Déliberation - 2021.02.07.29a6 note de presentation du diagnostic

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PLU - Annexes - note presentation

Déliberation - 2021.02.07.29a6 note de presentation du diagnostic Document publié le Vendredi 1 janvier 2021 par la commune de Bastia. Lien du pdf (Déliberation - 2021.02.07.29a6 note de presentation du diagnostic)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Espaces terrestres et maritimes, Logement, Accusé de rêce e de l'Intérieur

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Programme local de l’habitat de

l’agglomération de Bastia

Diagnostic foncier2

LE RÔLE ET L’OBJECTIF DU

DIAGNOSTIC FONCIER

Le rôle du diagnostic foncier est d’identifier les enjeux fonciers et les mécanismes générateurs de la transformation de l’espace. En outre, il s’agit d’un outil

d’aide à la décision en matière d’aménagement et de programmation urbaine.

Ainsi, les objectifs poursuivis par cette étude sont les suivants :

• Qualifier la consommation d’espace pour l’habitat ;

• Mettre en perspective les besoins en logement/hébergement avec la capacité d’accueil (foncière) du territoire ;

• Recenser les gisements fonciers disponibles ;

• Hiérarchiser des sites prioritaires et cibler des projets structurants.

Le présent document comprend :

- Une partie «Méthodologie» : cette partie est l’occasion de présenter et de détailler les différents points de la méthode employée ;

- Une partie intitulée «Périmètre d’études» : il s’agit dans cette partie d’une part de présenter le territoire à l’étude et d’autre part d’expliciter la délimitation du périmètre retenu pour l’identification du potentiel foncier ;

- Une troisième partie sur l’analyse du potentiel foncier : cette dernière met en avant les données quantitatives globales foncières du potentiel ainsi que la description des critères de hiérarchisation du foncier.

- Une partie «annexes» qui détaille les résultats du potentiel foncier par commune.

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TABLE DES MATIÈRES

I. MÉTHODOLOGIE .............................................................................................4

1. Méthode d’analyse foncière.................................................................................4

2. Secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain ...........................6

I. MÉTHODOLOGIE .............................................................................................6

II. DÉFINITION DU PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES ................................ 8

1. Présentation macroscopique du territoire ...................................................8 1.1. De Bastia à Lucciana ........................................................................................................9 1.2. Bastia et Ville di Pietrabugno ...........................................................................................9 1.3. De Ville-di-Pietrabugno à Brando ................................................................................... 10 2. Le périmètre d’analyse du foncier .................................................................. 11 2.1. Les modalités d’urbanisation fixées par la loi Littoral ....................................................... 11 2.2. Risques naturels et technologiques et zones incompatibles avec l’habitat ..........................15 2.3. Protections et principes de préservation ..........................................................................17 2.4. Les parcelles « inutilisables » ........................................................................................ 20 2.5. La concertation avec les communes de la CAB ................................................................ 20

III. ANALYSE DU POTENTIEL FONCIER ........................................ 21

1. Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu.............21

2. Contrainte d’aménagement et potentiel de mobilisation .................... 23

3. Le potentiel foncier libre ................................................................................... 30 3.1. La contrainte d’aménagement ........................................................................................ 30 3.2. La contrainte de mobilisation ........................................................................................ 32 3.3. Le potentiel foncier libre stratégique .............................................................................. 34 4. Le potentiel foncier sous-occupé .................................................................... 36 4.1. La contrainte d’aménagement ........................................................................................ 38 4.2. La contrainte de mobilisation......................................................................................... 40 4.3. Le potentiel foncier sous-occupé stratégique ................................................................... 42 5. Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain ................. 44 5.1. Le quartier de Toga : ancien hôpital et anciennes usines Mattei ....................................... 44 5.2. Le quartier de l’ancienne «usine à gaz» de Bastia et de la gare ........................................ 45 5.3. Le secteur de la Carbonite à Bastia ................................................................................. 46 5.4. Le terrain d’EDF à Furiani, en limite communale............................................................ 474

I. MÉTHODOLOGIE

Méthode d’analyse foncière

1. Méthode d’analyse foncière

L’analyse vise à identifier le foncier qui pourrait être utilisé pour construire et à le

hiérarchiser en fonction des contraintes à sa mobilisation ou au contraire des atouts

qu’il présente et qui le rendent particulièrement intéressant pour la construction de

logements.

Pour ce faire, la première étape consiste à délimiter un périmètre d’études pertinent

pour sélectionner le foncier dont on analysera ensuite le potentiel.

Compte tenu de l’ancienneté des documents d’urbanisme des communes à l’étude et

des incertitudes sur leur compatibilité avec les récentes lois d’urbanisme et le PADDUC,

nous avons pris le parti méthodologique de ne pas définir le périmètre d’étude à partir

des zones constructibles de ces documents, comme cela se fait habituellement pour

un diagnostic foncier, mais plutôt :

- D’identifier une zone d’études à partir de l’application des grands principes qui

régissent l’urbanisation, à savoir :

• Les modalités d’urbanisation de la loi « Littoral »,

• Les règles d’occupation des sols liées à la prise en compte des risques naturels et technologiques,

• Les dispositifs de préservations d’espaces naturels ou agricoles ;

- De ne considérer les documents d’urbanisme existants que dans un second temps,

lors de l’analyse du potentiel foncier au sein du périmètre d’étude choisi ;

Une fois le périmètre d’étude défini, l’analyse du potentiel foncier, de ses potentiels

de mobilisation et d’aménagement porte sur les facteurs :

• De mutation du foncier : le foncier peut-il être utilisé en vue de bâtir au regard des règles d’urbanisme, de l’urbanisation existante, de la taille du foncier… Il s’agira donc d’étudier la localisation du foncier vis-à-vis des formes urbaines, et des zones constructibles des documents d’urbanisme en vigueur (PLU approuvés).

• De mobilisation du foncier (dureté foncière). Pour cela, à l’aide des données foncières de la DGFIP, nous analyserons les statuts des propriétaires (personnes morales ou privées, personnes physiques), et de propriété (successions, indivisions...). Enfin nous étudierons le morcellement foncier en évaluant la taille des unités foncières qui le constituent ;

• D’attractivité du foncier et d’intérêt pour l’implantation de logements, au regard du cadre de vie environnant (localisation des activités de la vie quotidienne implantées à proximité des parcelles de l’étude notamment en matière de transport, d’alimentation, d’enseignement et de santé) ;

• Impactant la capacité d’accueil du foncier, qui correspond à la capacité du territoire à accueillir les différents usages, activités et occupations du sol et qui peut être réduite par

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Méthode d’analyse foncière

différents indicateurs tels que la nature de l’environnement bâti (résidentiel, industriel,

commercial, mixte...), les règles d’urbanisme, les protection environnementales...) ;

• Pouvant accroître le coût d’aménagement tels que la topographie des lieux, la présence d’amiante environnementale, du risque incendie, ou d’une zone de sensibilité archéologique… ;

L’analyse est effectuée à partir d’un système d’information géographique (SIG) et d’un

travail de terrain. Cette analyse foncière permettra aux acteurs publics d’établir une

stratégie foncière au regard des projets qu’ils portent, et en particulier, vis-à-vis du

PLH, d’identifier le foncier stratégique pour la réalisation d’opération de logements

permettant d’atteindre les objectifs du PLH.

- Par foncier stratégique pour l’implantation de logements, on entend un foncier

dont les caractéristiques sont les suivantes :

• Disponible physiquement : non occupé ou sous occupé, potentiellement urbanisable au regard des règles d’urbanisme à court ou moyen terme (ou long terme si l’on souhaite faire des réserves foncières pour une stratégie de plus long terme), et mobilisable ou maîtrisable pour y produire du logement (sans contraintes juridiques liées à la propriété foncière) ;

• Aménageable à un coût acceptable ;

• Adapté à la production de logement. ■

I. MÉTHODOLOGIE Secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain6

2. Secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain

Il s’agit de secteurs pour lesquels la seule analyse foncière fait ressortir quelques

espaces libres mais où l’on identifie des friches, des bâtiments sous utilisés voire non

utilisés, des bâtiments vétustes, et des usages qui mériteraient d’être relocalisés dans

des secteurs moins urbains et contraints.

À moyen/long terme, le potentiel d’accueil pour le logement serait bien supérieur aux

quelques espaces libres que l’on pourrait identifier aujourd’hui au regard de ce qui

est déjà bâti ou utilisé.

Il paraît important de considérer que :

• d’une part, il ne pourrait être mobilisé de manière effective que sur un horizon de temps long, ou du moins, supérieur à la période de programmation du PLH (6 ans) ;

• d’autre part, cette mobilisation ne pourrait intervenir que dans le cadre d’un réaménagement d’ensemble du quartier via une opération de renouvellement urbain, ou requalification urbaine, qui permettrait également d’envisager d’autres usages que le seul logement.

On recense à ce titre :

• le quartier de Toga avec les anciennes usines Mattei et l’ancien hôpital ;

• celui du quartier Recipellu et de la gare de Bastia ;

• le secteur de la Carbonite ;

• à Furiani, au niveau de la limite communale, le secteur des terrains EDF.

I. MÉTHODOLOGIE

Méthode d’analyse foncière

Secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain8

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES

1. Présentation macroscopique du territoire

- Le territoire d’étude se compose ainsi :

• De villages « éclatés en hameaux » pour les communes de Ville di Pietrabugno, San Martino di Lota, Santa Maria di Lota, Brando ;

• De villages en « balcon » : Lucciana, Borgo, Biguglia, Furiani, Cardo, Ville-di- Pietrabugno ;

• D’une ville génoise, Bastia et de sa périphérie : Bastia centre, Toga, les quartiers sud et les « hauteurs de Bastia » (Saint Antoine, San Gaetano, Monserato, etc.) ;

• D’agglomérations récentes : Crucette, Purettone, Ceppe et Casatorra, etc.

- Le « sens de lecture » du territoire :

L’ensemble des communes du territoire d’étude s’analyse d’Est en Ouest pour apprécier

les étages de végétation et/ou la topographie.

Pour comprendre les logiques d’implantation urbaines, le territoire se lit dans un

premier temps d’Ouest en Est. Les premiers mouvements de l’urbanisation sont liés

à cette géographie dont les pentes se font plus douces à mesure que l’on s’oriente vers

l’Est. L’expansion urbaine faute de foncier urbanisable produit ensuite un mouvement

périphérique et s’étend alors sur un axe Nord-Sud.

Les plus anciens noyaux urbains des communes concernées par l’étude sont posés sur

des éperons rocheux, des crêtes et dominent la plaine. Ils ont tous la même orientation,

vers l’Est et abrités à l’Ouest par la même chaine montagneuse. La plupart d’entre

eux ont connu un ralentissement démographique au profit des parties littorales, plus

accessibles et plus proches des pôles d’emplois.

- Les dynamiques de développement urbain résultent de :

• La géographie à laquelle les communes doivent s’adapter (niveaux de pente, taille de la commune, limites physiques infranchissables (mer, massif montagneux) ;

• Niveau des infrastructures routières (principalement) ;

• Systèmes de protection de la biodiversité, des paysages et contre les risques naturels et industriels ;Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

• Caractère reculé ou non des noyaux urbains.

1.1. De Bastia à Lucciana

Avec Bastia contrainte par la mer et la topographie, et les « villages » posés sur des

éperons rocheux de Cardo à Lucciana, on a assisté à des mouvements quasi-simultanés

pour l’investissement des plaines. Si les tissus urbains qui s’y développent rompent

avec les règles des tissus traditionnels, ils s’imbriquent, se poursuivent, et brouillent

la lecture des limites administratives. Ces mouvements ont généré un espace bâti

presque continu, répondant aux principes d’un urbanisme fonctionnel, principalement

au sud de Bastia.

D’ailleurs toujours au Sud, la vocation agricole des plaines se trouve encore fortement

concurrencée par l’expansion urbaine. La plupart des communes situées dans la

périphérie bastiaise connaissent une structure de leur parc de logements assez similaire,

avec plus de 80% de résidences principales. Seule la commune de Borgo, où s’est

développé un important programme de résidences de tourisme dans les années 1980,

possède un parc de résidences secondaires non négligeable (environ 30%).

Sur ces communes du Sud de Bastia, la maison individuelle est largement dominante.

Cette urbanisation par « pavillon » s’est réalisée sans véritable liaison avec le tissu urbain

traditionnel. Le réseau viaire qui dessert les zones d’habitat pavillonnaire est souvent

construit en impasse donnant lieu alors à des problèmes de liaisons viaires entre les

différents lotissements, mais aussi avec les autres fonctions urbaines (équipements,

commerces, activités…).

Les secteurs dits « d’entrée de ville » qui bordent en réalité la RT accueillent les activités

commerciales et industrielles. L’accessibilité, la disponibilité foncière et la visibilité

ont été des facteurs déterminants pour les acteurs économiques soucieux de profiter

de « l’effet vitrine » offert par cet axe à grande circulation. Cependant, ce processus

s’est souvent déroulé sans cohérence, produisant une urbanisation peu qualitative

entraînant de nombreux dysfonctionnements :

• Un manque de liaisons transversales ;

• Un défaut de sécurisation des voies de desserte automobiles et piétonnes ;

• Une absence de traitement paysager. ■

1.2. Bastia et Ville di Pietrabugno

Deux communes se partagent un territoire très contraint sur le plan de la topographie.

Toutes deux manquent d’espace pour accueillir ménages et entreprises mais Bastia,

en tant que « capitale » du département, prend logiquement l’avantage. Cardo et les

hameaux « perchés » de Ville di Pietrabugno respectent les mêmes règles d’implantation

et d’organisation. Ces unités urbaines sont positionnées à une altitude similaire.

Elles se caractérisent aussi par une forte densité, une orientation face à la mer et des

jardins cultivés aux abords. Les maisons d’habitations sont organisées autour d’un

édifice religieux, chapelle ou église. Des chemins sont organisés pour relier Cardo et

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES10

les hameaux se situant sur l’autre versant de la vallée. Traditionnellement, ces entités

fonctionnent ensemble, par solidarité territoriale.

La silhouette de Cardo –qui fait partie de la commune de Bastia– se distingue encore

très bien dans le paysage, celles des hameaux de Ville par contre, se délitent à mesure

des nouvelles constructions. Petit à petit, l’urbanisation (par opération individuelle

successive) vient remplir les espaces libres, entre chaque hameau et l’expansion urbaine

se poursuit depuis la frange littorale jusque sous les hameaux, enserrant encore plus

les hameaux traditionnels.

Entre Bastia et Ville, les limites communales sont difficiles à apprécier en raison

d’une scission historique datant de 1850, mal adaptée en termes d’aménagement.

Toutefois, les logiques d’implantation du bâti et la typologie permettent de les repérer.

Le plan de Bastia avec son dessin précis a été poursuivi même dans les opérations

d’urbanisme les plus récentes : l’alignement sur rue, l’alignement des faîtages pour

les immeubles collectifs, les regroupements des maisons des villes avec des gabarits et

styles architecturaux similaires permettent d’identifier ce qui appartient au territoire

de Bastia et ce qui s’est construit avec plus de liberté sur la commune voisine.

Cet état des lieux sur Ville di Petrabugno résulte pour beaucoup de la course à la

maison individuelle des Bastiais voulant profiter tout à la fois des avantages de la

campagne et de la ville. VdP a répondu à ces nouvelles exigences, devenant ainsi l’un

des principaux pôles de résidences des actifs bastiais. ■

1.3. De Ville-di-Pietrabugno à Brando

Traditionnellement, l’urbanisation du Cap Corse s’est réalisée par « hameaux », parfois

familiaux. Alors qu’ils peuvent être éloignés de plusieurs kilomètres, ils sont souvent

considérés par la population comme des quartiers d’un même village.

Ces hameaux se sont implantés en grande partie sur les versants des vallées.

Les hameaux sont enserrés de jardins en terrasses et les fonds de vallées servent aux

pâturages. Les hameaux sont reliés entre eux par des réseaux de chemins et tous peuvent

accéder à la mer, où une petite marine s’organise. Elle est le point de convergence

de ces communes. Ils se trouvent généralement implantés entre 250 et 400 mètres.

D’une manière générale, les communes de la côte orientale du Cap Corse présentent

traditionnellement, une grande homogénéité dans le mode d’organisation urbaine,

l’architecture et les couleurs.

Plus récemment ces communes ont connu une expansion urbaine hors des hameaux,

le plus souvent en fond de vallée entre la frange littorale et les hameaux. La route

qui mène aux hameaux offre un paysage où les constructions se succèdent, parfois

regroupés en petits lotissements. L’architecture répond à de nouveaux critères : les

maisons profitent d’un jardin, elles sont plus larges, la couleur apparaît (rose, jaune),

des éléments architecturaux comme les colonnes ou les balustrades marquent les

devantures et brouillent les caractéristiques locales. Les petits collectifs sont assez

rares entre les hameaux.

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

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2. Le périmètre d’analyse du foncier

2.1. Les modalités d’urbanisation fixées par la loi Littoral

Comme rappelé en première partie, la loi Littoral impose que l’extension de l’urbanisation

se réalise en continuité des agglomérations et villages. En outre, elle autorise la

densification des espaces déjà urbanisés situés hors des espaces proches du rivage.

Ainsi, nous avons identifié et délimité ces formes urbaines d’agglomération, de village

et d’espace urbanisé, en appliquant les faisceaux d’indicateurs et d’indices définis par

le PADDUC, pour pouvoir dans cette seconde partie définir un périmètre d’études en

appliquant les règles d’urbanisation de la loi «Littoral». En outre, l’article l.121-8 du

code de l’urbanisme, relatif à la loi Littoral, dispose que les espaces urbanisés peuvent

accueillir de nouvelles constructions ou installations à condition d’être identifiés par

un schéma de cohérence territoriale (SCoT). Or en l’espèce, la Corse ne dispose pas

de SCoT actuellement, mais cette contrainte est bien réelle et engendre donc une

fragilité juridique en l’absence d’un tel document. Par ailleurs, le diagnostic réalisé

ne considère pas cette contrainte comme rédhibitoire et quantifie donc le foncier

au sein des espaces urbanisés situés hors de la bande des 100 m et hors des espaces

proches du rivage.

De surcroît, nous avons exclu d’emblée totalement ou en partie, les parcelles situées

entre 200 m et 500 m des formes urbaines selon les termes du PADDUC et situées au

sein de zones inconstructibles des PLU approuvés (cf. «Etape n°1», cartographiée en page 14).

Puis, (cf. «Etape n°2», cartographiée en page 14) dans un deuxième traitement, nous avons

retiré les parcelles résiduelles (tout ou partie) qui se trouvaient à plus de 500 m d’une

forme urbaine et par conséquent en discontinuité urbaine. Ainsi, au terme de ces deux

premiers «filtres», le foncier situé à plus de 200 m d’une agglomération ou d’un village

a été retiré (cf. «Zone tampons», cartographiée en page 13).

Au sein des espaces proches du rivage (EPR), nous n’avons pas retenu les parcelles non

constructibles des documents d’urbanisme (PLU), situées hors des agglomérations et des

villages et à une distance de plus de 80 m de celles-ci (discontinuité vraisemblable). En

outre, suite à l’entrée en vigueur de la loi Elan, nous avons également retiré de la zone

d’étude les parcelles (tout ou partie), constructibles ou non d’un PLU, exclusivement

localisées au sein d’espaces urbanisés ou en continuité de ceux-ci et situées en EPR

(cf. «Etape n°2»).

L’urbanisation des communes de Ville di Pietrabugno jusqu’à Brando s’est également

réalisée le long de la route départementale 80 (RD) qui sillonne le Cap Corse. Alors

que chaque commune abritait un hameau ou une marine bien structurés, on a pu

observer dès les années 70 un délitement de ce tissu urbain littoral. Des constructions

sont venues se greffer à la RD presque de façon continue. Les constructions réalisées

sont pour l’essentiel des villas cossues, de caractère. Les opérations de collectifs sont

diversement intégrées. La portion littorale de ces communes en raison de la proximité

avec le pôle d’emplois de Bastia tend à devenir la « banlieue chic » de Bastia, résidence

de CSP+ qui travaillent sur Bastia. Toutefois, il existe toujours d’anciennes habitations

familiales équipées de jardins datant du début du 20ème siècle. ■

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES12

À titre d’exemple, le secteur en rouge sur le littoral de la commune de Lucciana

correspond à des parcelles en zone constructibles du PLU qui ont été exclues en tenant

compte des dispositions de la loi ELAN qui ne permettent plus la densification des

espaces urbanisés dans les espaces proches du rivage.

Enfin, les zones constructibles proches de l’aéroport de Lucciana ont été retirées

d’emblée, jugées peu crédibles en raison des nuisances sonores suscitées par l’aéroport.

Les pages qui suivent illustrent les étapes successives décrites plus haut.

Le foncier restant, situé en continuité immédiate des espaces urbanisés et localisé

au-delà de 200 m d’une agglomération ou d’un village à été retiré ultérieurement,

car ce type de forme urbaine ne peut admettre d’extension ou d’opération visant à

élargir son périmètre. ■

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES23/07

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2.2. Risques naturels et technologiques et zones incompatibles avec l’habitat

Dans un deuxième temps, les parcelles sujettes à des risques naturels (risque inondation,

risque incendie et feux de forêt, risque de submersion marine, mouvements de terrain)

ou technologiques (sites SEVESO) sont retirées (cf. Carte des «Zones de risques naturels et

technologiques», page 16), dès lors :

• Qu’en application d’un plan de prévention des risques, elles sont inconstructibles ;

• Qu’en l’absence de plan de prévention des risques, elles sont identifiées dans les atlas d’aléas comme présentant un aléa fort à très fort. ■

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

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ZONES DE RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUESAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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2.3. Protections et principes de préservation

Enfin dans un troisième temps, les parcelles faisant l’objet de protections

environnementales sont exclues de la zone d’études (cf. Carte des «Zones concernées par

des protections environnementales», page 18), on retrouve :

- Les espaces à préserver au titre de l’application de la loi «Littoral» :

• Espaces Remarquables ou Caractéristiques (ERC), tels que localisés par le PADDUC,

• La bande des 100 m en dehors des agglomérations et des villages ;

- Les protections réglementaires : sites naturels classés et inscrits, réserves

naturelles, arrêtés de protections de biotopes ;

- Les protections par la maitrise foncière : espaces naturels sensibles, les terrains

littoraux acquis par le Conservatoire du littoral et des rivages ;

- Protections au titre d’un texte européen ou international : sites Natura 2000,

zones humides d’importance internationale objet de la convention Ramsar ;

- Dispositifs issus du PADDUC : réservoirs de biodiversité de la trame verte et

bleue (qui intègrent les ZNIEFF ; ils recoupent toutes les protections citées ci-avant),

espaces stratégiques agricoles ;

- Toutes les zones humides inventoriées, au titre de l’application du code de

l’environnement.

Certaines de ces protections n’impliquent pas nécessairement une inconstructibilité

stricte, par exemple les réservoirs de biodiversité du PADDUC ou encore les zones

Natura 2000. Cependant, compte tenu de l’objet de l’étude, à savoir de rechercher

du foncier stratégique pour du logement, et de la sensibilité de ces espaces naturels,

il est proposé d’exclure les parcelles concernées. En effet, il s’agit nécessairement de

fonciers complexes pour la construction, tant du point de vue des études à réaliser

(étude d’impact, scénario d’évitement…), que de l’opinion de la population. En outre,

il nous paraît préférable de les considérer comme des atouts pour le cadre de vie que

comme des réserves de constructibilité.

D’autre part, certaines protections telles que les ERC et les espaces stratégiques localisés

par le PADDUC, nécessiteraient une délimitation par un document d’urbanisme

communal ou intercommunal et celle-ci pourrait s’écarter de la localisation du PADDUC

tout en étant compatible avec lui, et ajouter des espaces. Néanmoins, il s’agit là aussi,

en l’état actuel de la planification urbaine sur le territoire, d’un foncier complexe, sur

lequel l’implantation de projets provoquerait sans doute des polémiques.

Bien évidemment, il sera facile, pour le maître d’ouvrage, lorsque ces espaces auront

été délimités, de faire varier ces paramètres et de considérer les éventuelles parcelles

finalement disponibles.

De surcroît, les espaces agricoles actuellement exploités déclarés dans le registre

parcellaire graphique (RPG 2017) ou faisant l’objet d’une labélisation IGP (Indication

Géographique Protégée) à l’instar de la clémentine Corse depuis 2007 sont considérés

comme déjà occupés et à préserver au titre de l’application de la loi Montagne et du

PADDUC et sont donc également exclus du périmètre d’étude (cf. Carte «Retrait des

espaces agricoles», page 19. ■

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDESere

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23/07/2021

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23/07/2021

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RETRAIT DES ESPACES AGRICOLES20

2.4. Les parcelles « inutilisables »

Enfin, nous avons retiré de notre périmètre d’étude :

• Les parcelles de petite taille de moins de 250 m² et les parcelles linéaires dont l’étroitesse ne peut permettre l’implantation de constructions ;

• Également, le foncier résiduel restant après traitement qui est localisé en continuité immédiate des espaces urbanisés et à plus de 200 m d’une agglomération ou d’un

village car un espace urbanisé au sens de la loi Littoral ne peut admettre d’extensions

de l’urbanisation ;

• D’autre part, nous avons aussi tenu compte de la configuration des lieux et retiré ainsi de notre potentiel foncier de nombreuses parcelles de surface comprise entre 250 et 1000 m² qui ne se prêtaient pas à la construction du logement, notamment en milieu pavillonnaire, où les habitations se situent souvent au centre des propriétés, ce qui laisse un foncier résiduel inexploitable. ■

Le territoire à l’étude

Le périmètre d’analyse du foncier

II. DÉFINITION DU

PÉRIMÈTRE D’ÉTUDES

2.5. La concertation avec les communes de la CAB

Afin de compléter notre analyse et de tenir compte de la réalité du terrain, dans le cadre

de la concertation avec les différentes communes de la communauté d’agglomération

bastiaise, nous avons intégré des emprises supplémentaires sur lesquelles les communes

projettent des extensions urbaines ou de la densification et qui n’avaient pas été

identifiées initialement. L’extension de l’urbanisation sur ces emprises pouvant

s’envisager dans deux cas de figure :

• soit à cadre réglementaire constant, dans le cas où une analyse fine des formes urbaines dans le cadre d’un PLU conclurait à une requalification de certains espaces en tant que villages ou agglomérations ;

• soit dans la perspective d’une évolution du cadre réglementaire (le PADDUC pouvant désormais identifier des secteurs sur lesquels l’article L.121-8 du code de l’urbanisme ne s’appliquerait plus). ■Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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21 21

1. Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

La zone d’étude ainsi définie contient donc, en plus des emprises issues de la concertation, toutes les parcelles (tout ou partie) situées en formes urbaines ou à proximité de

l’une d’elles, dans un rayon maximal de 200 m et qui ne présentent pas de contraintes ou de protections rédhibitoires quant à leur aménagement ou mobilisation.

Au sein de cette zone, on prend le parti méthodologique de considérer que le potentiel foncier aménageable est constitué de l’ensemble des parcelles libres de toutes

constructions (emprise au sol bâtie nulle) ou bâties jusqu’à une emprise au sol d’environ 30% de leur surface laissant ainsi au moins 70 % d’espace libre de toute construction.

Il convient de noter que ces analyses sont réalisées à partir de traitement de données SIG issues du cadastre et de l’IGN et il se peut donc que l’occupation de certaines unités

foncières soit minorée (par exemple une parcelle considérée libre de toute occupation alors qu’elle contient du bâti) ou au contraire majorée, aboutissant à des inclusions

ou exclusions erronées au sein des formes urbaines. Les services de la CAB, disposant de l’ensemble de ces données pourront faire évoluer ce diagnostic en fonction des

évolutions du territoire ou en faisant varier certains curseurs, voire de tenir un tableau de bord de suivi foncier tenant compte des projets qui seront portés à l’avenir.

Par ailleurs, les traitements géomatiques et les bilans quantitatifs qui en résultent sont effectués à partir des unités foncières, qui constituent un ensemble de parcelles

contiguës appartenant à un même propriétaire, et non des parcelles individuelles. Ainsi, les cartes présentées dans la suite de l’étude présenteront un parcellaire cadastral

moins morcelé car composé d’unités foncières qui constituent des îlots de propriété d’un seul tenant.

Les statistiques surfaciques de ce potentiel foncier sur l’aire d’étude (de Brando à Lucciana) et sur la CAB sont les suivantes :

CAB S (ha) S (ha) Total Aire d’étude (autres communes) S (ha) S (ha) Total

Commune Libre Sous-mobilisé Commune Libre Sous-mobilisé

Santa-Maria-di-Lota 45,02 14,05 59,07 Brando 59,74 15,77 75,51

San-Martino-di-Lota 23,08 6,56 29,64 Biguglia 91,24 184,43 275,67

Ville-di-Pietrabugno 23,24 15,01 38,25 Borgo 85,28 125,81 211,09

Bastia 117,23 85,73 202,96 Lucciana 90,02 64,55 154,57

Furiani 71,24 115,29 186,53

516,45 716,84

Les surfaces concernant les communes de Brando, Biguglia, Borgo et Lucciana sont mentionnées à titre informatif. Il est important de préciser que ces communes n’ont pas

fait l’objet de concertation. Ainsi, le potentiel foncier indiqué est issu de notre seule méthodologie, ne tenant pas ainsi compte de certaines réalités du terrain en particulier

pour le foncier sous-mobilisé plus difficilement appréciable au regard d’un unique traitement automatisé. ■

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupéCI

BASTIA FAGrade

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de

Bigugls

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IGN

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POTENTIEL FONCIER RETENUAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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23

2. Contrainte d’aménagement et potentiel de mobilisation

En vue de hiérarchiser le potentiel foncier obtenu, nous avons identifié deux facteurs

majeurs qui sont le potentiel d’aménagement et le potentiel de mobilisation du

foncier. En croisant ces deux données qui sont explicitées plus bas, on peut ainsi

établir un classement de notre foncier en déterminant les degrés de mobilisation et

d’aménagement de chaque unité foncière.

Le potentiel ou contrainte d’aménagement est décomposé selon trois indicateurs :

- L’indicateur de surcoût potentiel :

Le coût d’aménagement d’une parcelle sera plus ou moins élevé en fonction de ses

caractéristiques physiques (pente, sol amiantifère, nature du sol…), et de sa situation

géographique (zone à risque inondation, incendies ou feux de forêts, zone à risque

éboulements/mouvements de terrain,…) qui impliqueront des surcoûts d’études et/

ou de travaux qui peuvent être liés tant à des mesures de prévention et de protection

supplémentaires, qu’à des allongements des durées de chantier. D’autre part, il est

important de préciser que les indicateurs analysés ici présentent un degré de contrainte

qui n’est pas rédhibitoire pour l’intérêt porté à ce foncier contrairement aux risques

et protections mentionnées dans la deuxième partie qui ont conduit au retrait partiel

ou total des terrains concernés. Par exemple, en ce qui concerne les risques, seuls

ceux qui présentent un degré «faible à modéré» sont analysés car ils n’interdisent

pas la constructibilité.

Les données utilisées sont les suivantes :

• La présence d’amiante environnementale dans les sols suggère des études préalables, et des modes opératoires adaptés pour les travaux qui engendreront un surcoût non négligeable. Cet aléa est cartographié par le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM).

• Les données topographiques (information sur les pentes moyennes issues d’un Modèle Numérique de Terrain de précision 25 m, établi par l’IGN). De manière évidente, plus la topographie d’un site sera contrainte, plus les terrassements seront coûteux ;

• Le risque incendie (Plan de Prévention du Risque Incendie de Forêt 2014, établi par les services de la DDTM). Comme énoncé plus haut, les parties des unités foncières concernées par les zones rouges, secteurs où le risque est fort, ont été retirées ;

• Le risque inondation (Plan de Prévention du Risque Inondation, établit par les services de la DDTM). Au vu des évènements climatiques de plus en plus violents de ces dernières années, les zones à risque élevé ont été retirées de la zone d’étude, ne subsistent que les risques qualifiés de ‘’nul’’ à ‘’modéré’’ ;

• Le risque éboulements/mouvements de terrain (Cartes des dégrés d’aléas, Cerema). De même que précédemment, les zones à risques élevé ont été retirées de la zone d’études, ne subsistent que les aléas qualifiés de ‘‘nul’’ à ‘‘modéré’’.

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainSurcoût potentiel Note de contrainte

risque nul 0

ämiante risque faible 1]

risque fort 2

risque léger 0

Incendie risque modéré 2

risque sévère 3

| lation risque nul 0

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Mouvements de risque nul Û

terrain risque modéré 2

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15%£ x <30 1

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x> 50 3

Total #12

24

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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25

- L’indicateur de capacité d’accueil :

Comme définie plus haut, la capacité d’accueil détermine ce que le territoire pourra

accueillir en termes d’occupation, d’usages et d’activités. Son calcul doit tenir compte de

certains facteurs qui peuvent limiter les possibilités d’usages tels que les caractéristiques

de son environnement bâti, les principes et règles d’urbanisme.

• L’environnement bâti : cette information a été constituée par les services de l’AUE en utilisant la base de donnée MAJIC (Mise A Jour des Informations Cadastrales), de la Direction Générale des Finances Publiques, qui renseigne notamment sur les natures de constructions. Ainsi, par souci de simplification, le territoire d’étude a été scindé en mailles carrées constituant des périmètres de 5 ha, taille que nous avons estimée pertinente pour rendre compte de cette donnée, auxquelles ont été associé un type d’environnement prédominant défini en fonction de la présence des différentes natures de constructions : espace à dominante d’habitat, de commerce, d’activités/d’industrie, mixte....

• Les espaces proches du rivage (EPR) : il s’agit de la localisation indiquée par le PADDUC en 2015, en l’absence de données plus fines à l’échelle du territoire communal.

Les espaces situées en EPR ont une capacité d’accueil contrainte puisque l’extension

de l’urbanisation doit être limitée et justifiée selon des critères liés à la configuration

des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de

l’eau (art. L.121-13, CU). Comme énoncé plus haut, les espaces situés au sein d’espaces

urbanisés en EPR ont été retirés de l’aire d’étude.

• Les installations classées pour la protection de l’environnement : en l’absence de données sur les périmètres de sécurité, nous avons établi un périmètre de 100 m autour de chaque installation en raison des risques (notamment d’explosion ou d’incendie) qu’elles comportent. Ainsi, tout espace situé au sein de ces périmètres sera pénalisé d’un point de contrainte.

• Les protections environnementales (trame verte et bleue du PADDUC, sites inscrits/ classés) : la trame verte et bleue du PADDUC identifie les réservoirs de biodiversité et les corridors écologiques. Quant aux sites inscrits/classés, ce sont des espaces protégés d’importance nationale qui font l’objet d’une servitude d’utilité publique. L’objectif principal est la conservation de ces milieux et paysages, et par conséquent l’usage et l’occupation des sols sont limités.

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainLimitation de la

capacité d'accueil Note de contrainte

habitat collectif Û

habitat mixte 1

Environnement bâti | habitat individuel ou mixte 2

industriellaäcommerciale

zone 3

industriellacormerciale

hors EPR Û

Espaces Proches du

Rivage (EPR] EPR en agglomératiordvillagel 1

EPR hors forme urbaine 2

Installations classées à bancs hors périmètre 100 m 0

l'environnement dans périmètre 100 m 1

Trame verte et bleue non 0

P4DDUE, sites

inscritsclassés

oui 1

Total F7

peer a Note de contrainte

. 43 et ravon de 800 m Û

qualidiens 43 et ravon de 800 m 1

pie 13 et ravon de 800 m 2

santé) aucun des trois dans un rayon 3 de 800 rm

: aucun arrêt à moins de 400 m

Ligne de bus pour le bus 2

Total {5

26

- L’indicateur de services de proximité :

Il s’agit de recenser l’ensemble des services et des activités de la vie quotidienne

implantées à proximité (dans un rayon de 800 m) des parcelles de l’étude. Nous avons

retenu notamment les transports en commun dans un rayon de 400 m (bus sur l’aire

bastiaise, dont la source provient de la carte du transport urbain de la CAB, année

2020), et les activités essentielles du quotidien (en matière d’éducation, de santé, et

d’alimentation obtenus par le biais de la base permanente des équipements 2017 de

l’INSEE).

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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Pour l'autorité compétente par délégation

k

Niveau de

constructibilité Note de contrainte

Constructibilité . en vigueur en PLU et forme urbaine 0

en forme urbaine |

uniquernent

en PLU 1

hors PLU et forme urbaine 2

Total

27

Le potentiel de mobilisation peut être décomposé en deux indicateurs :

- La capacité de mutation du foncier :

Elle correspond à la possibilité d’urbaniser une parcelle compte tenu, d’une part de

son emplacement géographique (en forme urbaine, au sein d’une zone constructible

d’un PLU en vigueur, hors de toute zone actuellement constructible) et d’autre part, de

son niveau d’artificialisation (parcelle libre de toute construction ou sous-mobilisée).

Ainsi, la contrainte s’évalue de la manière suivante pour cet indicateur :

• Les unités foncières situées à la fois au sein d’une forme urbaine (de type agglomération, village ou espace urbanisé hors EPR) et d’une zone constructible d’un PLU actuellement en vigueur sont considérées comme possédant la plus forte capacité de mutation du foncier. À ce titre, elles ne présenteront pas de contrainte particulière pour ce critère.

• S’agissant des unités foncières localisées soit exclusivement au sein d’une forme urbaine ou soit exclusivement dans une zone constructible d’un PLU approuvé, on considérera qu’elles peuvent présenter une contrainte du point de vue de leur mutabilité.

• Enfin, s’agissant des entités foncières situées à la fois hors des formes urbaines et des zones constructibles des PLU en vigueur, elles présenteront un degré de contrainte supplémentaire par rapport à celles qui se trouvent dans l’un de ces deux secteurs.

- La dureté foncière :

Cet indicateur témoigne de la difficulté à pouvoir mobiliser une parcelle compte tenu

du statut de son propriétaire (personne morale publique ou privée, personne physique),

du statut de propriété (indivision, présomption d’indivision) et du morcellement

foncier plus ou moins important qui implique une interaction avec plus ou moins de

propriétaires en vue de mobiliser voire maîtriser ce foncier.

• S’agissant du statut du propriétaire, la donnée est extraite des données de MAJIC dont se sert la DGFIP. Nous considérons dans ce diagnostic que des négociations en vue de l’acquisition d’une parcelle ou d’une unité foncière avec un propriétaire qualifié de ‘’personne publique’’ seront plus faciles, dans un objectif d’intérêt général pour les deux parties, qu’avec une personne physique dont les intérêts sont privés et plus difficiles encore avec une personne morale de type société civile immobilière composée de plusieurs associés.

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainDureté Foncière Note de contrainte

personne publique ou

associée (SEM, organismes 0

HLM..

Statut du | propriétaire personne physique 1

autre personne morale (SCI,

sociétés à responsabilité 2

lirnité...]

un propriétaire O

indivision simple 1

Statut de propriété | Succession, propriété en litige, 2

copropriété

Propriétaire né avant 1915 3

tztha 0

Morcellernent 2500 mé £
foncier, taille des 1000 mn? < t < 2500 mn? 2

gisements fonciers 300 m° = t < 1000 me 3

t <300 r° 4

Total 19

28

• Concernant le statut de propriété dont la donnée provient également de la base MAJIC, les biens indivis seront vraisemblablement plus difficiles à mobiliser. Ainsi, les cas d’indivisions simples reconnues par les services du cadastre seront plus contraignants que ceux d’un bien appartenant à un seul propriétaire, et moins difficiles à appréhender qu’un bien en copropriété, ou concerné par une procédure administrative en cours (situation de litige, succession…) ou un bien dont l’identification des propriétaires n’a pas été mise à jour (par exemple, biens pour lesquels le propriétaire a plus de 105 ans et où il est donc fort possible qu’il soit décédé).

Enfin, la mesure du morcellement foncier se quantifie par le calcul des surfaces libres

de toute construction de chaque unité foncière, au moyen d’une analyse par Système

d’Information Géographique (SIG). De toute évidence, plus le morcellement foncier

sera important, plus la dureté foncière sera grande.

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

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Pour l'autorité compétente par délégation

29

Pour quantifier ces deux potentiels d’aménagement et de mobilisation, un système de

notation a été mis en place portant sur chacun de leurs indicateurs et dont les détails

sont les suivants :

• Les contraintes d’aménagement et de mobilisation sont évaluées respectivement sur 24 points potentiels et 11 points potentiels.

• Chaque note est associée à un niveau de contrainte et par conséquent plus une note est élevée, plus la contrainte sera forte.

• Les deux potentiels sont croisés pour repérer le foncier le plus stratégique.

• Afin de faciliter l’usage ultérieur du diagnostic et la recherche de foncier, les analyses du foncier libre et du foncier partiellement libre sont restituées de manière distincte.

Désormais, nous pouvons présenter les statistiques globales de l’aire de la CAB qui

seront détaillées plus largement commune par commune dans les sections qui suivent.■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainD)

Superficie

(ha)

80

70

60

50

40

3 ©

2 [æ)

1 [æ)

Répartition générale sur le territoire de la CAB

[7-9[

Notes

[o-5[ [5-71 [9-11[ [11-17]

30

3. Le potentiel foncier libre

3.1. La contrainte d’aménagement

Les statistiques du potentiel foncier libre (ou non bâti) aménageable au sein de la CAB,

sont représentées dans l’histogramme ci-contre. Les notes obtenues en fonction des

différents critères décrits plus haut vont de 0/24 à 17/24. Un peu plus de 180 ha de

foncier libre de toute construction possède une note de contrainte inférieure à 9/24.

La grande majorité des unités foncières sont intéressantes, elles ne présentent pas

de grosses contraintes en vue de leur éventuel aménagement. En effet, la plupart des

unités foncières possèdent un coefficient de contrainte inférieur à la moyenne (note

de contrainte inférieure strictement à 12 points). La commune présentant la plus

grande contrainte en matière d’aménagement est celle de San-Martino-di-Lota et

cela est notamment dû à la présence prégnante du risque mouvements de terrain et

à la topographie du territoire.

Aménagement Note < 12/24 Note ≥ 12/24

Commune S (ha) S (ha)

Santa-Maria-di-Lota 38,53 6,49

San-Martino-di-Lota 14,05 9,03

Ville-di-Pietrabugno 22,55 0,69

Bastia 112,80 4,43

Furiani 70,13 1,11

Total 258,05 21,75

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbain[028%212000835-20210716-2 2107-23 47-DE | a

Accugé certifié exécutoire # f

Récéption par le préfet : 23/07/8€

Afficiage : 23/07/2021 \

Pour fautorité compétente par 5

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CONTRAINTE D’AMÉNAGEMENT DU POTENTIEL FONCIER LIBRESuperficie

(ha)

ki

NN

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BB

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©

©

©

©

©

©

Oo

Répartition générale sur le territoire de la CAB

[0-3[ [3-4[ [4-5[ [5-71 [7-10]

Notes

32

3.2. La contrainte de mobilisation

Concernant le potentiel de mobilisation, les unités foncières libres obtiennent des

résultats compris entre 0 et 10/11 (cf. Graphique de la répartition générale sur le territoire). Plus

de 73 % (environ 200 ha) du potentiel foncier libre obtient une note inférieure à 5/11.

On retrouve la même tendance positive avec des unités foncières sans grandes

contraintes (excepté sur la commune de Santa-Maria-di-Lota où le morcellement

foncier, souvent des petites unités foncières, est important).

Mobilisation Note < 6/11 Note ≥ 6/11

Commune S (ha) S (ha)

Santa-Maria-di-Lota 28,24 16,78

San-Martino-di-Lota 17,97 5,11

Ville-di-Pietrabugno 19,66 3,57

Bastia 110,49 6,74

Furiani 67,42 3,82

Total 243,78 36,02

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainZKR Me YEE) KR RE EEE REZ

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23/07/2021 Afficage CZ.

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CONTRAINTE DE MOBILISATION DU POTENTIEL FONCIER LIBRE34

3.3. Le potentiel foncier libre stratégique

Les unités foncières libres les moins contraintes en termes d’aménagement et de

mobilisation (notes inférieures strictement à 12/24 et 6/11) représentent un total de

près de 230 ha (soit un peu plus de 80 % du potentiel foncier libre) de l’aire d’étude.

Commune stratégique non stratégique

Santa-Maria-di-Lota 24,37 20,64

San-Martino-di-Lota 10,35 12,73

Ville-di-Pietrabugno 19,35 3,89

Bastia 107,21 10,03

Furiani 66,31 4,93

Total 227,59 52,22

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbain{

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POTENTIEL FONCIER LIBRE STRATÉGIQUE36

4. Le potentiel foncier sous-occupé

Comme énoncé plus haut, ces unités foncières sont occupées par du bâti mais dans

une faible proportion. Ainsi, la densité bâtie pourrait donc potentiellement être

optimisée par du renforcement urbain voire de l’extension de l’urbanisation lorsque

ces unités sont vastes.

Afin de mesurer cette potentialité, nous les avons catégorisées en 4 classes qui sont

les suivantes :

• Les parties d’unités foncières sous-mobilisées que l’on pourrait détacher (dans le cadre d’une division parcellaire par exemple) pour envisager des opérations de construction indépendantes (il s’agit particulièrement du foncier non bâti, de surface conséquente supérieure ou égale à 1000 m², et qui ne serait pas nécessaire à l’existant notamment dans un environnement non pavillonnaire) ;

• Les unités foncières partiellement occupées, situées dans un secteur d’habitat pavillonnaire et disposant d’au moins 1000 m² libres qui pourraient être mobilisées par simple détachement parcellaire voire nouvelle construction sur la parcelle ou l’unité foncière ;

• Les unités foncières propices à des opérations de type BIMBY (‘‘Build In My Back Yard’’). Cela concerne les ensembles pavillonnaires de type lotissement homogène, susceptible de faire l’objet d’opérations de type BIMBY (...), naturellement plus complexes puisque la densification de ces quartiers nécessite le plus souvent, une

association foncière urbaine de projet (...) afin de recomposer le parcellaire pour créer

des parcelles libres à partir des espaces résiduels disponibles de plusieurs parcelles ;

• Enfin, une dernière catégorie concerne les unités sous-mobilisées de surface inférieure à 1000 m² et présentant une trop grande contrainte liée à la configuration du lieu pour envisager une opération de type BIMBY. Par ailleurs, nous avons exclu de l’étude les unités foncière de cette catégorie que nous avons jugées, du fait de leur petite taille, inopérantes pour l’urbanisation. Ainsi, ont été retirées des agglomérations (hormis les emprises faisant l’objet d’une demande expresse lors de notre concertation avec les communes), les unités foncières de surface inférieure strictement à 500 m² et des villages et espaces urbanisés, les surfaces inférieures strictement à 150 m².

Le tableau récapitulatif ci-dessous énonce les surfaces couvertes en hectare par chacune

de ces catégories sur l’ensemble du territoire de la CAB :

Sous-catégorie Surface (ha)

Unités foncières sous-mobilisées

Hors pavillonnaire et ≥ 1000 m² 38,05

Habitat pavillonnaire et ≥ 1000 m² 143,89

Type BIMBY 50,08

<1000 m² ou autre 4,61

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainMCCMAIZZ en

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Répartition générale sur le territoire de la CAB

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Notes

[7-S[ [9-14]

38

4.1. La contrainte d’aménagement

Les notes obtenues en fonction des différents critères décrits plus haut s’étendent de

0/24 à 14/24. Le foncier sous-mobilisé présente une contrainte d’aménagement plus

importante que le foncier libre comme en témoigne l’histogramme de répartition ci-

dessous avec des résultats plus proches de la moyenne de 12/24.

S’agissant des unités foncières sous-occupées, près de 30 % (67 ha, bâti exclu) ont une

note de contrainte d’aménagement supérieure à 9/24. Le potentiel d’aménagement

demeure néanmoins favorable puisque plus de 95 % des notes obtenues sont inférieures

à la moyenne de 12/24 :

Aménagement Note < 12/24 Note ≥ 12/24

Commune S (ha) S (ha)

Santa-Maria-di-Lota 13,82 0,24

San-Martino-di-Lota 6,52 0,04

Ville-di-Pietrabugno 14,77 0,24

Bastia 79,86 5,86

Furiani 114,75 0,53

Total 229,72 6,91

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainAccusé de réception - Ministèn riQuE

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Répartition générale sur le territoire de la CAB

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Notes

[5-6[ [6-9]

40

4.2. La contrainte de mobilisation

La fourchette de notes pour le foncier sous-occupé est comprise entre 0 et 9/11. On

constate sur l’histogramme ci-dessous que la répartition surfacique est favorable.

Plus de 95 % des unités foncières (227 ha de foncier, bâti exclu) possèdent une note

de contrainte globale inférieure à la moyenne et par conséquent un potentiel de

mobilisation intéressant.

Mobilisation Note < 6/11 Note ≥ 6/11

Commune S (ha) S (ha)

Santa-Maria-di-Lota 12,99 1,06

San-Martino-di-Lota 5,57 0,99

Ville-di-Pietrabugno 13,93 1,07

Bastia 83,13 2,60

Furiani 111,11 4,18

Total 226,73 9,90

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainAccusé de réception - Ministèn riQuE

[028%12000335-2021071

Accugé certifié exécutoire !

Récéption par le préfet : 23/07:

Affictiage : 23/07/2021

Pour fautorité compétente par

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CONTRAINTE DE MOBILISATION DU FONCIER SOUS-OCCUPÉ42

4.3. Le potentiel foncier sous-occupé stratégique

Plus de 90 % du foncier libre (résiduel) des unités foncières sous-occupées, ce qui

représente un peu plus de 220 ha de foncier dépourvu de constructions, ne comptent

pas de contraintes de mobilisation ou d’aménagement majeures.

Commune stratégique non stratégique

Santa-Maria-di-Lota 12,76 1,30

San-Martino-di-Lota 5,57 0,99

Ville-di-Pietrabugno 13,70 1,31

Bastia 77,47 8,26

Furiani 110,57 4,71

Total 220,07 16,57

■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Identification des secteurs stratégiques pour le

renouvellement urbainag

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Accusé de réception - Ministère deJ'intéri

Pour fautorité compétente par

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POTENTIEL FONCIER SOUS-OCCUPÉ STRATÉGIQUE44

5. Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain

5.1. Le quartier de Toga : ancien hôpital et anciennes usines Mattei

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbainAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

02B-212000335-20210716-2021-07-23-47-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 23/07/2021

Affichage : 23/07/2021

Pour l'autorité compétente par délégation

45

5.2. Le quartier de l’ancienne «usine à gaz» de Bastia et de la gare

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain46

5.3. Le secteur de la Carbonite à Bastia

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbainAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

02B-212000335-20210716-2021-07-23-47-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 23/07/2021

Affichage : 23/07/2021

Pour l'autorité compétente par délégation

47

5.4. Le terrain d’EDF à Furiani, en limite communale

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain48

À présent que la méthodologie du diagnostic foncier ainsi que les résultats globaux sont explicités, les sections qui

suivent s’attachent à exposer les résultats détaillés de l’analyse du foncier stratégique commune par commune. ■

III. ANALYSE DU

POTENTIEL FONCIER

Évaluation du potentiel foncier au sein du périmètre retenu

Le potentiel foncier libre

Le potentiel foncier sous-occupé

Des secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain