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Document publié le Vendredi 28 juin 2019
Lien du pdf (unknown - Métropole - Européenne de Lille - 19 C 0456)
Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, PME, commerce et artisanat,
19 C 0456
Séance du vendredi 28 juin 2019
Délibération DU CONSEIL
(69684) / jeudi 4 juillet 2019 à 11:02 1 / 5
DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET EMPLOI - PARCOURS ENTREPRISES -
POLITIQUE METROPOLITAINE EN MATIERE D'IMMOBILIER D'ENTREPRISES - ADAPTATION DE LA DELIBERATION-CADRE N°10 C 0465 DU 1ER OCTOBRE 2010
Lors de sa séance du 1er octobre 2010, le Conseil adoptait sa politique communautaire en matière d’immobilier d’entreprises par délibération cadre n°10 C 0465. Neuf années plus tard, cette politique est réaffirmée et adaptée aux nouveaux besoins du territoire.
I. Rappel du contexte
L’ambition de cette politique reste identique : optimiser le parcours résidentiel de toutes les entreprises et prioritairement celui des TPE (Très Petites Entreprises) - PME (Petites et Moyennes Entreprises) - PMI (Petites et Moyennes Industries) et des artisans.
La Métropole Européenne de Lille (MEL) s’est notamment fixé la priorité de concourir à la création d'une offre immobilière adaptée pour toutes les entreprises.
La MEL continue également à travailler sur l'immobilier à destination des entreprises de ses filières d'excellence (numérique, éco-activités, mode ...) comme par exemple EuraTechnologies qui constitue un modèle de réussite qui s’exporte, sur le nord du territoire métropolitain.
La MEL intervient désormais pour le développement de l'offre immobilière généraliste, à destination prioritairement des TPE-PME-Artisans, afin de créer les conditions du développement des entreprises et d'optimiser leur parcours résidentiel. A ce titre, la MEL se positionne comme facilitateur d'opérations portées par des maîtres d'ouvrage privés ou semi publics.
UN BILAN POSITIF
Après 9 années de mise en œuvre de la politique métropolitaine en matière d'immobilier d'entreprises, un bilan a pu être réalisé avec les maîtres d’ouvrages qui ont bénéficié du soutien de la MEL, et avec les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Une série d’entretiens a eu lieu entre 2017 et 2018 avec les commercialisateurs, les investisseurs, et les promoteurs sur les différents dispositifs proposés par la MEL. Le but étant de pérenniser, de consolider ou d’adapter ces outils en fonction des réussites et des difficultés rencontrées.
Le diagnostic de 2010 avait permis de mettre en évidence :
- Des " ruptures " classiques dans le parcours résidentiel d'une entreprise, notamment en sortie de ruche ou en sortie de dispositifs d'incubation ; 19 C 0456
Séance du vendredi 28 juin 2019
Délibération DU CONSEIL
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- Un déficit d'offre sur deux types de produits immobiliers qui permettent justement de répondre aux besoins constatés dans ces phases de rupture :
des petites surfaces de bureaux (< 150 m²) ;
de petites surfaces de locaux d'activités (entre 100 à 400 m²),
les promoteurs développant peu ces deux types de produits car ils s'avèrent peu rentables.
En outre, ce type de surface répond particulièrement aux demandes d'entreprises en début d'activité, et qui n'apportent pas encore les garanties de pérennité. Ce sont ainsi des entreprises qui sont amenées à déménager en fonction de l'évolution de leur activité (croissance ou difficultés), d'où une rotation plus importante générant des coûts de gestion et de commercialisation (recherche de nouveaux preneurs, vacance ...)
La Communauté urbaine de Lille, en 2010, a décidé de mettre en place une politique répondant à quatre objectifs structurants :
1) Poursuivre l'intervention immobilière de Lille Métropole en faveur des filières d'excellence ;
2) Favoriser l'émergence d'une offre immobilière généraliste de type hôtel d'entreprises sur l’ensemble du territoire ;
Cet objectif trouve également son expression dans le cadre de la reconquête d'espaces dégradés : requalification, valorisation de friches ou encore recyclage de bâtiments en voie d'obsolescence ;
3) Miser, pour réaliser cette offre généraliste, sur le partenariat avec les acteurs para- publics et privés ;
4) Favoriser la mise sur le marché de produits immobiliers « du 21ème siècle » pour une montée en gamme de l'immobilier d'entreprises avec de nouvelles formes urbaines autorisant des fonctionnalités mixtes, voire la réversibilité, sur le modèle du parc de la Lainière à Wattrelos et Roubaix par exemple.
II. Objet de la délibération
Aujourd’hui, au regard du bilan tiré des neuf premières années du dispositif, il est nécessaire de relancer certains des dispositifs mis en place et de les adapter au regard des nouveaux besoins détectés, et ce particulièrement sur les quartiers en "Politique de la ville".
LES MODALITES : (bénéficiaires, produits, ...) :
Les produits éligibles sont des solutions immobilières multi-occupants destinées principalement à la location, telles que les "hôtels d'entreprises", répondant à la typologie suivante :
- locaux d'activités (ateliers + bureaux attenants),
- cellules artisanales,
- locaux tertiaires. 19 C 0456
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Dans ce dernier domaine, la MEL avait choisi d’accompagner :
- Les projets tertiaires supérieurs (entendus comme étant les fonctions de commandement des entreprises) uniquement dans les pôles d'excellence, car il s'agit de produits destinés à des publics spécifiques auxquels le marché n'apporte pas toujours de réponse spontanée et adaptée. La MEL n'intervient que dans le cas d'une carence avérée de l’initiative privée.
- Les projets de tertiaire standard (services aux entreprises, aux particuliers) répondant aux deux critères suivants :
1) Un critère de taille : le produit doit proposer majoritairement des bureaux de petite taille (<150 m²) ;
2) Un critère de localisation répondant à une géographie prioritaire : les produits doivent être localisés dans les cœurs de ville où le marché tertiaire peine à s'affirmer.
La MEL accompagne la construction de bâtiments neufs, tout comme la réhabilitation d'immeubles existants.
La conception architecturale des projets immobiliers soutenus prend en compte : - la gestion de l'énergie dans le bâtiment ;
- la gestion des eaux pluviales à la parcelle ;
- la gestion des déchets ;
- les matériaux de construction ;
- la maîtrise des nuisances et pollutions intérieures ;
- la réduction des impacts du chantier sur son environnement ;
- les clauses d'insertion sociale dans les marchés.
Ces critères restent inchangés, exceptés sur la géographie d’intervention. Il est désormais proposé d’intervenir plus massivement dans les quartiers en Politique de la ville et les quartiers de veille, pour favoriser le développement de l’emploi au cœur des bassins de vie et ce en lien avec la programmation économique définie dans le cadre de l’intervention de l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine).
LES BENEFICIAIRES :
Les bénéficiaires de la politique de la MEL en faveur de l'immobilier d'entreprises peuvent être des maîtres d'ouvrages publics, para-publics ou privés. Une Société Civile Immobilière (SCI) peut bénéficier notamment d'un dispositif de subventionnement. Pour autant, la MEL ne souhaite retenir que le cas où les entreprises locataires du ou des bâtiments et la SCI sont considérées comme entreprises autonomes, au sens de la définition communautaire de la PME.
Les bénéficiaires restent inchangés. 19 C 0456
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LES DISPOSITIFS :
1) La subvention
La MEL peut subventionner les maîtres d'ouvrages publics, para-publics et privés. Dans l'hypothèse où un projet peut prétendre à un financement conjoint de la MEL et d’une autre institution publique, une instruction coordonnée doit être opérée en vue de croiser les regards.
La MEL signe avec chaque maître d'ouvrage une convention spécifiant les engagements des deux parties.
En contrepartie de la subvention, le maître d'ouvrage s'engage à maintenir, pendant 10 ans, la destination du bien à la location et à pratiquer des loyers conformes aux comptes d'exploitation du bien, lequel aura intégré la subvention métropolitaine au titre de son plan de financement.
Le montant de cette subvention doit respecter les taux plafonds d'aide tels qu'ils résultent de la réglementation en vigueur (article L 1511-3 du code général des collectivités territoriales).
Les plafonds sont réservés aux projets soumis qui se montrent particulièrement exemplaires quant au respect des différentes exigences sus mentionnées, notamment la typologie des produits immobiliers et l'engagement fort sur les plans environnementaux ou d'insertion sociale.
Cette possibilité reste inchangée. Néanmoins, le cadre d’intervention est étendu pour intégrer le financement de solutions immobilières multi vocations, intégrant notamment des artisans qui commercialisent leur production sur site (type boulangeries, boucheries…) ou hébergeant des entreprises de service. Cet élargissement des possibilités de financement est uniquement retenu dans les quartiers « Politique de la ville » et en complément d’une intervention de l’ANRU dans le cadre du Programme National de Renouvellement Urbain - PNRU 2014- 2024.
2) La promesse de prise à bail
Pour engager des opérations, les investisseurs ont besoin d'un niveau de pré- commercialisation des surfaces projetées.
La Métropole Européenne de Lille s’est dotée de la possibilité de signer des promesses de prise à bail pour prendre en location a minima un pourcentage des surfaces d'un ensemble immobilier. En 2010, cette possibilité était uniquement offerte sur les sites d’excellence. Au regard du bilan réalisé sur la première phase de mise en œuvre de la politique métropolitaine en matière d’immobilier d’entreprise, il apparaît nécessaire d’étendre cette possibilité sur l’ensemble du territoire métropolitain et notamment sur les quartiers en Politique de la ville ainsi que sur les 19 C 0456
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quartiers de veille. Ce dispositif permet en effet de rassurer les investisseurs sur la capacité à commercialiser le projet.
Cette promesse comprend une clause de désengagement progressive permettant à des entreprises de substituer l'établissement dans son engagement à hauteur des surfaces qu'elles auront louées.
Par conséquent, entre le lancement de l'opération et la livraison du bâtiment, les surfaces commercialisées par l'investisseur contribuent à diminuer progressivement l'engagement pris par la MEL.
A la livraison du bâtiment, si les surfaces, objet de la promesse de prise à bail, ont trouvé preneur, la MEL ne devient pas locataire de l'opération, les entreprises venant se substituer à celle-ci. La promesse devient alors caduque.
Dans le cas inverse, si la surface, objet de la promesse, n'est que partiellement commercialisée, l'engagement la MEL prend effet pour la partie non commercialisée. La MEL devient donc locataire pendant une durée déterminée allant de 3 à 6 ans, mais peut se désengager au fur et à mesure, par voie de cession ou de résiliation partielle du bail en fonction des entreprises qui décideraient de s'y implanter.
La MEL a également expérimenté des dispositifs plus innovants tels que :
- le bail emphytéotique / à construction ;
- le mécanisme de démembrement de propriété.
La possibilité de recours à ces dispositifs reste inchangée.
Pour rappel, la MEL se réserve la possibilité de réaliser un classement des projets pour retenir celui qui sera le plus conforme aux deux critères suivants : - Une programmation dédiée aux TPE-PME-Artisanat ;
- Le niveau d'exigences environnementales.
Par conséquent, la commission principale Développement Economique - Emploi - Recherche - Insertion consultée, le Conseil de la Métropole décide :
1) d'approuver les deux modifications du cadre d'intervention de la MEL proposé en matière d'immobilier d'entreprises.
Résultat du vote : Adopté à l'unanimité
Acte certifié exécutoire au 05/07/2019
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