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Acte - 76 d41214188472831203 6317
Procès Verbal - PV 00037333 D
Procès Verbal - PV 00027981 D
Conseil Municipal - acte 00082236 D
Acte - 76 d1735319269576
Document publié le Mardi 14 décembre 2021 par la commune de Bordeaux.
Lien du pdf (Acte - 76 d1735319269576)
Thèmes du document : Logement, Banque, Fiscalité,
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 65
Reçu en Préfecture le : 15/12/2021
ID Télétransmission : 033-213300635-20211214-120946-DE-
1-1
Date de mise en ligne :
certifié exact,
Séance du mardi 14
décembre 2021
D-2021/426
Aujourd'hui 14 décembre 2021, à 14h10,
le Conseil Municipal de la Ville de Bordeaux s'est réuni à Bordeaux, sous la présidence de
Monsieur Pierre HURMIC - Maire
Suspension de séance de 17h53 à 18h10
Etaient Présents :
Monsieur Pierre HURMIC, Madame Claudine BICHET, Monsieur Stéphane PFEIFFER, Madame Camille CHOPLIN, Monsieur Didier JEANJEAN, Madame Delphine JAMET, Monsieur Mathieu HAZOUARD, Madame Harmonie LECERF MEUNIER, Monsieur Amine SMIHI, Madame Sylvie SCHMITT, Monsieur Dimitri BOUTLEUX, Madame Nadia SAADI, Monsieur Bernard G BLANC, Madame Céline PAPIN, Monsieur Olivier CAZAUX, Madame Pascale BOUSQUET-PITT, Monsieur Olivier ESCOTS, Madame Fannie LE BOULANGER, Monsieur Vincent MAURIN, Madame Sylvie JUSTOME, Monsieur Dominique BOUISSON, Madame Sandrine JACOTOT, Monsieur Laurent GUILLEMIN, Madame Françoise FREMY, Madame Tiphaine ARDOUIN, Madame Marie-Claude NOEL, Monsieur Didier CUGY, Madame Véronique GARCIA, Monsieur Patrick PAPADATO, Madame Brigitte BLOCH, Madame Isabelle ACCOCEBERRY, Madame Isabelle FAURE, Madame Eve DEMANGE, Monsieur Maxime GHESQUIERE, Monsieur Matthieu MANGIN, Monsieur Guillaume MARI, Madame Marie-Julie POULAT, Monsieur Jean-Baptiste THONY, Monsieur Radouane-Cyrille JABER, Monsieur Stéphane GOMOT, Madame Charlee DA TOS, Madame Béatrice SABOURET, Monsieur Pierre De Gaétan NJIKAM MOULIOM, Madame Nathalie DELATTRE, Monsieur Nicolas FLORIAN, Madame Alexandra SIARRI, Madame Anne FAHMY, Madame Géraldine AMOUROUX, Monsieur Marik FETOUH, Monsieur Aziz SKALLI, Monsieur Thomas CAZENAVE, Madame Catherine FABRE, Monsieur Fabien ROBERT, Monsieur Nicolas PEREIRA, Madame Evelyne CERVANTES-DESCUBES, Monsieur Philippe POUTOU, Monsieur Antoine BOUDINET, Monsieur Paul-Bernard DELAROCHE, Madame Véronique SEYRAL, Monsieur Bernard-Louis BLANC,
M.BOUISSON présent à partir de 15h15, M.FETOUH présent à partir de 15h25, M.MARI présent à partir de 16h06. Mme DELATTRE présente jusqu’à 16h03, M.ROBERT présent jusqu’à 18h30,Mme CERVANTES-DESCUBES, M. BOUDINET et M. POUTOU présents jusqu'à 20h51. M.GHESQUIERE absent de 15h45 à 18h26.
Excusés :
Monsieur Baptiste MAURIN, Madame Pascale ROUX, Monsieur Francis FEYTOUT, Madame Servane CRUSSIERE, Monsieur Guillaume CHABAN-DELMAS, InCité. Rapport des administrateurs sur les sociétés
d'économies mixtes au titre des articles L.2313-1, L.2313-1-1,
L.1524-5 du Code général des collectivités Territoriales.
Rapport 2021. Exercice 2020. Information
Monsieur Bernard-Louis BLANC, Conseiller municipal, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Résumé :
L’agrégation du résultat d’exploitation (+ 855 K€), du déficit financier (- 577 K€), du résultat exceptionnel (+ 384 K€) et de l’impôt sur les sociétés (charges de - 200 K€) aboutit à un résultat net de + 473 K€, en forte amélioration par rapport à 2019 (344 K€).
L’endettement net s’élève à 49 704 K€ au 31/12/2020.Il faut rappeler que fin 2019 le remboursement d’un emprunt de 5,5 millions d’euros concernant l’opération CAP 2 a été compensé par l’avance en trésorerie gratuite de Bordeaux Métropole pour un montant de 7 millions d’euros.
Point de vigilance : La SAEML mentionne que la projection à terminaison des acquisitions immobilières en vue des réhabilitations puis la revente ferait apparaitre un déficit estimé à 1,3 millions d’euros à compenser par La Ville de Bordeaux et la Métropole.
Synthèse
La vie sociale
L’inspection générale des services a constaté la conformité aux statuts de la SEM du nombre d’instances tenues au cours de l’exercice (cf. récapitulatif en annexe 2).
Les relations contractuelles avec Bordeaux Métropole et/ou la Ville de Bordeaux En 2020, plusieurs conventions lient la SAEML InCité et Bordeaux Métropole d’une part, ainsi que la SAEML et la Ville de Bordeaux d’autre part (Cf. Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées au 31/12/2020 en annexe 3). Par ailleurs, les relations contractuelles avec la SAEML sont listées ci-dessous : - Concession d’aménagement avec la Ville de Bordeaux puis avec Bordeaux Métropole - Programme d’intérêt général (PIG) avec Bordeaux Métropole
- Convention de servitude avec Bordeaux Métropole et avec la Ville de Bordeaux - Garanties d’emprunts accordées par Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux. Au 31/12/2020, l’encours de dette garanti par Bordeaux Métropole s’élevait à 20,1 M€ et celui de la Ville de Bordeaux à 6,2 M€. L’activité et les résultats
L’activité
Les activités de la société relèvent de la gestion locative, la construction et la réhabilitation de biens immobiliers, l’aménagement d’espaces publics ou collectifs, de tout type. L’assemblée générale extraordinaire du 20/02/2020 a décidé d’étendre l’objet social de la société aux activités suivantes :
Favoriser le développement de l’économie de proximité, en priorité dans la métropole Bordelaise, notamment en effectuant des opérations de portage et de recyclage de commerces et d’activités de proximité, et elle réalise à ce titre les opérations suivantes :
- les études pré-opérationnelles ;
- l’acquisition, le portage, et s’il y a lieu la réhabilitation, même lourde et équivalente à la reconstruction et la gestion de locaux à usage de commerces, ou d’activités artisanales ou professionnelles et s’il y a lieu, à la condition qu’ils soient accessoires aux dites activités, les locaux d’habitation ;
- la mise en location de ces locaux, en gestion directe ou en confiant cette mission à des tiers ;
- la commercialisation, sous la forme de la vente dans le cadre juridique approprié (éventuellement en l’état futur d’achèvement) desdits locaux.
La loi du 23/11/2018 portant sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi Elan) entend favoriser le regroupement des organismes HLM et des SEM gérant moins de 12 000 logements. Mais selon l’article L. 481-1-2.-I.- du code de la construction et de l'habitation créé par cette loi, cette obligation ne s’applique pas aux sociétés d'économie mixte dont l'activité relevant de leur agrément en application de l'article L. 481-1 (i.e. activité de construction et de gestion de logements sociaux) ne constitue pas l'activité principale et qui n'ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années.
Ainsi, la SAEML InCité entre dans le champ des exclusions de l’obligation législative actuelle de regroupement : elle n’est donc pas obligée de céder son patrimoine ni de s’associer dans un groupement.
Pour plus de détails : Cf. Rapport de gestion au 31/12/2020 en annexe 4.
Les résultats
Focus sur l’activité de requalification du centre historique de Bordeaux (Concession d’aménagement) :
La concession 2014/2020 nommée « CPA Bordeaux 2 » a été lancée à mi-année 2014. Par délibération du 20/12/2019, le conseil métropolitain a approuvé le principe d’une prolongation de la concession d’aménagement actuelle pour une période d’une année renouvelable une fois pour une durée d’un an maximum complémentaire. Cette prorogation a été contractualisée en janvier 2020 dans le cadre de l’avenant 2 au traité de concession.
Le Compte rendu annuel d'activité à la collectivité locale (CRACL) 2020 fait état de la réalisation de 2 474 logements en cumul depuis 2014, l’objectif quantitatif de 1 800 logements sur la durée de la concession est ainsi dépassé, comme suit : Ce rapport prévoit une avance de trésorerie non rémunérée accordée par Bordeaux Métropole à hauteur de 7 M€, remboursable à la liquidation de la concession.
Ce rapport présente également une projection à terminaison des opérations de « recyclage » (acquisition immobilière en vue de la réhabilitation puis de la revente) faisant apparaître des recettes à hauteur de 59,2 M€ et des dépenses de 60,5 M€, soit un déficit à terminaison de 1,3 M€ nécessitant une participation complémentaire au bilan de la part de Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux.
Les stocks relatifs à l’encours de la concession baissent significativement depuis plusieurs années. Il s’agit exclusivement des stocks relatifs à la concession 2014/2020. Concernant le terrain situé sur la commune de Mérignac, dont InCité est propriétaire depuis 1996, il convient de rappeler que ce terrain, enclavé, a été déclassé en 2007. C’est pourquoi, une provision pour dépréciation a été constituée en 2006 et est maintenue à fin 2020 pour un montant équivalent à la valeur du bien, soit 143 K€.
L’inspection générale des services a ainsi constaté un risque de perte à terminaison sur ces opérations de « recyclage ». Le compte de résultat :
L’activité concession est par nature de longue durée et induit des mouvements d’acquisition et de stockage (achats de fonciers), d’encours de production (travaux d’aménagement), de cessions de charges foncières et de terrains aménagés (chiffre d’affaires). Cette activité porte sur des montants significatifs dont l’effet dans les comptes de la société est annulé (la neutralisation du résultat s’effectue par la constatation d’une écriture de variation de stock dans les comptes analytiques de l’opération). Le bilan :
Le capital restant dû au 31/12 /2020 est de 49,7 millions d’euros, sachant que Bordeaux Métropole est en garantie d’emprunt à hauteur de 20 millions d’euros et la Ville de Bordeaux pour 6 millions.
Pour plus de détails : Cf. Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels au 31/12/2020 en annexe 5.
INFORMATION DU CONSEIL MUNICIPAL
Fait et Délibéré à Bordeaux, le 14 décembre 2021
P/EXPEDITION CONFORME,
Monsieur Bernard-Louis BLANC Page 1 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
SAEML InCité
Rapport 2021
Exercice 2020
En application des articles L.2313-1, L.2313-1-1 et L.1524-5 du Code général des collectivités territoriales.
Information du Conseil municipal
SOMMAIRE
SOMMAIRE ................................................................................................................................. 1
RESUME ...................................................................................................................................... 2
SYNTHÈSE ................................................................................................................................... 2
La vie sociale ........................................................................................................................... 2
Les relations contractuelles avec Bordeaux Métropole et/ou la Ville de Bordeaux ............. 2
L’activité et les résultats ......................................................................................................... 2
ANNEXES..................................................................................................................................... 7 Page 2 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
RESUME
Point de vigilance : La SAEML mentionne que la projection à terminaison des acquisitions
immobilières en vue des réhabilitations puis la revente ferait apparaitre un déficit estimé à
1,3 millions d’euros à compenser par La Ville de Bordeaux et la Métropole.
SYNTHÈSE
La vie sociale
L’inspection générale des services a constaté la conformité aux statuts de la SEM du nombre d’instances tenues au cours de l’exercice (cf. récapitulatif en annexe 2).
Les relations contractuelles avec Bordeaux Métropole et/ou la Ville de
Bordeaux
En 2020, plusieurs conventions lient la SAEML InCité et Bordeaux Métropole d’une part, ainsi
que la SAEML et la Ville de Bordeaux d’autre part (Cf. Rapport spécial du commissaire aux
comptes sur les conventions réglementées au 31/12/2020 en annexe 3).
Par ailleurs, les relations contractuelles avec la SAEML sont listées ci-dessous :
- Concession d’aménagement avec la Ville de Bordeaux puis avec Bordeaux Métropole
- Programme d’intérêt général (PIG) avec Bordeaux Métropole
- Convention de servitude avec Bordeaux Métropole et avec la Ville de Bordeaux
- Garanties d’emprunts accordées par Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux. Au
31/12/2020, l’encours de dette garanti par Bordeaux Métropole s’élevait à 20,1 M€ et
celui de la Ville de Bordeaux à 6,2 M€.
L’activité et les résultats
L’activité
Dénomination sociale InCité
Statut SAEML au capital de 0,3 M€, détenue à 31,21 % par Bordeaux Métropole et à 23,71 % par la Ville de Bordeaux
Président Stéphane PFEIFFER
Dir. Gén.al Benoît GANDIN
Objet
Périmètre géographique
INDICATEURS FINANCIERS 2019 2020 2020/2019 En K€ 2020/2019 En %
C.A. 21 080 K€ 21 836 K€ 756 K€ 3,6%
Rés. Net 344 K€ 473 K€ 129 K€ 37,5%
Capitaux Propres 19 103 K€ 24 404 K€ 5 302 K€ 27,8%
Capital restant dû au 31/12/2019 (en milliers d'euros)
Cité 20 097
0,58%
é 6 199
9,46%
Capital restant dû au 31/12/2019 des emprunts garantis par Bordeaux Métropole au profit d'InCité en % du total des garanties d'emprunt accordées par Bordeaux Métropole aux organismes HLM Capital restant dû au 31/12/2019 des emprunts garantis par Ville de Bordeaux au profit d'InCité en % du total des garanties d'emprunt accordées par Ville de Bordeaux
Principale convention « Requalification du centre historique de Bdx » :
- Début au 22/05/2014
- Fin au 30/06/2021 (une année renouvelable une fois portant le terme maximum de la concession d’aménagement au 30/06/2022).
Gestion et construction logements sociaux et de centres commerciaux et
Bordeaux Métropole Page 3 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
Les activités de la société relèvent de la gestion locative, la construction et la réhabilitation de
biens immobiliers, l’aménagement d’espaces publics ou collectifs, de tout type.
L’assemblée générale extraordinaire du 20/02/2020 a décidé d’étendre l’objet social de la
société aux activités suivantes :
Favoriser le développement de l’économie de proximité, en priorité dans la métropole
Bordelaise, notamment en effectuant des opérations de portage et de recyclage de
commerces et d’activités de proximité, et elle réalise à ce titre les opérations suivantes :
- les études pré-opérationnelles ;
- l’acquisition, le portage, et s’il y a lieu la réhabilitation, même lourde et équivalente à la
reconstruction et la gestion de locaux à usage de commerces, ou d’activités artisanales ou
professionnelles et s’il y a lieu, à la condition qu’ils soient accessoires aux dites activités, les
locaux d’habitation ;
- la mise en location de ces locaux, en gestion directe ou en confiant cette mission à des
tiers ;
- la commercialisation, sous la forme de la vente dans le cadre juridique approprié
(éventuellement en l’état futur d’achèvement) desdits locaux.
La loi du 23/11/2018 portant sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique
(dite loi Elan) entend favoriser le regroupement des organismes HLM et des SEM gérant moins
de 12 000 logements. Mais selon l’article L. 481-1-2.-I.- du code de la construction et de
l'habitation créé par cette loi, cette obligation ne s’applique pas aux sociétés d'économie mixte
dont l'activité relevant de leur agrément en application de l'article L. 481-1 (i.e. activité de
construction et de gestion de logements sociaux) ne constitue pas l'activité principale et qui
n'ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières
années.
Ainsi, la SAEML InCité entre dans le champ des exclusions de l’obligation législative actuelle
de regroupement : elle n’est donc pas obligée de céder son patrimoine ni de s’associer dans
un groupement.
Pour plus de détails : Cf. Rapport de gestion au 31/12/2020 en annexe 4.
Nombre locaux commerciaux et d’activité 31/12/2019 31/12/2020
Evolution
2020/2019
(en val.)
Evolution
2020/2019
(en %)
Commerces des centres commerciaux 42 40 -2 -5%
Locaux d’activités 2 2 0 0%
Commerces en centre-ville 30 30 0 0%
Total 74 72 -2 -3%
Source : Rapport de gestion 2020 Page 4 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
Les résultats
Focus sur l’activité de requalification du centre historique de Bordeaux (Concession
d’aménagement) :
La concession 2014/2020 nommée « CPA Bordeaux 2 » a été lancée à mi-année 2014. Par
délibération du 20/12/2019, le conseil métropolitain a approuvé le principe d’une prolongation
de la concession d’aménagement actuelle pour une période d’une année renouvelable une
fois pour une durée d’un an maximum complémentaire. Cette prorogation a été contractualisée
en janvier 2020 dans le cadre de l’avenant 2 au traité de concession.
Le Compte rendu annuel d'activité à la collectivité locale (CRACL) 2020 fait état de la
réalisation de 2 474 logements en cumul depuis 2014, l’objectif quantitatif de 1 800 logements
sur la durée de la concession est ainsi dépassé, comme suit :
Ce rapport prévoit une avance de trésorerie non rémunérée accordée par Bordeaux Métropole
à hauteur de 7 M€, remboursable à la liquidation de la concession.
Ce rapport présente également une projection à terminaison des opérations de « recyclage »
(acquisition immobilière en vue de la réhabilitation puis de la revente) faisant apparaître des
recettes à hauteur de 59,2 M€ et des dépenses de 60,5 M€, soit un déficit à terminaison de
1,3 M€ nécessitant une participation complémentaire au bilan de la part de Bordeaux
Métropole et la Ville de Bordeaux.
Les stocks relatifs à l’encours de la concession baissent significativement depuis plusieurs
années. Il s’agit exclusivement des stocks relatifs à la concession 2014/2020. Concernant le
terrain situé sur la commune de Mérignac, dont InCité est propriétaire depuis 1996, il convient
de rappeler que ce terrain, enclavé, a été déclassé en 2007. C’est pourquoi, une provision
pour dépréciation a été constituée en 2006 et est maintenue à fin 2020 pour un montant
équivalent à la valeur du bien, soit 143 K€.
L’inspection générale des services a ainsi constaté un risque de perte à terminaison sur ces
opérations de « recyclage ».
InCité - Concession 2014-2020
Objectif
concessions
sur 6 années
Réalisé
cumulé au
31/12/2017
(déposés et
agréés)
Réalisé
cumulé au
31/12/2018
(déposés et
agréés)
Réalisé
cumulé au
31/12/2019
(déposés et
agréés)
Réalisé
cumulé au
31/12/2020
(déposés et
agréés)
Différence
entre
réalisation et
objectif
global
(en nombre)
% de
réalisation
par rapport à
l'objectif
global
Logements 1 800 1 459 1 866 2 159 2 474 674 137%
dont logements locatifs 1 630 1 412 1 813 2 086 2 204 574 135%
dont logements locatifs sociaux 200 82 87 99 113 -87 57%
dont logements locatifs privés 1 430 1 330 1 726 1 987 2 091 661 146%
dont logements occupés par leur propriétaire 170 47 53 73 270 100 159%
Activités économiques 68 16 16 25 28 -40 41%
Bicycletteries 3 1 1 1 1 -2 33%
L'objectif devrait être atteint à 100 % (6/6 ans)
Source : CRAC 2020 Page 5 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
Total Dont récupérable Total Dont récupérable Total Dont récupérable En € En %
Ventes de marchandises
Production - biens 4 245 791 0 7 898 811 0 8 487 105 0 588 294 7,4%
Vendue - services 12 952 350 2 826 663 13 181 600 2 763 519 13 349 073 2 705 825 167 473 1,3%
CHIFFRE D'AFFAIRES NET 17 198 141 2 826 663 21 080 411 2 763 519 21 836 178 2 705 825 755 767 3,6%
Production stockée 1 228 361 0 (3 067 188) 0 (2 097 619) 0 969 569 -31,6%
Production immobilisée 62 166 0 88 135 0 80 962 (7 173) -8,1%
Subventions d'exploitation 0 0 0 0 1 333 0 1 333
Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges 2 025 153 0 1 916 163 0 2 481 716 0 565 554 29,5%
Autres produits 9 110 0 43 496 0 5 637 0 (37 859) -87,0%
TOTAL DES PRODUITS D'EXPLOITATION 20 522 930 2 826 663 20 061 017 2 763 519 22 308 208 2 705 825 2 247 191 11,2%
Achats de marchandises (y compris droits de douane) 0 0 0 0 0 0 0
Variation de stock (marchandises) 0 0 0 0 0 0 0
Achats matières premières, autres approvisionnements (et droits de douane) 0 0 0 0 0 0 0
Variations de stock (matières premières et approvisionnements) 0 0 0 0 0 0 0
Autres achats et charges externes 10 716 709 2 036 582 9 853 706 2 052 124 11 485 182 2 025 921 1 631 476 16,6%
Impôts, taxes et versements assimilés 2 453 630 369 476 2 474 269 372 871 2 502 527 376 500 28 258 1,1%
Salaires et traitements 2 233 418 279 629 2 374 530 228 580 2 447 604 211 330 73 073 3,1%
Charges sociales 1 156 129 140 976 1 192 271 109 945 1 217 973 92 074 25 702 2,2%
DOTATIONS D'EXPLOITATION 0 0 0 0 0 0 0
Sur immobilisations : 2 378 707 0 2 587 187 0 2 643 519 0 56 332 2,2%
Sur actif circulant : dotations aux provisions 98 024 0 48 585 0 107 737 0 59 152 121,7%
Pour risques et charges : dotations aux provisions 538 429 0 425 369 0 873 344 0 447 975 105,3%
Autres charges 111 713 0 190 554 0 174 907 0 (15 646) -8,2%
TOTAL DES CHARGES D'EXPLOITATION 19 686 759 2 826 663 19 146 471 2 763 519 21 452 792 2 705 825 2 306 321 12,0%
RESULTAT D'EXPLOITATION 836 172 0 914 545 0 855 415 0 (59 130) -6,5%
OPERATIONS EN COMMUN 0 0 0 0
Bénéfice attribué ou perte transférée 0 0 0 0 0
Perte supportée ou bénéfice transféré 0 0 0 0 0
PRODUITS FINANCIERS 0 0 0 0
Produits financiers de participations 0 0 0 0 0
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé 3 744 3 546 1 810 0 (1 736) -49,0%
Autres interêts et produits assimilés 9 781 3 377 1 275 0 (2 103) -62,3%
Reprises sur provisions et transferts de charges 42 313 4 776 8 207 0 3 431 71,8%
Différences positives de change 0 0 0 0 0
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0 0 0 0
TOTAL DES PRODUITS FINANCIERS 55 838 0 11 700 0 11 292 0 (407) -3,5%
Dotations financières aux amortissements et provisions 0 0 0 0 0
Interêts et charges assimilées 661 964 646 355 577 838 0 (68 517) -10,6%
Différences négatives de change 0 0 0 0 0
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0 0 0 0
TOTAL DES CHARGES FINANCIERES 661 964 0 646 355 0 577 838 0 (68 517) -10,6%
RESULTAT FINANCIER (606 126) 0 (634 656) 0 (566 546) 0 68 110 -10,7%
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS 230 046 0 279 890 0 288 870 0 8 980 3,2%
Produits exceptionnels sur opérations de gestion 49 070 32 840 158 366 125 526 382,2%
Produits exceptionnels sur opérations en capital 255 028 271 313 543 521 272 208 100,3%
Reprises sur provisions et transferts de charges 0 0 0
TOTAL DES PRODUITS EXCEPTIONNELS 304 098 0 304 153 0 701 887 0 397 734 130,8%
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4 709 46 746 4 225 (42 521) -91,0%
Charges exceptionnelles sur opérations en capital 0 883 114 448 113 564 12857,4%
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions 0 1 378 199 552 198 173 14378,4%
TOTAL DES CHARGES EXCEPTIONNELLES 4 709 0 49 007 0 318 224 0 269 217 549,3%
RESULTAT EXCEPTIONNEL 299 390 0 255 146 0 383 662 0 128 517 50,4%
Participation des salariés aux résultats de l'entreprise 0 0 0
Impôts sur les bénéfices 154 596 191 366 200 030 8 664 4,5%
TOTAL DES PRODUITS 20 882 867 2 826 663 20 376 869 2 763 519 23 021 387 2 705 825 2 644 517 13,0%
TOTAL DES CHARGES 20 508 028 2 826 663 20 033 200 2 763 519 22 548 884 2 705 825 2 515 684 12,6%
RESULTAT NET 374 839 0 343 670 0 472 502 0 128 833 37,5%
31/12/2018 Evol. Total 2020/2019 Rubriques
31/12/2020 31/12/2019
Le compte de résultat :
L’activité concession est par nature de longue durée et induit des mouvements d’acquisition
et de stockage (achats de fonciers), d’encours de production (travaux d’aménagement), de
cessions de charges foncières et de terrains aménagés (chiffre d’affaires). Cette activité porte
sur des montants significatifs dont l’effet dans les comptes de la société est annulé (la
neutralisation du résultat s’effectue par la constatation d’une écriture de variation de stock
dans les comptes analytiques de l’opération). Page 6 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
Le bilan :
Le capital restant dû au 31/12 /2020 est de 49,7 millions d’euros, sachant que Bordeaux
Métropole est en garantie d’emprunt à hauteur de 20 millions d’euros et la Ville de Bordeaux
pour 6 millions.
Pour plus de détails : Cf. Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels au
31/12/2020 en annexe 5.
En milliers d'€ 2018 2019 2020 Evol. 2019/2018 en K€ Evol.
2019/2018 en
%
Evol. 2020/2019
en K€
Evol.
2020/2019 en
%
ACTIF
Actif immobilisé 58 833 59 087 57 227 254 0,4% -1 860 -3,1%
Actif immobilisé / total actif 72,6% 73,8% 71,0% -2,8% -3,8%
Dont immobilisations incorporelles 96 97 113 1 1,3% 16 16,0%
Dont immobilisations corporelles 52 642 56 619 55 981 3 976 7,6% -638 -1,1%
Dont immobilisations corporelles en cours 5 800 2 076 835 -3 724 -64,2% -1 241 -59,8%
Dont immobilisations financières 294 294 298 0 0,0% 4 1,2%
Actif circulant 22 257 20 956 23 323 -1 301 -5,8% 2 367 11,3%
Actif circulant / total actif 27,4% 26,2% 29,0% 2,8% 10,6%
Dont stocks et encours 15 920 12 853 10 755 -3 067 -19,3% -2 098 -16,3%
Dont créances 3 954 2 575 2 312 -1 379 -34,9% -263 -10,2%
Dont trésorerie 2 124 5 169 9 942 3 045 143,4% 4 773 92,3%
Dont compte de régularisation 259 359 314 100 38,6% -45 -12,6%
TOTAL ACTIF 81 089 80 042 80 550 -1 047 -1,3% 508 0,6%
PASSIF
Capitaux propres 19 019 19 103 24 404 84 0,4% 5 302 27,8%
Dont résultat net 375 344 473 -31 -8,3% 129 37,5%
Provisions pour risques et charges 2 637 2 723 2 801 86 3,3% 79 2,9%
Dettes 53 665 54 901 52 318 1 236 2,3% -2 584 -4,7%
Dont dettes financières 50 247 51 556 49 704 1 309 2,6% -1 852 -3,6%
Dont dettes d'exploitation et diverses 3 418 3 346 2 614 -73 -2,1% -732 -21,9%
Autres comptes 5 768 3 316 1 026 -2 453 -42,5% -2 289 -69,0%
TOTAL PASSIF 81 089 80 042 80 550 -1 047 -1,3% 508 0,6% Page 7 sur 7
Inspection générale des services - Contrôle de gestion externe – SAEML InCité_Rapport_2020_VB
ANNEXES
Annexe 1. Fiche d’identité
Annexe 2. Calendrier et nombre des instances
Annexe 3. Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions
réglementées
Annexe 4. Rapport de gestion
Annexe 5. Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels Annexe 1
Dernière mise à jour : Octobre 2021
Identité
Dénomination sociale : InCité Forme juridique : Société anonyme d'économie mixte locale (S.A.E.M.L.) Date de constitution (immatriculation) : le 5 août 1957 Durée : 99 ans Objet social : Gestion et construction logements sociaux et de centres commerciaux et aménagement Siège social : 101, cours Victor Hugo 33074 Bordeaux Cedex Président du conseil d'administration : M. Stéphane PFEIFFER (depuis le 30/04/2021, en remplacement d'Emmanuelle AJON suite à son décès en décembre 2020)
Directeur Général :
Capital social et composition en €
Valeur unitaire de l'action : 36 €
montant % actions sièges CA Bordeaux Métropole 85 212 31,21% 2 367 4
Ville de Bordeaux 64 728 23,71% 1 798 3
TOTAL COLLECTIVITES LOCALES ET EPCI 149 940 54,93% 4 165 7
Banque des Territoires 79 200 29,01% 2 200 1 M. Arnaud BEYSSEN M. Rémi HEURLIN
Caisse d'Epargne Aquitaine Poitou Charentes 28 800 10,55% 800 1 Mme Maria CANETE CCI de Bordeaux 10 548 3,86% 293 1 M. Vincent PICOT Action Logement 2 628 0,96% 73 Crédit Mutuel Arkéa 1 872 0,69% 52 1 TOTAL PRIVES 123 048 45,07% 3 418 4 TOTAL GENERAL 272 988 100,00% 7 583 11
Capital restant dû au 31/12/2019 (en milliers d'euros)
Capital restant dû au 31/12/2019 des emprunts garantis par Bordeaux Métropole au profit d'InCité 20 097 en % du total des garanties d'emprunt accordées par Bordeaux Métropole aux organismes HLM 0,58% Capital restant dû au 31/12/2019 des emprunts garantis par Ville de Bordeaux au profit d'InCité 6 199 en % du total des garanties d'emprunt accordées par Ville de Bordeaux 9,46%
Principaux indicateurs
(en milliers d'euros) 2018 2019 2020 Fonds propres 19 019 19 103 24 404 Dettes financières 50 247 51 556 49 704 Actif immobilisé 58 833 59 087 57 227 Trésorerie 2 124 5 169 9 942 Chiffre d'affaires global 17 198 21 080 21 836 Chiffre d'affaires hors impact aménagement 12 952 13 182 13 443 Résultat d'exploitation 764 915 855 Résultat financier 606 - 635 - 567 - Résultat exceptionnel 299 255 384 Résultat net 375 344 473 Charges de personnel 3 462 3 567 3 666 Effectif moyen en équivalent temps plein (ETP) 49,93 52,12 54
Commissaire aux comptes titulaire : le cabinet KPMG représenté par M. Franck COURNUT (fin de mandat 31/12/2020)
InCité
M. Benoît GANDIN (depuis le 15/07/2014)
En 2020
représentants au CA et AG
M. Jean-Jacques PUYOBRAU (Vice-président)
Mme Marie-Claude NOEL
M. Stéphane GOMOT
M. Pierre de Gaétan NJIKAM
Mme Stéphanie ANFRAY -Suppléante-
M. Stéphane PFEIFFER (Président)
M. Marik FETOUH
M. Matthieu MANGIN (depuis le 30/04/2021, en remplacement
d'Emmanuelle AJON suite à son décès en décembre 2020)
Christophe GUERNIOU
Bordeaux Métropole
31,21%
Ville de Bordeaux
23,71%
Banque des Territoires
29,01%
CEAPC
10,55%
CCI de Bordeaux
3,86%
Action Logement
0,96%
Crédit Mutuel Arkéa
0,69%
Répartition du capital d'InCité
au 31/12/2020 SAEML InCité
31/12/2020
2021
Nombre de réunions du
Conseil d’Administration
30/04/2021 1
10/09/2021 1
Total nombre CA 2
Nombre de réunions de
l’Assemblée Générale
dont A.G. Extraordinaire
20/05/2021 1
Total nombre AG 1
< Annexe 2 > KPMG S.A.
Bordeaux Aquitaine
11 rue Archimède
Domaine de Pelus
33692 Mérignac cedex
France
Téléphone : +33 (0)5 56 42 43 44
Télécopie : +33 (0)5 56 42 43 80
Site internet : www.kpmg.fr
Société anonyme d’expertise
comptable et de commissariat
aux comptes à directoire et
conseil de surveillance.
Inscrite au Tableau de l’Ordre
à Paris sous le n° 14-30080101
et à la Compagnie Régionale
des Commissaires aux Comptes
de Versailles et du Centre
Siège social :
KPMG S.A.
Tour Eqho
2 avenue Gambetta
92066 Paris la Défense Cedex
Capital : 5 497 100 €.
Code APE 6920Z
775 726 417 R.C.S. Nanterre
TVA Union Européenne
FR 77 775 726 417
KPMG S.A.,
société française membre du réseau KPMG
constitué de cabinets indépendants adhérents de
KPMG International Limited, une société de droit anglais
(« private company limited by guarantee »).
SAEML INCITE Rapport spécial du commissaire aux comptes sur
les conventions réglementées
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos
le 31 décembre 2020
SAEML INCITE
101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
Ce rapport contient 3 pages
reg appx KPMG S.A.
Bordeaux Aquitaine
11 rue Archimède
Domaine de Pelus
33692 Mérignac cedex
France
Téléphone : +33 (0)5 56 42 43 44
Télécopie : +33 (0)5 56 42 43 80
Site internet : www.kpmg.fr
Société anonyme d’expertise
comptable et de commissariat
aux comptes à directoire et
conseil de surveillance.
Inscrite au Tableau de l’Ordre
à Paris sous le n° 14-30080101
et à la Compagnie Régionale
des Commissaires aux Comptes
de Versailles et du Centre
Siège social :
KPMG S.A.
Tour Eqho
2 avenue Gambetta
92066 Paris la Défense Cedex
Capital : 5 497 100 €.
Code APE 6920Z
775 726 417 R.C.S. Nanterre
TVA Union Européenne
FR 77 775 726 417
KPMG S.A.,
société française membre du réseau KPMG
constitué de cabinets indépendants adhérents de
KPMG International Limited, une société de droit anglais
(« private company limited by guarantee »).
SAEML INCITE
Siège social : 101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
Capital social : €. 272.988
Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020
A l'Assemblée générale de la société SAEML INCITE,
En notre qualité de commissaire aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été
données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt
pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à
l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à
rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article
R.225-31 du Code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces
conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R.225-31 du Code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’Assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
CONVENTIONS SOUMISES A L ’APPROBATION DE L ’ASSEMBLEE GENERALE
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l’Assemblée générale en application des dispositions de l’article L.225-38 du Code de commerce.
C ONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
En application de l’article R.225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’Assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé. - Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 3
SAEML INCITE
Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées
1. Nature et objet : Concession d’aménagement signée le 22 mai 2014 pour une durée fixée à 6 ans à compter de sa date de prise d’effet avec la Ville de
Bordeaux, associée à une opération de requalification du
Centre Historique de Bordeaux.
Bordeaux Métropole a approuvé, par délibération du 19 décembre
2019, la prolongation de la durée de la concession d’aménagement
d’une année, renouvelable une fois, portant le terme maximum de la concession d’aménagement au 30 juin 2022.
Modalités : La rémunération perçue à ce titre sur l’exercice par votre société s’élève à 1.104.498 €.
2. Nature et objet : Votre société a été déclarée attributaire du marché relatif à la mission de suivi-animation du Programme d’Intérêt Général intitulé
« Le Réseau de la réhabilitation » de Bordeaux Métropole.
Modalités : La mission de suivi-animation a été notifiée le 27 août 2019 et porte sur la période 2019-2024.
La rémunération perçue à ce titre sur l’exercice par votre société
s’élève à 436.155 €.
3. Nature et objet : Convention de servitude entre Bordeaux Métropole, la Ville de Bordeaux et votre société.
Modalités : Convention autorisant le passage en propriété privée sur la parcelle cadastrée PX n° 63, sise avenue Emile Counord, ayant pour objet le passage par Bordeaux Métropole de canalisations sur cette parcelle et déterminant une servitude définitive.
4. Nature et objet : La Ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole ont garanti les emprunts contractés par votre société auprès de la Caisse des
Dépôts et Consignations, de la Caisse d’Epargne, de Dexia, du
Crédit Coopératif, du LCL et de la Banque Postale.
Mérignac, le 12 mai 2021
KPMG S.A.
Anne Jallet-Auguste
Associée Rapport de Gestion 2020 1 Rapport de Gestion 2020 2
Table des matières
PATRIMOINE ET CONSTRUCTION ................................................................................................ 3
Les faits marquants....................................................................................................................... 3
La gestion du patrimoine............................................................................................................. 4
Patrimoine spécifique................................................................................................................... 5
Les ratios de gestion .................................................................................................................... 7
La maintenance et gestion technique du patrimoine ............................................................ 7
La demande de logement.......................................................................................................... 11
Rotation ......................................................................................................................................... 12
Les impayés.................................................................................................................................. 13
La vacance .................................................................................................................................... 14
Location aux associations ......................................................................................................... 15
La production de logements et programmation .................................................................. 16
Pôle Economie de Proximité ........................................................................................................ 19
Opérations réalisées : Acquisition, travaux et mise en location ....................................... 24
................................................................................................................... 25
AMENAGEMENT .............................................................................................................................. 27
Requalification du centre historique de Bordeaux .............................................................. 28
Restauration immobilière........................................................................................................... 30
Le recyclage immobilier ............................................................................................................ 31
Etudes préalables et programmation ...................................................................................... 32
Relogements et accompagnement social .............................................................................. 33
OPAH Renouvellement urbain et copropriétés dégradées de Bordeaux ....................... 34
........................... 36
................................................................................................... 37
............................................................. 38
................................ 39
Effectifs ......................................................................................................................................... 45
.............................................................................. 49
DONNEES FINANCIERES ............................................................................................................... 52
Le compte de résultat ................................................................................................................ 59 Rapport de Gestion 2020 3
PATRIMOINE ET CONSTRUCTION
Les faits marquants
e par le confinement. Pendant cette période, nous avons
assuré une continuité de service : gardien en télétravail, chargé de clientèle en service
restreint et service technique dédié à la recherche d entreprises pour traiter le courant,
nettoyage ont maintenu leur prestation et les entreprises de maintenance de robinetterie ou de rêmes urgences.
pu être rattrapé. De ce fait, le lancement de programmes de travaux a été impacté. Néanmoins, les chantiers ont été finalisés tels que le chantier de reprise des parties communes et la mise aux normes électriques de tous les logements de la résidence Le Sully. D : chauffe-bain des tours IGH, mise en sécurité du parking Mériadeck.
Les ratios de gestion en découlent avec une hausse
de vacance plus fortement impacté.
La CUS a été définitivement actée le 31 août 2020 par les services de la Préfecture. Les objectifs sont encore cette année globalement tenus.
Concernant la gestion des attributions, inCité ses engagements.
décisions de financement va permettre la construction de 20 logements sociaux sur 2021. Les études de réhabilitation de la résidence Eau ont pris du retard et ont été décalées sur 2021.
Le travail sur la cession de la chaufferie a été poursuivi. La finalisation de la cession est prévue en 2022. Rapport de Gestion 2020 4
La gestion du patrimoine
F1 F2 F3 F4 F5 Total
Balguerie 20 18 38
Héron 2 10 22 6 40
Labarde 48 42 10 100
Montméjean 3 9 2 1 15
Prunier 1 26 12 3 42
Rue de la Merci 1 3 4
Saint Louis 2 15 26 4 47
Saint Marc 1 26 24 4 55
Tolosane 20 27 6 2 55
Arc en Ciel 10 20 10 40
Victor Hugo 1 2 1 4
Menuts 3 3
49 24 73
Jasminea 12 16 8 36
Limancet 5 11 12 5 1 34
Saint James 1 8 7 2 18
Buhan 2 1 3
Dumercq 7 7
Pontets 1 1 2 4
43 cours Victor Hugo 1 2 1 1 5
Reflets de Counord 3 22 27 15 2 69
Total 27 195 321 134 15 692
Grand Parc 329 2 70 151 109 332
Grand Parc 672 5 72 204 359 32 672
Néréides 6 31 43 48 12 140
Rue Saint Eloi 2 2 1 1 6
Sully 3 17 40 39 99
Centre Commercial Europe 2 2 4
254 rue Sainte Catherine 2 3 5
Total 18 127 360 600 153 1258
Total général 45 322 681 734 168 1950
% 2,31 16,51 34,92 37,64 8,62 100
Foyer Le Levain : chambres 32
TOTAL GÉNÉRAL LOGEMENTS 77 322 681 734 168 1982
% 3,88 16,25 34,36 37,03 8,48 100
VENTILATION PAR RÉSIDENCE ET PAR TYPE D'APPARTEMENT
Résidences Conventionnées
Résidences Non Conventionnées Rapport de Gestion 2020 5
Au 31 décembre 2020, le patrimoine locatif géré par inCité se compose de :
- 692 logements conventionnés
- 1258 logements non conventionnés
- Une résidence sociale de 32 logements gérée par le foyer « Habitat Jeunes le Levain »
Soit un total de 1982 logements dont 32 chambres.
-
- 1291 logements sont construits sous bail emphytéotique avec la Ville de Bordeaux.
- 342 logements sont en Quartier Prioritaire Politique de la Ville.
Patrimoine spécifique
Stationnement : Concession de service
inCité, Aquitanis et CDC Habitat se sont regroupés dans un groupement de commande
Après r un concessionnaire, les études sont
relancées :
- Des tarifs identiques quel que soit le parc de stationnement et le bailleur du locataire résident
- Un niveau de service identique (délai de réparation)
- Un service comm
et réclamations clients)
- Une place garantie par zone et non par parc. Une zone couvre environ 2 à 3 parcs à proximité
icité des parcs du
périmètre. Une communication sobre annoncerait le lancement de la mutualisation et les modalités de contractualisation. Chaque bailleur tiendrait son guichet en disposant accès au logiciel de gestion des abonnés et un encodeur manuel (ou équivalent)
La maintenance matérielle serait réalisée par un prestataire
ouverture...). Cette mise en commun a pour but de garantir un niveau de qualité
notamment lié au projet de mutualisation. Rapport de Gestion 2020 6
Un matériel identique serait onnel et communiquant. Chaque bailleur devrait prendre en charge ce nouvel aménagement raient leurs parcs de matériel
homogène et performant avec un marché à bon de commande, permettant de déclencher la fourniture et pose dans un calendrier différencié entre Aquitanis et inCité.
La consultation du prestataire est programmée sur 2021.
Cession de la chaufferie
Au regard du transfert de compétence des réseaux de chaleur situés sur le territoire géographique de la métropole bordelaise à Bordeaux Métropole
verdir, inCité e dans une démarche de cession du réseau de chaleur après c .
concession de service public dont Bordeaux Métropole sera autorité délégante.
Le calendrier de Bordeaux Métropole prévoyait un lancement de la consultation après délibération du conseil métropol
de juin. Bien que le gouvernement ait
eu et place des délibérations, il a exclu explicitement le champ des délégations de service public de cette souplesse. Aussi, Bordeaux Métropole a été contraint de reporter ladite délibération au conseil du 24 juillet 2020.
Ce décalage dans le temps ne pe
de service public, dans de bonnes conditions de mise en concurrence avec une prise de chauffe 2021/2022.
De ce fait, inCité
à laquelle Bordeaux Métropole acquerra la chaufferie ainsi que le réseau de chauffage à inCité. Rapport de Gestion 2020 7
Les ratios de gestion
La maintenance et gestion technique du patrimoine
Le budget voté en 2020 pour
1 124 :
Au 31 décembre 2020, il ressort des engagements les éléments suivants :
- Appartements à la relocation : 726 TTC soit 6
- Appartements occupés : TTC soit
- Travaux charte : 9 356 TTC
- Parties communes :
Total : 1
89 % du budget prévisionnel consommé.
Le budget pour les logements à la relocation demeure à un niveau élevé car un travail de rattrapage des logements vacants a été engagé, le nombre de mise en chantier légèrement supérieur au nombre de congés.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 tendance
(logt+commerces)
(logements)
Nombre de congés 122 156 103 117 113 94
Dont :
Conventionnés 36 59 36 46 33 35
Non conventionnés 86 97 67 71 80 59
Taux de rotation % 6.53 % 8.33% 5,40% 6,10% 5,70% 5,55%
(Impayés /quittancement hors charge)
(Impayés/quittancement chargés)
% vacances 1.56 % 1.75% 1,93% 2,32%* 2,61% 3,46%
11 970 12.089
3.54 %
10 817
12801
11 466
5,26%
3,85%
4.80% 4.56%
10 947
3.35%
12616
11 465
4,18%
3.06%
13 370
11 950
4,35%
3,19%
13 778
12 205
3,37%
4,40% Rapport de Gestion 2020 8
De plus, le confinement a eu un léger impact sur la consommation du budget parties communes et réclamati
Les travaux de Gros Entretien engagés en 2020 portent principalement sur le remplacement des chauffe-bains de la résidence Bergénia, les travaux des caves pour les tours IGH, la mise en place de purgeur pour améliorer le chauffage de la résidence les Néréides e la résidence Arc en Ciel, la mise aux normes électriques du 254 rue Sainte-Catherine, amélioration des locaux de la résidence Reflets de Counord et les travaux d (accessibilité).
normes électriques des logements de la résidence le de la résidence Saint-Marc, la poursuite des études de la résidence Eau et des voiries des résidences Althéa et Catalpa.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Evolution des budgets travaux à la relocation travaux en logements occupés
travaux parties communes
total
Budget Réalisé
GE IMMO GE IMMO
480 990 1 653 960 368 046 447 657 Rapport de Gestion 2020 9
Le retard de consommation est principalement lié aux arrêts subis au moment de la crise sanitaire et la recherche de es entreprises
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
2016 2017 2018 2019 2020
Evolution des dépenses Gros Entretien et Immobilisation sur
l'ensemble du patrimoine InCIté
travaux GE
travaux Immo Rapport de Gestion 2020 10
Les provisions pour charges locatives
- Des charges 2020 qui baissent de 2,32 % par rapport à 2019. Ces baisses sont principalement dues à une année de chauffe plus clémente et des prestations de nettoyage réduites notamment pendant le confinement (pas de prestation de la centre-ville)
- Le montant des charges
- Les provisions pour charges présentent un écart de 18% entre les provisions pour charges et les charges réellement constatées.
2 300 000
2 400 000
2 500 000
2 600 000
2 700 000
2 800 000
2 900 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Evolution des charges du patrimoine
(logements)
Baisse du cout du
chauffage Grand Parc en
2013 - stabilisation avec
de nouvelles residences
livraison de 68
logements
0,00
500 000,00
1 000 000,00
1 500 000,00
2 000 000,00
2 500 000,00
3 000 000,00
3 500 000,00
Charges 2020 Provisions 2020
Comparatif Provision/charges réelles 2020
Logement commerces Rapport de Gestion 2020 11
La demande de logement
Attributions
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Logements attribués 175 132 174 145 106 104 94
Nouveaux logements 57 4 34 35 5 34 0
94 attributions ont été gérées
conventionnés et 59 en non conventionnés.
Nous avons obtenu le concours en garanties pour 26 locataires (27.6 % des attributions)
- 26 garanties au titre du FSL. Parmi eux, 11 ont perçu une participation financière du FSL pour le 1er loyer.
Au total pour 2020, inCité
er loyer.
Le contingent prioritaire
En 2020, inCité a été sollicitée pour 8 nouvelles demandes relevant du dispositif DALO avec des impératifs de relogements à 6 mois.
7 de ces 8 demandes ont été proposées en commission, les 7 candidats ont accepté et e en
commission au vu des éléments de la demande et celle-ci a été requalifiée par la DDCS pour un T2 et orientée vers un autre bailleur.
Les objectifs de population
Concernant le public prioritaire inCité en 2020 a réalisé 29 attributions pour un objectif de 21.
Les objectifs ont été dépassés. Néanmoins au vu du faible nombre de logements conventionnés (35), inCité a utilisé son patrimoine non conventionné pour tenir ses objectifs.
Le délai moyen de relogement pour les ménages du contingent est de 12 mois pour inCité contre 6,5 mois en moyenne tous bailleurs, ce délai est nécessaire au vu du faible
Sur 94 attributions en 2020, 17 ont été faites à des ménages du 1er quartile, ce qui représente 18% et les attributions au profit des ménages du 1er quartile sur le parc conventionné hors QPV est de 36%, pour un objectif à 22%. Rapport de Gestion 2020 12
Allocataires CAF
Les allocations couvrent 26 % du quittancement (hors charges).
- 45.5 % des locataires du parc
-
-
pour les logements non conventionnés.
Rotation
Le taux de rotation constaté pour 2020 est de 5.55 % stable au regard de 2019 (5.70%). 6.36% pour le parc conventionné et 5.12 % pour le parc non conventionné.
60 % des congés concernent les résidences du Grand Parc, ce qui a un fort impact sur les budgets à la relocation.
Les taux de rotation les plus élevés, supérieurs à 10 %, concernent :
- Reflets de Counord (15%), principalement lié à des problèmes de voisinage et
- Jasminé dans le parking et de bruit du fait de la position angle de rue
- Arc en Ciel (12.5%), du fait du montant du loyer (PLS)
- Le Limancet (11%), consécutifs à des départs du fait de la poursuite des désordres liés au sinistre.
47% 47% 44% 45% 45% 46%
46% 48%
43% 46% 46%
35% 36%
37%
43% 41% 41% 41% 42%
40% 39% 39%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
% allocataire APL
%allocataire AL Rapport de Gestion 2020 13
Les impayés
très légère hausse par
rapport à 2019 (4,35%). Elle est la conséquence de la crise sanitaire. En effet, on constate une hausse de 8% pour les dettes des locataires présents.
s pendant la crise pour étaler le
paiement du loyer.
Les dettes à plus de 3 mois demeurent importantes. 62% de la dette est concentrée sur
3% de locataires et 8 locataires ont une dette supérieure à 5 000
La dette des locataires présents :
< ou = 1 mois > à 1 mois et <= 3
mois
> à 3 mois
En montant de la dette 13.8 % 24.5 % 61.7 %
En nombre/patrimoine 9 % 5 % 3 %
Montant moyen 2
2,23
2,96
3,08
3,60 3,54
3,35
3,06
3,85
3,19 3,27
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
4,0 %
4,5 %
5,0 %
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
500 000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
% d'impayés
Evolution des impayés
Dette Loc présents Dette Loc sortis % impayes Rapport de Gestion 2020 14
La vacance
Le taux de vacance ressort à 3.46 % (contre 2.61 % en 2019), retraité des appartements vides de la résidence Le Limancet.
Sa forte augmentation est principalement liée à la crise sanitaire qui a immobilisé pendant plusieurs mois des logements vides par les difficultés de traitement des logements amiantés, qui ont arrêter un . Rapport de Gestion 2020 15
Location aux associations
inCité loue au 31/12/2020, 40 logements à des associations et 3 logements en locaux administratifs.
Les conditions de prise à bail sont diverses :
- Bail glissant
- Sous location
-
Les publics concernés le sont également :
- Familles monoparentales (femmes seules avec enfants)
- Jeunes issus de la rue
- Familles en difficultés
- Réfugiés
Associations Nbr de logement Bureaux
Le REFUGE 1
RENOVATION 4
CAIO 17
SOS Habitat et Soins 2
SOS Amitié 1
Grandir ensemble 1
Les Loulous du Parc 1
Halte 33 1
Cité Bethanie 6
ARI-ASAIS 2
DIACONAT 5
Notre Dame des Barrails 1
Ce partenariat établi de longue date contribue à stabiliser des situations personnelles
personnes sont en mesure
inCité et contribuent ainsi à banaliser les situations
individuelles sans stigmatisation.
inCité a un partenariat avec ARI ASAI
inCité. Un deuxième partenariat se renouvelle chaque année avec le GIP Bordeaux Médiation. Rapport de Gestion 2020 16
La production de logements et programmation
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Mise en service 64 4 34 35 5 34 0
Demande de
financement 0 0 5 0 0 0 22
En travaux 68 103 69 34 34 0 0
En études et en
programmation 103 122 119 174 84 22 20
Immeubles ayant obtenus une : 22 logements
▪ 76/78 rue des Faures : 8 logements 4 PLUS et 4
PLAI
Les travaux ont la particularité de comprendre la
réhabilitation et le jumelage de deux immeubles, avec une
redistribution des logements. Cette réhabilitation TCE
comprendra un programme de 8 logements sociaux et des
-de-chaussée.
n°78 avec les locaux communs accessibles depuis le hall
Le chantier doit démarrer en juin 2021 pour finir au 1er
trimestre 2023.
▪ 1 rue des Ayres/14 Place Lafargue : 8 logements 3
PLUS et 5 PLAI
Réhabilitation de deux immeubles afin de créer 8
logements sociaux et le maintien du commerce en RDC,
répartis de la façon suivante :
- 1 local tertiaire occupé de 49 m²
(audioprothésiste)
-
-
Le chantier doit démarrer en juin 2021 pour finir 1 er
trimestre 2023 Rapport de Gestion 2020 17
▪ 10 rue de la Sau : 2 logements 1 PLUS et 1 PLAI
inCité a acquis cet
état de vétusté mais avec un fort enjeux
de Montaigne), avec deux corps de bâtiments
reliés par un escalier central avec une cour
attenante et un RDC commercial occupant
la parcelle.
2 logements sociaux (1 T2 et 1 T4 duplex) et
commercial.
achèveront fin juin 2022
▪ 13/15/17 Causserouge : 4 logements 2 PLUS et 2 PLAI
inCité intervient dans le cadre du PRQAD sur 3
immeubles de la rue Causserouge pour réaliser
un projet mixte comprenant un hôtel
logement individuel T3 et 3 logements collectifs
(1 T4 et 2T2). Le démarrage des travaux est
prévu pour avril 2021, pour une durée de 14
mois. Rapport de Gestion 2020 18
Immeubles en programmation : 20 logements
▪ 6 place André Meunier : 9 logements
Cet immeuble est situé dans le quartier SAINTE CROIX, dans le périmètre du PRQAD.
04/02/2020. Un incendie . Au cadastre sont déclarés 20 logements et un local professionnel. Il est étudié la restr éhabilitation en 9 logements : 4T1, 3T2,2T3 et un commerce en rez-de-chaussée.
▪ 58 Fusterie : 4 logements
Cet immeuble situé dans le quartier SAINT MICHEL, dans le périmètre du PRQAD
. Par la
suite, il . Le projet prévoit la réhabilitation de 4 logements : 4T1 et un commerce en rez-de-chaussée.
▪ 80 rue Faures : 4 logements
Cet immeuble est situé dans le quartier SAINT MICHEL, dans le périmètre du PRQAD. Les travaux de restauration ont été
par arrêté préfectoral en date du 7 juin 2013. Au cadastre est déclaré un commerce avec boutique. Le projet prévoit la réhabilitation de 4 logements : 2T2, 2T3
▪ 6 rue du soleil 3 logements
Cet immeuble est situé dans le quartier SAINT ELOI, dans le périmètre du PRQAD. Le projet prévoit la réhabilitation de 3 logements : 3T2, un bureau Rapport de Gestion 2020 19
Pôle Economie de Proximité
En 2020, la société a poursuivi la structuration de ses moyens et sa montée en nterventions
aire en
février 2020 de la modification des statuts de la société pour intégrer pleinement cette
tie en 2 phases,
une en 2020 et une autre devant intervenir au plus tard en 2024.
fin septembre 2020, permettant ainsi à la société de disposer des fonds nécessaires pour des investissements à venir.
En parallèle, les actionnaires ont souhaité conclu
2021.
e à un niveau Rapport de Gestion 2020 20
Données patrimoniales
•
• Deux -de-chaussée de la résidence Arc en Ciel
• 30 commerces en centre-ville
Le nombre total de cellules est en diminution de 2 unités par rapport à 2019, du fait :
- De la sortie de 4 cellules incendiées au centre commercial Europe qui ne seront pas reconstituées
- De la remise en location de 2 cellules sur le centre commercial Europe pour des occupations temporaires
- centre-ville - centre-ville
t comme suit :
Parc Commercial
Centre-Ville
Centre Commercial
Europe
Centre Counord &
Arc en Ciel
Nombre de cellules 30 30 12 Surface totale 3.501 m² 6.928 m² 1.948 m² Surface moyenne 117 m² 231 m² 162 m² Loyer moyen
En complément de ce patrimoine, inCité possède une station-service et une chaufferie collective située au Grand Parc desservant 3.852 logements de différents organismes. Rapport de Gestion 2020 21
Eléments de gestion :
:
Parc Commercial
Centre-Ville
Centre Commercial
Europe
Centre Counord &
Arc en Ciel
Nouvelles mises en
location 1 1 1 Relocation à un
nouveau locataire 2
Renouvellement de
bail / COP 4 3
A noter que sur les 4 renouvellements de bail sur le parc commercial du Centre-Ville, 1 a été initié en 2020 et entériné en 2021.
2020 2019 Variation
Quittancement brut
Remises de loyers exceptionnelles
COVID - - Retraitement vacances - - - Quittancement net des remises
exceptionnelles et de la vacance
Taux de vacances 5.88% 4.39% +34% Solde de dettes
14.1% 14.40% -2%
Le quittancement brut lié aux activités économiques de proximité est en hausse de près
de la
revalorisation de certains loyers.
augmentation que de 3.2%, du fait :
- . Afin s locataires commerçants contraints administrativement à la
fermeture temporaire de leur commerce (29 bénéficiaires), inCité a consenti des remises exceptionnelles de loyers équivalant à 4 mois de loyers hors charges. - acance. Cet accroissement se concentre
des cellules incendiées en 2018 et non remises en état.
Le taux moyen de vacances de 5.88% est concentré quasi exclusivement sur le Centre Commercial Europe. Retraité de cet impact, le taux moyen sur le reste du patrimoine (Centre Ancien, Centre Counord et Arc en Ciel) ressort à un niveau faible, inférieur à 1% Rapport de Gestion 2020 22
A fin 2020,
a
Ce montant de dettes est concentré à plus de 70% sur le Centre Commercial Europe
nc du caractère singulier lié à la gestion de
a été obtenu courant 2020. Un arbitrage reste pendant
Le solde des encours de dettes est essentiellement concentré sur des commerces en centre- us de
durant le premier trimestre 2021.
ée en 2019, la société a diligenté une
nouvelle expertise des valeurs immobilières et des valeurs locatives de 5 autres biens situés en centre ancien de Bordeaux.
Cette expertise a été le socle pour :
• La renégociation de deux baux dont la valeur locative de marché a fortement augmenté ces dernières années ; un nouveau bail a été conclu en 2020 et le
;
•
bail ;
• rez-de-chaussée commerciale sur une opération en étude
375 K€
194 K€ 176 K€ 209 K€ 211 K€
0 K€
50 K€
100 K€
150 K€
200 K€
250 K€
300 K€
350 K€
400 K€
2016 2017 2018 2019 2020
Evolution des dettes locataires commerces
Centre Europe Centre Counord & Arc-en-Ciel Centre Historique Autres Total Rapport de Gestion 2020 23
Au-
sur ses contrats et plus généralement dans les programmes du centre-ville.
Focus particulier sur le centre commercial Europe :
attention toute particulière des élus, qui ont
et la transformation du site.
En 2019, inCité a proposé en partenariat avec les services de Bordeaux Métropole une
commençant par u
démolition reconstruction, incluant l
Cette solution nécessitera la résiliation des deux BEA signés entre la ville et inCité
Des analyses juridiques ont donc été engagées pour vérifier les dispositions à prévoir, et
maintenant de convenir avec la collectivité des modalités de résiliation des BEA
assure la gestion de cette phase provisoire. Un travail de réoccupation transitoire des cellules vacantes a été initié, se traduisant par la conclusion de 3 Conventions
aire qui partait en retraite et
dont le bail pouvait être de fait déspécialisé.
achevée. inCité a perçu le solde des indemnisations correspondant à la non- reconstruction des cellules incendiées. Rapport de Gestion 2020 24
Opérations réalisées : Acquisition, travaux et mise en
location
Local 21 rue du Loup à Bordeaux.
InCité a acquis par DIA ce local commercial de 220m² en mai 2017. Dans un état extrêmement dégradé, la reconfiguration de cette cellule posait de nombreuses questions programmatiques et techniques.
démonstrateur en solutions digitales à destination des petits commerçants.
et les locaux ont été livrés en février 2020. Malgré le contexte sanitaire, Yncréa (devenue Junia) a finalis
Le centre commercial Counord
Le dernier local a été loué à Euronature pour une activité de formation pour adultes et de diffusion de brochures et de produits naturels. La société travaille dans la Naturopathie depuis 30 ans, elle forme des naturopathes ou des conseillers en parapharmacie. Rapport de Gestion 2020 25
Immeubles au 11-13-15-17 rue Causserouge à Bordeaux.
Dans le cadre du Programme National de Rénovation des
Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) portant sur les
s sis rue
Bordeaux.
gérer cet espace, u sera lancé par inCité courant 2021.
: Ville de Bordeaux, Bordeaux
Métropole, ANRU et FEDER.
Sur cette base, les consultations des entreprises et du futur exploitant sont programmées début 2021.
:
La ville et la métropole de Bordeaux ont lancé un vaste projet
ment sur le site dit de Brazza, en rive droite de la
Garonne, au débouché du nouveau pont Chaban-Delmas.
Dans le cadre de la programmation générale, la collectivité
ambitionne de créer une mixité fonctionnelle innovante, en
insérant celle-ci au sein même de chaque immeuble.
Ainsi, 40 000 m² de surfaces artisanales sont envisagées sur
les opérations
Pour porter ce projet immobilier innovant, la collectivité a sollicité inCité dès 2018 sur 2
sujets
Après analyse et expertise des propositions émises par les constructeurs, inCité a fait part à ces derniers et à la métropole de son impossibilité à contractualiser car les locaux proposés ne correspondaient pas financièrement, techniquement et juridiquement aux objectifs programmatiques de la collectivité.
Fin 2019, un nouveau projet a été soumis à inCité
changes de mise au point du
programme.
Afin de faciliter la prise en compte des enjeux fonctionnels, inCité a sollicité un AMO spécialisé. Fin 2020, les échanges se poursuivaient sur ce programme très novateur, sanales en étage. Rapport de Gestion 2020 26
Ville Productive » de Euratlantique :
locaux artisanaux 000 m² de SDP sur
10 ans.
Au regard de son expérience sur le projet Brazza, et des objectifs qui lui sont alloués, inCité a décidé de se positionner sur cet appel à projets, et remettre une offre. Elle a pu ainsi exposer son savoir-faire, sa méthode et ses capacités financières à assumer ce type de projets.
000 m².
La
Mérignac : Îlot de la poste
commerces et services de proximité a ans un dialogue partenarial avec Poste Immo. Cette appui méthodologique vise à positionner inCité comme le futur investisseurs de ces rez-de-chaussée actifs.
Artigues près Bordeaux
-près- ans la co- -
ville.
: à la croisée des chemins entre commerces et équipements publics, elle représente -près-
Bordeaux.
-près-Bordeaux a sollicité inCité et ATIS pour lancer
site.
économique sur le centre de Bordeaux ; nous pouvons citer notamment :
- Le 9 Renière/67 Rousselle
- Le 71 rue Sauvageau
- Le 30 rue Fusterie
- Le 30 rue Jules Steeg Rapport de Gestion 2020 27
AMENAGEMENT
Une 2020 également fortement marquée par la situation sanitaire au sein des activités.
La période de
3 mois :
des propriétaires et le montage des dossiers dans les opérations animées OPAH et PIG
Suspension des visites dans le cadre des DIA et
Suspension des visites de commercialisation qui a ralenti le rythme prévisionnel
Suspension des visites préalables en amont des ORI (restauration immobilière) qui a généré du retard dans le planning des demandes de DUP (déclaration
dossiers à enjeux
de dispositifs de surveillance renforcés
étravail et de la coordination à distance, qui a fortement mobilisé les équipes
Gestion des urgences, notamment des relogements suite à sinistre, qui a nécessité adaptation et inventivité pour satisfaire aux besoins matériels et humains.
La période de reprise des activités dans un contexte de crise sanitaire qui se prolongeait, à compter de mai, a été marquée par la nécessité de mettre en place des outils et procédures qui permettent de travailler dans le respect des règles de protection des
personnes :
Protocoles de visite à domicile élaborés et transmis pour validation avant toute visite
Recrutement de référents « COVID » sur les chantiers avec prise en charge de
mesures de protection sanitaire
Organisation des équipes en intégrant 3 puis 2 jours de télétravail hebdomadaire. Rapport de Gestion 2020 28
Requalification du centre historique de Bordeaux
inCité a poursuivi les missions qui lui ont été confiées dans le cadre du traité de concession signé le 22 mai 2014.
Conseil aux programmes
Le conseil programmatique a examiné 319 projets dont, 177 immeubles pour un total de 268 logements projetés en réhabilitation et/ou en construction examinés pour la première fois.
La commission exerce une veille renforcée sur
le ainsi que sur la
conventionnement en loyer intermédiaire,
-part des
programmes de réhabilitation : ainsi, la
commission a préconisé la production de 199
logements au lieu de 268 présentés.
La commission a ainsi préconisé une plus
grande variété dans les typologies et surfaces
conventionner en loyer social ou très social
pour 11 logements situés dans des opérations
de 3 logements et plus ; le nombre de
logements concernés par cette demande est en
baisse, du fait de la diminution de la taille
moyenne des opérations. Rapport de Gestion 2020 29
Les préconisations portent encore dans un 1/3 des cas sur le non-respect de règles
Viennent ensuite en
des espaces intérieurs, du traitement des façades, puis de la diversité des typologies de logement.
-part des
programmes de réhabilitation.
impose le conventionnement en loyer social de 35% des logements dans tout programme
requalification du centre historique.
Pour les projets en SPR (Site Patrimoine Remarquable)
puis de négociations, en attendant que le règlement du SPR révisé, qui intégrera des obligations identiques à celle du PLU, soit approuvé. Rapport de Gestion 2020 30
Restauration immobilière
ORI avec programme de travaux obligatoires.
- Ilots Fusterie et Faures Gensan/ DUP 2013 : 106 immeubles/ 88 avec travaux intérieurs/ 322 logements
- Saint Michel Sainte Croix / DUP 25/07/ 2014 : 8 immeubles/ 52 logements des lieux
- Saint Michel/Marne Yser /Saint Eloi DUP 18/12/ 2018 : 11 immeubles / 67
Sur ces 3 DUP, au 31/12/2020 :
67 % et concerne 300 logements après travaux :
- Les travaux sont réalisés ou en cours dans 76 immeubles regroupant 274 logements en projet, soit 61% de réalisation
-
-
:
- Une demande de DUP a été déposée concernant 8 immeubles comportant 75 logements
- Une demande de DUP est en cours de préparation concernant 8 immeubles ; elle sera déposée au 2d semestre 2021. Rapport de Gestion 2020 31
Le recyclage immobilier
aussi tendu dans le périmètre du centre historique.
Acquisitions
3 auquel se rajoute un montant de 75
commerciale.
Ces acquisitions permettront la production de 32 logements dont 10 en locatif privé et 22 en logement social public,
concerné par une démolition.
Ventes
Les ventes en recyclage ont représenté un montant hors taxes de 2 Elles ont porté sur 2 maisons individuelles réhabilitées, 1 appartement et 5 immeubles à réhabiliter et répondent à la production suivante : 26 logements, 9 destinés à du locatif privé (dont 45% en loyer conventionné) et 14 destinés du logement social public et 3 à des accédants à la propriété
ces ventes est de 182 m² répartis entre 3 locaux en rez-de-chaussée des immeubles.
122 rue Kleber
Logement social public
39 rue Bigot
Accession à la propriété
27 rue Maubec
Locatif privé Rapport de Gestion 2020 32
Etudes préalables et programmation
programmation.
Les études de programmation
se sont poursuivies sur les hypothèses de projet de pôle culturel et de pôle artisanal rue
Travaux
té du fait de
leur état de dégradation et leur dangerosité.
propriété se sont achevés.
6 pl André Meunier
Logement social public
6 rue Rateau
Locatif privé
58 Fusterie
sécurisation
7 rue Veyrines
sécurisation Rapport de Gestion 2020 33
Relogements et accompagnement social
temps
long le relogement des ménages qui résident :
- Dans les immeubles acquis en vue de leur recyclage
-
- Dans les immeubles réhabilités par des propriétaires bailleurs dans les périmètres OPAH et PIG, qui ont besoin de reloger temporairement, et parfois définitivement leurs locataires
-
ORI, le
En 2020, 16 ménages ont été relogés définitivement et 8 temporairement. On voit émerger cette année des demandes émanant de ménages relogés dans du parc privé conventionné au démarr
auxquels il est délivré congé pour vente au terme des 12 années de conventionnement. Rapport de Gestion 2020 34
OPAH Renouvellement urbain et copropriétés dégradées
de Bordeaux
noués avec des propriétaires occupants dans le
copropriétés dégradées.
(hors
copropriétés dégradées) 74 logements au total
dont 41 subventionnés : 25 propriétaires
occupants et 49 logements locatifs.
des propriétaires occupants, qui sont nettement
plus nombreux à bénéficier des aides.
Le travail en direction des propriétaires bailleurs
onseil
programmatique.
La difficulté croissante à contractualiser du conventionnement se confirme, compte tenu du niveau atteint par les loyers libres et du rendement attendu par les investisseurs ; en outre, les accords de conventionnement sont de plus en plus longs à se concrétiser, car ils sont souvent attachés à des ventes en lot par des opérateurs opérationnels, dont les délais de commercialisation se sont nettement allongés.
Le taux de logements conventionnés dans les opérations reste identique à 2019, avec
très important.
1
6
16
25
2017 2018 2019 2020
Propriétaires Occupants Rapport de Gestion 2020 35
et expérimental sur les copropriétés dégradées :
A fin 2020 :
- 63 copropriétés ont été visitées dans le cadre du repérage
- 1 copropriété en DUP ORI a constitué et déposé sa demande de financement
-
- 5 copropriétés sont en cours de diagnostic multicritères
114 cours de la Marne Rapport de Gestion 2020 36
Métropole
Le PIG « Réseau de la réhabilitation » a été lancé en septembre 2019.
: elle a été largement contrariée
par la situation sanitaire.
: les campagnes nationales
contribué à éclaircir le paysage pour les demandeurs, qui ont été cependant nombreux SEL» , Service en ligne.
En parallèle, un programme de rencontres individuelles a été proposé aux 28 communes de la Métropoles, afin de travailler avec elles à identifier les secteurs ou thématiques
juillet et décembre 2020. A fin 2020 :
- travaux ▪ 50 à revenus modestes et 83 à revenus très modestes.
▪ 70 dossiers concernaient des travaux relatifs à la précarité
énergétique.
- 12 logements locatifs avaient été agréés : 2 loyers intermédiaires, 7 loyers sociaux et 3 loyers très sociaux
Travaux « énergie » Travaux adaptation Rapport de Gestion 2020 37
Au printemps 2019, après avoir intégré le programme « » la ville de
ans.
inCité a candidaté puis constitué une offre, remise en juin 2019.
Une phase de négociation avait été ouverte notre dernière contribution puis suspendue en novembre 2019.
accord négocié sur les termes du traité de concession.
La concession démarre donc en février 2021 pour une durée contractuelle de 10 ans.
a été organisé durant le 4ème trimestre 2020.
Revitalisation du centre bourg à Castillon la bataille
Région et Département.
Elle a pu entrer dans le cadre du dispositif ORT, opération de revitalisation de territoire, contractualisée fin juillet 2019 et a travaillé avec les partenaires, ANAH, Département,
ORI.
Elle a contractualisé avec le Département puis avec la Région, le cadre de leur participation au projet de renouvellement.
ces différentes démarches.
prévisionnel des dépenses et recettes du programme de revitalisation de Castillon qui serait intégré dans une opération concédée.
Ce travail a permis
du programme (régie/concédé) et de poser le cadre des besoins en cofinancements auprès des partenaires du projet, réunis en Comité de pilotage en novembre 2020.
Elle décidera en 2021 d
Contributions diverses
des EPL sur les dispositifs de financement VIR
Elle a également été auditionnée par la DGUHC du Ministère de la transition écologique
déficits fonciers générés par les opérations de renouvellement urbain en centre ancien. Rapport de Gestion 2020 38
RESSOURCES HUMAINES
Gestion COVID 19
Pour préserver la santé et la sécurité de nos salariés, un protocole sanitaire a été mis en
heures soit au global 3.13 ETP
Un Kit COVID comprenant gel, masques, gants, blouses, visières, produits désinfectant, lingettes a été remis à chaque collaborateur.
Nous avons engagé
Le
cadre du risque sanitaire et pandémique.
:
Initiatives solidaires pendant le confinement :
- Appels aux locataires les plus âgés pour leur proposer aide et assistance
- Collecte solidaire de denrées e nécessité a été réalisée par les salariés au profit des associations bordelaises : Médecins sans frontières, Secours populaire, Amis de Coluche, Fondation Abbé Pierre
- Don de 955 au profit de la Maison des Femmes de Bordeaux, sur la base du volontariat, les salariés en télétravail ont suspendu leur droit à ticket restaurant sur le mois la part patronale des tickets restaurants non pris. Rapport de Gestion 2020 39
au travail
dans la continuité du premier diagnostic réalisé en 2018, la direction générale a impulsé début 2020 une nouvelle dynamique participative interne visant la ux
suivants :
- Développement du mode projet
- Renforcement du management de proximité
- Responsabilisation des collaborateurs
- Amélioration du bien-
Objectif : construire collégialement un plan global
et long terme.
Pour atteindre cet objectif, plusieurs étapes ont été programmées :
-
climat social et diagnostiquer les domaines de
- Ateliers de réflexion autour de trois axes : bien-être, communication,
organisation/management
Pour ces deux premières étapes, inCité a été accompagnée par un cabinet conseil en ressources humaines, TransfeRH.
Pendant
collective. Ce processus participatif se poursuivra en 2021 par de nouveaux temps
: restitution des ateliers participatifs, travail du codir, annonce du plan Rapport de Gestion 2020 40
Communication interne
Les Caféin se sont poursuivis en 2020, malgré le contexte sanitaire. Du
dialogue notamment pendant le premier confinement. Les salariés volontaires ont pu y aborder des sujets touchant au bien-être au travail ou à la RSE.
qui fonctionne dans le même esprit solidaire et convivial q
Sur le plan environnemental, la direction générale a définitivement
remplacer par de véritables fontaines à eau. Chaque collaborateur a été
mettre en place un compost collectif au sein des bureaux.
Depuis 2019, la direction générale adresse à chaque collaborateur un Bilan
Social Individuel : document ressource personnalisé récapitulatif de
Développement des compétences
20 correspond à 176 jours (107 jours en 2017, 105 jours pour
2018 et 34 jours pour 2019) répartie sur les thèmes suivants :
- Patrimoine : Gestion du temps et des priorités, maîtriser les assurances
constructions
- Gestion locative : Colloque Gestion locative, Gestion du temps et des priorités
- Aménagement : Gestion des baux commerciaux, Maîtriser les bases de la
thermique et du bâtiment, maîtriser les assurances constructions, Gestion du temps et des priorités
- : Formation Recyclage SST, Habilitations électriques,
Equipier 1ére intervention
- CSE : Maîtriser les missions des membres du CSE
- Encadrement :
- 2 bilans de compétences ont été réalisés en 2020
Le coût pédagogique des formations pour 2020 31 K 47 9), soit
environ 1.45% 9 : 2.37%). La baisse du
une mutualisation des formations, le recours Rapport de Gestion 2020 41
principalement à des prestations de formation en intra, des formations en e-learning et en distanciel.
48 personnes ont suivi au moins une action de formation en 2020 sur un effectif moyen de 54 collaborateurs, soit un total de 89%, dont 100% des gardiens et 61% du personnel administratif.
au sein du service
aménagement et du service comptable.
CAP Emploi pour aider les personnes en reconversion professionnelle.
Actions en faveur des salariés en situation de handicap
En 2020, 2 collaborateurs sont en situation de handicap.
Nous avons développé plusieurs partenariats avec les sociétés de Lozère, la société ELISE Atlantique pour le recyclage et la valorisation de nos déchets et CAP Emploi.
Handicaps Nouvelle Aquitaine.
Relations professionnelles
Nous avons réalisé 10 réunions avec les membres du CSE.
En février 2020, le directeur général, la responsable RH et les membres du CSE ont suivi une formation commune sur les missions des membres du CSE.
20 à la signature des DUE et accords suivants :
- Accord Intéressement 2020-2022
- :
kilométrique Vélo
- Charte sur la mise en place du télétravail.
En juin 2020, deux votes ont été réalisés auprès du personnel :
-
- Lissage mensuel de la prime de 5 %
:
été versés aux collaborateurs. Rapport de Gestion 2020 42
Partenariats et mécénats
Plusieurs actions de cohésion sociale et de mécénat ont été menées en 2020.
Association MC2a de street
art
des quartiers.
Association Local Attitude
pour les habitants du Grand Parc.
Festival Chahuts : fresque géante réalisée sur le rez-de-
à Saint-Michel Rapport de Gestion 2020 43 Rapport de Gestion 2020 44
Communication externe
déclinés selon deux axes : ociété et pédagogie autour
de nos missions.
: après le changement de logo et de
pour décliner sa communication de proximité et sa communication institutionnelle.
Refonte du site web devenu obsolète et non adapté : un nouveau site a vu le jour en juin
2020
dédié à la présentation de nos missions, vie de la société et des projets menés pour et avec les territoires.
Sur le terrain :
- I -26 rue Planterose avec Delis Immobilier
- Visite de terrain avec les nouveaux élus de la ville de Bordeaux - Balade urbaine au jardin Georges Dorignac avec le CIAP
- Inauguration du Cliic, 21 rue du Loup avec Junia (Yncréa Hauts de France) en
- Novembre 1-3 rue Bouquière avec Mésolia.
- Rencontres avec les forces vives du quartier Saint-Michel : Café Wanted, Elie ta
- Echanges avec le conseil citoyen de Saint-Michel Rapport de Gestion 2020 45
Effectifs
20 de la société s 54 collaborateurs (contre
53 pour 2019, 50 pour 2018, 51 pour 2017)
▪ Au siège : 39 personnes au siège
▪ Dans les résidences : 15 personnes
Une augmentation de 1.83 personnes par rapport à 2019, soit +3.5% de salariés supplémentaires pour le service Aménagement et Patrimoine principalement.
94% ont un contrat à temps plein contre 6% à temps partiel. Rapport de Gestion 2020 46
Mouvements des salariés
- 9 recrutements ont été réalisés en 2020 (6 CDI et 3 CDD).
- Sur les 3 CDD, 2 ont été pérennisés en CDI.
- 7 collaborateurs ont quitté la société en 2020.
-
20, est de 43 ans. 41 ans pour le
siège et 50 ans pour le personnel Gardien.
Répartition par sexe
Le personnel de la société est composé de 35 collaboratrices et de 19 collaborateurs (dont 13 collaborateurs pour le personnel gardien). Rapport de Gestion 2020 47
Ancienneté des salariés
salariés à inCité est de 9 ans, 41 % des salariés ont moins de 5 ans Si nous
analysons par service, nous constatons que les services ont autant de salariés de plus enneté que de nouveaux salariés, ce qui explique une rotation au bout
Absentéisme
6.74 20 dont
2.07% en longue maladie, soit une baisse 1.77 point par rapport en 2019.
20, cela
représente 3,63 4.43 personnes sur 2019) réparties de la façon suivante :
- Maladie : 1.41 personnes
- Longue maladie (+ de 180 jours) : 1,11 personnes
- Maternité : 0,41 personnes
- Accident de travail et de trajet : 0.70 personnes Rapport de Gestion 2020 48
Le détail des durées en jours des arrêts maladie se représente de la façon suivante :
Nous pouvons souligner trois -à-dire :
▪ e en raison notamment du confinement et -19
▪ Une diminution
▪ Des absences moins longues en durée
Bilan des effectifs
-19. Avec un ETP de 54
personnes, plusieurs absences sont venues perturber le bon fonctionnement de
A savoir 3.70 ETP dû aux diverses absences (maladie Rapport de Gestion 2020 49
Rapport sur la gouvernance de
-1162 du 12 juillet 2017,
précisant son obligation pour les sociétés anonymes non cotées pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020.
1) es mandataires sociaux 20
Stéphane Pfeiffer inCité
Marik Fetouh inCité
Marie-Claude Noël inCité, La Fab et BMA
Stéphane Gomot inCité et BMA
Jean-Jacques Puyobrau inCité
Pierre de Gaëtan Njikam inCité
Arnaud Beyssen inCité - SAS INOLIA Bordeaux Métropole Energie - SA Mérignac Gestion Equipement -Talence Gestion Equipements -
SAS Keys Euratlantique
Rémi Heurlin
ation
immobilière et d'aménagement de l'Université de Bordeaux),
BMA (société d'économie mixte Bordeaux Métropole
Aménagement), SOCOMIX (société commun. d'économie mixte
pour l'exploitation de l'hôtel du palais de Biarritz)
Maria Canete inCité Société coopérative Le Toit Charentais - Urbalys Habitat
Vincent Picot inCité Rapport de Gestion 2020 50
2) Conventions réglementées
-863 du 31 juillet 2014 portant sur les conventions
réglementées, les SA doivent mentionner les
supérieure à 10 %, avec une filiale détenue directement ou indirectement à plus de 50%, sauf si ces dernières portent sur des opérations courantes et ont été conclues à des conditions normales.
En 2020,
3) Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par mentations de
capital
ACTIONNAIRES % au capital Capital en euros Nombre Représentants
Collectivités locales
Bordeaux Métropole 31.21 85.212 2.367 Marie Claude Noël Stéphane Gomot
Jean-Jacques Puyobrau
Pierre de Gaëtan Njikam
Ville de Bordeaux 23.71 64.728 1.798 Stéphane Pfeiffer Vice-Président
Marik Fetouh
Autres actionnaires
Banque des Territoires 29.01 79.200 2.200 Arnaud Beyssen Rémi Heurlin
Caisse d'Epargne Aquitaine
Poitou Charentes
10.54 28.800 800 Maria Canete
Chambre de Commerce et 3.87 10.548 293 Vincent Picot
Action Logement
Immobilier
0.97 2.628 73
Crédit Mutuel Arkéa 0.69 1.872 52 Censeur Christophe Guerniou
100 272.988 7.583 Rapport de Gestion 2020 51
4)
-51-
de la société a décidé de nommer une autre personne physique que le président du
société.
5)
-102 du Code de commerce, il est
société. Rapport de Gestion 2020 52
DONNEES FINANCIERES
La structure bilantielle
été approuvée en Assemblée Générale Extraordinaire en février 2020. Cette augmentation était
a donc amélioré significativement les différents ratios de la SEM qui vont être présentés ci-après.
Le Fonds de roulement
BILAN AU BILAN AU
31/12/2020 31/12/2019
Opérations locatives
* Immobilisations incorporelles 5 K€ 5 K€ 0 K€
* Immobilisations corporelles 55 397 K€ 57 171 K€ -1 774 K€
Sous-total Emplois - opérations locatives 55 402 K€ 57 176 K€ -1 774 K€
* Subventions 6 197 K€ 6 469 K€ -272 K€
* Emprunts (Hors ACNE & ICNE) 35 346 K€ 36 990 K€ -1 645 K€
* Provisions pour risques et charges 2 655 K€ 2 561 K€ 95 K€
* Dépôts de garantie locataires 797 K€ 777 K€ 20 K€
Sous-total Ressources - opérations locatives 44 995 K€ 46 797 K€ -1 802 K€
Sous-total Fonds de Roulement - opérations locatives -10 407 K€ -10 379 K€ -28 K€
Direction administrative
* Immobilisations incorporelles 108 K€ 93 K€ 16 K€
* Immobilisations corporelles 1 419 K€ 1 523 K€ -104 K€
* Immobilisations financières (hors BMTN) 298 K€ 294 K€ 4 K€
Sous-total Emplois - direction administrative 1 825 K€ 1 911 K€ -85 K€
* Capital social et réserves 17 734 K€ 12 290 K€ 5 445 K€
* Résultat de l'exercice 473 K€ 344 K€ 129 K€
* Emprunts (Hors ACNE & ICNE) 634 K€ 799 K€ -166 K€
* Provisions pour risques et charges 146 K€ 162 K€ -16 K€
Sous-total Ressources - direction administrative 18 987 K€ 13 595 K€ 5 392 K€
Sous-total Fonds de Roulement - direction administrative 17 161 K€ 11 684 K€ 5 477 K€
Fonds de Roulement - hors opérations d'aménagement 6 755 K€ 1 305 K€ 5 450 K€
Variation Rapport de Gestion 2020 53
Au 31.12.2020, le Fonds de Roulement Brut intègre les impacts de trois opérations en
-dessous :
Le Fonds de Roulement à terminaison des opérations de la société au 31.12.2020 ressort
de la société, disponibles / nécessaires pour des investissements futurs. Cette amélioration significative du Potentiel Financier est corrélée à la réalisation de la première
des moyens nécessaires pour réaliser des investissements en lien avec les orientations
rappeler que le niveau du Potentiel Financer à fin 2019 (-
perspect
-values de cessions.
Logements Commerces Logements Commerces Logements Commerces
Coût de revient prévisionnel 1 605 K€ 519 K€ 908 K€ 121 K€ 454 K€ 139 K€ 3 746 K€
Dépenses comptabilisées au 31/12/2020 22 K€ 11 K€ 175 K€ 34 K€ 130 K€ 49 K€ 421 K€
Dépenses à engager 1 582 K€ 508 K€ 733 K€ 87 K€ 324 K€ 91 K€ 3 325 K€
0 0 € 0 0 € 0 0 € 0 €
Financements prévisionnels 1 364 K€ 441 K€ 727 K€ 100 K€ 386 K€ 118 K€ 3 136 K€
Emprunts 1 148 K€ 441 K€ 505 K€ 100 K€ 340 K€ 118 K€ 2 652 K€
Subventions 216 K€ 0 K€ 222 K€ 0 K€ 46 K€ 0 K€ 484 K€
Financements comptabilisés 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€
Emprunts 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€
Subventions 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€ 0 K€
Financements à recevoir 1 364 K€ 441 K€ 727 K€ 100 K€ 386 K€ 118 K€ 3 136 K€
Emprunts 1 148 K€ 441 K€ 505 K€ 100 K€ 340 K€ 118 K€ 2 652 K€
Subventions 216 K€ 0 K€ 222 K€ 0 K€ 46 K€ 0 K€ 484 K€
0 0 0 0 0 0 0
Impact fonds de roulement à Terminaison -219 K€ -67 K€ -7 K€ 13 K€ 62 K€ 28 K€ -189 K€
10 Sau - 1375 Total 76-78 Rue des Faures - 1305 14 Lafargue - 1360
11 454 K€ 11 915 K€ 12 290 K€ 12 633 K€
18 207 K€
- 599 K€
-1 914 K€ -2 550 K€ -2 348 K€
2 968 K€ 2 522 K€ 1 412 K€ 809 K€ 1 151 K€
6 566 K€
-5 000 K€
0 K€
5 000 K€
10 000 K€
15 000 K€
20 000 K€
2016 2017 2018 2019 2020
Evolution de la structure financière sur les 5 dernières
années
Situation nette Potentiel financier (Hors ACNE) Fonds de Roulement LT Rapport de Gestion 2020 54
Ajusté des ressources semi-permanentes (Provisions ; Dépôts de Garantie :
du patrimoine.
Il sera néanmoins rappelé que la société a fait le choix prudent de prendre en base de provisions Gros Entretien une programmation pluriannuelle sur 10 ans, dégradant de fait ce potentiel financier.
-
donc cru plus rapidement que les emplois (immobilisations)
Outre cet évènement particulier, les autres postes composant le Fonds de Roulement (financements attachés aux opérations et coût des immobilisations) diminuent à due
uvelles opérations, ainsi que le renouvellement de composants, a été limité
de nouvelles résidences (consommatrices de fonds en phase construction), ainsi que par un recours accru au financement par emprunts des travaux importants de remplacements de composants, conformément aux décisions relatives au Plan Stratégique de Patrimoine. Rapport de Gestion 2020 55
Cette variation se compose de :
Amortissements des dettes antérieures : -
Réalisations de l exercice :
+ 71
Variation nette -
:
financement de ces opérations à long terme. Néanmoins, une part significative de cet endettement est garantie par des collectivités locales. Par exemple, les dettes auprès
zone tendue peuvent être
garanties à hauteur de 100%. Celles contractées dans le cadre de logement libre ou de
:
En 2020, la ba
sur les opérations en propre (logements, commerces et siège).
Concession
Bordeaux
Opérations
locatives
Conventionnées
Opérations
locatives Libres
& Commerces
Direction
Administrative Total
Amortissements - 5.720 K - - - -
Réalisations
Variation nette - - - -
Capital
restant dû
Dont capital non
garanti
Capital restant
dû
Dont capital non
garanti
Capital
restant dû
Dont capital non
garanti
Logements Conventionnés 24 167 K€ 838 K€ 25 055 K€ 864 K€ -888 K€ -26 K€
Logements Libres 3 199 K€ 2 265 K€ 3 367 K€ 2 368 K€ -168 K€ -103 K€
Activités commerciales 7 980 K€ 6 147 K€ 8 566 K€ 6 604 K€ -587 K€ -457 K€
Total Activité Bailleur 35 346 K€ 9 249 K€ 36 989 K€ 9 836 K€ -1 643 K€ -587 K€
Siège social 634 K€ 317 K€ 801 K€ 401 K€ -168 K€ -84 K€
Concession Bordeaux 5 720 K€ 5 720 K€ 5 720 K€ 1 720 K€ 0 K€ 4 000 K€
Total Société 41 699 K€ 15 286 K€ 43 510 K€ 11 956 K€ -1 811 K€ 3 329 K€
31/12/2020 31/12/2019 Variation
Endettement Rapport de Gestion 2020 56
identique. A noter néanmoins que dur -terme a été mis en place afin de reprendre les encours des deux précédents financements qui
ce financement, qui est intervenu durant le premier confinement, le partenaire bancaire a accepté que ce nouvel emprunt ne soit pas garanti par la collectivité, justifiant de fait
En réponse à la situation sanita
les impacts sur la trésorerie de la société, il a été accepté par deux de nos partenaires bancaires de reporter les échéances de certains emprunts avec un allongement de la durée initiale des contrats
« Libres & Commerces » par rapport à 2019 (PM : amortissement 2019 : - 1.142 K ).
uvrent
Ratio endettement / capitaux propres
etraitées des
; 29.4% en 2018).
continu Par comparaison, le ratio
moyen national était en 2018 de 46.1% (sources : Dispositif d Autocontrôle de la
Fédération des EPL). Sur la
actuellement.
Capitaux propres
Ratio sur Activité Bailleur
Ratio sur Société 106%
128%
12 633 K€
197%
119%
18 207 K€
Endettement / Capitaux
Propres
2020 2019
Sur capital restant dû non garanti Sur capital restant dû non garanti Rapport de Gestion 2020 57
Tableau de Flux de Trésorerie
ation des Capitaux Propres.
s montants de TVA en lien avec
les Livraisons à Soi-Même des dernières opérations locatives livrées, expliquant de fait la variation négative du Besoin en Fonds de Roulement.
en 2019). La
société restait également en attente du règlement par la Ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole de deux factures relatives à des missions entièrement réalisées pour un
Exercice 2020 Exercice 2019
Trésorerie à l'ouverture 2 468 K€ 2 093 K€
Trésorerie à la clôture 7 416 K€ 2 468 K€
Variation de la trésorerie 4 947 K€ 376 K€
Flux net d'Exploitation 2 224 K€ 3 392 K€
Résultat net 473 K€ 344 K€
Variation du BFR -453 K€ 645 K€
Flux net d'Investissement -510 K€ -2 831 K€
Flux net de Financement 3 234 K€ -186 K€
Variation des subventions -28 K€ 0 K€
Variation des emprunts & ICNE -1 840 K€ -186 K€
Flux total 4 947 K€ 376 K€
Variation de la Valeur Brute
des immobilisations -510 K€ -2 831 K€
Augmentation des Capitaux
Propres 0 K€ 5 101 K€
InCité -
hors opérations d'aménagement
2 403 K€ Ajustements des opérations n'impactant pas la trésorerie 2 204 K€ Rapport de Gestion 2020 58
Autofinancement (CAF)
(1.040
17.9% des loyers quittancés sur la période (à fin
Compte tenu de la double activité de la SEM et afin de pouvoir comparer ce ratio avec te CAF à la totalité des
Ce ratio ressort alors à un niveau de 14.64% 20 (8.93% en 2019). A titre de comparaison, ce
à environ 7.0% (sources : Dispositif d Autocontrôle de la Fédération des EPL).
le report de certaines échéances durant le premier confinement
-value de cession tiré de
ces deux éléments conjoncturels, la
CAF / Total Produits ressort alors à 9.1%, niveau tout à fait satisfaisant témoignant du modèle économique pérenne de la société. Rapport de Gestion 2020 59
Le compte de résultat
Les v : - ;
résultat financier
Les commentaires ci-
premier temps sur les charges, puis pour les produits.
915 K€
- 635 K€
255 K€
- 191 K€
344 K€
855 K€
- 567 K€
384 K€
- 200 K€
473 K€
- 800 K€
- 600 K€
- 400 K€
- 200 K€
0 K€
200 K€
400 K€
600 K€
800 K€
1 000 K€
Résultat d'exploitation Résultat financier Résultat exceptionnel IS Résultat net
Evolution des agrégats du compte de résultat - 2019 & 2020
2019 2020 Rapport de Gestion 2020 60
Les charges :
:
-
2019)
- Des éléments relatifs à la concession de
-après :
2 991 K€
2 132 K€
3 567 K€
3 058 K€
181 K€
642 K€
49 K€ 191 K€
344 K€
3 080 K€
2 126 K€
3 362 K€
3 621 K€
155 K€
570 K€ 318 K€ 200 K€ 473 K€
0 K€
500 K€
1 000 K€
1 500 K€
2 000 K€
2 500 K€
3 000 K€
3 500 K€
4 000 K€
Variations des charges - 2020 vs 2019
(Hors Concession d'aménagement)
2019 2020 Rapport de Gestion 2020 61
(1)
Ce poste est composé principalement par le coût des travaux de maintenance,
prestataires externes, ainsi que des frais divers de gestion (frais postaux, télécom, frais
de mission,
Le solde de
réparations suites à
Retraité des coûts liés aux sinistres, les dépenses de maintenance courante du patrimoine
se décomposent essentiellement comme suit :
Travaux à la
relocation &
nettoyage
Travaux
appartements
occupés
Travaux
parties
communes
et ménage
2019
2020
Variation - - -
Eléments Eléments TOTAL Eléments Eléments TOTAL
Hors CPA INCITE Hors CPA INCITE
& RC CPA HORS RC & RC CPA HORS RC
A B C D E F A-D %
Consommation de
l'exercice en
provenance des tiers
3 080 K€ 6 380 K€ 9 459 K€ 2 991 K€ 4 811 K€ 7 802 K€ 89 K€ 2,96% (1)
Impôts et taxes 2 126 K€ 2 126 K€ 2 132 K€ 2 132 K€ -6 K€ -0,28% (2)
Charges de personnel 3 362 K€ 3 362 K€ 3 567 K€ 3 567 K€ -205 K€ -5,74% (3)
Dotations aux
amortissements et
provisions
3 621 K€ 3 K€ 3 625 K€ 3 058 K€ 3 K€ 3 061 K€ 563 K€ 18,42% (4)
Autres charges 155 K€ 155 K€ 181 K€ 181 K€ -26 K€ -14,14% (5)
Transferts de produits 20 K€ 20 K€ 10 K€ 10 K€
Charges financières 570 K€ 570 K€ 642 K€ 642 K€ -72 K€ -11,21% (6)
Charges
exceptionnelles 318 K€ 318 K€ 49 K€ 49 K€ 269 K€ 549,34% (7)
Impôts sur les Sociétés 200 K€ 200 K€ 191 K€ 191 K€ 9 K€ 4,53% (8)
Bénéfice 473 K€ 473 K€ 344 K€ 344 K€ 129 K€ 37,49%
13 905 K€ 6 403 K€ 20 307 K€ 13 154 K€ 4 824 K€ 17 978 K€ 751 K€ 5,71%
VARIATION VARIATION REF.
2020 2019 Rapport de Gestion 2020 62
état à la relocation est resté stable entre 2020 et 2019 (114 pour les 2 années).
de locataires ayant une forte ancienneté sur le parc, induisant soit des coûts de travaux plus importants (remise en état profonde), soit une prise en charge moins importante des travaux par les locataires suivant la grille de vétusté.
De plus, un rattrapage important de remise en état de logements, qui ont été antérieurement gelés du fait de leur état, a été initié durant le seconde semestre 2020. Ces travaux, souvent en site amianté, induisent des coûts aux logements élevés, pour la
résorber ce stock pour remettre rapidement en location ces appartements.
de ce confinement sur la remise en location des
appartements.
:
o Une augmentation importante des coûts globaux (travaux + honoraires) liés au Gros Entretien des résidences (+240
personnel. Le niveau de travaux constaté en 2020 est redevenu à un niveau en cohérence avec les besoins de Gros Entretiens du patrimoine.
été couverts intégralement par des reprises de provisions. Ces derniers ont consisté à la finalisation de la réfection des parties communes et au remplacement du système
o
avec la refonte intégrale du site internet de la société ;
o Une hausse du recours à du pe
liée à des remplacements de gardiens pendant les périodes de confinement
o
mie de
la COVID
Ces hausses ont été partiellement compensées par :
o
o -34%), principalement du fait de la baisse de la cotisation CGLLS (-
en service 2019 (-
exceptionnelle suite à la mise en place de la RLS (- ; Rapport de Gestion 2020 63
(2) Impôts et taxes
Globalement -
Ce poste est composé à plus de 86% par le coût des Taxes Foncières sur les Propriétés Bâties (1.84
relatifs à des impôts et taxes assis sur les rémunérations (taxes sur les salaires, taxe for
(3) Charges de personnel
Un changement de traitement comptable de la récupérabilité des rémunérations du
pas la diminution de la part des salaires récupérables auprès des locataires. Ces montants étaient présentés en Transfert de Charges. Afin de permettre une meilleure lecture des données comptables, la part des salaires récupérables a été intégrée en minoration des charges de personnel, présentant ainsi le coût réel restant à charges de la société. Ce changement de traitement justifie donc la baisse des charges de personnel de - entre 2019 et 2020. Retraité de ce nouvel impact (-
charges de personne
Cette variation des charges de personnel se décompose essentiellement en :
o Une hausse des rémunérations, primes et gratifications versées pour 99
globale de la société (54 ETP vs 52 en 2019);
o
o Une baisse des indemnités de rupture et de fin de carrière de - 72
(4) Dotations aux amortissements et provisions
; +18.4%)
o
intervenir en 2021 à la suite de consultations et notamment de la reprise
des parties communes sur des résidences au Grand Parc ;
A fin 2020, le solde de provisions Gros Entretiens (hors foy
approche prudente et cohérente par rapport à la structuration du patrimoine. Par Rapport de Gestion 2020 64
comparaison, le ratio moyen constaté en 2018 au niveau national (dernière donnée
disponible
EPL).
o
commercial Europe ;
o Un accroissement global des dotations aux amortissements des
:
Matériels
bureaux
Travaux de
maintenance
immobilisés
Opérations livrées sur
et exploitées sur une
année pleine
Nouvelles
résidences
locatives livrées
en cours
Fin
de composant
-
tir
une continuité de services en télétravail. En ce sens, une démarche de dématérialisation de certains processus a été initiée en 2020 et sera poursuivie dans les années à venir.
o Un accroissement des dotations aux dépréciations des créances locataires
2020
montant élevé de dettes avait été annulé en 2019 justifiant du stock
moindre à la clôture N-1 ;
(5) Autres charges
:
▪ La constatation des pertes sur créances irrécouvrables
▪ rovision pour charges récupérables sur
les logements vacants
remise en location suite au premier confinement (délais accrus pour les travaux de remise en état des logements) et par un stock de logements non remis en location du
devrait être résorbé en 2021. Rapport de Gestion 2020 65
(6) Charges financières
La baisse des
-
répartissant comme suit :
Nouveaux
emprunts N-1 Nouveaux emprunts N
Amortissement des dettes antérieures &
-
signé en 2019 pour accompagner les bailleurs sociaux dans la production de logements.
(7) Charges exceptionnelles
:
o La constatation de la Valeur Nette Comptable de la cellule commerciale
;
o Une dotation
VNC des actifs sinistrés et non reconstruits au centre commercial Europe
;
(8) Impôts sur les sociétés
trois facteurs :
o
(u ; impact : 7 K
o Une amélioration plus importante du résultat courant issu des activités - -
synthèse en fin de rapport)
o
loyers consentis à des locataires commerçants pour les loyers de
novembre 2020 ; à noter que sur l ensemble de l exercice la société a
consenti une annulation de loyers à certains de ses locataires
du résultat a eu un impact positif estimé à environ 40
de 33.33%. Rapport de Gestion 2020 66
Les produits :
:
- Des appels de provisions pour charges locatives récupérables communes (AP),
- Des
-après :
0 K€
2 000 K€
4 000 K€
6 000 K€
8 000 K€
10 000 K€
12 000 K€
Variations des produits - 2020 vs 2019
(Hors Concession d'aménagement)
2019 2020 Rapport de Gestion 2020 67
(1) Revenus locatifs
Les revenus locatifs de la société dépassent cette
Ils se décomposent comme suit :
Logements libres Logements
conventionnés
Locatifs
commerciales
Autres recettes
2019
2020
Variation -
:
o Hausse des produits locatifs nets (loyers & pertes sur logements vacants) de
suivant la
à la relocation légèrement réévalués en conformité avec les dispositions de la
vacance (- - -
de remise en location suite au 1er confinement ;
o Hausse limitée des produits locatifs nets (loyers & pertes sur logements vacants & Réduction de Loyers de Solidarité) de logements conventionnés de
écomposant principalement en :
▪ :
▪
▪ Augmentation globale de la vacance (- -
2019) en lien notamment avec le sinistre de la résidence Le Limancet
▪ Hausse des taux liés à la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) &
impact sur une année pleine : - - -
▪
Eléments Eléments TOTAL Eléments Eléments TOTAL
Hors CPA INCITE Hors CPA INCITE
& AP CPA HORS AP & AP CPA HORS AP
A B C D E F A-D %
Revenus locatifs 10 011 K€ 6 380 K€ 16 391 K€ 9 920 K€ 4 811 K€ 14 730 K€ 91 K€ 0,92% (1)
Prestations de services 1 747 K€ 1 747 K€ 1 592 K€ 1 592 K€ 155 K€ 9,73% (2)
Production immobilisée 81 K€ 81 K€ 88 K€ 88 K€ -7 K€ -8,14% (3)
Subventions
d'exploitation 1 K€ 1 K€ 0 K€ 0 K€ 1 K€
Reprise sur provision 859 K€ 20 K€ 879 K€ 444 K€ 10 K€ 454 K€ 415 K€ 93,32% (4)
Transfert de charges 495 K€ 3 K€ 498 K€ 755 K€ 3 K€ 759 K€ -260 K€ -34,47% (5)
Autres produits 6 K€ 6 K€ 43 K€ 43 K€ -38 K€ -87,04%
Produits financiers 3 K€ 3 K€ 7 K€ 7 K€ -4 K€ -55,44%
Produits exceptionnels 702 K€ 702 K€ 304 K€ 304 K€ 398 K€ 130,77% (6)
13 905 K€ 6 403 K€ 20 307 K€ 13 154 K€ 4 824 K€ 17 978 K€ 751 K€ 5,71%
REF. VARIATION VARIATION
2020 2019 Rapport de Gestion 2020 68
o us de surfaces commerciales, relative
à :
▪
o
o Livraison antérieure : Îlot Counord Tranche 2 ; 254 Rue Sainte-Catherine, 5
Cours de l Yser, 117 Cours Victor Hugo, 6 Cours de la Marne
▪
: -
▪ remises de loyers consenties à certains locataires dans
le cadre des confinements : 94 K
o
une diminution de refacturations de prestations aux locataires ;
(2) Prestations de services
xplique principalement par la revalorisation de la rémunération du
PIG Bordeaux Métropole lors de la contractualisation du nouveau marché en 2019.
omicile a été suspendu dès le début du confinement. Un retard
par notre
comme suit :
Concession Bordeaux OPAH Bordeaux PIG Bordeaux Métropole
Etudes
(3) Productions immobilisées
-8 du Plan Comptable Général, les coûts directement
immobilisation
directement affecté.
en 2019) réparti sur trois opérations mixtes nouvelles, une
Rue du Loup) & deux opérations importantes de renouvellement de composants. Rapport de Gestion 2020 69
(4) Reprise sur provision
Les reprises sur provisions sont en nette augmentation par rapport à 2019, évoluant de
ux de Gros Entretiens
Entretien mais qui sera
finalement traité en remplacement de composants. Cela induit une reprise de provisions
Le solde de 8 deux autres composantes principales, à savoir :
o
;
o Reprise de provisions sur dépréciations des créances, en diminution de 41
créances locataires par rapport à 2019 ;
(5) Transfert de charges
Le poste « Transfert de charges » diminue de 260 K entre 2019 et 2020.
nt de présentation pour les données
2020 de la part récupérable des salaires auprès des locataires (cf. paragraphe « Charges
de personnel » supra).
Ce solde est principalement composé par :
-
insi que pour des reprises
perçue dans le cadre du sinistre du centre commercial Europe a couvert à la fois des dépenses de réparation, mise en sécurité, des pertes de revenus
locatifs ainsi que le coût des Valeurs Nettes
Comptables des cellules incendiées et non remises en état (cf. paragraphe
« Charges exceptionnelles » supra) ;
- n
;
-
pouvait être pleinement exercée ; Rapport de Gestion 2020 70
(6) Produits exceptionnels
A fin 2020,
quatre éléments principaux :
-
- La constatation de produits exceptionnels relatifs à des dégrèvements de taxes foncières, de taxes sur les logements vacants ou de taxes
- ans le cadre de sinistres dont
Europe & Grand Parc) ;
- Le produit de cession nette de TVA sur marge de la cellule commerciale au Rapport de Gestion 2020 71
par rapport à 2019.
en lien avec la plus-
-
-6%). Cette
diminution est essentiellement due à une forte augmentation des dotations aux
de tarifs), pour la dépréciation des créances clients (augmentation des dettes locataires) et pour couvrir un litige avec un locataire commercial.
La structuration des résultats par activité a légèrement évolué par rapport à celle de 2019. Le rééquilibrage des résultats par activité, hors impact des résultats exceptionnels, initié
mais ne représente plus que 57% en 2020 des résultats bénéficiaires de la SEM (77% en 2019).
Les résultats générés par le logement locatif conventionné (-
-
- -
revalorisation de certaines rémunérations.
conventionné, il est à noter que depuis 2018 et la mise en place de la Réduction de Loyer
a été lourdement impacté négativement par ce facteur extérieur. Cet élément explique la vité du logement
-
opérations en vivier qui pourront se réaliser sur les années à venir.
Le solde de - Dvp & IS » est composé de l Impôt sur les Sociétés à
hauteur de 200 K et des coûts internes de développement à hauteur de 116 K relatifs à
Le graphique ci-dessous reprend la répartition des résultats de la société par typologie Rapport de Gestion 2020 72
2016
2017
2018
2019
2020
Locatif conventionné
59 K€
94 K€
- 66 K€
- 72 K€
- 28 K€
Locatif libre
718 K€
692 K€
947 K€
941 K€
738 K€
Locatif activités commerciales
33 K€
239 K€
181 K€
240 K€
566 K€
Autres activités
34 K€
38 K€
32 K€
58 K€
41 K€
Gestion de l'aménagement
- 459 K€
- 555 K€
- 587 K€
- 571 K€
- 514 K€
Foncière EcoProxi
0 K€
0 K€
0 K€
0 K€
- 14 K€
Dvp & IS
- 49 K€
- 48 K€
- 132 K€
- 252 K€
- 316 K€
Total société
336 K€
460 K€
375 K€
344 K€
473 K€
336 K€
460 K€
375 K€
344 K€
473 K€
0 K€ 50 K€ 100 K€ 150 K€ 200 K€ 250 K€ 300 K€ 350 K€ 400 K€ 450 K€ 500 K€
- 800 K€ - 600 K€ - 400 K€ - 200 K€
0 K€
200 K€ 400 K€ 600 K€ 800 K€ 1 000 K€ 1 200 K€
Evolution des résultats par activités sur les 5 derniers exercices Rapport de Gestion 2020 73
Focus particulier sur les impacts de la crise sanitaire
dégradé » a été instauré pour certaines activités, en veillant
toujours à conserver une qualité de service et de proximité auprès des locataires. Durant le premier confinement, et en réponse aux restrictions imposées, la société a
rémunérations versées sur cette période ont été maintenues pour
Durant cette période particulière, les recettes de la société ont également été impactées.
Recettes locatives
Le prestataire intervenant sur les travaux de remises en état des logements a stoppé
allongement de la vacance technique et une remise en location plus tardive de certains logements.
fermeture temporaire de leur commerce, inCité a consenti des remises exceptionnelles de loyers équiva
Rémunérations des prestations de services
c été constaté
Pour faire face aux évolutions des conditions de travail, des investissements particuliers
La société a par exemple été amenée à acquérir des éléments de protections pour aménager certains bureaux, des dispositifs de signalétiques et des équipements de protections individuels spécifiques (masques, gels, gants...). Le coût global de ces
informatiques et de visioconférence a été rapidement déclenché afin de pouvoir équiper
Documents. Cette démarche sera poursuivie durant les années à venir. Rapport de Gestion 2020 74
Enfin, afin de sécuriser la trésorerie accompagnement auprès des partenaires bancaires a été engagée dès les premiers jours du confinement de mars 2020. A la suite de ces sollicitations, deux partenaires bancaires ont accepté de période du premier
confinement avec un allongement de la durée initiale des contrats. Ainsi, la société a
Retard de paiements des factures reçues et émises à la clôture de
Le tableau ci-dessous regroupe par tranche les dettes et créances échues à la clôture qui connaissent une période de retard.
A noter que les créances locataires ne regroupent que les créances relatives à des locataires de surfaces commerciales pour lesquels une facture a été émise. En ce qui concerne les locataires de logements, ces derniers reçoivent une quittance de loyer et
paiement, il a été considéré que les paiements réalisés apurent la dette la plus ancienne. Les tranches de
jours.
1 à 30
jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours
et plus
Total
(1 jour et plus)
1 à 30
jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours
et plus
Total
(1 jour et plus)
Nombre de factures
concernées 165 165 N/A N/A
Montant total TTC
des factures
concernées
85,0 K€ 23,9 K€ 9,7 K€ 17,5 K€ 136,0 K€ 4,4 K€ 131,0 K€ 28,1 K€ 173,0 K€ 336,4 K€
Pourcentage du
montant total TTC
des achats de
l'exercice
0,56% 0,16% 0,06% 0,12% 0,90%
Pourcentage du
chiffre d'affaires TTC
de l'exercice
0,18% 5,26% 1,13% 6,95% 13,52%
Nombre des factures
exclues
Montant total TTC
des factures exclues
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards de
paiement
Délais contracturels Délais légaux: 30 jours après la date de facture
Néant
Néant
Néant
Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non réglées à la date clôture de
l'exercice dont le terme est échu
Article D. 441 I.-2° : Factures émises non réglées à la date clôture de
l'exercice dont le terme est échu
(A) Tranches de retard de paiement
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal - article L. 441-6 ou article L. 443-1 du code de commerce)
Néant Rapport de Gestion 2020 75
Evènements postérieurs à la clôture
été décidées et mises en place à compter du 4 avril 2021, et ce pour une période initiale de 4 semaines.
En réponse à ces mesures, la société a décidé de systématiser le recours au télétravail.
placés en télétravail 5 jours par semaine. Une demande dérogatoire peut être accordée pour venir en présentiel afin de réaliser certaines tâches spécifiques. Afin de garantir un niveau de service minimum auprès des locataires, des astreintes ont été également définies au sein du service patrimoine (gestion technique et gestion locative).
de
collaborateur aura pu mettre en place.
préserver la majeure partie de ses
encaissements (prélèvements, versements CAF). Pour les paiements en espèces et chèques, ces modes de règlement ont été suspendus pour la période de confinement et un rattrapage sera réalisé en après crise. Un accroissement temporaire des soldes
Au regard des activités
en télétravail sont réalisées par ce biais.
Un protocole strict et précis a été mis en place afin de poursuivre les visites, tant sur les
Les conséquences de cette situation sont à ce jour difficilement mesurables et dépendr
Des retards seront à constater soit dans la réalisation de nouvelles opérations, soit dans la mise en place de décisions stratégiques. La société veille cependant à mettre tout en
reprendre en suivant sa pleine activité le plus tôt possible. KPMG S.A.
Bordeaux Aquitaine
11 rue Archimède
Domaine de Pelus
33692 Mérignac cedex
France
Téléphone : +33 (0)5 56 42 43 44
Télécopie : +33 (0)5 56 42 43 80
Site internet : www.kpmg.fr
Société anonyme d’expertise
comptable et de commissariat
aux comptes à directoire et
conseil de surveillance.
Inscrite au Tableau de l’Ordre
à Paris sous le n° 14-30080101
et à la Compagnie Régionale
des Commissaires aux Comptes
de Versailles et du Centre
Siège social :
KPMG S.A.
Tour Eqho
2 avenue Gambetta
92066 Paris la Défense Cedex
Capital : 5 497 100 €.
Code APE 6920Z
775 726 417 R.C.S. Nanterre
TVA Union Européenne
FR 77 775 726 417
KPMG S.A.,
société française membre du réseau KPMG
constitué de cabinets indépendants adhérents de
KPMG International Limited, une société de droit anglais
(« private company limited by guarantee »).
SAEML INCITE Rapport du commissaire aux comptes sur les
comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2020
SAEML INCITE
101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
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SAEML INCITE
Siège social : 101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
Capital social : €. 272.988
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2020
A l'Assemblée générale de la société SAEML INCITE,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société SAEML INCITE relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2020, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités du commissaire aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et par le Code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2020 à la date d’émission de notre rapport. - Exercice clos le 31 décembre 2020 3
SAEML INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Justification des appréciations
La crise mondiale liée à la pandémie de Covid-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l'audit des comptes de cet exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d'avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une incidence sur l’organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C’est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l’audit des comptes annuels de l’exercice.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
La note 3.b. « Immobilisations corporelles » des règles et méthodes comptables de l’annexe expose notamment les règles de comptabilisation et d’évaluation des immobilisations corporelles, ainsi que leurs modalités d’amortissement. Dans le cadre de notre appréciation des principes comptables suivis par votre société, nous avons examiné les modalités de l’inscription à l’actif des immobilisations corporelles ainsi que celles retenues pour leur amortissement et nous nous sommes assurés que la note 3.b. de l’annexe fournit une information appropriée.
La note 3.d.i. « Concessions d’aménagement » des règles et méthodes comptables de l’annexe expose les règles de comptabilisation des opérations de concessions d’aménagement. Dans le cadre de notre appréciation des principes comptables suivis par votre société, nous nous sommes assurés de la correcte application des principes décrits ci-dessus et nous nous sommes assurés que la note 3.d.i. de l’annexe fournit une information appropriée.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du Code de commerce. - Exercice clos le 31 décembre 2020 4
SAEML INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Informations relatives au gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par l'article L.225-37-4 du Code de commerce.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’administration.
Responsabilités du commissaire aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
• il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
• il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; - Exercice clos le 31 décembre 2020 5
SAEML INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
• il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
• il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
• il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Mérignac, le 12 mai 2021
KPMG S.A.
Anne Jallet-Auguste
Associée $
Bilan actif
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
3
Brut Amortissement
Dépréciations
Net
31/12/2020
Net
31/12/2019
Capital souscrit non appelé
ACTIF IMMOBILISE
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement 4 740 4 740
Frais de recherche et de développement
Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val.similaires 485 282 441 159 44 123 55 963
Fonds commercial (1)
Autres immobilisations incorporelles 110 041 93 835 16 207
Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles 52 511 52 511 41 340
Immobilisations corporelles
Terrains 3 997 317 3 997 317 3 887 234
Constructions 94 932 008 43 015 664 51 916 343 52 667 507
Installations techniques, matériel et outillage industriels 13 007 13 007
Autres immobilisations corporelles 339 326 271 960 67 366 63 787
Immobilisations corporelles en cours 505 944 505 944 94 609
Avances et acomptes 328 976 328 976 1 981 602
Immobilisations financières (2)
Participations (mise en équivalence)
Autres participations 297 567 297 567 293 833
Créances rattachées aux participations
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières 500 500 650
TOTAL ACTIF IMMOBILISE 101 067 218 43 840 365 57 226 853 59 086 525
ACTIF CIRCULANT
Stocks et en-cours
Matières premières et autres approvisionnements 142 774 142 774
En-cours de production (biens et services) 10 754 979 10 754 979 12 852 598
Produits intermédiaires et finis
Marchandises
Avances et acomptes versés sur commandes 61 945 61 945 57 024
Créances (3)
Clients et comptes rattachés 1 178 563 416 917 761 645 944 441
Autres créances 1 488 056 1 488 056 1 573 156
Capital souscrit et appelé, non versé
Divers
Valeurs mobilières de placement 299 515 299 515 299 515
Disponibilités 9 642 652 9 642 652 4 869 547
Charges constatées d'avance (3) 314 165 314 165 359 444
TOTAL ACTIF CIRCULANT 23 882 648 559 692 23 322 957 20 955 725
Frais d'émission d'emprunt à étaler
Primes de remboursement des obligations
Ecarts de conversion actif
TOTAL GENERAL 124 949 866 44 400 056 80 549 810 80 042 250
(1) Dont droit au bail
(2) Dont à moins d'un an (brut)
(3) Dont à plus d'un an (brut) $
Bilan passif
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
4
31/12/2020 31/12/2019
CAPITAUX PROPRES
Capital 272 988 234 000
Primes d'émission, de fusion, d'apport, ... 5 063 890 1 803
Ecart de réévaluation
Réserve légale 23 400 23 400
Réserves statutaires ou contractuelles 6 773 605 6 773 605
Réserves réglementées
Autres réserves 5 600 612 5 256 942
Report à nouveau
RESULTAT DE L'EXERCICE (bénéfice ou perte) 472 502 343 670
Subventions d'investissement 6 197 426 6 469 251
Provisions réglementées
TOTAL CAPITAUX PROPRES 24 404 423 19 102 670
AUTRES FONDS PROPRES
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
TOTAL AUTRES FONDS PROPRES
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques 34 775
Provisions pour charges 2 766 549 2 722 702
TOTAL PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 2 801 325 2 722 702
DETTES (1)
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (2) 41 055 582 42 901 913
Emprunts et dettes financières diverses (3) 8 648 053 8 653 741
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours 493 632 422 445
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 874 923 858 002
Dettes fiscales et sociales 862 874 1 256 952
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 171 593 444 502
Autres dettes 211 091 363 791
Produits constatés d'avance (1) 1 026 314 3 315 532
TOTAL DETTES 53 344 062 58 216 878
Ecarts de conversion passif
TOTAL GENERAL 80 549 810 80 042 250
(1) Dont à plus d'un an (a) 40 721 968 43 200 130
(1) Dont à moins d'un an (a) 12 128 463 14 594 303
(2) Dont concours bancaires et soldes créditeurs de banque
(3) Dont emprunts participatifs
(a) A l'exception des avances et acomptes reçus sur commandes en cours $
Compte de résultat
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
5
France Exportations 31/12/2020 31/12/2019
Produits d'exploitation (1)
Ventes de marchandises
Production vendue (biens) 8 393 283 8 393 283 7 898 811
Production vendue (services) 13 442 895 13 442 895 13 181 600
Chiffre d'affaires net 21 836 178 21 836 178 21 080 411
Production stockée -2 097 619 -3 067 188
Production immobilisée 80 962 88 135
Subventions d'exploitation 1 333
Reprises sur provisions (et amortissements), transferts de charges 2 481 716 1 916 163
Autres produits 5 637 43 496
Total produits d'exploitation (I) 22 308 208 20 061 017
Charges d'exploitation (2)
Achats de marchandises
Variations de stock
Achats de matières premières et autres approvisionnements
Variations de stock
Autres achats et charges externes (a) 11 485 182 9 853 706
Impôts, taxes et versements assimilés 2 502 527 2 474 269
Salaires et traitements 2 447 604 2 374 530
Charges sociales 1 217 973 1 192 271
Dotations aux amortissements et dépréciations :
- Sur immobilisations : dotations aux amortissements 2 643 519 2 587 187
- Sur immobilisations : dotations aux dépréciations
- Sur actif circulant : dotations aux dépréciations 107 737 48 585
- Pour risques et charges : dotations aux provisions 873 344 425 369
Autres charges 174 907 190 554
Total charges d'exploitation (II) 21 452 792 19 146 471
RESULTAT D'EXPLOITATION (I-II) 855 415 914 545
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
Bénéfice attribué ou perte transférée (III)
Perte supportée ou bénéfice transféré (IV)
Produits financiers
De participation (3)
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3) 1 810 3 546
Autres intérêts et produits assimilés (3) 1 275 3 377
Reprises sur provisions et dépréciations et transferts de charges 8 207 4 776
Différences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
Total produits financiers (V) 11 292 11 700
Charges financières
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions
Intérêts et charges assimilées (4) 577 838 646 355
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
Total charges financières (VI) 577 838 646 355
RESULTAT FINANCIER (V-VI) -566 546 -634 656
RESULTAT COURANT avant impôts (I-II+III-IV+V-VI) 288 870 279 890 $
Compte de résultat (suite)
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
6
31/12/2020 31/12/2019
Produits exceptionnels
Sur opérations de gestion 158 366 32 840
Sur opérations en capital 543 521 271 313
Reprises sur provisions et dépréciation et transferts de charges
Total produits exceptionnels (VII) 701 887 304 153
Charges exceptionnelles
Sur opérations de gestion 4 225 46 746
Sur opérations en capital 114 448 883
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions 199 552 1 378
Total charges exceptionnelles (VIII) 318 224 49 007
RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII) 383 662 255 146
Participation des salariés aux résultats (IX)
Impôts sur les bénéfices (X) 200 030 191 366
Total des produits (I+III+V+VII) 23 021 387 20 376 869
Total des charges (II+IV+VI+VIII+IX+X) 22 548 884 20 033 200
BENEFICE OU PERTE 472 502 343 670
(a) Y compris :
- Redevances de crédit-bail mobilier
- Redevances de crédit-bail immobilier
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs
(3) Dont produits concernant les entités liées
(4) Dont intérêts concernant les entités liées Annexe ANNEXE
=-=-=-=-=
Au bilan avant répartition de l’exercice clos le 31 décembre 2020, dont le total est de 80 549 810 €uros et au compte de résultat de l’exercice, présenté sous forme de liste, dégageant un résultat bénéficiaire de 472 502 €uros.
L’exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.
=-=-=-=-=
$
Régles et méthodes comptables
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
8 FAITS CARACTERISTIQUES DE L’EXERCICE, PRINCIPES,
REGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
1. FAITS CARACTERISTIQUES DE L’EXERCICE
Développement et vie courante de la société
L’exercice 2020 a été une année particulière pour l’activité et le développement de la société.
Gestion de la crise sanitaire COVID 19
La crise sanitaire qui s’est déclenchée durant l’exercice 2020 a eu plusieurs impacts sur la gestion et l’activité de la société. Aucune interruption totale d’activité n’a eu lieu durant l’année. Un mode de travail « dégradé » a été instauré pour certaines activités, en veillant toujours à conserver une qualité de service et de proximité auprès des locataires.
Durant le premier confinement, la société a activé pour certains de ses collaborateurs (32) le dispositif d’activité partielle ou de garde d’enfants. Les rémunérations versées sur cette période ont été maintenues pour l’ensemble des salariés. En compensation, la société a perçu des indemnisations soit dans le cadre du dispositif d’activité partielle soit pour la garde d’enfants.
En parallèle, un investissement important d’acquisition de nouveaux matériels informatiques et de visioconférence a été rapidement déclenché afin de pouvoir équiper le personnel d’équipements mobiles nécessaires à la poursuite des activités en télétravail. Une charte interne sur le télétravail a été négociée avec les représentants du personnel et instaurée dans ce même temps.
Enfin, afin de sécuriser la trésorerie de la société, une démarche d’accompagnement auprès des partenaires bancaires a été engagée dès les premiers jours du confinement de mars 2020. A la suite de ces sollicitations, 2 partenaires bancaires ont accepté de reporter certaines échéances d’emprunt devant intervenir durant la période du premier confinement avec un allongement de la durée initiale des contrats.
Développement et structuration des activités
Le processus de réflexion stratégique enclenché depuis 2018 s’est concrétisé en 2020 par l’approbation en AGE en février d’une augmentation de capital global de 9.500 K€, la modification des statuts et la conclusion d’un pacte d’associés.
Dans le cadre de cette augmentation de capital, un nouvel actionnaire privé (Groupe Crédit Mutuel ARKEA) a intégré l’actionnariat de la société. Sur les 6 actionnaires historiques de la société, seuls 2 minoritaires n’ont pas souscrit à cette augmentation.
La réalisation de cette augmentation de capital a été déléguée au Conseil d’Administration avec deux phases de souscription, une première devant intervenir en 2020 et une seconde au plus tard en 2024. La première phase de souscription d’un montant de 5.144 K€ a été intégralement souscrite et les fonds versés avant le 31.12.2020.
Par cela, les actionnaires de la société ont affirmé le positionnement stratégique de la société sur l’économie de proximité à l’échelle métropolitaine, en intégrant précisément ces missions dans son objet social et en la dotant de nouveaux moyens financiers pour accentuer ses investissements dans ces domaines.
$
Régles et méthodes comptables
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
9 Patrimoine et Construction
L’année a été fortement impactée par le confinement. Pendant cette période nous avons assuré une continuité de service : gardien en télétravail, chargé de clientèle en service restreint, et service technique dédié à la recherche d’entreprises pour traiter le courant, car la majorité des entreprises a effectué un arrêt d’activité. Seules les entreprises de nettoyage ont maintenu leur prestation, et les entreprises de maintenance robinetterie ou chauffage n’assuraient que les extrêmes urgences.
A la suite de ce fort ralentissement, le retard induit sur les travaux laissés en attente n’a pu être rattrapé. De ce fait, le lancement de programme de travaux a été impacté. Néanmoins les chantiers ont été finalisés tels que le chantier de reprise des parties communes et la mise aux normes électriques de tous les logements du Sully, d’autres ont été engagés : chauffe bain des tours IGH, mise en sécurité du parking Meriadeck.
Les ratios de gestion en découlent, une hausse modérée de l’impayé mais un taux de vacance plus fortement impacté.
La CUS a été définitivement actée le 31 aout 2020 par les services de la préfecture. Les objectifs sont encore cette année globalement tenus.
Concernant la gestion des attributions, inCité a respecté l’ensemble de ces engagements. 4 dépôts de dossiers de financements ont été déposés sur l’exercice 2020 et l’obtention des décisions de financement va permettre la construction de 20 logements sociaux sur 2021. Les études de réhabilitation de Château d’eau ont pris du retard et ont été décalées sur 2021.
Le travail sur la cession de la chaufferie a été poursuivi. La finalisation de la cession est prévue en 2022.
En réponse à la crise sanitaire et afin d’accompagner les locataires commerçants contraints administrativement à la fermeture temporaire de leur commerce, inCité a consenti des remises exceptionnelles de loyers équivalant à 4 mois de loyers hors charges durant l’année.
Opérations d’Aménagement
L’année 2020 a également été fortement impactée par la situation sanitaire. La période de confinement total a quasiment paralysé une partie de l’activité près de 3 mois : Suspension des visites à domicile qui a lourdement affecté l’accompagnement des propriétaires et le
montage des dossiers dans les opérations animées OPAH et PIG
Suspension des visites dans le cadre des DIA et des procédures d’acquisition
Suspension des visites de commercialisation qui a ralenti le rythme prévisionnel des ventes de l’année
Suspension des visites préalables en amont des ORI (restauration immobilière) qui a généré du retard
dans le planning des demandes de DUP
Prolongation des délais d’instruction des DIA et demandes d’autorisation d’urbanisme, qui a permis
de rester vigilant sur des dossiers à enjeux
Arrêt total des chantiers qui a généré des retards de livraison et la mise en œuvre de dispositifs de
surveillance renforcés
Travail en effectif réduit du fait notamment des absences pour garde d’enfant
Mise en place dans l’urgence du télétravail et de la coordination à distance, qui a fortement mobilisé
les équipes
Gestion des urgences, notamment des relogements suite à des sinistres, qui a nécessité adaptation
et inventivité pour satisfaire aux besoins matériels et humains
La période de reprise des activités dans un contexte de crise sanitaire qui se prolongeait, à compter de mai, a été marquée par la nécessité de mettre en place des outils et procédures qui permettent de travailler dans le respect des règles de protection des personnes :
Protocoles de visite à domicile élaborés et transmis pour validation avant toute visite
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Régles et méthodes comptables
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
10 Recrutement de référents « COVID » sur les chantiers avec prise en charge de mesures de protection
sanitaire
Organisation des équipes en intégrant 3 puis 2 jours de télétravail hebdomadaire
Requalification du centre historique de Bordeaux
InCité a poursuivi les missions qui lui ont été confiées dans le cadre du traité de Concession signé le 22 mai 2014.
Conseil aux programmes
Le Conseil programmatique, a examiné 319 projets dont, examinés pour la première fois : 177 immeubles pour un total de 268 logements projetés en réhabilitation et/ou en construction. La commission exerce une veille renforcée sur la qualité de l’offre résidentielle ainsi que sur la diversification de l’offre via le conventionnement en loyer intermédiaire, social et très social d’une quote-part des programmes de réhabilitation : ainsi, la commission a préconisé la production de 199 logements au lieu de 268, en recherchant une plus grande variété de typologies et de surfaces plus confortables et rappelé l’obligation de conventionner en loyer social ou très social pour 11 logements situés dans des opérations de 3 logements et plus.
Restauration immobilière
Au total ce sont 125 immeubles regroupant 475 logements qui ont fait l’objet d’une DUP ORI avec programme de travaux obligatoires.
Le recyclage immobilier
9 immeubles, 1 lot de copropriété ont été acquis dans l’année.
2 maisons individuelles réhabilitées, 1 appartement et 5 immeubles à réhabiliter ont été vendus.
Etudes préalables et programmation
9 immeubles destinés à des programmes de logements ont fait l’objet d’études de programmation.
Travaux
8 immeubles ont dû faire l’objet d’études et de travaux de mise en sécurité du fait de l’état de leur état de dégradation et leur dangerosité.
Les travaux de réhabilitation de 3 maisons de ville destinées à de l’accession à la propriété se sont achevés.
OPAH Renouvellement urbain et copropriétés dégradées de Bordeaux
L’équipe a poursuivi son travail d’animation avec un effort particulier sur la prospection auprès de propriétaires occupants et une forte montée en puissance de l’accompagnement des copropriétés en difficulté.
En 2020, l’activité de l’OPAH aura concerné 58 logements au total dont 41 subventionnés : 25 propriétaires occupants et 33 logements locatifs, dont 16 conventionnés à loyer encadré.
Le travail d’accompagnement renforcé s’est poursuivi dans le cadre du volet spécifique et expérimental sur
les copropriétés dégradées.
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Régles et méthodes comptables
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2020 au 31/12/2020
11 Programme d’intérêt général sur le territoire de Bordeaux Métropole
L’année 2020 devait être l’année de démarrage d’une campagne de communication par Bordeaux Métropole autour des aides à l’habitat privé, elle a été largement contrariée par la situation sanitaire.
L’équipe est cependant restée mobilisée. Un programme de rencontres individuelles a été proposé aux 28 communes de la Métropoles, afin de travailler avec elles à identifier les secteurs ou thématiques d’action prioritaire sur leur territoire. Ainsi 11 communes ont pu être rencontrées entre juillet et décembre 2020.
Les études et appels d’offres
Cœur de Bastide à Libourne
L’étude de revitalisation urbaine a été clôturée au début de l’été 2018. Au printemps 2019, après avoir intégré le programme « Cœur de ville » la ville de Libourne, maitre d’ouvrage, associée à la CALI, a décidé d’engager une mise en concurrence sur la concession d’une opération d’aménagement pour une durée de 10 ans.
InCité a candidaté puis constitué une offre, remise en juin 2019.
Une phase de négociations avait été ouverte puis suspendue en novembre 2019.
Elles ont repris au début de l’été 2020, conclusive, la concession prend ses effets à compter de février 2021 pour une durée contractuelle de 10 ans.
Revitalisation du centre bourg à Castillon la bataille
En 2020, inCité a achevé sa mission d’accompagnement par la production d’un budget prévisionnel des dépenses et recettes du programme de revitalisation de Castillon qui serait intégré dans une opération concédée.
Ce travail a permis à la commune d’arbitrer sur les priorités et modalités de réalisation du programme (régie/concédé) et de poser le cadre des besoins en cofinancements auprès des partenaires du projet, réunis en Comité de pilotage en novembre 2020.
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Régles et méthodes comptables
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12 2. EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
Du fait de l’aggravation du contexte sanitaire, de nouvelles mesures de confinement ont été décidées et mises en place à compter du 04 avril 2021, et ce pour une période initiale de 4 semaines.
En réponse à ces mesures, la société a décidé de systématiser le recours au télétravail. Ainsi, les salariés, dont l’activité peut être intégralement réalisée en télétravail, ont été placés en télétravail 5 jours par semaine. Une demande dérogatoire peut être accordée pour venir en présentiel afin de réaliser certaines tâches spécifiques. Afin de garantir un niveau de service minimum auprès des locataires, des astreintes ont été également définies au sein du service patrimoine (gestion technique et gestion locative).
A ce jour, la société n’a pas eu recours au dispositif d’indemnisation d’activité partielle pour l’année 2021. Une analyse au cas par cas pourra être réalisée en fonction à la fois de la durée du confinement et des dispositifs de garde d’enfants que chaque collaborateur aura pu mettre en place.
En ce qui concerne l’activité de bailleur, la société a pris des dispositions pour maintenir le quittancement et ainsi permettre à l’entité de préserver la majeure partie de ses encaissements (prélèvements, versements CAF). Pour les paiements en espèces et chèques, ces modes de règlement ont été suspendus pour la période de confinement et un rattrapage sera réalisé en après crise. Un accroissement temporaire des soldes d’impayés pourrait donc être constaté.
Au regard des activités d’aménagement, l’ensemble des missions pouvant être conduites en télétravail sont réalisées par ce biais.
Un protocole strict et précis a été mis en place afin de poursuivre les visites, tant sur les chantiers dans le cadre des opérations de réhabilitation, qu’à domicile pour les missions d’assistance à l’amélioration du parc privé.
Les conséquences de cette situation sont à ce jour difficilement mesurables et dépendront essentiellement de l’ampleur et de la durée du confinement.
Des retards seront à constater soit dans la réalisation de nouvelles opérations, soit dans la mise en place de décisions stratégiques. La société veille cependant à mettre tout en œuvre pour limiter l’impact financier de cette crise et être en capacité de pouvoir reprendre en suivant sa pleine activité le plus tôt possible.
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Régles et méthodes comptables
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13 3. RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis en conformité avec les règles et méthodes comptables découlant des textes légaux et règlementaires applicables en France. Ils respectent en particulier les dispositions du Règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016 modifiant le règlement ANC 2014-03 de l'Autorité des Normes Comptables relatif au plan comptable général et ses règlements modificatifs.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base :
- Continuité de l’exploitation
- Permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre
- Indépendance des exercices.
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits est la méthode des coûts historiques.
La loi comptable du 30 avril 1983 et son décret d’application 83.1020 du 29 novembre 1983 s’appliquent de droit aux Sociétés d’Économie Mixte régies par la loi du 7 juillet 1983.
Les états financiers ci-joints sont établis conformément à la réglementation française en vigueur, résultant des arrêtés de l’ANC. Plus particulièrement,
pour les conventions publiques d’aménagement et concessions d’aménagement, le règlement du CRC n° 99-05 du 23 juin 1999 a été appliqué. L’ensemble des recommandations énoncées par les guides comptables édités par la FNEPL (guides comptables professionnels des SEML activités immobilières et des SEM d’aménagement) a également été respecté.
pour l’activité bailleur, le règlement ANC 2015-04 relatif aux comptes annuels des organismes de logement social dont les principales dispositions, s’appliquent aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015 en ce qui concerne la présentation distincte ente les opérations agréées et non agréées.
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14 LES PRINCIPALES MÉTHODES UTILISÉES SONT LES SUIVANTES
a. Immobilisations incorporelles :
Les logiciels sont évalués à leur coût d’acquisition (prix d’achat et frais accessoires, hors frais d’acquisition des immobilisations). Ils sont amortis en linéaire sur 3 ans ou 5 ans suivant leur nature.
Les études sont amorties en linéaire sur 6 ans.
b. Immobilisations corporelles :
i. Immobilisations de droit commun
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition (prix d’achat et frais accessoires,) ou à leur coût de production.
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant la durée d’utilisation prévue. Les taux les plus couramment pratiqués sont les suivants : (L : Linéaire ; D : Dégressif ; E : Exceptionnel).
Immobilisations corporelles Amortissement pour dépréciation
Installations techniques, matériel et outillage
Installations générales, agencements, aménagements
Matériel de transport
Matériel de bureau et informatique
Mobilier
20 % L
20 % L
20 % L
33.33 % L
12.5% L
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15 ii. immeubles sur sol propre
1. Activité de gestion locative de logements :
Règles de décomposition et d’amortissement des immobilisations corporelles
InCité a procédé à l’application, le 1er janvier 2005, de la nouvelle réglementation relative aux actifs.
La décomposition et les durées d’amortissement retenues (mode linéaire) ont été les suivantes :
Composant Durée d'amortissement
COMPOSANTS DE BASE
Structure 50 ans
Menuiseries extérieures 25 ans
Chauffage collectif 25 ans
Chauffage individuel 15 ans
Etanchéité (Terrasse) 15 ans
Ravalement avec amélioration 15 ans
COMPOSANTS AJOUTES
Aménagements intérieurs divers
Intérieurs divers 15 ans
Portes intérieures palières blindées 30 ans
Ventilation 20 ans
Colonnes montantes 25 ans
Dépenses logements Handicapés 15 ans
Electricité 20 ans
Interphonie 10 ans
Plomberie-Sanitaire 20 ans
Ascenseurs 15 ans
VRD 30 ans
Clôtures ; portails 25 ans
2. Activité de gestion locative de bureaux et commerces :
Règles de décomposition et d’amortissement des immobilisations corporelles
Depuis 2015, les bureaux ou locaux commerciaux faisant l’objet d’une opération spécifique ou en pied d’immeuble font l’objet d’une décomposition selon les mêmes postes et durée d’amortissement que les composants des activités locatives.
Pour les locaux acquis avant le 01/01/2015, la durée d’amortissement est de 25 ans.
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16 iii. immeubles sur sol d’autrui
Les immeubles sur sol d’autrui sont décomposés de la même manière que les immeubles détenus sur sol propre. Les durées d’amortissement des composants les plus longues sont revues et ajustées en fonction de la durée des droits d’occupation des sols prévue au contrat.
1. Règles d’évaluation des immobilisations corporelles
CHARGES FINANCIÈRES
Les charges financières supportées par la société pendant la phase de construction des immobilisations sont incorporées au coût de production des immeubles. L’incorporation cesse à la date d’achèvement des travaux.
PRODUCTION IMMOBILISÉE
A compter de l’exercice 2016, dans le cadre des opérations patrimoniales réalisées en propre par la société, les temps passés directement imputables ont été intégrés au prix de revient de l’investissement.
c. Immobilisations financières
i. Titres de participation
Les titres de participations sont comptabilisés à leur valeur d’acquisition.
En fin d’exercice, ils sont évalués à leur valeur d’utilité. Une provision pour dépréciation est constatée pour matérialiser la différence entre le coût d’acquisition et la valeur d’utilité.
Au 31 décembre 2020, les titres détenus par InCité correspondent à des parts sociales détenues auprès d’établissements bancaires.
ii. Autres immobilisations financières
Cette rubrique est constituée des dépôts de garantie versés par la société dans le cadre de la gestion courante de la société.
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17 d. Valeurs d’exploitation
i. Concessions d’aménagement
Les règles d’évaluation des valeurs d’exploitation appliquées résultent des dispositions du Plan Comptable général. Le règlement 99-05 du CRC édicte des règles dérogatoires pour les encours de conventions publiques d’aménagement qui font l’objet de l’analyse ci-dessous.
Le montant figurant au bilan sous la rubrique encours de concessions d’aménagement résulte de la différence entre le cumul des dépenses HT (frais financiers et frais exceptionnels compris) et le montant des coûts de revient des éléments cédés, estimés en fin d’exercice, de manière globale, par application au coût de revient prévu par le compte rendu financier de la fraction établie comme suit :
Au numérateur : le montant des produits réalisés depuis le début de l’opération hors participations reçues ou à recevoir de la collectivité territoriale concédante,
Au dénominateur : le montant global des produits prévus par le compte rendu financier hors participations reçues ou à recevoir de la collectivité territoriale concédante.
La comptabilité traduit les concessions d’aménagement sous les rubriques du bilan suivantes :
a) stocks : pour le montant des coûts engagés au cours de l’exercice diminué de celui estimé des éléments cédés,
b) comptes de régularisation actif ou passif : pour la neutralisation du résultat intermédiaire provisoire d’une opération d’aménagement concédée aux risques et profits du concédant,
c) compte de provisions pour risques et charges :
1) pour le montant des charges non encore comptabilisées mais courues à la fin de l’exercice, 2) pour le montant des risques de pertes à terminaison sur les opérations concédées aux risques du concessionnaire,
3) pour le montant des coûts de liquidation des opérations achevées.
Dans l’hypothèse où le montant du coût de revient des éléments cédés est supérieur au cumul des charges comptabilisées, il sera constitué une provision pour charges, égale au montant de l’écart constaté. En conséquence, la valeur du stock relatif à l’opération concernée, inscrite dans les comptes annuels sera nulle.
Le tableau présenté en page 32 reprend l’ensemble des informations relatives aux encours des concessions d’aménagement.
Il convient de noter que l'application du règlement du CRC n° 99-05 du 23 juin 1999 a été réalisée sur la base du bilan prévisionnel annexé à la concession (Concession Centre historique Bordeaux 2)
Les charges de l'année 2020 de l’opération spécifique d’aménagement, sont toutes enregistrées sous le radical "605-5" de façon à les isoler des autres charges de l'exploitation d'InCité.
Elles s'élèvent à 6 379 529 € et ont donc été enregistrées au débit de ces comptes par le crédit du compte 713880 "variation d’encours" afin d'assurer la neutralité au niveau du résultat d'InCité.
Les recettes 2020 de l’opération d’aménagement sont également comptabilisées dans des comptes spécifiques dont le radical est "705". Elles s'élèvent à 8 487 105 €.
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18 ii. Stocks d’en-cours de production
Le montant figurant au bilan sous la rubrique en-cours de production correspond aux coûts engagés pour la réalisation des opérations en propre (coûts internes et frais financiers compris).
iii. Tableau de variation des stocks et contrôle de la production stockée
Du fait des schémas comptables retenus, le montant de la production stockée de l’exercice, figurant au compte de résultat est égal à la différence des variations suivantes :
variation des comptes des opérations d’aménagement et d’exploitation,
variation des comptes des opérations patrimoniales
Le tableau présenté page 33 reprend l’ensemble des informations relatives à la variation de stock et au contrôle de la production stockée.
e. Créances
Les créances sont évaluées pour leur valeur nominale. Conformément à l’article 423‐1‐5 du Code de construction et de l’Habitat (CCH) et au règlement ANC 2015-04, elles font, le cas échéant, l’objet d’une dépréciation pour tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles elles étaient susceptibles de donner lieu.
Des provisions pour créances douteuses à hauteur de 100% du montant de la créance ont été
systématiquement pratiquées pour les locataires sortis ou présentant une créance supérieure à 12
mois d’encours de loyers.
Pour les locataires présents, en fonction de l’encours de loyers, des taux de dépréciation, issus des statistiques d’irrécouvrabilité menée par InCité sur ses propres données, ont été appliqués conformément au règlement comptable susvisé.
Les taux de dépréciation retenus au titre de l’exercice, compte tenu des principes et méthodes décrits ci-dessus sont les suivantes :
0 et 3mois 3 et 6 mois 6 et 12 mois
7,87% 15,96% 31,40%
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19 f. Valeurs mobilières de placement et disponibilités
i. Valeurs mobilières de placement
Les valeurs mobilières d’un montant global de 299 515€ sont composées de FCP pour 99 964€
OPCVM pour 199 552€
ii. Disponibilités
Dans les disponibilités dont le montant total s’élève à 9 642 652€ figurent au 31/12/2020 des fonds déposés sur des livrets "B" pour un montant de 6 507 228€ répartis de la façon suivante :
Livret "B” InCité Caisse d’Epargne 6 501 116 € Livret "B" Incité Crédit Municipal 6 112 € Total 6 507 228 €
g. Subventions d’investissement
Les subventions d’équipement sont comptabilisées dès la signature de l’accord (arrêté de subvention), sauf s’il existe des conditions suspensives. Dans ce cas ; la subvention est enregistrée à la levée de ces conditions suspensives.
Les subventions d’investissement sont amorties et reprises au même rythme que le composant structure, ou au rythme de chacun des composants lorsque ces subventions peuvent directement y être rattachées.
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20 h. Provisions pour risques et charges
i. Provisions pour risques
Les provisions pour litiges, risques et charges sont comptabilisées conformément au règlement CRC 2000-06 sur les passifs. Elles sont évaluées en tenant compte du risque maximal pesant sur l’entreprise, en intégrant les éléments connus jusqu'à la date d'arrêté des comptes et en appliquant le principe de prudence.
ii. Provisions pour gros entretien
Les dépenses justifiant des conditions relevant des gros entretiens font l’objet d’une provision. Notamment ces dépenses sont identifiées dans un plan pluriannuel d’entretien défini à 10 ans et déterminé en concertation avec le service technique.
Ce plan pluriannuel comporte trois éléments :
l’identification de l’immobilisation objet des travaux d’entretien;
le positionnement dans le temps des travaux d’entretien ;
l’estimation de leur montant
La provision est constatée à compter de l’exercice au titre duquel les dépenses sont programmées et inscrites dans le programme pluriannuel.
Les dotations de l’exercice correspondent aux dotations échelonnées sur la périodicité des programmes d’entretien ainsi que, le cas échéant, lors de l’inscription dans le programme pluriannuel, aux rattrapages liés à l’usage passé.
Les reprises portent à la fois sur les dépenses réalisées et sur les modifications de programmation des dépenses.
Les dépenses de mises en sécurité des locataires, qui ne sont pas récurrentes, mais programmables de façon pluriannuelle, font l’objet d’une provision distincte.
i. Provision pour abondement
Consécutivement à l'accord d'intéressement du 2 juillet 2020,
La provision pour abondement au plan d'épargne d'entreprise s'élève à 126 781 €
la provision de la taxe sur les salaires sur l'abondement à 9 446 €
136 247 €
j. Provision pour médailles du travail
Dans le cadre des règles sur le passif, il est depuis 2004 obligatoire d'enregistrer une provision pour "médaille du travail" correspondant aux versements probables liés aux salariés présents dans l'entreprise.
Au 31/12/2020, elle s'élève à 45 920 €.
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21 k. Produits et charges exceptionnels
Les produits et charges exceptionnels tiennent compte des éléments qui ne sont pas liés à l’activité normale de l’entreprise.
l. Indemnités de fin de carrière
Conformément au choix laissé par le Code de Commerce le montant des engagements de la société en matière d'indemnités de départ à la retraite des salariés ne fait pas l'objet d'une provision.
Le montant total des droits acquis réactualisés (charges sociales comprises) s'élève à 559 562 € au 31/12/20. Ces droits ont été transférés auprès d'un organisme externe pour 104 217 €.
La méthode de calcul utilisée par l’organisme est la méthode dite prospective avec des départs de mise en retraite à 62 ans.
L’évaluation a été calculée selon les modalités prévues par l’accord d’entreprise. Pour le calcul de cet engagement, il a été appliqué différents coefficients de probabilité à savoir :
Coefficient de probabilité d’atteinte d’âge de la retraite,
Coefficient de probabilité de maintien dans l’entreprise jusqu’à l’âge de la retraite, Coefficient d’augmentation des salaires,
Coefficient d’actualisation des indemnités de départ à la retraite.
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22 $
Notes sur le bilan
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23
Actif immobilisé
Tableau des immobilisations
Au début
d'exercice
Augmentation Diminution En fin
d'exercice
- Frais d'établissement et de développement 4 740 4 740
- Fonds commercial
- Autres postes d'immobilisations incorporelles 609 661 62 954 24 780 647 835
Immobilisations incorporelles 614 401 62 954 24 780 652 574
- Terrains 3 887 234 125 000 14 917 3 997 317
- Constructions sur sol propre 42 202 029 1 446 087 416 242 43 231 875
- Constructions sur sol d'autrui 47 944 050 987 094 438 237 48 492 907
- Installations générales, agencements et
aménagements des constructions 3 207 227 3 207 227
- Installations techniques, matériel et outillage
industriels 13 007 13 007
- Installations générales, agencements
aménagements divers 8 162 8 162
- Matériel de transport
- Matériel de bureau et informatique, mobilier 294 391 21 188 315 579
- Emballages récupérables et divers 15 584 15 584
- Immobilisations corporelles en cours 94 609 475 403 64 068 505 944
- Avances et acomptes 1 981 602 565 074 2 217 700 328 976
Immobilisations corporelles 99 647 894 3 619 846 3 151 164 100 116 577
- Participations évaluées par mise en
équivalence
- Autres participations 293 833 3 734 297 567
- Autres titres immobilisés
- Prêts et autres immobilisations financières 650 150 500
Immobilisations financières 294 483 3 734 150 298 067
ACTIF IMMOBILISE 100 556 778 3 686 533 3 176 094 101 067 218 $
Notes sur le bilan
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Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles restant à amortir au 31/12/2020 sont constituées principalement par :
- logicels acquis 44 123€
- des acomptes relatifs à des développements de logiciels 52 511€
Immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Montant des dépenses comptabilisées : 475 403 euros
Les immobilisations en cours au 31/12/2020 sont les suivantes :
- VICTOR HUGO 33 684 €
- CHATEAU D'EAU 58 345 €
- GRAND PARC 672 153 984 €
- SAINT LOUIS 7 332 €
- 76-78 RUE FAURES 75 836 €
- 14 PLACE FERNAND LAFARGUE 231 319 €
- 10 RUE DU SAUT - 78 ST JAMES 198 788 €
- LE SULLY 28 820 €
- SAINT MARC 39 974 €
- PROJETS DIVERS EN COURS 6 836 €
Amortissements des immobilisations
Au début de
l'exercice
Augmentation Diminutions A la fin de
l'exercice
- Frais d'établissement et de développement 4 740 4 740
- Fonds commercial
- Autres postes d'immobilisations incorporelles 512 358 22 636 534 994
Immobilisations incorporelles 517 097 22 636 539 734
- Terrains
- Constructions sur sol propre 15 854 591 1 214 177 34 722 17 034 046
- Constructions sur sol d'autrui 23 084 980 1 472 790 438 237 24 119 533
- Installations générales, agencements et
aménagements des constructions 1 746 227 115 858 1 862 085
- Installations techniques, matériel et outillage
industriels 13 007 13 007
- Installations générales, agencements
aménagements divers 8 162 8 162
- Matériel de transport
- Matériel de bureau et informatique, mobilier 246 188 17 610 263 797
- Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles 40 953 156 2 820 434 472 959 43 300 631
ACTIF IMMOBILISE 41 470 253 2 843 071 472 959 43 840 365 $
Notes sur le bilan
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Actif circulant
Stocks
Un terrain d'une superficie de 91a 89ca, situé dans la commune de Mérignac, appartient à InCité depuis l'absorption de la
SAEMICO en 1996. Ce terrain a été valorisé à l'actif pour un montant de 142 774€.
Une dépréciation a été constituée en 2006 pour la valeur totale de ce dernier. Elle est maintenue dans les comptes 2020.
Etat des créances
Le total des créances à la clôture de l'exercice s'élève à 2 981 284 euros et le classement détaillé par échéance s'établit
comme suit :
Montant
brut
Echéances
à moins d'un an
Echéances
à plus d'un an
Créances de l'actif immobilisé :
Créances rattachées à des participations
Prêts
Autres 500 500
Créances de l'actif circulant :
Créances Clients et Comptes rattachés 1 178 563 1 178 563
Autres 1 488 056 1 488 056
Capital souscrit - appelé, non versé
Charges constatées d'avance 314 165 314 165
Total 2 981 284 2 980 784 500
Prêts accordés en cours d'exercice
Prêts récupérés en cours d'exercice
Produits à recevoir
Montant
CLIENT FACT A ETABLIR 28 574
LOC EXCEDENT CHAR S. PROVISION 25 059
AVOIRS NON RECUS 2 627
ORG SOC PDTS A RECEVOIR 8 258
DEBITEURS PDTS A RECEVOIR 186 696
INT COURUS A RECEVOIR 2 787
Total 254 001 $
Notes sur le bilan
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Dépréciation des actifs
Les flux s'analysent comme suit :
Dépréciations
au début
de l'exercice
Dotations
de l'exercice
Reprises
de l'exercice
Dépréciations
à la fin
de l'exercice
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immobilisations financières
Stocks 142 774 142 774
Créances et Valeurs mobilières 393 427 107 737 84 246 416 917
Total 536 201 107 737 84 246 559 692
Répartition des dotations et reprises :
Exploitation 107 737 84 246
Financières
Exceptionnelles
Capitaux propres
Composition du capital social
Capital social d'un montant de 272 988,00 euros décomposé en 7 583 titres d'une valeur nominale de 36,00 euros.
Nombre Valeur nominale
Titres composant le capital social au début de l'exercice 6 500 36,00
Titres émis pendant l'exercice 1 083 36,00
Titres remboursés pendant l'exercice
Titres composant le capital social à la fin de l'exercice 7 583 36,00
La SEM INCITE a procédé au cours de l'exercice à une augmentation de capital de 72 000€ au cours de l'exercice.
Cette augmentation se déroulera en 2 phases :
- émission de 1083 parts d'une valeur nominale de 36€ soit 38 988€ en 2021.
- émission de 917 parts soit 33 012€ prévue pour la période comprise entre le 01/01/2021 et le 30/06/2024.
Une prime d'émission d'un montant de 5 105 262€ en correspondance avec la première phase d'augmentation est
comptabilisée au 31/12/2020. Les frais d'augmentation de capital ont été imputés sur la prime d'émission à hauteur de 43
174€.
La nouvelle répartition du capital est détaillée ci après. $
Notes sur le bilan
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27
Liste des propriétaires du capital
% de
détention
Nombre de part
ou d'actions
I. PERSONNES MORALES
BORDEAUX METROPOLE 33000 BORDEAUX 31,21 2 367,00
DIV CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS 75007 PARIS 28,99 2 199,00
VILLE DE BORDEAUX 33000 BORDEAUX 23,71 1 798,00
CAISSE D'EPARGNE POITOU CHARENTES 33000 BORDEAUX 10,54 800,00
CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE 33000 BORDEAUX 3,86 293,00
ALLIANCE TERRITOIRES 33000 BORDEAUX 0,96 73,00
SADIR ARKEA 29480 RELECQ-KERHUON 0,68 52,00
II. PERSONNES PHYSIQUES
TIANO Sophie 33000 BORDEAUX 0,01 1,00
Affectation du résultat
Décision de l'assemblée générale du 25/06/2020.
Montant
Report à Nouveau de l'exercice précédent
Résultat de l'exercice précédent 343 670
Prélèvements sur les réserves
Total des origines 343 670
Affectations aux réserves 343 670
Distributions
Autres répartitions
Report à Nouveau
Total des affectations 343 670
L'affectation du résultat 2019 en "Autres réserves" s'est faite de la manière suivante:
- réserves de l'activité agréée -72 333€
- réserves des autres activités 416 003€ $
Notes sur le bilan
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28
Tableau de variation des capitaux propres
Solde au
01/01/2020
Affectation
des résultats
Augmentations Diminutions Solde au
31/12/2020
Capital 234 000 38 988 272 988
Primes d'émission 1 803 5 062 088 5 063 890
Réserve légale 23 400 23 400
Réserves générales 12 030 547 343 670 343 670 12 374 216
Résultat de l'exercice 343 670 -343 670 472 502 343 670 472 502
Subvention d'investissement 6 469 251 271 826 6 197 426
Total Capitaux Propres 19 102 670 5 917 248 615 495 24 404 423 $
Notes sur le bilan
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29
Provisions
Tableau des provisions
Provisions
au début
de l'exercice
Dotations
de l'exercice
Reprises
utilisées
de l'exercice
Reprises
non utilisées
de l'exercice
Provisions
à la fin
de l'exercice
Litiges 34 775 34 775
Garanties données aux clients
Pertes sur marchés à terme
Amendes et pénalités
Pertes de change
Pensions et obligations similaires 198 202 144 120 160 155 182 167
Pour impôts
Renouvellement des immobilisations
Gros entretien et grandes révisions 2 524 500 694 448 634 565 2 584 383
Charges sociales et fiscales
sur congés à payer
Autres provisions pour risques
et charges
Total 2 722 702 873 344 794 721 2 801 325
Répartition des dotations et des
reprises de l'exercice :
Exploitation 873 344 794 721
Financières
Exceptionnelles $
Notes sur le bilan
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30
Dettes
Etat des dettes
Le total des dettes à la clôture de l'exercice s'élève à 52 850 430 euros et le classement détaillé par échéance s'établit
comme suit :
Montant
brut
Echéances
à moins d'un an
Echéances
à plus d'un an
Echéances
à plus de 5 ans
Emprunts obligataires convertibles (*)
Autres emprunts obligataires (*)
Emprunts (*) et dettes auprès des
établissements de crédit dont :
- à 1 an au maximum à l'origine
- à plus de 1 an à l'origine 41 055 582 8 147 121 8 065 924 24 842 537
Emprunts et dettes financières divers (*) (**) 8 648 053 834 546 7 123 397 690 110
Dettes fournisseurs et comptes
rattachés 874 923 874 923
Dettes fiscales et sociales 862 874 862 874
Dettes sur immobilisations et comptes
rattachés 171 593 171 593
Autres dettes (**) 211 091 211 091
Produits constatés d'avance 1 026 314 1 026 314
Total 52 850 430 12 128 463 15 189 321 25 532 646
(*) Emprunts souscrits en cours d'exercice 6 553 458
(*) Emprunts remboursés sur l'exercice 8 364 191
(**) Dont envers les associés $
Notes sur le bilan
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31
Charges à payer
Montant
FOURNISSEURS FACT N PARVENUE 287 748
FRS IMMOB FACT N PARVENUES 53 248
INT COUR ET N EC. ARKEA 9 816
INT COUR ET N EC. BANQUE POSTALE 7 454
INT COUR ET N EC. CDC 111 523
INT COUR ET N EC. CAISSE EPARG 55 762
INT COUR ET N EC. C.AGRICOLE 4 617
INT COUR ET N EC DEXIA 1 687
INT COUR ET N EC. C COOP 8 021
INT COUR ET N EC. LCL 134
INT COUR ET N EC. ASTRIA 1 682
INT COUR ET N EC. CILSO 1 896
DETTES PROV CONGES PAYES ET RTT 202 240
PERS.AUTRES CHARGES A PAYER 117 180
CHARG SOC CONGES PAYES ET RTT 94 823
ORG SOC CH A PAYER 66 471
CH FISCALES CONGES PAYES ET RTT 20 941
CREDITEURS CH. A PAYER 5 408
Total 1 050 650
Comptes de régularisation
Charges constatées d'avance
Charges
d'exploitation
Charges
Financières
Charges
Exceptionnelles
CHARGES CONST D AVANCE 314 165
Total 314 165
Produits constatés d'avance
Produits
d'exploitation
Produits
Financiers
Produits
Exceptionnels
NEUTRE RESULTAT INTERM PROVISOIRE O 974 866
Produits constatés d avance 51 448
Total 1 026 314 Variation des stocks et Contrôle de la production
Informations relatives aux encours des concessions d’aménagement :
$
Notes sur le bilan
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32 Informations relatives à la variation de stock et au contrôle de la production stockée :
$
Notes sur le bilan
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33 $
Notes sur le compte de résultat
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34
Charges et produits d'exploitation et financiers
Rémunération des commissaires aux comptes
Commissaire aux comptes Titulaire
Honoraire de certification des comptes : 24 530 euros
Honoraire des autres services : 0 euros
Transferts de charges d'exploitation et financières
Transfert de charges d'exploitation vers les opérations:
Dans le cadre du contrat de concession "Centre Historique Bordeaux 2", la société impute une quote-part de ses frais
généraux sur l'opération selon les modalités définies par la convention.
Cette rémunération est imputée à l'opération par un compte de transfert de charges. Au titre de l'exercice 2020, le montant
représente 1 104 498€.
Charges et Produits exceptionnels
Résultat exceptionnel
Résultat exceptionnel
31/12/2020 31/12/2019
Produits exceptionnels sur opérations de gestion 158 366 32 840
Produits exceptionnels sur opérations en capital 543 521 271 313
Reprises sur provisions et transferts de charge
Total des produits exceptionnels 701 887 304 153
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4 225 46 746
Charges exceptionnelles sur opérations en capital 114 448 883
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions 199 552 1 378
Total des charges exceptionnelles 318 224 49 007
Résultat exceptionnel 383 662 255 146 $
Notes sur le compte de résultat
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35
Opérations de l'exercice
Charges Produits
Pénalités, amendes fiscales et pénales 168
Autres charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4 057
Valeurs comptables des éléments d'actif cédés 114 448
Amortissements des immobilisations 199 552
Rentrées sur créances amorties 3 319
Autres produits exceptionnels sur opérations de gestion 155 047
Produits des cessions d'éléments d'actif 271 695
Subventions d'investissement virées au résultat 271 826
TOTAL 318 224 701 887
Résultat et impôts sur les bénéfices
Ventilation de l'impôt
Résultat
avant
Impôt
Impôt
correspondant (*)
Résultat
après
Impôt
+ Résultat courant (**) 288 870 172 051 116 819
+ Résultat exceptionnel 383 662 27 979 355 684
- Participations des salariés
Résultat comptable 672 532 200 030 472 502
(*) comporte les crédits d'impôt (et à ce titre le CICE)
(**) Majoré du montant du CICE
(montant repris de la colonne "Impôt correspondant") $
Notes sur le compte de résultat
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36
Accroissements et allégements de la dette future d'impôt
La situation fiscale latente, compte tenu d'un taux d'impôt sur les sociétés valorisé à 26,5 %, fait ressortir une créance
future d'un montant de 10 205 euros. Ce montant ne tient pas compte d'un éventuel paiement de la contribution sociale
sur les bénéfices.
Montant
Accroissements de la dette future d'impôt
Liés aux amortissements dérogatoires
Liés aux provisions pour hausse des prix
Liés aux plus-values à réintégrer
Liés à d'autres éléments
Subvention d'investissement 136 479
A. Total des bases concourant à augmenter la dette future 136 479
Allègements de la dette future d'impôt
Liés aux provisions pour congés payés
Liés aux provisions et charges à payer non déductibles de l’exercice 174 987
Liés à d'autres éléments
Charges à payer non déductibles de l'exercice 174 987
B. Total des bases concourant à diminuer la dette future 174 987
C. Déficits reportables
D. Moins-values à long terme
Estimation du montant de la créance future 10 205
Base = (A - B - C - D)
Impôt valorisé au taux de 26,5 %. Ventilation du chiffre d’affaires
$
Notes sur le compte de résultat
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37 $
Autres informations
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38
Effectif
Effectif moyen du personnel : 53,95 personnes.
Personnel
salarié
Personnel mis
à disposition
Cadres 18
Agents de maîtrise et techniciens 17
Employés 19
Ouvriers
Total 54 Engagement Hors Bilan
Emprunts
La situation des emprunts au 31/12/2020 se présente de la façon suivante :
Eu égard au caractère spécifique des opérations conduites par la SEM, pour des opérations de concession et de logement social, et aux règles fixées par le législateur, les collectivités territoriales peuvent garantir dans les limites fixées par la loi les emprunts contractés par la SEM.
Au 31 décembre 2020, le montant des emprunts s’analyse comme suit :
Parmi les dettes financières long terme figurent des emprunts liés aux opérations en concessions d’aménagement, elles même présentées en stocks. Les stocks étant rattachés à l’actif circulant, il y a lieu de déduire ces dettes financières, pour le calcul du fonds de roulement.
$
Autres informations
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39 Répartition activité agréée – règlement ANC 2015-04
Les sociétés d’économie mixte agréées établissent un compte de résultat et un bilan faisant apparaitre distinctement le résultat de l’activité agréée selon les modalités définies aux articles 171-1 à 173-3 du règlement de l’ANC (Autorité des Normes Comptables) n° 2015-04 du 4 juin 2015. Ces dispositions sont applicables aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015. Les états financiers de InCité ont été adaptés en conséquence.
Il est rappelé que InCité porte les activités suivantes :
- Activité d’aménagement
- Activité de gestion locative d’un parc immobilier de logements libre et de logements agréés avec location de commerces en accessoire
- Activité de prestations de service
Modalité de répartition des postes de résultat :
Les modalités de répartition des postes de résultat entre activité agréée et autres activités sont les suivantes:
Le périmètre des activités agréées a été défini. Il correspond au périmètre du secteur bénéficiant de l’exonération en matière d’impôt sur les sociétés.
Les produits et charges directs des programmes de l’activité agréée sont affectés directement dans la comptabilité analytique de Incité. Il s’agit principalement des loyers, des charges récupérables, de la maintenance, du gros entretien (dépenses et provision), de la taxe foncière, des cotisations CGLLS, des impayés (créances irrécouvrables et provisions), des amortissements, des quotes-parts de subventions d’investissements, des intérêts sur emprunts, des cessions d’immeubles et VNC des immeubles cédés.
Les charges affectables à la personne sont réparties selon les clés suivantes : - Charges liées aux salariés «opérationnels» (salaire, cotisations sociales, taxes sur salaires, frais de déplacement, … à l’exclusion des frais de formation) affectées directement aux opérations pour lesquelles ils contribuent, sur la base d’un suivi des temps passés - Charges des personnels gardiens affectées aux activités de gestion locative agrée ou non agrée en fonction des Equivalents Temps plein
- Charges des personnels administratifs affectées comme les autres charges non-affectables soit selon la règle de l’ETP.
Les charges non affectables à la personne correspondant aux charges dites «de structure» communes à l’ensemble des activités sont ventilées suivant la règle de l’Equivalent temps plein (ETP)
Les produits de placements sont traités de la façon suivante :
- Les trésoreries des opérations d’aménagement étant distinctes, les produits financiers dégagés le cas échant par ces opérations sont directement affectés dans les sections analytiques respectives
- Les autres produits financiers proviennent exclusivement de l’activité de gestion locative de la société et sont donc ventilées à chacun des programmes selon la clé de répartition « chiffre d’affaires du secteur locatif »
$
Autres informations
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40 Suivi de l’utilisation du résultat de l’activité agréée :
Tableau d’affectation des résultats de l’exercice précédent :
Compte tenu de cette affectation, au 31 décembre 2020, le poste « autres réserves » lié à l’activité agréée s’élève à 124 606 €.
ORIGINES:
Report à nouveau avant affectation du résultat
Résultat de l'exercice 343 670 -72 333
- Prélèvement sur les réserves
AFFECTATIONS:
- Affectation aux réserves :
Réserve légale
Autres Réserves 343 670 -72 333
Dividendes
Report à nouveau après affectation du résultat
Résultat N-1 Dont résultat des activités
agréées
$
Autres informations
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41 Présentation du compte de résultat de l’activité agréée :
31/12/2020 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2019
Vente de marchandises - -
de biens 8 393 283 7 898 811
de services 13 442 895 13 181 600 4 301 794 4 316 509
Chiffre d'affaires net (France) 21 836 178 21 080 410 4 301 794 4 316 509
Production stockée 2 097 619 - 3 067 188 -
Production immobilisée 80 962 88 135
Subvention d'exploitation 1 333 - 242
Reprise sur amortissements et provisions, transferts de charges 2 481 716 1 916 163 265 498 405 095
Autres produits 5 637 43 496 3 108 26 157
Total des produits d'exploitation 22 308 208 20 061 016 4 570 642 4 747 761
Achats de marchandises - -
Variation de stock (marchandises) - -
Achats de matières premières et autres approvisionnements - - -
Variation de stock matières premières et autres approvisionnements) - -
Autres achats et charges externes 11 485 182 9 853 706 1 314 227 1 347 213
Impôts, taxes et versements assimilés 2 502 527 2 474 269 637 162 646 089
Salaires et traitements 2 447 604 2 374 530 464 743 524 614
Charges sociales 1 217 973 1 192 271 260 550 285 898
- dotation aux amortissements 2 643 519 2 587 187 1 542 913 1 531 396
- dotation aux provisions - -
Sur actif circulant : dotation aux provisions 107 737 48 585 63 888 17 513
Pour risques et charges : dotation aux provisions 873 344 425 369 204 411 212 801
Autres charges 174 907 190 554 38 860 72 690
Total des charges d'exploitation 21 452 792 19 146 471 4 526 755 4 638 214
Résultat d'exploitation 855 416 914 545 43 888 109 547
Bénéfice attribué ou perte transférée - -
Perte supportée ou bénéfice transféré - -
Opérations en commun - - - -
Produits financiers de participations - -
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé 1 810 3 546
Autres interêts et produits assimilés 1 275 3 377 1 060 2 520
Reprises sur provisions et transferts de charges 8 207 4 776 2 913 4 776
Différences positives de change - -
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement - -
Produits financiers 11 292 11 700 3 973 7 297
Dotations financières aux amortissements et provisions - -
Interêts et charges assimilées 577 838 646 355 359 220 411 540
Différences négatives de change - -
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement - -
Charges financières 577 838 646 355 359 220 411 540
Résultat financier 566 546 - 634 656 - 355 248 - 404 243 -
Résultat courant avant impôt 288 870 279 889 311 360 - 294 695 -
Produits exceptionnels sur opérations de gestion 158 366 32 840 32 859 5 063
Produits exceptionnels sur opérations en capital 543 521 271 313 251 069 248 296
Reprises sur provisions et transferts de charges - - -
Produits exceptionnels 701 887 304 153 283 928 253 359
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4 225 46 746 189 30 995
Charges exceptionnelles sur opérations en capital 114 448 883
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions 199 552 1 378
Charges exceptionnelles 318 224 49 007 189 30 995
Résultat exceptionnel 383 662 255 146 283 739 222 364
Participation des salariés - -
Impôts sur les bénéfices 200 030 191 366
total des produits 23 021 386 20 376 868 4 858 542 5 008 416
total des charges 22 548 884 20 033 199 4 886 163 5 080 748
Résultat 472 503 343 669 27 621 - 72 333 -
Toutes Activités dont activités agréées
Dotation
d'exploitation
Sur immobilisation
Production vendue
$
Autres informations
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