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Arrêté - Préfecture - Morbihan - Guide Lutte contre l'habitat indigne
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Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Humanitaire,
■ Le maire, le président
d’intercommunalité et la lutte
contre l’habitat indigne
Association des maires de France
& Associations départementales de maires
LES CAHIERS DU RÉSEAU
N° 20 ■ Le maire, le président
d’intercommunalité et la lutte
contre l’habitat indigne
Rédigé par Nicole MAURY, Agence nationale pour l’information sur le logement avec le concours de Michel POLGE, Délégation interministérielle
à l’hébergement et à l’accès au logement
et de Nathalie FOURNEAU et Florence MASSON, AMF
Association des maires de France
& Associations départementales de maires
LES CAHIERS DU RÉSEAU
N° 20
Date de rédaction : novembre 2017 AVANT-PROPOS
Il est estimé qu’environ 420 000 logements du parc privé occupés en
métropole et 70 000 logements dans les départements d’Outre-mer
entrent dans le champ de l’habitat indigne.
Cette notion vise les locaux mis à disposition alors qu’ils sont par nature
impropres à un usage d'habitation et ceux qui présentent des risques
manifestes pour la sécurité physique ou la santé de leurs occupants ou
des tiers. Elle peut être complexe à appréhender compte-tenu des
caractéristiques qu’elle recouvre, des différentes procédures juridiques
prévues pour y remédier et des acteurs impliqués dans sa résorption.
Le maire (et le président de l’EPCI en cas de transfert et de délégation)
joue un rôle essentiel dans la lutte contre l’habitat indigne. Il est donc
nécessaire qu’il dispose d’une bonne connaissance à la fois de ses
responsabilités et des outils à sa disposition pour les exercer.
C’est pourquoi ce guide propose une présentation détaillée des
dispositions juridiques et des autorités responsables de leur mise
en œuvre. Il a vocation à constituer une aide précieuse dans le repérage
et la gestion par les maires (et les présidents d’EPCI) des différentes
polices et procédures de lutte contre l’habitat indigne.
Il s’attache également à présenter les différents acteurs intervenant
en complémentarité avec eux, les outils d’aide au repérage des locaux
concernés et les aides financières existantes pour lutter contre l’habitat
indigne, notamment celles de l’Anah.
Au travers d’illustrations, ce guide a aussi pour but de permettre à chacun
de comprendre concrètement et dans des cas précis que nombre de
lecteurs ont pu rencontrer, les liens entre les différentes procédures qui
peuvent être mise en œuvre concomitamment par les différentes
autorités compétentes (maire, préfet, etc.) pour faire cesser les risques
menaçant la santé et la sécurité des occupants d’un logement indigne.
Ce guide a été élaboré dans le cadre d’une collaboration entre l’AMF,
la DIHAL (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès
au logement) et l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur
le logement), à la suite des travaux du groupe de travail associant l'AMF et
la DIHAL, sous la coprésidence de Pierre Jarlier, président de la commission
Aménagement, et de Sylvain Mathieu, délégué interministériel.
Ce groupe de travail a été mis en place en 2014 et a associé des élus
de différentes communes. ÉDITO
Le logement constitue pour nos concitoyens un aspect essentiel de leur vie quotidienne,
qui doit leur permettre de vivre dans de bonnes conditions. Or, de trop nombreux habitats
présentent encore aujourd’hui des risques importants pour leur santé et leur sécurité.
Les maires sont très souvent en première ligne et jouent un rôle essentiel pour remédier
à ces situations d’habitat indigne.
La lutte contre l’habitat indigne recouvre à la fois des enjeux sociaux, de sécurité et
de santé publique auxquels les maires doivent répondre dans un cadre juridique complexe.
Il n’est pas toujours facile d’identifier quelles sont les procédures à mettre en œuvre
en fonction de la situation et quelles sont les responsabilités des différents acteurs
impliqués.
C’est pourquoi, l'AMF et la DIHAL, sous la coprésidence de Pierre Jarlier, président de
la commission Aménagement et de Sylvain Mathieu, Délégué interministériel,
ont mis en place, en 2014, un groupe de travail Habitat indigne réunissant
majoritairement des élus, qui a procédé à de nombreuses auditions des acteurs impliqués.
Les réunions du groupe de travail ont permis d’établir un état des lieux et d’élaborer
des propositions de simplification des dispositions législatives en vigueur.
Ce groupe a également proposé l’élaboration d’un guide pratique à destination des maires
(ou présidents d’EPCI en cas de transfert et de délégation).
Cet ouvrage, réalisé dans le cadre d’une collaboration entre l’ANIL, la DIHAL et l’AMF,
constitue donc l’un des résultats des travaux de ce groupe. Que leurs rédacteurs soient
remerciés de ce travail pédagogique, qui conjugue précisions juridiques et cas pratiques,
et dont les collectivités locales pourront tirer le meilleur des bénéfices.
François BAROIN
Président de l’Association
des maires de France
et des présidents
d’intercommunalité
Pierre JARLIER
Président
du groupe de travail
Habitat indigne
Sylvain MATHIEU
Délégué interministériel
à l’hébergement
et à l’accès au logement
HUGUES SAURY
Président de
l’Agence nationale
pour l’information
sur le logement CHAPITRE 1. DÉFINIR ET REPÉRER L’HABITAT INDIGNE ............................... p. 10
I. Définition, compétences et acteurs.................................................................................................................. p. 10
A. Définition et périmètre de l’habitat indigne............................................................................................................ p. 10
B. Les règles définissant la bonne qualité d’un logement et de son environnement ............................ p. 11
C. Le traitement des logements non décents et l’articulation
avec la lutte contre l’habitat indigne ............................................................................................................................... p. 12
D. Les outils du maire pour agir contre l’habitat indigne ....................................................................................... p. 13
E. Le transfert des polices spéciales du maire au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat .................................................................................................................................................................. p. 14
F. La délégation des polices spéciales du préfet au président de l’EPCI ....................................................... p. 14
II. Repérer l’habitat indigne sur son territoire............................................................................................ p. 15
A. Les fichiers nationaux ......................................................................................................................................................... p. 15
B. Les bases de données locales ......................................................................................................................................... p. 16
C. Le repérage actif : le retour d’information du terrain......................................................................................... p. 17
III. Planifier la lutte contre l’habitat indigne ................................................................................................ p. 17
A. Le programme local de l’habitat (PLH)........................................................................................................................ p. 17
B. Le plan départemental d’actions pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)................................................................................................................... p. 18
C. Les pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne ......................................................................... p. 19
Annexe 1 : Grille d’évaluation de l’état du logement ........................................................................................................... p. 21
CHAPITRE 2. L’EXERCICE DES POUVOIRS DE POLICE
DES MAIRES ET PRÉSIDENTS D’EPCI ............................................................................................. p. 24
I. La police générale du maire....................................................................................................................................... p. 24
A. L’autorité compétente......................................................................................................................................................... p. 24
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 24
C. La procédure.............................................................................................................................................................................. p. 25
D. Les sanctions pénales.......................................................................................................................................................... p. 26
6
Sommaire II. Les polices spéciales........................................................................................................................................................ p. 26
A. La police spéciale des édifices menaçant ruine..................................................................................................... p. 26
B. La police spéciale de la sécurité des équipements communs dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation ......................................................................................................................................... p. 30
C. La police spéciale de la sécurité des établissements recevant du public (ERP)................................... p. 33
Annexe 2 : Modèles d’arrêtés relatif au péril imminent et au péril ordinaire ........................................................... p. 36
CHAPITRE 3. LES PRINCIPALES PROCÉDURES RELEVANT
DE LA COMPÉTENCE DU PRÉFET............................................................................................................ p. 44
I. La police de l’insalubrité................................................................................................................................................ p. 44
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 44
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 44
C. La procédure ........................................................................................................................................................................... p. 45
II. La police relative au danger ponctuel sanitaire imminent
pour la santé publique......................................................................................................................................................... p. 47
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 47
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 47
C. La procédure.............................................................................................................................................................................. p. 48
III. La police relative aux locaux impropres à l’habitation .............................................................. p. 50
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 50
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 50
C. La procédure ........................................................................................................................................................................... p. 50
CHAPITRE 4. LES MESURES D’EXÉCUTION ET LA PROTECTION
DES OCCUPANTS.............................................................................................................................................................. p. 51
I. L’exécution d’office des mesures prescrites par les arrêtés .................................................. p. 51
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 51
B. La procédure ............................................................................................................................................................................. p. 52
C. Les autorisations préalables à l’exécution d’office.............................................................................................. p. 52
D. Le recouvrement des frais ................................................................................................................................................ p. 52
E. Les garanties des créances publiques liées à l’exécution d’office des arrêtés .................................... p. 53
7 8
II. La nouvelle procédure d’astreinte administrative ........................................................................... p. 54
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 54
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 54
C. La procédure ........................................................................................................................................................................... p. 54
III. La protection des occupants en cas de mesures de polices spéciales........................ p. 55
A. La suspension des loyers en cas de péril ou d’insalubrité ............................................................................... p. 55
B. L’obligation d’hébergement du propriétaire............................................................................................................ p. 56
C. L’obligation de relogement du propriétaire ............................................................................................................. p. 56
D. L’obligation de la collectivité en matière d’hébergement et/ou de relogement ................................. p. 56
IV. L’autorisation préalable ou la déclaration de mise en location......................................... p. 57
A. L’autorisation préalable de mise en location .......................................................................................................... p. 57
B. La déclaration de mise en location .............................................................................................................................. p. 58
CHAPITRE 5. LES AIDES FINANCIÈRES EN MATIÈRE
D’HABITAT INDIGNE................................................................................................................................................... p. 60
I. Le fonds d’aide pour le relogement d’urgence (FARU).................................................................. p. 60
A. Les taux de subvention selon la nature des opérations ................................................................................. p. 60
B. La gestion et l’instruction du fonds d’aide au relogement d’urgence (FARU) ..................................... p. 61
II. Les aides financières de l’Agence nationale
pour l’amélioraton de l’habitat (ANAH) .............................................................................................................. p. 61
A. Le programme d’intérêt général (PIG) dédié à l’habitat indigne ................................................................. p. 61
B. Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) avec un volet « habitat indigne »................................................................................................................................. p. 62
C. Le financement des travaux d’office .......................................................................................................................... p. 62
D. Les opérations de résorption de l’habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) et de restauration immobilière (THIRORI) ................................................................................................................ p. 63
Sommaire 9
CHAPITRE 6. LES SITUATIONS OU LE PROPRIÉTAIRE
EST INCONNU OU DISPARU ........................................................................................................................... p. 64
I. Les biens vacants et sans maître......................................................................................................................... p. 64
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 64
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 65
C. Les différents types de procédures.............................................................................................................................. p. 65
II. La procédure relative aux biens en état d’abandon manifeste.......................................... p. 66
A. Les autorités compétentes............................................................................................................................................... p. 67
B. Les éléments de repérage................................................................................................................................................. p. 67
C. La procédure.............................................................................................................................................................................. p. 67 Chapitre 1 Chapitre 1
L’habitat indigne, tant dans sa définition que dans son cadre juridique, est une notion complexe à appréhender. Compte-tenu des caractéristiques données par les textes, mais aussi du nombre d’acteurs concernés, il convient, en fonction du type de désordres affectant les locaux, de préciser les risques inhérents pour la sécurité et la santé de leurs occupants et les procédures pour leur sauvegarde.
10
Définir et repérer
l’habitat indigne
de « risque manifeste » signifie que le risque doit être
patent pour que le logement soit reconnu comme
un habitat indigne.
Le « risque manifeste » peut notamment provenir
de l'état du logement lui-même ou du bâtiment dans
lequel il est situé ou encore des conditions dans
lesquelles le logement est occupé. Les désordres
peuvent relever des parties privatives ou des parties
communes.
Le fait que le logement ou l’immeuble soit occupé par
des locataires, des propriétaires ou même des occupants
sans droit est indifférent pour la qualification d’habitat
indigne. L’action publique sera cependant adaptée à
la situation à traiter (exemples : présence d’un propriétaire
impécunieux ou d’un locataire en situation difficile,
voire d’incurie).
Les désordres générant un risque manifeste les plus
couramment observés sont :
• la dangerosité d’une installation électrique faisant courir
un risque d’électrocution ou d’incendie,
• la dangerosité d’une installation d’appareils à
combustion (chauffage, chauffe-eau, cheminée, etc.)
faisant courir un risque d’intoxication au monoxyde de
carbone,
• la dangerosité des dispositifs de retenue (garde-corps,
rampe, etc.) faisant courir un risque de chute par
mauvais état de ces dispositifs ou encore par
une conception de ces ouvrages ne permettant pas
une sécurité normale,
I. Définition, compétences
et acteurs
La définition de l’habitat indigne vise deux catégories de
locaux, ceux qui sont mis à disposition alors qu’ils sont par
nature impropres à un usage d'habitation et ceux qui
présentent des risques manifestes pour la sécurité
physique ou la santé de leurs occupants ou des tiers.
A. Définition et périmètre de l’habitat
indigne
L’habitat indigne concerne les logements dont l'état,
ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose
les occupants à des risques manifestes pouvant porter
atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé
(art 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant
à la mise en œuvre du droit au logement) ainsi que
les locaux ou les installations utilisés aux fins
d'habitation et impropres par nature à cet usage.
1) Locaux présentant des risques manifestes
pour la sécurité physique ou la santé de
leurs occupants ou de tiers
Cette catégorie concerne les locaux qui, par leurs
défauts ou leurs désordres techniques, font courir
un risque manifeste de maladie ou d’accident.
Il n’est pas besoin que soit advenu un accident pour
qu’un logement soit « à risque ». Cependant la notion • la présence de phénomènes d’humidité ayant pour
conséquences la colonisation des murs, plafonds et sols
par des moisissures pouvant être responsable de
maladies respiratoires,
• le mauvais état d’ouvrages, petits ou grands, menaçant
par leur chute la sécurité des personnes,
• l’accumulation de déchets ou d’encombrants
susceptibles de générer des risques pour la santé et
la sécurité par la prolifération de nuisibles ou encore
la propagation d’un incendie,
• les logements exigus et sombres de petite surface et
de faible hauteur sous plafond pouvant engendrer
des impacts sur la santé mentale ou psychosociale.
B. Les règles définissant la bonne qualité
d’un logement et de son environnement
Il appartient au maire, en vertu de son pouvoir de police
générale et de ses pouvoirs de contrôle administratif et
technique des règles générales d'hygiène applicables
aux habitations, de veiller au respect des prescriptions de
salubrité et de sécurité sur le territoire de la commune.
Le document de référence est le règlement sanitaire
départemental (RSD) qui est applicable à toutes
les communes du département. Il concerne notamment
les règles générales d'hygiène et toutes autres mesures
propres à préserver la santé des individus notamment
en matière de salubrité des habitations. Ce règlement
impose un certain nombre de prescriptions applicables
aux locaux d'habitation (éclairage, aération, propreté,
chauffage, locaux sanitaires...).
1) La notion d’habitat indigne et le contrôle
des normes de construction
L’évaluation de l’indignité d’un logement ne suppose pas
la vérification du respect des normes de construction.
Ces normes évoluent en effet avec le temps :
un logement ou un immeuble peut avoir été construit
conformément aux normes de l’époque de construction
et, pour autant, présenter un risque pour la santé ou
la sécurité. Il peut être qualifié d’indigne indépendamment
du fait que les ouvrages respectent les règles de leur
époque de construction.
Ainsi par exemple, une installation électrique peut avoir
été réalisée conformément aux normes en vigueur à
une certaine date et présenter aujourd’hui des risques
pour la sécurité des occupants.
Le logement peut également être qualifié d’indigne alors
que les ouvrages sont en bon état. Ainsi un immeuble
11
Les Services communaux ou
intercommunaux d’hygiène et de santé
(SCHS - SIHS)
208 communes sont dotées de SCHS, qui
exercent, au nom de l'État, des missions en
matière d'hygiène de l'habitat. Ils sont
chargés notamment de veiller sous l’autorité
du maire à l’exécution du RSD et ont
également en charge l’instruction des
procédures d'insalubrité.
Les communes concernées perçoivent, à ce
titre, une dotation globale de décentralisation
(DGD).
F O C U S
A T T E N T I O N !
Lorsqu’un citoyen demande à l’administration
le déplacement d'un agent pour établir
un constat, la visite doit intervenir dans un
délai de trois mois à compter de la demande
(art. 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril
2000 relative aux droits des citoyens dans
leurs relations avec les administrations).
Cette obligation s’impose :
– aux maires (ou aux présidents d’EPCI, en cas
de transfert de cette police spéciale) lorsque
la demande porte sur une situation qui relève
de la police du péril, de la sécurité des
équipements communs d’un immeuble
collectif ou de celle des établissements
recevant du public,
– aux préfets (ou aux présidents d’EPCI, en
cas de délégation de compétence) lorsque la
demande relève des polices de l’insalubrité
(L.1331-22 à L.1331-30 du Code de la santé
publique (CSP)). 12
La frontière entre ces deux notions n’est cependant pas
étanche, ainsi certains désordres peuvent relever de
la non-décence et également d’une non-conformité
au règlement sanitaire départemental ou aux règles
d’hygiène ou des pouvoirs de polices spéciales du maire
du préfet ou du président de l’EPCI.
Il convient donc, en parallèle à l’action engagée sur
le fondement des règles de droit privé, de signaler
les désordres au maire ou au préfet afin que soient mises
en œuvre les démarches ou procédures les plus
appropriées à la nature et à la gravité des désordres.
1) Les éléments de repérage de la non-décence
Les désordres les plus fréquents :
• couverture non étanche ou présence d’infiltrations d’eau
dans le logement,
• plusieurs fils électriques dénudés et / ou absence de
prises de terre,
• absence de ventilation dans la cuisine ou la salle de
bains,
• surface habitable inférieure à 9 m2 ou volume habitable
inférieur à 20 m3,
• toilettes situées à l’extérieur du logement lorsque
celui-ci comporte plusieurs pièces,
• moyens de chauffage insuffisants ou inadaptés.
2) La procédure
a) Le rôle du locataire
Le locataire peut exiger de son bailleur l’exécution de
travaux de mise en conformité lorsque le logement n’est
pas décent.
Il signale au bailleur les points de non-décence dans
le cadre d’une démarche amiable (lettre simple puis lettre
recommandée avec avis de réception) et lui demande
d’y remédier. Si le bailleur refuse d’exécuter les travaux,
le locataire peut saisir :
• la Commission départementale de conciliation (CDC)
dont le secrétariat est assuré par la direction
départementale de la cohésion sociale et de
la protection des populations (DDCSPP) ou un
conciliateur de justice auprès du tribunal d’instance afin
de chercher un arrangement amiable entre les parties,
• le juge d’instance, pour fixer la nature et le délai
de réalisation des travaux incombant au bailleur, réduire
peut être doté de garde-corps aux fenêtres en parfait
état mais trop bas ou avec un trop grand écartement
des barreaux pour éviter un risque de chute.
2) La présence sur la commune de logements
indignes appartenant à des personnes
privées ou publiques
Le maire comme l’État et, désormais, le président
d’établissement public de coopération intercommunale
(EPCI) en cas de transfert ou de délégation de
compétence, est concerné par toute situation mettant
en cause la sécurité ou la santé des habitants ou de tiers.
Il lui appartient, dès lors qu’il connaît la situation, de
prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre
fin au risque.
C. Le traitement des logements non
décents et l’articulation avec la lutte
contre l’habitat indigne
Tout logement loué à titre de résidence principale, qu’il
soit loué nu (vide) ou meublé, doit être décent. Le bailleur,
du secteur privé ou social, a l’obligation de louer
un logement décent, à savoir qui ne présente pas de
risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé
des occupants, et doté des éléments d’équipements et
de confort permettant de l’habiter normalement.
Le logement doit de plus, répondre à un niveau de
performance énergétique minimale.
Le traitement de la non-décence des logements relève,
des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire
dans le cadre du contrat de location. À défaut
d’un règlement amiable des difficultés, les litiges relatifs
à la décence sont de la compétence des tribunaux
d’instance.
Pour les bénéficiaires de l’allocation de logement,
les organismes payeurs peuvent conserver l’aide afin
d’inciter le bailleur à effectuer les travaux de mise
en conformité avec les caractéristiques de la décence.
La lutte contre l’habitat indigne est de la compétence
des autorités administratives au titre de la police de
l’hygiène et de la santé publique et se traduit par
des injonctions, mises en demeure ou arrêtés. le montant du loyer ou en suspendre (avec ou sans
consignation) le paiement jusqu’à l’exécution
des travaux.
b) Le rôle des organismes payeurs de l’allocation
de logement
Pour que le locataire puisse bénéficier de l’allocation
de logement (AL), le logement loué doit être décent.
En cas de présomption de non-décence, le locataire doit
donc, s’il bénéficie de l’allocation, signaler la situation
à la CAF ou la MSA qui pourra :
• réaliser ou faire réaliser une visite de diagnostic par
un organisme habilité,
• notifier le constat de non-décence au bailleur et
au locataire et, sauf si les désordres sont exclusivement
dus au locataire, demander au bailleur de réaliser la mise
en conformité du logement,
• conserver le versement de l’AL pendant une période
pouvant aller jusqu’à 18 mois (avec prorogation possible
sous certaines conditions). Le locataire continue de
payer le montant du loyer résiduel (loyer + charges - AL),
• proposer aide et conseils au locataire,
• si les travaux sont réalisés dans le délai de 18 mois :
un constat de mise en conformité du logement est
réalisé et l’AL conservée est reversée au bailleur,
• si les travaux ne sont pas réalisés : l’AL qui avait été
conservée est définitivement perdue pour le bailleur
sans recours contre le locataire et l’AL n’est plus due.
c) Le rôle du maire
Il a la possibilité de saisir les organismes payeurs de
l’allocation de logement s’il a connaissance d’une situation
de logement potentiellement non décent (art. L.542-6 du
Code de la sécurité sociale (CSS)).
➨ Textes de référence Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : art. 6
Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux
caractéristiques de la décence
Article L. 542-6 du Code de la sécurité sociale (CSS)
D. Les outils du maire ou du président de
l’EPCI pour agir contre l’habitat indigne
Le maire (comme le président d’EPCI et l’État) dispose
d’outils pour agir aussi bien de manière incitative que
coercitive. Ces outils permettent en outre d’agir
en fonction du « temps de l’urgence », autrement
dit en fonction d’un risque immédiat (extrême
urgence), imminent (court terme) ou à traiter à plus
long terme.
Les actions coercitives sont rendues possibles par la mise
en œuvre des pouvoirs de polices générale et spéciales
relatives à l’habitat indigne :
• le maire a un pouvoir de police générale lui permettant
très largement de prendre toute mesure nécessaire
pour prévenir les atteintes à la santé ou à la sécurité
des personnes sur le territoire de sa commune.
Ce pouvoir, fondé sur les dispositions du Code général
des collectivités territoriales (CGCT), est le plus adapté
en cas de risque immédiat,
• le maire ou le président de l’EPCI et le préfet disposent
d’un ensemble de polices spéciales permettant de traiter
l’habitat indigne en prescrivant par arrêté
des obligations de travaux et/ou d’hébergement ou
de relogement aux propriétaires ou responsables
de situations d’habitat indigne. Ces injonctions sont
13
A T T E N T I O N !
A l’issue des 18 mois, le locataire doit
reprendre le règlement complet de son loyer
sauf dans les cas suivants :
– une nouvelle période de conservation peut
être autorisée à l’issue de la période de
18 mois à titre exceptionnel,
- le locataire a obtenu du juge une réduction
du loyer.
Dans de nombreux cas, les désordres
constatés au titre de la non-décence du
logement (surface minimale du logement,
absence d’ouverture sur l’extérieur dans
les pièces principales, mauvaise évacuation
des eaux usées, mauvaise ventilation
des locaux …) relèvent aussi du RSD.
Dans ces cas, le maire peut mettre en
demeure le bailleur de remédier aux
désordres par injonction administrative.
F O C U S Cependant, dans un délai de six mois suivant la date de
l'élection du président de l'EPCI, un ou plusieurs maires
peuvent s’opposer par notification à ce transfert. Puisque
le maire agit en son nom propre, une délibération du
conseil municipal n’est pas nécessaire pour que le maire
puisse manifester son opposition. Il est cependant
conseillé que l’opposition ou la renonciation prennent
la forme d’un arrêté notifié (voir la note mise à jour en
mars 2017 sur le site de l’AMF référence : CW12645).
L'opposition du maire au transfert vaut pour les trois
polices spéciales précédemment citées et ne peut être
limitée à une ou deux de ces polices.
En cas d’opposition d’un ou plusieurs maires au transfert,
le président de l’EPCI peut décider de renoncer au transfert
sur l’ensemble du territoire de l’intercommunalité.
Les transferts interviennent à l’expiration des délais
d’opposition et de renonciation qui suivent l’élection
du président de l’EPCI.
2) La durée du transfert
À chaque nouvelle élection du président de l’EPCI,
un maire ayant transféré ses prérogatives a la possibilité
de revenir sur ce transfert en y faisant opposition et donc
de mettre fin à ce transfert sur son territoire.
Inversement, à chaque nouvelle élection du président de
l’EPCI, un maire qui s’était initialement opposé au transfert
et qui ne manifeste pas son opposition verra
ses prérogatives de police spéciale transférées.
Pour l'exercice des polices transférées, les maires
des communes, membres de l’EPCI, mettent les services
ou parties de services des communes à la disposition
du président de l'EPCI (L. 5211-9-2 VII du CGCT).
F. La délégation des polices spéciales
du préfet au président de l’EPCI
1) Les modalités de la délégation
Pour que la délégation ait lieu, deux conditions préalables
et cumulatives doivent être remplies :
• les maires des communes, membres de l'EPCI à fiscalité
propre, doivent avoir transféré leurs prérogatives en
matière de police spéciale. L’opposition d’un ou
plusieurs maires au transfert n’empêche pas que le
préfet puisse déléguer ses prérogatives. Il limite
simplement le territoire de la délégation,
14
assorties d’un délai d’exécution et de la faculté, en cas
de non-exécution par les responsables, de prévoir
une astreinte. L’exécution d’office est réalisée aux frais
avancés par la collectivité qui les recouvrent ensuite
auprès des propriétaires ou des personnes concernées.
Les plus connues des procédures relevant de ces polices
spéciales sont les arrêtés de péril et les arrêtés
d’insalubrité.
E. Le transfert des polices spéciales du
maire au président de l’EPCI compétent
en matière d’habitat
Le transfert automatique des polices spéciales des maires
au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat
concerne les polices spéciales relatives :
• à la sécurité des établissements recevant du public
aux fins d’hébergement (ERP),
• aux équipements communs des immeubles collectifs
d’habitation,
• au péril, police qui n’est pas restreinte aux immeubles
d’habitation.
Ce transfert ne concerne pas les pouvoirs de police
générale que le maire détient en matière de salubrité et
de sécurité (article L.2212-2 du CGCT).
1) Les modalités du transfert
Le transfert des prérogatives des maires au président de
l’EPCI compétent en matière d’habitat est automatique
(L.5211-9-2 I-A- al. 6 du CGCT).
L’émergence d’un acteur unique
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour
l'accès au logement et un urbanisme rénové,
dite loi ALUR, a souhaité faire émerger
une autorité unique compétente en matière
de polices spéciales : elle permet, par
un mécanisme de transfert et de délégation
de compétences, de confier au président
de l’EPCI compétent en matière d’habitat,
les prérogatives détenues par les maires
des communes membres et par le préfet.
F O C U S • l’EPCI à fiscalité propre doit avoir signé avec l'État
une convention de délégation des compétences en
matière d’habitat (L. 301-5-1 du Code de la construction
et de l’habitation (CCH)). Le mécanisme de délégation
est également applicable aux présidents des métropoles
lorsqu’ils ont conclu une convention de délégation
de compétence en matière d’habitat (art. L. 5217-2 du
CGCT pour les métropoles de droit commun, L. 5219-1
pour la métropole du Grand Paris et L. 3641-5 pour
la métropole de Lyon).
Le préfet peut déléguer ses prérogatives de police
spéciale au président de l’EPCI uniquement sur le territoire
des communes ayant transféré la compétence. Ainsi,
l’opposition d’un ou plusieurs maires n’empêche pas la
délégation du moment qu’au moins un maire a transféré
ses prérogatives et que le président de l’EPCI l’a accepté.
2) Les polices concernées
La délégation porte sur les pouvoirs de polices spéciales
du préfet prévus au Code de la santé publique (CSP)
lesquelles visent :
• les locaux impropres à l’habitation (L. 1331-22 du CSP),
• les locaux suroccupés du fait du logeur (L.1331-23
du CSP),
• les locaux dangereux en raison de leur utilisation
(L.1331-24 du CSP),
• les locaux insalubres (L. 1331-25, L.1331-26 et
1331-27 à 1331-30 du CSP),
• le danger imminent sur locaux insalubres (L.1331-26-1
du CSP),
• le danger sanitaire ponctuel (L.1311-4 du CSP),
• la lutte contre le saturnisme (L.1334-1 à L.1334-12
du CSP).
Les deux dernières polices ont été ajoutées à celles qui
peuvent faire l’objet d’une délégation par la loi du
27 janvier 2017 relative à l’égalité et à
la citoyenneté.
Le président de l’EPCI aura ainsi en charge les nouveaux
arrêtés et le traitement du stock d’arrêtés pris
antérieurement.
➨ Textes de référence – Article 75 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour
l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR
– Article 104 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017
relative à l'égalité et à la citoyenneté
En savoir plus : Lutte contre l’habitat indigne :
permettre l’émergence d’un acteur unique / Note de juin
2014 du ministère du Logement et de l’Égalité des
territoires.
II. Repérer l’habitat indigne
sur son territoire
Une bonne connaissance de l’habitat indigne par la mise
en place d’outils opérationnels de repérage et de suivi est
nécessaire pour mettre en œuvre des réponses publiques
adaptées à chaque cas.
Le repérage des situations d’habitat indigne et informel
nécessite la coordination d’un ensemble d’acteurs afin de
parvenir à un diagnostic partagé et à la définition d’une
stratégie et des interventions publiques appropriées.
Différents outils peuvent être mobilisés pour aider
au repérage des logements concernés.
A. Les fichiers nationaux
Les fichiers nationaux sont une première source
de données à mobiliser permettant de déterminer
des secteurs prioritaires à analyser au sein
du territoire.
15
Des notions à différencier
Le repérage : c’est la recherche de l’ensemble
des sources de connaissance de l’habitat
indigne, qu’elles soient « ascendantes »
(signalements de particuliers, de travailleurs
sociaux, de gendarmes) ou « descendantes »
(actions systématiques de repérage).
Le signalement : c’est le fait de porter à la
connaissance de celui qui peut ou doit agir
une situation qui doit être traitée. Dès lors
que l’autorité publique est informée d’une
situation de risque, il y a obligation à agir
notamment en vérifiant l’état des lieux.
F O C U S Les maires peuvent obtenir auprès des DDT et
des directions régionales de l'environnement,
de l'aménagement et du logement (DREAL) des données
chiffrées dites « PPPI » (Parc privé potentiellement
indigne) et cartographiées sur le logement dans
leurs communes et tout particulièrement sur
les logements de qualité médiocre habités par
leurs propriétaires ou par des locataires.
1) Les fichiers fonciers
A partir des fichiers de Mise à Jour des Informations
Cadastrales (Majic 3) utilisés par la Direction générale
des finances publiques (DGFIP) pour le calcul des taxes
locales (taxe foncière, taxe d’habitation notamment),
la Direction générale de l'aménagement, du logement et
de la nature du ministère (DGALN) diffuse les fichiers
fonciers.
Ces fichiers recensent toutes les propriétés, qu’elles
soient bâties ou non bâties, au 1er janvier de l’année
courante. Ils décrivent la nature de la propriété (propriété
publique/privée), les logements (pièces, surface, confort,
époque de construction, vacance, statut, géolocalisation),
les propriétaires (nom, âge, adresse…).
Les DREAL sont chargées de la mise à disposition
des fichiers fonciers aux collectivités locales, ou autres
acteurs locaux qui peuvent en bénéficier.
2) La demande de valeurs foncières
La DGFIP propose également aux services de l’État,
aux collectivités et aux établissements publics un service
dénommé « demande de valeurs foncières ». Ce service
permet aux collectivités intéressées d’obtenir des
données foncières afin de conduire leur politique foncière
et d’aménagement.
Les fichiers mis à disposition concernent, sur une période
maximale de 5 ans :
• les ventes immobilières publiées dans les ex
« conservations d’hypothèques » devenues Services de
la publicité foncière,
• le descriptif des biens provenant du cadastre.
Pour accéder à ces données, la collectivité doit s’inscrire
sur le portail de la DGFIP dont elle dépend afin de disposer
d’une connexion sécurisée. Elle doit déclarer à
la Commission nationale Informatique et Liberté (CNIL),
l’utilisation qui est faite de ces données.
B. Les bases de données locales
Le repérage doit être effectué par le croisement d’autres
sources ou indicateurs mobilisables afin de trouver des
adresses probables de logements indignes sur les
périmètres ciblés.
1) Les bases de données des agences régionales
de santé (ARS) et de la direction régionale
et Interdépartementale de l'Hébergement
et du Logement (DRIHL)
Les ARS et leurs délégations territoriales (échelon
départemental) disposent d’un outil de suivi des procédures
du Code de la santé publique : @riane-Habitat. Ces outils
assurent la production de certains indicateurs de suivi de
l’activité LHI qui sont intégrés dans l’outil ORTHI.
2) L’outil de repérage et de traitement
de l’habitat indigne et non décent (ORTHI)
ORTHI est un outil commun partagé, alimenté par
l’ensemble des prescripteurs ou autorités publiques
compétentes en matière d’habitat (désignés par l’arrêté
du 30 septembre 2011). Cet outil regroupe l’ensemble
des logements indignes et non décents, leurs
caractéristiques et les actions mises en œuvre.
ORTHI permet ainsi d’une part de répondre à l’obligation
faite par la loi de créer un observatoire nominatif
de l’habitat indigne et non décent et d’autre part
de répondre aux objectifs de la loi en disposant
d’informations statistiques nationales fiables reposant sur
des données locales partagées. Ces statistiques
permettent de connaître l’ampleur du phénomène,
d’orienter et d’évaluer les politiques publiques de lutte
contre l’habitat indigne. Chaque logement peut être
identifié par son invariant fiscal, ce qui est indispensable
pour le repérage dans les immeubles collectifs.
3) L’application « Cristal » des Caisses
d’allocations familiales (CAF)
Les services des CAF sont tenus de s’assurer de la
décence des logements pour lesquels les allocataires
16 sollicitent des aides au logement. L’application « Cristal »
est le logiciel de gestion de l’ensemble des prestations
proposées par les CAF. Les données contenues dans
les bases Cristal en matière de non-décence alimentent
la base ORTHI.
4) Les observatoires locaux
Les observatoires locaux de l’habitat sont alimentés afin
de rassembler et partager la connaissance entre
les différents partenaires sur un territoire donné.
Ils peuvent participer à la connaissance de l’habitat
indigne.
C. Le repérage actif :
le retour d’information du terrain
Des acteurs de terrain occupent un rôle essentiel
dans les travaux de repérage du fait de leur proximité
avec les habitants. Il est donc indispensable de
les associer aux travaux de repérage pour faciliter
la transmission des connaissances (cf. annexe 1 :
exemple de grille d’évaluation).
Ces acteurs de terrain identifiés comme des sources
potentielles d’information sont :
• les élus, techniciens des collectivités, les agents
des ARS, des SCHS amenés à se déplacer à la suite
des plaintes et signalements pour réaliser
des visites,
• les services de sécurité (police, gendarmerie) et
d’urgence (pompiers), les facteurs, les services en
charges des impayés d’énergie : ils sont un vecteur
indispensable pour les signalements,
• les acteurs sociaux : les travailleurs sociaux
des CAF/MSA, du conseil départemental et régional,
des centres communaux ou intercommunaux d’actions
sociales (CCAS/CIAS) amenés à réaliser des entretiens
qui sont une source de repérage des logements
potentiellement indignes,
• les services de soins (infirmiers, médecins),
• les associations d’aide à la personne,
• les ADIL,
• les opérateurs d’insertion, visitant de très nombreux
logements chaque année.
III. Planifier la lutte contre
l’habitat indigne
Afin de mieux lutter contre l’habitat indigne et
d’accompagner sa résorption sur les territoires, la
planification via un programme local de l’habitat (PLH) au
niveau intercommunal ou via le PDALHPD au niveau
départemental peut être utile voire obligatoire pour mettre
en œuvre les actions les plus appropriées (recensement,
opérations d’amélioration de l’habitat (OPAH), etc.), tout
comme la mise en place d’un pôle départemental de lutte
contre l’habitat indigne (PDLHI).
17
C A S P R A T I Q U E 1
Le signalement de logement indigne par
une personne entrant au domicile
Un infirmier libéral se rend, sur prescription médicale,
chez l’une de ses nouvelles patientes dans un
immeuble ancien. Il constate l’état de délabrement
alarmant tant du logement de cette personne que
des parties communes de l’immeuble, une mono-
propriété exclusivement dédiée au locatif.
Cet infirmier, ayant été informé de l’existence
d’un PDLHI, lui envoie un rapide signalement de
la situation qu’il a constatée. Le dossier remonte à
l’ARS qui se retourne vers le SCHS de la commune
concernée pour effectuer une visite et vers
le magistrat référent.
L’action publique s’engage en particulier sur la voie
de la prise d’un arrêté d’insalubrité, mais aussi avec
le Parquet, eu égard à la gravité des faits constatés,
qui met en examen le propriétaire bailleur pour mise
en danger de la vie d’autrui et exploitation de la
vulnérabilité de la personne humaine. Une lourde
condamnation est prononcée. Cet exemple montre
tout l’intérêt qu’il y a à mobiliser tous ceux qui
« poussent la porte » (travailleurs sociaux, les
gendarmes, policiers, pompiers, opérateurs d’OPAH
et de PIG, etc.) afin qu’ils signalent à qui de droit, en
premier lieu le PDLHI, les situations d’habitat indigne
qu’ils pensent avoir détecté. Il ne leur est demandé
ni d’apporter la preuve de ce qu’ils avancent ni
d’établir un rapport, mais simplement de faire
remonter quelques éléments suffisants pour que
les suites utiles soient données. A. Le programme local de l’habitat (PLH)
Le programme local de l’habitat (PLH) est un outil qui
permet de définir et mettre en place une politique locale
de l’habitat sur le périmètre de l’intercommunalité. Il prend
en compte le parc public et privé, la gestion du parc
existant et des constructions nouvelles, et les populations
spécifiques.
L’élaboration d’un PLH est obligatoire pour :
• les communautés de communes compétentes
en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants
comprenant au moins une commune de plus
de 10 000 habitants,
• les communautés d’agglomération,
• les communautés urbaines,
• les métropoles.
L'obligation d’établir un PLH a été étendue aux communes
de plus de 20 000 habitants qui ne sont pas membres
d'un des EPCI précités (communauté de communes de plus
de 30 000 habitants compétente en matière d'habitat,
communauté d'agglomération, communauté urbaine ou
métropole).
À partir d’un diagnostic de la situation existante, le PLH,
établi pour une durée de 6 ans, définit les objectifs à
atteindre, notamment l’offre nouvelle de logements et
de places d’hébergement en assurant une répartition
équilibrée et diversifiée sur les territoires.
Le PLH comprend trois étapes :
• la réalisation d’un diagnostic du marché local de l’habitat,
• la définition d’une stratégie d’intervention de
construction neuve, de requalification de l’habitat et
de diversification de l’offre adaptée aux besoins,
• la définition d’un programme d'action.
Le diagnostic du PLH peut inclure une analyse de la
situation sur l’habitat indigne et des copropriétés
dégradées, notamment grâce aux informations obtenues
par la base sur le « PPPI ».
Le PLH précise le cas échéant :
• les actions à mener en vue de l’amélioration et de
la réhabilitation du parc existant, qu’il soit public ou
privé, et les actions à destination des copropriétés
dégradées en difficulté, notamment les actions de
prévention et d’accompagnement. À cette fin, il précise
les opérations programmées d’amélioration de l’habitat
(OPAH), et les projets d’intérêt général (PIG), le cas
échéant, les opérations de requalification des
copropriétés dégradées et les actions de lutte contre
l’habitat indigne et la précarité énergétique,
• les actions et opérations de requalification des quartiers
anciens dégradés,
• les actions et opérations de rénovation urbaine et de
renouvellement urbain, notamment celles impliquant
la démolition et la reconstruction de logements sociaux,
la démolition de logements situés dans des copropriétés
dégradées, assorties d’un plan de revalorisation
du patrimoine conservé et des mesures envisagées pour
améliorer la qualité urbaine des quartiers intéressés et
des services offerts aux habitants ainsi que de la prise
en compte du relogement des habitants et des objectifs
des politiques de peuplement.
B. Le plan départemental d’actions pour
le logement et l’hébergement
des personnes défavorisées
(PDALHPD)
Le plan départemental d'action pour le logement et
l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)
comprend les mesures destinées à permettre
aux personnes et aux familles en difficulté :
• d'accéder à un logement décent et indépendant ou
de s'y maintenir et d'y disposer de la fourniture d'eau,
d'énergie et de services téléphoniques,
• de pouvoir bénéficier, le temps nécessaire, si elles
le souhaitent, d'un accompagnement correspondant à
leurs besoins.
Établi pour une durée maximale de six ans, ce plan est
élaboré et mis en œuvre par l'État et le Département et
associe tous les acteurs du logement dans le
département. Il permet de coordonner les différentes
actions développées en faveur des publics défavorisés
dans le département.
Le plan départemental définit les modalités de repérage
des logements indignes et des locaux impropres à
l’habitation (et les actions de résorption correspondantes),
ainsi que des logements considérés comme non décents à
la suite d’un contrôle des organismes payeurs des aides
personnelles au logement.
18 Aux fins de traitement des logements indignes, le comité
responsable du plan met en place un observatoire
nominatif des logements indignes et locaux impropres à
l’habitation et des logements considérés comme non
décents à la suite d'un contrôle des organismes payeurs
des aides personnelles au logement afin d'élaborer
les actions de résorption correspondantes. Les autorités
publiques compétentes et les organismes payeurs
des aides personnelles au logement transmettent
au comité responsable du plan les mesures de police
arrêtées et les constats de non-décence effectués
ainsi que l'identification des logements, installations
et locaux repérés comme indignes et
non décents.
C. Les pôles départementaux de lutte
contre l’habitat indigne
Les Pôles départementaux de lutte contre l’habitat
indigne (PDLHI) ont pour vocation, tant en métropole
que dans les cinq départements/collectivités uniques
d’Outre-mer, de mettre en synergie les différents services
publics et partenaires de la lutte contre l’habitat
indigne.
L’habitat indigne suppose en effet un travail commun
notamment sur le repérage des situations,
l’accompagnement des ménages, le suivi des arrêtés ou
encore l’action pénale. Les PDLHI doivent aider à créer
cette dynamique d’action.
Les PDLHI sont animés par les services préfectoraux en
lien avec les conseils départementaux, co-responsables
des plans départementaux d’action pour le logement et
l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).
Sans qu’un formalisme particulier ne s’impose pour
leur constitution et leur travail, les PDLHI peuvent faire
l’objet d’un protocole de partenariat entre leurs différents
membres. Ce protocole est à écrire au cas par cas,
c’est-à-dire en précisant concrètement l’ampleur et
la nature des besoins en matière de traitement de
l’habitat indigne, les moyens mis en œuvre, les objectifs
et un mode de suivi régulier.
Les PDLHI associent tous les partenaires de la lutte
contre l’habitat indigne au niveau départemental.
Sans que cette liste soit limitative, les pôles réunissent
notamment les directions départementales de territoires
et de la mer (DDT-M), les agences régionales de santé
(ARS), les directions départementales de la cohésion
sociale (DDCS), les services communaux ou
intercommunaux d’hygiène et de santé (SCHS ou SIHS)
parmi les 208 existants, les services du Conseil
départemental, les EPCI bénéficiant d’un transfert ou
d’une délégation de compétence, les caisses d’allocations
familiales (CAF) et les représentants de la mutualité
sociale agricole (MSA), les agences départementales
d’informations sur le logement (ADIL).
Les PDLHI peuvent également construire un partenariat
avec les magistrats référents auprès des différents
Parquets du territoire. Le procureur de la République est
en effet destinataire des signalements, des dénonciations
et des plaintes, qui lui sont adressés par courrier ou par
mél, dans les cas les plus urgents. Au sein de chaque
Parquet, un magistrat référent est chargé de la lutte
contre l’habitat insalubre et/ou dangereux.
Les missions prioritaires des PDLHI peuvent être
résumées comme suit :
• traiter les plaintes et les signalements,
• développer les actions de repérage de terrain et assurer
la promotion des outils de traitement ad hoc auprès
des collectivités locales,
• développer des actions de communication et de
formation sur les outils de la lutte contre l’habitat
indigne (LHI) (journées à l’intention des élus et de leurs
19
Les sous-préfets référents en matière de
lutte contre l’habitat indigne
Chaque préfet doit désormais désigner
un sous-préfet référent en matière de lutte
contre l’habitat indigne qui a pour mission
d’animer le pôle départemental de lutte
contre l’habitat indigne en lien avec
les représentants des collectivités locales
concernées et d’être le contact permanent
des administrations centrales et de la DIHAL
(voir sur ce sujet l’instruction du
gouvernement du 15 mars 2017 relative à
la désignation d’un sous-préfet référent
en matière de lutte contre l’habitat indigne).
F O C U S services, journées thématiques, ateliers de travail avec
des collectivités, promotion d’outils tels que les aides de
l’Agence nationale de l’habitat (Anah) aux communes et
intercommunalités pour des opérations de RHI-THIRORI,
etc.),
• assister les communes les plus modestes (sans services
étoffés dans la mise en œuvre des outils opérationnels
à leur disposition),
• assurer le suivi et le traitement des arrêtés de police
générale et de police spéciale de la LHI depuis la prise
des arrêtés jusqu’à leur terme,
• s’assurer du « toilettage » des arrêtés non suivis d’effet
pour vérifier que toutes les mesures utiles pour la
sécurité des personnes ont bien été prises,
• prendre en charge en tant que de besoin, les arrêtés non
suivis d’effet et vérifier que toutes les mesures utiles
pour la sécurité des personnes ont bien été prises,
• assurer une communication grand public sur les actions
menées (articles dans la presse sur des condamnations
de marchands de sommeil ou sur la réalisation de
travaux d’office par exemple),
• s’assurer d’un accompagnement social suffisant des
ménages en détresse victimes d’habitat indigne et/ou
de marchands de sommeil,
• assurer un lien avec le magistrat référent pour que
celui-ci puisse selon les cas, aider à convaincre
un propriétaire récalcitrant, diligenter une enquête sur
un propriétaire potentiellement marchand de sommeil,
voire poursuivre les responsables de situations d’habitat
indigne dans les cas graves.
La Délégation interministérielle à l'hébergement et à
l'accès au logement (DIHAL) en charge du Pôle national
de lutte contre l’habitat indigne (PNLHI), est, autant que
de besoin, en appui des services territoriaux et des PDLHI
pour la mise en œuvre d’actions opérationnelles.
➨ Textes de référence – Dispositions sur les plans locaux de l’habitat : articles
L. 302-1 à L. 302-4-1 du Code de la construction et
de l’habitation (CCH)
– Sur les plans départementaux d’actions pour le
logement et l’hébergement des personnes défavorisées :
art. 2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise
en œuvre du droit au logement
– Sur la désignation d’un sous-préfet référent en matière
de lutte contre l’habitat indigne : instruction du
gouvernement du 15 mars 2017 NOR : LHAL1705937J
20 21
Cette fiche peut permettre de réaliser une première approche globale des problèmes affectant un logement. Elle ne prétend pas à l’exhaustivité des désordres. Elle ne dispense pas d’une visite sur place du logement par un technicien qualifié.
■ Le logement présente-t-il des désordres ou des dégradations ?
Annexe 1 : Grille d’évaluation de l’état du logement
CONFIGURATION DU LOGEMENT
Nombre de pièces principales de votre logement (salon, séjour,
chambres) :
Nombre de pièces principales mentionnées sur le contrat :
Si le logement est composé de plusieurs pièces :
La pièce principale est-elle inférieure à 9m² ? □ oui □ non □ ne sais pas
Les hauteurs sont-elles inférieures à 2,20 m ? □ oui □ non □ ne sais pas
Certaines pièces d’habitation sont-elles situées en sous-sol ? □ oui □ non
Si le logement est composé d’une seule pièce :
La surface de celle-ci est-elle inférieure à 9m² ? □ oui □ non □ ne sais pas
La hauteur est-elle inférieure à 2,20 m ? □ oui □ non □ ne sais pas
Cette pièce est-elle située en comble ? □ oui □ non
Votre logement est-il situé en sous-sol ? □ oui □ non
Éclairement
Absence de fenêtre dans une pièce principale (salon, séjour,
chambres)? □ oui □ non
Fenêtres suffisantes pour vivre sans éclairage électrique dans
la journée ? □ oui □ non
Toutes les pièces disposent-elles d’ouvrants vers l’extérieur ? □ oui □ non
ÉQUIPEMENT / CONFORT
Chauffage
Dispose-t-il d’une installation de chauffage permanente ? □ oui □ non
Individuel (précisez : poêle à bois, à charbon, gaz, radiateurs
électriques, autres ?) □ oui
Collectif pour immeuble □ oui
Le chauffage est-il suffisant pour chauffer toutes les pièces ? □ oui □ non
Y-a-t-il un chauffage d’appoint ? de quelle nature (préciser :
poêle à pétrole, bouteille mobile de gaz…) ? …..Pourquoi ? □ oui □ non
Le système d’évacuation des fumées parait-il suffisant ?
(défaut d’installation, absence de ventilation, bouches
d’aération obstruées) ?
□ oui □ non 22
Annexe 1 (suite)
Installation d’eau
Alimentation en eau potable □ oui □ non
Pression ou débit suffisant □ oui □ non
Présence d’eau chaude ? ? □ oui □ non
Sanitaires
Y a-t-il un WC à l’intérieur du logement ? □ oui □ non □ ne sais pas
A l’extérieur loin du logement ? □ oui □ non □ ne sais pas
Y a-t-il une séparation entre le WC et la cuisine ? □ oui □ non
L’aménagement de la douche ou de la baignoire ne permet pas
l’intimité (pour les logements de plus d’une pièce) ? □ oui □ non
Y a-t-il une salle d’eau ? □ oui □ non
Cuisine ou coin cuisine
Y a-t-il une cuisine ou un coin cuisine ? □ oui □ non
Aération du logement
Y a-t-il des ventilations dans la salle de bain/WC (préciser :
système de ventilation automatique type VMC ou grilles
d’aération hautes et basses)?
□ oui □ non □ ne sais pas
Y at-il une ventilation dans la cuisine (préciser : idem que
précédemment)? □ oui □ non □ ne sais pas
Les autres pièces d’habitation (chambres, séjour, salon)
disposent-elles d’une grille d’entrée d’air donnant sur
l’extérieur ou de réglettes de ventilation sur les menuiseries ?
Evacuation des eaux usées
Y a-t-il un siphon pour l’évacuation des eaux usées ? □ oui □ non □ ne sais pas
Y a-t-il des remontées d’eaux usées/d’odeurs ? □ oui □ non
DÉGRADATIONS DU LOGEMENT
L’installation électrique
Présence d’un compteur électrique individuel ? □ oui □ non
Y a-t-il un dispositif de coupure générale à l’intérieur de votre
logement ? Vous est-il facilement accessible ? □ oui □ non
Y a-t-il des prises raccordées à la terre ? □ oui □ non □ ne sais pas
Les prises électriques sont-elles suffisantes ? □ oui □ non
L’électricité se coupe- t-elle fréquemment ? □ oui □ non
Y a-t-il des fils apparents dénudés ? □ oui □ non 23
■ Si le logement est situé dans un immeuble collectif les parties et équipements
d’usage collectif sont-ils dégradés ou dangereux ?
Annexe 1 (suite)
Autres
Présence anormale d’insectes/rongeurs ? □ oui □ non
Y a-t-il des manifestations d’humidité (moisissures, auréoles,
cloques, traces de salpêtre, champignons) dans les pièces ? □ oui □ non
Les portes et les fenêtres ferment-elles bien ? □ oui □ non
Fuite ou infiltration d’eau par les toits, les fenêtres et les
façades ? □ oui □ non
Y a-t-il des risques d’effondrement du plafond du plancher? Sol
déformé ? □ oui □ non
Les gardes corps et rambardes sont-ils présents et solides ? □ oui □ non
Les murs présentent-ils des fissures, des lézardes ? □ oui □ non
Les peintures sont-elles dégradées? □ oui □ non
Notez-vous d’autres problèmes ? Si oui, à préciser □ oui □ non
Les murs extérieurs présentent-ils des fissures et y a-t-il un
risque de chute d’éléments (gouttières, tuiles, antenne,
volets)
□ oui □ non
Les murs à l’intérieur du bâtiment (couloirs, entrées, …)
présentent-ils des fissures et y a-t-il un risque de chute
d’éléments?
□ oui □ non
Les garde-corps et rambardes sont-ils présents et solides ? □ oui □ non
Les escaliers sont-ils en mauvais état, déformés, avec risques
de chute ? □ oui □ non
S’il y a un ascenseur, celui-ci fonctionne-t-il régulièrement et
correctement ? □ oui □ non
L’éclairage des entrées et couloirs est-il suffisant ? □ oui □ non
L’installation électrique vous semble-t-elle dangereuse ? (fil nu,
compteur vétuste,etc.) □ oui □ non
Fuites ou infiltrations d’eau par la toiture ou la façade dans les
parties communes ? □ oui □ non
Des eaux usées qui stagnent ou remontent ? □ oui □ non
La présence d’insectes/ rongeurs ? □ oui □ non
Des ordures ménagères non ramassées, des objets divers
présents dans les couloirs et escaliers ? □ oui □ non
L’entretien de ces parties communes semble-t-il suffisant ? □ oui □ non
D’autres dégradations ou d’autres risques ?
Si oui lesquels ? □ oui □ non Chapitre 1 Chapitre 2
L’exercice des pouvoirs
de police des maires
et présidents d’EPCI
Le maire détient simultanément des pouvoirs de police générale et des pouvoirs de polices spéciales dédiés à des enjeux de sécurité des personnes et des biens. Il peut transférer, sous conditions, au président de l'EPCI à fiscalité propre compétent en matière d’habitat, ses polices spéciales.
I. La police générale du maire
La salubrité et la sécurité publique font partie de l’ordre
public qu’il appartient au maire de faire respecter sur
le fondement de son pouvoir de police générale.
Ce pouvoir de police est très large et ne peut pas être
transféré aux présidents d’EPCI.
Le maire est chargé de faire respecter le Règlement
Sanitaire Départemental (RSD). Il est également tenu
d’agir d’urgence et de son propre chef en cas de menaces
immédiates pour la sécurité ou la santé des occupants,
des voisins ou des tiers. À ce titre, pour écarter un risque,
il peut ainsi et sans délai faire évacuer un bien,
en interdire l’usage, établir un périmètre de sécurité
et prendre toutes les mesures de sécurité nécessaires
et appropriées.
A. L’autorité compétente
Le maire est l'autorité de police de l’hygiène publique.
Il intervient au titre de son pouvoir de police propre ;
le conseil municipal n’est pas sollicité.
B. Les éléments de repérage
Les désordres relevant du RSD les plus fréquemment
rencontrés sont :
■ Eau :
• mauvais raccordement au réseau d’évacuation des eaux
usées,
• infiltrations (toiture, gouttières).
■ Entretien :
• mauvais entretien des parties communes des immeubles
d’habitation,
• présence de nuisibles (rats, cafards, etc.),
• présence en surnombre d’animaux domestiques
générant de l’insalubrité.
■ Habitat :
• défaut de ventilation,
• humidité.
Selon le cas, ces situations légitiment un rappel au RSD
(pour la sécurité ou la santé) ou une action plus
importante calibrée en fonction du niveau d’urgence.
Les situations d’extrême urgence relevant du pouvoir de
police générale du maire peuvent, par exemple, relevées :
• d’un risque immédiat d’effondrement d’une maison,
• d’inondations,
• de chutes d’arbres,
• d’éboulements de terre ou de rochers,
• de glissement de terrain,
• d’incendies,
• d’avalanches.
24 Dans ces situations, le maire doit faire application de
son pouvoir de police générale qui lui permet de prendre
les mesures nécessaires et appropriées.
C. La procédure
Les mesures prescrites par le maire doivent être motivées
et proportionnées aux circonstances. Aucun formalisme
n’est imposé.
Informé d’une situation, le maire peut de sa propre
initiative :
• procéder ou faire procéder à une visite sur place en
présence de l’occupant. Les visites d’évaluation de l’état
d’un logement ne nécessitent pas de technicité
particulière,
• rédiger un compte rendu de visite faisant apparaître la
liste des désordres constatés,
• rappeler par un courrier motivé à l’administré
ses obligations en matière de salubrité ou de sécurité
et notamment celles contenues dans le RSD,
• établir un procès-verbal de constatation d’infraction
et prescrire les actions utiles à la disparition des
causes de d’insalubrité ou d’insécurité, soit par
référence au RSD, soit, en cas de menace grave et
immédiate, en édictant toute mesure adaptée aux
circonstances,
• signaler la situation à la CAF ou à la MSA qui peut demander
au propriétaire bailleur la mise en conformité du logement
avec les caractéristiques du logement décent et conserver
l’aide au logement sur une période déterminée. Dans
un grand nombre de cas, les désordres constatés au titre
de la non-décence relèvent aussi du RSD,
• se retourner vers les services de l‘État ou le cas échéant
le président de l’EPCI pour enclencher leur action
en vertu de leurs pouvoirs propres,
• transmettre le procès-verbal d’infraction au
commissariat de police.
➨ Textes de référence – Articles L. 2212-1, L. 2212.2, L. 2215-1 du CGCT
– Article L.1421-4 du CSP
Ainsi, l’exercice du pouvoir de police du maire est
particulièrement adapté dans deux cas :
• le contrôle du respect du RSD sans nécessité d’une
action plus importante,
• le traitement de toute situation d’urgence
immédiate.
25
C A S P R A T I Q U E 2
Agir en cas de menace d’effondrement
d’un immeuble
Le maire de la commune de A est alerté par un agent
municipal sur les fissures horizontales qui
apparaissent et s’étendent jour après jour sur
deux immeubles contigus de la place principale.
Devant l’évolution rapide de la situation et le risque
d’effondrement, le maire prend immédiatement
un arrêté sur la base de son pouvoir de police
générale (art. L.2212-12 du CGCT) portant
obligation d’évacuation de tous les logements et
locaux commerciaux des deux immeubles et
établissant un périmètre de sécurité empêchant
l’approche des bâtiments et le stationnement côté
place ainsi que sur les parcelles arrière à l’intérieur
de l’ilot. Le but est d’éviter tout dommage aux
personnes en cas d’effondrement. En cas
d’obstruction de quelque occupant, il conviendrait
alors d’évacuer d’office et cela sans autorisation
de justice eu égard à la dangerosité de la
situation.
Cette procédure permet :
• la mise en demeure du responsable des désordres
afin qu’il remédie à la situation constatée,
• l’évacuation des occupants en cas de danger
immédiat pour leur sécurité et toute mesure de
sécurité immédiate (périmètre de sécurité, etc.),
• l’application d’une peine d’amende en cas de
non-exécution de l’injonction du maire.
N’entrent pas dans ce cadre :
• le bénéfice du régime protecteur pour les
occupants prévu aux articles L.521-1 et suivants
du CCH (obligation d’hébergement ou de
relogement et suspension des loyers et du bail),
• le recouvrement des dépenses engagées d'office
suite à un arrêté de police générale n'est pas prévu
par les textes. D. Les sanctions pénales
Les infractions au RSD sont qualifiées de contravention
de 3e classe allant jusqu’à 450 euros d’amende
par infraction relevée (art.131-13 du Code pénal).
Elles relèvent du tribunal de police.
II. Les polices spéciales
A. La police spéciale des édifices
menaçant ruine
1) Le péril ordinaire
La procédure de péril ordinaire vise le traitement des désordres
portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou à certains de
ces éléments intérieurs ou extérieurs et présentant un risque
pour la sécurité des occupants et/ou du public.
L’arrêté de péril relève de la police spéciale du maire
ou du président de l'EPCI (en cas de transfert des polices
spéciales du maire).
Ces désordres doivent résulter de causes inhérentes
au bâtiment (défaut d’entretien, vice de construction…)
ou à un immeuble voisin ou dans toute construction telle
que des éléments de réseaux. Dans le cas contraire, dès
lors que l’origine des désordres est extérieure au bâtiment
(facteurs naturels, catastrophe technologique, état des
sous-sols), le maire doit intervenir en utilisant son pouvoir
de police générale de salubrité et de sécurité.
a) Les autorités compétentes
Est compétent le maire (et non le conseil municipal)
ou le président de l'EPCI à fiscalité propre, compétent
en matière d’habitat, lorsque le maire lui a transféré
ses polices spéciales.
Les pouvoirs de police du maire ou du président de l'EPCI
lui confèrent toute autorité pour mettre en œuvre
les mesures de sécurité.
En cas de danger imminent, la procédure de péril ordinaire
sera précédée d’une procédure de péril imminent.
b) Les éléments de repérage
Tous les éléments intérieurs ou extérieurs pouvant porter
atteinte à la solidité de l'édifice, qu’ils entraînent ou non
une menace pour le domaine public, par exemple :
• chute d’éléments de façade en béton,
• affaissement d’un plafond sans risque d’effondrement
rapide,
• affaissement d’un escalier, d’un plancher, de balcons,
• risque de chutes de volets,
• souches de cheminées fissurées,
• mauvais état des couvertures et charpentes.
c) Le rôle du maire ou du président de l’EPCI
■ Phase contradictoire en péril ordinaire
En cas de signalement, une enquête est menée par
le maire ou le président de l'EPCI (ou un de leurs agents
habilité), suivie de la rédaction d’un compte-rendu
constatant la situation. Un avis remis en main propre ou
une lettre recommandée avec avis de réception reprenant
les faits constatés (et comportant tous les éléments utiles
26
C A S P R A T I Q U E 3
Agir après un incendie sur plusieurs
constructions
Un incendie a détruit plusieurs maisons dans
la commune de J. Plusieurs jours après l’incendie,
un des propriétaires concernés, contacté plusieurs
fois par la ville, ne réagit pas : il ne vient pas voir
la maison et ne semble pas avoir alerté son assureur.
Les services municipaux craignent qu’une façade
de sa maison, ayant survécu à l’incendie et donnant
sur une petite rue, s’effondre du fait de l’absence,
désormais, de tout contreventement et des
vibrations engendrées par le passage des véhicules.
Soucieux d’éviter tout accident, le maire enjoint par
arrêté de police générale de sa compétence
d’abattre jusqu’au niveau du sol le mur subsistant
pour anticiper l’effondrement. Il est donné un délai
de 24h au propriétaire pour donner suite à cette
obligation. Faute de réaction, le maire fait abattre
d’office le mur. Il est à noter que dans ce cas, les
travaux d’office ne peuvent automatiquement être
mis à la chage du propriétaire et doivent être
engagés par la commune, contrairement à ce que
prévoit le régime de la police spéciale des édifices
menaçant ruine. Le maire peut cependant être
autorisé par le TGI d’une demande de
remboursement des frais engagés. dont on dispose) est adressée au(x) propriétaire(s) (tels qu’ils
figurent aux services de la publicité foncière) ou au syndic
en cas de copropriété, en l’invitant à formuler ses
observations dans un délai au moins égal à 1 mois (2 mois en
copropriété pour les désordres sur les parties communes).
Si le bâtiment est situé dans un espace protégé au titre
des sites ou du patrimoine, le maire ou le président
de l'EPCI sollicite l’avis de l’architecte des bâtiments de
France. Cet avis est réputé délivré en l’absence de réponse
dans le délai de quinze jours.
■ Arrêté de péril ordinaire
A l’issue de cette phase contradictoire, et dans le cas où
le propriétaire averti n’a pas réalisé de travaux,
un arrêté de péril ordinaire est pris pour prescrire
la réalisation des travaux permettant de mettre fin
au péril constaté dans un délai qui ne peut être inférieur
à un mois.
L’arrêté est notifié au(x) propriétaire(s) et aux occupants.
Lorsque les travaux prescrits concernent les parties
communes d’un immeuble en copropriété la notification
est valablement faite au seul syndic en tant que
représentant du syndicat de la copropriété. L’arrêté est
affiché par précaution sur la façade de l’immeuble
concerné et en mairie.
Il est publié aux services de la publicité foncière. Il est
transmis également en préfecture au titre du contrôle
de légalité ainsi qu’au président de l’EPCI compétent en
matière d’habitat, aux organismes payeurs des aides
personnelles au logement et au gestionnaire du Fonds
de solidarité pour le logement (FSL).
■ Exécution d’office des mesures prescrites
par l’arrêté
A défaut d’engagement des travaux dans le délai imparti
ou, s’ils sont insuffisants, la défaillance du propriétaire
dans ses obligations (ou de la copropriété pour
les désordres sur les parties communes) est constatée par
le maire ou le président de l’EPCI.
Un arrêté de mise en demeure est pris par le maire ou
le président de l'EPCI. Le propriétaire (ou le syndic
représentant le syndicat de la copropriété) y est sommé
de remédier à la situation dans un nouveau délai qui ne
peut être inférieur à un mois. La mise en demeure précise
qu’à défaut d’exécution volontaire, la commune ou l'EPCI
procédera aux travaux d’office aux frais de la personne
responsable.
A défaut d’exécution des travaux dans ce nouveau délai,
ou s’ils sont insuffisants, le maire ou le président de l’EPCI
notifie au propriétaire sa décision de procéder aux travaux
d’office.
■ Substitution financière aux copropriétaires
défaillants
Lorsque dans un immeuble soumis au statut de
la copropriété, certains copropriétaires seulement se
trouvent défaillants (non réponse aux appels de fonds
destinés à financer les travaux prescrits), le maire ou
le président de l’EPCI informé par le syndic peut décider
de se substituer financièrement à eux pour le montant
des fonds appelés par le syndic.
■ Hébergement ou relogement des occupants
Lorsque l’arrêté de péril concerne un bâtiment à usage
d’habitation, selon la gravité du risque pour les occupants,
l’arrêté peut être assorti d’une interdiction d’habiter
27
A T T E N T I O N !
Le déplacement d'un agent pour établir
un constat doit intervenir dans un délai
de 3 mois suivant la demande d'un particulier
(art. 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril
2000). A T T E N T I O N !
Des autorisations préalables à l’exécution
d’office peuvent être nécessaires.
Si les travaux entrent dans le champ de
la déclaration de travaux ou du permis de
construire, la commune devra recueillir
au préalable les avis ou autorisations requis.
Si la démolition du bâtiment a été prescrite
par l’arrêté, le maire ou le président de l'EPCI
doit demander l’autorisation préalable
au juge de l’exécuter. En revanche,
elle est dispensée du permis de démolir,
sauf dans les périmètres protégés
(art. R.421-29 du Code de l’urbanisme). temporaire ou définitive avec obligation d’hébergement
ou de relogement des occupants.
Si le propriétaire n’a pas satisfait à son obligation, le maire
ou le président de l’EPCI doit assurer l’hébergement
décent ou le relogement des occupants, et cela aux frais
du propriétaire du bâtiment concerné.
■ Arrêté de mainlevée
Lorsque les mesures prescrites par l'autorité compétente
et exécutées par le propriétaire ou d’office mettent fin
durablement au péril, un arrêté de mainlevée de péril est
pris par le maire ou le président de l'EPCI.
Il est soumis aux mêmes dispositions de publicité et
d’affichage que l’arrêté de péril ordinaire.
■ Recouvrement
Les dépenses engagées par la commune ou l’EPCI pour
l’exécution des mesures d’office ou la substitution
financière aux copropriétaires défaillants sont recouvrées
auprès des propriétaires ou des copropriétaires.
Les dépenses engagées au titre des travaux d’office sont
augmentées d'un montant forfaitaire de 8 % pour tenir
compte des coûts de la maîtrise d'ouvrage et de
l’accompagnement social. En copropriété, le recouvrement
des dépenses engagées au titre des mesures exécutées
d’office sur les parties communes ou de la substitution
aux copropriétaires défaillants est réalisé auprès
de chaque copropriétaire au prorata de
sa quote-part.
2) Le péril imminent
Lorsque des bâtiments ou ouvrages compromettent par
leur ruine la sécurité des occupants et/ou du public,
le maire ou le président de l'EPCI (en cas de transfert
des polices spéciales du maire) doit prescrire au
propriétaire la réalisation de travaux pour y remédier.
Il prend un arrêté de péril qui relève de sa police spéciale
de maire. La procédure de péril imminent concerne tous
les édifices faisant peser une menace imminente pour
la sécurité et justifiant ainsi la prise de mesures d’urgence.
Elle peut intervenir à tout moment (même si une
procédure de péril ordinaire est déjà engagée), dès lors
qu’apparaît un danger imminent.
Lorsque l’imminence du danger est écartée, la procédure
évolue vers une procédure de péril ordinaire afin de
garantir de manière durable et définitive la sécurité
des occupants et du public.
a) Les autorités compétentes
Est compétent le maire (et non le conseil municipal) ou
le président de l'EPCI à fiscalité propre et compétent en
matière d’habitat lorsque le maire lui a transféré
ses pouvoirs de polices spéciales.
Les pouvoirs de police du maire ou du président de l'EPCI
leur confèrent toute autorité pour mettre en œuvre les
mesures de sécurité.
b) Les éléments de repérage
Les éléments repérés (en amont du recours au juge
administratif) doivent faire apparaître un danger grave et
urgent.
Tous les éléments intérieurs ou extérieurs pouvant porter
atteinte à la solidité de l’édifice notamment :
• chutes d’éléments de façades,
• risque d’effondrement des plafonds, escaliers descellés,
planchers, balcons,
• risque de chutes de volets,
• risque d’effondrement d’une cheminée.
c) Le rôle du maire ou du président d’EPCI
■ Constat
Après constatation de la situation de péril imminent,
le maire ou le président de l'EPCI avertit le propriétaire par
courrier et engage une procédure en référé auprès
du tribunal administratif pour obtenir la désignation
28
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• la substitution financière aux copropriétaires
défaillants en copropriété en cas d’inexécution
des travaux prescrits sur les parties communes
de l’immeuble en copropriété,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime
de protection (obligation d’hébergement ou
de relogement, suspension des loyers et du bail),
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative. d’un expert chargé de déterminer l’imminence et
les causes du danger.
Dans les 24 heures qui suivent sa nomination, l’expert est
tenu d’examiner le bâtiment, de dresser un constat et
de proposer des mesures pour mettre fin à l’imminence
du péril.
■ Arrêté de péril imminent
Si le rapport de l’expert constate l’existence d’un péril
imminent, le maire ou le président de l’EPCI prend
un arrêté de péril imminent, pour ordonner au propriétaire
l’exécution des mesures provisoires nécessaires et
garantir la sécurité dans un délai donné (évacuation
de l’immeuble à titre temporaire ou définitif, dispositif
d’étaiements, pose de tirants, bâchage, périmètre
de sécurité...).
L’arrêté est notifié au(x) propriétaire(s) et aux occupants.
Lorsque les travaux prescrits concernent les parties
communes d’un immeuble en copropriété, la notification
est valablement faite au syndic en tant que représentant
du syndicat de la copropriété. L’arrêté est affiché par
précaution sur la façade de l’immeuble concerné et
en mairie.
Il est transmis en préfecture au titre du contrôle
de légalité ainsi qu’au président de l’EPCI compétent
en matière d’habitat, aux organismes payeurs
des aides personnelles au logement et au gestionnaire
du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
29 C A S P R A T I Q U E 4
L’interdiction d’habiter en cas de danger et l’expertise de l’édifice
Le maire de la commune de A. est alerté par un agent municipal sur les fissures horizontales qui apparaissent et s’étendent jour après jour sur 2 immeubles contigus de la place principale. Après avoir pris un arrêté (voir cas pratique n° 2) sur la base de son pouvoir de police générale pour traiter l’urgence, en décidant de l’évacuation des habitants, selon l’art. L. 2212-2 du CGCT, le maire s’occupe de traiter le problème. Il demande alors au tribunal administratif de désigner un expert qui devra dire s’il y a péril imminent ou pas et, dans cette hypothèse, quelles sont les mesures provisoires permettant de mettre fin à l’imminence du péril.
L’expert expose dans son rapport que les mesures prises de façon immédiate par le maire sont désormais à compléter dans le cadre d’une procédure de péril imminent par des étaiements, notamment des baies, pour limiter les déformations des façades. L’expert expose que les désordres sont dus à des fuites de canalisations mitoyennes qui, à la longue, ont désorganisé les fondations et provoqué les importants tassements à l’origine des fissures. L’expert précise qu’il ne faudra pas réoccuper les immeubles tant que les étaiements prescrits n’auront pas stabilisé les désordres, sans gêner les accès à l’immeuble.
Le maire ordonne ces étaiements par le biais de deux arrêtés de péril imminent avec des obligations de réaliser les travaux prescrits dans un délai de 15 jours, faute de quoi il fera exécuter d’office les travaux aux frais avancés des intéressés. Ces arrêtés complètent l’interdiction initialement prise d’occuper les lieux par arrêté de police générale, et cela jusqu’à réalisation des étaiements.
Puis il engage deux procédures de péril ordinaire vis-à-vis des propriétaires des deux immeubles tels qu’inscrits au fichier immobilier ; les prescript ions de travaux pour mettre fin définitivement aux désordres portent un délai de 4 mois.
Comme les propriétaires des deux immeubles agissent sans tarder en lien avec leurs assureurs, le maire ne se trouve pas dans l’obligation d’intervenir en travaux ou hébergement d’office. Au terme des travaux prescrits par les périls ordinaires, constatation ayant été faite de la bonne exécution de ces travaux, la mainlevée des arrêtés est prononcée.
A T T E N T I O N !
En péril imminent, la démolition de
l’immeuble ne peut jamais être ordonnée. ■ Exécution d’office des mesures prescrites
par l’arrêté
A défaut d’exécution volontaire des travaux dans les
délais, le maire ou le président de l’EPCI les fait exécuter
d’office aux frais du propriétaire.
Si le rapport de l’expert ne conclut pas à l’imminence du
danger, le maire peut engager directement une procédure
de péril ordinaire.
■ Hébergement ou relogement des occupants
Lorsque l’arrêté de péril concerne un bâtiment à usage
d’habitation, selon la gravité du risque pour les occupants,
l’arrêté peut être assorti d’une interdiction d’habiter
temporaire ou définitive. Si le propriétaire n’a pas satisfait
à son obligation, l’autorité administrative (le maire ou
le président de l’EPCI) devra assurer le relogement ou
l’hébergement décent des occupants, et cela aux frais
du propriétaire du bâtiment concerné.
■ Recouvrement
Les dépenses engagées par la commune ou l’EPCI pour
l’exécution des mesures d’office sont recouvrées auprès
des propriétaires ou des copropriétaires. Elles sont
augmentées d'un montant forfaitaire de 8 % pour tenir
compte des coûts de la maîtrise d'ouvrage et de
l'accompagnement social. En copropriété, le recouvrement
des dépenses engagées au titre des mesures exécutées
d’office sur les parties communes est assuré auprès de
chaque copropriétaire au prorata de sa quote-part.
➨ Textes de référence Code de la construction et de l’habitation / CCH :
– art. L.511-1 à L.511-6 et R.511-1 à R.511-20: péril
– art. L.511-2 V et R.511-8 à R.511-10 : substitution
financière dans les copropriétés
– art. L.521-1 à L.521-4 : régime de protection
des occupants
– art. L.543-1 : astreinte administrative pour les arrêtés
pris sur les parties communes de l’immeuble en
copropriété
– art. L.543-2 : prise en compte des coûts de maîtrise
d’ouvrage et d’accompagnement social
Code Civil :
– art. 2374 8°: privilège spécial immobilier
B. La police spéciale de la sécurité
des équipements communs dans
les immeubles collectifs à usage
principal d’habitation
Dès lors qu’en raison de la carence du ou des propriétaires,
un ou plusieurs éléments d’équipement communs
d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation
présente un fonctionnement défectueux ou un défaut
d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour
la sécurité des occupants ou à compromettre gravement
leurs conditions d’habitation, le maire ou le président de
l’EPCI (en cas de transfert des polices spéciales du maire)
peut prescrire, par arrêté, leur remise en état ou
leur remplacement.
Cette procédure vise les équipements communs dégradés
définis par une liste limitative (voir ci-dessous)
des immeubles collectifs (en copropriété ou non),
majoritairement composés de locaux à usage d’habitation.
Cette procédure est spécifique, et se distingue de celle
du péril car elle ne nécessite pas une dégradation du bâti
ou des logements.
En cas d’urgence ou de menace grave et imminente,
la procédure ordinaire sera précédée par une procédure
permettant d’ordonner les mesures provisoires
indispensables pour écarter le danger.
1) Les autorités compétentes
Est compétent : le maire (et non le conseil municipal) ou
le président de l'EPCI (en cas de transfert de compétence).
30
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime de
protection (obligation d’hébergement ou de
relogement, suspension des loyers et du bail).
N’entrent pas dans ce cadre :
• l’application à l’encontre du propriétaire d’une
astreinte administrative,
• la substitution financière aux copropriétaires défaillants
en cas d’inexécution des travaux prescrits sur les parties
communes de l’immeuble en copropriété. Les pouvoirs de police du maire ou du président de l'EPCI
l'autorisent, en cas de carence du propriétaire, à prescrire
des mesures de sécurité nécessaires.
2) Les équipements communs visés
En cas de fonctionnement défectueux ou de défaut
d’entretien d’un ou plusieurs des équipements communs
suivants (liste limitative fixée par l’article R.129-1
du CCH) :
• installations et conduits de ventilation et
de désenfumage des circulations communes,
• installations de ventilation mécanique contrôlée,
• installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de
sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations
communes,
• installations de production et de distribution d’eau
chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de
sécurité des installations de production d’eau chaude,
• installations et conduits de production et de distribution
de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes
de sécurité,
• installations, canalisations et réseaux divers
d’alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que
les canalisations et réseaux divers d’évacuation
(eaux usées, eaux pluviales),
• systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que
les équipements et installations de protection et de
lutte contre l’incendie,
• installations de stockage des hydrocarbures
liquéfiés,
• ascenseurs.
3) La procédure ordinaire
■ Phase contradictoire
Après enquête, menée par le maire ou le président de
l'EPCI (ou un de leurs agents habilité), suivie de
la rédaction d’un compte-rendu constatant la situation,
un avis remis en main propre ou une lettre recommandée
avec avis de réception reprenant les faits constatés
(et comportant tous les éléments utiles dont
on dispose) est adressée au propriétaire (tels qu’ils
figurent aux services de la publicité foncière) ou
au syndic en cas de copropriété, en l’invitant à formuler
ses observations dans un délai au moins égal à 1 mois
(2 mois en copropriété).
Cette lettre permettra de caractériser ultérieurement la
carence des propriétaires, condition nécessaire et
préalable à l’intervention publique.
■ Arrêté relatif à la sécurité des équipements
communs
Si les dysfonctionnements persistent à l’issue de la phase
contradictoire, un arrêté est pris, ordonnant les travaux de
remise en état de fonctionnement ou le remplacement
des équipements, dans un délai qui ne peut être inférieur à
un mois.
L’arrêté est notifié au propriétaire et aux occupants.
Lorsque les travaux prescrits concernent un immeuble en
copropriété, la notification est valablement faite au syndic
en tant que représentant du syndicat de la copropriété.
L’arrêté est affiché par précaution sur la façade de
l’immeuble concerné et en mairie.
Il est publié au fichier immobilier aux services de
la publicité foncière. Il est transmis en préfecture au titre
du contrôle de légalité.
■ Exécution d’office des mesures prescrites
par l’arrêté
A défaut de réalisation des travaux à l’issue du délai prévu
par l’arrêté, un compte-rendu constatant le non-respect
de l’arrêté est rédigé par le maire, le président de l'EPCI ou
un de leurs agents.
Un arrêté de mise en demeure est alors pris par le maire ou
le président de l'EPCI. Le propriétaire (ou le syndicat de
copropriété) y est sommé de remédier à la situation dans
un nouveau délai qui ne peut être inférieur à un mois. En
copropriété, pour les désordres sur les parties communes,
la mise en demeure est adressée au syndic en tant que
représentant du syndicat des copropriétaires.
Cette mise en demeure est obligatoire dès lors que les
mesures ne relèvent pas de l’urgence ou de l’imminence
d’un danger. Elle précise qu’à défaut d’exécution
volontaire dans le délai imparti, la commune ou l'EPCI
procèdera aux travaux d’office, aux frais de la personne
responsable.
Si la personne responsable ne s’exécute pas dans le délai
imparti, un compte-rendu constatant le non-respect de la
mise en demeure est rédigé par le maire, le président de
l'EPCI ou un agent habilité, et le maire peut alors décider
d’engager les travaux d’office.
L’autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire, sauf
difficulté particulière pour pénétrer dans les lieux.
31 ■ Substitution aux copropriétaires défaillants
Lorsque dans un immeuble soumis au statut de
la copropriété, certains copropriétaires se trouvent
défaillants (non réponse aux appels de fonds destinés
à financer les travaux prescrits), sur décision motivée,
le maire ou le président de l’EPCI informé par le syndic
peut décider de se substituer financièrement à eux pour
le montant des fonds appelés par le syndic.
■ Recouvrement
Les dépenses engagées par la commune ou l’EPCI pour
l’exécution des mesures d’office ou la substitution
financière aux copropriétaires défaillants sont recouvrées
auprès des propriétaires ou des copropriétaires.
Les dépenses engagées au titre des travaux d’office sont
augmentées d'un montant forfaitaire de 8 % pour tenir
compte des coûts de la maîtrise d'ouvrage et
de l'accompagnement social. En copropriété,
le recouvrement des dépenses engagées au titre
des mesures exécutées d’office sur les parties communes
ou de la substitution aux copropriétaires défaillants
est réalisé auprès de chaque copropriétaire au prorata
de sa quote-part.
4) La procédure d’urgence
Dans les situations d’urgence ou de menace grave et
imminente, le maire ou le président de l’EPCI ordonne
l’exécution de mesures provisoires indispensables pour
écarter le danger.
Cette procédure peut intervenir à tout moment, même si
la procédure ordinaire est déjà engagée, dès lors
qu’apparait un danger imminent.
Lorsque l’imminence du danger est écartée, la procédure
évolue vers une procédure ordinaire afin de garantir de
manière durable et définitive la sécurité des occupants et
du public.
■ Constat
Après constatation d’une situation potentielle de danger
imminent, le maire ou le président de l'EPCI avertit
le propriétaire (ou le syndic représentant la copropriété)
par courrier et engage une procédure en référé auprès
du tribunal administratif pour obtenir la désignation
d’un expert chargé d’examiner les désordres et de vérifier
s’ils présentent une menace grave et imminente.
Dans les 24 heures qui suivent sa nomination, l’expert est
tenu d’examiner le bâtiment, de dresser un constat et
de proposer des mesures pour mettre fin à l’imminence
du danger.
■ Arrêté relatif à la sécurité des équipements
communs
Si l’expert constate l’imminence du danger, un arrêté est
pris par le maire ou le président de l'EPCI.
Cet arrêté ordonne l’exécution des travaux provisoires
nécessaires pour garantir la sécurité et, au besoin,
l’évacuation de l’immeuble. Cet arrêté est suivi ou précédé
d’un arrêté « ordinaire ».
L’arrêté est notifié au propriétaire et aux occupants.
Lorsque les travaux prescrits concernent les parties
communes d’un immeuble en copropriété, la notification
est valablement faite au syndic en tant que représentant
du syndicat de la copropriété. Il est publié au fichier
immobilier aux services de la publicité foncière et
est affiché par précaution sur la façade de l’immeuble
concerné.
Il est transmis en préfecture au titre du contrôle de
légalité ainsi qu’aux organismes payeurs des aides
personnelles au logement.
Si les mesures prescrites ne sont pas réalisées dans les
délais, le maire ou le président de l’EPCI notifie au
propriétaire ou au syndic dans les immeubles en
copropriété sa décision de procéder aux travaux d’office.
Cette décision doit être motivée.
32
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• la substitution aux copropriétaires défaillants en
copropriété en cas d’inexécution des travaux prescrits sur
les parties communes de l’immeuble en copropriété,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance,
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative.
N’entre pas dans ce cadre le bénéfice pour
les occupants du régime de protection. Si l’expert ne conclut pas à l’imminence
du danger, la procédure évolue vers la procédure
ordinaire.
➨ Textes de référence Code de la construction et de l’habitation /CCH :
– art. L. 129-1 à L. 129-7 et R. 129-1 à R. 129-11-1 :
sécurité des équipements communs dans les immeubles
collectifs à usage principal d’habitation
– art. L. 543-1 : astreinte administrative pour les arrêtés pris
sur les parties communes de l’immeuble en copropriété
– art. L. 543-2 : prise en compte des coûts de maîtrise
d’ouvrage et d’accompagnement social
Code Civil :
– art. 2374 8°: privilège spécial immobilier
C. La police spéciale de la sécurité
des établissements recevant du public
(ERP)
Indépendamment des procédures d’insalubrité et de péril
qui leur sont applicables, les établissements
d’hébergement recevant du public (ERP), tels que
les hôtels et les hôtels meublés, sont soumis à des règles
de protection contre les risques de panique et
d’incendie. Le contrôle de ces règles incombe
au maire ou au président de l’EPCI (en cas de transfert
des polices spéciales du maire) qui peut contraindre
l’exploitant à réaliser des travaux de mise en
sécurité.
33
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance.
N’entrent pas dans ce cadre :
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative,
• la possibilité de se substituer financièrement
aux copropriétaires défaillants,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime de
protection. Cependant, lorsque l’évacuation est
ordonnée par le maire, l’hébergement décent des
occupants durant la période d’interdiction
temporaire d’habiter doit être assuré aux frais du
propriétaire.
A défaut, le maire ou le président de l’EPCI doit
prendre les dispositions utiles pour assurer
cet hébergement.
C A S P R A T I Q U E 5
Agir à la suite d’un acte de malveillance
Le propriétaire d’un logement d’une petite copropriété
s’inquiète auprès des services communaux de l’état de
l’ascenseur. Un agent communal se rend sur place et
constate que, manifestement, l’ascenseur a été
endommagé par malveillance (tableau de commande
hors d’usage). Au regard de la dangerosité de
l’ascenseur, le maire ordonne de façon immédiate sa
mise hors alimentation, par arrêté de police générale.
Puis, la mairie interpelle le syndic de copropriété et
demande au Tribunal administratif de lui envoyer un
expert pour dire s’il y a danger imminent et, dans cette
hypothèse, de décrire les mesures provisoires
destinées à y mettre fin. Cela dans le cadre d’une
police des équipements communs des immeubles à
usage principal d’habitation.
L’expert estime qu’il y a en effet impossibilité
d’utiliser l’ascenseur en l’état mais qu’il n’y a pas
imminence du danger. Le maire, une fois forclos le
délai de la phase contradictoire prévue dans le cas
d’espèce, prescrit donc au syndic de copropriété une
obligation de remettre en état complet et pérenne
de fonctionnement, dans un délai d’un mois
maximum, cet ascenseur, par arrêté de police
ordinaire des équipements communs.
Le syndic de copropriété réunit les copropriétaires
en assemblée générale extraordinaire, fait voter
les modalités de réalisation des travaux (choix de
l’entreprise, coût et délais) et non les travaux
eux-mêmes puisqu’ils sont rendus obligatoires
par l’arrêté, fait l’appel de fond puis commande les
travaux.
Les services municipaux s’assurent pendant la période
où l’ascenseur n’est pas disponible qu’aucun habitant,
une personne âgée par exemple, ne soit mis en difficulté
dans sa vie quotidienne par l’absence d’ascenseur. 1) Les autorités compétentes
Est compétent :
• le maire sur le constat de la commission départementale
ou communale de sécurité,
• le président de l'EPCI à fiscalité propre est compétent en
matière d’habitat lorsque le maire lui a transféré son
pouvoir de police spéciale.
2) Les éléments de repérage
Le maire ou le président de l'EPCI est tenu de contrôler
le respect des règles de protection contre les risques
d’incendie et de panique. A ce titre, il peut demander
à la commission de sécurité de visiter les lieux afin de vérifier
la conformité de l’établissement ou non aux règles de
sécurité.
3) La procédure
■ Phase contradictoire
La commission de sécurité compétente procède à
une visite de l’ERP de sa propre initiative ou sur demande
du maire ou du président de l'EPCI, en présence de
l’exploitant. Elle établit un procès-verbal faisant état de
ses constatations sur la conformité de l’établissement
aux règles de sécurité et le cas échéant, mentionne
les mesures devant être prescrites. Elle recueille ensuite
les observations de l’exploitant sur le procès-verbal
afin de respecter le caractère contradictoire de
la procédure.
■ Arrêté relatif à la sécurité de l’ERP
Si la commission relève des non-conformités aux règles
de sécurité, le maire ou le président de l'EPCI prend
ensuite un arrêté ordonnant à l’exploitant de réaliser
les travaux ou aménagements demandés par
la commission de sécurité dans un délai précis.
Si les anomalies relevées sont graves et que
la commission rend un avis défavorable à la poursuite
de l’exploitation, l’arrêté peut prescrire une interdiction
d’habiter temporaire jusqu’à la réalisation des mesures
prescrites, ou encore préciser que les mesures
sont édictées sous peine de fermeture à l’issue du délai
imparti.
L’arrêté est notifié avec le procès-verbal de la commission
de sécurité, à l’exploitant et au propriétaire des murs
(s’il n’est pas l’exploitant) ainsi qu’aux occupants.
Par précaution, il convient de l’afficher sur la façade de
l’établissement ou dans celui-ci et à la mairie. Il est
transmis au préfet au titre du contrôle de légalité et
aux organismes payeurs des aides personnelles
au logement. Il est publié au fichier immobilier aux services
de la publicité foncière.
■ Exécution d’office des mesures prescrites par
l’arrêté
A défaut d’exécution des travaux à l’issue du délai imparti par
l’arrêté, le maire ou le président de l’EPCI adresse une nouvelle
mise en demeure à l’exploitant, lui demandant de
les effectuer dans un nouveau délai à préciser en fonction
des travaux à réaliser et des délais préalablement accordés.
Si la nouvelle mise en demeure est infructueuse, le maire
ou le président de l’EPCI fait réaliser d’office les mesures
prescrites.
■ Hébergement et relogement des occupants
Si une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les
lieux est décidée ou si l'état des locaux impose une
fermeture définitive de l'établissement, l’exploitant est
34
Le rôle de la commission consultative
départementale de sécurité et
d’accessibilité – CCDSA
Dans chaque département, une commission
consultative départementale de sécurité et
d'accessibilité est instituée par arrêté
préfectoral. Le préfet peut de plus créer
des sous-commissions spécialisées,
des commissions d'arrondissement,
des commissions communales ou
intercommunales. La CCDSA se réunit
au moins une fois par an et rend compte
au préfet du fonctionnement des sous-
commissions spécialisées sur la sécurité
contre les risques d’incendie et de panique
dans les ERP, l’accessibilité aux personnes
handicapées dans les ERP, l’homologation
des enceintes destinées à recevoir
des manifestations, etc.
F O C U S tenu à une obligation d’hébergement ou de relogement
des occupants. A défaut, le maire ou le président de l’EPCI
doit assurer le relogement ou l’hébergement décent des
occupants, et cela aux frais de l’exploitant de l’ERP
concerné.
■ Arrêté de main levée
Lorsque les mesures prescrites ont été exécutées par
le propriétaire ou d’office, un arrêté de mainlevée est pris
par le maire ou le président de l'EPCI.
Il est soumis aux mêmes dispositions de publicité et
d’affichage que l’arrêté initial.
■ Recouvrement
Les dépenses engagées par la commune ou l’EPCI pour
l’exécution des travaux d’office sont recouvrées auprès
de l’exploitant. Elles sont augmentées d'un montant
forfaitaire de 8 % pour tenir compte des coûts de
la maîtrise d'ouvrage et de l'accompagnement social.
Le propriétaire des murs est solidaire de l’exploitant dès
lors que l’arrêté lui a régulièrement été notifié.
➨ Textes de référence Code de la construction et de l’habitation/CCH :
– art. L.123-1 à L.123-4 et R.123-1 et suivants :
protection contre les risques d’incendie et de panique
dans les immeubles recevant du public
– art. L. 521-1 à L. 521-4 : régime de protection des
occupants
– art. L. 543-2 : prise en compte des coûts de maîtrise
d’ouvrage et d’accompagnement social
Code Civil :
– art. 2374 8° : privilège spécial immobilier
35
A T T E N T I O N !
En cas de refus des occupants d’évacuer
les lieux, l'autorité compétente (le maire
ou le président de l'EPCI) peut y procéder
d’office dans les cas graves.
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime
de protection (obligation d’hébergement ou
de relogement, suspension des loyers et du bail),
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative.
A T T E N T I O N !
Les sanctions pénales encourues dans le cas
de refus d’agir. Par exemple, une personne
qui refuse, délibérément et sans motif,
d’exécuter les travaux prescrits dans
le cadre de l’arrêté encourt un an de prison
et une amende de 50 000 euros (art. L.123-3
du CCH). Ou encore, une personne qui, bien
qu’étant en mesure de le faire, refuse de
procéder à l’hébergement et au relogement
de l’occupant encourt trois ans de prison et
une amende de 100 000 euros (art. L. 521-4
du CCH). MODELE D’ARRÉTÉ DE PÉRIL IMMINENT
Le Maire/Président d’EPCI de ***
VU le Code de la construction et de l’habitation et notamment ses articles L.511-1 à L.511-6, les articles L.521-1 à L.521-4, les articles R.511-1 à R.511-11 ;
VU l’article R.556-1 du Code de justice administrative ;
VU l’article L.2131-1 du Code général des collectivités territoriales ;
VU le rapport dressé par M.***, expert, désigné par ordonnance de M. le président du tribunal administratif de *** en date du *** sur notre demande, concluant à l’existence d’un péril grave et imminent ;
VU l’avertissement envoyé à M.*** (propriétaire, exploitant, syndic de la copropriété) *** demeurant à *** propriétaire de l’immeuble *** (ou du bâtiment, situation précisé) sis à *** ;
VU la lettre d’information envoyée à l’architecte des bâtiments de France indiquant *** (quand l’immeuble est situé dans un espace protégé) ;
CONSIDERANT qu’il ressort de ce rapport qu’il y a urgence à ce que des mesures conservatoires provisoires soient prises en vue de garantir la sécurité publique, laquelle est gravement menacée par l’état de l’immeuble susvisé en raison de *** ;
ARRÊTÉ
ARTICLE 1 :
M.*** demeurant à *** propriétaire de l’immeuble (du bâtiment) sis ***, ou ses ayants droit, ou Mme ***, exploitant d’un local d’hébergement, hôtel meuble, ou le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic *** demeurant à *** devra dans un délai de *** à dater de la notification [ou de l’affichage] du présent arrêté, prendre toutes mesures pour garantir la sécurité publique en procédant à (énumérer ici les mesures, à caractère provisoire, à prendre, en les précisant) :
– …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… – …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… – ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
sur le ou les bâtiments (à préciser lorsque plusieurs bâtiments occupent une seule parcelle/plan à joindre si nécessaire).
ARTICLE 2 :
Faute pour le propriétaire mentionné à l’article 1 d’avoir exécuté les mesures ci-dessus prescrites dans le délai précisé ci-dessus, il y sera procédé d’office par la commune/l’EPCI et aux frais du propriétaire, ou à ceux de ses ayants droit.
Annexe 2 : Modèles d’arrêtés de péril imminent et de péril ordinaire
36 37
ARTICLE 3 : (selon le cas)
Pour des raisons de sécurité, compte tenu des désordres constatés, le bâtiment, (ou partie de bâtiment à préciser) devra être entièrement évacué par ses occupants, soit immédiatement, ou dès notification du présent arrêté, soit dans un délai maximum de « n » jours. [PRECISER LA REPONSE]
ARTICLE 4 : (selon le cas)
Le propriétaire (ou l’exploitant des locaux d’hébergement) doit avoir informé les services de la mairie/de l’EPCI de l’offre d’hébergement qu’il a faite aux occupants en application des articles L 521-1 et L 521- 3-2 du Code de la construction et de l’habitation, avant le *** (date à préciser/ courte s’agissant d’un péril imminent/parfois impossible si évacuation d‘urgence).
À défaut, pour le propriétaire d’avoir assuré l’hébergement temporaire des occupants, celui-ci sera effectué par la commune/l’EPCI, aux frais du propriétaire (ou de l’exploitant).
ARTICLE 5 :
Les personnes mentionnées à l’article 1 sont tenues de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L. 521-1 a L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation, reproduits en annexe.
Le non-respect des obligations découlant du présent arrêté est passible des sanctions pénales prévues par l’article L. 511-6 ainsi que par les articles L. 521-4 et L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, reproduits en annexes 2 et 3.
ARTICLE 6 :
Si le propriétaire mentionné à l’article 1, ou ses ayants droit, à son initiative, a réalisé des travaux permettant de mettre fin à tout péril, il est tenu d’en informer les services de la commune qui fera procéder à un contrôle sur place.
La mainlevée du péril pourra être prononcée après constatation des travaux effectués par les agents compétents de la commune.
Le propriétaire, tient à disposition des services de la commune/de l’EPCI tous justificatifs attestant de la bonne et complété réalisation des travaux.
ARTICLE 7 :
Le présent arrêté sera notifié aux personnes mentionnées à l’article 1 ainsi qu’aux occupants. Il sera affiché sur la façade de l’immeuble concerne ainsi qu’en mairie.
ARTICLE 8 :
Le présent arrêté est transmis au Préfet du Département de ***.
Annexe 2 (suite) ARTICLE 9 :
Le présent arrêté est transmis au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat/au Maire, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement.
ARTICLE 10 :
Le présent arrêté peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif de *** (adresse), dans le délai de deux mois à compter de sa notification, ou dans le délai de deux mois à partir de la réponse de l’administration si un recours administratif a été déposé au préalable.
Fait à ***, le***
Le Maire/le Président de l’EPCI
Annexe 2 (suite)
38 39
MODELE D’ARRÉTÉ : PÉRIL ORDINAIRE
Le Maire/Président d’EPCI de ***
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment les articles L.2131-1, L.2212 -2, L.2212- 4 et L.2215-1 ;
Vu le Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L 511-1 à L 511-6, L.521-1 à L.521- 4, L.541-2 [et en cas d’hôtel meuble L.541-3], et les articles R.511-1 à R.511-12 et R.511-14 à R.511-20 ;
Vu l’avis de l’architecte des bâtiments de France en date du *** [si bâtiment dans un espace protégé, en application de l’art R.511-3 du Code de la construction et de l’habitation] ;
Vu la lettre d’information adressée à M.*** (propriétaire, syndicat de copropriétaires, SCI, société, exploitant) lui signalant des désordres sur le bâtiment susceptibles de porter atteinte à la sécurité publique et lui ayant demandé ses observations ;
Vu l’absence de réponse *** et/ou vu la persistance de désordres mettant en cause la sécurité publique ou/et des occupants [Préciser la réponse] ;
Vu les éléments techniques apparaissant dans le rapport en date du *** constatant les désordres suivants dans l’immeuble (bâtiment, édifice, partie précisée) *** situé ****(adresse précise, parcelle) :
[bref descriptif des lieux et description des désordres apparaissant au rapport et justifiant l’arrêté] :
……………………………………………………………………………………………………………………
CONSIDERANT qu’en raison de la gravité de la situation et de la persistance des désordres, il convient d’engager la procédure de péril afin que la sécurité publique, ou celle des occupants, soit sauvegardée ;
ARRÊTÉ
ARTICLE 1 :
M. ***, (noms, prénoms), domicilié à *** ou résidant à *** (adresse), né le ***, état civil, propriétaire de l’immeuble sis à *** (adresse complété) - *** (références cadastrales) – situé à *** (bâtiment, étage), ou ses (leurs) ayants droit
Vu le Code civil, notamment les articles 2384-1, 2384-3 et 2384-4 [uniquement en cas d’inscription de privilège au stade de l’arrêté de péril, pour les coûts d’hébergement /relogement et/ou de démolition];
Propriété acquise par acte du *** (date) reçu par Me ***, notaire à ***, et publié le *** (date) volume et n° ***, et (le cas échéant) les titulaires de droits réels (mêmes mentions nécessaires), ou ses (leurs) ayants droit – Reprendre exactement les données figurant au fichier immobilier ; les données personnelles figurent sur la fiche individuelle de propriétaire. Tels que figurant au fichier immobilier/mêmes sources.
Annexe 2 (suite) Si personne morale
Propriété de *** forme de la personne morale (société, SCI, association ou autre), ayant son siège social à *** (adresse) immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le N° ***, représenté par M. ***, en qualité de *** (gérant en SCI), adresse,
En cas de copropriété (travaux portant sur parties communes)
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété, situé à *** (adresse complète), références cadastrales, et représenté par le syndic *** (nom et adresse)
En cas d’hôtel meublé
M. *** (personne physique ou morale) exploitant de l’hôtel meublé, dénommé *** situé à ***, siège social et/ou adresse de l’exploitant, immatriculé au registre du commerce et des sociétés, sous le N°***, propriété de ***, ou Mme *** (propriétaire des murs), demeurant à (adresse de domicile), né le *** à ***, état civil,
Est/sont mis en demeure d’effectuer les travaux de réparation *** (délai à préciser, ne peut être inférieur à un mois) ou de démolition, du bâtiment susvisé dans un délai de *** (idem), à compter de la notification du présent arrêté :
– ____________________________________________________________________________
(le cas échéant) de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.
propriété acquise par acte du *** reçu par Me ***, notaire à *** et publié le *** volume *** et n° ***, ou ses ayants droit,
état descriptif de division (EDD) publié le *** volume *** acte par Me ***, (modifie, le cas échéant par EDD publié ***) et appartenant à :
Lot 1 : M.*** (noms, prénoms), né le ***, à ***, état civil, propriété acquise par acte du *** reçu par Me ***, notaire à *** et publie le *** volume et n° ***, ou ses ayants droit ;
Lot 2 : N.*** (noms, prénoms), ne le ***, à ***, état civil, propriété acquise par acte du *** reçu par Me ***, notaire à *** et publie le *** volume et n° ***, ou ses ayants droit ;
propriété acquise par acte du *** reçu par Me ***, notaire à *** et publié le *** volume *** et n° *** , ou leurs ayants droit,
Annexe 2 (suite)
40 41
ARTICLE 2 : Le cas échéant
Compte tenu du danger encouru par les occupants du fait de l’état des lieux, les locaux sis *** (préciser bâtiment, étage, localisation ou tout l’immeuble) sont interdits temporairement à l’habitation et a toute utilisation à compter du *** (dès la notification de l’arrêtée ou période à partir de la notification) *** et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de péril.
Ou, le cas échéant :
Compte tenu du danger encouru par les occupants du fait de l’état des lieux (ou de la démolition ordonnée) les locaux sis *** (préciser bâtiment, étage, localisation ou tout l’immeuble) sont interdits définitivement à l’habitation et à toute utilisation immédiatement/ou à compter du *** (ne peut excéder un an).
Le propriétaire mentionné à l’article 1 (ou l’exploitant des locaux d’hébergement) est tenu d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants en application des articles L.521-1 et L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il doit également avoir informé les services de la mairie/EPCI de l’offre d’hébergement (ou de relogement) qu’il a faite aux occupants, avant le : *** (date à préciser)
À défaut, pour le propriétaire (ou l’exploitant des locaux d’hébergement) d’avoir assure l’hébergement provisoire (ou le relogement définitif) des occupants, celui-ci sera effectué par la commune/EPCI, aux frais du propriétaire (ou de l’exploitant).
ARTICLE 3 :
La non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits par le présent arrêté dans les délais fixés expose le propriétaire (et le cas échéant l’exploitant du local d’hébergement) mentionné(s) à l’article 1 au paiement d'une astreinte financière calculée en fonction du nombre de jours de retard, dans les conditions prévues à l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.
ARTICLE 4 :
Le propriétaire mentionne à l’article 1 (ou l’exploitant d’un local d’hébergement) est tenu de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L. 521-1 a L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation, reproduits en annexe 1.
Le non-respect des prescriptions du présent arrêté et des obligations qui en découlent sont passibles des sanctions pénales prévues par l’article L. 511-6 ainsi que par les articles L. 521-4 et L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, reproduits en annexes 2 et 3.
ARTICLE 5 : [en cas d’inscription du privilège spécial immobilier au stade de l’arrêté]
Le coût des mesures d’hébergement, ou de relogement définitif, des occupants et/ou de réparations, travaux, démolition du bâtiment, à exécuter en application du présent arrêté est évalué sommairement à *** euros.
Annexe 2 (suite) ARTICLE 6 :
Faute pour le propriétaire (ou l’exploitant) mentionné à l’article 1 d’avoir réalisé les travaux prescrits au même article et après mise en demeure restées sans effet, il y sera procédé d’office à ses frais, ou à ceux de ses ayants droit.
La mainlevée du présent arrêté de péril ne pourra être prononcée qu’après constatation par les services de la commune de la complète réalisation des travaux au regard des mesures prescrites par le présent arrêté.
Le propriétaire mentionne à l’article 1, ou ses ayants droit, tient à disposition des services de la mairie/de l’EPCI tous justificatifs attestant de la bonne réalisation des travaux.
ARTICLE 6 :
Le présent arrêté sera notifié aux personnes mentionnées à l’article 1 ci-dessus.
Il sera également notifié aux occupants de l’immeuble, à savoir à :
–
M***
et affiché sur la façade de l’immeuble ainsi qu’en mairie (cet affichage peut être facultatif mais toujours recommande).
ARTICLE 7 :
Le présent arrêté est transmis au préfet du département.
ARTICLE 8 :
Le présent arrêté sera transmis au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat/au Maire (le cas échéant), aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu’au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département.
ARTICLE 9 :
Le présent arrêté fera l’objet d’une publication au fichier immobilier du service de publicité foncière ou au livre foncier (en Alsace-Moselle), dont dépend l’immeuble, aux frais du propriétaire mentionne à l’article 1.
Si la mainlevée du présent arrêté de péril a été notifiée au propriétaire mentionne à l’article 1, ou à ses ayants droit, la publication, à ses frais, de cette mainlevée emporte caducité de la présente inscription, dans les conditions prévues à l’article 2384-4 du Code civil.
Le présent arrêté fera l’objet d’une première inscription au fichier immobilier, à la diligence du maire/président d’EPCI pour le montant précisé ci-dessus, en application des articles 2384-1 et 2384-3 du Code civil.
Annexe 2 (suite)
42 43
ARTICLE 10 :
Le présent arrêté peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif de *** (adresse), dans le délai de deux mois à compter de sa notification, ou dans le délai de deux mois à partir de la réponse de l’administration si un recours administratif a été déposé au préalable.
Fait à ***, le***
Le Maire/Président EPCI
Observation :
– si le propriétaire est une personne physique :
Monsieur ou Madame NOM (lettre majuscule), prénoms dans l’ordre de l’état civil, date et lieu de naissance, nom du conjoint ou situation matrimoniale (célibataire, pacse, veuf ou divorce) ;
– si le propriétaire est une personne morale :
• la société DENOMINATION, forme juridique, siège social.
• N° SIREN complété, pour les personnes morales immatriculées au R.C.S., de la mention «R.C.S.» suivie du nom de la ville du greffe d’immatriculation.
• Date et lieu de déclaration à la Préfecture pour les associations.
• Date et lieu du dépôt des statuts pour les syndicats.
• Nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale.
Annexe 2 (suite) Chapitre 1 Chapitre 3
Les principales
procédures relevant de
la compétence du préfet
A côté des prérogatives du maire ou du président d’intercommunalité, le préfet est compétent en matière de police spéciale de l’insalubrité, associant dégradation du bâti et conséquences sur la santé des occupants. Le préfet peut toutefois déléguer, sous conditions, ce pouvoir au président de l’EPCI (par la délégation des polices spéciales du préfet au président de l’EPCI).
I. La police spéciale de l’insalubrité
La procédure d’insalubrité est définie par la notion de
danger pour la santé ou la sécurité des occupants actuels
ou éventuels ou pour les voisins. Elle suppose une
appréciation de faits qui associe une dégradation du bâti
ou des logements qui ont des effets négatifs sur la santé.
L’arrêté d’insalubrité concerne le traitement des désordres
présentant un danger pour la santé ou la sécurité des
occupants ou des voisins que les locaux soient destinés
ou non à l’habitation. Il peut également intégrer des
désordres qui concernent la sécurité.
Selon l’état de l’immeuble ou du logement, le préfet
ou le président de l’EPCI (en cas de délégation
des pouvoirs du préfet) peut prendre un arrêté
d’insalubrité remédiable avec prescriptions de travaux
ou un arrêté d’insalubrité irrémédiable avec interdiction
définitive d’habiter.
En cas de danger imminent, l’exécution de mesures
urgentes peut être ordonnée.
A. Les autorités compétentes
Trois autorités peuvent possiblement intervenir en
fonction de la situation :
• Le préfet sur le rapport de l’ARS ou du SCHS.
• Le président de l’EPCI, disposant d'un PLH et délégataire
des aides à la pierre dans les conditions cumulatives
suivantes : les communes membres ont transféré au
président de l'EPCI leurs compétences en matière de
police spéciale et le préfet a délégué ses prérogatives
en matière de police de santé. Les compétences
déléguées s’exercent alors dans le cadre d’un service
intercommunal d’hygiène et de santé (SIHS).
• Le maire peut être amené à connaître des situations
d’insalubrité. Dans ce cas, il peut prendre toute mesure
pour faire face à un risque immédiat dans le cadre de
son pouvoir de police générale puis les services de l’Etat
interviendront via les polices spéciales de l’insalubrité.
B. Les éléments de repérage
Ces éléments se caractérisent notamment par
les désordres fréquents dans les domaines suivants :
■ Eau :
– mauvais raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées,
– infiltrations (toiture, gouttières).
■ Entretien :
– mauvais entretien des parties communes des immeubles
d’habitation,
44 – présence de nuisibles (rats, cafards…),
– présence en surnombre d’animaux domestiques.
■ Habitat :
– défaut de ventilation / Présence de moisissures,
– humidité, pouvant générer des problèmes
respiratoires,
– installation et entretien défectueux des appareils
à combustion (chauffage, production d’eau chaude),
– installation électrique vétuste et dangereuse,
– risque d'intoxication au monoxyde de carbone,
saturnisme, radon, etc.
C. La procédure
La procédure de déclaration d'insalubrité est mise en
œuvre par un arrêté déclarant l'insalubrité et prescrivant
les mesures nécessaires pour y remédier après avis
du conseil départemental de l’environnement et
des risques sanitaires et technologiques (CODERST).
Les arrêtés d'insalubrité sont précédés d'une enquête
d'insalubrité et obéissent à des règles particulières
de notification.
1) La phase contradictoire
■ Rôle du maire
En s’assurant du respect du RSD, les services communaux
peuvent être confrontés à des situations relevant de
l’insalubrité. Si la commune est dotée d’un SCHS,
il appartient à ce service d’instruire la procédure.
Dans les autres cas, le maire peut saisir l’ARS pour lui
demander d’établir un rapport sur l’insalubrité suspectée
et enclencher la procédure.
■ Rôle du préfet ou du président de l’EPCI
L’évaluation du danger et de l’insalubrité est réalisée
par l’ARS ou le SCHS à la demande notamment
du locataire, du maire ou par auto-saisine. Un rapport
établi par l’ARS ou le SCHS est adressé
au préfet qui saisit le CODERST pour avis sur la réalité
des causes de l'insalubrité ainsi que sur les mesures
propres pour y remédier. Les propriétaires de l'immeuble
ainsi que tous les titulaires de droits réels, les exploitants
et les occupants sont informés par le préfet au moins
30 jours à l'avance de la tenue de la réunion
du Conseil.
En cas de délégation des polices spéciales du préfet au
président de l’EPCI, l’évaluation de l’insalubrité et le
rapport seront établis par le service intercommunal
concerné et transmis au président de l’EPCI pour saisine
du CODERST.
2) La prise d’un arrêté d’insalubrité
Si le CODERST conclut à une insalubrité remédiable,
l’arrêté prescrit des mesures et des travaux nécessaires
pour y remédier dans un délai imparti et prononce, le cas
échéant une interdiction temporaire d’habiter.
Si le CODERST conclut à une insalubrité irrémédiable,
l’arrêté prescrit des mesures pour empêcher l’accès et
l’usage du bâtiment voire la démolition lorsque celle-ci
est nécessaire et prononce l’interdiction définitive
d’habiter.
L’arrêté est notifié au propriétaire et aux occupants.
Lorsque les travaux prescrits concernent les parties
communes d’un immeuble en copropriété, la notification
est valablement faite au syndic en tant que représentant
du syndicat de la copropriété. L’arrêté est affiché par
précaution sur la façade de l’immeuble concerné ainsi
qu’à la marie.
Il est publié au fichier immobilier aux services de
la publicité foncière. Il est transmis au maire de la
commune, au président de l’EPCI, aux organismes payeurs
des aides personnelles au logement.
3) La procédure d’urgence
En cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité
des occupants lié à l’insalubrité de l’immeuble, le préfet
ou le président de l’EPCI (en cas de délégation des polices
spéciales du préfet) peut, sur le fondement du rapport
établi à l’occasion de l’enquête d’insalubrité, ordonner
l’exécution de mesures urgentes pour assurer la mise en
sécurité des personnes avant l’issue de la procédure
ordinaire et au besoin interdire temporairement le
logement à l’habitation (art. L. 1331-26-1 du CSP).
Cet arrêté fait l’objet des mêmes mesures de publicité
que l’arrêté d’insalubrité. A défaut d’exécution des
mesures prescrites, le préfet ou le président de l’EPCI
les fait exécuter d’office aux frais du propriétaire et
dans ce cas, sans mise en demeure préalable. L’arrêté
pris sur le fondement de l’urgence permet de protéger
les occupants.
45 4) L’exécution d’office des mesures prescrites
par l’arrêté
À défaut d’exécution des travaux et des mesures prescrits
par l’arrêté remédiable, le maire au nom de l’État ou à
défaut le préfet doit intervenir pour réaliser les travaux
et les mesures prescrits d’office après mise en demeure
restée infructueuse à l’issue d’un délai d’un mois.
5) L’hébergement ou le relogement
des occupants
En cas d’interdiction d’habiter (temporaire ou définitive) ou
lorsque les travaux prescrits rendent le logement
temporairement inhabitable, si le propriétaire n’a pas
satisfait à son obligation d’héberger ou de reloger les
occupants, le préfet ou le président de l’EPCI (en cas de
délégation des polices spéciales du préfet) assure cette
obligation aux frais du bailleur.
Lorsque la déclaration d’insalubrité concerne un immeuble
situé dans une Opération programmée d’amélioration de
l’habitat (OPAH) ou dans une opération d’aménagement,
l’obligation d’hébergement ou de relogement est assurée
par la personne publique (le maire ou le président de l’EPCI)
qui a eu l’initiative de l’opération.
6) Le recouvrement
Les dépenses engagées par le maire au nom de l’Etat ou
le président de l’EPCI (en cas de délégation des polices
spéciales du préfet) ou, à défaut, par le préfet pour
l’exécution des mesures d’office ou la substitution
financière aux copropriétaires défaillants, sont recouvrées
auprès des propriétaires ou des copropriétaires.
Les dépenses engagées au titre des travaux d’office sont
augmentées d'un montant forfaitaire de 8% pour tenir
compte des coûts de la maîtrise d'ouvrage et de
l'accompagnement social.
46
C A S P R A T I Q U E 6
Que faire en cas d’intoxication d’un enfant au monoxyde de carbone ?
Un enfant est hospitalisé en plein hiver après une grave intoxication au monoxyde de carbone. Un agent municipal du SCHS visite le logement. S’y trouvent les parents de l’enfant hospitalisé. Ils sont locataires d’un bien manifestement insalubre, au-delà des problèmes de chauffage à combustion ayant provoqué l’intoxication. L’agent du SCHS demande au maire de prendre par arrêté de police générale une interdiction immédiate d’habiter avec, à titre de précaution supplémentaire, une coupure de l’alimentation gaz. Le maire suit cette recommandation. Contacté par la ville, le propriétaire du logement considère qu’il n’est pas responsable de ces problèmes et que les locataires ont dégradé les lieux. L’hébergement d’office de la famille est assuré par la ville à proximité du logement et la famille est ainsi provisoirement à l’abri.
Parallèlement, le SCHS contacte l’ARS pour que soit pris immédiatement par le préfet un arrêté d’urgence d’insalubrité (art. L. 1331-26-1 du CSP) faisant obligation de « réparer » dans les 48 h l’installation de chauffage défectueuse et confirmant, en attendant, l’interdiction d’habiter.
Le propriétaire ne donnant pas suite, la DDT engage les travaux d’office. Commande est faite à un chauffagiste en mesure d’intervenir très vite (via la possibilité donnée par le Code des marchés publics de se dispenser de publicité et de mise en concurrence en cas d’urgence).
Le SCHS établit un rapport sur les causes générales d’insalubrité et un arrêté d’insalubrité remédiable est signé par le préfet après passage en CODERST qui a conclu à la remédiabilité de cette insalubrité. Les travaux sont prescrits aux bailleurs avec un délai de 3 mois pour les exécuter. De son côté, le magistrat référent en matière d’habitat indigne, informé de la fin de non-recevoir du propriétaire aux deux premiers arrêtés, convoque ce dernier pour lui rappeler ses obligations et l’informer des peines qu’il encourt s’il persiste dans son refus d’agir. Quant à la question de la responsabilité des désordres relevant, selon le propriétaire, du locataire, la puissance publique n'avait pas à s'en préoccuper. Son rôle est de prescrire les travaux à leur responsable légal, ici le propriétaire, et libre à ce dernier d'engager une action judiciaire à l’encontre du locataire. La créance qui n’a pu être recouvrée par la commune ou
par l’EPCI (en cas de délégation des polices spéciales du
préfet) est mise à la charge de l’État (art. L.1331-29 du
CSP).
En copropriété, le recouvrement des dépenses engagées
au titre des mesures exécutées d’office sur les parties
communes ou de la substitution aux copropriétaires
défaillants est réalisé auprès de chaque copropriétaire au
prorata de sa quote-part.
➨ Textes de référence Code de la Santé Publique/CSP :
– art. L.1331-26 à L.1331-29 : procédure d’insalubrité
Code de la construction et de l’habitation/CCH :
– art. L. 521-1 à L. 521-4 : régime de protection des
occupants
– art. L. 543-1 : astreinte administrative pour les arrêtés
pris sur parties communes de l’immeuble en copropriété
– art. L. 543-2 : prise en compte des coûts de maîtrise
d’ouvrage et d’accompagnement social
Code Civil :
– art. 2374 8°: privilège spécial immobilier
II. La police relative au danger
sanitaire ponctuel imminent
pour la santé publique
Cette procédure permet de traiter en urgence les dangers
sanitaires ponctuels indépendamment des procédures
plus lourdes visant à déclarer l’insalubrité d’un
immeuble.
En présence d’un danger ponctuel pour la santé de
l’occupant ou pour le voisinage dû à une violation
des règles d’hygiène (notamment celles du règlement
sanitaire départemental - RSD), et dont l’imminence
nécessite une intervention d’urgence, le préfet ou le
président de l’EPCI (en cas de délégation des polices
spéciales du préfet) peut agir dans les plus brefs délais en
ordonnant l’exécution immédiate des mesures
nécessaires pour mettre fin au danger.
Cette procédure peut être utilisée par exemple lorsque
l’accumulation de déchets ou d’objets dans une propriété
privée ou à l’intérieur de l’habitation est telle qu’elle peut
générer des risques sanitaires graves pour les occupants
du logement (propriétaires ou locataires).
A. Les autorités compétentes
Le préfet ou le président de l’EPCI, disposant d'un PLH et
délégataire des aides à la pierre dans les conditions
cumulatives suivantes : les communes membres ont
transféré au président de l'EPCI leurs compétences
en matière de police spéciale et le préfet a délégué
ses prérogatives en matière de police de santé.
Les compétences déléguées s’exercent alors dans
le cadre d’un Service Intercommunal d’Hygiène et de
Santé (SIHS).
B. Les éléments de repérage
Cette procédure peut être utilisée par exemple dans
les cas suivants :
• ventilation absente ou insuffisante en présence
d’appareils à combustion (appareil de chauffage,
de production d’eau chaude sanitaire),
• appareils à combustion défectueux (risque mortel
d’intoxication au monoxyde de carbone),
• absence d’alimentation en eau potable (absence,
coupure...),
• installation électrique dangereuse (risque grave
d’électrocution),
• accumulation de déchets (risque d’incendie,
d’effondrement de plancher, risques infectieux, etc…),
• présence d’un grand nombre d’animaux, odeurs et
présence de nuisibles.
47
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %,
• la possibilité de se substituer financièrement
aux copropriétaires défaillants mais la substitution
ne peut être appliquée dans la procédure d’urgence,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime
de protection (obligation d’hébergement ou
de relogement, suspension des loyers et du bail),
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative mais l’astreinte ne
peut être demandée dans la procédure d’urgence. C. La procédure
■ Constat
• Après réception du signalement d’un administré ou
d’un intervenant social, une visite est réalisée sur place
par le maire ou le président de l’EPCI (ou un de leurs
agents), agissant sur délégation du préfet.
• Un rapport de visite est rédigé concernant les faits
constatés, les risques en résultant, l’urgence d’une
intervention et la nature des mesures à prendre.
• Le rapport de visite est transmis au préfet via l’ARS pour
saisine : un arrêté peut alors être pris.
■ Prise de l’arrêté
Sans autre formalisme, l’arrêté du préfet ou du président de
l’EPCI en cas de délégation des polices spéciales du préfet
prescrit au responsable de l’infraction (propriétaire ou
occupant selon le cas) de mettre fin au désordre ponctuel
constaté avec les règles d’hygiène, dans un délai précis.
L’arrêté est notifié au responsable de l’infraction (propriétaire,
occupant ou exploitant) et est transmis au maire.
■ Contrôle de la bonne exécution des travaux
Le maire ou le président de l’EPCI en cas de délégation
des polices spéciales du préfet ou à défaut le préfet
vérifie la réalisation des mesures prescrites par l’arrêté.
■ Exécution d’office des mesures prescrites par
l’arrêté
Le maire, le président de l’EPCI en cas de délégation
des polices spéciales du préfet, ou à défaut
le préfet réalise d’office l’exécution des mesures
visées par l’arrêté en cas de carence de la personne
responsable.
Le recouvrement des frais correspondants aux mesures
exécutées d’office est réalisé auprès de la personne à qui
48
Cette procédure permet :
• l’exécution des travaux d’office et le recouvrement
des frais correspondants majorés d’un montant
forfaitaire de 8 %.
N’entrent pas dans ce cadre :
• la possibilité de se substituer financièrement
aux copropriétaires défaillants,
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier pour garantir la créance,
• le bénéfice pour les occupants d’un régime de
protection (obligation d’hébergement ou de
relogement, suspension des loyers et du bail),
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative.
C A S P R A T I Q U E 7
Accumulation de déchets
Monsieur J., habite un vaste logement dont il propriétaire. Des voisins se plaignent auprès du syndic des mauvaises odeurs qui, selon eux, émanent de ce logement.
Le syndic de copropriété, faute de réponse de Monsieur J. à ses courriers, se retourne vers les services municipaux. Un agent de la commune se rend dans de brefs délais chez Monsieur J. et discute longuement avec lui jusqu’à ouverture de la porte. Il s’avère que des monceaux de poubelles et de détritus jonchent les parquets et les meubles de son logement. Monsieur J. menace de se suicider.
Les services municipaux se rapprochent d’un médecin psychiatre travaillant dans un centre médico- psychologique et proposent aux services préfectoraux de prendre un arrêté de « danger sanitaire ponctuel » faisant obligation d’évacuer les déchets, de mettre fin à la prolifération de nuisibles, de remettre les lieux dans un état normal d’hygiène et de propreté et, de réaliser tous travaux connexes dont le nettoyage pourrait montrer la nécessité. L’objectif est de mettre fin au risque sanitaire lié à l’accumulation de déchets et au risque incendie de même origine. Le psychiatre constate la nécessité d’une courte hospitalisation d’office.
Pendant ce temps, les services municipaux, constatent la non-exécution de l’arrêté. Sa mise en œuvre est réalisée d’office avec une entreprise qui trie les déchets afin d’en extraire les éventuels objets de valeur puis remet les lieux en état. Au terme de l’opération, les frais engagés sont recouvrés auprès du propriétaire. Le médecin psychiatre identifie un service à même d’accompagner Monsieur J. après son retour pour une bonne réappropriation des lieux et, sinon éviter une récidive ou au moins d’en limiter les effets. elles incombaient par un titre de perception comme
en matière de contributions directes.
➨ Textes de référence – Art. L.1311-4 du Code de la santé publique
– Art. L.543-2 du CCH : prise en compte des coûts
de maîtrise d’ouvrage et d’accompagnement social
49
Qu’est-ce que l’incurie ?
Lorsque l’accumulation de déchets ou d’objets dans une propriété privée ou à l’intérieur de l’habitation est telle qu’elle peut générer des risques sanitaires graves pour les occupants du logement (propriétaires ou locataires), le maire, après mise en demeure, est tenu d’assurer d’office l’élimination des déchets aux frais du responsable.
Cette accumulation s’accompagne souvent d’un manque d’hygiène de la personne et d’une certaine négligence quant à d’éventuels soins médicaux nécessaires au maintien de sa santé. C’est ce que l’on appelle l’incurie. Pour traiter ces situations, il apparait nécessaire de faire appel à des compétences diverses (médicales, sociales, juridiques et techniques) dès le départ de la prise en charge de la situation, un acteur unique ne pouvant la résoudre. Dans certains départements, une cellule d’intervention pluridisciplinaire et coordonnée est parfois mise en place (dans le cadre du PDLHI ou à l’initiative d’un territoire) pour améliorer la prise en charge des personnes, dans le respect de ses droits et libertés. Ce dispositif associe la commune (SCHS), le Conseil départemental, les services hospitaliers psychiatriques, les CMP (centres médicaux psychologiques), les bailleurs sociaux, le parquet.
La compétence du maire au titre des « déchets » s’entend le plus souvent dans le sens de la règlementation de la collecte des déchets ménagers d’une part et du contrôle des dépôts sauvages, d’autre part.
En matière d’habitat indigne, le maire est également confronté à des situations d’occupants qui accumulent des déchets à l’intérieur de leurs habitations au point de générer des risques sanitaires graves.
L’article L.541-3 du Code de l’environnement donne compétence au maire pour faire assurer le respect des dispositions législatives et réglementaires relatives aux déchets. Conformément à ces dispositions, lorsque des déchets sont abandonnés, déposés ou gérés contrairement aux prescriptions du Code de l’environnement et des règlements pris pour leur application, « l’autorité titulaire du pouvoir de police compétente avise le producteur ou détenteur de déchets des faits qui lui sont reprochés ainsi que des sanctions qu’il encourt et, après l’avoir informé de la possibilité de présenter ses observations, écrites ou orales, dans un délai d’un mois, le cas échéant assisté par un conseil ou représenté par un mandataire de son choix, peut le mettre en demeure d’effectuer les opérations nécessaires au respect de cette réglementation dans un délai déterminé ».
Cette procédure qui vise pour l’essentiel les cas de dépôts sauvages de déchets et modifiée par l’ordonnance du 11 janvier 2012, ne paraît pas toujours adaptée pour traiter un problème sanitaire dans la mesure où elle institue une procédure contradictoire relativement longue.
Extraits du vademecum « Agir contre l’habitat insalubre ou dangereux » DIHAL- PNLHI.
F O C U S III. LA POLICE RELATIVE
AUX LOCAUX IMPROPRES
À L’HABITATION
Cette police vise à interdire la mise à disposition de
« locaux impropres à l’habitation », définie à l’article
L. 1331-22 du CSP. Elle n’est pas applicable dans le cas
de propriétaires occupants.
A. Les autorités compétentes
• Le préfet sur le fondement d’un rapport de l’ARS ou du
SCHS.
• Le président de l’EPCI en cas de transfert et délégation
de compétence.
B. Les éléments de repérage
Sont concernés les locaux mis à disposition (gratuitement
ou contre paiement d’un loyer) à fin d’habitation tels que :
• les caves, sous-sol, combles, pièces dépourvues
d’ouverture vers l’extérieur,
• tous les autres locaux non destinés à l’habitation et
impropres par nature à cet usage ( cabanes, abris de
jardins, garages…).
Ces locaux sont généralement aménagés sommairement
pour être prêtés ou loués à fin d’habitation.
Les critères de qualification font l’objet d’une
jurisprudence abondante. La qualification de ces locaux
« impropres » doit reposer sur des critères objectifs
permettant de motiver la décision d’interdiction de mise à
disposition à fin d’habitation.
C. La procédure
Le fait que les locaux sont impropres à l’habitation est
constaté à l’occasion d’une visite sur place des lieux en
présence de l’occupant.
Une fois le constat établi, il est recommandé aux agents
de l’ARS ou du SCHS d’informer par courrier celui qui a mis
à disposition les locaux sur la procédure envisagée et de
lui accorder un délai afin de lui permettre de présenter
ses observations.
Le cas échéant, à l’issue de ce délai, ou directement, le
préfet met en demeure par arrêté la personne ayant mis
des logements inhabitables à la disposition d’autrui et lui
demande de faire cesser cette situation dans un délai qu’il
fixe.
Cet arrêté rappelle l’obligation pour le logeur d’assurer
le relogement définitif des occupants dans un délai précis.
L’arrêté est notifié aux personnes concernées
(propriétaire, bailleur, autres). Le bailleur ou le logeur doit
reloger les occupants.
A défaut du respect par le bailleur, ou le logeur, de son
obligation de proposer un nouveau logement décent,
le préfet (ou le président de l’EPCI) est tenu de se
substituer et d’assurer ce relogement.
➨ Textes de référence Code de la Santé Publique/CSP :
– art. L. 1331-22 : procédure relative aux locaux
impropres
Code de la construction et de l’habitation/CCH :
– art. L. 521-1 à L. 521-4 : régime de protection
des occupants
Code Civil :
– art. 2374 8°: privilège spécial immobilier
50
Cette procédure permet :
• le bénéfice pour les occupants d’un régime de
protection (obligation d’hébergement ou de
relogement, suspension des loyers, des charges et
du bail),
• le recours à l’inscription d’un privilège spécial
immobilier.
N’entrent pas dans ce cadre :
• l’application à l’encontre du propriétaire
d’une astreinte administrative,
• la possibilité de se substituer financièrement
aux copropriétaires défaillants. 51
Chapitre 4
Les mesures d’exécution
et la protection
des occupants
Lorsque des mesures coercitives sont prises par le maire (pour le compte de la commune ou au nom du préfet) ou par le président de l’EPCI, il s’agit de veiller à leur exécution. Lorsqu’elles ne sont pas exécutées de manière volontaire, le maire peut s’appuyer sur des dispositions réglementaires pour faire en sorte qu’elles le soient. Le maire veille également à la mise en œuvre des mesures de protection des occupants dans le cadre de l’exécution de ces mesures.
I. L’exécution d’office
des mesures prescrites
par les arrêtés
Lorsque le maire exécute des travaux d’office au nom de
l’Etat ou en son nom propre, il le fait aux frais avancés de
la commune, qui recouvre ensuite les frais consécutifs
auprès des personnes concernées.
A l’exception des mesures prises en application
d’un arrêté à caractère imminent, la commune peut
bénéficier de subventions de l’Anah d’un montant hors
taxes de 50 % des frais réels avancés pour l’exécution
de la totalité des travaux d’office, subvention
qu’elle conserve même après le recouvrement des frais
avancés.
La commune bénéficie, par ailleurs, des garanties
instituées pour le recouvrement des créances
publiques.
Si les créances correspondant à des mesures exécutées
d’office par le maire au nom de l’État n’ont pu être
recouvrées par la commune et que celle-ci a fait toute
diligence et utilisé tous les moyens pour les recouvrer,
elles sont mises à la charge de l’État (ou d’une personne
publique s’y substituant, alors subrogée dans
les obligations et droits de celui-ci).
A. Les autorités compétentes
Le maire (ou le président de l’EPCI) au nom de la commune
est compétent pour exécuter d’office :
• les mesures prescrites par les arrêtés, imminents et non
imminents, portant sur les équipements communs
des immeubles collectifs d’habitation,
• les mesures prescrites par les arrêtés de péril, imminents
et non imminents,
• les mesures prescrites par les arrêtés portant sur
la sécurité des ERP « hôtels meublés ».
Le maire (ou le président de l’EPCI) au nom de l’État est
compétent pour :
• exécuter d’office les mesures prescrites par les arrêtés
d’insalubrité remédiable,
• exécuter d’office les mesures destinées à écarter tout
danger immédiat pour la santé et la sécurité
des occupants ou des voisins,
• empêcher l’accès et l’usage des locaux déclarés
insalubres irrémédiables, concurremment avec le Préfet,
• empêcher l’accès et l’usage de locaux impropres à
l’habitation concurremment avec le préfet,
• exécuter d’office les mesures prescrites par les arrêtés
préfectoraux portant sur un danger sanitaire ponctuel
portant sur l’habitat concurremment avec le préfet. Lorsqu’un arrêté prévoit une interdiction d’habiter
provisoire ou définitive et que les propriétaires n'assurent
pas leur obligation d'hébergement ou de relogement,
la puissance publique se substitue également à eux
(cf. III. La protection des occupants en cas de mesures de
police spéciale).
B. La procédure
L’exécution d’office doit être fondée sur un arrêté pris
dans le cadre de l’une des procédures exécutoires,
c’est-à-dire dûment notifié et, pour les arrêtés du maire
(ou le président de l’EPCI), transmis en préfecture.
Selon les cas, l’exécution d’office doit également être
précédée d’une mise en demeure de l’autorité
compétente (maire ou le président de l’EPCI),
ou non.
L’exécution d’office est de droit dans toutes
les procédures d’urgence et ne nécessite pas une mise
en demeure préalable. Il est ainsi dans les cas suivants
notamment :
• arrêté de péril imminent,
• arrêté à caractère imminent portant sur les équipements
communs,
• arrêté relatif au danger sanitaire ponctuel,
• arrêté d’urgence en insalubrité.
L’exécution d’office est précédée d’une mise en demeure,
complémentaire à l'arrêté initial, notamment dans les cas
suivants :
• arrêté de péril non imminent,
• arrêté à caractère non imminent ou non urgent,
en matière d’équipements communs,
• arrêté non imminent en matière de sécurité
des ERP,
• arrêté d’insalubrité.
La mise en demeure est réalisée par l’autorité
administrative compétente pour exécuter les travaux
d’office.
Elle doit être justifiée par un constat (ou un procès-
verbal) de non-exécution des mesures prescrites,
ou de leur insuffisance pour mettre fin aux désordres
tels que constatés dans l’arrêté. Elle doit comporter
un délai précis pour l’exécution de ces mesures,
qui ne peut être inférieur à un mois, à compter de sa
notification.
C. Les autorisations préalables
à l’exécution d’office
L’autorisation préalable par décision de justice n’est plus
requise sauf en cas de démolition complète.
L’entrée dans les lieux est de droit pour exécuter
un arrêté.
En tant que maître d’ouvrage de ces travaux, la commune
(ou l’EPCI) est tenue de veiller au respect de l’ensemble
des contraintes ou servitudes s’appliquant à l’immeuble,
ainsi que les règles d’urbanisme.
En cas de démolition, les démolitions effectuées en
application d’un arrêté de péril ou d’insalubrité sont
dispensées de permis de démolir sauf dans les espaces
protégés (Code de l’urbanisme : R. 421.29).
L’exécution des travaux d’office est soumise au régime
des marchés publics (mais il existe des dérogations
en matière de publicité et de mise en concurrence en cas
d’urgence).
D. Le recouvrement des frais
La créance de la collectivité qui a exécuté d’office les
mesures prescrites comprend (CSP : R.1331-9 et CCH :
R. 511-5) :
• le coût des travaux rendus nécessaires en application de
l’arrêté,
• le coût de l’ensemble des mesures rendues nécessaires
par l’exécution d’office, notamment celui des travaux
destinés à assurer la sécurité des bâtiments mitoyens,
les frais exposés par la commune agissant en qualité de
maître d’ouvrage public (assurance, frais de maîtrise
d’œuvre, de bureau de contrôle ou autre) et, le cas
échéant, la rémunération de l’expert nommé par le juge
administratif (en péril imminent et sécurité des
équipements communs),
• le cas échéant, les frais d’hébergement des occupants
en cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant,
• les frais de publicité foncière.
En plus du coût des travaux, est mis à la charge des
propriétaires défaillants le coût de la maîtrise d'ouvrage
et de l'accompagnement social supporté par les services
52 de l’État, les communes ou les EPCI (art. L.543-2 du CCH).
Ce coût, auparavant supporté par la puissance publique
(commune, EPCI ou État), est estimé forfaitairement à 8 %
de la somme des dépenses recouvrables engagées au titre
des mesures et travaux d’office et de l'accompagnement
social.
La créance exigible du propriétaire défaillant fait l’objet
de l’émission d’un titre « de perception » par l’ordonnateur
de la commune, qui le transmet au comptable public
(trésorier municipal) lequel l’adresse au débiteur dans
le département de résidence.
Lorsque les travaux d’office concernent les parties
communes d’un immeuble en copropriété, le titre
de perception est adressé à chacun des copropriétaires
au prorata des tantièmes de chacun.
Le recouvrement est effectué « comme en matière de
contributions directes », c’est à dire que le comptable
public dispose de tous les moyens utiles, notamment
d’exécution forcée (telle l’opposition à tiers détenteur
pour les communes) pour recouvrer la créance.
Le comptable public est tenu de poursuivre la
récupération de la créance et ne peut décider seul de
son abandon. Il doit être autorisé par le conseil municipal.
En cas de débiteur impécunieux, la commune a deux
solutions :
• l’« admission en non-valeur » qui consiste à suspendre
le recouvrement jusqu’à ce que le débiteur
« revienne à meilleure fortune ». La créance
n’est pas éteinte,
• la remise de dette qui met définitivement fin a
l’obligation de payer.
De telles mesures doivent être motivées par la situation
de précarité avérée du débiteur, notamment en cas de
propriétaires occupants.
E. Les garanties des créances publiques
liées à l’exécution d’office des arrêtés
Les créances de l'autorité publique, lorsque cette dernière
est intervenue pour exécuter d’office les mesures
prescrites en matière de sécurité, de salubrité ou
53
C A S P R A T I Q U E 8
Le recouvrement des frais en cas d’exécution de travaux d’office
Du fait d’un défaut d’entretien de la charpente couverture en voie de dégradation, une maison dhabitation momentanément vacante voit l’une de ses façades poussée vers le vide par un élément de charpente intérieur – un arbalétrier – qui s’est brisé à force d’humidité. Il pourrait y avoir un effondrement partiel sur le terrain où cette maison ancienne est bâtie, effondrement qui pourrait entraîner de nouvelles dégradations.
Le maire décide de prendre un arrêté de péril ordinaire pour mettre fin à ce désordre, après avoir établi des barrières de sécurité empêchant l’accès au terrain à toute personne. Le propriétaire n’habitant pas sur les lieux et tardant à réagir, le maire passe en exécution d’office.
Après une rapide consultation, le maire choisit un maître d’œuvre pour conduire l’opération, c’est-à-dire définir les travaux nécessaires, aider à faire le choix de l’entreprise adjudicataire du marché, puis conduire le chantier jusqu’à son achèvement, et enfin proposer la réception des travaux à la fin du chantier pour que le maire puisse prononcer la mainlevée des travaux. Parallèlement, il fait publier son arrêté au bureau des hypothèques et demande une subvention travaux d’office à l’Agence nationale de l’habitat (Anah) (cf. dernier chapitre) à hauteur de 50 % HT de l’opération.
A la fin de l’opération, la commune, en tant qu’ordonnateur des dépenses, transmet l’ensemble des factures de travaux et de maîtrise d’œuvre ainsi que d’assurances diverses, augmentées d’un montant forfaitaire de 8 % des dépenses pour couvrir les frais de maîtrise d’ouvrage. Comme le maire craint que le propriétaire ait organisé son insolvabilité, il inscrit l’ensemble des dépenses à recouvrer en privilège spécial immobilier. De son côté, l’Anah verse sa subvention qui restera acquise même si le recouvrement couvre la totalité de la dépense. de péril et/ou pour assurer l’hébergement ou
le relogement des occupants protégés, sont garanties
par plusieurs dispositifs sous réserve de procéder
aux formalités de publication requises auprès du fichier
immobilier :
• un privilège spécial immobilier (PSI),
• une solidarité financière entre les propriétaires vendeurs
et les acquéreurs successifs, des lors que l’arrêté a été
publié au fichier immobilier aux services de la publicité
foncière ou au livre foncier (en Alsace-Moselle),
• une solidarité entre les exploitants successifs d’un
fonds de commerce aux fins d’hébergement (hôtel
meublé notamment) à compter de la publication de
cet arrêté au registre public tenu par le greffe du
tribunal de commerce,
• une solidarité entre le propriétaire des murs et
l’exploitant d’un fonds de commerce aux fins
d’hébergement.
Ces mécanismes sont aussi applicables en cas de
substitution financière à un copropriétaire défaillant.
II. La « nouvelle » procédure
d’astreinte administrative
Une astreinte administrative à l’encontre des propriétaires
de logements indignes ou des exploitants d’hôtels
meublés indélicats peut être prononcée pour les inciter
à réaliser les mesures et les travaux prescrits par
les arrêtés de polices spéciales de lutte contre l’habitat
indigne.
A. Les autorités compétentes
L’autorité publique compétente est le maire, le préfet
ou le président de l’EPCI auquel le maire a transféré
ses prérogatives ou auquel le préfet a délégué
les siennes.
B. Les arrêtés concernés
L’astreinte est ciblée sur les pouvoirs de polices pour
lesquelles il y a des prescriptions de travaux. Elle peut
ainsi concerner les arrêtés d’insalubrité remédiable
(art. L. 1331-28 II du CSP), de péril ordinaire (art. L. 511-2
du CCH), ainsi que ceux relatifs à la sécurité
des équipements communs des immeubles collectifs
d’habitation (art. L. 129-1 du CCH) et des établissements
recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement
(art. L. 123-3 II du CCH).
Les procédures d’urgence (art. L. 1331-26-1 et L. 1311-4
du CSP et art. L. 511-3 du CCH) sont exclues du périmètre
de l’astreinte. En effet, dans ces situations, les délais
d’intervention sont courts et ces arrêtés ne comportent
pas de mise en demeure complémentaire au-delà du délai
initial imparti.
La loi fixe le plafond de l’astreinte à 1 000 € par jour de
retard et par arrêté. Pour les immeubles en copropriété,
elle est d'un montant maximal de 1 000 € par lot et par
jour de retard (art. L. 543-1 du CCH).
C. La procédure
L’autorité publique compétente peut imposer
au propriétaire la réalisation des mesures prescrites dans
54 A T T E N T I O N !
Les travaux d’office sont à distinguer de
la procédure de substitution financière dans
les copropriétés.
Cette procédure permet d’éviter
la substitution complète de la collectivité
publique pour exécuter d’office l’intégralité
des travaux prescrits, la commune
n’intervenant que pour « préfinancer »
la quote-part manquante au budget
des travaux préalablement approuvé par
l’assemblée des copropriétaires.
L’inexécution des mesures prescrites et
portant sur les parties communes
d’un immeuble, ou d’un ensemble immobilier,
en copropriété, résulte de la défaillance
financière de certains copropriétaires qui ne
répondent pas à l’appel de charges du syndic
alors même que l’assemblée générale
des copropriétaires a voté les conditions
d’exécution des travaux prescrits.
La procédure concerne, hors urgence,
les arrêtés d’insalubrité, de péril ainsi que
ceux relatifs à la sécurité des équipements
communs des immeubles collectifs. un délai fixé et l’informer par le même acte que
la non-réalisation des prescriptions dans le délai fixé,
l’expose au paiement d’une astreinte. À l’issue du délai
fixé par l’arrêté, si les mesures n’ont pas été réalisées,
une ultime mise en demeure est adressée au propriétaire
pour qu’il les exécute dans un nouveau délai avant de faire
réaliser d’office les travaux. Dans le même temps,
sans attendre l’expiration de ce nouveau délai, l’autorité
compétente peut prononcer, par arrêté, une astreinte par
jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant.
Cette astreinte court à compter de la notification de
l’arrêté la prononçant et s’applique jusqu’à la complète
exécution des travaux prescrits.
La loi prévoit que l’astreinte doit être appliquée de façon
progressive dans le temps et modulée, en tenant compte
de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et
des conséquences de la non-exécution sur les personnes
et les biens par exemple. La loi a ainsi prévu que
le total des sommes demandées à un même propriétaire
dans le cadre d’un même arrêté ne peut être supérieur
à 50 000 € (montant maximum des sanctions pénales
prévues aux articles L. 1337-4 I du CSP, L. 123-3-VI
et L. 511-6-I du CCH).
➨ Textes de référence Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 :
– art. 84 : création du dispositif de l’astreinte et champ
d’application
– art. 80 : application de l’astreinte application à l’occasion
de l’arrêté relatif à un immeuble en indivision
(CCH : L.541-2-1)
Décret n° 2015-1608 du 7 décembre 2015 :
JO du 9.12.15 relatif aux conditions de la modulation
et de la progressivité de l’astreinte
Instruction interministérielle du 26.10.16 :
BO MEEM–MLHD n° 2016/21 du 25.11.16
III. La protection des occupants
en cas de mesures de police
spéciale
Lorsque l’immeuble ou un logement est frappé
d’une mesure de police spéciale du maire, du préfet ou,
du président de l’EPCI en cas de transfert ou de délégation
des polices spéciales, les occupants sont protégés par
la loi à la condition que le logement constitue leur
résidence principale.
Les personnes protégées sont :
• le locataire,
• l’hébergé,
• le titulaire d’un droit d’usage,
• l’occupant de bonne foi.
Les occupants sans droit ne peuvent bénéficier du régime
de protection.
Les mesures de polices spéciales concernées sont
les suivantes :
– polices spéciales du maire :
• le péril : procédure ordinaire et procédure d’urgence,
• la sécurité des ERP.
– police spéciale du préfet :
• l’insalubrité,
• les locaux impropres à l’habitation.
Pour la police de la sécurité des équipements communs
des immeubles collectifs, le régime de protection
des occupants ne s’applique pas. Cependant lorsque
l’évacuation est ordonnée par le maire, l’hébergement
décent des occupants, durant la période d’interdiction
temporaire d’habiter, doit être assuré aux frais
du propriétaire. A défaut, le maire doit prendre
les dispositions utiles pour assurer cet hébergement.
A. La suspension des loyers en cas
de péril ou d’insalubrité
Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie
de l’occupation des lieux (indemnité, redevance...)
cesse d’être dû à compter du premier jour du mois
qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté. En revanche,
les charges restent exigibles. Le paiement du loyer
doit reprendre au premier jour du mois qui suit l’envoi
de la notification de la levée de l’arrêté.
Si malgré la notification de l’arrêté, le loyer a continué à
être payé, le remboursement des sommes versées à tort
peut être réclamé. Cette demande doit être formulée dans
un délai de trois ans maximum.
L’aide personnelle au logement est suspendue pendant le temps
où le loyer n’est pas dû. Elle sera rétablie dès la levée de l’arrêté,
c’est-à-dire une fois la réalisation des travaux prescrits par
l’arrêté constatée et le paiement des loyers repris.
55 B. L’obligation d’hébergement
du propriétaire
Selon les mentions contenues dans l’arrêté (interdiction
temporaire ou définitive d’habiter), le propriétaire a
l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement à
l’occupant. À défaut, cette obligation incombe au maire, au
préfet ou, en cas de transfert ou de délégation des polices
spéciales, au président de l’EPCI.
En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation
temporaire ou si les travaux nécessitent la libération
temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre
d’hébergement gratuit pour le locataire ou l’occupant.
L’hébergement temporaire doit correspondre aux besoins
et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne
supporte que les charges relatives à la consommation
des fluides (eau, gaz, électricité).
Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire
ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté
faite par le propriétaire.
Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure
d’expulsion devant le tribunal d’instance.
Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter
les travaux dans le logement ; il ne peut s’y opposer.
Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté,
il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le
logement temporaire n’est pas possible. Le locataire
reprend alors le paiement du loyer et des charges
(en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant
la mainlevée de l’arrêté).
Le bail du logement réintégré est prorogé de la période
correspondant à l’exécution des travaux jusqu’à la levée
de l’arrêté.
C. L’obligation de relogement
du propriétaire
En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit
faire une offre de relogement au locataire ou à l’occupant
qui doit correspondre à ses besoins et à ses possibilités.
Le montant du loyer du nouveau logement est à la charge
du locataire, mais le propriétaire doit lui verser
une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer.
Elle est destinée à couvrir les frais d’emménagement.
À défaut de versement de cette indemnité, le locataire fait
une demande par lettre recommandée avec avis de
réception, et, en cas de refus, engage une démarche
simplifiée devant le tribunal d’instance (injonction de payer).
Il est à noter que le droit à un relogement est perdu en cas
de refus de la proposition dès lors qu’elle correspond à
ses besoins et possibilités. Dans ce cas, le propriétaire
peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal
d’instance.
Lorsque le locataire ou l’occupant reste dans le logement
frappé d’une mesure administrative au-delà de la date
d’interdiction d’habiter faute de proposition
d’hébergement ou relogement, le propriétaire ne peut
demander l’expulsion de ce fait.
D. L’obligation de la collectivité en matière
d’hébergement et/ou de relogement
Si le propriétaire ne propose pas un hébergement
temporaire ou un relogement, la collectivité publique qui a
pris l’initiative de la procédure (commune, EPCI ou État)
doit assurer cet hébergement ou ce relogement, suivant
les articles L. 521-1 à L. 521-4 du CCH. Cette demande
peut être formulée par le locataire, par lettre
recommandée avec avis de réception.
Le propriétaire ou l’exploitant doit verser à la personne
publique ou à l’organisme qui assure le relogement
une indemnité représentative des frais engagés pour
le relogement égale à un an de loyer prévisionnel.
Lorsque la déclaration d’insalubrité concerne un immeuble
situé dans une Opération programmée d’amélioration de
l’habitat (OPAH) ou dans une opération d’aménagement,
l’obligation d’hébergement ou de relogement est assurée
par la personne publique qui a eu l’initiative de l’opération
(commune, EPCI …).
Dans le cadre de la procédure d’insalubrité ou de péril,
le maire, le préfet, ou le président de l’EPCI peut engager
une demande d’expulsion contre le locataire ou l’occupant
en cas de refus de trois propositions de relogement
correspondant à ses besoins et ses possibilités.
56
E N S A V O I R P L U S :
« Guide pratique de l’occupant »
http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/
piece-jointe/2014/09/dihal_pnlhi_-_guide_de_loccupant.pdf d’une autorisation préalable. Ce régime peut ne concerner
qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers lorsqu’ils se
situent dans une zone qui ne comporte pas d’autres
habitats dégradés.
1) Mise en place d’un régime d’autorisation
préalable
L’EPCI, ou à défaut le conseil municipal, peut délimiter
des zones soumises à autorisation préalable de mise en
location. Ces zones présentant une proportion importante
d'habitats dégradés doivent être en cohérence avec
le Plan départemental d’action pour le logement et
l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et
le programme local de l’habitat (PLH).
La délibération de l’EPCI ou du conseil municipal peut
préciser les catégories et caractéristiques des logements
qui sont soumis à autorisation préalable et doit
mentionner la date d’entrée en vigueur du dispositif.
Celle-ci intervient au plus tôt au terme d’un délai de
six mois à compter de la publication de la délibération.
Elle précise également le lieu et les modalités de dépôt de
la demande d’autorisation. La Caisse d'allocations
familiales (CAF) et la Caisse de mutualité sociale agricole
(CMSA) sont informées de la délibération.
2) Locations concernées
Ce régime concerne les locations à usage de résidence
principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, vides
(Titre Ier de la loi) ou meublées (Titre Ier bis de la loi).
Seule la mise en location ou la relocation d’un logement
est visée. La reconduction, le renouvellement de location
ou l’avenant au contrat de location n'est pas soumis à
l'obligation de déclaration.
3) Contenu, forme et dépôt de la demande
d’autorisation préalable
La demande d’autorisation préalable est établie
conformément au formulaire CERFA (voir ci-dessus) et
peut être adressée par voie électronique si la délibération
a prévu cette formalité. Lorsque la location est soumise à
l’obligation de fournir un diagnostic technique (locations
vides et locations meublées), celui-ci est annexé à
la demande.
57
A T T E N T I O N !
L’autorité qui peut prendre une délibération
est l’EPCI ayant la compétence habitat ou
à défaut la commune. Seul l’EPCI, lorsqu’il a
la compétence en matière d’habitat, a
vocation à définir par délibération les zones
géographiques pour lesquelles la mise
en location d’un bien, doit faire l’objet d’une
autorisation préalable ou d’une déclaration.
La compétence de l’EPCI est exclusive de
celle de la commune. L’organe délibérant de
la commune ne dispose de cette prérogative
que si l’EPCI n’a pas la compétence habitat.
IV. L’autorisation préalable ou
la déclaration de mise en
location
Les articles 92 et 93 de la loi ALUR, désormais codifiés
aux articles L.634-1 à L.635-11 du CCH, permettent
aux EPCI – ayant la compétence habitat –, ou à défaut à
la commune, de définir des secteurs géographiques, voire
des catégories de logements ou ensembles immobiliers
au sein de secteurs, pour lesquels la mise en location
d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation
préalable ou à une déclaration consécutive à la signature
du contrat de location.
Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 (codifié
aux articles R.634-1 à R.635-4 du CCH) définit les modalités
règlementaires d’application de ces deux régimes.
Les deux arrêtés du 27 mars 2017 fixent trois formulaires
CERFA relatifs :
• à la déclaration de mise en location : CERFA 15651*0,
• à la demande d'autorisation préalable de mise en
location : CERFA 15652*01,
• à la déclaration de transfert d'autorisation préalable
de mise en location en cours de validité :
CERFA 15663*01.
A. L’autorisation préalable de mise
en location
La mise en location intervenant dans un périmètre défini
par la collectivité peut être conditionnée à l’obtention Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à
la remise d’un récépissé.
La délivrance de l'accusé de réception (mentionné
aux articles L.112-3, R.112-5 et R.112-6 du Code
des relations entre le public et l'administration) vaut
récépissé de demande d'autorisation.
4) Obtention de l’autorisation préalable
La mise en location d’un logement dans ces zones est
subordonnée à la délivrance d’une autorisation qui
reproduit l'ensemble des informations mentionnées dans
la demande d'autorisation : elle ne peut intervenir qu’après
l’obtention de l’autorisation.
À défaut de notification d’une décision expresse dans
un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande
d’autorisation, le silence gardé par l’EPCI ou le maire vaut
autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation
préalable délivrée à titre tacite est sans incidence sur
la qualification du logement au regard des caractéristiques de
décence ou du caractère indigne de l’habitat.
L’autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle
mise en location et est jointe au contrat de bail à chaque
nouvelle mise en location ou relocation.
La délivrance d’une autorisation préalable de mise en
location est inopposable aux autorités publiques chargées
d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité
publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents
aux mesures de police administrative.
L’autorisation préalable de mise en location ne peut être
délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le
logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou
relatif aux équipements communs des immeubles
collectifs à usage principal d’habitation.
L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est
pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux
ans suivant sa délivrance.
5) Rejet de la demande d’autorisation
La demande d’autorisation préalable de mise en location
peut être refusée ou soumise à conditions lorsque le
logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité
des occupants et à la salubrité publique. Le rejet est
motivé et précise la nature des travaux ou aménagements
prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de
salubrité. Cette décision est transmise à la CAF, à la CMSA
et aux services fiscaux.
Les refus d’autorisation préalable de mise en location ou
les autorisations assorties de réserves sont transmis par
les autorités compétentes au PDALHPD et sont inscrits à
l’observatoire des logements indignes.
6) Conséquences de l’absence de demande
d’autorisation
L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur
le bail dont bénéficie le locataire.
Le fait de mettre en location un logement sans avoir
préalablement déposé la demande d’autorisation ou en
dépit d’une décision de rejet de cette demande est
sanctionné par une amende.
L’amende tient compte de la gravité des manquements
constatés et est au plus égale à 15 000 €.
Le produit des amendes est intégralement versé à
l’Anah.
B. La déclaration de mise en location
Les mises en location intervenant dans un périmètre
défini par la collectivité peuvent être soumises à
une obligation de déclaration qui diffère de la demande
d’autorisation préalable en ce qu’il s’agit d’une simple
formalité déclarative. Le régime de déclaration de mise en
location peut permettre à la collectivité locale d’être
informée des logements mis en location, sans avoir à
assumer la mise en œuvre du régime d’autorisation.
1) Mise en place d’un régime de déclaration
de mise en location
L’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière
d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal, peut délimiter
des zones soumises à déclaration de mise en location sur
les territoires. Ces zones peuvent concerner un ou
plusieurs ensembles immobiliers. Celles-ci doivent être en
cohérence avec le PDALHPD et le PLH.
Pour chacune des zones géographiques, la délibération de
l’EPCI ou du conseil municipal peut préciser les catégories
et caractéristiques des logements qui sont soumis
à déclaration et doit mentionner la date d’entrée en
58 vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai
inférieur à six mois à compter de la publication de
la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt
de la déclaration.
2) Locations concernées
Le régime de déclaration concerne les mêmes locations
que celles soumises au régime de l’autorisation.
3) Contenu et dépôt de la déclaration
de mise en location
Les personnes qui mettent en location un logement situé
dans les zones soumises à déclaration de mise en location
le déclarent, dans un délai de 15 jours suivant
la conclusion du contrat de location, à l’EPCI ou au maire
de la commune.
Les mêmes dispositions que pour le régime d’autorisation
préalable s’appliquent concernant les formalités pour
le bailleur (formulaire-type, diagnostics).
Le dépôt de la demande de déclaration donne lieu à
la remise d’un récépissé dont une copie est transmise pour
information par le propriétaire au locataire.
Le déclarant reçoit :
• lorsque la déclaration est complète, un récépissé
indiquant la date de dépôt de la déclaration et
reproduisant l'ensemble des informations mentionnées
dans celle-ci,
• lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de
réception indiquant la date de dépôt de la déclaration,
les pièces ou informations manquantes et invitant
le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans
un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être
supérieur à un mois. Si le déclarant ne produit pas
l'ensemble des pièces ou informations demandées dans
le délai qui lui est imparti, il doit procéder au dépôt
d'une nouvelle déclaration ; l'accusé de réception
adressé au requérant lui demandant de compléter
son dossier mentionne cette conséquence.
Ces informations sont adressées au déclarant dans
la semaine suivant le dépôt d'une déclaration.
4) Conséquences de l’absence de déclaration
L’absence de déclaration de mise en location est sans
effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides
personnelles au logement est subordonné à la production
du récépissé de la déclaration de mise en location.
Le fait de mettre en location un logement sans remplir
les obligations de déclaration est passible d’une amende.
Elle tient compte de la gravité des manquements
constatés et est au plus égale à 5 000 €.
59 Chapitre 1 Chapitre 5
Les aides financières
en matière d’habitat
indigne
Différentes aides financières (subventions, prêts) sont prévues par la loi pour les opérations de résorption de l’habitat indigne. Tant en matière de relogement avec le fonds d’aide pour le relogement d’urgence FARU qu’en matière de travaux avec les interventions financières de l‘Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah) pour le traitement de l’habitat indigne, des accompagnements financiers aussi bien individuels que collectifs peuvent être envisagés.
I. Le fonds d’aide pour
le relogement d’urgence
(FARU)
Le FARU contribue à la prise en charge des dépenses
engagées pour l’hébergement d’urgence ou le relogement
temporaire des personnes occupant des locaux
présentant un danger pour leur sécurité ou leur santé,
dans la limite de six mois. Il finance également
la réalisation de travaux interdisant l’accès à ces locaux.
Les bénéficiaires
Ce financement est destiné aux communes, aux
établissements publics locaux (EPL) et aux groupements
d’intérêt public (GIP), aux établissements publics de
coopération intercommunale (EPCI) et aux centres
communaux d’action sociale (CCAS) afin de soutenir leurs
actions dans le domaine de la lutte contre l’habitat indigne
et les aider à répondre aux situations d’extrême urgence.
Le remboursement ne peut se faire que sur les dépenses
réelles, avec factures (quittance de loyer, facture de
chambre d’hôtel ou réalisation de travaux d’interdiction
d’accès). Par exemple, la mise à disposition d’un logement
propriété d’un CCAS n’est pas considérée comme une
dépense pouvant donner lieu à remboursement.
Le remboursement peut se faire par tranche de deux ou
trois mois.
A. Les taux de subvention selon la nature
des opérations
Concernant le relogement temporaire ou hébergement
d’urgence, deux situations sont à retenir:
Dans le cadre de la police générale du maire, et suite à
une catastrophe naturelle, un incendie, un squat, etc.
(art. L. 2212-2 du CGCT), le taux de subvention est
de 100 % du coût du relogement et la durée de prise
en charge de 6 mois.
Dans le cadre des polices spéciales relatives à l’habitat
indigne, en cas de péril ordinaire ou péril imminent
(art. L. 511-2 et L. 511-3 du CCH), de non sécurité
des hôtels meublés (art. L. 123-3 du CCH) ou encore
en cas de procédure d’insalubrité (CSP : L. 1331-22 à 30)
ou intervention du maire en soutien du préfet
60 (art. L. 521-3-1 du CCH), le taux de subvention est de
75 % du coût du relogement et la durée de prise
en charge de 6 mois.
Dans le cas de travaux ayant pour conséquence
l’interdiction d’accès à des locaux présentant un danger
pour la santé ou la sécurité des occupants (locaux ou
immeubles frappés d’une interdiction définitive d’habiter
(insalubrité et péril), l’exécution d’office des mesures
prescrites (murages des ouvertures, mise en place de
dispositif de fermetures) est couverte par le fonds à
hauteur de 75 % du coût des travaux.
B. La gestion et l’instruction du fonds
d’aide au relogement d’urgence (FARU)
Le FARU est géré par le ministère de l’Intérieur et
l’instruction des demandes de subvention est effectuée
par les préfectures. L’instruction peut également être
réalisée par la DREAL ou la direction régionale de
la jeunesse, des sports et de la cohésion sociale (DRJCS).
Les dossiers doivent être adressés avant la mise en
œuvre des opérations de relogement ou des travaux.
À titre exceptionnel, il est toutefois admis que les dossiers
soient présentés postérieurement pour les opérations
faisant suite à des catastrophes naturelles ou à
des incendies.
En cas d’hébergement ou de relogement provisoire, le
coût réel de celui-ci est exigible auprès du propriétaire ou
de l’exploitant. Aussi, dans les cas d’arrêtés d’insalubrité,
de péril ou de sécurité des hôtels meublés, la commune
doit mettre en place parallèlement le recouvrement des
frais avancés auprès des propriétaires ou l’exploitant de
l’hôtel meublé. Lorsque le bénéficiaire du FARU a recouvré
l’intégralité de sa créance, il devra reverser la totalité
des subventions qui lui ont été allouées.
➨ Textes de référence – Loi de finances pour 2011 (prolongation jusqu’au
31 décembre 215 et ouverture aux établissements
publics locaux (EPL) compétents ainsi
qu’aux groupements d’intérêt public (GIP) compétents
(loi de finances pour 2011 : art. 56).
– Loi de finances pour 2016 : article 62 ter (reconduction
pour 5 ans et pour le même montant que celui prévu pour
la période 2013 à 2015).
– Circulaire du 3 mai 2012 NOR IOCB1210239C
II. Les aides financières
de l’Agence nationale pour
l’amélioration de l’habitat
(Anah)
Le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé est
l’une des priorités de l’Anah, établissement public dédié à
l’amélioration des logements privés existants. Dans
ce cadre, elle accorde des subventions pour l’amélioration
de résidences principales à des propriétaires occupants
modestes, à des propriétaires bailleurs privés qui
s’engagent à respecter des conditions sociales dans
le cadre de la mise en location du logement (respect de
plafonds de loyer et de ressources pour l’occupant en
particulier) ou encore à des syndicats de copropriétés.
Elle peut également subventionner les collectivités qui
portent des opérations d’éradication de l’habitat insalubre
(financement RHI-THIRORI).
L’Anah est présente dans chaque département par le biais
de sa délégation locale intégrée au sein de la Direction
départementale des territoires (DDT). Elle multiplie
les partenariats avec les collectivités territoriales, pour
participer au mieux aux initiatives locales, en inscrivant
ses aides dans le cadre de programmes locaux et en
finançant la collectivité pour la prise en charge de
l’accompagnement des propriétaires.
L’Anah intervient principalement dans le cadre de
programmes opérationnels, tels les OPAH et les PIG,
à l’initiative des collectivités locales.
A. Le programme d’intérêt général (PIG)
dédié à l’habitat indigne
Lorsqu’une collectivité (EPCI, Conseil Départemental)
souhaite porter une politique ciblée sur la lutte contre
l’habitat indigne à l’échelle de son territoire
(agglomération ou département), elle peut mettre en
œuvre un PIG. Il s’agit d’une opération financée par
la collectivité, avec l’aide de l’Anah et d’autres partenaires
de son choix, dans le but d’inciter les particuliers à réaliser
des travaux dans leur logement. Les financements de
l’Anah permettent de prendre en charge jusqu’à 50 % du
montant hors taxe des travaux subventionnables pour
les propriétaires. L’Anah finance également la mission
61 d’animation du programme, assurée par un opérateur, à
hauteur de 35 à 50 %.
Le rôle de l’opérateur est d’informer et d’accompagner
les propriétaires en leur apportant une assistance
technique, juridique et administrative pour qu’ils réalisent
leur projet de travaux.
B. Les opérations programmées
d’amélioration de l’habitat (OPAH)
avec un volet « habitat indigne »
Lorsqu’une collectivité (commune, EPCI) souhaite intervenir
sur un territoire plus ciblé en combinant plusieurs leviers
d’intervention, elle met en place une Opération
Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH). L’OPAH
intègre des actions d'accompagnement destinées à
revaloriser ou requalifier l'habitat : l'offre de commerces,
d'équipements et de services publics, ainsi que les
aménagements urbains sont notamment pris en compte
afin d'améliorer durablement l'attractivité du territoire.
Pour répondre à une problématique d’habitat indigne
identifiée dans le cadre des études pré-opérationnelle,
un volet spécifique peut être prévu pour compléter
d’autres volets thématiques participant au projet de
territoire. L’OPAH porte sur la réhabilitation de quartiers
ou centres urbains anciens, de bourgs ruraux dévitalisés,
de copropriétés dégradées, d’adaptation de logements
pour les personnes âgées ou handicapées.
Chaque OPAH se matérialise par une convention signée
entre l’Etat, l’Anah, la collectivité et ses partenaires
locaux. Elle est d’une durée de 3 à 5 ans. La convention
expose le diagnostic, la stratégie et les objectifs, précise
le programme d’actions et les engagements de chacun
des signataires.
En complément de l’OPAH classique, il existe une gamme
d’OPAH thématiques visant à répondre aux spécificités de
chaque projet de territoire : OPAH renouvellement urbain (RU),
OPAH revitalisation rurale (RR), OPAH copropriétés dégradées.
Lorsqu’une étude préalable a établi l’opportunité de
réaliser une OPAH, une étude pré-opérationnelle permet
de la préparer en :
• réalisant un diagnostic qui recense les dysfonction-
nements du quartier ou des immeubles du territoire :
problèmes urbains, fonciers, sociaux, état du bâti,
analyse du marché du logement, conditions de vie
des habitants, état des attentes et besoins en matière
de logement etc.,
• précisant le périmètre opérationnel souhaitable,
• proposant une stratégie opérationnelle qui préconise
les solutions à apporter aux dysfonctionnements
soulevés lors du diagnostic et qui définit les modes
d’action et les modalités de mise en œuvre du
programme,
• définissant les objectifs qualitatifs et quantitatifs
réalistes de l’opération programmée,
• évaluant les moyens humains et financiers à mettre en
œuvre et les partenariats et acteurs à mobiliser,
• proposant des indicateurs de suivi et d’évaluation.
Puis, l’opération programmée est mise en place selon
les termes fixés par la convention. Elle doit faire l’objet
d’un bilan et d’une évaluation pour mesurer son efficience.
La mission de "suivi-animation" est assurée par
un opérateur externe ou en régie.
Cette mission comprend l’animation du programme
(publicité et prospection), l’assistance aux particuliers
(information, conseils techniques aux propriétaires,
réalisation de diagnostics techniques, assistance
administrative au montage de dossiers) et le suivi
des indicateurs du déroulement de l’opération.
Dans les cas où l’insalubrité ne peut pas être traitée
par les outils incitatifs (aide via subvention) mis à disposition
dans le cadre du programme, des outils coercitifs peuvent
être envisagés, allant des travaux d’office jusqu’au coercitif
lourd avec expropriation comme c’est le cas dans les
opérations de recyclage foncier RHI-THIRORI.
C. Le financement des travaux d’office
Les arrêtés de police permettent d’obliger un propriétaire
de logements insalubres ou dangereux à réaliser
des travaux. Si le propriétaire ne les réalise pas,
la collectivité compétente se substitue au propriétaire
défaillant pour les exécuter d’office. Dans ce cas, l’Anah peut
aider à financer ces travaux (sauf arrêtés d’urgence) à
hauteur de 50 % du montant HT sans plafond de montant.
Tous les travaux prescrits sont pris en compte. Cette
subvention reste acquise à la commune même une fois
recouvrée la totalité des sommes engagées.
62 D. Les opérations de résorption
de l’habitat insalubre irrémédiable
ou dangereux (RHI) et de restauration
immobilière (THIRORI)
Ces opérations s’intègrent dans une stratégie de
traitement d’ensemble de l’habitat indigne.
Elles permettent d’éradiquer les situations
les plus difficiles en proposant une solution de relogement
durable aux occupants des logements et en assurant
un accompagnement social adapté à leurs besoins.
1) Définition
L’opération de RHI, sous maîtrise d’ouvrage publique
locale, concerne les immeubles insalubres irrémédiables
ou dangereux et définitivement interdits à l’habitation.
Elle se fait par acquisition publique puis par démolition
ou éventuelle réhabilitation.
Le dispositif THIRORI, sous maîtrise d’ouvrage publique
locale également, vise la réhabilitation lourde
d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles acquis par
expropriation ou à l’amiable. Il concerne notamment
les immeubles sous arrêté d’insalubrité remédiable, de péril
ordinaire, de prescription de mise en sécurité ou
les immeubles sous DUP de Restauration Immobilière.
Les immeubles ainsi acquis sont réhabilités.
Les deux dispositifs visent la production de logement
dans un objectif de mixité sociale. Les occupants doivent
être relogés et réinsérés, la fonction sociale du quartier
doit être maintenue après l’opération.
2) Les aides au financement de la RHI et THIRORI
• L'étude de faisabilité (financement Anah sur crédits
locaux)
Cette étude, fiancée à 50% de 200 000 € HT, doit
apporter des éléments d’appréciation (financière, juridique,
technique et sociale) à la maitrise d’ouvrage pour sa prise
de décision de recourir aux dispositifs RHI/THIRORI.
Si la collectivité choisit de recourir à
ces dispositifs, l’étude de faisabilité permet alors de
confirmer le contour du périmètre pressenti et de préparer
le dossier de demande de vérification de l’éligibilité du
projet aux financements.
• L’étude de calibrage (financement Anah, sur crédits
nationaux après accord de la CNLHI)
Cette étude, fiancée à 70 % de 200 000 € HT, doit
permettre de préparer la phase opérationnelle (diagnostic
urbain, foncier, immobilier, enquête sociale,
accompagnement juridique).
• La phase opérationnelle (financement Anah, sur crédits
nationaux après accord de la CNLHI).
L’accompagnement social et le relogement est financé à
hauteur de 70 % de 10 000 € TTC/ménage relogé. Le
déficit foncier est financé à hauteur de 70 % maximum en
RHI et 40 % maximum en THIRORI, de la dépense TTC non
plafonnée.
Ce déficit est le total des dépenses diminué des recettes.
Les recettes sont constituées des cessions de charges
foncières, des cessions de terrains, de la valorisation des
commerces, etc.
Les dépenses sont constituées des dépenses
d’acquisition, de démolition et de réhabilitation lourde.
Pour les opérations de résorption des bidonvilles, le taux
de financement est de 100 % pour toutes les phases.
63 Dans ces cas, l’intervention du maire (ou du président de
l’EPCI) est indispensable. Il peut mettre en demeure le
propriétaire de faire les travaux nécessaires pour mettre
fin au péril et se substituer au propriétaire défaillant.
Le maire (ou le président de l’EPCI) dispose également
d’autres procédures qui lui permettront soit d’incorporer
ces biens dans son patrimoine (cf.la procédure relative
aux biens vacants et sans maître), soit d’en poursuivre
l’expropriation pour cause d’utilité publique (cf. la
procédure relative aux biens en l’état d’abandon).
La collectivité qui ne souhaite pas devenir propriétaire du
bien a cependant intérêt à ce qu’il soit géré. Pour cela, elle
peut demander la désignation d’un curateur de succession
vacante au président du tribunal de grande instance (TGI)
dans l’une des situations suivantes :
• personne ne réclame la succession et il n'y a pas
d'héritier connu,
• tous les héritiers connus ont renoncé à la succession,
• après l'expiration d'un délai de six mois depuis
l'ouverture de la succession, les héritiers connus n'ont
pas accepté ou renoncé à la succession, de manière
tacite ou expresse.
Dans cette hypothèse, c’est la direction de l'immobilier de
l'État (DIE), qui est chargée de gérer la succession jusqu’à
Chapitre 1 Chapitre 6
Les situations où
le propriétaire est
inconnu ou a disparu
La présence d’immeubles sans maître ou laissés à l’abandon par leur propriétaire peut être source de difficultés que le maire (ou le président de l’EPCI) doit traiter. Outre les nuisances éventuelles pour le voisinage, l’immeuble peut menacer de tomber en ruine ou faire courir un risque pour la sécurité des occupants ou des passants.
sa liquidation. L’article 539 du Code civil indique que « les
biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou
dont les successions sont abandonnées appartiennent
à l’État. »
Cependant, si le propriétaire apparent est décédé depuis
plus de trente ans, la DIE refusera la mission et demandera
à la commune d’engager une procédure de bien vacant et
sans maître, éventuellement au profit de l’Etat.
I. La procédure des biens vacants
et sans maître
La collectivité (commune ou EPCI) peut envisager
une procédure d’incorporation de bien sans maître dans
son patrimoine si le bien fait partie d’une succession
ouverte depuis plus de trente ans ou si le bien n’a pas
de propriétaire connu et la taxe foncière n’a pas été
acquittée ou l’a été par un tiers.
A. Les autorités compétentes
Le conseil municipal est compétent s’agissant de décider
de l’incorporation ou non du bien dans le patrimoine de
la commune.
64 B. Les éléments de repérage
Sont concernés :
• les biens immobiliers sans maître issus d’une succession
d’un propriétaire connu, disparu ou décédé depuis plus
de trente ans et pour laquelle aucun héritier ne s'est
présenté (art. L.1123-1 1° du Code générale de
la propriété des personnes publiques – CGPPP),
• les biens immobiliers d’un propriétaire non connu et pour
les immeubles duquel depuis plus de trois ans les taxes
foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées
par des tiers (art. L.1123-1 2° et 3° du CGPPP).
Les immeubles compris dans les successions vacantes
reprises par l’État ne sont pas concernés.
C. Les différents types de procédures
La procédure d’incorporation diffère selon que le bien est
issu d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans ou
qu’il appartient à un propriétaire inconnu et est assujetti
à la taxe foncière qui n’a pas été acquittée ou l’a été par
un tiers.
1) Bien issu d’une succession ouverte depuis
plus de 30 ans
Les services de la commune (ou de l’EPCI) doivent
s’assurer préalablement que le bien peut effectivement
être qualifié de bien sans maître. Une enquête est
diligentée pour qualifier le bien sans maître auprès
des services de l’État (cadastre, publicité foncière,
recouvrement des taxes foncières), des notaires,
des registres d’état civil, des services d’enregistrement
(déclarations de successions, services des impôts).
La commune (ou l’EPCI) peut se faire aider par la DIE dans
cette enquête.
Après constat de la succession vacante, la prise de
possession est réalisée par un procès-verbal dressé par
le maire ou par le président de l’EPCI. Le procès-verbal fait
l’objet d’un affichage en mairie (pour l’EPCI, l’affichage est
réalisé à la mairie de la commune où est installé son siège).
Le conseil municipal prend alors une délibération
autorisant l’incorporation du bien dans le domaine de
la commune. La commune peut renoncer à exercer
ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de
l'EPCI à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens
sans maître sont alors réputés appartenir à l'EPCI.
Si la commune ou l'EPCI à fiscalité propre renonce à
exercer ses droits, la propriété est transférée de plein
droit à l'État. Dans ce cas, la préfecture est informée par
courrier de la renonciation à l’acquisition du bien par la
commune ou l’EPCI. Elle constate par un arrêté préfectoral,
le transfert du bien dans le domaine de l’État. Une copie
de cet arrêté est transmise au service des domaines.
2) Bien assujetti à la taxe foncière sur
les propriétés bâties (TFPB) appartenant à
un propriétaire inconnu
La procédure d’appropriation du bien présumé sans maître
assujetti à la TFPB s’effectue en deux temps : le constat
d’abandon puis l’incorporation dans le domaine communal
ou intercommunal.
Les modalités de la procédure (précisées à l’article
L. 1123-3 du CGPPP) sont les suivantes :
• consultation par le maire de la commission communale
des impôts directs pour avis,
• prise d’un arrêté du maire ou du président de l’EPCI
constatant que le bien est présumé vacant sans maître
et que son incorporation dans le domaine communal
pourra être prononcée,
• mesures de publicité.
L’arrêté pris par le maire ou le président de l’EPCI doit :
• faire l’objet d’une publication au recueil des actes
administratifs de la commune dans les communes de
plus de 3500 habitants, et d’un affichage,
65
A T T E N T I O N !
La publicité au fichier immobilier du procès-
verbal de la prise de possession du bien sans
maître n’est pas prévue par les textes.
Elle est cependant vivement conseillée
(car tant qu’aucun acte n’est publié,
le propriétaire apparaissant au fichier
immobilier demeure le défunt). • être notifié au propriétaire au dernier domicile connu,
• être notifié à l’habitant ou exploitant, si l’immeuble est
habité ou exploité ainsi qu'au tiers qui aurait acquitté
les taxes foncières,
• être notifié au préfet de département.
Un délai de six mois, à compter de l’accomplissement de
la dernière des mesures de publicité, est accordé
au propriétaire pour se faire connaitre : à défaut le bien
est présumé sans maître.
Une délibération du conseil municipal ou de l’organe
délibérant de l’EPCI doit décider d’incorporer le bien dans
le domaine communal (domaine public ou privé selon
l’affectation et l’utilisation du bien) ou dans celui de l’EPCI.
Cette incorporation est ensuite constatée par arrêté
du maire ou du président de l’EPCI. La délibération doit
intervenir dans un délai de six mois à compter de
la vacance présumée du bien, à défaut la propriété du bien
est attribuée à l’État.
Lorsque la procédure concerne l’appropriation d’immeubles
assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties,
au 1er mars de chaque année, les centres des impôts
fonciers signalent au préfet les immeubles répondant
à la qualification de biens sans maître. Au plus tard au
le 1er juin de chaque année, le préfet dresse la liste de
ces immeubles par commune et la transmet au maire de
chaque commune concernée. Le préfet et le maire
procèdent à une publication et un affichage de cet arrêté
ainsi qu’à une double publication, l’une au dernier domicile
et résidence du dernier propriétaire connu, l’autre
à l’occupant ou l’exploitant (s’il y a lieu).
II. La procédure relative
aux biens en état d’abandon
manifeste
Le bien en l’état d’abandon manifeste est un bien non
entretenu dont le propriétaire est connu ou inconnu.
Ce bien peut être vacant ou non. La procédure vise en
premier lieu à contraindre le propriétaire d’exécuter
des travaux pour faire cesser l’état d’abandon. En cas de
carence du propriétaire, elle permet au maire de poursuivre
l’expropriation pour cause d’utilité publique.
A. Les autorités compétentes
Le maire est seul compétent pour engager la procédure.
Le conseil municipal n’a plus à lui demander de mettre
en œuvre cette procédure. Le recours à cette procédure
n’est possible que pour des parcelles situées à l’intérieur
du périmètre de l’agglomération. Elle est appelée
« déclaration de parcelle en état d’abandon
manifeste ».
B. Les éléments de repérage
Cette procédure concerne les immeubles, les parties
d’immeubles, les voiries privées assorties d’une servitude
de passage et terrains nus.
66
A T T E N T I O N !
Il est conseillé de publier l’arrêté
d’incorporation du bien présumé sans maître
au fichier immobilier du service de la publicité
foncière.
C A S P R A T I Q U E 9
Exemple n°1 : Le propriétaire d’un bien est décédé,
la succession est ouverte depuis plus de trente ans
et la commune souhaite en devenir propriétaire.
La DIE confirme que l’immeuble ne fait pas partie
d’une succession déjà gérée par l’État et
la commune, après enquête, obtient la confirmation
que le bien peut être qualifié de bien sans maître.
Après avoir délibéré sur le principe de l’incorporation
du bien dans le patrimoine communal, le maire
établit un procès-verbal constatant l’incorporation
du bien qui est ensuite enregistré au service
des hypothèques. C. La procédure
1) Le constat d’abandon
Le maire doit tout d’abord vérifier la réalité de l’abandon
puis établir un constat de l’état d’abandon manifeste,
à l’occasion duquel le maire détermine la parcelle visée par
la procédure. Il tente ensuite d’en rechercher
le propriétaire ou les titulaires de droits réels.
Au regard des informations obtenues, le maire constate
par procès-verbal provisoire l’abandon manifeste de
la parcelle. Ce procès-verbal provisoire définit la nature
des travaux qui permettraient de faire cesser l’état
d’abandon et fait l’objet d’une publicité et de notifications
(affichage en mairie pendant trois mois et sur les lieux
concernés et publication dans deux journaux diffusés
dans le département). Il est notifié au(x) propriétaire(s)
ou aux titulaires de droits réels. A défaut d’identification
ou de domiciliation de ces personnes, la notification est
valablement faite à la mairie.
La notification doit reproduire intégralement les articles
L.2243-1 à L.2243-4 du Code général des collectivités
territoriales.
2) Le procès-verbal définitif
A l'issue d'un délai de trois mois à compter de l'exécution
des mesures de publicité et des notifications du
procès-verbal provisoire (le délai court à partir de
la dernière des deux dates), le maire constate par
un procès-verbal définitif l'état d'abandon manifeste de
la parcelle. Ce document est tenu à la disposition
du public.
Le conseil municipal, saisi par le maire, décide de déclarer
la parcelle en état d'abandon manifeste, et d’en poursuivre
l’expropriation.
Durant ce délai, les propriétaires peuvent se manifester.
La procédure est suspendue si les propriétaires mettent
fin à l’état d’abandon ou s’ils s’engagent, par convention
avec le maire, à réaliser des travaux dans un délai
déterminé. Si tel n’est pas le cas, la procédure
se poursuit.
3) L’expropriation
Les règles de l'expropriation en cas de procédure
d'abandon manifeste ont été simplifiées.
Si le conseil municipal, saisi par le maire, décide de
poursuivre la phase d’expropriation, elle est engagée
au profit de la commune, d’un organisme ayant vocation
ou d’un concessionnaire d’une opération
d’aménagement.
Elle doit avoir pour but la construction ou la réhabilitation
de logements ou tout objet d’intérêt collectif relevant
d’une opération de restauration, de rénovation ou
d’aménagement.
Le maire constitue un dossier présentant le projet
simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation
sommaire de son coût. Ce dossier est mis durant un mois
au moins à la disposition du public, qui peut ainsi formuler
ses observations.
Le préfet prend ensuite un arrêté au vu du dossier et
des observations du public.
L’arrêté déclare l’utilité publique du projet et détermine
la liste des immeubles et parcelles concernés. Il déclare
cessibles les immeubles et parcelles, indique la collectivité
ou l’organisme bénéficiaire de l’expropriation, fixe
le montant de l’indemnité provisionnelle allouée au
propriétaire ou au titulaire de droit réel (elle ne peut être
inférieure à l’évaluation effectuée par la Direction de
l'immobilier de l'État) et la date à laquelle il peut être pris
possession du bien, après paiement de l’indemnité (ou à
défaut sa consignation). La date de prise de possession du
bien doit être postérieure d’au moins deux mois à
la publication de l’arrêté déclaratif de l’utilité publique
au recueil des actes administratifs. L’arrêté est
également affiché à la mairie du lieu de situation
du bien et notifié au propriétaire et titulaire de droits
réels immobiliers.
Les modalités de transfert de propriété des immeubles
ou de droits réels immobiliers et d'indemnisation
des propriétaires sont régies par le Code de l'expropriation
pour cause d'utilité publique.
67 A défaut pour le maire d’engager cette procédure dans
un délai de six mois à compter de la déclaration d’état
d’abandon manifeste ou à sa demande, le président
de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le Conseil
départemental peut s’y substituer et constituer un dossier
présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi
que l’évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis
à la disposition du public, pendant une durée minimale
d’un mois, afin de lui permettre de formuler ses
observations.
➨ Textes de référence Code civil :
– art.713 / CGPPP : L.1123-1 et suivants et L.2222-20
– Circulaire du 8.3.06
– Loi n°2014-366 du 24 mars 2014
– Loi 2014-1170 du 13 octobre 2014 : biens sans maître
et vacants
CGCT :
– art. L.2243-1 à L.2243-4
– loi ALUR du 24.3.14 : art. 71 : biens abandonnés
68 69
BIBLIOGRAPHIE
« Agir contre l’habitat insalubre et dangereux » DIHAL – PNLHI
« Immeubles et édifices menaçant ruine » DIHAL – PNLHI
« Guide de l’hébergement et du relogement » DIHAL – PNLHI
Habitat dégradé : Votre immeuble est en mauvais état que faire ?
www.anil.org/fileadmin/ANIL/Editions_grand_public/livret_habitat_degrade.pdf
CONTACTS
AMF
www.amf.asso.fr
ANIL ET ADIL
www.anil.org/contact et www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
DIHAL
Michel.Polge@developpement-durable.gouv.fr
CAS PRATIQUES
Cas pratique n° 1 : le signalement de logement indigne p. 17
Cas pratique n° 2 : agir en cas de menace d’effondrement d’un immeuble p. 25
Cas pratique n° 3 : agir après un incendie sur plusieurs constructions p. 26
Cas pratique n° 4 : interdiction d’habiter en cas de danger et l’expertise de l’édifice p. 29
Cas pratique n° 5 : comment agir après un acte de malveillance ? p. 33
Cas pratique n° 6 : que faire dans un cas d’intoxication au monoxyde de carbone ? p. 46
Cas pratique n° 7 : que faire en cas d’accumulation de déchets dans un logement ? p. 48
Cas pratique n° 8 : comment agir en matière de recouvrement de créances ? p. 53
Cas pratique n° 9 : danger sanitaire sur un bien sans maître, que faire ? p. 66 © Association des maires de France et des présidents d’intercomunalité, Paris, 2017 – ISBN 13 978-2-90078-20-4. Achevé d’imprimé en décembre 2017 par GIBERT CLAREY IMPRIMEUR : 55, rue Charles-Coulomb – 37170 CHAMBRAY-LÈS-TOURS – Dépôt légal : novembre 2017. Toute reproduction ou représentation, intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, de la présente publication, faite sans l’autorisation de l’Éditeur est illicite (Article L. 122-4 du code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon. L’autorisation d’effectuer des reproductions par reprographie doit être obtenue auprès du Centre français d’exploitation du droit de copie (CFC) 20, rue des Grands Augustins – 75006 PARIS – Tél. : 01 44 07 47 70 – Fax : 01 46 34 67 19. Editeur : AMF
Mise en page : APS-Chromostyle, Tours
Crédits photos :
DIHAL / Fotolia : eyetronic, Grafix132, portishead5
Association des Maires de France
& Associations départementales de Maires
LES CAHIERS DU RÉSEAU
D ans l a m ême collection :
N° 1 Les chemins ruraux 2006
N° 2 Guide des communautés 2006 – gratuit
N° 3 Le maire et les voies communales 2006
N° 4 La commune et les associations 2007
N° 5 Le maire et les lotissements 2007
N° 6 Le guide du maire 2008 – gratuit
N° 7 Le guide du président de communauté 2008 – gratuit
N° 8 Les collectivités et l’éco-responsabilité – gratuit
N°9 Le maire et les transports 2009 – gratuit
N° 10 La commune et le financement des réseaux 2010 mise à jour web 2012
N° 11 Le maire et les édifices cultuels 2010
N° 12 Le maire et l’état civil – 2011
N° 13 La commune et les activités ambulantes – 2012
N° 14 La commune et les marchés en procédure adaptée – 2012
N° 15 La commune et l’assainissement non collectif – 2013
N° 16 Le guide du maire, 2014 - gratuit
N° 17 Le guide du président d’intercommunalité, 2014 - gratuit
N° 18 La responsabilité personnelle des élus – 2014
N° 19 La délégation de service public d’eau potable – 2016
Remerciements aux services de l’AMF
Sylvain Bellion
(Département Ville urbanisme habitat et transport)
Amandine Cleto
(Service Communication) Association des maires de France et des présidents d’intercomunalité 41, quai d’Orsay 75343 Paris cedex 07
Tél. : 01 44 18 14 14
Fax : 01 44 18 14 15
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Lutte contre l’Habitat Indigne et Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
Thèmes RSD (articles)
Conditions d’occupation des locaux (caves et sous-sols) 27.1, 27.3
Toiture 33
Alimentation en eau potable 10,12, 14, 16.3, 17, 40
Humidité 23, 27.2, 32, 33
Ouverture et ventilation 24, 27.1, 40.1
Equipement sanitaire 40, 45, 46, 47
Dimensionnement des pièces 40.3, 40.4
Eclairement naturel 37.2, 40.2
Installation électrique et prise de terre 51
Installation de gaz 52, 53
Installation de chauffage
Production d’eau chaude
Conduit de fumée
31, 53, 53 bis
Réseau intérieur d’eau
Inondation 35
Evacuation des eaux pluviales et des eaux usées 29, 42, 43, 44
Propreté des locaux et des abords 23, 24, 25, 32, 35, 36, 37
Déchets 23.1, 23.2, 73 à 85
Animaux dans le logement et abords 23.3, 26, 119, 120, 122
Présence d’insectes et de rongeurs 23.1, 36, 37, 39, 121
Protection contre le gel 34
Parcs de stationnement 28
Le Règlement Sanitaire Départemental du Morbihan est téléchargeable par le lien http://www.morbihan.gouv.fr/Publications/Publications-des-services/Reglement-sanitaire-departemental-du- Morbihan-2008