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unknown - Le Havre Seine Métropole (communauté urbaine) - DELB 20190607 w Document publié le Jeudi 19 décembre 2019 Lien du pdf (unknown - Le Havre Seine Métropole (communauté urbaine) - DELB 20190607 w)Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Justice et droit, CONSEIL COMMUNAUTAIRE

Séance du 19 décembre 2019

DELB-20190607 - HABITAT - CONVENTION D'UTILITE SOCIALE - ALCEANE - APPROBATION - SIGNATURE - AUTORISATION.-

M. Florent SAINT MARTIN, Vice-Président.- Les conventions d’utilité sociale (CUS) ont été créées par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (MOLLE). Elles constituent une démarche contractuelle entre l’Etat et les organismes HLM. Conclues pour une durée de 6 ans renouvelables, ces conventions définissent la politique patrimoniale et d’investissement des organismes, leur politique sociale ainsi que des engagements en matière de qualité de service rendu aux locataires.

La Communauté urbaine a été associée, par des échanges et des rencontres, à l’élaboration de la CUS d’Alcéane. En tant que collectivité territoriale de rattachement, la loi prévoit qu’elle en soit également signataire.

Alcéane est le principal bailleur présent sur le territoire de la communauté urbaine, avec un parc de 14 700 logements, qui correspond à 40% des logements sociaux du territoire.

Alcéane a défini des orientations déclinées en trois axes :

- Elever la qualité résidentielle afin de renforcer l’attractivité du parc immobilier existant, - Diversifier les métiers et les services pour saisir de nouvelles opportunités, - Déployer une stratégie d’intervention à l’échelle de l’Estuaire de la Seine.

La convention d’utilité sociale d’Alcéane reprend l’ensemble des objectifs de l’office public de l’habitat et décrit la manière dont il s’engage à les atteindre pour une période de 6 ans. Ces engagements sont déclinés par thématique :

1 – Politique patrimoniale

En matière de développement de son offre, Alcéane se fixe un objectif de production de 76 nouveaux logements par an en moyenne (30% de logements PLAI, 45% de logements PLUS et 24% de logements PLS), dans les quartiers et secteurs peu pourvus en logement social, pour favoriser la mixité et permettre un rééquilibrage au sein du territoire, conformément aux orientations de la Communauté urbaine.

Concernant les réhabilitations, Alcéane a la volonté de moderniser le parc existant, d’anticiper les besoins liés au vieillissement de la population en adaptant le patrimoine et de lutter contre la précarité énergétique. L’office public va ainsi poursuivre le programme de rénovation énergétique de ses logements les plus énergivores (491 logements avec étiquettes F et G seront rénovés), afin de réduire le poids des charges locatives et d’améliorer l’empreinte écologique des logements.

Alcéane prévoit la mise en vente de 30 à 50 logements par an sur la durée de la CUS, pour favoriser les parcours résidentiels des locataires et agir sur la mixité et la cohésion sociale. Les fonds issus de la vente des logements seront réinvestis pour assurer le développement et la réhabilitation du patrimoine. Alcéane s’est engagé auprès de la Communauté urbaine :

- A rester majoritaire dans chacun des groupes dans lesquels des logements seront mis en vente afin d’en garantir la gestion

- A assurer la fonction de syndic de copropriété,

- A mettre en vente des logements situés dans des immeubles bien entretenus, afin de ne pas générer des charges pour travaux dès le début de la mise en copropriété.Enfin, Alcéane va démolir 441 logements sur la période de la CUS, dont la démolition du site Graville La Vallée composé de 432 logements (opération menée dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

2 – Politique de gestion sociale

Alcéane répond à sa mission sociale d’accueil des publics aux revenus modestes et entend agir pour la mixité en respectant les obligations formulées par la loi Egalité et citoyenneté en matière d’attributions :

- Au moins 25% des attributions sont destinées aux personnes éligibles au DALO (droit opposable au logement) et aux personnes prioritaires,

- Au moins 25% des attributions annuelles des logements situés en dehors des zones QPV (quartier politique de la ville) sont consacrées à des demandeurs dont le niveau de ressources est inférieur au 1er quartile des demandeurs (ce qui correspond à 7 848 € de revenu annuel par unité de consommation),

- Au moins 50% des attributions des attributions annuelles dans les QPV sont destinées à des demandeurs dont les ressources sont supérieures au premier quartile.

Par ailleurs, Alcéane s’engage à fluidifier les parcours résidentiels de ses locataires en favorisant les mutations (engagement de maintenir 20 % de mutations sur le nombre de total d’attributions de logements et à porter une attention particulière aux mutations à caractère économique et aux demandes de locataires en situation de handicap ou de vieillissement).

Alcéane entend poursuivre les partenariats avec les acteurs sociaux dans le cadre du logement des ménages défavorisés et pour l’accompagnement vers et dans le logement ou l’hébergement.

3 – Politique de qualité de service

Alcéane renforce la qualité de service rendu aux locataires, via la mise en place d’une gestion de la relation client visant à mieux anticiper les attentes des locataires. Le centre de relation client existant est au cœur de cette stratégie. Alcéane va développer et renforcer les outils existants (plateforme numérique, site internet, application).

Enfin, l’office public poursuit l’effort d’adaptation du patrimoine aux personnes handicapées et aux personnes en perte d’autonomie liée à l’âge. Alcéane va adapter 100 logements par an et adapter les parties communes et abords extérieurs dans le cadre des réhabilitations (amélioration de l’accessibilité).

L’ensemble des engagements figurant dans la convention d’utilité sociale d’Alcéane convergent avec les principes et orientations définis par la Communauté urbaine dans le cadre de sa politique de l’habitat.

Si cette proposition recueille votre accord, je vous propose d’adopter la délibération suivante :

LE CONSEIL COMMUNAUTAIRE,

VU le Code Général des Collectivités Territoriales ;

VU le Code de la Construction et de l’Habitation, notamment les articles L 445-1 à L 445-7 ; VU la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (MOLLE) ;VU la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) ;

VU le décret n°2017-922 du 9 mai 2017 relatif aux conventions d’utilité sociale ;

CONSIDERANT :

- qu’Alcéane est un acteur majeur du logement social sur le territoire,

- que les engagements énoncés par Alcéane en matière de politiques patrimoniale, de gestion sociale et de qualité de service rendu, sont conformes aux principes et orientations définis par la Communauté urbaine dans le cadre de sa politique de l’habitat,

Son bureau, réuni le 5 décembre 2019, consulté ;

VU le rapport de M. le Vice-Président ;

Après en avoir délibéré,

DECIDE :

- d’approuver la convention d’utilité sociale d’Alcéane,

- d’autoriser M. le Président à signer ladite convention.

Sans incidence financière

M. Florent SAINT MARTIN : Concernant le dossier n° 10 et les deux suivants, il s’agit de vous autoriser à signer les conventions d’utilité sociale des bailleurs sociaux partenaires de la Communauté urbaine. La première convention d’utilité sociale, qui précise les engagements du bailleur en matière de politiques patrimoniales, de gestion sociale et de qualité de service notamment, c’est celle d’Alcéane, le bailleur de la Communauté urbaine, et ce sera suivi par Habitat 76 et Logeo. On commence donc par Alcéane.

M. Jean-Baptiste GASTINNE : M. BRUNEAU ?

M. Alban BRUNEAU : La question fondamentale, qui est posée ici, est celle du logement social et l’avenir du logement social dans notre pays. Aussi, selon que l’on considère qu’il y en a trop ou qu’il n’y en a pas assez, chacun peut apprécier, à sa manière, si les lois successives, portées par le Gouvernement, vont dans le bon sens ou dans le mauvais sens.

Pour notre part, nous répondons clairement que ces lois viennent affaiblir les bailleurs sociaux et le logement social pour des considérations dogmatiques. Par conséquent, à travers les conventions d’utilité sociale qui sont présentées, nous sommes inquiets quant aux ventes forcées de logements sociaux sous injonctions idéologiques du Gouvernement qui se traduisent, ici, à 30 à 50 logements par an sur 6 ans au moins pour Alcéane, 25 pour Habitat 76, 130 à l’échelle de son parc en Seine- Maritime, et 140 pour Logeo.

Des cessions de patrimoine social sont rendues obligatoires pour préserver la bonne santé financière des bailleurs et leur capacité d’investissement, notamment pour procéder aux réhabilitations de logements, aux travaux d’isolation, ou à de nouvelles constructions. Des ventes forcées dans un contexte où toutes les études démontrent un besoin nouveau de nouveaux logements sociaux pour répondre à la crise du logement, et du mal logement, dans un contexte où le parc social stagne depuis des années.

D’autant que si la vente de logements permet à certains locataires de devenir propriétaires, la grande majorité des accédants au logement social ne le peuvent pas ou ne le veulent pas. En tous les cas, pasceux qui peinent déjà à payer leur loyer, des dettes de loyer supérieures en Seine-Maritime à la moyenne nationale.

Si nous condamnons ces lois dogmatiques et leur esprit, nous voulons bien admettre que les bailleurs n’ont d’autres choix que d’augmenter les ventes de logements. En revanche, nous voudrions que soit préservé, dans les orientations de ces programmes de cessions, quelques orientations qui nous paraissent essentielles, qui sont de leur ressort, et d’abord de veiller à la mixité sociale. Cela consiste, par exemple, à ne pas vendre que des pavillons, ou à ne pas vendre tous les pavillons, d’un même lotissement ou, encore, à ne pas axer les ventes sur les logements situés dans des quartiers aux atouts jugés, par le marché, comme les plus attractifs.

Ensuite, de rappeler ici la garantie qu’avec mes collègues du groupe Communiste au Département, nous avons obtenu, à travers une délibération que le maire de la commune, concerné par des ventes de logements, puisse donner son avis. Aussi, que cet avis soit suivi par la collectivité départementale dans l’avis obligatoire qu’elle doit rendre. Un avis obligatoire que la loi Elan a fait disparaître, sauf pour les maires des communes qui ne remplissent pas leurs obligations en termes de nombre de logements sociaux.

Le fait que le Département ait accepté de réintroduire cet avis du maire est important même si, pour l’avoir vérifié sur ma commune, je sais que nombre de bailleurs portent ce souci puisque j’ai pu notamment agir pour que l’un d’entre eux renonce à la vente d’un immeuble. Par ailleurs, il nous paraît indispensable qu’une clause de rachat, par le bailleur, puisse être prévu au contrat de cession à l’issue d’un an ou deux ans après la vente et afin que l’occupant, devenu propriétaire et qui se trouverait en difficulté, ne puisse pas perdre la jouissance de son logement.

Autre garde-fou, important à nos yeux, que ces ventes de logements soient proposées en premier lieu aux locataires occupants, en second niveau aux locataires du bailleur, puis aux locataires des autres bailleurs, et enfin aux personnes extérieures qui sont éligibles à un logement social.

Enfin, au-delà de ces questions de ventes partielles du parc, nous souhaitons insister sur la nécessité de maintenir des agents de proximité, du lien humain et ne pas tout miser sur les plateformes d’appels téléphoniques. Cette présence humaine de proximité est indispensable et elle ne peut pas se trouver sacrifiée pour des considérations d’économie. D’ailleurs, c’est si important que les bailleurs valorisent cette présence humaine dans les quartiers comme critère pour bénéficier d’abattements fiscaux, par exemple, en quartier prioritaire de la politique de la ville. Donc, considérant toutes ces données, sur ces trois délibérations, je m’abstiendrai.

M. Jean-Baptiste GASTINNE : Merci, M. BRUNEAU. Mme MOREL ?

Mme Christine MOREL : Pour ma part, je ne suis pas tout à fait sur la même ligne que mon collègue. C’est vrai que d’une ville à l’autre, les conditions sont un petit peu différentes. Je pense donc qu’effectivement le fait que cette proposition puisse être faite aux locataires, sans qu’il y ait obligation d’achat, peut permettre un parcours résidentiel choisi et une proposition pour des personnes qui, autrement, ne pourraient pas forcément accéder à l’achat. Donc, cela, je suis plutôt d’accord.

Par contre, je pense qu’effectivement tout ce qui doit se passer dans la commune doit être validé quand même par le maire. En effet, c’est vrai que l’équilibre de la commune est important et il faudrait donc vraiment qu’il y ait cet accord des maires. C’est pour cela que pour moi, je vais voter pour les délibérations n° 11 et n° 12, mais pas pour la n° 10 parce qu’Alcéane n’a pris aucun rendez-vous avec nous pour nous présenter un petit peu leurs projets. Donc, je voterai contre Alcéane et, par contre, pour les deux autres qui ont pris rendez-vous et qui m’ont présenté leurs projets.

M. Jean-Baptiste GASTINNE : Merci, Mme MOREL. M. SAINT MARTIN ?

M. Florent SAINT MARTIN : J’ai bien entendu mes deux collègues. Alors, sur la vente de logements sociaux, c’est un débat récurrent, mais la réalité c’est que nous ne sommes pas loin l’un de l’autre, mais vous le savez je prends en compte toutes vos remarques et on a déjà beaucoup discuté dans le cadre de la révision du programme local de l’habitat.Quelques points quand même, M. le Maire, le logement social ne stagne pas sur la Communauté urbaine, il stagne peut-être ailleurs, mais pas sur la Communauté urbaine. D’ailleurs, comme vous le savez, nous avons négocié âprement avec l’Etat de façon à aller au-delà des objectifs de l’ancien PLH (programme local de l’habitat), avec l’actuel PLH, pour produire encore du logement social. En effet, le logement social est utile sur les territoires et, encore une fois, alors c’est bien au niveau national dont vous parliez.

Le deuxième point sur les ventes, il revient aux maires, mais c’est vrai que c’est un avis, j’allais dire facultatif, de rendre un avis sur les ventes. Mme MOREL, vous en avez parlé et Alban BRUNEAU également. Par exemple, moi-même, je propose régulièrement, au conseil municipal, des délibérations pour cadrer ces ventes dans le cadre du Havre. Très clairement, les ventes ont vocation à n’intervenir que lorsque le bâtiment est en très bon état de façon à éviter des propriétés dégradées à l’avenir. Deuxièmement, elles n’ont intérêt à intervenir que dans la mesure où le bailleur s’engage à être syndic social, enfin être candidat au syndic social parce que c’est un choix des futurs co-propriétaires ou de garder la majorité dans les co-propriétés, ce que fait Alcéane d’ailleurs ; Christine MOREL le sait et M. BRUNEAU, vous le savez, Alcéane reste en majorité dans les co-propriétés. Habitat 76, je regarde mes collègues conseillers départementaux, s’est engagé également à faire la même chose. On est donc bien sur la même ligne sur ce point.

Le troisième point, à plusieurs reprises je me suis engagé, auprès de vous, dans les discussions que nous avons avec les bailleurs en tant que communauté urbaine, c’est bien d’inciter les bailleurs à recomposer du patrimoine lorsque des ventes interviennent dans des territoires qui sont moins pourvus que d’autres en logements sociaux. D’ailleurs, dans le cadre du futur programme local de l’habitat, nous en avons parlé ensemble, dans le cas des larges concertations qui sont en cours, nous avons l’ambition de continuer à aider puissamment les bailleurs sociaux, comme nous le faisons actuellement d’ailleurs. Notamment, M. le Président l’a évoqué tout à l’heure, pour la rénovation énergétique, mais pas que, pour aller bien au-delà dans le confort des habitants et des locataires des logements sociaux sur des bases pluriannuelles. Aussi, notamment peut-être, pour les accompagner également dans ce qui est acquisition amélioration qui peuvent permettre aux bailleurs sociaux d’intervenir dans les centres des communes de la Communauté urbaine. Je pense donc qu’on n’est pas si loin, M. BRUNEAU, et, en tous les cas, j’entends bien vos remarques sur la vente des logements sociaux.

M. Jean-Baptiste GASTINNE : Merci beaucoup, M. SAINT MARTIN. Juste pour remettre les choses un peu en place et relativiser, les pourcentages de ventes qui sont prévues, 30 à 50 logements, il faut rapporter évidemment cela à l’ensemble du parc d’Alcéane qui est supérieur à 10 000 logements. Cela permet donc de relativiser, on est dans des proportions extrêmement faibles, je répète c’est 30 à 50 logements par an sur un parc qui fait plus de 10 000 logements. On est donc dans des pourcentages extrêmement faibles de logements qui sont mis à la vente dans le parc d’Alcéane et le parc d’Alcéane en particulier, Florent SAINT MARTIN en parlait, pour l’ensemble des bailleurs sociaux de la Communauté urbaine. Mais chez Alcéane, en dépit des cessions et des démolitions prévues elles aussi, le parc d’Alcéane va s’accroître grâce aux créations nouvelles de logements qui, sont elles aussi, prévues. On est donc bien dans le cas de figure d’un parc qui va encore croître.

Vote : adoptée à la majorité

Pour : 85, Contre : 4, Abstentions : 5, Ne prennent pas part au vote : 5 Jean-Baptiste GASTINNE;Florent SAINT-MARTIN;Daniel FIDELIN;Jean-Paul LECOQ;Marie-Laure DRONE;