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Déliberation - AR COMMENTAIRES BILAN SEM 47
Déliberation - BILAN VISE
Document publié le Mercredi 31 juillet 2013 par la commune de Bon-Encontre.
Lien du pdf (Déliberation - BILAN VISE)
Thèmes du document : Banque, Fiscalité, Logement,
AR PREFECTURE
047-214700320-20180328-201811-DE RANNEKE 2 Reçu le 04/04/2018
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sema7 FEVRIER 2018 Lot-et-Garonne
COMMUNE de BON ENCONTRE
ZAC ECOQUARTIER DE SAINT FERREOL
COMMENTAIRES SUR LE BILAN
PREAMBULE
Par concession d'aménagement en date du 31 juillet 2013, la commune de Bon-Encontre a confié à la
SEM 47 la réalisation de l'Eco-quartier de Saint-Ferreol. Cet éco-quartier est réalisé dans le cadre d'une
procédure de ZAC.
Elle couvre une superficie de 12 ha. La délibération communale approuvant la création de la ZAC est
intervenus le 27 Mars 2013. Le dossier de réalisation de la ZAC a été approuvé par le conseil municipal
le 17 Septembre 2013.
L'équilibre de l'opération s'établit à 4 817 884 € HT.
1 - BILAN AU 31 DECEMBRE 2017
1 - LES DEPENSES
1.1 - Les acquisitions
+ Acquisition du terrain communal (parcelle cadastrée C n°1370p) en 2015
44 034 m° à 4,00 € /m2 176 136.00 €
Frais d'acquisition 2 833.77 €
TOTAL 178 696.77 €
En 2015, une avance correspondant au montant d'acquisition du terrain communal à savoir 176 136 €
par la commune à l'opération a été opérée, Cette avance sera remboursée en 2022.
+ Acquisitions du terrain de M. et Mme MAZARS (parcelles C15, C16 et C799 pour partie) en
2015 suite à l'accord amiable pour un prix de cession de 6 € m2. Ce prix est supérieur à
l'estimation des services fiscaux (4,56 €lm?) mais il reste bien inférieure au montant de 9 €/m°
qui lui avait été proposé par un promoteur privé.
70 060 m° à 6 €/m? 420 360.00 €
Frais d'acquisition 5 630.33 €
TOTAL 425 990.43 € AR PREFECTURE
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Reçu le 04/04/2018
En 2016, 1 288 € HT de frais de notaires (ajustement des frais d'acquisitions) ont été régularisés.
Réalisé au 31.12.2017 606 248.00 € HT
1.2 - Travaux et Honoraires
L'appel d'offres travaux pour la réalisation des travaux des phases 1 et 2 a été lancé en Juin 2015. Les
négociations lors de cette consultation ont conduit à des résultats techniques et financiers fructueux (-
20% par rapport à l'estimation MOE) permettant de retenir la réalisation de la tranche conditionnelle -
aménagement de la voie communale n°4.
Les travaux ont été engagés en Août 2015, pour une durée de 9 mois. Pour éviter les dégradations, les
travaux de finitions ne seront réalisés qu'après réalisation des constructions.
En 2017, seuls des travaux d'aménagements paysagers et d'entretien des terrains non commercialisés
ont été réalisés.
Réalisé au 31.12.2017 905 855.00 € HT
1.3- Frais de gestion
Les frais de gestion correspondent aux frais annexes liés à la réalisation de l'opération (frais de
géomètre, frais d'appels d'offres, taxes foncières, frais d'entretien des terrains, etc.)
Réalisé au 31.12.2017 65 395.00 € HT
1.4 - Frais Financiers
Ils s'élèvent à 42 440 € HT au 31 Décembre 2017. Ces frais financiers représentent les frais courts
termes ainsi que les frais d'emprunt.
La mise en place d'un emprunt pour réaliser l'acquisition des terrains Mazars et engager une première
tranche de travaux a été nécessaire dès 2015.
Réalisé au 31.12.2017 42 440.00 € HT
1,5- Rémunération de la société
Ils s'établissent à 111 559 HT € au 31 Décembre 2017 sur la base d'une rémunération de 5% sur le montant TTC des postes 1.2 et 1.3 ainsi que 4% sur le montant TTC du poste 2.1.
Réalisé au 31.12.2017 111 559,00 € HT
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2017 AR PREFECTURE
047-214700320-20150328-201811-DE
Reçu le 04/04/2018
2 - LES RECETTES
2.1- Les Cessions
Le résultat fructueux de l'appel d'offres a permis de revoir à la baisse le prix de cession pour plus
d’attractivité. Le bilan de ZAC a été établi sur la base des prix de cessions suivants :
- 65 € HT/m° de terrain pour les îlots destinés à des opérations groupées ou d'habitat collectif
- 66 euros HT/m? soit 79 € TTC/m? pour les lots libres destinés à l'Habitat individuel. Au regard de
ce prix unitaire, le prix de cession d'un terrain de 535 m2 (superficie moyenne des lots
commercialisés en phases 1 et 2) sera de 42 265.00 euros TTC et d'un terrain de 493 m°
(superficie moyenne des lots commercialisés en phases 3 et 4) sera de 38 947.00 euros TTC.
Le rythme de commercialisation retenu est de 7 lots en moyenne par an.
En 2016, Agen Habitat a acquis les ilots 2.1 et 2.2 pour une surface totale de 6 070 m2 (cession de
394 550.00 EHT).
En 2017, habitalys a acquis les ilots 3, 5.1 et 5.2 pour une surface de 3 319 m2 (cession de 215 800.00 €EHT)
En 2017, 3 lots individuels ont été signés :
- Lot4 Mme TURPAIN (compromis signé avant la baisse de prix) : 37 350.00 € HT - Lot5 Mme MOREAUD 33 048.33 € HT -__ Lot6 M. MAURET et Mme BURIEZ 32 916.67 EHT
Réalisé au 31.12.2017 713 665.00 € HT
3 - FINANCEMENT
3.1 - Avance de la collectivité
Au 31 décembre 2017, l'opération s'appuie sur la mise en place d’une avance de 176 136 € de 2015 à
2022, montant correspondant au coût d'acquisition du terrain communal.
3-2 Emprunt
Un emprunt a été mis en place dès 2015 pour permettre la réalisation des acquisitions foncières et
d'une première tranche de travaux. Le bilan a été établi avec un emprunt 850 000 € auprès de la Caisse
des Dépôts et Consignations, après une mise en concurrence auprès de plusieurs organismes
bancaires.
Montant emprunté : 850 000 €
Durée : 10 ans
Durée de différé d'amortissement : 9 ans
Taux : taux du livret À (en vigueur à la daté d'effet du contrat de prêt) + 0.60 %
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2017 AR PREFECTURE
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Reçu le 04/04/2018
4 - TRESORERIE
Cf. tableaux
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2017 AR PREFECTURE
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Reçu le 04/04/2015
3 - PERSPECTIVES 2018 et SUIVANTES
Suite à la baisse du prix de cession des lots individuels, un dynamisme dans la vente a pu être
constaté.
1 - LES DEPENSES
1.1- Les acquisitions
La Sem 47 a acquis l'ensemble des terrains de la ZAC dès 2015.
1.2- Travaux et Honoraires
L'année 2018 sera marquée par la réalisation des travaux de finitions devant les ilots de Agen Habitat et les cheminements piétons jouxtant les maisons.
Les travaux d'entretien seront également prévus sur les terrains non commercialisés.
1.3- Frais de gestion
Les frais de gestion programmés représentent les frais d'entretien, les frais techniques (géomètre) et les impôts fonciers.
1.4- Frais Financiers
L'annuité de remboursement d'emprunt de 2018 a un montant de 15 593 euros.
1.5- Rémunération de la société
Afin de permettre une baisse du coût de cession des terrains individuels, la SEM 47 a participé à l'effort financier en réduisant en 2017son taux de rémunération de 6% à 5% du montant des travaux et de 5% à 4% du montant des cessions.
2 - LES RECETTES
2.1- Les Cessions
Suite à la baisse de prix de vente ds terrains individuels, l'ensemble des constructeurs et pavillonneurs de l’agglomération d'Agen ont été re contactés.
À ce jour, 4 compromis de vente ont été signés en 2017 (lots 7, 13, 17 et 18), les actes authentiques devraient être signés en 2018.
Ciliopée étudie également une implantation sur la ZAC Eco-quartier.
2.1-Participations
Afin d'équilibrer le bilan d'opération, le remboursement de l'avance prévue initialement en 2022, constituera une participation pour l'opération.
Si l'opération le permet, cette participation sera restituée.
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2017 AR PREFECTURE
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Reçu le 04/04/2018
3- ECART (tableau ci-joint
Les principaux écarts par rapport au bilan initial portent :
- __18755€ : Ajustement des travaux
- -7287€: Baisse des frais de gestion,
- _-13 498€ : baisse des frais financiers courts termes (frais bancaires)
- 3 640 €: ajustement de la rémunération de la SEM 47 suivant le contrat de concession
4- CONCLUSION
La Commune de Bon-Encontre est invitée à approuver le présent compte rendu d'activité avec son bilan financier.
Fait à ; le 20 Février
Le Directeür Général Délégué de la SEM'47
Cyril GALTIE
PJ.: Plan de financement
Périmètre de la ZAC
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2017 AR PREFECTURE
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