’Ile du Moulin. L’ouverture à l’urbanisation de cette zone 2AU, à proximité de de l’OAP Chateauloup-Ouest, complète logiquement le cœur du tissu urbain.

10- L’ouverture à l’urbanisation implique une modification du zonage, évoluant de la catégorie 2AU (Zone d’urbanisation future à long terme) à la catégorie 1AU (Zone d’urbanisation à court terme). Néanmoins, bien que les réseaux existant en périphérie soient en capacité suffisante pour répondre aux besoins de l’opération, il est nécessaire que le site soit raccordé au réseau d’assainissement notamment. Au cours de la phase pré-opérationnelle, un plan de raccordement au réseau d’assainissement, en conformité avec le schéma d’assainissement, sera élaboré. Des études hydrauliques seront également réalisées par un bureau d’études agréép. 7

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

et soumises à l’examen de la Direction Cycle de l'eau de la CARENE, notamment en ce qui concerne la station de relevage. La responsabilité financière relative au raccordement constituera, de surcroît, un des éléments du bilan financier de la zone concernée. Il convient de rappeler qu’à ce stade, le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) prévoit la gestion des eaux pluviales au travers de 2 documents distincts. - Le règlement graphique prévoit deux emplacements réservés flottants. Ces emplacements sont spécifiquement destinés à accueillir des installations relatives à la gestion de l’eau, dont les caractéristiques seront déterminées par la direction du Cycle de l’eau, à l’échelle du secteur concerné et pour répondre aux besoins du projet.

- Dans l’OAP , un des objectifs généraux est de contribuer à améliorer la gestion des eaux pluviales de l’existant, en intégrant des bassins de rétention au site. De plus, l’OAP précise dans les éléments de programmation qu’une gestion des eaux pluviales sera mise en place au sein de l'OAP par la création de bassins de rétention.

Enfin, concernant la proposition de diminuer le nombre de logements à l'hectare lors de la validation de cette procédure, il est utile de rappeler que le SCOT Nantes St-Nazaire, actuellement en cours de finalisation, prévoit une valeur guide de densité pour Saint-André des Eaux de 35 logts/ha, afin de respecter la trajectoire ZAN, valeur guide que le PLUi doit respecter dans un rapport de compatibilité. Toutefois, il a été choisi d’instaurer une densité minimale de 30 logts / ha dans l’OAP.

A noter : le mémoire à réponse au PV de synthèse contenait une erreur concernant la valeur guide de densité de logement pour la commune de Saint-André des Eaux indiquée dans le SCOT, qui est bien de 35lgts/ha et non 30lgts/ha comme indiqué initialement.

11- Quant aux demandes d’évolution des différentes règles encadrant l’aménagement du site, le zonage a été établi en cohérence avec les caractéristiques du contexte urbain environnant ainsi qu’avec le zonage avoisinant existant, « UBb2 », correspondant aux secteurs pavillonnaires.

Enfin, concernant les observations sur les principes d’aménagement, l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) constitue un outil complémentaire au règlement graphique de la zone, visant à renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en particulier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas foncièrement les terrains.

En matière d’insertion paysagère, l’OAP précise que les chambres bocagères doivent être préservées. De plus, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site. Afin de conforter la préservation des haies et en accord avec les principes d’aménagement définis dans l’OAP, les haies et les espaces boisés ont été intégrés dans le règlement graphique, conférant ainsi à ces éléments une portée réglementaire supérieure à celle de l’OAP. Le collectif demande le maintien de l’emplacement réservé lié à la gestion des eaux. Il n’a jamais été envisagé de le supprimer, comme en atteste les extraits du règlement graphique du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) intégrés dans la notice.p. 8

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

E12 Association du

lotissement de

la Guilloterie 1

HEGRON

Frédéric

12 Formule différentes propositions de modifications du

projet jouxtant leur lotissement:

- privilégier les fonds de parcelles de la nouvelle zone

d'aménagement vis à vis des maisons déjà existantes

dans les lotissements de la Guilloterie 1 et 2;

-prévoir une bande de 5m a minima entre la zone de

nouvelle constructibilité et les parcelles des lotissements

1 et 2;

- limiter la hauteur de construction à R+1 max dans les

parcelles jouxtant celles des lotissements;

- concentrer les immeubles au milieu de la nouvelle zone

afin de limiter les vis à vis avec les habitations déjà

existantes des lotissements;

-limiter la hauteur des immeubles à R+2 maximum;

- conserver et valoriser l'espace boisé remarquable sur

BT80/81/230;

- réaliser un parc de jeux au milieu du lotissement ;

- conserver et valoriser la trame bocagère.p. 9

N°

contr.

Nom N°

obs

Synthèse Visualisation

Réponse de la CARENE :

À ce stade de la planification, il est important de préciser que le projet en est encore aux phases préliminaires et ne se trouve pas dans une phase opérationnelle. AInsi, le PLUI, document de planification, encadre le devenir du site, intégrant des principes d’aménagement via l’OAP et un cadre réglementaire, via le règlement graphique et écrit. La zone UBb2 correspond aux secteurs pavillonnaires paysagers.

Comme explicité dans le rapport de présentation du PLUi, partie justifications, les objectifs d’aménagement de la zone UBb2 sont notamment de permettre une densification douce de la zone tout en préservant un usage répondant à sa vocation résidentielle d’où la possibilité au sein de certaines OAP d’avoir des logements collectifs ne pouvant excéder une hauteur maximale de 11 mètres (correspondant à R+1+ comble ou attique) et pour les logements individuels, la hauteur maximale ne pouvant excéder 9 mètres. Un autre objectif pour la zone UBb2 est de préserver le caractère paysager et de maintenir la perméabilité du tissu bâti d’où l’existence d’un certain nombre de règle imposant des reculs notamment en fonds de parcelle de 5 mètres ou encore des périmètres de protection autour des haies.

Lors de la phase opérationnelle, le projet sera affiné en terme de programmation et de composition urbaine.

L’OAP constitue un outil complémentaire au règlement graphique de la zone permettant d’encadrer le devenir des sites, avec pour objectif de renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en particulier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas le foncier des terrains. En matière d’insertion paysagère, l’OAP identifie dans les objectifs que les armatures bocagères soient préservées. De plus, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site.

En complément, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, pour renforcer encore la prise en compte des enjeux environnementaux et paysagers, et pour une meilleure compréhension, le classement de certaines haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés.p. 10

2. La Torpille

N°

contr .

Nom N° obs Synthèse Visualisation

R2

E3

C6

DUPONT-HUIN 13 Les co-propriétaires des parcelles YC169, 170 et 87

contestent leur classement en zone NA1 alors que

tout l'environnement voisin est construit.

Ils demandent le rattachement au classement UBa1

afin de rendre leurs parcelles constructibles, en

cohérence avec l'environnement proche.

Réponse de la CARENE :

En cohérence avec la volonté de préserver les richesses écologiques du territoire, et au vu des enjeux environnementaux identifiés sur la parcelle, la Ville de Saint- Nazaire maintient la proposition de classement en zone NA1 des parcelles identifiées par l’observation.

R13 DUPONT-HUIN 14 Les copropriétaires des parcelles UC169, 170 et 87

font une proposition, dans un souci de compromis

entre le respect des enjeux environnementaux

relevés et la préservation d’un droit à construire

restreint en maintenant la protection

environnementale NA1 sur le pourtour de la parcelle

mais en acceptant de créer une zone centrale

constructible, regroupant les espaces dégagés

visualisables sur la vue aérienne, afin de permettre la

construction d’une maison pour un de leurs enfants.p. 11

Réponse de la CARENE :

L’ensemble des arbres, situés au centre et sur le pourtour de la parcelle, contribue à la biodiversité, à la régulation du climat et à la qualité de l’air.

Pour protéger le développement de ces arbres, il est nécessaire de préserver également le système racinaire et le houppier, impactant fortement la constructibilité

de la parcelle.

Au vu des enjeux environnementaux et paysagers présents sur la parcelle, la Ville de Saint-Nazaire maintient sa position de classement en Na1.