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Déliberation - 2. Finances Approbation Crac 2022
Document publié le Mercredi 14 juin 2023 par la commune de Chazelles-sur-Lyon.
Lien du pdf (Déliberation - 2. Finances Approbation Crac 2022)
Thèmes du document : Logement, Banque, Aménagement du territoire,
COMMUNE DE CHAZELLES-SUR-LYON
DELIBERATION N° 230620 _002
OBJET : FINANCES : APPROBATION DU C.R.A.C 2022 DE LA Z.A.C. DES PUPIERES
L'AN DEUX MIL VINGT-TROIS, LE VINGT JUIN à dix-neuf heures, le Conseil Municipal de la
commune de Chazelles-sur-Lyon, dûment convoqué, s'est réuni en session ordinaire, en mairie,
sous la présidence de Monsieur Pierre VERICEL, Maire.
Nombre de Conseillers Municipaux en exercice : 29
Date de convocation du Conseil Municipal : 14 juin 2023
Nombre de Conseillers présents (y compris ceux ayant donné procuration) : 29
Ladite délibération a été adoptée à l'unanimité des votants (28 voix pour).
Mr le Maire ne prend pas part au débat ni au vote.
Présents : Pierre VERICEL - Michel NEEL - Michel FAURE - Maryvonne MOUNIER - Annie CHAPUIS - Pierre THOLLY - Marie-Christine BERTHOLLET - Hervé LASSABLIERE - Christiane BRUYAT - Corinne CHEVRON - Emmanuelle NEEL - Isabelle POULARD - Cyril D'IPPOLITO - David BOURKAIB - Mickaël HATRON - Christian BLANCHARD - Aline CIZERON - Yves GORD - Christine MONTAGNY - Maxime
PEILLER.
Absents ayant donné procuration : Jeanine RONGERE A Maryvonne MOUNIER - Ludovic PADUANO
A Michel NEEL - René GRANGE À Marie-Christine BERTHOLLET - Thierry PONCHON A Corinne CHEVRON - Florence PAILLEUX A Michel FAURE - Frédéric BERTHET À Annie CHAPUIS - Nathalie
JOUBAND A Isabelle POULARD - Julienne BERTHET À Hervé LASSABLIERE - Gérard HAEGY A Christian
BLANCHARD.
Secrétaire élu pour la session : Michel FAURE
Michel NEEL, 1° adjoint, rappelle à l'assemblée que la mise en place de la ZAC des Pupières, tout comme
celle de la Charrantaine, a fait suite au constat par la commune, de la nécessité de maîtriser le
développement de son urbanisation. La commune de Chazelles-sur-Lyon a décidé, en application des
dispositions des articles L.300-4 et L.300-5 du code de l'urbanisme, de confier à NOVIM (ex SEDL)
l'aménagement de la «Zone d'Aménagement Concertée des Pupières» par convention publique
d'Aménagement du 26 juillet 2004.
Monsieur NEEL présente à l'assemblée le Compte-Rendu d'Activités à la collectivité concédante pour l'année
2022. Ce C.R.A.C fait le point contractuel de l'avancement financier, physique et commercial de l'opération à
la date du 31 décembre 2022. Il propose également les conditions de poursuite de l'opération en prenant en
compte un échéancier prévisionnel de recettes et de dépenses correspondant.
Monsieur NEEL propose à l'assemblée d'approuver le compte-rendu d'activités 2022 de la ZAC des Pupières.
Ouï cet exposé, le Conseil Municipal, après en avoir délibéré :
- APPROUVE le C.R.A.C 2022 de la ZAC des Pupières,
- AUTORISE Monsieur le Maire ou son représentant à signer toutes pièces relatives à ce compte-
rendu d'activités 2022. Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur msn ANELLES 042-214200594-20230620-230620_002-DE
Ont signé au registre tous les membr Accusé cer exo
$ Wu Réception par le préfet 26/0612023
Pour copie conforme, = Pubication : 29/06/2023 ï Monsieur le Maire, $ te-secrétaie de séance,
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COMMUNE DE CHAZELLES-SUR-LYON
ZAC DES PUPIERES
Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur
042-214200594-20230620-230620_002-DE
Accusé certifié exécutoire
Réception par le préfet : 26/06/2023
Publication : 29/06/2023
COMPTE-RENDU D'ACTIVITES AU CONCEDANT
ARRETE AU 31-12-2022 PREAMBULE
Le présent compte-rendu d'activités à la collectivité concédante (CRAC) est établi en
application de l'article 19 de la convention de concession signée le 26.07.2004 entre la
Commune de Chazelles-sur-Lyon et la SEDL (Délibération du Conseil Municipal le
08.07.2004).
I fait le point contractuel de l'avancement physique, commercial et financier de l'opération à la date du 31.12.2022. I| propose les conditions de poursuite de lopération en prenant en compte un échéancier prévisionnel de recettes et de dépenses correspondant. PREMIERE PARTIE :
Rappel du contexte, de la situation administrative,
du programme et de son évolution
RAPPEL DU CONTEXTE
La mise en place de la ZAC des Pupières, tout comme celle de La Charrantaine, fait suite
au constat par la Commune, de la nécessité de maîtriser le développement de son
urbanisation.
Dès 2001, au regard de son POS, la Commune a subi une forte pression foncière et
constaté l'intérêt de lotisseurs et promoteurs pour conduire des opérations d'habitat
ponctuelles. Cette situation de commune attractive a cependant conduit à devoir
encadrer ce développement de l'habitat de manière coordonnée afin d'éviter des
conséquences négatives à moyen terme, tant sur le plan de l'urbanisme que sur celui
de l'infrastructure en voirie et réseaux.
Deux ZAC ont ainsi été décidées, avec pour chacune d'elles des objectifs proches :
> offrir des capacités de développement en matière d'habitat individuel, mais
de manière structurée ;
> définir une hiérarchie des programmes à développer, à partir du centre-ville,
chacune des ZAC intégrant notamment la restructuration d'un îlot urbain
{avec friche industrielle) en parallèle du secteur de développement
pavillonnaire ;
> offrir la capacité de développer des programmes mixtes habitat individuel,
groupé voire en petit collectif, et d'équipements publics ;
> maintenir la possibilité pour des structures privées de conduire directement
des projets, tout en faisant en sorte que ces structures contribuent au
financement des équipements publics d'infrastructure réalisés par la ZAC
(instauration pour ce faire du régime des participations en ZAC).
Convention Publique d'aménagement
La Commune de Chazelles-sur-Lyon a décidé, en application des dispositions des articles
L. 300-4 et L. 300-5 du code de l'urbanisme, de confier à la Société d'Equipement et de Développement de la Loire (SEDL), l'aménagement de la «Zone d'Aménagement
Concerté (ZAC) des Pupières » par Convention Publique d'Aménagement du 26 juillet
2004.
Il est précisé que la SEDL a changé de dénomination le 01 août 2019 et se nomme
désormais NOVIM. Avenant 1 du 14 février 2007 : convention prorogée jusqu'au 31.12.2016, pour tenir
compte des délais matériels de clôture d'opération, préciser la participation communale
au regard des prix de vente définitivement pratiqués, et des précisions restant à
apporter à certains éléments de programme.
Avenant 2 du 10 octobre 2013 : redéfinition du programme de la ZAC compte tenu des
modifications de la mise en place du SCOT Sud Loire, lequel a entraîné une modification
du PLU de là commune de Chazelles-sur-Lyon.
Avenant 3 du 28 avril 2016 : prolongation de la convention publique d'aménagement de
5 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2021 afin de mener à bien les différents secteurs à
urbaniser et à commercialiser et modification des modalités de rémunérations de la
SEDL.
Avenant 4 du 18 juillet 2019:
+ _ Apport à titre gratuit par le concédant à l'aménageur les parcelles cadastrées
A754-757 et 758, foncier nécessaire à la poursuite et l'optimisation de l'opération,
notamment pour le domaine Chanteperdrix. Ce foncier est valorisé dans le bilan
d'opération.
+ __ Coût prévisionnel des ouvrages et participation communale;
°< Rémunération complémentaire de l'aménageur pour la mission d'acquisition.
Avenant 5 du 06 novembre 2019:
+ Prolongation de la convention publique d'aménagement de 3 ans, soit jusqu'au
31 décembre 2024 afin de mener à bien les différents secteurs à urbaniser et à
commercialiser et modification des modalités de rémunérations de NOVIM:;
+ _ Mise à jour du bilan de l'opération et mise en place d'un emprunt; + Complément de rémunération de l'aménageur pour la mise en place de
l'emprunt.
CONTEXTE DE REALISATION - PROGRAMME INITIAL GENERAL |
Les orientations fixées par la collectivité ont débouché sur la définition de projets d'aménagement cadre pour chacune des ZAC. Chacun des projets a ainsi fait l'objet d'une procédure de ZAC.
La ZAC des Pupières a ainsi été créée le 10.01.2002. Elle porte sur un périmètre de 23 ha
répartis de la manière suivante :
> Environ 2 ha au lieu dit « La ville »
Le secteur constitue un petit îlot en partie bâti et en partie en terrain nu. Il
correspond à un îlot urbain en contact avec le centre ville et comporte
notamment:
+ une friche industrielle: site Morreton appartenant au Crédit Agricole
{bâtiment aujourd'hui démoli),
+ 3 petites parcelles avec de l'habitat, + une ferme et des terrains attenants.
Cet îlot est dévolu à un programme aux caractéristiques urbaines (logements
collectifs et groupés, équipements).
> Près de 21 ha de terrains non bâtis aux lieux-dits Les Pupières, Bras
de fer et Platière
Dans le cadre de ce périmètre, plusieurs parcelles (environ 52 800 m2) ne seront pas acquises du fait de leur dévolution :
+ Cimetière : environ 26 000 m2
«Terrain de sport: environ 8 700 m2
+ Maisons Pavoux et Chareton : environ 3 700 m2
° Chambre funéraire : environ 2 500 m2
° Lotissement Chartier (accepté dans le projet ZAC) : environ 7 900 m2
+ Lotissement indivision Vacher/Pupier : environ 4 000 m2
La surface à acquérir se situait donc aux environs de 16 ha sur ce secteur {estimation 157 200 m2}
Les terrains sont dévolus principalement à de l'habitat individuel et groupé, ainsi qu’au
projet d'accueil de l'ADAPEI.
A noter que suite à l'approbation du SCOT et aux nouvelies règles de densité
applicables au territoire de Chazelles-sur-Lyon, une redéfinition du projet et de son
phasage a été réalisée.
Les dossiers de réalisation de ZAC correspondant ont été approuvés par le Conseil
Municipal de Chazelles-sur-Lyon en date du 22-04-2004.
Parallèlement à la mise en place de ces procédures de ZAC, les deux projets
d'aménagement ont également fait l'objet d'une procédure de Déclaration d'Utilité
Publique. Les projets ont ainsi été déclarés d'utilité publique par Arrêté de Monsieur le Préfet de la Loire, en date du 03-12-2003.
Enfin, compte tenu de l'importance de chacun des projets, ceux-ci ont été confiés par
voie de convention publique d'aménagement (désormais dénommée convention de
concession d'aménagement) en date du 26-07-2004.
A la suite de la mise en place de ces conventions avec la SEDL, le bénéfice de la Déclaration d'Utilité Publique a été transféré à la SEDL aménageur pour le compte de la
Commune, par Arrêté de Monsieur le Préfet de la Loire en date du 12.04.2005.
Puis, à la demande de la SEDL en date de septembre 2008, la durée de validité de la DUP
a été prorogée de 5 ans par M. le Préfet de la Loire. L'arrêté n° 419 du 23 Octobre 2008
prorogeait ainsi la durée de validité jusqu'au 3 décembre 2013.
A noter que la DUP seule ne permettait pas d'engager d'expropriations. Pour ce faire, si
la situation l'avait exigé, il aurait été nécessaire de conduire une enquête parcellaire
en vue de solliciter l'arbitrage du Juge.
La DUP étant arrivée à son terme, il n’est plus possible d'envisager l'expropriation. RAPPEL DU PROGRAMME INITIAL - Précisions sur son évolution
SECTEUR PUPIERES - BRAS DE FER - PLATIERE
Foncier
Rappel des surfaces : 21 ha d'emprise
Environ 15,7 ha à acquérir (environ 7,6 ha d'ores et déjà acquis, soit 48% des terrains) et environ 58000 m? ne seront pas acquis (voir chapitre « contexte de réalisation »).
La modification de la stratégie est liée à des problèmes de maîtrise foncière. La DUP est
au seul bénéfice de la SEDL, ce qui rend préférable une acquisition de tous les terrains
par l'opérateur de la Commune.
Le principe de vendre des emprises à lotir par des structures privées n'est plus
réellement d'actualité. Le cadre du bilan est donc élaboré sur la base d'une réalisation
du projet d'aménagement par la SEDL, ce qui n'exclut pas des négociations groupées,
mais avec des constructeurs et non des lotisseurs.
Le programme d'aménagement initial sur le secteur Pupières, Bras de fer et Platière
prévoyait:
+ Un équipement public (5 000 m2) pour l'ADAPEI ;
+ Environ 130 maisons individuelles réparties de la manière suivante :
- 75 lots individuels (viabilisation et cessions des lots) ;
- 55 lots d'habitat individuel réalisés par des sociétés tiers (recettes sous forme
de participation en ZAC).
Ce programme a dû s'ajuster fortement en fonction des besoins réels de la collectivité
et des orientations du futur SCOT.
SECTEUR ILOT CHARITE, LIEU DIT LA VILLE
Foncier:
Rappel des surfaces : 2 ha environ d'emprise
Acquisitions : Programme sans modification
Propriétés bâties acquises (propriétés Chambas, Frappa et
Breso)
5.000 m2 de terrain environ (propriété Chaize) déjà acquis
A noter que le site Moretton a fait l'objet des travaux de dépollution par EPORA et a été
acquis par la commune fin d'année 2017.
Le programme d'aménagement _initial sur le secteur Ilot Charité lieudit «La
Ville » prévoyait : + _ environ 40 logements collectifs sous forme de petits immeubles
+ environ 30 maisons groupées.
Ce programme a été modifié en 2008 pour tenir compte de la possible implantation de
Fhôpital ce qui a diminué par 2 le nombre de logements potentiellement
constructibles. À ce jour, au regard des besoins de l'hôpital, l'ensemble des propriétés
acquises sont nécessaires à la réalisation du programme. La démolition du 40 rue
protière a été réalisé en 2022 pour l'aménagement d'un parking. DEUXIEME PARTIE :
Avancement à fin 2022
Compte tenu de l'ampleur du projet, celui-ci a démarré par les acquisitions foncières
uniquement et la mise au point du projet d'aménagement.
> Acquisitions foncières :
Elles ont débuté fin 2004 et se sont concrétisées en 2005 par l'acquisition de la
propriété Chaize (paiement en 2005 et 2006) : 78 657 m2 pour 701 700 €;
Par ailleurs, ont été acquis :
e La maison « Chambas » pour 80 000 €
+ La propriété Martin (préemption) au Platières (2 895 m2) pour 17 229€
e La maison « Frappa » pour un montant de 37 000 €
Le coût des acquisitions s'est donc élevé à 847.125.37 €. (frais notaire et diagnostics
bâtiments, plomb, etc. inclus) à fin 2010.
Le montant de 39 200 € en 2011 correspond à l'acquisition du local Breso et la
relocalisation de l'occupant (paiement échelonné jusqu'en 2017).
Dans le cadre de l'urbanisation secteur Platière, une proposition d'offre d'achat était
faite le 10 novembre 2015 pour la parcelle A75. Cette offre n'a pas été acceptée à ce
jour.
En 2022, la parcelle À 75 à été vendu à un lotisseur/constructeur. Celui-ci a proposé
un projet de constructibilité à la collectivité. Une participation financière sera calculée sur la surface de plancher construite multiplié par l'indice de la construction
en vigueur à la date d'obtention du permis de construire.
Le montant des acquisitions s'élève à 1.034.220 € HT au 31/12/2023.
> Travaux réalisés :
À fin 2006, seuls ont été réglés quelques travaux de réseaux aux abords du
lotissement Chartier pour 6 348 £.HT.
En 2007, les travaux de renforcement de l'alimentation en eau potable de la Rue des
Sports en lien avec le Syndicat des Eaux (qui finançait la reprise des branchements
existants) ont été réalisés pour un montant de 62 353 € HT, Ces travaux, prévus de
8 longue date, ont été rendus nécessaires par la mise en chantier des lotissements de
M. Chartier et ensuite de l'indivision Pupières (Terre des Bleuets). Le montant de
68 836 € HT correspond donc à ces travaux ainsi qu'à quelques travaux d'entretien.
En 2010 et 2011 a été réalisée la desserte du programme de l'ADAPEI pour 16 898 €
HT.
En 2012, les dépenses de travaux d'alimentation électrique pour le programme
ADAPEI ont été réalisées pour 5685 € HT. Pour les acquisitions, les dépenses
concernaient les taxes foncières et un diagnostic immobilier pour 530 € HT.
En 2013, les dépenses concernaient les travaux de réaménagement de la rue Isidore
Ducasse pour un montant de 256 835 € HT. Pour les acquisitions, les dépenses correspondaient à la régularisation de frais d'acte suite à l'acquisition des parcelles
BRESO,
En 2014, les dépenses étaient s'élevaient à 39.994 € HT et concernaient
essentiellement le solde des travaux de la rue Isidore Ducasse, les honoraires de la
maîtrise d'œuvre, de la SEDE, les frais financiers et les frais divers,
En 2015, un nouveau secteur était aménagé, rue Claude Protière permettant de
proposer 4 nouvelles parcelles à vocation d'habitat individuel: l'impasse des
Champs Fleuris. Les dépenses annuelles s'élevaient à 96,949 € HT.
L'année 2016 voyait la poursuite des travaux de l'impasse des Champs Fleuris
engendrant des dépenses d'un montant de 158,135 € HT.
L'année 2017 était consacrée à l'étude du domaine du Moulin à vent offrant 15 lots à
vocation d'habitat individuel et au début des travaux d'aménagement de ce
programme. Les dépenses annuelles atteignaient 119.000 € HT.
L'année 2018 permettait de finaliser la première phase des travaux du domaine du
Moulin à vent. Les dépenses annuelles s'élevaient à 448.666 € HT,
L'année 2019 a vu la réalisation des travaux de finitions (enrobé) de l'impasse des
Champs Fleuris, là requalification de l'avenue du Souvenir et l'engagement des travaux de finitions de voirie et éclairage public du domaine du Moulin à vent suite
au succès de commercialisation de l'ensemble des 15 lots.
En parallèles, les études ont également été menées pour lancer les dernières
phases d'aménagement de la ZAC des Pupières: le domaine Chanteperdrix
proposant 29 lots individuels en constructions libres et 6 lots en logements intermédiaires. Les travaux d'aménagement de ce nouveau programme ont
démarré en octobre 2019.
Les études concernant la démolition de là maison 40 rue Claude Protière ont été
également engagées pour obtenir une estimation du coût des travaux.
En 2019, les dépenses annuelles s'élevaient à 670.087 € HT,
L'année 2020 a vu la réalisation des aménagements du domaines Chanteperdrix,
notamment les réseaux, voiries et plantations d'arbres pour permettre la
commercialisation des lots sur fin 2020 et 2021. L'année 2021 a engagé peu de dépenses d'aménagement, l'activité s'est portée sur
les ventes des lots à construire.
En 2022 l'activité s'est portée sur le démarrage des travaux de finitions pour le
secteur Chanteperdrix et la fin des travaux de démolition rue Protière.
La répartition des dépenses 2022 est la suivante :
° Lestravaux: 40 567 €HT
- Domaine Chanteperdrix 104.756 € HT
- Démolition du 40 rue Protière 82.526 € HT
° Les honoraires sur travaux (MOE, SPS, tous programmes) 1.017 €HT
+ La rémunération NOVIM 15.809 €.HT {Commercialisation, opérationnelle et gestion administrative et financière)
+ Les taxes, assurances et frais divers 6.673 €.HT
e Frais de commercialisation (géomètre, insertion publicitaire, agence) 7,523 €.HT
e Frais financiers 2.813 € HT
En 2022, en termes d'investissements, les dépenses s'élèvent à :
° 221.116 € HT, soit un cumulé de 4.720.337€ HT au 31/12/22.
> Entermes de recettes :
+ Lovers et récupération de charges locatives : total cumulé de 2.101 € au
31/12/2022.
+ Cession des terrains
A la demande de la collectivité, la commercialisation avait été repoussée de
manière à favoriser un projet sur le site du stade du Bras de Fer. Ce projet était
traité «en dehors » des actions de l'aménageur, la Commune souhaitant céder
directement les terrains à un constructeur pour logements sociaux et lots
d'accession à la propriété.
Secteur ADAPEI :
- En 2010, un terrain a été vendu à l'ADAPEI (ex-propriété Chaize, en contrebas
du cimetière) pour un montant de 243 000 € HT.
- Bâtir et Loger a acheté en décembre 2016 la parcelle située à l'angle de la rue
de la Charité et de la rue Isidore Ducasse d'une emprise de 2 371 m? en vue de
10 la construction d'un programme de 19 logements sociaux en collectif, pour un
montant de 152 000 € HT,
Secteur Impasse des Champs Fleuris :
La commercialisation de 5 lots libres a été lancée début 2015 sur le secteur.
En 2015, 2 compromis de vente ont été signés et ont donné lieu à une cession en
2016, soit une recette de 90 747 € HT.
Les 3 derniers lots restant à commercialiser étant petits et contraints par une
topographie pentue, les constructeurs se sont confrontés à d'importantes
difficultés d'implantation de maison. Le choix a donc été pris de réunir les 3 lots
en 2 permettant ainsi la cession du lot 3 en 2017. Le lot 4 était vendu en 2018.
Les recettes générées par ce programme s'élèvent à 189.913 € HT.
Domaine du Moulin à vent :
La commercialisation était lancée début 2018. Fin 2018, 5 lots étaient vendus, et 6
lots faisaient l'objet d'un compromis de vente.
Fin 2019, l'ensemble des lots étaient vendus dont 2 sous compromis de vente
devant être régularisés au premier trimestre 2020.
Les recettes générées en 2020 au titre de ces cessions s'élèvent à 134.167 € HT.
Les recettes cumulées du domaine du Moulin à vent s'élèvent à 937.917 € HT.
Domaine Chanteperdrix:
La commune a réalisé un apport en nature de parcelles nécessaires à
l'aménagement du domaine Chanteperdrix (cf objet de l'avenant 4 à la
concession d'aménagement). Cet apport à titre gratuit est valorisé dans le bilan
de l'opération au montant de 143.875 € HT.
En 2020, la commercialisation à bien démarré avec 6 ventes de lots individuels et
une vingtaine de compromis de vente signés.
De même, un compromis de vente pour 4 collectifs a été signé en juin 2020 avec
l'entreprise Brosse. Le projet proposé comprend 18 logements répartis en 4
bâtiments de 4 à 5 logements, comprenant tous un extérieur.
Les recettes générées en 2020 au titre de ces cessions s'élèvent à 353.164 € HT.
En 2021, la commercialisation du domaine Chanteperdrix a abouti à la vente de
20 lots individuels, avec des recettes générées à hauteur de 1.429.412,55€ HT,
En 2022, la commercialisation du domaine Chanteperdrix a abouti à la vente des lots 12 et 22, ainsi que la charge foncière pour le programme collectif, pour une recette de 525.899€ HT.
Les recettes cumulées du domaine Chanteperdrix s'élèvent à 2.308.475,55 € HT.
11 Hôpital de Chazelles sur Lyon :
En projet depuis de nombreuses années, le terrain destiné à l'hôpital local au sein
de la ZAC (ancien site Moretton et sur les terrains attenants - rue Claude Protière
et rue de Lyon) a pu être cédé en 2019, au prix de 100.020 € HT.
+ Participations financières et participations des constructeurs de terrain
non acquis auprès de l'aménageur
“En 2005, le lotissement « Chartier » de 8 lots a été autorisé dans l'emprise de la
ZAC à M. Chartier. Selon une convention intervenue avec lui, une redevance
(participation en ZAC) est payée à la ZAC au moment de chaque construction
(125 €/m2 de SHON construite),
* En 2008, le lotissement «Terre des Bleuets » de 5 lots a été réalisé par M. Pupier. Selon une convention intervenue avec lui, une redevance (participation
en ZAC) est payée à la ZAC au-moment de chaque construction.
* Un particulier a construit sa maison suite à une donation du terrain.
Aussi, le montant des participations financières perçues s'élève à 230 619 € HT
décomposé comme suit:
Ÿ 29 750 €.HT en 2006 pour 2 lots (1 et 8) du lotissement Chartier,
Ÿ 10 625 €.HT en 2007 pour le lot (7) du lotissement Chartier,
Ÿ 132154 €HT en 2008 pour 4 lots (2,3,4,5) du lotissement Pupier et les 5 lots
(2,3,4,5,6) restants du lotissement Chartier
* 15121 €HT en 2008 du syndicat des eaux pour les travaux d'assainissement
réalisés rue des sports.
* 42 969 €.HT en 2009 pour un lot 1 du lotissement Pupier, un complément de
participation financière lié à une augmentation de SHON autorisée et un
particulier.
“ Pas de nouvelle participation en depuis 2010.
Ÿ En 2013 le syndicat des eaux participait à hauteur de 100.000 €.HT pour les
travaux d'assainissement réalisés rue Isidore Ducasse.
Y En 2016, la remise d'ouvrage à ENEDIS du réseaux HTA suite à l'enfouissernent
rue Claude Protière ajoutait 5 984 € HT aux recettes,
Y En 2018, les rachats d'ouvrages d'ENEDIS dans le cadre des travaux de
viabilisation du Domaine du Moulin à vent s'élevaient à 59.330 £, soit un total
cumulé d’autres produits au 31.12.2018 de 295.933 € HT
* En 2020, des rachats d'ouvrages GAZ s'élèvent à 69.527€ HT et au 31/12/2020
les autres produits s'élèvent à 365,460€ HT.
A noter que les participations en ZAC prévues pour le stade Bras de Fer ont été
retirées du montant des recettes prévues au bilan à la demande de la Commune.
+ Produits financiers : Total cumulé de 4 838 €. au 31.12.2022.
12 En synthèse, les recettes de l'année 2022 représentent 525.899€ HT et s'élèvent
en montant cumulé à 4.547.601 €.HT au 31.12.2022.
Financement :
Jusqu'à fin 2006, le portage financier de l'engagement du projet a été effectué par la
SEDL, par l'intermédiaire de son pool de trésorerie.
Cette situation a été consolidée par la mise en place d'un prêt de 1 000 K€ début
2007 auprès de la Lyonnaise de banque {prêt sur 8 ans - taux fixe), Une première annuité a été remboursée début 2008,
Enfin, début 2008, la Commune a versé une avance financière de 100 K€ au titre de
son inscription budgétaire de 2007, pour aider la trésorerie de l'opération (comme
cela est prévu au titre de la convention de concession). Un second versement de 100
KE a été effectué en 2010 d'où une situation de trésorerie en sensible excédent à fin
2010.
En 2011, un versement de 50 K€ a eu lieu, mais les dépenses de l'opération (67,5 K€)
et le remboursement du capital de l'emprunt (125 K€) étant nettement supérieur, le
découvert de trésorerie a atteint 106 K€ à fin 2011.
En 2012, malgré des dépenses liées uniquement aux frais courants (impôts,
entretien, assurance), la trésorerie s'est détériorée avec les frais d'emprunt (environ
150 K€, dont 125 K€ de capital) qui ont été compensés à hauteur de 100 K€ par la Commune.
En 2013, la commune a versé une avance de 350 K€ et la participation du syndicat
des eaux à permis de ne pas trop creuser le découvert de trésorerie.
En 2014, une avance de 125 000€ HT a été versée pour combler une partie du
déficit, causé par le décalage de la cession à l'hôpital et l'annulation de la cession à
l'EPORA.
La situation à fin 2014 présentait un découvert de trésorerie de 241 K€. Il n'était pas
compensé par la situation excédentaire de la ZAC de la Charrantaine (de 135 K€ au
31/12/2014),
En 2015, la dernière échéance du prêt d'un montant de 125 K€ est tombée en mars
2015, soldant l'emprunt sur cette opération.
Une avance de trésorerie de 225 K€ a été versée pour permettre le remboursement
de la dernière échéance, dans l'attente de la recette de la cession foncière pour
l'Hépital.
En 2016, la commune à versé une avance de 100 000 € pour financer partiellement
les travaux engagés impasse des Champs Fleuris, permettant de limiter le découvert
de trésorerie à 41 822 €, la cession à l'hôpital n'étant toujours pas actée.
En 2017, la clôture de l'opération de la ZAC Charrantaine a généré un bénéfice de
282 278 €. Cette somme était imputée en avance de trésorerie de la commune sur
13 la ZAC des Pupières permettant le financement du début des travaux
d'aménagement du domaine du Moulin à vent.
En 2019, afin de palier à un déficit de trésorerie dans l'attente de la
commercialisation des lots du domaine du Chanteperdrix, un emprunt de 500.000 € est contractualisé avec le Crédit Agricole pour trois ans, remboursable in fine. Cet emprunt est garanti par la commune à hauteur de 80% (délibération 191121_3 bis). En 2020, la totalité de l'emprunt à été débloqué.
TROISIEME PARTIE :
Hypothèse de déroulement du projet
Rappel du programme :
L'ensemble des 4 tranches du programme initial ont été livré.
La maîtrise foncière ne permet pas la mise en œuvre de nouveau programme, sauf dans
l'accompagnement des projets privés dans l'emprise de la ZAC.
Pour l'année 2023, fin des travaux de finition du secteur Chanteperdrix et de la
commercialisation.
+ _ Secteur Platières : Projet privé sur la parcelle A75
+ Tranches 5: secteur Nord Bras de Fer -zone à vocation d'habitat individuel
La collectivité est d'ores et déjà propriétaire de la parcelle A440 et dans le
cadre de l'OAP secteur Nord de la ZAC PUPIERES, il est envisagé un secteur
d'habitat individuel, Les études de faisabilité sont en cours.
+ Remise d'ouvrages: l'année 2024 sera également consacrée à la préparation
des remises d'ouvrages et rétrocessions foncières des emprises publiques de la
ZAC des Pupières en prévision des opérations de clôture d'opération.
14 Bilan prévisionnel 2023 :
DEPENSES
* Les études (provision)
Les travaux :
- secteur platière
° Les honoraires sur travaux (MOE, SPS, tous programmes)
«Autres frais financiers (emprunt de 500.000 €)
+ La rémunération NOVIM
{Commercialisation, opérationnelle et gestion administrative et financière)
Les taxes, assurances et frais divers, Etudes, acquisition
e Frais de commercialisation (géomètre, insertion publicitaire, agence)
RECETTES
+ Cessions
-__ Chanteperdrix : 3 lots libres + 2 lots au promoteur
e Participation en ZAC
Conséquence en matière de trésorerie :
354,953 € HT
290.000 € HT
46.548 € HT
1.431 € HT
13,524 €.HT
133€ HT
3.333 € HT
466.411 € HT
66.411 € HT
400.000 € HT
En 2019, la trésorerie atteignait en fin d'année la somme de 476.092 € grâce à la
commercialisation rapide du domaine du moulin à vent, et un retard pris sur le chantier
du domaine Chanteperdrix (terrassements difficiles dus à des terrains rocheux).
En 2020, l'emprunt a été mobilisé à hauteur de 500.000 £, la trésorerie est de 228.201€
au 31/12/2020,
En 2021, la commercialisation a été plus rapide que prévue, la trésorerie est de
942.024€ HT au 31.12.2021.
En 2022, la commercialisation est quasi-terminée. L'emprunt a été remboursé
début 2023. La trésorerie au 31/12/2022 est de 1.334.858€ HT.
15 ANNEXE 1
Bilan financier échéancier prévisionnel
Ensemble de la ZAC
16 ANNEXE 2
Etat des acquisitions foncières réalisées
Fume Nom Tom [Dzsignat [Surace. PROMESSE DE VENTE AGE Wodsiésde —[Obsevatons état locataire | du bien = Prix Fas ae Pre [rasnonse|fasnoure
parcalaire du Propriétaire siloué | scœuis | ms | signature | Euros Notaire _| signature | payé | payénr | vaérre | Psiement
12 [Mme etM cHAMBAS ACea 120] socooo<| 14481<| o7-avr0s] 20000004 1226204] 1440.51|100 % signature [ok par courrier 35 béré par Aime Hrreton AC 830 # acte acte irect
Lhs du 710405
F7 [me née AARTIN Jacqueine AA | 26] RAR | 17220176] 120006] 2rnov 0] 1722174] 1250.04 00% sgnomre — ÎNe Pellegun et M PADET Daniel 08/2005 -1 250.00 €] acte fs le 17/11/2008
DIR 3 42135 € dort com 490€] 59230€] 700.496| Ch reçu le 2/01/07 gs31e] 9e,04 el frais huissier
T3 ]Nine CHALE sous cour Méousgny| A22 | 1afcomproms | 7010000€] 600006] 200 000.00 €| 9 200.00 € 00000€ au + tva [Me Pelegan [anne Marie Aë3 | 11435/signé le -8800.00€ le 15/12/2005 [cle 20/12/2005
A440 | e200| 2308/2008 soi 7oonoel 736828 € | ses5.30€ Eh 1e 29/12/2008 AB320 | 14282fchez Me 01700 € au + tard
AB364 | 115/Petegin Ne 0101/2007 AB3e6 | 1328]
aABare | 2450] A8421 | 16757
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AC871 | 350] AC 873 7
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87004223 HT ET 84407 € TTC Annexe 3
Etat des cessions et participations
financières
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18 COMMUNE DE CHAZELLES-SUR-LYON
ZAC DES PUPIERES
ETAT DES CESSIONS / DETAIL PARTICIPATION FINANCIERE PERCUE
AU 31-12-2022
PARTICIPATION FINANCIERE PERCUE AU TITRE DES EQUIPEMENTS PUBLICS AU 31/12/2020
CONVENTION DE PARTICIPATION Coût participation/m? SHON construite Modalités paiement participation
Lotissement CHARTIER : 8 lots
Participation due sur 8 lots : base 110 m2 SHON construite
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Lot 4: Mme & M. CHARTIER Reymond
Lot 6: M. CHARTIER Pieric
Lot 2: Mme & M. ZENI Myriam
alisées en 2006
12 750,00 €.HT
17 000,00 E.HT
10 625,00 E.HT
éalisées en 2008
14184,00 €.HT
13 805,00 E.HT
13 605,00 E.HT
Paiement par chèque CDC n° 0000353 du 27-11-2006
Paiement par chèque CDC n° 0000354 du 27-11-2006
Paiement par chèque CDC n° 2001366 du 30-01-2007
Paiement par chèque CIC n° 3001213 du 10-10-2008
Paiement par chèque CA n° 9497447 du 14-10-2008
Paiement par chèques : CE n° 6352558 du 01-10-2008
nour 9000 € et BPL n°0000320 nour 4605 €
Lot 3: M. CHARTIER Mickaël
Lot 5 : M. CHARTIER Jérome
11 636,00 €.HT
13750,00 €.HT
Paiement par chèque BPL n° 0000696 du 04-12-2008
Paiement par chèque CA n° 2892707 du 25-12-2008
Lotissement PUPIER : 5 lots "Terre des Bleuets"
Lot 2: M. POYARD
Lot 5 : Mme & M. HEMZELLEC
Lot3 : Melle CHEVRON/M.PROTIERE
Lot 4: M. THIOLLIER
Lot 2: M. POYARD (solde)
Lot 1 : M. PADUANO
Lot 1 : M. PADUANO (solde)
Réalisées en 2008 15 030,40 €.HT
16752,06 €.HT
14399,12 €.HT
Réalisées en 2009 18 992,96 €.HT
7378,56 €.HT
15 030,40 €.HT
2838,01 €HT
Paiement par chèque CA n° 5435734 du 18-06-2008
Paiement par chèque CDC n° 2004391 du 01-08-2008
Paiement par chèque CDC n° 2004984 du 28-10-2008
Paiement par chèque CIC n° 3047315 du 23-02-2009
Paiement par chèque CA n° 6979262 du 10/06/2009
Paiement par chèque CA n° 9810662 du 02/07/2009
Paiement par chèque CA n° 5321787 du 10/10/2009
Terrain PAVOUX : 1 lot : 1 000 m2
PAVOUX Christophe
Réalisées en 2009 17 721,50 €.HT Paiement par chèque CE n° 9646476 du 30-03-2009
Total participations perçues] 215 498,01 €.HT
PARTICIPATION POUR LES TRAVAUX DE LA RUE DE SPORTS AU 31/12/2021
Syndicat des eaux 15 120,81 €EHT pour les travaux d'assainissement
PARTICIPATION POUR LES TRAVAUX DE LA RUE ISIDORE DUCASSE AU 31/12/2021
Syndicat des eaux 100 000,00 € HT pour les travaux d'assainissement
19 Annexe 4
Programmes en commercialisation
Programme 4 lots - Impasse des Champs Fleuris - Chazelles sur Lyon 4 lots vendus
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Programme 15 lots - Domaine du Moulin à vent - Chazelles sur Lyon
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