Déliberation - Délibération 2022 n°

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Déliberation - Délibération 2022 n° Document publié le Jeudi 27 janvier 2022 par la commune de Sélestat. Lien du pdf (Déliberation - Délibération 2022 n°)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Eau et assainissement, Sélestat” Alsace Centrale

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS

Séance du CONSEIL MUNICIPAL du 27 JANVIER 2022 Conseillers en exercice : 33

Sont présents : 28

Absents excusés : 5

Absents avec procuration : 5

Cession du bâtiment communal dénommé la Poudrière, sis boulevard Thiers à Sélestat

Rapport n° 210

Secteur concerné : Politique foncière et urbaine

Pôle : Immobilier et Moyens Techniques

Service instructeur : Domaines et Intendance

Rapporteur : Charles SITZENSTUHL

La Ville de Sélestat est propriétaire du bâtiment dénommé «la Poudrière » situé sur un terrain cadastré en section 2 n°270, boulevard Thiers, d’une contenance de 2,67 ares. La surface utile du bâtiment (après déduction de l'épaisseur des murs) s'élève à environ 120 m2.

Cette construction fait partie des vestiges des fortifications du XVII siècle (des remparts dits de VAUBAN édifiés entre 1675 et 1691).

Monsieur Didier STEIN, demeurant 2A rue Jean-Jacques Waltz à Sélestat, a fait part de son souhait de se porter acquéreur de ce bien.

Il a pour objectif de créer un atelier d'artiste pour son activité de mosaiste et dans un second temps, selon les possibilités du site, de partager cet espace avec différents artistes, d'y réaliser des expositions et recevoir du public.

Au vu du projet artistique exposé par Monsieur Stein, il est proposé au Conseil Municipal de lui céder ce bien communal au prix de 50 000 euros (estimation du Domaine) et d'autoriser le Maire ou son représentant légal à signer l'acte de vente.

Il sera prévu dans ledit acte, d'y intégrer la clause du droit de préférence au bénéfice de la Ville de Sélestat dans l'hypothèse de la revente de la Poudrière par Monsieur Stein.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE « DÉPARTEMENT DU BAS-RHIN

Hôtel de Ville + 9 place d'Armes | BP 40188 « 67604 Sélestat Cedex | Téléphone 03 88 58 85 00 - Fax 03 88 82 90 71 \ Sélestat”r

Publié en ligne le 01/07/2022

Transmis au contrôle de légalité le 02/02/2022LE CONSEIL MUNICIPAL

après avis favorable

de la Commission du Pôle immobilier et des moyens techniques du 13 janvier 2022

VU le Code Général des Collectivités Territoriales.

VU l'avis du Domaine n°2021-67462-88528 du

10/12/2021, selon lequel le bien est estimé à

50 000 euros.

CONSIDÉRANT le projet artistique proposé par M. STEIN.

APPROUVE la vente à M. Didier STEIN du terrain cadastré section 2 n°270 d'une surface de 2,67 ares, situé boulevard

Thiers, étant précisé que tous les frais induits par

cette vente sont à la charge de l'acquéreur.

CHARGE Monsieur le Maire ou son représentant légal de signer l'acte de vente.

P.J. : 4

- plan de situation

- photo

- avis du Domaine

- projet de M. STEIN

PIMT/DOM/FAH

Adopté —- 3 ABSTENTIONS : Caroline REYS - Bertrand

GAUDIN - Sylvia HUMBRECHT

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FRANÇAISE

Liberté

Egalité

Fraternité

Direction régionale des Finances publiques du Grand Est et du

département du Bas-Rhin

Pôle pilotage des missions et animation du réseau

Division du Domaine -— Pôle d'évaluation domaniale

4, place de la République CS 51002

67070 STRASBOURG Cedex

Téléphone : 03 88 10 35 00

Mél. : drfip67.pole-evaluation@d£gfip.finances.gouv.fr

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Gabrielle DREYER

gabrielle.dreyer@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 03 88 10 35 02

Réf.DS : 6914711

Réf.OSE: 2021-67462-88528

7300 - SD

FINANCES PUBLIQUES

Strasbourg, le 10/12/2021

Le Directeur régional des Finances publiques de la

région Grand Est et du département du Bas Rhin

COMMUNE DE SELESTAT

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site

j7

collectivites-locales.gouv.fr

Désignation du bien :

Adresse du bien :

Commune : SELESTAT

Valeur :

de 10 %.

Cession de l’ancienne poudrière datant de la fin du 17ème siècle

Boulevard Thiers — 2a rue de Rhinau

50 000 € HT, hors coût de dépollution, assortie d'une marge d'appréciation

La commune de Sélestat peut, ainsi, céder l'immeuble sans justification particulière jusqu'à 45 000 € HT.

Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou une prise à bail) à un prix plus bas.

Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, sur délibération motivée, s'écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.1- SERVICE CONSULTANT

Commune de Sélestat

Affaire suivie par : Mme HAEGI Fabienne - fabienne.haegi@ville-selestat.fr Vos références : /

2 - DATE

de consultation : 29/11/2021

de réception : 29/11/2021

de visite : /

de dossier en état : 29/11/2021

3 - OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE - DESCRIPTION DU PROJET - PRIX ENVISAGÉ

Cession d'un dépôt (ancienne poudrière datant de la fin du 17ème siècle) à un particulier qui souhaïte y installer son atelier de mosaïques.

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Références Cadastrales

L'immeuble sous expertise figure au cadastre de SELESTAT sous les références suivantes :

Section Parcelle Adresse Superficie (en ares) Zonage

02 270 Boulevard Thiers — 23 rue de Rhinau 2,67 UB

4.2. Descriptif - Situation particulière (environnement, accessibilité, voirie et réseau)

La poudrière, ancien magasin à poudre, a été bâtie au 17ème siècle, aux environs des années 1650, sur les fondations

de la chapelle Saint-Nicolas qui occupait la partie sud de l'hôpital des pauvres. Ce bâti comporte une salle tout en longueur à la voûte arrondie, vide et sans ouverture ; un intérieur minimal que ne laisse pas soupçonner la volumétrie extérieure de ce bâtiment trapu dont on devine des murs très épais, renforcés par des contreforts sur les côtés nord et sud. Le sol est couvert de dalles de pierre. Le bien est raccordé au réseau électrique, mais pas au réseau d'eau et d'assainissement.

Aujourd'hui c'est un lieu d'exposition original, la première visite des lieux date de 2004. Les locaux sont restés dans leur jus et sont témoins du passé de la ville.

Le bien n'est pas classé ni inscrit au titre des monuments historiques.4.3. Surfaces du bâti (énoncées et retenues après vérification)

La parcelle 270 en section 2 est sur bâtie d'un entrepôt, selon le consultant la surface au sol est d'environ 250 m°.

5 - SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l'immeuble

Commune de Sélestat

5.2. Conditions d'occupation actuelles

Libre de toute occupation

6 - URBANISME

Urbanisme : la parcelle est située en zone UB du Plan local d'Urbanisme de Sélestat, dont la dernière modification a été approuvée le 19/12/2019.

La zone UB est une zone déjà urbanisée et desservie par les réseaux. Elle comprend les premières extensions urbaines du centre ancien, notamment le long des grands axes de circulation. Elle présente une mixité des fonctions et des formes d'habitat avec une densité urbaine élevée.

La zone UB est concernée par le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) liés au Giessen, repéré sur le plan de règlement par une trame particulière. Dans l'aire du PPRI, l'occupation et l'utilisation du sol peut-être soumise, outre le présent règlement, à des mesures d'interdiction ou à des prescriptions particulières pour prendre en compte le risque d'inondation.

Qualification du terrain : les parcelles ont la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du Code de l'expropriation, car située dans une zone constructible et desservie par les différents réseaux.

7 - MÉTHODE D'ÉVALUATION

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Études de marché

Peu de ventes d'entrepôts ont été recensées dans la commune. La recherche de biens de même type a été étendue à des communes proches de Sélestat.

8.1.1. Sources et critères de recherche - Termes de référence

REF EXT où Surf, Terrain DIA DATE COMMUNE ADRESSE SECTION N° PLAN areë PRIX Prix/are OBSERVATIONS

OEIL 23/10/14 SELESTAT 29 rue Ste Odile 16 465 2tT 67 000 € 24188€ |dépôts couverts

9735 12/10/15 SELESTAT 15 rue Dorlan 2 57 2,66 50 000 € 18 797€ dépôts couverts

14278 16/01/20 SAASENHEIM | 35 rue Principale 29 431-435 8,1 45 000 € 14516€ |Grange — murs briquettes rouges- toit refait

1715 18/05/20 MARCKOLSHEIM | 2 rue de Verdun 11 182 2,99 55 000 € 18395€ ancienne forge

acte 14/12/20 ORSCHWILLER | Rue de la Wick L 52 1,97 50 000 € 25381€ lhangar

moyenne : 53 400 €

Médiane : 50 000 €

Min : 45 000 €

Max: 67 000 €

8.2. Analyse et arbitrage du service - valeurs retenues

L'étude du marché fait ressortir Une valeur moyenne de 53 400 € et une valeur médiane de 50 000 €. Les valeurs enregistrées sont comprises entre 45 000 € et 67 000 €. L'étude menée porte sur des terrains de faible contenance, entre 1,97 ares et 3,1 ares, comme le bien à évaluer. On peut constater que les prix de vente sont relativement homogènes.

Le bien à évaluer ne comporte pas d'installations spécifiques, il est facilement reconvertible. Bien que desservi en électricité, il n’est pas raccordé aux réseaux d'eau et d'assainissement. L'évaluateur émet une présomption de pollution.

Un terme est particulièrement intéressant, à savoir la vente du 12/10/2015. Il s'agit d'un dépôt situé à quelques mètres du bien à évaluer et dont la surface de terrain est identique au bien à évaluer. La vente a été conclue au prix de 50 000 €.

Une recherche sur internet a permis de constater que des ventes d'entrepôts, dans le Bas-Rhin se négocient à des prix supérieurs à 650 €/m°. Il s'agit de biens de grande contenance, de structure métallique, plus récents, reliés aux VRD, et équipés de parkings et/ou d'aires de retournement.

Par ailleurs, la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1° janvier 2021, indique pour Sélestat, une valeur de transaction de 423 €/m? pour un entrepôt. Ces valeurs sont trop élevées et ne peuvent correspondre au bien à évaluer.Aussi, le terme retenu pour la cession de la poudrière sera la valeur médiane de l'étude de marché, ce qui correspond à un prix de 200 €/m?° (50 000 € / 250m°).

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION

La valeur vénale de ce bien est estimée à 50 000 € HT, hors coût de dépollution.

Compte tenu des caractéristiques propres au bien, il est possible d'appliquer une marge d'appréciation de 10 % à la valeur vénale retenue.

10 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.

11 - OBSERVATIONS

La présente estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport. Il n'est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols. Une nouvelle consultation du Pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.

Pour le Directeur et par délégation,

Isabelle MÉHIER de MATHUISIEULX

Responsablé de la division du Domaine

Administratrice’des Finances publiques adjointe

L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.PROJET POUR LE LOCAL DE « LA POUDRIERE »

Introduction :

Comme vous le savez, la mosaïque est devenue pour moi une vraie passion, et je souhaiterais

maintenant me donner les moyens de vraiment développer cet art, tout en restant sélestadien.

En me réorganisant professionnellement, je peux dorénavant libérer plus de temps pour cette

activité.

Par contre, mon gros handicap est à ce jour, le manque de place et d'avoir un vrai atelier de

travail digne de ce nom; ce qui me contraint de concevoir mes pièces sur ma terrasse, dans la cuisine,

le garage, et mon bureau situés au 2A rue Jean-Jacques Waltz ou en extérieur comme j'ai pu le faire

sur les œuvres réalisées pour la ville de Sélestat.

Voilà pourquoi depuis environ 6 mois, je suis à la recherche active d’un atelier, hangar ou grand

garage sur Sélestat, que ce soit à la location ou de préférence à l'achat.

Après avoir démarché plusieurs agences, décortiqué de nombreuses annonces, et contacté

les services d'urbanisme et compétents de la ville de Sélestat ainsi que de la Comcom. A ce jour, toutes

mes recherches se sont avérées infructueuses sur notre ville et environs très proches. J'aurais deux

opportunités, mais celles-ci se situent pour l'une à Muttersholtz et l'autre à Colmar.

Or, courant octobre j'ai découvert par hasard lors de mes recherches : La Poudrière du

Boulevard Thiers, je me suis alors permis de resolliciter Jacques Meyer et ses équipes. J'ai ainsi pu faire

la visite de ce local avec M Patrice Dolle comme guide.

C'est un véritable « Coup de cœur »: je pense que La Poudrière pourrait parfaitement

correspondre à mon projet, c’est-à-dire la création d’un atelier spacieux, ayant du cachet, proche du

centre historique, pouvant être partagé avec d’autres artistes, recevoir des formations, du public, des

visiteurs, voir des expositions.

Fonctions prévues:

- 1°" objectif et fonction est la création de mon atelier d'artiste mosaïste.

- 2° objectif ,organisé le local pour pouvoir le partager avec d’autres artistes dont j'ai déjà

connaissance, tout en prenant personnellement en charge toute l’organisation et en mettant en place

des journées portes ouvertes au public (même principe que Motocco à Mulhouse), journées

« découverte » pouvant se calquer avec des manifestations de la ville de Sélestat.

-3eme objectif, lors de ces manifestations ou en dehors utiliser la Poudrière comme lieu d'expositions

des œuvres réalisées par les artistes l’utilisant ,voire d’autres exposants et galeriste que je sais déjà

intéressés.

-Cet atelier pourra également servir pour des ateliers découvertes auxquels pourront participer des

groupes et classes scolaires.Travaux à réaliser :

Comme vous le savez également, ce bâtiment comporte de nombreuses lacunes techniques tels que :

grosse fuite dans la partie du toit plat avant, aucune arrivée d’eau, pas de chauffage, pas

d'assainissement, pas de WC, seules deux petites fenêtres (très peu de lumière), pas de ventilation,

éclairage/électricité entièrement à refaire, aucune surface extérieure, passage de porte étroit, gros

problème d'humidité, salpêtre, etc...

Sachez que malgré toutes ces contraintes, ma motivation reste entière et, je suis prêt à investir

moi-même financièrement, réaliser toutes les démarches et travaux nécessaires afin de transformer

cet endroit en un véritable atelier d'artiste atypique.

Cependant, compte tenu l'investissement conséquent de plusieurs dizaines de milliers d'euros

nécessaires, la solution la plus évidente serait pour moi une acquisition directe.

Evidemment, il va de soi qu'aucune transformation extérieure ne sera faite au bâtiment (hormis les

travaux d’entretien, de réfection ou de de décoration).

Une modification que je souhaiterais peut être apportée est la réouverture de la porte arrière qui est

ce jour cachée derrière le grand mur de placoplâtre du fond (ayant servi d'écran de projection), cela

permettrai d’avoir une issue de secours pouvant permettre de devenir un ERP capable de recevoir plus

de 19 personnes lors des manifestations.

Le reste du mur blanc placo va servir de support pour une grande fresque, dans la quelle cette

ouverture de porte sera intégrée.

Conclusion :

Encore une fois, ma motivation est réelle, et je mettrai tout en œuvre pour transformer ce bâtiment

aujourd'hui inexploité en un nouvel endroit culturel, original, innovant et attrayant pour la ville de

Sélestat; pour laquelle vous le savez, je me suis déjà beaucoup investi ces dernières années

Je suis à votre disposition pour argumenter et expliquer dans les détails mon projet de vive voix, et

bien sûr pour échanger sur toutes les idées qui seront constructives et les bienvenues.

Très cordialement,

Didier Stein