Offres
API
Connexion
Documents similaires
PLU - Rapport de présentation - Rapport
unknown - 5.4 ANNEXE 1 RAPPORT DE PRESENTATION
Déliberation - 1.1 RAPPORT DD 2025
Déliberation - 1.1 RAPPORT DD 2024
Déliberation - 1.2 RAPPORT DD 2023
Déliberation - 1.5 RAPPORT 2022 DEVELOP. DURABLE
unknown - RAPPORT DEVELOPPEMENT DURABLE 2025 2
unknown - 5.1 ANNEXE 2 JUSTIF. CHOIX ET IMPACTS ENVT
PLU - Autres - Projet d’aménagement et de développement durables
PLU - Annexes - info surf 19 notice sanitaire texte
PLU - Rapport de présentation - Rapport
Document publié le Mercredi 3 juillet 2024 par la commune de Corbeil-Essonnes.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Eau et assainissement,
2.2 Justifications des
choix retenus et impacts
sur l’environnement
PLU approuvé le 17.10.2019
Modification n° 1 du PLU approuvée le 29.06.2022
Modification n° 2 du PLU approuvée le 03.07.2024
PLU Plan Local
d’Urbanisme PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 2 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 3
Sommaire
Introduction ....................................................................................................................................................................................................... 5
Explication des choix retenus pour établir le PLU .................................................................................................. 7
1. Choix retenus pour établir le PADD ............................................................................................................................................................................ 7
2. Justification de la production de logements envisagée ............................................................................................................................................. 15
3. Justification des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le PADD ......... 21
4. Dispositions qui favorisent la densification des espaces bâtis ................................................................................................................................... 22
5. Cohérence des OAP avec les orientations et objectifs du PADD................................................................................................................................. 31
A. L’OAP trame verte et bleue et cirque de l’Essonne ............................................................................................................................................................ 32
B. L’OAP Patrimoine ................................................................................................................................................................................................................. 34
C. L’OAP Mobilité et Stationnement ....................................................................................................................................................................................... 36
D. L’OAP les secteurs AUH........................................................................................................................................................................................................ 37
E. L’OAP Qualité de l’habitat ................................................................................................................................................................................................... 38
F. L’OAP Tarterêts ................................................................................................................................................................................................... 39
G. L’OAP Montagne des Glaises ............................................................................................................................................................................................... 40
H. L’OAP Papeterie ................................................................................................................................................................................................................... 41
6. Justification du dispositif règlementaire (zonage, règlement) avec les orientations et objectifs du PADD ................................................................... 42
A. La zone UA .......................................................................................................................................................................................................... 44
B. La zone UB .......................................................................................................................................................................................................... 50
C. La zone UC .......................................................................................................................................................................................................... 56
D. La zone UH1 ........................................................................................................................................................................................................ 62
E. La zone UH2 ........................................................................................................................................................................................................ 66
F. La zone UI ........................................................................................................................................................................................................... 74 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 4
G. La zone UL ........................................................................................................................................................................................................... 79
H. La zone UP .......................................................................................................................................................................................................... 83
I. La zone UPM ....................................................................................................................................................................................................... 87
J. La zone AUH ........................................................................................................................................................................................................ 91
K. La zone N ............................................................................................................................................................................................................ 97
L. zone Azh ............................................................................................................................................................................................................101
7. Justification des autres règles transversales à toutes les zones ................................................................................................................................104
A. Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposés en matière d’infrastructures ........................104
B. Stationnement ...................................................................................................................................................................................................105
C. Conditions de desserte des terrains par les réseaux ……………………………………………………………………………………………………………………………………………..109
8. Justification des autres dispositions du PLU……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...110
9. Les impacts du PLU sur l’environnement .............................................................................................................................................................. 118
10. Les indicateurs de suivi ........................................................................................................................................................................ 133 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 5
Introduction
Les présentes justifications des différents documents du Plan Local d’Urbanisme de Corbeil-Essonnes ont été construites à partir des articles L.151-4 et R.151-1 à 5 du Code de l’Urbanisme, fixant le cadre légal suivant lequel le rapport de présentation doit être écrit. Les articles rappelés ci-dessous sont ceux sur lesquels s’appuient plus particulièrement l’écriture de la partie du rapport de présentation justifiant les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Rappel de l’article L.151-4 du Code de l’urbanisme
Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements notamment sportifs, et de services.
Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 6
Rappel de l’article R.151-2 du Code de l’urbanisme
Le rapport de présentation comporte les justifications de :
1° La cohérence des orientations d'aménagement et de programmation avec les orientations et objectifs du projet d'aménagement et de développement durables ;
2° La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement durables et des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions existantes ou nouvelles ou selon la dimension des constructions ou selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone ;
3° La complémentarité de ces dispositions avec les orientations d'aménagement et de programmation mentionnées à l'article L. 151-6 ;
4° La délimitation des zones prévues par l'article L. 151-9 ;
5° L'institution des zones urbaines prévues par l'article R. 151-19, des zones urbaines ou zones à urbaniser prévues par le deuxième alinéa de l'article R. 151-20 lorsque leurs conditions d'aménagement ne font pas l'objet de dispositions réglementaires ainsi que celle des servitudes prévues par le 5° de l'article L. 151-41 ;
6° Toute autre disposition du plan local d'urbanisme pour laquelle une obligation de justification particulière est prévue par le présent titre.
Ces justifications sont regroupées dans le rapport.
Rappel de l’article R.151-4 du Code de l’urbanisme
Le rapport de présentation identifie les indicateurs nécessaires à l'analyse des résultats de l'application du plan mentionnée à l'article L. 153-27 et, le cas échéant, pour le bilan de l'application des dispositions relatives à l'habitat prévues à l'article L. 153-29.
Rappel de l’article R.151-5 du Code de l’urbanisme
Le rapport de présentation est complété par l'exposé des motifs des changements apportés lorsque le plan local d'urbanisme est :
1° Révisé dans les cas prévus aux 2° et 3° de l'article L. 153-31 ;
2° Modifié ;
3° Mis en compatibilité. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 7
Explication des choix retenus pour établir le PLU
1. Choix retenus pour établir le PADD
Les objectifs de la délibération prescrivant la révision du PLU
La révision du PLU s’initie par une volonté communale d’adapter son PLU aux nouveaux objectifs municipaux. Par délibération en date du 9 juillet 2015, le Conseil Municipal a prescrit la révision du Plan Local d’Urbanisme, sur l’ensemble du territoire communal. À cette occasion, le Conseil Municipal a délibéré sur les objectifs poursuivis.
Le projet de territoire, soit le Projet d’Aménagement et de Développement Durables s’est tout d’abord construit autour des deux axes suivants :
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE
❖ Le centre-ville (Corbeil / Essonnes / Rive-Droite)
1. Constituer un véritable centre-ville en reliant les cœurs historiques
2. Valoriser le cœur historique, marqueur de l’identité corbeil-essonnoise
3. Améliorer les déplacements intra-muros et intra-quartiers
4. Assurer la transition écologique et énergétique du parc de logements et lutter contre la précarité énergétique 5. Redynamiser et animer le centre-ville
6. Aménager le centre-ancien pour faciliter son appropriation par les habitants
❖ Les quartiers pavillonnaires
1. Poursuivre, protéger et valoriser le cadre de vie de la zone pavillonnaire 2. Assurer une qualité environnementale et énergétique des constructions 3. Assurer des transitions qualitatives avec les quartiers d’habitat collectif PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 8
❖ Les composantes de la trame verte et bleue
1. Protéger et valoriser les parcs et espaces naturels d’ampleur
2. Zoom sur le Cirque de l’Essonne : un projet écologique de grand parc régional à part entière 3. Maintenir le rôle social et partagé des espaces verts
4. Préserver et renforcer les trames verte et bleue
5. Adapter la commune aux enjeux du changement climatique
6. Assurer une meilleure prévention contre les risques naturels
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ Le pôle gare
1. Développer un projet rénovateur d’ampleur modérée autour de la gare 2. Faire du tissu économique une composante majeure du réaménagement du site 3. Renforcer l’accessibilité et la mobilité
❖ Les Tarterêts
1. Finir le profond renouvellement urbain du quartier grâce à l’ANRU 2
2. Veiller à ce que l’accessibilité du quartier des Tarterêts soit maintenue
3. Finir les équipements pour répondre aux besoins de la population
4. Dynamiser l’activité économique pour la zone franche urbaine
5. Pérenniser les investissements réalisés par le biais de la gestion urbaine et sociale de proximité
❖ La Montagne des Glaises
1. Maîtriser la densification et maintenir la mixité sociale
2. Renforcer les liens inter-quartiers
❖ La Papeterie
1. Finaliser la Papeterie
2. Finir la reconquête des berges de l’Essonne dans la perspective d’un lien cyclo-pédestre entre les limites de Corbeil-Essonnes PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 9
❖ Montconseil et l’ancien hôpital
1. Achever la réhabilitation urbaine du quartier de Montconseil
2. Reconvertir le site de l'ancien hôpital (appel à projet « Inventons la métropole 2 » lancé en mars 2018) 3. Valoriser le paysage urbain et naturel du quartier en s’appuyant sur la topographie existante 4. Renforcer l’offre d’équipements
5. Pérenniser les investissements réalisés par le biais de la gestion urbaine et sociale de proximité
❖ Les zones d’activités économiques
1. Poursuivre le développement économique et commercial des Granges-Coquibus 2. Maintenir une offre d’emplois diversifiée sur la commune
3. Optimiser le secteur d’activités de la SNECMA
4. Revaloriser l’entrée de ville « Apport-Paris »
5. Requalifier et développer la zone d'activités de l’Apport-Paris
6. Soutenir le développement de la nouvelle zone d'activités des Haies-Blanches sur le Coudray-Montceaux PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 10
Justification des choix retenus pour établir le PADD au regard des principales conclusions du diagnostic.
Les tableaux ci-après font apparaitre la synthèse des principaux éléments du diagnostic et la manière dont ils sont pris en compte dans le PADD. Ce chapitre explique de quelle manière les enseignements du diagnostic ont été pris en compte dans l’élaboration des orientations du PADD. Le diagnostic a mis en évidence les caractéristiques de la commune, ses atouts, ses faiblesses et ses besoins. L’élaboration du PADD a été réalisée dans le souci constant de respecter, de protéger, de valoriser l’identité et la diversité de la commune et de mettre en œuvre les réponses nécessaires à la prise en compte des besoins de la commune et de ses habitants au regard des principes de l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme.
Les orientations du PADD Les enjeux issus du diagnostic
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE
VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE
❖ Le centre-ville (Corbeil / Essonnes / Rive-Droite)
1. Constituer un véritable centre-ville en reliant les cœurs
historiques
2. Valoriser le cœur historique, marqueur de l’identité corbeil-
essonnoise
3. Améliorer les déplacements intra-muros et intra-quartiers
4. Assurer la transition écologique et énergétique du parc de
logements et lutter contre la précarité énergétique
5. Redynamiser et animer le centre-ville
6. Aménager le centre-ancien pour faciliter son appropriation par les
habitants
La commune de Corbeil-Essonnes est composée de trois centres anciens (Centre-Essonnes, Vieux Corbeil et Rive-Droite), sans continuité urbaine ni fonctionnelle aujourd’hui. Les deux cœurs historiques sont des polarités commerciales importantes de la commune. Le bâti y est de nature diverse avec des constructions anciennes, parfois dégradées, sans valeur patrimoniale particulière qui, au regard de leur situation présentent un réel potentiel en termes de mutabilité et de densification. D’autres constructions sont intéressantes en termes de valeur patrimoniale et historique (ensembles urbains remarquables comme la place du Moulin-Galant, patrimoine rural, bâtiments remarquables : maisons bourgeoises, etc.).
Cependant, la présence de logements anciens cumulée à la fragilité sociale de certains ménages, provoquent des situations de précarité énergétique.
Les enjeux pour ces quartiers sont les suivants :
- Une dimension patrimoniale forte
- Un enjeu de préservation et de valorisation de l’esprit des constructions et de la composition urbaine, notamment lors de
réhabilitations ou d’extensions
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE
VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE
❖ Les quartiers pavillonnaires
1. Poursuivre, protéger et valoriser le cadre de vie de la zone
pavillonnaire
Les quartiers pavillonnaires occupent une surface importante du territoire. Le diagnostic souligne la diversité des tailles de parcelles, des hauteurs, de la densité, des formes urbaines et la richesse des cœurs d’ilots végétalisés qui composent ces ensembles urbains. A l’instar des quartiers anciens, certains bâtis sont dans un état de dégradation avancée et accueillent des ménages dans des situations de précarité énergétique. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 11
Les orientations du PADD Les enjeux issus du diagnostic
2. Assurer une qualité environnementale et énergétique des
constructions
3. Assurer des transitions qualitatives avec les quartiers d’habitat
collectif
Plusieurs enjeux sont identifiés :
- Valoriser le cadre de vie de la zone pavillonnaire
- Assurer la qualité environnementale des constructions
- Assurer des transitions qualitatives entre les différents quartiers d’habitat
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE
VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE
❖ Les composantes de la trame verte et bleue
1. Protéger et valoriser les parcs et espaces naturels d’ampleur
2. Zoom sur le Cirque de l’Essonne : un projet écologique de grand
parc régional à part entière
3. Maintenir le rôle social et partagé des espaces verts
4. Préserver et renforcer les trames verte et bleue
5. Adapter la commune aux enjeux du changement climatique
6. Assurer une meilleure prévention contre les risques naturels
Le paysage de la commune de Corbeil-Essonnes présente une grande diversité végétale :
- D’importantes masses naturelles avec le Cirque de l’Essonne, le bois des Tarterêts, le parc de Robinson, les berges de la Seine…
- Une urbanisation comportant de nombreux jardins privatifs qui viennent renforcer le caractère arboré du territoire, sous forme de
cœurs d’ilots.
- 52 hectares d’espaces verts entretenus : 31,7ha de parcs, 20,7ha de squares…
- ...et 130 ha pour le Cirque de l’Essonne, dont 50ha à Corbeil-Essonnes. Espace Naturel Sensible, le Cirque de l’Essonne fait l’objet d’un plan de
réaménagement, de protection et d’ouverture au public. Ce projet
ambitionne de conférer à ce parc une envergure régionale.
La commune est également sujette à de nombreux risques naturels (risque d’inondation par débordement de la Seine et de l’Essonne, risque d’inondation par remontée de nappes, risque lié aux cavités souterraines en Rive Droite) et technologiques (deux ouvrages hydrauliques sont sujet à risques, risque de transport de matières dangereuses, risques technologiques et industriels).
Des enjeux de préservation et valorisation de la trame verte et bleue sont pointés, ainsi que des enjeux de prévention et protection du territoire face aux différents risques. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 12
Les orientations du PADD Les enjeux issus du diagnostic
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ Le pôle gare
1. Développer un projet rénovateur d’ampleur modéré autour de la gare
2. Faire du tissu économique une composante majeure du
réaménagement du site
3. Renforcer l’accessibilité et la mobilité
Le pôle gare est localisé à proximité du cœur de ville et constitue un secteur de projet stratégique pour la commune de Corbeil-Essonnes. Fort de sa constitution commerciale (taux de vacance le plus faible de la commune – 11,1%) ce quartier à vocation à devenir un véritable pôle multimodal et à profiter de la proximité des transports pour :
- diversifier et renforcer les activités économiques
- poursuivre et améliorer les déplacements
- structurer les maillages doux
- développer l’offre de logements
Ce site présente donc un fort potentiel de renouvellement, mutabilité, et devrait permettre, dans les années à venir, l’émergence d’un quartier mixte avec de nouveaux logements, équipements, commerces, services mais aussi des activités.
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ Les Tarterêts
1. Finir le profond renouvellement urbain du quartier grâce à l’ANRU
2
2. Veiller à ce que l’accessibilité du quartier des Tarterêts soit
maintenue
3. Finir les équipements pour répondre aux besoins de la population
4. Dynamiser l’activité économique pour la zone franche urbaine
5. Pérenniser les investissements réalisés par le biais de la gestion
urbaine et sociale de proximité
Quartier marqué par la construction de grands ensembles d’habitat collectif aux formes urbaines typiques de cette période (barres et tours), il est bien desservi par les axes routiers (Francilienne, N7) et ferroviaires (gare RER de Corbeil-Essonnes) traversant la commune. L’offre d’équipements du quartier (médiathèque, gymnase, centre de loisir...) doit être renforcée.
Les Tarterêts ont connu des actions d’ampleur menées au cours de ces dix dernières années qui ont totalement renouvelé la morphologie et l’image du quartier, notamment grâce à des opérations de démolitions/ reconstructions. Le quartier fait aujourd’hui l’objet d’un Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPNRU) dont le but est de finaliser la rénovation urbaine du quartier.
- diversifier le parc de logements
- d’opérations d’amélioration de l’habitat,
- d’actions sur les équipements (réhabilitation, création de nouveaux équipements)
- développement de l’activité économique sur la Zone Franche Urbaine
Au final, ce secteur, via la poursuite de l’opération de renouvellement urbain, présente un potentiel d’évolution pour l’avenir et de développement du parc de logements ou encore des activités. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 13
Les orientations du PADD Les enjeux issus du diagnostic
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ La Montagne des Glaises
1. Maîtriser la densification et maintenir la mixité sociale
2. Renforcer les liens inter-quartiers
La ZAC de la Montagne-des-Glaises correspond à un projet urbain qui devait faire la transition entre des secteurs aussi diversifiés que les abords de la RN7 et la gare ou encore le quartier des Tarterêts et des quartiers pavillonnaires. Il devait également permettre la réalisation de nouveaux logements dans un objectif de diversification de l’offre, en lien avec le projet ANRU sur les Tarterêts.
Il s’agit aujourd’hui de finaliser la programmation prévue dans le cadre de la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC). Un potentiel de création de logement est donc encore identifié sur ce site.
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ La Papeterie
1. Finaliser la Papeterie
2. Finir la reconquête des berges de l’Essonne dans la perspective
d’un lien cyclo-pédestre entre les limites de Corbeil-Essonnes
Le diagnostic identifie la Papeterie comme un des nouveaux quartiers d’habitat collectif émergents, mieux intégrés dans le tissu urbain existant grâce à des hauteurs moins élevées. Il fait l’objet d’un projet d’éco-quartier en cours de réalisation qui accueillera à terme 1600 logements dont des logements privés, sociaux, ou encore des logements spécifiques (étudiants, personnes handicapés, etc.). L’offre commerciale et d’équipements est en cours de renouvellement avec l’arrivée récente de commerces de proximité, et le projet d’un nouvel équipement sportif. Le site s’inscrit également dans le maillage piéton hérité des anciens chemins ruraux, permettant notamment de rejoindre les berges de l’Essonne.
Les enjeux sont les suivants :
- Poursuivre le renouvellement urbain
- Maîtriser l’urbanisation et optimiser l’occupation des habitats collectifs
- Diversifier le parc de logements en préconisant la mixité résidentielle
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ Montconseil et l’ancien hôpital
1. Achever la réhabilitation urbaine du quartier de Montconseil
Tout comme les Tarterêts, le quartier Montconseil est constitué de constructions datant des années 1960-1970 et a fait l’objet d’opérations de renouvellement urbain, dans un objectif global de dédensification du quartier et d’amélioration du cadre de vie.
Ce renouvellement urbain n’est pas achevé et se poursuivra à l’avenir avec la réalisation de nouveaux programmes, notamment le long de l’avenue du président Salvador-Allende et des rues adjacentes ou encore avec la PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 14
Les orientations du PADD Les enjeux issus du diagnostic
2. Reconvertir le site de l'ancien hôpital (appel à projet « Inventons
la métropole 2 » lancé en mars 2018)
3. Valoriser le paysage urbain et naturel du quartier en s’appuyant
sur la topographie existante
4. Renforcer l’offre d’équipements
5. Pérenniser les investissements réalisés par le biais de la gestion
urbaine et sociale de proximité
recomposition de l'ancien centre commercial de Montconseil.
Le site a donc un potentiel important d’accueil de nouveaux logements mais aussi d’équipements, services, commerces, etc.
Le site de l’ancien hôpital a été sélectionné dans le cadre de l’appel à projets « Inventons la Métropole du Grand Paris 2 » lancé en mars 2018.
Le projet intègre la réalisation d’activités, de services et de logements selon des critères durables et innovants dans leur conception et usage. Un potentiel certain de mutabilité et densification du site est donc identifié.
AXE 2 : AMELIORER LE CADRE DE VIE ET LE DYNAMISME DE LA COMMUNE A
TRAVERS LA FINALISATION DES PROJETS ENGAGES ET LA MISE EN ŒUVRE DE
NOUVELLES ACTIONS ET OPERATIONS CIBLEES MAITRISEES
❖ Les zones d’activités économiques (Génopôle, centre hospitalier
sud-francilien, SNECMA, Coquibus, X-Fab, zone d'activités de
l’Apport-Paris, UPS, Marques Avenue, Discount Center…)
1. Poursuivre le développement économique et commercial des
Granges-Coquibus
2. Maintenir une offre d’emplois diversifiée sur la commune
3. Optimiser le secteur d’activités de la SNECMA
4. Revaloriser l’entrée de ville « Apport-Paris »
5. Requalifier et développer la zone d'activités de l’Apport-Paris
6. Soutenir le développement de la nouvelle zone d'activités des
Haies-Blanches sur le Coudray-Montceaux
Le diagnostic du PLU identifie plusieurs zones d’activités sur le territoire communal et distingue les zones d’activités à vocation industrielle des groupements de centres commerciaux.
Certaines des zones d’activités économiques sont aujourd’hui vieillissantes à Corbeil-Essonnes. Ainsi, il convient d’envisager leur réaménagement afin de les adapter aux besoins des entreprises et ainsi poursuivre le développement économique notamment en optimisant certaines zones d’activités (SNECMA, requalification de la zone d’activités de l’Apport Paris, etc.).
Aussi, la mutation des zones d’activités économiques et notamment de certaines friches industrielles, doit faire l’objet d’une réflexion pour résorber le taux de vacance et redynamiser l’activité économique sur le territoire. Il est ainsi possible de mieux les intégrer à la ville, tout en favorisant une densification économique. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 15
2. Justification de la production de logements envisagée
Les justifications suivantes s’appuient sur les chiffres du référentiel territorial du schéma directeur de la région Ile-de-France afin de calculer la projection sur la période 2013-2030
conformément aux orientations du SDRIF.
La commune compte 49 373 habitants en 2013 (chiffre du référentiel territorial IAU au 31 décembre 2013). La population est en augmentation constante. On relève une
croissance démographique importante au cours de ces dernières années (+ 21% entre 2006 et 2013) due à la mise en œuvre de plusieurs projets urbains intégrant une offre
en logements importante et diversifiée en termes de taille et de typologie.
Afin d’estimer la population de Corbeil-Essonnes au moment de l’élaboration de l’objectif démographique porté par le projet de PLU à l’horizon 2035, le présent rapport de
présentation s’appuie sur les logements réalisés ou accordés sur la période 2013-2018. Ainsi, sur cette période, 3000 logements ont été livrés ou accordés sur le territoire,
suivant la répartition suivante :
• 1620 logements au sein des espaces d’habitats c’est-à-dire à travers des opérations de renouvellement urbain ou de densification.
• 1380 logements sur le secteur de la Papeterie en extension des espaces urbanisés.
Tableau synthétisant le nombre de logements produits entre 2013 et 2018 :
Source :
Ville de Corbeil-
Essonnes
Nombre de logement réalisés au sein
des espaces d’habitat (entre dans le
calcul de la densification du SDRIF)
Nombre de
logements en
extension (secteur
la Papeterie)
2013 214
2014 334
2015 172
2016 165
2017 252
2018 483
TOTAL 1620 1380*
* au total sur le secteur de projet de la Papeterie, près de 1550 logements ont été réalisés entre 2010 et 2018. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 16
En s’appuyant sur la production de logements entre 2013 et 2018, nous pouvons estimer la population de Corbeil-Essonnes au 31 décembre 2018, de la manière suivante :
Situation en 2013 Production de logements sur la période 2013-2018 Situation estimée en 2018
Logements 20 934 logements (source : référentiel IAU 2013)
3 000 logements réalisés
soit environ 2 760 résidences principales estimées (estimation
basée sur un taux de 8% de logements vacants. Ce taux est celui
calculé par l’INSEE en 2014)
20 934 logements (parc en 2013)
+
3 000 logements (production depuis 2013)
=
23 934 logements (parc estimé en 2018), soit environ 22 019 résidences
principales estimées (estimation basée sur un taux de 8% de logements
vacants. Ce taux est celui calculé par l’INSEE en 2014)
Population 49 373 habitants (source : référentiel IAU 2013)
2 760
résidences principales occupées
X
2,40
(nombre de personne par logements actuellement constaté entre
2013 et 2018)
=
+ 6 624 habitants environ
49 373 habitants (population en 2013)
+
6 624 habitants (apport de population estimé depuis 2013)
=
56 000 habitants environ
En conclusion, en ajoutant le nombre de logements réalisés entre 2013 et 2018 aux 20 934 logements que compte la commune en 2013, la population de Corbeil-Essonnes
est estimé à près de 56 000 habitants au 31 décembre 2018 soit une croissance démographique de 13,5%, inférieure à celle de la période 2006-2013. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 17
La production de logements envisagée au regard de l’objectif démographique
Pour autant, aujourd’hui, le projet porté dans ce PLU, et exprimé dans le cadre du PADD, est de maitriser davantage l’évolution du
territoire. Ainsi, l’objectif est de maitriser l’évolution démographique de manière à permettre une croissance mesurée située aux alentours
de +5% ce qui est donc inférieur au +21% constaté entre 2006 et 2013 ou encore au +13,5% de la période 2013-2018 tout en permettant
un maintien du dynamisme démographique.
L’objectif de construction de logements fixé dans le cadre du PLU doit permettre
de respecter cet objectif démographique. Au final, ce sont un peu plus de 2 000
nouveaux logements qui sont envisagés par le nouveau PLU (cf. tableau ci-joint).
Ces logements ont pour objectif de diversifier l’offre en proposant différentes
tailles de logement et en consolidant la mixité sociale de Corbeil-Essonnes. De ce
fait, il est difficile d’estimer de façon précise la population à l’horizon 2035. Nous
pouvons toutefois émettre deux hypothèses (cf. tableau ci-après) :
Hypothèse 1 :
Au regard de la tendance actuelle de baisse de la taille des ménages, le nombre
moyen de personnes par résidence principale devrait légèrement baisser (2,3 par
exemple), engendrant ainsi un léger point mort à prendre en compte
Hypothèse 2 :
Le nombre moyen de personnes par résidence principale ne baisse pas et se
stabilise à 2,4, hypothèse dans laquelle aucun point mort n’est à prévoir
Opérations / secteurs Nbr. de logements
Secteurs de projet en cours
Montagne des Glaises 310 logements
Papeterie 240 logements
Montconseil 82 logements
NPNRU (Tarterêts) 242 logements
TOTAL 874 logements
En diffus
Zone AUH 30
Autre diffus (centre-ville, projet rond-
point R.Doisneau, linéaire RN7, etc.)
500 logements
TOTAL 530
Secteurs de projet futurs
Pôle gare 200 logements envisagés à ce stade Ancien Hôpital 450
TOTAL 650
Total secteurs de projet en cours 874
En diffus 530
Total secteurs de projet futurs 2054
TOTAL 2 290 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 18
Hypothèse 1 : Tableau récapitulatif de l’objectif démographique et de la production de logements envisagés par le PLU (version intégrant un point mort) :
Situation estimée en
2018 Objectifs inscrits au PLU
Estimation du nombre de logements à
horizon 2035
Estimation de la population à l’horizon 2035
23 934 logements (parc
estimé en 2018), soit
environ 22 019 résidences
principales estimées
(estimation basée sur un
taux de 8% de logements
vacants, chiffre INSEE en
vigueur)
2 050 logements (chiffre estimé),
soit environ 1 950 résidences principales estimées
(estimation basée sur un taux incompressible de 5% de
logements vacants)
23 934 logements (parc estimé en 2018)
+
2 050 logements (production envisagée par le PLU)
=
25 984 logements (parc estimé à horizon 2035),
soit environ 24 685 résidences principales
24 685
résidences principales occupées
X
2,30
(nombre de personne par logements estimé)
=
56 775 habitants environ
Hypothèse 2 : Tableau récapitulatif de l’objectif démographique et de la production de logements envisagés par le PLU (version sans point mort) :
Situation estimée en
2018 Objectifs inscrits au PLU
Estimation du nombre de logements à
horizon 2035
Estimation de la population à l’horizon 2035
23 934 logements (parc
estimé en 2018), soit
environ 22 019 résidences
principales estimées
(estimation basée sur un
taux de 8% de logements
vacants, chiffre INSEE en
vigueur)
2 050 logements,
soit environ 1950 résidences principales estimées
(estimation basée sur un taux incompressible de 5% de
logements vacants)
23 934 logements (parc estimé en 2018)
+
2 050 logements (production envisagée par le PLU)
=
25 984 logements (parc estimé à horizon 2035),
soit environ 24 685 résidences principales
56 000 habitants (estimation 2018)
+
4 680 habitants
(1 950 résidences principales estimées X 2,40
(nombre de personne par logements inchangé)
=
60 920 habitants environ
Ainsi, sur la base de ces deux hypothèses, la réalisation de ces logements devrait permettre de poursuivre la croissance démographique de la ville de manière plus modérée
pour atteindre une population comprise entre 56 800 habitants (hypothèse basse correspondant à une croissance démographique de +1,5%) et 60 900 habitants
(hypothèse haute correspondant à une croissance démographique de +8,5%).
Au final, l’estimation de la population la plus probable se situera certainement à mi-chemin entre ces deux hypothèses (basse et haute), à savoir aux alentours de 58 500
habitants à l’horizon 2035, ce qui correspond à une croissance démographique de +4,5%. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 19
Une production de logements définie dans le respect des orientations du SDRIF
Le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) constitue le document d’urbanisme de référence à l’échelle régionale. Il a notamment pour objectif de maîtriser la
croissance urbaine et démographique et l’utilisation de l‘espace tout en garantissant le rayonnement international de la région Ile-de-France. En l’absence de SCoT, les
autres documents d’urbanisme, et donc le PLU, doivent être compatibles avec le SDRIF.
Dans les communes comprenant des quartiers à densifier à proximité d’une gare, à l’horizon 2030, à l'échelle communale, les documents d’urbanisme locaux doivent
permettre une augmentation minimale de 15% de la densité humaine ainsi que de la densité moyenne des espaces d’habitat. La commune est donc concernée par cette
orientation puisqu’elle compte la présence de trois gares sur le territoire : Corbeil-Essonnes, Essonnes-Robinson et Moulin-Galant.
A Corbeil-Essonnes, l’augmentation de 15% de la densité moyenne des espaces d’habitat correspond à la réalisation de 3 160 logements. Or, depuis 2013, environ 1 620
logements (environ 3 000 avec l’opération Papeterie qui n’entre pas dans le calcul des 15% de densification des espaces d’habitat au sens du SDRIF) ont été autorisés en
densification des espaces d’habitat.
Le PLU doit donc, pour être compatible avec le SDRIF, permettre la réalisation d’environ 1 540 logements en densification des espaces d’habitat à horizon 2030 (cf. tableau
ci-après).
Situation en 2013 Objectifs définies par le SDRIF à horizon 2030 Situation en 2018 Reste à réaliser à horizon 2030
Nombre de logements :
20 934 logements (source :
référentiel IAU 2013)
Densité des espaces d’habitat :
47,10 logements / ha (source :
référentiel IAU 2013
+15% de la densité moyenne des
espaces d’habitat, soit un objectif
d’une densité de 54,2 logements /
ha, ce qui correspond à la réalisation
de 3 158 logements au sein des
espaces d’habitat.
1 620 logements en densification des espaces
d’habitat qui ont été autorisé entre 2013 et 2018
(cf. Tableau synthétisant le nombre de logements
produits entre 2013 et 2018).
Pour atteindre les objectifs du SDRIF,
le nouveau PLU doit donc permettre
la réalisation d’environ 1 540
logements à horizon 2030 en
densification des espaces d’habitat. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 20
Le nouveau PLU prévoit la réalisation d’environ 2 050 logements sur la
totalité du territoire à l’horizon 2035. Parmi ces 2 050 logements une
grande majorité est prévue en densification des espaces d’habitat et
participeront donc de la réponse aux objectifs du SDRIF.
Au total, ce sont environ 1 360 logements qui sont envisagés en
densification des espaces d’habitat par le PLU révisé (cf. tableau ci-contre).
Conclusion :
Au final, la commune participe, à son niveau, de manière volontariste à l’effort de construction de logements demandé en Ile-de-France, et décliné à l’échelle de
l’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (objectifs de 2 400 logements par an du SRHH). En effet, ce sont plus de 2 000 logements nouveaux qui sont envisagés
et permis par le nouveau PLU.
La structure urbaine, en grande partie déjà fortement constituée et dense, d’une part, et les contraintes physiques du territoire (zones inondables, zones humides, présence
de coteaux, d’espaces naturels sensibles, etc.) d’autre part, ne permettent pas de réaliser la totalité des logements en densification des espaces d’habitats.
Parallèlement, des secteurs de potentialité pour l’accueil de logements ont été identifiés (exemple du site de l’ancien Hôpital ou encore de la finalisation du projet
Papeterie) et sont mobilisés pour prendre part à l’effort de construction. Ils permettront la réalisation d’une partie importante des logements envisagés dans ce nouveau
PLU.
Toutefois, la majorité des logements prévus le sont en densification des espaces d’habitat (environ 1 360) ce qui permettra de réaliser une grande partie des objectifs fixés
par le SDRIF (+15%).
Opérations / secteurs en densification
des espaces d’habitat Nbr. de logements
Montagne des Glaises 310 logements
Montconseil 82 logements
NPNRU (Tarterêts) 242 logements
Zone AUH 30 logements
Autre diffus (centre-ville, projet rond-
point R.Doisneau, linéaire RN7, etc.) 500 logements
Pôle gare 200 logements envisagés à ce stade
TOTAL 1 364 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 21
3. Justification des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le PADD
Le projet de territoire porté, traduit dans ce PLU, et exprimé dans
le PADD, a pour objectif fort de préserver l’intégralité des espaces
naturels et parcs du territoire mais aussi de préserver les espaces
de jardins, corridors écologiques et cœurs d’ilots verts. Cette
volonté se traduit par un objectif chiffré ambitieux en termes de
limitation de la consommation d’espaces naturels ou agricoles
puisque la volonté est de ne consommer aucun espace naturel ou
agricole.
Cela se traduit de deux manières dans le dispositif règlementaire :
- D’une part la totalité des espaces naturels et agricoles de
la commune sont préservés par le dispositif
règlementaire (zonage et règlement)
- D’autre part, l’ensemble des projets de développement,
que ce soit en termes de production de logements ou sur
le plan économique, sont prévus à l’intérieur des espaces
urbanisés du territoire sous forme de densification,
optimisation du tissu urbain existant, ou encore de
mutation de friches ou de valorisation de dents creuses.
Extrait du PADD PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 22
Extrait du PADD
Zones d’activités économiques
Pôle gare
Ancien hôpital
Montconseil
Papeterie
Montagne des Glaises
Autre diffus
Zones AUH
Dispositions qui favorisent la densification des espaces bâtis
Le diagnostic et état initial de l’environnement comprend une analyse des formes urbaines et un diagnostic foncier qui identifient le potentiel d’évolution et enjeux liés à chaque quartier ainsi que les potentiels de densification du territoire qui ressortent.
Le projet de territoire s’appuie sur ce diagnostic pour cibler les secteurs support de développement de manière à privilégier une urbanisation à l’intérieur de l’enveloppe urbaine et à ne pas consommer d’espaces naturels ou agricoles.
Le dispositif règlementaire, qui traduit le projet de territoire exprimé dans le PADD, permet ce développement à l’intérieur des espaces urbanisés sur des sites de projet spécifiques ou via une densification de tissus urbains existants qui présentent un potentiel.
Extrait du diagnostic PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 23
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Montagne
des Glaises
Maîtriser la densification et
maintenir la mixité sociale
Finaliser la programmation
prévue dans le cadre de la zone
d’aménagement concertée
(ZAC) de la Montagne des
Glaises par la création d’une
offre de 400 logements (dont 90
en cours de construction)
Le site de projet Montagne des Glaises fait l’objet d’une procédure de ZAC. Il s’agit d’un projet urbain situé à proximité de la gare, entre le quartier des Tarterêts et le centre-ville, qui a été engagé au cours des dernières années et qui est aujourd’hui en cours de réalisation. Les premières phases de réalisation du projet ont déjà permis la livraison d’un certain nombre de logements.
L’objectif dans le cadre de la révision du PLU est de permettre la poursuite et la finalisation du projet. Ainsi, le périmètre de projet a fait l’objet d’un classement spécifique (sous-secteur UCa) disposant d’un règlement permettant la poursuite du projet tel qu’il est défini dans la ZAC. Par ailleurs, une OAP spécifique Montagne des Glaises complète le dispositif règlementaire avec notamment des éléments de programmation.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage OAP Montagne des Glaises PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 24
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Papeterie Finaliser la Papeterie
Finir la reconquête des berges de
l’Essonne dans la perspective d’un
lien cyclo-pédestre entre les limites
de Corbeil-Essonnes
Finir la reconquête des bords de
l’Essonne dans la perspective d’un
lien pédestre entre les Grands
Moulins de Corbeil-Essonnes et
Ormoy
Développer les circulations douces
afin de faciliter l’accès au RER et
ainsi limiter l’utilisation de la voiture
Le site projet urbain de la Papeterie est un projet d’envergure qui a été lancé au cours des dernières années. Il s’agit d’un projet de reconversion d’une friche industrielle sur un site d’activité qui n’était plus utilisé. Ce projet qui permet de développer l’offre résidentielle sur le territoire est aujourd’hui dans une phase opérationnelle. Les premières phases de réalisation du projet ont déjà permis la livraison d’un certain nombre de logements.
De la même manière que pour le projet Montagne des Glaises, l’objectif dans le cadre de la révision du PLU est de permettre la poursuite et la finalisation du projet. Ainsi, le périmètre de projet a été classé en zone UC, zone qui bénéficie d’un règlement adapté permettant la réalisation des futures constructions prévues. De plus, une OAP spécifique Papeterie complète le dispositif règlementaire en précisant le contenu du projet et notamment des éléments de programmation.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage OAP Papeterie PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 25
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Montconseil Achever la réhabilitation du quartier
Montconseil
Recomposer l'ancien centre commercial de
Montconseil en développant un programme
mixte de logements, d’équipements et de
commerces
Réaliser les derniers programmes mixtes de
logements le long de l’avenue du président-
Salvador-Allende (250 logements, dont 168 en
cours de construction) et des rues adjacentes
Finaliser la requalification des espaces publics
(parvis de l’école et voies de desserte)
Le projet Montconseil est un projet de réhabilitation urbaine qui a été engagé au cours des dernières années dans le cadre d’une procédure ANRU. Les premières phases de réalisation du projet ont déjà permis la réhabilitation d’une partie importante du quartier (réhabilitation de logements, requalification d’espaces publics, etc.), ainsi que la réalisation de logements neufs.
L’objectif dans le cadre de la révision du PLU est de permettre la poursuite et la finalisation du projet. Pour cela, le nouveau PLU maintient le secteur spécifique UPM qui est un secteur de plan masse qui avait été élaboré sur la base du projet afin de permettre sa mise en œuvre.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage Secteur de plan masse PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 26
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Zones AUH Protéger et préserver le cadre de vie
des quartiers pavillonnaires
Encadrer l’évolution des quartiers
pavillonnaires
Préserver et renforcer les trames
vertes et bleues
Assurer la protection des jardins
publics et privés, facteur de « nature
en ville » et du développement de la
biodiversité
Le diagnostic et état initial de l’environnement a permis de faire une analyse fine de la trame verte et bleue à l’échelle du territoire et de cartographier les espaces verts et cœurs d’ilots qui participent de corridors écologiques à l’intérieur des espaces urbanisés et principalement des quartiers pavillonnaires. Cette analyse a permis d’identifier les principaux espaces verts restants à l’intérieur des quartiers pavillonnaires.
L’objectif retenu dans le dispositif règlementaire et qui traduit la volonté de préserver les trames vertes, corridors écologiques, a été de les classer en zone AUH. Ce zonage a un double objectif. Il permet d’abord de définir un règlement spécifique qui reprend en grande parti le règlement de la zone UH2 en étant encore plus volontariste sur le plan environnemental via une emprise maximale autorisée moins élevée et, à l’inverse, une part de pleine terre minimum imposée qui est plus élevée. Mais ce zonage permet aussi d’imposer, à travers l’OAP zones AUH, de conditionner toute urbanisation à une réflexion et un projet d’ensemble qui devra respecter un certain nombre de principes et notamment de prévoir le maintien des continuités vertes, écologiques.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage OAP zone AUH PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 27
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Autre diffus Maîtriser l’urbanisation sur l’ensemble du territoire
Assurer un développement à l’intérieur de l’enveloppe
urbaine sans consommation d’espaces agricoles et
naturels
Prendre en compte les exigences du SDRIF 2013 en
termes d’objectifs démographiques et de construction
de logements
Le diagnostic et état initial de l’environnement contient une analyse des formes urbaines et un diagnostic foncier qui permettent de repérer les secteurs, quartiers, plus ou moins denses et qui sont en capacité, ou non, de continuer à accueillir de nouvelles constructions et de nouveaux logements. Par ailleurs, le PADD définit des orientations avec à la fois un objectif de mieux maitriser le développement urbain, ce qui se traduit par un ralentissement du rythme de construction tout en garantissant pour autant le respect des orientations du SDRIF en terme de densification.
Ainsi, le dispositif règlementaire a été élaboré de manière à mieux encadrer les évolutions, notamment en préservant davantage les quartiers pavillonnaires, mais aussi en permettant d’accueillir de nouvelles constructions qui s’insèrent harmonieusement dans le tissu urbain existant, en particulier dans les quartiers de centralités, à proximité des transports, équipements, commerces, etc.
La production de logements en diffus (estimée à environ 60 nouveaux logements par an) est donc revue à la baisse, au regard du nouveau dispositif règlementaire, par rapport aux années précédentes. Les potentiels donnés par le nouveau PLU ont en effet été diminués et recentrés sur certaines zones comme le centre-ville (zone UA), ou le long des axes structurants (zones UC, UCa et UB). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 28
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Ancien
hôpital
Reconvertir le site de l’ancien hôpital (appel à
projet « Inventons la métropole 2 » lancé en
mars 2018)
Développer des équipements complétant ceux
existants sur la commune et sur l’agglomération
Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart (étudier
des projets universitaires, éventuellement axés
sur le médical et en lien avec la recherche
(Génopôle))
Envisager la réalisation d’activités, de services
et de logements de manière non exclusive et
selon des critères très qualitatifs, durables et
innovants dans leurs conception et usage
Le site de l’ancien hôpital est identifié comme un site à enjeu important et un site de projet majeur pour les années à venir. Il fait l’objet de l’appel à projet «Inventons la métropole 2» lancé en mars 2018. Si le PADD identifie un certain nombre d’orientations, en termes de programmation notamment (équipements, activités, logements, etc.), un projet d’une telle envergure nécessite de mener des études et une réflexion approfondie dans les mois et années à venir. A ce stade, ce projet n’est pas encore dans une phase opérationnelle.
Aussi, l’objectif dans le cadre de la révision du PLU est bien d’identifier ce site comme un site de projet (cf. PADD), mais aussi de mettre en place un outil spécifique (le périmètre de constructibilité limitée) qui garantisse la préservation du site en l’état en attendant d’avoir mené suffisamment d’études et d’avoir défini un projet concerté entre acteurs, partenaires et habitants. Ainsi, le règlement / zonage n’a pas évolué sur ces terrains (maintien de la zone d’équipement UL) et l’instauration du périmètre de constructibilité, pour une période de 5 ans maximum, garantit la préservation du site. Une fois qu’un projet plus abouti aura été élaboré, une procédure d’évolution du PLU (modification par exemple), permettra de définir un dispositif règlementaire adapté sur ce site.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 29
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Pôle gare Développer un projet rénovateur
d’ampleur modéré autour de la
gare
Profiter de la proximité des
transports en commun
Restructurer la gare avec la
suppression de la SERNAM
Développer une offre de 200
logements dans le secteur gare
Faire du tissu économique une
composante majeure du
réaménagement du site
Renforcer l’accessibilité et la
mobilité
Le pôle gare est identifié comme un site à enjeu majeur dans les années à venir, d’autant plus qu’il fait partie du périmètre OIN Porte Sud du Grand Paris instauré par décret en date du 16 avril 2017. Si le PADD identifie un certain nombre d’orientations, en termes de programmation notamment (mixité activité / logements, restructuration de la gare, etc.), aucun projet opérationnel n’est acté et il sera nécessaire de mener à l’avenir des études et une réflexion approfondie sur l’évolution de ce secteur.
A ce stade, toute modification du PLU est donc prématurée. Au contraire, l’objectif dans le cadre de la révision est certes d’identifier ce site comme un site de projet (cf. PADD), mais également, dans la même logique que pour le site de l’ancien hôpital, de préserver toute possibilité d’évolution du secteur en attendant d’avoir mené suffisamment d’études et d’avoir défini un projet concerté entre acteurs, partenaires et habitants. Cela se traduit, dans le dispositif réglementaire, par le maintien de l’actuel règlement / zonage et l’instauration d’un périmètre de constructibilité, pour une période de 5 ans maximum. Une fois qu’un projet plus abouti aura été élaboré, alors une procédure d’évolution du PLU (modification par exemple), permettra de définir un dispositif règlementaire adapté sur ce site.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 30
Site de projet
/ secteur de
densification
Le PADD Le dispositif règlementaire
Zones
d’activités
économiques
Poursuivre le développement économique et
commercial des Granges-Coquibus
Maintenir une offre d’emplois diversifiée sur la
commune
Safran (600 emplois nouveaux depuis 2014)
X-Fab (900 emplois sauvegardés)
Génopole (8 500 emplois)
CHSF (3 450 emplois); UPS (1 000 emplois en 2018-2019);
Marques Avenue et Discount Center (780 emplois) …
Optimiser le secteur d’activités de la SNECMA
Requalifier et développer la zone d'activités de
l’Apport-Paris
Soutenir la
création de la
nouvelle zone
d'activités des
Haies-Blanches
sur le Coudray-
Montceaux
Les zones d’activités économiques, nombreuses et importantes sur le territoire, présentent un potentiel de densification et d’optimisation, non négligeable.
Le projet de territoire, qui vise à poursuivre le développement économique et à soutenir la création de nouvelles entreprises se traduit dans le dispositif règlementaire. Ainsi les secteurs d’activités font l’objet d’un zonage spécifique (zone UI) ce qui permet, d’une part, de pérenniser ces secteurs à vocation économique (toute mutation vers du résidentiel n’est pas rendue possible par le règlement) et, d’autre part, d’y appliquer un règlement adapté et suffisamment souple pour favoriser le développement des activités présentes et l’accueil de nouvelles entreprises.
Vue aérienne Extrait du plan de zonage PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 31
Cohérence des OAP avec les orientations et objectifs du PADD
Pour accompagner et préciser la mise en œuvre des orientations du PADD, plusieurs OAP ont été définies, chacune répondant à des enjeux particuliers.
Le PLU précédent ne comptait qu’une OAP sur le secteur de la Papeterie. Celle-ci a été mise à jour dans le présent PLU suite aux évolutions du projet.
Au total, 9 OAP ont été créées dans le cadre de la révision.
5 OAP géographiques :
- Une OAP Le Cirque de l’Essonne
- Une OAP Les Tarterêts
- Une OAP La Montagne des Glaises
- Une OAP La Papeterie
- Une OAP les secteurs AUH
4 OAP thématiques :
- Une OAP Trame verte et bleue
- Une OAP La mobilité et le stationnement
- Une OAP Patrimoine
- Une OAP Qualité de l’habitat
Les OAP sectorielles PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 32
A. L’OAP trame verte et bleue et cirque de l’Essonne
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
- Protéger et valoriser les parcs
et espaces naturels d’ampleur
- Zoom sur le Cirque de
l’Essonne : un projet
écologique de grand parc
régional à part entière
- Maintenir le rôle social et
partagé des espaces verts
- Préserver et renforcer les
trames verte et bleue
- Adapter la commune aux
enjeux du changement
climatique
- Assurer une meilleure
prévention contre les risques
naturels
L’OAP Cirque de l’Essonne
L’OAP Trame verte et bleue
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 33
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Justifications
La question de la trame verte et bleue fait l’objet d’une attention particulière exprimée dans le PADD. Ainsi plusieurs orientations visent à préserver et développer cette trame verte et bleue dans toutes ses composantes.
L’intégration d’une OAP thématique sur cette question s’est naturellement imposée dans le cadre de cette révision.
Celle-ci a pour objectif de décliner de manière plus fine les orientations du PADD que ce soit à travers une cartographie détaillée à l’échelle de l’ensemble du territoire ou via des prescriptions adaptées aux différents secteurs.
Ainsi, l’OAP identifie :
• Les principales composantes de trame verte à préserver (parcs publics, berges de Seine…)
• Les corridors et continuités écologiques à préserver ou à développer
• Les continuités aquatiques (Seine et Essonne) à préserver et à végétaliser
• Les principaux cœurs d’îlots et îlots de fraicheur à protéger
• Le principe de préservation des espaces de jardins dans les quartiers pavillonnaires
• Les zones humides reconnues par la DRIEE
Un zoom spécifique sur le cirque de l’Essonne a fait l’objet d’une OAP afin de retranscrire les orientations du plan programme 2017-2023 réalisé par le département de l’Essonne, le Grand Paris Sud, les communes limitrophes, etc. Elle vient préciser localement les orientations visant à préserver et à valoriser les éléments paysagers du site ainsi que les éléments programmatiques permettant d’améliorer l’accessibilité. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 34
B. L’OAP Patrimoine
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation 35 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 rouvé le 17 octobre 2019, modifié le 29 juin 2022 – Justifications
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Le ceille (Corbeil / Essonnes / Rive-Droite) :
- Constituer un véritable centre-ville en
reliant les cœurs historiques
- Valoriser le cœur historique,
marqueur de l’identité corbeil-
essonnoise
- Améliorer les déplacements intra-
muros et intra-quartiers
- Redynamiser et animer le centre-ville
Le PADD affirme la volonté de protéger
et de valoriser le patrimoine de la
commune dans son ensemble et toute sa
diversité. L’OAP Patrimoine vient
confirmer et décliner ces orientations.
Cette OAP permet d’identifier et
cartographier l’ensemble du patrimoine
qui a fait l’objet d’un repérage fin. Elle a
aussi pour objectif de donner une vision
d’ensemble de la richesse et diversité du
patrimoine présent sur le territoire en le
classifiant par typologie.
Enfin, l’OAP vient préciser, pour chaque
typologie identifiée, et via des fiches par
bâtiment (cf. annexe OAP patrimoine) un
certain nombre de prescriptions
spécifiques qui sont complémentaires
des protections édictées au titre du
zonage et règlement (article L.151-19 du
code de l’urbanisme).
Le PLU actuel disposait déjà d’un
recensement patrimonial sur lequel des
prescriptions par typologie venaient
s’appliquer. L’OAP a eu pour but de
rendre visibles et opposables ces
prescriptions qui figuraient dans les
annexes du PLU actuel. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 36
C. L’OAP Mobilité et Stationnement
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Le centre-ville (Corbeil / Essonnes / Rive-Droite) :
- Constituer un véritable centre-ville en
reliant les cœurs historiques
- Améliorer les déplacements intra-
muros et intra-quartiers
Grandes orientations transversales :
- Mettre en place un nouveau plan de
circulation
- Améliorer la fluidité automobile et
canaliser les flux
- Développer un réseau de circulations
douces accessible conformément au
schéma directeur intercommunal des
circulations douces
- Favoriser l’intermodalité et la multi-
modalité des transports
- Renforcer l’offre de stationnement
par la réalisation de plusieurs
parkings (environ 2 000 nouvelles
places)
- Inciter au développement piéton et
cycliste et faciliter le déplacement des
personnes à mobilité réduite (PMR)
- Accentuer la rénovation de la voirie
- Durcir les obligations en matière de
stationnement et interdire la
suppression des places existantes
Le PADD affirme la volonté d’améliorer la mobilité, les
déplacements pour l’ensemble des usagers
L’OAP mobilités stationnement vient confirmer et décliner
ces orientations.
A l’échelle du territoire communal deux grands enjeux
principaux se dégagent :
• le développement des circulations douces aussi bien
pour les déplacements du quotidien que pour les
loisirs
Sur ce sujet, l’OAP reprend notamment les itinéraires
cyclables du schéma directeur intercommunal des
circulations douces du Département.
• la prise en compte des besoins en stationnement
tant publics que privés d’autre part.
Sur ce sujet, il s'agit prioritairement de :
• Renforcer l’offre de stationnement par la réalisation
de plusieurs parkings publics (plusieurs Zooms sur
les emprises des parkings publics prévus sont
intégrés à l’OAP),
• Fixer pour tous les nouveaux projets des obligations
de réalisation de places au niveau maximum tout en
respectant les obligations du PDUIF et interdire la
suppression des places existantes. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 37
D. L’OAP les secteurs AUH
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Les quartiers pavillonnaires :
- Poursuivre, protéger et valoriser le
cadre de vie de la zone pavillonnaire
- Assurer une qualité environnementale
et énergétique des constructions
- Assurer des transitions qualitatives
avec les quartiers d’habitat collectif
Le PADD affirme la volonté de poursuivre, protéger
et valoriser le cadre de vie de la zone pavillonnaire
en assurant une qualité environnementale des
opérations.
L’OAP vient confirmer et décliner ces orientations.
Elle vient préciser les orientations que tout projet
d’aménagement au sein des secteurs AUH devra
respecter.
Tout projet d’aménagement au sein des secteurs
AUH devra ainsi respecter les trois principes
suivants :
- Prise en compte des continuités
écologiques,
- Minimiser l’imperméabilisation des
espaces communs,
- Garantir des espaces verts perméables. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 38
E. L’OAP Qualité de l’habitat
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Les quartiers pavillonnaires :
- Poursuivre, protéger et
valoriser le cadre de vie de la
zone pavillonnaire
- Assurer une qualité
environnementale et
énergétique des constructions
- Assurer des transitions
qualitatives avec les quartiers
d’habitat collectif
Le PADD affirme la volonté de protéger et de
valoriser l’identité et la qualité du cadre de vie de
Corbeil-Essonnes, ce qui passe par la maitrise de
l’évolution de ces quartiers résidentiels et tout
particulièrement pavillonnaires.
Cette OAP permet de définir un certain nombre de
prescriptions architecturales, de composition du bâti
ou encore d’aménagement extérieur, de manière à
favoriser un habitat de qualité qui s’insère au mieux
dans l’environnement urbain et paysager existant.
Les orientations portent ainsi sur :
- Les constructions en cas de terrains en
pente, afin d’interdire les décaissements qui
fragilise notamment les coteaux de Seine.
- Les toitures et façades,
- Les matériaux préconisés,
- Les clôtures,
- La programmation en termes de typologie
de logements afin de diversifier l’offre et
répondre aux besoins. Aujourd’hui, plus de
67% des logements ont 3 pièces et plus. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 39
F. L’OAP Tarterêts
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Les Tarterêts, Montconseil :
- Finir le profond renouvellement
urbain du quartier grâce à
l’ANRU 2
- Veiller à ce que l’accessibilité
du quartier des Tarterêts soit
maintenue
- Finir les équipements pour
répondre aux besoins de la
population
- Achever la réhabilitation
urbaine du quartier de
Montconseil
- Renforcer l’accessibilité et la
mobilité
Pérenniser les investissements réalisés
par le biais de la gestion urbaine et
sociale de proximité
Le PADD affirme la volonté de finaliser le renouvellement urbain du quartier en veillant à l’amélioration de l’accessibilité et des équipements. L’OAP vient confirmer et décliner ces orientations.
Elle s’appuie sur les orientations du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
Elle a pour objectif de donner de la visibilité au projet de renouvellement urbain sur ce secteur.
AXE 2 : Améliorer le cadre de vie et le dynamisme de la commune à travers la finalisation des projets engagés et la mise en œuvre de nouvelles actions et opérations ciblées et maîtrisées PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 40
G. L’OAP Montagne des Glaises
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Montagne des Glaises, Papeterie :
- Maîtriser la densification et
maintenir la mixité sociale
- Renforcer les liens inter-
quartiers
- Finaliser la Papeterie
- Finir la reconquête des
berges de l’Essonne dans la
perspective d’un lien cyclo-
pédestre entre les limites de
Corbeil-Essonnes
Le PADD affirme la volonté de
maitriser la densification et le
maintien de la mixité sociale.
L’OAP vient confirmer et décliner
ces orientations.
Le secteur de la Montagne des
Glaises est un projet dont la
réalisation est déjà initiée à travers
la réalisation de la ZAC.
L’OAP décline en partie les
orientations de la ZAC Montagne
des Glaises soit la volonté de
promouvoir une offre de
logements diversifiée et
d’améliorer l’accessibilité du
secteur par des aménagements
paysagers. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 41
H. L’OAP Papeterie
Orientations du PADD Orientations d’Aménagement et de Programmation
Montagne des Glaises, Papeterie :
- Maîtriser la densification et
maintenir la mixité sociale
- Renforcer les liens inter-
quartiers
- Finaliser la Papeterie
- Finir la reconquête des berges
de l’Essonne dans la
perspective d’un lien cyclo-
pédestre entre les limites de
Corbeil-Essonnes
L’OAP Papeterie vient actualiser l’OAP
existante pour prendre en compte les
évolutions du projet.
La phase 1 étant déjà réalisée, l’objectif est
de préserver le cadre de vie du quartier.
Sur la phase 2, il est prévu la réalisation de
logements, d’un groupe scolaire, de voies de
desserte, d’un espace vert et de
cheminements piétons.
La volonté de revalorisation des berges de
l’Essonne est également inscrite. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 42
4. Justification du dispositif règlementaire (zonage, règlement) avec les orientations et objectifs du PADD
La cohérence de la délimitation des zones avec les orientations et objectifs du PADD
La délimitation des zones veille à traduire au mieux les orientations du PADD. Ces orientations ont été fondées notamment sur un travail approfondi de diagnostic. En effet, une analyse fine des quartiers et de leur occupation a été réalisée dans le cadre du diagnostic de manière à respecter au mieux dans le règlement et le zonage, les caractéristiques de chaque quartier ou ensemble urbain. Le PADD définit des orientations en termes de préservation de l’équilibre, de respect des caractéristiques des quartiers existants, ou encore de préservation des espaces urbains ou naturels ayant une valeur patrimoniale, paysagère ou encore environnementale en se basant, entre autres, sur le travail réalisé dans le diagnostic (carte des formes urbaines, de la trame verte et bleue, etc.). Tous ces éléments ont été pris en compte dans le nouveau plan de zonage et le règlement.
L'exposé des motifs des changements de zonage apportés
Le plan de zonage a été revu de manière plus ou moins importante selon les secteurs dans le cadre de la révision du PLU de manière à répondre à deux objectifs :
- Le premier est de coller davantage à la réalité de l’occupation du sol. En effet, le plan de zonage s’appuie sur l’analyse du territoire qui a été faite lors de la phase de diagnostic de manière à bien prendre en compte les spécificités des différents secteurs, quartiers, de Corbeil-Essonnes que ce soit des secteurs de centralité (le centre-ville, rive droite, Moulin galant), des quartiers de faubourg (la zone UBp), à dominante pavillonnaire (les zones UH), d’habitat collectif (zones UC), économiques (les zones UI), ou encore pour des raisons paysagères et de protection des espaces naturels (zones N). - Le deuxième est de permettre la mise en œuvre du projet de territoire tel qu’il est défini dans le nouveau PADD, complété par les OAP, dans toutes ses composantes : préservation des espaces naturels, développement en privilégiant des sites et secteurs spécifiques de renouvellement urbain, évolutions mesurées de certains quartier, préservation des quartiers pavillonnaires, etc. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 43
DIAGNOSTIC PADD PLAN DE ZONAGE
Carte des formes urbaines Carte de la trame verte et bleue PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 44
A. La zone UA
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UA, qui correspond aux
centralités historiques du territoire
(Centre Essonnes, centre de Corbeil,
Rive-Droite, Moulin-Galant) a peu
évolué dans ses limites.
Seul un secteur, autour du
conservatoire Claude Debussy, a été
basculé en zone UB en raison de son
caractère plus mixte et proche du
tissu de faubourg.
Cette zone se caractérise par une
mixité des fonctions et une densité de
constructions assez importante.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de préserver
les caractéristiques de ces secteurs
(formes urbaines, densité du bâti,
présence de patrimoine, etc.), et de
permettre son évolution et son
amélioration dans le respect de son
identité. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 45
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées
sont restées les mêmes sur le fond. De nouvelles catégories ont été
créées.
Ce chapitre prend en compte la mixité fonctionnelle de ce secteur. La
vocation de centralité de ces zones, qui accueillent de nombreuses
fonctions (habitations, services, commerces, équipements, activités,
etc.) est réaffirmée dans le PADD ce que traduit ce règlement. Aussi, le
chapitre 1 du règlement autorise la plupart des destinations. Seules les
destinations qui n’ont pas vocation à s’implanter dans le centre urbain
(commerce de gros, exploitations agricoles et forestières, industrie)
sont interdites.
Dans la « zone de danger des Grands-Moulins de Corbeil », telle qu’elle
est délimitée sur le plan de zonage et dans les annexes du PLU (pièce
7.3.12 Risques installations classées), toute nouvelle construction ou
modification de l’existant qui conduirait à augmenter le nombre de
personnes susceptibles d’être exposées à un sinistre de cet
établissement, est interdite. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 46
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies
Le règlement de la zone UA n’a que peu évolué.
La règle d’alignement pour constituer un front urbain est conservée pour maintenir le caractère de la zone.
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la protection des berges.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont conservées.
Pour affirmer la volonté de transition entre les zones denses et les zones pavillonnaires, la règle de recul obligatoire avec la zone UH est maintenue.
Les distances de recul sont maintenues car elles permettent des réalisations cohérentes avec l’environnement urbain de la zone et la protection des parcelles riveraines. Des règles spécifiques plus souples pour les annexes ont été créées.
Les constructions neuves doivent être implantées à l’alignement actuel ou futur des voies ou en continuité du reculement de fait constitué par les façades des bâtiments contigus existants afin de cacher les pignons apparents des constructions voisines.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
Les constructions peuvent être implantées sur les limites ou en recul.
Règle de distance en cas d’implantation en recul :
- en l’absence de vue directe : la moitié de la hauteur à l’égout, avec un minimum de 4 mètres ;
- en cas de vue(s) directe(s) : la moitié de la hauteur à l’égout, avec un minimum de 6 mètres.
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH :
Recul au moins égal à la hauteur à l’égout avec un minimum de 8 mètres.
Les constructions annexes :
Elles peuvent s'implanter sur les limites à condition que :
- la longueur implantée sur les limites n’excède pas 6 mètres ;
- la hauteur maximale n’excède pas 2,50 mètres ;
- aucune vue directe ne soit créée.
Dans le cas d’une implantation en recul, elles doivent respecter les marges de recul
suivantes :
- en l’absence de vue directe : 1 mètre minimum de la limite ;
- en cas de vue(s) directe(s) : 4 mètres minimum de la limite. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 47
Règlement Justification
L’implantation des constructions sur un même terrain
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour permettre la protection des visions entre constructions.
Pour rester cohérent avec le caractère urbain et central de la zone, l’emprise au sol est maintenue.
La règle de hauteur, correspondant au caractère du centre-ville (R+3+comble), est maintenue.
De la même manière, le secteur de hauteur spécifique de Moulin Galant (R+3+comble), où les hauteurs sont moins importantes, est également maintenu
Ces règles permettent de garantir une intégration harmonieuse des futures constructions dans le tissu urbain existant.
Toujours dans un souci d’une transition douce entre ces secteurs denses de centre-ville et les quartiers pavillonnaires, une hauteur spécifique, plus basse, s’applique dans une bande le long des zones UH.
Marge de recul égale à :
- En l’absence de vue directe : la moitié de la hauteur à l’égout la plus haute avec un minimum de 4 mètres,
- En cas de vue(s) directe(s) : la hauteur à l’égout la plus haute avec un minimum de 8 mètres.
L’emprise au sol maximale des constructions
Emprise au sol maximum de 70%
La hauteur des constructions
En cas de décaissement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain fini. Le
décaissement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au sous-
sol.
En cas de remblaiement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain naturel.
Le remblaiement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au
sous-sol.
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder :
- 12 mètres à l'égout du toit ou à l’acrotère ou sommet du brisis
- 17 mètres au faîtage ou à l’attique.
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : dans une bande de 20 m comptée à partir de la limite, la hauteur des constructions ne peut excéder 12 mètres.
Au Moulin Galant :
- 9 mètres à l’égout du toit
- 12 mètres au faîtage
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : dans une bande de 20 m PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 48
Règlement Justification comptée à partir de la limite, la hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres.
Cette règle permet d’autoriser le changement de sens d’une toiture tout en tenant compte du bâti existant.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
L’obligation de 30% minimum d’espaces verts de pleine terre permet de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle. Cette règle est donc maintenue et accentuée.
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas de création de PAV.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les toitures :
Les toitures doivent faire l’objet d’une attention particulière lors des travaux de réfection ou de modification : elles doivent tenir compte des particularités morphologiques
marquantes des constructions avoisinantes.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créées.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Maintien de minimum 30% de pleine terre de la surface de la parcelle
Desserte par les réseaux
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiée. Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3 logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 49
Règlement Justification immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme neuf comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage
doit être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la
collecte sauf en cas de PAV. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 50
B. La zone UB
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La délimitation globale de la zone UB
a été ajustée de manière ponctuelle
afin de se limiter strictement aux
secteurs mixtes (habitat, activités,
etc.), et plus denses que les quartiers
pavillonnaires, situés le long d’axes
structurants de la commune ou en
continuité des deux secteurs anciens
de Corbeil et Essonne.
Par ailleurs, un sous-secteur UBp a été
délimité. Il regroupe les secteurs de
faubourg entre Corbeil et Essonne,
présentant une valeur patrimoniale et
paysagère particulière.
Cette zone se caractérise par une
mixité des fonctions et une densité
intermédiaire entre quartiers
pavillonnaires (zone UH) et secteurs
de centralité (zones UA).
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de préserver
et de mettre en valeur les
caractéristiques de ces secteurs
(formes urbaines, densité du bâti,
présence de patrimoine, présence de
cœurs d’ilots verts, etc.). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 51
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont
restées identiques sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
Ce chapitre, tout comme pour la zone UA, prend en compte la mixité fonctionnelle de ces ensembles urbains qui accueillent de nombreuses fonctions (habitations, services, commerces, équipements, activités, etc.). Aussi, le chapitre 1 du règlement autorise la plupart des destinations. Toutefois, la fonction dominante restant la fonction résidentielle, les destinations qui n’ont pas vocation à s’implanter dans ce type de tissu urbain, et qui peuvent engendrer des nuisances, comme le commerce de gros, les exploitations agricoles et forestières, ou encore l’industrie, sont interdites. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 52
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies
Le règlement de la zone UB a connu un certain nombre d’évolutions, notamment sur le secteur des faubourgs (sous-secteur UBp) de manière à prendre plus finement en compte le tissu urbain existant, à le préserver, et assurer une meilleure intégration des futures constructions.
Recul imposé de 5 mètres minimum de l’alignement actuel ou futur.
Implantation en limite autorisée dans certains cas : pour cacher une héberge.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la protection des berges.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
Dans une bande de 25 mètres : les constructions peuvent être implantées d’une limite séparative à l’autre ou en recul et en recul de la limite de fond de parcelle.
Au-delà de la bande de 25 mètres : les constructions doivent être implantées en recul
Zone UBp : Les constructions doivent s'implanter en recul de toutes les limites ou en limite si laconstruction peut s’adosser à une construction de dimension suffisante pour qu’elles’insère dans les héberges existantes.
Toutefois, des extensions peuvent s’implanter dans le prolongement de la construction
existante en longueur et/ou en hauteur à condition que la longueur totale de la
construction mesurée parallèlement à la limite séparative (y compris l’extension) ne
dépasse pas 12 mètres et sans dépasser le gabarit existant.
Au-delà de ces 12 mètres, 3 mètres supplémentaires sont admis à condition que la
construction soit en rez-de-chaussée, et ne présente pas une hauteur de façade
supérieure à 5 mètres.
La marge de recul minimum doit être égale à :
- en l’absence de vue directe : la moitié de la hauteur à l’égout, avec un minimum
de 3 mètres,
- en cas de vue(s) directe(s) : la hauteur à l’égout, avec un minimum de 8 mètres.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, différenciées sur la base d’une bande de 25 mètres, sont conservées. En effet, cela permet la protection des cœurs d’ilot et préserve les visibilités.
En zone UBp, des règles d’implantation spécifique sont créées afin de permettre des extensions du bâti existant. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 53
Règlement Justification Secteur UBa : les constructions peuvent s’implanter en limite de propriété à condition que la limite en question soit située à moins de 12 mètres de l’alignement d’une voie et que la construction ne dépasse une hauteur de R+1+C.
En cas de retrait :
- en l’absence de vue directe : la moitié de la hauteur à l’égout, avec un minimum de 3 mètres,
- en cas de vue(s) directe(s) : la hauteur à l’égout, avec un minimum de 8 mètres.
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : Les constructions doivent respecter un recul au moins égal à la hauteur à l’égout avec un minimum de 8 mètres
Une règle spécifique est maintenue en zone UBa afin de permettre la réalisation des constructions dans le cadre de la ZAC en cours d’aménagement de la Montagne des Glaises.
Les distances de recul sont maintenues car elles permettent des réalisations cohérentes avec l’environnement urbain de la zone et la protection des parcelles riveraines.
Pour affirmer la volonté de transition entre les zones denses et les zones pavillonnaires, la règle de recul obligatoire avec la zone UH est maintenue.
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour protéger les vis-à- vis en cas de vues directes.
Pour rester cohérent avec le caractère urbain et les densités existantes sur la zone UB, l’emprise au sol de 40% est maintenue.
Toutefois, celle-ci est légèrement baissée au sein de la zone UBp qui correspond à un tissu de faubourg avec une présence importante de jardins. Cet ajustement de la règle vise à mieux prendre en compte l’existant et à préserver ces espaces verts de jardin.
Enfin, toujours pour permettre la poursuite de la réalisation du projet urbain Montagne des Glaises, une emprise spécifique, plus importante, est maintenue au sein du sous-secteur UBa.
L’implantation des constructions sur un même terrain
En zone UB :
- Retrait égal à la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 12 mètres
- Retrait égal à la moitié de la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 6 mètres dans le cas de façades ne comportant pas de vues directes
L’emprise au sol maximale des constructions
En zone UB :
Emprise au sol maximum de 40%
En zone UBa :
Emprise au sol maximum de 50%
En zone UBp :
Emprise au sol maximum de 35% PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 54
Règlement Justification
La hauteur des constructions
La règle de hauteur, équivalente à R+2+combles, correspond bien au caractère de la zone et permet de garantir une intégration harmonieuse des futures constructions dans le tissu urbain existant. Elle est donc maintenue.
Au sein du sous-secteur UBp, une règle spécifique est introduite via un secteur de hauteur spécifique. Celle-ci vise à préserver certains ensembles, linéaires, rues, qui accueillent un bâti ancien et patrimonial en R+1+comble correspondant, pour la plupart, a des maisons bourgeoises ou de villégiature.
Un autre secteur de hauteur spécifique est identifié au niveau de la place Salvandy. Il a pour objectif de permettre la « finalisation » de la place en accueillant des constructions légèrement plus grandes aux abords de la place en face des deux programmes récents ou en cours.
Enfin, toujours dans un souci d’une transition douce entre ces secteurs denses et les quartiers pavillonnaires, une hauteur spécifique, plus basse, s’applique dans une bande le long des zones UH.
Cette règle permet d’autoriser le changement de sens d’une toiture tout en tenant compte du bâti existant.
En cas de décaissement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain fini. Le
décaissement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au sous-
sol.
En cas de remblaiement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain naturel.
Le remblaiement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au
sous-sol.
En zone UB :
- 9 mètres à l’égout
- 12 mètres au faitage ou à l’attique
En zone UBp :
Le long des linéaires de hauteur spécifique identifié sur le plan de zonage :
- 7 mètres à l’égout
- 10 mètres au faitage ou à l’attique
Secteur de hauteur spécifique de la place Salvandy :
A l’intérieur du secteur de hauteur spécifique identifié sur le plan de zonage la hauteur maximale des constructions est fixée à R+3+A ou C, et 17 mètres maxi.
Hauteur maxi. ne pouvant être utilisée que sur 50% de l’emprise au sol autorisée et donner prioritairement sur la place Salvandy.
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : dans une bande de 20 m comptée à partir de la limite, la hauteur des constructions ne peut excéder 10 mètres.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les toitures :
Les toitures doivent faire l’objet d’une attention particulière lors des travaux de réfection ou de modification : elles doivent tenir compte des particularités morphologiques PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 55
Règlement Justification marquantes des constructions avoisinantes.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créées.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
Pour traduire les orientations du PADD, particulièrement volontariste sur le plan environnemental, la part minimum de pleine terre imposée a été augmentée de 30% à 40%.
Elle est encore plus importante (50%) en zone UBp afin de préserver l’identité paysagère de ce secteur.
Ces règles permettent également de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle.
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas de création de PAV.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
En zone UB : 40% minimum
En zone UBp : 50% minimum
Pas de minimum en UBa
Desserte par les réseaux
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiée.
Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3
logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les
immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme neuf comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage
doit être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la
collecte sauf en cas de PAV. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 56
C. La zone UC
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UC, qui correspond aux secteurs
d’habitat collectif constitués ainsi
qu’aux opérations de renouvellement
urbain, n’a que peu évolué dans ses
limites. Quelques ajustements
ponctuels ont été faits de manière à
mieux prendre en compte la réalité de
l’occupation du sol ainsi que pour
intégrer des opérations qui ont été
récemment réalisées.
Le sous-secteur UCa qui correspond au
secteur de projet Montagne des Glaises
a été conservé pour permettre la
poursuite et la finalisation du projet.
Un sous-secteur UCb est créé pour le
NPNRU des Tarterêts
Ces zones ont un caractère
essentiellement résidentiel même si
elles accueillent ponctuellement des
commerces, activités, bureaux et
équipements.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est associé
ont pour objectif de permettre des
évolutions et des améliorations de ces
quartiers, notamment en permettant la
poursuite d’opération de requalification
urbaine (Tarterêts, Montconseil), mais
aussi de poursuivre la mise en œuvre de
projets urbains tel que la Montagne des
Glaises ou la Papeterie. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 57
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont
restées identiques sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
En effet, même si ces quartiers sont à dominante résidentielle, ils accueillent diverses fonctions urbaines telles que du commerce, des équipements, des activités, bureaux, etc. Ce chapitre prend en compte cette mixité fonctionnelle et autorise donc la plupart des destinations. Toutefois, les destinations qui peuvent engendrer des nuisances au sein de ces quartiers majoritairement résidentiels, comme le commerce de gros, les exploitations agricoles et forestières, ou encore l’industrie, sont interdites. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 58
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies
Le règlement de la zone UC n’a que peu évolué.
La règle d’alignement, correspondant à la typologie de la zone, est conservée pour maintenir la cohérence de la zone.
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la protection des berges.
Le sous-secteur UCa bénéficie volontairement d’une souplesse afin de permettre la poursuite et la finalisation du projet urbain de la Montagne des Glaises.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont conservées.
Pour affirmer la volonté de transition entre les zones denses et les zones pavillonnaires, la règle de recul obligatoire avec la zone UH est maintenue.
Les distances de recul sont maintenues car elles permettent d’offrir un ensoleillement suffisant et d’accueillir des circulations de desserte entre les bâtiments et la limite. Des règles spécifiques plus souples pour les annexes ont été créées
La distance en cas d’absence de vue directe est moins importante en zone
UCa afin de permettre la réalisation du projet Montagne des Glaises.
En UC et UCb, Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en recul de 3 mètres minimum.
Zone UCa : non règlementé
Sur la rue Emile Zola, un recul spécifique de 10 mètres doit être respecté, côté impair du
n°39 à 53.
Dans la marge de recul, sont autorisés, les escaliers desservant un rez-de-chaussée, un
perron, une marquise, une piscine, les locaux techniques.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
Pour la phase 4 de l’OAP Papeterie, une marge de recul de 10 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Recul obligatoire au moins égale à :
- En l’absence de vue directe : la moitié de la hauteur à l’égout (attique comprise), avec un minimum de 4 mètres (et 2,5 mètres en UCa),
- En cas de vue(s) directe(s) : la hauteur à l’égout (attique comprise), avec un minimum de 8 mètres,
Zone UCa : Les constructions doivent être implantées en recul des limites
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : Si la limite correspond à une limite entre la zone UC et la zone UH, la marge de recul sera au minimum de 15 mètres.
Les constructions annexes :
Elles peuvent s'implanter sur les limites à condition que :
- la longueur implantée sur les limites n’excède pas 6 mètres ; PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 59
Règlement Justification - la hauteur maximale n’excède pas 2,50 mètres ;
- aucune vue directe ne soit créée.
Dans le cas d’une implantation en recul, elles doivent respecter les marges de recul
suivantes :
- en l’absence de vue directe : 1 mètre minimum de la limite ;
- en cas de vue(s) directe(s) : 4 mètres minimum de la limite.
.
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour permettre la protection des vis-à-vis, dégager les vues eut assurer un ensoleillement suffisant des logements.
Par ailleurs, la règle de la zone UCa, zone qui avait été créée pour le projet Montagne des Glaises, n’a pas évolué afin de garantir sa poursuite et finalisation.
La règle d’emprise au sol est maintenue. En effet, elle est cohérente avec le caractère urbain et relativement dense de la zone et elle permet une certaine densification, notamment pour assurer la poursuite des opérations de requalification et de renouvellement urbain.
De plus, et pour les mêmes raisons qu’à l’article précédent, la règle spécifique à la zone UCa, qui avait été créée pour permettre le projet Montagne des Glaises, est conservée.
Une emprise au sol spécifique est créée pour le nouveau sous-secteur
UCb correspondant au NPNRU des Tarterêts et pour la phase 4 de l’OAP
L’implantation des constructions sur un même terrain
Marge de recul égale à :
- Retrait égal à la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 8 mètres - Retrait égal à la moitié de la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 4 mètres dans le cas de façades ne comportant pas de vues directes
En zone UCa :
- 8 mètres minimum en cas de vue directe
- 4 mètres minimum en cas d’absence de vue
L’emprise au sol maximale des constructions
En zone UC : emprise au sol maximum de 50%
En zone UCa : Emprise au sol maximum de 60%
En zone UCb/phase 4 de l’OAP Papeterie : emprise au sol maximum de 35%
La hauteur des constructions PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 60
Règlement Justification
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder :
- 16 mètres au point le plus haut
Règles particulières au sous-secteur UCa et la phase 4 de l’OAP Papeterie :
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 18 mètres au point le plus haut
Règles particulières au sous-secteur UCb
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 21 mètres au point le plus haut
Règle spécifique pour gérer les transitions avec la zone UH : dans une bande de 6 mètres
comptée à partir de la limite, la hauteur maximale ne peut excéder 12 mètres.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les clôtures sur rue :
Les clôtures doivent être constituées d’un mur plein compris entre 50 cm et 1 mètre surmonté d’un dispositif horizontal ou vertical.
En UCb, les clôtures doivent être constituées d’un dispositif vertical ou horizontal ajouré
(type grille) doublé d’une haie vive.
Les murs pleins sont interdits sauf en cas de conservation et de rénovation d’un mur
anciens en pierres.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créées.
Papeterie.
La règle de hauteur, correspondant au caractère résidentiel sous forme d’habitat collectif de la zone, est maintenue. En effet, la hauteur de R+3+comble correspondant bien à la typologie des constructions de la zone.
Toujours pour permettre la poursuite et finalisation du projet Montagne des Glaises, la règle spécifique de la zone UCa est maintenue.
La hauteur spécifique fixée en limite de la zone UH est également maintenue. Elle permet de favoriser les transitions en termes de hauteur entre les zones denses et pavillonnaires.
Une règle spécifique au sous-secteur UCb est créée pour le NPNRU.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
L’obligation de 30% minimum d’espaces verts de pleine terre permet de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle. Cette règle
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Maintien de minimum 30% de pleine terre de la surface de la parcelle PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 61
Règlement Justification
Desserte par les réseaux est donc maintenue.
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas
de création de PAV
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiée.
Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3
logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les
immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme neuf comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage
doit être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la
collecte sauf en cas de PAV. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 62
D. La zone UH1
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UH1 a été créée dans le cadre
de la révision du PLU. Elle correspond
aux secteurs d’habitat individuel
dense, réalisés sous forme
d’opérations d’ensemble. Il s’agit de
secteurs entièrement urbanisés, selon
une organisation très spécifique et ne
laissant pas de possibilité d’accueillir
de nouvelles constructions.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de permettre
de légères évolutions des
constructions existantes dans le
respect des caractéristiques de ces
ensembles et de leur composition
urbaine. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 63
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Ces ensembles urbains sont entièrement bâtis et constitués. Ils ne
présentent aucun potentiel en termes de construction nouvelle. L’objectif
retenu est de simplement permettre une certaine souplesse pour les
constructions existantes en termes d’extension, agrandissement. De
nouvelles catégories ont été créées.
Ainsi, le règlement n’autorise aucune nouvelle construction dans cette zone et seules les extensions des constructions existantes et les annexes sont autorisées. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 64
Règlement Justification
Seules les extensions sont autorisées Ce sous-secteur a été créé dans le cadre de la révision du PLU et son règlement entièrement élaboré.
Implantation des constructions par rapport aux voies
Seules les extensions des constructions existantes à rez-de-chaussée et annexes sont
autorisées et doivent s’implanter à une distance minimale de 5 m par rapport à
l’alignement actuel ou futur.
Les extensions limitées sont autorisées pour permettre l’évolution du bâti existant.
Dans la marge de recul, sont autorisés, les escaliers desservant un rez-de-chaussée, un
perron, une marquise, un garage, un sas d’entrée, une piscine et un carport.
L’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives et de fond La règle d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
a pour objectif d’encadrer les possibilités d’implantation des extensions de manière à ce qu’elles s’intègrent bien dans le prolongement des constructions existantes et ainsi qu’elles s’insèrent au mieux dans le tissu urbain existant fortement constitué.
Des distances minimum de retrait sont à respecter depuis la limite de fond de parcelle ou en cas de vues pour garantir une bonne intégration de ces extensions.
Les extensions sont autorisées à l’arrière des constructions, dans le prolongement des pignons existants uniquement
L’implantation des constructions sur un même terrain
La construction de plusieurs bâtiments est interdite sur un même terrain ou un même lot hors annexes.
Dans la mesure où seules les extensions sont autorisées, ce chapitre ne règlemente que les distances de retrait entre les constructions principales existantes et les éventuelles futures annexes de manière à s’assurer que celles-ci de soient pas implantées trop près des constructions principales.
L’emprise au sol maximale des constructions
La règle d’emprise au sol a pour objectif de permettre la réalisation d’un agrandissement ou d’une pièce supplémentaire en restant adaptée à ce que peuvent accueillir les parcelles existantes, souvent de petite taille au sein de ces ensembles.
L’emprise au sol de toutes les constructions est fixée à 40 % maximum. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 65
La hauteur des constructions
La règle de hauteur des constructions a été établie de manière à s’assurer que les extensions s’intègrent bien dans la continuité des constructions existantes et impactent le moins possible la composition urbaine globale de ces ensembles.
Cette règle permet d’autoriser le changement de sens d’une toiture tout en tenant compte du bâti existant.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
L’objectif de cette règle est de s’assurer que, au-delà de l’extension qui peut être faite, les terrains conservent toutefois une part de vrai jardin avec de la pleine terre.
La hauteur maximale des extensions des constructions principales ne peut excéder la hauteur de la construction existante
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les toitures :
Les toitures doivent faire l’objet d’une attention particulière lors des travaux de réfection
ou de modification : elles doivent tenir compte des particularités morphologiques
marquantes des constructions avoisinantes.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créées.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis
et abords des constructions
Maintien de minimum 30 % de pleine terre PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 66
E. La zone UH2
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UH2, qui correspond aux
quartiers d’habitat individuel, a été
revue à la marge dans ses limites par
rapport au PLU de 2013. En effet, elle
a été légèrement agrandie de manière
à bien intégrer et préserver
l’ensemble des quartiers
pavillonnaires.
Cette zone se caractérise par un
habitat peu dense qui laisse place à
des espaces verts de jardins qui
participent d’une réelle trame verte à
l’échelle du territoire et de la qualité
paysagère de ces quartiers.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont donc pour objectif de
préserver les caractéristiques de ces
secteurs (formes urbaines
pavillonnaires, présence de jardins et
espaces verts, etc.).
Un sous-secteur spécifique UH2c est
identifié de manière à prendre en
compte les particularités et enjeux
liées aux coteaux que ce soit sur le
plan environnemental (secteur à forte
pente, en bordure de Seine,
présentant des risques inondations)
ou paysagers (coteau boisé). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 67
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées ont
légèrement évolué par rapport au PLU de 2013. De nouvelles catégories
ont été créées.
En effet, le règlement vise à préserver le cadre de vie de ces quartiers très majoritairement résidentiels. Ainsi, seules les constructions à destination de logements ainsi que les équipements d’intérêt collectif et services publics sont autorisés. Toutes les autres destinations, qui pourraient compromettre l’équilibre et la qualité de vie de ces secteurs sont interdites. Toutefois, afin de maintenir les quelques polarités commerciales ou d’artisanat présentes au sein des quartiers, notamment le long des principaux axes structurants, des linéaires spécifiques ont été identifiés sur le plan de zonage où le commerce, l’artisanat et les activités de services sont autorisés. En complément, le règlement autorise le changement de destination d’une construction existante vers des activités de service, et cela dans la limite de 60 m² de surface de plancher d’un seul tenant. Cette disposition vise à permettre l’implantation ponctuelle de petites structures économiques qui ne remettent pas en cause l’équilibre de ces quartiers très largement résidentiels.
Par ailleurs, seuls les logements d’au moins 85 m² de surface de plancher sont autorisés. Cette disposition a pour objectif de maintenir le rôle que ces quartiers ont dans la diversité du parc de logements de la commune. En effet, la production de logements neufs dans les opérations d’envergure qui ont vu le jour ces dernières années, ou en cours de réalisation, participent à la production de petits et moyens logements. Or, pour maintenir une diversité de types et tailles de logements, et ainsi maintenir un parc de logements permettant le parcours résidentiel (la réponse adaptée en termes de logements aux besoins à différents stades de la vie) sur le territoire, il est important de continuer à produire des grands logements familiaux. Ces quartiers pavillonnaires sont particulièrement propices à l’accueil de ce type de logements.
Concernant la disposition qui limite les constructions à 300 m² de surface de plancher d’un seul tenant, il s’agit de garantir une forme urbaine PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 68
respectueuse de l’identité de ces ensembles pavillonnaires. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 69
Implantation des constructions par rapport aux voies Le règlement de la zone UH a été revu de manière significative pour traduire au mieux les orientations du PADD.
Le principe d’un recul obligatoire, qui correspond à la typologie de la zone, est conservé. En revanche, le recul a été augmenté (de 5 à 7 mètres) afin de préserver le caractère vert de ces quartiers avec des jardins à l’avant des constructions, une exception est faite pour les terrains situés en angle de rues. Cela a aussi pour objectif d’inciter les habitants à stationner leurs véhicules sur leur terrain.
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la
protection des berges.
Retrait de 7 mètres minimum
Sur la rue Emile Zola, un recul spécifique de 10 mètres doit être respecté, côté impair du
n°39 à 53.
En cas de propriété en angle de deux voies, un garage pourra être autorisé dans la marge
de recul d’une des deux voies avec un recul de 5 mètres minimum.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
Règle particulière :
S’il existe sur le terrain une construction existante ne respectant pas la marge de recul par rapport à la voie, l’extension peut être réalisée dans le prolongement de la façade actuelle en hauteur et/ou à l’horizontale sur une longueur de 12 mètres maximum sans dépasser le gabarit existant.
Toutefois, un rehaussement de toiture pourra être accepté dans la limite d’1 mètre maximum.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 70
Règle :
Retrait de toutes les limites.
- 4 mètres minimum si pas d’ouvertures
- 10 mètres minimum si présence d’une ou plusieurs ouvertures
- 12 mètres minimum depuis au moins l’une des limites séparatives
Règle particulière :
Souplesses pour les terrains étroits existants : implantation sur 1 limite séparative latérale possible
Pour les terrains existants non bâtis, la marge de recul à respecter :
- en l’absence de vue directe : 2,50 mètres de la limite ;
- en cas de vue(s) directe(s) : 8 mètres de la limite
Règle spécifique au sous-secteur UH2c :
Les constructions doivent s'implanter en recul de 20 mètres minimum depuis les limites de zone N, d’espace boisé classé (EBC) et d’espace vert protégé.
Les constructions principales existantes :
La règle d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives a été revue entièrement. Il s’agit désormais d’une règle unique qui impose un retrait depuis toutes les limites séparatives avec des distances revues à la hausse.
Cette règle permet de préserver des espaces verts de jardin généreux qui caractérisent ces quartiers et cette zone. Elle permet également la protection des vis-à-vis, de dégager les vues ou encore d’assurer un ensoleillement suffisant des logements.
Le règlement intègre toutefois une souplesse sur les terrains étroits existants en permettant l’implantation sur une des limites. Cela a pour objectif de ne pas bloquer toute constructibilité sur ces terrains, tout en limitant les divisions parcellaires qui engendrent une imperméabilisation des sols.
Une règle de retrait spécifique sur le secteur des coteaux de la Seine (sous-secteur UH2c est introduite depuis la zone N, les EBC et les EVP afin de préserver des espaces tampon avec ce corridor écologique et la présence d’espaces verts et de roches calcaires importante. De plus, cela se justifie par une déclivité importante (+30%) sur ce secteur. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 71
Toutefois :
- au-delà de ces 10 mètres, 3 mètres supplémentaires sont admis à condition que
la construction soit en rez-de-chaussée, et présente une hauteur de 4 mètres,
- un rehaussement de toiture pourra être accepté dans la limite d’1 mètre
maximum.
Les marges de recul entre des constructions sur un même terrain ont été largement augmentées de manière à être cohérentes avec les retraits imposés à l’article précédent et dans le but de ne pas inciter aux divisions parcellaires qui ont pour conséquence une consommation des espaces verts et une imperméabilisation des sols.
L’emprise au sol maximale a été réduite (de 35% à 30%) ce qui est davantage cohérent avec la réalité d’occupation des sols de cette zone et qui permettra de mieux protéger les espaces verts.
Sur le secteur des coteaux UH2c, où les risques d’inondations sont élevés, l’emprise au sol est fixée à 15% afin d’éviter l’imperméabilisation des sols et un ruissellement trop important sur ces terrains situés entre le niveau de la Seine, en contrebas d’un coteau très pentu, et le coteau en question.
La règle de hauteur (R+1+comble maximum), correspondant au caractère résidentiel sous forme d’habitat individuel de la zone, est maintenue. Seule la hauteur au faitage a été légèrement baissée (de 10 m à 9 m) pour éviter des toitures trop imposantes.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Distance minimale fixée à 20 mètres minimum mesurée en tout point des constructions
L’emprise au sol maximale des constructions
Emprise au sol maximum de 30 % maximum
En sous-secteur UH2c, cette emprise au sol maximum de toutes les constructions est
fixée à 15% maximum.
La hauteur des constructions
En cas de décaissement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain fini. Le
décaissement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au sous-
sol.
En cas de remblaiement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain naturel.
Le remblaiement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au
sous-sol. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 72
6 mètres à l’égout
9 mètres au faitage ou à l’attique
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les toitures :
Les toitures doivent faire l’objet d’une attention particulière lors des travaux de réfection
ou de modification :
Cette règle permet d’autoriser le changement de sens d’une toiture tout
en tenant compte du bâti existant
elles doivent tenir compte des particularités morphologiques
marquantes des constructions avoisinantes.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
d’une grille doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement
de la petite faune (hérisson…) devront être créées.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions L’obligation de pleine terre a été largement augmentée (de 30% à 50 %).
Cela traduit une orientation forte du PADD de maintien des espaces verts à l’intérieur de ces quartiers et ainsi du maintien de leur rôle, que ce soit en termes paysagers mais aussi environnementaux (maintien des corridors écologiques, de la trame verte, de surfaces perméables pour l’infiltration des eaux de pluie à la parcelle, etc.).
Sur le secteur des coteaux UH2c, où les risques d’inondations sont élevés, la part de pleine terre est fixée à 60% afin d’éviter l’imperméabilisation des sols et un ruissellement trop important sur ces terrains situés entre le niveau de la Seine, en contrebas d’un coteau très pentu, et le coteau en question.
50 % minimum de pleine terre
En sous-secteur UH2c, cette part minimale d’espaces verts de pleine terre est fixée à
60 %.
Desserte par les réseaux
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiée.
Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3
logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les
immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas
de création de PAV PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 73
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme neuf comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage doit être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la collecte sauf en cas de PAV. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 74
F. La zone UI
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UI, qui correspond aux
grandes zones à vocation d’activités
économiques est restée quasiment
identique dans sa délimitation.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de
permettre, comme cela est exprimé
dans le PADD, de répondre au mieux
aux besoins des entreprises
d’aujourd’hui et de demain pour
favoriser leur maintien et leur
implantation sur le territoire et plus
globalement le maintien des
dynamiques économiques du
territoire.
Un sous-secteur spécifique (UIa) est
créé au sud de la commune. Il
correspond au secteur Altis Essonne
Nanopole, qui s’étend sur les
communes de Corbeil-Essonnes et du
Coudray-Monceaux. L’objectif de ce
sous-secteur est d’aller dans le sens
d’une mise en cohérence avec le
règlement de la même zone coté
Coudray-Montceaux par souci
d’homogénéisation et de facilité
d’usage des documents d’urbanisme
sur ce secteur. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 75
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont
restées les mêmes sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
En effet, le règlement vise à préserver la vocation économique de ces secteurs. Aussi, l’ensemble des constructions à destination d’activités (artisanat, bureau, industrie, etc.) sont autorisées. En revanche, les logements ne sont pas autorisés à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à des activités, ce qui pérennise ces zones à vocation économiques et empêche toute mutation vers des fonctions plus résidentielles.
Par ailleurs, est prévu dans cette zone une aire d’accueil des gens du voyage. Celle-ci est indiqué sur le plan de zonage et le règlement est rédigé de manière à permettre sa réalisation. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 76
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies
Le règlement de la zone UI est conservé quasiment dans son intégralité.
La règle d’alignement, correspondant à la typologie de la zone, est conservée. Quelques dispositions spécifiques sont maintenues le long de certains axes pour prendre en compte des spécificités ou encore permettre des aménagements publics et paysagers de voiries.
Au sein du sous-secteur UIa le retrait imposé est plus important ce qui correspond à la réalité d’implantation sur ce secteur.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont conservées. Elles sont suffisamment souples pour s’adapter aux différentes typologies de locaux d’activités présents au sein de cette zone et permettent l’évolution ou l’accueil de nouveaux locaux et constructions.
Une règle spécifique existe en vis-à-vis d’autres zones (UA, UB, UH) pour garantir un recul minimum et la présence d’un espace de transition entre ces zones à dominante résidentielle et les zones d’activités.
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour protéger les vis-à-vis en cas de vues directes et permettre l’accessibilité des terrains et la desserte interne.
Les constructions peuvent être implantées à une distance de l’alignement actuel ou futur au moins égale à leur hauteur avec un minimum de 5 mètres.
Sur la rue Emile Zola, un recul spécifique de 10 mètres doit être respecté, côté impair du
n°39 à 53.
Règle spécifiques :
- au nord de la RN104 : retrait de 5 mètres
- le long de la rue Emile Zola : retrait de 10 mètres
- Limite d’implantation des constructions identifiée sur le plan de zonage
Règle spécifique au sous-secteur UIa :
Les constructions doivent s'implanter à une distance minimale de 15 mètres par rapport à l'alignement actuel ou futur
L’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives et de fond
Les constructions peuvent être implantées d’une limite séparative latérale à l’autre ou en recul avec une distance minimale, en tout point de la façade, de 5 mètres.
Règle spécifique aux terrains situés en limite d’une zone UA, UB ou UH :
Si la limite séparative correspond à une limite entre la zone UI et une zone UA, UB ou UH,
les constructions doivent être édifiées avec une marge de recul au moins égale à 10
mètres.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Lorsque deux constructions non contigües sont implantées sur le même terrain, elles doivent respecter entre elles une marge de recul égale à 5 mètres. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 77
Règlement Justification
L’emprise au sol maximale des constructions
L’emprise au sol de la zone est maintenue car suffisante pour répondre aux besoins d’évolution des constructions existantes ou d’accueil de nouvelles constructions.
Au sein du sous-secteur UIa l’emprise au sol maximale a été alignée, par souci d’homogénéité et de cohérence sur l’ensemble du secteur, avec le règlement du PLU du Coudray-Monceaux.
La règle de hauteur est maintenue car suffisante pour permettre les réalisations correspondant à la typologie du secteur et aux besoins pour les activités économiques.
La hauteur moins importante en limite de la zone UH ou UB permet d’effectuer une transition entre les zones pavillonnaires et les secteurs d’activités. Elle est donc maintenue.
En sous-secteur UIa, pour les mêmes raisons d’homogénéité, de cohérence, et de facilité d’usage des documents d’urbanisme en vigueur, la règle a été aligné sur celle du PLU du Coudray-Montceaux.
Cette règle précise le type de clôture en limite séparative.
L’obligation de 30% minimum d’espaces verts de pleine terre permet de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle et d’imposer une végétalisation de ces zones d’activités. Cette règle est donc maintenue et renforcée.
Emprise au sol maximum de 60%
Règle spécifique au sous-secteur UIa :
L'emprise au sol maximum de toutes les constructions est fixée à 80% maximum.
La hauteur des constructions
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder :
- 20 mètres au point le plus haut
- 30 mètres au nord de la N104
Règles particulières aux terrains en limite d’une zone UH et UB :
Dans une bande de 20 mètres comptée à partir de la limite de la zone, la hauteur maximale ne pourra excéder 15 mètres.
Règle spécifique au sous-secteur UIa :
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 22 mètres.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les autres clôtures :
La hauteur des clôtures n’excédera pas 3 mètres de hauteur au-dessus du terrain naturel.
Les murs ou dispositifs pleins sont interdits sauf lorsque les conditions de fonctionnement
ou de sécurité l’imposent.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis
et abords des constructions
La part minimale d’espaces verts de pleine terre est fixée à 30% de la surface du terrain, sauf en sous-secteur UIa où celle-ci est de 10%. Ces espaces devront être plantés ou engazonnés. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 78
Règlement Justification
En revanche, le taux de 10% est maintenue pour le secteur UIa dans la mesure ou c’est celui en vigueur sur la commune du Coudray-Montceaux. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 79
G. La zone UL
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UL, qui correspond aux
grandes emprises et grands secteurs
qui accueillent des infrastructures
d’intérêt collectif, est restée
quasiment identique dans sa
délimitation.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de permettre
des évolutions de manière à répondre
aux différents besoins en termes
d’infrastructures et d’équipements
publics ou d’intérêt collectif. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 80
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont
restées les mêmes sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
En effet, Le règlement vise à préserver la vocation d’équipements de ces secteurs. Aussi, seuls sont autorisés les équipements d’intérêt collectif et services publics ou encore des commerces, activités de services et des locaux d’activités (entrepôts, bureaux, etc.) qui peuvent facilement s’implanter sur ces grandes emprises. Dans ces zones, seuls les logements directement liés ou nécessaires aux installations implantées dans la zone sont autorisés. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 81
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies Le règlement de la zone UL est conservé quasiment dans son intégralité.
La règle d’alignement est conservée. Elle permet de s’adapter aux différents besoins d’implantation.
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la protection des berges.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont conservées. Elles sont suffisamment souples pour s’adapter aux différentes typologies de locaux présents au sein de cette zone et permettent l’évolution ou l’accueil de nouveaux locaux et constructions en fonction des besoins.
Une règle spécifique existe en vis-à-vis de la zone UH pour garantir un recul minimum et la présence d’un espace de transition entre ces zones à dominante résidentielle et les équipements.
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour protéger les vis-à-vis en cas de vues directes et permettre l’accessibilité des terrains et la desserte interne.
L’emprise au sol de la zone est maintenue car suffisante pour répondre aux besoins d’évolution des constructions existantes ou d’accueil de nouvelles constructions.
Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en recul avec une marge de recul au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade.
Règle spécifiques :
- le long de la rue Emile Zola : retrait de 10 mètres du n°39 à 53
- marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
L’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives et de fond
Les constructions peuvent être implantées d’une limite séparative latérale à l’autre ou en recul avec une distance minimale, en tout point de la façade, au moins égale à :
- la moitié de la hauteur de la façade avec un minimum de 3 mètres dans le cas de façades ne comportant pas d’ouvertures créant des vues directes
- la hauteur de la façade avec un minimum de 8 mètres, dans le cas de façades comportant une ou plusieurs ouvertures créant des vues directes
Règle spécifique aux terrains situés en limite d’une zone UH :
Si la limite séparative correspond à une limite entre la zone UL et la zone UH, les constructions doivent respectées une marge de recul de 8 mètres minimum.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Lorsque deux constructions non contigües sont implantées sur le même terrain, elles doivent respecter entre elles une marge de recul égale à 6 mètres.
L’emprise au sol maximale des constructions
Emprise au sol maximum de 70% PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 82
Règlement Justification
La hauteur des constructions
La règle de hauteur est maintenue car suffisante pour permettre les réalisations correspondant à la diversité des typologies bâties du secteur et aux besoins pour les équipements.
La hauteur moins importante en limite de la zone UH permet d’effectuer une transition entre les zones pavillonnaires et les secteurs d’activités. Elle est donc maintenue.
Cette règle précise le type de clôture en limite séparative.
L’obligation de 30% minimum d’espaces verts de pleine terre permet de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle et d’imposer une végétalisation de ces zones d’activités. Cette règle est donc maintenue et renforcée.
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder : 18 mètres au point le plus haut
Dans le secteur ULb, la hauteur maximale est fixée à 108 mètres NGF
Règles particulières aux terrains en limite d’une zone UH :
Si la limite séparative correspond à une limite entre UL et UH dans une bande de 20 mètres, la hauteur maximale ne pourra excéder 15 mètres.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les autres clôtures :
La hauteur des clôtures n’excédera pas 3 mètres de hauteur au-dessus du terrain naturel. Les murs ou dispositifs pleins sont interdits sauf lorsque les conditions de fonctionnement ou de sécurité l’imposent.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis
et abords des constructions
Maintien de minimum 30% de pleine terre de la surface du terrain PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 83
H. La zone UP
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UP, qui correspond au secteur
du port Saint-Nicolas (emprises du
port fluvial) n’a pas évolué dans sa
délimitation.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de permettre
des évolutions de manière à répondre
aux différents besoins en termes
d’infrastructures et d’équipements
propres au port fluvial. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 84
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont
restées les mêmes sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
En effet, le règlement vise à maintenir cette activité portuaire en autorisant les destinations d’équipements d’intérêt collectif et services publics ou encore d’activités économiques. Par ailleurs certaines destinations comme le commerce, la restauration ou encore le logement, sont autorisées sous condition d’être directement liées ou nécessaires aux activités de la zone. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 85
Implantation des constructions par rapport aux voies Le règlement de la zone UP est conservé quasiment dans son intégralité.
Les constructions, installations ou équipements doivent s’implanter à une distance minimale de 3 mètres par rapport à l’alignement de la voie. Implantation en limite par rapport à l’alignement autorisée sur 30% maximum du linéaire de la zone UP. Passage de sécurité continu maintenu libre en bordure des cours d’eau.
La règle d’alignement est conservée. Elle permet de s’adapter aux besoins spécifiques d’implantation du port fluvial et de garantir des accès sécurisés aux berges.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
Les constructions doivent s’implanter en recul au minimum de 6 mètres lorsque cette
limite correspond à une limite avec un bâti remarquable.
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives sont conservées. Elles sont suffisamment souples pour s’adapter aux besoins des typologies spécifiques de locaux liés au port fluvial.
Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives ou en recul avec une distance minimale de 8 mètres.
En cas d’implantation de la construction sur la limite séparative, aucune vue directe ne peut être créée.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Lorsque deux constructions non contigües sont implantées sur le même terrain, elles doivent respecter entre elles une marge de recul égale à 3 mètres.
Les marges de recul sont conservées car suffisantes pour permettre l’accessibilité des terrains et la desserte interne.
L’emprise au sol maximale des constructions
Emprise au sol maximum de 50%
L’emprise au sol maximum des constructions à destination de logement est limitée à 20m² de surface de plancher par poste de gardiennage
L’emprise au sol de la zone est maintenue car suffisante pour répondre aux besoins d’évolution des locaux existants ou d’accueil de nouvelles constructions.
L’emprise au sol pour les logements est en revanche strictement encadrée pour répondre uniquement aux besoins spécifiques de la zone et des activités. La hauteur des constructions PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 86
La hauteur maximale des constructions ou installations autorisées ne peut excéder : - 8 mètres au point le plus haut pour les bureaux, locaux de stockage
- 12 mètres au point le plus haut pour les autres installations. 3 mètres de plus
autorisée sur 20 % maximum de l’emprise au sol
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement
de la petite faune (hérisson…) devront être créées.
La règle de hauteur est maintenue car suffisante pour permettre les réalisations correspondant aux locaux et infrastructures nécessaires à l’activité portuaire.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
L’obligation de 10% minimum d’espaces verts de pleine terre permet de renforcer l’effet d’infiltration des eaux de pluie à la parcelle et d’imposer une végétalisation de la zone. Cette règle est donc maintenue.
Maintien de minimum 10% de pleine terre de la surface du terrain PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 87
I. La zone UPM
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone UPM, qui correspond au
quartier de Montconseil concerné par
un projet de renouvellement urbain,
n’a pas évolué dans sa délimitation.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associé ont pour objectif de permettre
la poursuite et la finalisation du projet
de requalification et renouvellement
urbain de Montconseil. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 88
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Les règles concernant les destinations et sous destinations autorisées sont restées les mêmes sur le fond. De nouvelles catégories ont été créées.
En effet, le règlement vise à permettre une diversité des fonctions en autorisant la plupart des destinations et sous destinations. Cela est rendu possible par le fait qu’il s’agit d’un projet urbain défini et réalisé dans le cadre d’un projet d’ensemble porté par la ville.
Seules les constructions à destination d’exploitations agricoles ou forestières, qui n’ont aucune vocation à s’implanter ici, sont interdites. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 89
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies Dans la mesure où le projet urbain du quartier Montconseil n’est pas finalisé, le règlement de la zone UPM est conservé quasiment dans son
intégralité.
La rédaction de règles concernant l’implantation des constructions (par rapport aux voies, limites séparatives ou sur un même terrain) n’est pas nécessaire puisque le document graphique définit les implantations du projet.
Toutefois, les règles de recul par rapport aux limites séparatives ou sur un même terrain sont précisées. Elles sont maintenues car suffisantes pour créer une distance entre les immeubles en vis à vis suffisante pour ne pas occasionner de gêne.
L’indication d’une emprise pour le projet n’est pas nécessaire puisque le document graphique définit l’emprise des constructions.
Concernant la hauteur, celle-ci est indiquée sur le plan de zonage.
L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques est définie par le plan de zonage de la zone UPM.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
La limite d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives est définie par le plan de zonage de la zone UPM.
En cas d’implantation en recul, les marges minimales de recul sont égales à : - en l’absence de vue directe : L=H/2 avec 4 mètres minimum ;
- en cas de vue(s) directe(s) : 6 mètres minimum.
L’implantation des constructions sur un même terrain
L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété doit respecter les indications du plan de zonage de la zone UPM.
Si les bâtiments ne sont pas accolés, la marge de recul est de :
- en l’absence de vue directe : 4 mètres minimum ;
- en cas de vue(s) directe(s) : 8 mètres minimum.
L’emprise au sol maximale des constructions
Les zones de constructibilité de la zone sont indiquées sur le plan de zonage de la zone UPM. Aucune emprise au sol en dehors de ces délimitations n’est autorisée.
La hauteur des constructions
Les hauteurs sont définies sur le document graphique de la zone UPM PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 90
Règlement Justification
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
Le règlement, concernant les espaces libres, précise la manière dont ces espaces, définis de fait sur le plan de zonage avec le secteur de plan masse, doivent être aménagés et plantés.
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas
de création de PAV
Clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créés.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Les espaces libres de toute construction doivent être plantées ou engazonnés.
Desserte par les réseaux
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiées.
Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3
logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les
immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage doit
être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la collecte
sauf en cas de PAV.
Le règlement en vigueur de stockage des déchets de la communauté d’agglomération
doit être respecté. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 91
J. La zone AUH
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone AUH a été créée dans le cadre
de la révision du PLU. Elle correspond
à des terrains ou emprises non bâtis à
l’intérieur des quartiers pavillonnaires
et qui participent de la trame verte. Il
s’agit de secteurs verts, cœurs d’ilots
sur lesquels il est nécessaire d’avoir
un regard particulier pour maintenir
les continuités vertes.
La délimitation de cette zone et la
rédaction du règlement qui y est
associée ont pour objectif d’encadrer
très fortement toute construction
nouvelle, de manière à respecter un
certain nombre de principes
permettant de conserver des espaces
verts perméables généreux et de
maintenir les continuités vertes. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 92
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Ces zones situées au sein de quartiers pavillonnaires n’ont pas vocation à
accueillir d’autres constructions que des logements. Par ailleurs, l’objectif
retenu dans le cadre de la révision du PLU, est de ne permettre des
nouvelles constructions que sous condition de le faire dans le cadre d’une
opération d’ensemble respectant les principes établis dans l’Orientation
d’Aménagement et de Programmation zone AUH. De nouvelles catégories
ont été créées.
Ainsi, le règlement autorise uniquement des constructions à destination de logements et d’équipements d’intérêt collectif et services publics, et sous condition d’être réalisé dans le cadre d’une opération d’ensemble respectant les principes et orientations de l’OAP zone AUH. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 93
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies Le règlement de la zone AUH reprend en grande partie celui de la zone UH2 dans la mesure où l’objectif est de permettre des constructions qui
respectent l’identité des quartiers pavillonnaires. Ils doivent s’intégrer harmonieusement dans le tissu en y ajoutant la réflexion d’ensemble nécessaire au regard des emprises importantes qui sont concernées dans un objectif de qualité des projets.
Le principe d’un recul obligatoire de 7 mètres est repris. Il permet de préserver le caractère vert de ces quartiers, avec des jardins à l’avant des constructions. Cela a aussi pour objectif d’inciter les habitants à stationner leurs véhicules sur leur terrain.
Le recul par rapport aux rives de l’Essonne est maintenu pour favoriser la
protection des berges.
La règle d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives est identique à celle de la zone UH2. Cette règle permet de préserver des espaces verts de jardin généreux qui caractérisent ces quartiers et cette zone. Elle permet également la protection des vis-à-vis, de dégager les vues ou encore d’assurer un ensoleillement suffisant des logements.
Retrait de 7 mètres minimum
En cas de propriété en angle de deux voies, un garage pourra être autorisé dans la
marge de recul d’une des deux voies avec un recul de 5 mètres minimum.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions, surélévation, extension…
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
Il n’est pas fixé de règle pour les constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêts collectifs et ouvrages techniques tels que les postes de distribution
électrique.
Règle :
Retrait de toutes les limites.
- 4 m minimum si pas d’ouvertures
- 10 m minimum si présence d’une ou plusieurs ouvertures
- 12 m minimum depuis au moins l’une des limites séparatives PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 94
Règlement Justification
Règle particulière :
Souplesses pour les terrains étroits existants : implantation sur 1 limite séparative latérale possible
Les marges de recul entre des constructions sur un même terrain sont également de 20 mètres, comme en zone UH2. Cela permet de garantir le maintien d’espaces de jardin généreux ce qui est un objectif fort dans ces secteurs de cœur d’ilot participant de la trame verte.
L’emprise au sol maximale est identique à celle de la zone UH2 permettant ainsi de bien protéger les espaces verts. Par ailleurs, la règle d’emprise au sol par bâtiment isolé est également reprise dans cette zone AUH, avec pour objectif d’encadrer la volumétrie des futures constructions de manière à ce qu’elles s’intègrent de façon harmonieuse dans le tissu pavillonnaire existant.
La règle de hauteur (R+1+comble maximum), correspondant au caractère
résidentiel sous forme d’habitat individuel de la zone, est maintenue.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Distance minimale fixée à 20 mètres minimum mesurée en tout point des constructions
L’emprise au sol maximale des constructions
Emprise au sol maximum de 30 %
150m² par bâtiment isolé sur la hauteur totale autorisé ou 200m² en RDC
La hauteur des constructions
En cas de décaissement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain fini. Le décaissement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au sous- PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 95
Règlement Justification sol.
En cas de remblaiement : la hauteur maximum se calcule par rapport au terrain naturel.
Le remblaiement est limité à 1 m maximum sauf pour les rampes d’accès véhicules au
sous-sol.
6 mètres à l’égout
9 mètres au faitage ou à l’attique
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les toitures :
Les toitures doivent faire l’objet d’une attention particulière lors des travaux de réfection ou de modification : elles doivent tenir compte des particularités morphologiques
marquantes des constructions avoisinantes.
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille
doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite
faune (hérisson…) devront être créées.
Cette règle permet d’autoriser le changement de sens d’une toiture tout en tenant compte du bâti existant
Cette règle permet de favoriser la biodiversité
L’obligation de pleine terre est volontairement importante (60%). Cela traduit une orientation forte du PADD de maintien des espaces verts à l’intérieur de ces quartiers et ainsi du maintien de leur rôle que ce soit en terme paysager mais aussi environnementale (maintien des corridors écologiques, de la trame verte, de surfaces perméables pour l’infiltration des eaux de pluie à la parcelle, etc.).
Possibilité de s’exonérer du local OM et de l’aire de pré ramassage en cas
de création de PAV.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
50 % minimum de pleine terre
Desserte par les réseaux
La collecte en points d’apport volontaire (PAV) sur l’unité foncière doit être privilégiées.
Lors de la création de nouveaux immeubles collectifs d’habitation d’au moins 3
logements, ou lors de la réalisation de travaux d’aménagement ou d’extension dans les PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 96
Règlement Justification immeubles existants, il doit être créé:
- un local affecté au stockage des conteneurs de déchets ménagers de taille
suffisante pour répondre aux besoins créés par la collecte sélective sauf en cas de
PAV;
- un local encombrants.
Pour un programme comprenant plus de 4 logements, une aire de pré ramassage doit
être réalisée en un point permettant l’accès direct depuis la voie du service de la collecte
sauf en cas de PAV.
Le règlement en vigueur de stockage des déchets de la communauté d’agglomération
doit être respecté. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 97
K. La zone N
PLU de 2013 PLU révisé Justification
La zone N, qui regroupe les différents
secteurs naturels du territoire
communal méritant d’être protégés
au titre de la qualité des paysages et
de l’intérêt écologique du site, est
restée quasiment identique dans sa
délimitation. Elle a cependant été
légèrement agrandie le long des
berges de Seine.
Un sous-secteur Nzh (zones humides)
a été instauré dans le cadre de la
révision du PLU. Il vise à préserver de
manière plus stricte encore les zones
humides du territoire qui sont
particulièrement sensibles. Cette zone
regroupe l’ensemble des zones
humides avérées du territoire.
La délimitation de cette zone N et la
rédaction du règlement qui y est
associée ont pour objectif,
conformément à ce qui est exprimé
dans le PADD, de pérenniser et
protéger ces espaces dans les années
à venir. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 98
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Ces zones n’ont pas vocation à accueillir des constructions. Elles sont
entièrement préservées pour pérenniser leur caractère naturel et
paysager. De nouvelles catégories ont été créées.
Le règlement limite donc strictement les constructions. Seules les extensions des logements qui seraient en zone N, ou les annexes, sont autorisées. Par ailleurs, certains équipements d’intérêt collectif et services publics peuvent être autorisés sous condition de ne pas remettre en cause le caractère naturel de la zone et de s’insérer parfaitement dans l’environnement et le paysage.
De plus, toute occupation et utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l'existence, la qualité hydraulique et biologique des zones humides, sont proscrites en zone Nzh.
Règlement Justification PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 99
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies Le règlement de la zone N a peu évolué. Il répond toujours à un objectif de préservation de ces espaces naturels.
Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 6 mètres par rapport à l’alignement.
Une marge de recul de 6 mètres par rapport aux rives de l’Essonne doit être respectée pour toutes nouvelles constructions. surélévation, extension…
Le maintien des règles d’implantation (par rapport aux voies, aux limites séparatives, sur un même terrain) permet d’encadrer les rares constructions autorisées sur la zone, à savoir les extensions des logements existants ou des équipements publics d’intérêt général.
Par ailleurs, la protection des rives de l’Essonne, transversale à l’ensemble
des zones, est évidemment reprise ici.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et
de fond
Les constructions doivent s'implanter en retrait de toutes les limites séparatives avec une distance au moins égale à 6 mètres des limites séparatives.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière qu'elles observent entre elles une distance au moins égale à celle du bâtiment le plus haut.
L’emprise au sol maximale des constructions
L'emprise au sol maximum de toutes les constructions est fixée à 10 %.
L’emprise au sol d’une annexe est limitée à 8 m² dans la limite de 3 constructions.
L’emprise au sol est faible de manière à s’assurer du caractère naturel de la zone. Elle est par ailleurs suffisante pour permettre la réalisation des petites constructions autorisées (extensions de construction existante à destination de logements, annexes, équipements d’intérêt général).
La hauteur des constructions PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 100
Règlement Justification
La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 8 mètres.
Pour les ouvrages liés à l’exploitation du domaine fluvial la hauteur maximale est fixée à 15 mètres maximum à partir du niveau de la chaussée existante située sur la berge.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les autres clôtures :
En limite séparative, les clôtures doivent être constituées d’un grillage ou d’une grille doublé d’une haie vive. Des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement
de la petite faune (hérisson…) devront être créées.
La hauteur maximale fixée permet d’encadrer les rares constructions
autorisées.
Une hauteur plus importante est fixée pour s’adapter aux besoins
spécifiques des ouvrages liés à l’exploitation du domaine fluvial.
Cette règle permet de favoriser la biodiversité.
Les règles concernant les espaces libres visent simplement à garantir le caractère naturel et paysager de cette zone, en sachant que par ailleurs l’emprise au sol autorisée est très faible.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Les plantations existantes sont maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 101
L. zone Azh
PLU de 2013 PLU révisé Justification
Le PLU de 2013 ne comptait pas de zone agricole
La zone Azh regroupe les espaces
agricoles cultivés du secteur du Cirque
de l’Essonne qui se trouvent en zone
humide.
Ce secteur a vocation à rester agricole
avec la présence de terrains cultivés.
Toutefois, son caractère humide
l’empêche d’accueillir des
constructions remettant en cause ce
caractère. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 102
Destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions Justification
Cette zone n’a pas vocation à accueillir des constructions. Elle est entièrement préservée pour pérenniser son caractère agricole et paysager mais également de zone humide. De nouvelles catégories ont été créées.
Le règlement interdit donc strictement les constructions. Seuls les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux d’utilité publique ou d’intérêt collectif lorsque leur localisation répond à une nécessité technique impérative sont possibles.
De plus, toute occupation et utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l'existence, la qualité hydraulique et biologique des zones humides, sont proscrites en zone Azh. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 103
Règlement Justification
Implantation des constructions par rapport aux voies
La zone étant totalement inconstructible, à l’exception d’ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux d’utilité publique ou d’intérêt collectif, l’ensemble de ces règles n’ont pas lieu d’être.
Ce paragraphe n’est pas réglementé.
L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Ce paragraphe n’est pas réglementé.
L’implantation des constructions sur un même terrain
Ce paragraphe n’est pas réglementé.
L’emprise au sol maximale des constructions
Ce paragraphe n’est pas réglementé.
La hauteur des constructions
Ce paragraphe n’est pas réglementé.
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Ce paragraphe n’est pas réglementé. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 104
7. Justification des autres règles transversales à toutes les zones
A. Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposés en matière d’infrastructures
Cet article, qui permet de définir les règles relatives aux modalités d’accès aux terrains, est écrit de manière semblable pour l’ensemble du
règlement. Les règles poursuivent trois objectifs essentiels à savoir :
- Concernant les conditions de desserte des terrains par les voies publiques : il s’agit de s’assurer que les terrains constructibles sont accessibles par une voie et que celle-ci est adaptée à l’importance ou à la destination des constructions. L’objectif est également de garantir l’approche du matériel de lutte contre l’incendie et des services de sécurité.
- Les conditions d’accès aux voies ouvertes au public afin que chaque terrain présente un accès suffisant, adapté et aux normes.
- La réglementation des voies de desserte internes privées, notamment pour garantir la sécurité (accès incendie) ou encore l’accès dans de bonnes conditions au stationnement. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 105
B. Stationnement
Ce chapitre, qui permet de définir les règles relatives aux places de stationnement, est écrit de manière semblable pour l’ensemble du règlement.
Règlement Justifications
Pour le logement :
Le nombre de places par logement est fixé à 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher, (soit une place pour 50 m² ou moins, 2 places au-delà de 50 m², 3 places au-delà de 100m²…), avec un minimum de 2 places par logement.
Une place de stationnement visiteur sera créée pour 5 logements construits ou créés suite à un aménagement sauf en UCa et UPM. Les places visiteurs seront extérieures, matérialisées et accessibles depuis la voie.
Les places commandées (2 maximum) sont autorisées pour les logements de 4 pièces et plus avec au minimum 1 place en accès direct par logement.
De plus, conformément l’article R111-14-2 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque les bâtiments neufs à usage principal d'habitation groupant au moins deux logements sont équipés d'un parc de stationnement, ce parc doit être alimenté par un circuit électrique spécialisé pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Le diagnostic a mis en évidence des problèmes de stationnement dans les quartiers de centre-ville ainsi que dans les quartiers pavillonnaires. L’usage de la voiture reste donc prédominant. Il apparait justifié de maintenir un seuil de places de stationnement imposé aux futurs constructeurs conforme aux besoins de manière à éviter l’encombrement du domaine public par du stationnement « sauvage ».
Afin d’adapter le nombre de places de stationnement à la typologie de logement, une règle dépendante de la surface du logement a été introduite. Elle a l’avantage de réduire le nombre de places de stationnement pour l’habitat collectif dont la programmation est souvent majoritairement composée de logements de moins de 50 m².
Il a été défini une obligation de réaliser des places pour les visiteurs afin de ne pas encombrer la voirie.
Enfin, dans un souci de la meilleure information possible, et de promotion de l’utilisation de véhicules électriques, le règlement intègre un rappel du code de la construction concernant les obligations en terme d’équipement permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables
Pour les constructions à usage de bureaux publics ou privés, il est exigé :
• 1 place par tranche de 55 m² maximum (soit une place pour 55 m² ou moins, 2 places au-delà de 110 m², 3 places au-delà de 165 m², etc.) de la surface de plancher affectée aux bureaux.
Pour les constructions à usage industriel ou d’entrepôt, il est exigé :
• 1 place par tranche de 100 m² (soit une place pour 100 m² ou moins, 2 places au- delà de 100 m², 3 places au-delà de 200 m², etc.) de surface de plancher affectée à l’activité ou l’industrie.
• Pour les entrepôts et les locaux techniques (groupes électrogènes, baies informatiques, chaufferies, chambres froides, stockage de matériel...) il sera demandé une place par 200 m² de plancher.
Des normes de stationnement différentes ont également été définies en fonction de la destination des constructions. L’objectif est d’assurer la réalisation d’un nombre de places minimum qui permette le bon fonctionnement et la bonne desserte des différentes activités qui justifient la création de places de stationnement (commerces, activités, hébergements hôteliers, bureaux, etc.).
Pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, il est indiqué que le nombre de places de stationnement à réaliser doit être adapté à la nature de l’équipement, à son mode de fonctionnement, à sa localisation sur le territoire communal (proximité des transports en commun, existence de parcs publics de stationnement à proximité,…) et au nombre et au type d’utilisateurs concernés. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 106
Règlement Justifications Règles applicables aux constructions à destination de commerces et activités de services 1 place par tranche de 50 m² (soit une place pour 50 m² ou moins, 2 places au-delà de 50 m², 3 places au-delà de 100 m², etc.) de surface de plancher affectée.
Règles applicables aux constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics
Pour les établissements scolaires et d’enseignement, il est exigé :
- pour les établissements du premier degré : deux places de stationnement par classe ;
- pour les établissements du second degré : trois places de stationnement par classe.
Pour les autres constructions (salles de réunions, établissements d’enseignement supérieur, équipements culturels, sociaux, cultuels, etc.) : le nombre de place exigé devra répondre aux besoins créés par l’équipement et notamment sa capacité d’accueil.
Par ailleurs dans cet article sont prises en compte les orientations du
PDUIF.
Dans un souci de traduction de l’orientation du PADD sur la volonté de favoriser et développer les modes déplacements doux (piétons et vélos), le règlement introduit les règles minimum pour le stationnement vélos selon la destination des constructions dans toutes les zones urbaines selon l’arrêté du 30/06/2022 relatif à la sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments.
Par ailleurs dans cet article sont prises en compte les orientations du PDUIF. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 107
Règlement Justifications
Catégories de bâtiments
Seuil minimal
de places de
stationnement
pour véhicules
motorisés
Cyclistes
visés
Seuil minimal d'emplacements destinés
au stationnement sécurisé des vélos
Bâtiments neufs équipés de places de stationnement
- Ensemble d'habitation
(un ou plusieurs bâtiment(s), à usage
principal d'habitation groupant au moins
deux logements)
Sans objet Occupants
1 emplacement par logement jusqu'à 2
pièces principales
2 emplacements par logement à partir de 3
pièces principales
- Bâtiments à usage industriel ou tertiaire
constituant principalement un lieu de
travail Sans objet Salariés
1.5 m² minimum pour 100 m² de surface
de plancher
- Bâtiments accueillant un service public Sans objet
Agents
15% de l'effectif total des agents du service
public accueillis simultanément dans le
bâtiment
Usagers
15% de l'effectif total des usagers de service
public accueillis simultanément dans le
bâtiment
- Bâtiments constituant un ensemble
commercial, au sens de l'article L. 752-3 du
code du commerce, ou accueillant un
établissement de spectacles
cinématographiques
Sans objet Clientèle
10% de la capacité du parc de
stationnement avec une limitation de
l'objectif réglementaire fixée à 100
emplacements
Pour les commerces de plus de 500
m² de surface de plancher : 1 place
pour 10 employés
Bâtiments disposant d'un parc de stationnement annexe faisant l'objet de travaux
- Ensemble d'habitation
(un ou plusieurs bâtiment(s), à usage
principal d'habitation groupant au moins
deux logements)
10 Occupants 1 emplacement par logement
- Bâtiments à usage industriel ou tertiaire
constituant principalement un lieu de
10 Travailleurs 1.5 m² minimum pour 100 m² de surface de plancher PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 108
Règlement Justifications travail
- Bâtiments accueillant un service public
10 Agents
10% de l'effectif total des agents du service
public accueillis simultanément dans le
bâtiment
10 Usagers
10% de l'effectif total des usagers de service
public accueillis simultanément dans le
bâtiment
- Bâtiments constituant un ensemble
commercial, au sens de l'article L. 752-3 du
code du commerce, ou accueillant un
établissement de spectacles
cinématographiques
10 Clientèle
10% de la capacité du parc de
stationnement avec une limitation de
l'objectif réglementaire fixée à 100 places
pour les commerces de plus de 500 m² de
surface de plancher : 1 place minimum
pour 10 employés
Bâtiments existants à usage tertiaire et constitués principalement de locaux à usage professionnel
-Bâtiments existants
à usage tertiaire et constitués
principalement de locaux à usage
professionnel
10 Travailleurs
10% de l'effectif total des travailleurs
accueillis simultanément dans le bâtiment
(pour la copropriété en application du I du
R. 113-14)
10 Travailleurs
Au maximum 10% de l'effectif total des
travailleurs accueillis simultanément dans
les locaux du copropriétaire selon les
dispositions de l'article 2 du présent arrêté
(pour l'application du II du R. 113-14)
2- Espace destiné aux poussettes
Pour les constructions à destination d’habitation comprenant au moins 3 logements, un
espace poussettes devra être aménagé et pourra être commun au local vélo. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 109
C. Conditions de desserte des terrains par les réseaux
Cet article, qui permet de définir les règles relatives aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie,
d’assainissement et de communications électroniques, règlemente les différents points suivants :
- L’alimentation en eau potable
Le règlement rappelle que le branchement sur le réseau d’eau existant est obligatoire pour toute construction qui requiert une
alimentation en eau.
- Le réseau d’assainissement
Le PLU impose de prendre en compte pour chaque opération de construction, les modalités de desserte par les réseaux d’eau et
d’assainissement. Il rappelle les réglementations qui s’imposent en matière de réseaux (règlement d’assainissement collectif du SIARCE en
vigueur) et précise les modalités de raccordement. Les dispositions prévues s’inscrivent dans une démarche environnementale et de
développement durable.
- Le réseau électrique et téléphone
Le PLU encadre l’alimentation pour le réseau électrique et téléphone afin que celui-ci soit pris en compte et traité de la manière la plus
discrète possible dans les futures constructions.
- Le stockage et la collecte des déchets ménagers
Ce chapitre a pour objectif de garantir que les futures constructions et programmes prévoient la question du stockage et de la collecte des
déchets ménagers en cohérence avec les modalités de collecte en vigueur. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 110
8. Justification des autres dispositions du PLU
A. Les emplacements réservés
En vertu des dispositions de l’article L.151-41 du Code de l’Urbanisme, « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :
1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;
2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;
3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques »
Le PLU désigne par « emplacement réservé » tout terrain bâti ou non bâti pouvant faire l’objet, à l’avenir, d’une acquisition par la collectivité publique dans le but d’y implanter un ouvrage public, une voie publique, une installation d’intérêt général ou un espace vert.
Selon l’article L.152-2 du Code de l’Urbanisme, le propriétaire d’un terrain sur lequel le PLU a inscrit un emplacement réservé « peut, dès lors que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L 230-1 et suivants ».
Le nombre total d’emplacements réservés est de 44. Ils sont destinés en majorité à du réaménagement de voirie (alignement/élargissement) et des berges. Plus ponctuellement, certains sont destinés à la création d’un équipement public (sportif, enfance…) ou encore de stationnements. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 111
N° Objet N° de parcelles cadastrales Bénéficiaire
1 Aménagement des berges de l'Essonne BC 72, 73, 191, 200 commune
2 Aménagement du cirque de l'Essonne BN 53, 54, 59, 66, 68, 102 commune
3 Aménagement du sentier de l'Escargot AW 155 commune
4 Aménagement des berges de l'Essonne BC 1 commune
5 Aménagement des berges de l'Essonne BM 120 commune
6 Aménagement des berges de l'Essonne BM 125 commune
7 Aménagement des berges BO 199 commune
8 Aménagement des berges BO 121, 122 / AL 257, 639 commune
9 Alignement de voirie AX 99, 100 commune
10 Réservoir d'eau AW 32, 133 commune
11 Stationnement AL 172 commune
12 Stationnement AO 88, 89, 465 commune
13 Elargissement de voirie BD 393 / AZ 431 commune
14 Stationnement AZ 229 commune
15 Alignement de voirie AV 186, 188, 200, 201, 202, 228, 231 / BE 79, 142, 143 commune
16 Alignement de voirie AR 64, 72, 73, 77 82, 193, 215, 238, 239, 316, 317, 348, 354, 355, 393, 395, 397 commune
17 Alignement de voirie AS 104, 105, 447 commune
18 Alignement de voirie AP 288, 289 commune
19 Alignement de voirie AR 212, 213 commune
20 Alignement de voirie BP 47 commune
21 Alignement de voirie AD 34, 41, 248, 254, 260, 282, 283, 357, 359, 386, 527, 528, 529, 530 commune
22 Alignement de voirie BL 273 commune
23 Alignement de voirie AC 469, 470 commune
24 Alignement de voirie AC 176, 488, 655, 656 commune
25 Alignement de voirie AZ 197, 206, 272, 273 commune PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 112
26 Elargissement de voirie - liaison douce BT 57, 62, 68, 77, 78, 341, 342, 400 commune
27 Alignement de voirie BO 48 commune
28 Elargissement de voirie / stationnement BV 57, 89, 92, 93, 94, 113, 243 commune
29 Alignement de voirie BV 113 commune
30 Alignement de voirie BV 66, 107 commune
31 Alignement de voirie BV 56 commune
32 Alignement de voirie BV 92 commune
33 Sentier BK 243, 669, 670 commune
34 Alignement de voirie BK 13, 131 commune
35 Alignement de voirie BK 805, 878, 879 commune
36 Alignement de voirie BS 311 commune
37 Alignement de voirie BM 116, 117, 151 commune
38 Alignement de voirie AS 46, 318, 324, 472 commune
39 Alignement de voirie AV 287, 326 commune
40 Aménagement du cirque de l'Essonne BN 2 commune
41 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 5 commune
42 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 14 commune
43 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 20 commune
44 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 21 commune
45 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 22 commune
46 Aménagement du cirque de l'Essonne BP 24 commune
47 Elargissement et aménagement du sentier piétonnier de la Dauphine AS 250, AS 258, AS 273, AS 615, AS 277, AS 4 commune
48 Alignement de voirie BK 378 Commune PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 113
B. Les espaces boisés classés (EBC)
Conformément à l’article L 113-1 du Code de l’Urbanisme, les PLU peuvent classer les espaces boisés, les bois, les forêts et les parcs à
conserver, à protéger ou à créer. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des
plantations d’alignement.
Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la
protection ou la création de boisement. En application des dispositions des articles L.113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, tout
défrichement de ces espaces est interdit, et les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable. En outre, seuls peuvent
être admis des aménagements et des installations légères nécessaires à l’accueil du public, dès lors qu’ils ne compromettent pas le
caractère de ces espaces.
Il s’agit d’une protection forte qui ne peut être supprimée ou réduite que dans le cadre d’une procédure de révision du PLU. Les espaces
concernés sur le territoire sont les suivants : les boisements dans le cirque de l’Essonne, les abords de la Seine, le parc du château, etc.
Conformément à la forte volonté de sanctuarisation des espaces naturels exprimée dans le PADD, ces espaces boisés classés ont été
confortés dans le cadre de la révision du PLU. Ainsi, ils représentent désormais 36,7 hectares soit 1,4 hectares de plus que dans le PLU
actuel.
C. Les Espaces verts remarquables à protéger
L’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme permet de protéger et de mettre en valeur des éléments de paysage. Pour rappel, cet article indique que : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. »
Les dispositions spécifiques concernant ces éléments sont définies dans les dispositions générales au Par arrêté du maire en date du 6 septembre 2021 Par arrêté du maire en date du 6 septembre 2021 chapitre « mesures de protection ». PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 114
Les terrains repérés sur le plan de zonage comme « espaces verts protégés » sont régis par les dispositions de l’article L.151-23 du code de l'urbanisme. Il s’agit de sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou écologique. Le règlement y indique les éléments suivants :
- Les travaux ayant pour effet de détruire ou de porter atteinte à un élément de paysage, notamment les mouvements de terre, les coupes ou abattages d’arbres, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 h) du code de l’urbanisme. L’autorité compétente pourra s’y opposer ou la soumettre à des conditions particulières (précisions techniques), si les travaux envisagés sont de nature à porter atteinte de manière irrémédiable à l’aspect extérieur des lieux. - Les tailles d’entretien des arbres ne sont pas soumises à une déclaration préalable, elles doivent cependant être réalisées dans les règles de l’art afin d’éviter le dépérissement des végétaux.
- Les travaux d’aménagements des espaces verts protégés destinés à l’ouverture au public et à l’augmentation de l’intérêt écologique et paysager sont autorisés et leur réaménagement qualitatif sera encouragé.
Dans les périmètres des espaces verts protégés, les seules constructions autorisées sont les annexes.
Ces espaces verts protégés représentent 55,2 hectares soit près de 11 hectares supplémentaires par rapport à l’actuel PLU. Cette
augmentation traduit une attention particulière portée par ce nouveau PLU dans ce domaine de manière à préserver au maximum ces
ensembles qui participent de la présence de nature et ville et qui sont des composantes importantes de la trame verte.
D. Les arbres remarquables
Des arbres remarquables avaient été repérées dans l’actuel PLU. Afin d’assurer une continuité dans leur protection, cette identification est
maintenue. Le repérage fait l’objet d’une annexe au PLU et leur identification est reprise sur le plan de zonage.
Les dispositions qui s’appliquent sur ces arbres remarquables sont les suivantes : les travaux ayant pour effet de détruire ou de porter
atteinte à un arbre remarquable repéré sur le plan de zonage au titre de l’article L.151-23 du code de l'urbanisme, doivent faire l’objet
d’une autorisation préalable au titre des installations et travaux divers, en application de l’article L.442-2 du code de l’urbanisme. Cette
autorisation pourra être refusée ou soumise à des conditions particulières, si les travaux envisagés sont de nature à porter atteinte de
manière irrémédiable à ces éléments de paysage. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 115
E. Les zones humides
Les zones humides avérées identifiées par la DRIEE ont été classées en zone Nzh ou Azh avec un règlement spécifique qui permet,
conformément à ce qui est exprimé dans le PADD, de les pérenniser.
Ainsi, au sein de ces zones, tout ouvrage portant atteinte à la zone humide et à son alimentation en eau est proscrit, et l'occupation du sol ne peut être que naturelle. De plus, sont interdits :
- Tous travaux, toute occupation et utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l'existence, la qualité hydraulique et biologique des zones humides ;
- Les affouillements, exhaussements ;
- La création de plans d'eau artificiels, le pompage ;
- Le drainage, le remblaiement, les dépôts divers ou le comblement ;
- L’imperméabilisation des sols ;
- La plantation de boisements susceptibles de remettre en cause les particularités écologiques de la zone.
Toutefois, sont autorisés :
- les travaux de restauration et de réhabilitation des zones humides visant une reconquête de leurs fonctions naturelles (dessouchage, abattage, débroussaillage, élagage, modelés de terrain par terrassement et évacuation hors site, création de mares par terrassement en déblais, plantation d’espèces locales) sous réserve d'un plan de gestion. - les aménagements légers nécessaires à la gestion ou à l'ouverture au public de ces milieux, à condition que leur localisation et leur aspect ne portent pas atteinte à la préservation des milieux et que les aménagements soient conçus de manière à permettre un retour du site à l'état naturel (cheminements piétonniers et cyclables, sentes équestres non cimentés, ni bitumés, objets mobiliers destinés à l’accueil ou à l’information du public, postes d’observation de la faune, etc.).
En ce qui concerne les zones humides potentielles, une disposition a également été prise dans le règlement. Les secteurs concernés par l’enveloppe des zones humides de classe 3 (définie par la DRIEE) correspondent à des secteurs pour lesquels les informations existantes laissent présager une forte probabilité de présence de zones humides qui reste à vérifier et dont les limites sont à préciser (carte des zones concernées dans les annexes informatives du PLU). En cas de projet sur ces secteurs, une étude devra être réalisée préalablement à tout dépôt de permis pour vérifier la présence d’une zone humide. Si la présence d’une zone humide est avérée, le principe ERC (éviter, réduire, compenser) s’applique (conformément à l’article L.110-1 du code de l’environnement). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 116
F. Les risques d’inondation (PPRi)
Le plan de prévention du risque d’inondation de la vallée de la Seine a été approuvé par arrêté préfectoral, n°2003-PREF.DCL/0375 du 20
octobre 2003. Celui de la vallée de l’Essonne a été approuvé par arrêté préfectoral, n°2012-DDT-SE n°280 du 18 juin 2012. Ils constituent
des servitudes qui s’imposent aux autorisations du droit des sols.
Pour les terrains qui sont concernés par une des zones du PPRi reportées sur le plan de zonage, les constructions et installations de toute
nature doivent, en complément du présent règlement, respecter les dispositions du PPRi qui sont annexées au PLU. Ces dispositions sont
de nature à limiter les possibilités d’utilisation du sol au regard de la prise en compte du risque d’inondation. Elles sont rappelées chapitre
1, paragraphe 1 : « destinations et sous destinations interdites ou autorisées sous conditions » de chaque zone concernée.
Une disposition spécifique sur les clôtures en zone PPRi a été ajoutée afin d’interdire les clôtures pleines et d’obliger les clôtures ajourées
ne constituant pas d’obstacle au passage des eaux du cours d’eau en crue ni un frein à l’évacuation des eaux en décrue.
G. Les autres risques ou nuisances
Le territoire de Corbeil-Essonnes est concerné par d’autres risques ou nuisances qui ont été, dans la mesure du possible, pris en compte
dans le dispositif règlementaire. C’est le cas pour :
- Le risque lié à la nature du sol. En effet, le territoire de Corbeil-Essonnes est concerné par le phénomène de retrait gonflement des
argiles et le risque d’inondations par remontée de nappe. Des fiches spécifiques (« Recommandations pour la construction sur un
sol sensible au retrait-gonflement des argiles » et « Recommandations pour la construction en présence de nappes phréatiques »)
sont annexées au présent règlement. Elles présentent notamment les mesures de précaution à prendre pour toute construction
concernée par ces risques. Le règlement précise, en dispositions générales, qu’il est recommandé de consulter ces deux fiches
avant tout projet. De plus, le territoire est également concerné par les risques liés à la présence d’anciennes cavités abandonnées.
Le règlement rappelle, en dispositions générales, qu’il est recommandé de consulter l’inspection générale des carrières avant
toutes opérations sur ces secteurs.
- Le risque lié au transport de matières dangereuses. Il est ainsi rappelé, en dispositions générales du règlement que dès lors qu’un
projet de construction se situe à proximité des ouvrages de GRTgaz, il est nécessaire de consulter GRTgaz PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 117
- Les nuisances sonores. Le règlement rappelle que toute construction située dans le voisinage des infrastructures de transports doit
répondre aux normes d'isolement acoustique déterminées par la loi et renvoi aux arrêtés préfectoraux figurant en annexes du
PLU, portant classement des infrastructures de transport terrestres dans la commune au titre de la loi sur le bruit, et qui
déterminent la largeur des secteurs affectés par le bruit des infrastructures et à l'intérieur desquels les bâtiments doivent
respecter les normes d'isolement acoustique et phonique
H. Les bâtiments protégés
Afin de préserver le patrimoine et l’identité de Corbeil-Essonnes, les bâtiments remarquables, qui avaient déjà fait l’objet d’un recensement, ont repérés sur le plan de zonage. Ils sont régis par les dispositions de l’article L.151-19° du code de l'urbanisme. Ces bâtiments remarquables repérés comme patrimoine ne pourront supporter la démolition du bâti principal ainsi que l’isolation par l’extérieur.
Par ailleurs, des prescriptions spécifiques, qui sont déclinées dans l’Orientation d’Aménagement de Programmation Patrimoine,
s’appliquent sur ces constructions repérées et identifiées. Elles ont pour objectifs d’encadrer leurs évolutions en y appliquant un certain
nombre de prescriptions, recommandations, établies selon le type de bâti repéré, son intérêt plus ou moins important, et se décline même
à travers des fiches par bâtiment (cf. annexe de l’OAP).
I. Les linéaires actifs et commerciaux
L’identification de ces linéaires actifs et commerciaux poursuit un double objectif.
Il s’agit d’une part de maintenir un centre-ville dynamique et commerçant. Ainsi, afin de préserver les linéaires commerciaux figurant au
plan de zonage de ces quartiers de centralité, le changement de destination des commerces situés en rez-de-chaussée donnant sur rue, en
une autre destination y est interdit.
Mais il s’agit aussi de maintenir des polarités de quartier, notamment au sein des quartiers à dominante pavillonnaire qui ont vu la zone correspondant à cette typologie (UH2) augmenter sensiblement dans le cadre de la révision du PLU. En effet, cette évolution du zonage ne devait pas engendrer la disparition de ces secteurs, souvent situés le long d’axes structurants, qui accueille divers commerces, services ou activités artisanales. Aussi, le long de ces linéaires de RDC actifs, sont autorisés des constructions à destination d’artisanat, de commerce de détail, d’activités de services, où s’effectue l’accueil d’une clientèle, de restauration, etc., sans toutefois dépasser 300 m² de surface de plancher. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 118
9. Les impacts du PLU sur l’environnement
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a instauré le principe d’une évaluation environnementale des documents d’urbanisme dont les plans locaux d’urbanisme (PLU). Dans ce cadre, les plans locaux d’urbanisme susceptibles d’avoir des incidences sur un site Natura 2000 sont soumis à évaluation environnementale stratégique telle que définie aux articles L.104-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Lorsque le Plan Local d'Urbanisme doit faire l'objet d'une évaluation environnementale, le rapport de présentation doit être renforcé et complété au regard des dispositions de l’article R.151-3 du Code de l’Urbanisme.
La décision de la mission régionale d’autorité environnementale (MRAE)
Une demande d’examen au cas par cas avait été formulée auprès de l’autorité environnementale. La décision de la Mission régionale d'autorité environnementale d'Île-de-France n°MRAe 91-042-2018 avait été prise en date du 13 novembre 2018 : la révision du PLU n’était pas soumise à évaluation environnementale.
Cette décision est notamment motivée comme suit :
- Considérant que le projet de PLU vise notamment à maîtriser la croissance démographique tout en répondant aux objectifs de densification du SDRIF et portera ainsi la population communale à environ 56 000 habitants, soit une hausse d’environ 9 % (population actuelle : 51 041 habitants) ;
- Considérant que l’atteinte de cet objectif nécessite la réalisation d’environ 2000 logements à l’horizon 2030, situés dans l’enveloppe urbaine existante (pôle gare, zone d’aménagement concerté de la Montagne-des-Glaises, site de l’ancien hôpital, rive droite etc), et ne générant aucune consommation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers dans cette enveloppe ;
- Considérant que le projet de PLU ambitionne par ailleurs de requalifier et développer les zones d’activités économiques existantes dont notamment celle de l’Apport-Paris ;
- Considérant que les secteurs de l’Apport-Paris, du pôle gare et de rive droite sont concernés par le risque d’inondation par débordement de la Seine (et font l’objet de zonages des PPRI de la Seine et de l’Essonne) et que le projet de PADD entend limiter ce risque ; PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 119
- Considérant que, en application de l’article L.131-7 du code de l’urbanisme, le PLU de Corbeil-Essonnes devra être compatible avec les objectifs du PGRI du bassin Seine-Normandie susvisé relatifs d’une part à l’identification et la préservation des zones d’expansion des crues (objectif 2.C) et d’autre part à la planification et la conception de projets d’aménagement résilients (objectif 3.E) ;
- Considérant que le dossier présenté à l’appui de la demande d’examen au cas par cas identifie une capacité limitée des réseaux communaux d’eau potable et d’assainissement et prévoit en conséquence des mesures spécifiques (prescription dans les orientations d’aménagement et de programmation ; étude préalable ; obligation de réaliser des travaux de mise à niveau le cas échéant) afin de prendre en compte les éventuelles pressions supplémentaires sur les réseaux engendrées par les projets de développement autorisés par le PLU ;
- Considérant l'existence potentielle de zones humides, dans les enveloppes d’alerte zones humides en Île-de-France (cf. http://www.driee.ile-de-france.developpementdurable.gouv.fr/enveloppes-d-alerte-zones-humides-en-ile-de-france-a2159.html), que le projet de PADD entend préserver celles qui sont avérées, à travers notamment la mise en place d’un zonage Nzh dédié ;
- Considérant que le projet de PADD a pour objectif de préserver et renforcer la trame verte et bleue communale, dont notamment les berges de la Seine et de l’Essonne ainsi que le cirque de l’Essonne, espace vert et de loisirs d’intérêt régional identifié par le SDRIF ;
- Considérant enfin que le territoire communal est concerné par :
• des risques de mouvement de terrain (phénomène de retrait-gonflement des argiles, présence de cavités) et technologiques (présence de canalisations de transport de gaz) ;
• des nuisances sonores générées par les infrastructures terrestres de transport (routes nationales RN104, RN7, routes départementales RD91, RD 446, RD 448, RD35, RER D) et les pollutions atmosphériques liées ; • des pollutions de sols héritées de l’activité industrielle de la commune ;
- Considérant que le projet de PADD a pour objectif transversal de limiter les risques et nuisances et que, selon le dossier, le projet de PLU prendra en compte ces risques et nuisances soit en définissant des secteurs de projet en dehors des périmètres à risques (cavités, nuisances sonores), soit en intégrant des mesures adaptées (par exemple mise en œuvre de la réglementation relative aux modalités de gestion et de réaménagement des sites pollués) ;
- Considérant, au vu de l’ensemble des informations fournies par la personne publique responsable, des éléments évoqués ci-avant et des connaissances disponibles à la date de la présente décision, que la révision du PLU de Corbeil-Essonnes n'est pas susceptible d’avoir des incidences notables sur l'environnement et sur la santé humaine au sens de l’annexe II de la directive 2001/42/CE du 27 juin 2001 relative à l’évaluation environnementale de certains plans et programmes ; » PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 120
Le PLU, à travers le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, définit un certain nombre d’orientations et fait de la
préservation de l’environnement un enjeu majeur de son projet de territoire. Celles-ci traduisent les évolutions générales souhaitées par
les élus et doivent conforter l’état initial du territoire communal tel qu’il est analysé dans le diagnostic du rapport de présentation.
L’évaluation des orientations, au regard de l’environnement, vise à anticiper ces transformations. Il ne s’agit pourtant pas de donner une
identification exhaustive des effets sur le milieu urbain, mais de dégager les effets positifs et, le cas échéant, négatifs de ces orientations
sur l’environnement urbain.
A. La préservation des espaces naturels et plus généralement de la trame verte et bleue
Les espaces naturels
Le PLU Les impacts sur l’environnement
D’une manière générale, la protection des grands espaces
naturels est confortée à travers le premier axe du PADD.
Ainsi, l’extrait ci-dessous du PADD montre la volonté de
préserver les espaces naturels du territoire (cirque de l’Essonne,
espaces boisées des coteaux de Seine, berges, etc.) mais aussi
les principaux parcs et espaces verts.
Les grands ensembles naturels identifiés dans le PADD ont été
protégés dans le dispositif règlementaire. Ainsi les espaces boisés
des coteaux de Seine, du cirque de l’Essonne ou encore les
principaux parcs sont classés en zone N stricte, ce qui empêche
toute urbanisation de ces espaces et assure leur pérennité.
Par ailleurs, les espaces boisés ont été classés en Espaces Boisés
Classés (EBC), protection forte qui assure la pérennité de ces
boisements.
De plus, certains parcs ou espaces verts publics situés en milieu
urbain sont protégés au titre de l’article L.151-23 du Code de
l’Urbanisme ce qui permet de préserver leur caractère paysager et
leur rôle de poumon vert dans la ville.
Enfin, l’ensemble de ces grands ensembles naturels sont
également identifiés et protégés au titre de l’OAP Trame verte et
bleue.
Le PLU, grâce à l’ensemble de ces protections, a donc un impact
positif sur l’environnement. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 121
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Le cirque de l’Essonne présente un enjeu majeur et un zoom
spécifique y est dédié dans le PADD :
Le cirque de l’Essonne bénéficie d’un classement spécifique avec :
- Une zone Nc permettant la protection des espaces
naturels
- Une zone Nzh assurant la préservation et le maintien des
zones humides
- Une zone Azh qui permet de pérenniser la présence de
terrains agricoles tout en prenant compte du caractère
humide de la zone.
Par ailleurs, une OAP spécifique a été élaborée sur ce site pour
accompagner le projet écologique de grand parc régional porté par
plusieurs partenaires.
Le PLU a donc un impact positif en permettant et accompagnant ce
projet qui permettra d’affirmer ce poumon vert à l’échelle de
plusieurs communes.
La trame verte et les zones humides
Le PLU Les impacts sur l’environnement
AU delà des grandes entités naturelles du territoire, le
PADD décline également des orientations volontaristes
concernant la protection de toutes les composantes de la
trame verte et bleue de manière transversale sur le
territoire.
C’est le cas pour les continuités formés par les différents
parcs et espaces verts avec notamment la volonté de
préserver les jardins privés des quartiers pavillonnaires
qui jouent un rôle important dans la présence de nature
Le PLU traduit les objectifs du PADD en mettant en place des dispositions qui garantissent un traitement végétalisé important des espaces de jardin, notamment des quartiers pavillonnaires.
Cela se traduit réglementairement par la définition d’une proportion minimale d’espaces libres qui doit être traitée en surfaces non imperméabilisées et une part de la superficie du terrain qui doit être conservée en espaces verts de pleine terre. Ces taux de pleine terre ont été augmentés dans le cadre de la révision du PLU.
De plus, la combinaison des règles permet, sans compromettre une légère densification maitrisée des zones, de préserver les cœurs d’îlots verts. C’est PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 122
Le PLU Les impacts sur l’environnement en ville et les continuités écologiques au sein du tissu
urbain.
Par ailleurs, le PADD identifie aussi les zones humides et
continuités aquatiques avec une volonté de protection
forte de ces espaces.
le cas de la distance imposée entre deux constructions principales sur une même unité foncière, ou encore de la marge de retrait imposée par rapport à l’une des limites pour garantir le maintien de jardins dans les zones d’habitat individuel.
La protection est encore plus forte sur les principaux cœurs d’ilots verts identifiés le long de corridors écologiques avec la mise en place d’espaces verts protégés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, ou encore l’identification d’un sous-secteur UH2c prenant en compte les spécificités du coteau de Seine.
Enfin, la création de zones AUH, accompagnées d’une OAP spécifique, permet de garantir le maintien d’espaces verts et de continuités écologiques dans le cadre d’opérations d’ensemble sur des emprises foncières importantes qui ont été repérées.
L’ensemble de ces dispositifs permettent donc de préserver les corridors écologiques, les espaces verts de jardin et les cœurs d’îlots verts significatifs et de limiter l’imperméabilisation, favorisant ainsi l’infiltration des eaux pluviales et le développement d’une végétation spontanée qui offre des espaces refuges et des nichoirs à certaines espèces animales.
Concernant les zones humides avérées, elles ont été classées dans leur intégralité en zone Nzh (Naturelle zone humide) ou Azh (Agricole zone humide) bénéficiant ainsi d’un règlement particulier à la fois protecteur et adapté à la spécificité de ces espaces.
Enfin, lorsque les berges ne sont pas classées en zone N, comme c’est le cas par exemple le long de l’Essonne qui traverse des espaces entièrement urbanisés, un retrait spécifique est imposé permettant ainsi de préserver ou renaturer les berges.
Ces dispositions garantissent la conservation du couvert végétal dans les espaces urbanisés. En plus de leur rôle paysager indéniable, les plantations préviennent les phénomènes d’érosion et la dévitalisation des sols, notamment dans les coteaux résidentiels ; il s’agit d’une orientation importante pour l’impact sur l’environnement, compte tenu du relief du territoire. Il convient aussi de noter le rôle absorbeur de CO2 de la végétation qui contribue ainsi à la diminution des gaz à effet de serre.
Le PLU ne fige pas tout et permet de nouvelles constructions qui auront forcément un impact. Toutefois, la combinaison de l’ensemble de ces règles PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 123
Le PLU Les impacts sur l’environnement et dispositifs, et d’autres encore qui s’y ajoutent, permet de limiter au
maximum ces impacts et de préserver une réelle trame verte et bleue sur le territoire.
B. La maitrise de la croissance démographique et la limitation de la consommation de l’espace
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Après un développement urbain important et nécessaire au cours des dernières années, permettant d’améliorer significativement le cadre de vie de la commune, qui a engendré une croissance démographique significative, le projet porté par ce nouveau PLU s’inscrit dans une volonté de maitrise de cette croissance démographique.
Aussi, le PADD met davantage l’accent sur la protection et la mise en valeur, ce qui ne veut pas dire pour autant que tout est figé. La nécessaire poursuite du développement est permise mais fortement encadrée, notamment sur certains secteurs d’enjeux spécifiques.
Pour le reste, le projet prône la protection et mise en valeur des marqueurs forts de l’identité territoriale comme les grands espaces naturels et paysagers, le centre-ville et les faubourgs
ou encore les quartiers pavillonnaires.
Cette volonté de préservation
s’accompagne d’une orientation forte de
poursuite d’amélioration du cadre de vie
qui passe par un développement ciblé et
maitrisé.
Ainsi les sites de projets identifiés, ou les
secteurs pouvant être densifiés, sont
entièrement situés dans l’enveloppe
urbaine, permettant ainsi de ne
consommer aucun espace naturel ou
agricole.
Tout d’abord, ce nouveau PLU envisage une croissance
démographique limitée à +5 % (58 500 habitants à horizon
2035), ce qui est bien inférieur aux + 16,3% constatés
entre 2009 et 2014.
Cette volonté à un impact positif sur l’environnement
même si la population va continuer à croitre malgré tout
avec les conséquences inhérentes à cela en termes
d’augmentation des rejets, des déplacements, des
consommations énergétiques, des déchets, et de pression
sur l’environnement en général.
Pour autant ce ralentissement devrait permettre d’agir sur
d’autres facteurs comme la réponse aux besoins en
équipements, l’amélioration et l’adaptation des réseaux,
etc.
Mais l’impact le plus important de ce projet est que ce
ralentissement de la croissance démographique
s’accompagne d’un développement urbain plus maitrisé et
ciblé, limitant ainsi les impacts sur l’environnement en
comparaison d’un développement urbain plus généralisé
et consommateur d’espaces naturels et/ou agricoles. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 124
Le PLU Les impacts sur l’environnement
La poursuite du développement se concentre donc sur des projets ciblés identifiés au sein de l’enveloppe urbaine. Il s’agit de la poursuite de projets engagés de rénovation urbaine (Tarterets, Montconseil), ou de la finalisation de projets urbains d’envergure (Montagne des Glaises) ou de reconversion de friches industrielles (Papeterie).
Le PLU permet la poursuite et la finalisation de ces projets
en y apportant une attention particulière dans le PADD
mais aussi dans le dispositif règlementaire via le
règlement, zonage classique ou encore des orientations
spécifiques déclinées dans des OAP.
L’objectif est que ces projets participent de l’intérêt
général, notamment en apportant une réponse aux
besoins en logements et en contribuant au renforcement
de la mixité sociale dans le respect de la Loi SRU. Ainsi ces
projets permettront :
- D’améliorer le cadre de vie de certains quartiers
- De développer la mixité sociale à l’échelle
communale mais aussi de chaque quartier
- De diversifier le parc de logements et l’offre en
logements
- D’optimiser l’occupation du sol et ainsi éviter de
consommer des espaces naturels ou agricoles
- D’améliorer l’offre en équipements à proximité
des habitants, limitant ainsi les déplacements
- D’intensifier le tissu urbain à proximité des
transports en commun, commerces, services, etc. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 125
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Il s’agit également de l’identification de sites d’enjeux majeurs à l’échelle du territoire dans les années à venir.
Au-delà des projets connus qu’il s’agit de poursuivre et
finaliser, d’autres sites d’enjeux majeurs sont apparus.
C’est le cas du pôle gare et du site de l’ancien hôpital. Ces
deux projets, au regard de leur position, présentent un
intérêt important et reconnu dans la mesure où le premier
site (pôle gare) est identifié d’intérêt national et le
deuxième (ancien hôpital) fait l’objet de l’appel à projet
«Inventons la métropole 2»
Pour autant, il s’agit de projets d’envergures qui
nécessitent de mener des études et une réflexion
approfondie dans les mois et années à venir. Aussi, à ce
stade, ces projets ne sont pas encore dans une phase
opérationnelle.
Le PLU a donc permis de mettre en place un outil
spécifique (le périmètre de constructibilité limité) sur
chacun des périmètres concernés afin de garantir la
préservation des sites en l’état. Cela en attendant d’avoir
mené suffisamment d’études et d’avoir défini un projet
concerté entre acteurs, partenaires et habitants, qui
prenne notamment en compte de manière suffisamment
satisfaisante les enjeux et impacts sur l’environnement.
Ce modèle de développement urbain, porté par le PADD,
et traduit dans le dispositif règlementaire du PLU, a donc
des impacts sur l’environnement qui sont globalement
positifs. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 126
Le PLU Les impacts sur l’environnement
C. La qualité de l’eau et la capacité des réseaux d’eau et d’assainissement
Le PLU Les impacts sur l’environnement
La question de la qualité de l’eau et de la
bonne adéquation entre développement et
capacité des réseaux, notamment
d’assainissement, à absorber et accompagner
ce développement est un sujet et une
préoccupation traité dans le PADD.
Ainsi celui-ci affiche la volonté de :
- Maintenir la haute qualité de la
production, du transport et de la
distribution du réseau d’eau potable
- Mettre en conformité les réseaux de
collecte des eaux (SIARCE) pour
pallier à la pollution du milieu naturel
Au-delà des outils mis en place pour préserver la trame bleue et les zones humides et milieux aquatiques, le PLU a donc également pour double objectif de garantir la bonne capacité des réseaux d’eau potable et d’assainissement mais également d’aller dans le sens d’une amélioration de la qualité de l’eau.
Cela passe tout d’abord par la volonté de maitriser le développement de la commune, à la fois sur :
- le plan démographique pour éviter une augmentation de la population trop rapide et importante, avec un impact trop lourd sur les réseaux
- le plan urbain en privilégiant un développement à l’intérieur de l’enveloppe urbaine se raccordant sur les réseaux existants et évitant leur développement.
Par ailleurs, les règles relatives à l’assainissement font directement référence aux règles en vigueur en la matière (règlement du SIARCE) et aux principes de développement durable que celui-ci porte (limitation des possibilités de rejet dans le réseau public des excès de ruissellement, obligation pour les rejets supplémentaires de faire l'objet d'une technique de rétention alternative ou bien d'une technique de non-imperméabilisation, obligation d’un prétraitement des eaux issues des parkings avant déversement dans le réseau public, etc.). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 127
Le PLU Les impacts sur l’environnement De plus, l’ensemble des dispositions visant à favoriser la présence végétale (dispositions qui ont été développé dans le cadre de la présente révision du PLU), notamment dans les espaces urbanisés, participe à la préservation de la qualité de l’eau en favorisant l’infiltration à la parcelle et en évitant ainsi le rejet d’eaux de ruissellement directement dans la Seine ou l’Essonne.
La réalisation de nouveaux logements et de nouvelles constructions ont forcément un impact sur la qualité de l’eau et les réseaux. Malgré tout, en encadrant ce développement d’une part et en intégrant l’ensemble de ces dispositions qui ont pour objectif de minimiser l’impact des constructions sur les réseaux et les milieux aquatiques d’autre part, le PLU tente de limiter ces impacts négatifs sur l’environnement.
D. La prise en compte des risques d’inondation et autres risques et nuisances
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Le territoire est fortement impacté par le risque d’inondation. En
effet, la commune est concernée par le risque d’inondation par
débordement de la Seine et de l’Essonne. Elle fait l’objet de
plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle par inondation en 1983
et 2002.
Le PLU a donc pour objectif de prévenir au maximum de ces
risques et défini les orientations suivantes :
Le PLU intègre dans son dispositif règlementaire les obligations qui
s’appliquent aux constructions concernées par le plan de prévention
du risque d’inondation de la vallée de la Seine (d’octobre 2003) et
de la vallée de l’Essonne (de juin 2012).
Il se fait le relais de ces documents, à la fois en rappelant au sein du
règlement que ces documents s’imposent, mais aussi en indiquant
sur le plan de zonage le périmètre d’application de ces deux
servitudes qui s’imposent aux autorisations du droit des sols. Le PLU
a vocation à faciliter la lecture et l’information pour tous.
Au-delà de ce rappel, qui a un objectif purement pédagogique et
d’information, le PLU intègre des dispositions supplémentaires ou
complémentaires qui vont dans le sens d’une diminution du risque
ou, à minima, d’une adaptation à ce risque.
Parmi ces dispositions nous pouvons citer :
- L’ensemble des protections des grands ensembles naturels
visant à pérenniser leur caractère naturel, non urbanisé et
imperméabilisés (les zones N, les EBC, etc.).
- les dispositions qui permettent de maintenir des espaces PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 128
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Si le risque inondation est particulièrement prégnant à Corbeil-
Essonne, le projet de territoire porté par le PADD entend
également prendre en compte les autres risques ou nuisances qui
impactent le territoire.
Ainsi, le PADD identifie notamment des orientations concernant :
- Les risques de mouvement de terrain : « Se prémunir des
risques liés aux mouvements de sols (argiles) »
- Les nuisances sonores : « endiguer la pollution sonore par
la mise en place de dispositifs anti-bruit sur les
infrastructures viaires et ferroviaires conformément au
plan de prévention du bruit mis en place par
l’agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart »
perméables au sein du tissu urbain (les espaces verts
protégés, la part de pleine terre imposé, etc.).
- la protection des milieux humides, aquatiques, et des
berges (zone Nzh, recul spécifique des berges, etc.)
- des dispositions plus spécifiques comme par exemple
l’obligation de clôtures ajourées sur la partie dans les zones
concernées par une zone inondable (cf. OAP qualité de
l’habitat).
L’ensemble de ces dispositions permettent donc de limiter les
risques et tendre à une adaptation du risque inondation qui est une
réalité bien présente sur le territoire.
Les autres risques ou nuisances (liées à la nature du sol, aux
servitudes ou encore aux nuisances sonores) sont également traités
via des dispositions spécifiques ou des rappels et renvoi aux
documents en vigueur, qui figurent notamment en annexe du PLU.
Concernant les risques de mouvement de terrain le PLU a un impact
plus mitigé dans le sens où il permet la finalisation d’un projet déjà
engagé au cours des dernières années (le projet de la Montagne des
Glaises) sur un site particulièrement concerné par ce risque.
Pour autant, il s’agit d’un projet d’ensemble d’ampleur, mis en
œuvre dans le cadre d’une ZAC qui a donc fait l’objet d’une étude
d’impact ou encore d’études de sols spécifiques. Le risque étant
connu, toutes les précautions ont été prises pour que les
constructions réalisées dans le cadre de la ZAC prennent en compte
les spécificités du sol dans leur conception et réalisation
(notamment au niveau des fondations).
Par ailleurs, des recommandations spécifiques pour la construction
sur un sol sensible au retrait gonflement des argiles sont intégrées
dans le règlement. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 129 PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 130
E. La prise en compte du développement durable
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Le PLU, à travers son PADD, porte un projet équilibré qui met
l’accent sur la préservation des grands espaces naturels, de la
nature en ville ou encore de la trame verte et bleue, tout en
permettant la poursuite d’un développement ciblé et maitrisé.
Ce principe-même va dans le sens d’un développement durable.
Mais au-delà de ce parti d’urbanisme, cette volonté de s’inscrire
dans une démarche durable se traduit à travers d’autres
orientations dans d’autres domaines.
C’est notamment le cas dans les projets urbains qui sont portés
(Montagne des Glaises, Papeterie) et qui ont été conçus en
mettant en œuvre des principes de développement durable
(constructions aux dernières normes environnementales, gestion
des eaux, des déchets, etc., aménagement des espaces publics
facilitant le développement de transports en commun ou de
liaisons douces, etc.).
Cela se traduit également par la volonté d’agir sur le parc de
logements existants en luttant contre la précarité énergétique par
exemple.
Le parti d’urbanisme exprimé dans le PADD, et traduit dans le
PLU à travers le dispositif règlementaire qui protège les grands
ensembles naturels (zones N, EBC, etc.), la présence de nature
en ville (espaces verts protégés, pourcentage de pleine terre,
etc.), ou encore la trame verte et bleue (OAP trame verte et
bleue, zones Nzh, zone UH2c, etc.), s’inscrit en tant que tel dans
une démarche durable et donc bénéfique pour l’environnement.
Pour autant le développement nécessaire du territoire doit
également se faire dans une démarche durable.
Aussi, les grands projets urbains qui ont été engagés, et dont la
poursuite et la finalisation est permise par le PLU à travers son
dispositif règlementaire, ont été pensés dans cette logique.
Le projet Montagne des Glaises, qui fait l’objet d’une OAP, est
bénéfique dans de nombreux domaines :
- La réponse à la demande croissante de logements, à
travers une programmation diversifiée (logements locatifs
sociaux, en accession, pour personnes âgées).
- L’amélioration du niveau d’équipements, de services, de
commerces (des équipements modernisés, de nouveaux
services et commerces).
- Le développement des liens inter-quartier et des mobilités
autres que la voiture (l’arrivée du TZen 4, l’aménagement
de cheminements piétons.
- La réalisation d’espaces publics généreux, d’espaces verts.
- L’adaptation au terrain et la gestion de l’eau (bassin
paysager, système de noues, etc.). PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 131
Le PLU Les impacts sur l’environnement
De même, le projet sur la friche industrielle de la papeterie, qui
fait aussi l’objet d’une OAP, intègre des ambitions fortes :
- Une programmation diversifiée favorisant la mixité sociale
(accession à la propriété, sociale, logements sociaux,
résidence seniors, jeunes travailleurs, etc.).
- Des aménagements de qualité (un nouveau parc, un
bassin d’agrément, des jardins familiaux).
- Une meilleure desserte en transports en commun et en
circulations douces.
- Un projet ouvert sur l’Essonne avec notamment la
réhabilitation des berges.
- La réalisation de logements efficaces sur le plan
énergétique (bâtiments basse consommation).
- Une gestion de l’eau pensée (récupération et stockage des
eaux pluviales des toitures pour l’arrosage du Parc, etc.).
Ainsi, si la réalisation de telles projets auront forcément comme
résultat un accroissement de la pression sur l’environnement en
général (augmentation des déplacements, des rejets, de la
consommation énergétique, des déchets, etc.), les impacts
seront limités et amoindris grâce à ces partis d’aménagement et
à ces éléments programmatiques.
Le PLU a aussi pour objectif de permettre l’amélioration du parc
existant. C’est le cas dans le cadre d’opérations de rénovations
urbaines comme aux Tarterêts, qui fait l’objet d’une OAP, ou à
Montconseil, deux projets qui intègrent une intervention sur la
bâti existant (isolation, amélioration de la performance
énergétique). C’est également le cas sur le reste du parc de
logements que ce soit dans le cadre d’OPAH (Opérations
Programmés d’Amélioration de l’Habitat), ou à l’initiative des PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 132
Le PLU Les impacts sur l’environnement
Cela se traduit enfin par la volonté de développer toute forme de
mobilités alternatives à la voiture.
privés.
Au final, en favorisant et en permettant ce type d’interventions
sur les logements existants, le PLU à un impact positif sur
l’environnement.
Enfin, le PLU intègre et favorise tous les projets qui permettent
de développer l’offre en transports en commun ou le réseau de
circulations douces. Cela se traduit par :
- La mise en place d’une OAP mobilités.
- L’intégration de principes de circulations douces ou
transports en commun à améliorer, à créer, au sein des
différentes OAP de projets urbains.
- L’identification de ce thème comme un enjeu central du
futur projet pôle gare.
- La mise en place d’emplacements réservés pour
aménager, développer les circulations douces et
transports en commun.
Le développement de ces alternatives à la voiture devrait avoir
un impact globalement positif sur l’environnement. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 133
10. Les indicateurs de suivi
Pour apprécier les évolutions et éventuellement réviser ou modifier le document d’urbanisme, il est prévu un dispositif de suivi et la définition d’indicateurs de suivi. Ces indicateurs doivent permettre d’apprécier l’efficacité du PLU pour orienter l’évolution du territoire en fonction des orientations décidées.
Le PLU fera l’objet d’une analyse des résultats de son application, notamment en ce qui concerne l’environnement, au plus tard à l’expiration d’un délai de 9 ans à compter de son approbation, conformément aux dispositions de l’article L.153-27 du Code de l’Urbanisme.
Le PLU est un document de planification prospectif à l’horizon des 10 à 15 prochaines années. Il est donc opportun de définir des outils de suivi et d’évaluation afin d’analyser, au fur et à mesure des différentes étapes d’avancement du PLU, si les objectifs sont atteints et de pouvoir, éventuellement, adapter les outils existants ou mettre en place de nouveaux outils.
Propositions d’indicateurs de suivi et d’évaluation des objectifs définis dans le cadre du PLU :
- Des critères quantitatifs : ce sont les plus faciles à utiliser et les plus fiables dans la mesure où ils peuvent reposer sur des données statistiques chiffrées donc objectives,
- Les critères qualitatifs : l’évaluation qualitative est beaucoup plus difficile à mettre en place car elle induit nécessairement une part de subjectivité.
Ces indicateurs sont mis en relation avec les orientations du PADD. PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 134
Orientation du PADD Variable Indicateur Source Périodicité
Préserver et renforcer les
trames vertes et bleues
Améliorer les continuités
écologiques
Les espaces naturels
protégés
- Superficie des zones N
- Superficie des EBC
- Superficie des espaces paysagers protégés dans
le PLU
Commune 3 ans
Les espaces libres
Les surfaces perméables
- Analyse des superficies d’espaces libres dans les
projets d’urbanisme hors voiries
- Surface imperméabilisée par projet/surface
totale du projet
Commune
DDT 91 3 ans
Assurer la protection du
patrimoine de Corbeil-Essonnes Les éléments patrimoniaux - Nombre d’éléments patrimoniaux protégés Commune 3 ans
Protéger et valoriser les parcs Les parcs et espaces verts publics - Surface de parcs et squares - Création de nouveaux espaces verts publics Commune 3 ans
Lutter contre la précarité
énergétique Habitat insalubre
- Nombre de logements insalubres
- Suivi des opérations OPAH Commune Annuelle
AXE 1 : S’INSCRIRE DANS UNE DEMARCHE DE PROTECTION ET DE VALORISATION DES ATOUTS ET RICHESSES DU TERRITOIRE PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 135
Orientation du PADD Variable Indicateur Source Périodicité
Finaliser les projets engagés
Prendre en compte les
exigences du SDRIF 2013 en
termes d’objectifs
démographiques et de
construction de logements
Maîtriser la densification et
maintenir la mixité sociale
Densité humaine et densité
des espaces d’habitat
- Nombre de logements construits dans les zones
urbaines
- Nombre de m² d’activités construits dans les
zones urbaines
Commune 3 ans
Objectif démographique et
perspective de construction
de logements
- Nombre d’habitants
- Classe d’âge
- Nombre de personnes par ménage
- Vacance
- Nombre de logements construits
Commune
INSEE
SITADEL
FILOCOM
3 ans
Mixité sociale
- Evolution de la part de logements sociaux
- Nombre de logements spécifiques créés (primo-
accédant, étudiants, foyer jeunes travailleurs,
établissement personnes âgées…)
- Evolution des demandes de logements sociaux
Commune
Préfecture Annuelle
Accompagner le
développement économique
Poursuivre le développement
économique et commercial
Maintenir une offre d’emplois
diversifiée sur la commune
Les activités économiques
- Taux d’emploi
- Nombre d’entreprises
- m² de constructions à usage d’activité
réhabilités/créés
- Nombre de chômeurs
INSEE
CCI 91
Chambre des métiers et
de l’Artisanat
3 ans
AXE 2 : Améliorer le cadre de vie et le dynamisme de la commune à travers la finalisation des projets engagés et la mise en œuvre de nouvelles actions et opérations ciblées et maîtrisées PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 136
Orientation du PADD Variable Indicateur Source Périodicité
Répondre aux besoins en
matière d’équipements
Poursuivre l’installation du
réseau de haut débit
Les équipements
- Nombre de création de services et
d’équipements livrés
- Travaux d’extension, d’amélioration,
modernisation, des équipements réalisés
- Evolution des effectifs scolaires
- Capacité résiduelle des équipements
Commune 3 ans
Les communications
numériques - Nombre de constructions reliées au Haut Débit Commune 3 ans
Développer le commerce et
l’artisanat
Soutenir et revaloriser le
commerce de proximité
Les commerces et services
- Nombre de création de commerce/services
- Nombre de fermeture
- Nombre de reprise de commerce/services
Commune 3 ans
Améliorer la mobilité, les
déplacements
Améliorer la fluidité
automobile et canaliser les flux
Renforcer l’offre de
stationnement
Développer un réseau de
circulations douces
La circulation - Nombre de véhicules par jour sur le réseau départemental CD 91 Annuelle
Le stationnement - Nombre de places de stationnement réalisées - Nombre de stationnement vélo réalisés Commune Annuelle
Les circulations douces - Linéaire de circulations douces réalisé Commune CD 91 Annuelle
Limiter les risques et nuisances
Prendre en compte les risques
d’inondation
Endiguer la pollution sonore
Les risques
- Arrêtés de catastrophe naturelle
- Nombre d’ICPE
- Nombre de sites potentiellement pollués (BASOL)
- Nombre de sites industriels ou de service
susceptibles d’entraîner une pollution des sols
(BASIAS)
Prim.net
INSEE
Préfecture
BRGM
BASOL
BASIAS
3 ans PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 137
Orientation du PADD Variable Indicateur Source Périodicité
Les nuisances (bruit)
- Nombre d’actions réalisées pour réduire les
nuisances
- Nombre de voies bruyantes
Commune,
Conseil Départemental,
Conseil Régional
Préfecture
DDT
3 ans
Moderniser les réseaux
Mettre en conformité les
réseaux de collecte des eaux
Poursuivre la mise en œuvre du
schéma d’assainissement
Maintenir la haute qualité du
réseau d’eau potable
Etudier l’opportunité de mettre
en place un réseau de chaleur
La gestion de l’eau
- Nombre d’abonnés
- Nombre de branchements
- Nombre d’unités de production d’eau potable et
capacité totale en m3 par jour
- Nombre de réservoirs et capacité totale de
stockage en m3
- Nombre de mètres linéaires de canalisations de
distribution
- Bilans annuels, suivi de l’état du réseau et de la
qualité de l’eau
Gestionnaire
ARS
Annuelle
Le réseau d’assainissement
- Nombre de constructions ou de personnes
raccordées au réseau d’assainissement collectif
- Bilan annuel des réseaux
- Capacité de stockage et d’évacuation
Gestionnaire Annuelle
Le réseau de chaleur
- Linéaire du réseau
- Pourcentage d’énergies renouvelables
alimentant le réseau de chaleur
- Nombre de constructions (ou logements)
raccordées au réseau de chaleur
Gestionnaire 3 ans PLU approuvé le 17 octobre 2019 - justifications modifiées les 29 juin 2022 et 3 juillet 2024 138
Orientation du PADD Variable Indicateur Source Périodicité
Les énergies renouvelables
- Nombre de bâtiments équipés d’installations
énergétiques bénéficiant de subventions de
l’ADEME
- Nombre de nouvelles installations de dispositifs
d’énergies renouvelables
ADEME et Commune 3 ans
Déchets
- Nombre de déchets récoltés et traités (tonnage)
- Evolution du nombre de déchets récoltés et
traités
SIOM Annuelle