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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 10757 Protocole accord ICF modif26.10.21
Document publié le Vendredi 1 janvier 2021
Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 10757 Protocole accord ICF modif26.10.21)
Thèmes du document : Logement, Banque, Justice et droit,
1
Protocole d’accord relatif à l'immeuble ICF situé au 2, 4, 6, 8 Avenue Falabrègues à
Miramas (BOUCHES DU RHONE) dans le cadre de la réalisation d’un quartier de gare et
d’un Pôle d’échange multimodal
Entre les soussignés,
- ICF Sud Est Méditerranée, SA d’HLM, (ci-après dénommée « ICF ») société anonyme à directoire et
conseil de surveillance au capital de 16 221 120 euros, dont le siège social est à Lyon 3ème (69003),
118/124 boulevard Vivier Merle, Immeuble ANTHEMIS, identifiée au SIREN sous le numéro 775 690 944 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon.
Représentée par Mme SOPHIE MATRAT, en sa qualité de Présidente du Directoire, fonction à laquelle
elle a été nommée aux termes d'une délibération du Conseil de Surveillance en date du 28 juillet 2020,
dont la copie demeure annexée aux présentes spécialement autorisée à l’effet des présentes en vertu
d’une délibération du Directoire de ladite société en date du dont une copie certifiée conforme
à l'original est demeurée ci-annexée,
- La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Représentée par Madame Martine VASSAL, en sa qualité de Présidente
- La Commune de Miramas,
Représentée par Monsieur Frédéric VIGOUROUX, en sa qualité de Maire
Partenariat :
Cité dans les présentes en tant que partenaire du projet d’aménagement de la gare de MIRAMAS et
opérateur foncier de la Métropole Aix-Marseille-Provence dans le cadre de la convention
d’intervention foncière (ANNEXE 1) :
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, ci-après dénommé « EPF
PACA »), Etablissement public local à caractère industriel et commercial, dont le siège est à MARSEILLE
1ER, 62-64 La Cannebière – Immeuble Le Noailles, créé aux termes d’un décret du Ministère de
l’Equipement, des Transports et du logement numéro 2001-1234 du 20 décembre 2001, modifié
suivant décret n° 2009-1542 du 11 décembre 2009 et suivant décret n02014-1741 du 29 décembre
2014, identifiée au SIREN sous le numéro 441649225 et immatriculée au Registre du Commerce et des
Sociétés de MARSEILLE
TERMINOLOGIE
Pour la compréhension de certains termes aux présentes, il est préalablement expliqué ce qui suit :
Le mot "PARTIES" désigne ensemble ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM, la Métropole Aix-Marseille-
Provence et la commune de Miramas
Le mot « partenaire" désigne tous les intervenants au projet de requalification du centre-ville de
Miramas.
Le mot « Oasis » désigne le site en friche de propriété communale située au Sud-Ouest de la gare de
Miramas, et sur lequel la Métropole Aix Marseille Provence envisage la réalisation d’un quartier
durable d’environ 300 logements.
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 2
Les mots « CESSION/MUTATION » désignent la vente par ICF de son ensemble immobilier sis 2, 4, 6, 8
Avenue Falabrègues à Miramas (13).
Le mot « BIEN » désigne l’immeuble ICF sis 2, 4, 6, 8 Avenue Falabrègues à Miramas (13).
Le mot « maître d’ouvrage » désigne la Métropole Aix-Marseille Provence.
Le mot « Acquéreur » désigne l’EPF PACA.
L’abréviation « PEM » signifie Pôle d’Echange Multimodal.
L’abréviation « OAP » signifie Orientation d’Aménagement et de Programmation.
EXPOSÉ PRÉALABLE
La requalification du centre-ville de Miramas autour de sa gare est un ambitieux projet porté par la
Métropole Aix Marseille Provence et la Commune de Miramas depuis 2015. Pour l’ensemble des
partenaires impliqués dans ce projet, il s’agit de consolider le rôle de la commune de Miramas comme
la porte d’entrée Ouest de la Métropole, et de répondre à la considérable augmentation du flux de
passagers prévue par la SNCF à l’horizon 2030 (1 million de passagers par an).
Pour la commune de Miramas, la création d’un véritable Pôle d'Échange Multimodal renforce le lien
historique de la ville au rail, et lui permet de repenser son centre-ville comme un véritable quartier de
gare, requalifié, redynamisé et ouvert sur le territoire métropolitain. Ce projet inclut en outre la
réalisation de “Oasis”, un nouveau quartier durable d’environ 300 logements sur un site de friche à
proximité immédiate de la gare. Cela représente une opportunité de densification du centre-ville de
Miramas, ainsi que d’un renouvellement de son attractivité.
Le projet du Pôle d’échange Multimodal a des incidences sur un certain nombre de propriétés, dont
un immeuble de 32 logements sociaux et ses 32 parkings appartenant au bailleur ICF Habitat Sud Est
Méditerranée SA D’HLM, objet de la présente convention.
Afin de porter ce projet et de prévoir un certain nombre d’acquisitions foncières nécessaires à sa
réalisation, la Métropole Aix Marseille Provence, la commune de Miramas et l’Etablissement Public
Foncier de Côte d’Azur (EPF PACA) ont signé en 2017 une Convention d’Intervention Foncière sur un
périmètre incluant la totalité du secteur de la gare de Miramas (ANNEXE 1). Cette convention établit
la compétence de l’EPF PACA pour les acquisitions rendues nécessaires par ce projet reconnu d'intérêt
Métropolitain.
Les présentes ont pour objet de définir les principes de cession de l’immeuble actuellement propriété
d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM, nécessaires à la réalisation du programme du Pôle d’échange
Multimodal.
Plus spécifiquement, la mutation de cet actif participera à la reconfiguration du Pôle d’Echanges
Multimodal de Miramas.
OBJET DU PROTOCOLE
Les partenaires affirment leur intérêt commun au projet de développement du projet urbain et
paysager du secteur gare de la Ville de Miramas.
Ainsi le présent protocole exprime les objectifs de chacun des partenaires. Il établit les principes
généraux qui s’appliquent à la démarche partenariale sur laquelle ils s’engagent, et en particulier:
❖ Définir les objectifs de chacune des parties signataires du présent protocole (ARTICLE 1)
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 3
❖ Délimiter les propriétés d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM impactées par la réalisation du projet
d’aménagement du secteur gare de la ville de Miramas (ARTICLE 2).
❖ Préciser les modalités juridiques, financières et calendaires des transferts de propriété au profit de
la Métropole Aix Marseille Provence, à laquelle pourra se substituer l’Établissement Public Foncier
PACA pour effectuer l’acquisition, en tant qu’opérateur foncier de la Métropole et ainsi désigné dans
le cadre de la convention d’intervention foncière (ANNEXE 1) ; cette acquisition visant à permettre la
réalisation du Pôle Gare dans le périmètre d’impulsion et d’intervention sur lequel l’EPF est missionné
(ARTICLE 3).
❖ Définir les modalités de relogement par ICF Habitat Sud Est Méditerranée SA D’HLM des 32 ménages
et des éventuelles décohabitations qui se manifesteraient à l’occasion de ce relogement (ARTICLE 4).
❖ Préciser les modalités juridiques, financières, techniques et calendaires de la démolition du BIEN
désigné à l’article 2 (ARTICLE 5)
❖ Préciser les modalités proposées par les collectivités pour permettre la reconstitution du patrimoine
cédé par le bailleur ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM (ARTICLE 6).
Étant entendu que des conventions particulières pourront être régularisées entre les différents
partenaires.
Le protocole a pour but d’afficher les intentions d’ICF, de la Métropole Aix-Marseille-Provence et de la
commune dans l’objectif qu’ICF cède son foncier, libre de toute occupation, à l’EPF.
Ce protocole ne vaut donc pas engagement dans une promesse de vente ou d’achat, ni de la part d’ICF
ni de la part de la Métropole Aix-Marseille-Provence ou de la Commune de Miramas. En effet, la
transaction sera menée entre l’EPF et ICF dans le cadre de discussions ultérieures que le présent
protocole permet d’encadrer.
ARTICLE 1 : OBJECTIFS DES PARTIES AUX PRESENTES
1.1 OBJECTIFS DE LA MÉTROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE
Mettre en œuvre le projet urbain et paysager du secteur gare de la ville de Miramas, approuvé par le
Comité de pilotage en décembre 2018.
Pour ce faire, la Métropole Aix Marseille Provence souhaite:
- Acquérir auprès d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM le Bien défini à l’article 2 des présentes,
libre de toute occupation. La Métropole ou l’EPF faisant son affaire personnelle de la
démolition, du désamiantage de l’immeuble et de la sécurisation du site dès la vente réalisée.
- Acquérir le Bien au prix qui sera convenu entre les parties au terme d’une négociation à
l’amiable entre les parties, et qui ne pourra pas excéder l’avis des Domaines.
- Faciliter le relogement dans le cadre des réservations Métropole.
Proposer à ICF, sur les programmes existants ou à venir la reconstitution du patrimoine cédé (32
logements + parkings) sur la Commune de Miramas, voire sur toute autre commune du territoire
métropolitain représentant un enjeu commun pour ICF et la Métropole, selon les modalités définies
à l’ARTICLE 6. Cette reconstitution de l’offre devra être déterminée avant la réitération de la vente
selon les dispositions de l’article 6 de la présente convention.
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 4
1.2 OBJECTIFS DE LA COMMUNE DE MIRAMAS
Mettre en œuvre le projet urbain et paysager du secteur gare de la ville de Miramas approuvé par le
Comité de pilotage en décembre 2018.
Pour ce faire, la commune de Miramas souhaite :
- Œuvrer, au côté du bailleur ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE SA D’HLM, au bon déroulement du
processus de relogement des locataires impactés par la réalisation du Pôle d'Échange
Multimodal. Elle participera avec le bailleur à l’organisation de réunions publiques pour
informer et accompagner les locataires pendant toute la durée du processus de relogement
(confère ARTICLE 4).
- Faciliter le relogement notamment dans le cadre du contingent mairie
1.3 OBJECTIF D’ICF SUD EST MÉDITERRANÉE SA D’HLM
ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM en sa qualité d’Entreprise Sociale pour l’Habitat souhaite pouvoir,
au terme de l'évaluation du préjudice subi, à la fois en terme foncier et d’exploitation:
- Assurer le transfert de propriété de son patrimoine désigné en article 2, libre de toute
occupation, pour les besoins du projet urbain du pôle Gare de Miramas à un prix lui permettant
d’amortir la perte économique associée à la cession de ce patrimoine, ainsi que les frais induits
par l’opération.
- Mettre en place une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) et piloter le processus de
relogement de ses locataires, en phases amiable et réglementaire.
- Reconstituer une offre locative sociale au moins équivalente, c’est à dire 32 logements
minimum qui sont listés en Annexe 6.
ARTICLE 2 : DÉFINITION DES EMPRISES ICF SUD EST MÉDITERRANÉE SA D’HLM IMPACTÉES PAR LE PROJET DE POLE D’ECHANGE MULTIMODAL (PEM)
L’emprise ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM impactée par le projet du PEM de Miramas, objet de
des présentes, correspond à la totalité de la parcelle bâtie cadastrée section BS n°26, ainsi que représentée dans le plan de situation figurant en ANNEXE 3.
Superficie cadastrale : 1929 m²
Adresse précise : 2-4-6-8 Avenue Falabrègues – 13140 MIRAMAS
Description du bien : immeuble d’habitation comportant 4 cages d’escaliers. Bâtiment construit au
titre de l’opération « MILLION » entre 1961 ET 1962. Le bâtiment est composé de 4 entrées. Le rez-de-
chaussée est constitué de locaux communs, de caves et de garages privatifs. Les 4 étages au-dessus
sont composés de logements à raison de 2 logements par palier soit 8 logements par entrée, soit 32
logements au total, dont 16 T3 et 16 T4.
ARTICLE 3 : MODALITÉS DE CESSION DE L’EMPRISE ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE SA
D’HLM
La Métropole s’engage à effectuer l’acquisition de la parcelle cadastrée BS n°26 selon les modalités
suivantes. L’EPF se substituera à la Métropole et à la Ville avec l’accord d’ICF dans le rôle d’acquéreur
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 5
du bien immobilier dans le cadre de la convention d’intervention foncière signée en 2017 entre l’EPF
PACA, la Métropole Aix-Marseille-Provence et la Commune de Miramas (ANNEXE 1).
La cession au profit de l’EPF PACA interviendra sous forme de promesse de vente et d’acte authentique
à signer le moment venu en fonction du calendrier de mise à disposition indiqué ci-dessous. Ces
promesses et actes fixeront de manière précise les conditions juridiques, financières et techniques de ces ventes.
Toutefois, il est d’ores et déjà convenu les dispositions suivantes :
Le rachat de la parcelle cadastrée BS n°26, telle que définie en ARTICLE 2, interviendra dans le cadre
d’une convention d’intervention foncière entre la Métropole Aix-Marseille-Provence, la commune de
Miramas et l’EPF PACA signée en 2017 pour faciliter la réalisation du projet de requalification du
centre-ville de Miramas dans son ensemble. Dans ce cadre, la cession aura donc lieu au profit de l’EPF
PACA.
Le prix de vente a été déterminé au terme d’une négociation à l’amiable entre les parties. Il est précisé
que l’acquisition effectuée par EPF PACA sera réalisée à un prix dont le montant ne pourra excéder
l’avis délivré par le service de France Domaines. A titre indicatif, il est précisé que dans son avis en date
du 5 février 2020, n°2019-063V2594, le service de France Domaine a évalué la valeur vénale du bien à
2 500 000€. La cession s’effectuera au prix de 2 090 962 €.
L’emprise, propriété d’ICF Sud Est Méditerranée, correspondant à la parcelle cadastrale BS n°26, telle
que définie en ARTICLE 2, fera l’objet d’une vente au profit de l’EPF PACA avec une garantie de rachat
et remboursement des débours par la Métropole Aix-Marseille Provence ou d’un concessionnaire
agréé par lui, moyennant un prix ferme et définitif convenu entre les parties et dans le cadre de
l’évaluation produite par FRANCE DOMAINE. Les conditions de cession seront établies dans le cadre
d’une promesse synallagmatique de vente.
Les conditions suspensives de la cession seront les suivantes :
- Obtention du Permis de Démolir et de l’Autorisation Administrative de Démolir
- Libération totale des lieux
- Délivrance d’un agrément dans un délai maximum de 3 ans à compter de la signature de la
promesse de vente pour la reconstitution de l’offre d’un minimum de 32 logements locatifs
sociaux et après avoir procédé au relogement dans les conditions fixées à l’ARTICLE 4, des
locataires résidents dans les immeubles propriété d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM.
ARTICLE 4 : MODALITÉS DE RELOGEMENT DES LOCATAIRES DES 32 LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D’HLM
Le processus de relogement des 32 ménages locataires de l’immeuble ICF est constitué de deux phases:
4.1 En phase amiable,
Le processus de relogement pourra démarrer dès la signature des présentes.
● ICF lancera un appel d’offre pour désigner une MOUS pour l’accompagner dans le relogement dans le mois qui suit la signature des présentes,
● Dès la désignation de la MOUS et dans un délai de deux mois maximum, la mairie de Miramas, ICF
et la MOUS ainsi désignée, organiseront une réunion publique d’information au cours de laquelle les
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 6
habitants pourront recevoir toutes les informations nécessaires au bon déroulé du processus de
relogement.
La phase de relogement amiable pourra débuter à la suite de cette réunion publique.
4.2 En phase règlementaire,
Cette phase démarrera sous la condition de disposer d’un Permis de démolir et de l’Autorisation
Administrative de Démolir délivrée par le Préfet. Le dépôt de Permis de démolir sera déposé par la
Métropole Aix Marseille Provence ou l’EPF dans le mois qui suit la réunion publique, avec l’accord
d’ICF. L’autorisation Administrative de Démolir sera engagée par ICF dans le mois suivant l’obtention
du Permis de Démolir. Le Préfet a deux mois pour répondre à la demande.
Une fois ces deux conditions réunies, la phase réglementaire de relogement pourra démarrer. ICF fera
trois propositions de relogements adaptés aux besoins de ses locataires. A l’issue de ces propositions
restées sans suite de la part du locataire et conformément aux dispositions de l’article L353-15 du code
de la construction et de l’habitation, ICF notifiera un congé à son locataire. Le congé prendra effet au
terme d’un délai de 6 (six) mois. Passé ce délai, ICF pourra engager les démarches judiciaires en vue de
l’expulsion du locataire.
Dès l’immeuble complétement libéré des locataires, tous les frais liés à la sécurisation de l’immeuble seront supportés par l’acquéreur.
4.3 Indemnité liée au relogement des locataires concernés par l’immeuble à vendre à l’EPF PACA
Une indemnité forfaitaire abondera aux frais liés au relogement des ménages. Son montant sera arrêté
dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente.
ARTICLE 5 : MODALITÉS DE DÉMOLITION DE L’EMPRISE ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D’HLM
La démolition ne sera pas à la charge d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM.
ICF Sud Est Méditerranée autorise Métropole Aix-Marseille Provence (le maître d’ouvrage) ou l’EPF
chargé du projet global de démolition (bâtiment ICF, Parking-Relais de la gare) à déposer le permis de
démolir pour son compte.
Tous les frais liés à la constitution et au dépôt du permis de démolir seront supportés par le maître d’ouvrage. ICF ne pouvant être recherchée à ce sujet.
Dès l’obtention de l’arrêté de permis de démolir, l’affichage dudit permis et tous les recours (gracieux,
contentieux, déféré préfectoral) resteront à la charge du maître d’ouvrage de la démolition sans recours contre ICF.
Dès les délais de recours, à l’encontre du permis de démolir, purgés, la démolition sera réalisée par le maître d’ouvrage, le tout à ses frais et sous son entière responsabilité, sans recours contre ICF.
ARTICLE 6 : MODALITÉS DE RECONSTITUTION DE L’OFFRE
ICF Sud Est Méditerranée doit reconstituer son offre de logement social sur le secteur afin de répondre aux attentes des demandeurs de logement social et de ne pas dégrader ses résultats économiques.
La Métropole Aix Marseille-Provence et la commune de Miramas s’engagent à accompagner la
reconstitution du patrimoine social d’ICF Sud Est Méditerranée SA D’HLM. Le périmètre de mutation
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du secteur gare de la Ville de Miramas permet d’emblée de faire émerger plusieurs options décrites
ci-après.
6.1 Caractère exécutoire de la reconstitution :
La reconstitution de l’offre sera considérée comme effective à compter de la délivrance par la
Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que délégataire des aides à la pierre, d’un agrément à ICF
concernant 32 logements locatifs sociaux. Cet agrément sera délivré dans un délai maximum de 3 ans
à compter de la signature de la promesse de vente.
6.2 Secteurs potentiels pour la reconstitution de l’offre
Sur la commune de Miramas
- La reconstitution au sein du futur écoquartier OASIS est identifiée comme solution
préférentielle. Dans ce projet d’initiative publique composé d’environ 300 logements, la
Métropole s’engage à imposer des logements locatifs sociaux et en accession sociale en
conformité avec les règlements d’urbanisme en vigueur. Un lot pourrait être détaché et cédé
à ICF pour la reconstitution de son patrimoine.
Sur le reste du territoire de la Métropole Aix-Marseille Provence, y compris sur la commune de Miramas
La Métropole Aix Marseille-Provence, pourrait accompagner ICF HABITAT dans le montage d’un projet de reconstitution de l’offre sur le reste du territoire métropolitain.
On peut d’ores et déjà indiquer les communes de Aubagne, Septèmes, Marignane, Martigues, les
Pennes Mirabeau, etc…
ARTICLE 7 : DURÉE DU PROTOCOLE
Le présent protocole entre en application à compter de la notification aux parties et prendra fin à la
signature de l’acte authentique de vente entre ICF HABITAT et l’EPF.
ARTICLE 8 : RÈGLEMENT AMIABLE DES LITIGES – JURIDICTION COMPÉTENTE
Pour tous différends ou divergences d’interprétation relative à l'exécution ou à la cessation du présent
protocole, les parties tenteront, préalablement à la saisine de toute instance judiciaire, de les résoudre
de manière amiable.
A défaut de solution amiable, le litige sera porté devant le tribunal compétent du lieu de situation de
l’immeuble.
ARTICLE 9 : DOMICILIATION
Pour l'exécution des présentes et de leur suite, les parties font élection de domicile en leur siège social respectif.
Le présent protocole est établi en trois exemplaires originaux, un pour chaque signataire
A
Le
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021 8
Liste des Annexes :
Annexe 1: Convention tripartite d'intervention foncière
Annexe 2: Plan d’aménagement du Pôle d’échange Multimodal - Echelle 1/750 - Extrait du plan
guide réalisé par Germe & Jam (décembre 2018)
Annexe 3 : Plan de situation, extrait du cadastre
Annexe 5 : Délibération du Conseil de Surveillance de la Société ICF Sud Est Méditerranée en date
du 28 juillet 2020 nommant Madame Sophie Matrat Présidente du Conseil du Directoire
Annexe 6 : Copie certifiée conforme de la décision/délibération autorisant la Présidente du
Conseil du Directoire à l’effet des présentes
Reçu au Contrôle de légalité le 21 décembre 2021