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Conseil Municipal - Af n2024 CM 071 Acquisition partie parcelle AL 392 à Mare à Citron
Document publié le Mardi 18 juin 2024 par la commune de Salazie.
Lien du pdf (Conseil Municipal - Af n2024 CM 071 Acquisition partie parcelle AL 392 à Mare à Citron)
Thèmes du document : Consommateurs, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Commune de Salazie - conseil municipal du 18 juin 2024 - Affaire n°2024-CM/071
DEPARTEMENT DE LA REUNION
COMMUNE DE SALAZIE
Au coeur de l'Île, rayonne!
Ce: ET
l SALAZIE
DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL
EANCE DU 1 IN 2024
AFFAIRE N°2024-CM/071 : ACQUISITION D'UNE PARTIE DE LA PARCELLE REFERENCEE AU CADASTRE AL 392 SITUEE A MARE A CITRON, PAR L'EPFR POUR LE COMPTE DE LA COMMUNE
Le Maire certifie que la liste des | L'an deux mille vingt-quatre, le 18 juin à 17h20, le conseil municipal délibérations a été | s'est réuni dans à l'Hôtel de Ville de Salazie, sous la présidence de affichée le 19 juin 2024. Madame PAPAYA Sidoleine.
La convocation du conseil | Présents : PAPAYA Marie Sidoleine - DAMOUR Marcel Gérard — municipal avait été faite le 11 | VIADERE Marie Ange - MAILLOT Yann Thierry - ELISABETH Marie juin 2024. Jeanne - PAUSE Jean Claude - GEVIA Marie Catherine - MOREAU Jules Mario - HOAREAU Marie Nathalie - TECHER Paulin - MAZAGRAN Daniella Le nombre des membres en | Marie-Line — GARRYER Patrick François - SINAPIN Marie Jacqueline — exercice : 29 RAYAPIN Marie Kenny - PADRE Hermina Marie Océane — TECHER Sophie — ROBERT Laurencine Sarah - LUCILLY Harry - ELISABETH Présents : 20 Vincent Marc André - SISAHAYE Teddy. Absents : 09
Représentés : 04 Absents: FOUASSIN Stéphane Michel Marcel Guy - CHARLEMAGNE Total des votes : 24 Jules Thierry - DE LAMOTHE Jean Bernard - BOYER Laurent - BRANCALIN Sandrine - FANNIO Anaïs Cindy - ECLAPIER Eric Emmanuel
- PAPAYA Mélissa Marie Elsa - ELISABETH Karine.
Ont voté par procuration : FOUASSIN Stéphane Michel Marcel Guy (procuration donnée à MOREAU Jules Mario) - CHARLEMAGNE Jules Thierry (procuration donnée à LUCILLY Harry) - BRANCALIN Sandrine (procuration donnée à ROBERT Laurencine) - FANNIO Anaïs Cindy (procuration donnée à GEVIA Marie Catherine).
Secrétaire de séance : ELISABETH Vincent Marc André.
LE QUORUM ETANT ATTEINT LE CONSEIL MUNICIPAL PEUT VALABLEMENT DELIBERER
Publiée le 27.06.2024
Page 1 sur 2
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Commune de Salazie - conseil municipal du 18 juin 2024 - Affaire n°2024-CM/071
IL EST EXPOSE AU CONSEIL MUNICIPAL :
Dans le cadre du projet de construction d’une nouvelle caserne pour le Service Départemental d'Incendie
et de Secours (SDIS), la collectivité a sollicité l'EPFR pour l'acquisition d'une partie, soit 3 000 m2, de la
parcelle référencée au cadastre AL 392 sise à Mare à Citron, appartenant à Monsieur VIDOT Fred Gilles.
Ce terrain situé en bordure de la Route Départementale 52 et à proximité de la piscine municipal permettra
ainsi aux équipes de secours d'intervenir plus rapidement dans les différents écarts de la commune.
Au Plan de Prévention des Risques naturels, la partie de foncier concernée par la transaction est
majoritairement en aléa faible mouvements de terrain combiné à un aléa nul inondation, une partie en zone R2 et la dernière partie en zone Ri.
Au Plan Local d'Urbanisme, la parcelle est en zone Ub et en zone Naturelle. Cette acquisition se fera au
prix de 435 000,00 € avec une durée de portage du foncier de sept ans pour un différé de règlement d'un
an.
Le Service des Domaines a évalué la portion de terrain à 444 550,00 € assortie d'une marge d'appréciation de 10 %. Il est présenté au conseil le projet de convention opérationnelle d'acquisition foncière et de portage n° 21 23 O1.
LE CONSEIL MUNICIPAL :
Vu l'article L.2121-23 du CGCT,
Vu la convention opérationnelle d'acquisition foncière et de portage n° 21 23 O1.
DECIDE :
Après avoir délibéré, à l'unanimité (24 voix pour) :
ARTICLE 1 :
e D'autoriser l'acquisition par l'EPFR pour le compte de la commune d'une partie, soit 3000 m2, de la parcelle AL 392 située à Mare à Citron au prix de 435 000,00 €.
ARTICLE 2 :
e De valider les termes de la convention opérationnelle d'acquisition foncière et de portage EPFR n° 21 23 O1.
ARTICLE 3 :
e D'autoriser le Maire ou l’'Adjoint délégué à signer tous les documents afférents à cette affaire.
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours dans un délai de deux mois devant le tribunal administratif de Saint-Denis à compter de sa publication et sa réception par les services du contrôle de légalité.
Ont signé au registre des délibérations :
Pour copie conforme
Le secrétaire de séance, Le Maire,
e
ELISABETH Vincent Marc André Sidoleine PAPA
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Au coeur de l'île, rayonne!
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CONVENTION OPERATIONNELLE
D’ACQUISITION FONCIERE ET DE PORTAGE
N°212301
CONCLUE ENTRE :
e LA COMMUNE DE SALAZIE
e L’EPF Réunion
Objet : acquisition et portage du terrain cadastré AL 392p
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Page 2/13
PREAMBULE
L’EPF Réunion a été créé en vue de la réalisation de toutes acquisitions foncières et immobilières, pour le compte de ses membres ou de toute personne publique, en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement.
Les activités de l’EPF Réunion s’exercent dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Intervention Foncières (P.P.I.F) réalisé par tranches annuelles.
Les actions ou opérations ont pour objet :
*e % de mettre en œuvre un projet urbain,
de mettre en œuvre une politique locale de l’habitat,
d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
de réaliser des équipements collectifs,
de lutter contre l’insalubrité,
de permettre le renouvellement urbain,
de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.
++
e +
*
*,
LOC
+*
»,LC
+Ca
Se LC
A la demande de collectivités locales, l’'EPF Réunion peut être délégataire du droit de préemption sur tout ou partie de la commune et mettre en œuvre la procédure d’expropriation.
Aucune opération de l’EPF Réunion ne peut être réalisée sans l’avis favorable de la commune concernée.
Ceci exposé,
IL est conclu le présent contrat entre :
> La Commune de Salazie, représentée par son Maire, Madame Sidoleine PAPAYA, habilitée à la signature de la présente convention par délibération du Conseil Munïétpal en date due. ..….............. , Ci-après dénommée « la Commune »,
L’Établissement Public Foncier de la Réunion, représenté par sa Directrice Générale, Madame Christine PARAMÉ, habilitée à la signature de la présente convention par délibération n° 136/2023 du conseil d’administration du 12 décembre 2023, ci-après dénommée « l’EPF Réunion», dont le siège est situé 7, rue André LARDY, La Mare, 97438 SAINTE-MARIE
Y
D'autre part,
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR - acq. VIDOT - cad. AL 392p
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Page 3/13
Article 1 : Objet
La présente convention a pour objet de définir les conditions d’acquisition, de portage et de rétrocession par l’EPF Réunion, pour le compte de la Commune, de l’immeuble situé sur son territoire, ci-après désigné :
e Lieu-dit : Mare à Citrons
Section | Numéro Adresse du bien Contenance : en ou emprise à acquérir
AL 392 partie Mare à Vieille Place 30 a 00 ca
Total surface : 30 a 00 ca
e _ Emprise à acquérir : 3 000 m° à détacher de la parcelle AL 392
e _Zonage au POS / P.L.U. approuvé : UB 81% - N 19%
+ Situation au PPR(s) : Interdiction 20 %
e _Servitudes publiques et/ou conventionnelles : Sans objet
e Propriétaire : VIDOT Fred Gilles
e Nature du bien : Terrain nu en nature de friche
+ Etat d’occupation : réputé libre de toute location ou occupation.
Article 2 : Durée du portage
L’EPF Réunion s'engage à maintenir dans son patrimoine l’immeuble désigné à l’article 1, durant une période de sept (7) années et ce, à dater de son acquisition.
L’EPF Réunion s’engage, au plus tard au terme de cette période, à rétrocéder ledit immeuble à la Commune et cette dernière s'engage à l’acquérir au plus tard sept (7) années après la date d’acquisition par l’'EPF Réunion dans les conditions prévues à l’annexe 1 de la présente convention.
La Commune pourra, par délibération de son conseil municipal et conformément aux lois et règlements en la matière, demander à l’EPF Réunion que la cession se réalise, dans les mêmes conditions, même après plusieurs années de portage, au profit des personnes désignées à l’article intitulé « Cession à un repreneur désigné par la Commune».
La Commune reste toutefois responsable des engagements qu’elle a souscrits et devra effectuer les rachats en cas de défaillance du repreneur qu’elle aura désigné, étant précisé que la défaillance du repreneur s’entend :
> de la mise en liquidation judiciaire de ce dernier,
> d’un accord entre la commune et ledit repreneur,
> du retrait unilatéral de la qualité de repreneur par la commune.
Le délai maximum de rachat devra être impérativement respecté, toutefois 1l sera possible pour la Commune ou son repreneur de demander la cession anticipée
intervenir dans les conditions des présentes.
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR - acg. VIDOT - cad. AL 392p
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Page 4 / 13
Il est ici précisé que le DIFFERE DE PAIEMENT entre la date d’acquisition par l’'EPFR et la première échéance facturée à la Commune ou son repreneur sera d’un (1) an.
Article 3 : Désignation d’un repreneur par la Commune.
La Commune peut demander à l’EPF Réunion que la cession se réalise, dans les mêmes
conditions, même après plusieurs années de portage, au profit d’un tiers, dénommé le repreneur, aux conditions suivantes :
e Le tiers désigné doit obligatoirement être un EPCI, une autre personne publique, une société d'économie mixte, un bailleur social.
e La désignation du tiers doit intervenir conformément aux lois et règlements en la matière dans le cadre de : concession d’aménagement type ZAC RHI, vente avec cahier des charges ou clauses formalisant l’engagement de réaliser l’opération inscrite dans la convention opérationnelle.
e La désignation du tiers doit faire l’objet d’une délibération de la commune et recevoir l’accord du conseil d’administration de l’EPF Réunion.
e Le tiers désigné doit être cosignataire de la convention opérationnelle.
e Le tiers désigné doit réaliser lui-même les actions ou opérations d’aménagement concernées.
Le repreneur est subrogé dans tous les droits et obligations de la Commune contenues aux présentes.
Article 4 : Prix de vente de l’immeuble à Ia Commune ou à son repreneur
Le prix de vente de l’immeuble à figurer dans l’acte authentique lors de sa cession par l’EPF Réunion à la Commune ou à son repreneur, s’entend du prix d’achat HT de l’immeuble, déterminé au vu de l’avis des domaines et acquitté par l’EPF Réunion lors de son acquisition, auquel il conviendra d’appliquer le régime de TVA en vigueur.
Dans le cas où le prix acquitté par l’EPF Réunion lors de son acquisition mentionne une TVA qui ne peut être déduite, du fait de l’engagement par la collectivité ou son repreneur, d’utiliser l’immeuble pendant toute la durée de portage pour une opération non soumise à TVA (occupation à titre gratuit, bail d’habitation.….), le prix de vente de l’immeuble s’entend du prix TTC acquitté par l’EPF Réunion lors de son acquisition, auquel il conviendra d’appliquer la TVA sur la marge ou sur le prix total selon les dispositions fiscales en vigueur au moment de la revente.
Si en cours de portage, la Commune ou son repreneur utilise le bien pour une utilisation non soumise à TVA, l’EPF Réunion remboursera au Trésor la TVA déduite à l’acquisition. La Commune ou son repreneur s’engage à rembourser, ladite TVA non déductible à l’'EPF Réunion dans un délai de deux mois de la date de facturation.
Remarque :
e Si à la date de rétrocession, il s’agit d’un terrain à bâtir (TAB)
depuis plus de cinq ans, la TVA sera calculée sur le prix total s! 1 acquisiuuu avan vuvert eo
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR - acq. VIDOT - cad. AL 392p
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Page 5 / 13
droit à déduction, ou sur la marge égale à zéro s’il n’y a pas eu de déduction lors de l’acquisition initiale.
e Si le terrain ne constitue pas un terrain à bâtir au sens de la loi, ou s’il s’agit d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, la TVA sera calculée sur le prix total.
Article 5 : Coût de revient à la Commune ou son repreneur
Le coût de revient pour la Commune ou son repreneur est constitué par le prix de vente de l’immeuble par l’'EPF Réunion à la Commune ou à son repreneur, prévu ci-dessus, déduction faite des subventions éventuellement perçues par l’EPF Réunion au titre dudit immeuble, augmenté des frais de portage (A), des frais d’acquisition, de gestion de l’EPF Réunion (B) et diminué, le cas échéant, des produits de gestion du bien (C) ainsi que de la bonification de l’EPF Réunion (D).
A — Frais de portage
Des frais de portage sont dus par la Commune ou son repreneur entre la date d’acquisition du bien par l’EPF Réunion et la date de règlement définitif du prix de vente.
Ces frais sont calculés sur le montant constitué par le prix de vente par l’EPF Réunion à la Commune ou à son repreneur, déduction faite des subventions éventuelles perçues par l’'EPF Réunion au titre dudit immeuble.
Ce taux de portage fixé à 0,75 % HT/an s’applique au capital restant dû déduction faite des subventions éventuelles perçues par l'EPF Réunion au titre dudit immeuble.
Les acquisitions d’un montant inférieur à 2 000 € HT, sont exonérées de l’ensemble des frais.
En cas de cession anticipée, les frais de portage pour la commune ou son repreneur seront dus pour une année entière de portage s1 cette cession (date de signature de l’acte) intervient au- delà des six premiers mois de la date anniversaire d’acquisition et ne seront pas dus si cette cession (date de signature de l’acte) intervient en deca des six premiers mois.
Modalités de règlement des échéances
Le remboursement du prix de vente après déduction des subventions éventuelles perçues par l’'EPF Réunion ainsi que celui des frais de portage interviendra dans les conditions déterminées à l’annexe 1 à la présente convention.
Il est précisé qu’à la demande de la Commune ou de son repreneur, un différé de un à quatre ans à compter de la date d’acquisition du bien par l’EPF Réumion, peut être accordé par ce dernier, avant le remboursement de la première échéance par la Commune ou son repreneur.
Toutefois le règlement intégral des éléments constitutifs du coût de revient visé plus haut devra être effectué par la Commune ou son repreneur, au plus tard au Jour de la revente de l’immeuble, objet des présentes, par l’'EPF Réunion à ces derniers.
Durée de | Différé de taux de portage
portage paiement
1-15 ans | 1-4 ans 0,75% HT sur le capital rest-*
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR - acg. VIDOT - cad. AL 392p
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974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
Date de réception préfecture : 26/06/2024 Page 6 / 13
Un bilan financier sera réalisé annuellement.
B —-frais d'acquisition et de gestion.
a -Frais d’acauisition et de gestion
Tous frais d'acquisition et de gestion engagés par l’EPF Réunion au titre du bien, devront faire l’objet d’un remboursement par la Commune ou son repreneur à l’EPF Réunion. Il s’agit notamment :
+ +
* des frais divers d’acquisition (frais de notaires, procédure, divers)
des indemnités de toutes natures versées aux propriétaires, locataires ou ayants-droit, sur la base soit de l’avis des Domaines, soit d’un rapport d’expert qualifié, soit d’une fixation par voie judiciaire ;
+ des honoraires d’expertise, d’avocats ;
æ de toute condamnation prononcée à l’encontre de l’EPFR en sa qualité de propriétaire et/ou de gestionnaire du bien ;
æ des impôts et taxes ;
du montant des travaux de dépollution, de démolition, d’entretien et de conservation des biens ;
* de la prime d’assurance souscrite par l’'EPF Réunion en qualité de propriétaire non occupant ;
+ du remboursement de la partie de l’indemnité restant à la charge de l’EPF Réunion en cas de sinistre (Franchise)
+ ®,
+
se
+.
Conformément à la délibération du Conseil d'administration du 26 février 2014, les frais de diagnostics immobiliers cités ci-dessous sont intégralement pris en charge par l’EPF Réunion : Il s’agit de : le constat de risque d'exposition au plomb, états parasitaires, diagnostic amiante avant-vente et avant démolition, état de l'installation électrique, état des risques naturels et technologiques.
Pour les terrains acquis pendant la durée du PPIF 2019/2023 (délibérations du Conseil d’administration du 07 octobre 2019 et du 1° décembre 2022) :
> l’EPF Réunion prend en charge sur ses fonds propres la totalité des frais notariés lors de l’acquisition des terrains. Les frais notariés de revente restent à la charge de l’acquéreur.
vY l’EPF Réunion prend en charge sur ses fonds propres les frais de géomètre pour
les divisions parcellaires ainsi que les frais d’expertise agricoles ou immobilière.
> l’EPF Réunion peut prendre à sa charge les opérations de préparation du foncier (diagnostics, dépollution, démolition des bâtis existants), de dépollution ou de sécurisation des bâtis existants (condamnation des portes et fenêtres, clôture) dans la limite d’un montant de 100 000 € par opération d’aménagement.
v Il est précisé que la décision de prise en charge des travaux relève du pouvoir
discrétionnaire de l’'EPF Réunion et que les travaux, pour être éligibles, devront être commandés et réalisés sous le contrôle de l’EPF Réunion. En cas de reste à charge, ce dernier sera remboursé dans les conditions actuelles de la convention de portage (immédiatement ou en fin de portage).
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR - acq. VIDOT - cad. AL 392p
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En cas de non-respect par la Collectivité ou son repreneur de leur engagement relatif à la mise
en œuvre d’un projet d’intérêt général conforme à l’article L300 du code de l’urbanisme,
pendant la période de portage ou après la revente du bien à la Collectivité ou son repreneur, la
totalité des frais notariés d’acquisition et de préparation du foncier réglée par l’'EPF Réunion
devra faire l’objet d’un remboursement par la Collectivité ou son repreneur à l’'EPF Réunion.
Les travaux d'amélioration et d’entretien (travaux de gros œuvre et de second œuvre) et de mise
aux normes des bâtis (électricité, alarme incendie, accessibilité, sécurisation piscine) ne sont
pas pris en charge par l’EPF Réunion. Toutefois, en cas d’acquisition de biens bâtis déjà
occupés par des tiers, l’EPF Réunion en sa qualité de gestionnaire du bien, réalisera les travaux
rendus obligatoires par la loi pour garantir l’occupant. Ces travaux seront remboursés par la
collectivité ou son repreneur à l’exception des frais de dépollution.
b- Modalités de remboursement des frais d'acquisition et de gestion
Principe :
Tout paiement devra intervenir dans un délai de deux mois de la date de facturation par l’'EPF Réunion. A défaut de paiement dans ce délai, un intérêt moratoire égal au taux de l’intérêt légal sera appliqué.
Il pourra être fait application des articles L 1612-15 et L 1612-16 du code général des collectivités territoriales.
Exception :
Concernant, le remboursement des émoluments de négociation, des indemnités de toutes
natures versées aux propriétaires, locataires ou ayants-droit ainsi que du montant des travaux de dépollution, démolition, sécurisation et de conservation du bien, leur règlement intégral pourra, à la demande de la Commune ou son repreneur, être effectué par ces derniers, au plus tard au jour de la revente de l’immeuble.
Les modalités de remboursement desdites sommes seront notifiées par l’EPF Réunion à la Commune ou son repreneur.
C — Produits de gestion du bien
Les produits de gestion du bien s’entendent de tous les revenus réellement perçus par l’EPF Réunion provenant de la location ou de la mise à disposition de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci tels que loyers, redevances etc. entre la date d’acquisition du bien par l’EPF Réunion et la date de cession à la Commune ou son repreneur.
Ces produits de gestion viendront en déduction du coût de revient visé ci-dessus et feront l’objet, d’un reversement par l’'EPF Réunion à la Commune ou à son repreneur à la date de règlement définitif du prix de vente par cette dernière ou à son repreneur.
D — Mesure de Bonification de l’EPF Réunion
Si l’immeuble, objet des présentes est éligible à la mesure de bonification de l’EPF Réunion, cette bonification sera versée à la Commune ou à son repreneur lors de la revente de l’immeuble, objet des présentes, à cette dernière ou à son repreneur.
Convention opérationnelle 21 23 O1 - Commune / EPFR - acq. VIDOT - cad. AL 392p
Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
Date de télétransmission : 26/06/2024
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Article 6 : Destination de l’immeuble
La réserve foncière, objet de la présente convention devra impérativement répondre à un motif d’intérêt général au sens de l’article L.300-1 du Code de l'Urbanisme.
Les priorités de l’'EPF Réunion définies dans le PPIF se justifient notamment par la réalisation d'opérations d’aménagement ayant pour objets :
o de mettre en œuvre une politique locale de l’habitat comprenant à minima une proportion de 60 % de logements aidés,
o de réaliser des équipements collectifs,
o d’organiser l’accueil de zones d’activités économiques et touristiques communales ou intercommunales.
Au jour de la signature de la présente convention, la destination prévue par la Commune, arrêtée après concertation entre les différentes parties, est la suivante :
EQUIPEMENT PUBLIC
La Commune s’engage, si nécessaire, à prendre toutes dispositions utiles pour modifier ou réviser son Plan Local d'Urbanisme afin de permettre une utilisation du terrain mentionné à l’article 1, conforme aux règles d’urbanisme qu’il définit et à sa destination telle que prévue ci- dessus.
Cette mise en concordance devra être réalisée, au plus tard à la date de l’acte de cession du bien par l’EPF Réunion à la Commune ou son repreneur, qui s’engage à racheter le bien en l’état. En outre, la Commune ou son repreneur s’engage, au plus tard quatre mois avant la cession du bien par l’'EPFR (cession anticipée ou à l’issue de la période de portage), à justifier par tous moyens (permis d'aménager ou de construire, cahier des charges de l’opérateur...), à l’EPF Réunion, de la réalité du projet d’intérêt général convenu ci-dessus.
Si la Commune où son repreneur n’est pas en mesure de justifier de la réalité de l’opération conformément à la destination prévue et dans les conditions visées ci-dessus, 1l est possible pour la Commune ou son repreneur de demander une modification de la durée de portage.
De plus, la Commune ou son repreneur s’engage après le rachat du bien à l’EPF Réunion, à l’informer du bon déroulement de l’opération d’aménagement ainsi que du bilan définitif de cette dernière au regard des engagements pris.
Si la Commune souhaite changer la destination du bien, objet des présentes, elle s’engage, au préalable, à en faire la demande écrite à l’'EPF Réunion pour approbation de son Conseil d’administration, en justifiant d’une nouvelle destination conforme à l’article L300-I1 du code de l’urbanisme.
Les obligations, nées de cette acquisition par l’EPF Réunion sont transférées de plein droit, à la Commune ou son repreneur qui accepte, par la présente, de les prendre-àsonmcompte-
Convention opérationnelle 21 23 01 - Commune / EPFR -— acq. VIDOT - cad. AL 392p
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/06/2024
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Les actions ou opérations d’aménagement engagées par la Commune ou son repreneur devront être réalisées en cohérence avec les principes fondamentaux du développement durable.
Article 7 : Revente des biens par la Commune
La Commune s’engage après le rachat des biens à l’EPF Réunion à respecter la destination prévue à la convention opérationnelle.
Dans ce cadre, la Commune avant toute revente à un tiers, autres que ceux mentionnés à l’article « Cession à un repreneur désigné par la Commune » des présentes, d'un terrain préalablement porté par l’EPF Réunion doit justifier auprès du Conseil d'administration de l’Etablissement des points suivants :
e La destination du bien est conforme à celle mentionnée dans la convention
° Justifier d’une délibération du Conseil Municipal précisant l’intérêt général de la cession à un tiers par la réalisation d’un cahier des charges (objectif à atteindre et sanctions) auquel le tiers devra se soumettre et approuvant le choix du tiers retenu conformément aux lois et règlements en la matière.
Article 8 : Gestion des biens
Les biens acquis dans le cadre du présent contrat seront mis à la disposition de la Commune ou de son repreneur dès leur prise de possession par l’EPF Réunion.
En cas de désignation du repreneur dans la convention initiale, les biens acquis seront mis à sa disposition dès leur prise de possession par l'EPF Réunion.
En cas de désignation du repreneur en cours de portage, les biens acquis seront mis à sa disposition dès la signature de l’avenant le désignant en qualité de repreneur.
La Commune ou son repreneur s’engage à assurer l’entretien des immeubles ainsi que leur gardiennage éventuel afin que l’EPF Réunion ne soit pas inquiété à ce sujet.
Pendant toute la durée de la mise à disposition, la Commune ou son repreneur s’engage à effectuer sur le terrain une information, sous forme de panneau où il est notifié que ce bien a été acheté grâce aux financements de l’EPF Réunion.
La Commune ou son repreneur sera subrogée dans tous les droits et obligations du propriétaire, en lieu et place de l’EPF Réunion.et notamment dans le règlement de tous les problèmes et litiges pouvant survenir pendant la durée de détention de l’immeuble.
La mise à disposition des biens est accordée à dater de la notification faite par l’EPF Réunion au repreneur de l’achat du bien et ce, jusqu’à la date de la revente.
Les taxes afférentes à l’occupation d’un bien bâti sont à la charge de la Commune ou de son repreneur
La Commune ou son repreneur se garantira pour son propre compil
auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable et pour un =... Lu.
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ÿ Les dommages causés aux biens objets de la présente convention à la suite de la survenance de l’un ou plusieurs des évènements suivants : incendie, foudre, explosion, dégâts des eaux, attentats, tempêtes, ouragans, cyclones (en cas d’existence de surface bâtie) et catastrophes naturelles ;
Les conséquences pécuniaires de la responsabilité pouvant incomber tant à la Commune ou à son repreneur qu’à l’EPF Réunion du fait de la survenance de ces mêmes évènements, à l’égard des voisins, des occupants à quelque titre que ce soit, des tiers et de quiconque en général.
Cette dernière garantie devra s’appliquer au recours dû non seulement aux dégâts matériels mais encore à la part de loyer et à la privation de jouissance que pourrait subir les victimes du sinistre.
Par ailleurs :
Ÿ L’attestation de la police d’assurance souscrite en respect des présentes dispositions
devra être notifiée à l’EPF Réunion au plus tard le jour de l’acquisition dudit bien par l’'EPF Réunion;
Toute suspension ou réduction de garantie, toute annulation, concernant la police souscrite en respect des présentes dispositions devra être notifiée à l'EPF Réunion sous préavis d’un mois par courrier R.A.R. ;
Ÿ” Toute résiliation ou modification de garantie susceptible d’affecter les intérêts de l’'EPF
Ÿ
Ÿ
Réunion ne sera effectuée sans l’autorisation expresse de cette dernière ;
L’EPF Réunion devra être informé de tout sinistre en rapport avec les biens concédés ;
L’EPF Réunion sera avisé par la compagnie d’assurance de tout défaut de règlement des primes relatives au contrat.
Article 9 : Mise à disposition des biens pendant la durée de portage
De manière exceptionnelle et uniquement après accord écrit de l’EPF réunion, il est possible de mettre à disposition le bien, objet de la convention, dans les conditions suivantes :
Si la Commune ou son repreneur souhaite occuper le bien objet des présentes, 11 s’engage, au préalable, à en faire la demande écrite à l’EPF Réunion :
- En précisant l’utilisation effective que le repreneur souhaite attribuer au bien objet des présentes,
- En s’engageant à ce que le bien, objet des présentes, respecte les normes de sécurité en la matière.
Si la Commune ou son repreneur souhaite que l’EPF Réunion mette à disposition le bien, objet des présentes, à un tiers désigné par lui, 1l s'engage, au préalable, à en faire la demande écrite à l’'EPF Réunion :
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- En précisant l’utilisation effective que le tiers désigné par le repreneur souhaite attribuer au bien objet des présentes,
- En précisant la durée de mise à disposition du bien, cette dernière ne pouvant en aucun cas excéder la durée de la convention opérationnelle d’acquisition,
- En justifiant que le bien, objet des présentes, respecte les normes de sécurité en la matière,
Il est précisé que la mise à disposition à un tiers en cours de portage ne peut s’appliquer notamment à des activités commerciales artisanales ou professionnelles sauf accord écrit de l’EPF Réunion.
En cas de prise en charge par l’EPF Réunion, des travaux nécessaires à la conservation du bien ou de mise aux normes conformément au rapport du bureau de contrôle, le coût des travaux ainsi réalisés sera remboursé par la Commune ou son repreneur dans les conditions de l’article 5 des présentes.
La destination de l’immeuble ne pourra être changée, même provisoirement, ni réalisée toute nouvelle construction, sans l’accord préalable de l’EPF Réunion.
La mise à disposition du bien à un tiers ne pourra intervenir qu'après la signature d’une convention d’occupation à titre précaire entre l’'EPF Réunion et le tiers désigné (à titre onéreux ou gratuit)
Article 10 : Autorisation de l’article de l’article R423-1 du code de l’urbanisme
Conformément à l’article R423-1 du code de l’urbanisme, l’'EPF Réunion donne l’autorisation à la Commune ou son repreneur dès la notification de l’acquisition de déposer toute demande de permis de construire/d’aménagement en vue de la réalisation du projet d’intérêt général.
Article 11 : Abandon d’acquisition par la Commune ou son repreneur
Si la Commune ou son repreneur décidait de renoncer à l’intervention foncière objet de la présente convention, et ce, uniquement avant que l’EPF Réunion n’ait procédé à des acquisitions, la collectivité ou son repreneur serait tenue, dans tous les cas de figure, de rembourser à l’EPF Réunion les frais engagés par ce dernier pour parvenir à la maîtrise foncière :
æ Si la décision d’abandon résulte d’un événement indépendant de la volonté de la Commune ou de son repreneur, seuls les débours extérieurs seront réclamés.
+ En revanche, si cette décision résulte d’un choix d’opportunité de la Commune ou de son repreneur, cette dernière sera, en outre, tenue d’indemniser l’EPF Réunion forfaitairement de ses dépenses de fonctionnement selon le barème suivant appliqué par tranches de prix des immeubles sur la base de l’avis des Domaines, dont l’acquisition était projetée :
e jusqu’à 150 000 E HT 1.50 % HT
e de 150 000 € à 300 000 € HT 1.00 % HT
e au-delà de 300 000 € HT 0.75 % HT
© Cette dernière disposition sera également appliquée à la Commune
choix, ne donnera pas à l’EPF Réunion les moyens de parvenir : 7 | | | | | | | | | | | |
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notamment au travers des prérogatives de puissance publique que sont l’exercice d’un droit de préemption ou la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Article 12 : Suspension des interventions de l’EPF Réunion
L’EPF Réunion peut suspendre toute acquisition dès lors qu’une des obligations précédemment énoncées est méconnue et cela, jusqu’au complet accomplissement desdites obligations.
Article 13 : Contrôle de la Commune ou de son repreneur
L’EPF Réunion devra justifier auprès de la Commune ou de son repreneur, à qui, elle rétrocèdera l’immeuble, de tous les frais engagés à ce titre.
Pendant la durée de la présente convention, la Commune ou son repreneur pourra, à tout moment demander à l’'EPF Réunion tout élément relatif à l’acquisition de l’immeuble en cours.
Article 14 : Litiges et contentieux
Les litiges éventuels relatifs à l’application de la présente convention seront portés devant la juridiction du ressort du siège de l’'EPF Réunion
Article 15 : Entrée en vigueur
La présente convention prend effet à la date de signature par les parties et après sa transmission au Contrôle de Légalité.
Article 16: Durée de la convention
La durée de la présente convention est illimitée, 1l pourra cependant y être mis fin à la demande de l’une des deux parties dès lors qu’un accord sera intervenu entre les signataires pour assurer la liquidation des engagements en cours.
La Commune L’E.P.F.Réunion
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21 23 01 - AL 392p
MODALITES DU PORTAGE PAR L'EPFR
> Durée de portage souhaitée
> Différé de règlement souhaité
(Entre date d'achat par l'EPFR et le premier règlement par le repreneur)
> Nombre d'échéances calculées
7 ans
lan
DECOMPOSITION DU CAPITAL EN ECHEANCES
> Prix d'achat HT du terrain par l'E.P.F.R.
(Établi au vu de l'estimation des Domaines)
> Déductions éventuelles (minorations foncières)
b Décomposition du capital à amortir
* Capital à amortir = prix d'achat HT dans l'acte =>
435 000,00 €
7 échéances SOUS-TOTAL 1 =
435 000,00 €
435 000,00 €
62142,86€ /an
| FRAIS DE PORTAGE, FRAIS D'ACQUISITION, FRAIS/PRODUITS DE GESTION |
A) Frais de portage à 0,75%
»“ Total des intérêts calculés sur la durée du portage => 13 050,00 € HT
13 050,00 € HT TVA / portage TIC
= 1 864,29 7 échéances SOUS-TOTAL 2 = € | 158,46 € 2022,75€ /an
| ECHEANCE ANNUELLE (1+2) 64 007,15 € 158,46 € 64165,61€ /an|
{x7 échéances)
HT TVA / portage TTC
PM : Somme des échéances annuelles sur l'ensemble du portage 448 050,00 € 1 109,22 € 449 159,22 €
B) Frais d'acquisition, de gestion et coûts d'intervention
HT TVA TTC
ï re k | ds PM : suppression du coût Coût d'intervention de l'EPF Réunion d'intervention à/c CA du 26/02/2015
Pour les acquisitions à/c du 01/01/2019 : prise en charge des frais
* Frais d'acquisition et de gestion : notariés par l'EPFR, mais prise en charge des frais de désamiantage et de démolition sur décision de l'EPFR.
C) Produits de gestion du bien {le cas échéant)
D) Subventions intervenant à la rétrocession du bien
HT TVA TTC
B Coût de revient final cumulé 448 050,00 € 1 109,22 € 449 159,22 €
{Non compris les frais d'acquisition et de gestion et hors produits de gestion)
La Commune L'EPF Réunion
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de la Réunion
Pôle d'évaluation domaniale de la Réunion
7 Avenue André Malraux
97 705 SAINT DENIS MESSAG CEDX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie FESTIN-PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0692 05 47 10
Réf DS: 12520299
Réf OSE : 2023-97421-35981
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 28/08/2023
Le Directeur régional des Finances publiques de
la Réunion
©”
Mairie de Salazie
Nature du bien : Emprise de parcelle cadastrée AL 392
Adresse du bien : RD 52 - Mare à Citron - Salazie
Valeur : 444 550 €, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») Accusé de réception en préfecture 974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 1: CONSULTANT
affaire suivie par: Mme Fanélie DAMOUR
2-DATES
de consultation : 12/05/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sur photos
du dossier complet : 25/08/2023
8.1. Nature de l'opération
Cession : L]
Acquisition : amiable
par voie de préemption []
par voie d'expropriation []
Prise à bail : CI
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : XI
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] l'instruction du 13 décembre 2016 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) []
3.3. Projet et prix envisagé
Projet d'acquisition de l'emprise de la parcelle AL 392 afin d'y implanter une caserne pour le SDIS.
4.1. Situation générale
L'emprise de parcelle issue de AL 392 est située en zone résidentielle, à proximité du Collège Auguste Lacaussade et de la piscine municipale de Salazie.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
L'emprise est desservie par la RD 52, l'impasse Jules Cologon et un accès privé menant aux parcelles du fond.
Les réseaux sont présents.
4,3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Emprise réelles évaluer
Salazie AL 392 RD 52 - Mare à Citron 5 180 m°? 3 000 m°
TOTAL 5 180 m? 3 000 m°?
4.4. Descriptif
L'emprise de parcelle à évaluer, d'une superficie de 3 000 m°, est nue et moyennement pentue.
EX z : En à ARE géoportail O, cher un lieu. une airasse une donnée . RÉPUBLIQUE géoportail O, hercher ufi Bgu, 408 4de3S6. M4 Cons +
FRANÇAISE
4.5. Surfaces du bâti
Néant
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 5- SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
M. VIDOT Fred Gilles
5.2. Conditions d'occupation
Libre
6.1.Règles actuelles
Zone Ub au PLU de Salazie
PPR R1 sur 110 m? et R2 sur 440 m2.
6.2.Date de référence et règles applicables
La zone UB correspond à la zone mixte agglamérée des lieux de centralité. Il s'agit d'espaces urbains équipés destinés à l'habitat ainsi qu'aux équipements et activités compatibles,
ARTICLE U 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sans objet.
ARFICLE LE 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRLICTIONS
En zones UA et UB, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres à l'égout du toit ou au sommet dé l'acrotère,
Méthode par comparaison
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Ventes récentes de terrains nus relevés sous l'application Patrim, dans un périmètre proche du bien
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse 20 imp mare grand cafe, 97433 Salazie correspondant à la référence cadastrale : 97 421 / 000 AL 0392
Périmètre géographique centré sur 20 imp mare grand cafe, 97433 Salazie Aire du polygone 3938693 m?
Période de recherche
De 01/2022 a 07/2023
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 100 à 3000 m2
Données retraitées après lecture des actes
RE —————— ———.".— ——@—
| | | | Surface | ET a TROT SEE) 0 Commune | BUS | Date mutation! terrain | Prix total | Prix/m? Re) se bn Observations (Nature)
| ir | ex AL 357, situé à ! RUE MICHEL | 670 m du bien à
21//AL/566// 974 SALAZIE DEBRE | 10/03/2022 : 537 90 000 167,6 Ub évaluer, donne : Non bâti Terre | | également sur la RD
la parcelle supporte !
une dalle en béton.
Les attentes EDF et
téléphone sont sur la
6 CHE DE LA | | parcelle, et le
21/AL/568// 974 SALAZIE 26/09/2022 427 71000 166,28 Ub compteur d'eau en Non bâti | Sol MARE A VIRAPA Kai : limite du chemin.
Situé dans un
environnement
comparable à celui
| | de AN 256 | 5 MARE A à a 21//AL/548// 974 SALAZIE CITRONS 17/06/2022 399 64 000 160,4 Ub à 329m de AL 392 Non bâti Terre
NE | 5 MAREA uno à | ex AL 552, à 330m| 4 21//AL/573// 974 SALAZIE CITRONS | 14/10/2022 462 81 900 177,27 Ub de AL 392 Non bâti | Terre
| L ‘ | em ne mu EL | _ ex AN 550 (ex AN | | | ‘ 21W/AN/555// 974 SALAZIE MARE A CITRONS : 26/10/2022 | 658 94 000 142,86 Ub 460), à 354m de AL | Non bâti Terre
5 MARE A | | ex AL 552, à 330m | ms 21//AL/572// 974 SALAZIE CITRONS | 07/11/2022 500 80 000 160 Ub de AL 392 Non bâti | Terre
5 MARE À | ex AL 549, à 350m | . 2V/AL/574// 974 SALAZIE CITRONS | 06/04/2023 301 54 180 180 Ub de AL 392 | Non bâti | Terre
5 MARE À ex AL 549, à 350m | à 2V/AL/578// 974 SALAZIE CITRONS | 24/05/2023 | 373 67 140 180 Ub de AL 392 Non bâti | Terre
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Néant
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Moyenne des termes : 166,80 €/m?
Médiane des termes : 166,94 €/m°
L'emprise de parcelle à évaluer étant de belle configuration (rectangulaire) et accessible sur 3 de ses côtés, une valeur arrondie à la dizaine supérieure de la moyenne et médiane sera retenue, soit 170 €/m°.
Bien que la parcelle soit de plus grande superficie que les termes, aucun abattement ne sera effectué sur cette valeur de référence car l'emprise pourrait aisément être divisée en plusieurs petites parcelles accessibles par les 3 Voies existantes, sans avoir à prévoir de voies à l'intérieur de l'emprise. Accusé de réception en préfecture 974-219740214-20240618-2024-CM-071-DE
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 La partie de l'emprise située en zones R1 et R2 fera l'objet d'un abattement de 70 %, car bien qu'inconstructible, cette partie donnant sur la RD 52 peut être aménagée en espaces de circulation et de stationnements.
Calcul : (2 450 m? x 170 €/m?) + (550 m° x 170 €/m° x 0,3) = 444 550 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
[Cession / acquisition]
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 444 550 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10% portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 489 000 €
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
“pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
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Date de réception préfecture : 26/06/2024 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien
de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional des Finances
publiques
et par délégation,
Nathalie FESTIN-PAYET
Inspectrice des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d'un traitement infor... 2. 2 _._.. L LL et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'inforr TAtiQuE, aux fIchIETS Et AUX libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des 7 Finances Publiques.
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