EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 61
Date de Publicité : 21/11/19
Reçu en Préfecture le : 03/12/19
CERTIFIÉ EXACT,
Séance du mercredi 20 novembre 2019
D - 2 0 1 9 / 5 1 1
Aujourd'hui 20 novembre 2019, à 15h00,
le Conseil Municipal de la Ville de Bordeaux s'est réuni en l'Hôtel de Ville, dans la salle de ses séances, sous la présidence de
Monsieur Nicolas FLORIAN - Maire
Etaient Présents :
Monsieur Nicolas FLORIAN, Monsieur Fabien ROBERT, Madame Alexandra SIARRI, Monsieur Pierre De Gaétan NJIKAM MOULIOM, Madame Anne WALRYCK, Monsieur Jean-Louis DAVID, Madame Maribel BERNARD, Madame Anne BREZILLON, Mme Anne-Marie CAZALET, Monsieur Yohan DAVID, Madame Brigitte COLLET, Monsieur Stephan DELAUX, Madame Emmanuelle CUNY, Monsieur Marik FETOUH, Monsieur Jean-Michel GAUTE, Madame Magali FRONZES, Monsieur Pierre LOTHAIRE, Madame Emilie KUZIEW, Monsieur Jérôme SIRI, Madame Arielle PIAZZA, Monsieur Joël SOLARI, Madame Elizabeth TOUTON, Madame Ana maria TORRES, Monsieur Jean-Pierre GUYOMARCH, Madame Mariette LABORDE, Madame Marie-Françoise LIRE, Monsieur Erick AOUIZERATE, Monsieur Philippe FRAILE MARTIN, Madame Marie-Hélène VILLANOVE, Madame Florence FORZY- RAFFARD, Monsieur Alain SILVESTRE, Madame Marie-José DEL REY, Monsieur Guy ACCOCEBERRY, Monsieur Edouard du PARC, Monsieur Marc LAFOSSE, Monsieur Yassine LOUIMI, Mme Laetitia ROY, Madame Solène COUCAUD-CHAZAL, Madame Cécile MIGLIORE, Monsieur Gérald CARMONA, Madame Stéphanie GIVERNAUD, Madame Chantal FRATTI, Madame Michèle DELAUNAY, Monsieur Pierre HURMIC, Monsieur Nicolas GUENRO, Madame Delphine JAMET, Monsieur Matthieu ROUVEYRE, Monsieur François JAY, Madame Florence FORZY-RAFFARD présente jusqu'à 15h45
Madame Solène COUCAUD-CHAZAL présente jusqu'à 17h15
Monsieur Erick AOUIZERATE présent à partir de 17h00
Excusés :
Monsieur Nicolas BRUGERE, Monsieur Didier CAZABONNE, Madame Laurence DESSERTINE, Monsieur Michel DUCHENE, Monsieur Benoit MARTIN, Madame Constance MOLLAT, Madame Nathalie DELATTRE, Madame Sandrine RENOU, Madame Estelle GENTILLEAU, Monsieur Olivier DOXARAN, Monsieur Vincent FELTESSE, Madame Emmanuelle AJON, Madame Catherine BOUILHET InCité. Rapport des administrateurs sur les sociétés
d'économies mixtes au titre des articles L.2313-1,
L.2313-1-1, L.1524-5 du Code général des collectivités
Territoriales. Rapport 2019. Exercice 2018. Information
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Le présent rapport est celui des représentants de la Ville de Bordeaux désignés comme administrateurs au sein de la société anonyme d’économie mixte locale (« SEML » dans les statuts) InCité. Il se propose de faire un point synthétique sur la société.
Bordeaux Métropole est le premier actionnaire avec 30 % du capital. La Ville de Bordeaux détient 25 % du capital. Ainsi, la participation au capital des collectivités territoriales et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) est de 55 %.
Trois chapitres seront traités successivement :
Le premier chapitre, relatif à la vie sociale, énoncera les principales décisions prises en Conseil d’administration et en Assemblée générale à compter du début du dernier exercice comptable, arrêté à la date de rédaction de ce rapport.
Le deuxième chapitre portera sur l’activité et notamment les relations contractuelles de la SEML avec Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux.
Enfin, le troisième chapitre fera le point sur la situation financière de la société sur la base des derniers comptes arrêtés.
Une fiche d'identité de la SEML InCité est annexée au présent rapport.
Résumé :
InCité exerce à la fois des activités d'aménageur et de bailleur (1 916 logements, 32 foyers, des locaux commerciaux et d’autres locaux). L’exercice 2018 est la quatrième année pleine d’activité de la concession 2014/2020 de requalification du centre historique de Bordeaux. Les animations d’opérations d’amélioration de l’habitat privé - Opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain à volet copropriétés dégradées (OPAH RU CD) de Bordeaux, Opération de restauration immobilière (OPAH RU ORI) de Lormont et projet d’intérêt général (PIG 2) de la Métropole, sont poursuivies.
A fin 2018, la situation financière de la SEML fait apparaitre des améliorations mais aussi quelques fragilités.
Le chiffre d'affaires hors concession est en très léger repli en 2018 (- 0,4 %). Le résultat d’exploitation est positif (+ 836 K€), en hausse (+ 256 K€) et contrasté au vu, d’une part, de l’amélioration de cet indicateur sur l’activité aménagement (+115 K€) et sur l’activité bailleur (+ 187 K€) et, d’autre part, de la dégradation du résultat d’exploitation lié à la structure (- 46 K€).
L’agrégation du résultat d’exploitation (+ 836 K€), du déficit financier (- 606 K€), du résultat exceptionnel (+ 299 K€) et de l’impôt sur les sociétés (charges de 154 K€) aboutit à un résultat net de + 375 K€, en repli de 86 K€, soit - 19 % par rapport à 2017 en raison d’un résultat exceptionnel élevé et non récurrent en 2017 (662 K€).
La trésorerie nette hors opérations d'aménagement, fortement impactée par le flux d’investissement, diminue de plus de moitié pour se réduire à 2 093 K€, soit 2,7 mois de loyers quittancés ; elle demeure néanmoins supérieure au seuil d’alerte (2 mois). Le fonds de roulement à terminaison, i.e. projeté à l’échéance des opérations d’aménagement, fléchit à 814 K€ et le potentiel financier, soit le montant disponible pour les opérations futures, déjà négatif en 2017 se contracte un peu plus atteignant – 2 546 K€. L’endettement, en léger repli, est à 75 % lié à l’activité bailleur. L’endettement non garanti par les collectivités locales progresse pour atteindre près de 22 % du capital restant dû de l’encours total. Durant l’exercice 2019, le développement patrimonial et les opérations d’aménagement se poursuivront. Initiée en 2017, l’étude stratégique, concernant un projet d’action de revitalisation commerciale, s’intensifie. 1 VIE SOCIALE
Les points principaux de la vie sociale de la société sur la période allant du début du dernier exercice comptable arrêté à la date d’établissement du présent rapport peuvent être présentés sous forme synthétique comme suit.
REUNIONS DES ORGANES SOCIAUX 2018 2019 (1)
Nombre de réunions du Conseil d’Administration (CA)
Nombre de réunions de l’Assemblée Générale (AG)
dont A.G. Extraordinaire
3
1
0
1
1
0
CHANGEMENTS D’ADMINISTRATEURS 2018 2019
Publics
Privés
Non
Non
Non (2)
Non
EVOLUTION DU CAPITAL SOCIAL 2018 2019
Changement du montant du capital
Modification de la répartition du capital entre actionnaires
Non
Non
Non
Non
(1) Jusqu’à la date de rédaction du rapport (juin 2019).
(2) Mme ElisabethTouton démissionne de ses fonctions de présidente le 30 avril 2019, Mme Anne-Marie Cazalet la remplace.
PRINCIPALES DECISIONS
Réunion en date du Nature de la décision prise
CA
(141ème
séance)
26/04/2018 → Approbation du procès-verbal du CA du 14 décembre 2017.
→ Examen et arrêté des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017.
→ Proposition d'affectation du résultat.
→ Information sur les conventions visées à l'article L225-40 du Code du commerce.
→ Convocation de l'assemblée générale ordinaire.
→ Préparation du rapport de gestion et du projet des résolutions.
→ Information sur les orientations de la politique de vente de logements : aucune vente réalisée en 2017 et aucune programmée en 2018.
→ Approbation de la politique de la société en matière d’égalité professionnelle et salariale.
→ Présentation du bilan de la commission d'appel d'offres pour l'exercice 2017.
→ Approbation du règlement intérieur des achats.
→ Approbation d’une convention de groupements pour le stationnement sur le quartier du Grand-Parc.
AGO 29/05/2018 → Approbation des comptes et du rapport de gestion 2017, des rapports du commissaire aux comptes, quitus au Conseil d’administration.
→ Approbation de l’affectation du résultat.
→ Informations sur les conventions visées à l’article L 225-40 du Code de commerce (rapport spécial du commissaire aux comptes).
CA
(142ème
séance)
25/10/2018 → Approbation du procès-verbal du CA du 26 avril 2018.
→ Approbation d’un projet de protocole d’accord relatif à l’organisation des élections des représentants des locataires au CA. → Autorisation du Directeur général de poursuivre la réflexion sur la création d’une société par actions simplifiée (SAS) dédiée aux portages et recyclages d’actifs en lien avec des activités économiques de proximité.
→ Validation d’un plan à moyen terme (plan stratégique de patrimoine) et décision de retenir la 3ème hypothèse présentée qui consiste en la construction de 20 logements par an.
→ Approbation de l’adhésion d’InCité à un groupement de commandes pour l’achat d’énergies, de travaux/fournitures/services en matière d’efficacité et d’exploitation énergétique pour une durée illimitée. Ce groupement est constitué par les syndicats d’énergie de la Nouvelle-Aquitaine et son coordonnateur est le Syndicat départemental d’énergie électrique de la Gironde (SDEEG).
CA
(143èm
séance)
14/12/2018
→ Approbation du procès-verbal du CA du 25 octobre 2018.
→ Présentation de l’atterrissage financier 2018.
→ Approbation du budget 2019.
CA
(144ème
séance)
30/04/2019 → Approbation du procès-verbal du CA du 14 décembre 2018.
→ Examen et arrêté des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2018.
→ Proposition d'affectation du résultat.
→ Information sur les conventions visées à l'article L225-40 du Code du commerce.
→ Convocation de l'assemblée générale ordinaire.
→ Préparation du rapport de gestion et du projet des résolutions.
→ Information sur les orientations de la politique de vente de logements : aucune vente réalisée en 2018 et aucune programmée en 2019.
→ Approbation de la politique de la société en matière d’égalité professionnelle et salariale.
→ Présentation du bilan de la commission d'appel d'offres pour l'exercice 2018.
→ Autorisation du Directeur général à engager la société dans l’élaboration de la convention d’utilité sociale.
→ Approbation du transfert définitif et sans condition des colonnes montantes d’électricité équipant les immeubles dont InCité est propriétaire.
→ Autorisation du Directeur général à déposer auprès de la Préfecture une procédure de Déclaration d’utilité publique (DUP) (acte pris par décret en Conseil d'Etat après enquête préalable et par lequel est engagée la procédure d'expropriation) sur deux immeubles situés au 42 rue du Hamel, 16 rue Bergeret et 25 rue Marengo à Bordeaux.
→ Renouvellement du mandat d’administrateur de la Chambre de commerce et d’industrie de Bordeaux.
→ Démission de la Présidente Mme Elisabeth Touton et nomination d’une nouvelle Présidente Mme Anne-Marie Cazalet.
→ Validation de la nouvelle composition de la commission d’attribution de logement.
→ Validation de la nouvelle composition des commissions d’appels d’offres. AGO 23/05/2019 → Approbation des comptes et du rapport de gestion 2018, des rapports du commissaire aux comptes, quitus au Conseil d’administration.
→ Approbation de l’affectation du résultat.
→ Informations sur les conventions visées à l’article L 225-40 du Code de commerce (rapport spécial du commissaire aux comptes).
Le rapport d'activité d’InCité, présenté en Conseil d'administration du 30/04/2019, présente les travaux réalisés en 2018 par la SEML en matière de gestion locative, construction et réhabilitation, aménagement. 2 ACTIVITE ET RELATIONS CONTRACTUELLES AVEC BORDEAUX METROPOLE ET LA VILLE DE BORDEAUX
InCité poursuit des activités de gestion locative, de construction et de réhabilitation patrimoniale ainsi que des activités d’aménagement.
2.1 Faits marquants antérieurs à l’exercice 2018
En juillet 1957, le Conseil municipal de Bordeaux crée la Société bordelaise mixte d'urbanisme et de construction (SBUC) pour loger décemment, le mieux et le plus rapidement possible, un très grand nombre de personnes.
En 1967, la Communauté urbaine de Bordeaux entre dans le capital de la SBUC.
En 2002, la Ville de Bordeaux confie à la SBUC le volet « logement » du projet de requalification du centre historique de Bordeaux via une concession portant sur les années 2002 à 2014 ; cette concession est nommée « CPA Bordeaux 1 ».
La SBUC s'appelle désormais : InCité.
En 2006, la Ville de Sainte-Eulalie confie une concession d'aménagement à la SEML InCité afin de créer une zone d'aménagement concerté (ZAC) multi-sites.
De 2008 à 2011, La Cub développe son premier Programme d’intérêt général de lutte contre le mal logement (PIG 1), intitulé « Lutte contre le mal logement et promotion des loyers maîtrisés et de l'habitat durable au sein du parc privé ».
En 2010, InCité mène une étude pour la Ville de La Réole en préalable de la requalification de son centre historique.
Par la délibération 2010/0974 du 17 décembre 2010, La Cub a décidé de participer au Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) de la Ville de Bordeaux à hauteur de 8,7 M€ dont 1,6 M€ en faveur du parc privé pour la période 2011-2016.
Depuis 2011 et jusqu'en 2016, la Ville de Bordeaux a confié à InCité la gestion de l'Opération programmée pour l'amélioration de l'habitat, le renouvellement urbain et hôtels meublés (OPAH RU HM).
En 2013, La Cub lance le deuxième PIG (délibération 2013/0239 du 26 avril 2013 et 2013/0837 du 15 novembre 2013). Ce nouveau PIG (le PIG 2), dont est lauréate la SEML InCité, couvrira l'ensemble des 28 communes du territoire. Il vise à améliorer les conditions d'habitabilité des logements et développer le logement conventionné sur le territoire. Ses objectifs quantitatifs prévisionnels sont évalués à 1000 logements dont 500 logements occupés par leur propriétaire et 500 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés. Le montant du marché est de 702 K€ pour la tranche ferme (2013-2016) et 348 K€ pour la tranche conditionnelle (2016-2018). La part variable qui dépend du nombre de dossiers montés est estimée à 425 K€. Le montant maximum sera donc de 1 475 K€ H.T.
La Ville de Lormont a retenu la SEML InCité pour le suivi-animation de l'Opération de restauration immobilière (OPAH RU ORI) pour 5 années (2013-2018).
En 2014, la convention 2002/2014 (« CPA Bordeaux 1 ») est arrivée à terme. La SEML InCité est retenue pour la deuxième concession de requalification du centre historique de Bordeaux portant sur les années 2014 à 2020.
2015 est la première année pleine d’activité de la concession 2014/2020 de requalification du centre historique de Bordeaux.
2016 permet la poursuite de la concession 2014/2020 et des opérations d’amélioration de l’habitat de Bordeaux et de Lormont ainsi que du PIG 2 de la Métropole. La réflexion sur un plan stratégique d’activités pour les cinq années suivantes est lancée.
2017 est l’année de la notification de l’Opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain à volet copropriétés dégradées (OPAH RU CD) « 2017-2022 ».
2.2 Les relations contractuelles En 2018, plusieurs conventions lient la SEML InCité et Bordeaux Métropole d’une part, ainsi que la SEML et la Ville de Bordeaux d’autre part. Elles figurent dans le rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions visées à l’article 225-38 du code de commerce.
2.2.1 Concession d’aménagement avec la Ville de Bordeaux puis avec Bordeaux Métropole
Le Conseil municipal de la Ville de Bordeaux du 28 avril 2014 (délibération 2014/213) a confié à la SEML InCité la réalisation de la requalification du centre historique de Bordeaux pour une durée de 6 ans. Cette concession 2014/2020 (parfois nommée « CPA Bordeaux 2 ») a été signée le 22 mai 2014.
L’évolution législative (Loi modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles du 27 janvier 2014, dite loi MAPTAM, loi 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la Ville et la cohésion urbaine, loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, article L5217-2 du code général des collectivités territoriales) et réglementaire a conduit Bordeaux Métropole à délibérer le 10 avril 2015 (délibération n° 2015/0207) pour valider le transfert de compétences communales au profit de la Métropole. En application de cette délibération, Bordeaux Métropole est devenue le concédant de la concession 2014/2020, sa maîtrise d’ouvrage étant déléguée à la commune. La délibération 2019/249 du 26 avril 2019 est venue confirmer le transfert du traité de concession à Bordeaux Métropole.
La délibération initiale fixe la participation municipale à 13,35 M€ HT sur la durée de la convention et prévoit que pour les différentes tâches prévues, le concessionnaire pourra imputer ses charges de fonctionnement au prorata de l’avancement desdites taches. Ces imputations de charges sont destinées à couvrir le coût d’intervention de l’aménageur, et sont dites rémunérations au sens de l’article L. 1523-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT). Depuis que Bordeaux Métropole est devenu le concédant, la participation est du ressort de la Ville de Bordeaux et de Bordeaux Métropole (cf. paragraphe 3.2). Le bilan actualisé à fin 2018 prévoit une augmentation de la participation à 16,4 M€, soit 13,4 M€ pour la Ville de Bordeaux et 3 M€ pour Bordeaux Métropole.
Sur l’exercice 2018, quatrième année pleine d’activité, la rémunération de l’aménageur s’élève à 1 041 K€ (cf. paragraphe 3.1) contre 1 011 K€ en 2017 (soit + 30 K€).
2.2.2 Programme d’intérêt général (PIG) avec Bordeaux Métropole
Le Conseil métropolitain du 26 avril 2013 (délibération 2013/0239) a lancé un marché à bons de commande de suivi-animation pour la mise en œuvre et l’animation d’un programme d’intérêt général : Un logement pour tous au sein du parc privé de la Communauté urbaine de Bordeaux. La SEML InCité a été déclarée attributaire en novembre 2013 (délibération métropolitaine 2013/0837) et ce pour une durée de 5 ans. Cette durée se décompose en une tranche ferme de 3 ans et une tranche conditionnelle de 2 ans affermie en fonction de la qualité de la prestation fournie par l’opérateur. Le marché a été prorogé 6 mois soit jusqu’à juin 2019.
Sur l’exercice 2018, la rémunération de l’opérateur s’élève à 218 K€ comme en 2017 (cf. paragraphes 2.3.3 et 3.1)
2.2.3 Convention de servitude avec Bordeaux Métropole et avec la Ville de Bordeaux
Il s’agit d’une convention autorisant le passage en propriété privée sur la parcelle cadastrée PX n°63 sise avenue Emile Counord ayant pour objet le passage par Bordeaux Métropole de canalisations sur cette parcelle et déterminant une servitude définitive.
2.2.4 Garanties d’emprunts accordées par Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux
Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux se sont portées garantes des emprunts mobilisés par la SEML InCité dans le cadre de diverses opérations de construction et réhabilitation de logements. Ces emprunts ont été contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, de la Caisse d’Epargne, de Dexia, du Crédit Coopératif, de LCL (Crédit Lyonnais), et de la Banque Postale. Ces engagements figurent dans le rapport spécial du commissaire aux comptes. Au 31 décembre 2018, l’encours de dette garanti par la Métropole s’élevait à 21,7 M€ et celui de la Ville de Bordeaux à 16,7 M€ (cf. paragraphe 3.2.2, graphique sur la répartition des encours d‘emprunts par garantie). 2.3 L’activité de la SEML en 2018
L’objet de la SEML InCité est défini de manière très large par l’article 3 des statuts en vigueur (datant du 5 juillet 2006). En résumé, les activités de la société relèvent de la gestion locative, la construction et la réhabilitation de biens immobiliers, l’aménagement d’espaces publics ou collectifs, de tout type.
La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) entend favoriser le regroupement des organismes HLM et des SEM gérant moins de 12 000 logements. Mais selon l’article L. 481-1-2.-I.- du code de la construction et de l'habitation créé par cette loi, cette obligation ne s’applique pas aux sociétés d'économie mixte dont l'activité relevant de leur agrément en application de l'article L. 481-1 [i.e. activité de construction et de gestion de logements sociaux] ne constitue pas l'activité principale et qui n'ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années. Ainsi, la SEML InCité entre dans le champ des exclusions de l’obligation législative actuelle de regroupement : elle n’est donc pas obligée de céder son patrimoine ni de s’associer dans un groupement.
2.3.1 En matière de gestion locative
Trois sinistres ont lourdement impacté l’activité d’InCité courant 2018, situés dans le quartier du Grand-Parc à Bordeaux :
- un dégât des eaux majeur dans la résidence du Limancet (relogement en urgence de 34 ménages durant près de 2 semaines, relogement temporaire de 12 ménages encore relogés à fin avril 2019, remise en état prévue fin 2019) ;
- un incendie d’origine criminelle au centre commercial Europe ayant dévasté 4 commerces et endommagé 3 autres ;
- un incendie dans un appartement du bâtiment Vanillier ayant affecté 10 appartements.
Gestion de logements
Au 31 décembre 2018, InCité gère 1 916 logements, décomposés en : - 658 logements conventionnés (un logement conventionné est un logement dont le propriétaire-bailleur ou son organisme gestionnaire a conclu une convention avec l'Etat par laquelle il s'engage à louer sous certaines conditions (locataire à faibles ressources, respect d'un certain niveau de loyer),
- -1 258 logements non conventionnés (libres), soit au global une croissance patrimoniale de 10 logements comparée à l'exercice précédent (cf. paragraphe 2.3.2).
Aucune vente de logements aux locataires n’a eu lieu depuis 2016 et aucune n’est envisagée en 2019 (décision du CA du 30/04/2019).
Le patrimoine locatif est situé sur les communes de Bordeaux à 87,5 % (1 677 logements), Lormont à 5,2 % (99 logements) et Cenon à 7,3 % (140 logements). Sur les 1 916 logements gérés, 660 logements appartiennent à InCité et 1 256 ont été construits sur des terrains donnés à bail emphytéotique par la commune de Bordeaux, avec des échéances intervenant de 2025 à 2072.
InCité possède également à fin 2018 une résidence sociale de 32 chambres gérées par le foyer associatif « Habitats Jeunes le Levain ».
Les indicateurs de gestion locative pour 2018, présentés ci-dessous, montrent que si le parc locatif d’InCité bénéficie d’un taux d’occupation meilleur qu’au niveau national, les impayés augmentent et l’âge moyen du parc est nettement plus élevé que les moyennes nationale et régionale :
Une augmentation des loyers du parc non-conventionné a été pratiquée en 2018 à hauteur de 0,75 % suivant l’Indice de révision des loyers (IRL) du deuxième trimestre 2017. Pour mémoire, l’augmentation était nulle en 2017 et de 0,08 % en 2016. L’IRL a été gelé pour le parc conventionné.
Le taux de rotation des logements augmente : 6,10 % contre 5,40 % en 2017 ; il demeure néanmoins inférieur à la moyenne nationale 2017 (dernière disponible) de 7,4 %. Le taux de vacance des logements se détériore depuis 2011 : 2,32 % contre 1,93 % en 2017 mais il demeure néanmoins meilleur que la moyenne nationale 2017 (3,9 %) et régionale (3,6 %). Le coût de la vacance globale est de 266 K€. Sans les évènements exceptionnels (sinistres) subis en 2018, le taux de vacances aurait été de 1,91 % au lieu de 2,32 % et le coût de la vacance aurait été de 220 K€ au lieu de 266 K€.
Le taux de vacance des commerces est supérieur à celle des logements avec 2,8 % en 2018. Le taux d’impayés des logements se détériore en 2018 : 3,85 % contre 3,06 % en 2017 ; il atteint quasiment la moyenne nationale 2017 (3,9 %) et dépasse la moyenne régionale (3,4 %). La dette locative a augmenté de 25 % entre 2017 et 2018 (+ 10 % pour les locataires présents et + 54 % pour les locataires sortis).
Le taux d’impayés des commerces est de 13,7 %.
Le taux d’impayés de l’ensemble du parc se détériore atteignant 4,91%, versus 4,53 % en 2017. L’âge moyen du patrimoine d’InCité est de 40,2 ans, beaucoup plus ancien que la moyenne nationale 2017 (25,1 ans) et régionale (28,1 ans).
Gestion de locaux d'activité
Au 31 décembre 2018, InCité gère 73 locaux commerciaux et d’activités situés sur Bordeaux : - 2 centres commerciaux composés d'un supermarché et de 42 commerces (dont 32 au centre commercial Europe, 10 au centre commercial Counord) ;
- 3 locaux d’activités au Grand-Parc (2 sur la résidence Arc en Ciel et 1 au Grand-Parc) ; - 28 commerces en centre-Ville.
Gestion d'autres locaux
Au 31 décembre 2018, InCité gère une station-service ; la chaufferie collective du Grand-Parc à Bordeaux desservant 3 852 logements ; une maison située au 107 rue Kléber dans le quartier Bordeaux Sud et louée à l’association « La Maison des Familles » pour la Fondation des Apprentis d’Auteuil.
Par ailleurs, InCité et les sociétés Aquitanis et Caisse des dépôts et consignations (CDC) Habitat ont constitué un groupement de commande afin d’étudier les conditions de mutualisation du stationnement dans le quartier du Grand-Parc. Un appel à candidature d’une concession de service a été lancé en septembre 2018 pour une remise d’offres prévue à la mi année 2019. La concession porte sur une offre de 2 100 places pour une durée de 10 ans.
2.3.2 En matière de construction et de réhabilitation patrimoniale
L’évolution nette en 2018 du patrimoine de logements (+ 10) s’est faite sur Bordeaux et résulte de : → + 5 logements conventionnés au 43 Cours Victor Hugo,
→ + 5 logements non-conventionnés situés au 254 rue Sainte Catherine, → aucune vente de logements aux locataires.
La seconde tranche de l’îlot Counord, situé entre Chartrons et Grand-Parc à Bordeaux, comprenant 34 logements, a été livrée en février 2019.
Par ailleurs, 5 opérations portant sur 84 logements bordelais sont à l’étude : - 8 logements au 76/78 rue des Faures ;
- 2 logements au 10 rue de la Sau ;
- 64 logements au sein du quartier de Caudéran « Carton-Tassigny » ; - 7 logements au 1 rue des Ayres et 14 place Lafargue ;
- 3 logements au 9 rue Renière et au 6 rue du Soleil.
2.3.3 En matière d’aménagement
L’aménagement concerne quatre grands domaines :
La requalification du centre historique de Bordeaux
La concession 2014/2020 (cf. paragraphe 2.2.1) nommée « CPA Bordeaux 2 » a été lancée à mi année 2014. L’année 2018 est la quatrième année pleine d’activité. Le périmètre est de 344 hectares comprenant 44 500 logements (contre 234 hectares lors de la précédente concession 2002/2014). [InCité - Concession 2014-2020 objectif Réalisé Réalisé | Différence %de concessions| cumulé au | cumulé au entre réalisation
sur 6 31/12/2017 | 31/12/2018 | maliation | par rapport
années |(dépoæset |[{(déposés et| et objectif | à l'objectif
agréé 4 agréés) global global
{en nbre)
Logements 1830 1459 1866 36 102%
dont logements locatifs 1660 1412 1813 153 109%
dont logements locstif sociaux 230 82 87 -143 38%
dont logements locatifs privés 1420 1330 1728 236 121%
dont logements occupés par leur propriétaire 170 47 53 417 31% Activité séconomiques 16 16 -52 24%) (Bicycletteries 3 1 1 -2 33% L'objectif devrait être atteint à 75% (4,5/6 ans)
Le Compte rendu d’activité (CRA) pour l’année 2017 a été approuvé par le Conseil municipal de Bordeaux le 17 décembre 2018 (délibération n°2018/583). A fin 2017, le total des recettes s’élève à 24,291 M€ dont des participations de 7,8 M€ de la Ville de Bordeaux et 3 M€ de Bordeaux Métropole. Le total des charges est estimé à 34,102 M€ dont 3,407 M€ de rémunération. Le résultat estimé est à – 9,811 M€.
A fin 2017, il a été réalisé 1 459 logements pour un objectif sur la période totale de 1 830 logements locatifs. L’objectif atteint 80 %. Il est donc supérieur à l’objectif lissé annuellement sur 6 ans (60 % soit 3,5 ans écoulés sur un contrat de 6 ans).
Le CRA pour l’année 2018 a été approuvé par le Conseil municipal de Bordeaux du 29 avril 2019 (délibération n°2019/184) et par le Conseil métropolitain du 26 avril 2019 (délibération n°2019-249). Il fait état :
- de la réalisation de 1 866 logements en cumul depuis 2014, l’objectif quantitatif de 1830 logements sur la durée de la concession est ainsi dépassé ;
et prévoit :
- une avance de trésorerie non rémunérée accordée par Bordeaux Métropole à hauteur de 7 M€, remboursable à la liquidation de la concession ;
- une projection au 30/06/2020 faisant apparaître des recettes à hauteur de 44,125 M€, un stock immobilier d’une valeur prévisionnelle de 9,365 M€, et des dépenses de 53,490 M€, le tout s’équilibrant à la condition d’une participation publique majorée de 3,2 M€ par la Ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole ;
- une augmentation découlant de ladite projection des participations publiques, portées à 16,4 M€ en cumul (13,4 M€ pour la Ville et 3 M€ pour la Métropole).
En 2018, les projets examinés par le Conseil programmatique sont localisés sur les quartiers Saint Michel (114, soit près de 30 %), Marne Yser (53), Gambetta Pey Berland (50), Saint-Jean (38), Bastide (35), Saint-Eloi (34), Quinconces (33), Victoire (28), Saint-Pierre (22), Saint-Nicolas (16) et Sainte-Croix (10).
L’activité foncière au sens large (immobilier compris) s’est déroulée dans un contexte toujours aussi tendu du fait de l’accélération de la hausse des valeurs immobilières. Le montant total des acquisitions foncières réalisées en 2018 est de 3,289 M€ HT net pour 8 immeubles et 2 lots acquis. Ils permettront la production de 29 logements. Pour mémoire en 2017, les acquisitions avaient été de 1,581 M€ net pour 7 immeubles acquis et en 2016 de 2,909 M€ pour 11 immeubles.
En 2018, la SEML a poursuivi le recyclage d’immeubles pour 2,210 M€ HT (contre 2,821 M€ en 2017), correspondant à la production de 17 logements.
Les animations d’opérations d’amélioration de l’habitat
La commune de Lormont a retenu InCité pour assurer une mission d'animation d'une opération de restauration immobilière (OPAH RU ORI) de 2013 à 2018. L’opération s’est terminée en juin 2018 mais la commune a souhaité prolonger le dispositif jusqu’à fin 2018.
A fin 2018, 115 logements ont bénéficié du dispositif : 94 logements occupés par leur propriétaire et 21 logements locatifs. Le montant total de travaux engagés est de 3,609 M€ TTC.
L'opération de renouvellement urbain et hôtels meublés de Bordeaux Métropole (pour mémoire : OPAH RU HM), signée en octobre 2011, est arrivée à son terme en octobre 2016. A l’issue de la InCité - OPAH RU CD (2017- objectif objectif |Réalisé en| Réalisé en| Réalisé | Différence % de Différence % de
2022) OPAH RU | OPAH RU 2017 2018 cumulé au entre réalisation entre réalisation
HM sur 5 |HM lissé sur! (agréés) | (agréés) | 31/12/2018 | réalisation | par rapport | réalisation | par rapport
années 2 ans (agréés) | et objectif | à l'objectif | et objectif | à l'objectif
(lissage annuel annuel global global
arithmétique) {en nbre) {en nbre)
Propriétaires occupants 150 60 1 6 7 -53 12% -143 5%
Logements locatifs 250 100 10 66 76 -24 76% -174 30% dont logements conventionnés 250 100 4 19 23 -T7 23% -227 9% dont logements libres 0 6 47 53 53 n.s 53 ns Total 400[ 160 11 72 83 -77 52% -317 21%
InCité - PIG 2 (2014-2018) objectif | Réalisé Réalisé en | Réalisé en | Réalisé en |Réalisé en| Réalisé | Différence % de PIG 2 sur 5 2014 2015 2016 2017 2018 cumulé au entre réalisation années |(déposés et|{déposés et|{(déposés et|(déposés et| (déposés | 31/12/2018 | réalisation | par rapport agréés) agréés) agréés) agréés) |et agréés) [(déposés et| et objectif | à l'objectif agréés) {en nbre) annuel
Propriétaires occupants 500 135 159 148 160 110 712 212 142% Logements locatifs 500 5 13 26 31 19 94 406 19% Total 1000 140 172 174 191 129 806 -194 81%
mise en concurrence relative à une nouvelle opération de renouvellement urbain à volet spécifique « copropriétés dégradées » (pour mémoire : OPAH RU CD) portant sur la période 2017-2022, la SEML InCité a été retenue. La notification du marché est intervenue le 29/03/2017.
L’objectif du volet spécifique « Copropriétés dégradées » de cette opération est de mettre en place des outils de diagnostic de 10 copropriétés puis de les accompagner dans l’élaboration et la mise en œuvre d’un programme d’amélioration. En 2017 et 2018, ce travail a été initié sur 3 premières copropriétés.
Les objectifs de l’OPAH fixés pour 5 ans s’élèvent à 400 logements dont 150 logements occupés par leurs propriétaires et 250 destinés aux propriétaires bailleurs (logements locatifs). A fin 2018, l’activité de l’OPAH a concerné 83 logements au total. L’objectif annuel est réalisé à 52 % et l’objectif global est réalisé à 21 %.
Le Programme d'intérêt général 2. La Cub a attribué fin 2013 à la SEML InCité le marché relatif à l’animation du nouveau PIG communautaire intitulé Un logement pour tous au sein du parc privé de La Cub. A l’instar du PIG précédent, ce nouveau dispositif vise à accompagner, d’une part, les propriétaires occupants, d’autre part, les propriétaires bailleurs dans les travaux de réhabilitation de leurs résidences, en particulier dans le domaine de la performance énergétique et de la réduction des gaz à effet de serre. C’est dans ce cadre que la SEML InCité a été missionnée, sur une durée de 5 ans, soit jusqu’au 3 décembre 2018, pour assurer le suivi-animation de ce PIG, d’un montant estimatif maximum de 1 475 K€ H.T. Le marché a été prorogé de 6 mois.
En 2018, la rémunération perçue par la SEML au titre de la mission d’animation s’élève à 218 K€ (cf. paragraphe 2.2.2).
Les objectifs quantitatifs prévisionnels du PIG 2 sont évalués à 1 000 logements dont 500 logements occupés par leur propriétaire et 500 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés.
L’activité se poursuit de manière intense en ce qui concerne les propriétaires occupants, mais reste insuffisante au regard des objectifs pour les propriétaires bailleurs.
Au 31/12/2018 et depuis le début du contrat, 806 dossiers ont été déposés et agréés. L’objectif cumulé global est réalisé à 81 %. Ce taux se décompose en un dépassement de l’objectif pour la part des logements de propriétaires occupants et un résultat très en-deçà de la prévision pour les logements locatifs.
Les études
Diverses études sont en cours, notamment sur :
- Le « Cœur de Bastide » à Libourne : l’étude revitalisation a été clôturée en 2018 permettant à la Communauté d’agglomération du Libournais (CALI) et à la Ville de Libourne de travailler à la définition d’une concession d’aménagement et d’un dispositif d’OPAH RU ORI ;
- La revitalisation du centre bourg à Castillon-la-Bataille : la mission démarrée en février 2017 s’est poursuivie jusqu’en novembre 2018 ; - Le secteur « Grand Saint Sernin » à Toulouse : la SEML InCité a intégré en 2018 une équipe pluridisciplinaire dont la mission est d’expertiser l’intervention dans le centre-Ville ancien.
2.3.4 En matière de revitalisation commerciale
Une étude stratégique a été engagée par InCité en 2017 pour définir un projet d’action sur le commerce. Au travers du rapport de gestion de l’exercice 2018, InCité précise son projet.
InCité souhaite devenir à terme un acteur métropolitain de référence de l’économie de proximité avec trois orientations principales : assurer la maîtrise, la régulation et l’orientation des activités économiques ; conforter et structurer le développement des commerces, de l’artisanat et des services de proximité ; mieux valoriser les linéaires commerciaux, par une requalification et une organisation foncière assurant leur évolution et leur mise en valeur.
La SEML souhaite être en capacité d’agir sur le plan de l’immobilier, des travaux (de réhabilitation et d’adaptation des unités commerciales), de la commercialisation des locaux, de la gestion.
Les actifs visés comprennent des locaux situés dans le champ de l’économie de proximité et destinés à une utilisation commerciale, artisanale, associative, de services (marchands et non marchands, coworking [espace de travail partagé]).
Pour cette activité, la SEML envisage de procéder à une augmentation de capital et mobiliser ses partenaires publics et privés dans la structuration de cet outil. La réflexion se poursuit en 2019 avec les actionnaires pressentis et sous réserve de l’accord des collectivités et établissements publics.
3 SITUATION FINANCIERE D'InCité
3.1 Le compte de résultat 2018 (hors concession d’aménagement)
L’activité concession est par nature de longue durée et induit des mouvements d’acquisition et de stockage (achats de fonciers), d’encours de production (travaux d’aménagement), de cessions de charges foncières et de terrains aménagés (chiffre d’affaires). Cette activité porte sur des montants significatifs dont l’effet dans les comptes de la société est annulé (la neutralisation du résultat s’effectue par la constatation d’une écriture de variation de stock dans les comptes analytiques de l’opération).
Afin de juger de la situation financière de la société, il faut analyser le compte de résultat hors impact des concessions d’aménagement sauf rémunération perçue à ce titre par l’aménageur. . . 2018/2017 2018/2017
Chiffre d'affaires (en K€) 2017 2018 montant en%*
Chiffre d'affaires (CA) global 17 359 17 198] 461 -0,9%
CA conces sion 20 14-2020 4 261 4 248 115 -2,6%
CA hors concession d'aménagement 12 999 12 952 -48 0,4% CA hors concession d'am érsgement / CA global 75% 75%
de résultat hors conce sions d'aménagement
en K£}
hors concession
activité bailleur
CA bocation/ CA hors concession
des locatives
hors
activité mandat et
tstions de services
vers
de
stockée et immobiliée
Subventions d'
sur et transfert de
otal
charges d'exploitation non récupérab lee
financiers
financières
exceptionnels
otal Produits
otal
IS et CICE
otsl 5
hors IS
Depuis 2013, charges de personna hors CICE CCE redasse avec 5
CIE (Crédit d'inpêt pour & conpéttut et lenpbi)
12
12
9
9
2
Evolution
2018/2017
montant
Evolution
2018/2017
en %*
4
0,
0
-10,
#DIV/0!
4
wlwlcw
do
L
-149%
Les produits hors concession s’élèvent à 15 849 K€ (contre 16 431 K€ en 2017). Les charges hors concession et y compris l’impôt sur les sociétés s’élèvent à 15 474 K€ (contre 15 970 K€ en 2017). Les produits et charges récupérables intégrés dans les montants ci-dessus représentent 2 827 K€ en 2017 (contre 2 813 K€ en 2017). Pour mémoire, les charges récupérables, également appelées charges locatives, sont des dépenses à la charge des locataires provisionnées au fil de l’année par le bailleur et régularisées sur les comptes locataires durant l’exercice suivant.
Un chiffre d'affaires hors concession d’aménagement en très léger repli
Le chiffre d’affaires global de la SEML s’élève à 17 198 K€ dont 4 246 K€ relève de la concession d’aménagement. . . 2018/2017 2018/2017
Chiffre d'affaires (en K€) 2017 2018 montant en%
Chiffre d'affaire s (CA) global 17 359 17 198! -161 -0,9%
CA conces sion 29 14-2020 4 361 4 248 -115 -2,8%
CA hors conces sion d'aménagement 12 999 12 952 -48 0,4% CA hors conceesion d'am énsgement / CA global 75% 75%
Répartition du chiffres d'affaires global (en K€)
= &
2017 2018
um CA activité mandat et prestatonsdesenvce
2 CA acon cession
a CA activite bailleur social
En 2018, le chiffre d’affaires hors concession d’aménagement s’élève à 12 952 K€ dont 12 332 K€ au titre de l’activité de bailleur et, à la marge, 621 K€ au titre des prestations de services. Globalement, ce chiffre d’affaires est quasiment stable par rapport à 2017 (- 0,4 % soit – 46 K€).
Hors provisions pour charges locatives récupérables :
- le chiffre d’affaires de l’activité bailleur s’élève à 9 453 K€ et augmente de 0,2 % entre 2017 et 2018, soit + 16 K€ ;
- le chiffre d’affaires de l’activité bailleur et des prestations de services (hors récupération des charges locatives de 2 827 K€, qui sont comprises dans l’histogramme présenté ci-avant) s’élève à 10 126 K€ et diminue de 0,6 % entre 2017 et 2018, soit - 60 K€.
D’un point de vue analytique, cette variation (- 60 K€) est à attribuer aux produits : - des prestations de services (- 76 K€) ;
- des locations de logements (- 1 K€) : logements conventionnés (- 77 K€), aux produits commerciaux (+ 19 K€) et aux produits des logements libres (+ 57 K€) ; - des autres recettes (+ 17 K€).
La stabilité globale des produits locatifs est en fait constituée de plusieurs variations, notamment : - l’évolution des indicateurs de gestion locative (cf. paragraphe 2.3.1) tels que l’indice IRL (+ 0,75 %, impact : + 39 K€), le taux de vacances (- 50 K€) ;
- la mise en service des nouvelles résidences ou la réévaluation de tarifs à la relocation (+ 101 K€) ;
- la mise en place (- 96 K€) du dispositif de Réduction de loyer de solidarité (RLS), qui consiste en une remise sur loyer obligatoire pour les locataires du parc social dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds, accompagnée d'une baisse de l'APL versée à ces mêmes locataires.
Les rémunérations globales perçues en 2018 par la SEML s’élèvent à 1 640 K€ dont : - 1 041 K€ au titre de la concession 2014-2020 (cf. paragraphe 2.2.1), en hausse de 30 K€,
- 218 K€ au titre du PIG (cf. paragraphe 2.2.2).
- 380 K€ au titre des autres opérations animées.
Les reprises sur provisions et transferts de charges hors concession passent de 2 613 K€ à 2 466 K€ au cours de l’exercice 2018, en diminution de 147 K€ (-5 ,6%). Cette évolution s’explique par :
- une diminution de 332 K€ des reprises sur amortissements et provisions dont - 110 K€ liés à la provision gros entretien, - 187 K€ liés aux créances douteuses et – 35 K€ de provision pour abondement et médailles du travail. Evolution Evolution
Répartition du résultat d'exploitation (K€) 2018/2017 2018/2017
{hors concession) 2017 2018 montant en %
Résultat d'exploitation (hors impact CICE) 495 764 269 54,2%
CICE 85 72 -13 -14,9%
Résultat d'exploitation (avec impact CICE) 580 836 256 44,1%
RE activité bailleur 1 199 1 386 187 15,6%
RE _activité bailleur logement libre 633 1 034 401 63,3%
RE activité bailleur logement conventionné 215 73 -143 -66,3%
RE activité bailleur commercial & autres activités 350 279 -72 -20,4%
RE activité aménagement -688 -572 115 -16,8% RE structure (non ventilé) 69 23 46 66,8% Source : répartition transmise par InCité
Répartition des charges d'exploitation en 2018
Charges (en K€ et en %) récupérables _ Consommations
2 827 de l'exercice en
19% __ provenance des
tiers
Autres charges 3 206
109 27%
1%
L _ Impôts et taxes
2 119
14%
Dotations AUX Ÿ Charges de
3MOTrtISSEMENTS Et __ personnel hors provisions CICE
3 003 3 462 20% 24%
- une augmentation de 184 K€ des transferts de charges dont notamment + 11 K€ sont liés aux salaires et avantages au personnel, + 30 K€ concernent la variation de la rémunération des concessions, + 150 K€ d’indemnités d’assurance.
Un résultat d'exploitation en hausse significative et contrastée selon les activités
Pour information, il faut noter un écart de 72 K€ entre le résultat d’exploitation indiqué dans les comptes annuels d’InCité (836 K€) et celui mentionné dans le présent rapport (764 K€), du fait de la neutralisation de l’incidence du Crédit d’impôt pour la compétitivité et emploi (CICE), pour un montant de 72 K€, dans les charges de personnel.
En 2018, le résultat d’exploitation hors impact du CICE (crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi) s’élève à 764 K€, ce qui représente à périmètre constant une hausse de 54 % (+ 269 K€) par rapport à 2017. Après impact du CICE, comptabilisé par la SEML en diminution des charges de personnel, le résultat d’exploitation s’élève à 836 K€ en 2018, en hausse de 256 K€.
Cette amélioration (+ 256 K€) traduit en réalité une forte distorsion entre les différentes activités d’InCité. Au terme de la présentation analytique des comptes faites par la SEM et retraduite dans le tableau ci-dessus, le résultat d’exploitation global est constitué de l’activité bailleur positive pour les trois secteurs (activité libre, activité conventionnée et activité commerciale et divers), au contraire de l’activité aménagement déficitaire.
Globalement, les charges d’exploitation ont diminué plus rapidement (- 3,4 %, soit - 511 K€) que les produits d’exploitation (- 1,5 %, soit - 243 K€), d’où une appréciation du résultat d’exploitation de 269 K€ hors impact du CICE.
La variation des charges d'exploitation d'un montant de - 511 K€ résulte essentiellement des dotations aux amortissements et provisions (- 289 K€), des autres charges (- 196 K€), des charges de personnel hors CICE (- 49 K€), des impôts et taxes (- 46 K€), de la consommation de l’exercice en provenance des tiers (+ 55 K€). Evolution de l'ETP moyen
50,35
4293
4,2
472 47
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Le premier poste des charges d’exploitation (24 %) est celui des charges de personnel (salaires et charges sociales) non récupérables et hors impact du CICE avec 3 462 K€. Courant 2018, elles ont diminué de 1,4 % (- 49 K€).
Cette évolution en 2018 est essentiellement le fruit du repli des rémunérations, indemnités, primes versées, indemnités de rupture et de fin de carrière (- 140 K€), d’une hausse de l’intéressement et de l’abondement (+ 38 K€) et d’une hausse des cotisations sociales (+ 65 K€). La baisse des rémunérations se justifie notamment par la baisse de l’effectif moyen, exprimé en équivalent temps plein, soit - 1,02 ETP (- 2 %).
Les charges de personnel non récupérables et hors impact du CICE s’élèvent en moyenne à 69,3 K€ par ETP en 2018, contre 68,9 K€ en 2017 (+ 0,6 %).
Le deuxième poste des charges d’exploitation (22 %) est celui des consommations de l’exercice en provenance des tiers ou autres achats et charges externes (AACE) avec 3 206 K€, en augmentation de 1,7 % soit + 55 K€.
Ce poste couvre principalement les charges des travaux de maintenance et d’entretien courant du patrimoine pour 1 871 K€ dont gros entretien pour 242 K€, des charges diverses (documentation, concours divers…) pour 411 K€, de rémunérations d'intermédiaires et honoraires pour 382 K€, des primes d’assurance pour 156 K€, des frais d’affranchissements et de télécommunications pour 86 K€ des achats non stockés de matière et fournitures pour 76 K€.
Le détail exhaustif est donné ci-après : Répartition des AACE non récupérables en 2018 (en K£)
Transports de biens ettransports collectifs du
personnel 12
Services bancares et æsimilés 10
Rémunérations d'inter médiaireset honoraires RE 222
Publtité, publications, relations publiques 42
Primes d'assurances MR 15%
Personnelexténieur àl'entreprse [ 49
locations Æ 63
Frais postaux et de télécommunications M 86
Entretien et réparations SE ::7!
Divers ME 411
Déplacements, missons et réceptions | 33
Gzæs bativeset de copropriété 15
Achats non stockés de matière et foumiures 76
O0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Nature des dotations aux amortissements et
provisions en 2018 (en K€)
Créances Autres
Gros entretien 10 86
H 417
Abondement au
plan d'épargne
111
Immobilisations
2379
Le troisième poste des charges d’exploitation (20 %) est celui des dotations aux amortissements et provisions avec 3 003 K€ (contre 3 293 K€ en 2017). La baisse du montant de ce poste constatée en en 2018 par rapport à l’exercice 2017 (- 289 K€) résulte principalement de l’évolution du gros entretien (- 332 K€), des dépréciations de créances (- 16 K€) et des autres (+ 4 K€), de l’abondement au Plan d’épargne (+ 25 K€), des immobilisations (+ 30 K€).
Les impôts, taxes et versements assimilés représentent 14 % des charges d’exploitation avec 2 119 K€, en baisse de 2,1 % soit – 46 K€.
Ce poste relève à 85 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties attachées aux parcs commerciaux, libres et aux résidences sociales ne bénéficiant plus d’exonération et à 13 % des impôts liés aux salaires.
Enfin, les autres charges diminuent significativement en 2018 (- 196 K€) pour atteindre 109 K€. Le repli de ce poste tient à la baisse des pertes sur créances irrécouvrables : 33 K€ contre 230 K€ en 2017. Pour mémoire, en 2017, les dettes de locataires ayant quitté leur local depuis plusieurs années et dont les montants ont été jugés irrécouvrables avaient été massivement classées en pertes.
Le déficit financier se résorbe
Le déficit financier s’inscrit à – 606 K€, contre – 665 K€ en 2017, soit un allègement de 59 K€.
Les charges financières, d’un montant de 662 K€ en 2018, décroissent de 28 K€, ce qui se décompose en :
- – 74 K€ d’intérêts sur dettes antérieures et de baisse des taux d'intérêt ; - + 2 K€ de frais de gestion des emprunts ;
- + 27 K€ d’intérêts sur des nouveaux emprunts de 2017 ;
- + 17 K€ d’intérêts sur des nouveaux emprunts de 2018.
Concomitamment, les produits financiers s’étoffent de 31 K€ pour s’établir à 56 K€.
Le résultat exceptionnel diminue significativement
Le résultat exceptionnel dégagé en 2018 est de 299 K€, en baisse de 363 K€.
Les produits, évalués à 304 K€, émanent traditionnellement d’une fraction des subventions antérieurement perçues (243 K€), de plus-value de cessions (12 K€ versus 273 K€ en 2017) et dégrèvements de taxes foncières relatifs à des exercices antérieurs suite à des travaux d’économie d’énergie ou d’adaptation des logements aux handicaps (21 K€ versus 138 K€ en 2017). La plus-value de cession émane de la cession d’un espace de stationnement.
Enfin, l'impôt sur les sociétés (IS) y compris CICE s’alourdit de 50 K€. D’un montant de 82 K€ au total, il comprend :
- 154 K€ de charges d’impôt sur les sociétés, soit une augmentation de 37 K€ due à l’amélioration des activités soumises à l’IS (+ 64 K€) et à la baisse simultanée du taux d’IS (- 27 K€).
- 72 K€ de produits de CICE, en baisse de 13 K€.
Le résultat net diminue
En 2018, le résultat net diminue de 86 K€ (- 19 %) pour s'afficher à + 375 K€, contre 460 K€ en 2017. Le niveau du bénéfice réalisé (+ 375 K€) et son repli (- 86 K€) s’expliquent par l’évolution favorable du résultat d’exploitation (+ 269 K€), l’amélioration du résultat financier (+ 59 K€) et la dégradation du résultat exceptionnel (- 363 K€), l’augmentation de la charge d'impôt sur les sociétés nette de CICE (+ 50 K€).
3.2 Le bilan
Pour mémoire, conformément au rapport 2014, l’expert-comptable de la SEML a préconisé d’inscrire la CPA Bordeaux 2 comme une concession aux risques du concessionnaire, (la CPA Bordeaux 1 était aux risques du concédant). Selon la direction d'InCité, les motivations de l'expert-comptable, quant à la qualification de la CPA Bordeaux 2, tiennent à l'adjudication de la concession après mise en concurrence et à l'encadrement plus strict de la participation du concédant. Néanmoins, la lecture du traité de concession permet de constater que le risque n'est pas exclusivement attaché au concessionnaire (la présente concession est menée pour le compte du concédant qui assume une part significative du risque financier et Le montant total de cette participation pourra être révisé par avenant au présent contrat).
Le bilan consolidé par activité se présente comme suit : corporel
et en ŒuE
aences et 2c0mptes
clients & ces mitachés
chers es
propres
FN Don es / Def
dlasdæ
Cry esEsserrest
pour risques etcharges
RovSOnARC/psæt
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rss
fnanchkres
Detestnacées/ ess
dersss
Detesdverses /psœf
21/2017
montant
ghis
2018/2217
en #
gois
3.2.1 L’actif
Au 31 décembre 2018, l’actif du bilan s’élève au global à 81 089 K€. il est composé à 73 % d’actifs immobilisés et à 27 % d’actifs circulants. Hors concession, l’actif n’est plus que de de 62 218 K€, dont 95 % d’actifs immobilisés et 5 % d’actifs circulants.
L'actif immobilisé progresse
La part de l'actif immobilisé dans le global de l'actif poursuit sa progression pour atteindre 58 833 K€ dont 97 % sont affectés aux opérations locatives (56 850 K€) et 3 % à la direction administrative (1 982 K€).
L’actif immobilisé net, hors bons à moyen terme négociables (BMTN), s’accroît de 6,3 % par rapport à 2017, soit + 3 492 K€ (+ 3 354 K€ pour l’activité locative et + 138 K€ pour la direction administrative).
Les immobilisations corporelles en cours (hors avances et acomptes) s’élèvent à fin 2018 à 5 800 K€. Elles concernent l’îlot Counord (2ème tranche) pour 5 053 K€, les travaux de rénovation d’immeuble situé sur la place Fernand Lafargue pour 7 K€, ceux du 5 cours de l’Yser pour 77 K€ ainsi que les avances et acomptes pour 663 K€.
Les stocks relatifs à l’encours de la concession, en légère hausse
A fin 2018, les stocks et encours de la concession s’élèvent à 15 911 K€ contre 14 683 K€ à fin 2017. Il s’agit exclusivement des stocks relatifs à la concession 2014/2020. Concernant le terrain situé sur la commune de Mérignac, dont InCité est propriétaire depuis 1996, il convient de rappeler que ce terrain, enclavé, a été déclassé en 2007. C’est pourquoi, une provision pour dépréciation a été constituée en 2006 et est maintenue à fin 2018 pour un montant équivalent à la valeur du bien, soit 143 K€.
La trésorerie : une forte baisse influencée par le cycle d’investissement Trésorere nette hors intérêts courus à payer
Retraïtements des concours bancaires courants en emprunts
Retraïtements de tires financiers en bons à
La trésorerie nette hors opérations d'aménagement passe de 4 970 K€ fin 2017 à 2 093 K€ fin 2018. Ce repli significatif de 2 877 K€ masque en fait une hausse du flux d’exploitation (+ 2 863 K€) et du flux de financement (+ 131 K€) et une baisse du flux d’investissement (- 5 871 K€).
Les flux précités représentent les montants des variations entre 2017 et 2018 : - des emprunts (flux de financement),
- de la valeur brute des immobilisations (flux d’investissement),
- du résultat net après neutralisation des résultats sans incidence sur la trésorerie (provisions, amortissement des immobilisations, et reprise de subventions virées au résultat) majoré du besoin en fonds de roulement (flux d’exploitation).
Le flux de trésorerie généré par l’investissement (- 5 871 K€) s’explique par le cycle de production des constructions neuves et des réhabilitations ; son déficit n’est compensé ni par le flux de financement (+ 131 K€) ni par le flux d’exploitation (+ 2 863 K€).
La trésorerie nette représente 2,7 mois de loyers quittancés, demeurant ainsi, malgré sa diminution supérieure au seuil d’alerte (2 mois). Après prise en compte de subventions à encaisser, la trésorerie à terminaison est de 2,7 M€, soit 3,5 mois de loyers quittancés.
3.2.2 Le passif
Le passif du bilan est composé de 27 % (ou 35 % hors concession) de fonds propres et assimilés (y compris provisions pour risques et charges) et de 73 % (ou 65 % hors concession) de dettes.
A fin 2018, la direction de la SEML évalue le poids des annuités d’emprunts affectés à l’activité locative rapporté au montant des loyers quittancés à 29,4 % contre 29,2 % en 2017. Ce ratio est en augmentation mais le niveau d’endettement est, d’après la SEML, tout à fait soutenable pour continuer le développement et l’entretien de son patrimoine. De fait, Bordeaux métropole constate que le ratio de la SEML demeure largement inférieur au dernier ratio moyen national connu (44,4 % en 2017).
Des capitaux propres qui poursuivent leur renforcement
Les fonds propres augmentent de 0,7 % (+ 132 K€). Cette tendance légèrement haussière est la conséquence de :
→ la baisse des subventions d’investissement au fil de leur amortissement (- 243 K€), → la variation du résultat net entre 2017 et 2018 (- 86 K€),
→ l’affectation du résultat net dégagé en 2017 aux réserves (+ 460 K€).
Des provisions pour risques et charges en très légère hausse
Les provisions pour risques et charges s’élèvent à fin 2018 à 2 637 K€. Elles couvrent la Provision pour gros entretien (PGE) (2 471 K€) et la provision pour abondement au plan d’épargne et aux médailles du travail (166 K€). Elles augmentent faiblement en 2018 (+ 23 K€) essentiellement en raison de la provision « sociale » (+28 K€). Pour mémoire, le calcul de la PGE avait été modifié en 2016 pour être en conformité avec les préconisations de l’Autorité des normes comptables (Règlement ANC n°2015-04 du 4 juin 2015). La provision ne se base plus sur un programme de travaux pluriannuel bâti par la société en fonction de ses besoins réels mais est fondée sur une estimation a priori des travaux fonction de la vétusté des éléments du bâti, identique à l’ensemble des résidences et donc de l’ensemble du patrimoine. Cette approche prudente conduit à un ratio de provision par logement, déterminé par la SEML, d’environ 1 290 € à fin 2018, là où la moyenne nationale constatée à fin 2017 était d’environ 785 € (source : dispositif d’autocontrôle de la Fédération des Entreprises publiques locales (EPL)).
Un endettement en très léger repli Garanti par ls villede
Bordesux
16,66
Gsrant parBordesux
Metropde
21,73
CRD au Réalisations Remboursements CRD au
Dettes financières 31/12/2017 2018 2018 31/12/2018 variation nette
Logements conventionnés 26 810 K€ 360 K€ 1114K€ 26 056 K€ -754 K€
Logements libres 2176 K€ 2100 K€ 1048 K€ 3228Ke/ 1051 K€ Activités commerciales 77I5K€ O0 KE O0 K€ 7715KE€ 0 KE Encours de dettes propres, activité bailleur 36 701 K€ 2 460 K€ 2162K€ ” 36 999 K€ 298 K€| CPA Bordeaux 2 11 500 K€ 1720 K€ 2 000 K€ 11 220 K€ -280 K€| Direction administrative 1121K€ 0 K€ 158 K€ 963 K€ -158 K€| Total 49 323 K€ 4180 K€ 4 320 K€ 49 183 K€ -140 K€
En cours d'emprunts (en M£)
au 31/12/2018 par activité
Direction
CPA Bordeaux2 administrative
112 10
Encours de dettes
propres, activité
bailleur
370
Encours d'emprunts (en M£) au 31/12/2018 par garantie
Garanti par Is ville de
Cenon
0,06
Les dettes financières globales (y compris concession) s’élèvent à 50 247 K€ à fin 2018. Hors dépôts de garantie et intérêts courus, les emprunts à moyen et long terme s’élèvent à 49 183 K€ contre 49 323 K€ à fin 2017, en diminution de 140 K€ (- 0,3 %).
Comme le montre le graphique ci-après, les trois-quarts de l’endettement proviennent de l’activité de bailleur (36 999 K€), 23% étant imputables à la concession (11 220 K€). Le solde (2%) est lié au fonctionnement de la SEML (963 K€).
Une partie significative de l'endettement est garantie par des collectivités locales (cf. graphique ci-après). Ainsi, les dettes destinées à financer du logement conventionné et des opérations d’aménagement en zone tendue sont garanties à 100 %. A fin 2018, le niveau d’endettement non garanti représente 21,8 % du capital restant dû, contre 15,6 % en 2017. L’endettement non garanti augmente de 3 039 K€ sous l’influence :
- du financement des activités de logement libre et des activités commerciales : 1 400 K€ ;
- de la mise en place, dans le cadre de la concession de Bordeaux, d’une ligne de trésorerie court terme (1 720 K€) pour le financement d’opérations en Vente d’immeubles à rénover (VIR ), qui sera intégralement remboursée à l’échéance de la concession ;
NB : la VIR est une opération par laquelle le vendeur d'un bien immobilier à usage d'habitation et/ou à usage professionnel s'engage à effectuer des travaux dans un délai déterminé et perçoit des sommes de l'acquéreur avant leur réalisation. Les capitaux propres hors subventions d’investissement (12 290 K€) couvrent à 114 % l’endettement non garanti (10 736 K€).
Le fonds de roulement se contracte significativement
Le fonds de roulement (FR) représente une ressource durable que les actionnaires mettent à disposition de la structure à long terme ou que la structure dégage de son exploitation. 2018/2017
Dépenses 8 engager sur les opérations en cons ruction
Finsanæœments 8 recevoir 0 180 200 310
impact fonds de roulement à terminaison
Provis ions pour ris ques et charges
épÔt x anie
(1) le correction provient de ls révision du prixde revientes sentiellement de l'opération située au 43 Cours Victor Hugo réalis é aprés l'établi sement du rapport de ges tion 2017
(2) FR réparti par la SEM
Le FR, hors concession atteint 1 508 K€ en 2018. Il est constitué du FR de :
- l’activité des opérations locatives (– 9 887 K€ dont 56 850 K€ d’immobilisations et
46 964 K€ de ressources émanant à 79 % d’emprunts,
- la direction administrative (+ 11 395 K€ dont 1 982 K€ d’immobilisations et 13 377 K€ de ressources émanant de capitaux propres pour 12 414 K€ et 964 K€ d’emprunts).
Le FR fléchit de 3 186 K€ en 2018. Cette baisse est affectable à l’activité des opérations locatives (- 3 290 K€). La direction de la SEML l’explique par le fait que les capitaux permanents (+ 306 K€) ont progressé beaucoup moins vite que les immobilisations (+ 3 492 K€) en raison de l’injection de fonds propres dans :
- les nouveaux programmes : 2ème tranche de l’îlot Counord, 6 cours de la Marne, 43 Cours Victor Hugo, 254 rue Sainte Catherine, 5 cours de l’Yser ;
- les réhabilitations : voiries et étanchéité de toitures au Grand-Parc, flocage coupe-feux sur le centre commercial de l’Europe ;
- la réalisation de travaux de maintenance immobilisés.
Le fonds de roulement à terminaison suit la même tendance sans être négatif
La prise en compte des dépenses à assumer sur les opérations engagées (+ 894 K€) et des recettes à recevoir (+ 200 K€) amenuise le FR. L’impact est de - 694 K€ (le solde net est une dépense) au global.
Ainsi, à terminaison des opérations (prise en compte des dépenses et des recettes en se plaçant comme si les opérations engagées étaient terminées), le FR passe de 1 412 K€ à 814 K€, soit se dégrade de 598 K€ par rapport à 2017.
Le potentiel financier, défini par le fonds de roulement à terminaison apuré des provisions pour risques et charges et des dépôts de garantie des locataires (ressources semi-permanentes), représente le montant disponible pour des investissements futurs. Celui de la SEML est négatif (- 2 546 K€) et en baisse de 632 K€.
3.3 Résumé de l’exercice 2018 et perspectives 2019
En résumé sur la situation financière d'InCité pour l'exercice 2018
Au terme de l'analyse des comptes à fin 2018, il ressort que la situation financière d'InCité présente quelques fragilités.
Le résultat d’exploitation avec impact du CICE s’améliore de 256 K€ et demeure excédentaire (+ 836 K€ contre + 580 K€ en 2017). Dans le détail, le résultat de l’activité bailleur s’améliore (+ 187 K€) et demeure excédentaire (+ 1 386 K€) constitué à près de 75 % par l’activité locative libre, 5% par l’activité conventionnée et 20 % par l’activité commerciale et diverse. Le résultat d’exploitation de la structure s’amenuise (- 46 K€) mais demeure positif (+ 23 K€). Enfin, le résultat d’exploitation des activités d’aménagement s’améliore en 2018 (+ 115 K€) mais demeure déficitaire (- 572 K€).
L’agrégation du résultat d’exploitation (+ 836 K€), du déficit financier (- 606 K€), du résultat exceptionnel (+ 299 K€) et de l’impôt sur les sociétés (charges de 154 K€) aboutit à un résultat net CA 14/12/2018
Prévisionnel
actualisé (PA) Evol budget |Evol Evol budget | Evol budget de résultat hors concessions d'aménagement 2018 2019/ PA | 2019/ PA 2019/ réel 2019/ réel K€) Réel 2018 selon Budget 20191 ,,,; 2018 2018 2018 présentation en montant en % en montant en %
et locatives 9 41 4
de services 1 - 155%
stockée et immobilisée - -53%
#DIV/0!
sur et transf de
-1
de l'exercice en des tiers
et taxes - -15
de CICE
aux amort et
financiers
financières
otal Produits
otal hors IS
de + 375 K€, en repli de 86 K€, soit - 19 % par rapport à 2017 en raison d’un résultat exceptionnel élevé et non récurrent en 2017 (662 K€).
La trésorerie nette hors opérations d'aménagement, fortement impactée par le flux d’investissement, diminue de plus de moitié pour se réduire à 2 093 K€.
Le fonds de roulement à terminaison fléchit à 814 K€ et le potentiel financier disponible pour les investissements futurs déjà négatif en 2017 se contracte un peu plus atteignant – 2 546 K€.
Des points forts :
- la gestion locative est satisfaisante ;
- le résultat d’exploitation s’améliore (+ 256 K€) et cette variation est contrastée (activité bailleur : + 187 K€, activité aménagement : - 115 K€ et structure : - 46 K€).
- le déficit financier s’allège (59 K€) ;
- les capitaux propres s’étoffent (+ 132 K€) ;
- l'endettement, nécessaire au développement patrimonial, est en léger repli (- 0,3 %) et maîtrisé (inférieur à la moyenne nationale).
Des points faibles :
- des dépenses de maintenance et de gros entretien significatives du fait de la structuration du patrimoine, de son ancienneté (près de 41 ans), de la rotation dans le parc et de l’évolution des règlementations ;
- le taux de vacances se détériore depuis 2011 et coûte 266 K€ en 2018, mais il demeure en deçà des moyennes nationales ;
- le taux d’impayés s’accroit (3,85 %), atteignant désormais la moyenne nationale ; - le résultat net de l'exercice diminue (- 86 K€) exclusivement sous l’incidence de la baisse du résultat exceptionnel dont le niveau avait été élevé en 2017 (662 K€) ; - la trésorerie nette demeure supérieure au seuil d’alerte mais a diminué de plus de moitié en 2018 ;
- le fonds de roulement brut, le fonds de roulement à terminaison et le potentiel financier se réduisent nettement (respectivement de – 3 186 K€, - 598 K€ et – 632 K€).
Les perspectives de l'exercice 2019 évaluées par la direction d’InCité
Le Conseil d’administration de la SEML du 14 décembre 2018 présente le budget de l’exercice 2019.
Le prévisionnel financier de l’exercice 2018 a été actualisé en même temps que la définition du budget 2019, préalablement au Conseil d’administration de décembre 2018. Par la suite, les chiffres définitifs 2018 ont été arrêtés. Dès lors, il devient pertinent de comparer le budget 2019 avec ces chiffres définitifs 2018.
Le résultat net avant impôt sur les sociétés et intéressement serait de 431 K€ en 2019, en baisse de 98 K€ par rapport au réalisé 2018. Les produits locatifs augmentent de 410 K€ suite principalement à l’application d’une hausse de 1,25 % aux loyers des logements, à l’exploitation sur une année pleine des résidences mises en location en 2018 et à l’exploitation sur une année partielle des résidences mises en location en 2019.
Les consommations de l’exercice se renchérissent significativement en raison de la prévision de dépenses importantes de gros entretien et d’une hausse d’honoraires pour accompagner les évolutions stratégiques de la SEML.
L’effort de maintenance est maintenu en 2019 avec 1 495 K€, réparti à 1 472 K€ pour les logements et 22 K€ pour les surfaces commerciales.
Le projet de constitution d’un groupement avec les sociétés Aquitanis et CDC Habitat destiné à mutualiser le stationnement dans le quartier du Grand-Parc, aboutira en 2019 (cf. paragraphe 2.3.1).
La seconde tranche de l’îlot Counord, comprenant 34 logements, est livrée en février 2019 (cf. paragraphe 2.3.2).
L’étude stratégique, initiée en 2017, concernant un projet d’action de revitalisation commerciale s’intensifie en 2019 (cf. paragraphe 2.3.4).
Le plan stratégique de patrimoine 2018 à 2027
Le Conseil d’administration du 25/10/2018 a validé un plan à moyen terme (plan stratégique de patrimoine) en retenant la 3ème hypothèse présentée qui consiste en la construction de 20 logements par an avec cession de patrimoine (2 opérations : cession en bloc à un autre bailleur de la résidence Labarde à Bordeaux et cession de la chaufferie collective du Grand-Parc). La direction de la SEML indique que seule cette hypothèse, intégrant l’impact de cessions de patrimoine tout en maintenant un programme pluriannuel de constructions nouvelles, permettrait de disposer d’un niveau de trésorerie (4 434 K€ à fin 2027) toujours supérieur au seuil d’alerte (1 500 K€). Le niveau du potentiel financier (33 K€ à fin 2027) serait toutefois inférieur au seuil d’alerte à compter de 2025. Elle juge nécessaire d’envisager une gestion dynamique des fonds propres (cession d’actifs, prêt de haut de bilan, augmentation du capital…) pour rendre soutenable financièrement un programme de nouvelles constructions.
INFORMATION DU CONSEIL MUNICIPAL
Fait et Délibéré à Bordeaux, en l’Hôtel de Ville, le 20 novembre 2019
P/EXPEDITION CONFORME,
Madame Elizabeth TOUTON Dernière mise à jour : juin 2019
Identité
Dénomination sociale : InCité
Forme juridique : Société anonyme d'économie mixte locale (S.E.M.L.) Date de constitution (immatriculation) : le 5 août 1957
Durée : 99 ans
Objet social : gestion et construction logements sociaux et de centres commerciaux et aménagement Siège social : 101, cours Victor Hugo 33074 Bordeaux Cedex Président du conseil d'administration :
Directeur Général :
Capital social et composition en €
Valeur unitaire de l'action : 36 €
montant % actions sièges CA
Bordeaux Métropole 70 200 30,00% 1 950 4
Ville de Bordeaux 58 500 25,00% 1 625 3
TOTAL COLLECTIVITES LOCALES ET EPCI 128 700 55,00% 3 575 7 CDC 65 772 28,11% 1 827 1 M. Arnaud BEYSSEN Caisse d'Epargne Aquitaine Poitou Charentes 26 316 11,25% 731 1 M. Eric BENAYOUN CCI de Bordeaux 10 548 4,51% 293 1 M. Vincent PICOT Action Logement 2 628 1,12% 73 M. Rémi HEURLIN 36 0,02% 1 1
TOTAL PRIVES 105 300 45,00% 2 925 4 TOTAL GENERAL 234 000 100,00% 6 500 11
Capital restant dû au 31/12/2018 (en milliers d'euros)
Capital restant dû au 31/12/2017 des emprunts garantis par Bordeaux Métropole au profit d'InCité 21 725 en % du total des garanties d'emprunt accordées par Bordeaux Métropole aux organismes HLM 3 077 849 0,7% Capital restant dû au 31/12/2017 des emprunts garantis par Ville de Bordeaux au profit d'InCité 16 663 en % du total des garanties d'emprunt accordées par Ville de Bordeaux 82772,622 20,1%
Principaux indicateurs
(en milliers d'euros) 2016 2017 2018
Fonds propres 18 534 18 887 19 019 Dettes financières 50 666 50 405 50 247 Actif immobilisé 54 369 55 340 58 833 Trésorerie hors concession 4 668 4 970 2 093 Chiffre d'affaires global 18 642 17 359 17 198 Chiffre d'affaires hors impact aménagement 12 603 12 999 12 952 Résultat d'exploitation 786 495 764 Résultat financier 759 - 665 - 606 - Résultat exceptionnel 345 662 299 Résultat net 336 460 375 Charges de personnel 3 274 3 511 3 462 Effectif moyen en équivalent temps plein (ETP) 48,8 50,95 49,93
Commissaire aux comptes titulaire : le cabinet KPMG représenté par M. Franck COURNUT (fin de mandat 31/12/2020)
InCité
Mme Elisabeth TOUTON
M. Benoît GANDIN (depuis le 15/07/2014)
En 2018
* 22,3 M€ selon la Sem InCité et 22 M€ selon par Bordeaux Métropole.
représentants au CA et AG
Mme Maribel Bernard (vice-présidente)
Mme Sylvie CASSOU-SCHOTTE,
M. Arnaud DELLU, M. Pierre LOTHAIRE
Mme Elisabeth TOUTON (présidente jusqu'au 30/04/2019),
Mme Anne-Marie CAZALET (présidente à partir du
30/04/2019), Mme Emilie KUZIEW
M. Rémi HEURLIN
Bordeaux Métropole
30,00%
Ville de Bordeaux
25,00%
CDC
28,11%
CEAPC
11,25%
CCI de Bordeaux
4,51%
Action Logement
1,12%
M. Rémi HEURLIN
0,02%
Répartition du capital d'InCité
au 31/12/2018 KPMG S.A. Téléphone : +33 (0)5 56 42 43 44 Bordeaux Aquitaine Télécopie : +33 (0)5 56 42 43 80 11 rue Archimède Site interet : vaw.kpmg.fr Domaine de Pelus
33692 Mérignac cedex France
OAEML INCITE Rapport du commissaire aux comptes sur les
comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2018
SAEML INCITE
101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
Ce rapport contient 43 pages
Sociäté anonyme d'expertise comptable et de commissariat
aux comptes à drectoire et conseil de survellance.
Insorte au Tableau ce l'Ordre KPVG SA à Paris sous le n° 1430080101 société française membre du réseau KPMG ‘at à la Compagnie Régionale consttué de cabines indépendants adhérents de des Commissaires aux Comptes KPMG Intemational Cooperative, une ontté de droit suisse, de Versailes
S'ège social KPMGSA
Tour Egho 2 averus Gambetta
(92088 Par la Défense Cedex Capital 5 497 100€.
Code APE 69202 775726 417 RC. Nantere
(TVA Union Européenne FR77 775720 417 kPMG KPMG S.A. Téléphone +33 (0)5 56 42 43 44 Bordeaux Aquitaine Télécopie : +33 (0)5 56 42 43 80 11 rue Archimède Site interet : www.kpmg.fr
Domaine de Pelus
33692 Mérignac cedex
France
SAEML INCITE
Siège social : 101 cours Victor Hugo - 33000 Bordeaux
Capital social : €. 234.000
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2018
A l'assemblée générale de la société SAEML INCITE,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de la société SAEML INCITE relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2018, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités du commissaire aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1% janvier 2018 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.
Siège socal Société anonyme d'expertise KPMG SA
comptable et de commissariat Tour Echo aux comptes à drectoire at 2 avenue Gambetta
consel de survellance. 82066 Pans la Défense Cadex inscrite au Tableau de l'Ordre Capital 5 497 100€ KPMG SA à Paris sous le n° 1420080101 Code APE 69202 société française membre du réseau KPMG et à la Compagnie Régionale 775 726 417 RCS Nantome constitué de cabinots indépendants adhérents de des Commissaires aux Comptes TVA Union Européenne KPMG Intemabonal Cooperatve. une entté de droi suisse de Versailes, FR 77775726 417 SAEML INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Justification des appréciations
En application des dispositions des articles L. 823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l'audit des comptes annuels de l'exercice.
La note 2.2 « Immobilisations corporelles » des règles et méthodes comptables de l'annexe expose notamment les règles de comptabilisation et d'évaluation des immobilisations corporelles, ainsi que leurs modalités d'amortissement.
Dans le cadre de notre appréciation des principes comptables suivis par votre société, nous
avons examiné les modalités de l'inscription à l'actif des immobilisations corporelles ainsi que celles retenues pour leur amortissement et nous nous sommes assurés que la note 2.2 de l'annexe fournit une information appropriée.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris
dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons
pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-4 du code de commerce.
Informations relatives au gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations requises par l'article L.225-37-4 du code de commerce.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes annuels
Il'appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
- Exercice clos le 31 décembre 2018 3 SAEML INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de
la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les
informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Responsabilités du commissaire aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels
I! nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir
l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
+ _il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
+ _il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
+ _il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels :
- Exercice clos le 31 décembre 2018 4 SAEMIL INCITE
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
+ il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances où événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d’une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
e il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Mérignac, le 7 mai 2019
KPMG SA.
Franck Cournut
Associé
- Exercice clos le 31 décembre 2018 5 P; SEMAPHORES Groupe ALPHA
EN Bilan actif
Brut Amortissement Net Net
Dépréciations 31/12/2018 31/12/2017
Capital souscrit non appelé | Calais ETES
Immobilisations incorporelles |
Frais d'établissement 4 740 4740
Frais de recherche et de développement
Concessions, brvis, licences, logiciels, drts & val.similaires 466 087 396 335 69 752 27 993 Fonds commercial (1)
Autres immobilisations incorporelles 93 350 84313 9 037 24 595 Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles 17 249: 17 249 24 396 Immobilisations corporelles | | Terrains 3 582 234 | 3 582 234 3 072 234 Constructions 87 166 393 38151 676 49 014 717 48 802 985 Installations techniques, matériel et outillage industriels 13007 13 007 184 | Autres immobilisations corporelles 288 686 243 403 45282) 62685 Immobilisations corporelles en cours 5 146 067 5 146 067 3195 745 Avances et acomptes 653 840 653 840! 60 191 | Immobilisations financières (2) | | Participations (mise en équivalence) |
Autres participations 293 833! 293 833 68 835
Créances rattachées aux participations
Autres litres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières 650. 650 650
TOTAL ACTIF IMMOBILISE 97 726 135 38 893 474 58 832 661 55 340 492
CAEN
| Stocks et en-cours
| Matières premières et autres approvisionnements 142774 142774 | En-cours de production (biens et services) | 15919 786 15919 786 14 683 050 | Produits intermédiaires et finis
| Marchandises
| Avances et acomptes versés sur commandes 51 410 51 410 14015
| Créances (3)
| Clients et comptes rattachés 1 365 263 459 875 905 389 888 085 Autres créances 2 997 068! | 2 997 068 2913 865 | Capital souscrit et appelé, non versé | | Divers | Valeurs mobilières de placement 299 515 | 290 515. 99 964 Disponibilités 1 824 201 | 1824 201 5 428 661 Charges constatées d'avance (3) | 269 344, | 259 344 261 542 TOTAL ACTIF CIRCULANT 22 859 363 602 649 22 256 714 24 289 182 | Frais d'émission d'emprunt à étaler | Primes de remboursement des obligations
Ecarts de conversion actif | LEE 120 585 498 ETES 81 089 3 79 629 674 (1) Dont droit au bail | | | (2) Dont à moins d'un an (brut) | 650 (3) Dont à plus d'un an (brut) Î
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Ds 3
Voir rapport de l'expert comptable \ x SEMAPHORES Groupe ALPHA
MN Bilan passif
31/12/2018 31/12/2017
CARS
Capital | 234 000 234 000 | Primes d'émission, de fusion, d'apport, … | 1803 1803 | Ecart de réévaluation | i Réserve légale ! 23 400! 23400! | Réserves statutaires ou contractuelles 6773 605) 6773605 | Réserves réglementées | | Autres réserves Î 4 882 103 4 421 650 Report à nouveau
|! RESULTAT DE L'EXERCICE (bénéfice ou perte) | 374 839 460 444
Subventions d'investissement | 6729127 6972 156. Provisions réglementées
TOTAL CAPITAUX PROPRES | 19018877 18 887 066
CUS SR PER NE
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
TOTAL AUTRES FONDS PROPRES
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques
Provisions pour charges ; 2 636 704 2613543
TOTAL PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES | 2 636 704 2 613 543
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (2) 48618 516 48 761 509!
Emprunts et dettes financières diverses (3) 1628 637 1643715
Avances el acomples reçus sur commandes en cours 306 475 342 521 Dettes fournisseurs el comptes rattachés: 884 667 839 504
Dettes fiscales et sociales 1057 616 1264 148)
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 949 085 236 383 | Autres dettes 220 371 191757!
| Produits constatés d'avance (1) 5 768 426 4 849 528
| TOTAL DETTES 59 433 793 58 129 065
| Ecarts de conversion passif
TOTAL GENERAL 81 089 375 79 629 674,
| (1) Dont à plus d'un an (a) 41 430 291 44 587 127
: (1) Dont à moins d'un an (a) 17 697 028 13199 417
(2) Dont concours bancaires et soldes créditeurs de banque | 325 425
| (8) Dont emprunts participatifs
{a) À l'exception des avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable et x SEMAPHORES Groupe ALPH
EM Compte de résultat
Exportations | 31/12/2018 31/12/2017 | | France l
Produits d'exploitation (1) | |
| Ventes de marchandises | | | î | Production vendue (biens) | 4245791 | 4245791 4 360 556 | Production vendue (services) | 12952 250! | 12 952 350 12 998 508 | Chiffre d'affaires net 47198 141 | 17198 141) 17 359 063 | Production stockée | 1228 361, -770 469 Production immobilisée 62 166. 71152 | Subventions d'exploitation | 4912 | Reprises sur provisions (et amortissements), transferts de charges 2480 526 2 630 901 | Autres produits | 9110! 44 272 Total produits d'exploitation (1) 20 978 304 419 339 832 | Charges d'exploitation (2)
| Achats de marchandises
| Variations de stock |
| Achals de matières premières et autres approvisionnements
| Variations de stock | | Autres achals et charges externes (a) 10 716 709! 8 745 190 | Impôts, taxes el versements assimilés 2 488 399 2 529 069 | Salaires et traitements | 2 513 046 2641324: | Charges sociales 1 297 105 1229 348 | Dotations aux amortissements et dépréciations : Î | - Sur immobilisations : dotations aux amortissements | 2378707 2 348 796 | - Sur immobilisations : dotations aux dépréciations: |
| - Sur actif circulant : dotations aux dépréciations 98 024 147 807. - Pour risques et charges : dotations aux provisions 538 429 841 638 Autres charges | 111713 306 414 LOSC CETTE TN) 20 142 132 18 759 585 RESULTAT D'EXPLOITATION (1-11) 836 172 ELU) Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
Bénéfice attribué ou perte transférée (Ill)
TT I En 0)
Produits financiers
De participation (3)
D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3) Î 3744 700
Autres intérêts et produits assimilés (3) 9781 8 798
| Reprises sur provisions et dépréciations et transferts de charges | 42313, 15463 Différences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
Total produits financiers (V) 55838 ET]
Charges financières
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions
Intérêts et charges assimilées (4) 661 964 689 723
Différences négatives de change |
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
Total charges financières (VI) 661 964 CA
RESULTAT FINANCIER (V-VI) ÉLLRpit 664 763
RTE TEEN EE LEA) OUT
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable FX SEMAPHORES Groupe ALPHA
MN Compte de résultat (suite)
31/12/2018 31/12/2017
| Produits exceptionnels
| Sur opérations de gestion 49 070 158 081
| Sur opérations en capital 255 028 515 527. | Reprises sur provisions et dépréciation et transferts de charges |
Total produits exceptionnels (VI) ET 673 608
Charges exceptionnelles _
Sur opérations de gestion 4709 7 094
| Sur opérations en capital 4 068 Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions 22; LR EN) 4709 11 184
RESULTAT EXCEPTIONNEL (VIi-VIII} 299 390 662 425 n |
Î
Parlicipation des salariés aux résultats (IX)
Impôts sur les bénéfices (X) 154 596 117 464
LEE TESTEN ET AA") 21 338 240 20 038 401 Total des charges (1+IV+VI+VIII+IX+X) EEE 19 577 956
BENEFICE OÙ PERTE 374 839 460 444
| (a) Y compris:
- Redevances de crédit-bail mobilier
- Redevances de crédit-bail immobilier
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs
(3) Dont produits concernant les entités liées
|
|
| (2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs |
| (4) Dontintérêts concernant les entités liées
Etats linanciers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 Re
Ÿ 6 Voir rapport de l'expert comptable Annexe FX SEMAPHORES Groupe ALPHA
EM Réglies et méthodes comptables
ANNEXE
Au bilan avant répartition de l'exercice clos le 31 décembre 2018, dont le total est de 81 089 375 Euros et au compte de résultat de l'exercice, présenté sous forme de liste, dégageant un résultat bénéficiaire de 374 839 €uros.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable =: FA SEMAPHORES Groupe ALPHA É
MM Régies et méthodes comptables
FAITS CARACTERISTIQUES DE L’EXERCICE, PRINCIPES,
REGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
1. Faits caractéristiques de l’exercice
LI PATRIMOINE ET CONSTRUCTION
* Politique Patrimoniale
Poursuite du chantier de la 2ème phase de la résidence llot COUNORD en vue de la livraison de 34 logements en février 2019 et des commerces.
Livraison fin juin 2018 des 5 logements de l'immeuble 43 cours Victor Hugo entièrement rénovés. L'activité de la banque située au rez-de-chaussée a été maintenue durant toute la période des travaux.
Livraison fin 2018 de l'immeuble de bureaux rénové au 6 cours de la Marne pour permettre l'accueil de la Mairie de quartier Bordeaux Sud sur trois niveaux et mise en location des deux plateaux supplémentaires.
InCité Patrimoine s'est rendu acquéreur d'un immeuble au 254 rue Saint Catherine afin de garantir l'orientation social qui a prévalu dans le projet d'origine (immeuble conventionné ANAH) et assurer une commercialité du local au rez-de-chaussée initialement vacant.
A la résidence le SULLY, les études engagées en 2017 ont permis la mise en sécurité des accès aux
immeubles. En parallèle tous les logements ont été équipés d'interphones.
En 2019, les travaux se poursuivront :
- en parties communes avec la réfection des halls et des cages d'escaliers,
- dans les appartements avec le remplacement des portes palières des logements et des interventions sur les installations électriques
- le remplacement des motoréducteurs des ascenseurs
Au GRAND PARC tous les chauffes bains des résidences EPICEA et ULMACEA ont été changés, l'étanchéité de la terrasse du bâtiment CATALPA remplacée, d'importants travaux entrepris sur les parkings dans le secteur du Grand Parc 329.
Au Centre Commercial EUROPE et dans les locaux recevant du public au GRAND PARC, les interventions
au titre de l'agenda d'accessibilité programmée ont été réalisées.
En octobre 2018 Incité a fait l'objet d'une inspection triennale de la commission de sécurité pour les deux tours. InCité a présenté le schéma directeur, les mesures déjà engagée et la poursuite sur les années à venir d'un programme de travaux conséquent. La commission a émis un avis favorable sur l'exploitation et sur la mise en œuvre du schéma directeur.
“* Evénements exceptionnels
Trois sinistres ont lourdement impacté l'activité d'InCité et le quotidien des résidents et commerçants : 1. Le LIMANCET : un dégât des eaux majeur suite à un évènement climatique exceptionnel en mai 2018 a nécessité le relogement en urgence des 34 ménages durant près de deux semaines et le relogement temporaire de 12 ménages encore relogés à ce jour. Les expertises se sont poursuivies au 1e trimestre 2019.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ FX SEMAPHORES Groupe ALPH
EM Réglies et méthodes comptables
2. Centre Commercial EUROPE, en juillet 2018, un incendie d’origine criminelle a dévasté 4 commerces et endommagé 3 autres. L'expertise a eu lieu en 2018 les travaux de reconstruction débuteront en septembre 2019.
3. Un incendie dans un appartement au bâtiment V4 a affecté 10 appartements dont un a dû être évacué et deux ont été partiellement endommagés.
“* Performances de gestion
En 2018 InCité a déployé la solution NOVAMAP pour les gardiens. Ils disposent dorénavant d'une tablette pour les états des lieux et le développement de cet outil se poursuivra en 2019.
Juin 2018 InCité a engagé un accord cadre à bon de commande pour les travaux d'entretien courant, les travaux à la relocation et travaux d'accès difficile pour les parties privatives en site occupé, à la relocation et en partie commune.
“Environnement Législatif
La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) est entrée en application pour une grande majorité de ses articles qui couvrent les thématiques de l'aménagement, de l'urbanisme, de l'habitat et du logement. L'article 81 de la loi qui explicite le regroupement et la fusion d'organismes HLM et/ou de sociétés d'économie mixte (Sem) sera complété par trois décrets en Conseil d'Etat. Ceux-ci seront publiés pour être applicables au 2e trimestre 2019. || constitue un axe structurant de la loi. De nombreuses discussions ont eu lieu dans le cadre des travaux préparatoires. La fédération des EPL a été très active auprès du ministère pour assouplir certaines dispositions et notamment sur les obligations de regroupement pour les EPL dont l'activité principale n'est pas constituée par la gestion et production de logements locatifs sociaux ;
Art. L. 481-1-2.-.-Une société d'économie mixte agréée en application de l'article L. 481-1 qui gère moins de 12 000 logements sociaux appartient à un groupe d'organismes de logement social au sens de l'article L. 423- 1-1.
« Cette obligation ne s'applique pas :
« 1° Aux sociétés d'économie mixte dont l'activité relevant de leur agrément en application de l'article L. 481- 1 ne constitue pas l'activité principale et qui n'ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années ».
Par conséquent Incité n'a plus l'obligation, dans le cadre législatif actuel, ni de céder son patrimoine ni de s'associer dans un groupement, quel qu'en soit la forme.
ATIONS D'AMENAGEMENT
“ Les opérations en cours
Requalification du centre historique de Bordeaux
InCité a poursuivi les missions qui lui ont été confiées par Ville de Bordeaux dans le cadre du traité de Concession signé le 22 mai 2014.
L'activité de conseil a permis d'accompagner et encadrer les projets d'aménagement/ transformation de 260
logements répartis dans 153 immeubles.
Au 31/12/2018 les travaux de restauration immobilière ont permis de traiter 70% des immeubles en obligation de travaux sur le secteur Faures Gensan/Fusterie.
pre joue DUP ORI a été sollicitée et obtenue le 18/12/2018 pour 10 immeubles (90 logements à l'état des IEUX).
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 DR
10
Voir rapport de l'expert comptable WX SEMAPHORES Groupe ALPHA
M Régles et méthodes comptables
L'activité de production/recyclage immobilier s'est déroulée dans un contexte toujours aussi tendu dans le périmètre du centre historique.
8 immeubles et 2 lots ont été acquis dans l'année, pour un montant total de 3 289 400 €. Ils permettront la production de 29 logements dont 19 en locatif privé et 10 en logement social public, ainsi que celle de 5 locaux tertiaires.
2 d'entre eux sont destinés à la démolition dans le cadre de curetages de cœurs de parcelles faisant l'objet d'une DUP de restauration immobilière.
Elle a poursuivi le recyclage d'immeubles les ventes en recyclage ont représenté un montant hors taxes de 2 209 591 €, correspondant à la production suivante de 17 logements, 12 destinés à du locatif privé et 5 destinés du logement social public, 1 immeuble dédié à une activité économique (Remue Ménages).
Le travail de programmation et de mise au point des cahiers des charges de cession a été poursuivi sur l'année afin d'accélérer le rythme de recyclage : 16 immeubles, qui permettront notamment la production de 43 logements et 7 locaux d'activité.
Des programmes d'équipements publics ou voués à l'accueil d'activités d'intérêt général ont également été mis en étude : 2 bicycletteries et 1 pôle dédié à l'accueil d'activités culturelles.
Programme d'intérêt général sur le territoire de Bordeaux Métropole
L'activité opérationnelle s'est poursuivie de manière intense sur l'année 2018 ; les résultats sont restés excellents en ce qui concerne les propriétaires occupants, mais toujours insuffisants au regard des objectifs pour les propriétaires bailleurs.
106 dossiers de propriétaires occupants ont pu être financés dans l'année, dont 65 % pour des travaux d'amélioration énergétique, 34 % pour des travaux d'adaptation au vieillissement et/ou au handicap, et 19% pour des travaux de réhabilitation. 73 % d'entre eux relèvent des plafonds de ressources « très modestes ». Au 31/12/2018, ce sont 768 propriétaires occupants qui ont pu être financés sur les 5 ans d'activité, soit 1.5 x les objectifs.
19 logements locatifs ont été conventionnés en 2018, portant à 101 le nombre de logements conventionnés depuis le début du dispositif, soit 20 % des objectifs.
Le PIG arrivait à son échéance le 3 décembre 2018, mais il a été prorogé de 6 mois, ainsi que le marché d'animation.
OPAH Renouvellement urbain et copropriétés dégradées de Bordeaux 2017/2022
L'équipe a engagé la deuxième année d'animation avec un effort particulier sur la prospection auprès de propriétaires occupants : publipostage, participation à des réunions de quartier.
Un travail d'accompagnement renforcé s'est engagé dans le cadre du volet spécifique et expérimental sur les copropriétés dégradées : 3 nouveaux diagnostics, et l'amorce d'une programmation de travaux sur 3 immeubles concernés.
En 2018, l'activité de l'OPAH aura concerné 89 logements au total :
Propriétaires je fi Loyer + J Occupants Locatif libre intermédiaire _ [se Loyer très social
16 47 0 19 7
OPAH Renouvellement urbain et restauration immobilière de Lormont
L'OPAH s’est terminée en juin 2018, mais la collectivité a souhaité prolonger le dispositif d'animation jusqu'à la fin de l'année 2018, afin de permettre un accompagnement renforcé des dossiers, y compris dans le cadre d'un financement par le PIG.
Au terme des 5 années % d'animation ce sont 115 logements qui auront bénéficié d'aides àla réhabilitation : 94 occupés par leur propriétaire et 21 logements locatifs.
213 des immeubles objets d'une DUP ORI (travaux obligatoires) auront fait l'objet d'une réhabilitation.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ LR SEMAPHORES Groupe ALPH,
EM Régles et méthodes comptables
* Les études
Cœur de Bastide à Libourne
L'étude de revitalisation urbaine a été clôturée au début de l'été 2018.
Elle a permis de produire des propositions de cadre et de programme opérationnel d'une opération d'aménagement et de répondre aux attendus du programme « Cœur de ville ». La CALI et la Ville de Libourne travaillent sur ces bases à la définition d'une concession d'aménagement et d'un dispositif d'OPAH RU ORI.
Revitalisation du centre bourg à Castillon la bataille
La mission démarrée en février 2017, s'est poursuivie jusqu'en novembre 2018. Après avoir proposé un plan d'action opérationnel début 2018, l'équipe a travaillé à en définir les données programmatiques et budgétaires et a accompagné la Ville dans les négociations partenariales.
La mission a également permis d'accompagner la collectivité dans la définition des outils et des moyens nécessaires à la réalisation du projet de revitalisation.
Grand Saint Sernin à Toulouse
InCité a contribué à l'étude stratégique sur le secteur « Grand Saint Sernin » à Toulouse. Elle a participé à la phase d'études de diagnostic en appui « expert » aux équipes, animé 2 séminaires élus/services portant sur outils et méthodes en matière de revitalisation.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ FX SEMAPHORES Groupe ALPHA
M Régies et méthodes comptables
2. RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis en conformité avec les règles et méthodes comptables découlant des textes légaux et règlementaires applicables en France. Ils respectent en particulier les dispositions du Règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016 modifiant le règlement ANC 2014-03 de l'Autorité des Normes Comptables relatif au plan comptable général et ses règlements modificatifs.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base :
- Continuité de l'exploitation
- Permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre
- Indépendance des exercices.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits est la méthode des coûts historiques.
La loi comptable du 30 avril 1983 et son décret d'application 83.1020 du 29 novembre 1983 s'appliquent de droit aux Sociétés d'Économie Mixte régies par la loi du 7 juillet 1983.
Les états financiers ci-joints sont établis conformément à la réglementation française en vigueur, résultant des
arrêtés de l’ANC. Plus particulièrement,
* pour les conventions publiques d'aménagement et concessions d'aménagement, le règlement du CRC n° 99-05 du 23 juin 1999 a été appliqué. L'ensemble des recommandations énoncées par les guides comptables édités par la FNEPL (guides comptables professionnels des SEML activités
immobilières et des SEM d'aménagement) a également été respecté.
pour l'activité bailleur, le règlement ANC 2015-04 relatif aux comptes annuels des organismes de logement social dont les principales dispositions, s'appliquent aux exercices ouverts à compter du 1°° janvier 2015 en ce qui concerne la présentation distincte ente les opérations agréées et non agréées.
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Voir rapport de l'expert comptable LA SEMAPHORES Groupe ALPH:
MN Réglies et méthodes comptables
LES PRINCIPALES MÉTHODES UTILISÉES SONT LES SUIVANTES
Z2:1: Immobilisations incorporelles
Les logiciels sont évalués à leur coût d'acquisition (prix d'achat et frais accessoires, hors frais d'acquisition des immobilisations). lls sont amortis en linéaire sur 3 ans ou 5 ans suivant leur nature.
Les études sont amorties en linéaire sur 6 ans.
2.2 Immobilisations corporelles
2.2.1. Immobilisations de droit commun
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (prix d'achat et frais accessoires,) ou à leur coût de production.
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant la durée d'utilisation prévue. Les taux les plus couramment pratiqués sont les suivants : (L : Linéaire ; D : Dégressif; E : Exceptionnel).
Amortissement pour is dre Fab mobilisations corporelles
dépréciation
Installations techniques, matériel et outillage 20%L
Installations générales, agencements, aménagements 20% L
Matériel de transport 20% L
Matériel de bureau et informatique 33.33% L
Mobilier 12.5% L
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Voir rapport de l'expert comptable \ FX SEMAPHORES Groupe ALPHA
EM Régies et méthodes comptables
2.2.2. immeubles sur sol propre
2.2.2.1. Activité de gestion locative de logements :
Règles de décomposition et d'amortissement des immobilisations corporelles
InCité a procédé à l'application, le 1°’ janvier 2005, de la nouvelle réglementation relative aux actifs.
La décomposition et les durées d'amortissement retenues (mode linéaire) ont été les suivantes :
Durée
Sempasant d'amortissement
COMPOSANTS DE BASE
Structure 50 ans
Menuiseries extérieures 25 ans
Chauffage collectif 25 ans
Chauffage individuel 15ans
Etanchéité (Terrasse) 15ans
Ravalement avec amélioration 15 ans
COMPOSANTS AJOUTES
Aménagements intérieurs divers
intérieurs divers 15 ans
Portes intérieures palières blindées 30 ans
Ventilation 20 ans
Colonnes montantes 25ans
Dépenses logements Handicapés 15 ans
Electricité 20 ans
Interphonie 10 ans
Plomberie-Sanitaire 20 ans
Ascenseurs 15 ans
VRD 30 ans
Clôtures ; portails 25 ans
2222. Activité de gestion locative de bureaux et commerces :
Règles de décomposition et d'amortissement des immobilisations corporelles
Depuis 2015, les bureaux ou locaux commerciaux faisant l'objet d'une opération spécifique où en pied d'immeuble font l'objet d'une décomposition selon les mêmes postes et durée d'amortissement que les composants des activités locatives.
Pour les locaux acquis avant le 01/01/2015, la durée d'amortissement est de 25 ans.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 ns.
Voir rapport de l'expert comptable SEMAPHORES Groupe ALPHA
M Réglies et méthodes comptables
2.2.3. immeubles sur sol d'autrui
Les immeubles sur sol d'autrui sont décomposés de la même manière que les immeubles détenus sur sol propre. Les durées d'amortissement des composants les plus longues sont revues et ajustées en fonction de la durée des droits d'occupation des sols prévue au contrat.
2.2.3.1. Règles d'évaluation des immobilisations corporelles
CHARGES FINANCIÈRES
Les charges financières supportées par la société pendant la phase de construction des immobilisations sont incorporées au coût de production des immeubles. L'incorporation cesse à la date d'achèvement des travaux.
PRODUCTION IMMOBILISÉE
A compter de l'exercice 2016, dans le cadre des opérations patrimoniales réalisées en propre par la société, les temps passés directement imputables ont été intégrés au prix de revient de l'investissement.
23 Immobilisations financières
2.3.1. Titres de participation
Les titres de participations sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition.
En fin d'exercice, ils sont évalués à leur valeur d'utilité. Une provision pour dépréciation est constatée pour matérialiser la différence entre le coût d'acquisition et la valeur d'utilité.
Au 31 décembre 2018, les titres détenus par InCité correspondent à des parts sociales détenues auprès d'établissements bancaires.
2.3.2. Autres immobilisations financières
Cette rubrique est constituée des dépôts de garantie versés par la société dans le cadre de la gestion courante de la société.
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Voir rapport de l'expert comptable ps LA SEMAPHORES Groupe ALPHA
EM Régies et méthodes comptables
2.4 Valeurs d'exploitation
2.4.1. Concessions d'aménagement
Les règles d'évaluation des valeurs d'exploitation appliquées résultent des dispositions du Plan Comptable général. Le règlement 99-05 du CRC édicte des règles dérogatoires pour les encours de conventions publiques d'aménagement qui font l'objet de l'analyse ci-dessous.
Le montant figurant au bilan sous la rubrique encours de concessions d'aménagement résulte de la différence entre le cumul des dépenses HT (frais financiers et frais exceptionnels compris) et le montant des coûts de revient des éléments cédés, estimés en fin d'exercice, de manière globale, par application au coût de revient prévu par le compte rendu financier de la fraction établie comme suit :
Au numérateur: le montant des produits réalisés depuis le début de l'opération hors participations reçues où à recevoir de la collectivité territoriale concédante,
Au dénominateur: le montant global des produits prévus par le compte rendu financier hors participations reçues ou à recevoir de la collectivité territoriale concédante.
La comptabilité traduit les concessions d'aménagement sous les rubriques du bilan suivantes :
a) stocks : pour le montant des coûts engagés au cours de l'exercice diminué de celui estimé des éléments cédés,
b) comptes de régularisation actif ou passif : pour la neutralisation du résultat intermédiaire provisoire d'une opération d'aménagement concédée aux risques et profits du concédant,
c) compte de provisions pour risques et charges :
1) pour le montant des charges non encore comptabilisées mais courues à la fin de l'exercice, 2) pour le montant des risques de pertes à terminaison sur les opérations concédées aux risques du concessionnaire,
3) pour le montant des coûts de liquidation des opérations achevées.
Dans l'hypothèse où le montant du coût de revient des éléments cédés est supérieur au cumul des charges comptabilisées, il sera constitué une provision pour charges, égale au montant de l'écart constaté. En conséquence, la valeur du stock relatif à l'opération concernée, inscrite dans les comptes annuels sera nulle.
Le tableau présenté en page 30 reprend l'ensemble des informations relatives aux encours des concessions d'aménagement.
Il convient de noter que l'application du règlement du CRC n° 99-05 du 23 juin 1999 a été réalisée sur la base du bilan prévisionnel annexé à la concession (Concession Centre historique Bordeaux 2)
Les charges de l'année 2018 de l'opération spécifique d'aménagement, sont toutes enregistrées sous le radical "605-5" de façon à les isoler des autres charges de l'exploitation d'InCité.
Elles s'élèvent à 5 474 152 € et ont donc été enregistrées au débit de ces comptes par le crédit du compte 713880 "variation d'encours" afin d'assurer la neutralité au niveau du résultat d'InCité.
Les recettes 2018 de l'opération d'aménagement sont également comptabilisées dans des comptes spécifiques dont le radical est "705". Elles s'élèvent à 4 245 791 €.
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pe Voir rapport de l'expert comptable FX SEMAPHORES Groupe ALPH
EM Régies et méthodes comptables
2.4.2. Stocks d'en-cours de production
Le montant figurant au bilan sous la rubrique en-cours de production correspond aux coûts engagés pour la réalisation des opérations en propre (coûts internes et frais financiers compris).
2.4.3. Tableau de variation des stocks et contrôle de la production stockée
Du fait des schémas comptables retenus, le montant de la production stockée de l'exercice, figurant au compte de résultat est égal à la différence des variations suivantes :
* variation des comptes des opérations d'aménagement et d'exploitation,
“variation des comptes des opérations patrimoniales
Le tableau présenté page 31 reprend l'ensemble des informations relatives à la variation de stock et au contrôle de la production stockée.
2.5 Créances
Les créances sont évaluées pour leur valeur nominale. Conformément à l'article 423-1-5 du Code de construction et de l'Habitat (CCH) et au règlement ANC 2015-04, elles font, le cas échéant, l'objet d'une dépréciation pour tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles elles étaient susceptibles de donner lieu.
+ Des provisions pour créances douteuses à hauteur de 100% du montant de la créance ont été systématiquement pratiquées pour les locataires sortis ou présentant une créance supérieure à 12
mois d'encours de loyers.
+ Pour les locataires présents, en fonction de l'encours de loyers, des taux de dépréciation, issus des statistiques d'irrécouvrabilité menée par InCité sur ses propres données, ont été appliqués conformément au règlement comptable susvisé.
Les taux de dépréciation retenus au titre de l'exercice, compte tenu des principes et méthodes décrits ci-dessus sont les suivantes :
0 et 3mois 3 et6 mois 6 et 12 mois
7,83% 15,42% 45,81%
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D 18 Voir rapport de l'expert comptable
we} WX SEMAPHORES Groupe ALPHA
MM Régies et méthodes comptables
2.6 Valeurs mobilières de placement et disponibilités
2.6.1. Valeurs mobilières de placement
Les valeurs mobilières d'un montant global de 299 515€ sont composées de e FCP pour 99 964€
+ OPCVM pour 199 552€
2.6.2. Disponibilités
Dans les disponibilités dont le montant total s'élève à 1 824 201€ figurent au 31/12/2018 des fonds déposés sur des livrets "B" pour un montant de 1 356 934 € répartis de la façon suivante :
Livret "B” InCité Caisse d'Epargne 651 331 € Livret "B" Incité Crédit Municipal 705 603 € Total 1 356 934 €
at. Subventions d'investissement
Les subventions d'équipement sont comptabilisées dès la signature de l'accord (arrêté de subvention), sauf s'il existe des conditions suspensives. Dans ce cas ; la subvention est enregistrée à la levée de ces conditions suspensives.
Les subventions d'investissement sont amorties et reprises au même rythme que le composant structure, ou au rythme de chacun des composants lorsque ces subventions peuvent directement y être rattachées.
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Voir rapport de l'expert comptable WP, SEMAPHORES roupe ALPHA
EM Régies et méthodes comptables
2.8 Provisions pour risques et charges
2.8.1. Provisions pour risques
Les provisions pour litiges, risques et charges sont comptabilisées conformément au règlement CRC 2000-06 sur les passifs. Elles sont évaluées en tenant compte du risque maximal pesant sur l'entreprise, en intégrant les éléments connus jusqu'à la date d'arrêté des comptes et en appliquant le principe de prudence.
2.8.2. Provisions pour gros entretien
Les dépenses justifiant des conditions relevant des gros entretiens font l'objet d'une provision. Notamment ces dépenses sont identifiées dans un plan pluriannuel d'entretien défini à 10 ans et déterminé en concertation avec le service technique.
Ce plan pluriannuel comporte trois éléments :
* l'identification de l'immobilisation objet des travaux d'entretien;
* le positionnement dans le temps des travaux d'entretien ;
* l'estimation de leur montant
La provision est constatée à compter de l'exercice au titre duquel les dépenses sont programmées et inscrites dans le programme pluriannuel.
Les dotations de l'exercice correspondent aux dotations échelonnées sur la périodicité des programmes d'entretien ainsi que, le cas échéant, lors de l'inscription dans le programme pluriannuel, aux rattrapages liés à l'usage passé.
Les reprises portent à la fois sur les dépenses réalisées et sur les modifications de programmation des dépenses.
Les dépenses de mises en sécurité des locataires, qui ne sont pas récurrentes, mais programmables de façon pluriannuelle, font l'objet d'une provision distincte.
2.9 Provision pour abondement
Consécutivement à l'accord d'intéressement du 6 juin 2017,
La provision pour abondement au plan d'épargne d'entreprise s'élève à 101 427 €
la provision de la taxe sur les salaires sur l'abondement à 9 534 €
110 961 €
2.10 Provision pour médailles du travail
Dans le cadre des règles sur le passif, il est depuis 2004 obligatoire d'enregistrer une provision pour "médaille du travail" correspondant aux versements probables liés aux salariés présents dans l'entreprise.
Au 31/12/2018, elle s'élève à 54 566 €.
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Voir rapport de l'expert comptable FX SEMAPHORES Groupe ALPHA S
M Régies et méthodes comptables
214 Produits et charges exceptionnels
Les produits et charges exceptionnels tiennent compte des éléments qui ne sont pas liés à l'activité normale de l'entreprise.
212 Indemnités de fin de carrière
Conformément au choix laissé par le Code de Commerce le montant des engagements de la société en matière d'indemnités de départ à la retraite des salariés ne fait pas l'objet d'une provision.
Le montant total des droits acquis réactualisés (charges sociales comprises) s'élève à 438 767€ au 31/12/18. Ces droits ont été transférés auprès d'un organisme externe pour 99 799 €.
La méthode de calcul utilisée par l'organisme est la méthode dite prospective avec des départs de mise en retraite à 62 ans.
L'évaluation a été calculée selon les modalités prévues par l'accord d'entreprise. Pour le calcul de cet engagement, il a été appliqué différents coefficients de probabilité à savoir :
*_ Coefficient de probabilité d'atteinte d'âge de la retraite,
*_ Coefficient de probabilité de maintien dans l'entreprise jusqu'à l’âge de la retraite, Y_ Coefficient d'augmentation des salaires,
Ÿ Coefficient d'actualisation des indemnités de départ à la retraite.
2.13 Crédit d'impôt pour la Compétitivité et l'Emploi
Le CICE a été calculé sur l'ensemble des rémunérations versées aux salariés intervenant sur les activités soumises à l'IS de la SEM au cours de l'année 2018 qui n'excèdent pas 2,5 fois le SMIC multiplié par un taux de 6%.
Il a été constaté pour un montant de 72 248€ en moins des charges de personnel, au crédit du compte « 649 — charges de personnel — CICE », conformément à la recommandation de l'ANC.
Le produit du CICE comptabilisé au titre de l'exercice vient en diminution des charges d'exploitation et est imputé sur l'impôt sur les sociétés du au titre de l'exercice.
Ce crédit d'impôt a contribué à l'embauche de trois nouveaux collaborateurs au sein des services « patrimoine » et « financier » pour accompagner le développement de la société. Il a également permis une hausse globale des rémunérations et de poursuivre la politique d'investissement.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 B
21
Voir rapport de l'expert comptable \ SEMAPHORES Groupe ALPH)
EM Notes sur le bilan
Actif immobilisé
Tableau des immobilisations
Au début Augmentation Diminution En fin
d'exercice d'exercice
- Frais d'établissement et de développement 4740 4740 - Fonds commercial
| - Autres postes d'immobilisations incorporelles 525 529 75 553 24 396 576 686 ! Immobilisations incorporelles | 530 268 75 553 24 396 581 426
- Terrains 3072234 510 000 3 582 234
- Constructions sur sol propre 39 207 688 2496 764 41 704 452 - Constructions sur sol d'autrui 42 216 378 36 337 42254 714 - Installations générales, agencements et |
aménagements des constructions 3207 227 8207 227 | - Installations techniques, matériel et outillage
industriels 13 007 13007 Installations générales, agencements
aménagements divers 8162 8162 - Matériel de transport 803 803 - Matériel de bureau et informatique, mobilier 256 480! 7647 264 137 - Emballages récupérables et divers | 15 584 15 584 - Immobilisations corporelles en cours | 3195745 4 903 423 3043 101 5 146 067 - Avances el acomples 60 191 653 840 60 191 653 840 Immobilisations corporelles 91 255 507 8698012 3 103 292 96 850 226
- Parlicipations évaluées par mise en
équivalence
- Autres participations 68 835 224 999 208 833, | - Autres litres immobilisés |
| - Prêts et autres immobilisations financières 650 650 Immobilisations financières 69 485, 224 999 294 483
ACTIF IMMOBILISE CRE 8 998 564 APE) 97 726 135
T u
Etats financiers INGITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable LS 27 \ x
IN Notes sur le bilan
Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles restant à amortir au 31/12/2018 sont constituées principalement par :
- logicels acquis 69 752€
- des études "chaufferie" 9 036€
- des acomptes relatifs à des développements de logiciels 17 249€
Immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Montant des dépenses comptabilisées : 4 993 423 euros
Les immobilisations en cours au 31/12/2018 sont les suivantes :
- "lot COUNORD" 2ème tranche 5 052 560€
- "Place Ferand Lafargue" 6 718€
-"5 Cours de l'Yser" 77 080€
- autres avances et acomptes sur immobilisations corporelles 663 549€
Amortissements des immobilisations
Au début de Augmentation Diminutions
l'exercice
- Frais d'établissement et de développement 4740
- Fonds commercial
- Autres postes d'immobilisations incorporelles | 448 545 32 104 Immobilisations incorporelles 453 285 32 104
- Terrains
- Constructions sur sol propre 13 568 207 1 109 781 - Constructions sur sol d'autrui 20 747 589 1 095 730 | - Installations générales, agencements et | aménagements des constructions 1514512 115 858
- Installations techniques, matériel et outillage
industriels 12 823 184!
! - Installations générales, agencements
aménagements divers 8 162
- Matériel de transport | 803
- Matériel de bureau et informatique, mobilier 209 388 25 050 - Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles 36 061 483 2 346 603
CEE CET EE
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable
SEMAPHORES Groupe ALPHA
A la fin de
l'exercice
4740
480 649
485 388
14677 988
21 843 318
1630 370
13.007
8162!
803;
234 438
38 408 086
EL UE] x SEMAPHORES Groupe ALPHA
M Notes sur le bilan
Actif circulant
Stocks
Un terrain d'une superficie de 91a 89ca, situé dans la commune de Mérignac, appartient à InCité depuis l'absorption de la
SAEMICO en 1996. Ce terrain a été valorisé à l'actif pour un montant de 142 774€.
Une dépréciation a été constituée en 2006 pour la valeur totale de ce dernier. Elle est maintenue dans les comptes 2018.
Etat des créances
Le total des créances à la clôture de l'exercice s'élève à 4 622 325 euros et le classement détaillé par échéance s'établit
comme suit :
Montant Echéances ; Echéances
brut | à moins d'un an à plus d'un an
| Créances de l'actif immobilisé :
Créances rattachées à des participations
| Prêts
| Autres 650 650
| Créances de l'actif circulant :
Créances Clients et Comptes rattachés 1365 263! 1 365 263 Autres 2.997 068 2 997 068 | Capital souscrit - appelé, non versé
| Charges constatées d'avance 259 344 259 344
Total 4 622 325 4 621 675 LE Î . .
| | Prêts accordés en cours d'exercice
Prêts récupérés en cours d'exercice î
Produits à recevoir
Montant
CLIENT FACT À ETABLIR 26 695
LOC EXCEDENT CHAR S. PROVISION 22877 AVOIRS NON RECUS 11246 | ORG SOC PDTS A RECEVOIR 24 088 DEBITEURS PDTS À RECEVOIR 813 900 | INT COURUS A RECEVOIR | 3631
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable | pas WX SEMAPHORES
MM Notes sur le bilan
Dépréciation des actifs
Les flux s'analysent comme suit :
Dépréciations| Dotations : Reprises | Dépréciations |
| au début de l'exercice | del'exercice | àla fin |
| de l'exercice | del'exercico |
Immobilisations incorporelles: | | Immobilisations corporelles | | Î Immobilisations financières. | | | Stocks | 142 774 142774 Créances et Valeurs mobilières | 421 956 98 024 60 1051 459 875!
ET ETAT XP 60 105 EE
l Répartition des dotations et reprises : |
Exploitation 98 024 60 105! Financières
| Excoptionnelles
Capitaux propres
Composition du capital social
Capital social d'un montant de 234 000,00 euros décomposé en 6 500 titres d'une valeur nominale de 36,00 euros.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ a)
SEMAPHORES Groupe ALPH
M Notes sur le bilan
Affectation du résultat
Décision de l'assemblée générale du 29/05/2018.
Montant
| Report à Nouveau de l'exercice précédent | | Résultat de l'exercice précédent 460 444. | Prélèvements sur les réserves
Total des origines CE
| Affectalions aux réserves 460 444! : Distributions Î Autres répartitions | Report à Nouveau |Î
LCR COR LOTS PTIT 460 444
L'affectation du résultat 2017 en autres réserves s'est faite de la manière suivante: - réserves de l'activité agréée 94 257€
- réserves des autres activités 366 187€
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Voir rapport de l'expert comptable \ MM Notes sur le bilan
Tableau de variation des capitaux propres
x SEMAPHORES Groupe ALPH
Solde au Affectation Augmentations Diminutions Solde au
Î 01/01/2018 des résultats 31/12/2018
Capital 234 000! 234 000
| Primes d'émission | 1803 1803 |
|
| Réserve légale | 23 400 23 400
Réserves générales 11 195 263 460 444 460 444 11 655 708 Î
Résultat de l'exercice | 460 444 460 444 374 839 460 444 374 839!
| Subvention d'investissement 6972 156! 243 028 6729 127!
Total Capitaux Propres 18 887 0 L'EETE) 018 877 |
Provisions
Tableau des provisions
Provisions | Dotations Reprises Reprises Provisions
! audébut | de l'exercice utilisées | nonutilisées à la fin
de l'exercice de l'exercice de l'exercice de l'exercice
Litiges
Garanties données aux clients
Pertes sur marchés à terme
Amendes et pénalités
| Pertes de change
Pensions et obligations similaires 137 246 121261 92 980 165 527
Pour impôts
Renouvellement des immobilisations |
Gros entretien et grandes révisions 2476 297 417 168 422 287 2471177
Charges sociales et fiscales
| sur congés à payer
Autres provisions pour risques
| el charges | |
| | Î | LE 2 613 543 2 636 704 Î
| Répartition des dotations et des | l
| reprises de l'exercice : î |
Exploitation | ï 528 429
! Financières
Exceplionnelles
515 267.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable S a MMM Notes sur le bilan
Dettes
Etat des dettes
x SEMAPHORES Groupe ALPHA
Le total des dettes à la clôture de l'exercice s'élève à 59 127 318 euros et le classement détaillé par échéance s'établit
comme suit :
Emprunts obligataires convertibles (*)
Autres emprunts obligataires (*)
Emprunts (") et dettes auprès des
établissements de crédit dont :
| = à 1 an au maximum à l'origine
!- à plus de À an à l'origine
| Emprunts et deltes financières divers (°) (°*)
Dettes fournisseurs et comptes
| rattachés
Dettes fiscales et sociales
| Dettes sur immobilisations et comptes
rattachés
Autres dettes (**)
| Produits constatés d'avance
|
Total
€) Emprunts souscrits en cours d'exercice
€) Emprunts remboursés sur l'exercice
*) Dont envers les associés
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Î Montant | Echéances
| brut à moins d'un an
| A8 618 516! 8056073)
1 628 637 759 889
884 667 884 667
1057 616 1057 616
949 085 949 085
| 220 371 220 371
Î 5 768 426 5 768 426
ERIC)
| !
| l | 8570 376!
| 8 304 336!
Voir rapport de l'expert comptable
Echéances Echéances
àplus d'unan : à plus de 5ans
13 857 976 26 703 567
113 999 754 749
EEE 13 971 975 MW Notes sur le bilan
Charges à payer
FOURNISSEURS FACT N PARVENUE
FRS IMMOB FACT N PARVENUES
INT COUR ET N EC. ARKEA
INT COUR ET N EC. BANQUE POSTALE
INT COUR ET N EC. CDC
INT COUR ET N EC. CAISSE EPARG
INT COUR ET N EC. C.AGRICOLE
INT COUR ET N EC DEXIA
INT COUR ET N EC. C COOP
: INT COUR ET N EC. LCL
! INT COUR ET N EC. ASTRIA
INT COUR ET N EC. CILSO
DETTES PROV CONGES PAYES ET RTT
PERS.AUTRES CHARGES A PAYER
CHARG SOC CONGES PAYES ET RTT
ORG SOC CH A PAYER
CH FISCALES CONGES PAYES ET RTT
CREDITEURS CH. À PAYER
#7 SEMAPHORES Greupe ALPH
Montant
282 963
231 528.
Comptes de régularisation
Charges constatées d'avance
| | | Charges |
| d'exploitation
| CHARGES CONST D AVANCE 259 344,
Produits constatés d'avance
Produits
d'exploitation
! NEUTRE RESULTAT INTERM PROVISOIRE O | 5 768 426 |
Charges
Financières
Charges
Exceptionnelles
Produits
Financiers
Produits
Exceptionnels
Total CRE
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB + Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable x SEMAPHORES Groupe ALPHA
M7 Notes sur le bilan
Variation des stocks et Contrôle de la production
Informations relatives aux encours des concessions d'aménagement :
Bordeaux Centre
Historique 2
Concédant 1 [Ville de Bordeaux
Date de signature convention 2 01:06/201:|
[Date expiration convention 3 31:05/2020|
Prise en charge résultat 4 concessionnaire
Résultat prévisionnel hors part. concédant 5
Participation concédant à terminaison 6
[Cumul dépenses 7 39 599 105
Cumul recettes $ 17 656 118
Participation concédant 9 11 800 000
Stock 31-12 10 15911412
Provision charges 1 0
[Neutralisation résultat a 3768426
[Participation à recevoir 13 1852 573
1. Nom de la collectivité contractante
2. Date signature de la convention par la sem et le concédant
3. Date d'expiration de La convention
Répartition conventionnelle du résultat de l'opération (concédant concessionnaire sisques partagés )
Résultat de l'opération hors participation du concédant selon le CRACL servant de bass à l'arräté des comptes annuels
6. Participation du concédant inscrite dans le CRACL servant de base à l'arrété des comptes annuels
7. Montant du cumul des charges comptabilisées au 31/12
8. Montant du cumul des produits hors participations du concédant comptabilisés au à
9. Montant des participations du concédant comptabilisées au 31/12
10. Montant du stocks de concessions d'aménagement en cours au 3: (eumul des charges diminués du coût de revient des lots vendus }
11. Montant de la provision pour charges comptabilisée dans Is cas ou les charges sont inférieures au coût de revient des lots vendus 12. Montant du compte 482 débiteur (participation à recevoir) ou créditeur au 31/12 (participation perçue d'avance)
15. Participation du concédant inscrite dans le CRACL diminuée des participations comptabilisées
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ WX SEMAPHORES Groupe ALPHA
MX Notes sur le bilan
Informations relatives à la variation de stock et au contrôle de la production
stockée :
us premières et approvisionnement
En ours de production de biens
| * Conventions publiques d'aménagement
- Dépenses
- Coût de reuient estimé des cessions (à déduire)
TOTAL 2e
34 424 951
19444 901
14 603 050]
5474 152]
4246 79
1 228 364]
39 699 103,
23 687 692)
15911411
| autres opérations
| = Dépenses 142774 142 774ù
15911414
142 774]
142 774]
0]
14 683 050
- Dépréciation (à déduire)
TOTAL 2b
TOTAL 2 1228 361
TOTAL 3 |En ours de produetion de service
||Stocks produits finis
TOTAL 4
||Autres stocks TOTALE
| | L TOTAL GENERAL . EE 14 663 050] 1 228 361 15911 411
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable Fa x SEMAPHORES Greupe ALPHA
MM Notes sur le compte de résultat
Charges et produits d'exploitation et financiers
Rémunération des commissaires aux comptes
Montant comptabilisé au tire du contrôle légal des comptes annuels : 24 229 Euros
Transferts de charges d'exploitation et financières
Transfert de charges d'exploitation vers les opérations:
Dans le cadre du contrat de concession "Centre Historique Bordeaux 2", la société impute une quote-part de ses frais
généraux sur l'opération selon les modalités définies par la convention.
Cette rémunération est imputée à l'opération par un compte de transfert de charges. Au titre de l'exercice 2018, le montant
représente 1 041 096€.
Transfert de frais et produits financiers:
Ce compte permet l'incoporation des charges financières durant la période de construction au coût de production des
immeubles; Au titre de l'exercice, les montants incorporés sont les suivants:
-"Ilot Counord" : 35 607€
-"43 Cours Victor Hugo": 801€
-"6 Cours de la Marne": 5 905€
Charges et Produits exceptionnels
Résultat exceptionnel
Résultat exceptionnel
31/12/2018 31/12/2017
| |
Produits exceptionnels sur opérations de gestion 49070! 158 081 Produits exceptionnels sur opérations en capital 256 028| 515 527 Reprises sur provisions et transferts de charge |
CT EE ETIIE GX
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4709 7 094
Charges exceptionnelles sur opérations en capital 4068 Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions | 22|
Total des charges exceptionnelles 4709 11 tr | |
Résultat exceptionnel k 299 390 662 425
Etats linanciers INCITE BORDEAUX LA CUB -Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 DR
Î 32 Voir rapport de l'expert comptable x SEMAPHORES Groupe ALPHA me
MMM Notes sur le compte de résultat
Opérations de l'exercice
Charges Produits
| Pénalités, amendes fiscales et pénales 155 | Autres charges exceptionnelles sur opérations de gestion 4 554 | | Rentrées sur créances amorties | 904! | Autres produits exceptionnels sur opérations de gestion 48166. Produits des cessions d'éléments d'actif 12 000 | Subventions d'investissement virées au résultat 243 028)
TOTAL EE 304 098 ; \
Résultat et impôts sur les bénéfices
Ventilation de l'impôt
| | Résultat Impôt Résultat Î | avant correspondant (*) après | Impôt | Impôt |
+ RéSUNAL aura (") 230 046 137 419 92 626
+ Résultat exceptionnel 299 390 17177 282 213
- Participations des salariés |
Résultat comptable 529 435 154 596 ROSE:
| (°) comporte les crédits d'impôt (et à ce tire le CICE) | Î
| (*) Majoré du montant du CIGE | |
! (montant repris de la colonne “Impôt correspondant") | |
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ x SEMAPHORES Groupe ALPHA ne
EM Notes sur le compte de résultat
Accroissements et allégements de la dette future d'impôt
La situation fiscale latente, compte tenu d'un taux d'impôt sur les sociétés valorisé à 28 % à hauteur de 500 000 € et 33 1/3
% au-delà, fait ressortir une dette future d'impôt d'un montant de 13 356 euros. Ce montant ne tient pas compte d'un
éventuel paiement de la contribution sociale sur les bénéfices.
Montant
| Accroissements de la dette future d'impôt
| Liés aux amortissements dérogatoires | Liés aux provisions pour hausse des prix | Liés aux plus-values à réintégrer
Liés à d'autres éléments
Subventions d'investissement : 168 817
A. Total des bases concourant à augmenter la dette future 168 817
Allègements de la dette future d'impôt
Liés aux provisions pour congés payés
| Liés aux provisions et charges à payer non déductibles de l'exercice 121 119
Liés à d'autres éléments
B. Total des bases concourant à diminuer la dette future EI
COS
E Moins-values à long terme
Estimation du montant de la dette future d'impat 13356
Base =(A-B-C-D) [
Impôt valorisé au taux de 28 % à hauteur de 500 000 € et 31 % au-delà
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable eus EM Notes sur le compte de résultat
Ventilation du chiffre d’affaires
SEMAPHORES Groupe ALPH:
Rubriques (en k€)
Total
31/12/2018
(Chiffre d'affaires
Ercor
Chiffre d'affaires:
| France
Total
31/12/2017
Récupération charges locatives
Rfacturations
[Livraison chauffage
CE RE]
[Ventes et récupérations de charges
Ventes AST et locaux
Subventions-Participations
Divers
ALT ET PRE TETE
Mandats
Prestations de services 598 598 674 Divers 22 22 22]
TOTAL 17 199, 17 199 17 359 1%
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable ps MN Autres informations
Effectif
Effectif moyen du personnel : 50,95 personnes.
; Personnel | salarié
Cadres
| Agents de maîtrise et techniciens
| Employés
Ouvriers
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable
WX SEMAPHORES Groupe ALPHA
Personnel mis
à disposition
17
16
17 x SEMAPHORES Groupe ALPHA
MN Autres informations
Engagement Hors Bilan
Emprunts
La situation des emprunts au 31/12/2018 se présente de la façon suivante :
Restant dü au Réalisations Remboursement
SLT 7214 pl CELL
Siège Victor Hugo 1121649€ 157812€ 962 827 €|
Activité bailleur 26 3762% € 6850 376€ 6226 524€ 26 999 088€
CPA Bordeaux 2 11 500 001 € 1720000€] 2000 000€ 11 220 001 €|
48 997 886 € 86793176€] 8 394 336€ 49 182 926€
Eu égard au caractère spécifique des opérations conduites par la SEM, pour des opérations de concession et de logement social, et aux règles fixées par le législateur, les collectivités territoriales peuvent garantir dans les limites fixées par la loi les emprunts contractés par la SEM.
Au 31 décembre 2018, le montant des emprunts s'analyse comme suit :
Restant dû au Dont part du te _
EDIT CRO garantie De pursere FOIE 1
Siège Victor Hugo 3 827 € 481919€ 481 915€
Activité baileur 26989088€| 27792075€ 9207012€
CPA Bordeaux 2 11220001€ Ssoocuiel 1 720 000 €
49 182 926 € 3777399% € 11408931€
Parmi les dettes financières long terme figurent des emprunts liés aux opérations en concessions d'aménagement, elles même présentées en stocks. Les stocks étant rattachés à l'actif circulant, il y a lieu de déduire ces dettes financières, pour le calcul du fonds de roulement.
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018 nn
37
Voir rapport de l'expert comptable \ x SEMAPHORES Groupe ALPHA
BY Autres informations
Répartition activité agréée — règlement ANC 2015-04
Les sociétés d'économie mixte agréées établissent un compte de résultat et un bilan faisant apparaitre distinctement le résultat de l'activité agréée selon les modalités définies aux articles 171-1 à 173-3 du règlement de l'ANC (Autorité des Normes Comptables) n° 2015-04 du 4 juin 2015. Ces dispositions sont applicables aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015. Les états financiers de InCité ont été adaptés en conséquence.
Il'est rappelé que InCité porte les activités suivantes :
- Activité d'aménagement
- Activité de gestion locative d'un parc immobilier de logements libre et de logements agréés avec location de commerces en accessoire
-__ Activité de prestations de service
Modalité de répartition des postes de résultat :
Les modalités de répartition des postes de résultat entre activité agréée et autres activités sont les suivantes:
* Le périmètre des activités agréées a été défini. Il correspond au périmètre du secteur bénéficiant de l'exonération en matière d'impôt sur les sociétés.
+ Les produits et charges directs des programmes de l'activité agréée sont affectés directement dans la comptabilité analytique de Incité. Il s'agit principalement des loyers, des charges récupérables, de la maintenance, du gros entretien (dépenses et provision), de la taxe foncière, des cotisations CGLLS, des impayés (créances irrécouvrables et provisions), des amortissements, des quotes-parts de subventions d'investissements, des intérêts sur emprunts, des cessions d'immeubles et VNC des immeubles cédés.
* Les charges affectables à la personne sont réparties selon les clés suivantes : - Charges liées aux salariés «opérationnels» (salaire, cotisations sociales, taxes sur salaires, frais de déplacement, … à l'exclusion des frais de formation) affectées directement aux
opérations pour lesquelles ils contribuent, sur la base d'un suivi des temps passés - Charges des personnels gardiens affectées aux activités de gestion locative agrée ou non agrée en fonction des Equivalents Temps plein
- Charges des personnels administratifs affectées comme les autres charges non-affectables soit selon la règle de l'ETP.
* Les charges non affectables à la personne correspondant aux charges dites «de structure» communes à l'ensemble des activités sont ventilées suivant la règle de l'Equivalent temps plein (ETP)
* Les produits de placements sont traités de la façon suivante :
- Les trésoreries des opérations d'aménagement étant distinctes, les produits financiers dégagés le cas échant par ces opérations sont directement affectés dans les sections analytiques respectives
- Les autres produits financiers proviennent exclusivement de l'activité de gestion locative de la société et sont donc ventilées à chacun des programmes selon la clé de répartition «
chiffre d'affaires du secteur locatif »
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
D 38 Voir rapport de l'expert comptable
— WX SEMAPHORES Groupe ALPHA
MM Autres informations
Suivi de l'utilisation du résultat de l'activité agréée
Tableau d'affectation des résultats de l’exercice précédent :
Résultat N-1 Dont résultat des activités
agréées
n … nn "7
Compte tenu de cette affectation, au 31 décembre 2018, le poste « autres réserves » lié à l'activité agréée s'élève à 263 022 €.
ORIGINES:
Report à nouveau avant affectation du résultat
Résultat de l'exercice
- Prélèvement sur les réserves
LAFFECTATIONS:
- Affectation aux réserves :
Réserve légale
Autres Réserves
Dividendes
Report à nouveau après affectation du résultat
Etats financiers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \ x SEMAPHORES Groupe ALPH:
MN Autres informations
Présentation du compte de résultat de l’activité agréée :
Toutes Activités dont acivités agréées
31/12/2018 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2017
[Vente de marchandises - - de biens 4245791 4360556 Produelonvende is 12952 350 12 998 508 4107136 4116810 (Chiffre d'affaires net (France) 17198181 7 17359063 4107136 4116840 (Production stockée 128361 - 770 469 Production immobilisée 62166 7152 [Subvention d'exploitation - 4912 810 Reprise sur amortissements et provisions, transferts de charges 2480526 2630901 467 015 526415 Autres produits 9110 44272 A 06 42063
Achats de marchandises - è
[Variation de stock (marchandises) - - Achats de matières premières et autres approvisionnements - - - - Variation de stock matières premières et autres approvisionnements) - - JAutres achats et charges externes 10716 709 8745 190 1481192 1514833 Impôts, taxes et versements assimilés 2488 399 2529069 634 822 625 757 Salaires et traitements 2513046 2641324 505 704 504 640
Charges sociales 1297105 1229348 273474 238845
e £ Surimmobilisation * dt2tion aux amortissements 2378707 2348 796 1379683 1380 107 2 £ - dotation aux provisions - - 8 ê Sur actif cireulant : dotation aux provisions 98024 117 807 35357 35511 , Pour risques et charges : dotation aux provisions 538429 841638 165 307 143328 111713 306 414 30087 37 934 Total des charges
d'exploitation 20 142 132 18 759 585 4 505 625 ETS CETTE Ton 836172 CE] LE 215 202
Bénéfice attribué ou perte transférée # x
[Perte supportée ou bénéfice transféré - _
Produits financiers de participations
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé 374 700
Autres Interêts et produits assimilés 9781 8798 4816 3282
Reprises sur provisions et transferts de charges «2313 15 463 36408 15463
Différences positives de change - :
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement - -
Produits financiers RE] 24 960 GE LEZ
Dotations financières aux amortissements et provisions -
Interêts et charges assimilées 661964 689723 417941 428052 Différences négatives de change ;
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement . Charges financières EE] ZT ET ET C C2 Ur EE ÉROTOENNnEn ET
lProduits exceptionnels sur opérations de gestion
Produits exceptionnels sur opérations en capital
Reprises sur provisions et transferts de charges
Produits exceptionnels
(Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
(Charges exceptionnelles sur opérations en capital
(Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Charges exceptionnelles
194104
CR NT
Participation des salariés
Impôts sur les bénéfices
CETTE 21338 240 20 038 401 ETCYT] 5005 316
COPAINS L'ÉELUN CEE 4924 356 4911059
CET EEE] ET CT
Etats linanciers INCITE BORDEAUX LA CUB - Période du 01/01/2018 au 41/12/2018
Voir rapport de l'expert comptable \