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Arrêté - SEM 47 BILAN VISE
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Bon-Encontre.
Lien du pdf (Arrêté - SEM 47 BILAN VISE)
Thèmes du document : Banque, Investissement et développement économique, Fiscalité,
AR PREFECTURE
047-214700320-20170630-201706303-DE ANNEXE ê
Reçu le 05/07/2017
Ce
æ sem 47 MAI 2017
Lot-et-Garonne
COMMUNE de BON ENCONTRE
ZAC ECOQUARTIER DE SAINT FERREOL
COMMENTAIRES SUR LE BILAN
PREAMBULE
Par concession d'aménagement en date du 31 juillet 2013, la commune de Bon-Encontre a confié à la
SEM 47 la réalisation de l'Eco-quartier de Saint-Ferreol. Cet éco-quartier est réalisé dans le cadre d'une
procédure de ZAC.
Elle couvre une superficie de 12 ha. La délibération communale approuvant la création de la ZAC est
intervenus le 27 Mars 2013. Le dossier de réalisation de la ZAC a été approuvé par le conseil municipal
le 17 Septembre 2013.
L'équilibre de l'opération s'établit à 4 811 378 k€ HT.
! - BILAN AU 31 DECEMBRE 2016
1 - LES DEPENSES
1.1- Les acquisitions
+ Acquisition du terrain communal (parcelle cadastrée C n°1370p) en 2015
44 034 m°? à 4,00 € /m° 176 136.00 €
Frais d'acquisition 2 833.77 €
TOTAL 178 696.77 €
En 2015, une avance correspondant au montant d'acquisition du terrain communal à savoir 176 136 € par la commune à l'opération a été opérée. Cette avance sera remboursée en 2022.
+ Acquisitions du terrain de M. et Mme MAZARS (parcelles C15, C16 et C799 pour partie) en
2015 suite à l'accord amiable pour un prix de cession de 6 € m2. Ce prix est supérieur à
l'estimation des services fiscaux (4,56 €/m°) mais il reste bien inférieure au montant de 9 €/m2
qui lui avait été proposé par un promoteur privé.
70 060 m° à 6 €/m? 420 360.00 €
Frais d'acquisition 5 630.33 € AR PREFECTURE
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Reçu le 05/07/2017
TOr*E 425 990.43 €
En 2016, 1 288 € HT de frais de notaires (ajustement des frais d'acquisitions) ont été régularisés.
Réalisé au 31.12.2016 606 248.00 € HT
1.2- Travaux et Honoraires
L'appel d'offres travaux pour la réalisation des travaux des phases 1 et 2 a été lancé en Juin 2015. Les négociations lors de cette consultation ont conduit à des résultats techniques et financiers fructueux (- 20% par rapport à l'estimation MOE) permettant de retenir la réalisation de la tranche conditionnelle - aménagement de la voie communale n°4.
Les travaux ont été engagés en Août 2015, pour une durée de 9 mois. Pour éviter les dégradations, les travaux de finitions ne seront réalisés qu'après réalisation des constructions.
Réalisé au 31.12.2016 898 835.00 € HT
1.3- Frais de gestion
Les frais de gestion correspondent aux frais annexes liés à la réalisation de l'opération (frais de
géomètre, frais d'appels d'offres, taxes foncières, frais d'entretien des terrains, etc.)
Réalisé au 31.12.2016 50 406.00 € HT
1.4- Frais Financiers
Ils s'élèvent à 26 676 € HT au 31 Décembre 2016. Ces frais financiers représentent les frais courts termes ainsi que les frais d'emprunt.
La mise en place d'un emprunt pour réaliser l'acquisition des terrains Mazars et engager une première tranche de travaux a été nécessaire dès 2015.
Réalisé au 31.12.2016 26 676.00 € HT
1.5 - Rémunération de la société
Ils s'établissent à 92 444 HT € au 31 Décembre 2016 sur la base d'une rémunération de 6% sur le
montant TTC des postes 1.2 et 1.3 ainsi que 5% sur le montant TTC du poste 2.1.
Réalisé au 31.12.2016 92 444.00 € HT
2 - LES RECETTES
2.1- Les Cessions
Le résultat fructueux de l'appel d'offres a permis de revoir à la baisse le prix de cession pour plus d'attractivité. Le bilan de ZAC a été établi sur la base des prix de cessions suivants :
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2016 AR PREFECTURE
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Reçu le 05/07/2017
- 65 € HT/m° de terrain pour les îlots destinés à des opérations groupées ou d'habitat collectif
- 75 euros HT/m? soit 90 € TTC/m? pour les lots libres destinés à l'habitat individuel. Au regard de
ce prix unitaire, le prix de cession d'un terrain de 535 m° (superficie moyenne des lots
commercialisés en phases 1 et 2) sera de 48 150.00 euros TTC et d'un terrain de 493 m2
(superficie moyenne des lots commercialisés en phases 3 et 4) sera de 44 370.00 euros TTC.
Le rythme de commercialisation retenu est de 7lots en moyenne par an.
En 2016, Agen Habitat a acquis les ilots 2.1 et 2.2 pour une surface totale de 6 070 m° (cession de
394 550.00 EHT).
Réalisé au 31.12.2016 394 550.00 € HT
3 — FINANCEMENT
3.1 - Avance de la collectivité
Au 31 décembre 2016, l'opération s'appuie sur la mise en place d'une avance de 176 136 € de 2015 à
2022, montant correspondant au coût d'acquisition du terrain communal.
3-2 Emprunt
Un emprunt a été mis en place dès 2015 pour permettre la réalisation des acquisitions foncières et
d'une première tranche de travaux. Le bilan a été établi avec un emprunt 850 000 € auprès de la Caisse
des Dépôts et Consignations, après une mise en concurrence auprès de plusieurs organismes
bancaires.
Montant emprunté : 850 000 €
Durée : 10 ans
Durée de différé d'amortissement : 9 ans
Taux : taux du livret À (en vigueur à la daté d'effet du contrat de prêt) + 0.60 %
4 : TRESORERIE
Cf. tableaux
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Reçu le 05/07/2017
3 - PERSPECTIVES 2017 et SUIVANTES
Face aux difficultés de commercialisation des lots pour les particuliers, un ajustement du bilan a été fait,
en proposant un effort sur le prix de cession et en diminuant les dépenses.
1- LES DEPENSES
L'année 2017 sera marquée par une pause dans les travaux de la phase 1, dans l'attente de la
commercialisation des lots. Seuls les travaux d'entretien seront prévus.
1.1- Les acquisitions
La Sem 47 a acquis l'ensemble des terrains de la ZAC dès 2015.
1.2 - Travaux et Honoraires
Il n'est prévu que des travaux d'entretien de l'écoquartier.
1.3 - Frais de gestion
Les frais de gestion programmés représentent les frais d'entretien, les frais techniques (géomètre) et les
impôts fonciers.
1.4 - Frais Financiers
L'annuité de remboursement d'emprunt de 2017 a un montant de 15 100 euros.
1.5- Rémunération de la société
Afin de permettre une baisse du coût de cession des terrains individuels, la SEM 47 participe à l'effort
financier en réduisant son taux de rémunération de 6% à 5% du montant des travaux et de 5% à 4% du
montant des cessions, soit une baisse de 142 185€ de sa rémunération totale.
2 - LES RECETTES
2.1- Les Cessions
Les terrains «libres» ont été présentés et proposés aux constructeurs et pavilonneurs de
l'agglomération d'Agen (réunions, plaquettes envoyées à 15 constructeurs et à une vingtaine de
particuliers suite à des contacts téléphonique).
Un panneau d'information a été installé sur site. Des prospectus et flyers ont été distribués à toutes les
personnes souhaitant obtenir des renseignements.
Quatre compromis de vente en été signés en 2016 pour les lots particuliers, seul une cession risque
d'être signée en 2017 (lot 4 : 498m°).
Des études de sols ont été réalisées sur l'ensemble de la ZAC. Ces résultats ont été transmis à
l'ensemble des pavillonneurs.
Après analyse, il a été également revu le montant des prix de cessions des terrains à 79€ TTC/m?
(initialement à 90 € TTC/m°). Cet effort devrait permettre d'attirer plus d'acquéreurs.
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2016 AR PREFECTURE
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Reçu le 05/07/2017
lantation de logements collectifs et individuels sur les ilots 1,
2et3.
Cette cession de 3319 m° se réalisera en 2017.
2.1 -Participations
Afin d'équilibrer le bilan d'opération, le remboursement de l'avance prévue initialement en 2022,
constituera une participation pour l'opération.
Si l'opération le permet, cette participation sera restituée.
3— ECART (tableau ci-joint)
Le principal écart par rapport au bilan initial porte :
- _-62 331 €: baisse du pourcentage des imprévus travaux lors des prochaines tranches + 16197 €: augmentation des frais de gestion (entretien, frais de commercialisation (panneaux, flyers, plaquettes.)
- +10 690 € : augmentation des frais financiers court terme (frais bancaires) du au faible nombre de commercialisation des lots pour particuliers
- _- 142185 €: Baisse de la rémunération de la SEM 47
- _- 370 286 € : baisse du prix de cession des lots particuliers
- + 176136 €: participation de la commune de Bon-Encontre à hauteur du montant du terrain communal
4- CONCLUSION
La Commune de Bon-Encontre est invitée à approuver le présent compte rendu d'activité avec son
bilan financier.
Fait à Agen, le 05 Avril 2017
Le Directeur Général Délégué de la SEM 47
Cyril GALTIÉ
PJ.: Plan de financement
Périmètre de la ZAC
ZAC ECOQUARTIER SAINT FERREOL -Bilan 2016 AR PREFECTURE
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