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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 13 1. Annexe Base loisirs Baigura Bail commercial SARL Lemelle
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 13 1. Annexe Base loisirs Baigura Bail commercial SARL Lemelle)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Consommateurs,
1
Entre les soussignées :
La Communauté d’Agglomération Pays Basque,
Représentée par son Vice-Président, dûment habilité à l’effet des
présentes par délibération du Conseil permanent du 12 décembre 2023,
Ci-après dénommée « Le Bailleur »
D’une part,
Et
La SARL Eric Lemelle,
Ci-après dénommée « Le Preneur »
D’autre part,
BAIL COMMERCIAL 2
Il est préalablement exposé ce qui suit :
Par les présentes, le Bailleur donne à bail commercial, conformément aux dispositions des
articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-38 du code de commerce, à celles non
abrogées du décret du 30 septembre 1953 modifié, et des textes subséquents, au Preneur qui
accepte, les biens ci-après désignés.
Cela exposé, il a été convenu ce qui suit :
Article 1er : Désignation des biens donnés à bail.
Un bâtiment à usage de bar et de restaurant, et son terrain d'assiette, sis à Mendionde
(64 240), lieu-dit Garro Lecouyac, et identifié comme suit au cadastre de la Commune :
Parcelle C 989 (anciennement E 552) d’une superficie totale de 7 614 m² (cf. Annexe 1).
Le bâtiment loué, d'une superficie totale de plancher de 227 m², comprend les locaux et
équipements privatifs suivants (cf. Annexe 2) :
- une cuisine équipée de 35 m², à laquelle se rajoute une arrière-cuisine de 40 m² ; - une salle de bar et de restaurant équipée de 55 m² ;
- une terrasse aménagée de 90 m², dont 30 m² de surface couverte ; - un bloc sanitaire comprenant deux WC, dont un PMR, et un lavabo de 7 m².
Le Preneur dispose à titre personnel de la jouissance de la licence IV, propriété du Bailleur.
Tel que ces biens existent, se poursuivent et comportent toutes aisances et dépendances,
tous immeubles par destination et tous droits y attachés sans qu’il soit besoin d’en faire ici une
plus ample désignation, le Preneur déclarant parfaitement les connaître pour les avoir visités.
Article 2 : Durée.
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives,
à compter du 1er janvier 2024.
Il fait suite à un précédent bail commercial signé entre ces parties le 15 octobre 2015 et qui
expire le 31 décembre 2023.
Le Preneur aura néanmoins la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période
triennale en prévenant le Bailleur six mois au moins à l’avance et par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Article 3 : Etat des lieux.
Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties lors de la prise de
possession des locaux par le preneur.
Un état des lieux de sortie sera réalisé lors de la restitution des locaux. 3
Article 4 : Destination.
Le Preneur doit occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles
1728 et 1729 du code civil et pour l’exploitation d’une activité de bar et de restaurant, à
l’exclusion de toute autre utilisation.
Le Preneur ne peut pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre
activité. Toutefois, le Preneur peut, dans les conditions et formes fixées par les textes en
vigueur, adjoindre à l’activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires.
Article 5 : Entretien.
Le Preneur a la charge des réparations locatives et doit rendre les lieux en bon état desdites
réparations à l’expiration du bail. Il doit notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est,
tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et
serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de
sol, boiseries. Il est responsable des accidents causés par et à ces objets.
En outre, le Preneur a la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui sont prescrits en
matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie, par les
lois et règlements actuels ou futurs en raison de l’activité professionnelle qu’il y exerce.
Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérifications et travaux qui pourraient être
prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.
Il prend toutes précautions contre le gel. Il fait procéder au ramonage annuel des conduits de
fumée à son usage.
Le Preneur est également responsable de toutes réparations normalement à la charge du
Bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d’exécution des réparations dont le
Preneur a la charge comme il est dit ci-dessus ; soit par des dégradations résultant de son fait,
du fait de son personnel ou de ses visiteurs ; soit dans les lieux loués ; soit dans d’autres
parties de l’immeuble.
Article 6 : Réparations et travaux dans l’immeuble.
Le Preneur supporte, quelle que soit la gêne qu’ils lui causent, les réparations, reconstructions,
surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l’immeuble, sans pouvoir
demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la
durée et, par dérogation à l’article 1724 du code civil, alors même que cette dernière excéderait
vint-et-un jours.
Le Preneur doit aviser immédiatement le Bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier
dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d’être tenu responsable de toute
aggravation résultant de son silence ou de son retard.
Le Preneur doit déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations, ainsi que toutes
installations qu’il aura faites et dont l’enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation
des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation,
notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux. 4
Il doit déposer à ses frais et sans délai, lors de l’exécution du ravalement, tous agencements,
enseignes, etc. dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux.
Article 7 : Etat des travaux réalisés et à réaliser.
Lors de la conclusion du présent bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique au preneur :
- un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Article 8 : Transformations et améliorations par le Preneur.
Le Preneur ne peut opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du Bailleur.
Le Preneur s’engage, pour tous travaux de transformation ou d’amélioration qu’il entreprendra,
à respecter et faire respecter, outre les règles de l’art, toutes normes et réglementations en
vigueur, notamment les normes relatives à la protection de l’environnement et au respect du
développement durable, et tous documents techniques relatifs à l’immeuble et aux locaux.
Il s’engage à n’utiliser ou ne laisser utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger
pour la santé ou la sécurité des personnes.
Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les lieux loués,
restent, à la fin du présent bail, la propriété du Bailleur, sans indemnité de sa part.
Article 9 : Garnissement et obligation d’exploiter.
Le Preneur doit utiliser constamment les lieux loués conformément aux usages de sa
profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l’immeuble
et des lois et règlements.
Il doit en outre les garnir et les tenir constamment garnis de matériel, marchandises et objets
mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers et
paiements ou remboursements divers qui en sont l’accessoire. Il doit les tenir en état
d’exploitation permanente et effective.
Article 10 : Assurances.
Le Preneur doit faire assurer contre l’incendie, les explosions, la foudre, le bris de glace et les
dégâts des eaux, à une compagnie notoirement solvable, ses mobiliers, matériels,
marchandises et glaces, le déplacement et le remplacement desdits, ainsi que les risques
locatifs et le recours des voisins.
Il doit payer les primes ou cotisations et justifier du tout à première demande, supporter ou
rembourser toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait au Bailleur ou aux autres
locataires ou copropriétaires. 5
De convention expresse, toutes indemnités dues au Preneur par toute compagnie
d’assurances, en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, sont affectées au privilège
du Bailleur, les présentes valant en tant que de besoin transport à concurrence des sommes
qui pourront être dues.
Article 11 : Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances.
Le décret n°2014-1317 du 03/11/14 précise les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au Preneur. Compte tenu de ces dispositions, les parties conviennent que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des :
- Services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. - Dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
- Impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Parmi ces charges récupérables, figurent notamment, les consommations d’eau,
téléphoniques propres au Preneur, les frais de communication consacrées à la Base de Loisirs
du Baigura et supportées par le Preneur, l’entretien des parties communes de la Base de
Loisirs (Bâtiment, Parking et Espaces Verts), ainsi que le paiement de la Taxe d’Enlèvement
des Ordures Ménagères.
Il est également convenu que le Preneur souscrira directement un contrat d’électricité et
refacturera, en fin d’année lors de l’établissement définitif des comptes, à la Communauté
d’Agglomération la consommation liée au chauffage des parties non concernées par l’activité
de restauration.
Il est formellement convenu que les charges récupérables sont payables au Bailleur, par
provision mensuelle de 275 € HT, avec régularisation annuelle lors de l’établissement définitif
des comptes.
Article 12 : Respect des prescriptions administratives et autres.
Le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur,
notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail,
de façon que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché à ce sujet.
S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété
pour l'immeuble, le Preneur devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision
régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires.
Article 13 : Réclamations des tiers ou contre des tiers.
Le Preneur doit faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur
puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers,
notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils
lui appartenant.
Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire,
celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai. 6
Le Preneur fait son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous
troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers
et se pourvoit directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être
recherché.
Article 14 : Visite des lieux.
Le Preneur doit laisser en permanence libre accès aux locaux au Bailleur, à ses représentants
ou à son architecte, et à tous techniciens désignés par lui, afin d'y effectuer tous travaux
nécessaires ou utiles, vérifier leur bon entretien ou la bonne exécution des travaux à la charge
du Preneur, ou encore effectuer toutes les constatations et mesures destinées à la constitution
et/ou à l'actualisation des diagnostics légaux et réglementaires obligatoires.
Sauf urgence manifeste, le Bailleur doit aviser le Preneur de ces visites au moins 48 heures à
l'avance.
Dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, le Preneur doit également laisser visiter
les lieux loués, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures jusqu'à 17
heures par toute personne munie de l'autorisation du Bailleur ; il doit, pendant le même temps,
laisser le Bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à
louer.
Le même droit de visite et d'affichage existe en tout temps, en cas de mise en vente des locaux
loués.
Article 15 : Interdictions diverses.
Il est interdit au Preneur de :
- exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble. Toutefois, le Preneur pourra apposer des plaques et enseignes d'un modèle agréé par le Bailleur et aux endroits indiqués par ce dernier ;
- faire usage d'appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ; - Faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale.
Article 16 : Gardiennage.
Le Preneur fait son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, le
Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements
dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux loués.
Article 17 : Destruction des lieux loués.
Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la
volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.
En cas de destruction partielle, le présent bail peut être résilié sans indemnité à la demande
de l'une ou l'autre des parties et par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du Code Civil,
mais sans préjudice, pour le Bailleur, de ses droits éventuels contre le Preneur si la destruction
peut être imputée à ce dernier. 7
Article 18 : Interruption dans les services collectifs.
Le Bailleur ne peut être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service
des eaux, du gaz, de l'électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à
l'immeuble, le Bailleur n'étant pas, au surplus, tenu de prévenir le Preneur des interruptions.
Article 19 : Restitution des locaux.
A l'occasion de l'expiration du bail, le Preneur doit prévenir le Bailleur de la date de son
déménagement un mois à l'avance afin de permettre au Bailleur de faire à l'administration
fiscale les déclarations voulues.
Il doit rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant l'expiration
du terme en cours.
Article 20 : Tolérances.
Une tolérance relative à l'application des clauses et conditions du présent bail ne pourra
jamais, quelle qu'ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une
modification ou suppression de ces clauses et conditions.
Article 21 : Cession, sous-location.
Il est interdit au Preneur de :
- concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce ;
- céder ou apporter son droit au présent bail, si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, et dans ce cas, à condition d'appeler le Bailleur à ladite cession ou apport et non à une simple réitération de la cession du bail, et de lui remettre une grosse ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire ou du bénéficiaire de l'apport.
Aucun apport ou cession ne peut être fait s'il est dû par le Preneur des sommes impayées au
titre du présent bail.
Le Preneur reste solidairement garant avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs,
dans la limite de 3 ans après la cession, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir,
et de l'exécution des conditions du présent bail.
En outre, tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au
profit du Bailleur, des obligations nées du bail, et notamment du paiement de tous arriérés de
loyers, charges et accessoires.
Article 22 : Loyer.
Le présent bail commercial est consenti moyennant un loyer fixe mensuel de 1 174.02 € HT /
mois auquel se rajoute une part variable de 0.7 % du chiffre d’affaires net annuel de l’année
n-1 que le Preneur s'oblige à payer dès la clôture des comptes de l’exercice comptable.
Les paiements doivent être effectués auprès du service de gestion comptable de Bayonne. 8
Article 23 : Indexation.
Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés varie proportionnellement à la variation de
l'indice des loyers commerciaux tel qu'il est publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E. Cette
indexation joue de plein droit sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.
L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est,
de l'accord des parties, celui du 2ème Trimestre 2023, qui s'établit à 131.81.
Au 1er janvier de chaque année, et pour la première fois le 1er janvier 2024, le loyer est réajusté
en fonction du dernier indice connu.
Si au cours du bail ou de l'occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il
serait fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors. A défaut de texte légal
désignant de plein droit l'indice de remplacement ou encore à défaut d'accord entre les parties
sur le choix de cet indice, les parties s'en remettront sans recours possible à l'avis d'un expert
qui sera désigné par la plus diligente d'entre elles par le Président du Tribunal d'Instance du
lieu de situation de l'immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun
des parties, ainsi qu'elles s'y obligent dès à présent.
Il est ici précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se
confond pas avec la révision triennale légale prévue par les articles L.145-37 et L.145-38 du
code de commerce, qui est de droit.
Article 24 : Dépôt de garantie.
S’agissant d’une reconduction de bail, le Bailleur conservera le dépôt de garantie de
1 000 € HT précédemment versé, en garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution
des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par
le Preneur.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la
restitution des clés par le Preneur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues
au Bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du Preneur, sous
réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du Preneur. Il ne fait l'objet d'aucune
révision durant l'exécution du bail, éventuellement renouvelé.
Le dépôt de garantie ne peut, sous aucun prétexte, être affecté au paiement des derniers mois
de loyer lorsque la location prend fin, et ce loyer, ainsi que les charges, doiveont toujours être
acquittés régulièrement aux échéances convenues.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au Preneur,
après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du Preneur.
Article 25 : Clause résolutoire.
A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement
de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, comme au cas d'inexécution
d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement signifié par
huissier de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son
intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail est résilié de plein droit si 9
bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Et, dans le
cas où le Preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai
sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande
Instance et exécutoire par provision, nonobstant appel.
Article 26 : Taxe sur la Valeur Ajoutée.
Le présent bail étant soumis à la T.V.A., celle-ci est payée en sus des loyers et charges, au
fur et à mesure de leur exigibilité.
Article 27 : Etat des risques naturels, miniers et technologiques.
L'arrêté préfectoral prévu à l'article L.125-5 III du code de l'environnement et indiquant la liste
des Communes dans lesquelles les dispositions relatives à l'obligation d'informer les Preneurs
de biens immobiliers sur les risques majeurs sont applicables, est intervenu pour le
département des Pyrénées-Atlantiques le 9 mars 2011 sous le n° 2011-066-0028. La
Commune de Mendionde, sur le territoire de laquelle sont situés les biens objet des présentes,
est listée par cet arrêté, au regard du zonage réglementaire pour la prise en compte de la
sismicité, en zone moyenne.
Les informations mises à disposition par le préfet indiquent que la Commune de Mendionde
n'est pas couverte par un plan de prévention de risques naturels ni par un plan de prévention
de risques technologiques.
L'état des risques naturels et technologiques conforme à l'arrêté du 13 octobre 2005 modifié
pris en application de l'article R.125-26 du code de l'environnement est annexé aux présentes,
après visa par les parties.
En application de l'article L.125-5 IV du code de l'environnement, la Commune déclare que,
depuis qu’elle en est propriétaire, les locaux loués n'ont pas subi de sinistre ayant donné lieu
au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 ou de l'article L.128-2 du code
des assurances.
Article 28 : Frais.
Tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en seront la suite et la
conséquence, sont supportés et acquittés par le Preneur qui s'y oblige.
Article 29 : Election de domicile.
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous actes, le
Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués. 10
Fait à Bayonne, en deux exemplaires, le
Pour la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION PAYS BASQUE,
Pour le Président et par délégation,
Le Vice-Président,
Pour la SARL,
Le Gérant