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Document publié le Mercredi 3 novembre 2021 par la commune de Sceaux.
Lien du pdf (Déliberation - 20211216 pj 04c pj cahierservitue echangefoncier 2)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Banque,
Interlocuteurs pour Gexpertise Conseil :
Mme Maïté FAHRASMANE – Ingénieure Géomètre confirmée – e-mail : m.fahrasmane@gexpertise.fr
M. Pierre MONSCOURT – Ingénieur Géomètre confirmé – e-mail : p.monscourt@gexpertise.fr
Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
Décembre 2021 – Indice E
(92330 – HAUTS-DE-SEINE)
SCEAUX
Rue Houdan
Rue Voltaire
ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN
VOLUMES IMMOBILIERS
-
CAHIER DES SERVITUDES
Nota : Document dressé à partir des plans projet phase PC, transmis les 9 août, 10 septembre, 15 et 28
octobre et 3 novembre 2021, établis par CoBe, Architectes à PARIS. Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
Décembre 2021 – Indice E
1
SOMMAIRE
I. GENERALITES............................................................................................................................ 2
1. EXPOSE....................................................................................................................................................................... 2
2. PRINCIPES DE DIVISION EN VOLUMES ................................................................................................................... 2
II. DESIGNATION ET DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ........................................... 3
3. OBJET DU PRESENT ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES IMMOBILIERS............................................. 3
4. OBSERVATIONS PRELIMINAIRES ............................................................................................................................. 3
5. SERVITUDES EXISTANTES ......................................................................................................................................... 3
6. PLANS ANNEXES ....................................................................................................................................................... 3
III.DESIGNATION DES VOLUMES ................................................................................................. 4
7. VOLUME NUMERO UN (1) ........................................................................................................................................ 4
8. VOLUME NUMERO DEUX (2).................................................................................................................................... 4
IV.TABLEAU RECAPITULATIF DES VOLUMES .............................................................................. 5
V. SERVITUDES .............................................................................................................................. 6
9. SERVITUDES GENERALES ......................................................................................................................................... 6
10. SERVITUDE PARTICULIERE ....................................................................................................................................... 7 Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
Décembre 2021 – Indice E
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I. GENERALITES
1. EXPOSE
En raison de l’hétérogénéité et de l’imbrication des divers éléments de l’ensemble immobilier, il a été
décidé de ne pas soumettre cet ensemble au statut de la copropriété, mais de le diviser en plusieurs
volumes ne comprenant aucune quote-part indivise de parties communes, mais seulement liés entre
eux par des relations de servitudes qui seront créées pour tenir compte d’une part, de l’imbrication et de
la superposition des volumes, et d’autre part pour permettre l’utilisation rationnelle de certains éléments
présentant un intérêt collectif.
Chaque volume créé pourra être librement subdivisé en deux ou plusieurs volumes par son
propriétaire qui pourra également réunir deux ou plusieurs volumes contigus.
Dans les rapports entre propriétaires de volumes et leurs ayants droit successifs, seuls seront pris en
considération les éléments concernant l’emplacement, l’élévation et l’encombrement des constructions
comprises dans leur volume, sans égard à leur distribution intérieure et à leur affectation.
En conséquence, chaque propriétaire pourra toujours modifier le ou les volumes lui appartenant sous
la seule réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires. Il pourra notamment en
modifier ou changer l’affectation ou les conditions de jouissance ; il pourra aussi soumettre librement
son ou ses volumes au régime de la copropriété.
2. PRINCIPES DE DIVISION EN VOLUMES
Les constructions édifiées dans les différents volumes seront soit superposées, soit contiguës, soit
superposées et contiguës.
Sous réserve des indications autres qui résulteraient de la définition de chaque volume telle que
donnée dans l'état descriptif de division, le principe est :
- Que les limites des volumes ci-dessous décrits sont, en tout état de cause et après réalisation des
constructions, dans les plans verticaux au minimum jusqu'au nu ou parement extérieur des murs, ceux-
ci étant inclus. Toutefois, s'il s'agit des murs séparant deux volumes distincts également bâtis, la limite
ira jusqu'à l'axe médian.
- Que la dalle brute séparative entre deux volumes, y compris son étanchéité et sa protection
d’étanchéité, est la propriété du volume du dessous, exception faite du plancher bas du dernier sous-sol,
qui est intégré dans chacun des volumes situés à ce niveau.
Le tout sauf parti différent résultant de la description des volumes ci-après effectuée.
- Que le volume résiduel incluant le tréfonds est grevé au profit de l'ensemble des autres volumes
d'une servitude d'appui ceci afin de permettre la réalisation des éléments de fondation et s'il y a lieu de
toutes structures d'appui et de soutènement nécessaires à la construction et à la stabilité de l'ensemble
immobilier. Ledit volume sera aussi tenu de supporter le passage de tous réseaux et équipement
annexes.
- Que les cotes de niveau utilisées pour la définition des volumes sont définies par rapport au
Nivellement Général de la France IGN 69.
Aucun propriétaire de volume ne pourrait s'en prévaloir dans le cas où, à la réalisation, il apparaîtrait
quelques centimètres de différence dus notamment aux pentes nécessaires à l'écoulement des eaux et
à la tolérance réglementaire en pareil cas. Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
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II. DESIGNATION ET DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER
3. OBJET DU PRESENT ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES IMMOBILIERS
Le présent état descriptif de division en volumes s'applique à un ensemble immobilier sis à SCEAUX
(92330 - Hauts-de-Seine), rue Houdan et rue Voltaire, cadastré savoir :
Section Numéro Lieudit Surface
K A créer - 88 ca
Parcelles cadastrées section K no -- à créer, issue du domaine public.
Les surfaces surlignées en jaune seront définitives après instruction du Document Modificatif du
Parcellaire Cadastral.
Etant précisé que la superficie résultant de l’application numérique des documents cadastraux, tels
que fournis par le Centre des impôts Fonciers, fait apparaître une superficie graphique de 88 m² qui sera
utilisée dans le présent document.
Cet ensemble immobilier prévoit la construction de commerces, de bureaux (coworking), de
logements (en accession et sociaux), d’un parc de stationnement en sous-sols et de circulations
piétonnes.
Le tout tel que cet ensemble immobilier, avec les bâtiments et les constructions qui le composent, est
figuré au jeu de plans annexé au présent état descriptif de division en volumes.
4. OBSERVATIONS PRELIMINAIRES
Il est ici précisé que l'ensemble immobilier objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du 10 juillet
1965, en tant qu'elle institue le régime de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le présent état descriptif de division identifie des volumes immobiliers de pleine et entière
propriété, dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes
issues de l'imbrication de ces volumes, qui permettent leur coexistence.
5. SERVITUDES EXISTANTES
Cet ensemble immobilier supportera toutes les servitudes actives et passives pouvant présentement
exister, les obligations résultant des mitoyennetés avec les immeubles voisins et notamment les
servitudes résultants des actes relatés en annexe qui demeureront joints aux présentes.
6. PLANS ANNEXES
La division de l’ensemble immobilier est expliquée par les plans* projet phase PC, transmis les 9 août,
10 septembre, 15 octobre et 3 novembre 2021, établis par CoBe, Architectes à PARIS, complétés et
annotés par GEXPERTISE CONSEIL, Géomètres-Experts à SEVRES, savoir :
- Plan n° 1 : du tréfonds au premier sous-sol,
- Plan n° 2 : rez-de-chaussée,
- Plan n° 3 : du premier étage au surplomb,
- Plan n° 4 : coupe AA’.
Les plans sont repris sous les références suivantes :
« Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215 – Indice E
Date : Décembre 2021 – Resp : MF/PM »
*Plans utilisés :
« Plan R-1 général.dwg », « 1 RDC.dwg », « PC5.2 Façades Batiment B.dwg », « PC3 Coupes AA _ BB.dwg » et
« PC5.4 Plan des toitures.dwg ». Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
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III. DESIGNATION DES VOLUMES
L'immeuble est divisé en DEUX (2) volumes numérotés UN (1) et DEUX (2), dont la désignation suit.
7. VOLUME NUMERO UN (1)
Le volume numéro UN (1) est défini comme suit :
Un volume destiné à être cédé, comprenant une partie de bâtiment à usage de commerces,
logements et parkings en sous-sols, fractionné pour sa description plus aisée en TROIS (3) parties définies
comme suit :
Fraction "a"
Située du tréfonds au rez-de-chaussée,
sans limitation en profondeur,
à l'altitude supérieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,
et d'une surface de base de 81 m².
Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 1 et 2 ci-annexés.
Fraction "b"
Située du tréfonds au premier sous-sol,
sans limitation en profondeur,
à l'altitude supérieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher
haut du premier sous-sol, y compris le complexe d’étanchéité et sa protection + 5 cm,
et d'une surface de base de 7 m².
Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 1 et 4 ci-annexés.
Fraction "c"
Située du premier étage au surplomb,
de l'altitude inférieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,
sans limitation en élévation,
et d'une surface de base de 82 m².
Telle que représentée par une teinte verte au plan no 3 ci-annexé.
8. VOLUME NUMERO DEUX (2)
Le volume numéro DEUX (2) est défini comme suit :
Un volume demeurant au domaine public, fractionné pour sa description plus aisée en DEUX (2) parties
définies comme suit :
Fraction "a"
Situé au rez-de-chaussée,
de l’altitude inférieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher
haut du premier sous-sol, à l’exclusion du complexe d’étanchéité et sa protection + 5 cm,
à l’altitude supérieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,
et d'une surface de base de 1 m².
Telle que représentée par une teinte jaune au plan no 2 ci-annexé.
Fraction "b"
Située du rez-de-chaussée au surplomb,
de l’altitude inférieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher
haut du premier sous-sol, à l’exclusion de l’étanchéité et sa protection + 5 cm, Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
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sans limitation en élévation,
et d'une surface de base de 6 m².
Telle que représentée par une teinte jaune aux plans nos 2, 3, et 4 ci-annexés.
IV. TABLEAU RECAPITULATIF DES VOLUMES
Numéro
du
Volume
SITUATION DU VOLUME
Nature du
Volume Fraction
Surface
de Base
(m²)
Point Bas
(Cotes N.G.F.)
Point Haut
(Cotes N.G.F.) Niveau
1
"a" 81 Sans limitation 106,10 Du tréfonds au rez- de-chaussée
Partie de
bâtiment
destinée à
être cédée
"b" 7 Sans limitation 100,15 Du tréfonds au premier sous-sol
"c" 82 106,10 Sans limitation Du premier étage au surplomb
2
"a" 1 100,15 106,10 Rez-de-chaussée Domaine
Public
"b" 6 100,15 Sans limitation Du rez-de-chaussée au surplomb Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
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V. SERVITUDES
9. SERVITUDES GENERALES
9.1. Servitudes générales d'appui, d'accrochage et de prospect.
L'ensemble immobilier étant composé de divers ouvrages superposés et imbriqués, les ouvrages qui
supportent de quelque manière que ce soit d'autres ouvrages appartenant à d'autres propriétaires, sont
grevés de toutes les servitudes d'appui et d'accrochage.
Les différents ouvrages sont en outre grevés et profitent de toutes servitudes, de vue, de prospect et
de surplomb, rendues nécessaires par la structure même de l'ensemble immobilier.
En outre, les charges maximales pour lesquelles les structures porteuses ont été réalisées et telles
qu’elles résultent du projet faisant l’objet du dépôt des permis de construire devront être constamment
respectées lors de la construction ou toute modification des ouvrages compris dans chaque volume.
9.2. Servitude d’accrochage.
Dans le cas où la dalle constituant le plafond ou le plancher d’un local n’appartiendra pas au
propriétaire de ce local mais au propriétaire d’un « volume » supérieur ou inférieur, cette dalle sera
grevée d’une servitude d’accrochage pour des équipements divers (canalisations, faux plafonds,
éléments de décoration) entraînant des charges compatibles avec les structures portantes. Le
propriétaire du local aura ainsi le droit de pratiquer de petits percements, travaux et ouvrages
susceptibles de n’apporter aucune détérioration aux structures porteuses et a fortiori de ne pas porter
atteinte à la stabilité de celles-ci.
9.3. Canalisations, gaines et réseaux divers.
Les différents ouvrages appartenant à des propriétaires distincts sont grevés de servitudes
réciproques pour l'installation et le passage, l'entretien, la réfection et le remplacement de toutes
canalisations, gaines et réseaux divers qu'ils soient publics ou privés nécessaires à l'alimentation et
l'évacuation technique de toutes les parties de l'ensemble immobilier. Ces servitudes devront être
exercées de manière à gêner le moins possible l'utilisation et l'usage normal des ouvrages grevés.
Dans la mesure où ils ne demeureront pas la propriété des services publics ou de la société
concessionnaire, les canalisations, gaines et réseaux divers affectés à l'usage d'un volume, seront la
propriété de ce volume à partir des canalisations générales. Lorsque ces canalisations, gaines et réseaux
seront, sur une partie de leur parcours, communs à deux ou plusieurs volumes ils seront indivis entre
ces volumes et leur entretien et remplacement seront répartis entre les volumes concernés au prorata
de leur surface de plancher construite.
9.4. Entretien - Réparations - Reconstruction.
9.4.1. Obligation générale d'entretien et réparation.
Chaque propriétaire devra assurer l'entretien et la réparation de ses locaux et ouvrages de façon telle
qu'ils n'affectent à aucun moment la solidité de l'ensemble immobilier et la sécurité de ses occupants et
qu'ils n'entravent pas l'utilisation normale des autres parties de l'immeuble.
À cet effet, chaque fonds bénéficie sur les fonds qui lui sont contigus, des servitudes de tour d’échelle
pour permettre l’exécution des travaux sur les murs de façades.
Travaux - Modifications - Reconstruction.
Chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou locaux tous travaux quelconques à la
condition expresse qu'ils n'affectent en rien la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments
de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires.
Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d'affecter la solidité de l'ensemble immobilier, ils ne
pourront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés. Il Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215
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pourra être exigé que les travaux soient réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'ensemble immobilier
dont les honoraires seront à la charge de l'auteur des travaux en cause.
Lorsque les travaux envisagés affectent l'usage d'éléments de l'ensemble immobilier appartenant à
d'autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de ces
propriétaires.
Si les travaux envisagés affectent à la fois la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments
de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires, les dispositions figurant aux deux alinéas qui précèdent
seront applicables cumulativement.
En cas de destruction involontaire des ouvrages de l'ensemble immobilier et si leur reconstruction est
décidée, les nouveaux ouvrages devront obligatoirement présenter des caractéristiques techniques au
moins équivalentes à celles des ouvrages détruits.
Toutefois, si un ou plusieurs propriétaires décident de ne pas reconstruire, ils devront indemniser les
autres propriétaires du préjudice qui en résultera pour eux. Cette indemnisation aura lieu dans des
conditions fixées soit à l'amiable soit par voie d'expertise. Dans ce dernier cas, si les parties ne sont pas
d'accord sur le choix d'un expert, ce dernier sera nommé par voie judiciaire à la demande de la partie la
plus diligente.
L'ensemble des travaux d'amélioration, de modification ou de reconstruction des ouvrages de
l'ensemble immobilier devra obligatoirement être exécutés en respectant :
- Les limites des volumes dont dépendent ces ouvrages, telles qu'elles sont définies ci-dessus.
- Les autorisations administratives éventuellement nécessaires et les règles de sécurité en vigueur.
- Et les conventions diverses conclues par chaque propriétaire lors de son acquisition.
9.5. Modalités d’exercice des servitudes ci-dessus.
Les modalités d’exercice des servitudes ci-dessus seront, le cas échéant, ultérieurement précisées aux
termes d’une convention conclue entre tous les propriétaires des ouvrages de l’ensemble immobilier.
Cette convention définira notamment les modalités d’entretien, réparations, reconstruction ou
assurances des équipements et ouvrages concernés par ces servitudes et fixera, s’il y a lieu, la répartition
de certaines dépenses entre les propriétaires concernés.
D’une manière générale, chaque propriétaire de l’ensemble immobilier devra accepter et consentir
sans indemnité les servitudes non prévues au présent acte et qu’il s’avérerait nécessaire de constituer
pour l’utilisation normale des différents volumes.
10. SERVITUDE PARTICULIERE
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le volume 1 (fonds servant) constitue au profit du volume 2
(fonds dominant), à ses propriétaires successifs, à leurs ayants droit et préposés, une servitude pour la
remontée de réseaux publics, la pose, la fixation et l’entretien d’éléments d’éclairage et de décoration.
Cette servitude n’est pas représentée sur les plans ci-annexés.
La servitude ci-dessus définie s’exercera sur les façades du bâtiment à construire dans le volume 1.
L’utilisation de la servitude, objet des présentes, ne devra cependant pas apporter de nuisances au
propriétaire du fonds servant, où à ses locataires et ayants droits, par dégradation de son propre fonds
ou par un usage inadapté à l’assiette de cette servitude ou aux besoins des propriétaires du fonds
dominant.
Cette servitude est concédée à titre gratuit.