Procès Verbal - PV25 03 2021

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Procès Verbal - PV25 03 2021 Document publié le Jeudi 18 mars 2021 par la commune d'Orgères. Lien du pdf (Procès Verbal - PV25 03 2021)Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Démocratie, 1

Conseil municipal exceptionnel du 18 Mars 2021

Procès-verbal n°04

CONSEIL MUNICIPAL

PROCES-VERBAL N°04

Réunion exceptionnelle du Jeudi 25 Mars 2021 à 17h00

CONVOCATION : 18 Mars 2021

A : Yannick COCHAUD, Solène CHEVALIER, Yannick GOURIE, Anne-Catherine LEBAUDY, Pierre-Yves SAGET, Christine TROCHU, Laurent BAUDE, Alice KERDRAON, Fabrice MICHEL, Simon GEORGEAULT, Alain DECIMA, Marie-Andrée PELLAN, Florent MIOSSEC, Daniel RENAULT, Sylvie FASQUEL, Jérôme CUSSONEAU, Nathalie LEMOINE, Audrey MARQUIS, Nathalie DELCOURT, Christophe HARDÉ, Thierry GUÉRRIAU, Patrice POLLET, Karen TOUCHAIS, Bruno PESTOURIE, Manuella DANET, Erwan MOREAU, Yoann ROINE.

Absents : Yannick GOURIÉ, Florent MIOSSEC, Daniel RENAULT, Jérôme CUSSONNEAU, Nathalie LEMOINE, Audrey MARQUIS.

Procurations : Yannick GOURIÉ à Pierre-Yves SAGET, Florent MIOSSEC à Marie-Andrée PELLAN, Daniel RENAULT à Christophe HARDÉ, Jérôme CUSSONNEAU à Solène CHEVALIER, Nathalie LEMOINE à Nathalie DELCOURT, Audrey MARQUIS à Alain DECIMA. Secrétaires de séance : Fabrice MICHEL, Solène CHEVALIER, Erwan MOREAU

Le procès-verbal du Conseil municipal du 5 Février 2021 est approuvé l’unanimité. Monsieur le Maire propose à chaque conseiller municipal, qui l’accepte, de signer l’accusé-réception de la convocation et de la note de synthèse qui ont été envoyées le 18 Mars 2021.

À la demande de E. MOREAU, il est demandé de procéder pour le point n°2 inscrits à l’ODJ à un scrutin public.

Nombre de présents : 21, Nombre de votants 21. Pour : 6, Contre 15, Abstention : 0. Le point n°2 sera abordé à scrutin public, le quart des conseillers présents se prononçant en faveur de ce mode de scrutin.

O R D R E D U J O U R

52. Administration générale – Remplacement d’un conseiller municipal au sein de commissions municipales (Acte 5.2)

53. Aménagement urbain – Position financière sur l’opportunité de préemption des 15 et 17 Place de l’Eglise – Bien cadastré aux sections AB 138, AB 139, AB 140, AB 272, AB 465, AB 543 et AB535.

********

52. Administration générale – Remplacement d’un conseiller municipal au sein de commissions municipales (Acte 5.2)

Monsieur le Maire présente l’exposé suivant :

« Suite au remplacement de Madame PELLAN Ludivine par Monsieur GUÉRRIAU Thierry en qualité de conseiller municipal, il est proposé que Monsieur GUÉRRIAU Thierry intègre les commissions municipales « Jeunesse, enfance, vie scolaire et petite-enfance », « Vie associative, vie sportive ».

Ceci exposé,

Le Conseil Municipal, à la majorité (21 Pour, 0 contre, 6 Abstention)

- DESIGNE M. GUÉRRIAU Thierry pour siéger au sein des commissions municipales « Jeunesse, enfance, vie scolaire et petite-enfance », « Vie associative, vie sportive ».2

Conseil municipal exceptionnel du 18 Mars 2021

Procès-verbal n°04

53. Aménagement urbain – Position financière sur l’opportunité de préemption des 15 et 17 Place de l’Eglise – Bien cadastré aux sections AB 138, AB 139, AB 140, AB 272, AB 465, AB 543 et AB535.

La présente délibération est effectuée à scrutin public sur demande du quart des élus présents en début de séance (Présents : 21. Pour : 6, Abstention :0, Contre : 15).

Monsieur le Maire expose :

« Suite à la dernière réunion du conseil municipal en date du 12 Mars 2021, il a été décidé à l’unanimité de réunir le conseil municipal dans le cadre d’une séance exceptionnelle (hors calendrier annuel) pour définir un positionnement financier pour la proposition de préemption de la propriété des consorts DENIS, sise 15 et 17 Place de l’église cadastrée aux sections AB 138, AB 139, AB 140, AB 272, AB 465, AB 543 et AB535.

La commission urbanisme et la commission bâtiment se sont réunie en date du mardi 23 Mars afin d’étudier la stratégie financière à adopter pour permettre à la commune d’acquérir le bien. L’acquisition de ce bien se fait par l’intermédiaire du service foncier de Rennes Métropole qui est détenteur du droit de préemption urbain sur les parcelles concernées.

La valorisation du bien par le service des domaines a été rendu le Mardi 23 Mars 2021. Le bien est estimé par le service domaniale à 200 000€.

Pour rappel, par délibération n°51-2021, le conseil municipal s’est prononcé à l’unanimité sous couvert de réalisation de la présente réunion de porter, entre autres, les projets suivants sur cette propriété : -Dans la partie du bâti formant l’habitation du 15 Place de l’Église : Aménagement d’un pôle social pour l’implantation des services d’aide à l’emploi, à l’insertion et des services publics communaux d’aide social, notamment le CCAS et les activités réalisés au sein de la Maison des solidarités. -Dans la partie grange sise 17 Place de l’Église : Réalisation d’une halle de services permettant la mise en place d’un marché couvert avec mise en avant des productions locales. Le terrain situé au Sud de l’unité foncière permet la réalisation d’une connexion paysagère et circulatoire avec le Courtil du Coteau assurant les liaisons vers la Cité Obély et le Pôle de Santé par liaison douce.

Pour permettre à chacun des membres du conseil municipal de construire une réflexion sur le positionnement concernant le prix, voici les différents scénarios de déroulement à prendre en compte dans l’acquisition par préemption :

-Le droit de préemption permet à une collectivité de formuler une offre « prioritaire » lors de la cession d’un bien immobilier. Cette offre doit être sous-tendue par un projet permettant d’appuyer la proposition de la collectivité.

-La collectivité dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception du formulaire (reçu le 03/02/2021) de « Déclaration préalable d’intention d’aliéner » pour formuler par écrit un positionnement sur son intention d’utiliser son droit de préemption :

En cas de non exercice du droit de préemption, le vente est conclue entre l’acheteur et le vendeur dans les termes initiaux. La collectivité ne peut plus exercer son droit à postériori. En cas d’exercice du droit de préemption par la collectivité, plusieurs cas de figure sont possibles. Dans tous ces cas, le vendeur dispose à son tour d’un délai de deux mois à réception de la déclaration pour :3

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Procès-verbal n°04

1) Si la collectivité fait une offre au prix : Accepter la vente. Celle-ci étant considérée comme « parfaite », le vendeur ne peut s’y opposer.

2) Si la collectivité fait une offre différente, le vendeur peut :

a. Accepter l’offre de la collectivité. Cette dernière acquière le bien. Attention, dans ce cas l’acheteur évincé peut formuler un recours auprès du tribunal administratif. b. Le vendeur maintien l’offre initiale (refuse le prix proposé par la commune). Une phase de négociation complémentaire s’ouvre alors et la collectivité peut saisir le juge des expropriations pour fixer le prix. Dans ce cas, la commune doit faire un dépôt de 15% de la somme de la vente auprès de la Caisse des Dépôts et consignation pour effectuer l’acquisition. (Ici le détenteur du droit étant RM, le dépôt sera effectué par RM). c. Le vendeur retire son bien de la vente. Cette solution peut permettre de déboucher sur une procédure d’achat à l’amiable.

Lors de la réunion du Bureau du Lundi 22 Mars 2021, les adjoints ont formulé à l’unanimité un avis pour une proposition de préemption du bien à hauteur de 375 000e frais d’agence inclus. Pour rappel, à cette date, le prix de valorisation définitif par le service des domaines n’était pas connu.

Les membres des commissions « bâtiment » et « urbanisme » réuni en date du Mardi 23 Mars 2021 ont émis un avis sur la préemption. À cette date, les membres de la commission ont eu connaissance du montant de la valorisation du bien par le service des domaines.

En ce sens, les membres se sont positionnés au regard de plusieurs propositions de valorisation du bien :

Prix du service des domaines- 10% soit 180 000€ : 0 vote

Prix du service des domaines, soit 200 000€ : 0 vote

Prix du service des domaines + 10%, soit 220 000€ : 2 votes

Proposition de prix autre à 280 000€ : 1 vote

Proposition de prix intermédiaire à 317 500 €, correspondant au prix des domaines +10% et valorisation du terrain pour 1300m², classé en zone UA1a (constructible R+3) à 75€/m² (97 500€) :5 votes Proposition au prix du vendeur à 375 000 € : 0 vote

Le groupe de travail foncier de Rennes Métropole, compétant pour formuler la proposition de préemption se réuni le Vendredi 26 Mars à 16H00 pour convenir de l’offre qui sera soumise au vendeur.

Remarques et questionnement :

E. MOREAU remercie M. le Maire d’avoir convoqué suite à la demande de Y. ROINÉ un conseil extraordinaire sur ce point n’étant pas dans l’obligation de la faire suite au vote du conseil municipal en date du 12 Mars 2021.

E. MOREAU mentionne que jusqu’à présent la commune réalisait ses acquisitions au prix des domaines (+ ou -10%) et que le prix de la présente proposition crée un précédent pour les ventes à venir, les vendeurs pouvant se référer à cette délibération. E. MOREAU ajoute que le terrain, lorsque le bien a été évalué par les domaines, est inscrit dans la valorisation et qu’il n’est pas nécessaire de le valoriser en sus.

B. PESTOURIE mentionne que lors de la commission du 23 Mars 2021 il a été mentionné que Rennes Métropole préempte au prix des domaines et que le portage n’est assuré par Rennes Métropole qu’à ce prix. La proposition a un prix supérieur serait de fait non accepter par portage ce qui laisse la commune acquérir le bien sans portage.4

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Procès-verbal n°04

K. TOUCHAIS demande si une étude financière a été réalisée pour connaitre le prix du projet global incluant l’ensemble des rénovations pour la réalisation du pôle social.

M. le Maire rappelle que les collectivités peuvent s’écarter de la valeur mentionnée dans l’avis des domaines via une délibération motivée. Concernant la valorisation du terrain, les domaines dans leur avis ne parlent de la bâtisse et non du terrain qui est en zone constructible (UA1a). La valorisation a été réalisée en comparaison aux ventes qui ont été réalisées sur la commune pour des terrains à bâtir (50€ sur le terrain Obély, 170€ pour les ventes que la commune réalise sur les Ormes Blanches). M. le Maire ajoute que cette acquisition est effectuée pour installer des services publics et non pour réaliser de la promotion foncière. La destination de ce bien est strictement communale pour consolider l’offre sociale de la commune : Installer le CCAS, consolider les activités réalisées dans la Maison des Solidarités, y installer We Ker et le PAE. C’est également un acte de protection du patrimoine communal. Concernant le montage du projet sur la partie financière le travail est en cours puisque l’opportunité foncière est arrivée en amont du travail de fond.

K. TOUCHAIS mentionne qu’un début d’étude aurait pu être mené depuis le 03/02/2021. Le projet fait plus ici référence à une idée, puisqu’il n’y a pas d’élément financier concret.

E. MOREAU affirme que le fait de préempter n’est pas remis en cause, ni le projet proposé même si celui-ci ne peut être qualifier entièrement de projet à l’heure actuelle, le principal problème est le coût de cette acquisition puisqu’il s’agît ici de deniers publics. E. MOREAU s’étonne que le bureau municipal ait émis un avis à l’unanimité pour une proposition de préemption à 375 000€ alors même que lors du précédent conseil il avait été fait mention des précédentes estimations des domaines à des estimations nettement inférieurs. Compte tenu de cet élément E. MOREAU exprime son inquiétude quant à l’enveloppe financière de l’ensemble de l’opération.

M. le Maire confirme qu’il est nécessaire, à juste titre, de préserver l’argent public, cependant il apparaît également juste de valoriser le terrain en sus de l’avis des domaines.

S. GEORGEAULT rappelle que le bâtiment sera acheté pour être mis en valeur. C’est un acte de valorisation du patrimoine. À ce titre, une partie du prix de rénovation sera supportée par des subventions.

B. PESTOURIE mentionne en réponse qu’une préemption pour réaliser une extension du groupe scolaire générera également des recettes par subvention et que par conséquent cet argument ne peut être pris en compte pour justifier du prix. S. CHEVALIER mentionne que la démarche est différente. Y. ROINÉ expose qu’un investisseur privé peut tout à fait conserver le patrimoine et le mettre en valeur dans le respect des documents d’urbanismes, et qu’à ce titre, la commune ne peut se prévaloir d’un sauvetage du patrimoine par son action.

B. PESTOURIE mentionne que les domaines sont tout à fait conscients de la prise en compte du terrain dans la valorisation de la maison. Pour l’Espace 2.1, acheté 90 000€ pour environ 160m² cela correspond à environ 560€/m². Si l’on ramène à la maison en discussion, le prix de la bâtisse hors grange de 170m² est d’une valeur de 96 000€. B. PESTOURIE rajoute que la grange dispose d’une valeur foncière moindre que la bâtisse principale. À ce titre, il apparaît que la grange et le terrain ont également étaient évalués puisque l’avis est à 200 000€. B. PESTOURIE ajoute que les domaines se basent sur le prix des ventes effectuées dans le voisinage direct du bien, des prix de cession sur ce type de bâtiment et de l’estimation des vendeurs. Partant de cette base, une décote est effectuée en fonction des travaux à réaliser.5

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Procès-verbal n°04

P. POLLET mentionne que si une anomalie a été constatée sur l’avis des domaines par M. le Maire, vis-à-vis de la valorisation du terrain, pourquoi un nouvel avis n’a pas été demandé ? M. le Maire expose que cette demande sera effectuée lors du groupe de travail foncier de la Métropole le Vendredi 26 Mars. P. POLLET affirme que la valorisation du patrimoine est une action partagée par l’ancien mandat. P. POLLET demande à connaitre la différence justifiant le prix supérieur au domaine pour cette maison et le prix d’achat au prix des domaines pour l’Espace 2.1 dont le projet a été similaire et qui est un acte de protection du patrimoine. P. POLLET mentionne que l’Espace 2.1 est la plus vieille bâtisse d’Orgères. P. POLLET rejoint les propos de B. PESTOURIE sur la prise en compte du terrain dans l’évaluation des domaines.

A-C. LEBAUDY mentionne que lors de la réunion de bureau il a bien été fait question du prix. A-C LEBAUDY confirme que le travail des domaines est un travail sérieux. Le prix de 317 500€ pose question dans le sens du signe envoyé pour d’autres préemptions sur la commune. A-C LEBAUDY émet des réserves quant au fait que Rennes Métropole suive la commune sur le prix proposé puisque cela contrevient à l’avis des domaines et porte atteinte à la crédibilité de l’estimation réalisée. La conservation de ce bien est essentielle mais la question du prix l’est tout autant.

M. DANET est en accord sur le principe de la conservation de ce patrimoine. M. DANET mentionne que le juste prix dans les ventes similaires qu’elle a étudié se sont fait au prix des domaines +10%. M. DANET expose que la collectivité doit se positionner en qualité d’acheteur et en cette qualité il convient d’acheter le prix à la valeur établie et non une valeur supérieure.

P. POLLET expose que les domaines connaissent leur métier et qu’il est peu probable que l’estimation soit erronée au regard des estimations précédentes et réalisées sur d’autres collectivités.

S. CHEVALIER revient sur les propos de A-C LEBAUDY et confirme que le bureau a bien émis un avis à l’unanimité. A-C LEBAUDY confirme mais mentionne que des discussions ont eu lieu sur le prix, elle confirme également que le projet est bien partagé par l’ensemble des membres du bureau. S. CHEVELIER souligne que lors de la réunion de bureau le prix des domaines n’était pas connu.

F. MICHEL demande s’il est possible de négocier avec Rennes Métropole pour qu’une formule de portage soit proposée : Rennes Métropole portant l’acquisition au prix des domaines et la collectivité portant le reste. M. le Maire expose qu’à ce jour c’est Rennes Métropole qui porte l’offre de prix auprès du vendeur. L’avis qui sera formulé par le GT foncier du 26 Mars 2021 permettra de porter un prix.

P-Y SAGET expose que l’acquisition de l’Espace 2.1 a permis de faire 160m² de surface exploitable. Le porteur du projet sur le 15 et 17 propose 600m². Il apparaît important de prendre en compte le potentiel de construction pour bien déterminer le prix. E. MOREAU souligne qu’il ne peut être fait valorisation d’une acquisition d’un bien en fonction du potentiel dudit bien. À ce titre il peut être imaginé tout type de projet donc une valorisation encore plus importante.

M. le Maire souligne que c’est un investissement nécessaire pour assurer le maintien et la structuration des services dans un seul bâtiment. Il ne pourra être fait état du coût réel qu’au regard de ce qu’il aura effectivement coûté à la commune en comparant à la réalisation de bien équivalent sur des surfaces libres. Aujourd’hui la position défendue n’est pas de faire une offre à 375 000€ mais une offre permettant de valoriser le terrain qui pourra permettre de réaliser en sus d’autres réalisations communales.

M. DANET demande pourquoi la collectivité achèterai un bien estimé à 220 000€ à 317 500€ alors qu’une personne privée ne le ferai pas. Effectivement le bâtiment est utile mais il ne justifie pas de dépenser plus que le prix des domaines.6

Conseil municipal exceptionnel du 18 Mars 2021

Procès-verbal n°04

S. GEORGEAULT mentionne que le prix permet d’effectuer une acquisition plus rapide et de mettre le projet sur les rails dès cette année. P. POLLET et M. DANET mentionnent que la rapidité d’exécution du projet ne peut pas justifier un tel écart de prix. S. GEORGEAULT mentionne que lors de vote du désamiantage de l’école une enveloppe de 100 000€ a été voté en seulement deux minutes, et qu’il n’était pas en accord. Il s’étonne que pour une même somme l’on convoque ici un conseil extraordinaire. M.DANET mentionne qu’il existe dans le cas du jour une différence de 100 000€ entre la valeur réelle et le prix demandé.

C. HARDÉ demande si un accord amiable ne peut pas être trouvé sur ce sujet afin de réaliser l’achat à un prix convenable pour tous. M. le Maire mentionne que nous ne sommes pas encore à cette étape et qu’une négociation pourra intervenir en fonction des suites donnés au dossier entre Rennes Métropole et le vendeur à l’issu du GT foncier du Vendredi 26 Mars.

B. PESTOURIE demande si dans le cas où la collectivité souhaite vendre un bien doit-elle saisir les domaines pour fixer le prix ? Dans ce cas le prix de vente est également fixé par les domaines. B. PESTOURIE ajoute que le prix des domaines fixé en 2016 était connu lors de la réunion de bureau du Lundi 22 Mars et qu’il pouvait permettre d’avoir un ordre d’idée du prix qui serait fixé. S. CHEVALIER mentionne que ce prix a été mentionné lors de la réunion de bureau.

S. FASQUEL demande à quoi correspond le prix de 280 000€ exposé lors de la commission du Mardi 23 Mars ? P-Y SAGET répond qu’il s’agit d’une proposition émise par un membre de la commission.

E. MOREAU expose qu’il a le sentiment que le Maire n’a pas la fibre des finances publiques du fait de l’entente entre les adjoints sur le montant de 375000€. Celui retenu de 317 500€ est le chiffre plus acceptable pour obtenir l’accord du conseil municipal.

M. le Maire mentionne que lors du débat du Débat d’Orientation Budgétaire (DOB), E. MOREAU faisait mention qu’il n’était pas fait usage des excédents budgétaires, or des investissements sont bels et biens réalisés pour la collectivité en témoigne cet achat.

B. PESTOURIE demande si un contrôle existe sur la décision, hors groupe de travail foncier de Rennes Métropole. Il est exposé qu’un contrôle de légalité intervient sur la décision et peut conduite à la saisine du tribunal administratif.

Ceci exposé,

Le Conseil Municipal, votant à scrutin public (Note :VP=Vote par Procuration) :

18 Pour : Yannick COCHAUD, Solène CHEVALIER, Yannick GOURIÉ (VP), Pierre-Yves SAGET, Christine TROCHU, Laurent BAUDE, Alice KERDRAON, Fabrice MICHEL, Simon GEORGEAULT, Alain DECIMA, Marie-Andrée PELLAN, Daniel RENAULT (VP), Sylvie FASQUEL, Jérôme CUSSONEAU (VP), Nathalie LEMOINE (VP), Nathalie DELCOURT, Audrey MARQUIS (VP), Thierry GUÉRRIAU

1 Abstention : Florent MIOSSEC (VP)

8 Contre : Anne-Catherine LEBAUDY, Christophe HARDÉ, Patrice POLLET, Karen TOUCHAIS, Bruno PESTOURIE, Manuella DANET, Erwan MOREAU, Yoann ROINÉ.7

Conseil municipal exceptionnel du 18 Mars 2021

Procès-verbal n°04

EMET un avis favorable à la majorité des suffrages exprimés pour la formulation d’une proposition de préemption à hauteur de 317 500 €. Cette proposition sera adressée à Rennes Métropole pour demande de portage foncier du projet de préemption des 15 et 17 Place de l’Eglise lors du groupe de travail foncier du Vendredi 26 Mars 2021.

Prochain Conseil Municipal : Le Vendredi 9 Avril 2021.