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Convocation - DEL 20240214 14 PLUI H M1
unknown - Communauté d'agglomération - Grand Dax - DEL 20240214 14 PLUI H M1 Annexe 11 Reponses pv ce ep M1
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement,
Dax, le 24 novembre 2023
MODIFICATION N°1 - PLUI-H
REPONSES ET PRECISIONS DU GRAND DAX AU
PROCES-VERBAL ETABLI PAR LE COMMISSAIRE ENQUETEUR
OBSERVATIONS FORMULEES LORS DE L’ENQUÊTE PUBLIQUE
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
Date de télétransmission : 19/02/2024
Date de réception préfecture : 19/02/2024 M1 – PLUi-H
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
Préambule
Le Grand Dax propose dans ce document les réponses et précisions aux observations synthétisées par
le commissaire enquêteur dans son procès-verbal (PV), remis au Grand Dax le 02 novembre 2023.
Les différents chapitres qui composent le PV ont été repris dans la présentation ci-après.
Les observations recueillies et reprises par le commissaire enquêteur sont en italique et en bleu dans le
rapport qui suit.
L’avis et les observations du commissaire enquêteur sont en gras et de couleur noire.
Les réponses et précisions apportées aux observations par le Grand Dax sont quant à elles, encadrées.
Observations formulées et reprises dans le procès-verbal du commissaire enquêteur.
Avis du commissaire enquêteur.
Réponse du Grand Dax (texte encadré).
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
Date de télétransmission : 19/02/2024
Date de réception préfecture : 19/02/2024 M1 – PLUi-H
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
CHAPITRE 1 – CLIMAT DE L’ENQUETE PUBLIQUE
Pas de réponse du Grand Dax attendue.
CHAPITRE 2 - AVIS DES PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIEES
2.5 Observations de la DDTM
Le commissaire enquêteur souhaite que, dans sa réponse au présent procès-verbal, la
communauté d’agglomération du Grand Dax se prononce sur chacune de ces
observations.
Ci-après, les observations formulées dans le courrier DDTM du 28 septembre 2023 :
« La justification de la procédure de modification du document d’urbanisme
Le rapport de présentation précise, page 7, que « la présente procédure détermine à l’horizon de 30 ans, la création de 2 300 logements supplémentaires répartis sur 3 communes : Dax, Saint-Paul-Iès-Dax et Seyresse. L’essentiel de ces nouveaux logements sera créé en zone déjà urbanisée ». Cette création de logements supplémentaires résulte des évolutions apportées aux OAP.
Il apparaît donc nécessaire que la justification de cette procédure de modification apporte plus de
précisions quant à sa compatibilité avec les orientations du SCoT et ne remettent pas en cause les
orientations du PADD, plus particulièrement sur le volet modération de la consommation des espaces,
accueil de la population et production de logements. »
Le Grand Dax démontre dans son rapport ainsi que dans le formulaire cas par cas ad hoc déposé auprès
de l’autorité environnementale que cette projection de logements supplémentaires est envisagée à
horizon 20 à 30 ans, bien au-delà des projections de ce premier PLUi-H, en zone déjà urbanisée, sur
des secteurs favorables à des opérations de renouvellement urbain.
Cette projection s’inscrit en cohérence avec les orientations données par le SCoT avec notamment des
perspectives de croissance démographique à horizon 2035 pour la commune de Saint-Paul-lès-Dax qui
verrait sa population doubler entre 2006 et 2035 pour atteindre plus de 21 000 habitants (Cf. p.35 du
rapport de présentation du SCoT).
Par ailleurs, au regard du document d’orientation et d’objectifs du SCoT, ce projet s’inscrit dans l’objectif
suivant :
Objectif n°2 – Constituer un territoire équilibré et solidaire
3. Maîtriser l’étalement urbain, renforcer les centralités et promouvoir des architectures respectueuses
de l’environnement et du cadre local.
D’autre part la présente modification est en cohérence avec les orientations du PADD du SCoT :
l’Axe 1 – Vers un urbanisme durable, respectueux du cadre de vie
1.3 – Valoriser les paysages emblématiques et promouvoir un urbanisme plus qualitatif, moins expansif.
Les opérations ciblées dans cette projection s’inscrivent par ailleurs dans la trajectoire du zéro
artificialisation nette en favorisant le renouvellement urbain de terrains déjà artificialisés.
En complément, ci-après, réponse du Grand Dax à l’avis de la MRAe (mémoire en réponse p.3 et 4) qui
détaille la compatibilité concernant la production de logements :
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
Date de télétransmission : 19/02/2024
Date de réception préfecture : 19/02/2024 M1 – PLUi-H
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
… Considérant que, selon le dossier, le projet de modification n°1 induit la production de 1 975 logements supplémentaires sur les 30 prochaines années ; que le rapport précise que le réseau d’alimentation en eau potable et d’assainissement collectif disposent de capacités suffisantes pour répondre à cette augmentation ; qu’il convient cependant de mieux justifier cette production de logements supplémentaires sur le territoire intercommunal au regard des besoins en logements et en cohérence avec les objectifs du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUi en vigueur et du SCoT du Grand Dax ; qu’une réduction des surfaces ouvertes à l’urbanisation à vocation résidentielle en extension serait, le cas échéant, à réaliser. …
Réponse apportée :
La production de logements supplémentaires exposée dans ce projet d’OAP s’inscrit dans une projection des
besoins en logements à moyen et long terme (20, 30 ans), soit d’ici 2050 environ.
Aussi, ce projet s’inscrit dans la perspective de l’application de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN)
introduit par la loi Climat et Résilience promulguée en 2021, en proposant une offre en renouvellement urbain
afin d’accompagner la mutation de friches commerciales en milieu déjà artificialisé.
La création d’une OAP en milieu déjà urbanisé, desservie par les réseaux à proximité de l’offre de services et de
transports vient répondre à la nécessité de limiter voire réduire la consommation foncière liée à l’habitat tout en
favorisant la création de logements aux besoins du territoire.
Ce projet s’inscrit en cohérence d’une part avec le SCoT du Grand Dax approuvé en 2014 ainsi qu’avec le projet
d’aménagement et de développement durables (PADD) du PLUi-H et notamment le point 2.2 « Proposer une
offre en logements diversifiée, adaptée aux évolutions des profils des habitants ».
Le SCoT du Grand Dax, approuvé en 2014 reflétait déjà ce besoin : objectif n°2 du document d’orientation et
d’objectifs « Constituer un territoire équilibré et solidaire », point 3 maîtriser l’étalement urbain, renforcer les
centralités et promouvoir les architectures respectueuses de l’environnement et du cadre local ».
Le SCoT a intégré les objectifs de diminution de consommation d’espace intégré par la loi d’Engagement National
pour l’Environnement repris dans le PADD du PLUi-H. Ce document cadre orientait déjà la concentration de la
production en logement sur le pôle urbain que constitue les commune de Dax et Saint-Paul-lès-Dax.
Les objectifs définis par le PLUi-H concentrent à horizon 2030 une réalisation par densification, extension ou
renouvellement urbain de 28% de l’offre totale à l’échelle du Grand Dax sur la commune de Saint-Paul-lès-Dax.
Le programme d’orientations et d’actions (POA), document cadre définissant la politique de l’habitat et du
logement définit les perspectives et objectifs à atteindre sur 6 ans, soit une perspective temporelle 5 fois moins
importante que celle introduite par cette OAP.
Aussi, dès 2025, le Grand Dax mènera une réflexion afin de prendre en compte l’avancée des projets pour adapter
les objectifs à atteindre pour les 6 années suivantes. A cette occasion, une réflexion sera menée afin de
reconsidérer si besoin les surfaces ouvertes à l’urbanisation à vocation résidentielle en extension au vu de
l’avancée des projets d’aménagement de ces secteurs.
Par ailleurs, dès lors que la modification du SRADDET aura été approuvé d’ici le 22 novembre 2024, afin
notamment de faire évoluer le volet foncier en vue de l’application du ZAN, le Grand Dax mènera d’une part une
procédure d’évolution du SCoT à horizon 2027 (13 ans après son approbation) et une procédure d’évolution du
PLUi-H à horizon 2028 (moins de 9 ans après son approbation).
D’un point de vue statistique, cette production peut d’ores et déjà être justifiée au regard des besoins en
logements identifiés sur le territoire en prenant en compte deux facteurs (source bilan triennal du POA) :
>Le desserrement des ménages 1.83 personnes/ménage à horizon 2030,
>Le vieillissement de la population.
Ces deux facteurs impliquent à eux seuls un nécessaire besoin en logements nécessaire au besoin de la population
existante, sans prise en compte des besoins en nouveaux logements.
Par ailleurs, l’analyse des besoins sociaux de la commune de Saint-Paul-lès-Dax de 2023 démontre une
augmentation de la population d’environ 10% depuis 2013. La vacance est plutôt faible (5%) et les familles
monoparentales augmentent de 5 points depuis 2013 et représentent 35% des ménages. Les 2/3 des ménages
installés depuis moins de 5 ans ne sont pas issus de la commune ce qui témoigne d’une attractivité certaine.
Dans ce contexte tant règlementaire que local, ce projet d’OAP semble s’inscrire dans une nouvelle dynamique
afin de répondre aux enjeux de renouvellement urbain auxquels sera confronté le territoire du Grand Dax dans
les années à venir.
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
« Les évolutions des zonages et du règlement
Les servitudes de mixité sociale
La commune de Dax ayant atteint les objectifs du programme local de l’habitat (PLH) en matière de production de logements locatifs sociaux, il n'y a pas d’objection sur la suppression de la servitude de mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la ville. II en va de même pour l'objectif de 30 % de logements locatifs sociaux (LLS) pour les opérations de 20 logements au lieu de 12 dans la zone USpr et l'ORT.
Pour autant, la modification du règlement écrit visant à préciser les dispositions en faveur de la mixité sociale m’interroge.
En effet, le logement locatif social comprend les produits tels que le prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).
L'ajout sur l'accession à la propriété dans le règlement écrit emporte nécessairement modification de la déclinaison de la programmation des logements inscrite dans la figure 5 du programme d'orientations et d’actions (POA). Dans le règlement modifié, il est écrit " un pourcentage de logements sociaux et en accession sociale à la propriété... Les objectifs de mixité sociale sont répertoriés dans le programme d'orientations et d'actions (POA - Volet 3 du PLUi-H)".
Or, la programmation du POA ne prévoit pas de logement en accession sociale à la propriété. Il convient donc de modifier le POA sur ce point.
Par ailleurs, une certaine vigilance devra être portée sur la fixation des objectifs chiffrés de création d’une offre d'accession sociale à la propriété, cette dernière étant qualitativement assimilée à du PLS au titre de la Ioi SRU. Aussi, les objectifs de production de PLS et d'accession sociale additionnés ne devront pas dépasser 30 % de la production sociale globale.
Le Grand Dax s’engage à modifier le POA sur ce point pour l’approbation de cette procédure et de
mettre à jour la figure 5 au vu des évolutions apportées au règlement écrit du PLUi-H, concernant
l’identification des produits d’accession sociale dans la programmation de logements sociaux à l’échelle
du Grand Dax. Les objectifs de production de PLS et d’accession sociale cumulés ne dépasseront pas
30% des objectifs de production globale.
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
Date de télétransmission : 19/02/2024
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
« La création d’un sous-secteur NXe
Le règlement pourrait être complété par la nature de l’emprise en indiquant la référence à la parcelle, à l’unité foncière.
Concernant la hauteur prévue dans le règlement (9 mètres), la collectivité n’aurait-elle pas intérêt à limiter à 6 mètres pour une meilleure prise en compte de l’existant ? (STECAL de Heugas en particulier).
Sur Heugas, le projet n’impacte pas de terre agricole déclarée à la politique agricole commune (PAC). Cette mention est néanmoins à faire figurer dans le dossier ainsi que l’usageet la nature des parcelles voisines.
Le terrain est desservi par les équipements publics d’eau et électricité. La question de la présence d’un assainissement collectif doit être posée pour l’implantation de nouveaux bâtiments industriels (Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) notamment) ».
Le Grand Dax rappelle que la vocation de ce zonage conditionne de fait la destination, et par là même
la nature de l’emprise, des constructions et installations qui y sont autorisées.
En l’occurrence, la zone NX est réservée aux constructions destinées à l’artisanat, l’entrepôt ou
l’industrie.
Par ailleurs, il n’est pas jugé opportun de préciser de référence à la parcelle au vu des évolutions
régulières du cadastre. Par ailleurs, il est précisé que le règlement graphique identifie le zonage ainsi
que les numéros de parcelles pour chacune des zones du PLUi-H, ce qui permet d’identifier clairement
pour chacune des parcelles, le zonage et selon le type de zonage, la destination autorisée ou non sur
ces parcelles.
Concernant la hauteur des constructions en zone NXe, le Grand Dax a jugé opportun de rester cohérent
avec la règle de hauteur de la zone NX à savoir 9 m. En effet, ces parcelles étant situées dans des zones
NX mais étant non bâties, il n’était pas question de revoir la règle de hauteur existante mais simplement
d’autoriser de nouvelles constructions dans ces secteurs sans modifier les règles de la zone NX. Aussi,
il n’est pas envisagé de limiter sur le secteur de Heugas la hauteur des constructions à 6 m au lieu de 9
m car cela reviendrait à changer la règle de la zone NX ce qui impacterait toute les parcelles du Grand
Dax concernées par ce zonage. Il s’agit ici d’une hauteur maximale autorisée.
Concernant le développement du réseau d’assainissement collectif sur la zone artisanale du Mouliot à
Heugas, il n’est pas prévu de déployer le réseau d’assainissement collectif à court terme sur ce
périmètre.
Par ailleurs, concernant les éventuels projets d’ICPE qui pourraient éventuellement s’installer dans cette
zone, conformément au tableau présenté p.34 du règlement écrit du PLUi-H, 1.3 Interdiction et
limitation de certains usages et affectation des sols :
> 19 Les installations classées soumises à déclaration sont autorisés dès lors que les mesures utiles
pour rendre les constructions, installations ou travaux compatibles avec le caractère dominant de la zone,
notamment au regard des nuisances sonores, olfactives et celles liées à un trafic automobile qu’elle sont
susceptibles d’engendrer, soient mis en œuvre.
En complément ci-dessous, le Grand Dax avait, sur ce point, apporté des précisions dans le mémoire
en réponse à l’avis de la MRAe :
Accusé de réception en préfecture
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
« Les erreurs matérielles
Au vu des éléments cartographiques en notre possession la parcelle située au 112 rue Denis à Dax n’est pas construite à ce jour. Cette parcelle cadastrale classée en zone A ne pourra pas faire l’objet d'une modification pour erreur matérielle (page 38 du rapport de présentation). Il conviendra de vérifier l’exactitude de la parcelle avec l’adresse postale afin de poursuivre la modification pour erreur matérielle sur les données correctes .»
Il y a, semble-t-il, une confusion entre les références cadastrales des parcelles présentées dans le
rapport de présentation de cette procédure et l’adresse.
Il s’agit des parcelles cadastrales suivantes AW111 et AW112 sises rue Denis à Dax et non sise 112 rue
Denis à Dax.
La parcelle AW112, sise 27B rue Denis à Dax exactement, est bien construite à ce jour et a fait l’objet
d’un permis de construire délivré en 2017, tel que démontré dans le rapport de présentation p.38.
Le Grand Dax propose un maintien de la démonstration de cette erreur matérielle et propose un
reclassement de ces deux parcelles AW111 et AW112 actuellement en A, en UC.
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20240219-DEL20240214143-DE
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
« Les évolutions des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
La modification de l'OAP concernant le projet 13.6 Dustey à Saint-Paul-lès-Dax ne semble pas compatible avec l’évolution de ce périmètre, suite à la présence de zone humide sur ce secteur. La présence d'eau risque d’engendrer des aléas au niveau de l’aménagement du projet dans le futur. Il est préconisé, dans ce cas, l’évitement.
Enfin, une précision devra être apportée, en page 83 du dossier présenté, concernant la modification du volet réglementaire de l’OAP 9.1X à Narrosse. En effet, il semble qu’une erreur se soit glissée dans le descriptif et la légende des différents schémas présentés. »
Concernant l’OAP 13.6 Dustey et la modification de son périmètre, cette modification n’apporte pas
d’évolution au secteur dans lequel a été identifié la zone humide. Le secteur en question figurait déjà
dans le périmètre initial.
Si l’attente est de sortir la zone humide du périmètre de l’OAP, le Grand Dax estime que ce n’est pas en
cohérence avec la zone 1AU qui doit nécessairement être rattachée à une OAP, conformément à l’article
R.151-8 du Code de l’urbansime.
Le maintien de cette zone humide au sein de l’OAP assure au contraire sa prise en compte et la mise
en œuvre de la séquence éviter/réduire/compenser pour toute opération d’aménagement au sein de
ce périmètre.
Concernant la proposition de préciser dans le schéma d’aménagement de l’OAP la présence d’une zone
humide ne remet pas en question l’évitement bien au contraire. Cet élément est repris par ailleurs dans
le formulaire cas par cas ad hoc, sur lequel l’autorité environnementale a émis un avis conforme.
Aussi, au vu de l’avis conforme de l’autorité environnementale, le Grand Dax maintient le périmètre de
l’OAP 13.6 Dustey tel qu’il est présenté dans ce projet de modification, sous-couvert des conclusions
du rapport du commissaire enquêteur (point 3.4.8 du présent dossier en réponse au procès-verbal du
commissaire enquêteur).
Ajout convenu le 24/11 lors de la remise des réponses
Le Grand Dax s’engage à proposer une adaptation de l’OAP comme suit :
> modification de la légende relative à la zone humide (ZH) dans le schéma d’aménagement : « ZH
avérée (périmètre à préciser) signalée à confirmer ;
> modification du paragraphe relatif aux enjeux environnementaux spécifiques du volet règlementaire
de l’OAP :
respect des principes Eviter/Réduire/Compenser
Les opérations devront s’inspirer du référentiel « Eco Quartier » en faveur des villes et territoires
durables. Pour les bâtiments collectifs, le stationnement sera limité en surface et devra être réservé
pour les activités de commerces et de services prévues dans les immeubles en rez-de-chaussée. Le
stationnement dans la construction ou en bâtiments-silos sera privilégié. La récupération des eaux
pluviales sera étudiée pour une utilisation dans l’entretien des espaces communs des bâtiments
collectifs et les surfaces végétalisées des constructions.
Ce secteur est concerné par une zone humide qui doit être prise en compte. Un diagnostic précis
des zones humides devra être réalisé. L’aménagement de la zone humide devra être évité, en cas
d’impossibilité, une compensation devra être envisagée. Le permis d’aménager devra précisément
intégrer cet enjeu, dans le cadre d’une évaluation environnementale fine. Un diagnostic précis des
zones humides devra être réalisé.
Concernant l’OAP 9.1X à Narrosse, les schémas présentés p.83 nécessitent des clarifications mais, après
vérification, ne comportent pas d’erreur.
La confusion peut s’expliquer par le trait noir qui marque la limite communale entre les communes de
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
Dax et Narrosse qui vient se superposer au trait également noir qui marque quant à lui le périmètre de
l’OAP.
La parcelle concernée par l’emprise d’Adour Métal qu’il est proposé de sortir du périmètre de l’OAP, en
zone UX du PLUi-H dont les références cadastrales sont les suivantes AA0104, se situe sur la commune
de Narrosse, d’où la présence du trait noir à l’Ouest de la parcelle, qui jusqu’à présent se superposait
au trait de délimitation de cette OAP. La parcelle est sortie du périmètre d’OAP mais le trait noir de
limite communale demeure.
Par ailleurs, concernant ce point, le Grand Dax a relevé une imprécision du titre de ce point dans le
rapport de présentation : « Modification du volet règlementaire de l’OAP 9.1X à Narrosse ».
Le titre n’évoque que les modifications apportées au volet règlementaire de cette OAP alors que la
procédure apporte également des évolutions du schéma d’aménagement de l’OAP.
Aussi, il est proposé de rectifier dans le rapport de présentation le titre de la manière suivante :
« Modification de l’OAP 9.1X à Narrosse ».
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
« La prévention des risques naturels
Le dossier n’appelle pas de remarques sur la procédure présentée et les points suivants sont rappelés à votre connaissance.
Les obligations légales de débroussaillement
Il est rappelé que le règlement interdépartemental de protection de la forêt contre les incendies approuvé par arrêté préfectoral du 7 juillet 2023 précise, à l'article 8, en application de l'article L.131-16-1 du code forestier que doivent figurer en annexe au PLUi les terrains concernés par les obligations légales de débroussaillement à caractère permanent.
Cette remarque avait déjà été formulée dans le cadre de l’approbation du PLUI-H, par courrier en date du 20 février 2020. Par courrier daté du 16 mars 2020, l’agglomération du Grand Dax s’était engagée à compléter le rapport de présentation sur ce point.
La prise en compte du risque inondation par remontée de nappe
Le territoire communautaire est partiellement concerné par le risque d’inondation de caves par remontée de nappe et par le risque d’inondation par débordement de nappe (cf. aplats orange et rouge sur la carte ci-après).
Or, le PLUi-H ne prévoit pas de prise en compte de ces risques. Dans les secteurs concernés, afin de ne pas exposer davantage de biens et de personnes au risque, il convient en premier lieu d’éviter tout nouveau développement puis, en second lieu, de réglementer les zones où les possibilités constructives seraient maintenues.
Ainsi, pour les « zones potentiellement sujettes aux inondations de cave », il est demandé que les nouvelles constructions situées dans ces secteurs fassent l’objet de prescriptions réglementaires en cohérence avec ce risque : interdiction de caves ou sous-sols et systèmes d’assainissement autonome adaptés notamment.
Concernant les « zones potentiellement sujettes au débordement de nappe », il est demandé que les nouvelles constructions situées dans ces secteurs fassent l’objet de prescriptions réglementaires en cohérence avec ce risque :
• interdiction de caves ou sous-sols ;
• systèmes d’assainissement autonome
adaptés ;
• et obligation de modes constructifs répondant à la prise en compte du risque
: rehausse de la cote supérieure du plancher du premier niveau des bâtiments à une hauteur adaptée aux connaissances de terrain sans être inférieure à + 0,30 m par rapport au
terrain naturel, voire au-dessus lorsqu’une remontée plus importante est
connue sur le secteur.
Le document graphique du règlement devra être
complété par les secteurs sujets aux inondations
par remonté de nappe (données BRGM 2018). »
Accusé de réception en préfecture
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
Concernant les obligations légales de débroussaillement à caractère permanent, le Grand Dax envisage
d’annexer au PLUi-H dans le cadre de l’approbation de la présente procédure et comme demandé, la
liste des terrains concernées par cette obligation.
Concernant le point suivant relatif aux risque inondation par remontée de nappes et débordement de
nappe, celui-ci nécessite des éclairages concernant les attendus. En effet, il est demandé de :
> prendre en compte le risque inondation de caves par remontée de nappe et le risque inondation par
débordement de nappe,
> préciser les prescriptions réglementaires en cohérence avec ce risque dans le règlement écrit du PLUi-
H, à savoir l'interdiction de caves et de sous-sols notamment.
Le Grand Dax s’est rapproché de la DDTM afin de lui faire part de ses interrogations quant à la
traduction de cet aléa sous forme de prescription dans le PLUi-H. En effet, la cartographie disponible
est très peu précise et ne permet pas à ce jour une identification plus fine, à la parcelle. Par ailleurs, ces
prescriptions, contraignantes pour les constructions, paraissent difficiles à justifier sur la base d'un aléa
et non d'un plan de prévention du risque (PPR).
Par ailleurs, le site "notre-environnement.gouv.fr", dans sa rubrique "risque" puis "inondations par
remontée de nappes" https://www.notre-environnement.gouv.fr/themes/risques/article/les-
inondations , développe le point suivant :
En aucun cas il n'est préconisé d'interdire les constructions mais d'émettre des recommandations
préventives adaptées.
De plus, le rapport de présentation de la base de données BRGM (p.107) alerte sur la nécessaire
précision à apporter à cette base de données afin de la rendre compatible à une échelle plus fine,
adaptée à l'échelle d'un document d'urbanisme :
"Conclusions et recommandations
Malgré, depuis 2011, une augmentation du nombre de points cotés et renseignés, une amélioration de la qualité des
données et de la connaissance hydrogéologique des aquifères, la réalisation de la carte des zones potentiellement
inondables par remontée de nappe reste un exercice délicat qui « in fine » comporte de fortes incertitudes.
Ces incertitudes, voire erreurs, sont notamment dû à :
> une accumulation d’informations manquantes, incomplètes ou imprécises,
> l’ordre de grandeur des valeurs recherchées, voisines du mètre voire moins, comparativement aux incertitudes des
données d’entrée, exemple du Modèle Numérique de Terrain ou l’incertitude est évalué en plaine à +/- 2 mètres...
> la complexité des milieux (hétérogène, non isotrope...) mis en jeu.
La carte proposée pour la métropole et la Corse, permet toutefois de localiser les zones où il y a de fortes probabilités
d’observer des débordements par remontée de nappe. La qualité de l’information n’étant toutefois pas homogène et
variant suivant la géologie, le relief et le nombre de points disponibles lors de l’interpolation. Les « zones de Socle »
possédant moins de points de suivis et plus de relief sont ainsi plus délicates à définir.
…..
Ces éléments plaident pour une approche locale des phénomènes et de leur caractérisation. Cette cartographie
nationale doit donc être considérée comme un outil d'identification maximisante de grandes zones potentiellement
soumises à la remontée de nappe, à étudier localement. De même, elle ne peut être utilisée comme base pour la
construction d'une Enveloppe Approchée des Inondations Potentielles (EAIP), au même titre que les phénomènes
débordement des cours d'eau et submersion marine, ni comme source de données à une échelle locale.
Accusé de réception en préfecture
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Des améliorations peuvent d’ores et déjà être envisagées à une échelle locale, par adaptation des méthodes
d’interpolation par exemple ; en ciblant les régions où la fiabilité globale des résultats est jugée « forte » voire «
moyenne ». L’exploitation et le traitement des données et cartographies sur les zones humides, existantes à l’échelle
régionale, seraient également pertinents.
L’utilisateur doit garder en mémoire la liste des recommandations suivantes pour toute utilisation de la carte de
sensibilité aux remontées de nappe :
1. L’exploitation de la carte de sensibilité aux remontées de nappe n’est possible qu’à une échelle inférieure à 1/100
000. Autrement dit, pour des études locales, ayant besoin d’une résolution fine (échelle parcellaire ou au 1/25 000,
au 1/50 000), cette carte nationale ne doit pas être utilisée.
…
Au vu de ces éléments, et considérant l'absence à ce jour de données complémentaires à l'échelle locale,
il n'apparaît pas opportun de se référer à cette base de données pour notamment imposer une
interdiction des caves et sous-sols dans le PLUi-H du Grand Dax à l'échéance de l'approbation de la
procédure en cours. Ce d'autant qu'une grande partie du territoire du Grand Dax est concernée par les
zones orange et rouge.
Néanmoins, nous étudions la possibilité d'annexer cet aléa au règlement graphique du PLUi-H.
La DDTM a été informée par le Grand Dax que les informations relatives aux inondations et
débordements sont d'ores et déjà précisées dans les certificats d'urbanismes et sous forme de
recommandations dans les arrêtés délivrés.
Aussi, il n'est pas envisagé pas d'imposer les contraintes réglementaires telles que déclinées dans cet
avis sur le projet de modification n°1 pour le moment et ce, tant que les données cartographiques ne
seront pas plus précises.
Il a été demandé en sus si des études locales seraient envisagées pour affiner la connaissance de ce
phénomène localement.
Le Grand Dax est dans l’attente d’un retour de la DDTM sur ces éléments.
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2.6 Observations de la Chambre de commerce et d’industrie des Landes
Le commissaire enquêteur souhaite que, dans sa réponse au présent procès-verbal, la
communauté d’agglomération du Grand Dax se prononce sur chacune de ces observations.
Ci-après, les observations formulées dans le courrier de la CCI du 12 octobre 2023 :
« …..
Après relecture des éléments que vous nous avez transmis, nous n’avons pas d’observation particulière à
formuler sur cette première partie du dossier.
D’autre part, ce projet de modification évoque également les emplacements réservés et les orientations
d’aménagement et de programmation (OAP) qui seraient modifiés de manière substantielle.
Sur ce deuxième aspect, nous souhaitons vous faire part de nos interrogations sur les « effets secondaires »
que pourraient engendrer la mise en application de la modification décrite en annexe 5 (OAP 13.8 La
Pince à Saint-Paul-lès-Dax), qui concerne l’ensemble de la zone de l’Avenue de la Résistance à Saint-
Paul-lès-Dax et représente environ 60 000 m² de surfaces commerciales. Nous vous précisions avoir pris
l’attache des services d’Urbanisme de la Ville de Saint-Paul-lès-Dax et du Grand Dax afin de bien
comprendre les enjeux.
Ces nouvelles dispositions et ce classement « UX » nous semble figer les positions en termes
d’emplacements, de surfaces et d’organisation commerciales en empêchant toute nouvelle initiative de
modernisation. En effet, toute extension serait soumise à des nouvelles conditions impliquant des
investissements très lourds en termes de logements, d’espaces verts ou parfois de parkings et silo ou
empêcherait la destruction d’une friche commerciale pour la transformer en un autre usage, de logements
notamment.
Ces contraintes sur l’ensemble du périmètre nous amènent à formuler un avis défavorable sur cette
seconde partie du projet de règlement. »
Le Grand Dax mène une réflexion avec la ville de Saint-Paul-lès-Dax afin de proposer des adaptations
du projet d’OAP La Pince, présenté dans cette procédure et prendre en compte certaines des
observations formulées.
Le classement de cette zone en URu permet une évolution du bâti de cette zone afin de densifier le
secteur et autoriser des opérations en renouvellement urbain. Le schéma d’aménagement de l’OAP
vient suggérer le développement et l’implantation des constructions et des espaces végétalisés dans
cette zone. Ainsi, les opérations d’aménagement devront être en compatibilité avec le schéma
d’aménagement et conformes au volet règlementaire de l’OAP.
Concernant les initiatives de modernisation et la possibilité d’extension, le Grand Dax est en train
d’évaluer les adaptations du volet règlementaire possibles pour ce projet l’OAP La Pince afin d’encadrer
des évolutions et la modernisation du bâti existant à court terme.
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CHAPITRE 3 – AVIS DU PUBLIC
3.2 – Modification du règlement graphique
3.2.1 – Reclassement de deux parcelles bâties AW 111 et 112 rue Denis à Dax de A
en UC (erreur matérielle)
Pas d’observation du public ni même des propriétaires concernés (Voir toutefois l’avis de la
Directrice de la DDTM des Landes).
Cf. réponses apportées ci-dessus suite aux observations formulées dans le courrier de la DDTM.
3.2.4 – Reclassement de parcelles UE en UC, route de Oeyreluy à Seyresse, à Seyresse
Messieurs Guy Pendanx et Daniel Bourdenx (voir en annexe) ont remis un dossier dans lequel il
apparaît que l’association du Musée vivant de la forge et des métiers occupe les locaux situés dans
l’actuelle zone UE envisagée comme devenant zone UC. Ils s’opposent fermement à cette
transformation pour la partie qu’ils occupent avec leur association.
Le commissaire enquêteur souhaiterait connaitre la vision de l’agglomération du Grand Dax sur la valeur juridique de la convention de mise à disposition des locaux dont l’association est bénéficiaire. Il souhaiterait savoir si la collectivité réfléchit à la pérennité de cette activité.
Madame Marie-Michelle Fuentes demande que le lycée du bois soit valorisé en vue de
l’apprentissage et craint la perte de savoir-faire. Elle trouverait regrettable qu’un tel équipement soit
voué à la démolition.
Le Maire de Dax avait été sollicité directement par M. Pendanx pour lui faire part de son projet de
création d’un musée école des métiers de la forge sur le site de l’ancien CFA du bois, qui fait l’objet
d’une évolution de zonage dans le cadre de la présente procédure.
Le Maire, dans sa dernière réponse en date du 5 septembre 2023, rappelle que la Ville souhaite procéder
à la vente de l’ensemble de ce foncier d’un seul tenant et que par conséquent, M. Pendanx doit libérer
les locaux de ses collections personnelles.
Il est rappelé que l’état très dégradé du bâtiment (infiltrations, présence d’amiante, non-conformité des
locaux) a amené la ville à se questionner sur la pérennité de ce bâti. Le site a été jugé inadapté par la
Ville pour envisager la réalisation de ce projet qui nécessiterait, par conséquent, des coûts importants
de désamiantage, de réhabilitation et de remise aux normes afin de répondre notamment à la
règlementation des établissements recevant du public (ERP).
La Ville, en concertation avec le Maire de Seyresse a convenu que la situation géographique de ce
foncier dans un secteur purement résidentiel serait destiné à accueillir un projet à vocation principale
d’habitat.
En conséquence, il a été demandé à M. Pendanx de libérer les lieux de ses collections personnelles
entreposées dans une partie du bâti existant et stockées dans l’attente de la mise en œuvre de son
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projet.
Il est également rappelé ici qu’il ne peut pas être question de pérenniser une activité puisque M.
Pendanx utilise ces locaux pour entreposer ses collections personnelles sans droit ni titre.
Le Grand Dax a été informé que la convention d’occupation des locaux a été passée avec l’ancien
gestionnaire du CFA du Bois, l’Association Régionale de Formation Professionnelle (ARFPIB) et non avec
la Ville de Dax, propriétaire foncier. Lors de la résiliation du bail emphytéotique cette occupation n'a
pas été relatée dans l'acte et la Ville a récupéré la pleine propriété du bien libre de toute occupation.
A ce jour, la Ville ne s’est pas engagée à accompagner M. Pendanx dans la réalisation de son projet qui
reçoit par ailleurs le soutien de la Chambre des métiers notamment.
3.2.8 – Reclassement du secteur 2AUg du projet de golf sur la commune de Dax en
NLg – OAP sectorielle G3
Le commissaire enquêteur a rencontré Madame Alexia Labadens, Responsable Programmes
et les responsables de la société SOBRIM qui lui ont confirmé leur intention de mener à bien
ce projet dans un souci constant du respect de son environnement.
Madame Valentine Labeyrie « et ses filles » (Madame Ginette Gassie, Madame Michèle
Camerlynck, Madame Josette Fontacier, Madame Maryse Duhamel) (voir annexe au PV)
demande que sa parcelle CH 136 reste en zonage 2AUg.
Il serait intéressant de savoir en quoi la parcelle de Madame Labeyrie et consorts est
concernée par le projet de golf.
La parcelle de Mme Labeyrie et ses filles n’est pas concernée directement par le projet de golf bien
qu’étant à proximité immédiate de cette opération d’ensemble et notamment de son parcours golfique.
Ainsi, ces propriétaires ont demandé au Grand Dax dans un premier temps à ce que la parcelle en
question, CH 136, ne soit pas concernée par cette évolution de zonage qui est inhérente à l’évolution
du projet golfique.
Après échanges avec ces propriétaires sur les possibilités offertes et convenant que cette parcelle a été
par erreur associée au zonage réservé au projet golfique, le Grand Dax propose à ce que la parcelle CH
136 actuellement en zone 2AUg soit déclassée en N afin d’avoir un zonage en totale adéquation avec
l’existant, une parcelle bâtie non concernée par le projet de golf.
Le zonage N permettrait, par ailleurs, à court terme aux propriétaires de faire évoluer l’existant
conformément aux dispositions précisées p.26 et 27 du règlement écrit du PLUi-H. Ces dispositions
n’étant pas possibles en zone 2AUg.
Le rapport de présentation sera complété en ce sens.
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3.3.1 – Création d’un emplacement réservé V20 rue des Artisans à Dax
Monsieur Arnaud Graffin (voir annexe PV) soutient ce projet mais demande que cette modification
génère la réalisation rapide d’un aménagement global des 3 voies rue des Artisans / allée Pampara
/ rue Marie et Raymond Molia, qui constituent le système de desserte de la zone artisanale du Sablar.
Il insiste sur les troubles de jouissance que subissent les nombreux résidents du secteur à cause de
l’inadaptation du profil de ces voies à une vie paisible à laquelle ils ont droit.
Le Grand Dax, lauréat du concours Mieux Aménager les Territoires en Mutation exposés aux Risques
Naturels « AMITER » lancé par l’Etat en 2019, mène des études urbaines et de mobilités pour envisager
le renouvellement urbain du quartier du Sablar en prenant mieux en considération le risque inondation.
En matière de déplacements, l'objectif est de renforcer l’attractivité résidentielle et commerciale du
quartier et d’améliorer les liaisons piétonnes /cycles tant au sein du quartier qu'entre la gare et les
centre-ville de Dax et Saint-Paul-lès-Dax.
Une fois validées par l’Etat, les conclusions de ces études pourront être partagées avec les habitants du
Sablar et les usagers dans le courant de l’année 2024.
Dans l'attente des éléments qui seraient identifiés par cette démarche, le Grand Dax n'envisage pas
d'évolution à court terme dans ce secteur.
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3.3.3 – Suppression de l’emplacement réservé V20 OAP 13.6 Dustey à Saint-Paul-
lès-Dax
Il convient de rapprocher ce point de celui supra concernant la modification de
cette OAP, point 3.4.8.
Cf. réponse point 3.4.8.
3.4 – OAP : prise en compte de l’évolution des projets
3.4.1 – Création d’une nouvelle OAP 13.8 La Pince à Sant-Paul-lès-Dax
L’OAP 13.8 La Pince est de loin le point de la modification de droit commun n°1 du PLui- H qui a suscité le plus de réaction.
En tout premier lieu, s’agissant d’une grande zone commerciale, le commissaire enquêteur
s’est lui-même étonné de l’absence, dans le dossier présenté, d’un volet économique
reprenant des données essentielles telles que le nombre d’entreprises, le nombre d’emplois,
le poids économique (chiffre d’affaires), les déplacements quotidiens et hebdomadaires, …
dans la zone UXcom en voie de transformation. Il a demandé un rendez-vous consacré à
cette question aux services de la communauté d’agglomération. Ce rendez-vous a eu lieu le
mardi 26 septembre mais à ce jour aucun nouvel élément n’a pu être communiqué.
8 représentants des entreprises de cette zone commerciale ont adressé des courriers pour
exprimer leur opposition à la création de cette OAP et son classement en zone URu (voir
annexe PV).
2 d’entre eux revendiquent le fait de s’exprimer au nom de leurs associations (voir annexe
PV).
2 résidents des quartiers périphériques à cette OAP ont manifesté leur opposition (voir
annexe PV).
Le Grand Dax, dans le cadre de cette procédure, n’a pas jugé opportun de réaliser un diagnostic sur le
volet économique tel que suggéré au procès-verbal du commissaire enquêteur.
Lorsque le Grand Dax a été saisi par la ville de Saint-Paul-lès-Dax pour les accompagner dans la
traduction de ce projet d’aménagement d’ensemble dans le PLUi-H, le Grand Dax s’est attaché à veiller
à ce que ce projet réponde :
> d’une part au SCoT du Grand Dax en vérifiant que la ZACOM existante sur ce périmètre autorise la
mixité d’usage tel que cela avait été préconisé par la DDTM sans remettre en question les orientations
de la ZACOM ni sa classification. L’intention s’attache à autoriser l’évolution des constructions
existantes, en ciblant notamment les friches commerciales, pour y accueillir du logement aux étages et
de densifier pour notamment ramener de la végétation dans les espaces partagés.
> d’autre part au PADD du PLUi-H en veillant à ce que ce projet s’inscrive dans les orientations données.
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Le projet ne remettant pas en cause les surfaces commerciales existantes par le maintien au minimum
d’environ 56 000 m² de surface à cet effet, le Grand Dax a convenu qu’il s’inscrivait dans une perspective
de développement à long terme en cohérence avec les enjeux de densification, de réhabilitation de
friches commerciales, de renaturation des espaces communs et d’objectif de zéro artificialisation nette,
introduit par la loi Climat & Résilience de 2021, en milieu déjà urbanisé.
L’intention est bien ici de maintenir et de développer l’offre commerciale en réservant cette offre en
rez-de-chaussée des constructions.
Il est rappelé que les perspectives de cette OAP s’étalent à 20, voire 30 ans.
Les commerçants qui en ont fait la demande ont par ailleurs été reçus, après l’enquête publique par M.
le Maire de Saint-Paul-lès-Dax (le 30/10) ainsi que par le Président du Grand Dax (le 17/11).
A cette occasion, les commerçants ont pu faire part de leurs observations, inquiétudes quant à la mise
en œuvre de ce projet au regard de leurs situations (commerces existants, projets de changement
d’enseigne, investissements récents, accès aux commerces et solutions de parking…) et leur difficulté
de projeter leur activité dans ces nouvelles configuration : rez-de-chaussée d’immeubles, absence de
parking à proximité, quid des aménagements récents entrepris par certains ? etc.
Tel qu’indiqué en réponse au point 2.6, le Grand Dax mène une réflexion avec la ville de Saint-Paul-lès
Dax afin de prendre en compte certaines de ces demandes notamment lorsque le secteur n’est pas
concerné par l’existence d’une friche commerciale afin d’autoriser l’évolution à court terme du bâtiment
existant (Cf. réponse au point 2.6) et d’identifier les adaptations possibles.
Concernant la question des déplacements, le projet prévoit un élargissement de l’avenue de la
Résistance afin de permettre de fluidifier le trafic à venir mais également de réserver des espaces dédiés
aux modes doux.
A noté que cette voie était à l’origine l’ancienne route nationale N10 qui reste un axe de circulation
majeur, dimensionné pour accueillir ce type de projet.
Ce projet d’OAP nécessitera de fait des aménagements connexes qui s’inscriront dans le temps.
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3.4.5 - Modification du volet règlementaire de l’OAP 13.3U Senguinet à Saint-Paul-lès-Dax.
Monsieur Philippe Raba a adressé un courriel le 20 octobre (voir en annexe du PV) dans lequel il
défend la thèse que la présente modification de l’OAP 13.3U sert à « purger le vice de procédure qui
entache la modification simplifiée n°2 et la création initiale de l’OAP 13.3U Senguinet ».
Le commissaire enquêteur, qui s’étonne de découvrir le dernier jour de l’enquête publique que ce point fait l’objet d’un contentieux administratif, souhaiterait connaître avec plus de précision les intentions de la collectivité en ce qui concerne cet îlot de Saint-Paul-lès- Dax.
Cette OAP a été créée via une précédente procédure de modification simplifiée, approuvée par
délibération n°111-2022 du conseil communautaire du 18 octobre 2022, qui fait effectivement l’objet à
ce jour d’un recours auprès du tribunal administratif de Pau dont l’instruction est en cours.
Ce recours, initié par la SCI LE HAMEAU DES ACACIAS dont M. RABA en est le représentant, a pour
finalité, à titre principal d’annuler la délibération du 18/10/2022 approuvant la modification simplifiée
n°2 (MS2) en raison de l’illégalité supposée de ladite procédure et à titre subsidiaire d’annuler la
délibération précitée en tant qu’elle approuve l’OAP 13.3U Senguinet.
Ci-après, extrait du rapport de présentation de la procédure de modification simplifiée, (p.10) :
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Le volet règlementaire de l’OAP 13.3U Senguinet créée lors de la procédure de MS2, précise que les
constructions ne devront pas dépasser R+1. Or, la règle de hauteur des constructions en zone UC2 du
règlement écrit du PLUi-H où se situe cette OAP, prévoit une hauteur en R+2.
La mention du R+1 au sein de ce périmètre de l’OAP n’est toutefois pas contraire au règlement écrit et
est cohérent avec le secteur résidentiel environnant et notamment pavillonnaire en RDC et R+1
maximum. Il est également cohérent avec les objectifs du PADD. Le Grand Dax a d’ailleurs largement
justifié et démontré cette position devant le tribunal administratif dans le cadre de l’instruction en cours
de cette affaire.
M. RABA soutient que l’OAP 13.3U Senguinet serait illégale d’une part, parce qu’elle limite au R+1 les
constructions alors que le règlement écrit de la zone UC2 admet le R+2 et d’autre part, que le maillage
viaire de l’OAP grève largement sa parcelle.
Concernant le maillage viaire, le Grand Dax rappelle que les OAP sont opposables aux tiers dans un
rapport de compatibilité : pour les OAP sectorielles, le projet doit être compatible avec les orientations
de ces documents et conforme aux éléments réglementaires.
Dès lors, une orientation est une direction à suivre plutôt qu'un résultat impératif à atteindre. Ainsi, le
maillage viaire pourra, comme cela avait été indiqué à M. RABA en cours de procédure et lors de son
approbation, être modifié par les requérants lors du dépôt de leur projet à condition que ce dernier ne
soit pas incompatible avec les orientations de ce maillage qui devra permettre la création d'une voirie
inter quartier, c'est à dire permettant une liaison avec les quartiers avoisinants de l'OAP.
Concernant la règle initiale du R+1 prévue par cette OAP, le Grand Dax rappelle également que les OAP
et le règlement écrit du PLUi-H n’entretiennent pas de rapport de conformité mais de compatibilité.
L’intention du Grand Dax d’inscrire ce point dans cette procédure et donc de revenir à la règle de
hauteur du zonage UC2 à savoir le R+2, permet d’atteindre deux objectifs :
> d’une part cette démarche s’inscrit non pas dans le but de vouloir purger un vice de procédure qui
entacherait la MS2, mais de faciliter la compréhension des orientations d’aménagement et de
programmation du PLUi-H et leur compatibilité avec les règles du règlement écrit et donc d’éviter
l’introduction de règles distinctes entre l’OAP et le règlement écrit.
> d’autre part le Grand Dax vise ici à faciliter l’instruction des futures demandes d’autorisation
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
d’urbanisme sur ce secteur et d’éviter ainsi toutes interprétations ou incompréhensions qui pourraient
naître entre les dispositions du règlement écrit du PLUi-H et le volet règlementaire de l’OAP. Le rappel,
dans le volet règlementaire de l’OAP, que les règles de hauteur sont définies dans le règlement écrit
pour la zone concernée, assure une meilleure lisibilité de l’application des règles.
Concernant la thèse défendue par M. RABA que la présente modification de l’OAP 13.3U Senguinet par
le biais de la modification ordinaire n°1 objet de la présente enquête publique sert à « purger le vice de
procédure » qui entache la modification simplifiée n°2 et la création initiale de l’OAP 13.3U Senguinet,
le Grand Dax confirme que le contrôle de légalité des services de l’Etat n’a sur ce point, fait aucune
observation sur l’illégalité de la création de l’OAP 13.3U Senguinet par le biais de la procédure de
modification simplifiée n°2.
Pour terminer, le Grand Dax tient à rappeler que ce projet d’OAP 13.3U Senguinet a été élaboré en
étroite collaboration avec M. RABA qui avait formulé, au cours de la procédure de MS2, plusieurs
demandes dont la plupart ont été retenues (Cf. annexe à la délibération n°DEL111-2022 approuvée par
le conseil communautaire du 18 octobre 2022, relative à l’approbation de la modification simplifiée
n°2).
3.4.8 – Modification de l’OAP 13.6 Dustey à Saint-Paul-lès-Dax
L’OAP 13.6 Dustey à Saint-Paul-lès-Dax est concernée à deux titres :
- Pour la suppression de l’emplacement réservé (voir infra),
- Pour la modification du volet règlementaire et du schéma d’aménagement.
La société DOMILAB pour l’entreprise de ses conseil Maîtres Pécassou et Logeais, avocats à la Cours,
Barreau de Bayonne, a déposé un dossier (voir en annexe) concernant la parcelle BN454 de Saint-
Paul-lès-Dax dont elle est propriétaire. Elle formule plusieurs questions et observations auxquelles
la communauté d’agglomération devra répondre.
C’est à la réception du courrier de Maîtres Pécassou et Logeais (le dernier jour de l’enquête publique) que le commissaire enquêteur a pu découvrir qu’un contentieux administratif pesait sur cette OAP 13.6 Dustey.
Il n’entre ni dans les attributions ni dans les compétences du commissaire enquêteur de se
prononcer sur ce différend. Mais il en a évidemment pris connaissance et souhaiterait que
la communauté d’agglomération indique les précautions qu’elle entend prendre pour que
ne puissent pas être mises en cause l’impartialité et la neutralité du seyant.
Le Grand Dax précise qu’aucun contentieux administratif ne pèse sur cette OAP 13.6 Dustey.
Le recours en contentieux dont il est fait mention dans le rapport de Maîtres Pécassou et Logeais a été
déposé à l’initiative de la SARL Domilab en réaction à la décision « d’opération non réalisable » prise
par la Ville de Saint-Paul-lès-Dax suite à une demande de certificat d’urbanisme opérationnel du
requérant.
Concernant les observations figurant dans le rapport de Maîtres Pécassou et Logeais, transmis au Grand
Dax au cours de l’enquête publique menée dans le cadre de cette procédure, en annexe du procès-
verbal du commissaire enquêteur :
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> l’identification de la zone humide :
Le Grand Dax, ayant été destinataire d’une étude attestant la présence d’une zone humide sur ce
secteur, a pris la précaution d’agir en toute transparence sur les enjeux identifiés. Le Grand Dax ne
pouvait pas occulter cet état des lieux et a légitimement traduit l’existence de cette zone humide dans
le schéma d’aménagement de l’OAP afin que les mesures d’évitement puissent être déployées. Il
appartient ensuite aux autorités compétentes en la matière de se prononcer sur ce projet d’évolution
du schéma d’aménagement de l’OAP.
Le Grand Dax a par ailleurs répondu au cadre règlementaire sur le volet environnemental via cette
procédure. Un dossier cas par cas ad hoc reprend point par point les sujets abordés dans cette
modification n°1. Ce formulaire a reçu un avis conforme de la MRAe.
La DDTM ainsi que la MRAe, n’ont pas remis en cause ni les conditions de réalisation de cette étude ni
même ces conclusions et se sont par ailleurs assurées que les mesures d’évitement aient bien été prises
en compte.
Indépendamment des étapes liées à cette procédure, il est rappelé que l’opérateur devra, lors de ces
démarches opérationnelles, répondre aux obligations relatives à la loi sur l’eau et ainsi justifier à
nouveau l’existence et les contours de cette zone humide pour permettre la réalisation de son projet
d’aménagement.
> les limitations s’agissant des constructions autorisées dans la zone :
Le rapport de présentation de la modification n°1 sera effectivement complété sur ce point.
Il est rappelé que ce tableau présente les destinations et sous-destinations interdites et dans les
destinations et sous-destinations qui sont autorisées, celles qui font l’objet de limitations.
L’intention ici est de ne pas imposer de limitation aux commerces de détail, c’est pourquoi cette sous-
destination a été supprimée. Les limitations fixées par l’OAP concernent les constructions liées à
l’artisanat et au commerce de gros d’une surface de plancher maximale de 300 m², et les constructions
et bâtiments liés à l’entrepôt s’ils sont liés à l’artisanat.
Par conséquent, les commerces de détail ne font plus l’objet de limitation et ne figurant pas dans la
liste des destinations et sous-destinations interdites, sont de fait autorisés.
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CHAPITRE 4 – DEMANDES N’ENTRANT PAS DANS LE PROJET DE MODIFICATION DE DROIT
COMMUN N°1
4.1 – Monsieur Olivier Lafourcade
Demande (voir annexe PV) que son bâtiment situé sur sa parcelle numérotée 624, 700 impasse
Marlanon à Heugas soit identifié sur le plan de zonage et répertorié dans la liste du patrimoine
pouvant faire l’objet d’un changement de destination.
Affecté originellement à la stabulation des bovins, ce bâtiment n’a plus d’affectation agricole et est
le siège d’une entreprise multi artisanale de réparation d’aéronefs.
Monsieur Lafourcade souhaite régulariser la situation.
4.2 – Monsieur Alain Nicol
Ancien adjoint au maire de Heugas, témoigne que, à l’époque de l’élaboration du PLUi-H, le
bâtiment de Monsieur Lafourcade aurait dû être répertorié pour permettre son changement
d’activité.
4.3 – Monsieur Frédéric Saby
Déclare être l’occupant du bâtiment propriété de Monsieur Lafourcade. Il rénove des hélicoptères
ancienne génération pour le maintien du patrimoine français en état de navigabilité.
Il précise que le bâtiment est validé par la DGA (Direction générale de l’Aviation) et qu’il a signé un
protocole d’accord avec l’Ecole de l’ALAT (Aviation légère de l’Armée de terre) de Dax.
L’activité regroupe quatre artisans et serait mise en péril si la mise en conformité n’est pas possible.
Afin d’apporter une réponse appropriée et argumentée à ces observations, une étude approfondie du
projet est nécessaire afin d’échanger avec les personnes concernées ainsi que la commune de Heugas
notamment.
Par ailleurs, ces observations n’ayant pas de lien direct avec les points abordés dans cette procédure de
modification n°1, le Grand Dax propose d’apporter ses réponses dans un second temps, après avec
étudié ce projet et pris attache directement des personnes concernées.
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Date de télétransmission : 19/02/2024
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
4.4 – Madame Caroline Dubis, gérante du GFA du Bouchoua-Bouroumbelle
Monsieur Jean Lapassouze, Président de l’association Barthes Passion
Demandent (voir annexe au PV) que la maison dite « maison du bois », située à Rivière-Saas-et-
Gourby sur les parcelles G105 et 106, soit identifiées sur le plan de zonage et répertoriée dans la
liste du patrimoine pouvant faire l’objet d’un changement de destination.
L’association souhaite réhabiliter ce bâtiment, ancien relai de halage, pour en faire un lieu culturel
de souvenir en relation avec l’association de Saubusse ayant remis en état un bateau traditionnel à
fond plat, une galupe.
Les demandeurs confirment qu’aucun logement n’est envisagé sur ce site.
Situé en zone inondable, ce sujet nécessite des approfondissements avant de pouvoir apporter une
réponse appropriée et étayée.
Par ailleurs, cette observation n’ayant pas de lien avec les points abordés dans cette procédure de
modification n°1, le Grand Dax propose d’apporter ses réponses dans un second temps, directement
aux personnes concernées.
4.5 – Monsieur Jean Loustaunau
Demande que son terrain route de Bénesse, soit classé en zone constructible.
Monsieur Loustaunau n’apporte aucun élément de justification à l’appui de sa demande.
Ce sujet nécessite des précisions qu’il sera nécessaire d’apporter par le pétitionnaire au Grand Dax afin
que cette demande puisse être étudiée.
4.6 – Monsieur José Rosa
Demande (voir annexe PV) le classement en zone UC de son terrain cadastré BI2259 actuellement
classé en zone N. Il argue qu’il s’agit d’une « dent creuse » rue du Chalet à Saint-Paul-lès-Dax.
M. Rosa a adressé un courrier au Grand Dax en date du 17 novembre 2022 dans lequel il formulait cette
demande de modification de zonage de ladite parcelle, classée en partie en zone naturelle (N) au PLUi-
H en vigueur, afin de la rendre constructible et de réaliser un projet immobilier sur cette partie (maison
neuve d’environ 130 m² de plein pied sur vide sanitaire).
Le Grand Dax a adressé un courrier en réponse à M. Rosa en date du 2 mars 2023 pour lui indiquer que
le PLUi-H en vigueur a fait le choix de maintenir cette parcelle en zone naturelle.
Il a été rappelé dans ce courrier que le PLUi-H constitue le premier document d’urbanisme
intercommunal du territoire du Grand Dax. Il a dû prendre en compte les évolutions réglementaires et
se mettre en compatibilité avec les documents cadres en vigueur, notamment le Schéma de Cohérence
Territoriale (SCoT) et le Schéma Régional d'Aménagement, de Développement Durable et d'Egalité des
Territoires (SRADDET).
Dans le respect du code de l’urbanisme, notamment des articles L.101-2 et L.151-4, le Grand Dax a dû
fixer des objectifs de réduction de la consommation et justifier d’un développement urbain maîtrisé, de
la lutte contre l’étalement urbain, d’une utilisation économe des espaces …
L’élaboration du PLUi-H du Grand Dax a ainsi dû s’inscrire dans une forte rationalisation et mise en
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Réponse PV commissaire enquêteur – M1
cohérence des documents d’urbanisme communaux, dont les volumes constructibles ne répondaient
pas tous à une logique de planification à 10 ans comme aujourd’hui. Ainsi, ce sont près de 700 ha
classés en zone constructible, dans les documents d’urbanisme communaux en vigueur, qui ont dû être
reclassés en zone A et N du PLUi-H.
Le PLUi-H a traduit une modération globale de la consommation foncière d’espaces naturels agricoles
et forestiers, par rapport à la décennie passée, de moins 36%.
Par ailleurs, si la Communauté d’Agglomération du Grand Dax pense avoir réalisé ses objectifs en
matière de réduction de la consommation foncière, plusieurs avis sur le projet arrêté, et joins au dossier
d’enquête publique, ont regretté l’insuffisance des efforts mis en œuvre.
De plus, cette parcelle était déjà sur cette partie, en zonage N au PLU de Saint-Paul-lès-Dax en 2019.
Par ailleurs, le changement de zonage de N en zone constructible nécessite une révision générale du
document d’urbanisme qui n’est pas envisagée par le Grand Dax pour le moment.
4.7 – Monsieur Henri Duverger
Demande que ses parcelles 47 à 53, situées rue des Violettes à Dax, qui n’ont plus aucune vocation
agricole, soient classées en zone U en cohérence avec toutes celles qui les entourent. Il rappelle que
ces parcelles étaient classées AU avant l’adoption du PLUi-H.
Cette observation n’ayant pas de lien avec les points abordés dans cette procédure de modification, le
Grand Dax propose d’apporter ses réponses dans un second temps, directement aux personnes
concernées.
Le GFA DUVERGER a, par ailleurs, intenté un recours devant le Tribunal administratif de Pau, ce dernier
remettant en cause ce classement en zone agricole suite au rejet du recours gracieux par le Grand Dax.
L’instruction est toujours en cours.
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CHAPITRE 5 – QUESTIONS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR
5.1 – Le commissaire enquêteur s’interroge sur l’absence de référence dans le rapport de
présentation à la délibération du 24 septembre 2020 du conseil municipal de Saint-Paul-
lès-Dax « Orientation et stratégie dans les domaines foncier et écologiques ».
N’aurait-il pas été pertinent de démontrer la cohérence entre cette délibération et le projet de modification de droit commun n°1 du PLUi-H ?
La délibération en référence intitulée « orientation et stratégie dans les domaines fonciers et
écologiques », approuvée par le conseil municipal de Saint-Paul-lès-Dax le 24 septembre 2020 vient
définir la stratégie que s’est donnée la Ville de Saint-Paul-lès-Dax pour les années à venir en venant
notamment donner une « efficacité écologique aux politiques et projets publics ainsi que privés,
notamment dans l’utilisation de l’espace d’un territoire. Ceci en connexion avec l’ambition de faire de
Saint-Paul-lès-Dax une ville à énergie positive à horizon 2030 ».
La Ville de Saint-Paul-Lès-Dax s’est donnée ici l’occasion de mener une réflexion sur des périmètres
bien précis afin d’éviter les « approches au coup par coup ». Le conseil municipal a ainsi approuvé la
démarche présentant une sélection de sept opérations au vu de leur importance (liste présentée comme
non exhaustive et pouvant être amendée selon les besoins) :
1.Création d’un écoquartier à proximité du forage géothermique,
2. Création d’un centre-ville,
3. Evolution du quartier Tâchoires,
4. Agrandissement de la Plaine des sports,
5. Transfert des serres municipales à Anguiaou,
6. protection et mise en valeur du site remarquable de Poustagnacq,
7. Protection et mise en valeur du site autour du ruisseau d’Angouade et du moulin de Cabannes.
Cette délibération propose de mettre en place un sursis à statuer au titre de l’article L.424-1 du Code
de l’urbanisme par l’institution de « périmètres d’études » et de mettre en œuvre une étude de
« prospective urbaine ».
Le point 1 est en lien avec le projet d’OAP la Pince puisque ce projet a fait l’objet d’une première
réflexion sur un périmètre plus restreint à proximité immédiate du lac de Christus, mais dans une
moindre mesure. Toutefois, cette délibération ne fait pas pour autant l’objet d’une demande de création
d’OAP sur le périmètre proposé dans cette modification de droit commun qui comporte en tout 33
points et qui concerne 9 communes.
Le Grand Dax, via cette procédure de modification de droit commun n°1 s’attache a démontrer la
cohérence des points figurant dans cet ordre du jour, aux orientations du PADD du PLUi-H et au cadre
règlementaire du Code de l’urbanisme.
Avant de proposer ces points à l’ordre du jour de la procédure, le Grand Dax travaille avec les communes
concernées sur les points à retenir afin d’assurer cette cohérence et veiller à ce que les projets présentés
respectent le cadre règlementaire du document d’urbanisme.
La délibération citée en référence n’a pas pour objet la création d’une OAP sur le secteur proposé allant
du lac de Christus au quartier de la Pince, mais la mise en œuvre de périmètres d’études.
Aussi, le Grand Dax n’a pas fait référence à cette démarche approuvée par le conseil municipal du 24
septembre 2020 ayant considéré que la demande de création de cette OAP de la part de la commune
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répondait à un projet d’aménagement urbain porté par la commune, en cohérence avec les ambitions
communales. Le Grand Dax ayant définit ses orientations lors de l’approbation du document
d’urbanisme, déclinés dans le PADD du PLUi-H, ce point a été présenté dans cette procédure car il
répond avant tout aux orientations du SCoT et du PADD du PLUi-H du Grand Dax qui sont les
documents cadre auxquels doivent se soumettre les points abordés via cette procédure.
Il est rappelé ici que le Grand Dax est l’autorité compétente en matière de document d’urbanisme mais
que la compétence urbanisme demeure une compétence communale.
5.2 – Dans l’arrêté ARR24-2023 du 22 juin 2023 de Monsieur le Président de la communauté
d’agglomération du Grand Dax, il est fait état, article 6, du « …bilan de la concertation
susvisé… ». Or, aucun des huit visas n’évoque cette question.
L’arrêté de prescription de la présente procédure rappelle les différentes étapes règlementaires
soumises qui s’imposent à ladite procédure.
La procédure de modification n°1 engagée par le Grand Dax n’étant pas soumise à évaluation
environnementale, la concertation préalable n’était pas rendue obligatoire, conformément à l’article
L103-2, 1°, b), du Code de l’urbanisme.
La mention du bilan de la concertation dans le dossier d’enquête publique à l’article 6 du présent arrêté
est une erreur matérielle.
A noter que le Grand Dax ne mentionne pas ni modalités de concertation ni objectifs poursuivis pour
cette étape préalable à l’enquête publique. La définition des modalités de concertation et des objectifs
poursuivis font nécessairement l’objet d’une délibération en conseil communautaire.
Cette procédure ne faisant pas l’objet d’une évaluation environnementale, ces deux délibérations ne
sont pas nécessaires.
Bien que n’étant pas soumis à la phase de concertation règlementaire, le Grand Dax a toutefois mis à
disposition du public du 22 juin au 10 septembre, au siège du Grand Dax ainsi que sur le site Internet
du Grand Dax un dossier comprenant :
>Le rapport de présentation et ses annexes,
>L’arrêté de prescription de la procédure,
>Le dossier cas par cas ad hoc et ses annexes.
Aucune observation n’a été recensée par ce biais.
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